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PRODUO CAPITALISTA DA CIDADE E PODER PBLICO LOCAL: A VALORIZAO IMOBILIRIA E A REESTRUTURAO URBANA EM LONDRINA-PR-BRASIL.

Wagner Vinicius Amorim Graduado em Geografia pela Universidade Estadual de Londrina e Mestrando em Geografia pela Universidade Estadual Paulista, campus de Presidente Prudente SP. Bolsista CNPq. UNESP-FCT Presidente Prudente So Paulo Brasil wagner_g3@yahoo.com.br

Produo capitalista da cidade e poder pblico local: a valorizao imobiliria e a reestruturao urbana em Londrina-PR-Brasil. O estudo das dinmicas recentes e das lgicas verificadas na produo do espao urbano pelas prticas do setor imobilirio requer um aprofundamento nas aes e nas estruturas que embasam esse tipo de produo capitalista. Portanto, para que se possa ter o conhecimento do objeto em sua atualidade e totalidade, e como ele se apresenta diante da investigao, impese como tarefa imprescindvel um percurso sobre como e por que ele se estruturou e se desenvolveu tal como se apresenta hoje. Este trabalho procura cumprir esse trajeto, e compreender as lgicas da estruturao do espao urbano em Londrina, com olhar voltado especificamente para o parcelamento da terra urbana na Zona Leste da cidade, analisar a geografia histrica da produo desse espao, seus principais processos, agentes, suas aes, tendncias e formas. Assim, para alm de um estudo de sntese, contribuir com alguma explicao da reestruturao urbana a partir de determinada delimitao espacial da realidade. Palavras-chave: produo do espao urbano, parcelamento da terra, reestruturao urbana, setor imobilirio, Londrina-PR.

Capitalist production of city and local government: the estate valuation and urban restructuring in Londrina-PR-Brazil. The recent study of the dynamics and logic analysis in the production of urban space by the practices of real estate requires a deepen in actions and structures that support this kind of capitalist production. To have the knowledge of the object in its entirety and actuality, and how it presents itself in front of the investigation, is proving to be an essential task to ride on how and why it was structured and developed as it is today. This study tries to accomplish this journey, and understand the logical structure of urban space in Londrina, designed specifically to look for the fragmentation of urban land in the East-Zone of the city, examining the historical geography of its space production, its main processes, agents, their actions, trends and shapes. Thus, in addition to a study of synthesis, contribute to an explanation of urban restructuring from a certain spatial delimitation of reality. Keywords: production of urban space, split of land, urban redevelopment, estate sector, Londrina-PR.

A anlise da dinmica da produo do espao urbano em Londrina-PR, uma cidade de aproximadamente 510.707 habitantes em 2010 (IBGE - CIDADES, 2010), situada no norte do

estado do Paran, na regio sul do Brasil, tem demonstrado profcuos processos ao estudo da produo do espao urbano, sobretudo, aqueles relacionados reestruturao e revalorizao urbana por meio da atuao, por um lado, do poder pblico local, estadual e federal e, por outro, do setor privado, em que participam capitais locais e extra-locais, provenientes at mesmo de outros pases, que, inseridos na lgica da especulao e valorizao imobiliria, tm auferido lucros provenientes da atividade imobiliria e da reproduo do capital em geral. Especificamente o caso da Zona Leste da cidade de Londrina, objeto analtico da pesquisa em foco, sintomtico em demonstrar o papel articulador do Estado e das polticas pblicas voltadas para a habitao e produo da moradia que se destacou no ltimo quartel do sculo XX. No caso em relevo, constatou-se que 24% dos bairros foram construdos e/ou financiados pelas instncias do poder pblico, seja local, estadual ou federal, e os demais 76% foram construdos, dito de modo geral, pela iniciativa privada. A Zona Leste de Londrina compreende um quinto da populao da cidade, isto , aproximadamente 90 mil habitantes de acordo com o Plano Diretor Participativo de 2008. Constitua-se, at recentemente, numa rea de pouca ateno por parte do setor imobilirio, mais direcionado aos segmentos de mdiobaixo e baixo poder aquisitivo, sendo, ademais, a segunda Zona da cidade em efetivos de conjuntos habitacionais construdos pelo poder pblico. Contudo, os processos evidenciados nas duas ltimas dcadas tm revigorado na Zona Leste os caprichos da valorizao imobiliria, demandando novas infra-estruturas urbanas e readequaes virias, ao que, encontrando respaldo por parte do poder pblico local, o setor imobilirio encontrou uma nova rea de empreendimentos e incorporaes imobilirias, entretanto, numa escala bem inferior a j praticada no vetor sudoeste da cidade, marcado pela galopante valorizao imobiliria e auto-segregao de segmentos de mdio-alto e alto poder aquisitivo. Contudo, a forte diferenciao que se evidencia na rea, seja pela ocupao por distintos segmentos sociais, ou pelas prticas especulativas ao lado de necessidades sociais primordiais e latentes no atendidas pelo poder pblico, colocando em pauta conflitos sociais e de interesses econmicos, faz da rea de estudo um palco comum entre poder pblico e setor privado, culminando cada vez mais numa cidade dispersa e na carncia de equipamentos sociais de usos coletivos para a populao excluda do direito cidade. O caso da construo de obras pblicas em parcerias com empresrios privados, como se verifica na Zona Leste, onde o poder pblico local com recursos oriundos do Governo Federal, construiu recentemente a Universidade Tecnolgica Federal do Paran (UTFPR), e est construindo o Teatro Municipal exatamente no mesmo terreno em que empresrios locais e externos iniciaram a construo do Shopping Boulevard Londrina componente do Complexo Marco Zero, uma das maiores obras da iniciativa privada da cidade , contundente neste sentido, ao concatenar objetivos comuns em torno de interesses de classes, e ao induzir o planejamento estratgico da rea subserviente aos capitais investidores. A partir da pesquisa em curso, acredita-se suscitar amplas questes ao debate relacionadas aos estudos urbanos em torno do papel do poder pblico local e do mercado imobilirio na produo da cidade, compreender a(s) lgica(s) e os agentes da produo do espao na Zona Leste de Londrina e por que, dentre as quatro Zonas da cidade, esta, no sendo a mais valorizada e nem a Zona de maior expanso da atividade imobiliria em geral, tem sido, recentemente, sobretudo nos ltimos dez anos, reinserida nos interesses imobiliaristas e dos investidores de pequeno, mdio e grande porte, dinamizando reas h muito tempo e muito depreciadas e de pouco interesse comercial at ento, trazendo novos investimentos imobilirios e infra-estruturais e opes comerciais, residenciais e servios a um segmento de consumidor no to comum rea poucas dcadas atrs. Novos investimentos, que a exemplo da UTFPR, do Complexo Marco Zero e do Teatro Municipal, podem vir a alterar at mesmo a estrutura urbana da cidade e consolidar um novo filo, expresso corrente por parte de investidores da rea recm descoberta pelo mercado imobilirio. A seguir, na figura 1 a

