o

A Esc. Pblica um doc. em que a declarao de vontade consignada por

forma escrita, cuja competncia para lavrar dos Notrios Cfr. Art. 4. N. 2,
b) do Cod. Not., elaborado pelo Notrio e subscrito por ele e pelos
outorgantes. O papel do Notrio no se traduz na autenticao das assinaturas
das partes intervenientes e das suas declaraes, a contrario ele que exara o
documento autentico esc. Pblica, Cfr. Expressa n. 2 Artigo 42 Cd. Not.,
exprimindo, solenizando e autenticando a vontade das partes. inerente ao
conceito de Esc. Pblica tratar-se de doc cujo original se acha arquivado Cfr.
Art. 36, n. 1 Cd. Not. Obs: (ausncia de complementaridade no
aconselhamento jurdico)

Em suma a escritura pblica obedece ao procedimento concomitante, da

simultaneidade presencial de todos os intervenientes, no controlo da
identidade das partes, na validade da sua representao e na legalidade do
acto.

(ausncia de complementaridade no aconselhamento jurdico)

1. O doc particular exarado e assinado unicamente pelos intervenientes,

a entidade autenticadora poder ou no exar-lo sem outorga no doc., no
consigna as declaraes de vontade das partes por forma expressa e adaptada
ao normativo legal aplicvel especificidade do negcio jurdico por elas
desejado e no subscreve o doc c/as partes. sim preponderante e
aconselhvel, como Profissional sensvel e habilitado que o solicitador,
exercer a sua funo de aconselhamento tcnico - jurdico, auxiliando as
partes na redaco adequada do documento particular ou redigir ele prprio o
documento/ contrato que depois ser assinado apenas pelas partes
contratantes. (aditando tudo o que a liberdade contratual permitir em
harmonia com o negcio Cfr. art. 405 CC)

2.

O
doc.
particular/contrato
assinado
pelos
contratantes/intervenientes,

apresentado

entidade
autenticadora/Solicitador, para sua autenticao. Aqui no est
consignado qualquer prazo para a sua autenticidade.

Parece emergir da funo autenticadora dos docs. Particulares

que titulem actos elencados no que preceitua o Artigo 22 do D.L.
n. 116/2008, a imputao de maior rigor/ exigibilidade em
paridade com a que reiteradamente exigvel na autenticao dos
demais documentos particulares.

Grosso modo, o preceito legal Art. 24,n.1 do D.L. n. 116/2008

evidencia duas situaes a elencar:

A) O normativo refere-se aos doc. particulares que titulam actos

sujeitos a registo predial, emanados no Artigo 22., do D.L. n.
116/2008, e no a todos os doc. Particulares que titulem actos
sujeitos a registo predial.

Vid. A ttulo exemplo, este normativo no tem aplicao ao doc.

exigido pelo Art. 56., n. 1 do C.R.P. p/ cancelamento
hipoteca.reconhecimento presencial

B) A norma legal, Art. 24. N.1, do D.L. 116/2008 de especial

relevncia na elaborao do conceito de documento particular
autenticado enquanto subjacente ao ttulo dos actos elencados no
supra referido Artigo 22. daquele preceito legal.

Deste normativo legal emerge que o documento particular

autenticado dever absorver todos os requisitos de legalidade,
incluindo a substantiva, indexados especificidade do negcio
jurdico a que se aplicar concomitantemente e supletivamente, no
que no estiver especialmente regulamentado, as normas do
Cdigo do Notariado.

Em total sintonia:
o O Solicitador enquanto entidade autenticadora, obriga-se no
momento da autenticao ao seguinte:

Com acuidade profissional, apreciar todos os requisitos de

legalidade do acto, tendo em conta a sua polivalncia
multidisciplinar, tendo sempre presente a atitude de recusa na
autenticao do documento: Se o acto nele incompletamente
titulado for nulo. Cfr. Art. 173., n. 1, a) do Cod. Notariado; Se
foi violada norma imperativa que no acto da autenticao no
possa ser observada. Cfr. Normas atinentes ao princpio da
legitimao.

Tendo sempre presente o modus advertendi s partes

contratantes, se o acto for anulvel ou ineficaz, Cfr. Art. 174 do
cd, Notariado.

A faculdade/exigibilidade de advertir, implica ao solicitador

enquanto entidade autenticadora, a indispensvel explicao s
partes do contedo do documento (apenas) pelos intervenientes
assinado e no somente o contedo do termo de autenticao
conforme prtica corrente no vulgar termo de autenticao Cfr.
emergem e se conjugam as disposies legais: Art. s 46., n.1, l) e
151., n.1 al.a) do Cd. Notariado e ratio legis nsito no teor do
parecer P. C.P. 81/2009 SJC-CT.

o
o

3. - A final,
o documento particular autenticado e os docs. que o instruem e
que devem ser arquivados por no constarem de arquivo pblico
ou sistemas de consulta online, devem ser depositados na
plataforma electrnica atravs do stio da Internet com o endereo
www.predialonline.mj.pt, Cfr. Preceitua Artigo 24., D.L. n.
116/2008 conjugado com Portaria 1535/2008.
Depsito electrnico condio de validade da autenticao do
doc. Particular. Cfr. Art. 24, n.2 do D.L. n. 116/2008

Visando a segurana jurdica:

Na data em que o doc. particular assume a natureza/ qualificao

jurdica de doc. part. Autenticado e sobre o interesse em que
tambm ser pblico, para que a forma do negcio jurdico seja
cumulativamente observada na data da sua autenticao, obriga a
que o deposito electrnico seja efectivado na data da sua
autenticao e s em circunstancias excepcionais poder ser
efectuado nas 48 horas posteriores. Cfr. Estatui o Art. 7. n.s 1 e
2 da Portaria n. 1535/2008.

Em suma: O depsito electrnico s conferir validade jurdica se for efectuado

tempestivamente com obedincia aos demais requisitos legalmente previstos e vigentes
data.

A contrario: Sendo efectuado desatempadamente ou com violao dos requisitos legais, a

invalidade do depsito electrnico afectar a validade da autenticao e por sua vez,
subsequentemente o doc. Particular no atinge a qualificao jurdica de nome a natureza de
doc. part. autenticado.

Assim sendo: As partes intervenientes no contrato, pretendendo aproveitar o documento

particular tero que o confirmar novamente perante solicitador enquanto entidade
autenticadora (o mesmo/outro) o seu contedo, isto , dever ocorrer nova autenticao,
seguida de novo depsito electrnico nos termos previstos na lei.

CONTRATOS DIVERSOS / D.P.A.s

MATERIAS CONEXIONADAS

Noo encara-se como promessa de emprstimo de dinheiro em

que a Inst. Crdito (a creditante) coloca disposio dos seus
clientes (os creditados) at ao limite de certa quantia, com
utilizao facultativa.
Diferente da noo de conta corrente Cfr. Art. 344 do Cdigo
Comercial.
Normalmente o acesso ao crdito est subjacente constituio de
hipoteca voluntria prestada pelos creditados e eventualmente por
fiana.
Cfr. Art. 22 e) Dec. Lei 116/2008 de 4/7 conjugado c/ Art. 714
C.C. os actos de hipoteca s/ imveis > esc. Publica/ DPA

o
o

o
o

A filosofia da tributao do crdito em sede de Imp. Selo, incidente sobre a

sua utilizao e no sobre o respectivo negcio jurdico fonte da concesso.
Cfr. Preambulo do CIS
Ento, a abertura de crdito de per si no paga I. Selo, mas est sujeita
aquando sua utilizao ao Selo da Verba n. 17.1 Tabela.
Na abertura de crdito com hipoteca, destinada to s garantia das
obrigaes pecuniria dela emergentes, a hipoteca ficar sujeita a tributao
em sede de I.Selo Verba n. 10, pois acessria de um contrato no
especialmente tributado na Tabela.
Ento, As entidades concedentes do crdito so sujeitos passivos do I.Selo da
Verba n. 17.1, quando o crdito for utilizado Cfr. Art. 2.n1 al.b) do CIS.
A contrario o I.Selo da Verba n.10 ter de ser cobrado previamente
formalizao do DPA, c/ meno do Imp e data da liquidao. Cfr. Art. 2. N.
1 al.a) e Art. 23, n.6 do CIS. (casos de outros contratos sem interveno de
Entidades concedentes de crdito)

Os bens singulares que constituem a herana ou a prpria herana, enquanto universalidade

jurdica, podem ser alienados inter vivos pelo nico e universal herdeiro ou por todos os
herdeiros legtimos ou legitimrios concomitantemente.

