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2012
Coordenao:
Arq Vanessa Pacola Francisco
Autores:
Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Eng Gerson Viana da Silva
Eng Marli Lanza kalil
Arq Vanessa Pacola Francisco
Revisoras:
Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Arq Vanessa Pacola Francisco
Colaboradores:
Eng Amaury Haj da Costa
Eng Eduardo Jos Santos Figueiredo
Eng Eduardo Zangari
Eng Hume Silveira
Eng Jos Roberto Pimenta Farah
Eng Marcio Jorge Fazzi
Eng Mrio Luiz Miranda
Eng Silvio Romero Bezerra de Melo
Eng Vicente Parente
Realizao:
Apoio:
IBAPE NACIONAL
Instituto Brasileiro
de Avaliaes e Percias
de Engenharia
Quem somos
O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo Ibape/SP, filiado ao Ibape, Entidade Federativa Nacional, o rgo de classe
formado por Engenheiros, Arquitetos e Empresas habilitadas que atuam na
rea de Engenharia de Avaliaes, Vistoria, Inspees Prediais e Percias de
Engenharia no Estado de So Paulo, fundado em 15 de janeiro de 1979.
Trata-se de entidade sem fins lucrativos, com objetivo de congregar tais
profissionais e promover o avano tcnico das reas de interesse. Para tanto,
realiza intercmbio, difuso de informaes e desenvolvimento tcnico. O IBAPE/
SP promove, ainda, cursos para formao bsica e avanada, congressos, ciclos
de estudos, simpsios, conferncias, reunies, seminrios, painis de debates e
outros eventos. Desenvolve, por meio de suas Cmaras Tcnicas, livros, cartilhas,
artigos, normas, estudos, termos de referncia e outros documentos tcnicos para
o aprimoramento profissional de seus associados e avano nas reas de interesse.
O Ibape/SP organizado por sua Diretoria Executiva e Cmaras Tcnicas,
quais sejam: Cmara de Avaliaes, Cmara de Percias, Cmara de Inspeo
Predial e Cmara Ambiental.
Ibapes Regionais
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Acre - IBAPE/AC
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Amazonas - IBAPE/AM
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Amap - IBAPE/AP
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Cear - IBAPE/CE
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia da Bahia - IBAPE/BA
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Esprito Santo - IBAPE/ES
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Gois - IBAPE/GO
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Maranho - IBAPE/MA
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Minas Gerais - IBAPE/MG
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Mato Grosso do
Sul - IBAPE/MS
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Mato Grosso - IBAPE/MT
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Par - IBAPE/PA
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia da Paraba - IBAPE/PB
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Pernambuco - IBAPE/PE
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Piau - IBAPE/PI
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Paran - IBAPE/PR
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Tocantins - IBAPE/TO
Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro - I.E.L
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Rio Grande do
Norte - IBAPE/RN
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Rondnia - IBAPE/RO
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Roraima - IBAPE/RR
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Rio Grande do Sul IBAPE/RS
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Sergipe - IBAPE/SE
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Santa Catarina IBAPE/SC
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo - IBAPE/SP
Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro - I.E.L
Prefcio
Em mais um trabalho exemplar, os membros
titulares da Cmara de Inspeo Predial do
IBAPE/SP produziram uma nova edio desta
obra Sade dos Edifcios.
A primeira edio, com data de 1997, j
demonstra o pioneirismo desses engenheiros
em sempre divulgar as mais modernas tcnicas da engenharia, agora no ramo da inspeo predial (o histrico completo o leitor
encontra no final da cartilha).
Em um pas onde, infelizmente, manuteno
rima com despesa quando o correto seria
com investimento, vital a divulgao dessa
ferramenta de gesto imobiliria, em que fica
demonstrado que o retorno da manuteno
predial significativo, ainda mais se analisar o
tamanho do ativo imobilizado existente neste
pas continental, ainda deitado em bero
esplndido, esperando para ser administrado
de forma digna.
O Ibape/SP a nica instituio no Pas
a promover e divulgar estudos inditos na
rea de avaliaes imobilirias e percias de
engenharia, desde a dcada de cinquenta.
Hoje, a entidade conta com diversas
cmaras tcnicas, como a de inspeo
predial que produziu este e muitos outros
trabalhos, sempre de forma abnegada e sem
nenhuma remunerao, apenas e sempre
com inteno de divulgar os conhecimentos
tcnicos adquiridos.
