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NITERÓI
2001
VÂNIA VEIGA RODRIGUES
BANCA EXAMINADORA
________________________________________________________
Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA, D. Sc.- Orientador
Universidade Federal Fluminense
________________________________________________________
Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES, D. Sc.- Co-orientador
Universidade Federal Fluminense
________________________________________________________
Prof. MIGUEL LUIZ RIBEIRO FERREIRA, D. Sc.
Universidade Federal Fluminense
________________________________________________________
Prof. JOÃO LUIZ CALMON NOGUEIRA DA GAMA, D. Ing.
Universidade Federal do Espírito Santo
NITERÓI
2001
693.97
R696 Rodrigues, Vânia Veiga
2001 Modelo de análise de risco aplicado a estudos de viabilidade
para construção e incorporação de prédios residenciais /
Vânia Veiga Rodrigues. – NiteróiUFF/CTC, 2001.
236 f.
Ao prof. Miguel Luiz Ribeiro Ferreira, pelo estímulo e valiosa ajuda com
competente conhecimento profissional referente ao tema da dissertação.
Aos professores Isar Trajano Costa, Nélio Dominguez Pizzolato e Orlando Celso
Longo que contribuíram com preciosas informações para a realização desta
dissertação.
Meu profundo apreço a todos os outros, aqui e ali, que tornaram este trabalho
possível.
AGRADECIMENTOS ESPECIAIS
Brejatuba S/A
JM Construções Ltda
Sertenge S/A
SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS 14
LISTA DE GRÁFICOS 15
LISTA DE QUADROS 17
LISTA DE TABELAS 18
RESUMO 19
ABSTRACT 20
1. INTRODUÇÃO 21
1.1. Apresentação 21
1.2. Objetivos 23
1.3. Metodologia e Organização da Pesquisa 24
1.4. Estruturação do Trabalho 25
3. O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 74
3.1 Introdução 74
3.2 O Incorporador 75
3.3 Pessoas Envolvidas no Empreendimento Imobiliário 75
3.4 O Estudo Preliminar do Terreno 77
3.5 O Estudo de Viabilidade Construtiva do Terreno 78
3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno 78
3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação 79
3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura 80
3.6 Análise da Viabilidade Econômica do Empreendimento 81
10
7. CONCLUSÃO 162
APÊNDICES 171
Apêndice I - Modelo do Questionário Aplicado nas Construtoras 172
Apêndice II - Resumo das Entrevistas nas Construtoras 178
12
ANEXOS 228
Anexo I - Estudo de Viabilidade do Corretor 229
Anexo II - 1º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 231
Anexo III - 2º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 233
Anexo IV - 3º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 235
13
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE GRÁFICOS
LISTA DE QUADROS
LISTA DE TABELAS
RESUMO
A utilização de técnicas de análise de risco em empreendimentos
imobiliários, tipologia incorporação e construção de edifícios residenciais visa,
sobretudo, possibilitar ao empreendedor, durante o processo decisório, avaliar os
riscos aos quais estará sujeito o empreendimento e a tomada de decisões mais
segura, resultando desta forma, na otimização dos lucros.
Inicialmente, a presente dissertação com base em pesquisa bibliográfica
define o que é risco, incerteza, gerenciamento de risco, identifica as técnicas de
análise de risco existentes na literatura atual e caracteriza o empreendimento em
estudo.
Em seguida, apresenta-se diagnóstico da metodologia praticada pelas
construtoras na análise de risco deste tipo de empreendimento, obtido através da
confrontação da revisão bibliográfica com pesquisa de campo composta de
questionários e entrevistas, realizada em quatorze construtoras localizadas no
estado do Rio de Janeiro.
Finalizando, com base na revisão bibliográfica e na pesquisa de campo, é
apresentado um modelo de análise de risco, a ser utilizado pelas empresas
construtoras, no estudo de viabilidade de empreendimentos similares ao do tema
do presente trabalho e um estudo de caso onde se aplica o modelo apresentado.
20
ABSTRACT
The main purpose of this present essay is to reap profits from risk analysis
techniques of incorporation of immovable enterprises and buildings structures. To
utilize those techniques we aim, above all, to make possible to the undertake
during the process of decision, to appraise the risks of the undertaking adventure
and make the most assured decisions resulting from this, the optimism of profits.
Initially was made a bibliographic investigation to identify the risk analysis
techniques that exists in the present literature and characterizes the enterprise we
now examine.
After the bibliographic investigation, a field research in fourteen constructing
companies in Rio de Janeiro took place through questions and interviews with the
purpose of comparison of the research theory and the methodology practiced by
the constructing companies in risk analysis of this type of enterprise, with the
obtained results presented e commented.
Based upon the bibliographic revision and field research, propositions of
directives of a model of risk analysis construction are presented, to be used by
enterprises building construction in a study of similar undertake viability to the
subject of this present study.
And finally, with the purpose of a better understanding of this theme a
proposed directives, a practical application is presented through a case study.
1 - INTRODUÇÃO
1.1 APRESENTAÇÃO
Pode-se facilmente observar que até algum tempo atrás, a construção civil
brasileira obtinha lucros com facilidade, atuando num mercado que apresentava
legislação branda e pouca exigência por parte dos clientes. Hoje a construção civil
enfrenta crises, onde o lucro passou a ser imposto pelo preço de mercado e pelo
custo da produção. Assim sendo é imprescindível que as construtoras possam
garantir os lucros previamente estimados, relativos à construção de seus
empreendimentos imobiliários, uma vez que atualmente os mesmos já se
encontram em patamares naturalmente mais baixos. Desta forma, torna-se
importante e necessária a aplicação, por parte das construtoras, de técnicas de
análise de risco que possibilitem a identificação dos riscos realmente envolvidos
quando do estudo de viabilidade para o lançamento de um empreendimento desta
natureza, uma vez que a gestão de análise de risco realizada atualmente pelas
construtoras caracteriza-se por ser assistemática ou subjetiva, sendo decorrente
na maioria das vezes da própria experiência profissional dos empreendedores.
1.2 OBJETIVOS
a) Geral
b) Específicos
a) Pesquisa Bibliográfica;
b) Pesquisa de campo;
2.1 INTRODUÇÃO
Desta forma, conclui-se que o ato de decidir pode ser considerado como o
evento de maior relevância durante o processo decisório. Assim sendo, torna-se
imprescindível que as decisões possam ser tomadas dentro de condições as mais
seguras possíveis, procurando-se para tal adotar critérios científicos, de forma
que ocorra máxima redução dos riscos aos quais estará sujeito o novo
empreendimento. “Esta decisão que ocorre no presente, mantém vínculos ao
mesmo tempo com o passado e com o futuro; representa o fim do passado e o
início do futuro” (SECURATO, 1993, p.18).
Impacto
Alto Baixo
Probabilidade
• Aversão ao risco;
Pode-se afirmar que a análise de risco tem suas origens no princípio da era
industrial, especificamente no segmento de confiabilidade. Tanto o conceito como
o início do desenvolvimento dos métodos para avaliar a confiabilidade de um
sistema, surgiram há aproximadamente cinqüenta anos atrás.