Cada herdeiro legitimo ou legitimrio poder individualmente alienar o seu quinho

hereditrio, detido em herana aberta/indivisa e ainda no partilhada, e que corresponder ao
direito e aco a x /avos do valor dos bens/direitos e obrigaes, correspondentes ao acervo
hereditrio por decesso de XPTO e XPTA.

Havendo bens imveis no acervo hereditrio, ser formalizada por esc. Publica ou DPA, a
contrario Doc. Particular Vg. Art. 2126. n. 1 e 2 CC e al. C) Art. 22 Dec. Lei 116/2008 de
4/7.

Deve ter especial ateno s presunes relativas juris tantum Cfr. Art. 2125CC, bem como
se a data da alienao da herana ou quinho hereditrio foi precedida ou no da venda de um
bem singular pertena desse acervo hereditrio Cfr. Art. 2.129 CC.

O DPA dever referir a incluso ou no, no acervo hereditrio de bens mveis e

a sua correspondente valorao, face incidncia dos tributos fiscais IMT/IS
Verba 1.1, s/ unicamente bens imveis.
Advertencia s partes da possibilidade legal do exerccio do Direito de
Preferncia imputado aos co-herdeiros, c/ prazo de dois meses, sendo
condio da alienao ser efectuada a terceiros. Cfr. Art. 2130, n. 1 e 2 CC.
Tributos fiscais : 1. -Transmisso onerosa de herana/quinho hereditrio, c/
bens imveis Art. 2 n. 5 al.c) in fine; Art. 20, n. 3; Art. 21 n.s 3 e 4 e
Art.26 do CIMT; Verba 1.1 da Tabela IS, liquidados pela Adm.Fiscal Cfr. N. 4
Art. 23 do CIS. ( previamente liquidados formalizao do DPA); 2. -Alienao
gratuita de herana/quinho hereditrio concomitantemente sujeitas verba
1.2 e 1.1, esta feita posteriori com a Verba 1.2. Cfr. N. 5 Art. 23 CIS.

TRIBUTAO FISCAL EM SEDE DE IMT:

Factos tributrios: Alienao de herana / quinho hereditrio:

o
o

o
o
o

o
o

Incidncia objectiva Art. 2. N. 5 al. c);

Incidncia subjectiva Art. 4. Corpo inicial;
Nascimento da obrigao tributria Art. 5. N.s 1 e 2;
Valor tributvel Art. 12. N. 4, regra 1;
Taxas Art. 17
Liquidao Art. 20 n. 3; Art. 21 n. 3 e Art 26;
Obs: O acervo hereditrio tem que ter bens imveis; no dispensa a
liquidao de Imposto de Selo Verba 1.1 da Tabela geral.

O credor pode ceder os seus crditos (parte/totalidade), desde que no seja interdita por
disposio legal ou conveno inter-partes e/ ou o credito pela natureza da sua prestao no
esteja ligado pessoa do credor. Cfr. Art. 577 n.1 CC. Vid Art. 1488 CC (dt. Habitao da
casa morada famlia) ;

A cesso de creditos no carece do consentimento do devedor, a contrario s produz efeitos

em relao ao devedor aps o seu conhecimento, por notificao, ou por aceitao ou por
prova do cessionrio em como teve conhecimento. Cfr. Art. 583 CC; A cesso de crditos
engloba todas as garantias e acessrios, desde que sejam separveis da pessoa cedente, salvo
conveno a contrario. Cfr. Art. 582. n.1 CC ;

O cedente s deve garantir ao cessionrio a existncia e a exigibilidade do crdito e no a

solvncia do devedor, a no ser que convencione e se obrigue expressamente. Cfr. Art. 587,
n.s 1 e 2 CC

Os requisitos e os efeitos da cesso inter-partes indexam-se tipicidade dos negcios jurdicos

que lhe so subjacentes, por ex. da venda; da doao; da dao em cumprimento (dao pro
solutum) e da dao em funo do cumprimento (dao pro solvendo) Cfr. N. 1 Art. 578 CC ;

A cesso de creditos hipotecrios, no sendo feita em testamento, e a hipoteca incida sobre

bens imveis, deve obedincia forma esc. Publica /DPA. Cfr. Art. 578, n.2 CC e Al. e) Art.
22 Dec.Lei 116/2008 de 4/7.

Excepo: Cesses de creditos feitas por Instituies de Crdito autorizadas a conceder

creditos garantidos por hipotecas, podem ser formalizadas por documento particular. Cfr.
Legislao especial Dec-Lei n. 59/2006 s/ Art. 27 e 28.

Tributos fiscais: Liquidao de I.Selo da Verba 17.1 taxa em funo do seu prazo, cuja
liquidao preceder a formalizao do DPA. Cfr. Artigo 23. N. 6 do CIS.

Contrato tpico ou nominado definido pelo Art. 874 CC.

Noo - contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito,
mediante um preo;

Os efeitos essenciais do contrato de compra e venda esto previstos no Art. 879. CC; Entrega
da coisa Cfr. Art. 882 CC

Forma - O contrato de compra e venda de bens imveis obedece ao documento

autentico/DPA, salvo o disposto em lei especial. Cfr. Art.875/876 CC e Art. 80 do Cod
Notariado.
O Dec. Lei n. 225/93 de 15/7, permite a celebrao de compra e venda com mtuo, com ou
sem hipoteca, referente a prdio urbano/fraco autnoma destinado a habitao, mediante
doc. Particular. (ambito Art. 1.; Forma Art. 2 e Registo obrigatrio Art. 3.)
Portaria n. 669-A/93 de 16/7 com alteraes pela Port. N. 882/94 de 1/10: Modelos
adoptados pelas instituies de crdito autorizadas a conceder crdito

regra do contrato de compra e venda denominar-se de um contrato real , pois a

transferncia do direito real d-se por mero efeito do contrato. Cfr Art. 408, n. 1 CC; Reserva
de propriedade Vid Art. 409, n 1 CC.

Vendas proibidas: Cfr. Art.s 1.488 (usurio ou morador usurio); 1.545 (inseparabilidade de
servides); 1714 n. 2(compra e venda entre conjuges/imutabilidade dos regimes matrimoniais
e seus efeitos patrimoniais); 2294 (disposies do Fideicomissrio) e 1892 (aquisio p/pais
dos bens de filho sujeito ao poder paternal) - todos do CC

A contrario, atente-se s seguintes situaes:

A compra e venda de bens futuros ou indeterminados ou de partes componentes ou

integrantes, a transferncia do direito no se verifica por mero efeito do contrato, est
dependente de um facto futuro, independentemente disso no necessrio celebrar outro
contrato, sendo sempre consequncia do contrato de compra e venda desse bem futuro ou
dessa parte componente ou integrante. Cfr. N. 2 Art.408 CC

A compra e venda subordinada a um acontecimento futuro ou incerto, denominado contrato

de compra e venda com condio suspensiva. Cfr. Art. 270 CC ;

Quando o efeito translativo est indexado dependncia do pagamento do preo, estamos

perante uma clausula de reserva de propriedade quando se trate de coisas corpreas e uma
clausula de titularidade quando se trate de coisas incorpreas; Cfr. Art. 409 e 1302 CC (s
oponveis a terceiros quando registadas)

Limitaes formalizao do contrato compra e venda que obrigam o Solicitador

necessidade de verificao de determinados requisitos legais sob pena dos DPA.s serem
nulos/anulveis ou formalmente irregulares, ora vejamos:

1. Regras contidas no n. 2 Art. 54 C. Notariado conjugado c/ n. 1 Art. 9 C. Reg. Predial

Princpio da legitimao de direitos (no podem ser titulados actos de que resultem
transmisso de direitos, sem que estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem
se adquire esse direito ou contra quem se constitui o encargo.

