Informativo do

Produo e direo: Fernanda Freitas, Mario Alarco, Priscila Pires e Sarah Stephane

A Ao de Despejo do Sr. Madruga

Essa semana uma notcia chocante assolou os moradores da Vila, causando comoo e angstia a
todos: o despejo do Sr. Madruga. A notcia inesperada causou tristeza e preocupao a
todos. Chiquinha, Chaves e Kiko ficaram extremamente surpresos e tristes, Kiko
chegou a chorar. Dona Florinda reagiu de forma diferente. Inicialmente ficou feliz pela
notcia, mas depois, percebendo a gravidade da situao, se entristeceu e sentiu pena do
sr. Madruga. O Professor Girafales, como previsvel, foi o mais racional. Sentiu pena do
sr. Madruga, mas ao mesmo tempo entendeu que o sr. Barriga tinha o direito de iniciar a
ao de despejo. Para que a sociedade entenda melhor essa ao, elaboramos o presente
informativo com o objetivo de informar a todos, para que possam se inteirar melhor da
grande notcia.
1.O que aco de despejo ?
a ao judicial que coloca fim ao contrato de locao. Ela est
regulada na Lei de Locaes, ou Lei do Inquilinato, a Lei n
8.245/1991. A Lei de locao regula somente a locao de imveis
urbanos, deixando para outros regulamentos a regulao de locaes
rurais. A Lei de locaes regula quatro aes relativas s locaes.
Alm da ao de despejo, h ainda a ao de consignao de
aluguis, a ao revisional e a ao renovatria. A ao de despejo
por se dar por trs motivos:
a) falta de pagamento a forma mais comum de
despejo. Aqui o objetivo receber o dbito devido, sendo
permitida a cumulao com pedido de cobrana. Nesse
caso, embora cumulados pedidos com ritos distintos,
mantm-se seguindo o rito especial, previsto pela Lei de
Locaes, somente subsidiariamente sendo aplicvel o
previsto para o procedimento comum.;
b) descumprimento de clusula contratual Se houver o
descumprimento de alguma das clusulas contratuais
essncias estipuladas no contrato de locao, legtimo o
pedido de ao de despejo;
c) fim do contrato- o despejo por denuncia vazia, que
pode ser requerido quando termina um contrato de
locao firmado por escrito com prazo superior a 30
meses e o inquilino no desocupa o imvel
amigavelmente. Tal direito se encontra regulamentado na
lei 8.245/91. recomendvel, antes do incio da ao, a
notificao extrajudicial do inquilino notificando-o
oficialmente da inteno do locador de reaver o imvel.;
2-Quais so as modalidades de locao?
As locaes podero ser: residenciais, no residenciais e especiais. A
modalidade de locao do Sr. Madruga locao residencial:
Locaes residenciais: so aquelas em que a cesso do imvel se
destina moradia de algum.

Poder ser:
I-Por prazo determinado igual ou superior a trinta meses:
- Se contratada por escrito no exige motivao para retomada do
imvel;
- No existe causa para a prorrogao compulsria do contrato para
alm do prazo fixado---> " Denncia Vazia"
- Denncia Vazia: Direito de retomada do bem sem necessidade de
explicitar motivos especficos depois do prazo contratual;
II- Por prazo determinado inferior a trinta meses e por prazo
indeterminado:
- prorrogao legal compulsria do contrato;
-retomada motivada do bem (art. e 53 da Lei de Locaes)
-denncia vazia apenas aps cinco anos dade vigncia do contrato;
3.Quando posso ajuizar a ao de despejo?
No dia seguinte ao descumprimento da obrigao. No entanto, a
Justia estimula a conciliao. Ento, o locatrio faz a notificao
extrajudicial ao inquilino para que efetue o pagamento na prazo de
dias por ele estipulado (10 dias, 15 dias, 30 dias). Essa notificao
vale como tentativa de conciliao.
4. Qual a competncia?
H duas regras para definio de competncia:
1 no foro da situao da coisa, ou
2 foro de eleio contratual.
Obs.: O livro do Marinoni(2015) traz a possibilidade de ajuizar a
ao nos Juizados Especiais - independentemente do valor da locao
- desde que seja ao de despejo para uso prprio ( art. 30, III, da
Lei 9.099/1995)i.
5. Quem tem legitimidade para propor ao de despejo?
a)Locador do imvel, ainda que no seja o seu proprietrio, na
situao de sublocao a terceiro (o inquilino que loca o imvel a
terceiro);
b) Somente o proprietrio: em casos excepcionais, porm, somente
nos casos de ao de despejo fundadas na necessidade de realizao
de obras urgentes ordenadas pelo Poder Pblico.

