Ferreira 2012 Produzirhab Cidades PDF

Joo sette Whitaker ferreira (coord.
produzir casas ou construir cidades?

desafios para um novo brasil urbano.
parmetros de qualidade para a implementao

de projetos habitacionais e urbanos
1 edio
So Paulo . SP . 2012
Editora FUPAM
. 1 .
Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos - LabHab
www.usp.br/fau/depprojeto/labhab
Criado em novembro de 1997, no Departamento de Projeto da Faculdade de

Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo, o Laboratrio de Habitao
e Assentamentos Humanos iniciou suas atividades com a inteno de interligar as
atividades de ensino, pesquisa e extenso universitria em um mesmo espao, dando
prioridade formulao de alternativas para as demandas habitacionais, urbanas e
ambientais que visem a incluso social. Assim, os trabalhos que desenvolve - planos,
projetos e assessoria a Municpios, ONGs e comunidade - tm sempre um carter
experimental, constituindo-se em processo de formao e capacitao para anlise
crtica e ao propositiva.
D45 Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Par metros
de qualidade para a implementa o de projetos habitacionais e urbanos.
Coordenador Jo o Sette Whitaker Ferreira. -- S o Paulo : LABHAB ; FUPAM,
2012.
200 p. : il. ; 26 x 30 cm
ISBN 978-85-88150-05-8
1. Urbaniza o (Brasil) 2. Pol tica habitacional (Brasil) I. Ferreira, Jo o Sette

Whitaker, coord. II. Laborat rio de Habita o e Assentamentos Humanos da FAUUSP.
CDD 352.75
Servio de Biblioteca e Informa o da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP
. 2 . Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos
Ficha tcnica
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Escritrios de arquitetura
de So Paulo - FAUUSP Peabiru Trabalhos Comunitrios e Ambientais | www.peabirutca.org.br
Diretor Prof. Dr. Marcelo de Andrade Romero Vigliecca e Associados | www.vigliecca.com.br
Vice Diretor Profa. Dra. Maria Cristina da Silva Leme Piratininga Arquitetos Associados | www.piratininga.com.br
JDS/ Julien de Smedt Architects | jdsa.eu
Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos -
LABHAB FAUUSP Desenhos
Coordenador Prof. Dr. Joo Sette Whitaker Ferreira Adrien Apoteker, Daniela Zilio, Daniele Queiroz, Danilo Cesar
Reis Costa, Danilo Zamboni, Fernando Boari, Joo Sette Whitaker
Pesquisa e desenvolvimento tcnico Ferreira, Katleen Chiang, Lgia Lupo.
Coordenao Geral
Cooperao acadmica
Prof. Dr. Joo Sette Whitaker Ferreira FAU/USP
Laboratrio Quap
Pesquisadores Estagirios
Angela Seixas Pilotto Adrien Apoteker Reviso de Texto
Carolina Frignani Ana Teresa Carvalho Guilherme Salgado Rocha
Juliana Petrarolli Daniela Zilio
Karina Oliveira Leito Daniele Queiroz Projeto Grfico
Letcia Moreira Sgolo Danilo Cesar R. Costa Helena Rios e Isabel Falleiros
Paulo Emlio Buarque Ferreira Fernando Boari
Rafael Borges Pereira Filipe Maciel Paes Barreto Capa
Kathleen Chiang design e montagem fotogrfica - LabHab
Lgia Lupo
Tamires Lima
Autoria dos textos

Joo Sette Whitaker Ferreira, Ana Teresa Carvalho, Angela
Seixas Pilotto, Carolina Frignani, Daniela Zilio, Daniele Queiroz,
Fernando Boari, Filipe Maciel, Juliana Petrarolli, Karina Oliveira
Leito, Kathleen Chiang, Letcia Moreira Sgolo, Lgia Lupo, Paulo
Emlio Buarque Ferreira, Rafael Borges Pereira, Tamires Lima
Consultores Editora
Prof. Dr. Caio Boucinhas FUPAM - Fundao para a Pesquisa em
consultor em paisagismo e meio ambiente Arquitetura e Ambiente
Prof. Dr. Khaled Ghoubar Diretor Presidente
consultor de custo e qualidade da construo Prof. Dr. Pedro Taddei Neto
Profa. Dra. Roberta Kronka Diretor Vice-Presidente
consultora de conforto ambiental Prof. Dr. Ricardo Marques de Azevedo
. 3 .
Agradecimentos
Este livro o resultado de extensa pesquisa, com a realidade na qual atuam. deles a responsabilidade
desenvolvida no curto espao de seis meses. Para chegar aqui, por todo o bom contedo do livro, cabendo a mim, como
o LabHab-FAUUSP teve a colaborao de muitas pessoas, a coordenador, a responsabilidade pelos eventuais erros.
quem no podemos deixar de agradecer. Alm deles, o LabHab teve a sorte inestimvel de contar
Este projeto no teria sado do papel sem a participao com a ajuda de um grande grupo de pessoas, sensibilizadas
da Profa. Dra. Rosria Ono, do Departamento de Tecnologia com a proposta e dispostas a contribuir para que ela desse certo,
da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, que fornecendo informaes de pesquisa, material iconogrfico,
nos sugeriu a realizao da pesquisa. Tambm no teria analisando e revisando o trabalho, debatendo suas ideias,
sido possvel ir adiante se no tivssemos contado com a ponderando nossas argumentaes. A elas, listadas abaixo,
inestimvel colaborao acadmica do Laboratrio Quadro do quero transmitir, em nome de toda a equipe do LabHab, a
Paisagismo no Brasil LabQuap, tambm da FAUUSP, e da certeza de que sem sua ajuda nada do que aqui apresentado
especial ateno dada pelos professores doutores Silvio Soares teria sido possvel:
Macedo, Eugnio Fernandes Queiroga e Fbio Mariz Gonalves Adauto Lcio Cardoso, Beatriz Tone, Carla Sena, Claudia
e sua equipe de pesquisadores. O LabQuap disponibilizou - Eloy, Eduardo Costa, Eduardo Ferroni, Eleusina Holanda de
e ajudou-nos a selecionar - sem titubear, seu impressionante Freitas, Ezequiel Angelo, Gabriela Ribeiro, Guilherme Petrella,
acervo fotogrfico de vistas areas das cidades brasileiras. Sem Guilherme Salgado Rocha, Helena Menna Barreto, Ins
essas fotos, o livro no seria possvel, pois a melhor - talvez Afonso, Joo de Campos Cruz, Jos Alves e Juliana Corradini,
nica - maneira de demonstrar o cenrio urbano brasileiro Jos Baravelli, Juliana Chueri, Lizete Rubano, Lcia Shimbo,
por meio de imagens. Luciana Royer, Marcelo Scotini, Maria Lucia Refinetti Martins,
A experiente participao do Prof. Dr. Khaled Goubar, Marlon Royet, Maurilio Lobato, Nabil Bonduki, Nuno Campos,
chefe do Departamento de Tecnologia da FAUUSP, foi tambm Patryck Carvalho, Paula Pollini, Paulo Eduardo Fonseca de
decisiva. Com o entusiasmo de um jovem pesquisador, Campos, Raul Valls, Roberta Schumann, Roberto Sampaio,
implicou-se intensamente com o trabalho, trazendo Rodrigo Vicino, Themis Arago, e equipe da Usina CTAH.
informaes precisas e compartilhando seu excelente mtodo Por fim, gostaramos de agradecer o apoio trazido
- certamente um dos nicos no Brasil - de avaliao de custos pela Fundao para a Pesquisa em Arquitetura e Ambiente -
da construo. FUPAM, que aceitou editar o livro, em especial os professores
No poderia deixar de agradecer especialmente Pedro Taddei, Jorge Bassani e Ricardo Marques. A Editora
prpria equipe do LabHab, na sua equipe de professores, da FUPAM adotou uma importante posio de promover a
em especial a Profa. Dra. Erminia Maricato, fundadora do difuso das pesquisas realizadas na FAUUSP, muitas delas
LabHab e sempre a primeira entusiasta das atividades que com o seu apoio, como neste caso. Assim, graas FUPAM
nele se desenrolam. Devo especial considerao ao jovem que este livro pde ter sua verso impressa, alm daquela
grupo de pesquisadores do LabHab que tomou parte nesse divulgada amplamente por meio eletrnico.
processo. Estudantes de ps-graduao, jovens professoras e
professores, alunas e alunos, ex-alunas e ex-alunos, do curso
de graduao em Arquitetura e Urbanismo, todos com brilho Prof. Dr. Joo Sette Whitaker Ferreira
e competncia impressionantes, envolveram-se no projeto com Coordenador do LabHab-FAUUSP
corao e mente de pesquisadores e urbanistas preocupados
. 5 .
Apresentao
A pesquisa que embasou a elaborao desta publicao Estaramos promovendo uma urbanizao adequada
foi iniciada em 2010 e partiu de uma inquietao: no bojo de para que as prximas geraes usufruam de uma boa qualidade
um ciclo de crescimento econmico nacional bastante slido, de vida, qualquer que seja sua classe social?
que implica uma intensa atividade da construo civil na O LabHab-FAUUSP trabalha com mais frequncia a
rea habitacional, esto sendo construdos nas nossas cidades questo da moradia social e dos assentamentos precrios de
prdios e mais prdios, sem qualquer critrio. Novos bairros baixa renda, embora se preocupasse h algum tempo tambm
crescem Brasil afora em meio a uma espcie de euforia com a faixa de mercado do segmento econmico, tendo
construtiva, mas no parece haver o cuidado necessrio inclusive promovido, ainda em 19971, um seminrio sobre a
com a qualidade urbana resultante, a injustia social que questo. O desafio era to instigante que resolvemos retomar
nossas cidades produzem, tampouco os impactos desse esse tema e tentar de alguma maneira contribuir para seu
crescimento sobre o meio ambiente. Em outras palavras, o que entendimento.
nos preocupava era o seguinte: que tipo de cidades estamos A melhor forma de faz-lo, no mbito das nossas
construindo para as geraes futuras? competncias acadmicas e de pesquisa, foi empenharmo-
Embora o aquecimento da construo civil ocorra nos na elaborao deste livro. Uma publicao que expusesse
tambm no mercado de alto-padro, sempre o preferido dessa uma ampla pesquisa levantando pelo Pas afora a produo
atividade, e na produo pblica de habitao social, destinada imobiliria do segmento econmico, fosse ela no mbito
s faixas de renda mais baixa, a radiografia do fenmeno mostra do Programa Minha Casa Minha Vida ou no. O que nos
que ele se d sobretudo na produo para a classe mdia, no preocupava era analisar, ilustrando com imagens2, a produo
chamado segmento econmico. A eliminao, a partir de do mercado, a partir de pesquisa sobre as incorporadoras,
2006, de alguns gargalos administrativos e institucionais, construtoras e vendedoras atuantes neste segmento, apontando
dando maior segurana jurdica e financeira ao setor da os principais problemas que, a nosso ver, vm caracterizando
construo, e levando a significativo aumento do crdito a produo do setor, salvo raras excees. Queramos, a
imobilirio, associada ao crescimento da economia nacional, partir disso, identificar as limitaes e impactos possveis
deu oportunidade de acesso ao financiamento habitacional a para as cidades, bairros e moradores e ento apresentar aos
uma parcela da populao antes alijada dessa possibilidade, leitores os parmetros do que poderamos chamar de uma
aquecendo de forma indita a oferta de moradia para as boa urbanizao, assim como, por outro lado, mostrar
camadas de renda intermediria. Some-se a isso o lanamento, alternativas reais de projetos arquitetnicos e urbansticos de
em 2009, do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), melhor qualidade.
com o objetivo de enfrentar a crise econmica justamente por A pesquisa resultou ento no presente livro, realizado
meio da dinamizao da atividade da construo civil. com o apoio da Fundao para a Pesquisa em Arquitetura e
Porm, esse significativo impulso da construo Ambiente FUPAM.
ocorre de forma preocupante: em todo o pas, novos bairros No Captulo 1 - Que cidade queremos para as geraes
surgem em reas distantes e sem urbanizao, alinhando 1 Sob a coordenao de Erminia Maricato, Professora Titular da FAUUSP
centenas de casas idnticas e minsculas, ou enfileirando e na poca coordenadora do LabHab.
torres habitacionais com sofrvel padro construtivo, e grande 2 Para esse trabalho, conforme j mencionado, contamos com o apoio im-
impacto sobre o meio ambiente. Em face disto, a pergunta que prescindvel de outro laboratrio de pesquisa da FAU USP, o LabQUA-
P, coordenado pelo Prof. Dr. Silvio Soares Macedo, que permitiu-nos
nos vem naturalmente : quais os resultados que essa produo utilizar seu rico acervo de imagens areas, feitas nas mais diversas ci-
provocar no cenrio urbano brasileiro nos prximos anos? dades do pas e que prontamente disponibilizou-se a ced-las para esta
pesquisa.
. 7 .
futuras? O trgico quadro urbano no Brasil do sculo XXI: Mas se h na histria da arquitetura referncias
cidades cindidas, desiguais e insustentveis, discute-se o interessantes de bons empreendimentos habitacionais,
problemtico e injusto modelo urbano brasileiro, e a necessidade interessava-nos mostrar que isso tambm possvel dentro das
premente de mudana de paradigmas para a construo de condicionantes atuais que norteiam a produo habitacional
cidades mais justas e democrticas. A partir da constatao da brasileira.
ausncia dos arquitetos como agentes de deciso nos atuais Por isso, no Captulo 4 - Proposies Arquitetnicas
processos de produo habitacional, reflete-se tambm nesse e Urbansticas para trs empreendimentos do segmento
captulo sobre o que seria entendido como boa arquitetura econmico - propusemos a trs escritrios de arquitetura
que, por sua vez, no existe sem boa urbanizao. com renomada experincia na rea habitacional, que
No Captulo 2 - Segmento Econmico e o Programa projetassem solues arquitetnicas e urbansticas para trs
Minha Casa Minha Vida: regras do jogo, agentes envolvidos empreendimentos hipotticos, com condicionantes semelhantes
e impactos decorrentes, analisa-se o Programa Federal Minha ao do segmento econmico. Os projetos apresentados pelos
Casa Minha Vida, que responde por parte importante da atual escritrios Arquiteto Hector Vigliecca e Associados, Piratininga
produo voltada ao segmento econmico. A verdade que Arquitetos Assossiados e Peabiru Trabalhos Comunitrios e
o aquecimento desse mercado iniciou-se antes do programa, Ambientais, evidenciam que o quadro crtico anteriormente
e certamente continuar, atrelado ou no a ele. Ainda assim, comentado teria outros horizontes possveis, mais promissores
indiscutvel tambm que, desde 2009, o PMCMV tornou-se para as nossas cidades. A ideia das simulaes e proposies
a locomotiva da produo habitacional do Pas, em indito equacionar aspectos emblemticos da produo atual que
esforo de enfrentar a questo da moradia. Por isso, e at mesmo impactam negativamente o desenvolvimento habitacional e
como contribuio, este livro no poderia deixar de analis-lo, urbano, revelando melhores solues. Fomos tambm movidos
mais especificamente na sua vertente voltada justamente para por outra curiosidade: como um escritrio de arquitetura,
as camadas de renda at dez salrios mnimos, que constituem tambm de renome, mas estrangeiro, imerso na realidade
o perfil do segmento econmico. Assim, so destacados nesse europia e longe dos constrangimentos de custos, legais ou
captulo os principais elementos a respeito do programa e de toda ordem que afetam os projetos por aqui, responderia
abordadas responsabilidades, atribuies e limitaes das ao mesmo desafio. Por isso convidamos o escritrio belgo-
atuaes de cada um dos agentes envolvidos. noruegus JDS Architects a dar resposta conceitual a uma
Em seguida o livro radiografa a produo do segmento das situaes hipotticas sugeridas. Por fim, para o caso das
econmico, evidenciando seus desastrosos resultados. trs primeiras propostas, a anlise dos custos desses projetos,
Para isso, no Captulo 3 Retrato da atual produo do feita sob a consultoria do arquiteto Khaled Goubar, professor
segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica titular da FAUUSP e especialista no tema, permitiu verificar a
e arquitetnica, so elencados parmetros de qualidade viabilidade dos projetos apresentados.
urbanstica e arquitetnica, que possibilitam analisar a atual A partir do ponto de vista de um laboratrio de pesquisa
produo do segmento econmico e vislumbrar alternativas habitacional inserido em uma universidade pblica, este
de boas solues para os projetos em curso. Analisam-se livro retrata uma preocupao cidad: a do futuro das nossas
os empreendimentos habitacionais a partir de questes cidades. Esperamos que tenham boa leitura!
tcnicas, evidenciando os problemas existentes, e indicando os
parmetros a respeitar para alcanar melhores resultados. luz
desses parmetros, e tambm para ilustr-los, so apresentados
bons exemplos de projetos habitacionais, referncias nacionais
e internacionais, em seus aspectos urbansticos e arquitetnicos.
Sumrio
11 1. Que cidade queremos para as geraes futuras? O trgico quadro urbano no Brasil
do sculo XXI: cidades cindidas, desiguais e insustentveis.
39 2. Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida. Regras do jogo, agentes
envolvidos e impactos decorrentes
59 3. Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade

urbanstica e arquitetnica
127 4. Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento

econmico
187 Consideraes finais: possvel evitar um novo drama urbano no Brasil?
191 Bibliografia
195 Crdito das imagens
. 9 .
1
Que cidade queremos para as geraes futuras?

O trgicO quadrO urbanO nO brasil dO sculO XXi:
cidades cindidas, desiguais e insustentveis.
Quem passeia por qualquer grande metrpole brasileira de minutos, a uma tromba dgua. Definitivamente, h algo de
dificilmente deixa de notar que h ali algo de errado: bairros inquietante no cenrio urbano brasileiro.
ultrassofisticados, que no deixam nada a desejar em relao s Por que chegamos a isso? Qual a possibilidade
grandes cidades desenvolvidas, cotejam favelas que amontoam de termos, no Brasil, cidades menos problemticas? O
gente em condies indignas de vida. Caminhando para as planejamento urbano, essa cincia que se prope a organizar
periferias, casas e barracos se estendem em um horizonte sem as cidades, teria sido no Brasil inexistente ou terrivelmente
fim. Seus moradores, remetidos a um exlio forado em sua incuo? Tais questes no so de simples resposta. As cidades
prpria cidade, perdem horas do dia em nibus apertados. Os so a expresso espacial das relaes econmicas, polticas
que tm carro, por sua vez, ficam tambm imobilizados, tal o e culturais de uma sociedade e sua histria. Por isso, so
colapso do trnsito. Contrastando com o abandono das reas naturalmente espao de conflitos e tenses. verdade que a
centrais, nos bairros de classe mdia emergem novos prdios a civilizao humana persegue a configurao harmoniosa de
cada dia, com nomes bonitos, geralmente em ingls ou francs, seus assentamentos provavelmente desde que nos tornamos
a oferecer o conforto relativo de apartamentos cada vez mais seres sedentrios, e supostamente caberia aos arquitetos e
apertados, porm sempre mais caros. Quem passeia nas urbanistas a difcil tarefa.
nossas cidades sente a pesada poluio do ar, e estar sempre Querer desenhar as cidades seguindo um projeto de
apreensivo pela possibilidade de v-la sucumbir, em questo sociedade idealizado, conforme as vontades dos arquitetos e as
Que cidades queremos para as geraes futuras? O trgico quadro urbano do Brasil do sculo XXI: cidades cindidas, desiguais e insustentveis . 11 .
1.1a
1.1b
crenas urbansticas de cada momento, no significa, porm, que se esteja construindo

a cidade ideal: a histria do pensamento urbanstico marcada pela polmica entre a
crena de que o desenho racional seja capaz de produzir os melhores espaos para se
viver e, por outro lado, a de que as cidades devem crescer naturalmente, conforme as
dinmicas sociais prprias, e sem a interveno to decisiva dos urbanistas.
Decorre desse dilema a sensao de que, talvez, no seja simplesmente possvel
desenhar a cidade ideal. Sua configurao, seu desenho, sua eficcia como abrigo
e local de produo e reproduo social, sua capacidade de promover qualidade de
vida dependero de cada contexto, das correlaes de foras presentes, do momento
histrico, das dinmicas sociais e econmicas. E, sendo as cidades espaos de conflitos e
arranjos entre os diversos atores sociais, o que ideal para uns no o ser, certamente,
para outros.
A civilizao humana mostrou-se dramaticamente eficaz em gerar sociedades
desiguais, e por isso sempre produziu espaos tambm desiguais. Da cidade antiga
s metrpoles industriais, passando pelos burgos medievais ou paradisacas cidades
litorneas, fosse por motivos religiosos, econmicos ou militares, os poderosos do
1.1a e 1.1b. Autoconstruo informal
momento sempre se beneficiaram, ao longo da histria, dos melhores lugares para
comum s favelas das metrpoles
brasileiras. Imagem de Paraispolis e viver. E o desenho dos urbanistas pde servir, paradoxalmente, tanto para garantir-lhes
Jardim ngela, respectivamente, na cidade esses privilgios, em algumas pocas, como para tentar combat-los ou remedi-los,
de So Paulo-SP, a primeira inserida
em outras. Por isso, a primeira constatao que se pode fazer a de que, face trgica
na cidade formal (bairro do Morumbi),
a outra na periferia Sul. Observa-se a desigualdade que marca as cidades brasileiras, o principal objetivo do urbanismo deve
precariedade dos assentamentos: casas de ser, antes de tudo, o de garantir cidades mais justas. Em outras palavras, cidades que
alvenaria inacabada ou mesmo de tbua,
ofeream, sem diferenciao, qualidade de vida para todos os habitantes, nos dias
alta densidade com sobreposio de casas,
falta de arruamento e pavimentao, fiaes de hoje e para as geraes futuras. O equilbrio urbano, entretanto, s ser possvel
eltricas informais, implantao em declive quando se conseguir erradicar a misria, que se expressa nos assentamentos informais
acentuado, falta de equipamentos pblicos
desprovidos do atendimento s necessidades mnimas para se viver com dignidade.
e reas verdes.
Quais os problemas urbanos a enfrentar?
Quem olha para as periferias pobres brasileiras certamente constatar que seu
padro de urbanizao bastante problemtico. O abandono pelo Estado e a consequente
falta de polticas pblicas e de alternativas habitacionais levam a populao a construir
informalmente sua prpria casa, muitas vezes em encostas inseguras, em reas de
mananciais ou em beiras de crregos de grande fragilidade ambiental. As marcas dessa
urbanizao so a alta vulnerabilidade s calamidades naturais, a falta de perspectivas
de trabalho prximo residncia, a ausncia de transportes e de conexo com as reas
mais centrais, a falta de equipamentos de educao e sade, e a violncia, que aumenta
na mesma proporo em que o Estado se faz ausente. Isso no significa, evidentemente,
que se deve simplesmente passar por cima de genunas formas de urbanidade e de
morar que surgem na favela, e que s vezes se perdem nos bairros privilegiados. Mas
as eventuais qualidades desaparecem face gravidade das deficincias, dentre as quais
a falta de infraestrutura mnima bsica certamente a mais gritante.
Porm, a discusso sobre os problemas urbanos no se resume a observar
apenas a trgica situao dos assentamentos precrios como se, em contrapartida, as
regies mais ricas das cidades fossem naturalmente bem resolvidas. Nada mais falso:
os bairros abastados nem sempre apresentam situao urbanstica melhor, mesmo com
todos os investimentos, servios e equipamentos que recebem. Ao contrrio, muitas
vezes as solues urbanas e arquitetnicas que adotam resultam em reas de pssima
qualidade, pela forma com que se isolam do restante da cidade e pelos prejuzos
ambientais que causam. Alm do mais, esse raciocnio esconde uma viso dicotmica
da cidade, como se cada lado o rico e o pobre existisse por si s, independentemente
do outro, quando na verdade ambos interagem e se autoalimentam, numa dinmica de
codependncia, para o bem ou para o mal. Por isso, mesmo nas reas mais privilegiadas,
aquilo que vem sendo apresentado como modelo de sucesso urbano infelizmente est
longe de s-lo.
Do ponto de vista das infraestruturas de transporte, por exemplo, nossas
cidades so marcadas por um padro de urbanizao que historicamente privilegiou o
automvel, seja por interesses econmicos, seja pelo fato de que o carro , para quem
pode compr-lo, o meio de transporte aparentemente mais cmodo, e por isso mais
demandado. O favorecimento ao automvel se explicita nos bairros mais ricos, onde
se multiplicam avenidas, pontes e viadutos. Os investimentos nessas obras virias
so marcadamente superiores aos investimentos em transporte pblico, e no raro
que nos tneis e viadutos os nibus sejam simplesmente proibidos. Uma contradio
alarmante quando vemos que, na Regio Metropolitana de So Paulo, por exemplo,
as viagens feitas pelo modo individual (carro ou txi), embora to privilegiadas nos
investimentos, representam apenas 31% do total de viagens dirias, sendo que 36% so
feitas por transportes coletivos, e impressionantes 33% so feitas a p!1
A ideia de que o automvel a melhor soluo para o transporte, alm de
injusta, falsa verdade, pois, em longo prazo, a opo pelo transporte individual
promove o colapso virio e a saturao do sistema, alm da altssima poluio. Basta
lembrar que, como o automvel , na maioria das vezes, usado por uma nica pessoa,
um nico nibus equivale ao espao ocupado, nas ruas, no mnimo por cerca de 50
carros. Cidades com bons sistemas de transporte pblico rpido de massa oferecem,
sem dvida, qualidade de vida significativamente maior a seus moradores.
Destaca-se que a poluio do ar mata por ano cerca de 11 mil pessoas de mais
de 40 anos nas seis maiores cidades do pas (Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre,
Recife, Rio de Janeiro e So Paulo). Com isso, estima-se que 1 bilho de dlares sejam
despendidos anualmente pelo Sistema nico de Sade (SUS) em tratamentos de
1 Pesquisa OD Metr-SP, 2007.
1.2. Exemplo de urbanizao que privilegia

o automvel. Complexo Virio Joo Jorge
Saad, conhecido como Cebolinha na cidade
de So Paulo-SP. Destaca-se a ausncia de
caladas e passarelas que possibilitem um
deslocamento seguro e a transposio das
avenidas pelos pedestres.
1.2
1.3
doenas associadas direta ou indiretamente poluio. O aumento de 10 microgramas

de agentes poluentes por metro cbico de ar gera uma ampliao de 2% na taxa de
mortalidade dos habitantes da zona oeste de So Paulo, enquanto na zona leste, mais
pobre, esse aumento ainda mais trgico, atingindo 12%. O menor nvel socioeconmico
, portanto, um fator agravante do efeito nocivo da poluio. 2
Se nos bairros ricos e mais centrais no faltam avenidas, tneis e viadutos, as
periferias contam geralmente com sistema virio precrio, servido por transporte
insuficiente, nas grandes metrpoles e nas cidades mdias. A combinao do
espraiamento urbano informal com a falta de transporte eficiente condena os moradores
mais pobres a verdadeiro exlio na periferia, enquanto o aumento contnuo das frotas
de automveis leva as cidades ao colapso virio.
2 Todos os dados de acordo com o Laboratrio de Poluio Atmosfrica Experimental da Universi-

dade de So Paulo (SALDIVA, P. H. N. et al, 2009).
1.3. Avenida do Estado, So Paulo:

canalizao do rio, vias expressas e trnsito
intenso.
1.4. Predomnio do automvel no

processo de urbanizao brasileiro.
Congestionamento em So Paulo, cuja frota
deve atingir, ainda em 2011, os sete milhes
de automveis.
1.4
1.5b 1.5c
A opo pelo automvel casa-se com a engenharia urbana que preferiu

tamponar ou canalizar os rios e crregos das cidades para, em seu lugar, e dos parques
e margens aprazveis que poderiam oferecer, construir vias expressas de fundo de
vale. A interferncia nos regimes de gua naturais, causada pela impermeabilizao do
solo, decorrente no s das obras virias, mas tambm da livre construo de subsolos
1.5a em edifcios comerciais e residenciais, to radical que, a cada ano, nos meses de
chuva, vemos as cidades, dos bairros nobres s periferias, tomadas por enchentes e
alagamentos descontrolados.
Mas a falta de espaos verdes, parques e reas de lazer, na prtica, pouco afeta
os moradores dos bairros mais ricos, pois impera o modelo de construo no qual os
condomnios privados oferecem, em seu interior e de forma exclusiva, piscinas, rvores
1.5a. Modelo de urbanizao que privilegia e reas de lazer. A lgica de construir condomnios com muros e cercas que se isolam,
o automvel, a canalizao de crregos e
ao invs de se abrir para a cidade, produz malha urbana segmentada, pouco fluida,
a construo de vias expressas de fundo
de vale. Imagem da Avenida do Estado e que vai aos poucos aniquilando a possibilidade de espaos pblicos de qualidade.
na cidade de So Paulo-SP. possvel Praas, jardins e rvores por que, se possvel ter tudo isso de maneira exclusiva, no
observar que o rio Tamanduatei perde sua
condomnio?
relao com a cidade, suas caractersticas
paisagsticas e de contemplao e lazer. A Some-se a verticalizao excessiva e no regulamentada nem planejada, por
cidade privada de seus rios. fora de legislao por demais condescendente, que permite que se levantem prdios
sem saber os impactos sobre a rua, ou se h capacidade de infraestrutura para eles,
1.5b. Exemplo de rio natural na cidade
de Edogawa, Japo: reas permeveis como suporte virio suficiente para os carros dos moradores, sistemas de esgotamento
permitindo a expanso do rio em pocas de e drenagem das guas etc.
chuva, passeios arborizados e privilgio ao
O mpeto do mercado imobilirio em construir novos bairros de edifcios
pedestre.
residenciais muitas vezes expulsa outros usos, como o comrcio local de pequeno porte,
1.5c. Paris-Plage: projeto anual de uso do e destri configuraes antigas mais ricas, mais harmoniosas, mais vivas. O exemplo
Rio Sena, em Paris, nos meses de vero.
dos grandes condomnios fechados, que se tornaram moda nas ltimas dcadas, mais
A cidade reconquistando seu rio: uso
das margens para atividades de esporte, um indicativo da forma preocupante como se resolve, no Brasil, a moradia da populao
recreao e lazer. mais rica, criando modelo depois reproduzido nos empreendimentos econmicos.
1.6
1.6. Proposta ilustrativa de bom uso da margem do rio. 1.7. Condomnios horizontais privados em Campinas-SP. O modelo
de condomnios horizontais fechados no atende s normas de
parcelamento do solo e loteamentos. possvel observar o impacto de
grandes reas muradas na fluidez urbana da cidade.
1.8. So Paulo-SP: verticalizao excessiva em bairro originalmente

assobradado. possvel observar, alm da disparidade entre os
altssimos edifcios e a ocupao existente do bairro, a relao
da nova densidade com o porte das ruas. Percebe-se tambm a
impermeabilizao de todo o trreo, ocupado por estacionamentos
subterrneos, contrapondo-se ao jardim interno permevel do imvel
vizinho, na foto encoberto pelas torres.
1.7 1.8
1.9. Condomnio de alto padro em
Campinas-SP. possvel observar que o
condomnio potencializa o bairro como
um espao exclusivo e isolado, que por ser
murado e no possuir uso misto segmenta
a cidade e diminui a qualidade de vida
urbana.
1.9
Foge-se das cidades insustentveis que ns mesmos cerca de 6 milhes de domiclios residenciais vagos 3, nmero
produzimos, desiste-se da vida de bairro na sua acepo comparvel ao dficit habitacional do pas, que gira em torno
mais tradicional, para se construir outros bairros exclusivos, de 5,8 milhes de moradias. 4
isolados, segmentados, e sem nenhum dos aspectos que
3 IBGE, 2010.
garantiriam riqueza e qualidade da vida urbana: diversidade
4 Fundao Joo Pinheiro, 2008.
de usos, comrcios, nveis de renda, volumetrias, a alternncia
de quarteires construdos com praas ou equipamentos
acessveis a todos, ruas pblicas bem servidas pelo transporte
de massa. Aspectos que trazem grande qualidade, mas que O resultadO desse mOdelO de crescimentO
infelizmente esto sumindo das nossas cidades. se escancara nOs telejOrnais a cada
Exemplos disso so justamente os bairros nobres, grande chuva de verO, nas secas de
exclusivamente residenciais, por onde no se anda noite sem invernO, nas sadas de feriadO: nOssas
certa preocupao: sequncia de muros, cercas e guaritas, e grandes cidades sO pOludas, imObilizadas
ausncia de comrcios, pessoas e, portanto, de vida urbana, pelOs cOngestiOnamentOs, vulnerveis s
intimidam e afugentam o transeunte. enchentes, prOpcias viOlncia urbana
O movimento mostra-se ainda mais incoerente quando pelO demasiadO nmerO de ruas ermas
vemos que ao mesmo tempo em que florescem os condomnios e isOladas pOr murOs interminveis de
fechados distantes, e que se espalham os bairros pobres cOndOmniOs, espaOs abandOnadOs,
informais na periferia, o centro das cidades, ao contrrio, se praas esquecidas. seus mOradOres tm
esvaziam. Prdios e mais prdios nas reas centrais de todas medO de sair, tm medO da cidade. a
as nossas grandes cidades so mantidos vazios, espera de metrpOle brasileira, para ricOs Ou para
alguma valorizao. Chega-se ao cmulo de hoje o Brasil ter pObres, uma viOlncia.
1.10a 1.10b 1.11
1.10a e 1.10b. So Paulo-SP: exemplo de edifcios vazios em reas 1.11. Edifcio habitacional em uso, na Rua Sta. Efignia, So Paulo-SP. A
centrais com infra-estrutura, emprego, comrcio, equipamentos falta de polticas especficas de incentivo habitao no centro, assim
pblicos, que possibilitariam qualidade de vida urbana caso fossem como de fiscalizao, leva a situaes de degradao acentuada, pela
utilizados como edifcios residenciais. dificuldade dos moradores de faixa de renda baixa em atender os gastos
condominiais de manuteno.
1.12a e 1.12b. Urbanizao com acentuada verticalizao nas metrpoles