Excepes: as previstas nos Artigos 54. n. 3 e 56. alnea a) do C. Notariado; (bens

transmitidos no mesmo dia / casos de urgncia)

Venda executiva com adopo da modalidade de venda por negociao particular. Cfr. Art. 9
n. 2 al.a) do C. Reg Predial;

Primeiro acto posterior a 01/10/1984, desde que exiba doc comprovativo da aquisio, para
cumprimento posteriori do princpio do trato sucessivo.

2. Proibio do DPA de compra e venda entre cnjuges, excepto se estiverem separados

judicialmente de pessoas e bens. Cfr. N. 2 Art. 1714 CC (Consequncia do Princpio da
imutabilidade dos regimes matrimoniais Cfr. Art. 1714..n. 1);

3. Representantes legais de filho menor, no podem alienar bens em sua representao nem
adquirir directamente ou por interposta pessoa, sempre na dependncia da autorizao prvia
do Ministrio pblico. Cfr. Art. 1889 e 1892 CC;

4. Compra e venda dos pais e avs aos filhos e aos netos, carece sempre do consentimento
dos restantes filhos ou netos e respectivos cnjuges, quando casados em regime de
comunho geral/adquiridos. Cfr. Art. 877 CC; (salvaguarda a legtima de todos os herdeiros
legitimrios, pelo que tambm carece de consentimento a venda feita ao cnjuge mulher dos
filhos dos alienantes, desde que casada nos regimes da comunho)

5. - Proibio quanto ao fraccionamento de terrenos aptos para cultura em parcelas de terreno

com reas inferiores unidade de cultura fixada para cada zona do Pas, Cfr. Portaria n.
202/70 de 21/04. Pode abranger o terreno contguo pertena do mesmo proprietrio. Cfr.
Art. 1376 CC.

6. - Operaes de transformao fundiria, loteamentos / reparcelamentos urbanos implicam

sempre emisso de Alvar de Loteamento ou de recibo da apresentao da comunicao
prvia acompanhado do comprovativo dessa admisso nos termos do Art. 36., do Dec. Lei
555/99 com a n.r. da Lei 18/2008 de 20/01 e Dec Lei 116/2008 de 4/7. (negcios jurdicos sem
essa exigibilidade documental so nulos, por incumprimento de requisitos legais de carcter
imperativo Cfr. Art. 294 C.C.

7. Operao de destaque isenta de licena desde que se verifique o destaque de uma nica
parcela de prdio com descrio predial desde que rena concomitantemente o previsto nos
n.s 4 e 5 do Art. 6. do Dec. Lei 555/99 de 16/12, implicando nus de no fraccionamento
pelo prazo de dez anos, contados da data do destaque (despacho deferimento/emisso da
certido); (data do registo predial) Cfr. N. 6 e 7 do Art.6. do referido Diploma Legal;

8. No configura uma operao de loteamento:

a). Fraccionamento de terrenos com vista constituir ou ampliar logradouros de
prdios urbanos, devendo no DPA, serem identificadas a parcela resultante do
fraccionamento, a identificao do prdio urbano qual a parcela vai ser anexada, a
identificao do prdio urbano resultante da anexao e porque no a identificao do prdio
urbano subtrado da parcela de terreno desanexada; (Cfr. Art.s 1376 e 1384 CC). Excepes
meno da clausula tpica Que eles vendedores no possuem nenhum prdio rstico
confinante com o ora vendido; e
b). Fraccionamento fundirio que vise a rectificao de estremas entre prdios rsticos
confinantes.

Obs: Breves aluses fiscais:

No caso de ampliao de terreno para construo ou de logradouros de prdios urbanos

(vulgar arredondamento de estremas), dever a parcela de terreno a anexar (classificao
outros) ser objecto de avaliao em sede fiscal exclusivamente em sede de IMT/IS - (doao),
nos termos do Art. 14., n. 4 a 6 do Cod IMT. Os proprietrios dos prdios da resultantes
(novos prdios) apresentaro a declarao modelo n. 1 em sede de IMI, nos termos da al. d)
do Artigo 13., do CIMI, devendo os citados prdios serem avaliados para efeitos de IMI.

9 . Exigibilidade da autorizao de utilizao, na transmisso do direito de propriedade de

prdios urbanos e suas fraces autnomas. Cfr. Dec. Lei n. 281/99 de 26/7.

A sua exibio poder ser dispensada, desde que esteja anotada descrio do prdio e o
prdio no tenha sofrido alteraes. Cfr. Al. a) do Art. 90-A do Cd. Reg. Predial

Dispensa da licena de autorizao de utilizao ou de construo, no regime da compra e

venda executiva, na especificidade de venda por negociao particular; Cfr. Art. 905, n. 6 do
CPC, constituindo-se um nus ao adquirente , a sua legalizao para ulterior transmisso sem
qualquer dispensa;

Dispensa da licena de autorizao de utilizao, prdios cuja construo anterior ao REGEU

de 7/8/1951 ou em determinados concelhos, anterior data da deliberao Municipal em que
o REGEU passou a entrar em vigor, sempre atentos ao que preceitua o Artigo 1, do RGEU;

10. No pode ser celebrado o DPA, nas aquisies a titulo oneroso (compra e venda, permuta
, dao em cumprimento, etc) de prdio urbano ou fraco autnoma, sem que o Solicitador
se certifique da existncia da ficha tcnica da habitao, quando exigvel e de que a mesma foi
entregue ao adquirente. Dec. Lei n. 68/2004 de 25/3 e modelo da ficha tcnica Cfr. Portaria
n. 817/2004 de 16/7 c/(vacatio legis -30 dias)

Obs: A exigncia da ficha Tcnica poder ser objecto de anotao descrio registral,
centralizando naquele doc., a informao necessria para a formalizao dos negcios jurdicos
sobre imveis. Cfr. Al.b) do n. 1 do Art. 90-A Cod. Reg. Predial, que a contrario da
autorizao de utilizao no dispensa no acto de fomalizao do DPA, o Solicitador aferir a
entrega fsica da mesma na pessoa jurdica do adquirente;

11. O Sistema Nacional de Certificao Energtica e da Qualidade do Ar interior dos Edifcios

(SCE), preceituou na al. C) do n. 1 do Art. 3 do Dec. Lei n. 78/2006 de 4 /4, conjugado com a
Portaria n. 461/2007 de 5/6, que a partir de 1 de Janeiro de 2009, todos os edifcios e
fraces autnomas para habitao e servios devem dispor de um certificado energtico, o
qual no acto da formalizao do DPA de compra e venda, de locao e no contrato particular
de arrendamento, dever ser exibido pelo proprietrio/locador ao adquirente e
locatrio/arrendatrio.

Obs. crucial referir que o diploma legal no referencia qualquer obrigao intransigente na
pessoa do Solicitador, que torne impeditiva a formalizao da compra e venda, da locao ou
do contrato particular de arrendamento, no entanto esta obrigao cifra-se na pessoa jurdica
do proprietrio/locador, integrando os pressupostos legais da negociao dos contratos,
sancionada nos termos do Art. 227 do CC, pelo qual quem negoceia um contrato dever
proceder segundo as regras de boa f, sob pena de ser responsvel pelos danos que
culposamente der causa. Vid Desp. Do IRN de 05/01/2009.

