Regularizao Fundiria

Urbana
Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA
COMO APLICAR A LEI FEDERAL N 11.977/2009
REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA
COMO APLICAR A LEI FEDERAL N 11.977/2009
Presidenta da Repblica
Dilma Roussef
Ministro de Estado das Cidades
Aguinaldo Velloso Borges Ribeiro
Secretrio-Executvo
Alexandre Cordeiro Macedo
Chefe de Gabinete do Ministro do Estado das Cidades
Joaquim Alfredo da Cruz Filho
Secretrio Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos
(SNAPU)
Leodegar Tiscoski
Diretor do Departamento de Assuntos Fundirios e Preveno
ao Risco (DAFUPR/SNAPU)
Celso Santos Carvalho
Secretria Nacional de Habitao (SNH)
Ins Magalhes
REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA
COMO APLICAR A LEI FEDERAL N 11.977/2009
Diretora do Departamento de Urbanizao de Assentamentos
Precrios (DUAP/SNH)
Mirna Quinder Belmino Chaves
Gerente de Regularizao Fundiria Urbana (DAFUPR/SAPU)
Ana Paula Bruno
Corpo Tcnico da Gerncia de Regularizao Fundiria Urbana
Antonio Menezes Jnior
Caio Manoel de Oliveira Fabiano
Francisco Filomeno de Abreu Neto
Jos Cristano Rilling da Nova Cruz
Paulo Coelho vila
Rafael Cassilha Andrigueto
Kelly Vivian estagiria
Coordenao Geral e Edio de Texto (3 edio)
Ana Paula Bruno
Marcia Maria Fartos Terlizzi
Natasha Maria Bauto
Projeto Grfco (3 edio)
Janaina de Oliveira Costa
Texto Original (1 edio)
Ana Maria Furbino Bretas Barros
Ana Paula Bruno
Roberta Pereira da Silva
Brasil. Ministrio das Cidades
Regularizao Fundiria Urbana: como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009 - Ministrio das Cidades
Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos e Secretaria Nacional de Habitao.
Braslia, 2013.
56p.
ISBN.
1. Regularizao Fundiria. 2. Direito Moradia. 3. Lei Federal n 11.977/2009. 4. Parcelamento do solo
Universidade Federal do Par
Reitor
Prof. Dr. Carlos Edilson de Almeida Maneschy

Pr-Reitor de Administrao
Prof. Dr. Edson Ortz de Matos
Coordenao e Execuo Tcnica
Presidente da Comisso de Regularizao Fundiria/UFPA
Maria Marlene A. Teixeira
Professores Coordenadores
Andr Montenegro Duarte
Manoel Diniz Peres
Myrian Silvana da Silva Cardoso
Professores Pesquisadores
Maria Cristna Cesar de Oliveira Consultora Jurdica
Durbens Martns Nascimento Consultor de Poltca Social
Jos Jlio Ferreira Lima Consultor de Urbanismo
Bolsistas de ps-graduao
Fabola Alvino Analista de Projeto
Las Loureno Bacharel em Direito
Mayara Moura Auxiliar Administratvo
Melquiades Jos dos Reis Assessor de Comunicao
Solange Pamplona Assistente Social
Rosicleide Cardoso Engenheira Civil
Colaboradores
Dphne Castro Secretria Executva
Cludia Macedo Assessora Jurdica
Elaine Angelim Assessora de Engenharia
Karina Costa Assessora Jurdica
Maria do Carmo Campos Assessora Tcnica Social
Mrcia Antunes Assessora de Informtca
Silvia Souza Assessora Administratva
Telma Mafra Assistente Social
Gustavo Maus Assessor de Informtca
Kleber Alvino Suporte de Informtca
SUMRIO
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PARTE
Apresentao
Regularizao Fundiria de Assentamentos
Urbanos na Lei Federal n 11.977/2009
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O que regularizao fundiria?
Princpios da regularizao fundiria
Regularizao fundiria de interesse social
e de interesse especfco
Quem pode regularizar?
Projeto de Regularizao Fundiria
Especifcidades do projeto de
regularizao fundiria de interesse social
Especifcidades do projeto de
regularizao fundiria de interesse especfco
Regularizao fundiria em reas de
preservao permanente
Demarcao urbanstca
Legitmao de posse
Como se d o procedimento da legitmao
de posse?
Como converter a legitmao de posse
em propriedade?
Regularizao de parcelamentos
anteriores Lei Federal n 6.766/1979
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PARTE
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Registro da regularizao fundiria de
assentamentos urbanos
Especifcidades do registro do
procedimento de demarcao
urbanstca
Abertura e unifcao de matrculas
Gratuidade no registro da regularizao
fundiria de interesse social
O Papel dos Atores
Prefeituras municipais, exclusivamente
Poder pblico: municpios, estados, Distrito
Federal, Unio ou rgos delegados da
administrao indireta
Cartrios de registro de imveis
Concessionrias e permissionrias de
servios pblicos
Benefcirios dos processos de
regularizao fundiria de interesse social
Outros instrumentos de regularizao
fundiria de assentamentos urbanos
Tira Dvidas
com grande satsfao que o Ministrio das Cidades, em seu
esforo contnuo para disseminar e implementar a Poltca Nacional
de Regularizao Fundiria Urbana, apresenta a terceira edio da
publicao REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA: Como aplicar a
Lei n 11.977/2009?.
Elaborado conjuntamente pela Secretaria Nacional de Habitao e
pela Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos, este
documento tem por objetvo divulgar as possibilidades do marco jurdico
da regularizao fundiria: a Lei n 11.977 de 07 de julho de 2009.
A Lei n 11.977/2009 abre um novo e promissor momento para
a regularizao fundiria urbana no Brasil. Pela primeira vez, a
regularizao fundiria defnida numa lei federal, que estabelece,
ainda, procedimentos, competncias e cria importantes instrumentos
para a sua efetvao.
Esta edio incorpora as alteraes introduzidas na Lei n 11.977/2009
pela Lei n 12.424, de 16 de junho de 2011, que tambm altera a
Lei n 6.015/1973, a Lei dos Registros Pblicos. Aponta tambm
instrumentos tratados por outras leis federais, que devem ser utlizados
de forma complementar no processo de regularizao fundiria de
assentamentos urbanos.
APRESENTAO
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O texto se destna queles que fazem a regularizao fundiria dos bairros
populares no nosso pas associaes de moradores em assentamentos
informais, defensorias pblicas, organizaes no governamentais,
governos estaduais, CAIXA e, em especial, s prefeituras municipais
que, com a lei, passam a ter mais autonomia e novos mecanismos para
enfrentar o quadro da irregularidade em seus territrios.
Promover aes de regularizao fundiria, entendida de forma ampla, e
assim transformar gradatvamente a realidade desigual de nossas cidades,
depende de um esforo artculado de todos os entes da federao. Mais
do que isso, depende da compreenso do conjunto da sociedade de que
todos ganham com a construo de cidades mais justas.
Leodegar Tiscoski
Secretrio Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos
Ins Magalhes
Secretria Nacional de Habitao
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REGULARIZAO FUNDIRIA DE
ASSENTAMENTOS URBANOS NA LEI
FEDERAL N 11.977/ 2009
O captulo III da Lei n 11.977/2009 o primeiro marco jurdico de carter
nacional a dispor sobre a regularizao fundiria em reas urbanas de
maneira abrangente.
A lei estabelece conceitos, cria instrumentos e defne procedimentos,
competncias e responsabilidades com o objetvo de agilizar e tornar
efetvos os processos de regularizao fundiria de assentamentos urbanos,
especialmente nos casos em que esteja confgurado o interesse social.