De acordo com KEMENY (apud VILLEMEUR, 1992, p.11), outro fato que
contribuiu bastante para o aperfeiçoamento das técnicas de análise de risco que
faziam uso de conceitos probabilísticos, foi o acidente da Three Mile Island, cuja
comissão responsável pela análise do acidente, elaborou um relatório para o
presidente dos Estados Unidos em 1979, emitindo suas conclusões sobre as
causas do mesmo e recomendando que as técnicas de análise de risco
probabilísticas tivessem seu uso constantemente ampliado.
Planejamento do GR
Avaliação de opções
I – Técnica de Brainstorming
• Seção de Brainstorming;
A técnica Delphus, que também pode ser utilizada como uma técnica de
análise de riscos, é apresentada adiante na seção 2.9.3.7.
cada vez mais relevante, uma vez que ela pode auxiliar no processo decisório dos
mesmos.
ser considerada como uma forma simples e preliminar de avaliação dos riscos
inerentes a um empreendimento ou investimento.
A Análise Preliminar de Risco (PHA), foi utilizada pela primeira vez nos
Estados Unidos, na década de 60, precisamente para analisar a segurança e os
riscos existentes na propulsão de projéteis. Em seguida o método foi formalizado
pelas empresas de Boeing, sendo desde então utilizado em diversas áreas, tais
como, indústria aeronáutica, química e nuclear. No início dos anos 80, a técnica
49
A PHA, como o próprio nome sugere, deve ser utilizada de forma geral, em
estudos preliminares para avaliação de riscos, devendo e podendo ser
complementada com a aplicação de outras técnicas de análise de risco, quando a
situação solicita a pesquisa de dados mais profundos, ou quando um risco de alto
impacto é identificado.
FUTRELL (1994), alerta para o fato de que as empresas não devem perder o
estímulo, diante destas dez armadilhas encontradas nas pesquisas de mercado.
Se elas puderem ser evitadas e se as limitações dos resultados da pesquisa
forem conhecidos, é possível que pesquisas de mercado eficientes sejam
realizadas. Desta forma, as empresas podem através da utilização desta
52
Outra técnica que pode ser de grande auxílio para analisar riscos em
empreendimentos e projetos, consiste na utilização da analogia de fenômenos da
natureza. A titulo de ilustração seja considerada a construção de uma ponte sobre
um rio, do qual tenha-se registro do nível de cheia dos últimos quinze anos. Assim
sendo, o dado histórico do nível de cheia máxima ocorrida neste rio, pode ser
considerado no projeto de execução da ponte.
53
2.9.4.1 Probabilidade
Ou seja:
n
E(VM) = ∑ pi.vMi = ∑ p.VM (2.4)
i =1
E(VM)A = E(VM)B VM
Utilidade
U(R2) B
U(VMAR) C
U(VME)
U(VMOR)
D
U(R1)
A
σ
CV = (2.5)
VE
Risco
A
7 B
5 C
3
7 9 11 13 Retorno Esperado
2.9.4.5 Regressão
A regressão quando for mais bem representada pela equação de uma reta,
é chamada de regressão linear. Estando na regressão envolvidas apenas duas
variáveis, trata-se de uma regressão simples, analogamente quando estão
relacionadas mais de duas variáveis a regressão é chamada de múltipla.
2.9.4.6 Correlação
O sinal significa o sinal do coeficiente angular de uma reta fictícia que num
diagrama de dispersão seria ajustada aos dados, sendo que quando for negativo
significa que a variável analisada tem correlação negativa, ou seja, quando uma
cresce a outra decresce, e quando positivo as variáveis possuem correlação
negativa, isto é, à medida que uma cresce a outra tende também. Além destas
duas possibilidades o coeficiente de Pearson pode ser também igual a zero, o que
significa dizer que as variáveis são definidas como não correlacionadas.
A técnica da correlação pode ser de muita utilidade, uma vez que variáveis
como custo de construção, preço de venda, custo de aquisição do terreno,
despesas com propaganda e corretagens e lucro, estão todas fortemente
correlacionadas entre si. Desta forma a correlação pode ajudar no sentido de
obter-se um retorno máximo, para determinado risco, ou ainda redução do risco
para determinado retorno pretendido.
2.9.4.7 PERT-Risco
T1 T T2
T − TM
z= (2.6)
σ
B − A
2
υ= ; (2.7)
6
B − TE
2
υ= ; (2.8)
K
A + 4×M + B
TE = ; (2.9)
6
Probabilidade acumulada
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
110 120 130 140 150 160 170 180
Dias após o início do projeto
Atividade 1
12, 15, 18
Atividade 3
12, 15, 18
Freqüência (%)
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
405 418 431 444 457 470 483 496 509 522 535 546 561 574 587 600 613
Estimativas de custo
Nº de simulações
500
400
300
250
200
100
461 481 531
0
393 429 466 503 540 577
Resultados
3.1 INTRODUÇÃO
3.2 O INCORPORADOR
ESPECIALISTA PROPRIETÁRIO
DE VENDAS FINAL
PROPRIETÁRIO INSTITUIÇÃO
DO TERRENO INCORPORADOR FINANCEIRA
PROJETISTAS CONSTRUTOR
n
R = R1 + R2 + R3 +,...,+Rn = ∑ Ri (3.1)
i =1
a) Edificações Residenciais
b) Edificações Comerciais
b) Para determinado preço do terreno, definir o custo/m2 máximo que poderá ter
a construção, para atender uma taxa de rentabilidade desejada;
c) Definir qual o potencial de receita mínimo, necessário para atender uma taxa
de rentabilidade estabelecida, para determinado preço a ser pago pelo terreno.
R−D D
IR = R
= 1−
R
(3.2)
88
D
a) Taxa de rentabilidade máxima; quando o lim 1 − = 1;
D
→0
R
R
D
b) Prejuízo máximo; quando o lim 1 − = −∞ ;
D
→∞
R
R
D
c) Não ocorrer lucro nem prejuízo, nos casos em que = 1;
R
D
c) Ocorrer taxa de rentabilidade inferior à máxima, quando ∈ ]01
; [.
R
IR
100%
25%
18%
0 1 D/R
Diversos fatores, como por exemplo a velocidade das vendas das unidades
imobiliárias, podem alterar um fluxo de caixa inicialmente definido, desta forma,
não será objeto de estudo da presente dissertação a análise financeira do
empreendimento, sendo os valores definidos no estudo da viabilidade econômica
considerados como determinísticos.
NÃO
1 – Características Gerais
Pequena empresa 20 a 99 10 a 49 10 a 49
• O IBGE considera a construção civil como indústria, uma vez que recebe
matéria prima e a transforma em produto vendável;
Assim sendo, é possível verificar que a maioria das empresas que participou
da pesquisa de campo deste trabalho é de médio porte, sendo a distribuição
encontrada representada no gráfico 4.1.