diviso em Zonas Urbanas da cidade de Londrina e a evoluo do uso e ocupao da terra por dcadas na Zona Leste. Figura 1 Evoluo do uso da terra na Zona Leste de Londrina

Fonte: Instituto de Pesquisas e Planejamento Urbano de Londrina IPPUL 2009.

De acordo com a anlise da figura 1, verifica-se o incio da ocupao da rea em meados da dcada de 1940 (cor vermelha). Essa ocupao se deu em funo da expanso do prprio centro histrico, onde praticou-se usos comerciais, servios e industriais. o caso da presena de muitas serrarias, madeireiras e comrcio de madeira (na rea vermelha contgua ao centro, rea do Marco Zero e Vila Siam; e mais ao norte, s margens da BR 369), e outras indstrias, no sentido Leste, junto instalao da Cervejaria Londrina, que posteriormente deu lugar Skol Cervejaria. Nestas mesmas reas viria a se instalar, dcadas depois, em 1960, a Viao Garcia, o Frigorfico Siam, a refinaria de leo de soja Anderson Clayton Ind. e Com. Ltda., numa rea contgua ao centro tradicional, confirmando a vocao industrial relegada pelas primeiras dcadas de ocupao, atualmente j transferidas para outros espaos da cidade. A expanso da dcada de 1950 (cor amarela) se deu em funo da construo do Aeroporto de Londrina, e em suas adjacncias, do Jardim Santos Dumont, cujos traados e casas de alvenaria em linhas modernas e preos altos tiveram influncias arquitetnicas de Oscar Niemeyer (SILVA, 1997). Entretanto, a expanso da dcada de 1950 no foi apenas para atender s novas demandas surgidas a partir da implantao do aeroporto, tambm se deu em funo da Cervejaria Londrina, onde se instalaram verdadeiros bairros operrios. Aps o apogeu desta e pela concentrao da atividade industrial em outros espaos da cidade, tornouse uma rea depreciada, com permanncia de algumas casas de madeiras que resistem at hoje no local, contrastando com novos elementos que se inserem na mesma paisagem. Durante a dcada de 1960 (cor laranja), a expanso da rea urbana foi proporcionalmente maior que o crescimento demogrfico da cidade. Por conta do xodo rural e da vinda de populaes empobrecidas para a cidade, novas reas foram ocupadas, algumas de modo irregular constituindo os primeiros assentamentos urbanos segregados, outras dando origem aos conhecidos bairros-jardins. Outra forma de ocupao que se nota na rea foi a industrial e a construo de vilas operrias nas proximidades da BR 369, constituindo hoje o atual Parque das Indstrias Leves1. Essa expanso denota aspectos da suburbanizao das atividades industriais, que segundo Reis (2008, p. 116) [...] estavam at ento instaladas dentro das cidades, por dois motivos principais: dependncia de fontes de energia e dependncia de linhas de transporte. No existindo rodovias pavimentadas, as fbricas ficavam sempre situadas junto s ferrovias. Este foi o caso das instalaes fabris na Zona Leste em meados da dcada de 1960, quando a ferrovia, ainda no deslocada para os arredores de Londrina, transcorria todo o eixo central da cidade no sentido Leste-Oeste, ao longo da qual instalaramse as unidades fabris, atualmente extintas, como a Cervejaria Londrina, a refinaria Anderson Clayton, grandes galpes e armazns gerais, e as antigas instalaes de estocagem e armazenagem do Instituto Brasileiro do Caf (IBC)2. Da dcada de 1970 (cor verde) datam os primeiros conjuntos habitacionais na Zona Leste, cuja produo se concentraria nos anos 1980 (cor rosa), corroborando ainda mais com as formas dispersas da malha urbana da cidade ao instalarem-se em reas descontnuas ao tecido urbano j construdo. Seja por meio de unidades habitacionais construdas pelo poder pblico, pela ilegalidade da invaso de terrenos e reas desocupadas, ou ainda, pelas instalaes fabris e de bairros operrios em trecho da BR 369 ao norte da imagem, a disperso das formas urbanas, nessas duas dcadas, j se consolidar na rea, reforando interesses imobilirios e fundirios por meio da especulao em reas no construdas. Nesta dcada, foi construdo na Zona Leste o Hospital Universitrio Regional Norte do Paran, onde se desenvolveu uma concentrao de servios e comrcios em funo da centralidade desempenhada pelo hospital, cuja dinmica persiste at hoje, viabilizando novas formas de ocupao e uso da terra, seja para fins comerciais ou residenciais atravs da construo de hipermercados, loteamentos residenciais e condomnios horizontais fechados.

