MAV - Manual de Orientacoes Tecnicas

MAV MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO
Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens Imveis
MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO, Comisso de Avaliao Imobiliria do Estado do Esprito Santo CAI, Abril, 2011, 1. Edio.
1. GESTORES PBLICOS ESTADUAIS JOS RENATO CASAGRANDE Governador do Estado do Esprito Santo JOS EDUARDO FARIA DE AZEVEDO Secretrio de Estado de Gesto e Recursos Humanos MARIA LEILA CASAGRANDE Subsecretria de Estado de Administrao Geral ROSSANA PIGNATON BUERY Gerente de Patrimnio Estadual
2. EQUIPE TCNICA LEONARDO FERNANDES DO NASCIMENTO Presidente da Comisso de Avaliao Imobiliria THOMAS FELIPE DIETER Membro da Comisso de Avaliao Imobiliria SANDRO PANDOLPHO DA COSTA Assessor Especial da Gerncia de Patrimnio Estadual FERNANDA NUNES DE FREITAS Supervisor da Gerncia de Patrimnio Estadual
3. REVISO DE TEXTO SANDRO PANDOLPHO DA COSTA Assessor Especial da Gerncia de Patrimnio Estadual
APRESENTAO
A Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos SEGER o rgo Pblico do Estado do Esprito Santo ao qual cabe a gesto do patrimnio pblico estadual e das atividades que a aliceram.
A atividade de avaliao de bens patrimoniais no Servio Pblico tem a funo de determinar os valores que a Administrao Pblica aplicar na aquisio, desapropriao, locao, dentre outras de interesse do Estado, de determinados bens do seu interesse, bem como os que ir auferir pela sua alienao, doao, concesso de uso, dentre outras, conforme exigncias legais que assim o determinam. Portanto, tais finalidades, pela prpria natureza, pressupem a sua relevncia para o Poder Pblico.
Assim sendo, o Estado do Esprito Santo, por meio da SEGER, tem reconhecido a relevncia dessa atividade cientfica, primando pela utilizao de servios tcnicos profissionalizados de Engenharia de Avaliaes e Percias para subsidiar as relevantes operaes de movimentao patrimonial onde o valor cientfico seja imprescindvel, em mercado vigente, promovendo segurana tcnica e jurdica aos ordenadores de despesas, aos rgos Pblicos Estaduais e ao errio.
Na qualidade de cincia reconhecida por entidades oficiais em escala mundial, bem como no territrio brasileiro, est lastreada de Princpios Cientficos consignados nas Normas Tcnicas que regem o seu funcionamento. No Brasil, um ramo especfico da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, conforme o sistema CONFEA/CREA. O seu emprego disciplinado pela Norma Tcnica NBR 14.653 e suas partes correlatas, editadas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT, com o respectivo registro no INMETRO.
A avaliao cientfica deve seguir metodologias tcnicas definidas e com limites disciplinados em Normas Tcnicas da ABNT, com mtodos e clculos cientificamente demonstrveis, comprovveis, auditveis e tecnicamente consistentes.
Dessa forma, a utilizao crescente que o Estado do Esprito Santo tem feito dos trabalhos tcnico-cientficos de Engenharia de Avaliaes e Percias, em detrimento de metodologias pessoais de avaliao, espelha a eficincia tcnica e a Transparncia Administrativa que ocasionaram o seu vertiginoso crescimento no contexto nacional nos ltimos anos.
Metodologias de avaliao pessoais revelia da ABNT e da Engenharia de Avaliaes, alm de no terem valor cientfico, possuem nveis de subjetividade que no se pode definir precisamente, expondo o Errio a riscos, razo pela qual so refutadas pelo Estado, sobretudo em demandas que exijam elevado nvel de preciso tcnica e apurao em mercado vigente.
Em palavras colhidas de manifestao de parecer do Colendo Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro: grande o risco de a Administrao Pblica incorrer em danos ao errio quando os valores praticados em atos onde a Lei Federal 8666/93 exige avaliao prvia so baseados em laudos de avaliao em desacordo com as Normas Tcnicas.
Nesse contexto, este manual um instrumento que ir reger os trabalhos tcnicos de Engenharia de Avaliaes e Percias a serem utilizados pelo Estado do Esprito Santo em que o Laudo de Avaliao de valor cientfico for requerido para subsidiar as operaes patrimoniais em mercado vigente, em especial nas modalidades de movimentao patrimonial cujo custo-benefcio torne imprescindvel a sua utilizao, a exemplo de compra direta ou desapropriao de imveis.
A ABNT j dispe de um conjunto de regras e exigncias tcnicas que norteia os trabalhos da espcie. Entretanto, este manual dispe exigncias complementares especficas para o atendimento da preciso e acuro cientfico desejado s demandas deste Estado, bem como da autossuficincia da capacidade informativa e explicativa dos trabalhos de avaliao.
Dessa forma, esperamos que este trabalho seja um valioso instrumento de colaborao para a continuidade do crescimento dos nveis de excelncia do Servio Pblico Estadual que o tornaram modelo de gesto para o Brasil, levando em conta que a Transparncia Administrativa e o zelo para com a proteo ao errio so instrumentos imprescindveis nesse processo, no qual as atividades cientficas da Engenharia de Avaliaes e Percias se inserem.
Leonardo Fernandes do Nascimento Presidente da Comisso de Avaliao Imobiliria CAI
Thomas Felipe Dieter Membro da Comisso de Avaliao Imobiliria CAI
LISTA DE TABELAS
TABELA 1 Tipo de Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados ..........19 TABELA 2 Clculo de Percentual de Trabalho Executado ...............................39
SUMRIO APRESENTAO ......................................................................................................3 LISTA DE TABELAS .................................................................................................6 SUMRIO ....................................................................................................................7 RESUMO ......................................................................................................................9 1 2 3 INTRODUO 10 REFERNCIAS NORMATIVAS 12 DEFINIES 14 3.1 CONCEITOS ....................................................................................................14 3.2 ABREVIATURA ..............................................................................................17 3.3 HABILITAO PROFISSIONAL ..................................................................18 4 PROCEDIMENTOS TCNICOS 22 4.1 ATIVIDADES PRELIMINARES ....................................................................22 4.2 VISTORIA ........................................................................................................24 4.3 LEVANTAMENTO DOS DADOS DE MERCADO ......................................26 4.4 METODOLOGIAS ...........................................................................................28 4.4.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado ..........................29 4.4.2 Mtodo Involutivo .................................................................................30 4.4.3 Mtodo Evolutivo ..................................................................................30 4.4.4 Mtodo da Capitalizao da Renda .....................................................31 4.4.5 Mtodo do Custo ....................................................................................32 4.5 TRATAMENTO DE DADOS ..........................................................................32 4.5.1 Tratamento por Fatores ........................................................................34 4.5.2 Tratamento Cientfico ...........................................................................34 4.6 ESPECIFICAO DA AVALIAO ............................................................36 5 6 7 ORIENTAES TCNICAS GERAIS PARA LAUDOS TERCEIRIZADOS 38 LAUDO DE AVALIAO 41 PROCEDIMENTOS ESPECIAIS 44 7.1 DESAPROPRIAES .....................................................................................44
7.1.1 Definio .................................................................................................44 7.1.2 Conceitos ................................................................................................44 7.1.3 Critrios Gerais .....................................................................................46 7.1.4 Critrios Complementares para Trabalhos Terceirizados ...............50 7.2 AVALIAO PARA LOCAO ...................................................................50 7.2.1 Por Comparao Direta ........................................................................51 7.2.2 Por Remunerao de Capital ...............................................................51 7.2.3 Por Participao no Faturamento .......................................................52 7.2.4 Observaes Finais em Avaliao para Locao ................................52 7.3 SERVIDES .....................................................................................................53 7.3.1 Capacidade de Uso ................................................................................54 7.3.1.1 Aproveitamento .............................................................................54 7.3.1.2 Outorga Onerosa ..........................................................................54 8 DISPOSIES GERAIS 55 8.1 ALINHAMENTO ESTRATGICO DAS DEMANDAS DE AVALIAO .56 8.2 OBSERVAES FINAIS ................................................................................59 9 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS 62
ANEXO I - FICHA DO BEM IMVEL PARA AVALIAO ...........................63 ANEXO II MODELOS DE LAUDO COMPLETO E SIMPLIFICADO CAI .66 ANEXO III PARECER TCNICO DE HOMOLOGAO .............................78
RESUMO
O Estado do Esprito Santo possui cerca de 1.500 imveis em seu patrimnio, distribudos por toda a sua extenso territorial, que necessitam constantemente de avaliaes, ora para encontrar o valor venal do bem, ora para subsidiar aes de locao de imveis.
Tendo em vista que, at ento, ressentia-se a ausncia de um manual tcnico de avaliaes para o Poder Pblico Estadual, bem como a previso expressa para a sua elaborao constante do Programa de Gesto Patrimonial Integrada do Estado do Esprito Santo, a Comisso de Avaliao de Imveis do Estado do Esprito Santo CAI disserta o presente Manual de Avaliaes de Bens Imveis do Estado do Esprito Santo - MAV, para nortear os trabalhos avaliatrios que sero desenvolvidos ou contratados por esta Administrao Pblica Estadual para as finalidades pertinentes.
1 INTRODUO
A Engenharia de Avaliaes uma especialidade das disciplinas de Engenharia que rene um conjunto de conhecimentos na rea da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, bem como de outras reas das cincias sociais e exatas, que tem como objetivo determinar tecnicamente o valor de um bem, conforme o seu comportamento no mercado no qual est inserido.
Este estudo definido pela ABNT NBR 14653-1:2001 como uma anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, que serve para subsidiar tomadas de decises a respeito do valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica para determinada finalidade, situao e data.
Seu escopo de atuao contempla bens tangveis de qualquer natureza, como: imveis (casas, terrenos, apartamentos, lojas e salas comerciais, etc.) mquinas e equipamentos, automveis, mveis e utenslios, semoventes, culturas reprodutivas, jazidas, instalaes e empreendimentos de base imobiliria (parques industriais, shoppings, portos, aeroportos, cinemas, hotis etc.) e outros que demandem o estudo cientfico de bens.
Emprega-se tambm a Engenharia de Avaliaes no estudo de valor de bens intangveis, que so aqueles representados por direitos, marcas e patentes, pela tradio no mercado, pelo conceito usufrudo na esfera comercial e industrial corporificado pela clientela fixa e permanente e outros tambm no materializveis diretamente por objetos fsicos.
Para obteno desses valores, existem tcnicas previstas em normas e na bibliografia tcnica especializada, a cuja obedincia exige, dos profissionais, pleno conhecimento
de estatstica, de matemtica financeira, de engenharia econmica, bem como de legislao urbanstica, que o avaliador precisa conhecer para fazer uso da mais apropriada, a fim de cumprir o dever tico primordial de agir com cincia e conscincia.
A Engenharia de Avaliaes deve ser exercida por engenheiros, arquitetos, agrnomos, cada um com habilitao legal e capacitao tcnico-cientfica para realizar avaliaes de bens, devidamente registrados no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA.
Apenas os profissionais habilitados em cada atividade podero assinar os relatrios tcnicos denominados laudos de avaliao e, consequentemente, registrar junto ao CREA a respectiva Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART).
No mbito do Governo do Estado do Esprito Santo, as avaliaes so realizadas para fins de alienao fiduciria, arrendamento, renovao de aluguel, alienao, seguro etc., alm da prpria demanda interna que a requeira.
Um laudo de avaliao contempla: a apurao da finalidade da avaliao pretendida; dos seus objetivos; a detalhada vistoria no imvel e em seu entorno; a apurada e completa pesquisa imobiliria na regio em anlise; os corretos e precisos clculos avaliatrios, com a aplicao da correta metodologia avaliatria, dentro do preconizado pelas normas tcnicas, o que ir resultar em um Laudo completo e fundamentado. Consequentemente, ter-se- uma avaliao dentro da boa tcnica, do bom senso e da boa tica profissional.
2 REFERNCIAS NORMATIVAS
Para cada tipo de trabalho a ser realizado, necessrio que o avaliador conhea as normas e legislaes vigentes.
As leis, decretos, restries e normas relacionadas a seguir contm disposies que devem ser acatadas e que serviram como parmetro para a elaborao deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens:
Lei 5194/66, de 24/12/1966 - regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e d outras providncias; Lei 6496/77, de 07/12/1977 - institui a ART na prestao de servios de engenharia, arquitetura e agronomia e d outras providncias; Lei n 8666/93 - Lei das Licitaes e Contratos Pblicos; Resoluo CONFEA N218, de 29/06/1973: Discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia; Resoluo CONFEA N307, de 28/02/1986: Dispe sobre a Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART e d outras providncias; Resoluo CONFEA N345, de 27/07/1990: Dispe quanto ao exerccio por profissional de Nvel Superior das atividades de Engenharia de Avaliaes e Percias de Engenharia; Lei 6766/79, de 19/12/1979 - dispe sobre o parcelamento do solo urbano e de outros; Lei 9785/99, de 29/01/1999 - altera a lei 6766/79 sobre parcelamento do solo urbano; Lei 12112/09, de 10/12/2009 altera a lei 8245/91 sobre locaes de imveis urbanos;
NBR 14653-1, de abr/2001 - Avaliao de Bens - parte 1: procedimentos gerais; NBR 14653-2, de mar/2011 - Avaliao de Bens parte 2: imveis urbanos; NBR 14653-3, de jun/2004 - Avaliaes de Bens parte 3: imveis rurais; NBR 14653-4, de dez/2002 - Avaliao de Bens - parte 4: empreendimentos; NBR 13752, de dez/1996 Percias de engenharia na construo civil; NBR 12721, de ago/2006 - Avaliao de Custos Unitrios de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edifcios; NBR 13133, de 1994 Norma para Execuo de Levantamento Topogrfico da ABNT.
Observao importante: Caso essas normas e leis tenham sofrido atualizaes, aplicam-se os textos recentes aprovados.
3 DEFINIES
3.1 CONCEITOS
Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens, aplicam-se as definies constantes do Item 3 da NBR14653-1 e Item 3 da
NBR14653-2. Por conseguinte, seguem conceitos complementares pertinentes ao entendimento dos usurios deste manual. Avaliao de bens: anlise tcnica realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica para determinada finalidade, situao e data; Averbao da edificao: registro da edificao existente ou realizada sobre um terreno, na matrcula do terreno no RGI, normalmente com descrio da tipologia da edificao e suas reas. Em se tratando de empreendimentos, a descrio mais detalhada e poder abranger adicionalmente, para os empreendimentos condominiais, as fraes ideais das unidades autnomas; Avaliao intervalar: a avaliao que tem como objetivo estabelecer, quando solicitado pela Administrao Pblica, um intervalo de valores admissveis em torno da estimativa de tendncia central ou do valor arbitrado; Campo de arbtrio: o intervalo com amplitude de at 15% em torno da estimativa de tendncia central utilizada na avaliao. O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana calculado para definir Grau de Preciso da estimativa; Caractersticas intrnsecas do imvel: aspectos inerentes ao prprio imvel, ao seu terreno, a exemplo da rea, dimenses, posio, confrontaes, assim como s benfeitorias nele existentes, a exemplo do partido arquitetnico, padro, conservao, rea, diviso interna; Caractersticas extrnsecas do imvel: aspectos no intrnsecos do imvel ligados ao logradouro, bairro, cidade, enfim, regio, assim como ao contexto em que se insere, em termos, por exemplo, de mercado, economia, legislao. Certido de Inteiro Teor da Matrcula do imvel no RGI: documento emitido pelo Cartrio de Registro de Imveis, contendo o histrico do imvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por exemplo, averbaes de edificaes, alteraes de edificaes, aes reais e reipersecutrias,
