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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

COMARCA DE SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
17 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, So Paulo - SP - CEP 01501-900
SENTENA
Processo Digital n:
Classe - Assunto
Requerente:
Requerido:

1111745-71.2014.8.26.0100
Procedimento Ordinrio - Compra e Venda
BRUNO MARCO DIDRIO e outro
Cooperativa Habitacional de So Paulo BANCOOP e outro

Vistos.
MARCIA CRISTINA DIDRIO e BRUNO MARCO
DIDRIO, ajuzam ao ordinria c/c antecipao dos efeitos da tutela em face de
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP e
OAS EMPREENDIMENTOS S/A.
Alegam, em sntese, que adquiriram unidade habitacional atravs
da celebrao de termo de adeso e participao com a primeira r, tendo quitado o valor de
aquisio de tal unidade. Foram celebrados Aditivo ao Termo de Adeso e Compromisso de
Participao firmado com a BANCOOP, Contrato de Compromisso de Venda e Compra de
Unidade Autnoma e outros pactos, descritos na inicial.
Afirmam que, no obstante a quitao do imvel, esto sendo
cobrados outros valores, de forma indevida.
Pugnam pela concesso de tutela antecipada da lide, para que as
corrs se abstenham de disponibilizar e/ou efetuar a venda do imvel descrito na inicial, sob pena
de multa e no mrito, pelo julgamento de procedncia, declarando-se nulas as clusulas 4.1,
pargrafo nico, e 15, do Termo de Adeso e Compromisso de Participao, firmado pelos
coautores junto a corr BANCOOP e inexigvel o saldo remanescente cobrado pela corr OAS, no
importe de R$ 59.685,10, bem assim, quaisquer outros valores que eventualmente forem
apresentados para pagamento referente ao imvel objeto da lide, declarando, ainda, o imvel,
objeto deste feito, quitado, condenando-se a corr OAS a proceder transferncia da titularidade
do imvel descrito na inicial em favor do coautor BRUNO MARCO DIDRIO, outorgando-lhe a
competente escritura pblica de venda e compra, em 5 dias aps o trnsito em julgado da sentena,
sob pena de pagamento de multa diria.
Com a inicial vieram documentos (fls.13/118).
Indeferido o pedido de tutela e determinada a emenda a inicial
(fls.121/125).
Inicial emendada (fls.164/164).
Recebida a emenda a fl.168.
Nova emenda a fls.212/213, recebida a fls.218.
As rs foram citadas e apresentaram contestaes (fls.187/216Bancoop e 285/324 OAS), acompanhadas de documentos.
Em contestao, afirma a corr Bancoop, preliminarmente, sua
ilegitimidade passiva, uma vez que no pode declarar a quitao de aquisio de unidade
habitacional e outorgar a escritura pblica de imvel que no mais de sua propriedade. Afirma,
ainda, a existncia de coisa julgada em relao cesso do empreendimento. Destaca prejudiciais
de prescrio e decadncia. No mrito, em sntese, assevera a regularidade do rateio para o custeio
do trmino das obras e que as contas da Bancoop foram aprovadas pelos cooperados. Aduz que o
imvel adquirido no foi integralmente quitado e que, por isso, devem os autores cumprir com

1111745-71.2014.8.26.0100 - lauda 1

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Juiz(a) de Direito: Dr(a). Felipe Poyares Miranda