A dinmica apresentada nas trs ltimas dcadas (1980 a 2010), por conta de mudanas estruturais no modo de produo capitalista e tambm polticas, no plano nacional, estadual e, sobretudo, municipal, resultaram em profundas transformaes no espao urbano da cidade, definindo a estruturao das formas urbanas e novos padres locacionais ao distribuir o valor de forma diferenciada e desigual pela cidade, consolidando reas nobres e valorizadas em detrimento de outras, depreciadas e pouco atendidas pelo poder pblico local nas instncias do planejamento e da dotao de infra-estruturas. essa dinmica que faz com que, por exemplo, a Zona Leste de Londrina, at ento caracterizada por ser uma rea de moradia dos segmentos socioeconmicos inferiores, apresente uma expressiva valorizao imobiliria, localizao de empreendimentos residenciais, comerciais, institucionais e de prestao de servios, mas ainda assim, segregue bairros muito empobrecidos com poucos ou ineficientes equipamentos pblicos e meios de consumo coletivos. No incio da dcada atual, conforme o quadro 1 que segue abaixo, a Zona Leste de Londrina apresentava uma populao residente de 83.655 pessoas, o que correspondia a aproximadamente 19% da populao urbana total, e aproximadamente 17% do nmero total de residncias, porm, 25,77% do nmero total de unidades residenciais populares em conjuntos habitacionais. Entretanto, hoje, essa relao comea a se inverter considerando o aumento registrado no preo do metro quadrado da terra urbana em questo, fazendo com que a instalao de conjuntos habitacionais se d em reas ainda mais perifricas e de menor preo. o exemplo das novas unidades residenciais construdas nas extremidades noroeste da cidade, procedente de recursos do programa para a habitao Minha Casa, Minha Vida do Governo Federal. De seu total atual de 177 loteamentos, at a presente data, 68% correspondem iniciativa privada e 32% aos conjuntos habitacionais construdos e/ou financiados pelo Estado, em suas instncias federal, estadual e municipal. Quadro 1 Caractersticas demogrficas e residenciais da cidade de Londrina por Zonas Urbanas 2000 Zonas rea Populao N de N de Densidade N de Residncias em residente residncias residncias (unidade residncias populares ha totais totais (%) residencial/ha) populares % Centro 1478 86891 42475 29 28,74 139 0,40 Leste 3835 83655 24968 17 6,51 7394 21,64 Norte 3840 107347 30484 21 7,94 16191 47,39 Oeste 3829 82723 27026 19 7,06 3547 10,38 Sul 3250 70072 19964 14 6,14 6894 20,17 Total 19084 424696 144916 100 8,93 34165 100
Fonte: Plano Diretor Participativo 2008. Aspectos Scio-econmicos. Seo 3.3., e Aspectos Urbansticos e Scio-espaciais. Seo 3.4. Instituto de Pesquisas e Planejamento Urbano de Londrina Londrina; Prefeitura Municipal de Londrina. Companhia de Habitao de Londrina COHAB LD. Estado do Paran. Programa Habitar Brasil BID Poltica Municipal de Habitao; COHAB-LD. Organizao prpria.

Aps essa breve descrio geral do objeto e da rea de estudo, analisar-se- a evoluo da implantao de loteamentos e de conjuntos habitacionais, com o intuito de compreender a recente valorizao imobiliria local, que por enquanto apresenta pequeno destaque na mdia, e o motivo pelo qual os novos empreendimentos destinados s classes mdias e tambm toda populao da cidade, tem se instalado numa rea at ento de pouco interesse do mercado imobilirio londrinense, refletindo acerca do movimento do capital pela cidade e suas formas de valorizao. Por fim, direcionar a reflexo ao papel e importncia das polticas e do planejamento urbanos voltados ao equacionamento das carncias sociais que acontecem no espao urbano pela falta, limitaes ou ineficincia dessa atuao poltica num

plano local, ou mesmo pela excludente lgica do setor imobilirio e da reestruturao urbana conduzida por agentes econmicos locais e extra-locais. A produo do espao urbano na Zona Leste de Londrina: estruturao, lgicas e tendncias Um caminho bastante acessvel descrever quantitativamente a expanso da zona urbana e dos loteamentos, porm pouco explicativo se a anlise fica presa ao aspecto formal e descritivo. Acompanhar a dinmica da incorporao de novas reas superfcie urbana da cidade requer a anlise dos processos e da dinmica na qual se encaixa a lgica de atuao dos agentes produtores do espao urbano. Neste sentido, reconhece Oliveira (2005, p. 3) que, analisar o comportamento do parcelamento da terra e do lanamento de novos loteamentos permite compreender e conhecer agentes especficos da produo do espao urbano, as loteadoras, e um elemento chave presente em suas estratgias, a especulao fundiria. De acordo com Oliveira (2005, p. 4), os parcelamentos so de dois tipos: os loteamentos e as subdivises. Os loteamentos tm como aspecto principal a existncia de quadras, o que implica na abertura de novas vias pblicas e, dependendo de sua dimenso, tambm na existncia de espaos para praas e para construo de equipamentos de consumo coletivo. As subdivises, em geral, [...] do origem a lotes que, na maior parte dos casos, passam ainda por uma segunda, e s vezes terceira etapa de parcelamento, no implicando necessariamente na abertura de vias pblicas e na doao de reas ao poder pblico (OLIVEIRA, 2005, p. 5), e grande parte delas so formas intermedirias nas quais a terra urbana fica em espera, aguardando valorizao para posteriores atividades de loteamento. Em Londrina, seu nmero muito inferior ao dos loteamentos, ao passo que, os prprios lotes servidos de infra-estrutura ficam aguardando valorizao nas mos de proprietrios individuais e, s vezes, da prpria loteadora. Recentemente, na Zona Leste, um loteamento com mais de 1500 terrenos, localizado numa rea topograficamente privilegiada e altamente valorizada, prximo ao campus da recentemente construda Universidade Tecnolgica Federal do Paran (UTFPR), se encontrava nessa condio, tendo sido aprovado e liberado para construo pelo municpio desde o ano de 1997, no entanto, isso veio a ocorrer somente entre 2009 e 2010, e que agora, com a infra-estrutura em vias de concluso, teve incio efetiva comercializao de seus lotes. Em Londrina, o mercado imobilirio gerido pela iniciativa privada promoveu uma forte atividade loteadora a partir de 1976, momento em que, conforme Oliveira (2005, p. 6), os investimentos pblicos na cidade tambm se ampliaram, e ressalta: [...] um olhar mais atento, considerando a desagregao desses dados por ano, revela que, na verdade, o grande boom da expanso em relao s aes da iniciativa privada, se deu a partir de 1975. No perodo compreendido entre 1975 e 1980, foram aprovados mais loteamentos do que a mdia, com os maiores picos em 1976 e 1979, o que consistiu numa reorientao dos ativos da cafeicultura e seu direcionamento ao setor imobilirio, principalmente daqueles representados pelas propriedades rurais, alm das prprias mudanas nas estruturas agrrias e em todo o complexo produtivo por ela at ento gerido e a converso de terra rural em urbana localizada em grandes quantidades nas proximidades da rea urbana (OLIVEIRA, 2005, p. 6). No caso da Zona Leste, percebe-se (figura 2) uma concentrao do lanamento de loteamentos no qinqnio 1965-1969, com maior nmero de aprovaes entre os anos de 1968 e 1969, o que se deve a dinamizao associada presena do Aeroporto de Londrina, construdo na dcada de 1950, valorizando a rea e enobrecendo seu entorno durante a dcada seguinte. Outros loteamentos aprovados no perodo esto mais relacionados ao nus da expanso urbana na cidade, num processo em que as populaes oriundas do xodo rural se instalariam nas reas perifricas desprovidas da infra-estrutura necessria, porm com certa