c) Aquele que detenha a propriedade do bem, sem os demais poderes

dela decorrentes (o nu-proprietrio), no pode ajuizar a ao de
despejo.
5.1 Quem entra no plo passivo?
Inquilino (mais o cnjuge que assinou o contrato no cabe
litisconscio) e fiador ( em caso de no pagamento do aluguel. H
obrigatoriedade de citao para que a execuo incida cobre o
garante).
-"O fiador que no integrou a relao processual na ao de despejo
no responde pela execuo do julgado"(Smula 268,do STJ).
6. Qual o passo-a-passo do procedimento?
1) A ao de despejo inicia-se por petio inicial
Requisitos enumerados nos arts.319 e 320 do CPC;
Valor da causa: soma de doze meses do valor do aluguel, ou, no caso
de retomada de imvel locado em razo de contrato de trabalho, o
correspondente a trs salrios vigentes na poca da propositura da
demanda (art. 58, III, da LL);
A inicial dever ser instruda com prova da propriedade do imvel ou
do compromisso registrado (art. 60. LL.);
O pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido
de cobrana dos aluguis e acessrios da locao;
2) As comunicaes aos rus (citaes, intimaes e
notificaes), quando autorizado no contrato, podero ser feitas
por correspondncia com aviso de recebimento ou, em se
tratando de pessoa jurdica, por telex ou fac-smile (art. 58, IV,
da LL).

o locatrio e o fiador podero evitar a resciso

da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias,
contado da citao, o pagamento do dbito atualizado,
independentemente de clculo e mediante depsito
judicial, includos:
3) A resposta do ru:

Qualquer espcie de resposta, seja a

contestao, seja a reconveno;

A ausncia de contestao pelo ru implicar a

revelia, com as suas conseqncias regulares;

havendo a concordncia do ru com a

desocupao do bem, o juiz, ao tempo em que acolhe a
pretenso do autor, fixar prazo de seis rneses para a sada
voluntria do ru, contados da citao, atribuindo ao ru
ainda a responsabilidade pelas custas e pelos honorrios
advocaticos (de vinte por cento) do patrono do autor.

Ocorrida a desocupao no prazo indicado, o

ru ficar isento desse nus;

No cumprida a deciso, ser expedido

mandado de despejo.
7-H possibilidade de liminar na ao de despejo?
* Liminar antecipatria independentemente da audincia da parte
contrria, objetivando a desocupao do imvel em at 15(quinze)
dias;

* Exige-se prestao de cauo, em valor equivalente a trs meses de

aluguel (art. 59, 1 da Lei de Locaes;
* Devendo a ao de despejo estar fundamentada em uma das
situaes elencadas no rol do 1, art. 59 da Lei de Locaes;
Novo CPC: O Novo CPC estabelece a utilizao da antecipao de
tutela para qualquer espcie de procedimento, h algo que legitime a
interpretao restritiva do art. 59, 1 da Lei de locaes? No
entendimento de Marinoni, no h. Ele afirma que os casos elencados
no referido artigo devero passar a serem entendidos como casos em
que h prefixao legal daexistncia do direito tutela provisria
satisfativa, levando isto em conta ressalta que os requisitos os
requisitos a serem obedecidos sero os da Lei de Locaes para os
casos elencados no art. 59 desta lei e, nos demais casos, os requisitos
estabelecidos pelos artigos 300 e 311 do Novo CPC.
8. Sentena, efetivao e recursos

A sentena concessiva do despejo , em

princpio, executiva.

Para tanto, a Lei de Locaes prev (art. 63)

que, julgada procedente a pretenso ao despejo, deve o
magistrado conceder prazo para a desocupao voluntria
do imvel, intimando-se pessoalmente o ru.