hipotecas, alienaes fiducirias, cadeia dominial e alteraes de endereo; Dano Fsico de Imvel: Dano constatado no imvel decorrente de vcios construtivos, ao humana delituosa ou no, omisso humana, por exemplo, em relao manuteno preventiva ou corretiva, agentes da natureza, entre outros; Especificao da avaliao: classificao da avaliao em relao aos graus de fundamentao e preciso resultantes; Estabilidade e solidez: integridade estrutural, ausncia de risco de colapso; Estimador: Funo baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um parmetro da populao estudada; Estimativa Pontual: Valor obtido para o estimador pontual; Estimativa de tendncia central: Estimativa pontual obtida por um estimador de tendncia central (por exemplo, a mdia); Grau de Fundamentao: funo do aprofundamento do trabalho avaliatrio, da metodologia empregada e da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados; Grau de Preciso: estabelecido quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro numa avaliao; Habitabilidade: pressupe a existncia de condies satisfatrias de conforto, segurana e salubridade na edificao; Habite-se: documento expedido pela Administrao Pblica local, normalmente prefeitura ou rgo competente, que atesta a regularidade das benfeitorias existentes no imvel e sua conformidade com as normas e posturas locais, ou conformidade com os projetos aprovados segundo as normas e posturas locais vigentes poca da aprovao, liberando o imvel para uso, inclusive no habitacional, se for o caso; Homologao: o ato ou efeito de homologar, ou seja, a aprovao dada pela Comisso de Avaliao Imobiliria CAI a trabalhos tcnicos de avaliao desenvolvidos por avaliadores, que no integram o corpo tcnico da CAI, ora profissionais dos demais rgos pblicos, ora pertencentes de empresas terceirizadas. O modelo bsico de homologao utilizado pela CAI est disponvel no ANEXO III Parecer Tcnico de Homologao, a ttulo de exemplo; Intervalo de valores admissveis: faixa de variao de preos admitida como tolervel em relao ao valor de avaliao; Inovao tecnolgica: material, componente ou sistema construtivo que incorpora diferencial tecnolgico em relao aos correspondentes prexistentes no mercado quando de seu lanamento;
Intervalo de predio: estimativas de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado observados, dentro dos quais novos dados do mesmo contexto estaro contidos com determinada probabilidade; Intervalo de Confiana: intervalo de valores dentro do qual est contido o parmetro populacional com determinada confiana, dentro do qual se encontra a estimativa de tendncia central; Laudo Completo: o que contm, de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR 14.653 e suas partes, com as informaes suficientes para o seu entendimento e a definio do valor do bem; Laudo Simplificado: uma modalidade que atende, de forma resumida, aos itens constantes da modalidade completa, com quesitos especficos; Laudo de Uso Restrito: o laudo que obedece a condies especficas pr-estabelecidas entre as partes (exemplo: para instruo processual), no tendo validade para outros usos ou exibio para outras pessoas no envolvidas diretamente na negociao; Matrcula no RGI: resultante da ao de documentar, em um livro ou ficha, no Cartrio de Registro de Imveis, a descrio do imvel em termos principalmente de endereo e metragem, seus proprietrios e os sucessivos registros e averbaes que informam transaes, hipotecas, nus e alteraes fsicas do bem; Memorial de Incorporao: Acervo documental do registro da incorporao em condomnio, no RGI; Parecer Tcnico e Relatrio Complementar: Parecer ou Relatrio circunstanciado contendo esclarecimento tcnico emitido por profissional do quadro ou credenciado, sobre assunto de sua especialidade, eventualmente em complementao a outro trabalho anterior de sua autoria, sempre que solicitado; Preo de Liquidao Forada: a quantia aufervel pela comercializao de um bem, na hiptese de venda compulsria ou em prazo menor que o mdio de absoro pelo mercado, sendo um dos objetivos possveis de um trabalho de avaliao. estabelecido sempre que formalmente solicitado; Unidade Isolada: unidade imobiliria autnoma no condominial; Valor arbitrado: valor pontual adotado como resultado final da avaliao, dentro dos limites do campo de arbtrio; Valor deprecivel: diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual; Valor de indenizao: valor de bens, no obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de dbitos, desapropriaes ou congneres; Valor Econmico: valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicao do mtodo da capitalizao da renda;
Valor locativo de mercado: para fins do presente normativo, o valor de mercado para locao, que corresponde quantia mais provvel pela qual se aluga voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente; Valor patrimonial: valor correspondente totalidade dos bens de pessoa fsica ou jurdica. Para que represente o valor de mercado, deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao, com base em informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de carter regional, previamente publicada; Valor de risco: somatrio do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Para que represente o valor de mercado, deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao, com base em informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de carter regional, previamente publicada; Valor venal de mercado: para fins do presente normativo, o valor de mercado para compra/venda, que corresponde quantia mais provvel pela qual se compra/vende voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente; Vcios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficincias de projetos, de falhas na execuo da construo ou da qualidade dos materiais, os quais tornam a edificao total ou parcialmente imprpria para o fim a que se destina e/ou depreciam o imvel; Vcios construtivos graves: so aqueles que afetam o imvel ou parte dele.
3.2 ABREVIATURA Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens, utilizam-se as seguintes Siglas e Abreviaturas: ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas; ART Anotao de Responsabilidade Tcnica; CAI Comisso de Avaliao Imobiliria; CAM Comisso de Avaliao Mobiliria CND Certido Negativa de Dbitos; CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia; CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia; CUB Custo Unitrio Bsico da Construo Civil; GEPAE - Gerncia de Patrimnio Estadual;
INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial; IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias; IDH ndice de Desenvolvimento Humano; NBR Norma Brasileira Registrada no INMETRO; OS Ordem de Servio; RGI Registro Geral de Imveis no Cartrio de Registro de Imveis; SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil; SINDUSCON Sindicato das Indstrias da Construo Civil; SIF Sistema de Informaes Fiscal; SEGER - Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos.
3.3 HABILITAO PROFISSIONAL Tendo em vista a grande variedade das disciplinas na rea tecnolgica, a Administrao Pblica tem sua disposio, dependendo da tipologia do bem a avaliar e da finalidade da avaliao, uma gama de profissionais especializados na Engenharia de Avaliaes, cada qual com sua habilitao legal, cujas especialidades esto abaixo referenciadas aos tipos mais comuns de avaliaes.
Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens e para melhor subsidiar a Administrao Pblica, seguem na TABELA 1 (Tipo de Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados) as principais avaliaes e percias relacionadas s principais habilitaes:
TABELA 1 Tipo de Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados Avaliaes ou Percias referentes: Imveis Urbanos Edificaes Edificaes Rurais Arquitetura Paisagstica e de Interiores Planejamento Fsico Urbano e Regional Estradas, Pistas de Rolamento e Aeroportos Sistemas de Transportes, de Abastecimento de gua e Saneamento Portos, Rios, Canais, Barragens e Diques Drenagem e Irrigao Profissional Legalmente Habilitado Arquiteto Eng.Civil Arquiteto Eng. Civil Eng. Agrcola Eng. Civil Arquiteto Arquiteto Urbanista Eng. Civil Eng. Civil Eng. Agrcola Eng. Civil
Eng. Civil Eng. Agrcola Pontes e Grandes Estruturas Eng. Civil Aeronaves, Instalaes, Operao Eng. Aeronutico e Transporte Areo Levantamentos Topogrficos, Eng. Agrimensor Batimtricos, Geodsicos e Aerofotogramtricos Glebas Rurais, Construes para Eng. Agrnomo fins rurais, Irrigao e Drenagem Eng. Agrcola para fins Agrcolas, Agropecuria, Culturas Gerao, Transmisso, Eng. Eletricista Distribuio e Utilizao de Energia Eltrica Materiais Eltricos e Eletrnicos Eng. Eletrnico Inventrio Florestal, Ecologia, Eng. Florestal Defesa Sanitria Florestal, Recursos Naturais Renovveis, Ordenamento e Manejo Florestal
Processos Mecnicos, Mquinas, Eng. Mecnico Instalaes Industriais e Eng. Agrcola Mecnicas, Veculos, Sistemas de Refrigerao e de Ar Condicionado Estudo de Impacto Ambiental Eng. Agrcola Eng. Florestal Eng. Agrnomo Prospeco e Pesquisa Mineral, Eng. de Minas Lavra de Minas, Captao de gua Subterrnea, Beneficiamento de Minrios Processos Metalrgicos, Eng. Metalurgista Instalaes e Equipamentos, Beneficiamento de Minrios Embarcaes, Diques, Operaes Eng. Naval e Trfego de Servios Hidrovirios Dimensionamento, Avaliao e Eng. de Petrleo Explorao de Jazidas Petrolferas, Transporte e Utilizao de Petrleo Indstria Qumica, Petroqumica Eng. Qumico e de Alimentos, Produtos Qumicos, Tratamento de guas e Instalaes Controle Sanitrio do Ambiente, Eng. Sanitarista Captao e Distribuio de gua, Esgoto e Resduos, Poluio e Drenagem Indstria de Alimentos, Eng. Tecnlogo Acondicionamento, Reservao, de Alimentos Distribuio, Transporte e Abastecimento de Produtos Alimentares Indstria Txtil, Produtos Txteis Eng. Txtil Trabalhos Topogrficos e Eng. Gelogo ou Geodsicos, Estudos Relativos Gelogo Cincia da Terra, Prospeco, Jazidas, Ensino
Fonte: IBAPE-SP/2007
H de se ressaltar que muitas avaliaes envolvem mais de uma disciplina tcnica. Nesse caso o aconselhvel que se escolha um Engenheiro de Avaliaes e este se incumba de indicar e coordenar outros engenheiros especialistas.
4 PROCEDIMENTOS TCNICOS
4.1 ATIVIDADES PRELIMINARES recomendvel que o profissional, ao ser designado para desenvolver uma avaliao, esclarea eventuais dvidas junto ao rgo Solicitante, para que o escopo do trabalho fique completamente elucidado. O avaliador deve estar previamente ciente dos aspectos essenciais envolvidos na prestao do servio tcnico, tais como:
Identificao do imvel que ser objeto da avaliao, com a respectiva individualizao, no caso de ser apenas parte de um conjunto de edificaes; Definio de seu objetivo: valor de mercado, locao ou outros; Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, locao,
desapropriao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, seguro, arrematao e outras indicadas pela Administrao; Necessidade ou no da verificao das medidas; Fundamentao e preciso que se pretende atingir; Prazo limite para apresentao do laudo; Condies especiais, no caso de laudos de uso restrito.
Convm tambm analisar a situao dominial do bem. A documentao bsica para realizao das avaliaes de imveis a Certido de Inteiro Teor da Matrcula no RGI.
Quando a documentao bsica no contiver informaes suficientes realizao do trabalho de avaliao, o profissional dever solicitar ao rgo Solicitante documentos complementares, tais como: laudos anteriores, projetos, memoriais descritivos, carns de IPTU, ou outros que melhor subsidiem o servio.
Embora rotineiramente essa averiguao no faa parte do escopo da avaliao, cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar informaes complementares relativas ao bem. Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, deve-se informar ao contratante e explicitar a circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.
Deve-se ainda consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries ou regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do imvel.
Quando o engenheiro de avaliaes tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicveis ao imvel avaliando, aos elementos amostrais ou regio, as respectivas conseqncias devem ser explicitadas e consideradas parte no laudo.
Nesse sentido, indica-se que sejam tomadas as seguintes providncias:
Consulte o Cdigo de Obras e a Lei de Uso e Parcelamento do Solo da localidade; Verifique restries impostas (desapropriaes, tombamentos, expanso da rede viria urbana) por rgos municipais, estaduais e federais, como: IBAMA, INCRA, Patrimnio Histrico e Companhias de Energia e Telecomunicaes; Situao de conformidade do complexo industrial junto ao SIF; Examine fichas de manuteno dos equipamentos, faturas das mquinas e equipamentos e/ou guias de importao;
Consulte tabela de depreciao e vida til dos equipamentos constantes da publicao "Anais do I Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes" do IBAPE; Estude os setores onde se insere o objeto avaliando, incluindo visitas a complexos industriais similares/concorrentes; Verifique obsoletismo funcional; Verifique restries quanto a reas de preservao permanente, de reserva legal e de reservas indgenas; Observe a forma de ocupao da terra (arrendatrio, meeiro, posseiro etc.).
4.2 VISTORIA A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado.
O que caracteriza a vistoria a minuciosa verificao das condies do objeto da avaliao na data de referncia do laudo, tais como localizao do imvel, caractersticas da regio e do respectivo entorno, uso e ocupao do solo, caractersticas do terreno, caractersticas arquitetnicas, tcnicas construtivas utilizadas, anomalias construtivas, proximidade de plos valorizantes ou
desvalorizantes, dentre outros fatores apreciados para determinar o valor de um bem.
Alm dessa caracterizao do bem, a vistoria auxilia na identificao do mercado a ser estudado. Traz tambm subsdios de anlise dos fatores de circunvizinhana que podem influenciar na variao dos valores ofertados. Isso auxilia o diagnstico do mercado, bem como a prpria avaliao.
Para que a vistoria colete e informe as caractersticas tcnicas necessrias avaliao, deve ser realizada por aqueles que tm pleno domnio das tcnicas cientficas de construo, projetos, comportamentos em uso das edificaes, patologias, clculos estatsticos em geral, alm de outros itens da prpria formao cientfica, acadmica e legal desses profissionais, que possibilitem o cumprimento correto e seguro da avaliao.
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Todos os imveis a serem avaliados devem ser vistoriados externa e internamente pelo profissional responsvel tcnico pelo trabalho. Somente em casos excepcionais, onde no seja possvel o acesso ao bem, admite-se a adoo da denominada situao paradigma, desde que previamente acordada, justificada e explicitada no laudo.
Nessas ocasies, o fato dever ser previamente comunicado ao Governo do Estado do Esprito Santo, para anlise de convenincia deste.
A avaliao poder prosseguir com base em uma caracterizao presumida do bem objeto, com base em elementos e informaes que for possvel obter, tais como: vistoria externa, no caso de unidades isoladas; vistoria de reas comuns, de outras unidades do mesmo edifcio, no caso de apartamentos, escritrios ou conjuntos habitacionais; descrio interna; projetos arquitetnicos, etc.
O rgo Demandante dever fornecer nome e telefone de contato para agendamento de vistoria, bem como demais dados que venham a ser solicitados pela CAI.
No caso de divergncias entre o endereo constante da documentao do imvel e o verificado pelo avaliador por ocasio da vistoria, havendo a convico do avaliador de tratar-se do imvel objeto da documentao e da demanda, emitido o laudo e consignada a divergncia verificada.