proximidade em relao ao centro comercial da cidade. De um modo geral, a expanso no perodo refletiu a lgica apontada por Oliveira (2005, p. 6), destinando terras rurais ao parcelamento urbano, substituindo muitos cafezais pela renda da terra urbana. Na segunda metade da dcada prevalece essa mesma lgica, porm em reas dispersas e afastadas das proximidades com a rea central, agora com o surgimento dos primeiros conjuntos habitacionais, tendo-se em vista criao do Banco Nacional da Habitao (BNH) e Sistema Financeiro da Habitao (SFH) em 1964, e a homologao da Companhia de Habitao de Londrina (COHAB-LD) no ano seguinte, mas com efetiva atuao a partir de 1969. Figura 2 Ano de aprovao dos loteamentos na Zona Leste de Londrina

Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentao da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organizao prpria.

Ao longo de toda a dcada de 1980 prevalecer a incorporao de conjuntos habitacionais sobre o nmero total de novos loteamentos. Dos 23 novos loteamentos do perodo, 17 correspondem aos conjuntos habitacionais financiados, aps a extino do BNH em 1986, pela Caixa Econmica Federal (CEF). Um olhar mais atento demonstra a concentrao da inaugurao dos conjuntos habitacionais ao longo dos anos 1987 e 1988, apesar da extino do BNH em 1986, o que revela a demora na liberao dos recursos, nos processos licitatrios, at a entrega das unidades. O intenso crescimento e o planejamento inadequado ocasionaram o surgimento de grandes vazios urbanos e o aparecimento de loteamentos clandestinos em alguns locais devido supervalorizao das terras urbanas e forte especulao imobiliria noutros. Se h, por um lado, na dcada de 1980, decrscimo na expanso da zona urbana e proliferao dos conjuntos habitacionais, h, por outro, uma grande verticalizao na cidade, no por falta de reas a serem incorporadas nem pelo af da modernidade, qui pelo aumento no preo da terra urbana, mas, certamente como afirma Fresca (2002, p. 248), [...] como rea de investimentos na qual a reproduo do capital estava bastante vivel. Favorecida a construo civil e a promoo imobiliria pela conjuntura econmica nacional, a verticalizao foi, conforme Fresca (2002, p. 249), no contexto londrinense [...] a face indelvel da produo do espao urbano na dcada de 1980. No perodo compreendido entre 1980 e 1994, 44% das edificaes foram destinadas ao uso residencial coletivo, principalmente populao com renda mdia e alta, concentrando-se, majoritariamente na rea central da cidade.