brasileiras. So Paulo-SP (a) e Salvador-BA (b).
1.12a 1.12b
A exploso das cidades na virada do sculo
Ocorre que, para o bem ou para o mal, as cidades so hoje o local de vida da
maioria dos brasileiros. A taxa de urbanizao do pas passou de 30%, em 1940, a mais
de 80%, muito prxima dos pases desenvolvidos, de formao urbana muito mais
antiga. Segundo o IBGE, neste incio de sculo, as 12 regies metropolitanas e demais
cidades com mais de 350 mil habitantes abrigam cerca de 50% da populao urbana e
respondem por 65% do PIB nacional. Assistimos exploso das cidades mdias, que
tm entre 100 mil e 2 milhes de habitantes, e cuja populao pulou, em dez anos, de
36% para 40% do total de habitantes do pas.
Mas o fenmeno, infelizmente, ocorre segundo os dramticos padres de
urbanizao acima descritos. Ou seja, o crescimento urbano, mesmo motivado por
ciclo econmico virtuoso, gera paradoxalmente a queda da qualidade de vida, quando
ocorre dentro de lgica urbanisticamente nociva. Assim, tanto nas grandes metrpoles
como nas cidades mdias, a exploso econmica e urbana no as mudou para melhor,
mas, ao contrrio, parece ter piorado os efeitos negativos.
Isso porque a valorizao da terra nas reas com infraestrutura, decorrente do
crescimento econmico e das atividades da construo, com a reteno de lotes e a
consequente dificuldade de acesso, alimenta o crculo vicioso que dificulta a moradia
para os mais pobres: sobram para eles a soluo dos cortios, favelas ou loteamentos
informais cada vez mais distantes, at que s lhes reste como opo a ocupao de reas
protegidas ambientalmente. reas onde, em suma, nem o mercado e nem o Estado
podem construir, dando a essa populao certa tranquilidade, com menos presso
1.13. Ocupao de assentamentos para sua expulso.
informais e precrios em reas protegidas Em 2006, o mercado imobilirio sofreu importantes mudanas, ampliando o
ambientalmente, em mananciais na papel de protagonismo nas transformaes urbanas no pas. Medidas institucionais
Zona Sul de So Paulo-SP, como nica
possibilidade de moradia para a populao de diversas naturezas contriburam para promover segurana jurdica e financeira
de baixa-renda. ao setor. A significativa ampliao do crdito e o fim de gargalos administrativos e
1.13
1.14a
1.14b
1.15a
1.14a e 1.14b. Ocupao de assentamentos
informais e precrios em reas protegidas
ambientalmente, em beira de igarap
em Manus-AM e no bairro Nordeste de
Amaralina em Salvador-BA.
1.15a a 1.15c. Exemplo do recente

crescimento da construo civil no Brasil,
em Rio Branco-AC (a), Campinas-SP (b)
e Manaus-AM (c). possvel observar a
escolha de terrenos em reas de expanso
afastadas dos centros urbanizados, a
construo em larga escala, com repetio
de tipologias, assim como o impacto
ambiental dos empreendimentos, tanto na
mata quanto em orlas martimas. 1.15b
1.15c
institucionais trouxeram maior disponibilidade financeira mnimos. Por isso, alis, que essas faixas de renda concentram
ao mercado da construo. As grandes construtoras, a partir hoje cerca de 90% do dficit habitacional brasileiro5. As classes
daquele ano, abriram capital na Bolsa de Valores, atraindo mdias, entretanto, acessaram os financiamentos pblicos do
ainda mais investimentos, inclusive internacionais. A FGTS e provocaram o impulso de verticalizao ocorrido nas
construo civil explodiu, como ocorrera na dcada de 1970, grandes metrpoles nas dcadas de 1970 e 1980.
no auge do milagre econmico. As mudanas ocorridas a partir de 2006 alteraram o
A ao do mercado imobilirio privado no Brasil, quadro. Em decorrncia do aumento significativo do crdito, o
entretanto, sempre se voltou preponderantemente para as mercado imobilirio, pela primeira vez, comeou a deslocar de
camadas de mais alta renda. As polticas pblicas de moradia, forma mais consistente a sua oferta para as chamadas classes
por sua vez, no eram desenhadas para atender efetivamente mdias, com renda mensal entre 6 e 15 salrios mnimos
aos mais pobres, e assim as classes mdia e mdia baixa, (classe C, segundo a classificao do IBGE), at mesmo porque
sem oferta de moradias pelo mercado, drenaram para si os a disponibilidade de dinheiro para investir extrapolava o
financiamentos pblicos destinados moradia social. Ao longo limitado universo dos empreendimentos de alto padro.
da segunda metade do sc. XX, a poltica habitacional brasileira,
mesmo quando foi pouco mais significativa, nunca atendeu
efetivamente populao com renda abaixo de cinco salrios 5 Fundao Joo Pinheiro, 2008.
1.16a 1.16b
surgiu nOvO perfil de mercadO, denOminadO pelas cOnstrutOras de

segmentO ecOnmicO. praticamente tOdas as grandes empresas
dO setOr cOnstituram filiais especficas para atend-lO.
1.16a a 1.16d. Exemplo de construes feitas para o segmento

econmico pelas construtoras. Imagens areas da cidade de
Campinas-SP (a,b), Manaus-AM (c) e Porto Alegre-RS (d).
1.16c 1.16d
Em razo dos temores quanto aos efeitos no Brasil da crise econmica global de
2008, o governo federal lanou ambicioso programa para aquecer ainda mais o setor da
construo civil, potencialmente capaz de dinamizar a economia nacional face ameaa
da crise. O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), plano habitacional anunciado
com o objetivo de promover a construo de 1 milho de casas, veio corroborar o novo
cenrio do mercado imobilirio brasileiro. O programa contempla, por um lado, o
atendimento s camadas de renda abaixo de trs salrios mnimos, com volume indito
de subsdios pblicos para essa faixa e, por outro lado, a construo, pelo mercado, de
moradias para as faixas de renda acima de trs salrios mnimos, com mecanismos de
facilitao da viabilidade financeira, que envolvem tambm alguns subsdios pblicos.
Ainda que no seja a nica forma de produo habitacional para as classes de renda
intermediria, o programa acabou englobando, na conjuntura atual, a quase totalidade
da produo do chamado segmento econmico.
Porm, se nas faixas de renda abaixo de trs salrios mnimos, a produo
bastante regulamentada, e envolve diversos agentes operadores pblicos, como
prefeituras, companhias de habitao e o prprio rgo financiador, a Caixa
Econmica Federal, no mbito do segmento econmico, entretanto, a construo das
novas moradias ocorre com muito mais liberalidade. Se nas faixas de renda baixa as
exigncias de qualidade mnima j no so muito drsticas, observa-se que os padres
de qualidade estabelecidos para o segmento econmico so excessivamente brandos.
Assim, observa-se que o que est sendo construdo pelo pas afora, e que molda a nova
face das cidades brasileiras, produo de qualidade muito duvidosa. Cenrio bastante
preocupante, que este livro apresenta e analisa.
1.17
De quem a responsabilidade?
Face descrio to dramtica do cenrio urbano brasileiro, cabe certamente a
pergunta: de quem a responsabilidade? A resposta no simples e, sobretudo, no
deve ser individualizada. Ela resultado de dinmica histrica e social, coletiva, que
envolve grande nmero de agentes, e tem provavelmente como um de seus pontos
cruciais a questo da terra.
De fato, na balana do poder poltico e econmico, e isso desde o Brasil Colnia,
o acesso terra rural e urbana sempre foi controlado pelos segmentos dominantes e
dificultado aos grupos sociais mais vulnerveis. Na era do Brasil urbanizado, a questo
ainda central. A reteno de terras vazias e ociosas em reas com infraestrutura, como
parte das dinmicas de investimentos do setor imobilirio, contrasta com os enormes
contingentes populacionais sem alternativas de moradia, empurrados para as periferias.
Dentre os diversos atores que compem a nossa dinmica social, os segmentos
mais pobres de nossa populao talvez sejam os nicos cuja responsabilidade deve ser
amenizada pelo fato de que sofrem de correlao de foras bastante injusta, embora
seja a eles imputada, tantas vezes, a culpa por ocuparem reas indevidas. Porm,
em relao ao que se refere ao respeito do direito moradia, garantido no artigo 6
da Constituio, a maior responsabilidade est na falta de alternativas de habitao
oferecidas pelo mercado e Estado, que, como j se afirmou, empurram esse grupo
social para os assentamentos precrios das periferias, justamente as reas menos
valorizadas. Excetuado esse segmento, os demais agentes sociais certamente dividem,
voluntariamente ou no, em maior ou menor grau, parcela mais importante da
responsabilidade.
Em primeiro lugar, cabe analisar o papel do Estado. Diversos intrpretes
da sociologia brasileira mostraram que no nosso pas o conceito de pblico no
exatamente fiel ao significado original, que do povo. O Estado pblico brasileiro
construiu-se historicamente tratando o bem de todos como o bem de alguns, mais
1.17. Contraste social no acesso moradia:
poderosos6. A equao afetou dramaticamente o modelo da nossa urbanizao. Ao longo edifcio de luxo no bairro Jardim Leonor ao
lado da favela Paraispolis (So Paulo - SP).
6 MARICATO (2001)
de sculos, as reas das cidades, as mais abonadas, foram fiscaliza. Tal fenmeno acontece, sobretudo, nos bairros pobres
claramente privilegiadas nos investimentos pblicos de periferia, onde o descaso do Estado se reverte na soluo
urbanos, o que se deve incorreta e injusta priorizao dos da autoconstruo em reas muitas vezes inadequadas. Mas a
gastos do Estado. Caberia a ele legislar, regular e controlar a ocupao indevida tambm afeta as reas mais ricas, nas quais
ocupao do territrio de toda a cidade, das edificaes formais existem leis e regulao urbanstica em muito maior nmero.
e informais, prevenindo, fiscalizando, oferecendo alternativas reas litorneas preservadas so ocupadas por grandes
de moradia ou at mesmo punindo quando necessrio, mas empreendimentos hoteleiros, encostas ngremes frente ao mar
sempre visando organizao de cidades para todos os recebem manses, bairros inteiros de sobrados habitacionais
habitantes. so verticalizados da noite para o dia pela ao do mercado
Mas, no mbito urbanstico, no o que ocorre. No imobilirio, e assim por diante. Nesses casos, o favor,
se pode dizer que no haja, no Brasil, planejamento urbano. clientelismo e muitas vezes a corrupo, que ainda marcam
Muito pelo contrrio, temos leis e planos em abundncia. Mas negativamente a realidade dos nossos municpios, resultam
fcil constatar que o planejamento foi feito privilegiando em permissividade com dramticos resultados urbansticos.
alguns grupos sociais7. o que acontece quando se constata No que diz respeito infraestrutura urbana, como
que as polticas de transporte urbano privilegiam o automvel transporte pblico, pavimentao das ruas, saneamento,
individual e no o transporte pblico, na contramo de todas energia eltrica, se determinados empreendimentos so
as grandes cidades desenvolvidas. O carro opo de conforto construdos sem que ela exista, essa , sem dvida, questo
da classe mdia e locomotiva econmica da indstria, mas a que deveria competir ao Estado. De fato, no se pode culpar os
opo preferencial por esse meio levou, em longo prazo, ao empreendedores por construrem em locais sem infraestrutura
atual colapso virio das nossas metrpoles. urbana mnima, mas sim o poder pblico municipal, que
A ocupao do territrio segue a mesma lgica: quando autoriza a obra em locais inadequados.
reas indevidas so ocupadas por anos a fio, isso ocorre Porm, tais responsabilidades devem ser
geralmente sob o olhar condescendente do Estado, que no compartilhadas. Pois o mercado imobilirio e o da construo
civil, por sua vez, fazem a sua parte, ao colocar quase sempre
7 FERREIRA (2011)
1.18. Diferentes possibilidades de ocupao de

uma quadra: de um lado, edifcios isolados e
lote murado, do outro, prdios alinhados na rua,
sem recuos ou muros, possibilitando a criao de
espaos internos arborizados e lotes abertos.
1.18
o retorno financeiro frente de princpios bsicos de boa urbanidade. Frequentemente,
foram a expanso urbana para reas sem infraestrutura, onde a terra mais barata
para eles, porm onerosa para o Estado, que ser obrigado a fazer importantes
investimentos pblicos. Alm do mais, no caso do segmento econmico, que tratamos
neste livro, h significativos fundos pblicos financiando sua produo, por meio de
subsdios e facilidades de crdito. Assim, repassa-se ao setor privado grande parte da
responsabilidade pelo zelo do interesse pblico.
Alm disso, cabe destacar que a Constituio Federal de 1988 instituiu o princpio
da funo social, que indica a prevalncia do interesse pblico sobre o particular no uso
da propriedade urbana. Isso significa que a produo do espao urbano est sujeita,
em ltima instncia, manuteno do interesse comum, dos espaos de toda a cidade.
Porm, os efeitos da falta de conscincia da necessidade de urbanizao mais
cuidadosa, para o bem das geraes futuras, so diversos e bastante impactantes.
Verticalizao exacerbada, movimentao e impermeabilizao descontrolada do solo,
entre outros exemplos, ocorrem a partir da complacncia do Estado na regulao e
fiscalizao, verdade, mas tambm porque parece no haver conscincia de grande
parte dos empreendedores sobre o que fazer a cidade com responsabilidade.
A prpria legislao urbana brasileira, no que tange ocupao do solo e ao
cdigo de obras, contribui em grande medida para a consolidao de um padro de
ocupao em lotes, com a edificao neles centrada por fora da exigncia de diversos
recuos, que exclui possibilidades de solues melhores do ponto de vista urbanstico,
como edifcios geminados, sem recuo para a rua, mas com jardins comuns nos fundos,
praas internas etc.
1.19. Foto area do bairro de Pinheiros,

na cidade de So Paulo - SP, mostra
possibilidade de ocupao perifrica de
quadra.
1.19
1.20a 1.20b 1.20c
E a arquitetura?
Nesse cenrio, no h como negar que a arquitetura, satlites. Mas inconteste, ainda assim, que nela estava
ou talvez a falta dela, tem generosa parte da responsabilidade. presente marcante qualidade urbana e arquitetnica, trazida
A verdade que, no processo de intensa urbanizao, a boa por profissionais que, de alguma maneira, tentavam inserir em
arquitetura h algum tempo vem se tornando menos presente. seu projeto parte das reflexes e utopias acerca do desenho de
Cada vez mais restrita a obras pontuais e individuais de uns uma desejada cidade ideal. Os modelos das cidades-jardins,
ou outros escritrios, no aparece na fenomenal produo do das quadras abertas e verdes, a ideia de trreos pblicos
chamado segmento econmico, que abordamos neste livro. para favorecer a fluidez urbana, a oferta de equipamentos
Os aspectos negativos da nossa urbanizao, anteriormente nos conjuntos habitacionais e, na escala do edifcio, pilotis,
elencados, so evidentemente exemplos de m arquitetura. brise-soleils e reas generosas dos apartamentos constituam
Houve um tempo em que a profisso tinha papel arsenal de solues tcnico-construtivas para dar conforto
bem mais atuante na construo civil. Em meados do sculo s construes, qualidade na sua implantao, integrao
passado, no bojo do sucesso da escola modernista brasileira, cidade, entre muitos outros atributos.
grandes nomes da arquitetura se notabilizaram pelos projetos, O que mais impressiona, nesse momento de grande
atuando em frentes diversas: construo de cidades inteiras, crescimento urbano, liderado pela intensa produo do
como no caso emblemtico de Braslia, mas tambm, por todo segmento econmico, que tais valores urbansticos e
o pas, nas construtoras, em prdios residenciais para setores construtivos, intrnsecos boa arquitetura, parecem ter sido
de mais alta renda, como se v em bairros de So Paulo ou do abandonados, embora a promoo do que se denomina
Rio de Janeiro; no poder pblico, construindo edifcios notveis moradia digna para a qual a arquitetura tem papel central
para museus, escolas, hospitais; e at mesmo nas camadas de orientao programtica da poltica urbana federal desde
mais baixa renda, com profcua produo de habitaes sociais, 2003.
financiadas poca do Instituto de Aposentadorias e Penses, A boa arquitetura tem carter emancipatrio e
ainda na dcada de 1940. papel fundamental na promoo da qualidade de vida e
No seria correto afirmar que essa produo no desenvolvimento humano. Casas que no permitem o convvio
tenha, de alguma maneira, contribudo para a consolidao familiar, que no oferecem espaos para a reunio da famlia,
da desigualdade social urbana brasileira, e Braslia talvez o brincadeiras e estudos das crianas, no criam condies de
melhor exemplo, dividida entre o plano piloto e as cidades- desenvolvimento pessoal, familiar e coletivo.
1.20d 1.21a 1.21b
Porm, mesmo com arquitetos atuando nas construtoras, produo em massa muito questionvel. Reduzem-se aspectos
veremos neste livro que as restries impostas pela busca de importantes como a rea dos apartamentos ou o tamanho das
produo em grande escala e de lucratividade impem lgica janelas, para manter smbolos de status como as sutes (mesmo
que despreza os elementos da boa arquitetura. Esse fenmeno que muito apertadas), os muros, as guaritas. Reproduz-se um
se torna mais visvel medida que se trata de produo voltada modelo que, em longo prazo, insustentvel e cobrar seu
para renda intermediria, sendo menos evidente nas faixas de preo das prximas geraes, mesmo que hoje seduzam o
alto padro. Isso porque a disponibilidade de recursos permite, consumidor pela sua aparncia.
no segmento de alto padro, solues arquitetnicas marcadas Da forma como vem sendo feita, a expanso urbana
pelo luxo, uso de materiais suntuosos, dimenses exacerbadas brasileira parece continuar a produzir o oposto de cidades
dos apartamentos, equipamentos de lazer sofisticados. Por isso, sustentveis, no s nas periferias pobres, mas tambm nos
aparentam ser muito bem resolvidas, mesmo que sejam bastante novos bairros para as classes mdias e altas. Faz prever futuro
questionveis, sobretudo no que diz respeito ao modelo de pouco promissor para os habitantes das prximas geraes. Em
cidade que simbolizam. Mesmo que agradem o consumo de suma, pode-se dizer que so insustentveis as cidades que vm
luxo, tm uma arquitetura que favorece o status das aparncias, sendo produzidas pelo segmento econmico.
os excessos e a individualidade, a segregao da cidade e a
excessiva valorizao do automvel. no exagerado nmero de
sutes (s vezes seis por apartamento), de vagas na garagem (h
casos de doze vagas por apartamento), nos clubes e shoppings
1.20a a 1.20d. Exemplo do papel do arquiteto na construo de
exclusivos e nos muros eletrificados que se expressa o gosto das habitao de boa qualidade. Imagens do Conjunto Habitacional IAPI
elites por um modelo de vida que refuta a cidade. de 1950 em Belo Horizonte-MG, de uma superquadra na cidade de
Nos edifcios do segmento econmico verifica-se Braslia-DF e de edifcios residenciais no bairro de Higienpolis na
cidade de So Paul-SP, respectivamente. possvel observar reas
a tendncia a reproduzir esse padro como se fosse boa verdes e de lazer, que permitem a integrao e a convivncia dos
arquitetura, quando esta, na verdade, esquecida. Parte- conjuntos residenciais com as cidades.
se do pressuposto, equivocadamente, que as boas solues
1.21a e 1.21b. Exemplo de fluidez urbana. As superquadras de Braslia
arquitetnicas e urbansticas so obrigatoriamente mais apresentam trreo livre, amplas reas de lazer pblicas e grandes reas
caras, o que no verdade, optando-se no seu lugar por uma permeveis e arborizadas entre edifcios residenciais.
Um modelo equivocado: busca de
status e falsas solues urbansticas
O modelo urbano de que falamos tem, pois, duas caractersticas marcantes:
desigualdade social e insustentabilidade. O segundo termo deve ser tratado com
ateno especial. De fato, a generalizao de seu uso, em decorrncia do aumento visvel
da degradao do meio ambiente, fez dele um conceito s vezes demais genrico e, por
isso, impreciso.
aqui, entendemOs pOr sustentabilidade urbana, a capacidade

de equaciOnar, de antemO, O cOnjuntO dOs impactOs da
urbanizaO sObre a natureza e seu equilbriO, aO lOngO dO
tempO, de tal fOrma que as cidades e O meiO ambiente cOntinuem
a ser usufrudOs, cOm qualidade e sem destruiO, pelas prXimas
geraes. pensar na cOndiO urbana de hOje , na prtica,
pensar na cidade dO nOssO amanh.
A sustentabilidade , portanto, questo estrutural. Diz respeito toda a cidade,

aos distintos processos sociais e econmicos que ela desencadeia. Pelo seu fenomenal
impacto sobre a natureza, a cidade uma questo de sustentabilidade em si. Por isso,
solues pontuais de construes ecolgicas so importantes, mas ainda tero pouco
impacto sobre a sustentabilidade urbana enquanto no afetarem a estrutura sistmica
de funcionamento do urbano.
Fica claro que, em compensao, so problemas graves de sustentabilidade urbana
questes como impermeabilizao do solo, deslocamentos e eroso da terra, espraiamento
urbano que gera a necessidade de ampliar sempre mais a rede de infraestrutura, falta de
comrcio e de empregos nos novos bairros, que obriga a deslocamentos desnecessrios,
insuficincia de sistemas de transporte de massa, repetio infindvel de casas, ruas que
no so mais ruas.
De forma ainda esparsa, mas cada vez mais frequente e intensa, a insustentabilidade
urbana brasileira se expressa nos dramas que invadem a cada ano os telejornais:
enchentes, deslizamentos, engarrafamentos monumentais, poluio, violncia.
O cenrio ainda mais pessimista se considerarmos que as mdias e pequenas
cidades, ainda relativamente isentas dos problemas mais graves que assolam as grandes
metrpoles, e que ainda teriam tempo de reverter sua lgica de urbanizao para novo
padro, mais sustentvel, reproduzem, ao contrrio, em menor escala, os equvocos das
nossas grandes metrpoles.
Este livro mostrar, nos prximos captulos, justamente
que o boom construtivo do segmento econmico no parece
trazer nenhuma perspectiva de mudana. Empreendimentos
com milhares de novas moradias esto surgindo, muitas vezes
em reas de expanso urbana das cidades mdias, conformando
bairros inteiramente novos.
em efeitO perversO, O fenmenO cOnstrutivO

alimenta a especulaO imObiliria e Os
preOs eXplOdem, O que dificulta O acessO
mais generalizadO casa prpria, apesar dO
dinamismO ecOnmicO. 1.22
A questo central que surge, na discusso, novamente

o velho dilema dos urbanistas: o que cidade justa, cidade
sustentvel? Embora as responsabilidades sejam to
diversas, possvel almejar uma mudana de qualidade nesse
processo? Qual a contribuio para a nova cara das cidades
que esse segmento est produzindo? At que ponto a resposta 1.22. Solues pontuais de construes ecolgicas em edifcios na
Avenida Berrini, So Paulo - SP.
demanda habitacional latente do pas deve sobrepor-se ao
dever de se produzir um padro urbano melhor do que o que 1.23. Grave problema de sustentabilidade ambiental: ocupao na rea
at hoje se viu no Brasil? de mananciais da Represa Billings, So Paulo - SP.
1.23
1.24a 1.24b
A dificuldade na mudana do padro de urbanizao

esbarra, ainda mais, no fato de que a ideia da cidade justa
no foi ainda assimilada pela sociedade. Ao contrrio, e
infelizmente, os elementos de status que caracterizam e 1.24a e 1.24b. Reproduo genrica de panfletos de vendas produzidos
pelas construtoras para o segmento econmico. Flyers semelhantes, seja
supostamente embelezam a pssima produo habitacional do
de casinhas, seja de prdios de quatro pavimentos sem elevador, seja de
segmento econmico so razo de grande procura e satisfao, torres, so apresentados para imveis vendidos tanto no Rio Grande do
mesmo ambientalmente to questionveis. Em geral, os Sul quanto no Par. No h distino de lugar, diferenciaes quanto ao
clima e s caractersticas de cada local. O panfleto vende to somente
aspectos que alimentam os panfletos de vendas de imveis e
a ideia da casa prpria no padro desejado pela classe mdia, de
embasam o sonho da casa prpria da classe mdia, embutem edifcios murados e com aparncia de status social.
equvocos arquitetnicos e urbansticos que parecem,
1.25a e 1.25b. Exemplo da semelhana dos conjuntos produzidos para
primeira vista, muito sedutores para o consumidor.
o segmento econmico para o mercado e um conjunto habitacional
Um apartamento de 40 metros quadrados pequeno de produo pblica. Imagem de um conjunto habitacional pblico
para a famlia mdia brasileira demais exguo. Como na cidade de Salvador-BA (a) e imagem area de um empreendimento
na cidade de Campinas-SP (b). possvel observar que, alm de
aceitar ento que unidades com essa rea mdia estejam
esteticamente parecidos, os dois conjuntos possuem a mesma tipologia
sendo vendidas a preos razoavelmente elevados, pouco se de implantao, dos edifcios em repetidos blocos iguais, e das unidades
diferenciando em tamanho do que faziam BNH e COHABs? em torno da circulao vertical.
1.25a 1.25b
Como convencer que um espao gourmet ou um fitness
center no trreo, feitos para compensar as dimenses reduzidas
das unidades habitacionais, e que parecem dar status ao imvel,
na prtica no melhoram o desconforto da falta de espao no
apartamento e acabam muitas vezes subutilizados?
Como conscientizar as pessoas que condomnios
fechados por muros, cercas e guaritas, mesmo que aparentem
mais segurana, na verdade segmentam o tecido urbano e
1.26a
acabam por gerar ainda mais insegurana? Que esses mesmos
muros eliminam a vitalidade das ruas e matam seu papel de
espao de convvio, transformando-as em corredores para
os carros? Que reas verdes internas aos condomnios so
insuficientes e, sobretudo, muito menores e menos agradveis
do que seriam praas pblicas grandes e bem mantidas? Que
muitas vagas na garagem podem significar status e conforto,
mas alimentam modelo urbano de deslumbramento com o
automvel, em detrimento de polticas de transporte pblico 1.26b
muito mais eficientes, seguras e sustentveis? Que os espaos

que se reservam para estacionar os carros tiram dos moradores
reas muito mais saudveis de lazer e descanso?
Por razes que englobam liberalidade excessiva do
Estado e das leis, exagerado apetite do mercado imobilirio
por bons negcios, falta generalizada de conscincia acerca
dos impactos da urbanizao e da necessidade de fazermos
cidades boas para as prximas geraes, e ideal de consumo
1.26c
da casa prpria que se deixa seduzir mais pelas aparncias e
status da residncia do que pela capacidade de gerar qualidade
de vida urbana, a dura verdade sobre a produo do chamado
mercado econmico e o cenrio urbano que ela gera que,
infelizmente, aproxima-se de verdadeiro desastre. Em outras
palavras, o Brasil precisa, urgentemente, reinventar seu
modelo urbano, em padres que levem democratizao do
acesso cidade e boa arquitetura.
1.26d
1.26a a 1.26d. Exemplos de ocupao urbana de empreendimentos do

segmento econmico nas cidades brasileiras. c. Condomnio em Natal-RN: empreendimento evidencia a falta de
a. Conjunto residencial na cidade de Porto Alegre-RS: excessiva repetio, dilogo e fluidez com o meio urbano externo, isolado dele por muros e
ruas no pavimentadas, falta de reas verdes ou de lazer. guarita de acesso, e o atendimento do lazer com equipamentos internos e
b. Empreendimento vertical na cidade de Campinas-SP: lotes exclusivos, em detrimento do incentivo ao uso de equipamentos pblicos
impermeabilizados, muros segmentando o tecido urbano, nenhuma de bairro.
interao com a rua, espao trreo destinado prioritariamente ao d. Empreendimento em Guarulhos-SP: os muros evidenciam o desprezo
automvel, reas de lazer acanhadas, cimentadas e com poucas rvores. para com a rua como espao pblico urbano.
1.27a
Que cidade podemos almejar?