104
pequeno
médio
50,00% grande
28,57%
21,43%
Metodologia Informatizada
28,57%
42,86% Metodologia Não Informatizada
28,57% Não Possui Metodologia
0,4
Localização
0,35 Tipologia
0,3 33,36% Preço e Dimensôes
0,25 Aprov. Arquitetônico
0,2 Outros
21,43%
0,15
16,07% 16,64%
0,1 13,50%
0,05
0
1
0,5
Apenas com Corretores
0,2 16,67%
8,33%
0,1
0
1
7,14% 7,14%
Consulta o Arquiteto Contratado
Apenas em Casos de Dúvida
85,72%
Sim. Sempre
7,14%
Sim.Sempre
50,00% Casos de Grande Interesse
42,86%
Desistem do Terreno
0,3
26,79%
Qualidade
0,25 22,64% 23,21%
0,2
Setor Orçamento/Planejamento
15,43%
Ajustado
0,15 Ser Conhecida no Local
11,82%
0,1
Pontualidade
0,05
Outros
0
1
Aumento do Efetivo
58,33%
25,00%
Identificação das Causas p/
Tomar Decisões
A S C A U S A S D O A T R A S O P O D E M S E R A T R IB U ÍD A S A :
0 ,3 5 G e r e n c ia m e n to
S e t o r O r ç a m e n t o / P l a n e ja m e n t o
0 ,3 2 9 ,0 8 %
O u tro s
0 ,2 5
C o n tr o le d e Q u a lid a d e
2 0 ,7 7 % C o n d iç õ e s C lim á tic a s
0 ,2
I n s t . P o l ít i c a - e c o n ô m ic a
0 ,1 5
1 2 ,1 5 %
0 ,1
9 ,6 1 %
6 ,7 0 %
0 ,0 5 4 ,0 8 %
0
1
7,14%
Sim e Informatizado
3,84%
23,08% Coeficientes Próprios
Publicações
73,08%
Empresa Terceirizada
Q U A IS A S C A U S A S D O E R R O D O O R Ç A M E N T O ?
0 ,3
2 8 ,4 3 %
G e r e n c ia m e n t o
0 ,2 5 2 3 ,1 4 % S e t o r O r ç a m e n t o /P la n e ja m e n t o
F a lh a s n a E x e c u ç ã o /R e t r a b a lh o
0 ,2
O u tr o s
1 7 ,1 4 % C o n t r o le d e Q u a lid a d e
0 ,1 5
In s t . P o lític a - e c o n ô m ic a
1 2 ,5 0 % C o n d iç õ e s C lim á tic a s
0 ,1 8 ,5 7 %
6 ,4 3 %
0 ,0 5 3 ,7 9 %
0
1
42,86%
57,14% Sim. Há mais de 5 anos.
Sim. Há menos de 5 anos.
14,28%
Todos os Serviços são
85,72% Apropriados
Mais Expressivos Segundo
Curva ABC
7,14%
Lançamento Diário e
92,86% Relatório Mensal
Lançamento Diário e
Relatório Quinzenal
0,3
26,39% 26,39% 26,39% Comparar c/ Orçamento Inicial
0,25
20,83%
Verificar a Produtividade
0,2
0,5
0,45
42,87%
Sim. Antes de Uma Obra Nova
0,4
0,35
Sim. Ao Término da Obra
0,3
0,25 21,43%
Sim. Ao Término do Serviço
0,2
14,28% 14,28%
0,15
7,14% Sim. Em Determinado Mês do Ano
0,1
0,05
Não Atualizam
0
1
7,14%
Não
Em Fase de Certificação
28,57%
64,29% Sim
Sim Não
83,33%
Q U AIS O S P R O C E D IM EN TO S E M P R E G AD O S P AR A
ASS E G U R AR A Q U ALID AD E FIN AL?
0,35
31,58% C um prir o Padrão
0,3 E specificado e O utros
0,25 20,21% C ontrole D iário do
E ngenheiro
19,64% 18,43%
0,2
E nsaios e T estes de
0,15
M ateriais
10,14% V isita do Supervisor de
0,1
O bras
0,05 M ateriais c/ IS O e Forn.
C adastrados
0
1
14,28%
17,86%
Sim. Palestras, Treinamento
ou Cursos
67,86% Sim. Outros
Não
41,67% Não
58,33%
Sim
0,00%
Sim/ou Em
35,71%
Elaboração
64,29% Não
Com base nos resultados obtidos, realiza-se aqui uma análise resumida
dos aspectos positivos e negativos apresentados pelas construtoras
entrevistadas.
casos em que irão construir em uma localidade onde ainda não o tenham feito
anteriormente.
5.1 INTRODUÇÃO
L = 0,9135 R – T – C – F (5.2)
Para tanto são construídos os quadros I e II, de acordo com o quadro 5.2,
onde são relacionados, respectivamente os novos valores e as variações relativas
das variáveis, necessárias ao atendimento das condições estabelecidas para a
variável lucro em cada cenário.
xc − x0
V r (x ) = × 100% (5.3)
x0
Sendo:
134
Custo do
Terreno
Valor de
venda/m2
Custo de
Construção/m2
Despesas de
Financiamento
Custo do Zero
Terreno
Valor de Zero
venda/m2
Custo de Zero
Construção/m2
Despesas de Zero
Financiamento
136
lim P [ |fA - p| < ε ] = 1 para todo ε > 0, sendo nesse sentido que fA
N→ ∞
converge para p.
Onde:
p = probabilidade do evento A
• Uniforme;
• Triangular;
• Normal
• Poisson;
137
• Binomial;
• Lognormal;
• Exponencial;
• Geométrica;
• Hipergeométrica;
• Weibull;
• Beta
Γ(α + β ) β −1
f X (x) = Γ(α ) ⋅ Γ(β) ⋅ X α −1 ⋅ (1 − X ) , 0≤x≤1 (5.4)
f X (x )
α =1, β = 7
α = 2, β = 6
α = 4, β = 4
α+β
mx = (5.5)
α
α ⋅β
δx =
2
(5.6)
(α + β) ⋅(α + β +1)
2
δx
2
onde mx e são os valores da média e da variância da amostra
respectivamente.
utilizado no estudo de viabilidade econômica, quanto estimar que valor deve ser
adotado para determinada probabilidade.
Nº de Simulações N
Y2
Y1
0
2
X1 X2 Custo/m
e1 e2 en
=∑
n (o j − e j) (5.7)
j =1 ej
=
χ
2
(corrigido )
e1 e2 en
=∑
(o j − e j − 0,5)
n
2
(5.8)
j =1
ej
ν = IC − 1 (5.9)
p(1 − p )
N≥ (5.10)
ε 2 ⋅δ
Onde:
δ = coeficiente de variação.
É claro que esse valor de N deve ser considerado apenas como uma
avaliação inicial do número de simulações. A aplicação da fórmula (5.10),
143
1º 1
2º 2
" "
nº n
Padrão de
Convenção
Acabamento (x2)
Popular 1
Médio 2
Médio/Alto 3
Alto 4
Alto Luxo 5
145
Centro 1
São Domingos 2
Vital Brasil 3
Santa Rosa 4
Boa Viagem 5
Ingá 6
Icaraí 7
Jardim Icaraí 8
Vista ou ângulo
Convenção
Visual (x9)
Fundos 1
Lateral 2
Frente 3
Banheiro de Empregada 1
01 Dependência de Empregada Completa 2
02 Dependências de Empregada Completas 3
Salão de Festas 1
Salão de Festas e Piscina 2
Salão de Festas, Piscina, Sauna e Sala de Ginástica 3
Sauna e Sala de Massagem 4
Salão de Festas, Piscina, Sauna, Sala de Ginástica e
5
Churrasqueira
Salão de Festas, Piscina, Sauna, Salão de Jogos,
6
Churrasqueira e Home Theater
Salão de Festas, Piscina, Sala de Ginástica,
7
Churrasqueira, Campo de Futebol e Área Livre
Hidromassagem, Sauna, Sala de Jogos, Serviços,
8
Lavanderia e Recepção com Telefonista
! A equação de regressão é:
Y = -167639,37 + 2331,60 x1 + 34583,35 x2 – 14652,07x3 +
+ 1704,22 x4 +29190,76 x5 + 2221,79 x6 + 27735,46 x7 +
+ 22467,01 x8 + 8253,26 x9 + 7397,68 x10 – 19862,16 x11 –
– 2847,95 x12.