Nos anos 1990, a expanso fsico-territorial conforme Fresca (2002, p. 252), foi mais intensa no sentido Leste que Oeste, favorecendo-se da disponibilidade de reas. Embora essa expanso no seja recente, tendo-se em vista que durante a dcada de 1980 j se consolidava uma aglomerao ao longo da BR 369, que liga Londrina cidade vizinha Ibipor, nos anos 1990 esta expanso se intensificou por alguns conjuntos habitacionais, plantas industriais ao longo da rodovia citada e, sobretudo, por loteamentos implantados pela iniciativa privada. A conjuntura econmica recessiva e a instabilidade poltica pela qual passava o pas no final da dcada de 1980 e incio de 1990, resultar numa desacelerao da atividade imobiliria na cidade nos anos 1990. Com a recuperao da economia, reduo da inflao e a estabilidade financeira assegurada pelo Plano Real (1994-1995) observa-se, segundo Fresca (2002, p. 253), uma recuperao na atividade imobiliria em Londrina, trazendo maior segurana e confiana aos investidores. Na Zona Leste, a retomada da incorporao de novos loteamentos se concentrar no perodo entre 1995 e 1998, sendo este ltimo o ano de maior concentrao de novas aprovaes para a rea das duas ltimas dcadas. Diferentemente, as iniciativas pblicas para habitao popular teriam um decrscimo absoluto em consequncia das polticas econmicas praticadas no perodo em relao habitao, havendo apenas aquelas ligadas desfavelizao, mais conhecida como urbanizao de favelas. Mesmo assim, de um modo geral, a ao do poder pblico local em ofertar moradia para a populao de baixo poder aquisitivo no foi satisfatria por no assumir a dimenso necessria no perodo (FRESCA, 2002, p. 255). As incorporaes que se proliferavam pela cidade em inmeros loteamentos em reas de reserva, os chamados vazios urbanos, ou em reas ainda mais perifricas, algumas agravadas por irregularidades e no contigidade espacial culminariam em 2001, num acumulado de 14,36% de vazios urbanos em relao a toda rea construda (FRESCA, 2002, p. 253) e, em 30% em 2006 conforme Alves e Antonello (2009, p. 2)3. Deste total, cerca de 50% correspondiam s amplas reas no loteadas e os outros 50% a lotes urbanos de tamanhos diferenciados, em torno de 250m a 500m, dispersos por toda a cidade. De acordo com Fresca (2002, p. 253 e 255), estes vazios urbanos vo tendo seu preo gradativamente elevado por um conjunto de infra-estruturas e equipamentos coletivos ofertados nas reas recm ocupadas e pela prpria expanso fsica stricto sensu, na medida em que o poder pblico local cria rea de expanso urbana, afetando artificialmente os preos e valorizando indiretamente reas ocupadas e ainda no ocupadas, isto , disciplinando o aspecto pblico do parcelamento da terra. Evidncia disso reside no fato de que 46% de toda rea incorporada no perodo compreendido de 1970 a 2000 deveu-se ateno aos aspectos legais e normativos relativos propriedade das reas loteadas e implantao de equipamentos de uso coletivo, como identificou Oliveira (2005, p. 12). Os promotores imobilirios e sua atuao na Zona Leste de Londrina Identificamos um total de 143 empresas que atuaram na Zona Leste de Londrina na promoo dos 134 loteamentos privados existentes na rea. Conforme anlise da figura 3 a seguir, observa-se em nmeros absolutos uma concentrao em torno de trs empresas. A Sato Engenharia Civil tendo sua atuao concentrada ao longo das dcadas de 1960 e 1970, e a Sena Construes e Royal Loteadora e Incorporadora de atuao recente, ao longo das dcadas de 1990 e 2000. Na sequncia, um grupo de trs construtoras, responsveis cada uma pela promoo de trs loteamentos na rea, seguidas por outras onze construtoras, responsveis cada uma por dois loteamentos. Os demais 92 loteamentos foram promovidos cada um por uma construtora distinta, portanto, no convencionou classific-las uma a uma, j que no demonstraria uma concentrao da atividade imobiliria, antes, uma total disperso da atividade entre vrias construtoras.

Figura 3 Loteadoras e construtoras que atuaram na Zona Leste de Londrina

Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentao da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organizao prpria.

A Construtora Abussafe em questo, junto a qual tivemos a oportunidade de realizar uma entrevista concedida pelo seu atual diretor, foi responsvel pela construo dos Residenciais Abussafe I e II e Residencial Fujiwara. Afirmou que pode vir a atuar novamente na Zona Leste em funo da expanso da malha urbana que se tem verificado nos ltimos anos, especialmente aps a vinda da UTFPR, um marco, um divisor de guas na rea, na opinio do diretor, alm do que representa o asfaltamento da Estrada dos Pioneiros at Universidade, e possivelmente at a vizinha cidade de Ibipor. H consenso por parte do diretor da Construtora quanto a importncia do Complexo Marco Zero (Shopping Boulevard Londrina) e da UTFPR, dentre outros, para consolidar a atratividade da rea para novos empreendimentos. Na opinio do diretor, grandes obras, destacou a futura construo de mais blocos no campus da UTFPR, aumentar vertiginosamente as possibilidades de valorizao, quebrando at mesmo com clculos imobilirios de valorizao [convencional] dos terrenos. Na poca da construo dos Residenciais Abussafe I e II, 1100 terrenos com tamanho aproximado de 200m2, a Construtora construiu mais de 100 residncias a fim de alavancar as demais construes que se seguiriam no local. Tais empreendimentos foram construdos com capital prprio da empresa alm daqueles oriundos dos pagamentos realizados por parte dos adquirentes. No caso do Residencial Fujiwara, 114 terrenos de aproximadamente 350m2 cada, a Construtora no era a proprietria dos lotes, mas os comercializou, dotando-os de toda infraestrutura exigida por lei. Em relao aos Residenciais Abussafe I e II, situados nas extremidades da Zona Leste, a Construtora adquiriu a antiga fazenda Invernairn a preo mnimo, porquanto a malha urbana j havia atingido as cercanias dessa fazenda, os conjuntos habitacionais sobretudo, o antigo proprietrio julgou mais conveniente desfazer-se rapidamente das terras por conta das depredaes e invases freqentes em suas plantaes. Assim, a Construtora realizou, segundo seu diretor, grandes lucros com um empreendimento voltado aos segmentos de baixo poder aquisitivo.

Por fim, enfatizou que no lanaram mais loteamentos na Zona Leste em funo da ocupao de toda a rea por outros loteamentos, mas passaram atuar de forma pontual construindo casas geminadas e sobrados para venda. Na sequcia, a figura 4 apresenta um levantamento do tamanho mdio dos lotes, realizado com base num total de 134 loteamentos, todos da iniciativa privada. A partir de um nmero total de 156 amostras de tamanhos diferenciados de lotes, porque o tamanho varia no interior de cada loteamento, estabeleceu-se as seguintes classes de valores, organizadas em intervalos de 20 em 20m2 para facilitar a visualizao e a agrupao dos dados. ntida a concentrao de lotes com tamanho variado entre 240 e 260 m2, 280 e 300 m2 e 340 e 360m2. Figura 4 rea mdia dos lotes na Zona Leste de Londrina em m2

Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentao da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organizao prpria.