Qual seria, ento, o modelo urbano desejvel? O que seria a cidade justa?
Essas cidades podem ou devem ser desenhadas? Como se altera o padro de produo
macia do segmento econmico, que estudamos neste livro, para que ele conforme
modelos urbanos desejveis, ao contrrio do que ocorre?
Pensar em cidades justas falar, antes de tudo, em dinmicas urbanas no
segregadoras; imaginar um mercado que consiga aliar a lucratividade aos objetivos
de sustentabilidade; recuperar, para isso, solues arquitetnicas e urbansticas
de qualidade, assumindo custos imediatos em nome da preservao e qualificao
do futuro; criar modelo de consumo da casa prpria mais harmonizado com o
coletivo. Por fim, construir um novo modelo urbano no Brasil fazer a sociedade se
conscientizar que nossas cidades devem mudar drasticamente.
Assim, mesmo quando no so assumidas as responsabilidades do setor pblico
com a proviso de infraestrutura e equipamentos, deveria caber aos empreendedores
a atitude de recusar empreendimentos nesses locais, em nome da qualidade urbana
que estaro criando para as geraes futuras. Deveria partir da populao de classe
mdia, consumidora do mercado econmico, a exigncia por produtos habitacionais
mais sustentveis urbanisticamente, deveria caber aos arquitetos maior participao
nos processos de produo habitacional no Brasil, e deveriam partir de todos cobrana
1.27a e 1.27b. Jardim de Alah, na cidade do e fiscalizao do poder pblico para exigir dele maior poder de regulamentao dos
Rio de Janeiro - RJ, e bairro de Edogawa City, processos de ocupao do territrio.
Japo: solues de qualidade urbana em
Apesar da complexidade dos problemas enfrentados, no de todo impossvel
rea mais urbanizada e densa e em bairro
de sobrados. Qualidade urbanstica com definir regras urbansticas e arquitetnicas que remetam a modelos urbanos mais
arborizao generosa, parques e passeios agradveis, harmoniosos e sustentveis. Muitos esto em exemplos do passado, e outros
pblicos, uso adequado da gua, boa relao
so apenas intuies naturais: que a rua era melhor quando podia ser espao de lazer e
pedestres x automveis, correta proporo
entre a escala do pedestre e a dos edifcios. interao social, que os bairros so mais agradveis quando fartos em espaos pblicos,
abertos e acessveis a todos, que o uso misto pode ser garantia ou de transporte pblico ser sempre mais sustentvel, e
de qualidade de vida e segurana. No parece complicado at mais agradvel, se houver cidades que priorizem esses
imaginar que h mais qualidade de vida urbana quando sistemas em detrimento do poluente automvel. Tudo isso no
os rios so tratados como rios, com margens arborizadas e significa, alis, custo maior. Um dos desafios dos arquitetos,
permeveis, e no canalizados e esquecidos por baixo de at aqui to ausentes, desenhar e produzir boas solues de
alguma avenida expressa. Parece bastante lgico que nossas moradia dentro do desafio da economia de custos. A histria
ruas e bairros sero mais harmnicos se conseguirem oferecer das cidades j viu inmeros exemplos de boas solues, como
boa e balanceada diversidade de atividades habitacionais, algumas aqui mostradas. No utopia imaginar que isso possa
comerciais, produtivas, educacionais e de servios; se ser resgatado, no bojo das transformaes pelas quais passa o
conseguirem oferecer solues de moradia adaptadas s pas no incio do sculo XXI.
diferentes condies sociais e de renda. No complicado 1.27b
perceber que construes que utilizam tcnicas e materiais

locais sero mais adequadas ao clima do que a repetio de
verdadeiros e idnticos carimbos arquitetnicos, estejam eles
no frio do Rio Grande do Sul ou no trrido calor do Amap.
Da mesma forma, nem sempre o que a moda dita
obrigatoriamente o melhor, e edifcios sem muros, alinhados
rua, com jardins e reas coletivas internas, podem trazer
infinitamente mais qualidade de vida do que os condomnios
atualmente difundidos. Apartamentos maiores, com p-direito
mais generoso, sero substancialmente mais dignos para se
viver, mesmo que no ofeream, no trreo, miniacademias
de ginstica ou espaos de culinria. Andar a p, de bicicleta
1.28. Ilustrao de proposta para uso integrado do rio na cidade e

valorizao do espao pblico.
1.28
2
Segmento econmico e Programa Minha Casa

Minha Vida
regras dO jOgO, agentes envOlvidOs e impactOs decOrrentes
No primeiro captulo deste livro delineou-se o que habitacional lanado em maro de 2009 pelo governo federal,
poderia ser um modelo de urbanizao mais justo frente com objetivo de aquecer a atividade da construo civil, como
a uma realidade marcada pela segregao e precariedade resposta declarada crise econmica global de 2009.
dos assentamentos dos mais pobres, sempre relegados s Dois anos aps o lanamento do Programa, cerca de
periferias distantes ou aos interstcios insalubres dos bairros 1 milho de unidades j foram contratadas, grande parte no
nobres - quadro que recentemente se agravou ainda mais pela segmento econmico, o que abarca principalmente a faixa de
qualidade questionvel dos novos bairros de classe mdia que renda entre trs e dez salrios mnimos. Os nmeros mostram,
vm surgindo pelo pas afora. portanto, que a produo imobiliria brasileira recente
Mostrou-se tambm que parte significativa dessa foi fortemente impulsionada pelo programa, que envolve
produo do chamado segmento econmico ocorre no bojo importantes recursos pblicos.
do Programa Minha Casa Minha Vida, ambicioso programa
Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida: Regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes . 39 .
quadros. Recursos pblicos previstos no
PMCMV 1 (em R$ bilhes). Metas fsicas e
financeiras do PMCMV 1 e 2 por faixa de
renda
Isso no significa, porm, que a responsabilidade pela m qualidade dos atuais

processos de urbanizao conduzidos pelo mercado no segmento econmico deve
ser imputada exclusivamente ao programa. Claro que muitos aspectos negativos
apontados no captulo anterior podem resultar de problemas da poltica em si, porm
viu-se que o papel desempenhado pelas prefeituras e, sobretudo, pelas incorporadoras
e construtoras, tambm lhes d grande parte das responsabilidades. Em suma, em
programas dessa amplitude, os arranjos institucionais so complexos, e entraves de
toda ordem afetam o processo, da elaborao implementao.
Mas no seria possvel levantar um panorama da atual produo habitacional
brasileira para o segmento econmico, em que o Programa Minha Casa Minha Vida
tem peso substancial, sem breve anlise sobre o mesmo, at para entender melhor quais
os problemas e potencialidades. o que ser apresentado neste captulo1.
Mesmo sendo, formalmente, um nico programa, com espectro de atendimento
bastante amplo, compreendendo faixas de renda de zero at dez salrios mnimos, o
PMCMV na prtica pode ser visto como uma poltica com diferentes estratgias de
1 As principais informaes sobre o PMCMV esto sistematizadas no quadro das pginas 42 e 43.
atendimento conforme a faixa de renda da populao, em que se diferenciam claramente
dois cenrios: um de subsdio pblico produo habitacional exclusivamente para a
populao de mais baixa renda (de zero a trs salrios mnimos), implementada em
parceria com os municpios para demanda por eles indicada a partir de cadastros
de beneficirios, com o uso de importantes investimentos pblicos a fundo perdido
(oriundos do Oramento Geral da Unio OGU, e alocados no Fundo de Arrendamento
Residencial FAR), operados pela Caixa Econmica Federal.
A outra parte do PMCMV destinada s faixas de renda mdia (at dez salrios
mnimos), a saber, o chamado segmento econmico. composta, minoritariamente,
por recursos no onerosos (na forma de descontos para as faixas at seis salrios
mnimos2) e, principalmente, recursos onerosos (a serem devolvidos na forma de
pagamentos de parcelas), advindos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio -
FGTS, e com taxa de juros reduzida e maior facilidade de acesso ao crdito.
No h dvida da importncia de ambas as dimenses do programa, embora seja
relevante registrar que aquela destinada s faixas de renda mais baixas , sem dvida,
a mais urgente, dado que nelas se concentra parte significativa do dficit habitacional
brasileiro, de cerca de 5,6 milhes de domiclios3.
2 Os subsdios no segmento econmico (desconto direto no preo final do imvel) so destinados

faixa de at seis salrios mnimos, contando com recursos do OGU e FGTS. Eles se alteram de
acordo com a faixa de renda e a regio do pas em que se localiza.
3 Fundao Joo Pinheiro, 2008.
este livrO nO abOrda a vertente de subsdiO pblicO prOduO

habitaciOnal dO prOgrama, eXcetO em breve eXplicaO nO final
deste captulO. O ObjetO de estudO tratadO especificamente a
prOduO habitaciOnal nO mbitO dO segmentO ecOnmicO, para
renda de at dez salriOs mnimOs.
Fonte: Elaborao prpria com base nas normativas do PMCMV at fevereiro de 2011. As regras e nmeros aqui apresentados podem sofrer alterao de acordo com as mudanas no PMCMV.
2.1a 2.1b 2.1c
A produo habitacional do PMCMV

para o segmento econmico
H hoje acmulo importante de reflexo crtica, sobretudo nas universidades,
sobre impasses e perspectivas das polticas habitacionais pblicas de interesse social,
destinadas s faixas de renda mais baixas. O chamado segmento econmico, por
outro lado, ainda no vem sendo devidamente estudado4. Uma das razes pode ser o
fato de que segmento que recentemente comeou a crescer, pois a atuao do mercado
privado da construo civil no Brasil tradicionalmente se voltava apenas aos segmentos
de alto padro. A outra razo pode estar ligada ao fato de que se trata, neste caso, de
produo e aquisio exclusivamente privada, que geralmente no recebe a mesma
ateno da produo para a baixa renda, que envolve fundos pblicos.
4 Destacam-se algumas excees, como os recentes estudos de ROYER (2009), SHIMBO (2010),
TONE (2010), MOURA (2011) e CARDOSO (2011) utilizados nesta pesquisa.
a mOtivaO deste livrO est justamente em analisar a prOduO dO

pmcmv nO mbitO dO segmentO ecOnmicO, pOr duas razes:
primeiramente pOrque a prOduO habitaciOnal dO prOgrama nessa
faiXa tambm utiliza significativOs vOlumes de recursOs pblicOs
subsidiadOs, para famlias cOm renda de at seis salriOs mnimOs, O
que sugere que a sOciedade deva acOmpanhar cOm mais atenO
essa prOduO, cOnduzida pOr empresas privadas, pOis envOlve
O interesse pblicO. em segundO lugar, pOrque O crescimentO
2.1a a 2.1f. O impactante boom da
vertiginOsO da prOduO dO segmentO ecOnmicO verificadO
construo no Brasil: empreendimentos
habitacionais em Campinas-SP (a,b), nOs ltimOs anOs e a fOrma impactante cOmO ela se territOrializa
Manaus-AM (c), Porto Alegre-RS (d), inserem O tema na Ordem dO dia e suscitam anlise mais prOfunda.
Sorocaba-P (e), Guarulhos-SP (f).
2.1d 2.1e 2.1f
O mercado brasileiro da construo civil sempre atuou autofinanciamento organizada por cooperativas habitacionais
quase exclusivamente para os setores de mais alta renda. Desde e algumas empresas do ramo, nesse mesmo perodo, na Regio
o milagre econmico, nos anos 1970, e em decorrncia de um Metropolitana de So Paulo5. Desde ento, construtoras de
modelo econmico de forte concentrao da riqueza, formou- menor porte vinham atuando nesse segmento de mercado,
se demanda considervel por habitaes de alto padro, porm enfrentando grande incerteza e dificuldades decorrentes
muito lucrativa, que o mercado apressou-se em atender. Em da capacidade de pagamento limitada pela estagnao
pocas de hiperinflao, investir em imveis de alto padro era econmica e inflao.
modalidade bastante segura para os setores mais abastados. As medidas tomadas pelo governo federal a partir
Com isso, enquanto crescia o mercado de alto padro, de 2006, mudaram positivamente o quadro, promovendo
arrefeceu-se a oferta habitacional privada para os segmentos segurana jurdica e financeira aos agentes do setor imobilirio,
de classe mdia e mdia baixa, com certa capacidade incentivando-os a ampliar a oferta para camadas de renda
financeira, porm no to lucrativa e mais sujeita s incertezas intermediria. O fim de alguns gargalos administrativos
da economia. Sem linhas de financiamento no setor privado, e institucionais e a significativa ampliao dos crditos
compatveis com sua possibilidade de endividamento, a classe imobilirios trouxeram maiores recursos para o setor, ainda
mdia baixa acabou recorrendo a autopromoo da moradia mais dinamizado com a abertura de capital das maiores
ou se beneficiando das polticas pblicas habitacionais, como construtoras do pas na Bolsa de Valores. Somado a isso, fatores
a do BNH, pois a lgica de compra da casa prpria que macroeconmicos, como o crescimento da economia nacional
as caracterizava exigia alguma capacidade de pagamento, e a ampliao dos empregos formais, acompanhados pelo
impossvel para os mais pobres. Concomitantemente, a crescimento real do salrio mnimo, ampliaram a capacidade
classe mdia, com mais recursos, acabou drenando para si os de endividamento de parte da populao, possibilitando
financiamentos pblicos, teoricamente destinados habitao seu acesso ao financiamento habitacional. O segmento
social, o que alavancou, ao longo dos anos 1970, grande impulso econmico estava prestes a eclodir, e o PMCMV teve para isso
da construo civil e intensa verticalizao nas maiores cidades papel fundamental.
brasileiras. Com a crise dos anos 1980, tal impulso diminuiu, e O inegvel aquecimento da atividade da construo
o mercado da construo voltou a concentrar-se sobretudo no civil - com crescimento na participao do PIB brasileiro e
mercado de alta renda. criao de milhares de postos de trabalho - faz com que ela
Ainda assim, em alguns momentos o mercado tentou seja vista com grande aprovao: como desmerecer um cenrio
explorar esse nicho mais popular, sem maiores xitos, como
foi o caso do Plano 100, na dcada de 1990, e da produo por 5 Sobre o tema, o LABHAB FAUUSP organizou, em 1997, o workshop
Habitao: Como Ampliar o Mercado?
grficos. Crescimento do crdito e do setor privado: os grficos ilustram de crescimento econmico que multiplica as construes
o crescimento acentuado dos valores direcionados para financiamento
e aumenta a oferta de emprego, fazendo crescer tambm as
habitacional e do nmero de unidades financiadas com recursos do
Fundo de Garatia por Tempo de Servio (FGTS) e do Sistema Brasileiro cidades? O problema que, nesse caso, o crescimento urbano
de Poupana e Emprstimo (SBPE). O nmero de unidades financiadas no Brasil, ainda mais quando acelerado, tem por caracterstica
pelo FGTS passou de 193.818 em 2002 para 489.939 em 2009. J no SBPE,
intrnseca o aumento dos impactos sociais e ambientais.
passou de 28.932 para 421.386 unidades financiadas.
Operaes contratadas com recursos SBPE: construo, aquisio, reforma e material para construo
Fonte: BACEN e ABECIP
Investimento e atendimento habitacional com recursos do FGTS por faixa de renda (2002 a 2009)
Fonte: Apresentao do Ministrio das Cidades, 2009
Limitaes para garantia da qualidade arquitetnica e
urbanstica e responsabilidades dos agentes envolvidos
A produo habitacional no Brasil historicamente valorizou a unidade

habitacional em si, e no tanto a importncia da qualidade urbana onde esta se inseriria.
A perspectiva da casa prpria alimentava os sonhos da classe mdia, assim como
os apartamentos de alto padro em luxuosos condomnios nos bairros nobres era o
modelo para os mais abastados. No entanto, produzir casas, nesse sentido restrito, no
significa construir cidades, em tica sustentvel e justa, como a ressaltada no captulo
anterior.
Ao assumir como mote principal uma perspectiva quantitativa, a produo de 1
milho de casas, o Programa Minha Casa Minha Vida fortalece essa tradio, deixando
em segundo plano aspectos de qualidade arquitetnica e dos impactos urbanos da
produo. De forma geral, a equao entre quantidade e qualidade, que incide sobre a
constante reduo dos custos da construo, um dos desafios mais difceis para a boa
arquitetura e o bom urbanismo.
a ausncia de regulaO Ou atuaO pblica efetiva sObre a

questO cOntribuem para que O setOr imObiliriO pOssa agir sem
muitas restries quantO qualidade arquitetnica e urbanstica.
a implantaO urbana e a qualidade das unidades habitaciOnais
dependem das leis municipais de usO e OcupaO dO sOlO, dOs
cdigOs de Obra e de alguns parmetrOs tcnicOs mnimOs que,
nO mbitO lOcal, sO, em geral, pOucO rigOrOsOs cOm Os
interesses dOs empreendedOres imObiliriOs.
Porm, a m qualidade urbanstica e arquitetnica no se deve exclusivamente

conduta do mercado imobilirio e da construo e reflete tambm, em grande medida,
as atuaes dos demais agentes envolvidos, seja na aprovao dos projetos nos rgos
competentes, seja na liberao de financiamento para sua produo. A seguir sero
destacados os principais agentes da produo do segmento econmico no mbito do
PMCMV e suas respectivas responsabilidades, com o objetivo de elucidar os papis
para a promoo de habitaes com melhor qualidade urbanstica e arquitetnica
Vale ressaltar que, fora as responsabilidades e atribuies especficas de
cada esfera de governo, os arranjos institucionais entre elas ainda tm muito o que
progredir, desvinculando-se das relaes de favores polticos e clientelismo que ainda
frequentemente contaminam esses processos.
GOVERNO FEDERAL ESTADOS
Responsvel pela elaborao das diretrizes gerais da Tm participao importante na aplicao das leis sobre
Poltica Urbana e da Poltica Habitacional nacionais. Responde uso e ocupao do solo, principalmente nas reas de jurisdio
pela elaborao do PMCMV e define sua operacionalizao, estadual, como as reas de proteo ambiental (APAs,
as fontes e o montante de recursos mobilizados para sua APPs, Mananciais). Respondem pela aprovao dos projetos
execuo e a forma de distribuio nacional. Estabelece localizados nessas reas sensveis e de projetos de grande porte,
diretrizes e fixa as regras para aquisio e produo das com impacto em mais de um municpio. So muitas vezes
unidades habitacionais e acompanha e avalia o desempenho responsveis pela infraestrutura de transporte, saneamento,
do programa, entre outras atribuies. Portanto, cabe a ele ter iluminao e, por isso, tm interferncia em empreendimentos
maior interferncia na exigncia de parmetros de qualidade de maior porte ou em reas ainda no atendidas pelos servios
arquitetnica e urbanstica. urbanos.
O governo federal deve exigir dos agentes promotores -
o operador financeiro, construtoras e municpios -, a observao
da qualidade arquitetnica e urbanstica, alm de incentivar MUNICPIOS
os municpios, responsveis pela gesto do uso e ocupao do
solo, para a aplicao dos instrumentos do Estatuto da Cidade, A Constituio de 1988 promoveu novo papel para os
de forma a evitar os impactos urbanos relatados no captulo municpios, que assumiram a prerrogativa da conduo da
anterior. Deve tambm promover a integrao entre as esferas poltica territorial e urbana. Eles so hoje responsveis pela
de governo na implementao das polticas pblicas. elaborao dos planos diretores e das leis de uso e ocupao
Ao governo federal compete tambm implementar do solo urbano e, portanto, tm participao importante
mecanismos de apoio para aquisio de terras pelos municpios no mercado de terras e localizao dos empreendimentos
para atendimento do dficit habitacional, facilitar a destinao habitacionais, respondem pela aprovao dos projetos e
de terrenos e imveis federais vazios para promoo de definem as medidas mitigadoras a serem executadas pelo
habitao de interesse social e incentivar a reabilitao de agente promotor, caso haja necessidade em funo dos
edifcios vazios ou subutilizados em reas centrais. impactos provocados pelo empreendimento em aprovao.
Em suma, o governo federal tem importante papel para Os municpios devem construir as condies polticas
que se incorpore a questo da qualidade das moradias alm da para a implementao dos instrumentos urbansticos do
simples preocupao quantitativa, podendo condicionar a isso, Estatuto da Cidade, a fim de regular o uso do solo, combater
inclusive, o financiamento dos recursos federais no mbito do a reteno de lotes vazios e estabelecer mecanismos efetivos
programa. de controle da atuao do mercado imobilirio com vistas a
garantir a qualidade urbanstica e arquitetnica. Tm que exigir
compensaes ambientais e urbansticas e aes que objetivem
a reduo dos impactos provocados pelos empreendimentos
habitacionais.
A questo dA terrA e o desAfio do estAtuto dA CidAde
O acessO terra , sem dvida, O principal entrave e pOstOs em prtica pelas administraes municipais. e,
para a sOluO da prOblemtica habitaciOnal nO brasil, deve-se dizer, sO rarOs Os casOs nO brasil em que, dez
pOis a retenO da terra urbanizada pelas camadas de anOs depOis da sua aprOvaO, implementaram-se de
mais alta renda ainda impera de fOrma generalizada. O fOrma efetiva Os instrumentOs dO estatutO da cidade.
prOblema, Obviamente, afeta a eXpansO urbana infOrmal issO se deve a uma srie de fatOres, mas prOvavelmente
para a periferia, mas tambm interfere negativamente nas O mais significativO seja a falta da chamada vOntade
dinmicas imObilirias, privadas e pblicas. a dramtica pOltica: aplicar instrumentOs que cOmbatem O mau
falta de terras gera supervalOrizaO das pOucas usO dO sOlO urbanO significa Optar pOr enfrentar
reas dispOnveis nOs grandes centrOs urbanOs. O interesses fundiriOs e imObiliriOs geralmente pOderOsOs.
preO fundiriO altO evidentemente transferidO para O entretantO, est claramente cOlOcadO na cOnstituiO
preO da unidade habitaciOnal, fazendO cOm que, em federal que entre as atribuies dOs diferentes agentes,
relaO s faiXas de menOr renda, O mercadO tenha que cabe s prefeituras cOnduzir a pOltica urbana municipal.
se deslOcar em direO s regies mais distantes, Onde clarO que a respOnsabilidade deveria ser cOmpartilhada,
a terra mais barata. issO tambm afeta O segmentO sempre que pOssvel, pelOs empreendedOres, medida que
ecOnmicO: melhOres lOcalizaes, mais caras, fazem assimilam a ideia de que cOnstruir sempre mais lOnge
subir O preO das unidades Oferecidas, sem que signifique acarretar custOs maiOres para O estadO, Ou seja, para
melhOr qualidade urbanstica e arquitetnica. tOdOs. pOrm, verdadeira mudana nesse cenriO s
nO mbitO das pOlticas pblicas, a situaO ser pOssvel, de fatO, quandO Os municpiOs brasileirOs
tOrna-se ainda mais dramtica, pOis O estadO tem pOucas incOrpOrarem de vez O estatutO da cidade.
cOndies de arcar cOm O preO fundiriO de terrenOs enquantO issO nO OcOrre, cOm a reduzida
bem lOcalizadOs. e quantO mais ele se v ObrigadO a dispOnibilidade de terras a baiXO custO, a fOrte
cOnstruir em glebas distantes, mais OnerOsO ser para dispOnibilidade de recursOs representada pelO pmcmv
tOda a sOciedade, pOis O estadO ter que arcar cOm prOmOveu dramticO prOcessO especulativO, que
Os custOs de eXtensO da infraestrutura urbana. essa multiplicOu sensivelmente O preO dOs lOtes bem
cOnta, infelizmente, nO geralmente feita, e talvez lOcalizadOs. cOm tal aumentO dO preO da terra e a
pOrque seja mais cOnveniente, cOnvenciOnOu-se que falta de efetivaO dOs instrumentOs dO estatutO da
cOnjuntOs habitaciOnais devem sempre estar lOnge na cidade, inevitvel a dificuldade em implementar a pOltica
periferia. habitaciOnal para baiXa renda, mesmO nO mbitO dO
pOrm, cOm a aprOvaO dO estatutO da pmcmv, nOs grandes centrOs urbanOs, cOmO sO
cidade, em 2001, Os municpiOs brasileirOs at dispem paulO, justamente Onde se cOncentra, paradOXalmente, O
da pOssibilidade de eXercer cOm maiOr efetividade O maiOr dficit habitaciOnal.
cOntrOle dO usO e OcupaO dO sOlO urbanO, inclusive
cOmbatendO a retenO especulativa de terras vazias. Assim, umA ConsequnCiA negAtivA do
O estatutO prOpe instrumentOs especficOs para progrAmA que os subsdios ofereCidos tendem A
issO, cOmO, pOr eXemplO, iptu prOgressivO, zOnas no mAis benefiCiAr A populAo Alvo dA poltiCA
especiais de interesse sOcial e direitO de preempO. hAbitACionAl, pois so drenAdos pArA Cobrir o
entretantO, para funciOnarem, esses instrumentOs devem Aumento espeCulAtivo dA terrA, fAvoreCendo Assim
ser regulamentadOs nOs planOs diretOres municipais os proprietrios fundirios.
essencial entender que, muitO embOra O lanamentO de nOvOs
empreendimentOs habitaciOnais seja ObjetivO priOritriO para alguns prefeitOs
que querem beneficiar-se pOliticamente das Obras, a implantaO de grandes
empreendimentOs em grandes lOtes nO representa ObrigatOriamente avanO
rumO mOdernidade e aO crescimentO, e muitO menOs a uma cidade melhOr.
dependendO da equaO entre as diversas variveis envOlvidas, Os custOs
sOciais de implantaO de infraestrutura, serviOs e equipamentOs urbanOs em
glebas de grandes empreendimentOs pOdem tOrnar O empreendimentO, na pOnta
dO lpis, bastante OnerOsO e desinteressante para a sOciedade. entretantO, O
mitO dO crescimentO atreladO cOnstruO civil e prOduO de mOradia
pelO mercadO pOde at levar municpiOs a uma verdadeira cOmpetiO, nOs
mOldes de uma guerra fiscal, cOm Oferta de terras e Outras facilidades
cOmO a prOvisO gratuita de infraestrutura para garantir a vinda de
empreendedOres dO segmentO ecOnmicO. a falsa imagem dO sucessO
urbanO acaba muitas vezes pOr favOrecer a cOrrida cOnstruO de nOvOs
cOnjuntOs, em detrimentO de abOrdagens mais cuidadOsas e sustentveis
dOs prOcessOs de urbanizaO.
CAIXA ECONMICA FEDERAL para as atividades de avaliao de imveis, assim como para
os estudos de velocidade de vendas de empreendimentos
Agente financeiro que concede financiamento s imobilirios. Alm disso, antes da entrega da unidade ao
construtoras, incorporadoras ou diretamente ao usurio, beneficirio, a Caixa exige que os empreendimentos tenham
mediante avaliao e aprovao do projeto e/ou imvel. Para habitabilidade mnima, o que significa ter condies de ser
isso, define os critrios tcnicos indispensveis aprovao dos habitado no momento da entrega das chaves, e funcionalidade
projetos e analisa a viabilidade tcnica, jurdica e econmico- plena do empreendimento, que implica funcionamento de
financeira dos projetos. A Caixa se baseia em um conjunto todos os espaos comuns.
significativo de normas (leis, decretos, instrues normativas, . Norma Tcnica Brasileira NBR 9050 estabelece
normas tcnicas etc.) para a avaliao. Entre elas, destacam- critrios e parmetros tcnicos para garantia da acessibilidade
se abaixo aquelas que tm maior implicao nas questes universal em edificaes, mobilirio, espaos e equipamentos
relativas aos parmetros urbansticos e arquitetnicos: urbanos.
. Norma Tcnica Brasileira NBR 15220 disciplina e
. Manuais normativos da Caixa documentos de normatiza o desempenho trmico nas edificaes a partir da
utilizao interna da Caixa, que contm os parmetros mnimos definio de oito zonas bioclimticas brasileiras, para as quais
adotados para anlise de viabilidade tcnica de propostas de estabelece critrios, parmetros e indicadores de projeto para
empreendimentos e acompanhamento de obras vinculadas bom desempenho trmico.
a operaes de Crdito Imobilirio. Orientam a atividade de . Normatizao ISO 6241 (da Organizao Internacional
anlise tcnica de engenharia e arquitetura em propostas de de Padronizaes) norma internacional que, apesar de
intervenes de interesse pblico, e estabelecem diretrizes ter sido publicada em 1984, ainda vlida como referncia
para mensurar o desempenho das edificaes. A norma traz desempenho lumnico; conforto ttil e antropodinmico;
requisitos qualitativos (ex: segurana estrutural), critrios estanqueidade; durabilidade e manutenibilidade; sade,
quantitativos para cumprimento dos requisitos (ex: resistncia higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade e
de uma viga) e mtodos de avaliao para a verificao do adequao ambiental. Essa norma, embora j em vigor, ainda
atendimento ou no do critrio (ex: resistncia caracterstica no tem sido seguida pelo mercado da construo. Tampouco
do concreto). exigida para os empreendimentos do PMCMV, embora
. Norma Tcnica Brasileira NBR 15575 disciplina o haja sinalizaes de que isso venha a ocorrer. A consolidao
desempenho de edifcios habitacionais de at cinco pavimentos e cumprimento pelo mercado, fiscalizao e incorporao
a partir de conjunto de requisitos relacionados segurana ao PMCMV so de grande importncia para a melhoria da
estrutural; segurana contra incndio; segurana no uso e qualidade dos projetos arquitetnicos do segmento econmico.
na operao; desempenho trmico; desempenho acstico;
a caiXa pOssui tambm O selO casa azul, certificaO de

sustentabilidade dO prOjetO habitaciOnal de participaO vOluntria,
que visa aO usO raciOnal de recursOs naturais na cOnstruO,
reduO de custO de manutenO e diminuiO dO impactO
ambiental. a caiXa verifica, durante a anlise de viabilidade tcnica
dO empreendimentO, O atendimentO aOs critriOs estabelecidOs,
que se dividem em qualidade urbana, prOjetO e cOnfOrtO, eficincia
energtica, cOnservaO de recursOs materiais, gestO da gua e
prticas sOciais. criadO em 2010, O selO bastante recente, tendO
pOucOs empreendimentOs certificadOs at O mOmentO. ainda assim,
eXige a garantia de alguns parmetrOs impOrtantes para a qualidade
urbanstica e arquitetnica dOs empreendimentOs, especialmente nO
aspectO ambiental, pOdendO tOrnar-se instrumentO impOrtante.
No caberia aqui anlise exaustiva do arcabouo de em detalhes tcnicos, com certo preciosismo processual, no
normatizaes com o qual a Caixa trabalha para aprovao tem logrado com eles garantir a qualidade arquitetnica e
de projetos no mbito do PMCMV. Porm, h de se observar urbanstica dos conjuntos residenciais construdos no mbito
certo descompasso entre a quantidade de normas e a baixa do programa.
qualidade arquitetnica e urbanstica da produo que ocorre Na realidade, ainda que existam diferentes graus
pelo pas. Isso mostra que, certamente por muitas razes, o de exigncias das agncias regionais da Caixa distribudas
rigor da norma no tem o mesmo efeito na aplicao prtica. pelo pas, pode-se inclusive dizer que notvel a repetio
possvel dizer que apesar de necessrias para equalizar de padres arquitetnicos, que, aprovados pelo banco, so
a qualidade e a segurana das edificaes contratadas, excessivamente reproduzidos, inclusive em empreendimentos
observou-se neste estudo que o conjunto normativo tende a de distintas faixas de renda.
consolidar apenas parmetros mnimos. A Caixa, detendo-se
BANCOS PRIVADOS Disso decorre que um empreendimento habitacional
no tem como ser tratado como outro tipo qualquer de
Os bancos privados tambm podem atuar no PMCMV atividade econmica, pois no devem nortear-se apenas pelos
como agentes financeiros, ainda que a Caixa se mantenha como possveis resultados financeiros. Os ganhos imediatos de
agente operador dos recursos do FGTS, que lastreiam parte dos um empreendedor podem representar custos sociais muito
recursos do PMCMV. Os outros bancos operam na faixa de trs maiores no futuro. Portanto, no h dvida que a melhor
a dez salrios mnimos, com recursos do FGTS, so agentes urbanizao no Brasil passa por profunda conscientizao, por
financeiros do fundo, enquanto a Caixa agente operador e parte dos empreendedores e construtores, dos limites sociais e
financeiro. O agente operador responsvel por responder ao ticos que sua atividade pressupe.
Conselho Curador do FGTS pelos gastos efetuados, enquanto Tal fato torna-se ainda mais evidente justamente
o agente financeiro realiza os gastos com esse recurso. Note-se porque ao atuar no PMCMV, o setor privado se beneficia
que os empreendimentos de zero a trs salrios mnimos so de subsdios, ou seja, do comprometimento de importantes
administrados exclusivamente pela Caixa, pois so realizados fundos pblicos. Por isso, a responsabilidade social de sua
com recursos do FAR. atividade deve ser-lhe imputada. Os diferentes agentes
da construo civil tm por isso obrigao de assumir
CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS corresponsabilidades quanto sustentabilidade e efeitos
futuros da urbanizao que promovem, em relao qualidade
No primeiro captulo foi ressaltado que, embora a da arquitetura que produzem, em relao ao espao pblico e
competncia sobre a regulao do uso e ocupao do solo urbano cidade.
seja do Estado, em sua escala municipal, ainda assim compete H, por fim, um ltimo aspecto importante: comentou-
s construtoras e incorporadoras a corresponsabilidade sobre se no primeiro captulo sobre como os valores da boa
os resultados da urbanizao dos novos empreendimentos do arquitetura foram esquecidos na produo atual do segmento
PMCMV. Por isso, imprescindvel que a categoria incorpore econmico. Isso quer dizer que, de forma geral, h poucos
sua atuao em movimento de conscientizao para a questo arquitetos envolvidos nos processos decisrios ou, quando
maiores preocupaes quanto qualidade da insero urbana existem, devem submeter-se s diretrizes ditadas pelas
e acesso a redes de infraestrututra e transportes. prioridades comerciais. Reproduzem meros desenhos e no
mais produzem boa arquitetura.
a prOduO de cidades menOs impactantes e

mais justas questo de sustentAbilidAde de respOnsabilidade das cOnstrutOras e
AmbientAl: O que se faz de erradO hOje, mesmO incOrpOradOras envOlver e dar espaO aOs
sendO sOlues que na aparncia e de imediatO prOfissiOnais da arquitetura, para prOmOver
sejam bOas, ir impactar as geraes futuras. a sOlues arquitetnicas e urbansticas
impermeabilizaO dO sOlO, sua cOntaminaO inOvadOras, Originais, adequadas realidade
pOr sistemas inadequadOs de saneamentO e de cada lOcal, ecOnmicas, e de grande
O desmatamentO terO cOnsequncias nas qualidade.
prXimas geraes.de fOrma ainda mais
prOfunda, a segregaO sOciOespacial, a falta
de equipamentOs de educaO e de sade e as
cOndies precrias de transpOrte afetarO as
crianas e seu futurO.
Notas sobre a promoo habitacional
pblica de interesse social e o PMCMV
Como j visto, os programas habitacionais no Brasil destinados populao de