6.1 INTRODUÇÃO
2) Despesas
2.1) Custo do terreno R$ 720.000,00
2.2) Custo da Construção – R$ 440,00/m2 x 7.259,00 m2 R$3.193.960,00
2.3) Despesas de Financiamento Bancário R$ 324.000,00
2.4) Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias
2.4.1) Corretagem e Propaganda (5% sobre o total R$ 327.500,00
de receitas)
2.4.2) PIS e COFINS (3,65% sobre o total de R$ 239.075,00
receitas)
Total de Despesas (D) R$4.804.535,00
Lucro (L) R$1.745.465,00
Taxa de Rentabilidade (TR) 36,33 %
α
0,440 = ; (6.1)
α+β
α ⋅β
(0,02065)2 = . (6.2)
(α + β)2⋅(α + β +1)
α = 577,23;
β = 734,64
157
50
45
40
35
Nº de Simulações
30
25
20
15
10
0
400-410 411-420 421-430 431-440 441-450 451-460 461-470
2
Custo/m
100
90
80
70
Nº de Simulações
60
50
40
30
20
10
0
400-410 411-420 421-430 431-440 441-450 451-460 461-470
Custo/m2
300
250
Nº de Simulações
200
150
100
50
0
400 a 410 411 a 420 421 a 430 431 a 440 441 a 450 451 a 460 461 a 470
Custo/m2
crítico igual a 9,49, para um nível de significância igual a 5%, tem-se que a
160
Foram realizadas outras simulações com 50, 100 e 200 interações cujos
valores gerados, freqüências e curvas de freqüência acumuladas não serão
mostrados no presente trabalho, pelo fato de que em cada processo da simulação
de Monte Carlo os valores gerados jamais serão os mesmos. No entanto, cita-se
que as probabilidades encontradas para a ocorrência de valores para custo/m2
menores do que R$ 440,00, variaram entre 42% e 52%. Assim sendo, conclui-se
que a técnica da simulação de Monte Carlo não objetiva precisar probabilidade,
porém intenciona fornecer sua ordem de grandeza, de forma que esta funcione
como uma ferramenta de apoio à tomada de decisão.
• Nº de elevadores;
• Insolação;
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BLOCH, A. Murphy’s law and other reasons why things go wrong. In:
VILLEMEUR, A. Reliability, availability, maintainability and safety
assessment. New York: John Wiley and Sons. 1992. 1.v. p.6.
CHAPMAN, Chris. Project risk analysis and management PRAM the generic
process. In International Journal of Project Management. Great Britain: v.16. n.5.
p.273-281. 1997.
FMEA – Faillure Mode and Effect Analysis. Short and general paper about
FMEA. Disponível em: <http://www.tm.tue.nl/race/ce/fmea_2.html>. Acesso em:
16 mai.2001.
FUTRELL, David. Ten reasons why surveys fail. Quality Progress. Tennessee:
p. 65-69. 1994.
LIMA, José Geraldo de. Custos: cálculos, sistemas e análises. São Paulo: Atlas.
1969. 245p.
MODER, Joseph J.; PHILIPS, Cecil R. Project management with CPM and
PERT 2.ed. New York: Van Nostrand 1970.
PIERCE, F. T. Tensile tests for cottons part 5 the weakest link, theorems on
strength of long and composite speciments. In: VILLEMEUR, A. Reliability,
availability, maintainability and safety assessment. New York: John Wiley and
Sons. 1992. 1.v. p.4.
APÊNDICES
172
APÊNDICE I
1.2 Endereço/telefone:
5.9 Faz uso de metodologia para aferição dos resultados alcançados com
programa de qualidade? Descreva.
178
APÊNDICE II
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Placon
Nome da empresa R.G.Côrtes Pinto de Almeida Planejamento,
Sertenge S/A
Engenharia S/A Engenharia Ltda Construção e
Incorporação Ltda
Tempo de atuação 10 anos 37 anos 20 anos 20 anos
Adm. central: 16 Adm. central: 60 Adm. central: 12 Adm. central: 15
Nº de Funcionários Obras: 250 Obras: 1200 Obras: 300 Obras: 150
Total: 266 Total: 1260 Total: 312 Total: 165
R$ 7.000.000,00 a
Média de faturamento/ano R$ 6.000.000.,00 R$ 35.000.000,00 R$ 25.000.000,00
R$ 8.000.000,00
2 2 2
2 2 R$ 550,00/ m de área R$ 680,00/ m de área R$ 600,00/ m de área
Custo de construção/m R$ 500,00/ m de área real
equivalente equivalente equivalente
Nº de obras realizadas 03 prédios 143 prédios 27 prédios 17 prédios
Nº de obras em andamento 03 11 06 03
2 2 2 2
Área construída/ano 12.000,00 m 50.000,00 m 20.000,00 m 30.000,00 m
Placon
Nome da empresa R.G.Côrtes Pinto de Almeida Planejamento,
Sertenge S/A
Engenharia S/A Engenharia Ltda Construção e
Incorporação Ltda
Pergunta 2.4 Sim. Sim. Sim. Sim.
Nº de unidades a serem
Preço, localização, Verificação da situação local construídas, nº de vagas,
Pergunta 2.5 confrontações e mercado Estudo de massa e ponto. e do entorno e da metragem quadrada de
consumidor. documentação legal. construção, tipo de
empreendimento/imóvel.
Sim, feito pelo arquiteto
externo (contratado), c/
Sim, estudo de massa pelo Sim, terceirizado através de Sim, pelo diretor Gilberto
Pergunta 2.6 orientação da empresa,
arquiteto terceirizado. escritório de arquitetura. Gonçalves.
realizando simulações de
projetos.
Sim, uma vez focado o
Não, usamos algumas Sim, sempre, consultando
segmento de mercado de
Pergunta 2.7 Não. pesquisas já existentes. Ex: a área de vendas, no
nosso interesse, detonamos
quarto e sala em Niterói caso a Patrimóvel.
a pesquisa via corretores.
Sim, em reunião de diretoria Não, apenas pelo diretor
Pergunta 2.8 Não. Sim, pelo menos duas.
(5 membros). Gilberto Gonçalves.
Sim, pelo arquiteto da
Sim, pelo arquiteto
Pergunta 2.9 Sim. Sempre, pelo arquiteto. empresa, que presta
contratado.
serviços à mesma.
Placon
Nome da empresa R.G.Côrtes Pinto de Almeida Planejamento,
Sertenge S/A
Engenharia S/A Engenharia Ltda Construção e
Incorporação Ltda
Sim. Sempre, apenas com
Pergunta 2.13 Sim. Sempre. Sempre. Sim. Sempre
corretores.
Normalmente a empresa
Sim. Função da taxa de lança o empreendimento
Sim. Cash Flow da Depende do
retorno do negócio, situação sem financiamento. Há
Pergunta 2.14 empresa e margem de empreendimento, do público
favorável de mercado e de dez anos a Placon não
resultado. alvo e do resultado.
informações privilegiadas. utiliza financiamentos
bancários.