Como uma resposta a reivindicaes formuladas ao longo das ltmas dcadas
no campo da Reforma Urbana, consolida-se enfm no ordenamento jurdico
brasileiro, um tratamento adequado para o problema dos assentamentos
irregulares, presente na maioria das cidades brasileiras.
Morar irregularmente signifca estar em condio de insegurana permanente;
por esse motvo, alm de um direito social, podemos dizer que a moradia
regular condio para a realizao integral de outros direitos consttucionais,
como o trabalho, o lazer, a educao e a sade.
Alm de transformar a perspectva de vida das comunidades e das famlias
benefciadas, a regularizao fundiria tambm interfere positvamente na
gesto dos territrios urbanos, j que os assentamentos regularizados passam
a integrar as rotnas administratvas dos municpios.
Os principais avanos da Lei n 11.977/2009 no que se refere regularizao
fundiria so:
Defnio de competncias e responsabilidades dos atores envolvidos,
em especial, a atribuio expressa de competncia aos municpios para
disciplinar os procedimentos de regularizao fundiria nos seus territrios;
Defnio da regularizao fundiria e das suas modalidades de interesse
social e de interesse especfco;
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Obrigatoriedade da elaborao de projeto de regularizao fundiria,
instrumento que integra as dimenses social, jurdica, urbanstca e
ambiental componentes do processo;
Possibilidade de adoo de parmetros especiais de parcelamento, uso e
ocupao do solo, inclusive rea mnima dos lotes, nas duas modalidades
de regularizao fundiria;
Possibilidade de compatbilizao do direito moradia e do direito a um
meio ambiente equilibrado, estabelecendo regras para a regularizao
fundiria em reas de Preservao Permanente;
Criao dos instrumentos de demarcao urbanstca e legitmao de
posse, com o objetvo principal de possibilitar a regularizao fundiria de
interesse social em reas partculares ocupadas pacifcamente, consttuindo
a chamada usucapio administratva;
Simplifcao do processo de regularizao jurdica de parcelamentos
irregulares implantados anteriormente a 19 de dezembro de 1979, data da
edio da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n 6.766/1979).
Na 1 parte, so apresentados os principais conceitos e instrumentos
de regularizao fundiria de assentamentos urbanos dispostos na
Lei n 11.977/2009
O que regularizao fundiria?
Quem pode regularizar?
Projeto de regularizao fundiria
Regularizao fundiria em reas de preservao permanente
Demarcao urbanstca
Legitmao de posse
Regularizao de parcelamentos anteriores Lei Federal n 6.766/1979
Na 2 parte, so apresentados os mecanismos de registro presentes na
Lei n 6.015/1973 Lei de Registros Pblicos, o papel dos atores no processo
de regularizao fundiria e um tra-dvidas. R
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A
PARTE
REGULARIZAO FUNDIRIA o processo que inclui medidas jurdicas,
urbanstcas, ambientais e sociais com a fnalidade de integrar assentamentos
irregulares ao contexto legal das cidades e garantr o direito social moradia
de seus ocupantes.
A dimenso jurdica da regularizao fundiria visa enfrentar o problema da
irregularidade dominial, referente s situaes em que o possuidor ocupa
uma terra pblica ou privada sem um ttulo que lhe d segurana jurdica
sobre essa posse. As dimenses urbanstca e ambiental objetvam superar
o problema dos assentamentos implantados sem o devido licenciamento e
em desacordo com a legislao urbana e de proteo ao meio ambiente. A
dimenso social, por sua vez, especialmente importante nas ocupaes de
baixa renda, de forma a ampliar o direito cidade, o exerccio da cidadania e
assegurar sustentabilidade a todo o processo de regularizao fundiria.
Na regularizao fundiria plena, a regularizao jurdica, cujo produto um
ttulo apto para o registro imobilirio, deve ser artculada regularizao
urbanstca e ambiental, com partcipao da populao interessada e controle
social. O processo de regularizao deve buscar solues para a proviso
de infraestrutura, a produo habitacional, a implantao de servios e
equipamentos pblicos, bem como propiciar a compatbilizao do direito
moradia com a recuperao de reas ambientalmente degradadas, conforme
as caracterstcas do assentamento irregular.
O QUE REGULARIZAO FUNDIRIA?
PRINCPIOS DA REGULARIZAO FUNDIRIA
I ampliao do acesso a terra urbanizada pela populao de baixa renda,
com prioridade para sua permanncia na rea ocupada, assegurados o nvel
adequado de habitabilidade e a melhoria das condies de sustentabilidade
urbanstca, social e ambiental;
II artculao com as poltcas setoriais de habitao, de meio ambiente,
de saneamento bsico e de mobilidade urbana, nos diferentes nveis de
governo e com as iniciatvas pblicas e privadas, voltadas integrao social
e gerao de emprego e renda;
III partcipao dos interessados em todas as etapas do processo
de regularizao;
IV estmulo resoluo extrajudicial de confitos; e
V concesso do ttulo preferencialmente para a mulher.
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REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL E DE
INTERESSE ESPECFICO
A irregularidade fundiria no se restringe aos assentamentos populares, consttudos
em decorrncia da falta de alternatva de moradia regular acessvel populao de
baixa renda. Existem tambm bairros e loteamentos formados por famlias de mdia
e alta renda que se encontram fora das leis.
Para promover o ordenamento territorial de toda a cidade, necessrio regularizar
ambas as situaes.
No caso dos assentamentos populares, o interesse social justfca a aplicao de
instrumentos, procedimentos e requisitos tcnicos especiais.
Assim, a Lei n 11.977/2009 defne dois tpos bsicos de regularizao fundiria:
a Regularizao Fundiria de Interesse Social e a Regularizao Fundiria de
Interesse Especfco.
A CARACTERIZAO DO TIPO INTERESSE SOCIAL OU INTERESSE
ESPECFICO O PRIMEIRO PASSO PARA INICIAR O PROCESSO DE
REGULARIZAO FUNDIRIA. ISSO PORQUE H INSTRUMENTOS,
COMO A DEMARCAO URBANSTICA E A LEGITIMAO DE POSSE,
QUE S PODEM SER APLICADOS NA REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE SOCIAL, BEM COMO H ESPECIFICIDADES NA APROVAO
DO PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA.
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REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL: aplicvel a assentamentos
irregulares ocupados predominantemente por populao de baixa renda e que
atendam pelo menos um dos seguintes requisitos:
Estejam ocupados de forma mansa e pacfca h pelo menos 5 anos;
Estejam localizados em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) ; ou
No caso de reas pblicas, sejam declarados de interesse social para
implantao de projetos de regularizao fundiria de interesse social.
REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE ESPECFICO: aplicvel a
assentamentos irregulares no enquadrados como de interesse social.
ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL (ZEIS) A PARCELA DE REA
URBANA INSTITUDA PELO PLANO DIRETOR OU DEFINIDA POR
OUTRA LEI MUNICIPAL, DESTINADA PREDOMINANTEMENTE
MORADIA DE POPULAO DE BAIXA RENDA E SUJEITA A REGRAS
ESPECFICAS DE PARCELAMENTO, USO E OCUPAO DO SOLO.
REA URBANA CORRESPONDE PARCELA DO TERRITRIO,
CONTNUA OU NO, INCLUDA NO PERMETRO URBANO PELO
PLANO DIRETOR OU POR LEI MUNICIPAL ESPECFICA.
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De acordo com a Lei, os seguintes agentes tm legitmidade para promover
regularizao fundiria:
A Unio, os Estados, o Distrito Federal e os Municpios;
A populao moradora dos assentamentos informais, de maneira individual
ou em grupo;
Cooperatvas habitacionais, associaes de moradores, organizaes
sociais, organizaes da sociedade civil de interesse pblico; e
Entdades civis consttudas com a fnalidade de promover atvidades ligadas
ao desenvolvimento urbano ou regularizao fundiria.