Por outro lado, no havendo a convico, concludo e entregue o laudo sem definio de valor do bem, contendo a respectiva justificativa. No caso de trabalhos tcnicos elaborados por empresas terceirizadas, dever seguir o item 5 deste manual, Orientaes Tcnicas Gerais para Laudos Terceirizados, conforme Tabela de Clculo do Percentual de Trabalho Executado.
Se no momento da vistoria for constatada, pelo engenheiro avaliador, divergncia entre a rea (total ou privativa) mensurada in loco e a rea constante da documentao apresentada, o profissional avaliador deve indicar qual poro da rea no est em conformidade com a rea registrada.
A avaliao dever ser embasada na rea ad mensuram, ou rea aferida in loco, ser apresentada parte o resultado da avaliao considerando a condio original, bem como os custos para regularizao da rea no regularizada documentada, para fins de subsdio.
4.3 LEVANTAMENTO DOS DADOS DE MERCADO A pesquisa de elementos comparativos realizada para a obteno de dados e informaes para os clculos avaliatrios. Compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e vistoria de dados amostrais.
Esse estudo o ponto mais importante em uma avaliao, pois a partir dele que se obtm uma amostragem vlida, confivel e representativa do mercado imobilirio local. Portanto, esse levantamento deve ser realizado com plenos conhecimentos da situao fsica, econmica, mercadolgica e outros possveis aspectos que possam estar influenciando no valor do imvel (variveis).
recomendvel que a coleta de dados seja planejada com antecedncia, levando em considerao: as caractersticas do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informaes e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execuo dos servios; enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliao.
Quanto aos aspectos quantitativos, deve-se buscar a maior quantidade possvel de dados de mercado, com atributos semelhantes aos do bem avaliando. Em relao aos aspectos qualitativos, destaca-se a necessidade de buscar: similaridade entre os elementos de pesquisa e o bem avaliando; identificao e diversificao das fontes de informao; identificao e descrio das caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados; bem como dar preferncia a referncias de mercado contemporneas.
No devem ser considerados os elementos amostrais comercializados com prazo superior a 12 (doze) meses. Apenas em casos excepcionais, em circunstncias especficas, ser admitida a utilizao de dados mais pretritos, desde que os modelos matemticos aplicados contenham variveis do tipo data do evento, validadas pelo teste de Durbin-Watson. Destaca-se ainda a necessidade de anuncia prvia por parte da CAI, que analisar a adequabilidade da amostra.
Dever compor anexo obrigatrio ao laudo uma tabela dos dados pesquisados, onde os elementos amostrais sero perfeitamente descritos (endereo, caractersticas, detalhes, atributos utilizados como variveis ou como fatores de homogeneizao, etc.), com respectivas datas e informao das fontes (nome, telefone ou outro contato de fcil acesso). As fontes citadas devem ser obrigatoriamente as originais.
A pesquisa de responsabilidade do autor do laudo, no cabendo sua atribuio a terceiros. No caso de eventual utilizao de bancos de dados de terceiros, os elementos
devero ser conferidos e confirmados junto s fontes, passando o autor do laudo a assumir a responsabilidade pela pesquisa.
No ser aceita a utilizao de nenhum mtodo de atualizao de preos.
Com a vistoria regio e ao imvel efetuada, bem como a pesquisa imobiliria, se define qual a melhor metodologia a ser aplicada na avaliao a ser realizada. De acordo com as normas tcnicas de avaliao deve ser utilizado, prioritariamente, o mtodo comparativo direto de dados de mercado.
4.4 METODOLOGIAS A metodologia aplicvel depende da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes que possam ser colhidas no mercado estudado.
A sua escolha deve ser justificada e obedecer aos preceitos da ABNT NBR 14653 e suas partes, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
As metodologias normatizadas aplicam-se em condies normais do mercado. Em situaes atpicas, onde ficar evidente e comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas, facultado ao engenheiro de avaliaes o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justificado e com anuncia prvia da comisso estadual de avaliao de bens imveis. Os procedimentos avaliatrios usuais, com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos, direitos, seu custo e indicadores de viabilidade econmica esto descritos nos itens 8.2, 8.3 e 8.4 da ABNT NBR 14653-1:2001. Cabe ressaltar que no
h hierarquia entre os mtodos avaliatrios, devendo-se optar pela metodologia mais adequada finalidade da avaliao. Quando possvel, deve ser preferencialmente utilizado o mtodo comparativo direto de dados de mercado. Usualmente as metodologias normatizadas so aplicadas nas seguintes situaes:
Mtodo comparativo direto de dados de mercado: Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritrios, entre outros, sempre que houver quantidade suficiente de dados semelhantes ao objeto avaliando; Mtodo involutivo: Utilizado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes ao avaliando. Exemplo: avaliao de glebas; Mtodo evolutivo: Indicado para obter o valor de mercado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes ao avaliando. o caso de residncias de alto padro, galpes, entre outros; Mtodo da renda: Recomendado para empreendimentos de base imobiliria, tais como shopping-centers e hotis; Mtodo para quantificao do custo do bem: Utilizado quando houver necessidade de se obter o custo do bem.
4.4.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis constituintes da amostra. A anlise dos elementos assemelhados tem como objetivo encontrar a tendncia de formao de seus preos.
A homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos matemticos consagrados, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferncia estatstica.
4.4.2 Mtodo Involutivo
O mtodo involutivo deve ser empregado quando no houver mnimas condies de utilizao do mtodo comparativo direto. Trata-se de um critrio indireto de valorao que indica a viabilidade de incorporao de uma gleba ou terreno de grandes dimenses para transform-los em outro empreendimento, alicerado no seu aproveitamento eficiente.
O valor de mercado do bem baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnicoeconmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies de mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto. Na utilizao deste mtodo, deve-se dar preferncia, pela ordem: a) Modelos dinmicos com fluxo de caixa, conforme NBR 14653-4; b) Modelos dinmicos com equao de frmulas pr-definidas; c) Modelos estticos, com frmulas simplificadas, apenas para pequenas glebas, absorvveis em curto prazo. Para a utilizao do mtodo involutivo, consultar as partes 1 e 2 da NBR 14.653. No devem ser utilizadas tabelas prvias e genricas de fatores de gleba.
4.4.3 Mtodo Evolutivo Nesse mtodo analtico, a composio do valor total do imvel (Vi) consiste em partir do valor do terreno (Vt), som-lo ao valor das benfeitorias (Vb) com custos diretos e indiretos, e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do clculo do fator de comercializao (FC).
Vi = (Vt + Vb) x FC
Para aplicao deste mtodo, o valor do terreno deve ser calculado em comparao com outros, o valor da benfeitoria por meio do mtodo do custo e o fator de comercializao obtido no mercado, comparando-se com imveis que tenham as mesmas caractersticas e propores similares de terrenos e benfeitorias. Este fator de comercializao pode ser maior ou menor que uma unidade, em funo das condies de mercado.
4.4.4 Mtodo da Renda Identifica o valor do bem com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis. utilizado nas avaliaes de
empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros).
Nesses empreendimentos, devem-se observar as prescries da NBR 14653-4. Tambm pode ser utilizado na determinao do valor de mercado, em situaes onde no existam condies da aplicao do mtodo comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliao seja a identificao do valor econmico.
Nesses casos, necessrio fundamentar:
1) Despesas necessrias sua manuteno e operao e receitas provenientes da sua explorao, descontados os impostos; 2) Estrutura mnima do fluxo de caixa, conforme previsto na ABNT 14653-4, no que for aplicvel; 3) Taxa de desconto, no mnimo, pelo critrio determinstico.
4.4.5 Mtodo do Custo Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias no mtodo evolutivo, ou quando a finalidade da avaliao for a identificao do custo de um imvel. Esto previstos os seguintes critrios para identificao do custo de reedio do imvel:
Mtodo da quantificao do custo: Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico de construo ou por oramento detalhado, com identificao das fontes consultadas. Mtodo comparativo direto de custo: Na utilizao deste mtodo deve-se considerar uma amostra composta por custos de projetos ou obras semelhantes.
Nos casos de avaliao por meio do custo de construo ou reproduo das benfeitorias, naquilo em que for aplicvel, deve ser utilizado o CUB Custo Unitrio Bsico da Construo Civil, de acordo com a regio pesquisada. A no utilizao do CUB deve ser devidamente justificada.
4.5 TRATAMENTO DE DADOS So vrias as ferramentas utilizadas para a determinao do valor de mercado de um determinado bem, cuja escolha est diretamente ligada pesquisa efetuada e natureza do bem avaliando, podendo-se citar:
Regresso Linear; Tratamento por Fatores; Regresso Espacial; Anlise Envoltria de Dados;
Redes Neurais Artificiais; Apurao de Custos do Bem; Fluxo de Caixa Descontado; entre outras. No caso dos mtodos comparativos, o tratamento dos dados pode utilizar vrias ferramentas analticas, entre as quais se destacam o tratamento por fatores e a inferncia estatstica, adotadas em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis.
Sempre que possvel, os tratamentos devem ser baseados em processos de inferncia estatstica, admitindo-se, entretanto, a utilizao de estatstica descritiva clssica, desde que os fatores utilizados sejam publicados ou fundamentados. Outras ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com apresentao dos princpios bsicos e interpretao dos modelos adotados.
Na aplicao do mtodo comparativo direto para a obteno do valor de mercado, recomendvel o tratamento por fatores apenas em amostras homogneas, onde so observadas as condies de semelhana definidas na coleta de dados. Para amostras heterogneas, recomendvel a utilizao de inferncia estatstica, desde que as diferenas sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais interaes.
Em qualquer tratamento adotado, o poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante.
A verificao da representatividade da amostra em relao ao bem avaliando pode ser feita pela sumarizao das informaes na forma de grficos ou tabelas. Nesta etapa,
verificam-se o equilbrio da amostra e a insero das variveis independentes do bem avaliando dentro do intervalo amostral.
4.5.1 Tratamento por Fatores Observar procedimentos do item 8.2.1.4.2 e critrios de validao no ANEXO B da ABNT NBR 14653-2:2011. No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possveis ao avaliando, em todas as suas caractersticas, cujas diferenas, para mais ou para menos, so levadas em conta.
admitida a priori a existncia de relaes fixas entre as diferenas dos atributos especficos e os respectivos preos. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de somatrio.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral ser considerado como homogeneizante quando, aps a aplicao dos respectivos ajustes, se verifica que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variao dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia espacial e temporal, com a considerao de: elasticidade de preos, localizao, fatores de forma (testada, profundidade, rea ou mltiplas frentes), fatores padro construtivo e depreciao.
4.5.2 Tratamento Cientfico Devem-se observar os preceitos do item 8.2.1.4.3 da ABNT NBR 14653-2:2011. No caso de utilizao de modelos de regresso linear por inferncia estatstica, devem-se observar os critrios do ANEXO A da referida norma.
Outras ferramentas analticas, tais como redes neurais, regresso espacial e anlise envoltria de dados podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico.
Nos modelos de regresso, recomenda-se:
a) Sempre que possvel, a adoo de variveis quantitativas; b) As diferenas qualitativas podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: I. II. III. IV. Variveis dicotmicas; Variveis Proxy (CUB, ndice Fiscal, IDH, etc.); Cdigos Ajustados; Cdigos Alocados.
c) Na utilizao de variveis qualitativas, manter o equilbrio amostral e observar o nmero mnimo de elementos em cada agrupamento, de cada caracterstica diferente, segundo os critrios de micronumerosidade constante do ANEXO A, subitem A.2 Pressupostos Bsicos da ABNT NBR 14653-2:2011; d) As variveis de auxlio para obteno da matriz geradora dos cdigos ajustados devero ser devidamente explicadas em memria de clculo.
Com relao aos pressupostos de verificao dos modelos de inferncia estatstica utilizados nas avaliaes, acrescentam-se, alm dos critrios j previstos na Norma, sero obrigatrios os seguintes: I. No ser aceito Coeficiente de Determinao Ajustado inferior a 0,60 (60%); II. Para verificao da multicolinearidade, ser analisada a matriz das correlaes que espelha as dependncias lineares de primeira ordem
entre as variveis independentes, no sendo aceitas correlaes superiores a 80%; III. Os dados amostrais que apresentarem resduos relativos padronizados superiores a 70% devero a priori ser excludos da modelagem, salvo contrrio, quando este for imprescindvel para a concepo do estudo estatstico proposto; IV. Os outliers sero aceitos desde que tenham resduos relativos inferiores a 70% e se respeite Distncia de Cook.
4.6 ESPECIFICAO DA AVALIAO A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, da disponibilidade de dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponveis, sendo definida quanto Fundamentao e Preciso.
Os graus de fundamentao e preciso nas avaliaes sero definidos nas partes especficas da NBR 14653, de acordo com a tipologia do bem avaliando, guardado o critrio geral de atribuir graus em ordem numrica e crescente, onde o grau I o menor.
No caso de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos na Norma Tcnica da ABNT pertinente, o trabalho no deve ser classificado quanto fundamentao e preciso, sendo possvel a sua utilizao exclusivamente em situaes ou finalidades especiais que a Administrao venha a admitir. Em caso de trabalhos terceirizados, estes esto sujeitos recusa pela Administrao, conforme manifestao da comisso estadual de avaliao de imveis.
A fundamentao de uma avaliao est relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatrio, quanto com as informaes que possam ser extradas do mercado,
e determina o empenho do avaliador. J o grau de preciso aplicvel apenas no mtodo comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite avaliao. Este depende das caractersticas do mercado e da amostra coletada e no passvel de fixao a priori.
5 ORIENTAES TERCEIRIZADOS
TCNICAS
GERAIS
PARA
LAUDOS
Para os efeitos de utilizao de servios terceirizados pela Administrao Pblica, seguem algumas orientaes tcnicas imprescindveis para a realizao dos trabalhos:
I.
Todo laudo de avaliao deve ser elaborado seguindo as normas da ABNT vigentes e de acordo com as determinaes legais, ressaltando-se que as atividades de avaliao de cunho cientfico so atribuies exclusivas do exerccio profissional correspondente s diferentes modalidades de Engenharia, Arquitetura e Agronomia; Os profissionais avaliadores devem adotar os Procedimentos de Excelncia, previstos no item 6 da ABNT NBR 146531:2001, que dizem respeito capacitao profissional, ao sigilo, propriedade intelectual, ao conflito de interesses, independncia na atuao profissional, competio de preos e difuso do conhecimento tcnico;
II.
III.
A empresa ou profissional contratado dever comunicar ao Governo do Estado do Esprito Santo e recusar o servio, na eventualidade de existncia de qualquer impedimento de ordem tica, legal, ou outra aceita pela Administrao;
IV.
Conforme previsto no item 4.2 Vistorias, quando o trabalho for executado parcialmente por motivos previstos naquele item, ser vedado o pagamento integral pelo trabalho executado. Em face disso, devero ser analisadas as etapas de servio executadas conforme a proporcionalidade exposta pela TABELA II Clculo do Percentual de Trabalho Executado;
V.