Consulta a empresa
Pesquisa dos preços dos Que atenda o lucro mínimo Estudos profundos da especialista em vendas.
Pergunta 2.15 concorrentes e descontos esperado e que esteja formação do preço em Não lança por um preço
nas primeiras vendas. compatível com o mercado. condição de “stress”. que corra o risco de ser
decrescido mais tarde.
Departamento de orçamento
Departamento de bem ajustado, qualidade, ser
Departamento de orçamento Departamento de
orçamento bem ajustado, conhecida no local, tradição
bem ajustado, qualidade, ser orçamento bem ajustado,
qualidade e cumprir de cumprimento das
conhecida no local, atender qualidade, ser conhecida
Pergunta 2.17 sempre as programações obrigações, relatórios
as expectativas do cliente no local, possuindo o
propostas, sejam no fotográficos do histórico da
dentro da Política de nome da empresa de bom
lançamento, sejam nos empresa e boas referências
Qualidade da empresa. conceito.
contratos. comerciais e bancárias
disponíveis.
182
Placon
R.G.Côrtes Pinto de Almeida Planejamento,
Nome da empresa Sertenge S/A
Engenharia S/A Engenharia Ltda Construção e
Incorporação Ltda
Comercialização abaixo da
prevista (40%), custo Comercialização
Inadequação do produto ao
Perguntas 2.18 e 2.19 acima do previsto (40%) e Lucro abaixo do previsto. muitíssimo abaixo da
local.
alto custo c/ manutenção prevista.
(20%).
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO
Cronograma físico-
financeiro acompanhado
Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT mês a mês e relatório
mensal p/ gerenciar o
prazo.
Sim, o cronograma físico
é traçado por intermédio
do software Primavera e o
Pergunta 3.2 Sim, próprio. Sim, programas próprios. Sim, ferramenta própria. controle permanente dos
prazos parciais é
realizado utilizando-se o
Volare e o Excel.
Ajuste do cronograma,
Aumento do efetivo, Procuram diagnosticar a Redimensionamento das
Pergunta 3.3 mantendo sempre o prazo
revisão do cronograma. causa do atraso e sana-la. prioridades e do cronograma.
final.
Falhas na
execução/retrabalho,
Deficiência de
Deficiência no controle de deficiência do departamento Falhas na
gerenciamento da equipe
qualidade e de de orçamento e de execução/retrabalho e
Pergunta 3.4 da obra, instabilidade
gerenciamento da equipe gerenciamento da equipe da prazos do poder público e
político-econômica e
da obra. obra, instabilidade político concessionárias de serviços.
condições climáticas.
econômica e condições
climáticas.
183
Placon
R.G.Côrtes Pinto de Almeida Planejamento,
Nome da empresa Sertenge S/A
Engenharia S/A Engenharia Ltda Construção e
Incorporação Ltda
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO
Pergunta 4.1 Sim/Sim. Sim/Sim. Sim/Sim. Sim/Sim, há 4 meses.
Orçamento inicial feito pelo
2
diretor, usando custo/m da
revista
Engenheiro de O departamento de
Pergunta 4.2 Equipe de orçamento. Construção/Sinduscon. O
planejamento. orçamento.
departamento de custo
elabora orçamento mais
detalhado.
Índices próprios, PINI, porém há 4 meses
Próprios, PINI e EMOP
Pergunta 4.3 Índices próprios. eventualmente índices estão adequando-os à
eventualmente.
oficiais. realidade da empresa.
A diferença entre o
Diferença do previsto para Diferença entre o previsto e o Diferença entre o previsto orçamento previsto e o
Pergunta 4.4
o real ma obra. orçado na obra. e o realizado no negócio. orçamento real em cada
serviço para cada obra.
Pergunta 4.5 ± 10 % ± 5 a 10% + 3,5 a 4 % 5%
Falhas na Falhas na
Falhas na
execução/retrabalho, execução/retrabalho, Deficiências do
execução/retrabalho,
deficiência no controle de deficiência do setor de departamento de
deficiência no controle de
qualidade, do setor de orçamento e de orçamento e de
Pergunta 4.6 qualidade, do setor de
orçamento e de gerenciamento da equipe da comunicação entre a
orçamento e de
gerenciamento da equipe obra, instabilidade político- equipe que “assume” o
gerenciamento da equipe da
da obra, instabilidade econômica e condições orçamento e a que orçou.
obra.
político-econômica. climáticas.
Pergunta 4.7 Sim, há 7 anos. Sim, há mais de 20 anos. Sim. 3 anos. Sim, desde 4 meses atrás.
184
Placon Planejamento,
R.G.Côrtes Pinto de Almeida
Nome da empresa Sertenge S/A Construção e
Engenharia S/A Engenharia Ltda
Incorporação Ltda
Mão de obra – h/h por
Mão de obra – h/h por Mão de obra – h/h por Mão de obra – h/h por
serviço. Materiais – nota
Pergunta 4.8 serviço. Materiais – nota serviço. Materiais – nota serviço. Materiais – relatório
fiscal e notas de
fiscal. fiscal. feito na obra/nota fiscal.
transferência entre obras.
Lançamento diário e Lançamento diário e Lançamento diário e Lançamento diário e
Pergunta 4.9
fechamento mensal. fechamento mensal fechamento mensal fechamento mensal
Todos os serviços são Todos os serviços são Os mais expressivos da Todos os serviços são
Pergunta 4.10
apropriados. apropriados. curva ABC. apropriados.
Mão de obra subempreitada
Sim, através das notas
Sim, a mão de obra – preço global.
fiscais. Não, a maioria dos Não, conforme
subempreitada é apropriada Equipamentos – maioria
Pergunta 4.11 equipamentos é própria e a medição.Sim, a obra paga
e os equipamentos são na próprio e entram no custo da
empresa aluga para cada aluguel dos equipamentos.
maioria próprios. obra utilizando-se 25% do
obra.
valor de aquisição
Comparar c/ orçamento Comparar c/ orçamento
inicial, verificar a inicial, verificar a
Comparar c/ orçamento Comparar c/ orçamento
produtividade, verificar o produtividade, verificar o
inicial, verificar a inicial, verificar a
custo real do custo real do
produtividade, verificar o produtividade, verificar o
empreendimento e empreendimento e atualizar
Pergunta 4.12 custo real do custo real do
atualizar os coeficientes os coeficientes das
empreendimento e empreendimento e atualizar
das composições de custo. composições de custo.
atualizar os coeficientes os coeficientes das
A impressão do controle Principalmente para reduzir
das composições de custo. composições de custo.
ostensivo inibe iniciativas o custo, pois assim pode-se
hostis. vender mais barato.
Placon Planejamento,
R.G.Côrtes Pinto de Almeida
Nome da empresa Sertenge S/A Construção e
Engenharia S/A Engenharia Ltda
Incorporação Ltda
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO
Motivação dos
Supervisão semanal da
funcionários para
empresa, notas dadas por
modificação cultural de Seguem o padrão
uma comissão formada
hábitos, ensaios de especificado, o gerente das
pela diretoria e outros
Procedimentos conforme materiais, exigência de obras visita todas as obras
Pergunta 5.2 convidados c/ sistema de
política de qualidade. garantia dos fornecedores, todos os dias. Controle
gratificação, ensaios
racionalização das diário do engenheiro
tecnológicos e materiais
atividades e busca do residente
de procedência
aperfeiçoamento
conhecida.
tecnológico.