O PROCESSO DE REGULARIZAO FUNDIRIA COM A TITULAO
E O REGISTRO IMOBILIRIO DESENVOLVIDO EM VRIAS
ETAPAS QUE, EM GERAL, ENGLOBAM AS SEGUINTES ATIVIDADES:
LEVANTAMENTO TOPOGRFICO, LEVANTAMENTO FSICO-
CADASTRAL, LEVANTAMENTO SOCIOECONMICO E CADASTRO
SOCIAL DOS MORADORES, ELABORAO E APROVAO DO
PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA, REGISTRO DO
PARCELAMENTO, ABERTURA DAS MATRCULAS DOS LOTES,
TITULAO E REGISTRO IMOBILIRIO. TODO O PROCESSO DEVE
SER ACOMPANHADO POR TRABALHO SOCIAL E PARTICIPAO
DOS INTERESSADOS
QUEM PODE REGULARIZAR?
Alm desses legitmados, outros atores tambm partcipam do processo de
regularizao, como as concessionrias de servios pblicos, os cartrios de
registro de imveis e os ministrios pblicos, conforme o caso.
OS MORADORES, AS COOPERATIVAS HABITACIONAIS E AS
ENTIDADES CIVIS PODEM PROMOVER A REGULARIZAO
FUNDIRIA, MAS ALGUNS ATOS ENVOLVIDOS NO PROCEDIMENTO
SO EXCLUSIVOS DO PODER PBLICO, COMO A DEMARCAO
URBANSTICA, A LEGITIMAO DE POSSE E A APROVAO DO
PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA.
O PROCESSO DE REGULARIZAO FUNDIRIA ENVOLVE DIVERSAS
ATIVIDADES AT CHEGAR AO REGISTRO DO TTULO DA MORADIA:
LEVANTAMENTO PLANIALTIMTRICO CADASTRAL,CADASTRO
FSICO DOS IMVEIS, CADASTRO SOCIAL DAS FAMLIAS
MORADORAS EM CADA IMVEL, ELABORAO E APROVAO
DO PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA, REGISTRO DO
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DOS CONDOMNIOS
EDILCIOS COM ABERTURA DAS MATRCULAS DAS UNIDADES
IMOBILIRIAS, ENTRE OUTRAS.
ATENO: NO PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO O LOTEADOR
DEVE RESPONDER PELOS ATOS PRATICADOS, CONFORME DISPE
A LEI N 6.766/1979, AINDA QUE A REGULARIZAO FUNDIRIA
SEJA ASSUMIDA POR OUTRO AGENTE.
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O PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA o instrumento criado pela Lei
n 11.977/2009 para o planejamento das solues jurdicas, urbanstcas e
ambientais, de forma pactuada com a populao moradora do assentamento
irregular, conforme as necessidades do caso concreto.
No projeto de regularizao fundiria devem ser identfcadas e defnidas,
no mnimo:
As reas ou lotes a serem regularizados e, quando for o caso, as edifcaes
a serem relocadas;
As vias de circulao existentes ou projetadas e, quando possvel, outras
reas destnadas a uso pblico;
As medidas necessrias para a promoo da sustentabilidade urbanstca,
social e ambiental da rea ocupada, incluindo as compensaes urbanstcas
e ambientais previstas em lei;
As condies para promover a segurana da populao em situaes de
risco; e
As medidas previstas para adequao da infraestrutura bsica.
Alm desses elementos, importante associar ao projeto a etapa do cadastro
fsico, que compreende o levantamento e a identfcao das edifcaes
e dos lotes existentes na rea. O cadastro fsico consttui a base para o
cadastro social dos moradores, atvidade central para todo o processo de
regularizao fundiria.
PROJETO DE REGULARIZAO
FUNDIRIA
A LEI EXCEPCIONA OS CASOS DE DECLARAO DE
DIREITOS POR SENTENA DE USUCAPIO, DE SENTENA
DECLARATRIA OU DA PLANTA, ELABORADA PARA OUTORGA
ADMINISTRATIVA, DE CONCESSO DE USO ESPECIAL PARA
FINS DE MORADIA. ESTA EXCEO OBJETIVA EVITAR QUE
A AUSNCIA DO PROJETO IMPEA A CONCRETIZAO DE
DIREITOS ADQUIRIDOS PELA POSSE E ASSEGURADOS PELA
LEGISLAO BRASILEIRA.
OS PARMETROS DEFINIDOS NA LEI N 6.766/1979 DEVEM SER
SEGUIDOS NA IMPLANTAO DE NOVOS PARCELAMENTOS
DO SOLO URBANO, MAS NO SO APLICADOS NA
REGULARIZAO FUNDIRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS,
QUE REGIDA PELA LEI N 11.977/2009.
O projeto obrigatrio para as modalidades de regularizao fundiria de
interesse social e de interesse especfco, sendo indispensvel para o registro
do parcelamento dele decorrente. No projeto de regularizao fundiria,
independente da modalidade, podem ser adotados parmetros especiais
de parcelamento, uso e ocupao do solo, inclusive rea dos lotes inferior
defnida na Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei n 6.766/1979).
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ESPECIFICIDADES DO PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE SOCIAL
Apenas no caso de interesse social a aprovao do projeto pode corresponder
ao licenciamento urbanstco e ambiental, se o Municpio possuir conselho
de meio ambiente e rgo ambiental capacitado, enquanto nos casos
de interesse especfco no h regra diferenciada para a emisso do
licenciamento ambiental.
H distno tambm quanto s obrigaes e responsabilidades no processo de
regularizao fundiria. Nos casos de interesse social, a infraestrutura bsica
aquela prevista no 6 do art. 2 da Lei n 6.766/1979: vias de circulao,
escoamento das guas pluviais, rede para o abastecimento de gua potvel
e solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar.
A implantao e a manuteno do sistema virio e da infraestrutura bsica
e dos equipamentos comunitrios podem ser realizadas antes de concluda
a regularizao jurdica dos imveis, e cabem ao poder pblico, diretamente
ou por meio de seus concessionrios ou permissionrios de servios pblicos,
ainda que a regularizao seja promovida por outros legitmados.
A Lei dispe ainda sobre a possibilidade de implantao da regularizao
fundiria em etapas. Isto , permite-se que as intervenes sejam
implementadas ao longo do tempo, devendo, no entanto, obedecer a um
planejamento geral defnido no projeto. As etapas podem se referir a trechos
da rea ocupada, aos momentos de elaborao de projetos e de execuo
de obras, ou at mesmo s dimenses jurdica, urbanstca e ambiental da
regularizao fundiria. O planejamento das etapas permite ao promotor da
ao executar todas as dimenses do processo de regularizao fundiria
plena de acordo com as suas possibilidades e com as caracterstcas do
caso concreto.
ESPECIFICIDADES DO PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE ESPECFICO
Nos casos de interesse especfco, a responsabilidade pela implantao
dessas benfeitorias defnida pelas autoridades competentes para a emisso
das licenas urbanstca e ambiental, e pode ser compartlhada entre os
benefcirios, a depender dos investmentos j realizados e do poder aquisitvo
da populao moradora.
Alm disso, as autoridades licenciadoras podero exigir contrapartdas e
compensaes, que devero ser previstas em norma municipal e integrar,
no caso concreto, termo de compromisso frmado perante as autoridades
responsveis pelo licenciamento, com forma de ttulo executvo extrajudicial.