12. O Solicitador na formalizao do DPA, ou contratos particulares, factos jurdicos de

constituio e transmisso de direitos reais, permuta, trespasse ou arrendamento dos mesmo
cesso de posio contratual com bens imveis, dever fazer meno face declarao dos
intervenientes da interveno ou no de mediador imobilirio no negocio em causa, com
indicao expressa da denominao social e nmero da licena. Cfr. N. 1 e 2 do Art. 50 do
Dec Lei n. 211/2004 de 20/8.

13. O Solicitador na formalizao do DPA, compra e venda de fraco autnoma de prdio

sujeito ao regime jurdico da PH, dever atender ao que preceitua o Art. 62 do Cod. Notariado.
S poder formalizar o contrato desde que o ttulo constitutivo esteja inscrito em sede
registral com carcter definitivo ou ento desde que seja lavrado no mesmo dia ou
concomitantemente, facto a referir espessamente do DPA a formalizar (Constituio de
propriedade horizontal e compra e venda);

14. Primeira transmisso de prdios urbanos ou fraces autnomas edificados num lote de
terreno, sem que seja exibida perante o Solicitador, certido emitida pela Cmara Municipal,
comprovativa da recepo provisria das obras de urbanizao ou comprovativa de que a
cauo a que se refere o Artigo 54. Do DL 555/99 de 16/12, suficiente para garantir a boa
execuo das obras de urbanizao. Cfr. Art. 49 do DL 555/99 de 16/12. Sua dispensa
sempre que o Alvar de loteamento tenha sido emitido ao abrigo do Dec. Lei n. 287/73 de
6/6 e 400/84 de 31/12.

15. Atente o Solicitador na formalizao do DPA, relativamente aos imveis classificados

como de interesse nacional, de interesse pblico ou de interesse municipal, ou em vias de
classificao que beneficiam de uma zona geral de proteco de 50 metros contados a partir
dos seus limites externos, gozando os seus comproprietrios, o Estado, as Regies Autnomas
e os Municpios do Direito de Preferncia, no caso de compra e venda ou dao em
pagamento.

Emana a Lei n. 107/2001 de 8/9, nos seus Artigos 43 e 36 a 38 que o exerccio do direito de
preferncia, est dependente da prvia comunicao escrita aos competente servios, sem os
quais, ser motivo impeditivo da realizao dos DPAs

Na Portaria 1535/2008 de 30/12, emana que o solicitador poder consultar no stio da internet www.casapronta.mj.pt a informao relativa manifestao da inteno do exerccio do
Direito Legal de Preferncia, pelo Estado, Regies autnomas, Municpios e outras pessoas
colectivas pblicas ou empresas pblicas.

Nesse stio www.casapronta.mj.pt o cidado poder enviar via electronica o anuncio destinado
a publicitar os elementos essenciais do negcio que pretendido formalizar, de forma a que as
entidades respectivas, Cmara Municipal e IGESPAR, possam manifestar a inteno do seu
exerccio de Preferncia legal, colmatando assim a impossibilidade da formalizao do DPA,
decorrente do que preceituam, no Dec Lei n. 794/76 de 5/11 e para os efeitos dos Artigos 43;
36; 37 e 38 da Lei n. 107/2001 de 8/09.

O prazo para intentar o exerccio de Preferncia no respectivo site, aps a sua submisso, de
10 dias, prazo contado em dias teis. (Dt. Administrativo)

Obs. Com obedincia ao Art. 4. N.1 do Cod Notariado compete ao Solicitador prevenir as
partes das consequncias que adviro aos adquirentes (aconselhamento jurdico
complementar ao acto sem advertncias expressas no mesmo) dos imveis sujeitos ao
exerccio do Dt. de preferncia, se os alienantes no tiverem salvaguardado as previas
comunicaes, nomeadamente as seguintes a ttulo meramente exemplificativo:

a. -Aos comproprietrios - na venda/dao em cumprimento a estranhos da quota de qualquer

consorte. Cfr. Art.1409 e 1410 CC;

b. -Ao proprietrio do prdio (serviente) onerado com servido legal de passagem, na venda/
dao em cumprimento do prdio dominante. Cfr. Art. 1555 CC;

c. -Aos proprietrios de terrenos confinantes, de rea inferior unidade de cultura, na venda

/dao em cumprimento, de qualquer prdio rstico a quem no seja proprietrio confinante.
Cfr. Art. 1380 e 1381 CC;

d. - Aos proprietrios de terrenos confinantes, mesmo que a rea seja superior unidade de
cultura, quando se trate de fraccionamento, (incluindo na diviso e partilha) ou troca de
terrenos com aptido agrcola ou florestal. Cfr. Art. 19 e 20 do DL 384/88 de 25/10 e art. 47
n. 1 do DL n. 103/90 de 22/03;

e. - Ao proprietrio do solo- em ultimo lugar, na venda/dao em cumprimento, do prdio

edificado no Direito de Superfcie. Cfr. Art. 1535 CC;

f. Ao arrendatrio- de prdio urbano ou fraco autnoma, na compra e venda/dao em

cumprimento, do local arrendado h mais de trs anos. Cfr. Art. 1091 n. 1 al. a) do CC (previgente art. 47 do RAU);

g. Aos restantes herdeiros legitimos/legitimrios- Na venda/dao em pagamento do

quinho hereditrio a terceiros. Cfr. Art. 2130 CC e Ac. STJ de 16/7/1971; BMJ 209-160 in
nota 4 IV (abrangente venda feita pelo conjuge meeiro e herdeiro legitimrio); e

h.- Ao Senhorio- No trespasse por venda/dao em cumprimento de estabelecimento

comercial, salvo conveno a contrario Cfr. Art. 1112 n. 4 CC (pre vigentes Arts. 116 e 121
do RAU).

Preceitos fiscais: O IMT incide sobre todas as transmisses onerosas do direito de propriedade
ou de figuras parcelares desse direito sobre bens imveis, no que tange ao contrato de compra
e venda esto sujeitos a pagamento de Imposto nos termos do Artigo 12., do CIMT.

Dever atender-se a algumas obrigaes fiscais:

No caso de primeira transmisso ocorrida aps vigncia do IMT, cumpre ao solicitador

mandatado pelo adquirente preencher e assinar declarao de liquidao Vid Art. 19 e 20
CIMT; Proceder ao pagamento do IMT e do IS verba 1.1 da Tabela Geral, na tesouraria,
multibanco ou CTT, at ao dia seguinte, sempre previamente formalizao do acto DPA.

Pagar, aps transito em julgado da avaliao fiscal em sede de IMI, a levar a efeito nos termos
do n. 1 do Art. 15 do Dec Lei. 287/2003 de 12/11, nos 30 dias imediatos notificao do
Servio de Finanas, o IMT e o IMP Selo Adicional que foram devidos pela diferena de valor
resultante da dita avaliao. Cfr. Art. 27 n. 1 e n. 2 do Dec. Lei 287/2003 e Art.s 1; 23
n. 1; e 44 n. 2 do CIS.

Isenes:
o

Iseno de prdios para revenda Cfr. Art. 7 CIMT;

Isenes pela aquisio de imveis por instituies de crdito Cfr. Art. 8 CIMT;

Isenes pela aquisio de predios destinados exclusivamente a habitao propria e

permanente Valor vigente ano 2011 92.407,00 euros

Ateno ao n. 7 do Artigo 11. Do CIMT deixam de beneficiar de iseno e de reduo de

taxas previstas no Art. 9. a). quando aos bens for dado destino diferente daquele em
que assentou o benefcio, no prazo de seis anos a contar da data da aquisio, salvo no caos de
venda; b). quando os imveis no forem afectos a habitao prpria e permanente no prazo
de seis meses a contar da data de aquisio. ( Ver alterao OE 2011)

o
o

Competncia para a liquidao do IMT Cfr. Art. 21 CIMT;

Momento da liquidao do IMT Cfr Art. 22 CIMT;

Obs. Regra geral a liquidao precede o acto ou facto translativo dos bens, ainda que esteja
subordinada condio suspensiva, haja reserva de propriedade, bem como nos casos de
contrato de pessoa a nomear nos termos do que preceitua a al. b) do Artigo 4. Do CIMT, salvo
casos previstos no Artigo 36 do CIMT.