A inspeo predial a ferramenta
de gesto para o administrador de bens
imveis, deste enorme patrimnio construdo
pela engenharia brasileira, programar a
manuteno preventiva e corretiva, e esta
cartilha a apresenta de forma clara para o
mercado.
Parabns Cmara de Inspeo Predial
do Ibape/SP por mais este brilhante trabalho.
Sumrio
1.
Introduo .......................................................................................... 11
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Responsabilidades e Legislao....................................................... 23
9.
1. INTRODUO
Acidentes de grande porte em edificaes ganharam destaque na mdia nas
ltimas semanas. O desabamento de trs prdios no Centro do Rio de Janeiro
(RJ) e outro em So Bernardo do Campo (SP), chamaram a ateno para a
necessidade de se realizar um trabalho tcnico, ainda pouco explorado, que
a Inspeo Predial ou Vistoria do Check-Up das Edificaes.
Os noticirios alertam, h tempos, para diversos acidentes prediais, com
vtimas fatais, nas edificaes brasileiras. Alm dessas tragdias do Rio de Janeiro
e So Bernardo, h outras j registradas envolvendo desabamento de telhados
e coberturas, quedas de marquises em concreto armado em edifcios, incndios
causados por danos eltricos, dentre outros.
Muitas dessas tragdias ocorreram e ocorrem em edificaes com mais
de 20 anos, onde se verifica a baixa (ou quase nenhuma) qualidade nas
atividades de manuteno. Habitualmente, proprietrios de imveis, usurios
e gestores prediais negligenciam, ou mesmo ignoram, atividades preventivas,
corretivas, reformas e outras que, por definio, deveriam alavancar uma
melhor performance de desempenho nos sistemas e elementos construtivos.
Essas negligncias traduzem-se em prejuzo e, em alguns casos, em acidentes.
de conhecimento tcnico que os sistemas e elementos construtivos
necessitam de atividades de manuteno ao longo de sua vida til, para garantir
nveis aceitveis de desempenho e de segurana, originalmente previstos em
projeto para atendimento s exigncias dos usurios dessas edificaes.
A Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP no ano de 2009, preocupada com a
relao causa X efeito dos acidentes e sua forte correlao com a Manuteno
Predial, realizou um estudo sobre acidentes ocorridos em edificaes com mais
de 30 anos, que foi apresentado no XV COBREAP1. O estudo considerou dados de
conhecimento comum, publicados pela imprensa, e informaes cadastradas no
banco de dados do Corpo de Bombeiros do Estado de So Paulo.
Nesse estudo, os acidentes prediais analisados ocorreram, exclusivamente,
em edificaes na sua fase de uso. Excludos dessa anlise, portanto, acidentes
ocorridos na fase de obras e em edificaes com menos de 10 anos.
Dos resultados obtidos, 66% das provveis causas e origens dos acidentes so
relacionadas deficincia com a manuteno, perda precoce de desempenho
e deteriorao acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem
relaciona aos chamados vcios construtivos, ou, ainda, anomalias endgenas. O
grfico a seguir ilustra os resultados.
Grfico 01: Distribuio da incidncia dos acidentes prediais por tipo de origem.
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Ibape/SP
3 Etapa:
Realizao de vistorias na edificao, realizadas com equipe
multidisciplinar ou no, dependo do tipo de prdio e da complexidade
dos sistemas construtivos existentes.
O nmero de profissionais envolvidos na Inspeo Predial e a
complexidade da edificao definem o nvel de inspeo a ser
realizada, que pode ser classificada em:
Nvel 1: para edificaes mais simples, normalmente sem a necessidade
de equipe multidisciplinar. Por exemplo: casas, galpes, edifcios at 3
pavimentos, lojas etc.
Nvel 2: para edifcios multifamiliares, edifcios comerciais sem sistemas
construtivos mais complexos como climatizao, automao etc.
Normalmente envolve equipe multidisciplinar com engenheiros civis
ou arquiteto, mais engenheiros eletricistas.
Nvel 3: para edificaes complexas, onde h sistema de manuteno
implantado conforme a ABNT NBR 5674. Sempre realizada por equipe
multidisciplinar, envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto, engenheiro
eletricista e engenheiro mecnico.
4 Etapa:
Classificao das deficincias constatadas nas vistorias, por sistema
construtivo, conforme sua origem.
Elas podem ser classificadas em:
- Anomalias construtivas ou endgenas (quando relacionadas aos
problemas da construo ou projeto do prdio);
- Anomalias funcionais (quando relacionadas perda de
funcionalidade por final de vida til envelhecimento natural);
- Falhas de uso e manuteno (quando relacionadas perda
precoce de desempenho por deficincias no uso e nas atividades
de manuteno peridicas).