A LEI COMPLEMENTAR N 140/2011 DEFINE AS NORMAS
PARA COOPERAO ENTRE OS ENTES FEDERATIVOS NA
IMPLEMENTAO DE AES ADMINISTRATIVAS DECORRENTES
DO EXERCCIO DA COMPETNCIA COMUM RELATIVAS AO
LICENCIAMENTO AMBIENTAL. A COMPETNCIA DOS MUNICPIOS
PARA LICENCIAMENTO AMBIENTAL, SEGUINDO O DISPOSTO NO
ART. 9, XIV a, DEPENDE DE UMA DEFINIO DE TIPOLOGIAS
PELOS CONSELHOS ESTADUAIS DE MEIO AMBIENTE. ENQUANTO
NO H DECISO DOS CONSELHOS ESTABELECENDO ESSAS
TIPOLOGIAS, O LICENCIAMENTO DEVE SER CONDUZIDO
CONFORME A LEGISLAO EM VIGOR, DE ACORDO COM O
ESTABELECIDO PELO ART. 18, 2 E 3 DA LCP N 140/2011.
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REAS DE PRESERVAO PERMANENTE (APPS) SO REAS
PROTEGIDAS COM A FUNO DE PRESERVAR O MEIO AMBIENTE
NATURAL E ASSEGURAR O BEM-ESTAR DAS POPULAES
HUMANAS. AS APPS ENCONTRAM-SE DEFINIDAS NA LEI
N 12.651/2012, O NOVO CDIGO FLORESTAL. SO EXEMPLOS
DE APPS AS REAS SITUADAS AO LONGO DOS RIOS OU DE
QUALQUER CURSO DGUA, EM FAIXAS COM DIMENSES
QUE VARIAM DE 30 (TRINTA) METROS AT 500 (QUINHENTOS)
METROS, A DEPENDER DA LARGURA DOS CURSOS DGUA E
NO ENTORNO DAS NASCENTES E DOS OLHOS DGUA PERENES,
QUALQUER QUE SEJA SUA SITUAO TOPOGRFICA, NO RAIO
MNIMO DE 50 (CINQUENTA) METROS.
A Lei n 11.977/2009 inaugurou a possibilidade de regularizar, por deciso
fundamentada, ocupaes em reas de preservao permanente (APPs), nos
casos de interesse social. Com a aprovao do Novo Cdigo Florestal (Lei n
12.651/2012), a possibilidade de regularizao fundiria em APPs alcanou tambm
a regularizao fundiria de interesse especfco.
Nos casos de INTERESSE SOCIAL, a regularizao fundiria em APP pode ser admitda
quando:
a ocupao da APP for anterior a 31 de dezembro de 2007;
o assentamento estver inserido em REA URBANA CONSOLIDADA; e
ESTUDO TCNICO comprovar que a interveno programada implicar
melhoria das condies ambientais relatvamente situao de ocupao
irregular anterior.
REGULARIZAO FUNDIRIA EM REAS DE
PRESERVAO PERMANENTE
26
Nos casos de INTERESSE ESPECFICO, a regularizao fundiria em APP pode
ser admitda quando o assentamento estver inserido em REA URBANA
CONSOLIDADA e no se caracterizar como rea de risco. Tambm, obrigatria
a manuteno de uma faixa no edifcvel de 15 metros ao longo dos rios ou
de qualquer curso dgua, dimenso que pode ser redefnida em caso de reas
urbanas tombadas como patrimnio histrico e cultural, com a fnalidade de
atender aos parmetros do ato do tombamento.
O instrumento utlizado para aprovao da regularizao ambiental nas duas
modalidades (interesse social e interesse especfco) o projeto de regularizao
fundiria, mas nos casos de interesse especfco exige-se a prvia autorizao do
rgo ambiental competente. Para tanto, o agente promotor da regularizao
fundiria de interesse especfco deve instruir processo com os elementos exigidos
no Art. 65 da Lei n 12.651/2012.
REA URBANA CONSOLIDADA PARCELA DA REA URBANA
COM DENSIDADE DEMOGRFICA SUPERIOR A 50 (CINQUENTA)
HABITANTES POR HECTARE E MALHA VIRIA IMPLANTADA E QUE
TENHA, NO MNIMO, 2 (DOIS) DOS SEGUINTES EQUIPAMENTOS DE
INFRAESTRUTURA URBANA IMPLANTADOS: DRENAGEM DE GUAS
PLUVIAIS URBANAS; ESGOTAMENTO SANITRIO; ABASTECIMENTO
DE GUA POTVEL; DISTRIBUIO DE ENERGIA ELTRICA; LIMPEZA
URBANA, COLETA E MANEJO DE RESDUOS SLIDOS.
ESTUDO TCNICO O INSTRUMENTO ESTABELECIDO PELA LEI
N 11.977/2009 PARA FUNDAMENTAR A DECISO DO RGO
COMPETENTE PELO LICENCIAMENTO AMBIENTAL, QUE DEVE
SER REALIZADO POR PROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADO E
ACOMPANHAR O PROJETO, QUANDO A REGULARIZAO FUNDIRIA
ENVOLVER OCUPAES EM REAS DE PRESERVAO PERMANENTE. R
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DEMARCAO URBANSTICA o procedimento administratvo pelo qual o poder
pblico demarca imvel de domnio pblico ou privado, defnindo seus limites,
rea, localizao e confrontantes, com a fnalidade de identfcar seus ocupantes e
qualifcar a natureza e o tempo das respectvas posses.
O instrumento aplicado exclusivamente na regularizao fundiria de INTERESSE
SOCIAL e voltado para interveno em reas consolidadas, ocupadas por populao
de baixa renda, onde no haja oposio do proprietrio do imvel.
A demarcao urbanstca somente pode ser feita pelo poder pblico, ou seja, pela
Unio, estados, municpios e Distrito Federal, incluindo seus rgos delegados da
administrao indireta. Nos casos de terras partculares, qualquer um desses entes
pode fazer a demarcao urbanstca. Nos casos de reas pblicas, qualquer ente
pode fazer a demarcao de terras de seu prprio domnio.
A demarcao em terras federais, em razo da Seo III-A do Decreto-Lei n 9.760/46,
somente poder ser feita pela prpria Unio. J a demarcao em terras municipais
e estaduais poder ser feita por outro ente pblico.
Os entes pblicos devem lavrar auto de demarcao urbanstca, com base no
levantamento da situao da rea a ser regularizada e na caracterizao da ocupao
e encaminhar ao Registro de Imveis.
DEMARCAO URBANSTICA
reas partculares
reas pblicas municipais
reas pblicas estaduais
reas pblicas federais
Municpio
pode demarcar
Sim
Sim
Sim*
No
Estado
pode demarcar
Sim
Sim*
Sim
No
* Recomenda-se que a ao seja pactuada com o ente proprietrio da rea.
Unio pode
demarcar
Sim
Sim*
Sim*
Sim
28
O auto de demarcao urbanstca deve ser instrudo com os
seguintes documentos:
planta e memorial descritvo da rea a ser regularizada, nos quais constem suas
medidas perimetrais, rea total, confrontantes, coordenadas preferencialmente
georreferenciadas dos vrtces defnidores de seus limites, nmero das
matrculas ou transcries atngidas, indicao dos proprietrios identfcados
e no identfcados em razo de descries imprecisas dos registros anteriores;
planta de sobreposio do imvel demarcado com a situao da rea constante
do registro de imveis e, quando possvel, com a identfcao das situaes
mencionadas no item anterior; e
certdo da matrcula ou transcrio da rea a ser regularizada, emitda
pelo registro de imveis, ou, diante de sua inexistncia, das circunscries
imobilirias anteriormente competentes.