menor ou nenhuma renda, sobretudo na segunda metade do sculo XX, beneficiaram,
na maior parte dos casos, a populao de renda um pouco mais elevada. A poltica
pblica de moradia sofria de diversos problemas: falta de subsdios a fundo perdido;
recorte privatista poltica pblica, dando-lhe um enfoque mais econmico do
que habitacional, que alimentavam o sonho da casa prpria e se voltavam ao
favorecimento das grandes empreiteiras no bojo do milagre econmico; dificuldade
em se obter terras urbanizadas a preos acessveis para assim baratear o preo das
unidades; e, sobretudo, o clientelismo, que contaminava o oferecimento das moradias
pelos programas pblicos.
Mas, por outro lado, e ao contrrio do que ocorre com a produo do segmento
econmico, as polticas habitacionais pblicas para a baixa renda foram fortemente
reivindicadas pela sociedade civil, em especial os movimentos de luta pela moradia,
ainda no perodo do regime militar. Dessa mobilizao decorreram, sem dvida, ao
longo das ltimas dcadas do sculo passado, avanos considerveis no tratamento
da questo: desde a Constituio de 1988, que estabeleceu o conceito da funo social
da propriedade e deu aos municpios a prerrogativa e responsabilidade da poltica
territorial, at a aprovao, em 2001, do Estatuto da Cidade, que regulamentou
importantes instrumentos para que os poderes pblicos municipais enfrentassem o
mau uso da terra urbana, a reteno especulativa, a informalidade da posse, ou ainda
facilitassem o seu acesso pelas camadas de mais baixa renda. A prpria criao do
Ministrio das Cidades, em 2003, e a implantao dos conselhos e fundos nacionais,
estaduais e municipais de habitao foram outros avanos considerveis na poltica
habitacional brasileira, mesmo que, atualmente, a criao de grande parte deles seja
meramente formal ou esteja em fase de implementao6.
Atualmente, a existncia de importantes programas, como o Programa de
Acelerao do Crescimento - PAC, que tem modalidade destinada exclusivamente
urbanizao de assentamentos precrios, ou ainda o PMCMV para as faixas de
baixa renda, mostra que, felizmente, a temtica da informalidade e da precariedade
habitacionais ganham espao na agenda poltica brasileira.
Ainda assim, passada uma dcada desde a aprovao do Estatuto da Cidade,
no se pode dizer que o quadro da habitao de baixa renda no Brasil tenha se alterado
de modo significativo. Embora alguns municpios no pas tenham implementado
instrumentos do Estatuto para promover a regularizao fundiria ou combater
a reteno especulativa de terras, a verdade que poucas cidades (ou nenhuma)
6 O governo federal tambm elaborou, entre 2007 e 2008, o Plano Nacional de Habitao, um
importante instrumento da Poltica Nacional de Habitao.
aplicaram efetivamente tais instrumentos de maneira articulada, sistmica e macia, de
tal forma que se alterasse o quadro da desigualdade social urbana. Na prtica, o gargalo
histrico do acesso terra pelos mais pobres continua, e raros so os municpios que
conseguiram, nestes anos, fazer um estoque significativo de lotes urbanizados para
promover polticas habitacionais sociais efetivas. A questo essencialmente poltica, e
passa pelo indispensvel compromisso, mas ainda inexistente, de toda a sociedade com
a evidente prioridade que o tema da falta de moradias deveria ter.
O PMCMV representa ento importante compromisso em relao
problemtica habitacional: pela primeira vez destinaram-se subsdios considerveis,
a fundo perdido, para construir habitaes sociais para as faixas de renda muito
baixa. Porm, os obstculos que ele deve enfrentar ainda so enormes.
O maior deles, sem dvida, est relacionado ao acesso a terra bem localizada
que se reflete em duas situaes: o j citado processo de valorizao fundiria que o
programa promove, mesmo involuntariamente, que drena os subsdios pblicos ao
pagamento dessa valorizao, beneficiando o proprietrio da terra, e no o morador;
e, a implementao dos empreendimentos habitacionais em reas cada vez mais
distantes, com pssima insero urbana.
Fora o problema central da terra, o PMCMV est voltado em grande medida
produo de unidades habitacionais novas, com vistas diminuio do dficit
habitacional quantitativo7, e no compreende modalidades importantes da poltica
habitacional - como a poltica fundiria e desenvolvimento institucional8 - tambm
relevantes ao enfrentamento efetivo do dficit habitacional brasileiro. A lei que criou
o programa dispe tambm sobre instrumentos especficos para facilitar os processos
de regularizao fundiria em reas urbanas, e reabilitao de edifcios vazios, porm
praticamente no tm sido implementados.
O atendimento a espectro to amplo de faixas de renda no mesmo programa gera
certa interferncia entre elas, o que, de alguma forma, confunde a ao pblica: como
j dito, os subsdios pblicos, a princpio destinados baixa renda, beneficiam tambm
o segmento econmico, nas faixas at seis salrios mnimos. Esses empreendimentos,
em competio desigual, conseguem adquirir terras urbanizadas mais bem localizadas
e mais valorizadas, do que aqueles para menor renda, que no conseguem fazer frente
7 O clculo das necessidades habitacionais, realizado pela Fundao Joo Pinheiro para o Ministrio
das Cidades, composto pelo dficit habitacional quantitativo, por reposio ou incremento
do estoque, e pela inadequao de domiclios, ou dficit qualitativo. Para o clculo do Dficit
Quantitativo so considerados: (1) as habitaes precrias (domiclios rsticos e domiclios
improvisados), (2) a coabitao familiar (parte das famlias que coabitam involuntariamente e
as famlias que vivem em cmodos), (3) nus excessivo com aluguel (famlias com renda at trs
salrios mnimos que comprometem 30% ou mais de sua renda com aluguel) e, (4) os domiclios
alugados com adensamento excessivo. Para o clculo da inadequao habitacional so considerados:
(1) densidade excessiva de morador por dormitrio, (2) carncia de servios de infraestrutura, (3)
inadequao fundiria e (4) inexistncia de unidade sanitria interna exclusiva.
8 Conforme publicado, por exemplo, no recente Plano Nacional de Habitao (PLANHAB), que se
estrutura nas seguintes linhas programticas: 1. Integrao Urbana de Assentamentos Precrios e
Informais, 2. Produo e Aquisio da Habitao, 3. Melhoria Habitacional, 4. Assistncia Tcnica
e 5. Desenvolvimento Institucional, partindo da compreenso de que uma poltica habitacional vai
muito alm da produo de unidades habitacionais novas.
a tal valorizao e so empurrados para reas mais perifricas fundamental, se que no deveria, eventualmente, ganhar
e menos bem servidas. vida prpria, como programa autnomo e exclusivo para
A repetio dramtica, mas quase previsvel, a habitao de interesse social. Questes especficas do segmento
cada ano, dos desastres decorrentes das chuvas, atingindo de baixa renda devero ser enfrentadas, como o repasse e
invariavelmente a populao assentada em bairros informais subcomercializao de unidades e at a inadimplncia, que
precrios, prova inquestionvel do quanto a situao no caso de famlias muito pobres, deve ser equacionada tanto
habitacional dos mais pobres ainda , no Brasil, amplo quanto possvel como varivel aceitvel do programa. Em sua
desafio aos municpios. Sua soluo envolve no s polticas segunda fase, o PMCMV 2 anuncia mudanas importantes,
pblicas de moradia, mas a consolidao de prticas de gesto inclusive j sinalizadas na mdia nacional: muitas dificuldades
conjuntas entre esferas de governo, e o essencial envolvimento acima enunciadas tentam ser enfrentadas, no que diz respeito
do setor privado e dos proprietrios fundirios. Enquanto a ao compromisso dos municpios, dos empreendedores e do
questo da terra no for enfrentada, inclusive com movimento prprio operador financeiro, com a necessidade de se fazer a
de recuperao das reas centrais e seus imveis vazios urbanizao dos empreendimentos, e no somente produzir
tambm para fins de moradia social, as polticas habitacionais casas 9.
brasileiras esto destinadas a certa ineficincia. Em razo de
tantos entraves, programas de grande amplitude, como o
PMCMV, ainda dinamizam muito mais os setores de renda
mdia, em que atua a iniciativa privada.
9 Devemos construir cidades, no mais simples conjuntos
Por essa razo, o fortalecimento do PMCMV destinado habitacionais o ttulo de entrevista com a Secretria Nacional de
s faixas de renda entre zero e trs salrios mnimos Habitao, Ins Magalhes, na publicao Conjuntura da Construo,
de dezembro de 2010.
2.2. Exemplo de produo habitacional sem qualidade arquitetnica.
2.2
A qualidade arquitetnica nas polticas de habitao social
2.3a
Do ponto de vista da qualidade arquitetnica, a produo pblica vive hoje

situao paradoxal: por um lado, herda a pssima qualidade da produo do regime
militar, no perodo do BNH, quando a moradia dos grandes conjuntos habitacionais
sequer era considerada propriamente arquitetura pela categoria profissional que,
apesar das excees, ignorou a questo. O resultado foram empreendimentos sem
projeto, de grande impacto ambiental (geralmente pela abusiva movimentao de
2.3b
terra), com casinhas idnticas ou prdios com planta em formato de H reproduzidos
infinitamente, pssima qualidade construtiva, conjuntos monofuncionais, que se
tornaram imensas, distantes e desagradveis cidades-dormitrios.
Por outro lado, a partir da redemocratizao, nos anos 1990, novas experincias
de polticas habitacionais foram implementadas em algumas cidades, por meio de
iniciativas estaduais ou municipais, como mutires, concursos de arquitetura etc.
A presena mais incisiva de arquitetos nessas polticas - por meio de concursos de
arquitetura ou junto s associaes de mutirantes - marcou certa inflexo na qualidade
2.3c
da produo da habitao social pblica no Brasil. Embora no tenha se generalizado,
sendo ainda marcante o padro herdado do BNH, essa participao dos arquitetos
produziu importantes referncias de projetos com maior qualidade.
Alm disso, a mudana de postura das polticas de interveno em favelas,
enfocando a possibilidade de sua urbanizao, ao invs da sua simples erradicao, fez
com que aumentassem as intervenes com produo de moradia, tambm nesse caso
com certa qualidade.
Apesar desses exemplos de boas solues de melhor qualidade - especialmente
com a introduo de arquitetos em um meio at ento dominado por projetos tcnicos
de fundo de gaveta que eram aplicados indiscriminadamente no territrio -, a produo
pblica hoje, em regra geral, ainda no boa, do ponto de vista arquitetnico. Reproduz
os modelos do perodo do BNH, com conjuntos de milhares de casas idnticas, de
2.3d pssima arquitetura. A habitao popular tornou-se sinnimo de baixa qualidade.
Deixa-se tambm contaminar pela m qualidade arquitetnica da produo privada
para a renda mdia, do segmento econmico. Parece paradoxal, em um pas em que a
eficincia do setor privado geralmente muito festejada, que hoje o setor pblico para
baixa renda produza mesmo que em quantidade ainda muito pequena exemplos
de conjuntos habitacionais com mais qualidade do que os produzidos pelo mercado
privado do segmento econmico.
2.3a a 2.3e. Exemplo de projetos pblicos para habitao de interesse social com maior qualidade
arquitetnica e urbanstica. Imagem de projetos dos escritrios de arquitetura Piratininga (a -
Residencial Cdte. Taylor, So Paulo-SP), Vigliecca e Associados (b, c - Conjunto rea dos Portais,
2.3e Osasco-SP), e Peabiru TCA (d, e - Conjunto Residencial Alvorada, So Paulo-SP).
2.4a 2.4b 2.4c
2.4a a 2.4c. Exemplo de boas solues projetuais da atualidade: 2.5a a 2.5c. Exemplos de concursos recentes para habitao social e
programa PROSAMIN Igarap So Jos, Manaus-AM, do arquiteto Luis urbanizao de favela no Brasil: Concurso Habita Sampa (COHAB-
Fernando Freitas (a, b) e ncleo habitacional no complexo do Alemo PMSP e IAB-SP, 2004). Projeto: FRENTES Arquitetura. Concurso
financiado pelo PAC - urbanizao de favelas, do arquiteto Jos Mario Habitao para Todos (CDHU e IAB-SP, 2010). Projeto: Monica Drucker
Juregui (c). e Ruben Otero. Concurso Morar Carioca (SMH-PMRJ e IAB-RJ, 2010).
Projeto: Maira Rios (coord.)
2.5a
2.5b 2.5c
3
Retrato da atual produo do segmento

econmico e parmetros de qualidade
urbanstica e arquitetnica
Os primeiros captulos deste livro mostraram como ocorre atualmente no

Brasil significativo crescimento da produo imobiliria destinada s classes mdias,
o chamado segmento econmico. Mostraram tambm que o Programa Minha Casa
Minha Vida tornou-se alavanca importante dessa produo privada, com financiamento
pblico, e da construo de moradias para a populao de baixa renda, nesse caso com
importantes subsdios pblicos.
O boom da construo civil no Brasil est transformando o cenrio urbano do
Pas, porm em direo bastante preocupante, cujas principais caractersticas foram
genericamente analisadas nos captulos anteriores.
O presente captulO far agOra radiOgrafia mais detalhada

da questO, mOstrandO, para cada aspectO dessa prOduO,
Os prOblemas da prOduO atual, seguidOs de parmetrOs
de qualidade urbanstica e arquitetnica, que evidenciam Os
caminhOs para a pOssvel reinvenO de nOssO mOdelO urbanO.
Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica . 59 .

Nota metodolgica populacionais dos empreendimentos, assim como,
quando possvel, os valores envolvidos no processo de
incorporao e venda.
O quadro da produo do segmente econmico Entretanto, o objetivo da pesquisa sendo o de
apresentado neste livro baseou-se em extensa pesquisa, subsidiar as anlises deste livro, e no o de apontar
realizada de setembro a dezembro de 2010, no LabHab- nominalmente situaes ou empreendimentos especficos,
FAUUSP. os padres observados foram traduzidos para modelos
Foi feito levantamento da produo de criados pela equipe de pesquisa. Assim, as simulaes, os
grandes construtoras e incorporadoras atuantes no modelos tridimensionais, as esquematizaes, os folders
segmento econmico nas diversas regies do Brasil publicitrios mostrados no livro no so casos reais
e comercializados no mbito do Programa Minha especficos, mas modelos produzidos segundo valores
Casa Minha Vida, a partir do material de divulgao e parmetros mdios observados na base pesquisada.
disponibilizado pelas mesmas na internet. Foram desenhados baseando-se em desenhos de
As grandes construtoras trabalham todas com implantao, perspectivas e plantas reais utilizados pelas
a comercializao por internet, por isso, embora no construtoras e incorporadoras. Correspondem, portanto, a
exaustiva, tal metodologia permite ter uma abrangncia situaes reais, genericamente categorizadas.
razovel da produo do segmento econmico, Essa categorizao levou a trs tipologias
alcanando todo o territrio nacional. Mesmo que, identificadas como as mais utilizadas, recorrentes em
certamente, no se tenha conseguido um panorama todo o territrio nacional, correspondendo aos seguintes
completo da produo, ainda assim foi possvel levantar modelos: (i) residncias unifamiliares (casas trreas), (ii)
cerca de uma centena de empreendimentos por todo o edifcios verticais de quatro a cinco pavimentos e (iii)
pas. edifcios verticais com elevador (torres).
Foram selecionados projetos do setor privado com O segundo passo da pesquisa foi a corroborao
obras j finalizadas ou em andamento, com recorte pela do material levantado da internet com situaes reais. Tal
faixa de peo da unidade habitacional (dentro do teto verificao foi possvel graas s imagens realizadas em
mximo estipulado na normativa do programa MCMV) visitas especficas para esta publicao, ou ainda quelas
e pelo subsdio anunciado pelas construtoras (entre 17 disponveis nos bancos de dados do LabHab-FAUUSP e
e 23 mil reais), caracterizando a produo do chamado de seus colaboradores, mas sobretudo graas ao acesso
segmento econmico. irrestrito a extenso banco de imagens areas de inmeros
Entende-se por isso o mercado especificamente municpios brasileiros, produzidas pelo Laboratrio
destinado populao de renda mdia e mdia- de Pesquisa LabQUAP-FAUUSP, e gentilmente
baixa, variando entre trs e dez salrios mnimos, que disponibilizadas para a realizao deste livro.
apresentou significativo aquecimento a partir de 2006, e Vale enfatizar que esta publicao no exaustiva,
passou a ser foco importante do Programa Minha Casa tampouco se coloca como cartilha a ser seguida
Minha Vida, a partir de 2009. automaticamente. Pelo contrrio, ela pretende sensibilizar
Feito tal levantamento, foram realizadas planilhas- os agentes promotores quanto relevncia de se
padro para coleta de dados de forma a traduzir introjetar no processo de produo dos empreendimentos
os padres tipolgicos, construtivos, estticos, de habitacionais um conhecimento especfico de arquitetura e
localizao e insero urbana dos empreendimentos no urbanismo indispensvel para se atingir outro patamar de
referido segmento. Verificou-se tambm as densidades qualidade nessa produo.
3.1a.Manaus
3.1b.So Paulo 3.1c.Rio Branco 3.1d.Campinas
3.1e.Salvador 3.1f.Belm 3.1g.Fortaleza

3.1h.Porto Alegre 3.1i.Manaus 3.1j.Rio de Janeiro
3.1l.Rio de Janeiro 3.1m.Natal 3.1n.Belm
3.1o.Belm
3.1p.Mau 3.1q.Mau 3.1r.Guarulhos
3.1s.Guarulhos 3.1t.So Paulo 3.1u.So Paulo
Concluindo o captulo, para ilustrar os parmetros de qualidade, sero analisados
seis exemplos reconhecidos de bons projetos habitacionais, nacionais e internacionais,
em seus aspectos urbansticos e arquitetnicos.
Os problemas relatados nos captulos anteriores e os parmetros de qualidade
sugeridos so apresentados segundo as diferentes escalas em que ocorrem: parte-se
da maior escala, que abrange aspectos urbansticos, at chegar menor, relativa s
unidades habitacionais.
Escalas de anlise: Parmetros de qualidade:
Insero urbana: escala que relaciona o . infra estrutura e servios urbanos;

empreendimento cidade e ao bairro em que est . localizao e acessibilidade;
inserido, tendo em vista aspectos como acessibilidade, . fluidez urbana.
presena de servios urbanos e integrao malha
urbana;
Implantao: escala que se refere ao empreendimento, . adequao topografia do terreno;

sua relao com o entorno imediato (ruas vizinhas), . paisagismo e impacto ambiental;
com a forma de ocupao do terreno e a integrao . formas de ocupao do terreno;
entre as edificaes, reas verdes e livres, espaos de . reas comuns e de laze;
convivncia e circulao; . densidade e dimenso.
Unidades habitacionais: escala referente s . custo de construo;

caractersticas da edificao ou da unidade . conforto ambiental;
habitacional, tendo em vista seu dimensionamento, . destribuio das unidades no pavimento tipo;
flexibilidade, conforto ambiental, tcnicas e materiais . dimensionamento;
adotados, e sistemas construtivos utilizados. . flexibilidade;
. desempenho e eficincia;
. sustentabilidade.
impOrtante ter em vista que as escalas se inter-relaciOnam.

3.1a a 3.1u (pginas 61 e 62). Exemplos do
assim, a garantia de mOradia de qualidade nO est apenas
crescimento da produo do segmento
na bOa inserO urbana, tampOucO na bOa implantaO, econmico no Brasil. Imagens de diversas
cOmO tambm nO depende sOmente de cOrreta sOluO cidades do Brasil (Manaus, So Paulo,
Rio Branco, Campinas, Salvador, Belm,
tipOlgica Ou tecnOlgica, isOladamente. a qualidade
Fortaleza, Porto Alegre, Rio de Janeiro,
urbanstica e arquitetnica est na bOa relaO entre as trs Natal, Mau e Guarulhos). possvel
escalas, em dilOgO cOm O cOnteXtO sOciOespacial dO qual O observar a repetio de tipologias e
solues ao longo do pas, desconsiderando
empreendimentO faz parte.
as diferenas e particularidades de cada
regio.

Insero urbana: a produo atual
A anlise da produo atual do segmento econmico evidencia que, em grande
parte dos empreendimentos habitacionais, no tm sido verificadas boas solues
na escala da insero urbana. O espraiamento urbano, segregao socioespacial,
consolidao de grandes vazios urbanos, bairros monofuncionais, formao de reas
isoladas ou desarticuladas da malha urbana, sem diversidade de usos e grupos sociais,
caracterizam padro de produo das cidades que j se mostrou insustentvel do
ponto de vista ambiental, econmico e social. Por isso, apresentamos a seguir os
entraves mais significativos que contribuem para esse cenrio.
O custo do terreno participa da composio dos preos de venda do imvel
e interfere nos resultados financeiros do agente promotor. O mercado tende a adquirir
reas mais baratas para a construo dos empreendimentos, sob o argumento de ser
a nica maneira de oferecer imveis a preos acessveis s faixas de menor renda e
obter retorno financeiro adequado s expectativas. Porm, os terrenos mais baratos
so justamente os mais distantes do centro, na periferia ou franjas urbanas, e sua
utilizao implica alto custo social, em funo da necessidade de ampliao das redes
de infraestrutura e servios urbanos, e do aumento do custo de vida das famlias, em
decorrncia da dificuldade de acesso ao transporte coletivo e das grandes distncias a
se percorrer entre a moradia e locais de trabalho.
Apesar de custos sociais nada desprezveis, percebe-se que as construtoras
insistem em glamurizar um padro de vida suburbano: os folders de empreendimentos
3.2. Ao fundo, obra do segmento econmico

prxima a shopping-center, em Campinas-
SP.
3.3a a 3.3i. Exemplos de espraiamento

urbano. Imagens de Campinas, Fortaleza,
Manaus, Natal, Sorocaba e Porto
Alegre. Observe-se o impacto ambiental
significativo dessa urbanizao, alm da
visvel desconexo de alguns deles em
relao cidade. 3.2
3.3a. Campinas
3.3c. Fortaleza 3.3b. Campinas
3.3d. Manaus 3.3e. Manaus 3.3f. Natal

3.3g. Sorocaba 3.3h. Sorocaba 3.3i. Porto Alegre

Localizao de empreendimentos do
PMCMV por faixa de renda no Rio de
Janeiro-RJ (mapa do Observatrio das
Metrpoles - IPPUR/UFRJ - editado pelo
LabHab). Verifica-se a distribuio dos
empreendimentos de acordo com as faixas
de renda, havendo pouqussimos conjuntos
nas regies S e SO, mais valorizadas e
estruturadas.
3.4a a 3.4c. Monofuncionalidade e criao

de cidades-dormitrios em Campinas,
Manaus e Porto Alegre. Ausncia de
comrcio, de servios e equipamentos
urbanos e evidente distanciamento do
centro mais urbanizado.
minimizam a questo, valorizando, como substituio ao empreendimento, onerando o setor pblico, que raramente impe
distanciamento do centro, a eventual proximidade de grandes regras para a recuperao de pelo menos parte do gasto.
equipamentos, como shoppings, hipermercados etc. A produo em escala no segmento econmico vem
Morar em reas bem infraestruturadas e equipadas, sendo adotada como forma de diluio dos preos do terreno e
perto de centros de comrcio e servios, polos de emprego de construo de nmero maior de unidades habitacionais, o que
e equipamentos de lazer implica, portanto, assumir nus refora a tendncia de espraiamento territorial, na medida em que
elevado com o valor da terra urbanizada. Por outro lado, parte das grandes glebas disponveis se encontra fora dos centros
cumpre destacar que o custo social de implementao de urbanos mais consolidados. No entanto, a m localizao pode
infraestrutura decorrente de empreendimentos em localizaes gerar dificuldades de insero de mercado do produto imobilirio,
distantes, em geral no computado como parte do custo do reduzindo significativamente sua velocidade de venda, o que
3.4a 3.4b 3.4c
significa alguns desafios para o setor no equacionamento
das variveis, diferentemente da produo da Habitao
de Interesse Social, voltada a faixas de mais baixa renda,
totalmente tolhida da escolha da localizao de sua moradia.
O levantamento sobre a produo atual do segmento 3.5a
econmico mostrou empreendimentos

diversos
localizados fora da malha urbana ou nas franjas das
cidades, por todo o Brasil. claro que o problema relativo
m insero urbana se diferencia de acordo com o porte
e dinmica da cidade: estar localizado na franja de uma
cidade de pequeno porte pode implicar melhor condio de
acessibilidade do que na franja de uma cidade-dormitrio de
grande regio metropolitana. Ainda assim, o problema de m
insero urbana ficou evidente na maior parte das cidades 3.5b
pesquisadas. A m localizao de um conjunto habitacional

eleva o tempo de deslocamento dirio das famlias, promove
piores condies de acessibilidade, e ainda refora o modelo
urbano baseado no automvel.
Ao construir em terrenos perifricos, deixa-se
de aproveitar e otimizar os terrenos vazios inseridos na
malha urbana, na qual j existem equipamentos, servios
e infraestrutura instalada. Por outro lado, grandes
empreendimentos habitacionais podem ainda assim gerar
3.5c
impacto urbano negativo, mesmo quando localizados dentro
da cidade, por aumentarem a demanda por equipamentos,
infraestrutura e servios, sobrecarregando a situao existente.
A falta de fluidez urbana, especialmente para
o sistema virio, fica comprometida a partir da insero
urbana de inmeros empreendimentos habitacionais, que
ocupam grandes terrenos com permetros murados, causando
segmentao da malha urbana. Isso dificulta os deslocamentos
dirios de grande parte da populao, as possibilidades de
crescimento da cidade e ainda se relaciona, inmeras vezes, com 3.5d
a falta de diversidade de usos em reas predominantemente

residenciais.
3.5a a 3.5e. Porto Alegre (a), Manaus (b), Campinas(c,d) e Guarulhos(e):

ausncia de fluidez urbana. Presena de grandes reas muradas e malha
viria desfragmentada do restante da cidade. 3.5e

Insero urbana: parmetros de qualidade
Os parmetros de qualidade para boa insero urbana

a adequada inserO urbana de um passam pela equao entre custo do terreno e garantia da
empreendimentO habitaciOnal garantida qualidade de vida das pessoas. Um terreno mais bem inserido
pOr bOa lOcalizaO na malha urbana, na cidade pode viabilizar melhores condies de vida, maiores
em regies cOm infraestrutura instalada possibilidades de trabalho, menor custo de vida (menores
e prOvidas de serviOs e equipamentOs gastos com transporte, por exemplo), acesso aos equipamentos
urbanOs. alm distO, O cOnjuntO de educao, sade, cultura e lazer existentes, aproveitando a
habitaciOnal bem inseridO na cidade deve infraestrutura e servios urbanos instalados.
estar prXimO a estabelecimentOs de cOmrciO
e serviOs e de equipamentOs de educaO,
sade, cultura e lazer. a acessibilidade
So parmetros de qualidade na escala da insero
em tempO adequadO a centralidades
urbana:
regiOnais e lOcais e a integraO rede de
. Infraestrutura e servios urbanos
transpOrte pblicO tambm sO necessrias.
. Localizao e acessibilidade
em Outras palavras, um empreendimentO
. Fluidez urbana
habitaciOnal bem inseridO na cidade aquele
cOmprOmetidO cOm prOcessO de urbanizaO
justO e demOcrticO, que garanta qualidade
de vida aOs mOradOres e aOs demais
cidadOs impactadOs pOr ele, direta Ou
indiretamente.
Presena (e otimizao) da INFRAESTRUTURA E SERVIOS URBANOS:
em grande medida oriunda de investimentos pblicos, a infraestrutura um
dos mais importantes parmetros de qualidade na escala da insero urbana. Os
empreendimentos habitacionais necessitam estar providos de sistema de abastecimento
de gua, coleta e tratamento de esgotos, pavimentao, iluminao pblica, energia
eltrica, coleta de lixo e drenagem adequada das guas pluviais. A localizao em
rea que j conte com infraestrutura instalada tambm importante, no implicando
extenso das redes, assim como a proximidade a pontos de comrcio, servios bsicos e
equipamentos educacionais, de sade, cultura e lazer, acessveis por rota de pedestres,
preferencialmente.
LOCALIzAO: a boa localizao de um empreendimento habitacional

garantida por adequada insero na malha urbana, que, por sua vez, relaciona-se ao 3.6. Edifcio Pirineus, em So Paulo,
construdo por mutiro autogerido para
porte do municpio ou regio onde se insere. A formao de grandes reas habitacionais,
faixas de renda baixa: observa-se que
sem mescla de usos, atividades e grupos sociais, deve ser evitada, enquanto a criao a boa localizao na cidade garante a
de reas comerciais nos conjuntos habitacionais deve ser estimulada, revertendo a acessibilidade (presena de transportes
pblicos), a mescla de usos, que permite
renda obtida com a locao dessas reas para os gastos condominiais e manuteno.
disponibilidade de servios e comrcio e
Alm disto, tambm deve ser evitada a proximidade a fatores prejudiciais ao bem- proximidade com equipamentos e trabalho.
estar e ao conforto ambiental dos usurios e moradores, como fontes de rudos,
3.7. A boa localizao garante diversidade
odores e poluio excessivos e constantes. O uso de vazios urbanos, terrenos em reas
de usos e dinamismo urbano, como o
centrais e a reabilitao de edifcios so recomendados, pois contribuem para o melhor caso das reas centrais. Exemplo: centro da
aproveitamento da cidade, especialmente nas grandes metrpoles. cidade de Montevidu, Uruguai.
3.6 3.7

Exemplos de insero de empreendimentos na mancha
urbana de cidades brasileiras
Moradia na rea central
A questo da localizao e acessibilidade dos empreendimentos habitacionais
ganha ainda maior premncia quando se considera que, no Brasil, a quantidade de
unidades habitacionais vazias em reas centrais das nossas cidades, cerca de 5 milhes,
aproxima-se do dficit habitacional brasileiro total! Embora no se possa fazer essa
conta de forma to direta, pois no processo simples recuperar esses imveis e
reabilit-los (por questes tcnico-construtivas, jurdicas, polticas, culturais etc.), ainda
assim simbolicamente importante imaginar que se essas unidades fossem oferecidas
em sua totalidade para moradia, o dficit seria quase totalmente sanado.
Complicaes jurdicas quanto propriedade, preo fundirio alegadamente
3.8a e 3.8b. Exemplo de caro (o que nem sempre verdadeiro), infraestrutura obsoleta, falta de domnio tcnico
imveis reabilitados na
para a reabilitao, quanto a materiais, tcnicas, mo de obra, so fatores que elevam
regio central de So Paulo-
SP. Edifcio Maria Paula os custos e inibem a formao de um mercado especfico de reabilitao, como ocorreu,
e edifcio Riskallah Jorge. por exemplo, na Europa, a partir do ps-guerra. L, nos dias atuais, cerca de 50% da
Os empreendimentos
atividade da construo civil so compostos por reabilitaes e reformas.
reabilitados aproveitam
a infraestrutura que Assim, importante frisar que, mesmo que ainda no seja um cenrio que
reas centrais oferecem, compe a produo atual no segmento econmico, a produo de moradias em reas
possibilitando boa
centrais caminho necessrio para a boa qualidade urbana, pois se resolve, de partida,
localizao, acessibilidade e
presena de equipamentos a questo da localizao e acessibilidade e da presena de infraestrutura, equipamentos
e servios. e servios urbanos.
3.8a 3.8b
3.9. Edifcio
residencial bem
integrado rede de
trasnporte pblico
em So Paulo.
3.10a
3.9
ACESSIBILIDADE DO EMPREENDIMENTO: est

relacionada adequada integrao rede de transporte pblico
e a sistema virio carrovel estruturado. Cumpre destacar
que a proximidade do transporte pblico fundamental, mas
em grandes metrpoles, estar a um quilmetro de um ponto
de nibus pode no significar garantia de boa acessibilidade
urbana se no estiver integrado a outras linhas de nibus ou 3.10a a 3.10d. Os 3.10b
empreendimentos do
mesmo a outras modalidades de transporte coletivo (como
segmento econmico
trem ou metr). Alm disto, deve ser priorizada a conexo na Mooca, em So
entre o empreendimento habitacional e polos de empregos Paulo-SP, isolam-se
da cidade por meio de
por meio de transporte pblico e a minimizao do tempo e
grandes reas muradas,
necessidade de deslocamentos dirios de seus moradores. tornando a rua isolada
e erma. Em uma
soluo intermediria,
FLUIDEz URBANA: em um empreendimento
o uso de grades ainda
habitacional, a fluidez atingida quando se tem boa adequao permite uma integrao
malha urbana existente, garantindo dilogo harmonioso visual adequada entre
3.10c
rua e espao privado,
entre os eixos de circulao do conjunto e os existentes no
como nos exemplos
entorno e, principalmente, o uso e acesso pblicos do trreo, de Higienpolis e
descartando elementos de ruptura fsica e visual da paisagem Pinheiros, em So
Paulo, em que se
e de isolamento do conjunto, como muros e grades. Os muros
destaca tambm a
tm a particularidade de criar iluso de segurana. Porm, presena agradvel
muitas vezes, ao dificultar a viso e criar becos sem sada, de vegetao.
J o complexo
aumentam a vulnerabilidade violncia. Ao contrrio, espaos
Bulevar Artigas,
fluidos, que potencializam a permanente circulao de pessoas Montevidu, Uruguai,
e boa visualizao do ambiente, geram naturalmente maior integra-se direta e
harmoniosamente
segurana.
malha urbana. 3.10d