proibido aos terceirizados divulgar os valores de avaliao e as informaes dos documentos produzidos (laudos, pareceres, relatrios
tcnicos, etc.), bem como quaisquer informaes contidas na documentao fornecida pelo Governo do Estado do Esprito Santo. A no observncia dessa proibio constitui falta grave e motivo de sanes administrativas e outras cabveis; VI. Todos os trabalhos tcnicos realizados por terceirizados so de propriedade do Estado, que poder utiliz-los integral ou parcialmente na forma do prprio interesse, inclusive para fins de divulgao, publicao ou quaisquer outros que entender necessrios; VII. As atividades de avaliao realizadas pelas empresas credenciadas e contratadas por esta Administrao Pblica sero monitoradas e revisadas pelos profissionais do quadro da CAI, que poder exigir correes ou adequaes dos trabalhos; VIII. Os trabalhos de avaliao devero ser entregues em duas vias impressas, devidamente assinadas e com a ART quitada. Dever ser entregue tambm uma via em meio digital, na forma solicitada pela Administrao, com todos os arquivos referentes ao trabalho, inclusive modelo estatstico. TABELA 2 Clculo de Percentual de Trabalho Executado ITEM ETAPAS DO SERVIO NDICE (PERCENTUAL) 1 2 3 4 5 Vistoria Pesquisa de Mercado Tratamento de Dados Redao do Laudo Editorao Trabalho
Esta tabela ser utilizada com base nos valores referenciais utilizados pela Administrao e conforme as tipologias de servio, sendo vedado o pagamento integral por atividades parciais.
25% 30% 10% 30% do 5%
Entrega
Segue abaixo a especificao dos itens da referida tabela: 1 Vistoria Exame circunstancial para averiguao das caractersticas do objeto, seu entorno e da regio em que est inserido, com relatrio fotogrfico, imagens areas e mapas de localizao e croquis do imvel; 2 Pesquisa de Mercado Por ser til para a Administrao Pblica deter a pesquisa de mercado como parte de seu banco de dados, mesmo no sendo possvel auferir o valor pontual do bem avaliando pelos motivos j explcitos no item 4.2, a pesquisa de mercado dever ser apresentada conforme NBR 14653 e poder ser utilizada pela Administrao em qualquer trabalho de seu interesse, assim como quaisquer partes dos trabalhos contratados pelo Estado; 3 Tratamento de dados Elaborao de modelos estatsticos, planilhas com fatores de homogeneizao, ou demais ferramentas analticas utilizadas para inferir o comportamento do mercado para formao de valores, incluindo as devidas justificativas do ponto de vista terico e prtico, bem como sua validao; 4 Redao do Laudo Apresentao informaes descritivas para elucidao da avaliao, contemplando sua finalidade, caracterizao do imvel avaliando, metodologia, especificao, resultados, dentre outros dados conforme item 10 da ABNT NBR 14653-1. Os modelos de laudo de avaliao completo e simplificado esto no ANEXO II; 5 Editorao e Entrega do Trabalho Engloba a estruturao do laudo de avaliao, compilao de anexos, impresso, encadernao, criao de cpia em arquivo digital, remessa do trabalho, dentre outras atividades correlatas.
H de se ressaltar que os laudos contratados devero estar conforme com as diretrizes da Lei n 8666/93 - Lei das Licitaes e Contratos Pblicos, bem como das emanadas deste manual.
6 LAUDO DE AVALIAO
O resultado final do trabalho avaliatrio d-se pela emisso de um Laudo de Avaliao, que segundo a ABNT NBR 14.653 : um relatrio tcnico elaborado por engenheiro de avaliaes em conformidade com as normas vigentes, para avaliar o bem. Na engenharia legal, esse termo reservado ao trabalho do perito.
O Laudo deve ser: claro, objetivo, conciso, preciso, conclusivo e correto (no s na percia propriamente dita, mas tambm na linguagem apresentada).
Os laudos de avaliao devem contemplar todos os itens exigidos pelas normas especficas e ter apresentao homognea, no se aceitando anotaes posteriores de forma manuscrita, devendo seguir os modelos padronizados disponveis no ANEXO II Modelo de Laudo Completo e Modelo de Laudo Simplificado. Esses moldes no pretendem limitar o enriquecimento dos trabalhos e sim estabelecer uma estrutura mnima para apresentao dos laudos, bem como facilitar a imediata visualizao dos dados relevantes.
Todas as pginas dos trabalhos devero ser rubricadas e/ou assinadas pelo responsvel tcnico. A numerao das pginas do trabalho obrigatria, podendo ser aposta por meios informatizados.
Alm dos requisitos mnimos previstos nas normas pertinentes (ABNT NBR 14653 e suas partes), devem ser impressas e anexadas ao laudo: fotografias do bem avaliando, plantas e croquis, imagens areas, memoriais descritivos, manuais de orientao, planilha com as referncias de mercado (elementos amostrais), memria de clculo, cpia da documentao do bem, cpia da respectiva ART, dentre outros que enriqueam o trabalho.
Como capa padronizada, os laudos completos devem utilizar uma Ficha Resumo, conforme modelo em anexo. Exceto essa Ficha Resumo, todas as demais folhas do corpo do laudo e, se possvel, dos anexos, devero conter o nome ou logotipo da empresa.
As fotografias do bem avaliando devem ser digitalizadas e coloridas, internas e externas, impressas em tamanho igual ou superior a 10 cm x 15 cm, com legenda e observaes julgadas pertinentes. Devem ser apresentadas em forma de planilhas. Juntamente com as vias impressas, dever ser entregue tambm uma cpia digital de todos os arquivos utilizados na elaborao da avaliao.
O Laudo de Avaliao tem validade para a data de referncia dele constante. Como a previso de prazo de validade de trabalhos avaliatrios extrapola as possibilidades das Normas Tcnicas da ABNT, assim como outros Entes Pblicos, a Administrao Pblica Estadual reserva-se ao direito de estipular sua validade administrativa para o perodo de at 18 (dezoito) meses a partir da sua expedio, sendo possvel a prorrogao, ou antecipao por fato superveniente que o justifique. Os valores adotados nas avaliaes devem, a princpio, coincidir com a estimativa de tendncia central do intervalo de confiana ou com o valor ajustado na curva de regresso, cabendo ao avaliador, entretanto, definilo, dentro do seu campo de arbtrio, em funo de aspectos como: caractersticas do imvel no contempladas no modelo, situao do mercado imobilirio, conjunturas econmicas, amostra coletada e outros que forem justificveis. A no adoo do valor mdio do campo de arbtrio deve ser sempre justificada pelo avaliador.
A anlise e diagnstico do mercado devem considerar as caractersticas relacionadas para o bem e sua circunvizinhana, assim como estudo dos indicadores de mercado, quais sejam: vacncia (imveis vagos ou nmero de bens disponveis, em oferta, naquele mercado), absoro lquida (velocidade de absoro do novo estoque ou dos bens em oferta), estoque (nmero total de bens disponveis), estoque novo (nmero de bens que sero lanados no mercado estudado), etc.
7 PROCEDIMENTOS ESPECIAIS
7.1 DESAPROPRIAES 7.1.1 Definio Desapropriao ou Expropriao o ato de extinguir o direito de posse sobre a terra ou sobre qualquer outra propriedade privada. um procedimento pelo qual o Poder Pblico retira compulsoriamente um determinado bem de um particular, assim a propriedade de quem foi desapropriado passa a ser do poder pblico, de acordo com o Princpio da Supremacia do Interesse Pblico sobre o privado (fins sociais).
Da declarao de utilidade pblica devem constar fundamento legal, destinao, identificao do bem e manifestao do Poder Pblico. Uma causa comum para desapropriao a remoo de imveis para a construo de estradas ou servios de transporte massivo, como linhas de trem.
A imisso provisria na posse ocorre quando a Administrao precisa do bem com urgncia. A desapropriao se consuma no momento do pagamento da indenizao.
7.1.2 Conceitos Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens, aplicam-se para este procedimento especial as definies constantes do Item 3 da NBR14653-1 e Item 3 da NBR14653-2. Por conseguinte, seguem conceitos complementares pertinentes ao entendimento dos usurios deste manual:
rea cadastrada (ou rea real): a rea ad mensuram, ou rea aferida in loco com o auxlio de instrumentos de medio, devidamente aferidos. Nos casos de utilizao de levantamentos topogrficos, devero ser
adotados os procedimentos NBR 13133/94 Norma para Execuo de Levantamento Topogrfico da ABNT; rea remanescente: a rea que resta de uma ao de mutilao ou desapropriao de um imvel; Depreciao: Perda de valor de um bem, devido a modificaes em seu estado ou qualidade, ocasionadas por intervenes externas; Desmembramento: Subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. O desmembramento de um terreno deve ser consoante ao Plano Diretor Municipal ou Legislao vigente; Campo de arbtrio: o intervalo com amplitude de at 15%, para mais ou para menos, em torno da estimativa de tendncia central utilizada na avaliao, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem, desde que devidamente justificado. O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana calculado para definir Grau de Preciso da estimativa; Domnio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de algum; Domnio Direto: Aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o intuito da enfiteuse; Domnio Pleno: Domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto; Domnio til: Direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagem e rendimentos econmicos; Expropriar: Ato de expropriar que, por sua vez, significa desapossar algum de sua propriedade segundo as formas legais e mediante indenizao; Faixas de Servido: Caracterizam-se como locais com restries, com limitaes no tocante implementao de uso e ocupao que configurem violao dos padres de segurana estabelecidos nas normas tcnicas a qual se destina a passagem. Em linhas de transmisso, so utilizadas as Servides Areas, j em passagem de gasodutos, utilizada a Servido Subterrnea. O uso compartilhado destes locais depende de anlises tcnicas e de segurana, no sendo vedados, entretanto, usos que no exponham pessoas a condies de risco, nem venham a representar bices ou limitaes plena operao da instalao; Lucro Cessante: so prejuzos causados pela interrupo de qualquer das atividades de um indivduo, advindo de ao de desapropriao ou danos ocasionados por terceiros;
Mutilao: a perda parcial ou total de parte de um imvel causada pela passagem de uma faixa de servido ou de desapropriao; Posse: Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito; Servido: Encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito de outrem.
7.1.3 Critrios Gerais
Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens, aplicam-se para este procedimento especial as definies constantes do Item 3 da NBR14653-1 e Item 3 da NBR14653-2. Por conseguinte, seguem critrios complementares pertinentes ao entendimento dos usurios deste manual, nos mtodos avaliatrios deste item:
a) As avaliaes nas desapropriaes totais podem ser feitas pelo mtodo comparativo de dados do mercado (para a obteno do valor de mercado do terreno) e de quantificao de custo (para a reedio da benfeitoria expropriada) e eventualmente pelo mtodo da renda, evolutivo e involutivo, com indicao dos valores de mercado ou outros valores, quando pertinentes. Quando essas avaliaes discreparem de forma acentuada, o avaliador deve apresentar os resultados como alternativas para deciso por quem de direito.
b) Quando o expropriado s tem o domnio, mas no a direito, a avaliao deve prever descontos sobre seus valores literais de mercado proporcionais aos custos e aos prazos necessrios para obter as reintegraes respectivas. c) Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o antes e depois, com apresentao, em separado, de eventuais valorizaes ou desvalorizaes dos remanescentes.
I.
Quando
as
construes
existentes
no
forem
atingidas
pela
desapropriao, recomendvel que sejam apresentados eventuais oramentos correspondentes s depreciaes funcionais resultantes da interveno, tais como perdas parciais ou totais de recuo, de vagas para estacionamento ou acessos. II. Quando as construes forem atingidas diretamente, devem ser previstos oramentos relativos ao custo de obras para a readaptao do remanescente ao uso til e possvel depreciao acarretada por perda de funcionalidade.
d) Na desapropriao de imveis com explorao de comrcio ou servio, quando solicitada, deve ser apresentada a estimativa do eventual lucro cessante no caso de ser necessria a desocupao temporria ou definitiva.
A mensurao do valor cessante ser fundamentada mediante a apresentao de documentao comprobatria de rendimentos, devidamente registrado na Junta Comercial. Salvo em contrrio, em casos de expropriao de imveis rurais, cujas benfeitorias reprodutivas forem de destinao a subsistncia familiar.
e) Quando o remanescente resultar inaproveitvel, deve ser apresentada em separado alternativa de desapropriao total, conforme legislao de parcelamento de solo vigente no municpio. Na falta de plano de parcelamento municipal, utilizar
as
Normas de Parcelamento do Solo Urbano, conforme dispe a Lei Federal n 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
f) Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem corresponder aos aluguis dos mveis estimados pelo mtodo comparativo de dados do mercado ou pelo da renda.
e) Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso, as indenizaes devem ser apuradas confrontando as condies de aproveitamento antes e depois.
h) Nos casos em que houver uma faixa de desapropriao que compreenda mais de um objeto avaliando, o laudo dever ser apresentado como laudo completo em uma via, compreendendo toda a caracterizao da regio onde esto inseridos os objetos avaliados, estudo mercadolgico, estatstico e com a devida explicao de cada mtodo avaliatrio utilizado.
I.
Em complemento, devero ser apresentadas fichas resumo individuais dos objetos. Delas devero constar, de forma sucinta, todas as informaes que caracterizem o imvel quanto ao seu padro construtivo, estado de conservao, alm de constar o quadro de reas e o valor da avaliao.
II.
Em casos onde houver mais de um proprietrio ou posseiro, no imvel, caracterizando assim um condomnio (ou pseudo-condomnio) familiar, ser apresentada uma ficha resumo do imvel como um todo e fichas complementares de cada proprietrio e respectiva parte do bem.
III.
As fichas individuais devero ser fomentadas conforme especificao acima mencionada e qualquer complementao devero ser solicitadas pelo rgo demandante. Poder ser do utilizada como modelo padro de ficha resumo, o modelo de Laudo Simplificado da CAI ANEXO II MODELO DE LAUDO SIMPLIFICADO CAI.
i) O valor de mercado a ser informado no laudo de avaliao ser, preferencialmente, a estimativa de tendncia central da funo estimadora. A adoo de outro valor fora da estimativa de tendncia central ser admitida exclusivamente sob justificativa prvia do engenheiro avaliador, limitado aos valores do campo de arbtrio, conforme previsto na NBR 14.653 Parte 2.
j) Quando solicitado pelo rgo Demandante, o engenheiro avaliador dever informar um intervalo de valores admissveis em torno da estimativa de tendncia central ou do valor arbitrado. Essa facha indica o intervalo de variao de valores tolerveis em relao ao valor final da avaliao, desde que indicada probabilidade associada;
I.
Preferencialmente, ser utilizada a faixa de variao de valores tolerveis em relao ao valor de mercado do imvel;
II.
Caso seja necessrio e devidamente justificado estimar a faixa de valores tolerveis para o preo, ser utilizado o intervalo de predio, conforme ANEXO A, da NBR14.653, Parte 2;
III.
A adoo de um dos valores de avaliao intervalar ser uma deciso institucional restrita aos limites do intervalo de valores tolerveis indicados pelo avaliador, quando este o indicar.
H de se ressaltar que o engenheiro avaliador deve caracterizar o bem avaliando de forma a possibilitar a identificao de todos os danos causados ao imvel objeto da desapropriao, alm do valor para efeito de mercado, destacando essas informaes na apresentao do laudo, visando subsidiar a melhor deciso quanto ao valor do bem expropriado.
O profissional deve sempre buscar o justo valor para possibilitar ao expropriado adquirir um bem igual, na mesma poca da entrega do laudo.
Entende-se por um bem igual um bem que tenha as mesmas condies de habitabilidade e capacidade de abrigar o expropriado, sem lhe trazer nenhum transtorno ou desconforto.
7.1.4 Critrios Complementares para Trabalhos Terceirizados
Para os efeitos de utilizao de servios terceirizados pela Administrao Pblica, na elaborao de laudos de avaliao de faixas de desapropriao, seguem algumas orientaes tcnicas imprescindveis para a realizao dos trabalhos:
a) Fica o engenheiro avaliador do trabalho contratado responsvel por todos os questionamentos advindos da CAI, por tempo indeterminado, sem nus para o rgo Demandante;
b) No caso de mudana no projeto de desapropriao, ser o terceirizado obrigado a fazer as devidas retificaes no laudo apresentado e os encargos sero cobrados da seguinte forma:
I.
Quando houver modificao da faixa de servido indicada para desapropriao de um imvel j avaliado, a este no haver aditivo de remunerao, salvo quando houver mudana no objeto que acarrete uma modificao no mtodo de avaliao. Ex.: Quando o acrscimo de rea atingir uma benfeitoria antes no contemplada pelo projeto inicial;
II.
Quando houver acrscimo de objetos de avaliao decorrente de alterao de faixa de desapropriao qual se refere, o terceirizado ser remunerado pela avaliao dos objetos acrescentados.
7.2 AVALIAO PARA LOCAO Para as avaliaes de aluguis, sero admitidos os seguintes mtodos de avaliao:
7.2.1 Por Comparao Direta Trata-se de procedimento preferencial, que exige o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de imveis semelhantes quanto contemporaneidade dos dados obtidos, s condies de reajuste ou estgios de contrato, existncia de desnveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de gerao de renda, ao tamanho das lojas, testada, cobrana de luvas, etc. Devem ser considerados elementos em oferta, ou de contratos que no apresentem distores em relao a reajustes e fases contratuais; Devem ser consideradas as perdas residuais inflacionrias quando os elementos em oferta possurem periodicidades diferentes de reajustes; Devem ser consideradas as diferentes capacidades de rendimentos para diferentes pavimentos ou desnveis no mesmo pavimento, obtidas no mercado onde o imvel est inserido; No caso de existncia de luvas, deve ser adicionado ao aluguel nominal um acrscimo constante, financeiramente equivalente ao pagamento das luvas.
7.2.2 Por Remunerao de Capital Neste critrio, o valor locativo determinado pela aplicao de uma taxa de remunerao sobre o valor venal do imvel, obtida pelas metodologias previstas pela NBR14653 e suas partes correlatas. aplicado nos casos de imveis isolados e atpicos para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel. Nessas avaliaes, devem ser observados:
a) O aproveitamento eficiente do terreno em relao construo existente;
b) A obteno da taxa de remunerao global, ou para as parcelas de capitalterreno e capital-benfeitoria, obtida com pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo de imvel, localizao e tambm ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica.
Essas taxas de rendimento lquido esperado devem ser preferencialmente apuradas no mercado imobilirio local. Em casos excepcionais, em que no seja possvel auferir no mercado as taxas de remunerao, sugerimos que sejam utilizados dados divulgados em estudos e bibliografias especializadas. Em geral, essas taxas de renda lquida variam de 5% a 12% ao ano.
No resultado do laudo, o avaliador dever explicitar que no se contemplaram no valor da avaliao taxas condominiais, impostos municipais, ou quaisquer outras taxas inerentes ao bem.
7.2.3 Por Participao no Faturamento Critrio utilizado na estimao de valores locativos de cinemas, teatros, postos de servios, baseado no princpio da participao do locador na renda do estabelecimento. No recomendvel como nico critrio, mas pode ser utilizado supletivamente como aferidor auxiliar.
7.2.4 Observaes Finais em Avaliao para Locao
Em caso de imveis que tiverem medies compartilhadas, este fato exigir evidenciao no laudo.
Caso o imvel no apresente condies de salubridade ou necessite de reparos para melhorar o estado de conservao ou o padro do imvel, este deve ser informado no laudo.
Sugerimos que em caso de ao renovatria de aluguel o rgo solicitante faa o aditamento, se possvel for, com a utilizao de um dos ndices de reajuste de aluguel previstos pela a administrao pblica e em conformidade com a que regula os Contratos de Locao Residencial e Comercial a Lei 12.112/09.
Entretanto, ser realizada a avaliao para auferir o valor de mercado de locao para o bem nos seguintes casos:
Quando houver, durante o prazo estipulado para a durao do contrato, manifestao de uma das partes para uma reviso do valor de locao por valor de mercado, em face do ajuste por ndice pr-determinado; Quando houver modificao fsica na estrutura original do bem e esta acarretar em uma mudana significativa no valor locatcio. Entende-se por modificao fsica toda a ao de acrscimo ou decrscimo de rea privativa utilizada como locao.
7.3 SERVIDES
O critrio bsico para a avaliao de depreciaes decorrentes de servides o da diferena entre o valor do imvel e de seus frutos, antes e aps a implantao (antes e depois). Devem-se levar em conta outras interferncias decorrentes do fato, conforme item 11.2 da Norma NBR 14653-2.
7.3.1 Capacidade de Uso
Na avaliao do terreno, podem ser observadas as seguintes particularidades:
7.3.1.1 Aproveitamento Quando no utilizado mtodo comparativo, caso seja pertinente, considerar eventual sub ou super aproveitamento do terreno.
7.3.1.2 Outorga Onerosa Deve ser considerada quando: a) O terreno em questo j apresente potencial de uso acima do permitido pelo zoneamento municipal de referncia; b) Quando a legislao possibilitar operaes urbanas de aumento de potencial.
8 DISPOSIES GERAIS
Seguem disposies gerais complementares ao entendimento dos usurios deste manual quanto ao contexto de Gesto Pblica em que ele se insere, alinhadas s diretrizes dos Programas de Gesto editados pelos rgos Pblicos Estaduais.
Conforme publicado no Dirio Oficial do Estado de 08/01/2010, por meio da Instruo Normativa SEGER/SEFAZ/SECONT/N 001/2010, o Plano de Gesto Patrimonial Integrada contempla a Poltica de Administrao de Materiais, objetivando a destinao produtiva dos bens pblicos.
Devido relevncia dessa atividade para a Administrao Pblica, o referido Plano, apresentado aos rgos Pblicos Estaduais, inclusive aos rgos de Controle, no I Seminrio Estadual de Gesto Patrimonial/2010, consignou a Engenharia de Avaliaes como um dos Eixos Estratgicos de Ao. Outrossim, a Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos SEGER, por meio da Subsecretaria de Estado de Administrao Geral SUBAD, com a forte atuao em Planejamento que as caracteriza, bem como reconhecendo a relevncia da cientfica dessa atividade, contemplou, em seu Plano Estratgico, a atividade de Engenharia de Avaliaes, com o fito de promover o atendimento Administrao Pblica Estadual com a maior celeridade e preciso tcnica que se lhe possa proporcionar.
Alm disso, por meio da utilizao da Engenharia de Avaliaes, a estrutura de avaliao do Estado pretende ampliar a utilizao da Cincia no desenvolvimento de atividades de planejamento que extrapolem as avaliaes para operaes cotidianas de movimentao patrimonial, contemplando outros usos de relevncia econmica a que os estudos tcnico-cientficos podem servir, a exemplo de projetos que acarretem anlise de custo-benefcio de operaes imobilirias em contexto estratgico.
8.1 ALINHAMENTO ESTRATGICO DAS DEMANDAS DE AVALIAO Em face da relevncia da elaborao de Laudos de Avaliao de Bens Imveis para o Poder Pblico, a estrutura de avaliao do Estado, Comisso de Avaliao de Bens Imveis CAI, elaborou um formulrio denominado Ficha de Avaliao de Bem Imvel (disponvel no ANEXO-I), que se encontra entre os anexos deste manual.
O preenchimento adequado daquela ficha possibilitar a integrao de vrios insumos da infraestrutura de Engenharia de Avaliaes e Percias do Estado do Esprito Santo, otimizando a gesto desses recursos, aumentando a celeridade de execuo dos servios e tornando-os menos dispendiosos para a Administrao, conforme ser explicado adiante:
O Estado dispe de uma estrutura especializada em prestao de servios de Engenharia de Avaliaes e Percias, qual cabe a elaborao, orientao tcnica, homologao e demais atividades avaliatrias de natureza cientfica elaboradas luz da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT.
O planejamento e o alinhamento estratgico das atividades elaboradas pela estrutura de avaliao do Estado so fundamentais para garantir o seu mximo aproveitamento por todos os rgos da Administrao Pblica Estadual.
Nessa esteira, observando os Princpios que regem a Administrao Pblica, em especial os da Economicidade, Celeridade, da Eficincia, da Razoabilidade, Proporcionalidade, a Administrao Pblica Estadual ter como meta a utilizao dos recursos e insumos de avaliao, internos ou externos, visando economicidade, praticidade, celeridade e eficincia para o Servio Pblico Estadual.
Assim, o alinhamento do cronograma da estrutura de avaliao do Estado para com os cronogramas de todos os rgos da Administrao que lhes so clientes indispensvel para promover melhorias na gesto dos recursos investidos nesses servios.
Essa dinmica permitir a gesto otimizada dos recursos e insumos de avaliao por meio do planejamento integrado das diligncias, criando assim um ambiente favorvel para a consolidao de demandas.
A consolidao de demandas tem sido amplamente recomendada pela literatura da Logstica, por permitir a integrao de tempos, distncias e insumos em geral, promovendo a execuo de um maior nmero de servios por diligncia, otimizando o tempo dos avaliadores, reduzindo tempo de execuo dos servios, necessidade de veculos, motoristas, dirias e de outros insumos necessrios para subsidiar as diligncias empreendidas para avaliao.
Portanto, como resultado do alinhamento de cronogramas e da consolidao de demandas, a Administrao poder usufruir um maior nmero de servios em menor tempo e com utilizao de menos recursos.
Para tal, ser necessrio que todos os rgos/Entidades clientes daquela estrutura trabalhem com planejamento das suas demandas, encaminhando-as estrutura de avaliao do Estado em no mximo 60 (sessenta) dias de antecedncia necessidade do rgo, com a Ficha de Avaliao de Bens Imveis devidamente preenchida.
Dessa forma, evitar-se-o transtornos programao das diligncias da estrutura de avaliao, melhorando-se o tempo de resposta dessa estrutura para o seu conjunto de clientes como um todo.
Em geral, todas as demandas oriundas de instrumentos contratuais podem ser programadas com antecedncia. Tanto a necessidade de renovao de contratos, quanto a necessidade de busca de novo imvel para locao, aquisio ou desapropriao, acarretam a necessidade de elaborao de Laudo de Avaliao.
Assim, principalmente em todos os casos em que a necessidade de avaliao previsvel, imprescindvel que os rgos se planejem para o encaminhamento antecipado dos processos destinados avaliao de bens, no mnimo com a antecedncia acima informada, o que, em verdade, se faz necessrio at mesmo nos demais casos.
Dessa forma, a consolidao de demandas por meio do seu alinhamento estratgico e dos cronogramas que as dirigem possibilitar a melhoria da gesto dos prazos, recursos e insumos necessrios aos servios de Engenharia de Avaliaes e Percias.
Entretanto, necessrio advertir que a constncia de irregularidades no cronograma de diligncias da estrutura de avaliao do Estado poder acarretar transtorno a todos os rgos Pblicos Estaduais que dependem dessa estrutura, pois impactar diretamente no planejamento das diligncias, atrasando ou impossibilitando a elaborao dos servios nos prazos desejados. O planejamento das demandas far-se- imprescindvel.
Nesse contexto, visando a evitar a sobrecarga de demandas de avaliao infrutferas, anteriormente remessa de processos para avaliao, recomenda-se verificar todas as condies legais, fiscais, documentais e oramentrias referentes ao imvel pretendido e as que couberem ao respectivo proprietrio, bem como suas condies de segurana e de habitabilidade.
Assim sendo, a integrao interorgnica e o alinhamento dos cronogramas dos rgos demandantes com o cronograma da estrutura de avaliao do Estado desencadearo o
melhor uso desses recursos de forma compartilhada, sendo todos os rgos e Entidades clientes dessa estrutura corresponsveis pela sua utilizao como um recurso de uso coletivo.
8.2 OBSERVAES FINAIS A Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT, o sistema INMETRO, o sistema CONFEA/CREA, o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias IBAPE, a prpria cincia da Engenharia e, por conseguinte, este manual, j deixam demasiado claro que o Laudo de Avaliao com valor cientfico exclusivamente aquele elaborado conforme as Normas Tcnicas da ABNT e por profissionais habilitados para o Exerccio da Engenharia de Avaliaes.
Assim, nas modalidades de movimentao patrimonial em que o Servio Pblico Estadual utilizar o valor de mercado com valor cientfico e para aplicao em condies de mercado vigente, estar aludindo elaborao de Laudos de Avaliao na forma prescrita pela ABNT.
Assim sendo, de forma clara e objetiva, enumeramos abaixo observaes gerais a que os trabalhos tcnicos de avaliao de bens imveis do Poder Pblico Estadual ou de seu interesse esto submetidos, alm das demais orientaes constantes deste manual:
I.
Sero admitidas exclusivamente as Normas Tcnicas de Avaliao vigentes, aplicadas em consonncia com as exigncias emanadas deste manual; Em trabalhos contratados, a utilizao de doutrinas complementares s Normas Tcnicas dever ser devidamente justificada e estar sujeita a ser avaliada quanto sua aplicabilidade, conforme crivo da comisso estadual de avaliao de imveis;
II.
III.
A utilizao do campo de arbtrio previsto pelas Normas Tcnicas da ABNT ser possvel exclusivamente pela existncia de caractersticas prprias no contempladas no modelo e nas demais condies especificadas pelas referidas normas tcnicas, ressaltando-se a faculdade de a comisso estadual de avaliao de imveis, em trabalhos contratados, no acat-la, integral ou parcialmente, nos casos em que entend-la inaplicvel; O profissional avaliador identificado como responsvel tcnico pelo trabalho avaliatrio responder a todo e qualquer tempo pelos trabalhos elaborados sob sua responsabilidade, sem nus para o Estado; O Estado do Esprito Santo reserva-se o direito de solicitar, sem nus, quaisquer informaes complementares para o entendimento ou fundamentao dos trabalhos avaliatrios contratados, mesmo informaes porventura no previstas nas normas tcnicas pertinentes e/ou neste manual; Em trabalhos contratados ou provenientes de outros rgos ou Entidades e encaminhados comisso estadual de avaliao imobiliria, o Estado do Esprito Santo, por meio daquela comisso, reserva-se o direito de solicitar, gratuitamente, todas as correes, revises, refazimentos, consideraes ou intervenes tcnicas que entender pertinentes; As operaes imobilirias de compra direta ou desapropriao de imveis exigem impreterivelmente a apurao de valores com valor cientfico, admitindo-se exclusivamente a elaborao de Laudos de Avaliao de Modelo Completo, sendo expressamente inadmissvel a elaborao de Laudos de Avaliao de Modelo Simplificado para essas finalidades; Em trabalhos contratados, a Administrao reserva-se o direito de especificar o Grau de Fundamentao mnimo a ser exigido; A Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos - SEGER poder, a qualquer tempo, atualizar ou substituir o presente manual, expedir normas e instrues complementares relativas matria de Engenharia de Avaliaes, conforme o interesse da Administrao Pblica, estando os seus usurios, inclusive terceirizados a ele sujeitos, vinculados utilizao da sua ltima verso;
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
A Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos SEGER reserva-se o direito de publicar, em quaisquer meios de seu interesse, inteiros ou resumidos, os Laudos de Avaliao e trabalhos de Engenharia de Avaliaes e Percias executados pela estrutura de avaliao do Estado, ou contratados pela Administrao Pblica Estadual.
9 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS NBR14653-1. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS NBR 14653-2. BALLOU, RONALD H. Gerenciamento da cadeia de suprimentos Logstica empresarial. 5 ed. So Paulo: Bookman, 2005. BARROS, M. M. B. Metodologia para a implantao de tcnicas construtivas racionalizadas na produo de edifcios. So Paulo, Tese (doutorado) Escola Politcnica, Universidade de So Paulo, 1996. BUERY, ROSSANA PIGNATON; COSTA, SANDRO PANDOLPHO. Programa de Gesto Patrimonial Integrada. GEPAE/SUBAD/SEGER: 2010. IBAPE/SP - Norma para Avaliao de Imveis Urbanos. IBAPE/SP - Cartilha: Avaliao o que como contratar. Caixa Econmica Federal - Caderno de Orientaes Tcnicas COT Avaliao de imveis e outros bens. BANDES - MTA - Manual de Orientaes Tcnicas de Avaliaes de Bens.
ANEXO I - FICHA DO BEM IMVEL PARA AVALIAO