Esse prazo ser, em regra, de trinta dias,

podendo, porm, ser outro se existirem na causa algumas
circunstncias especiais.

A lei fixa o prazo em quinze dias se: a) entre a

citao e a sentena de primeiro grau se passarem mais do
que quatro meses; ou b)se o fundamento do despejo for a
existncia de mtuo acordo, a caracterizao de infrao
contratual ou legal, a falta de pagamento de aluguis e
acessrios ou a denncia vazia em caso de contrato de
locao residencial prorrogado tacitamente aps o
vencimento do seu prazo.

Julgada procedente a ao de despejo, o juiz

determinar a expedio de mandado de despejo, que
conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao
voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos
seguintes.

Findo o prazo assinado para a desocupao,

contado da data da notificao, ser efetuado o despejo, se
necessrio com emprego de fora, inclusive
arrombamento.

Os mveis e utenslios sero entregues

guarda de depositrio, se no os quiser retirar o
despejado.
Recurso

tm apenas efeito devolutivo (art.58, V,da LL). Por isso, a

efetivao do despejo no carece do trnsito em julgado
da sentena, podendo ser realizada imediatamente.

Mais uma ordem de Despejo: Direito Propriedade x Dignidade da Pessoa Humana

A procura por um "teto" sempre foi uma necessidade fundamental dos seres humanos. A problemtica inerente a falta de moradia decorre no s da
omisso do Poder Pblico, mas da falta de uma poltica histrica voltada para o interesse das classes dominantes, em total desprezo aos menos
favorecidos. Para muitos, morar de aluguel a alternativa mais digna que possuem e a palavra despejo o seu maior pesadelo. Nesse contexto surge
nossa Constituio Federal, que tem como fundamento a dignidade humana (art.1), tem como objetivo superar a misria e as desigualdades (Art. 3),
assegura a propriedade, dentre os direitos e garantias fundamentais do indivduo (art. 5) e a moradia, como um de seus direitos sociais (art. 6).
Todavia, para muitos, a moradia digna somente uma letra morta na Lei Magna. O problema da relao de aluguel surge quando o locador precisa
que o locatrio saia de sua residncia. O locatrio, parte hipossuficiente na relao, no quer sair do que, para ele, se tornou seu lar. Por outro lado, o
locador est exercendo seu direito legtimo de proprietrio do imvel. alternativa digna obrigar, at mesmo fora, que o locatrio saia do imvel
sem que tenha outra opo digna de vida? Essa questo abrange no s um locador com uma pequena residncia e um locatrio como pequena
famlia, como a ocupao de grandes latifndios por milhares de pessoas. No se pode negar que o despejo representa um procedimento
constrangedor para ambas as partes envolvidas no negcio jurdico, mas quando a situao chega a esse ponto, no Poder Judicirio, significa que as
outras opes possveis j foram tentadas, e tem-se agora o dono do imvel usufruindo do seu direito de propriedade, e tendo cumprido todas as suas
obrigaes como locador e, de outro lado, o inquilino que precisa desocupar o imvel. O proprietrio que no recebe o valor do aluguel, na maioria
das vezes, conta com ele para pagar o estudo do filho, comprar remdios e o po de cada dia.
Conclui-se ento, que importante analisar cada caso concreto, uma vez que a situao geralmente bastante delicada e envolve direitos
fundamentais das duas partes. fundamental, portanto, que as partes no abusem dos respectivos direitos e cumpram com os seus deveres constantes
da lei a fim de que possam levar a efeito seus intentos com a contratao.

Bibliografia
MARINONI, Guilherme, et.al.Tutela dos direitos mediante procedimentos diferenciados. RT. So Paulo, 2015. p.267.
Peculiaridades da ao de despejo. Disponvel em: < http://oabmg.jusbrasil.com.br/artigos/205857310/peculiaridades-da-acao-de-despejo>.
ARTIGO: O TEMOR DO DESPEJO NO CONTRATO DE LOCAO DE IMVEL RESIDENCIAL. Disponvel em: <
http://www.advocaciamaliska.com.br/index_5.php?id=37>