Implantao: a produo atual
3.11a
Na escala da implantao, algumas incorporadoras e construtoras adotam
modalidades padronizadas por todo o Pas os carimbos em seus
empreendimentos habitacionais voltados ao segmento econmico, desconsiderando
as condies socioespaciais, ambientais e topogrficas dos terrenos nos quais se inserem.
Desta forma, no foram encontradas solues de implantao
adequadas topografia natural do terreno. Nos estudos de viabilidade
realizados pelas incorporadoras so descartados os terrenos com declividade mais
acentuada, embora estes possam ter solues urbansticas e arquitetnicas interessantes.
As solues de implantao carimbadas so facilmente implantveis em reas planas,
3.11b
e assim recorre-se a agressivas terraplenagens, com grande volume de corte ou aterro,
impactando na topografia natural do terreno e do entorno.
Os carimbos que se repetem so arranjos pr-definidos para a disposio
das edificaes, vagas de estacionamento, reas verdes e de lazer, na tentativa de
minimizar custos e racionalizar a construo. O culto ao automvel como modelo
urbano de locomoo no obstante seu enorme impacto ambiental faz com que
predominem solues em que as grandes reas de estacionamento totalmente ridas,
impermeabilizadas e sem vegetao definem a implantao dos edifcios para que se
garanta a relao de uma vaga por unidade.
verdade que, em alguns casos, tal atitude reforada pela prpria legislao
3.11c
municipal, que exige a destinao de uma vaga de carro por apartamento, eliminando
3.11a a 3.11e. Exemplos de empreendimentos com grande impacto ambiental em Belm-PA

(a) e Manaus-AM (b,c,d) e Natal-RN (e). Repetio de tipologias, desmatamento e agressiva
movimentao de terra.
3.12. Simulao a partir de implantao real de empreendimento do segmento econmico: as reas

para estacionamento acentuam a aridez do trreo e a falta de espaos verdes de lazer e convvio.
Observe-se que na simulao foram representados carros estacionados em TODAS as vagas
previstas, o que geralmente no aparece nos folders de vendas das empresas.
3.11d
3.11e
3.12
a possibilidade de outras alternativas de moradia associadas ao uso do transporte
pblico e da locomoo a p. A sobra do espao de estacionamento se constitui na
rea verde, evidentemente insuficiente.
Assim, muitas vezes, as reas de estacionamento definem a disposio
das edificaes no lote. O objetivo primeiro no atingir a melhor implantao
para os edifcios em termos de conforto ambiental ou garantia de privacidade, mas
obter a maior rea de estacionamento.
Cumpre destacar que, em razo do suposto alto custo, so poucos os
empreendimentos que adotam garagens subterrneas, soluo que permitiria a
implantao mais bem resolvida, quando hoje h solues baratas de lajes em meio-
piso, por exemplo.
As grandes reas de estacionamento, formando verdadeiros bolses nos
conjuntos de edifcios verticais, pavimentadas e sem sombreamento, prejudicam
enormemente a qualidade ambiental do conjunto, exigindo percursos internos longos
e bastante desagradveis pela aridez e falta de sombreamento - entre o carro e a
moradia. Alm disso, as grandes reas impermeabilizadas contribuem para o aumento
do calor no terreno e problemas de drenagem decorrentes. Nos conjuntos de casas 3.13. Viso area da mesma simulao,
em que se destaca a grande rea para
trreas, a vaga em frente ao lote define a ocupao do terreno, no restando muito
estacionamento em relao implantao
espao constituio de reas comuns, verdes ou de lazer. dos prdios.
Tambm o paisagismo no objeto de preocupao em boa parte
3.14. Exemplo de condomnios-clube, em
dos empreendimentos habitacionais do segmento econmico. As reas verdes dos
Campinas-SP. A contiguidade de vrios
condomnios so projetadas no pouco espao que resta aps implantao dos edifcios e condomnios fechados compromete a
alocao das vagas de estacionamento no terreno. O paisagismo se resume disposio fluidez urbana, os equipamentos que
poderiam ser pblicos, para todo o bairro,
de alguma vegetao, de forma pontual.
so exclusivos dos condminos.
3.13 3.14

Outro aspecto de destaque a generalizao do empreendimentos. Para as incorporadoras e construtoras, a
padro dos condomnios-clube, que marcam nossas construo de uma nica sala coletiva de fitness, por exemplo,
cidades pela ruptura que impem malha urbana, com bem menos onerosa que o acrscimo de 10m em cada
imponentes muros e grades, que comprometem a fluidez apartamento de um conjunto.Por fim, na produo atual h
urbana e, principalmente, a integrao entre usos e grupos casos em que o elevado adensamento demogrfico e
sociais, pressupostos ao exerccio de verdadeira vida urbana. construtivo de grandes empreendimentos provoca
Os condomnios-clube geralmente oferecem exagerada concentrao de moradias e de habitantes,
equipamentos de lazer (piscina, churrasqueira, quadra de resultando em espaos monofuncionais e solues pouco
esportes) internos aos muros dos conjuntos e reproduzem um agradveis, com espaos livres insuficientes e pouca fluidez
modelo comum em empreendimentos residenciais de mais alta urbana. So muitos blocos iguais, dispostos aleatoriamente no
renda. Eles tm, evidentemente, forte apelo mercadolgico, terreno, sem a devida preocupao com privacidade, insolao
pois estimulam um modelo de exclusividade muito apreciado. ou ventilao. H, por exemplo, diversos casos em que o
Em uma sociedade que no valoriza os investimentos em reas insuficiente distanciamento entre as edificaes compromete
pblicas, apresentando cidades com poucas praas, parques enormemente a salubridade das unidades, prejudicando a
e espaos similares, a privatizao desses equipamentos insolao de parte delas.
espcie de reflexo de cultura urbana j bastante fragilizada. Deve-se salientar, no entanto, que o adensamento
A privatizao dos espaos de lazer e convivncia prtica dos empreendimentos no obrigatoriamente um problema
antiurbana, segregadora, e que no privilegia a diversidade em si, pois se realizado com qualidade urbanstica, poderia
social dos espaos da cidade. A busca de empreendimentos garantir a viabilidade financeira da produo para o segmento
melhores significa fazer frente cultura que molda os anseios econmico com boa localizao, contrapondo-se tendncia
da demanda e, dessa maneira, determina viabilidade e sucesso de espraiamento territorial que historicamente marcou a
comercial dos empreendimentos. Em outras palavras, trata- produo de moradia popular no Pas.
se, portanto, da difcil tarefa de quebrar valores culturais da
sociedade sobre o que viver bem.
Alm disso, a oferta de espaos de lazer coletivos 3.15a e 3.15b. Espaos de lazer em condomnios de renda mais alta
no trreo em geral acompanhada da reduo e do segmento econmico, em Natal-RN e Sorocaba-SP. O segmento
econmico procura reproduzir o modelo de reas de lazer presentes
das reas das unidades habitacionais. Equipamentos
em edifcios de alta renda, ainda que as solues apresentem pouca
com certo glamour no trreo para uso de todos servem para permeabilidade do solo, rea verde reduzida e exclusividade para o
disfarar a reduo evidente nos custos construtivos dos condomnio, com pouca interao com o bairro.
3.15a 3.15b
3.16a 3.16b
3.16a e 3.16b. Exemplos de conjuntos

com baixa densidade, monofuncionais,
grande parte das crticas que pOdem ser feitas fOrma cOmO O pouco arborizados, sem ou com
aquecidO mercadO habitaciOnal brasileirO vem atuandO est nO pavimentao parcial, em Rio Branco-AC
(empreendimento do PMCMV) e Palmas-
fatO de este nO parecer se preOcupar em prOduzir cidades, mas
TO.
apenas unidades habitaciOnais. em Outras palavras, a equaO
financeira e a busca de resultadOs pOr parte dOs empreendedOres
tOlhem fOrmas de implantaO que resgatem a qualidade urbana
desejada para a cOnstruO de bairrOs dignOs desse nOme.

Implantao: parmetros de qualidade
a bOa implantaO de um empreendimentO cOnvviO e circulaO. alm distO, a bOa

habitaciOnal pressupe a sua adequaO implantaO deve garantir a integraO
tOpOgrafia dO terrenO, minimizandO dO cOnjuntO malha urbana, sem murOs
Os impactOs ambientais decOrrentes de e grades, cOm densidade demOgrfica
elevada mOvimentaO de terra, transiO e dimensiOnamentO adequadOs e
harmOniOsa entre Os espaOs pblicOs e cOmprOmetidOs cOm a OtimizaO dO usO e
privadOs, aprazvel cOnfOrmaO espacial dO OcupaO dO sOlO urbanO, principalmente
cOnjuntO, estabelecendO bOa relaO entre em regies cOm infraestrutura instalada e
as edificaes e Os espaOs livres e verdes, prOvidas de equipamentOs e serviOs urbanOs
de mOdO a garantir cOnfOrtO ambiental OciOsOs Ou subutilizadOs.
e espaOs aprOpriadOs permanncia e
3.17a 3.17b
3.17a e 3.17b. Empreendimento com boa implantao, integrando

o edifcio malha urbana, sem o uso de grades ou muros, com boa
mescla de espaos construdos e espaos verdes: conjunto histrico de
Spangen Quarter Housing, do arquiteto Michiel Brinkman construdo
em Rotterdam, Holanda, em 1920.
So parmetros de qualidade na escala da implantao:
. Adequao topografia do terreno
. Paisagismo e impacto ambiental
. Formas de ocupao do terreno
. reas comuns e de lazer 3.18
. Densidade e dimenso 3.18. Esquema ilustrativo de manejo de terra. Cortes e aterros importantes
podem ser minimizados com implantaes adequadas ao relevo.
ADEqUAO S CONDIES FSICAS DO

TERRENO: de modo a minimizar a necessidade de
movimentao de terra, contribuindo para a reduo do
impacto ambiental causado pelas novas edificaes e do custo
proveniente dos cortes, aterros e contenes. Os aterros e
3.19a
cortes devem se dar preferencialmente em uma mesma rea,
reduzindo o trnsito de mquinas na obra e o transporte de terra.
Recomenda-se ainda que as dimenses dos taludes gerados
no ultrapassem 2 metros de altura, pois nessas condies a
estabilidade do terreno garantida com estruturas simples.
As declividades e elementos naturais do terreno devem
ser incorporados ao projeto, reduzindo os custos de implantao 3.19b
de redes de esgoto e drenagem, e garantindo a segurana e

estabilidade da ocupao. Deve-se, ainda, considerar solues
de implantao que aproveitem o desnvel do terreno para
a implantao de garagens no subsolo ou em meio nvel.
O aproveitamento da topografia pode influir tambm no
comportamento acstico do empreendimento, reduzindo e
bloqueando, ou potencializando a propagao do som e rudos. 3.19c
3.19a a 3.19c. Solues acsticas ruins, boas e timas que consideram o

declive do terreno como fator de isolamento acstico.
3.20a e 3.20b.Exemplo boa

implantao no terreno. O Conjunto
Habitacional do Pedregulho
(Affonso Eduardo Reidy, 1947), no
Rio de Janeiro-RJ, est localizado em
encosta. A declividade do terreno
permitiu uma entrada do edifcio em
meio nvel. Dessa forma, a circulao
se faz por uma galeria no terceiro
andar, a partir da qual so acessados
os andares inferiores ou superiores,
dispensando o uso de elevadores.
A forma serpenteada do edifcio no
terreno adequada, minimizando a
movimentaes de terra.
3.20a 3.20b

PAISAGISMO: um empreendimento habitacional
deve levar em considerao fatores especficos de cada zona
bioclimtica1, garantindo conforto ambiental com acesso
ao sol e ventilao cruzada nas diferentes estaes do ano.
Alm disto, deve criar condies adequadas permanncia
e convvio dos moradores, com reas sombreadas,
permitindo percursos agradveis no interior do conjunto
e utilizando elementos que promovam transio gradual e
agradvel entre os espaos privados e pblicos.
O uso de vegetao pode melhorar o microclima
local, criar proteo contra radiao solar direta e tambm
melhorar a qualidade do ar. No recomendado dispor
3.21a
as reas verdes montante dos ventos dominantes, pois
elas no devem interferir no fluxo de ar. Para isto, deve-
se utilizar vegetao que tenha permeabilidade visual
superior a 60%, podendo ser do tipo arbreo, com copa
horizontal, ou vertical transparente e caule desguarnecido.
O paisagismo possibilita a reduo do impacto
ambiental, garantindo reas permeveis, recuperando
crregos, valorizando e preservando elementos naturais.
Permite tambm a reteno e absoro de guas pluviais no
prprio terreno, inclusive prevendo seu reuso na irrigao
das reas verdes, reduzindo a contribuio rede de
drenagem urbana.
3.21b
FORMAS DE OCUPAO DO TERRENO: em

3.21a e 3.21b. Implantao e paisagismo adequados, em conjunto relao disposio das edificaes na gleba, s reas de
habitacional de baixa renda na Rua Santa Cruz, So Paulo-SP, de meados
do sc. XX. Observa-se que o paisagismo do conjunto qualifica as reas estacionamento, s reas livres e de lazer, devem permitir
sombreadas por vegetao significativa, criando espaos agradveis boa insolao e ventilao no conjunto, alm de criar
de convvio e permanncia. A implantao do conjunto prximo a reas de acesso e uso pblicos. Deve-se evitar a ocupao
movimentada avenida de So Paulo faz transies entre espaos pblicos e
privados garantindo o conforto acstico das habitaes. de espaos potenciais de convvio e permanncia dos
moradores por estacionamentos, alm de prever mescla de
3.22. Esquema ilustrativo mostrando o do uso da vegetao para proteger usos e atender s necessidades de diferentes grupos sociais
as aberturas de um edifcio. O paisagismo adequado pode evitar insolao
direta excessiva nas fachadas, alm de criar um microclima local que no interior do empreendimento.
equilibra a umidade e o calor, garantindo qualidade ambiental. Em relao s reas de estacionamento nos
empreendimentos habitacionais, vale destacar que o uso
do subsolo, a construo de meios pisos para garagem e de
pavimentos-garagem permitem o aumento do nmero de
1 O Zoneamento Bioclimtico a diviso do territrio brasileiro em

oito zonas relativamente homogneas quanto ao clima, proposta
pela ABNT na NBR 15220-2, Parte 3. Nessa norma, so feitas
recomendaes tcnico-construtivas que otimizam o desempenho
3.22 trmico das edificaes, adequando-as a cada uma dessas zonas.
3.23
vagas de estacionamento para os condminos, liberando rea de terreno para recreao

e lazer. Em empreendimentos de alta densidade, o custo no impeditivo, pois pode
ser rateado entre todas as unidades. No caso do pavimento-garagem destaca-se que seu
custo representa apenas um tero do valor do pavimento tipo da edificao. A deciso
arquitetnica de no usar o trreo como estacionamento deve ser analisada, portanto,
como possibilidade real de melhoria dos conjuntos. Solues para rea centrais, e/
ou com demanda por estacionamentos, podem prever a possibilidade de permutas e
aluguel das vagas excedentes, viabilizando a construo de subsolos.
As boas solues paisagsticas citadas acima devem nortear a ocupao do trreo,
criando reas complementares moradia e nexos com o espao urbano adjacente. As
garagens subterrneas podem permitir a localizao dos espaos de lazer, da vegetao
e do edifcio de forma mais racional e qualificada, sem que esses elementos sejam
posicionados de forma aleatria ou em espaos residuais, configurando percursos
prazerosos e espaos agradveis de permanncia e convvio.
Quanto ao distanciamento entre edificaes, deve-se prever distncia adequada
entre os edifcios, com o objetivo de proporcionar insolao nas unidades habitacionais
no inverno por, no mnimo, trs horas, garantindo padro mnimo de salubridade e
habitabilidade.
Deve-se ainda evitar agrupamentos muito extensos de unidades habitacionais,
dispostas em renques, com o objetivo de promover ventilao natural nas unidades, 3.23. Conjunto Habitacional Zezinho
entre elas, por entre as paredes externas, ou dentro da unidade, por meio da ventilao Magalhes em Guarulhos- SP (arq. Vilanova
cruzada. As edificaes no podem se comportar como barreiras para os ventos Artigas, Fbio Penteado e Paulo Mendes da
Rocha, 1967): implantao com adequada
dominantes, constituindo grandes massas compactas. Arranjos devem possibilitar utilizao dos espaos condominiais. O
a permeabilidade do vento em todo o conjunto, evitando a existncia de zonas uso do trreo para estacionamento no
excessivamente ventiladas e outras carentes de ventilao. As aberturas de entrada do compromete reas de lazer e convvio, os
recuos entre edifcios permitem insolao
ar dos edifcios devem estar em planos perpendiculares direo predominante dos e ventilao apropriadas nas unidades
ventos, para garantir conforto trmico, principalmente nos perodos mais quentes do habitacionais.

ano, sobretudo nas regies de temperaturas mais elevadas. Ou seja, morfologia do entorno e escala e necessidades do
Cabe destacar que os edifcios em pilotis tambm favorecem municpio ou regio. Dependendo do porte do empreendimento
boas condies de ventilao. e da cidade em que ser inserido, sua implantao pode implicar
aumento substancial da demanda por servios e equipamentos
REAS COMUNS E DE LAzER: devem ser pblicos, cuja execuo seria invivel ao governo local. Como as
instrumento de integrao dos empreendimentos cidade, por cidades maiores tm preos fundirios mais elevados, comum
meio do tratamento adequado das reas privadas, condominiais, surgirem nas cidades menores vizinhas, com glebas mais baratas,
semipblicas e pblicas. Deve-se priorizar o acesso e uso pblico empreendimentos gigantescos, que sero cidades-dormitrio,
dos trreos e a mescla de usos, permitindo o desempenho de incompatveis, entretanto, com a escala do municpio em que se
diferentes funes e atividades. O comrcio local de apoio implantam.
dinamiza a vida do conjunto habitacional e traz segurana, Dimensionamento, densidade construtiva e densidade
ao contrrio do que se imagina. Alm disso, reas comerciais demogrfica devem ser compatveis com boa qualidade de
podem ser alugadas para ajudar no custeio de despesas vida: empreendimentos exageradamente grandes criaro
condominiais. Eventualmente, praas nos condomnios podem
ter acesso pblico, integrando-se cidade e dando fluidez 3.24a e 3.24b. Boa integrao do edifcio na cidade: Conjunto Nacional,
So Paulo-SP (David Libeskind, 1954). A rea comum do trreo do
urbana ao conjunto. A presena de equipamentos pblicos
edifcio integra o conjunto malha urbana com o uso comercial e o
no bairro, para a prtica de esportes ou atividades culturais, tratamento das reas pblicas, semi-pblicas e privadas do edifcio. Esse
eliminaria a necessidade de espaos equivalentes internos aos tipo de soluo traz fluidez urbana ao empreendimento.
empreendimentos, buscando-se em lugar disso aumento da rea
3..25a e 3.25b. Exemplo de insero adequada ao porte do municpio e
til de cada unidade. s construes do entorno: casas do Programa PROSAMIN nos igaraps
de Manaus-AM. O conjunto se insere na malha urbana e no entorno sem
segmentar o espao urbano e respeitando a altura dos edifcios vizinhos.
DENSIDADE E DIMENSIONAMENTO DO
Ainda que composto por casas unifamiliares, este empreendimento
EMPREENDIMENTO: adequar ao porte do municpio e da possui densidade compatvel com o local e oferece reas de lazer e
regio em que se insere e ao dficit habitacional local ou regional. convvio aos moradores.
3.24a 3.24b
espaos superdimensionados e ridos, empreendimentos cuja equao entre o nmero de pessoas, a densidade construtiva
demasiadamente populosos potencializaro problemas de e a oferta de equipamentos e servios seja equilibrada, o que no
convivncia, ou reduziro o acesso a equipamentos geralmente desafio simples, e por isso mesmo deve ser incorporado no
insuficientes, e assim por diante. A cidade agradvel aquela planejamento dos empreendimentos habitacionais.
Relao entRe densidade demogRfica e custo de razes tcnicas, Os dimetrOs nO pOdem

infRaestRutuRa e seRvios uRbanos ser diminudOs. sendO assim, a reduO das
pOr Khaled ghOubar densidades habitaciOnais nOs empreendimentOs
nO representa diminuiO nOs custOs de
mascar (1998) afirma que O custO de implementaO das redes de infraestrutura.
implantaO de infraestrutura e serviOs lOgO, O aumentO da densidade pOucO interfere
urbanOs pOr hectare varia relativamente pOucO nO dimensiOnamentO da rede de infraestrutura.
em funO da quantidade de usuriOs, pOis O e ainda, densidade maiOr permite a divisO
custO das redes de infraestrutura est muitO dOs custOs pOr nmerO maiOr de unidades
mais assOciadO sua eXtensO (quantidade habitaciOnais, reduzindO seu custO pOr unidade.
de metrOs pOr hectare) que capacidade de O desafiO est em estabelecer, a partir dissO, Os
atendimentO (quantidade de litrOs Ou metrOs limites de adensamentO que permitam, pOr um
cbicOs pOr hectare). ladO, raciOnalizar O custO de infraestrutura,
alm distO, a maiOria das redes de esgOtO mas, pOr OutrO ladO, que nO gerem
dimensiOnada cOm a capacidade de prOblemas ligadOs aO superpOvOamentO dO
atendimentO de densidades mdias e altas. pOr empreendimentO.
3.25a 3.25b

Unidades habitacionais: a produo atual
O tratamento cuidadoso da escala da unidade habitacional , sem dvida,
essencial ao alcance de melhor qualidade arquitetnica. Veremos, ao analisar a
produo atual, que tal cuidado ainda est longe de ocorrer. A produo atual do
segmento econmico apresenta, em linhas gerais, trs tipos de edificaes, definidas
para cada empreendimento em funo de anlises de demanda e viabilidade financeira,
legislao municipal, custo da terra, entre outros.
Empreendimentos horizontais: em grande medida Empreendimentos verticais sem elevador: so os que

tendem a se afastar da mancha urbana, localizando-se fora dela se reproduzem mais amplamente no territrio nacional. As
ou em reas de expanso da cidade. Em sua maioria, por terem edificaes com quatro e cinco pavimentos so preponderantes.
baixas densidades, muitas vezes inferiores a 150 habitantes Sua vantagem econmica prescindir do elevador, em funo
por hectare, so conjuntos de grande porte e ocupam grandes do nmero de pavimentos, na quase totalidade das legislaes
terrenos, para permitir produo em larga escala, que torne municipais. Todos os exemplos levantados dessa tipologia
rentvel o empreendimento. apresentam unidades no trreo, no sendo encontradas
Foram identificadas duas solues de arranjos das solues com pilotis, que gerariam composies mais ricas do
unidades nessa tipologia. piso trreo e das reas coletivas, alm de favorecer a ventilao,
- Renque de casas geminadas como j visto. Grande parte deles adota edifcios com planta no
- Casas isoladas no lote formato H, historicamente usado na produo de moradia
Do ponto de vista da unidade habitacional, a repetio popular.
infindvel de casinhas idnticas impede a identificao do Mais uma vez, os problemas de insero urbana e de
morador com sua casa, e elimina a alternncia entre residncias implantao, comentados anteriormente, so significativamente
e outros tipos de atividades, comerciais ou comunitrias, que determinados por essa tipologia, que geralmente enseja
quebrariam a monotonia. o uso de muros, forte adensamento construtivo e trreos
impermeabilizados, que priorizam as vagas de automveis,
como se v no modelo ilustrativo.
3.26 3.27
Empreendimentos verticais com elevador: mais 3.26. Maquete eletrnica que tipifica
empreendimentos horizontais, reproduzindo
encontrados em municpios de maior porte ou nas regies
empreendimentos existentes no mercado
metropolitanas do Pas, pois o nmero alto de pavimentos econmico. Normalmente localizam-se fora
permite maior oferta de unidades. Nessas cidades, a menor da malha urbana e longe de comrcios e
servios. Tambm caracterstica desses
disponibilidade de terrenos e a maior consolidao urbana
empreendimentos a monotonia visual das casas
fazem com que os terrenos utilizados sejam geralmente e a falta de elementos que faam a transio
menores e mais bem inseridos na malha urbana. Esses entre espaos pblicos e privados. Na maquete,
foram colocados um carro para cada vaga, o
conjuntos apresentam as maiores densidades construtivas e
que realmente no aparece nos folders das
demogrficas, muitas vezes superiores a 900 habitantes por construtoras.
hectare. Por isso, sua implantao acaba sendo a de torres
3.27. Maquete eletrnica exemplificando
contguas, sem variao de altura e impactantes quando
empreendimentos verticais de quatro
inseridas em bairros residenciais horizontais, com forte pavimentos sem elevador. A maquete
impermeabilizao do trreo devido priorizao das vagas reproduz empreendimentos existentes no
mercado econmico. a tipologia mais
de automveis
produzida no pas, pois o gabarito de at
quatro andares normalmente no exige a
utilizao de elevadores, segundo a maioria
das legislaes municipais. A implantao
H, mais comumente utilizada, permite a
construo de patamares pequenos no terreno,
mas geralmente acarreta grande monotonia na
disposio dos edifcios.
3.28. Maquete eletrnica que exemplifica

empreendimentos verticais com elevador,
reproduzindo empreendimentos existentes
no mercado voltado ao segmento econmico.
Essa tipologia mais frequente em municpios
de maior porte ou regies metropolitanas,
pois permite maior adensamento, implantao
em terrenos menores. So marcados por
excessiva impermeabilizao do solo para
estacionamentos em detrimento de reas
arborizadas e de convvio entre moradores. Os
trs modelos so marcados pela separao da
malha urbana por grandes reas muradas.
3.28

A exaustiva repetio tipolgica em mbito nacional aspecto que permeia
as trs composies tipolgicas estudadas e requer anlise mais acurada, tanto no que
se refere ao seu impacto no conforto ambiental e s adequaes morfologia do terreno,
quanto s necessidades regionais ou decorrentes das variaes no perfil e composies
familiares e grupos sociais.
Se para a produo automobilstica a repetio seria sinnimo de aperfeioamento
e qualidade, no caso das moradias a racionalizao da construo leva repetio
infindvel de casas iguais, o que tem impacto esttico bastante negativo, mas tambm
afeta a riqueza dos espaos construdos, gerando bairros sem personalidade, casas
que pecam pela mesmice. Isso quando a adoo de sistema construtivo especfico por
uma construtora no a leva a repetir indiscriminadamente a tipologia pelo Pas afora,
independentemente das caractersticas climticas e culturais de cada regio, o que
mais grave.
a equao da gRande escala x qualidade da constRuo: uma

das dificuldades prOduO de mOradias em grande escala diz
respeitO aOs desafiOs tecnOlgicOs que issO representa para
Os empreendedOres. cOnstruir muitO carO, a terra necessria
para issO tambm O cada vez mais. O preO fundiriO e O
custO da cOnstruO pesam na cOmpOsiO dO empreendimentO
e as cOnstrutOras, cOmO gestOras de negciO que pressupe
retOrnO financeirO, tentarO diluir Os custOs nO preO final
dO imvel. cOmO se trata de segmentO de mercadO que nO
cOnsegue arcar cOm preOs demasiadamente altOs, a tendncia
das cOnstrutOras ser tentar diminuir aO mXimO Os custOs da
cOnstruO. para issO, h duas sadas: rebaiXar a qualidade
cOnstrutiva utilizandO materiais mais simples Ou investir na
pesquisa de sOlues tecnOlgicas que permitam raciOnalizar e
acelerar a cOnstruO. cOnstata-se, pela pesquisa feita, que as
cOnstrutOras dO segmentO ecOnmicO dividem-se entre essas
duas Opes.
As incorporadoras e construtoras tm dado pouca importncia questo

do conforto nos conjuntos habitacionais voltados ao segmento econmico. A
reproduo dos carimbos na implantao dos empreendimentos e nas solues
tipolgicas das edificaes e unidades habitacionais impe fortes limitaes escolha
das melhores orientaes das edificaes, para boa captao de iluminao natural e de
ventos dominantes e adequaes projetuais de acordo com as necessidades e exigncias
especficas de cada regio ou zona bioclimtica. Uma regra simples da boa arquitetura
parece ter sido esquecida: cada projeto deve respeitar as 10cm de espessura e so revestidas com argamassa texturizada
caractersticas climticas locais, na escolha dos materiais, no com espessura de 0,5cm e aplicada diretamente na superfcie
desenho das plantas, no uso de aberturas etc. Geralmente, as de concreto. As paredes internas tm espessura de 8cm e as
solues autctones, que representam a cultura local, como paredes comuns a duas casas 12cm.
casas caiaras, casas caipiras, so indicativas das melhores A adoo de paredes macias de concreto pouco
solues para a regio, pois incorporam o saber local e suas recomendvel devido baixa inrcia trmica deste material,
tradies. No entanto, o presente estudo verificou a repetio que rapidamente atinge a temperatura do ambiente externo
sem constrangimento de plantas e sistemas construtivos no desempenhando a funo de isolante trmico. Isto pode
idnticos por todo o Pas, estranhas s solues locais e alheias ser observado a partir da anlise especfica do desempenho
ao tamanho continental do Brasil e sua enorme variedade dessa tipologia adotada em Feira de Santana - Bahia (zona
climtica. bioclimtica 8) e em Lages Santa Catarina (zona bioclimtica
O mapa abaixo apresenta uma tipologia produzida no 1). Em Lages, a soluo adequada somente nos meses mais
mercado do segmento econmico e repetida sem variaes por quentes, sendo que no perodo de inverno as temperaturas
todo o Brasil, independentemente da zona bioclimtica em que
se insere. Trata-se de uma residncia unifamiliar horizontal
trrea, de paredes macias de concreto moldadas in-loco, p- mapa. Mapa do Brasil que mostra a localizao de um mesmo
empreendimento habitacional repetido em cidades em diferentes zonas
direito de 2,90m e geminada em dois lados. bioclimticas. Este tipo repetio no leva em considerao o conforto
As casas possuem cobertura de telha cermica e no ambiental em um pas de dimenso continental e diferentes climas.
possuem laje, mas contam com forro de gesso acartonado de Mapa realizado pelo LabHab-FAUUSP a partir do levantamento da
produo de grandes construtoras, entre setembro e dezembro de 2010:
1,5cm de espessura conformando assim uma cobertura no para este exemplo, tomou-se um lanamento dessa tipologia de uma
ventilada. As janelas so de alumnio e tm dimenses padres nica construtora. Mas a repetio de um mesmo empreendimento
de esquadrias industrializadas. As paredes externas possuem em diversas cidades do territrio comum a todas as construtoras
levantadas na pesquisa.

e f
b
3.30a
3.30b
3.29
3.29. Maquete eletrnica com a reconstituio de um apartamento de

55m, conforme empreendimentos existentes no mercado. Na
reconstituio da planta, os mveis foram desenhados conforme o
tamanho mnimo sugerido pelos manuais da Caixa. Dado o reduzido
tamanho da unidade, os folders das empresas geralmente mostram
o mobilirio em tamanho menor. Se fossem desenhados na medida
correta, como aqui, os mveis simplesmente no caberiam. 3.30c
3.30a e 3.30b. Verifica-se que a cozinha tem dimenses bastante

reduzidas, que impossibilitam dispor uma mesa para os cinco possveis
moradores (apartamento de dois quartos). A soluo pretendida, de
colocar uma mesa encostada parede e um balco do tipo cozinha
americana, impede a abertura da porta do armrio do gabinete da
pia. Para permitir a abertura da geladeira, na proposta da construtora
recorreu-se a um chanfro numa das quinas do balco.
3.30d
3.30c. As dimenses da sala permitem a colocao de dois sofs, com
pouca possibilidade de variao na sua disposio, e sem nenhuma
sobra para mveis de apoio.
3.30d. No quarto menor (dos filhos?), cabem duas camas, eventualmente

uma delas beliche (para 3 filhos), sem espao para duas mesas de
cabeceira, uma para cada cama. No se considera a possibilidade de
uma mesa de estudos, e no h armrios embutidos. O espao ocupado
pelo guarda-roupa quase impossibilita a abertura do mesmo.
3.30e
imagem 3.30e. Na planta apresentada no folder estudado, a rea de

circulao da sute principal insuficiente para a colocao de armrio
(no tamanho mnimo sugerido pela Caixa), que obstrui a entrada do
banheiro.
imagem 3.30f. A rea de servio relegada a um espao exguo no canto

da cozinha, sem separar-se desta, de modo que o tanque de roupas fica
encostado ao fogo. Tambm no h espao adequado para circulao,
alm de no se prever lugar arejado para a secagem da roupa. 3.30f
internas no ultrapassam 12C, o que est completamente fora No possvel aceitar que seja confortvel um apartamento
da zona de conforto. J em Feira de Santana, nos meses mais de 45m para dois dormitrios, ou seja, com possibilidade de
quentes, as temperaturas internas so altas demais, mesmo comportar cinco pessoas. Isso significa 8,8 m por pessoa. A
durante a madrugada; enquanto a mxima externa se encontra ttulo de comparao, o BNH indicava rea mnima de 12m
por volta dos 32C, a interna atinge 34C. Essa anlise comprova por pessoa.
que a reproduo indiscriminada de uma mesma soluo A reduo das reas das unidades no ocorre em razo
tipolgica e construtiva, que ocorre com muita freqncia no de diminuio do nmero de cmodos. Ou seja, tem-se nmero
Pas atualmente, bastante inadequada. grande de ambientes, com dimenses demasiadamente
reduzidas. Na tentativa de escamotear tal problema, comum
as plantas apresentadas nos flderes promocionais maquiarem
casas idnticas reprOduzidas s centenas, a dimenso dos mveis, fazendo-os caber em ambientes
tipOlOgias arquitetnicas idnticas e sem espao suficiente. No modelo a seguir, reconstituiu-se
aplicadas cOmO carimbOs, quaisquer uma tipologia de planta real, ofertada pelo mercado, porm
que sejam a regiO e O clima, sistemas desenhando-se os mveis em seu tamanho real e em disposio
cOnstrutivOs arcaicOs Ou cOm pOuca de uso efetivo.
perfOrmance termOacstica, sO elementOs Alm disto, a reduo das reas determina a
que cOntribuem para a m qualidade monofuncionalidade dos ambientes. Por exemplo, os
generalizada da prOduO, salvO, quartos so dimensionados apenas para cumprir a funo do
evidentemente, algumas eXcees. descanso, impossibilitando a ocorrncia de outras funes,
um dOs desafiOs cOnsiderar as como estudo; salas no esto dimensionadas para garantir
caractersticas regiOnais que influenciem mais de um uso concomitante, e as dimenses das cozinhas
Os prOjetOs, em um pas de prOpOres impossibilitam o seu uso por mais de um morador. H casos de
cOntinentais. em que medida a repetiO de quartos para o beb de dimenses mnimas, aparentemente
padres de nOrte a sul adequada? trata-se adaptao de projetos malfeitos, e que sugerem que o beb no
de OtimizaO e raciOnalizaO dO prOjetO ir crescer e necessitar, no futuro, de um cmodo de verdade.
e da cOnstruO Ou de ecOnOmia que
resulta em prOjetOs inadequadOs e de baiXa
qualidade? O grande desafiO est em estabelecer
OutrO patamar de qualidade quantO aO
dimensiOnamentO das casas, que nO se
O conforto da unidade habitacional no s restrinja apenas a garantir a habitabilidade
garantido pelos aspectos trmicos e acsticos. O reduzido mnima, e que Oferea espaOs mais
dimensionamento das unidades habitacionais dos generOsOs e cOnfOrtveis.
empreendimentos do segmento econmico outra das
questes crticas observadas, que evidentemente afeta em muito
o conforto. Mais uma vez, destaca-se uma obviedade da boa
arquitetura: mantendo-se limites razoveis quanto ao exagero e
desperdcio, viver em espaos generosos viver melhor. Por outro lado, verifica-se que a produo macia
Porm, de forma geral, as construtoras e incorporadoras das grandes construtoras tem imposto padronizao
tm optado pelas dimenses mnimas dos ambientes exigidas tecnolgica incompatvel com as especificidades
pelos rgos de aprovao, comprometendo seriamente regionais. Parmetros como conforto trmico, desempenho e
a qualidade de vida dos moradores. H uma tipologia eficincia dos materiais, muitas vezes so menosprezados em
modelo, reproduzida amplamente, com rea inferior a 45m2. funo da economia de escala.