Aps receber o auto de demarcao urbanstca, o ofcial de registro de imveis
deve providenciar a notfcao pessoal dos proprietrios e dos confrontantes
da rea demarcada, para, querendo, apresentarem impugnao no prazo de
15 (quinze) dias.
Quando a demarcao urbanstca abranger ou confrontar com imveis de
domnio pblico, cabe ao ente promotor a notfcao dos rgos responsveis
pela administrao patrimonial dos entes federados envolvidos. Tambm cabe
ao ente promotor notfcar por edital os proprietrios e confrontantes da rea,
caso esses no sejam localizados para notfcao pessoal, bem como dos
demais interessados.
No havendo impugnao, o ofcial de registro de imveis deve averbar a
demarcao urbanstca nas matrculas atngidas. Se o imvel demarcado
no possuir matrcula, esta deve ser aberta com fundamento no art. 288-A da
Lei n 6.015/1973 - Lei de Registros Pblicos.
Havendo impugnao, possvel um acordo entre as parte envolvidas, a ser
conduzido pelo ofcial do registro de imveis, ou o encerramento do procedimento
em relao rea impugnada.
Averbada a demarcao urbanstca, o passo seguinte a aprovao do projeto
de regularizao fundiria e o registro do parcelamento dele decorrente, com
abertura de matrcula dos lotes respectvos.
Com as matrculas dos lotes abertas, passa-se etapa da legitmao de posse
em favor dos ocupantes da rea demarcada, ou, quando for possvel, da ttulao
por meio de outro instrumento jurdico que assegure direito real sobre o imvel
aos ocupantes.
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LEGITIMAO DE POSSE um instrumento que reconhece a posse exercida
por moradores de reas objeto de demarcao urbanstca. Trata-se da
identfcao pelo poder pblico de situaes de fato, caracterizadas pela
posse mansa e pacfca de pessoas que no possuam ttulo de propriedade ou
de concesso, bem como no sejam foreiras de outro imvel urbano ou rural.
Um dos objetvos da legitmao dar f pblica s posses identfcadas e
qualifcadas, por meio da expedio de um ttulo pelo poder pblico, em
nome do morador, e de seu registro no cartrio de registro de imveis.
Quando feita em reas privadas, a legitmao de posse possibilita a
aquisio de propriedade por meio da usucapio administratva. No caso
de reas pblicas, o ttulo de legitmao de posse nunca ser convertdo em
propriedade, uma vez que a usucapio dessas reas vedada pela Consttuio
Federal, mas poder ser convertdo em concesso de uso especial para fns
de moradia desde que atendidos os requisitos estabelecidos pela Medida
Provisria n 2.220/2001.
Assim, se a demarcao urbanstca feita pelo prprio ente pblico detentor
do domnio do imvel, a legitmao de posse um passo desnecessrio, j
que possvel fazer de imediato a transferncia de direito real ao possuidor,
por meio de instrumentos como a Concesso de Uso Especial para fns de
Moradia (CUEM), a Concesso de Direito Real de Uso (CDRU), ou a doao,
por exemplo.
LEGITIMAO DE POSSE
TAMBM PODE SER BENEFICIRIO DE LEGITIMAO DE
POSSE O COPROPRIETRIO DA GLEBA, TITULAR DE COTAS OU
FRAES IDEAIS, QUE EXERA SEU DIREITO DE PROPRIEDADE
EM UM LOTE INDIVIDUALIZADO E IDENTIFICADO NO
PARCELAMENTO REGISTRADO.
Podem ser benefcirios da legitmao de posse os moradores dos lotes
inseridos em reas objeto de demarcao urbanstca, cadastrados pelo poder
pblico, que:
No sejam concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel,
urbano ou rural; e
No tenham sido benefciados anteriormente por outra legitmao
de posse.
A legitmao de posse no pode ser concedida a ocupantes a serem realocados,
conforme defnido no projeto de regularizao fundiria de interesse social,
devendo o poder pblico assegurar-lhes o direito moradia.
O ttular da legitmao de posse pode transferir seus direitos possessrios
a terceiros, devendo o instrumento de cesso ser registrado na matrcula
do imvel . Entretanto, o adquirente somente poder obter a converso da
legitmao de posse em propriedade se atender aos requisitos da usucapio.
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COMO SE D O PROCEDIMENTO DA LEGITIMAO DE POSSE?
A legitmao de posse um procedimento vinculado demarcao urbanstca
de uma rea para fns de promoo da regularizao fundiria de interesse social.
Assim, para que a legitmao de posse ocorra necessrio que:
O assentamento irregular tenha sido objeto de demarcao urbanstca;
O projeto de regularizao fundiria de interesse social tenha sido elaborado e
aprovado; e
O parcelamento do solo urbano decorrente do projeto de regularizao tenha
sido registrado.
Cada ente promotor dever estabelecer procedimentos prprios para a confeco dos
ttulos, que devem ser concedidos preferencialmente mulher e obrigatoriamente
registrados na matrcula do imvel.
Para a confeco dos ttulos, o poder pblico dever:
Identfcar as casas e os lotes inseridos na rea objeto de demarcao urbanstca
e cadastrar seus moradores;
Coletar informaes relatvas condio de no proprietrios, no concessionrios
e no foreiros de outro imvel urbano ou rural, e relatvas ausncia de benefcio
anterior de legitmao de posse, se for o caso. Estas informaes podem ser
apresentadas mediante declarao do benefcirio frmada sob penas da lei;
Verifcar o atendimento aos requisitos legais necessrios legitmao de posse
e instruir processo administratvo com todos os documentos comprobatrios
dessa condio.
O ttulo deve conter o nome do morador responsvel pelo lote, preferencialmente
da mulher, ou os nomes do casal. Deve constar, ainda, a referncia ao lote e
informaes que permitam identfcar o possuidor, dentre as quais, o nmero de
documento ofcial, podendo sua qualifcao completa ser efetuada posteriormente,
no momento do registro, mediante simples requerimento do interessado dirigido ao
registro de imveis.
32
COMO CONVERTER A LEGITIMAO DE POSSE EM PROPRIEDADE?
Quando o ttulo conferido a moradores de reas privadas, seus benefcirios
podem requerer o reconhecimento de propriedade depois de 5 (cinco) anos do
registro da legitmao de posse. Este prazo vale para lotes menores ou iguais
a 250 m
2
utlizados para fns de moradia, situao em que se aplica o art. 183
da Consttuio Federal. Quando o lote for maior do que 250 m
2
, o prazo para
reconhecimento da propriedade aquele determinado pela legislao que rege
as diversas formas de usucapio .
A converso da legitmao de posse dever ser requerida pelo benefcirio
diretamente no Registro de Imveis onde o ttulo est registrado, mediante a
apresentao dos seguintes documentos:
Documento ofcial de identdade;
Declarao de que no possui outro imvel urbano ou rural;
Declarao de que o imvel utlizado para sua moradia ou de sua famlia,
Declarao de que no teve reconhecido anteriormente o direito usucapio
de imveis em reas urbanas.
Alm disso, tambm deve apresentar certdes que demonstrem a inexistncia
de aes em andamento relatvas posse ou propriedade do imvel, a serem
fornecidas pelo poder pblico.
H AINDA OUTRAS MODALIDADES DE USUCAPIO, PREVISTAS NOS
ARTIGOS 1.238 A 1.242 DO CDIGO CIVIL (LEI 10.406/2002). PARA
CADA UMA DESSAS MODALIDADES H REQUISITOS DISTINTOS,
VARIANDO TAMBM O TEMPO DE POSSE EXIGIDO PARA AQUISIO
DA PROPRIEDADE. R
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REGULARIZAO DE PARCELAMENTOS
ANTERIORES LEI FEDERAL
N 6.766/1979
A Lei n 11.977/2009 facilitou a regularizao da situao jurdica de
parcelamentos do solo urbanos anteriores a 19 de dezembro de 1979,
que estejam implantados e integrados cidade (Art. 71), simplifcando as
exigncias para o seu registro.