Sim, o diretor geral é
Sim, participação da membro do Comitê de
diretoria no SINDUSCON, Qualidade e outro membro
Sim, procurando a
Pergunta 5.3 Sim, ISO 9002. programas de qualidade e da alta administração é o
certificação da ISSO 9002.
compromisso com o responsável pela
mercado. implantação do Sistema de
Qualidade.
Sim, treinamento. Palestras,
Treinamento e diferença
confraternizações, concurso
salarial na mesma atividade,
Sim, treinamento e da pequena melhoria c/ ganho Sim, treinamento e
Pergunta 5.4 para aqueles que
palestras. de brindes, não possuem palestras
encontram-se há mais de 2
analfabetos nas obras, pois
anos na função.
tem escolinha.
Sim, no departamento de
Pergunta 5.5 Não. Sim. Sim.
engenharia.
186
Placon Planejamento,
Nome da empresa R.G.Côrtes Pinto de Almeida
Sertenge S/A Construção e
Engenharia S/A Engenharia Ltda
Incorporação Ltda
Sim, consulta sobre
Sim, pesquisa ao cliente e satisfação e convites para
Pergunta 5.6 Não. Não.
pesquisa pós entrega. lançamento de novos
empreendimentos.
Sim, gerente de
Pergunta 5.7 Sim. Não. Não.
Planejamento é o RA.
Sim, desde 1999 quando
Pergunta 5.8 Não. Sim, 4 a 5 anos. Não.
foram certificados.
Não, acreditam que a
própria certificação
Pergunta 5.9 Não. Sim, pesquisa ao cliente. Ainda não.
proporcionará o uso de
metodologia.
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Nome da empresa Prêmio L R M Projetos e Construtora
Construtora Construções Ltda Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Fundada em 1986.
Tempo de atuação Opera há 5 anos no 12 anos 16 anos 24 anos
mercado imobiliário.
Adm. central: 22 Adm. central: 07 Adm. central: 12 Adm. central: 08
Nº de Funcionários Obras: 270 Obras: 72 Obras: 150 Obras: 70
Total: 292 Total: 79 Total: 162 Total: 78
Média de faturamento/ano R$ 6.000.000,00 R$ 3.200.000,00 R$ 10.000.000,00 ± R$ 3.000.000,00
2 2
2 R$ 800,00/ m de área 2 R$ 400,00 a 600,00/ m de 2
Custo de construção/m R$ 600,00/ m de área real R$ 500,00/ m de área real.
equivalente área equivalente
Nº de obras realizadas
± 15 empreendimentos 10 prédios 20 prédios
12 prédios no Estado do Rio
imobiliários. de Janeiro
Nº de obras em andamento 08 01 prédio 02 prédios 01 prédio
187
Departamento de orçamento
Qualidade, ser conhecida Departamento de orçamento
bem ajustado, qualidade, ser Departamento de orçamento
no local, pontualidade e bem ajustado, qualidade, ser
Pergunta 2.17 conhecida no local e ter o bem ajustado, qualidade e
qualidade no atendimento conhecida no local e entrega
produto solicitado pelo pontualidade.
ao cliente. de obra no prazo..
mercado.
189
Pergunta 4.2 Engenheiro de orçamento. O trabalho é terceirizado EXEG – Consultoria. Empresa terceirizada
Índices próprios e apoio de
Pergunta 4.3 revistas especializadas Sinduscon e PINI. PINI/Boletins de Custo. EMOP/índices próprios.
(PINI)..
190
Todos os serviços são Todos os serviços são Todos os serviços são Todos os serviços são
Pergunta 4.10
apropriados. apropriados. apropriados apropriados.
Não, o controle é por nota
Não – pagamento da nota
Controle por faturamento fiscal. Equipamentos, a Sim, via nota fiscal de
fiscal.Equipamento próprio –
Pergunta 4.11 do empreiteiro e os maioria é alugada, os que serviços. Via taxa de
custo lançado na obra em
equipamentos por locação. são da empresa entram no depreciação.
que foi comprado.
custo da obra como acervo.
Comparar c/ orçamento Comparar c/ orçamento
inicial, verificar a Comparar c/ orçamento Comparar c/ orçamento inicial, verificar a
produtividade, verificar o inicial, verificar o custo real inicial, verificar a produtividade, verificar o
Pergunta 4.12 custo real do do empreendimento e produtividade, verificar o custo real do
empreendimento, atualizar atualizar os coeficientes das custo real do empreendimento e atualizar
os coeficientes das composições de custo. empreendimento. os coeficientes das
composições de custo. composições de custo..
191
CARACTERÍSTICAS GERAIS
São Clemente Scon Sabrina
Nome da empresa Soter Sociedade Técnica
Empreendimentos Construções e Empresa X
de Engenharia S/A
Comerciais S/A Engenharia Ltda
Fundada em jan/67. Opera há 21
Tempo de atuação 20anos 14 anos 22 anos
anos no mercado imobiliário.
Adm. central: 20 Adm. central: 40 Adm. central: 19
Adm. central: 08
Obras: 500 Obras: 1.000 Obras: 41
Nº de Funcionários Obras: 30
Terceirizado:1500 Terceirizado:200 Terceirizado:160
Total: 38
Total: 520 (empresa) Total: 1040 (empresa) Total: 60(empresa)
Média de ≅ R$ 15.000.000,00
faturamento/ano
R$ 12.000.000,00
(incorporações)
R$ 2.600.000,00 ± R$ 12.000.000,00
2 2 2 2
2 R$ 700,00/ m de área R$ 540,00/ m de área real R$ 620,00/ m de área R$ 620,00/ m de área real
Custo de construção/m 2
equivalente R$ 630,00/ m de área equivalente. real (excluindo custo administrativo)
Localização, topografia e
tipo de solo do terreno.
Localização, vizinhança e vocação Local, insolação, novas
Pergunta 2.5 Produto, preço de venda. Estudo de mercado, tipo
do local. construções vizinhas, trânsito.
de cliente e qual o
produto.
Sim, feito pela diretoria.
Análise dos seguintes
Sim, é feito pela diretoria
Sim, feito pelo departamento parâmetros dentre outros:
comercial. Analisamos o preço
técnico de obras civis. Conferência custo do terreno/permuta,
do terreno, custo da obra, VGV,
de medidas, ângulos e nº de unidades e de vagas
Pergunta 2.6 Sim, terceirizado. 2 velocidade de venda,
confrontações. Sondagem do de garagem, custo/m de
possibilidade de financiamento,
terreno em casos de ausência de construção, preço de
condições de pagamento, se é
edificações similares no entorno venda, etc comparando-os
comercial ou residencial.
com o volume geral de
vendas.
Não, atuamos somente em Niterói,
Sim, com especialistas da Não na localidade onde
Pergunta 2.7 onde conhecemos bem o Sim.
área. atuamos.
mercado.
Não, a decisão cabe ao diretor
Pergunta 2.8 Sim. Sim. Somente pelo presidente. Sim.
comercial.
Sim, é fundamental, sem
Sim, pelo arquiteto
Pergunta 2.9 Somente em caso de dúvida. consulta não haverá Não.
terceirizado.
compra.