Vid: Minuta(s) diversas

Noo Contrato pelo qual o devedor garante o cumprimento da obrigao, mediante a

consignao, a favor do credor, de rendimentos emergentes de determinados bens imveis ou
bens mveis sujeitos a registo, podendo a consignao absorver o pagamento da obrigao e
respectivos juros, ou unicamente o pagamento da obrigao ou dos juros. Cfr. Art. 656 CC

A consignao de rendimentos uma garantia, tal como a Fiana (Art. 628CC); o Penhor
(Art.666,n.3CC); e a Hipoteca (Art.686,n.2CC).

Legitimidade subjectiva Cfr. preceitua o Art. 657, tem legitimidade para constituir a
consignao quem puder dispor dos rendimentos dados em consignao. Cfr. Art. 657 CC /
Consignao constituda por 3. Cfr. Art. 717CC

Especificidades A consignao pode ser voluntria ou judicial. Cfr. Art. 658 CC

Prazo A consignao de rendimentos poder ser formalizada por prazo indeterminado (

vigncia at pagamento integral da dvida mais juros ou s dvida ou s juros consoante o
caso) quando diga respeito a rendimentos emergentes de bens mveis sujeitos a registo
predial ou ttulos de crdito nominativos; e pelo prazo mximo de quinze anos dizendo
respeito a rendimentos emergentes de bens imveis, tendo subjacente a no permanncia
desses bens imveis durante muito tempo, fora da aco do respectivo proprietrio, alm de
que a sua onerao morosa, dificultaria o seu comercio jurdico imobilirio. Cfr. Art. 659 CC.

Forma A consignao de rendimentos quando diga respeito a bens imveis ser formalizada
pelo Solicitador DPA, Cfr. Art. 80 do Cod Notariado e Artigo 660 n. 1 CC, conjugado c/ Art.
22 al. b) do Dec. Lei 116/2008 de 4/7, e por contrato particular nos restantes casos. Cfr. N. 1
Art. 660 CC.

Registo Predial Consignao de rendimentos sujeito a registo predial. Cfr. Al.h) n. 1 do

Artigo 2. conjugado com as suas menes especiais, preceituadas na al. p) do Art. 95, do
Cd. Registo Predial.

Tributao fiscal O Solicitador dever previamente formalizao do DPA, proceder

liquidao do Imposto de Selo devido pela Verba n. 10 da Tabela Geral, salvo quando a
garantia for acessria de contrato especialmente tributado
e seja formalizado
simultaneamente com a obrigao garantida. Cfr. Alnea h) do n. 1 do Artigo 2., n. 1 do Art.
23 e nos Artigos 41 e 44 todos do Cdigo do Imp. Selo.

O DPA dever mencionar o valor do Imposto de Selo cobrado e a data da sua liquidao (DUC
n. 000000). Cfr. Art. 23. N.6 do CIS.

Vid. Minuta(s)

Noo O contrato de promessa de compra e venda c/ eficcia real a conveno pela qual
algum se obriga a transmitir a propriedade de uma coisa ou de um direito, ou melhor, a
celebrar certo negcio jurdico o de compra e venda (negcio prometido) contrato de
promessa bilateral. Cfr. Art. 410, n.1 CC. Cont. promessa unilateral Cfr. Art. 411 CC.

Do contrato de promessa c/ eficcia real, emergem obrigaes recprocas de comprar e vender

no futuro, com atribuio de eficcia real pelas partes, mediante declarao expressa nesse
sentido e produzindo por conseguinte efeitos perante terceiros com a respectiva inscrio em
sede registral (Cfr. N. 1 Art. 413) sendo no entanto esta matria, tratada em sede
substantiva, nos Artigos 410 a 413; 441; 442 e 830 todos do CC. Vid Art. Al.f) do n. 1 Art.
2. Cod Registo Predial

Na prossecuo dos pressupostos jurdicos supra elencados, a lei exige trs requisitos legais
concomitantes:
o

1. O solicitador dever formalizar o contrato de promessa recproca de compra e venda com

eficcia real por DPA, a menos que face ao seu objecto a lei no sujeite o contrato de
promessa a essa forma, caso em que suficiente o documento particular com as assinaturas
reconhecidas da parte ou partes que se vinculam, consoante se trate de contrato promessa
unilateral ou bilateral. Cfr. N. 2 do Art. 413CC e al. a) do Art. 22 do Dec. Lei n. 116/2008 de 4/7.

2. O DPA/ Doc. Particular dever conter declarao expressa da partes no sentido de

atriburem promessa eficcia real; e
3. O DPA/ Doc. Particular dever ser inscrito em sede de Registo Predial. Vid Art. Al.f) do n. 1

Art. 2. Cod Registo Predial

Exemplificando:
o

Contrato de promessa com eficcia real de cesso de quotas, Cfr. Art. 228, n. 1 CSC, ou de
diviso ou unificao de quotas, Cfr. N. 2 Art. 221 e n. 5 do Art. 219 do CSC, devendo o
documento particular verter a declarao de que no activo desta sociedade no existem bens
imveis e conter, o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes
intervenientes.

Supondo que o solicitador formaliza por DPA, contrato de promessa de compra e venda de
bem imvel, com registo predial efectuado com carcter definitivo.

Entretanto o promitente alienante, alienou a um terceiro o mesmo imvel, depois do registo

predial da dita promessa.

Quid iuris ? Assim sendo, vejamos o que poder ser feito !!!

A eficcia real da promessa formalizada pelo Dignssimo Solicitador com registo predial
efectuado, antes da ulterior alienao a terceiro, permite a execuo especfica do contrato.
Cfr. Art. 830 CC

Ento,
o O promitente comprador, como titular do direito, poder fazer valer os seus direitos contra o
terceiro adquirente do promitente vendedor, atravs de uma aco de reivindicao.
Tributao fiscal:
o Dispe o Art. 2. n.2 al. a) e b) do CIMT, que o IMT incide sobre as promessa de aquisio e
alienao, logo que verificada a tradio de facto para o promitente adquirente em detrimento
ou no do conceito civilstico de transmisso; e

Tambm incide sobre a celebrao de contrato de promessa de aquisio e alienao, com

clausula nsita no contrato, ou posteriori, que o promitente alienante pode ceder a sua
posio contratual a terceiro, bem como a cesso da posio contratual no exerccio daquele
direito conferido pelo dito contrato de promessa.

O modus de tributar e liquidar IMT, encontra-se plasmado nos seguintes artigos do Cdigo do
IMT: Vid Art. 4 al e), regra 18 do n. 4 do Art. 12; Art. 17, n. 5 e no n. 3 do Art. 22,
todos do CIMT.

Em sede de I. Selo, com a eliminao das Verbas n. 8 e 15.8 da Tabela Geral, este contrato
no tem qualquer tributao especfica nesse tributo . Cfr. Lei 3-B/2010 de 28/04

Regra bsica do direito fiscal O direito fiscal tributa as situaes

de facto em detrimento das de direito e consoante ao casos, o
conceito de tradio fiscal ser mais ou menos amplo que o mesmo
conceito civilstico.

Assimila-se a este conceito, todas as tributaes ficcionadas em

sede de IMT, que abordaremos oportunamente.