De acordo com a Lei e o seu regulamento (Decreto n 7.499/2011, Art. 21),
o registro feito independentemente da retfcao de registro da gleba e
da aprovao de projeto de regularizao fundiria, mediante requerimento
do interessado dirigido ao cartrio de registro de imveis competente,
instrudo com:
Certdo da matrcula ou transcrio referente gleba objeto
de parcelamento;
Planta e memorial descritvo do parcelamento objeto de regularizao;
Documento expedido pelo Poder Executvo municipal que ateste a
conformidade do procedimento de regularizao, observados os requisitos
de implantao e integrao cidade do parcelamento; e
Cpia da Anotao de Responsabilidade Tcnica do profssional legalmente
habilitado responsvel pela regularizao, dispensada sua apresentao
quando o procedimento for realizado pela administrao pblica e o
profssional legalmente habilitado for servidor ou empregado pblico.
O procedimento pode ser aplicado em qualquer modalidade de regularizao
fundiria (interesse social ou interesse especifco) e envolver a totalidade ou
parcelas da gleba.
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A
PARTE
REGISTRO DA REGULARIZAO
FUNDIRIA DE ASSENTAMENTOS
URBANOS
O registro da regularizao fundiria de assentamentos urbanos encontra-se
disciplinado na Lei n 11.977/2009 e na Lei n 6.015/1973 Lei de Registros
Pblicos, alterada pela Lei n 12.424/2011, que tambm estabeleceu
mecanismos gerais, teis para a regularizao fundiria, referentes retfcao
de registro e abertura de matrcula de reas pblicas.
Qualquer um dos legitmados pode requerer o registro da regularizao
fundiria, que deve ser dirigido ao Ofcial do registro de imveis, e em regra
efetvado independentemente de manifestao judicial, envolvendo:
a abertura de matrcula para a rea objeto de regularizao, se no houver;
o registro do parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria
e, independente deste, da sentena de usucapio, da sentena declaratria
ou da planta, elaborada para outorga administratva, de concesso de
uso especial para fns de moradia, e do parcelamento de glebas para fns
urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979; e
a abertura de matrcula, de ofcio, para cada uma das parcelas resultantes
do parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria,
inclusive das reas destnadas a uso pblico, nas quais devem ser averbadas
as respectvas destnaes, e, se houver, as limitaes administratvas e
restries convencionais ou legais.
Na hiptese da regularizao fundiria implementada por etapas, o registro
feito com base em planta e memorial descritvo referentes totalidade da
rea objeto de regularizao, devendo ser especifcadas as pores ainda no
regularizadas.
Quando a regularizao fundiria promovida pela administrao pblica, a
planta e o memorial descritvo devem ser assinados por profssional legalmente
habilitado, mas se dispensa a apresentao de anotao de responsabilidade
tcnica ou registro de responsabilidade tcnica no competente conselho
profssional, quando o responsvel tcnico for servidor ou empregado pblico.
Na regularizao fundiria de interesse social, o registro do parcelamento
deve ser feito independente de retfcao, mediante a apresentao dos
seguintes documentos:
certdo atualizada da matrcula do imvel;
projeto de regularizao fundiria aprovado, se for o caso;
instrumento de insttuio e conveno de condomnio, se for o caso; e
certdo atualizada dos atos consttutvos que demonstrem legitmidade
para promover a regularizao fundiria, nos casos de solicitao feita
por cooperatvas habitacionais, associaes de moradores, fundaes,
organizaes sociais, organizaes da sociedade civil de interesse pblico
ou outras associaes civis que tenham por fnalidade atvidades nas reas
de desenvolvimento urbano ou regularizao fundiria.
Tambm devem ser feitos independente de retfcao:
o registro da regularizao fundiria de interesse social realizada em Zonas
Especiais de Interesse Social, promovida por Municpio ou pelo Distrito
Federal, quando os lotes j estverem cadastrados individualmente ou com
lanamento fscal h mais de 10 (dez) anos;
a averbao do auto de demarcao urbanstca; e
o registro do parcelamento de glebas para fns urbanos anterior a 19 de
dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado cidade, nos termos
do art. 71 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.
J nos casos em que a retfcao exigida, a Lei restringiu a necessidade de
notfcao apenas aos confrontantes cujas divisas forem alcanadas pela
insero ou alterao de medidas perimetrais.
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ESPECIFICIDADES DO REGISTRO DO PROCEDIMENTO DE
DEMARCAO URBANSTICA
Alm da dispensa da retfcao para a averbao do auto, a Lei n 6.015/1973 traz
outras excees que devem ser observadas no processo de registro do procedimento
de demarcao urbanstca:
na hiptese da demarcao urbanstca abranger imveis situados em mais de
uma circunscrio imobiliria, a recepo do auto, as buscas, notfcaes e
tentatvas de acordo, devem ser conduzidas pelo ofcial de registro responsvel
pela circunscrio que contver a maior poro da rea demarcada, cabendo
a esse a comunicao com os demais ofciais envolvidos para a realizao dos
atos necessrios;
a averbao da demarcao urbanstca, assim como o subsequente registro do
parcelamento, devem ser feitos mesmo que a rea abrangida pelo procedimento
supere a rea disponvel nos registros anteriores;
a retfcao do memorial descritvo de rea no abrangida pelo auto, no caso
da demarcao atngir parte de imveis, no exigida, fcando a apurao de
remanescente sob a responsabilidade do proprietrio do imvel atngido;
a existncia de reas cuja origem no tenha sido identfcada em razo de
imprecises dos registros anteriores no impede a averbao do auto e o registro
do parcelamento, devendo esta situao ser informada por averbao nas
matrculas envolvidas no procedimento.
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ABERTURA E UNIFICAO DE MATRCULAS
Esto previstos na Lei n 6.015/1973 mecanismos simplifcados para a abertura
de matrcula de parte ou totalidade de reas pblicas ou de reas objeto de
imisso na posse em favor de entes pblicos, por deciso proferida em processo
judicial de desapropriao em curso.
Para a abertura de matrcula, o ente pblico ttular de domnio ou imitdo
judicialmente na posse deve requerer diretamente ao Ofcial de registro da
circunscrio imobiliria onde se situe o imvel a abertura de matrcula pretendida.
O imvel pode estar previamente matriculado ou no e, caso o pedido se refra a
parte da rea, a apurao de remanescente pode ser feita em momento posterior.
O pedido deve ser instrudo com:
planta e memorial descritvo do imvel pblico a ser matriculado, dos quais
constem a sua descrio, com medidas perimetrais, rea total, localizao,
confrontantes e coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos
vrtces defnidores de seus limites;
comprovao de intmao dos confrontantes para que informem se os
limites defnidos na planta e no memorial descritvo do imvel pblico a ser
matriculado se sobrepem s suas respectvas reas, se for o caso; e
as respostas intmao prevista no item anterior, quando houver.
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Para a abertura de matrcula de reas pblicas municipais originrias de
parcelamento do solo urbano, deve ainda:
ser apresentada planta de parcelamento assinada pelo loteador ou aprovada
pela prefeitura, acompanhada de declarao de que o parcelamento se
encontra implantado, na hiptese deste no ter sido inscrito ou registrado;
e
prevalecer a situao de fato implantada sobre a situao constante
do registro ou da planta de parcelamento, respeitados os limites dos
partculares lindeiros, na hiptese de divergncia nas medidas perimetrais
de que resulte, ou no, alterao de rea.