Todas as deficincias so cadastradas por fotografias que devem
constar no Laudo de Inspeo Predial.
5 ETAPA:
Classificaes dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com
grau de risco.
Esta classificao consiste na anlise do grau de risco, considerados:
fatores de conservao, rotinas de manuteno previstas, agentes
de deteriorao precoce, depreciao, riscos sade, segurana,
funcionalidade e comprometimento de vida til.
Os graus de risco so definidos como crtico, regular e mnimo.
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Ibape/SP
6 Etapa:
Elaborao de lista de prioridades tcnicas, conforme a classificao
do grau de risco de cada problema constatado. Essa lista ordenada
do mais crtico ao menos crtico.
7 Etapa:
Elaborao de recomendaes ou orientaes tcnicas para a
soluo dos problemas constatados. Essas orientaes podem estar
relacionadas adequao do plano de manuteno ou aos reparos
e reformas para soluo de anomalias.
8 Etapa:
Avaliao da qualidade de manuteno.
Ela pode ser classificada em: atende, no atente ou atende
parcialmente. Resumidamente, para essa classificao, consideramse as falhas constatadas na edificao, as rotinas e execuo das
atividades de manuteno e as taxas de sucesso, dentre outros
aspectos.
9 Etapa:
Avaliao do Uso da Edificao. Pode ser classificada em regular ou
irregular. Observam-se as condies originais da edificao e os seus
sistemas construtivos, alm de limites de utilizao e suas formas.
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Documentos
Administrativos
Documentos
Tcnicos
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Documentao
Sobre a
Manuteno
e Operao
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8. RESPONSABILIDADES E LEGISLAO
A Manuteno e Gesto Predial so de responsabilidade do sndico da
edificao. A ABNT NBR 5674, no item 8, observa o que segue sobre isto.
8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa
terceirizada responsvel pela gesto da manuteno deve
atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual
de operao, uso e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio deve fazer
cumprir e prover os recursos para o programa de manuteno
preventiva das reas comuns.
8.5 No caso de propriedade condominial, os condminos
respondem
pela
manuteno
das
partes
autnomas
individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao
de forma a atender ao manual de operao, uso e manuteno
de sua edificao.
8.6 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da
manuteno da edificao empresa ou profissional contratado.
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ART e Responsabilidade
Manuteno e Gesto Predial so de responsabilidade do sndico da
edificao. Isso estabelecido pela norma tcnica da ABNT NBR 5674. No Laudo
de Inspeo Predial, emitido por um profissional competente, h orientaes e
observaes sobre a manuteno do prdio em questo. Se essas orientaes
no forem seguidas pelo proprietrio ou responsvel legal pela edificao, o
profissional ou empresa se exime da responsabilidade tcnica.
Alm de seguir rigorosamente as orientaes do Laudo de Inspeo
Predial, para se resguardar, o sndico ou proprietrio deve exigir a Anotao de
Responsabilidade Tcnica ART, documento que comprova que aquela obra
ou aquele projeto foi elaborado/inspecionado por um profissional habilitado.
A emisso da ART evita o exerccio ilegal das profisses das reas tcnicas,
alm de servir como um instrumento de defesa, pois formaliza o compromisso do
profissional com a qualidade dos servios prestados. Trata-se de um importante
instrumento de registro dos deveres e direitos do profissional e do contratante.
A Anotao de Responsabilidade Tcnica tambm pode ser adotada como
prova da contratao do servio, indicando a extenso dos encargos, os limites
das responsabilidades das partes e a remunerao correspondente ao servio
contratado, o que possibilita que se exeram simultaneamente as funes de
contrato, certificado de garantia e registro de autoria.
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BIBLIOGRAFIA
1. Ibape Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia Norma de Inspeo Predial, 2009.
2. Ibape/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
de So Paulo - Norma de Inspeo Predial, 2011.
3. XIV Cobreap Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e
Percia, realizado em So Paulo Palestra da Cmara de Inspeo
predial: Acidentes Prediais e a Incidncia de Falhas e Anomalias em
Edificaes, 2009.
4. Inspeo Predial: check-up predial: guia da boa manuteno,
Ibape/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
de So Paulo, editora Leud, 2 edio, 2009.
5. Manuteno Predial, editora PINI, 2011.
6. Material de Palestras Tcnicas e Cursos de Inspeo Predial da Eng
Flvia Zoga Andreatta Pujadas.
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