Minuta(s) sua anlise

Noo A dao em cumprimento um meio de extino de obrigaes, Cfr. Art. 837 a 839
do CC.
Pode revestir duas formas:
A). - Dao em cumprimento datio in solutum - consiste na realizao de uma prestao
diferente da que devida, com a finalidade de extinguir imediatamente a obrigao, em que o
devedor se desonera do vnculo a que se acha adstrito. Cfr. Art. 840 n. 2 CC; e
B). - Dao em funo do cumprimento datio pro solvendo - consiste na realizao de uma
prestao diferente da que devida, com a finalidade de extinguir a obrigao protelando-se
no tempo, ou seja, apenas tem a especificidade de facilitar o seu cumprimento, em que o
devedor no se desonera imediatamente do vnculo a que se acha adstrito. Cfr. Art. 840 n. 2
CC; (neste caso a obrigao subsiste e s se vem a extinguir com a satisfao do direito do
credor e na medida em que for satisfeito, ser no fundo um mandato conferido pelo devedor
ao credor para liquidar a coisa ou o crdito dados pro solvendo.

A Dao em cumprimento tanto pode ter por objecto a entrega de dinheiro em lugar da coisa,
com inversamente a entrega da coisa em lugar da prestao pecuniria, ou ainda a entrega de
uma coisa por outra ou a prestao de um facto em vez da coisa devida.
Forma O solicitador dever formalizar por DPA a dao quando a prestao efectivamente
entregue for um bem imvel ou participaes sociais em sociedades das quais faam parte
bens imveis. Cfr. Al.g) do Artigo 22. do Dec.Lei n. 116/2008 de 4/7, a contrario por
documento particular com reconhecimento de assinaturas. (aplicam-se supletivamente regras
relativas compra e venda inclusiv nos doc.s instrutrios)
Registo Predial A dao que resulte a aquisio dos Dts. Propriedade/usufruto/uso e
habitao/superfcie e servido de imveis. Cfr. Art. 2. N. 1 al.a) Cod. Reg Predial
A validade da declarao negocial no depender de forma especial, salvo quando a lei o
preceituar. Cfr. Art. 219 CC

Tributao fiscal A transmisso de bens imveis formalizada por dao em cumprimento

/DPA, est sujeita a IMT, nos mesmos termos da compra e venda j anteriormente focada.
Incidncia objectiva Art. 2. N. 1;
Incidncia subjectiva Art. 4. (corpo inicial);
Nascimento obrigao tributria Art. 5. N. 1 e 2;
Valor Tributvel Art. 12 e n. 4 , reg. 5;
Taxas Art. 17
Obs /diversos: Atente-se iseno nas aquisies por instituies de crdito ou Socieadades
cujo capital seja dominado por aquelas, de prdios urbanos ou fraces autnomas, derivadas
de dao em cumprimento, desde que a entrega dos imveis resulte e vise a realizao de
crditos emergentes de emprstimos ou fianas prestadas, com as condies emanadas no
Art. 8. do CIMT.

A iseno ter de se reconhecida por despacho do Ministro das Finanas ou de

reconhecimento automtico consoante os casos. Cfr. N. 6 al.a) e n.8 al-a), ambos do Art. 10
CIMT;

Dever sempre ser apresentada previamente ao DPA a declarao prevista no Art. 19 CIMT,
conforme emana o seu n. 3.

Imposto de Selo devido Verba 1.1 ( no caso da dao ter por objecto bens imveis), no
sendo liquidado pelo solicitador mas sim pela Administrao fiscal, previamente ao DPA. Cfr.
N. 4 Art. 23 do CIS.

Vid. Minuta(s)

Noo Contrato pelo qual uma Pessoa Jurdica , por esprito de liberalidade e custa do seu
patrimnio, dispe gratuitamente de uma coisa ou de um direito, ou assume uma obrigao,
em benefcio do outro contratante. Cfr. Art. 940. n. 1 CC
A doao tem na sua essncia o esprito da liberalidade animus donandi inteno de doar,
o intuito de fazer a liberalidade, enriquecendo o beneficirio da liberalidade por vontade do
seu autor.
Legitimidade subjectiva Cfr. Regras gerais s/ capacidade geral do exerccio. Cfr. Art. 949 CC
Especificidades As doaes no podem abranger bens futuros. Cfr. Art. 942 CC; As doaes
podem conter liberalidades a vrias pessoas conjuntamente, s/ que haja direito de acrescer.
Cfr. Art. 944 CC; A Doao pode ser pura/modal Cfr. Art. 963 CC; ou remuneratria Cfr. Art.
941 CC;

A proposta de doao caduca se no for aceite em vida. Cfr. Art. 947 CC; (antes da aceitao
h apenas uma proposta contratual).
No entanto,
As doaes feitas a incapazes, tero de o ser sem encargos e essas doaes puras feitas a tais
pessoas, produziro efeitos independentemente da aceitao, sendo esta presumida nesta
especificidade de liberalidades. Cfr. Art. 951. n. 1 e 2 CC . Obs. Atente-se ao seguinte:
A revogao do Art. 47, n. 1 al.d) do Cod Not. advm da nova redaco dos Art. 8-A;B;C e
D do Cod. Reg. Predial, estas vigentes e subjacentes sistemtica/desformalizao dos actos
Notariais. (consequentemente o solicitador nesta especificidade de liberalidades no dever
verter no DPA a advertncia antes necessria, adverti o autor da liberalidade da
obrigatoriedade de requerer o registo do acto, a favor do beneficirio/donatrio).

Observaes diversas:
1. - S poder presumir-se a aceitao de doao pura feita a quem for incapaz por anomalia
psquica depois de decretada a sua interdio por sentena judicial;
2. A regra geral, quanto capacidade passiva, consigna-se no Art. 950 CC., podendo receber
doaes todos as pessoas jurdicas que no esto pessoalmente inibidos de as aceitar.
A contrario:
As pessoas que no tm capacidade jurdica para contratar no podem aceitar doaes com
encargos, seno atravs dos seus representantes legais, carecendo estes da devida autorizao
prvia.

Os nascituros concebidos ou no concebidos (concepturos), podem adquirir por doao, sendo

filhos de pessoa jurdica determinada, viva ao tempo da declarao de vontade do autor da
liberalidade; Cfr. Art. 952. n. 1 CC; (nestas liberalidades presume-se que o autor da
liberalidade reserva para si o usufruto dos bens doados, at ao nascimento do autor da
liberalidade, bem como, os direitos conferidos aos nascituros esto sempre dependentes do
seu nascimento completo com vida. Cfr. Art. 66 CC, e logo que haja a certeza do no
nascimento, a doao caduca com o efeito retroativo.
Forma A doao de coisas imveis s valida se for efectuada por DPA/ Esc. Pblica; A
doao de coisas mveis no depende de qualquer formalidade especial quando
acompanhada da tradio, a contrario s pode ser formalizada por contrato particular. Cfr.
Art. 947. CC.
(ateno ao nmero 2 deste artigo 947 CC, deve ser conjugado com o art. 373. CC ; bem
como s especificidades dos Art. 1756 e 1763 todos do CC.)

Liberalidade c/ reserva do usufruto (simultneo e sucessivo at morte do ultimo ou no,

vitalcio ou temporrio) aplicao dos Art. 1441/1442 CC. Conjugados com o Art. 958 CC;
O Art. 1442 admite o Dt. Acrescer entre os co- usufruturios, no usufruto simultaneo, o que
releva o Dt. subsistir na esfera jurdica dos co-usufruturios at ao ultimo que lhes sobreviver
e s no decesso do ultimo que se d a consolidao na pessoa do radicirio; no entando pode
convencionar a contrario;
A reserva de usufruto a favor de terceira pessoa que no o seu autor, releva doao
autnoma em paridade com a liberalidade concomitante a favor do beneficirio da nua
propriedade. ( tem de haver aceitao pelo terceiro)
A regra a de que o usufruto constitudo simultaneamente a favor de vrias pessoas s se
efectiva a consolidao na pessoa do radicirio, com o decesso do ultimo dos usufruturios
que lhes sobreviver, funcionando at a o direito de acrescer com as liquidaes respectivas
em sede de Imposto de Selo, consoante o decesso de cada um deles e respectivos graus de
parentesco. Cfr. Art. 26 do CIS

J diferente ser

Na hiptese de comproprietrios (Dt. em Compropriedade), pretenderem alienar

determinado Dt. Propriedade com reserva do usufruto para si enquanto vivos forem.
OBS. Aqui no haver a inteno conforme preceitua o Art. 1442 CC, salvo conveno a
contrario.