Por esse mesmo procedimento, a Unio, os Estados e o Distrito Federal podem
obter a abertura de matrcula de parte ou da totalidade de imveis urbanos
sem registro anterior, cujo domnio lhe tenha sido assegurado pela legislao,
competncia que, no caso dos Estados, pode ser transferida mediante acordo
ao Municpio onde se situe a rea.
O procedimento, em todos os casos, pode ser feito independentemente do
regime jurdico do bem pblico: bem de uso comum do povo, bem dominial,
bem de uso especial.
Por fm, a Lei n 6.015/1973 possibilita a unifcao das matrculas de dois ou
mais imveis contguos objeto de imisso provisria na posse registrada, ou
um ou mais imveis de domnio pblico que sejam contguos rea objeto
da imisso provisria na posse, na hiptese de imveis inseridos em rea
urbana ou de expanso urbana e com a fnalidade de implementar programas
habitacionais ou de regularizao fundiria.
GRATUIDADE NO REGISTRO DA REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE SOCIAL
A Lei n 11.977/2009 e a Lei n 6.015/1973 prevem gratuidade de alguns atos
de registro, a saber:
a averbao do auto de demarcao urbanstca;
o registro dos parcelamentos oriundos da regularizao fundiria de
interesse social;
o primeiro registro de direito real consttudo em favor de benefcirio de
regularizao fundiria de interesse social em reas urbanas;
a primeira averbao de construo residencial de at 70 m (setenta
metros quadrados) de edifcao em reas urbanas objeto de regularizao
fundiria de interesse social;
o registro de ttulo de legitmao de posse, concedido pelo poder pblico e
de sua converso em propriedade; e
outros atos decorrentes de regularizao fundiria de interesse social a
cargo da administrao pblica.
O primeiro registro de direito real, o registro de ttulo de legitmao de
posse e a primeira averbao de construo residencial mencionados
acima independem da comprovao do pagamento de quaisquer tributos,
inclusive previdencirios.
Quanto a isso, a Lei n 8.212/1991 permite expressamente a averbao da
construo civil localizada em rea objeto de regularizao fundiria de
interesse social, sem restrio de rea, independentemente da prova de
inexistncia de dbito (CND) previdencirio.
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O PAPEL DOS ATORES
Alm dos agentes que possuem legitmidade para promover a regularizao
fundiria urbana estabelecidos na Lei n 11.977/2009, outros atores tambm
partcipam desse processo, cada qual com papis especfcos. Sem prejuzo de
outras, a seguir so relacionadas algumas dessas competncias.
PREFEITURAS MUNICIPAIS, EXCLUSIVAMENTE
Dispor sobre o procedimento de regularizao fundiria em seu territrio,
por meio de norma municipal;
Defnir os procedimentos para a elaborao e aprovao do projeto de
regularizao fundiria urbana, no que se refere aos desenhos, memorial
descritvo e ao cronograma fsico de eventuais obras e servios a
serem realizados;
Analisar e aprovar o projeto de regularizao fundiria, de acordo a
Lei n 11.977/2009 e com a legislao municipal, se houver;
Promover o licenciamento ambiental de intervenes caracterizadas como
regularizao fundiria de interesse social, num ato nico correspondente
anlise e aprovao do projeto de regularizao fundiria urbana,
desde que o Municpio possua conselho de meio ambiente e rgo
ambiental capacitado.
A AUSNCIA DE NORMAS ESPECFICAS DE REGULARIZAO
FUNDIRIA URBANA NO IMPEDE A APLICAO DOS
DISPOSITIVOS DA LEI N 11.977/2009.
PODER PBLICO: MUNICPIOS, ESTADOS, DISTRITO FEDERAL, UNIO OU
RGOS DELEGADOS DA ADMINISTRAO INDIRETA
Lavrar auto de demarcao urbanstca;
Notfcar para eventual impugnao ao procedimento de
demarcao urbanstca;
Propor alteraes ao auto de demarcao urbanstca ou adotar quaisquer
outras medidas para afastar eventuais oposies dos proprietrios ou dos
confrontantes da rea objeto de interveno;
Elaborar projeto de regularizao fundiria urbana e, no caso dos estados,
da Unio e de rgos da administrao indireta, submet-lo aprovao da
prefeitura municipal;
Submeter o parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria
urbana aprovado pela prefeitura municipal ao registro imobilirio;
Conceder ttulo de legitmao de posse aos ocupantes das reas objeto de
demarcao urbanstca para fns de promoo de regularizao fundiria
de interesse social;
Assegurar o direito moradia dos ocupantes que no puderem ser
legitmados na posse em razo da relocao defnida no projeto de
regularizao fundiria de interesse social.
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CONCESSIONRIAS E PERMISSIONRIAS DE SERVIOS PBLICOS
Implantar, por delegao do poder pblico, sistema virio e infraestrutura
bsica nos casos de regularizao fundiria de interesse social,
independentemente de quem seja seu agente promotor.
BENEFICIRIOS DOS PROCESSOS DE REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE SOCIAL
Partcipar do processo de regularizao fundiria urbana, acompanhando a
realizao de cada etapa;
Solicitar ao poder pblico responsvel pela regularizao fundiria de
interesse social a concesso do ttulo de legitmao de posse, entregando-
lhe todos os documentos necessrios;
Solicitar ao cartrio de registro de imveis a converso do ttulo de legitmao
de posse em propriedade, apresentando os documentos necessrios
para tanto.
CARTRIOS DE REGISTRO DE IMVEIS
Emitr certdo de matrcula ou transcrio da rea a ser regularizada por
meio de demarcao urbanstca;
Recepcionar e analisar o auto de demarcao urbanstca elaborado
pelo poder pblico para fns de promoo de regularizao fundiria de
interesse social;
Proceder s buscas para identfcar o proprietrio, bem como as matrculas
e transcries referentes rea objeto de demarcao urbanstca;
Notfcar o proprietrio da rea e seus confrontantes, para eventual
impugnao ao procedimento de demarcao urbanstca;
Notfcar o poder pblico responsvel pela regularizao fundiria de
interesse social para manifestao nos casos de impugnao, bem como
promover tentatva de acordo entre o ente promotor e o impugnante;
Averbar o auto de demarcao urbanstca nas matrculas correspondentes;
Se for o caso, abrir matrcula da rea objeto de regularizao fundiria
com fundamento no inciso I do art. 288-A, da Lei de Registros
Pblicos n 6.015/1973;
Recepcionar e registrar o parcelamento decorrente de projeto de
regularizao fundiria na respectva matrcula, quando este for exigvel,
ou do parcelamento de fato, quando a execuo do projeto for dispensvel;
Abrir as matrculas das parcelas resultantes do parcelamento;
Registrar o ttulo de legitmao de posse concedido pelo poder pblico em
favor dos benefcirios das reas objeto de demarcao urbanstca, bem
como outros ttulos outorgados no mbito de programas de regularizao
fundiria de interesse social;
Registrar a converso da legitmao de posse em propriedade, a
requerimento dos benefcirios, aps anlise dos documentos por
estes apresentados, que comprovem o preenchimento dos requisitos
legais necessrios.
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OUTROS INSTRUMENTOS DE
REGULARIZAO FUNDIRIA DE
ASSENTAMENTOS URBANOS
A demarcao urbanstca e a legitmao de posse so importantes
instrumentos trazidos pela Lei n 11.977/2009. Esses instrumentos
permitem ao poder pblico atuar em reas privadas caracterizadas como de
interesse social, em que no haja oposio dos proprietrios, perfazendo as
seguintes etapas:
regularizao da base imobiliria, com a averbao do auto de demarcao
urbanstca, precedida de abertura de matrcula, se no houver, para a
rea demarcada;
regularizao do parcelamento, com o registro decorrente do projeto de
regularizao fundiria aprovado; e
regularizao das posses, com a emisso e registro dos ttulos de legitmao
de posse para futura converso em propriedade no cartrio de registro
de imveis.