Pergunta 4.1 Não. Não Sim. Sim Sim. Sim. Sim, há 3 anos.
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Tempo de atuação 25 anos. 21 anos
Adm. central: 08 - Obras: 115 ( sendo 40% terceirizado) -
Nº de Funcionários Adm. central: 12 - Obras: 160 - Total: 172
Total: 123
Média de
Aproximadamente R$ 15.000.000,00 R$ 5.000.000,00
faturamento/ano
2 2 2
Custo de construção/m R$ 550,00/ m de área equivalente. R$ 650,00/ m de área real
Nº de obras em
03 prédios 02 prédios
andamento
2 2
Área construída/ano 8.000,00 m 13.000,00 m
Pergunta 2.1 Não. A empresa possui critério próprio para avaliação de risco. Não.
Pergunta 2.8 Não apenas pelo presidente. Sim, por dois sócios.
Pergunta 3.2 Sim, software desenvolvido por empresa de consultoria. Sim, através de programa próprio.
Nas reuniões mensais do Controle de Qualidade, faz-se o
planejamento para ajuste do cronograma. Ex: se a obra estiver Análise do cronograma com incremento de mão-de-obra
Pergunta 3.3
atrasada no item concreto, faz-se opção pelo concreto e/ou remanejamento de etapas e serviços.
bombeado, contrata mais mão de obra, etc.
Deficiência do departamento de orçamento/planejamento e de Deficiência de gerenciamento da equipe da obra (1),
Pergunta 3.4 gerenciamento da equipe da obra e condições climáticas. deficiências do departamento de orçamento/planejamento
(2) e falhas na execução/retrabalho (3).
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO
Não, no momento é terceirizado. Em fase de implantação
Pergunta 4.1 Sim, e é informatizado.
de seu próprio departamento.
Observação: As empresas denominadas X, Y e Z foram aquelas que embora tenham concordado em participar do trabalho,
não consentiram que seus nomes fossem citados como fonte de referência, no entanto, os questionários originais de todas as
empresas, respondidos de próprio punho e assinados pelos respectivos entrevistados se encontram na secretaria do Programa
de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense para possíveis consultas.
203
APÊNDICE III
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Tempo de Nº Média Custo Nº obras Nº obras em Área
Padrão de
EMPRESAS atuação funcionários faturamento construção/m2 realizadas andamento construída
construção
(anos) total por ano (R$) (R$) (edifícios) (edifícios) por ano (m2)
500,00 (área
R.G.Côrtes 10 266 6.000,00 real)
03 03 12.000 Normal/Alto
550,00 (área
Pinto de Almeida 37 1260 35.000,00 equivalente)
143 11 50.000 Médio/Alto
800,00 (área
Prêmio 25 292 6.000,00 equivalente)
15 08 10.000 Alto
600,00 (área
LRM 12 79 3.200,00 real)
10 01 ± 3.600 Médio/Alto
400,00 a 600,00
Médio/Médio
Fernandes Maciel 16 152 10.000,00 (área 20 02 10.000
equivalente) Alto
500,00 (área
Brejatuba RJ 24 78 3.000,00 real)
12 01 12.000 Normal
700,00 (área
São Clemente 20 520 12.000,00 equivalente)
30 08 15.000 Alto
540,00 (área
15.000 a
Soter 34 1040 15.000,00 real) 630,00 ± 40 03
16.000
Normal
(equivalente)
620,00 (área
Scon 14 38 2.600,00 real)
06 05 8.000 Alto
650,00 (área
Z 21 123 5.000,00 real)
06 02 13.000 Alto
205
Perguntas/Respostas:
Perguntas/Respostas:
2.17) (a) departamento de orçamento bem ajustado; (b) qualidade; (c) ser conhecida no local; (d) pontualidade; (e) outros
2.18) (a) comercialização abaixo da prevista, (b) custo acima do previsto; (c) prazo ultrapassado;
(d) alto custo com manutenção; (e) localização/ponto inadequado
2.19) (a) Comercialização abaixo da prevista com fator de maior importância; (b) localização inadequada como fator de maior importância
(c) custo acima do previsto como fator de maior importâncial
207
Perguntas/Respostas:
Perguntas/Respostas:
4.1) (a) sim/sim; (b) não; (c) serviço terceirizado
4.2) (a) Equipe de orçamento/planejamento; (b) equipe de obra; (c) empresa terceirizada
4.3) (a) próprios e eventualmente índices oficiais; (b) índices oficiais, PINI, EMOP; (c) índices trazidos por empresa terceirizada
4.4) (a) diferença entre o orçamento previsto e o real na obra; (b) outros
4.5) (a) até ± 5 %; (b) entre ± 5 a 10 %; (c) acima de ± 10%
4.6) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento;
(d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras
4.7) (a) sim, há mais de 5 anos; (b) sim, há menos de cinco anos
4.8) (a) material – nota fiscal/mão de obra – Homem/hora; (b) outros
4.9) (a) lançamento diário/fechamento mensal; (b) lançamento diário/fechamento quinzenal
4.10) (a) todos os serviços são apropriados; (b) conforme curva ABC
4.11) (a) mão de obra subempreitada entra no custo da obra através de nota fiscal/medição, equipamentos entram como valor de
aluguel, sendo próprios ou não; (b) outros
4.12) (a) comparar com o orçamento inicial; (b) verificar a produtividade; (c) verificar o custo real do empreendimento
(d) atualização dos coeficientes das composições de custo
4.13) (a) sim, ao término do serviço; (b) sim, ao término da obra; (c) sim, antes de começar uma nova obra; (d) sim, outros; (e) não
4.14) (a) o maior valor das obras executadas; (b) o valor médio das obras executadas; (c) o valor mais confiável
209
Perguntas/Respostas:
APÊNDICE IV
Pergunta 2.1
Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 12 100
Pergunta 2.2
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/4x1 + 1/3x3 + 1/2x3 + 1x4 = 6,75 48,22
b 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 10,14
c 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x3 + 1x1 = 3,42 24,43
d 1/2x1 = 0,5 3,57
e 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x2 = 1,91 13,64
Pergunta 2.3
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 4 28,57
b 6 42,86
c 4 28,57
Pergunta 2.6
Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 1/2x4 + 1x6 = 10 83,33
b 1/2x4 = 2 16,67
Pergunta 2.7
Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 1/2x2 + 1x8 = 9 75,00
b 1/2x1 = 1 8,33
c 1x2 = 2 16,67
212
Pergunta 2.8
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1x7 = 7 50,00
b 1x7 = 7 50,00
Pergunta 2.11
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 7 50,00
b 6 42,86
c 1 7,14
Pergunta 2.12
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x4 + 1x4 = 6 42,86
b 1/2x3 = 1,5 10,71
c 1/2x1 + 1x6 = 6,5 46,43
Pergunta 2.13
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 12 85,72
b 1 7,14
c 1 7,14
Pergunta 2.14
Resposta Freqüência % sobre total de 13
a 12 92,30
b 1 7,70
Pergunta 2.17
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/4x6 + 1/3x5 = 3,17 22,64
b 1/4x7 + 1/3x6 = 3,75 26,79
c 1/4x6 + 1/3x2 = 2,16 15,43