Para o setor imobilirio, um dos fatores de maior
peso na definio do sistema construtivo o seu impacto no
custo de construo, em razo da elevada participao desse
componente no preo de venda das unidades habitacionais
para o segmento econmico. Por isso, priorizam-se sistemas
construtivos mais econmicos, diminuio do tempo de
3.31a
execuo da obra, aumento da produtividade, reduo do
nmero de fornecedores e reduo da mo de obra empregada.
As inovaes tecnolgicas na construo civil ainda so
muito incipientes, mais focadas no aumento de lucratividade do
que no ganho de qualidade, e enfrentam grandes dificuldades
de aprovao e captao de financiamento, pois, por no serem
normatizadas, a adequabilidade precisa ser comprovada, o
que torna o processo bastante moroso.
A implementao de eficientes sistemas de gesto, que
permitem s empresas trabalhar de forma mais integrada
e contribuem na diluio das despesas operacionais, a
estruturao de processos logsticos, capazes de reduzir o tempo
3.31b
de execuo das obras, e a adoo de sistema de suprimento
unificado tm sido priorizadas pelo setor. A centralizao das
compras a partir de lista unificada de fornecedores garante
padronizao dos materiais e reduo dos preos, pelo volume
negociado. Alm disto, a automatizao de diversos processos
no ciclo de obras proporciona melhorias no controle de gastos
e reduz custos de construo.
Tais iniciativas no so, a rigor, nem positivas e nem
negativas para a qualidade arquitetnica e urbanstica dos
empreendimentos. Tudo depender, evidentemente, dos
objetivos que as justifiquem: a racionalizao da gesto de
obra ou dos sistemas construtivos levaria ao aumento da
3.31c
padronizao e das solues carimbo, ou permitiria ateno
maior a solues de arquitetura alternativas e de maior
qualidade. Por enquanto, observa-se que a busca pela reduo
dos tempos, na aprovao do projeto, em sua concepo e
elaborao, e na construo do empreendimento habitacional,
pauta as decises do setor mais para aumentar produtividade
e retorno financeiro do que priorizar a boa arquitetura.
3.31a a 3.31d. Exemplos de padronizao da construo no canteiro

de obras. A padronizao da construo refere-se a uma diminuio
dos custos de construo e do tempo de execuo de obras, mas no
tem correspondido necessariamente a uma maior qualidade dos
empreendimentos.
3.31d
nOtas sObre a industrializaO da cOnstruO civil
pOr Khaled ghOubar
cOmpete a um sistema cOnstrutivO nO prazO de retOrnO dOs investimentOs e

industrializadO da cOnstruO, e reduO dO prazO de acessO dOs usuriOs
particularmente destinadO habitaO fruiO dOs bens para eles prOduzidOs;
ecOnmica-pOpular, buscar a reduO dOs efetivO cOntrOle tecnOlgicO da prOduO,
custOs da cOnstruO (nO que se refere reduzindO significativamente as patOlOgias
a aspectOs de Obra e gestO) atravs de presentes nOs sistemas cOnvenciOnais;
uma escala de prOduO ecOnOmicamente reduO nO nmerO de insumOs e
adequada a ela, O que pOr sua vez eXige uma cOmpOnentes na prOduO, induzindO
sustentabilidade nO fluXO de Obras, pOr certO da reduO de prazOs e dO mais eficiente
prazO de tempO, para permitir a amOrtizaO cOntrOle tecnOlgicO da prOduO.
dOs investimentOs e a fOrmaO de uma nO que se refere sustentabilidade desta
mO-de-Obra numerOsa e qualificada. essa prOduO:
uma cOndiO bsica e imprescindvel eliminaO de desperdciOs de gua, energia
alavancagem dO setOr a um nvel maiOr de e materiais, cOm efetivO e ecOnmicO
eXcelncia tecnOlgica e satisfaO, ainda reaprOveitamentO dOs restOs da prOduO;
que tardia, da demanda habitaciOnal sOcial Obedincia s nOrmas gerais de
pOr mais vOlume, qualidade, ecOnOmia, sustentabilidade ambiental;
diversidade e velOcidade de prOduO. reduO dOs custOs pela escala da
dentre Os aspectOs essenciais para prOduO, reduO dOs prazOs e
que OcOrra um efetivO prOcessO de desperdciOs.
industrializaO da cOnstruO civil nO e pOr fim, nO que se refere aO trabalhO neste
segmentO habitaciOnal ecOnmicO-pOpular, setOr da cOnstruO civil:
pOde-se destacar Os que seguem. prOmOO da mO-de-Obra em termOs de
nO que se refere prOduO nO referidO qualificaO, prOdutividade, benefciOs
setOr da cOnstruO civil: trabalhistas e salriOs;
aumentO na diversidade dOs prOdutOs eliminaO da hOra OciOsa dOs carOs
atravs da pr-fabricaO e da mOntagem equipamentOs eletrO-mecnicOs-pneumticOs,
das cOnstrues dentrO de sistemas abertOs, e dOs nOvOs equipamentOs da era digital;
em sintOnia cOm a dimensO cOntinental plenO atendimentO das recOmendaes
dO brasil e suas distintas regies climticas, da nr.18 ( nOrma regulamentadOra dO
ambientais e sOciais, a eXigir abOrdagens ministriO dO trabalhO e empregO, referente
diversificadas na cOncepO e eXecuO dOs s cOndies e meiO ambiente de trabalhO
prOjetOs; na indstria da cOnstruO) nO que tange
grande aceleraO na velOcidade da a segurana e higiene dO trabalhO.
prOduO, cOm a cOnsequente reduO

E as inovaes tecnolgicas?
Apesar da predominncia da alvenaria estrutural nas construes para o
segmento econmico por vrios motivos, como custo, produtividade, durabilidade,
baixa manuteno, farta oferta, entre outros , a necessidade de ampliao de escala,
com aquecimento do mercado econmico, determinante ao desenvolvimento de
novas tecnologias. Da forma de organizao de logstica ao canteiro de obras, novos
sistemas de informaes e tcnicas construtivas so introduzidos, sempre visando
reduo de custos e prazos. Destacam-se, como sistemas construtivos: paredes de
3.32a a 3.32c. Exemplos do concreto moldadas in loco, paredes em PVC+concreto, steel-frame, blocos de EPS,
papel que a universidade pode
grandes painis cermicos pr-fabricados (JetCasa), formas blanche, paredes pr-
exercer na pesquisa sobre
novas tecnologias. Trabalhos moldadas em concreto, entre outras.
Finais de Graduao de A difuso em larga escala dessas tcnicas deve ocorrer nos prximos anos.
Rafael Passarelli (2009), na
imprescindvel, portanto, que, alm das certificaes oficiais, sejam feitos estudos
FAU USP, e de Cristhy Mattos
(2010) FAU Mackenzie. O especficos de desempenho trmico e acstico capazes de atender s diferentes
primeiro (a,b) props sistema realidades climticas do Pas, como referido anteriormente. Concomitantemente, o
construtivo modulado em
avano dessas tcnicas deve ser acompanhado de estudos sobre sua otimizao no
madeira para habitaes de
interesse social, o segundo que diz respeito ao projeto arquitetnico, para serem alavancas de melhoria, e no
(c) um conjunto habitacional fatores de consolidao do padro repetitivo e sem qualidade, observada na produo
de HIS de construo rpida,
atual.
com utilizao de conteiners
adaptados. Em ambos os casos, Alm disso, as universidades poderiam ter um papel importante para
os estudos mostraram boas fomentar o surgimento de novas tecnologias construtivas adaptadas realidade do
solues trmico-acsticas
pas. H trabalhos de pesquisa nesse sentido, porm ainda isolados. A constituio de
e custos mais baixos do que
o atualmente conseguido na programas de fomento pesquisa sobre esse tema poderia dar importante impulso
produo pblica. nesse sentido.
3.32a 3.32b 3.32c
Unidades habitacionais: parmetros de qualidade
projeto arquitetnico, e no aumento do lucro. A incorporao
bOas sOlues tecnOlgicas e de prOjetO das tcnicas de clculo deve alimentar o desenvolvimento do
arquitetnicO nas escalas da edificaO projeto, embasando as boas solues arquitetnicas. Os custos
e da unidade habitaciOnal sO aquelas de manuteno tambm necessitam ser levados em conta
cOmprOmetidas cOm a reduO dOs impactOs por projetistas e construtoras, garantindo aos compradores o
ambientais, e, sObretudO, cOm O cOnfOrtO mnimo de gastos com o imvel durante o perodo em que est
dO usuriO, nO cOrretO dimensiOnamentO comprometido com o financiamento.
dOs ambientes e na adOO de Orientaes
adequadas das edificaes, que privilegiem CONFORTO AMBIENTAL: priorizar a ventilao
a captaO dOs ventOs dOminantes e da cruzada nas unidades, as boas condies de conforto trmico
iluminaO natural, e nOs arranjOs dOs e desempenho acstico adequado. As aberturas devem ser
ambientes nas unidades, de mOdO a atender dimensionadas e posicionadas, e os caixilhos corretamente
aOs diferentes perfis e cOmpOsies familiares desenhados, de modo a permitir boas condies de ventilao
e grupOs sOciais. e iluminao. Priorizar sistemas que possibilitem diferentes
desempenhos, em funo das variaes regionais, diversidade
climtica e usos, garantindo tambm conforto acstico. Adotar
Em relao s solues tecnolgicas projetadas a NBR 15575 como parmetro mnimo.
e empregadas na construo, consideram-se aqui como A atual preocupao com o meio ambiente tem
referenciais aquelas que respeitam as variaes bioclimticas, indicado a urgncia de se pensar mecanismos e dispositivos
garantindo conforto ambiental, bom desempenho, de maior eficincia energtica, por questes econmicas e pelo
durabilidade, com baixo custo de construo e manuteno. prprio esgotamento de recursos no renovveis. Aspectos
Ou seja, que equacionem a complexa relao entre custos relacionados adequabilidade da edificao ao clima local
reduzidos e qualidade elevada. tornam-se cada vez mais importantes e determinantes nas
solues adotadas em projeto. A NBR 15220 reflete esse fato, e
fundamental ser considerada nas decises de projeto.
So parmetros de qualidade na escala das unidades O fluxo de ar interno nas unidades habitacionais
habitacionais: favorecido ou dificultado em funo da localizao e do tipo
. Custos da construo de aberturas existentes. A ventilao cruzada nos ambientes
. Conforto ambiental favorece enormemente o conforto trmico, facilita e acelera a
. Distribuio das unidades no pavimento tipo renovao do ar.
. Dimensionamento Recomenda-se que os tamanhos das aberturas sigam as
. Flexibilidade propores indicadas na NBR 15220 que estabelece percentuais
. Desempenho e eficincia mnimos e mximos para aberturas de acordo com as zonas
. Sustentabilidade bioclimticas , e serem protegidas da radiao solar direta.
Nas zonas mais quentes, por exemplo, indicada a
CUSTOS DA CONSTRUO: a primeira adoo de coberturas ventiladas, por meio de abertura entre
recomendao a necessidade de se pensar primeiramente a telhado e forro, ou laje, ou telhas que permitam a passagem de
economia na construo como elemento para a melhoria do ar.

Em relao ao som dissipado e/ou conduzido pela
estrutura e vedaes, alm das questes relacionadas ao rudo
externo, preciso que haja cuidados especficos, adotando
solues construtivas que minimizem os impactos nas
estruturas e promovam o isolamento do material construtivo,
como indicado na NBR 15575.
DISTRIBUIO DAS UNIDADES NOS

PAVIMENTOS-TIPO: garantir a privacidade das unidades, a
facilidade de acesso, boa relao entre o nmero de unidades no 3.33 3.34
pavimento e as circulaes vertical e horizontal, maximizao

do uso de iluminao natural nas reas condominiais e
melhores condies de conforto ambiental: orientao
adequada, iluminao natural e ventilao cruzada.
3.33. Croqui exemplificando a ventilao

cruzada necessria para a salubridade da
habitao: aberturas em paredes opostas
facilitam a renovao do ar e favorecem o
conforto trmico. A dimenso e orientao
das aberturas devem ser adequadas para
permitir o fluxo de ar nos ambientes. 3.35a 3.35b
3.34. Exemplificao de como a cobertura

ventilada pode facilitar a renovao do ar
e possibilitar maior conforto trmico nas
zonas bioclimticas mais quentes.
3.35a a 3.35d. Exemplos em croquis de

solues construtivas que mitiguem 3.35c 3.35d
o impacto dos rudos dissipados e/ou
conduzidos pelas estruturas e vedaes e
rudos externos.
3.36a e 3.36b. Exemplo de adequada

implantao de edifcios com boa
distribuio das unidades habitacionais
no pavimento tipo. Conjunto habitacional
COPROMO (projeto arquitetnico Usina
Centro de Trabalho para o Ambiente
Habitado) construdo em regime de mutiro
autogerido em 1992, em Osasco-SP. A
circulao vertical com uso de estruturas
metlicas permitiu um espao para
convvio no terrao em frente unidade.
A implantao tem vegetao abundante,
espaos de convvio com boa insolao,
formando percursos agradveis para os
moradores.
3.36a 3.36b
alguns aspectOs sObre a planta h e a planta laminar
a planta h, cOm unidades habitaciOnais nO trreO,

amplamente adOtada na prOduO atual, embOra Otimize O usO
da circulaO vertical num espaO mnimO que atende a quatrO
apartamentOs, apresenta grandes prOblemas: (i) sempre que O
edifciO estiver implantadO nO eiXO nOrte-sul, uma de suas fachadas
nO receber iluminaO natural, (ii) cOmprOmete a ventilaO
cruzada pOr nO estar implantada sObre pilOtis, O que impede as
cOrrentes ascendentes de ar (O chamadO efeitO chamin).
a planta laminar, que justape vriOs apartamentOs, embOra
apresente rea de circulaO maiOr se cOmparada tipOlOgia h,
tem vantagens significativas: (i) favOrece a ventilaO cruzada e
insOlaO mais equnime entre Os apartamentOs, caractersticas
que devem ter grande impOrtncia na definiO dO prOjetO, em
se tratandO de um pas cOmO O brasil, cOm mais de 50% de sua
rea marcadOs pOr clima quente e midO, e; (ii) Otimiza a tOrre de
escadas aO servir a mais apartamentOs, rateandO seu custO pOr
um nmerO maiOr de unidades.
ainda assim, nem um nem OutrO mOdelO ser O ideal: a
bOa arquitetura aquela que cOnsegue variar as tipOlOgias em
funO dO terrenO, dO clima, da vista, da acessibilidade, dO rudO.
assim, bOas sOlues sO aquelas que nO adOtam tipOlOgia
nica, mesmO que laminar, mas prOmOvem a junO de vrias
alternativas, em harmOnia cOm O lOcal e seus cOndiciOnantes.
DIMENSIONAMENTO DAS UNIDADES: contemplar espaos necessrios

ao uso de cada ambiente, com mobilirio adequado ao tamanho e perfil da famlia,
sem comprometer a circulao. O dimensionamento das unidades pode se referenciar
na NBR 15575, como parmetro mnimo; no entanto, precisa permitir tambm o
desenvolvimento de outras funes no ambiente, inclusive a flexibilidade nos arranjos
do mobilirio. Considerar tambm a possibilidade de uso dos cmodos para trabalho e
estudo, por exemplo, e nas cozinhas a presena concomitante de mais de um morador.
A frequncia de uso de cada cmodo necessita ser utilizada para definio de suas
dimenses e nmero de habitantes. As reas de circulao internas unidade devem ser
reduzidas e solues de cozinha sem espao para armazenamento evitadas. Otimizar o
uso de prumadas hidrulicas no edifcio e internamente s unidades.

O que justifica a reduo das reas das moradias: o custo? por Khaled Ghoubar
comum se pensar que o aumento de rea de da construo est distribuda em 25% para os planos
um edifcio representa aumento proporcional do seu horizontais, 45% para os planos verticais, 25% para
custo de produo, o que no verdade. importante as instalaes e 5% para o canteiro de obras, como se
lembrar que, em linhas gerais, a composio dos custos verifica no quadro:
Dessa maneira, o aumento de 10% na rea de aumento de superfcie construda proposto no exemplo,
um cmodo hipottico, sem outras modificaes, ir que pode trazer grande melhora no conforto ambiental
impactar nas parcelas relativas aos planos horizontais na unidade habitacional, acarreta elevao de 5,73% nos
e verticais em propores diferentes, como mostra o custos de construo, ou seja, pouco mais da metade do
quadro. Nas aberturas no haver qualquer mudana e percentual da ampliao de rea proposta.
nos itens Instalaes prediais e Canteiro o aumento
de rea muito pouco afetar. Portanto, observa-se que o Fonte: Mascar,1998
a expeRincia poRtuguesa: de 10m2 para cada pessOa que nela habitar.

possibilidades paRa o (Re)dimensionamento da habitao assim, uma unidade prOjetada para quatrO pessOas
a eXperincia pOrtuguesa apresenta aspectOs teria rea tOtal de 78m, cerca de 19m/pessOa.
bastante interessantes sObre a questO dO vale destacar que a rea mnima s permitida
dimensiOnamentO da unidade habitaciOnal, pOis nOs casOs de reabilitaO de edifciOs. nOs demais
definida a metragem mnima para a habitaO, casOs, sO aceitas apenas unidades cOm nveis
ampliada prOpOrciOnalmente, em funO dO nmerO preferenciais de qualidade, Ou seja, rea 25% maiOr
de pessOas que nela habitarO. que a rea mnima.
a legislaO pOrtuguesa define que a unidade fOnte: samOra, patrcia. Projetos de Habitao e Favelas: esPeciFicidades e
habitaciOnal deve ter, nO mnimO, 38m2, acrescidOs Parmetros de qualidade. tese de dOutOradO, fauusp, 2009.
FLExIBILIDADE E ADAPTABILIDADE: referem-se s possibilidades de
alterao interna s unidades, segundo as diferentes necessidades de seus moradores. Um
projeto adequado possibilita a variao nos arranjos dos cmodos, para se adequarem s
diversidades e mudanas no perfil e composio familiares e de uso. Famlias crescem,
pessoas envelhecem: um apartamento para composio de quatro moradores, dois adultos,
um adolescente e um beb, no espao de alguns anos, talvez passe a ser de um casal com
uma criana, e, no futuro, de um casal, ou uma nova famlia, da prxima gerao. O uso de
alvenarias leves, no estruturais, por exemplo, possibilitaria alteraes de planta a custos
baixos.
Recomenda-se prever variao tipolgica nas unidades em um mesmo
empreendimento, visando atender a diferentes perfis familiares e grupos sociais,
contribuindo para a diversidade social nos condomnios.
DESEMPENHO E EFICINCIA: priorizar sistemas construtivos que possibilitem

diferentes desempenhos trmico, em funo das variaes regionais, diversidade climtica
e disponibilidade de materiais.
algumas adequaes paRa a melhoRia do desempenho tRmico de

tipologias amplamente RepRoduzidas no pas
a repetiO indiscriminada de sOluO tipOlgica e cOnstrutiva em
mbitO naciOnal cOmprOmete O cOnfOrtO trmicO nas mOradias
prOduzidas. em muitOs casOs, para se Obter bOm desempenhO trmicO,
adOtandO O mesmO sistema cOnstrutivO em diferentes regies
biOclimticas, necessriO prOmOver algumas alteraes para a
garantia de sua adequabilidade, cOmO aumentar a espessura dO
revestimentO das paredes; ampliar O tamanhO das aberturas; utilizar
fOrrO, especialmente nas edificaes que nO pOssuem laje; adOtar
paredes de cOncretO mais espessas, entre Outras.
em alguns casOs prOmOver as alteraes necessrias para
a garantia da adequabilidade de um sistema cOnstrutivO
desacOnselhvel ecOnmicO e tecnOlOgicamente, uma vez que a
3.37
substituiO dO sistema cOnstrutivO pOde Oferecer uma sOluO mais
simples, eficiente e ecOnmica.
3.37. Exemplo de planta adequada flexibilizao
dos espaos internos: Edifcio Modular Lambda
em So Paulo-SP (arq. Abraho Sanovicz, dcada
de 1970). A disposio dos itens estruturais,
pilares e vigas, e as paredes de alvenaria leve
Recomenda-se adotar como parmetro mnimo a NBR 15575, para garantir
permitem a adequao interna dos ambientes
adequada segurana estrutural, conforto ambiental, durabilidade, flexibilidade e para as diversas configuraes familiares,
manutenibilidade (maior durao com menor custo de manuteno). Tambm considerar com diferentes possibilidades de arranjos. Em
vermelho, paredes de alvenaria leve, facilmente
os requisitos de desempenho da ISO 6241.
removveis, que permitem mudanas de layout.

Alm disto, o uso intensivo da modulao na construo,
para reduo de perdas de materiais pela necessidade de cortes, E a sustentabilidade?
e a adoo de dimenses padronizadas, permitindo a utilizao
de componentes industrializados ou pr-fabricados para reduzir A questo da sustentabilidade est na ordem do
as perdas de materiais e os resduos produzidos, so exemplos dia. Decorre do fato de que a economia mundial atingiu
de eficincia na construo. nveis expressivos de desperdcio e de agresso ao meio
ambiente. Cada vez mais, percebe-se que em todas as
reas o mundo no teria a capacidade de oferecer a seus
habitantes patamares semelhantes de consumo e conforto
decorrentes da sociedade industrial. Pior, os patamares
atingidos por uns so por si s destrutivos das reservas e
dos recursos naturais do planeta.
Tal preocupao tambm atinge, o que normal, o
setor da construo. Com o agravante de tratar-se de setor
especialmente impactante para o meio ambiente. A anlise
dessa questo tem, neste caso, de seguir as escalas de anlise
em sentido inverso: da construo da unidade habitacional
insero urbana, passando pela implantao. Para cada
uma, os desafios e solues que se apresentam tm ordem
de grandeza especfica.
No mbito da construo, os impactos ambientais
3.38a referem-se obra em si: movimentao e eroso de
terra, alterao da base geogrfica natural, canalizao
de crregos e nascentes, mas tambm uso de materiais
no reciclveis, ou com forte impacto sobre os recursos
naturais, como areia ou pedra, produo de entulho e
outros resduos, poluio sonora, e assim por diante.
Neste caso, possvel prever medidas mitigadoras,
como uso de materiais de baixo impacto ambiental, na
explorao dos recursos naturais e em sua utilizao final;
adoo de materiais disponveis na regio, diminuindo a
necessidade de transporte; reutilizao de componentes,
como formas e escoras; gesto de resduos de construo
3.38b
e de demolio e tambm a minimizao do uso de asfalto
nas reas de estacionamento e vias internas, visando
3.38a e 3.38b. Unit Dhabitation de Marselha (Le Corbusier, 1947) e maximizar a absoro das guas pluviais.
Maison du Brsil, Paris, (Lcio Costa e Le Corbusier, 1959), na Frana,
No mbito do projeto em si, a chamada arquitetura
exemplos histricos de arquitetura com estrutura e apartamentos
modulados. ecolgica tambm est em voga. Certamente, ela pode
3.39. Beddington Zero Energy Development (BEDZED), ecovila em

Londres, Inglaterra, projeto do arquiteto Bill Dunster.
relativizar muito os impactos da construo civil tradicional. todos, falta de moradia e desigualdade social e segregao
Porm, como analisado neste livro, ela pouco representa urbana que jogam milhes de pessoas sobre as reas
face aos impactos muito maiores da urbanizao em maior ambientalmente frgeis, so os verdadeiros problemas
escala, que discutiremos a seguir. Ainda assim, nem por isso ambientais ligados urbanizao que o Pas vive.
saudvel menosprezar os esforos em repensar a prtica Paradoxalmente, o momento de grande crescimento
da arquitetura e da construo em moldes menos agressivos econmico traz a perspectiva de piora dessa questo,
ao meio ambiente, que apresentem sustentabilidade pois o aquecimento provoca diretamente a acelerao da
construtiva, adotando solues que garantam durabilidade urbanizao, refletido, por exemplo, no boom construtivo
elevada e reduzida necessidade de manuteno. Algumas do segmento econmico. Crescer economicamente,
solues construtivas comprometidas com essas diretrizes, produzindo cidades injustas e insustentveis, com todos
visando a economia energtica e dos recursos naturais, os problemas elencados, talvez o mais impactante dos
podem ser incorporadas ao projeto: medidores individuais, problemas ambientais. urgente e imprescindvel a
reuso de gua e aproveitamento da gua de chuva, uso de mudana radical na lgica dessa produo habitacional e
sistemas de captao da energia solar,controle do consumo urbana.
de gua das bacias sanitrias; economizador de energia nas Como ressaltado no primeiro captulo, o maior
reas comuns, uso de materiais construtivos sustentveis impacto ambiental , sem dvida, aquele que atinge os
etc. seres humanos em sua integridade e dignidade: morar em
Porm, na escala da implantao, e sobretudo na casas apertadas, longe do trabalho, vivendo o estresse de
da insero urbana, que a atual dinmica de produo transportes insuficientes, falta de escolas, creches, postos
do segmento econmico verdadeiramente impactante de atendimento sade, alternativas prximas de diverso,
ambientalmente. Na implantao dos empreendimentos, esporte e lazer, so situaes de insustentabilidade.
so fatores de insustentabilidade ambiental a excessiva O desenvolvimento urbano sustentvel , portanto,
impermeabilizao do solo para privilegiar o automvel o que garante hoje, mas sobretudo no futuro, condies de
(assim como o prprio modelo automobilstico em si), a vida digna para todos. Situao que infelizmente est longe
decorrente falta de reas verdes, sombreamento exagerado de acontecer.
por causa de gabaritos muito altos, alterao do perfil
natural do solo com cortes e grandes aterramentos.
A arquitetura ecolgica que beneficia uma edificao
sem dvida fundamental, mas pouco afeta os efeitos
trgicos sobre o meio ambiente da urbanizao em sua
escala mais ampla. O modelo do automvel em detrimento
do transporte pblico, espraiamento da cidade para reas
sempre mais distantes, custo e impacto da construo da
infraestrutura necessria a essa expanso, recorte da cidade
por muros e cercas, falta de equipamentos pblicos para
3.39

Alguns exemplos de boas
solues arquitetnicas e
urbansticas em conjuntos
habitacionais
Uma vez que se exemplificou, neste captulo, parmetros tcnicos que poderiam
conferir maior qualidade s solues arquitetnicas e urbansticas em projetos
habitacionais, seria interessante mostrar como essas solues se verificam, na prtica,
em situaes reais. No faltam, na histria da arquitetura, exemplos de bons projetos
habitacionais. Alguns deles, produzidos em diferentes perodos e localizaes, ajudam
a ilustrar os parmetros de qualidade relacionados anteriormente.
importante destacar, entretanto, que praticamente impossvel encontrarmos
situaes perfeitas, que atendam todos os aspectos necessrios uma boa soluo
arquitetnica e urbanstica. Como j comentado no primeiro captulo deste livro,
a arquitetura ou a cidade ideais so mais uma utopia de referncia, pois as
condicionantes e especificidades histricas, culturais econmicas e polticas de cada
lugar certamente iro afetar a possibilidade de se atender a todos os parmetros de
qualidade.
Porm, quando vrios deles so atendidos, no h dvida que o resultado
ganha qualidade. Os exemplos a seguir demonstram exatamente isso. So seis casos,
entre uma infinidade de outros que poderiam tambm constar aqui, escolhidos por
apresentarem um conjunto de solues que, se no atendem exaustivamente a todos
os parmetros apontados neste captulo, destacam-se por valorizar alguns deles, de tal
forma que permitiram um resultado condizente com a boa arquitetura. Em alguns
casos destaca-se a insero urbana, em outros a implantao, ou ainda a qualidade das
unidades habitacionais.
No se trata de fazer aqui um estudo comparativo, muito menos apontar
exemplos a serem seguidos, mas demonstrar como, na prtica, estas solues mostram-
se bastante superiores ao que o segmento econmico vem produzindo hoje no Brasil, e
resultam em conjuntos que atendem a necessidade de uma melhor qualidade de vida,
contribuindo para a melhoria do ambiente urbano.
edifcio Copan
3.40
Copan
O edifcio COPAN um marco da cidade de So Paulo transformadas em quitinetes e apartamentos de um
e da arquitetura brasileira. Projetado na dcada de 1950 dormitrio. Com isso, o edifcio concludo em 1961 ficou com
por Oscar Niemeyer, como parte das encomendas feitas ao 1.160 unidades habitacionais, 72 lojas no trreo, e um cinema,
arquiteto para as comemoraes do IV Centenrio da cidade, que hoje utilizado como sede de uma igreja.
tornou-se, naquele perodo, cone emblemtico da So Paulo O edifcio se destaca por um conjunto de atributos: sua
recm-ingressa na modernidade. arquitetura e solues estticas, com a caracterstica planta
Parte integrante do processo de verticalizao ocorrido em S, que o insere na quadra de maneira harmoniosa, o
nas reas mais centrais de So Paulo, num perodo de transformaram em uma referncia visual na regio. O trreo
acentuado crescimento populacional, o edifcio reflete uma comercial servindo de transio entre o espao pblico, da rua,
proposta moderna de vida urbana. O uso misto, que envolve e o privado, do prdio conferem uma excelente integrao
habitaes mas tambm uma galeria comercial, a presena de cidade. O edifcio tem sua funo habitacional, mas tambm
equipamentos culturais, a diversidade tipolgica das unidades um elemento criador de vitalidade urbana. Por outro lado,
habitacionais, que permite atender diferentes perfis de renda e a variedade de tipologias permite uma ocupao das mais
composio familiar, compem esta proposta. variadas, com diversos perfis de moradores, o que traz
Construdo por etapas, entre as dcadas de 1950 e 1960, o dinamismo a um prdio de grande densidade populacional.
projeto original, encomendado pela Companhia Panamericana Por estar em uma regio central, de muita movimentao, tal
de Hotis, previa dois edifcios, um de uso misto e outro que densidade no um problema, mas ao contrrio contribui para
abrigaria um hotel. Em 1957, aps problemas financeiros, o o uso intenso e dinmico do edifcio e do seu trreo comercial.
Banco Bradesco comprou os direitos de construo do projeto, Provavelmente um dos maiores indicativos da qualidade
e tornou o edifcio do hotel a sua sede. do projeto do edifcio est no fato de que ainda hoje sobrevive
Quanto ao edifcio de uso misto, o projeto contava ao passar do tempo mantendo esse dinamismo e continuando
inicialmente com um teatro, que no foi construdo, e um a ser uma referncia de boa qualidade de vida em uma regio
total de 900 apartamentos. Porm os blocos E e F foram tida como degradada.
redesenhados, e suas unidades originalmente de 4 dormitrios
edifcio Copan
1. Insero urbana Localizao / Porte da Cidade
dentro da mancha urbana
regio metropolitana
So Paulo: cerca de 19.223.897 hab
Acessibilidade / Mobilidade
Equipamentos urbanos 10m 200m
educao
600m: Escola Est. de 1 e 2 Caetano de Campos Fluidez urbana
500m: Escola Mun. Inf. Armando de Arruda Pereira
750m: Escola Mun. Infantil Gabriel Prestes adequao malha
850m: Escola Mun. Infantil Patrcia Galvo muros
1500m: Escola Est. 1 Paulo Machado Carvalho grades
650m: Colgio e Univ. Presbiteriana Mackenzie
sade tipo de uso do trreo