Atualmente, a legislao e o zoneamento da rea no permitem lotes com rea menor que 250 m2, porm, levando-se em conta as reas de desfavelizao, realocao de moradores de antigas favelas ou a subdiviso de terrenos para a construo de casas geminadas possvel identificar lotes nessa condio. Ainda de acordo com a figura 4, a identificao de lotes com rea superior a 500, 600, 800 e 1000m2 geralmente ocorre nas reas de maior preo do metro quadrado, tipicamente ao longo das principais avenidas em reas comerciais e nos bairros mais nobres nas cercanias do Aeroporto de Londrina. O quadro 2 a seguir apresenta a evoluo do tamanho dos lotes ao longo das dcadas desde 1947, ano da implantao dos primeiros bairros na rea. De um modo geral, ao longo da dcada de 1950 houve predomnio dos lotes com reas em torno de 400 e 500m2; na dcada de 1960, 250 a 350 m2; e durante a dcada de 1970, 300 e 400 m2, o que reflete fidedignamente os resultados visualizados para toda a cidade nesta dcada por Oliveira (2005, p. 15). Os lotes com rea acima dos 1000 m2 dizem respeito queles identificados em loteamentos industriais, com lotes destinados instalao de plantas industriais. Se nas dcadas precedentes observou-se uma diversificao nos tamanhos dos lotes, j na dcada de 1980 ocorrer uma concentrao absoluta entre 250 e 400 m2, o que se deve ao aumento registrado no preo do metro quadrado ou a destinao aos segmentos de baixo poder aquisitivo. Para toda a cidade Oliveira (2005) tambm apresenta uma concentrao fixada entre 300 e 500 m2 no perodo.

Na dcada de 1990, de acordo com Oliveira (2005, p. 15), os lotes com rea mdia em torno de 300 m2 e 500 m2 reduziram-se a menos da metade. Para este autor (OLIVEIRA, 2005, p. 15):
[...] a reduo do tamanho mdio dos lotes foi uma das estratgias das loteadoras para manter elevados seus lucros, reagir crescente escassez de reas para novos loteamentos e ao aumento da concorrncia no setor. Essa reduo tambm est diretamente relacionada com um maior controle do poder pblico sobre as atividades dos loteadores e com a grande valorizao dos lotes, particularmente nos anos 1990, quando a atividade retoma seu flego.

Tendncia tambm identificada na Zona Leste j que quase 3/4 dos lotes se concentraram entre os 250 m2. Da dcada de 1990 tambm so os quatro primeiros condomnios horizontais da rea, denotando uma mudana nos padres de edificao na rea e os futuros setores de maior valorizao. Quadro 2 rea mdia dos lotes aprovados na Zona Leste de Londrina de 1947 a 2009 rea mdia dos lotes em m2 (% sobre o total das amostras/dcadas) Acima Acima Perodos 200-249 250-299 300-349 350-399 400-449 450-499 de 500 de 1000 1947-1959 11,11 22,22 33,33 11,11 22,22 1960-1969 33,96 39,62 11,32 3,77 1,88 9,43 1970-1979 17,85 32,14 21,42 10,71 3,57 3,57 10,71 1980-1989 28,57 42,85 28,57 1990-1999 75 21,42 3,57 2000-2009 5 45 25 25 -

Total 100 100 100 100 100 100

Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentao da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organizao prpria.

Na dcada atual, mais de 80% dos lotes aprovados em Londrina apresentaram um tamanho mdio compreendido entre 250 e 500 m2, o que tambm possvel observar na Zona Leste conforme o quadro acima, sobretudo, na faixa dos 250 e 300 m2. Na sequencia, o quadro 3 apresenta uma caracterizao geral dos condomnios horizontais existentes na Zona Leste de Londrina: os quatro primeiros so da dcada de 1990, outros trs foram construdos no incio da presente dcada e, atualmente, mais um vem sendo construdo na rea, para o qual ainda no dispomos de informaes. Quadro 3 Caracterizao dos condomnios horizontais na Zona Leste Construtora/Empreendedor Tamanho Lanamento Nmero do lotes de lotes Grupo Gralha Azul Habes Fuad Salle Grupo Gralha Azul Habes Fuad Salle Grupo Gralha Azul Habes Fuad Salle NAJ - Empreendimentos

Nome

Gralha Azul I Gralha Azul II Gralha Azul III Aspen Park

* * * 250 m2

1995 1996 1998 1998

16 17 28 82

Valor mdio atual R$/m2 * * * 200,00

Residence Residencial Havana Golden Park Residence & Resort Cond. Avenida do Caf

Imobilirios NAJ Empreendimentos Imobilirios Teixeira & Holzmann

300 m2 250m2

2002 2002

240 140

380,00 250,00

Grupo Protenge Engenharia e Urbanismo

250 m2

2005

32

225,00

Fonte: Pesquisa de campo, 2010. Organizao prpria. * Os condomnios horizontais Gralha Azul I, II e III comercializavam os terrenos com as casas j construdas.