FICHA DE AVALIAO DE BEM IMVEL PROCESSO N: (o processo dever ser autuado no rgo/Entidade de origem) RGO SOLICITANTE: (nome do rgo ou Entidade) FINALIDADE/USO PRETENDIDO: (desapropriao, locao, renovao de contrato de
locao, adjudicao, concesso de uso, doao, permuta, permisso de uso, autorizao de uso, etc.). Ex.: desapropriao para construo de uma escola pblica; desapropriao para edificao de um hospital com heliponto; imvel para Delegacia com acessos para viaturas; etc.
INFORMAES E DOCUMENTOS FLS. 01 - Endereo completo do imvel pretendido para locao/ponto de referncia:
(Rua, Quadra, Lote, n, Bairro, Municpio, CEP, etc.) - Informar tambm onde esto os comprovantes dessa informao no processo Fls. xx
02 Indicao do responsvel que permitir o acesso ao imvel e disponibilizar as chaves: (NOME/TELEFONE) Informar tambm se h comprovantes no
processo s fls. xx.

03 Pavimentos pretendidos/reas pretendidas/metragem total pretendida/ metragem construda pretendida: (Informar quais os pavimentos pretendidos,
vagas de garagem abrangidas, ptios, espaos internos, externos e anexos contemplados; metragem total de rea pretendida, metragem total de rea construda) Informar tambm as folhas dos autos em que haja documentos com essas informaes - fls. xx fls. xx
04 Proposta comercial (se houver): (Informar o valor de oferta e, quando houver, anexar os instrumentos pertinentes - flderes, encartes de jornal, slides
impressos, fotografias de outdors, informaes em despacho, ou quaisquer outras fontes onde se localizou a informao) Se houver anexao desses instrumentos, indicar tambm em que folhas do processo se encontram - fls. xx a fls. yy. 05 Documentos do imvel: (Certido de Pleno Teor, Planta de medio, memorial descritivo, escritura, planta de situao e localizao do imvel, contendo rea de terreno e rea construda e outros documentos possveis) - das fls. xx s fls. yy.
06 Data de vencimento do Contrato: (informar no caso de renovao
contratual) - fls. xx
07 OUTRAS INFORMAES: (preenchimento opcional) As informaes em cada campo so textuais. Sempre que houver anexao de informaes e documentos que os comprovem, esta informao complementar dever ser tambm informada no campo remetendo s fls. em que os documentos localizam-se.
INFORMAES IMPORTANTES NO VERSO DESTE DOCUMENTO