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suas obrigaes. No mais, impugna a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. Pugna pela
improcedncia. Junta documentos.
Em sua contestao, a r OAS Empreendimentos afirma em
sntese que firmou com a r Bancoop Termo de Acordo para Finalizao da Construo do
Residencial descrito na inicial, uma vez que aquela no detinha condies de finaliz-lo. Alega
que, nessa oportunidade, ficou estabelecido que o acordo s teria validade se: fosse aprovado pelos
cooperados; houvesse desligamento de parte desses cooperados da Bancoop para adeso ao termo
proposto pela OAS para retomada e concluso das obras; e houvesse homologao judicial do
acordo efetivado. Informa que todos os requisitos foram cumpridos pelas partes.
Sustenta que havia, ainda, a possibilidade de os cooperados
desistirem do empreendimento e serem ressarcidos pela quantia que tinham pagado. Assim, tendo
os autores livremente assinado compromisso de compra e venda em que se responsabilizaram a
pagar os demais custos inerentes reforma e ao trmino do empreendimento, defende que eles
consentiram com o pagamento necessrio para o trmino das obras. Sustenta, por fim, a
inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor. Pugna pela improcedncia. Junta
documentos.
o relatrio.
Fundamento e decido.
Sendo o caso de rejeio das preliminares e prejudiciais
destacadas, esto ausentes os requisitos dos artigos 326 e 327 do CPC, sendo dispensvel rplica
no caso concreto.
Inicialmente, no h que se falar em ilegitimidade passiva da r
Bancoop, visto que o acordo celebrado entre as rs em nada modifica a responsabilidade da
cooperativa perante os autores. A cooperativa integrou a relao negocial, assumindo as
obrigaes no tocante construo e alienao das unidades do empreendimento imobilirio em
referncia. Alm disso, para ela foi efetuado o pagamento das parcelas do empreendimento, que,
portanto, parte legtima para compor ao polo passivo da demanda. No tocante preliminar de
falta de interesse de agir, tambm no merece prosperar. Porquanto os autores se sentiram
prejudicados pelo repasse do empreendimento e consequente imposio de desligamento deles da
Bancoop para adeso ao termo proposto pela OAS, para retomada e concluso das obras, eles tm
claro interesse de ajuizar a presente demanda para discutir sua propriedade na unidade adquirida e
a anulao dos novos contratos firmados.
Tampouco h que se falar em coisa julgada. Ela somente ocorre
na repetio de lides com as mesmas partes, pedidos e causa de pedir. Assim, inexistente sentena
transitada em julgado para caso com essas qualidades, incabvel a extino da ao sob tal
fundamento.
Rejeito as prejudiciais de prescrio e decadncia. Com efeito, a
presente ao meramente declaratria, que no se sujeita prescrio ou decadncia, sendo que o
pedido de condenao das rs ao cumprimento de obrigao de fazer ainda no teve o prazo de
prescrio/decadncia iniciado, posto que dependente do trnsito em julgado da declarao de
quitao do imvel.
No mrito, possvel o julgamento no estado do processo, nos
termos dos artigos 131 e 330, inciso I, ambos do Cdigo de Processo Civil, pois a questo, de
direito e ftica, est suficientemente dirimida atravs da prova documental constante dos autos.
Neste sentido:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
ALEGAO
DE
CERCEAMENTO
DE

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DEFESA.INDEFERIMENTO. PROVA TESTEMUNHAL. 1. No

sistema de persuaso racional adotado pelo Cdigo de
Processo Civil nos arts. 130 e 131, em regra, no cabe compelir
o magistrado a autorizar a produo desta ou daquela prova,
se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos,
tendo em vista que o juiz o destinatrio final da prova, a
quem cabe a anlise da convenincia e necessidade da sua
produo. Desse modo, no h incompatibilidade entre o art. 400
do CPC, que estabelece ser, via de regra, admissvel a prova
testemunhal, e o art. 131 do CPC, que garante ao juiz o poder de
indeferir as diligncias inteis ou meramente protelatrias. 2.
Agravo regimental desprovido. (STJ, AgRg no Ag 987.507/DF,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMO, QUARTA TURMA,
julgado em 14/12/2010, DJe 17/12/2010) grifos nossos
PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.
CERCEAMENTO DE DEFESA. IMPRESCINDIBILIDADE DA
PROVA POSTULADA. REEXAME. MATRIA FTICA.
SMULA 7/STJ. RECURSO NO PROVIDO. 1- Sendo o
magistrado destinatrio final das provas produzidas, cumprelhe avaliar quanto sua suficincia e necessidade, indeferindo
as diligncias consideradas inteis ou meramente protelatrias
(CPC, art. 130, parte final). 2- A mera alegao de haver o juzo
sentenciante julgado antecipadamente a lide, com prejuzo da
produo das provas anteriormente requeridas, no implica, por si
s, em cerceamento de defesa. 3- Indagao acerca da
imprescindibilidade da prova postulada que suscita reexame de
elementos ftico-probatrios da causa (Smula n 7). Precedentes
do STJ. 4- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ,
AgRg no Ag 1351403/PE, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe
29/06/2011) grifos nossos
Ora, estando em termos o processo, o Juiz deve julg-lo desde
logo:
"Presentes as condies que ensejam o julgamento antecipado da
causa, dever do juiz, e no mera faculdade, assim proceder".
(STJ, 4a T., REsp n 2.832-RJ, rei. Min. Slvio de Figueiredo, j .
14.8.1990) No mesmo sentido: RSTJ 102/500 e RT 782/302.
No mrito, o pedido parcialmente procedente.
Desde logo, importa estabelecer como premissa a plena aplicao
ao caso do Cdigo de Defesa do Consumidor, j que a Bancoop, como facilmente se verifica pelo
exame dos documentos trazidos, atuava no mercado no como cooperativa, conforme determina a
lei, mas como empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao
publicitria, ao lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no
somente aos bancrios.
A concluso no se afeta pela natureza jurdica adotada pela