Na dcada de 1990, o grande fator de valorizao dessa rea foi a construo dos Condomnios Residenciais Horizontais Gralha Azul I, II e III, pelo Grupo Gralha Azul Habes Fuad Salle. Os trs condomnios foram edificados em terreno de 15.000 m2, adquirido no ano de 1991 por um preo de R$ 80.000,00, quando ainda fazia parte da Zona de Expanso Urbana. Regozija-se a proprietria da empresa Gralha Azul de ter sido a primeira a acreditar no potencial da rea e investir no local, que ainda no era alvo de outros investimentos, a no ser aqueles destinados aos segmentos de baixo poder aquisitivo, os conjuntos habitacionais mais perifricos, porm, separados por trecho de aproximadamente 1000 metros ocupados por stios e algumas chcaras. O caso dos Condomnios Gralha Azul I, II e III emblemtico na valorizao da rea anterior a dcada de 2000. O primeiro condomnio foi entregue em 1995, com 16 casas de 140 m2 de rea construda e comercializadas por R$ 55.000,00 na poca. No ano de 1996, ao lado do Gralha Azul I, a construtora lanou o Gralha Azul II, com 17 casas de 200 m2 de rea construda. Em 1998, a construtora lanou o Gralha Azul III, com 28 casas de 200 m2. De acordo com a proprietria do Grupo Gralha Azul, atualmente estas casas so vendidas por seus atuais proprietrios no por menos de R$ 300.000,00. Condicionamentos, desafios, distanciamentos e limitaes: o papel do poder pblico em disciplinar a(s) lgica(s) da produo do espao. Em Londrina, a Planta de Valores de terrenos e preos bsicos por metro quadrado de construo, para efeito de apurao do valor venal dos imveis e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) est regulamentada nos termos da Lei 8672 de 22 de dezembro de 2001, do primeiro ano de mandato do ex-prefeito Nedson Micheleti (Partido dos Trabalhadores). A Lei leva em conta uma srie de variveis de ordem tcnica, pedolgica, topogrfica, de localizao e situao, relativas ao uso da terra, geomtricas, dentre outros aspectos. Com base nesses fatores foi organizada uma planta de valores para toda a cidade, com discriminao do preo do metro quadrado lote a lote. Uma anlise desses preos correlacionada aos bairros existentes na Zona Leste permitiu-nos organizar a seguinte figura (figura 5), e estabelecer uma mdia do preo da terra auferido e autorizado pela referida Lei. Vale destacar que a Lei, ainda vigente, orienta-se por pesquisas de campo e trabalhos tcnicos datados dos fins da dcada passada e, em 2001, apenas corrigida pelos indces gerais de preos e inflacionrios do perodo. Figura 5 Eastrutura de preos do metro quadrado de terra urbana na Zona Leste de Londrina de acordo com a Lei 8672/2001

Fonte: organizado pelo autor a partir da Planta de Valores de Londrina Lei 8672 de 22 de dezembro de 2001.

possvel, de acordo com a figura acima, identificar uma concentrao de preos mdios em torno de R$ 40,00, R$ 30,00, R$ 35,00, R$ 25,00 e R$ 75,00 o metro quadrado de terra urbana no edificada, embora, estes preos estejam defasados se comparados aos preos atuais de mercado. Infelizmente, no pudemos estabelecer uma comparao desse tipo neste trabalho, pois a Planta de Valores de 2001 no traz publicada a espacializao dos preos de loteamentos aprovados de 2001 para c, justamente estes que mais aparecem nos classificados atuais, com base nos quais organizamos a figura 6 a seguir. Portanto, os loteamentos apontados na figura acima, no so os que mais dispem de lotes vazios disponveis no mercado, ao contrrio dos aprovados de 2001 para c. Com base nos preos de mercado destes ltimos, organizamos a figura 6 a partir de um levantamento realizado no principal classificados da cidade, o do jornal local Folha de Londrina. A concentrao entre os preos de R$ 76,00 e R$ 200,00 o metro quadrado ntida para a rea, embora esta no seja dispersa, encontra-se bastante concentrada em alguns locais enquanto baixa noutros, mas de qualquer forma superior aos preos apresentados na Planta de Valores - Lei 8672/2001. Figura 6 Estrutura de preos do metro quadrado da terra urbana na Zona Leste de Londrina de acordo com os classificados Folha de Londrina/2009.

Fonte: organizado pelo autor com base em anncios de classificados do jornal local Folha de Londrina 2009.

Um trabalho ainda por fazer seria comparar esta defasagem entre preos atualizados de mercado e os preos utilizados para fins tributrios, loteamento a loteamento. Esta divergncia ressurgiu no fim do ano de 2009, quando o prefeito empreendeu uma srie de