INFORMAES IMPORTANTES 01 O preenchimento deste documento indispensvel previamente ao encaminhamento do processo Comisso de Avaliao de Imveis CAI, para fins de avaliao de imveis. 02 O no preenchimento, incorreo, impreciso ou insuficincia de informaes poder prejudicar ou impossibilitar a celeridade do atendimento ao rgo ou Entidade solicitante da avaliao. 03 Anteriormente avaliao, recomenda-se verificar a disponibilidade do imvel, condies de habitabilidade e de segurana, existncia de HABITE-SE e demais condies necessrias para a sua ocupao, para no demandar avaliaes desnecessrias, evitando acarretar atrasos a todas as demais. 04 Anteriormente avaliao, recomenda-se verificar as condies documentais e de regularidade fiscal conforme sejam aplicveis ao imvel e ao proprietrio, para no demandar avaliaes desnecessrias, atrasando todas as demais. 05 No caso de renovao de contrato, o rgo ou Entidade dever atentar para a forma de reajuste pactuada no contrato, que poder gerar, anteriormente avaliao, a necessidade de orientao jurdica quanto possibilidade de utilizao de laudo de avaliao. Clculos de correo por ndice ou outros de natureza contbil ou financeira no so elaborados pela Comisso de Avaliao Imobiliria. 06 O Laudo de Avaliao de Imveis um instrumento tcnico com a finalidade de estudo do valor de mercado de bens imveis. Questes de natureza jurdica, oramentria, financeira, patrimonial e de quaisquer outras naturezas no so de responsabilidade da Comisso de Avaliao Imobiliria. 07 Recomenda-se o encaminhamento dos processos Comisso de Avaliao Imobiliria com no mximo dois meses de antecedncia necessidade de elaborao do laudo de avaliao, para possibilitar o cumprimento de todas as rotinas e diligncias necessrias ao processo avaliatrio, bem como o retorno do processo ao rgo/Entidade solicitante em tempo hbil para o seu rito processual interno. 08 - Especialmente nos casos de renovao de contrato, locao ou aquisio de novo imvel os rgos ou Entidades tero mais facilidade para planejamento prvio das suas demandas de avaliao, evitando transtornos para si prprios e para a estrutura de avaliao do Estado. 09 A consolidao de demandas por meio do seu alinhamento estratgico e dos cronogramas que as dirigem possibilitar a otimizao da gesto dos recursos e
insumos necessrios avaliao de imveis, o que ser benfico a todos os rgos e Entidades atendidos pela CAI. 10 Este formulrio constitui-se numa ferramenta de gesto que envolve alinhamento de recursos jurdicos, humanos, materiais, financeiros e de transportes, cuja utilizao correta promover a consolidao de demandas, a gesto inteligente e integrada de recursos e insumos da Administrao Pblica aplicados atividade avaliatria e a toda a cadeia de atividades que ela envolve, o que pressupe a necessidade de sua utilizao adequada.
ANEXO II MODELOS DE LAUDO CAI

O presente padro de laudo adotado na ntegra para as avaliaes individuais de imveis urbanos pelas metodologias previstas em norma. Para as demais avaliaes, apresentveis em forma de laudo do tipo completo, dever ser adotado o presente padro, com adaptaes que forem necessrias.
CAPA:
FICHA-RESUMO DA AVALIAO LAUDO MODELO COMPLETO IDENTIFICAO Governo do Estado do Esprito Santo SEGER 00000000 AVA-09: 001/2011 Levantamento Patrimonial Determinao do Valor Venal de Mercado Imvel Urbano - Prdio Comercial Av. Governador Bley, n 236, Ed. Fbio Rusch, CEP 29010-150 Vitria/ES Estado do Esprito Santo 0,00m 0,00m RESULTADO DA AVALIAO R$0,00 (valor por extenso) Mdia / Normal MCDDM Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado Inferncia Estatstica Grau de Fundamentao / Grau de Preciso DD/MM/AAAA DADOS DO AVALIADOR Nome Completo Arquiteto e Urbanista ES-000000/D ES-000 000.000.000-00 DADOS DA EMPRESA Nome Completo Endereo Completo 00000 000.000.000/000-00 Nome Completo 000.000.000-00 INFORMAES RELEVANTES
Solicitante: Interessado: Processo Administrativo: Nmero da O.S.: Finalidade: Objetivo: Objeto: Endereo: Cidade/UF: Proprietrio: rea Construda: rea de Terreno: Valor de Mercado: Liquidez: Metodologia: Tratamento de Dados: Especificao: Data do Laudo: Nome: Formao: CREA: IBAPE: CPF: Nome: Endereo: CREA: CNPJ: Representante Legal: CPF:
Carimbos e Assinaturas
CORPO DO LAUDO:
1. SOLICITANTE Governo do Estado do Esprito Santo SEGER / SUBAD / GEPAE / CAI Processo Administrativo: 00000000 Ordem de Servio: AVA-09: 001/2011
2. INTERESSADO SEGER Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos (Citar o Interessado informado pelo Solicitante)
3. PROPRIETRIO Estado do Esprito Santo (Informar, sempre que possvel, o proprietrio do imvel, citando a fonte da informao: escritura, informao do interessado, informao obtida no local, etc.)
4. OBJETO DA AVALIAO (Descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o imvel e/ou mquinas e equipamentos avaliandos, incluindo endereo completo e CEP, conforme exemplo abaixo.) 4.1 Tipo do Bem: Imvel Urbano Prdio Comercial 4.2 Descrio Sumria do Bem: Trata-se de um Prdio Comercial localizado na Av. Governador Bley, n 236, denominado Edifcio Fbio Rusch, Centro, Vitria/ES, CEP: 29010-150. rea construda: 0,00m rea do terreno: 0,00m 4.3 Ocupante e Tipo de Uso: (Exemplo: pelo proprietrio, para uso institucional)
5. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TCNICO Levantamento Patrimonial (Outros: Aquisio, Desapropriao, Alienao, Doao, Dao em Pagamento, Locao, etc.)
6. OBJETIVO DA AVALIAO Determinao do Valor Venal de Mercado (Outros: valor locativo, custo de reproduo, valor de liquidao forada, etc.)
7. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES - Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1; - Citar a documentao fornecida pelo Solicitante e/ou Interessado para subsdio do trabalho; - Eventuais divergncias na identificao do imvel em relao aos documentos apresentados so consignadas; - Descrever eventuais divergncias entre a descrio do imvel constante da documentao fornecida e a caracterizao verificada na vistoria ao local; - Em se tratando de imveis de difcil localizao ou identificao, informado roteiro de acesso e/ou referncias (primordialmente, anexar croquis indicando principais pontos de referncia).
8. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIANDO 8.1 Perodo da vistoria: Realizada em DD/MM/AAAA, na presena de ___, funcionrio ___, telefone de contato ___. (Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem avaliando e o contexto imobilirio a que pertence. Valer-se de anexos, em caso de grande volume de informaes, citando neste campo o nmero do referido anexo.) 8.2 Caracterizao da Regio (Classificar, quantificar, qualificar e descrever os demais aspectos relevantes, conforme a ABNT NBR 14653, em suas partes especficas, de acordo com o mercado regional.) 8.3 Caracterizao do Terreno (Identificar, classificar, quantificar, qualificar e descrever os demais aspectos relevantes, conforme a ABNT NBR 14653, em suas partes especficas, de acordo com a tipologia do bem.) 8.4 Caracterizao das Edificaes e/ou Benfeitorias (Identificar, classificar, quantificar, qualificar e descrever os demais aspectos relevantes, conforme a ABNT NBR 14653, em suas partes especficas, de acordo com a tipologia do bem.)
9. DIAGNSTICO DO MERCADO - Neste item, so informadas as caractersticas e tendncias principais do segmento de mercado em que se insere o bem avaliando, como o grau de concorrncia, a estrutura, a conduta e o desempenho; - So analisados tambm aspectos relativos viabilidade de comercializao, citando-se possveis facilitadores e/ou dificultadores para sua efetiva negociao, quando houver; - Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador em relao ao desempenho do avaliando no mercado, contemplando elementos auxiliares finalidade do laudo, tais
como: convenincia de lotear ou remembrar reas; formas de pagamento; permutas; reformas; carncias em locaes; sugestes para marketing; - Sem prejuzo das informaes relevantes, o avaliador deve classificar o imvel quanto : a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ; b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO; c) nmero de ofertas: BAIXO, MDIO ou ALTO; d) absoro pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFCIL, DEMORADA ou RPIDA; e) pblico alvo para absoro do bem; f) facilitadores para negociao do bem. - Nesse sentido, devem ser considerados, dentre outros aspectos que o avaliador julgar pertinentes, os seguintes: a) desempenho e tendncias do mercado local, de forma geral e especificamente para bens do tipo do avaliando, ponderada a influncia da conjuntura econmica; b) caractersticas da amostragem: ocorrncia de dados de transaes em relao a ofertas; tempo de permanncia dos dados na condio e oferta; c) fatos, tais como, ocupao do imvel mediante locao/arrendamento, existncia de posseiros, obra no regularizada junto a rgos pblicos etc., no considerados para efeito da determinao de seu valor, que possam constituir-se em obstculos venda do bem; d) no caso de complexos industriais: a situao econmica do setor em que se insere a atividade industrial do avaliando, obsoletismo referente planta industrial e reversibilidade de uso da instalao sem grandes adaptaes. (Valer-se de anexo em caso de grande volume de informaes, citando neste campo o nmero do referido anexo.)
10. INDICAO DO(S) MTODOS(S) E PROCEDIMENTO(S) UTILIZADO(S) (Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme disposto na NBR 14.653 e suas partes, justificando sucintamente sua utilizao, atentando para as nomenclaturas definidas em norma.)
11. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS: Perodo de pesquisa: de DD/MM/AAAA a DD/MM/AAAA. Consultar o Anexo ___ Pesquisa de Mercado. Tratamento dos dados: (Exemplo: foi utilizado um software de regresso linear mltipla denominado Sisren Windows, desenvolvido pela Pelli Sistemas, complementado pela memria de clculo do modelo). Consultar o Anexo ___ Memria de Clculo. Tipo de tratamento: (Exemplo: indicar estatstica inferencial; estatstica descritiva; dentre outros) (Os procedimentos adotados na avaliao de acordo com a(s) metodologia(s) escolhida(s) devem ser descritos, preferencialmente, em anexo, para evitar um grande volume de informaes no corpo do laudo. Salienta-se que, conforme preconizado pela NBR 14653-1:2001, nos laudos de avaliao do tipo completo esse memorial deve conter todas as informaes necessrias para ser autoexplicvel.)
12. ESPECIFICAO DA AVALIAO (No laudo, dever ser indicada e justificada a categoria em que se enquadra o trabalho, segundo a classificao da NBR 14.653 e suas partes correlatas, de acordo com a metodologia utilizada e a tipologia do bem avaliando. Transcrever, para cada metodologia, as tabelas da NBR 14.653 correspondentes, acrescentando coluna referente pontuao alcanada conforme exemplo abaixo): (Exemplo) Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011, Seo 9, no caso de utilizao de modelos de regresso linear, a especificao da avaliao deve seguir os itens ___, com enquadramento nos graus de fundamentao e preciso conforme explicitado a seguir: GRAU DE FUNDAMENTAO: Segundo a ABNT NBR 14.653 - Parte 2: Imveis Urbanos, item 9 e subitem 9.2.1:
Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear. Grau Item Descrio Caracterizao do imvel avaliando Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados III Completa quanto a todas as variveis analisadas 6 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto e caractersticas observadas no local pelo autor do laudo II Completa quanto s variveis utilizadas no modelo 4 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes I Adoo de situao paradigma 3 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo Pontos
Identificao dos dados de mercado
Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelo
Admitida para apenas uma varivel, desde que:
Admitida, desde que:
Extrapolao
No admitida
a) as medidas das a) as medidas das caractersticas do imvel caractersticas do imvel avaliando no sejam avaliando no sejam superiores a 100% do limite superiores a 100% do amostral superior, nem limite amostral superior, inferiores metade do limite nem inferiores metade amostral inferior do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel, em mdulo b) o valor estimado no ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, de per si e simultaneamente, e em mdulo
Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)
10%
20%
30%
Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor
1%
2%
5%
Pontuao Total: Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear. Graus Pontos Mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 16 3, 4, 5 e 6 no Grau III e os demais no mnimo no Grau II II 10 2, 4, 5 e 6 no mnimo no Grau II e os demais no mnimo no Grau I I 6 Todos, no mnimo no grau I
16
Logo, Grau de Fundamentao II (Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011). GRAU DE PRECISO: Segundo a ABNT NBR 14.653 - Parte 2: Imveis Urbanos, item 9 e subitem 9.2.2:
Tabela 5 - Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou tratamento por fatores Descrio III Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa Grau II I
30%
40%
50%
Nota: Observar subseo 9.2.3 da ABNT NBR 14.653-2: Imveis Urbanos.
Logo, Grau de Preciso III (Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011).
13. RESULTADO DA AVALIAO E DATA DE REFERNCIA