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incorporadora original, j que referido aspecto no interfere no objeto do ajuste nem nas
caractersticas ou condies nele estabelecidas. Dado o expressivo nmero de demandas trazidas
ao Poder Judicirio deste Estado, relacionadas a cooperativas institudas para a construo e venda
de imveis em construo, pacificou a Corte Paulista o entendimento de que a roupagem jurdica
cooperada no tem o condo de afastar a incidncia das normas do Cdigo de Defesa do
Consumidor e das regras de resciso do contrato imobilirio.
Passando ao exame dos documentos acostados aos autos,
evidencia-se que os autores celebraram com a Bancoop Termo de Adeso e Compromisso de
Participao, do qual consta preo total estimado de R$ 94.441,73 (em 1/2/2003 fl. 16). Os
documentos de fls.30/98, comprovam a quitao referente unidade adquirida da cooperativa.
O confronto entre o valor atual do preo estimado e o montante
efetivamente honrado pelo requerente autoriza a clara concluso de que ele pagou a totalidade
do preo, de forma a estar quite com sua obrigao.
No entanto, no concludo o empreendimento, a cooperativa
passou a experimentar dificuldades que resultaram a composio celebrada com a corr OAS, por
fora de termo de acordo homologado em sede de ao civil pblica. Desse modo, ela assumiu o
lugar da Bancoop no empreendimento e assemblia de cooperados ratificou o acordo e o
compromisso da OAS em concluir as obras.
As rs, ento, partem dessa premissa para afirmar que o negcio
firmado entre a nova empreendedora e os autores totalmente vlido, de forma que eles
adquiriram a unidade por novo preo de mercado (vale ressaltar, aparentemente e
aproximadamente mais que o dobro do primitivo valor do negcio), abatidos os valores j pagos,
ao invs de rescindir o termo de adeso e receber em restituio os valores pagos a ttulo de preo.
Essa tese, contudo, no merece prosperar.
Ao celebrar acordo com a Bancoop, com anuncia e concordncia
dos cooperados (adquirentes de unidades em construo), a corr OAS assumiu sua posio
contratual da cooperativa e se subrogou em todos os direitos e deveres que antes cabiam
Bancoop, na qualidade de prestadora de servios de construo do imvel.
Ela se tornou, portanto, responsvel por todos os direitos e
obrigaes referentes no s com relao ao projeto, mas tambm aos adquirentes das unidades.
Assim, evidenciada a relao jurdica existente entre as partes, que confere respaldo posse do
imvel exercida pelos autores, imperioso reconhecer no estar a corr OAS legalmente autorizada
a exigir deles pagamento de expressivo valor adicional a ttulo de suposto resduo de custeio de
obras no regime cooperativo, apurado sem base em critrios objetivos.
Ainda que tal cobrana tenha previso expressa no Termo de
Adeso celebrado entre os autores e a Bancoop, bem como no Compromisso de Compra e Venda
celebrado com a corr OAS, fato que a estipulao nula, dada a natureza postetativa e que
resulta evidente desequilbrio em detrimento do consumidor, ainda mais porque lhe impe
aceitao de valor apurado de forma unilateral, em desrespeito s prprias regras contempladas
no estatuto da cooperativa e no compromisso de participao.
Deve se considerar que, a despeito de aprovada em assembleia, os
adquirentes-cooperados nada deliberaram pelo que jamais poderiam concordar - acerca da
exigncia de pagamento adicional pela OAS, at porque, na ocasio, no houve esclarecimento
quanto a estarem obrigados a pagar preo superior pela unidade. Desse modo, a apurao
unilateral feita pela empreendedora dos custos, receitas e despesas realizadas e futuras do
empreendimento para concluir pela existncia de saldo devedor a ser cobrado de todos os
adquirentes constitui afronta ao artigo 489 do Cdigo Civil, que dispe ser nulo o contrato de
compra e venda, quando fica ao arbtrio de uma das partes a fixao do preo, por configurar
inobservncia ao princpio do equilbrio entre as partes e do consenso.
Da porque, diante do reconhecimento de que os autores pagaram