Contudo, a demarcao urbanstca e a legitmao de posse no so os nicos
meios de se promover a regularizao fundiria. H outros instrumentos
previstos em diferentes leis que podem ser mais adequados, dependendo da
situao do assentamento a ser regularizado.
Partcularmente no caso de reas pblicas, as alternatvas demarcao
urbanstca so variadas. A regularizao da base imobiliria pode ser obtda
com a aplicao dos novos mecanismos de abertura de matrcula e retfcao
previstos na Lei n 6.015/1973 Lei dos Registros Pblicos, e a regularizao
das posses, realizada com base em outros instrumentos jurdicos, como
a Concesso de Uso Especial para fns de Moradia (CUEM), a Concesso de
Direito Real de Uso (CDRU), a compra e venda e a doao, por exemplo.
No caso de reas em processo de desapropriao, em que haja imisso da
posse em favor do ente pblico, a regularizao tambm pode ocorrer
normalmente, alcanando o registro do parcelamento e a ttulao, pelo
instrumento denominado cesso de posse, que convertda em propriedade
ao fnal da desapropriao.
Na tabela seguinte, esto dispostos a base legal de cada um desses instrumentos
e os requisitos a serem preenchidos pelos benefcirios.
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Finalidade
Transferncia
ou aquisio
de propriedade
(domnio pleno)
Transferncia ou
aquisio de domnio
tl (direito real sobre
coisa alheia)
Reconhecimento
ou Transferncia de
direitos possessrios
Instrumento
Doao
(alienao gratuita)
Compra e venda
(alienao onerosa)
CUEM Concesso de
Uso Especial para fns
de Moradia
CDRU Concesso de
Direito Real de Uso
Legitmao de Posse
Cesso de Posse
Aplicao
reas pblicas e privadas
reas pblicas e privadas
reas pblicas
reas pblicas e privadas
reas pblicas
ou privadas;
reas em processo de de-
sapropriao com imisso
na posse em favor do ente
expropriante
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Requisitos
No caso de bens pblicos,
prvia avaliao e autorizao
legislatva. Licitao dispensada
no caso de regularizao de
interesse social.
Posse com inteno de dono,
ininterrupta e sem oposio,
de rea urbana de at 250 m,
anterior a 30 de junho de 1996
No caso de bens pblicos,
prvia avaliao e autorizao
legislatva. Licitao dispensada
no caso de regularizao de
interesse social.
Prvio procedimento de de-
marcao urbanstca em
procedimento de regularizao
fundiria de interesse social
Posse mansa e pacfca
Benefcirio no pode ser con-
cessionrio, foreiro ou propri-
etrio de outro imvel urbano
ou rural.
Imisso na posse pelo Poder
Pblico em processo de desap-
ropriao
Base Legal
Art. 538 e ss do
Cdigo Civil
Art. 481 e ss do
Cdigo Civil
Art. 4, V, h do
Estatuto da Cidade
Art. 1225, XI do
Cdigo Civil
MP 2.220/2001
Art. 7 do Dec. Lei
271/1967
Art. 47, III e 58 a
60-A da
Lei 11.977/2009
Art. 26, 3 a 5 da
Lei 6.766/1979
Ttulo
Escritura pblica ou
termo administratvo
Escritura pblica ou
termo administratvo
Termo administratvo
ou sentena judicial
Escritura pblica ou
termo administratvo
Termo administratvo
Termo administratvo
TIRA DVIDAS
1. NECESSRIO APROVAR UMA NORMA MUNICIPAL DE
REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA?
A Lei n 11.977/2009 explicitou a atribuio dos municpios na defnio dos
procedimentos de regularizao fundiria em seus territrios, que deve ser
feita por meio de norma municipal: uma lei, um decreto, ou ambos. Toda a
matria que depender de autorizao legislatva, como a desafetao ou a
alienao de bens pblicos para promoo de regularizao fundiria, por
exemplo, deve ser prevista em lei. J os temas estritamente relacionados s
rotnas de trabalho da administrao municipal, como a forma de instruo de
processos administratvos, processamento de pedidos de regularizao, entre
outros, podem ser defnidos num decreto municipal editado pelo prefeito, ou
por norma inferior. Para defnir a melhor forma de disciplinar a regularizao
fundiria em seu territrio, o municpio deve verifcar tambm o que a lei do
Plano Diretor e os planos setoriais relacionados ao tema, como o caso do
Plano Local de Habitao de Interesse Social, estabelecem sobre o assunto.
2. EM QUE CASOS O PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA
PODE SER DISPENSADO?
A Lei n 11.977/2009 prev alguns casos em que o registro decorrente de
processo de regularizao fundiria no depende da elaborao e aprovao
de projeto. So eles: o registro da sentena de usucapio, o registro da
sentena declaratria ou da planta, elaborada para outorga administratva, de
concesso de uso especial para fns de moradia, e o registro do parcelamento
de glebas parceladas para fns urbanos anteriormente a 19 de dezembro
de 1979.
3. QUAIS CUIDADOS DEVEM SER TOMADOS PELO PODER PBLICO
ANTES DE INICIAR UM PROCEDIMENTO DE DEMARCAO
URBANSTICA EM REA PRIVADA?
O instrumento da demarcao urbanstca voltado para a regularizao
fundiria de interesse social de assentamentos irregulares em que no
haja oposio dos proprietrios dos imveis envolvidos. Essa oposio no
precisa ser necessariamente formal, confgurando-se por meio de uma ao
possessria. Um exemplo a ocorrncia de tentatvas anteriores de negociao
do proprietrio com os moradores da rea.
Assim, antes de iniciar o procedimento para a demarcao urbanstca, o
poder pblico deve se certfcar de que no h interesse na rea por parte do
proprietrio. Tambm recomendvel, nas ocupaes sobre reas privadas,
notfcar o loteador ou, na ausncia deste, a pessoa em nome de quem se
encontra registrado o imvel, conforme o 2 do artgo 38 da Lei n 6.766/1979.
4. POSSVEL FAZER LEGITIMAO DE POSSE DE FORMA COLETIVA?
Sim, a legitmao de posse de forma coletva pode ser feita sempre que no for
possvel individualizar as posses dos ocupantes no interior da rea demarcada.
A forma coletva da legitmao ser utlizada para o reconhecimento de mais
de uma posse em um mesmo lote (situaes de composse), defnido no projeto
de regularizao fundiria, etapa obrigatria que antecede a emisso do ttulo
de legitmao de posse pelo poder pblico. o caso de moradias sobrepostas,
por exemplo.
5. POSSVEL TRANSFERIR O TTULO DE LEGITIMAO DE POSSE?
Sim, o ttular da legitmao de posse pode ceder seus direitos possessrios,
devendo o adquirente solicitar o registro da transferncia no cartrio de registro
de imveis, para fns de converso da legitmao de posse em propriedade
ou, eventualmente, no caso de reas pblicas, em concesso de uso especial
para fns de moradia, se atender aos requisitos da usucapio especial urbana,
ou da Medida Provisria n 2.220/2001, respectvamente.
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O contedo principal deste material refere-se ao captulo III da Lei Federal n 11.977/09.
Para ver a Lei na ntegra:
htp://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm
ACESSE:
www.cidades.gov.br
snh-ghis@cidades.gov.br (SNH)
regularizacao@cidades.gov.br (SNPU)
Venda proibida.
Regularizao Fundiria
Urbana
Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA
COMO APLICAR A LEI FEDERAL N 11.977/2009