d 1/4x4 + 1/3x2 = 1,67 11,93
e 1/4x5 + 1/3x3 + 1 = 3,25 23,21
213
Pergunta 2.18
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/4x4 + 1/3x4 + 1/2x1 + 3x1 = 5,84 41,72
b 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2 x1 = 2,5 17,86
c 1/4x4 = 1 7,14
d 1/4x4 + 1/3x4 = 2,33 16,64
e 1/3x3 + 1x2 = 2,33 16,64
Pergunta 2.19
Resposta Freqüência % sobre total de 11
a 8 72,73
b 2 18,18
c 1 9,09
Pergunta 3.1
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x2 + 1x12 = 13 92,86
b 1/2x2 = 1 7,14
Pergunta 3.2
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 10 71,43
b 4 28,57
Pergunta 3.3
Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 1/2x2 + 1x2 = 3 25,00
b 1x2 = 2 16,67
c 1/2x2 + 1x6 = 7 58,33
Pergunta 3.4
Resposta Freqüência % sobre total de 13
a 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x1 = 2,29 17,61
b 1/4x3 + 1/2 x1 = 1,25 9,61
c 1/5x1 + 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2x1 = 2,7 20,77
d 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x2 = 3,78 29,08
e 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 4,08
f 1/5x1 + 1/3x2 = 0,87 6,70
g 1/4x3 + 1/3x1 + 1/2x1 = 1,58 12,15
214
Pergunta 4.1
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 9 64,29
b 1 7,14
c 4 28,57
Pergunta 4.2
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x1 + 1x8 = 8,5 60,72
b 1/2x1 + 1x1 = 1,5 10,71
c 4 28,57
Pergunta 4.3
Resposta Freqüência % sobre total de 13
a 1/2x1 + 1x9 = 9,5 73,08
b 3 23,08
c 1/2x1 =0,5 3,84
Pergunta 4.4
Resposta Freqüência % sobre total de 13
a 13 100
Pergunta 4.5
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 7 50,00
b 6 42,86
c 1 7,14
Pergunta 4.6
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/5x2 + 1/4x4 + 1/2x2 = 2,4 17,14
b 1/5x1 + 1/4x4 = 1,2 8,57
c 1/5x2 + 1/4x6 + 1/3x1 + 1/2x2 = 3,24 23,14
d 1/5x2 + 1/4x5 + 1/3x1 + 1/2x4 = 3,98 28,43
e 1/5x2 + 1/4x2 = 0,9 6,43
f 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 3,79
g 1/4x3 + 1x1 = 1,75 12,50
Pergunta 4.7
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 8 57,14
b 6 42,86
Pergunta 4.8
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x1 +1x10 = 11 78,57
b 1/2x1 + 1x2 = 3 21,43
215
Pergunta 4.9
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 13 92,86
b 1 7,14
Pergunta 4.10
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 12 85,72
b 2 14,28
Pergunta 4.11
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x7 + 1x7 = 10,5 75,00
b 1/2x7 + 3,5 25,00
Pergunta 4.12
Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39
b 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39
c 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39
d 1/4x10 = 2,5 20,83
Pergunta 4.13
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 2 14,28
b 3 21,43
c 6 42,87
d 1 7,14
e 2 14,28
Pergunta 4.14
Resposta Freqüência % sobre total de 11
a - -
b 1 9,09
c 10 90,91
Pergunta 5.1
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1 7,14
b 4 28,57
c 9 64,29
216
Pergunta 5.2
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/4x1 + 1/3x4+ 1/2x2 = 2,58 18,43
b 1/3x4+ 1/2x3= 2,83 20,21
c 1/4x1+ 1/3x3 + 1/2x3= 2,75 19,64
d 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 10,14
e 1/4x1 + 1/3x5 + 1/2x1 + 1x2 = 4,42 31,58
Pergunta 5.3
Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 10 83,33
b 2 16,67
Pergunta 5.4
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x5 + 1x7 = 9,5 67,86
b 1/2x5 = 2,5 17,86
c 1x2 = 2 14,28
Pergunta 5.5
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 12 85,72
b 2 14,28
Pergunta 5.6
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 6 42,86
b 8 57,14
Pergunta 5.7
Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 5 41,67
b 7 58,33
Pergunta 5.8
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 9 64,29
b 5 35,71
Pergunta 5.9
Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 2 14,28
b 12 85,72
217
APÊNDICE V
APÊNDICE V
470 409 437 411 447 436 435 456 441 444
440 452 434 448 452 431 459 437 427 470
455 442 469 443 471 443 445 418 453 440
435 436 410 428 453 429 422 445 447 455
433 409 446 433 466 443 448 444 447 439
432 425 457 441 455 449 426 448 450 426
438 451 437 438 437 464 467 415 437 428
426 446 431 439 445 432 452 441 431 447
439 428 434 441 447 425 442 449 433 445
437 449 455 432 456 458 470 415 452 470
219
APÊNDICE V
APÊNDICE VI
Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº de Varanda Vista nº de Dep. Lazer e Preço de
Vagas unid
dos
dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes de (F/F / por Emp. Serviços Venda (R$)
Garagem L) pav.
Saramago 801 Médio/Alto JI 105,40 3 1 2 1 Frente 4 completa 3 190.000,00
Porta Portese 1301 Alto Luxo Icaraí 98,00 2 1 1 1 Frente 2 completa 4 205.000,00
Porta Portese 402 Alto Luxo Icaraí 105,00 2 1 1 1 Frente 2 completa 4 175.000,00
Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº de Varanda Vista nº de Dep. Lazer e Preço de
Vagas unid
dos
dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes de (F/F / por Emp. Serviços Venda (R$)
Garagem L) pav.
Park Place 1001 Alto JI 142,00 4 2 2 1 Frente 4 completa 6 315.000,00
Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº de Varanda Vista nº de Dep. Lazer e Preço de
Vagas unid
dos
dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes de (F/F / por Emp. Serviços Venda (R$)
Garagem L) pav.
Villa Fiordaliso 1104 Médio Ingá 97,68 4 1 2 1 Fundos 4 completa 3 212.000,00
Chácara Itaguaí 401 Médio Sta Rosa 95,69 3 1 2 1 Frente 10 completa 7 196.000,00
Chácara Itaguaí 706 Médio Sta Rosa 95,69 3 1 2 1 Fundos 10 completa 7 180.000,00
Chácara Itaguaí 704 Médio Sta Rosa 76,91 2 1 1 1 Lateral 10 completa 7 174.000,00
Chácara Itaguaí 310 Médio Sta Rosa 72,93 2 1 1 1 Lateral 10 completa 7 121.000,00
Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº de Varanda Vista nº de Dep. Lazer e Preço de
Vagas unid
dos
dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes de (F/F / por Emp. Serviços Venda (R$)
Garagem L) pav.
Santorini 1302 Médio Vital Brasil 94,90 3 1 2 1 Frente 5 completa 1 170.000,00
Estatística de regressão
R múltiplo 0,972771110
R-Quadrado 0,946283633
R-quadrado ajustado 0,932568816
Erro padrão 27490,00374
Observações 60
ANOVA
gl SQ MQ F
Regressão 12 6,25694E+11 52141185956 68,99717465
Resíduo 47 35517914356 755700305,4
Total 59 6,61212E+11
F de significação
1,19291E-25
APÊNDICE VII
Edifício Pontevedra
Rua Hernani Melo nº 01 – Niterói - RJ
Dados Complementares:
ANEXOS
229
ANEXO I
ANEXO II
ANEXO III
ANEXO IV