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a totalidade do preo de aquisio do imvel, est a corr OAS, na qualidade de sucessora dos
direitos e obrigaes da Bancoop, obrigada a outorgar-lhes escritura pblica de venda e compra do
imvel, que, levada a registro, resulte na efetiva transmisso do domnio.
De rigor, assim, a outorga aos autores da escritura pblica de
venda e compra nos termos preconizados no pedido inicial, independentemente do pagamento s
rs de valor adicional a ttulo de diferena de preo.
Na qualidade de consumidor, tendo celebrado contrato a preo
certo, integralmente honrado, no esto os autores sujeitos a pagar o valor atual de mercado nem a
sofrer as consequncias da m gesto do empreendimento pela Bancoop.
E, em relao outorga dessa escritura, dada a anterior resistncia
das rs em outorg-la aos autores, fixo, desde logo, que a presente sentena operar as vezes de
ttulo de transmisso da propriedade.
A jurisprudncia remansosa, nesse sentido, seno vejamos: 1
Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelao
0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.5.2001. Com remisso a inmeros outros precedentes,
a saber: Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3 Cmara, rel. des. Doneg Morandini, j.
15.3.2011), 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009),
990.10.024482-5
(4
Cmara,
rel.
des.
Maia
da
Cunha,
j.
24.2.2011),
0104906-29.2009.8.26.0001(6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.3.2011). Pode ser trazida
colao, mais, a Apelao 0102282- 83.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James Siano, j.
20.4.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00 (4Cmara, rel.
des. nio Zuliani, j. 1.10.2009), 488.413-4/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 4.11.2009),
604.764.4/4-00 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos Garcia, j. 10.2.2009) e 582.881.4/0-00 (8
Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 5.11.2008). Relativos ao mesmo empreendimento destes
autos, Altos do Butant, ainda h outros dois precedentes, nessa mesma linha: Apelaes Cveis
640.973.4/1-00 (9 Cmara, j. 4.8.09, rel. des. Joo Carlos Garcia) e 640.079-4/1-00 (5 Cmara, j.
16.12.09, rel. des. Christine Santini).
Aqui no havia ser diferente. Da porque, para os fins de incio
preconizados, d-se procedncia no que toca outorga de escritura definitiva e anulao dos
contratos e acordo judicialmente homologado, mencionados na inicial, entre os autores e as rs
firmados, pelos quais se obrigam a adimplir com as quantias, unilateralmente fixadas para a
construo das demais torres do empreendimento, sendo que j tinham sua unidade autnoma
quitada.
Haver de ser lanada, contudo, uma observao no sentido de
ressalvar a possibilidade das rs manejarem ao contra os autores para obterem indenizao por
eventual enriquecimento sem causa (art. 884, do CC), consistente no fato de, eventualmente,
terem se beneficiado por obras complementares, no previstas no projeto inicial, e que foram
realizadas para finalizar o empreendimento, acrescendo infraestrutura dos servios comuns e
trazendo provvel valorizao da unidade.
Essa ressalva, alis, foi trazida baila no julgado do
Desembargador Enio Zuliani (Apl. n 0121931-78.2011.8.26.0100, j. 04/04/2013) e oportuna
para que no fique dvida de que poder ter ocorrido, com esse confuso sistema de construo de
quatro torres, um sacrifcio exagerado daqueles que arcaram com a concluso das obras e daqueles
que receberam os apartamentos nas duas torres inicialmente construdas pela Bancoop.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos,
extinguindo o feito com resoluo de mrito, nos termos do art.269, I, do CPC, para que as corrs
se abstenham de disponibilizar e/ou efetuar a venda do imvel descrito na inicial, sob pena de
multa no valor fixo de R$ 10.000,00 por ato de descumprimento, pelo julgamento de procedncia,
declarando-se nulas as clusulas 4.1, pargrafo nico, e 15, do Termo de Adeso e Compromisso
de Participao, firmado pelos coautores junto a corr BANCOOP e inexigvel o saldo

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remanescente cobrado pela corr OAS, no importe de R$ 59.685,10, bem assim, quaisquer outros
valores que eventualmente forem apresentados para pagamento referente ao imvel objeto da lide,
declarando, ainda, o imvel, objeto deste feito, quitado, condenando-se a corr OAS a proceder
transferncia da titularidade do imvel descrito na inicial em favor do coautor BRUNO MARCO
DIDRIO, outorgando-lhe a competente escritura pblica de venda e compra, em 5 dias aps o
trnsito em julgado da sentena, sob pena de pagamento de multa no valor fixo de R$ 10.000,00
por ato de descumprimento.
Em razo da sucumbncia preponderante, arcaro as rs com o
pagamento de custas e despesas processuais e de honorrios advocatcios, que fixo, por equidade,
em 5% sobre o valor atribudo causa, para cada r, totalizando os honorrios 10% sobre o valor
atribudo causa (somadas as condenaes das duas requeridas).
P.R.I.C.

So Paulo, 25 de fevereiro de 2015.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA

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