estudos que viriam a atualizar a Planta de Valores a fim de levantar recursos municipais para as demandas da cidade e projetos previstos para o seu mandato. No entanto, a reviso da Planta de Valores no foi aprovada na Cmara Municipal de Vereadores da cidade. Uma questo por demais tcnica mas diretamente ligada a coeficientes de justia fiscal, que deveria ter sido discutida e levada adiante a fim de, por meio da atualizao de muitos impostos prediais e territoriais urbanos, contribuir na equalizao das disparidades da cidade. Conforme afirmou o prprio prefeito Homero Barbosa Neto, o IPTU iria aumentar drasticamente para 1.625 imveis, sendo que existem hoje em Londrina um nmero aproximado de 220 mil imveis. Ter-se-a, na opinio do prefeito [...] 60 mil imveis sem nenhum centavo de reajuste e 12 mil imveis com iseno total de IPTU, que so aqueles com valor venal de at R$ 15.000,004. Segundo seu clculo, aproximadamente 10 mil imveis seriam totalmente isentos de qualquer pagamento imveis em reas desprivilegiadas, subvalorizadas e at mesmo desvalorizadas nos ltimos anos ; 60 mil imveis (25% dos imveis da cidade) no sofreriam o reajuste; outros 3% da populao teriam seus imveis reajustados em 40% em mdia ou mais5. Em 2001, com a reviso da Planta de Valores do IPTU, 51% dos imveis de Londrina tiveram aumento no valor dos impostos. Muitos imveis, desde ento, foram valorizados em razo da construo de obras pblicas ou privadas em suas proximidades ou, podem ter sido desvalorizados em razo do aumento da criminalidade e violncia, por exemplo. Contudo, na sesso da Cmara de Vereadores do dia 15 de dezembro, o projeto que previa o reajuste da planta de valores do IPTU foi retirado de pauta aps presso dos moradores cujo imposto deveria aumentar, rejeio que veio exatamente por parte dos moradores das reas mais nobres da cidade e mais valorizadas6. Assim, a questo coloca-se como um desafio diante da necessidade de rever a estrutura de preos por meio da qual so cobrados os impostos, neste caso, o IPTU, a principal fonte de arrecadao municipal. Se uma breve anlise, conforme realizamos aqui por meio dos preos de lotes, j aponta uma defasagem alarmante, pode se esperar resultados ainda mais alarmantes se levados em conta outros fatores que no apenas aqueles que incidem em terrenos no edificados. Gottdiener (1997, p. 97) escreveu que o Estado agente do capital em geral, perseguindo tanto interesses polticos quanto econmicos e o setor imobilirio constituem a linha de frente das transformaes espaciais. Para Harvey (2004, p. 41), o ambiente construdo transformado, essencialmente, pelo capital intervencionista que age atravs do governo, e desse mesmo ambiente se apropria o trabalho que o usa como uma forma de consumo e um modo para sua prpria reproduo. Gottdiener (1997, p. 102) v um Estado que coordena os investimentos entre os circuitos de capital, que garante um mercado e uma rede financeira estveis que funcionem livremente, assim, reproduzindo a economia poltica burguesa da cidade. E vai mais longe, ao dizer que exatamente a atuao de fraes especficas de classe no circuito secundrio, o papel do Estado em todos os nveis na ajuda atividade do setor imobilirio e as consequncias contraditrias dessas intervenes, que explicam a forma espacial. (GOTTDIENER, 1997, p. 110). A atuao estatal, a despeito de sua autonomia relativa, correlata de interesses classistas e capitalistas no ambiente construdo e a eles se vincula sincronicamente no espao urbano, tornando vivel, abrindo caminho e assegurando [...] a capacidade intrnseca e cada vez mais constante do ramo imobilirio em extrair capital para aventuras lucrativas [...] (GOTTDIENER, 1997, p. 187). Tal o caso da Zona Leste de Londrina, que desbravada pelo Estado capitalista provedor de moradias durante as dcadas de 1970 e 1980, agora alvo das aventuras lucrativas do setor imobilirio, o qual, na verdade, trilha por caminhos bem seguros, uma vez que j foram abertos pela presena do Estado ao atuar na promoo do ambiente construdo e, recentemente, atrair as inverses de capital que, invariavelmente,

procura de locais favorveis ao investimento imobilirio, solidificaram o investimento estatal, novamente, numa via de mo dupla, por exemplo, com a vinda de empreendimentos milionrios como a UTFPR, o Teatro Municipal, o Complexo Marco Zero e o Shopping Boulevard Londrina em locais privilegiados, acessveis, centrais e relativamente muito prximos entre si. Bibliografia: ALVES, Elisabeth A. e ANTONELLO, Ideni T. Produo do espao urbano em Londrina: os vazios urbanos. In: III Encontro Nacional da Anpege, 2009, Curitiba. Anais: Espao e tempo: complexidade e desafio do pensar e do fazer geogrfico. Curitiba: ANPEGE, 2009, V. I. p. 1-15. FRESCA, Tnia M. Mudanas recentes na expanso fsico-territorial de Londrina. Revista Geografia Departamento de Geocincias da Universidade Estadual de Londrina, V 11, N 2, jul/dez de 2002. GOTTDIENER, Mark. A Produo Social do Espao Urbano. 2 ed. So Paulo: Edusp, 1997. HARVEY, David. Espaos de Esperana. So Paulo: Ed. Loyola, 2004. IBGE. Cidades@. Londrina Paran. 2010. Disponvel em: http://www.ibge.gov.br/cidadesat/topwindow.htm?1. Acessado em 20 de maro de 2010. OLIVEIRA, Edlson L. Produo e fragmentao do espao urbano em Londrina: uma anlise do processo de parcelamento do solo ao longo de trs dcadas. In: I Seminrio Temtico de Geografia do Norte do Paran, 2005, Londrina. Anais: XXI Semana de Geografia, "O Brasil frente aos arranjos espaciais do sculo XXI". Londrina, 2005. REIS, Nestor G. Notas sobre a urbanizao dispersa e novas formas de tecido urbano. So Paulo: Via das Artes, 2006. SILVA, Andra C. Londrina: uma parcela de sua Histria a partir das vilas Siam, Casoni e Nova. 1997. Monografia (Bacharelado em Jornalismo). Departamento de Jornalismo Universidade Estadual de Londrina, 1997.

Notas
1 2

rea, inclusive, onde se localiza o atual Parque Tecnolgico de Londrina Francisco Sciarra. Vale mencionar que as antigas instalaes do IBC vm sendo atualmente reestruturadas e utilizadas pelo Frum da Justia do Trabalho, sendo que um novo prdio est sendo construdo no local, alterando as antigas formas ao dot-las de novos usos e valorizando a rea adjacente do ponto de vista do mercado imobilirio. 3 De acordo com os levantamentos realizados pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL) para a reviso e atualizao do novo Plano Diretor Participativo. 4 Fonte: Londrina ser um canteiro de obras em 2010. Folha de Londrina 29/12/2009 Cidades. Disponvel em: http://www.bonde.com.br/folha/folhad.php?id_folha=2-1--10314-20091229. Acessado em 29 de dezembro de 2009. 5 Fonte: "Ns estaremos prejudicando a grande maioria da nossa populao. Ncleo de Comunicao da Prefeitura Municipal 16/12/2009. Disponvel em: http://home.londrina.pr.gov.br/noticias/indexnovo.php?acao=mostrar_noticia&id_noticia=32291. Acessado em 20 de maro de 2010.

Fonte: Sem aumentar IPTU, Londrina vai parar, diz Barbosa. Folha de Londrina 16/12/2009 Cidades. Disponvel em: http://www.bonde.com.br/bonde.php?id_bonde=1-3--518-20091216. Acessado em 29 de dezembro de 2009.