700m: Santa Casa de Misericrdia
850m: Hospital Geritrico e de Convalescentes D. pblico
Pedro II condominial
individual
lazer
300m: Praa da Repbica ocupado
450m: Praa Dom Jos Gaspar desocupado
450m: Praa Franklin Roosevelt
900m: Vale do Anhangaba uso residencial
1300m: Teatro Municipal de So Paulo uso comercial
550m: SESC Consolao uso servios
estacionamento
comrcio
70 lojas no trreo
edifcio Copan
2. Implantao 3. Tipologia e Tecnologia

adequao topografia flexibilidade interna s unidades
Cria escadarias e praas para ligar o nvel da rua ao variao tipolgica no conjunto
nvel da praa de toros. de 32 a 180m2; +/- 50% de 2 tipologias menores; 448
quitinete; 192 de 1 dormitrio; varia desde quitinete at
paisagismo 3 dormitrios.
reas sombradas
0% de reas permeveis Conforto / Sustentabilidade
ventilao cruzada
Ocupao do terreno No em todas as tipologias, e quando tem, ela no muito
boa
insolao adequada insolao adequada
espaos pblicos proteo solar
0% de terreno ocupado por vagas (dois pavimentos do
subsolo ocupados por estacionamento - 221 vagas) Dimensionamento e Agenciamento espacial
compatibilidade com mobilirio mnimo

Densidade 8325 hab/ha Existem reclamaes de moradores em avaliaes ps-
ocupao sobre as dimenses das quitinetes
otimizao da circulao
Possui equipamentos complementares moradia Dentro da tipologia existe otimizao da circulao,
porm a circulao do edifcio, nos andares, no
72 lojas no trreo e um cinema com capacidade para otimizada
1500 pessoas compartilhamento de usos nos cmodos
otimizao de prumadas hidrulicas na unidade
otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento
Modulao
Utiliza modulao/padronizao de elementos
construtivos
Uso de materiais locais de baixo impacto
Uso de componentes industrializados ou pr-

fabricados
edifcio Copan
planta da tipologia de 2 dormitrios

Ficha tcnica
Arquitetura: Oscar Niemeyer e equipe
Local: So Paulo, Brasil
Ano Projeto: 1951
Ano Construo: 1951 - 1965
Total de unidades habitacionais: 1160 unidades
rea do terreno: 6.006m
rea construda: 120.000m
rea da unidade: de 32m a 180m
Perfil da demanda: famlias de mdia renda
Forma de produo: por construtora planta da tipologia quitinete
escala 1:200
3.41 3.42
Conjunto Residencial Passo dAreia
3.43 3.44 3.45

O Conjunto Residencial Passo DAreia foi concebido A diversidade das tipologias habitacionais , sem
durante o governo de Getlio Vargas, na dcada de 1940, dvida, o fator mais marcante deste conjunto. Foram propostas
promovido pelo poder pblico com recursos do Instituto para os lotes unifamiliares casas isoladas no lote e geminadas,
de Aposentadorias e Penses dos Industririos (IAPI) tanto trreas quanto assobradadas. Os blocos multifamiliares
e destinado aos trabalhadores sindicalizados do setor tm dois, trs e quatro pavimentos, com apartamentos de dois
industrial. Foi o maior conjunto produzido pelos IAPs neste a quatro dormitrios.
perodo, com previso inicial de 1.691 unidades habitacionais, O resultado um conjunto que oferece boas condies
posteriormente atingiu um total de 2.456 unidades. de moradia associadas a uma qualificada vida urbana, com
O conjunto se localiza a cerca de seis quilmetros do espaos de uso pblico, praas e reas verdes, que dialogam
centro de Porto Alegre, no eixo de expanso da rea industrial harmonicamente com os prdios.
do municpio, em bairro ento denominado Passo DAreia. Passados mais de 60 anos desde a sua inaugurao,
Como concepo, o projeto buscou estruturar o novo bairro o conjunto ainda conserva a maioria de seus conceitos
a partir da diversidade de usos e servios para alm da fundamentais. Contudo, o cercamento dos blocos ocasionou
moradia. Foram propostos dois eixos virios estruturadores, considervel prejuzo para o conjunto, que perde a sua
que concentrariam os ncleos de comrcio, os equipamentos multiplicidade de percursos e tem prejudicado o uso do trreo
sociais e a rea de lazer. Percebe-se que o projeto arquitetnico como espao de convvio. Hoje, estacionamentos no previstos
habitacional foi pensado, desde o incio, tambm na sua originalmente ocupam parte desses espaos. Entretanto, o
dimenso urbana. conjunto permanece como um dos locais mais arborizados e
bem servidos de equipamentos de Porto Alegre.
regio metropolitana
Municpio de Porto Alegre: 1.409.939 habitantes (Fonte: IBGE,

2010)
Regio Metropolitana de Porto Alegre: 3.960.068 habitantes
(Fonte: IBGE, 2010)
Equipamentos urbanos
educao
no conjunto:
Escola Estadual Dom Becker 4,0 km da estao Farrapos
Escola de 2 Grau Dom Becker
Escola Estadual especial Recanto da Alegria 4,1 km do aeroporto Internacional
Escola Est. de Ensino Fund. Padre Theodoro Amstad Salgado Filho
Col. Salesiano Dom Bosco Casa do Pequeno Operrio
Igreja Nossa Senhora de Ftima
Secretaria de Estado de Cultura Fluidez urbana
Delegacia de Polcia
Agncia dos Correios e Telgrafos adequao malha
muros
sade grades
1800m: Hospital Nossa Senhora da Conceio
lazer tipo de uso do trreo

no conjunto: Centro Esportivo / Praas
1200m: Campo de Golfe Porto Alegre Country Club pblico uso residencial
condominial uso comercial
comrcio individual uso servios
no conjunto: Comrcio diversificado de escala local, estacionamento
principalmente ao longo da Av. dos Industririos ocupado
500m: Supermercado Carrefour desocupado

A implantao do conjunto foi feita considerando a possui 11 tipologias de unidades habitacionais em
topografia, proporcionando acessos de pedestre e traado casas isoladas trreas, sobradas ou geminadas, blocos
virio de baixa declividade; apresenta sucesso de residncias de 2, 3 e 4 pavimentos
pequenos muros de arrimo na Av. Plnio Brasil Milano variao tipolgica no conjunto
tipologias: casa trrea 2 dorm. - 56 unid., casa trrea 3
paisagismo dorm. - 433 unid., casas sobrepostas geminadas 2 dorm. -
reas sombradas 76 unid., casas sobrepostas gaminadas 3 dorm. - 428 unid.,
45% de permeabilidade no conjunto, 36,78% considerando bloco 4 dorm. - 6 unid., bloco 3 dorm. - 564 unid., bloco 2
somente as reas pblicas dorm.- 646 unid., bloco 1 dorm. - 288 unid.
Ocupao do terreno Conforto / Sustentabilidade
insolao adequada ventilao cruzada

espaos pblicos insolao adequada
0% de terreno ocupado por vagas proteo solar
No foram previstas vagas de garagem, mas as imagens
mostram a privatizao das reas pblicas entre os blocos Dimensionamento e Agenciamento espacial
residencias, com fechamentos por grade no nvel da quadra, compatibilidade com mobilirio mnimo
com acrscimos irregulares de coberturas para garagens otimizao da circulao
compartilhamento de usos nos cmodos
Densidade. Aproximadamente 181,76 hab/ha no conjunto, otimizao de prumadas hidrulicas na unidade
considerando mdia de 5 membros por famlia (mdia da poca otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento
da construo do conjunto). O projeto inicial previa densidade
bruta de 150 hab/ha, tendo por base para a implantao do Modulao. Utiliza modulao/padronizao
conjunto, as densidades decorrentes das cidades-jardim de elementos construtivos. Preocupao com a
inglesas Bourneville (75hab/ha), Hampstead (150 hab/ha), estandardizao da arquitetura, em busca de um
Lechworth (100 hab/ha), Port Sunlight (125 hab/h) e a cidade racionalismo na produo arquitetnica, capaz de ser
paulista Osasco (91 hab/ha) seriada e produzida em escala industrial
Possui equipamentos complementares moradia Uso de materiais locais de baixo impacto.

Material, estrutura, acabamento: alvenaria; concreto
Foram construdos: Escolas, Ncleos de comrcio no armado; madeiramento no telhado; cobertura
trreo e edifcios comerciais e de servios, Campo cermica; piso de parque nas reas secas; lambri de
esportivo, Mercado, Posto do IAPI (administrao), madeira nos forros; detalhes em pedra e elemento
Delegacia de polcia, Agncia dos correios e telgrafos, cermicos na fachada; esquadrias de madeira
Igreja, Cinema, Estao de tratamento de esgoto
Foram previstos em projeto mas no construdos: Uso de componentes industrializados ou pr-
Centro de sade, Biblioteca, Feira, Cinema fabricados
Ficha tcnica 3.46
Arquitetura: Marcos Kruter

Local: Avenida Assis Brasil, Passo d Areia, Porto Alegre RS
Ano Projeto: 1941
Ano Construo: 1942-1953 (incio e fim)
Total de unidades habitacionais: 2.456 (aproximadamente
12.286 habitantes, considerando a mdia da poca, de 5
membros por famlia)
3.47
rea do terreno: 675.963 m
rea da unidade: diversas (ver tabela)
Perfil da Demanda: Trabalhadores sindicalizados do Instituto
da Aposentadorias e Penses dos Industririos (IAPI), de
renda baixa a mdia.
Forma de produo: diversas construtoras participaram
da obra, em diferentes perodos e etapas, entre elas a
Construtora Azevedo Et Moura Gertum de Porto Alegre.
3.48
planta casa 3 dormtrios
3.49
planta edifcio multifamiliar 2 dormitrios
3.50
escala 1:200 3.51
Torres del Parque
3.52
Torres del Parque

O conjunto Torres del Parque, concebido pelo arquiteto absolutamente diferente, e at agressiva, em relao ao entorno
colombiano Rogelio Salmona na dcada de 1960, est localizado imediato, mesmo que seja este um local histrico.
prximo ao centro da cidade de Bogot, inserido numa A implantao das torres se destaca pela fluidez
rea com muitos equipamentos e servios. Contrasta com o urbana, j que no h grades e muros. Os diferentes nveis
gabarito baixo predominante do seu entorno, referenciando- das ruas adjacentes so integrados por um conjunto de
se visualmente com a paisagem natural da cidade, com as escadarias, ptios e reas ajardinadas, abertos ao uso pblico,
montanhas ao redor de Bogot. que funcionam como reas de lazer e estar. Lojas se abrem
O projeto tem as preocupaes observadas na maior para esse espao pblico no trreo dos edifcios. Assim como
parte da obras de Salmona: a relao com as tradies urbanas, no COPAN, a integrao cidade dada pelo dinamismo dos
arquitetnicas e construtivas. As trs torres habitacionais usos diversos, e pelo tratamento adequado da relao espao
foram projetadas e implantadas de modo a valorizar a Praa pblico x espao privado.
de Toros, importante regio da cidade, e vizinho ao conjunto. Vale destacar tambm a variedade tipolgica das
Destaca-se neste caso a maneira como o projeto tratou unidades, que tm de trs a quatro dormitrios, contabilizando
cuidadosamente a relao entre um empreendimento vertical aproximadamente 300 unidades. Mais uma vez, percebe-se que
contemporneo e um edifcio histrico do patrimnio cultural a possibilidade de oferecer alternativas de moradia a famlias
da cidade, por meio de trajetos abertos ao pblico, e at mesmo de perfis diferentes confere dinamismo e qualidade ao projeto,
no uso do material construtivo, o tijolo. No raro se ver, diferentemente do que ocorre quando so feitos carimbos
nesses casos, e ao contrrio do que ocorre nesse projeto, novas repetitivos de tipologias idnticas e sem variao, como ocorre
torres construdas pelo mercado imobilirio em linguagem comumente na produo do segmento econmico.
Torres del Parque
regio metropolitana
Bogot: 7.363.782 hab
Equipamentos urbanos 700m
educao
200m: Universidad Colegio Mayor de Condinamarca Fluidez urbana
700m: Colgio Maria Auxiliadora
1000m: Colgio San Bartolom La Merced adequao malha
300m: Universidad Distrital Macarena muros
grades
sade
1000m: Unidad Peditrica Hospital Centro Oriente
700m: Hospital La Perseverancia tipo de uso do trreo
lazer pblico
100m: Planetrio condominial
200m: Museu Nacional da Colmbia individual
500m: Parque Central Bavaria
100m: Parque La Independencia ocupado
200m: Biblioteca Nacional desocupado
comrcio uso residencial

800m: Centro Comercial San Martin uso comercial
300m: Mercado de Pulgas uso servios
estacionamento
Torres del Parque

Cria escadarias e praas para ligar o nvel da rua ao Os cmodos so bem generosos em todas as tipologias
nvel da praa de toros. variao tipolgica no conjunto
Variao no tamanho e na quantidade de dormitrios,
paisagismo entre 3 e 4; alguns tipo possuem o ptio externo.
reas sombradas
20% de reas permeveis Conforto / Sustentabilidade
ventilao cruzada
Ocupao do terreno insolao adequada
proteo solar
insolao adequada
espaos pblicos Dimensionamento e Agenciamento espacial
0% de terreno ocupado por vagas
otimizao da circulao
Densidade sem informao compartilhamento de usos nos cmodos
Cmodos bem generosos.
otimizao de prumadas hidrulicas na unidade
Possui equipamentos complementares moradia otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento
Espao para comrcio no trreo. Modulao

construtivos
3.53

fabricados
Torres del Parque
Ficha tcnica Planta de tipologia de 4 dormitrios Planta de tipologia de 4 dormitrios
Arquitetura: Rogelio Salmona

Local: Bogot, Colmbia
Ano Projeto: 1963 - 1966
Ano Construo: 1964-1970
Total de unidades habitacionais: 294
unidades
Perfil da Demanda: classe mdia/
classe mdia-alta.
Forma de produo: construo 1 pavimento
tradicional. 1 pavimento
2 pavimento 2 pavimento escala 1:200
3.54 3.55
COVIMTI
3.56
COVIMT1
O Conjunto Habitacional Covimt1, localizado na cidade de trem e de alguns servios e equipamentos. Trata-se de um
de Montevidu, no Uruguai, foi construdo entre 1971 e 1972 conjunto pequeno, com 30 unidades habitacionais implantadas
no mbito das experincias habitacionais desenvolvidas pelas em um nico lote, perpendiculares rua de acesso. Esto
cooperativas de habitao de ajuda mtua uruguaias. Com a divididas em dois blocos, estruturados por um espao pblico
promulgao da Lei Nacional de Habitao, em 1968, criou-se arborizado, que d acesso s unidades e no qual foi construdo
um fundo pblico composto principalmente pela arrecadao um salo comunitrio. As casas, com rea de 60 a 90m, variam
de parte da massa salarial da populao atravs de um entre dois e quatro dormitrios, sendo as de dois dormitrios
imposto para financiamento habitacional. Tal fundo favoreceu passveis de modificao com o tempo e com a transformao
o desenvolvimento de inmeras experincias cooperativas do perfil familiar.
voltadas produo habitacional, muitas delas em atuao at Tambm neste caso, a variedade de alternativas,
hoje. a presena de equipamentos, a facilidade de acesso pelo
Este conjunto, projetado pelo Centro Cooperativista del transporte pblico, e a qualidade das reas coletivas e pblicas,
Uruguay, foi realizado em mutiro autogerido para famlias de muito arborizadas, conferem indiscutvel qualidade de vida ao
trabalhadores da indstria txtil uruguaia. Localizado na rea conjunto.
de expanso da mancha urbana, est prximo a uma estao
COVIMTI
no limite da mancha urbana
grande cidade ( + de 500 000 habitantes)

Montevidu: 1.325.968 habitantes (cidade) e 1.668.335
habitantes (regio metropolitana).
3500 m
Equipamentos urbanos terminal rodovirio CO.ME.SA.)
educao 350m
2800m: Escola n199 Estao Pearol
3000m: Faculdade de Agronomia
3500m: Colgio y Liceo Bet-el
3000m: Liceo N 36 Instituto Batlle y Ordez Fluidez urbana
sade adequao malha

4600m: Hospital Misurraco muros
grades
lazer
3000m: Jardim Japons tipo de uso do trreo
1500m: Parque Osvaldo Roberto
3100m: Parque Luis Rivero pblico
3300m: Museu Juan Manuel Blanes condominial
individual
comrcio
900m: Supermercado Devoto ocupado
2500m: Supermercado Multiahorro n5 desocupado
2500m: Farmcia Notti
uso residencial
uso comercial
uso servios
estacionamento
COVIMTI

as casas foram pensadas para permitir uma posterior
paisagismo evoluo at quatro dormitrios
reas sombradas variao tipolgica no conjunto
18% (aprox.) de reas permeveis o conjunto possui trs tipologias diferentes, uma com
dois dormitrios, uma com trs dormitrios e uma com
quatro dormitrios, tendo todas apenas um banheiro.
Ocupao do terreno
Conforto / Sustentabilidade
insolao adequada
espaos pblicos ventilao cruzada
0% de terreno ocupado por vagas na sala
insolao adequada
proteo solar
Densidade aprox. 167,25 hab/ha
Dimensionamento e Agenciamento espacial
Possui equipamentos complementares moradia compatibilidade com mobilirio mnimo

um dos quartos
Equipamentos no, porm prev o jardim comunitrio otimizao da circulao
semi pblico (aonde fica o centro comunitrio), alm compartilhamento de usos nos cmodos
dos equipamentos construdos pela associao das otimizao de prumadas hidrulicas na unidade
cooperativas. otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento
Modulao
3.57
construtivos

O caixilho original foi feito com madeira pelo prprios
cooperados.

fabricados
COVIMTI
Ficha tcnica
Arquitetura: Centro Cooperativista del Uruguay. Arquiteto:
Mario Spallanzani.
Local: Montevidu, Uruguai.
Ano Projeto: 1968
rea do terreno: aproximadamente 73 x 86 m2
rea da unidade: aproximadamente de 60 a 90 m2.
Perfil da Demanda: baixa renda
Forma de produo: cooperativas de ajuda mtua mutiro. 3.58
Planta da tipologia de 2 dormitrios - trreo
primeiro andar
3.59
Planta da tipologia de 4 dormitrios - trreo
primeiro andar
escala 1:200
Quinta da Malagueira
3.60 3.61
O bairro Quinta da Malagueira, na cidade de vora, foi em duas tipologias principais, que podem ser modificadas
projetado pelo arquiteto portugus lvaro Siza, e construdo de acordo com a alterao do perfil familiar (unidades
em meados da dcada de 1970. O terreno, com 27 hectares, foi evolutivas). A partir de ptios internos, distribuem-se de um a
cedido pela Cmara Municipal s associaes de moradores e cinco dormitrios.
cooperativas locais. O projeto do bairro organiza-se a partir de A implantao das casas e das ruas se adapta topografia
um eixo virio em articulao com a malha existente e com natural do terreno, sem grandes movimentaes de terra. Um
ligao ao centro da cidade a partir do qual se distribuem as aqueduto foi projetado ao longo do conjunto, acomodando a
ruas de acesso s unidades habitacionais. Esse eixo concentraria infra-estrutura levada da cidade para o bairro.
tambm comrcios, praa, clnica, hotel e um restaurante. Por O uso misto, a mistura de classes sociais, a hierarquia
falta de recursos alguns equipamentos no foram construdos. viria, a forma urbana da relao casa-lote-rua e a preocupao
As 1.200 unidades habitacionais, que se distribuem com o uso da vias como espao de convvio social so algumas
em vias de pedestres ligadas ao eixo principal, dividem-se das caractersticas marcantes da Quinta da Malagueira.
cidade pequena (at 100 000 habitantes)

vora: cerca de 41.159 hab (dado de 2004)
800m
Equipamentos urbanos terminal rodovirio
educao
1500m: Escola Secundria de Severim de Faria Fluidez urbana
1000m: Conservatrio Reg. de vora Eborae Msica
900m: Escola Bsica Integrada da Malagueira adequao malha
muros
sade grades
1800m: Hospital do Esprito Santo E.P.E.
2100m: Hospital da Misericrdia
tipo de uso do trreo
lazer
1400m: Jardim Pblico pblico
400m: Piscinas Municipais condominial
1500m: Teatro Municipal individual
comrcio ocupado
Ao longo de toda a rua principal do projeto desocupado
uso residencial
uso comercial
uso servios
estacionamento

tipologia evolutiva das casas
paisagismo variao tipolgica no conjunto
reas sombradas duas principais tipologias evolutivas tipo A (com ptio na
20% de reas permeveis frente) e tipo B (com ptio nos fundos). Dentro do tipo A
as casas variam de 2 a 5 dormitrios, e as do tipo B de 1 a
4 dormitrios.
Ocupao do terreno
insolao adequada
espaos pblicos ventilao cruzada
0% de terreno ocupado por vagas insolao adequada
proteo solar
Densidade aprox. 262,3 hab/ha Dimensionamento e Agenciamento espacial

Possui equipamentos complementares moradia otimizao da circulao
No eixo virio central foram concebidos em projeto otimizao de prumadas hidrulicas na unidade
os comrcios e a praa da cpula, um lugar pblico otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento
semicoberto de convvio entre os moradores que por
questes de falta de investimento no foi realizado,
tanto como uma clnica, um hotel e um restaurante. O Modulao
projeto tambm previu um aqueduto que acomoda a Utiliza modulao/padronizao de elementos
infraestrutura levada da cidade para o bairro. construtivos

fabricados
3.62 3.63
Ficha tcnica
Arquitetura: Alvaro Siza
Local: vora, Portugal
Ano Projeto: 1975
rea do terreno: 27 hectares
rea construda: 13,5 hectares
rea da unidade: lote de 8 x 12m (as reas
variam)
Perfil da Demanda: renda baixa e mdia-baixa
Forma de produo: mutiro e construo
tradicional
3.64 3.65
planta tipo A: com o ptio na frente
1 andar da tipologia com 5 dormitrios 1 andar da tipologia com 1 dormitrio trreo igual para todas tipologias
planta tipo B: com o ptio atrs
1 andar da tipologia com 5 dormitrios 1 andar da tipologia com 1 dormitrio trreo igual para todas tipologias
escala 1:200
Unio da Juta
3.66 3.67
Unio da Juta
O Conjunto Habitacional Unio da Juta, construdo no qualidade de projeto mesmo com as significativas restries
ano de 1993, pelo sistema de mutiro autogerido, foi concebido oramentrias e tcnicas relativas ao regime de mutiro. Nem
pela Usina - Centro de Trabalhos para o Ambiente Habitado. por isso a qualidade do projeto sofreu prejuzo, pelo contrrio:
O terreno faz parte da gleba Fazenda da Juta, em So Mateus, solues inteligentes de projeto e na escolha dos materiais
So Paulo-SP, e foi cedido pela CDHU Companhia de permitiram uma construo simples, porm com muita
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So qualidade. Alm disso, mais uma vez destaca-se a variedade de
Paulo, que tambm financiou o projeto. tipologias dos apartamentos oferecidos, uma delas, alis, com
Construdo entre 1994 e 1997 com a participao dos cozinha aberta sala, padro inovador para esse tipo de perfil,
moradores (Associao Unio da Juta), houve no processo mas que teve muito sucesso junto aos moradores. Tambm o
grande preocupao com a racionalizao da construo e tamanho das unidades foge regra das habitaes de interesse
adequao do canteiro de obras s necessidades do processo social, e o espao um pouco mais generoso do que o habitual
de mutiro. Elementos do projeto, como as torres de escada traz sem dvida grande ganho na qualidade de vida. Por fim,
metlica, visavam otimizar a dinmica da obra (no caso, por a cuidadosa implantao propiciou a existncia de espaos
exemplo, economizando nos andaimes). A implantao das verdes de uso coletivo, com grande qualidade urbanstica.
torres habitacionais conforma praas e vilas no trreo. So trs Apesar de no ter sido a primeira experincia de
tipologias diferentes, todas com rea de 65m, totalizando 156 mutiro para edificao vertical, o Unio da Juta teve grande
unidades. Alm dos blocos habitacionais, foram construdos significado por ter exemplificado que um mutiro autogerido
um centro comunitrio, uma creche e uma padaria. capaz de produzir habitao com qualidade construtiva, alm
O projeto tem vrios elementos de destaque: o de fortalecer as relaes de comunidade.
primeiro, sem dvida, que mostra ser possvel atingir grande
Unio da Juta
regio metropolitana
So Paulo: cerca de 19.223.897 hab.
Equipamentos urbanos 20m
educao
em frente: Sem identificao Fluidez urbana
1500m: EEPG Professora Ivone P. T. Ruggieri
1400m: Colgio ABC Mau adequao malha
1100m: CEI Diretor Luiz Gonzaga do Nascimento Jr. muros
1300m: EMEI Ataulfo Alves grades
1200m: EMEF Imperatriz Dona Amlia
1900m: EMEI Vicente de Carvalho
1500m: EMEF Rodrigues de Carvalho tipo de uso do trreo
sade pblico
em frente: UBS Juta II condominial
1800m: Hospital Estadual Sapopemba individual
lazer ocupado
1200m: Praa Maria de Lourdes Coutinho Rosa desocupado
1800m: Praa Manoel C. de Lisboa
1800m: Praa Eng. Raul Ferreira de Barros uso residencial
1800m: Praa dos Camargos uso comercial
1700m: Praa Humberto Reis Costa uso servios
estacionamento
comrcio
50m : Padaria Comunitria Unio da Juta
Unio da Juta

variao tipolgica no conjunto
paisagismo Trs tipologias com sala, 2 quartos, cozinha e banheiro: a
reas sombradas disposio dos ambientes, em cada tipologia, distinto.
0% de reas permeveis Uma das tipologias possui sala e cozinha conjugadas.
Ocupao do terreno
ventilao cruzada
insolao adequada insolao adequada
espaos pblicos proteo solar
0% de terreno ocupado por vagas
Dimensionamento e Agenciamento espacial
Densidade 579 hab/ha otimizao de prumadas hidrulicas na unidade

otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento
Possui equipamentos complementares moradia depsitos e/ou armrios embutidos
Centro comunitrio que abriga creche, padaria, capela, Modulao

salas de formao e biblioteca. Utiliza modulao/padronizao de elementos
construtivos
O mdulo utilizado a medida do bloco cermico.
3.68

fabricados
Unio da Juta
Ficha tcnica Plantas de tipologia de 2 dormitrios
Arquitetura: Usina CTAH

Local: Sapopemba, So Paulo, Brasil
Ano Projeto: 1992
Ano Construo: 1993-1998
rea do terreno: 6.006 m
rea construda: 15.206,55m2 (condominial); 11.292,60 m2
(habitacional); 1.915,32 m2 (institucional)
rea da unidade: 65m2
Custo unidade habitacional: R$ 13.400,00 (valores de 1998)
Custo total: R$ 2.150.000,00 (valores de 1998: inclui assessoria
tcnica, material, projetos, mo de obra especializada e
canteiros)
Sistema Construtivo
Circulao: escadas metlicas
Cobertura: telha cermica
Forma de produo: mutiro com assessoria
escala 1:200
3.69 3.70
4
Proposies arquitetnicas e urbansticas

para trs empreendimentos do segmento
econmico
O reconhecimento de deficincias de toda ordem na superior percebida hoje no mbito do segmento econmico.
produo do segmento econmico, amplamente analisadas Trata-se, portanto, de chamar ao arquitetos que apresentem
nos captulos anteriores, instiga a busca de alternativas que propostas que elevem o padro da produo atual e tambm de
faam dessa produo possibilidade de transformao real de salientar a importncia de introjetar na cadeia produtiva deste
nossas cidades. segmento o conhecimento especfico prprio da arquitetura,
Se o dilema produzir casas ou construir cidades que hoje tem papel menor.
pressupe o exerccio da crtica sobre a atuao do mercado Assim, foram convidados trs escritrios brasileiros com
e a indicao de parmetros de qualidade desejveis, experincia no campo da arquitetura residencial no segmento
tambm estimula a apresentao de propostas de projeto que econmico, e um escritrio estrangeiro com renome no
qualifiquem o debate. mercado europeu, para desenvolverem exerccios projetuais,
Uma das questes citadas no primeiro captulo a falta a partir dos parmetros discutidos no captulo anterior e em
de boas solues de arquitetura, influenciando a m qualidade contraposio aos modelos que se espalham pelo Pas.
final dos empreendimentos. Acredita-se que, mesmo dentro Os captulos anteriores mostraram que existem
das determinaes do mercado, com todas as imposies trs tipologias predominantes no mbito da produo do
de custo, legislao ou adequao demanda, bons projetos segmento econmico: casas unifamiliares (isoladas, geminadas
arquitetnicos podem produzir solues de qualidade muito ou assobradadas), blocos sem elevador de quatro ou cinco
Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico . 127 .