(Tecer consideraes finais quanto ao valor e ao contexto em que o mesmo se definiu) 13.1 Determinao do valor do imvel (Exemplo) Aplicando os atributos das variveis independentes ao modelo inferido, atravs da opo de projeo do aplicativo Sisren Windows, conforme memria de clculo disponvel no Anexo ___, obteve-se o seguinte intervalo de confiana e campo de arbtrio (com nvel de confiana estatstica de 80% de certeza para a MODA):
Mn. do Campo de Arbtrio 0,00 -15,00% Limite Inferior do Intervalo de Confiana 0,00 -0,00% Limite Superior do Intervalo de Confiana 0,00 +0,00% Mx. do Campo de Arbtrio 0,00 +15,00%
Estimado 0,00 -
Resultados Valor Unitrio (R$/m) Amplitude do Intervalo
13.2 Valor unitrio adotado (Exemplo) Optamos por adotar o valor de tendncia central estimado pelo modelo estatstico, pois entendemos que no h outras variveis relevantes na formao do valor, que ainda no estejam contempladas. Assim, o valor unitrio arbitrado para a avaliao ser de R$0,00/m. 13.3 Data de referncia: DD/MM/AAAA 13.4 Valor de mercado (Exemplo) O valor de mercado de compra e venda (VI) de um Prdio Comercial localizado na Av. Governador Bley, n 236, denominado Edifcio Fbio Rusch, Centro, Vitria/ES, importa em: VI = R$0,00/m x 0,00m = R$0,00 Arredondando-se dentro da permisso normativa (1% de variao) teremos:
VI = R$0,00 (valor por extenso)
Tendo em vista a caracterizao fsica descrita no item 7 deste laudo de avaliao, e com base no cenrio imobilirio vigente diagnosticado no item 8, entendemos que o imvel avaliando apresenta uma liquidez "normal".
14. OBSERVAES COMPLEMENTARES IMPORTANTES (Exemplo) - consignado que o Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tcnicas da ABNT para a Avaliao de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imveis Urbanos), e baseia-se: na documentao fornecida, em informaes constatadas in loco na vistoria ao imvel, e em informaes obtidas junto a agentes do mercado imobilirio local; - consignado que na avaliao considerou-se que toda a documentao pertinente encontrava-se correta e regularizada, e que o imvel objeto estaria livre e desembaraado de quaisquer nus, em condies de ser imediatamente comercializado; - consignado que no foram efetuadas investigaes quanto correo dos documentos fornecidos; as observaes in loco foram feitas sem instrumentos de medio; as informaes obtidas foram tomadas como de boa f.
15. PROFISSIONAL (IS) RESPONSVEL (IS) (Exemplo) Autor: Nome Completo do Autor Formao: Arquiteto e Urbanista CREA ES-000000/D, IBAPE ES-000, CPF 000.000.000-00. ART: 0000000000000 _____________________________ NOME DO AUTOR Responsvel Tcnico _____________________________ NOME DA EMPRESA Nome do Representante Legal
16. LOCAL E DATA DO LAUDO (Exemplo) Encerramos o presente laudo de avaliao, que foi elaborado segundo os preceitos da ABNT NBR 14653 Avaliao de bens, Parte 1 Procedimentos gerais e Parte 2 Imveis urbanos, sendo composto por __ (nmero por extenso) folhas impressas por computador apenas de um lado, todas numeradas e devidamente rubricadas, sendo a ltima datada e assinada, e ainda __ (nmero por extenso) anexos tambm rubricados pelo signatrio. Local e Data.
17. ANEXOS (Exemplo) I Relatrio Fotogrfico II Imagens Areas III Planta de Situao IV Documentao Apresentada V Espelho de Cadastro Imobilirio VI PDU de Vitria (Zoneamento e ndices) VII Pesquisa de Mercado VIII Memria de Clculo IX ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica)
ANEXO III PARECER TCNICO DE HOMOLOGAO

GOVERNO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO SECRETARIA DE ESTADO DE GESTO E RECURSOS HUMANOS SEGER SUBSECRETARIA DE ADMINISTRAO GERAL SUBAD GERENCIA DE PATRIMNIO ESTADUAL GEPAE COMISSO DE AVALIAO IMOBILIRIA CAI
PARECER TCNICO N. XXX/ANO PROCESSO: Nmer o do Processo ORIGEM: CAI DESTINO: GEPAE D AT A: Dat a da Homologao ASSUNTO: AVALIAO DE I MVEL ANLI SE DE LAUDOS
GEP AE
Procedemos ao Par ecer Tcnico, visando analisar o Laudo de Avaliao , enviado no dia ___/____/___ _ solicitados pela (rgo Demandant e) e realizados ( Responsvel Tcnico CREA), com o objetivo de
determinao do valor de mercado d e (Objeto avaliando) , que esto localizados (Localizao) , com objet ivo (Objetivo da Avaliao conforme a demanda) . 1 MOTIVO
Determinar localizados
valor
de
mercado com
de
(Objeto de
avaliando) , (Objetivo da
que
esto
(Locali zao) ,
objet ivo
Avaliao
conforme a demanda) . 2 AUTO RI A DO L AUDO
laudo
apresentado
pela
(rgo
Demandant e)
f oi
elaborado
por
(Responsvel Tcn ico CREA),
de acordo com a ABNT NBR 14.653,
Partes 1 (procedimentos gerais) e 2 (im veis urbanos), estando de acordo com a ref erida Norm a.
3 METODOLOGI A
Descreve-se aqui a metodologia empregada, o bem avaliando e a pesquisa de mercado, bem como as res salvas encontradas para a realizao da avaliao.
4 GR AUS DE FUNDAM ENTA O E DE PRECIS O
Quanto fundamentao e preciso , o trabalho at ingiu o Grau de Fundamentao = (Grau de fundamentao alcanado) e quanto preciso, o (Grau de preci so alcanado) (estando, portanto de acordo com a Norma Tcnica ), na f orma determinada pela NBR 14. 653 -2: (Imveis Ur banos) Tabela 2, Item 9.2.1.4.
5 RESULTADO
No laudo analisado, no se obser vou nenhum ato que no est eja de acordo com as normas tcnicas, ou seja, a NBR 14653 e suas partes, pois todos os procedimentos esto suf icientemente explicados nos Laudos. Portanto , o Laudo de Avaliao pode ser aceito tecnicamente. O valor de avaliao mensurado f oi de: Descreve- se o val or da avaliao, bem como, se necess rio for, os limites do campo de arbtrio ou o i ntervalo de valores admiss vei s (para valor de mercado ou faixa de preos, conforme NBR 14.653 Partes 2).
OBSERV AES CO MPLEMENTARES
1-O valor de avaliao considerado nest e parecer ref ere-se ao imvel livr e e desembaraado de quaisquer nus e gravames, desocupado e nas condies atuais de mercado.
2-Esta anlise rest ringe -se aos procedimentos tcnicos Laudo, conf orme metodologias adotadas.
adotados no
RESPONSVEL PELA ANLISE TCNICA CARGO PBLICO NMERO DO REGISTRO CREA

*( N B R 1 4 6 5 3 - 1 i t e m 3 . 4 4 v a l o r d e me r c a d o : q u a n t i a ma i s p r o v v e l p e l a q u a l s e n e g o c i a r i a v o l u n t a r i a me n t e e c o n s c i e n t e me n t e u m b e m, n u ma d a t a d e r e f e r n c i a , d e n t r o d a s c o n d i e s d o me r c a d o v i g e n t e . )

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MAV MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO

Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens Imveis

Leonardo Fernandes do Nascimento Presidente da Comisso de Avaliao Imobiliria CAI

Thomas Felipe Dieter Membro da Comisso de Avaliao Imobiliria CAI

Nesse sentido, indica-se que sejam tomadas as seguintes providncias:

desvalorizantes, dentre outros fatores apreciados para determinar o valor de um bem.

No ser aceita a utilizao de nenhum mtodo de atualizao de preos.

4.4.2 Mtodo Involutivo

empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros).

Nesses casos, necessrio fundamentar:

Nos modelos de regresso, recomenda-se:

25% 30% 10% 30% do 5%

7.1.3 Critrios Gerais

7.1.4 Critrios Complementares para Trabalhos Terceirizados

a) O aproveitamento eficiente do terreno em relao construo existente;

7.2.4 Observaes Finais em Avaliao para Locao

7.3.1 Capacidade de Uso

Na avaliao do terreno, podem ser observadas as seguintes particularidades:

ANEXO I - FICHA DO BEM IMVEL PARA AVALIAO

processo s fls. xx.

INFORMAES IMPORTANTES NO VERSO DESTE DOCUMENTO

ANEXO II MODELOS DE LAUDO CAI

Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelo

Admitida para apenas uma varivel, desde que:

Admitida, desde que:

Nota: Observar subseo 9.2.3 da ABNT NBR 14.653-2: Imveis Urbanos.

Logo, Grau de Preciso III (Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011).

13. RESULTADO DA AVALIAO E DATA DE REFERNCIA

Resultados Valor Unitrio (R$/m) Amplitude do Intervalo

VI = R$0,00 (valor por extenso)

ANEXO III PARECER TCNICO DE HOMOLOGAO

conforme a demanda) . 2 AUTO RI A DO L AUDO

(Responsvel Tcn ico CREA),

de acordo com a ABNT NBR 14.653,

4 GR AUS DE FUNDAM ENTA O E DE PRECIS O

OBSERV AES CO MPLEMENTARES

RESPONSVEL PELA ANLISE TCNICA CARGO PBLICO NMERO DO REGISTRO CREA

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