Sendo assim:

Na ausncia de conveno a contrario, cada um dos comproprietrios, limita-se a reserva do

usufruto proporcional sua quota parte indivisa na compropriedade j anteriormente
determinada.
(trata-se de direitos determinados cuja percentagem de compropriedade
transmissvel/cindvel, diferente ser nos bens comuns, a lei presume a contrario/Dt.
Acrescer)

Agora vejamos:

Na Doao de bens comuns formalizada por conjuges (marido/mulher), com reserva para eles
do usufruto simultaneo dos bens objecto dessa liberalidade.

Se o Dt. Propriedade comum a ambos os conjuges, sendo titulares de um nico direito de

propriedade, no sar cindvel/ fraccionvel, ainda que idealmente represente a meao de
cada um deles, posto isto, no ser lcito prever que quando alienam em conjunto bens
comuns com reserva dessa figura parcelar do direito de propriedade (comum e incindvel),
pelo decesso de um deles, o usufruto reservado se cindisse e no ingressasse na esfera jurdica
do conjuge suprstite (sobrevivo).
Cfr. parecer do DGRN de 3/2/86 Ver Not. 1986/2, pp 265 e ss.

Este raciocnio corroborado pela redaco do Art. 1763 n. 3 CC (excepo) ao nmero 1 e 2

do mesmo preceito legal.

No entanto, o solicitador tem um papel relevante na redaco a dar a esta especificidade de

actos, mencionando de forma expressa e inequvoca, qual a vontade dos autores da
liberalidade, para evitar dvidas, sobre se h ou no direito de acrescer entre os usufruturios,
tanto nas reservas para si ou a favor de terceiros:
Ora vejamos, alguns exemplos de redaco:
1. O usufruto extingue-se, no todo, apenas ao decesso do ultimo usufruturio que lhes
sobreviver; ou,
2.vaga metade a favor do radicirio logo que ocorra o seu decesso ou,
3. o usufruto extingue-se, em metade, ao decesso do primeiro usufruturio.

Liberalidade c/ direito de dispor de coisa determinada

Cfr. Art. 959 CC;
O doador pode reservar para si o direito de dispor, por decesso ou por acto inter-vivos , de
alguma ou algumas das coisas compreendidas na liberalidade gratuita, no se transmitindo o
direito reservado aos herdeiros do autor dessa liberalidade e quando diga respeito a bens
imveis carece sempre de ser registado.
Cfr. Art. 2. N. 1 al. a) CRP, conjugado com Art. 94. Al. b) do CRP e Art. 95. n. 1, al. b)
CRP.

Liberalidade c/ Clausula de Reverso ( a clausula de reverso actua Ipso iure pelo proprio
direito, isto a pessoa por ela favorecida no tem necessidade de a declarar por sentena.
Crr. Art. 960;961 CC; Art. 94. Al b) CRP

Isto ,
a clausula de reverso d-se no caso do autor da liberalidade sobreviver ao seu beneficirio ou
a este e todos os seus descendentes, salvo estipulao a contrario, carecendo sempre de
registo sendo relativa a bens imveis ou mveis sujeitos a registo.

O autor da liberalidade poder a todo o tempo renunciar dita reverso, uma vez que
facultativa. (forma DPA - equivalente ao contrato de doao, independentemente da doao
ter sido formalizada por Doc. autentico/ esc. publica trata-se de um facto superveniente).

Obs.
Esta clausula de reverso nesta tipicidade de contratos de doao imputa/equipara-se na
pessoa do donatrio, num simples direito do usufruturio, isto , pelo facto de ele ficar
obrigado a conservar o Dt. Propriedade e de o transmitir por decesso dele ou de seus
descendentes, proibidos de o alienar ou onerar com hipoteca ou qualquer outro encargo,
porquanto, como a estipulao da condio resolutiva patente, nenhum encargo pode ficar
subsistente, porque consequncia de condio resolutria reverso, em paridade com
outors contratos com condio de se haverem desfeitos desde certo facto ou acontecimento.
Verificada a condio, e cada um dos contratantes restitudo aos Dt.s que tinha no momento
do contrato, salvo conveno a contrario.
Crfr. Resulta dos Artigos 270; 276 e 278 todos do CC.

Clausulas modais: Cfr. Art. 963 CC

As doaes podem ser oneradas com encargos pecunirios/penses vitalcias - temporrias

/gneros /outros encargos diversos

Obs. O beneficirio da liberalidade no se obriga a cumprir encargos que transcendam o valor

da coisa ou bem doado.

Exemplos encargos: penses alimentcias; subsdios para estudos; missas ou sufrgios pelas
almas dos falecidos/autores das liberalidades; pagamento de dvidas dos doadores e encargos
pecunirios a ttulo de rendas temporrias ou vitalcias,

Resoluo da Doao. Cfr. Art. 966 CC

o O autor de liberalidade gratuita ou seus herdeiros podem solicitar a resoluo de doao, com
base no incumprimento da satisfao de encargos especficos, quando esse direito lhes estiver
conferido no contedo do contrato.
Colao. Cfr. Art. 2104 CC
o Na especificidade das doaes, quando o beneficirio um presumvel herdeiro legitimrio do
doador (cnjuge, descendentes e ascendentes) data da doao, o Solicitador tem o dever de
atender ao princpio de tratamento igual de todos os herdeiros numa futura partilha de bens
por decesso desse autor da liberalidade, bem como aquilatar inequivocamente vontade
deste(s), com vista beneficiao ou no de algum herdeiro legitimrio e explicao da
possvel reduo por inoficiosidade da doao em causa.
Posto isto:
o Na doao o doador poder ou no pretender beneficiar determinado herdeiro legitimrio em
detrimento dos outros, ou simplesmente preencher desde j a quota hereditria a que um
herdeiro legitimrio tenha direito.
o Minuta(s)

O Solicitador tem o dever de verificar inequivocamente a vontade dos autores da liberalidade animus
donandi, dever ouvir atentamente e descodificar se o efeito pretendido pela formalizao do DPA/
Doao ser:
1. - Antecipao da legtima, podendo os bens doados anteciparem a quota hereditria no todo ou em parte;
ou
2. - Liberalidade dispensada de colao, a ser imputada na quota disponvel.
Estas declaraes devero ser mencionadas no contedo do contrato de doao, em conformidade com o
que estatuem os Artigos: 2104; 2105;2107 n.1; 2113 e 2114 todos do CC.
Em obedincia ao princpio bsico da igualdade de Direitos indexados partilha entre herdeiros legitimrios,
a doao sujeita colao pode sofrer reduo ao momento da abertura da sucesso e da partilha do seu
acervo hereditrio, existente a essa data e pertena do de cuius, anteriormente o autor da liberalidade
doador.
Face ao que estatui o Art. 2108 CC, a reduo emergente ou no na colao, constitui um nus real, pelo que
o registo de uma doao de bens imveis sujeita colao, est sempre dependente do registo oficioso do
nus de eventual reduo. Cfr. Art. 2118 CC e Al. q) n. 1 do Art. 2 CRP
Ateno: O valor dos bens doados sempre o que eles tiverem data da abertura da sucesso. Cfr. Art.
2109 n.1; 2168; 2169; 2171; 2173 e 2178 todos do CC. (com abstraco s benfeitorias entretanto
efectuadas pelo donatrio)

O Solicitador dever ter em especial acuidade, na formalizao de DPA.s, na especificidade das

doaes cujos beneficirios sejam presuntivos herdeiros legitimrios dos autores das
liberalidades, tendo sempre em ateno os seguintes regimes a convencionar :

1. C/ conveno da doao por conta da legtima(s) ou da quota indisponvel e por conseguinte

com obrigao colao;
Obs: (O donatrio obrigado a conferir tudo o que lhe foi contemplado)

2. C/ conveno da doao por conta da quota disponvel e por conseguinte com dispensa da
colao;
Obs: (O donatrio no obrigado a conferir tudo o que lhe foi contemplado, ficando a doao,
eventualmente sujeita reduo por inoficiosidade)

3. C/ conveno da doao por conta da legtima e o excesso por conta da quota disponvel;
Obs: (O donatrio obrigado a conferir o valor da sua legtima, ficando na partilha beneficiado com o
remanescente/ quota disponvel) no entanto a doao pode mesmo assim ser reduzida por inoficiosidade; e

4. S/ conveno nsita na doao, sendo o seu contedo declarativo, omisso quanto colao,
aplicando-se aqui o que estatui o n. 2 do Art. 2108 do CC.
Obs: (Havendo na herana bens suficientes para igualar todos os herdeiros legitimrios, todos os bens doados
sero considerados para efeitos de igualao na partilha; no existindo bens suficientes, deve o
remanescente da quota disponvel ser distribudo pelos donatrios no sentido de os aproximar dos
donatrios, ou seja a doao so ser reduzida se houver inoficiosidade)

Vamos abordar sucintamente a tramitao especial na Doao entre casados

o

Liberalidades gratuitas a formalizar na constncia do casamento por um dos cnjuges ao outro,

o Solicitador ao formalizar o DPA, ter que atender a algumas especificidades:

Ora vejamos:
o 1. No existe proibio mas sim limitaes nas doaes entre casados, no entanto se vigorar
o regime de separao de bens a lei fere-as de nulidade, Cfr. Art. 1762 CC;
o

2. So proibidas as doaes recprocas exaradas no mesmo acto, com excepo das reservas
de usufruto e rendas vitalcias, a favor do cnjuge que lhe sobreviver, convencionadas, umas e
outras em doaes dos cnjuges a terceiros. Cfr. Art. 1763, n. 2 e 3 CC;

3. S podem ser feitas doaes entre cnjuges, de bens prprios do doador, passando esses
bens a serem bens prprios do donatrio, uma vez que no so comunicveis. Cfr. Art. 1764
CC;

o
o

4. As doaes legalmente formalizadas podem a todo o tempo ser livremente/unilateralmente

revogadas pelo cnjuge autor da liberalidade. Cfr. Art. 1765 CC (Dt. Potestativo); e
5. Verificao da Caducidade, nas situaes elencadas nos n. 1 e 2 do Art. 1766 CC

Obs. Vrias:
o
Dt. Potestativo (noo): Dt.s que se caracterizam por o seu titular os exercer por sua livre vontade,
desencadeando determinados efeitos na esfera jurdica de outrem independentemente da vontade
deste. O sujeito passivo nada pode fazer, nem para cooperar na realizao do direito nem para o impedir.
Ex. Denuncia do arrendamento findo prazo (este Dt. do inquilino denunciar o arrendamento no fim do
prazo, no corresponde a um dever do senhorio, mas to somente um estado de sujeio) Ex.
Revogao doao ao cnjuge
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O Dt. Potestativo no perde as suas caractersticas, quando o seu titular s possa exerc-lo
judicialmente (Dt. Resoluo arrendamento intentado pelo Senhorio)
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Relativamente a esta especificidade de contratos deve o Solicitador ter bem presente, todos os institutos
jurdicos sobre fraccionamento de terrenos aptos para cultura, operaes de loteamento, licenas de
autorizao de utilizao na transmisso de prdios urbanos e suas fraces autnomas, inscrio do
ttulo constitutivo da propriedade horizontal, com excepo dos actos lavrados no mesmo dia Cfr. n. 2
Art. 62 Cd. Notariado, bem como demais requisitos legais evidenciados no teor dos diapositivos
indexados tipicidade contratual compra e venda, com as necessrias adaptaes.

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Fiscalidade:
IMT Cfr. Art. 3. (incidncia objectiva); Art. 4. corpo inicial (incidncia subjectiva); Art. 5.
n. s 1 e 2 (nascimento obrigao tributria); Art. s 13 e 15.(Valor tributvel); e Art. 17.
(taxas), incidncia s/ entradas pecunirias/gneros; penses mensais/valor actual; entradas
pecunirias/dvida; dvidas; etc.
C/ sujeio simultnea a Imposto de Selo. Cfr. Art. 1./4 do CIS
Valor actual da Penso Crfr. Art. 13. Al.c) CIMT Penso anual x 20 x % Art. 13. Al. a) CIMT.
Liquidao do IMT e efectuado no prazo da liquidao do Imposto de Selo,
independentemente da iseno em sede de I.Selo, a contrario no sujeio a IS implica
liquidao prvia do IMT. Cfr. Art. 36/8 do CIMT conjugado com o Art. 45/3 do CIS.

Fiscalidade:

EM SEDE DE IMT / transmisses modais

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Cfr. Art. 3. (incidncia objectiva);

Art. 4. corpo inicial (incidncia subjectiva);
Art. 5. n. s 1 e 2 (nascimento obrigao tributria);
Art. s 13 e 15.(Valor tributvel); e
Art. 17. (taxas), incidncia s/ entradas pecunirias/gneros; penses temporrias vitalcias/valor actual; entradas pecunirias/dvida; dvidas; etc.

C/ sujeio simultnea a Imposto de Selo/IMT. Cfr. Art. 1./4 do CIS

Valor actual da Penso Crfr. Art. 13. Al.c) CIMT Penso anual x 20 x % Art. 13. Al. a) CIMT.

EM SEDE DE IMP SELO

Doao / resoluo p/ mutuo consenso Verba 1.1 TG IS 0,8%

Imposto Liquidado pelos Serv. Centrais DGI. Ver 1.2 TG IS e Cfr. n. 4 Art. 23 CIS

Doaes a Pessoas Singulares Concomitante sujeio verba 1.2 Tab Geral

Imp. Selo, cuja liquidao feita posteriori da formalizao do Acto, Cfr. n. 5
Art. 23 Cod IS (incluindo o IMT nas transmisses modais)

Ateno: Se a doao no for aceite no prprio DPA (c/ excepo da doao

pura a favor de incapaz), o Selo da verba 1.1 da Tabela Geral, no e liquidado
nessa altura, no e liquidado na proposta mas sim na sequencia da aceitao
pela mesma forma (DPA).

Doaes a favor de Pessoas Colectivas O solicitador dever liquidar o Imp.

Selo da Verba 1.1. da Tabela Geral, previamente formalizao do DPA, uma
vez que no esto sujeitas ao Imp. Selo da Verba 1.2 da Tabela Geral, mas sim
ao Art. 21. do CIRC (variaes patrimoniais positivas), como emerge do que
preceitua o n. 5 al. e) do Art. 1. Do CIS.

O Solicitador que formalize o DPA de uma transmisso modal, dever atender

que a liquidao do IMT e efectuada no prazo da liquidao do Imposto de
Selo, independentemente da iseno em sede de I.Selo, logo posteriori da
sua formalizao; a contrario, a no sujeio a IS implicar a liquidao prvia
do IMT. Cfr. Art. 36/8 do CIMT conjugado com o Art. 45/3 do CIS. ( Ver o
Art. 21 do CIRC variaes patrimoniais positivas).
Vid. Minutas vrias

Luis Rua Teixeira Solicitador

C.P. 2849