pavimentos (alm do trreo), e torres com elevador (com altura de qualificar a insero urbana dos conjuntos. Nesse sentido,
varivel entre oito e 22 pavimentos). visando auxiliar as solues de projeto, aspectos como a
A partir de estudos de viabilidade, as construtoras possibilidade de acesso a comrcio, servios, infraestrutura
definem qual a tipologia mais conveniente para os terrenos consolidada e rede qualificada de transporte pblico foram
disponveis, equacionando variveis como o preo da terra, fundamentais na definio dos terrenos propostos.
o perfil da demanda e sua renda, a legislao urbanstica Vale observar que no houve restries aos projetos
municipal, a densidade construtiva e nmero de vagas de pedidos, exceto que se encaixassem na realidade de custos de
garagem, para maximizar seus ganhos. cada uma das tipologias e da legislao edilcia. Obviamente,
Tal reduo das alternativas de projeto a apenas trs solicitou-se que os escritrios atentassem para os parmetros
tipos de tipologia , como comentado no captulo anterior, um de qualidade elencados no captulo trs. O objetivo evidenciar
dos fatores determinantes da baixa qualidade arquitetnica como, da prancheta desses arquitetos, sairiam ideias que, ainda
e urbanstica da produo atual do segmento econmico. que dentro das condicionantes da nossa realidade, fujam das
A justificativa para essa padronizao a da racionalizao solues automatizadas que o mercado produz, valorizando
da construo, com o objetivo de ganhar escala, rapidez aspectos de boas solues arquitetnicas que so raras no
e diminuio de custos. A discusso sobre a necessria cenrio urbano brasileiro atual.
industrializao da construo civil assunto premente, como No mesmo intuito, foi convidado um escritrio
foi colocado no captulo trs. Entretanto, cabe observar que, ao estrangeiro para dar ideia sobre a tipologia de torres. O
contrrio de outros bens de consumo produzidos em grandes contexto europeu, com realidade econmica e legislaes
quantidades em padres idnticos, no caso da habitao, a urbansticas e edilcias completamente diferentes da brasileira,
excessiva padronizao para a obteno de quantidade acaba tornaria insensato que se exigisse, nesse caso, adequao
eliminando a variedade de tipologias arquitetnicas e de aos critrios de custo, densidade e tamanho solicitados aos
padres de implantao dos conjuntos, e gera um impacto escritrios brasileiros. Basta lembrar, para exemplificar, que na
bastante negativo na qualidade final. maioria daqueles pases, projetos pblicos de habitao social
A questo que se coloca ento se, com bons projetos tm custos mais elevados do que os do mercado, por tratar-
arquitetnicos e urbansticos, seria possvel chegar a resultados se de bens pblicos destinados locao. Por isso, solicitou-se
mais satisfatrios, dentro de custos equivalentes. Por isso, uma proposta conceitual, mostrando o que um escritrio de
props-se ento que cada um dos escritrios brasileiros arquitetura apresentaria, na Europa, para empreendimento do
desenvolvesse um projeto dentro das trs tipologias citadas. tipo.
Ao mesmo tempo, fez-se a simulao do que o mercado Para a realizao dos projetos, a equipe do LabHab
provavelmente proporia em cada situao, a partir dos FAUUSP selecionou terrenos reais, dentro da malha urbana
exemplos amplamente levantados nesta pesquisa. Cada um de cidades em reas metropolitanas do Estado de So Paulo,
dos escritrios convidados desenvolveu ento uma soluo que se enquadrassem nas faixas de preo e dimenso nas quais
alternativa para os mesmos, apontando aspectos de qualidade o segmento econmico trabalha. So, portanto, terrenos em
importantes para esses arquitetos. que caberiam empreendimentos desse tipo, adotando o valor
Para apoiar os projetos, foram apresentados aos mximo por unidade de R$ 130.000,00, conforme o teto do
escritrios de arquitetura diversos conjuntos projetados PMCMV 1.
e construdos em todo o Pas, com base no levantamento
realizado, com as peculiaridades de cada tipologia. Os
problemas da produo atual e os parmetros usualmente
utilizados pelas construtoras serviram de mote para discusso
sobre qual seria a forma de enfrentamento da questo pelos
escritrios. O primeiro aspecto apontado foi a necessidade
Oramento dos projetos
Nota metodolgica
com contribuio de Khaled Ghoubar
A partir dos projetos apresentados pelos trs escritrios, setor imobilirio, bem como em planilhas oramentrias de
a equipe do LabHab, sob orientao do Prof. Dr. Khaled projetos habitacionais lanados nos ltimos anos voltados
Ghoubar, elaborou oramento dos mesmos, chegando a uma especificamente ao segmento econmico. Vale ressaltar que
estimativa do preo de venda das unidades habitacionais de foram considerados apenas empreendimentos voltados para
cada um dos empreendimentos. este segmento, posto que a composio de preo muito se
importante frisar que a encomenda feita aos escritrios foi um altera em funo do perfil do produto e da demanda atendida.
estudo preliminar para as reas definidas e que os respectivos Alm dessas fontes, para a definio da participao percentual
oramentos esto adequados ao grau de detalhamento e do preo do terreno no preo de venda do empreendimento,
preciso prprios a esta fase de projeto. foram ainda consideradas informaes constantes dos
relatrios trimestrais de empresas de capital aberto na
1. COMPOSIO DO PREO DOS IMVEIS RESIDENCIAIS Bovespa, que apresentam em seus sites oficiais dados sobre
DO SEGMENTO ECONMICO suas operaes imobilirias.
Para a anlise dos custos da construo dos trs empreendimentos Cabe destacar tambm que nesses percentuais (60+30+10)
habitacionais desenvolvidos pelos escritrios convidados, foi no foram consideradas as variaes decorrentes dos tempos
considerada a seguinte composio de preo para imveis: de aprovao, desenvolvimento, lanamento e venda dos
empreendimentos habitacionais, que muito interferem na
. CUSTOS DE CONSTRUO, representando 60% do Valor composio de preos, tampouco foram consideradas as
Geral de Venda (VGV) do empreendimento. Foram considerados diferentes modalidades de aquisio do terreno. Desse modo,
todos os materiais, maquinrio, servios especializados, mo foram assumidas mdias gerais referenciais para a definio
de obra e BDI (bonificaes e despesas indiretas) de 30%, para dos percentuais, desconsiderando variaes regionais ou
as edificaes habitacionais, infraestrutura, terraplenagem e decorrentes do perfil e porte dos agentes promotores.
equipamentos urbanos e comunitrios.
. PROJETO, GESTO E LUCRO, representando 30% do Valor 2. CUSTOS DE CONSTRUO
Geral de Venda do empreendimento. Foram considerados A elaborao dos oramentos dos custos de construo
os projetos e outros custos correlatos, despesas comerciais, especficos aos trs projetos desenvolvidos foi feita de modo
administrativas, financeiras, de incorporao, impostos, a no s listar os itens demandados pelas obras, mas tambm
propaganda e os resultados financeiros lquidos. a subsidiar o processo de projeto de arquitetura e urbanismo.
. TERRENO, representando 10% do Valor Geral de Venda do Para tanto, foi adotada a metodologia desenvolvida pelos
empreendimento. Foram considerados os preos do terreno e professores da FAUUSP Drs. Khaled Ghoubar e Jorge Oseki,
os custos correlatos. denominada Matriz para o redesenho do projeto espacial, a
partir de indicadores tipologicamente anlogos de consumos
A composio do preo dos empreendimentos (VGV=60+30+10) e custos. Esta metodologia se mostra eficiente, pois na fase
baseou-se em consultas realizadas a representantes do dos estudos preliminares, o elenco de opes de sistemas

construtivos, materiais e agenciamento dos espaos desejados relativamente grande,
o que dificulta as decises iniciais fundamentais. Mas, se o projetista j dispuser de
alguma referncia interessante a ser empregada criticamente como orientadora dos
desenhos, ele pode contar com tal instrumento metodolgico (em planilha eletrnica).
Essas matrizes so produzidas a partir de projetos de tipologias e contextos anlogos
aos projetos em estudo, detalhadamente desenhados e orados, de onde se tiram os
indicadores de consumos e custos de interesse ao redesenho desse mesmo projeto, ou
de outro qualquer que lhe guarde estreita semelhana. Trata-se de matrizes interativas
entre as especificaes, quantidades de servios e seus custos de produo, permitindo
simulaes de interveno no projeto, sem necessariamente desenh-las. Um exemplo
dessa matriz, em planilha eletrnica, o abaixo apresentado, correspondente ao projeto
de embrio habitacional da COHAB-SP, de final da dcada de 1980, em So Paulo.
(TABELA)
O clculo dos custos dos empreendimentos seguiu as orientaes bsicas da NBR.12.721
- Avaliao de custos de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para
condomnios edilcios, mas sem usar os critrios das reas equivalentes, isto , todos
os servios foram medidos em suas verdadeiras grandezas, e os custos na sua quase
totalidade foram calculados por unidade especfica, ou quando o caso no permitia,
foram estimados por indicadores do mercado especfico que guardassem com eles uma
estreita analogia.
Os bancos de dados utilizados como referncia para os levantamentos foram:

(i) PINI-VOLARE: para o levantamento dos preos dos insumos, materiais, servios e
mo de-obra, foi utilizada a base de dados do software especializado oramentao
da Construo Civil, denominado VOLARE e o TCPO.13 - Tabela de Composio de
Preos para Oramentos, na verso 13, da PINI Sistemas, disponvel na FAUUSP, no
padro econmico-popular, com preos de maro de 2008. Esse software e base de
dados do VOLARE um sistema aberto customizao pelos usurios, o que sempre
o desejvel, pois permite adequar os servios construtivos s especificidades do projeto.
A esses valores, foi incorporado BDI de 30%1.
(ii) CUB-SP: para a atualizao dos custos de construo orados a partir da base PINI
Sistemas, foi utilizado o ndice de correo da CUB-SP. Esse ndice foi escolhido entre
outras possibilidades, primeiro por seguir as orientaes bsicas da NBR.12.721, a
mesma usada para a base PINI, e depois pelo fato de os projetos orados localizarem-se
no estado de So Paulo. Tal ndice atualiza os dados de maro de 2008 para fevereiro
de 2011.
(iii) CEF-SINAPI: os custos do m2 de construo das reas comerciais e equipamentos
comunitrios, foram orados a partir da base CEF-SINAPI, dados esses referentes a
maro de 2011 e fornecidos diretamente pelo site: webp.caixa.gov.br, acessado no dia
14/04/2011. Como tais preos no compreendiam BDI, foram recalculados com adio
de 30% do valor referente a este.
Estes custos dos servios quantificados e organizados, seguindo as recomendaes da

NBR.12.721, trazem nas suas composies uma produtividade da mo de obra horria
relativamente baixa, o que nos leva a considerar que o custo real do empreendimento
poder ser reduzido com uma produtividade maior que aquela considerada pelos
coeficientes das planilhas oramentrias padro. Alm disso, eles mostram todos os
insumos de materiais com seus custos de tabela, no grande varejo, unitrios e de 1
qualidade, o que possibilita ainda redues do custo final do empreendimento, devidas
sua escala de produo. Dado o escopo deste estudo, essas variaes no foram
consideradas, embora se saiba que, no caso dos ganhos de escala, elas podem ser da
ordem de 20 a 50% para mo de obra; de 20 a 30% para materiais; e 40 a 60% para
equipamentos.
Como a arbitragem do BDI depende de contextualidades econmicas nacionais, da
1
A base de dados j conta com BDI de 22%, que foi substitudo pelo de 30%.

regionalidade e do porte das empresas, julgou-se adequado aplicar BDI de 30%, usual na
construo civil. Objetiva-se, dessa maneira, reforar a argumentao de que possvel
produzir melhores empreendimentos, mesmo assegurados tais ganhos para o investidor.
Pela mesma razo foi eleita a base PINI como referncia, j que reconhecidamente no
meio da construo civil ela apresenta coeficientes de baixa produtividade como o
prprio setor se reconhece, embora no seja verdade em canteiros que contam com
maior racionalizao e mecanizao. Ou seja, a pesquisa se vale, grosso modo, de um
referencial de valores alargado, a fim de garantir a credibilidade dos nmeros.
Alm destas fontes, para orar os componentes do custo de construo no detalhados
pelos escritrios em seus estudos preliminares (terraplenagem, fundaes, etc.), foram
utilizados percentuais e indicadores apontados por estudos do Prof. Khaled Ghoubar
sobre empreendimentos recentes desenvolvidos pela CDHU em licitaes pblicas.
3. SIMULAO DE PREO DE TERRENO

Para a anlise da relao entre o preo de terreno e o preo das unidades habitacionais,
a partir dos custos de construo orados nos trs projetos desenvolvidos, foram feitas
trs simulaes.
Primeiramente, foi adotado como preo do terreno o valor correspondente a 10% do
preo total do empreendimento, assumindo a composio (VGV=60+30+10). Sabido o
custo de construo (orado a partir da metodologia descrita acima) e admitindo que
ele representa 60% do VGV, chegamos ao preo do m do terreno para esta situao.
Como o preo do terreno efetivamente varia de acordo com a localizao e regio, foram
elaboradas simulaes de preos das unidades habitacionais a partir de variaes no
preo do terreno. Nas simulaes apresentadas, o preo final da unidade habitacional e
a composio do VGV variam, enquanto o custo da construo e o percentual do item
projeto, gesto e lucro se mantm fixos. Com isso foi possvel simular a composio
do preo para duas outras situaes: (i) preo da unidade habitacional correspondendo
a R$130mil (teto do PMCMV 1) e, (ii) preo do terreno correspondendo ao seu preo de
mercado em reas valorizadas, como em municpios de reas metropolitanas do estado
de So Paulo.
Estudo 1.
Empreendimento horizontal de baixa densidade
A. EscolhA do tErrEno E simulAo
Para implantao da tipologia de EMPREENDIMENTOS situao, driblem as restries ambientais, gerando danos
HORIzONTAIS, optou-se por um terreno em rea de expanso irreparveis.
de uma metrpole paulista em bairro em fase de consolidao, No levantamento da produo do segmento
com diversos loteamentos surgindo com as caractersticas da econmico, de um universo de cerca de 100
urbanizao dispersa. Ligada rea central da cidade por vias empreendimentos em todo o pas, verificou-se que, para
estruturais, a gleba tem as caractersticas tpicas do padro de esta tipologia, a densidade dos empreendimentos varia de
unidades horizontais, existindo inclusive empreendimentos 93 habitantes por hectare (hab/ha), a 330 hab/ha. Em mdia,
desse tipo na vizinhana. As solues comumente apresentadas os empreendimentos apresentam uma densidade de 100
pelo mercado para tal situao adotam baixas densidades, com hab/ha, nas reas metropolitanas de So Paulo.
unidades isoladas em longos e montonos renques de casas, Criou-se uma simulao do que seria normalmente
sistemas virios ortogonais em terrenos acidentados (gerando produzido no segmento econmico, dentro das restries
ruas com grande declive), grande movimentao de terra, do terreno e da cidade, e tomando por base a mdia de
deteriorao de crregos e nascentes, unidades habitacionais densidade para esta tipologia, resultando no seguinte
mnimas e pssimas condies de conforto ambiental. modelo, semelhante a vrios empreendimentos mostrados
O terreno conta com duas nascentes, um desafio ao no captulo anterior:
projeto, pois comum que empreendimentos desse tipo, nessa
Nmero de uNidades: 883 unidades

deNsidade: 164 hab/ha
Tipologias: 2 e 3 dormitrios
Nmero de pavimeNTos: casas trreas
rea da uNidade: 2 dorm. 40m / 3 dorm. 50m
4.1

B. ProjEto
O projeto desenvolvido pela assessoria tcnica Peabiru
Trabalhos Comunitrios apresenta, como se ver adiante,
alternativa diametralmente oposta. A partir de um desenho
urbano pautado no respeito s condicionantes ambientais,
desenham-se quadras abertas, com variaes tipolgicas em
todo o conjunto. peaBiru TraBalHos ComuNiTrios e amBieNTais
A existncia de nascentes no terreno, que poderiam maro 2011
inibir o projeto, foi ponto de partida para o desenho dos espaos
pblicos e sistema virio. A implantao do conjunto segue a equipe do projeTo: Alexandre Hodapp Olivera Marques,
lgica no do enfileiramento de unidades, mas de criao de Caio Santo Amore, Maria Rita Brasil de S Horigoshi, Rafael
ambiente urbano de qualidade. Outro fundamento central a Borges Pereira (arquitetos e urbanistas), Nunes Lopes dos
proposta de trabalhar a questo fundiria do empreendimento Reis, Marina Barrio Pereira, Jlia Paccola Ferreira Nogueira
atravs do parcelamento da gleba em diversos pequenos (estagirios).
condomnios, integrando o conjunto ao tecido urbano e criando,
ao mesmo tempo, espaos de uso comum nos miolos de quadra. Equipe da Peabiru (2011): Coordenao (2010-11): Andr
A proposta toma partido dos desnveis internos s quadras Drummond Soares de Moura (arquiteto e urbanista), Andrea
para criar solues que adaptam as construes topografia e Quintanilha de Castro (arquiteta e urbanista), Maria Rita
reduzem as movimentaes de terra. Em situaes especficas Brasil de S Horigoshi (arquiteta e urbanista); Membros: Caio
de acesso so criadas unidades comerciais, garantindo assim a Santo Amore de Carvalho (arquiteto e urbanista), Fernando
variedade de usos to importante dinmica urbana. Nigro Rodrigues (arquiteto e urbanista), Joana da Silva Barros
As unidades habitacionais se diferenciam (mestre e doutoranda em sociologia), Leandro de Oliveira
substancialmente de padres difundidos pela produo do Coelho (engenheiro civil), Nunes Lopes dos Reis (estagirio
segmento econmico. Desde a soluo de quadra at a escala de arquitetura e urbanismo); Colaboradores: Alexandre
dos ambientes internos, o usurio a referncia. Unidades Hoddap Oliveira Marques (arquiteto e urbanista), Angela
facilmente adaptveis garantem flexibilidade de uso. A Pilloto (arquiteta e urbanista), Rafael Borges Pereira (arquiteto
diversidade de tipos habitacionais garante respostas s variadas e urbanista), Daiane da Silva Santos (auxiliar administrativa),
demandas e s mudanas nas composies familiares. Dimitri Pinheiro da Silva (socilogo), Jlia Paccola F. Nogueira
(estagiria de arquitetura e urbanismo), Marina Barrio Pereira
(estagiria de arquitetura e urbanismo) Michele Lima de
Souza (sociloga), Thelma Luiza de A. Cardoso (estagiria de
arquitetura e urbanismo)
A PEABIRU TRABALHOS COMUNITRIOS E
AMBIENTAIS uma ONG de Assessoria Tcnica fundada em
1993 e que tem como misso contribuir para a universalizao
do direito cidade e moradia digna por meio da construo
e efetivao de polticas pblicas e da assessoria tcnica
voltada a populaes vulnerveis e organizaes populares
e sociais. Para tanto compe equipes interdisciplinares para a
prestao de servios nas reas socioambiental, de arquitetura,
urbanismo, engenharia e tecnologia, atendendo a rgos do
poder pblico, associaes de direito privado e movimentos
populares e sociais.
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cursos dgua que correm em sentidos opostos, em linhas de
rea do TerreNo: 19,33 ha
Nmero de uNidades: 1.071 talvegue bem definidas. O desenho das faixas de proteo
rea das uNidades: de 48,26 a 68,47 m permanente ao redor desses fios de gua (30m) e das nascentes
rea CoNsTruda - HaBiTaes: 79.069,20 m
(50m), respeitando os parmetros da legislao ambiental, tornou-
rea CoNsTruda - ouTros usos: 3.382,26 m
rea CoNsTruda ToTal: 82.451,46 m se a referncia inicial do desenho urbano. As duas APPs foram
deNsidade HaBiTaCioNal BruTa: 199,48 hab/ha unidas por uma rea verde que a praa central do conjunto,
Nmero de vagas: 1.071
formando uma espcie de corredor verde, que se integrar a um
futuro parque linear, tambm previsto como diretriz do municpio.
A proposta da Peabiru foi elaborada para um bairro As reas livres ao redor dos crregos e nascentes tero funo
perifrico e consolidado, rea de expanso de municpio-polo contemplativa, com propostas de revegetao e uso controlado,
de Regio Metropolitana, classificado como tipologia B no Plano enquanto a praa central ser tomada efetivamente como espao
Nacional de Habitao. Trata-se de rea dotada de infraestrutura de lazer, dotada de mobilirio urbano, mini-quadra poliesportiva,
completa, oferta satisfatria de equipamentos pblicos, comrcio parquinho infantil e estao de ginstica, propiciando convvio
e servios, considerada a demanda existente. de crianas, jovens, adultos e idosos.
O padro usual para esse tipo de conjunto o parcelamento A partir da definio dessas REAS VERDES, que
do tipo loteamento, com quadras alongadas, de at 200m de abrangem 13,2% da rea total do loteamento, o traado virio
comprimento, compostas por lotes unifamiliares com reas que priorizou minimizar movimentos de terra, com vias de baixa
variam entre 125m e 250m, a depender da legislao municipal declividade, que possibilitam passeios com maior acessibilidade
e da disponibilidade e preo da terra. Nos casos de quadras com a pessoas com alguma dificuldade (permanente ou temporria) de
os lotes mnimos, a densidade lquida resultante (excludas todas locomoo, o trnsito de carrinhos de beb ou de compras. Em
as reas pblicas) gira em torno de 285 habitantes por hectare e relao s REAS INSTITUCIONAIS, que participam com 5,24%
a densidade bruta prxima a 150 hab/Ha. da rea da gleba parcelada, incorporou-se o terreno de uma
Como DIRETRIZ URBANSTICA, foi mantida a modalidade escola j implantada. Correspondendo a 22,74% do loteamento,
de parcelamento do solo tipo loteamento, com reserva mnima o sistema virio foi hierarquizado a partir das vias coletoras
de 35% de rea pblica, formada por sistema de circulao, definidas na diretriz de melhoramento e que praticamente
reas para implantao de equipamentos pblicos e comunitrios contornam o conjunto. A malha de penetrao no loteamento
e espaos livres de uso pblico, como determina a lei federal aberta e formada por vias locais de dois nveis, com larguras
6766/79. O lote mnimo adotado foi o de 125m, definido pela diferenciadas de leitos carroveis e passeios. As vias locais de
mesma lei. nvel 1 (com 6m de via e 2m de passeio) s fazem interseo com
Apesar dessas definies preliminares, no se partiu de as de nvel 2 (com 9m de via e 2,5m de passeio) e essas, por sua
quadras padro, que do pouca relevncia s condies do stio, vez, levam s vias coletoras.
adotando como nico determinante o aproveitamento mximo Este traado virio bsico resultou em quadras que
das redes de infraestrutura implantadas. O partido urbanstico apresentam formatos no regulares, difceis de serem moduladas
baseou-se nas caractersticas naturais do stio, em particular a com lotes padronizados, mais prximos da forma quadrada e
topografia e presena de nascentes e cursos dgua, j que a com desnveis internos, em funo da priorizao de vias menos
gleba no possua outras referncias como afloramentos rochosos ngremes. Ao se definir, de modo ainda geral, lotes unifamiliares
e massas de vegetao. Os aspectos naturais foram cruzados s convencionais voltados para as vias, so criados miolos de
diretrizes municipais de melhoramento virio e s caractersticas quadra que se configuram como lotes multifamiliares, tratados
do entorno imediato, visando integrao do sistema virio como vilas ou condomnios horizontais que compartilham
existente ao do novo conjunto. abastecimento de gua e energia eltrica, estacionamento na
O stio tem declividade pouco acentuada (chega a 16% proporo de 1 vaga por unidade e as reas livres de uso comum
nos casos mais crticos) e abriga duas nascentes que formam que devem receber tratamento paisagstico.
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1
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Os TIPOS HABITACIONAIS foram desenvolvidos de modo a oferecer diferentes
alternativas ao pblico consumidor e, ao mesmo tempo, responder a essa diversidade de
situaes de implantao: com dois ou trs dormitrios; trreas e adaptveis a portadores
de deficincia ou assobradadas; isoladas em lotes unifamiliares ou agrupadas para
implantao nos multifamiliares; geminadas ou recuadas em pleno menos em das laterais;
implantadas em terreno plano ou em desnvel; evolutivas ou completas; com uso estritamente
residencial ou misto; com ou sem garagem incorporada? Foram algumas das questes que
nortearam o desenvolvimento das unidades habitacionais.
Considerando os desastres da poltica habitacional baseada em unidades evolutivas,
que na verdade justificam de modo torto a cultura do puxadinho pela ausncia de alternativas
de atendimento habitacional, foi entendido que as unidades deveriam ser apresentadas
como produtos acabados e que a diversidade de tipos teria como potencial responder s
diferentes demandas habitacionais e s naturais mudanas nas composies familiares.
Chegou-se enfim a quatro TIPOS-HABITACIONAIS: dois destinados implantao em lote
unifamiliar, ambas para terreno aplainado e com garagem incorporada edificao, sendo
uma TRREA, geminada nas duas laterais, adaptada a portadores de deficincia e com
programa de dois dormitrios; e outra ASSOBRADADA, com trs dormitrios, geminada de
um dos lados. O sobrado tambm possibilita implantao em renque, geminado dos dois
lados, compondo os condomnios em lotes multifamiliares. Dois outros tipos so escalonados
em MEIO NVEL, adequando-se s declividades internas das quadras: um INDIVIDUAL e
outro SOBREPOSTO, com duas unidades autnomas. Esses tipos possibilitam acessos
diametralmente opostos (frente e fundos) e em nveis diferentes, o que os tornam viveis tanto
para situaes de aclive quanto de declive. No tipo individual ainda se prev a implantao
de pequenas UNIDADES COMERCIAIS OU DE SERVIO, com acesso e funcionamento
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independentes da habitao, situao que ocorre nas faces de previstos sistemas de aquecimento solar que melhoram a eficincia
quadra voltadas s vias coletoras. do edifcio no consumo de energia. As esquadrias adotadas tm
A organizao dos programas nos quatro tipos no medidas comerciais, com contramarcos ou guarda-corpos que
pretendeu fugir muito ao convencional, exceto pela integrao dos criam diferenciais nas fachadas.
espaos de sala e cozinha que favorecem a ventilao cruzada, As CONCEPES urbansticas e habitacionais dessa
muito embora em todas as unidades seja possvel essa separao proposta resultam em densidades lquidas que superam em pelo
posteriormente. menos 15% aquelas que so obtidas no padro de parcelamento
Os ambientes e vos esto modulados em 15cm, de modo usualmente adotado para esse tipo de conjunto, com nmeros que
que possam ser executados em alvenaria estrutural armada de giram em torno dos 350 hab/Ha. Em relao ao empreendimento
blocos de concreto ou cermicos da famlia 29cm. Trata-se de um como um todo, nota-se que mesmo com a reserva das reas
processo construtivo bastante dominado e com possibilidade de verdes em torno das nascentes e cursos dgua, que aumentam o
fornecimento de material em praticamente todo o pas, com bons percentual mnimo de rea pblica, a densidade bruta supera em
resultados em relao racionalizao construtiva e diminuio 30% a do parcelamento convencional, passando de cerca de 150
de desperdcios. A espessura das paredes estruturais (com 15cm) para 200 hab/Ha.
confere adequado desempenho trmico e acstico edificao. bvio que no existe soluo nica e que a melhor
Todas as unidades tm laje de forro e telhado leve embutido soluo costuma ser a mais adequada s condies reais impostas
em platibandas, com telhas em fibrocimento sem amianto sobre no processo de projeto e de produo, da cidade ou do edifcio.
estrutura de madeira, formando um colcho de ar que contribui Contudo, o que esse ensaio possibilita a demonstrao de que
com o isolamento trmico. Com essa soluo para cobertura desenhos especficos para situaes especficas, considerando
tambm se procurou fugir ao padro duas guas, to presente todas as exigncias legais, criando espaos livres de uso coletivo
no imaginrio da habitao popular, conferindo aspecto formal com carter pblico ou comunitrio, no se contrapem ao
de apelo imediato de um produto diferenciado. Os sistemas aproveitamento do potencial construtivo, o que tambm representa
hidrulicos e eltricos devem ser concebidos como independentes que a infraestrutura e demais benesses.
da estrutura de modo a criarem frentes paralelas de obra e so
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QUADRO DE REAS (m)
Sala de estar 6,95 14%
2 quartos 15,25 31%
Cozinha / sala de jantar 12,62 26%
Banheiro 2,58 5%
rea de servio 2,41 5%
rea de circulao 2,47 5%
rea de contato piso-parede 6,55 13%
REA TOTAL CONSTRUDA 48,83 100%
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QUADRO DE REAS (m)
3 dormitrios 21,08 31%
Banheiro 2,89 4%
Lavabo 1,68 2%
rea de estudo 1,31 2%
reas de contato piso-parede 9,20 13%
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QUADRO DE REAS (m)
2 dormitrios 15,98 27%
Banheiro 2,75 5%
rea de estudo 0,60 1%
reas de contato piso-parede 9,27 16%
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QUADRO DE REAS (m)
2 quartos 15,73 33%
Banheiro 2,57 5%
rea de contato piso-parede 6,16 13%
REA TOTAL CONSTRUDA UH 48,26 100%
REA TOTAL CONSTRUDA
TIPOLOGIA (2 UH) 96,53
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Peabiru TCA
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c. Estudo dE PrEo do EmPrEEndimEnto ProjEtAdo
Estudo 2.
Projeto para empreendimento vertical sem elevador
Para a tipologia de EMPREENDIMENTOS VERTICAIS SEM ELEVADOR,

foi escolhido um terreno situado na Regio Metropolitana de So Paulo, em rea
urbanisticamente consolidada, prximo a equipamentos pblicos, com vias estruturais
de transporte, junto a uma grande rea verde.
ndices urbansticos, dimenses, condies topogrficas, possibilidade de
adensamento e o preo do terreno aproximam-no do que o mercado tem aproveitado
para implantao da tipologia vertical sem elevador. Na pesquisa realizada, verificou-
se que nesta tipologia, o mercado trabalha com densidades muito variadas, indo de 360
hab/ha at 1065 hab/ha, com uma mdia de 440 hab/ha, nas reas metropolitanas de So
Paulo. A simulao da proposta do mercado baseou-se na mdia, tambm neste caso,
dentro das restries especficas do local, resultando no modelo apresentado abaixo. O
mercado busca compatibilizar estacionamentos no trreo com a implantao do maior
nmero possvel de blocos, isolando o conjunto em relao ao tecido urbano por meio
de muros e guarita. O padro adotado no modelo abaixo pode ser visto em muitos
registros fotogrficos dos captulos anteriores.
Nmero de uNidades: 576 apartamentos

Tipologias: 2 e 3 dormitrios
Nmero de BloCos: 36 blocos
Nmero de pavimeNTos: 4 pavimentos
rea da uNidade: 2 dorm. 40m / 3 dorm. 50m
4.2

B. ProjEto
O escritrio Hector Vigliecca Arquitetos Associados
enfrenta o desafio apresentado pela gleba, com a maximizao
da densidade bruta, visando reduo da influncia do preo
da terra no valor final do empreendimento (pois este se divide
por um nmero maior de unidades). Por outro lado, trata-se de
uma rea com fluxos interrompidos por barreiras fsicas, que
juno de tecidos desconexos. Prope-se ento nova costura arquiTeTo HCTor viglieCCa e assoCiados
urbana, com definio de hierarquia viria e criao de grande maro 2011
eixo com edifcios sobre pilotis, abrindo a quadra para as
caladas. Uma via com trreos comerciais traz a variedade de equipe do projeTo: Hctor Vigliecca, Luciene Quel,
usos necessria vida urbana com qualidade. Ronald Werner Fiedler, Neli Shimizu, Caroline Bertoldi,
As quadras so implantadas de forma a criar ptios Bianca Riotto, Pedro Ichimaru Bedendo, Kelly Bozzato,
internos, grande relao com rea verde e uso dos trreos como Srgio Faraulo.
rea de lazer. A topografia original respeitada, com o uso de admiNisTraTivo: Paulo Serra, Luci Maie
plats e edifcios escalonados como soluo para os desnveis, e
aproveitamento de meio nvel para criao de estacionamentos O escritrio VIGLIECCA E ASSOCIADOS foi fundado
semienterrados. Alm de diminuir a movimentao de terra, a em 1995 por Hector Vigliecca, arquiteto uruguaio com
soluo se destaca por permitir a oferta de estacionamento em mais de 35 anos de trabalhos realizados no Brasil, onde
nmero razovel, sem ser a custosa alternativa de construo tambm se dedica ao ensino da arquitetura; e pela
de pisos subterrneos. arquiteta e urbanista Luciene Quel, formada em 1995 pela
A relao topografia/morfologia do conjunto se Faculdade de Arquitetura da Universidade Mackenzie.
evidencia nos desenhos, em que se ressalta a qualidade do A atuao do escritrio se estende por todo o territrio
espao livre resultante: prope-se a criao de praas internas, nacional e tem como principais focos os projetos nos
com soluo paisagstica integrada aos estacionamentos ao ar campos da habitao, instituies educacionais, culturais
livre, o plantio de vegetao definindo novos eixos visuais e e esportivas, alm de planos e projetos urbanos.
virios. Solues de drenagem superficial e reteno de guas
pluviais, somadas a razovel rea permevel, graas soluo
dada aos estacionamentos, conferem qualidades ambientais
raramente encontradas em condomnios semelhantes.
O projeto recupera valores urbanos clssicos, como a
especial ateno dada esquina e seu papel de cruzamento e
encontro, recuperao de alinhamentos dos edifcios com a
rua, s ruas comerciais e passagens de pedestres para acesso
aos miolos de quadras, alm da ateno aos edifcios sobre rea do TerreNo: 40.507 m
Nmero de uNidades: 887
pilotis.
rea das uNidades: de 52 a 65 m
As unidades habitacionais propostas, com diferentes rea CoNsTruda - HaBiTaes: 56.232 m
configuraes, buscam atender a diferentes composies rea CoNsTruda - ouTros usos: 12.231 m
rea CoNsTruda ToTal: 68.463 m
familiares, com flexibilidade interna e possibilidade de deNsidade HaBiTaCioNal BruTa: 788,44 hab/ha
usos compartilhados em vrios cmodos. Solues simples Nmero de vagas: 872
garantem bom desempenho trmico das unidades. O uso de
mobilirio fixo para ordenamento dos espaos outro aspecto
que diferencia a proposta.
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HABITAO CIDADE
Entendemos que a habitao no pode ser mais uma de forma muito clara da qualidade dos espaos pblicos
preocupao quantitativa ou sanitria, mas sim qualitativa e oferecidos para a populao exercer sua vida cotidiana. Diante
ambiental. Os planos de habitao como o Minha Casa Minha dessa premissa assume-se que o territrio sobre o qual se atua
Vida esto empurrando as novas habitaes s periferias mais sempre ator do processo de transformao da sociedade e nunca
inspitas, esbanjando territrios em uma colonizao dispersa, resultante.2
cujas conseqncias sero catastrficas para os custos de energia. Um projeto que adota os edifcios como pontos de inflexo
Entendemos tambm que a arquitetura das habitaes urbana, que podem receber habitaes, comrcios e servios
no hoje um problema que reclame experimentos estticos ou pblicos; que conformem centralidades, e tenham configuraes
inovaes estilsticas; um problema urbano, de la civitas ou resultantes da geografia e das suturas da malha viria do entorno,
polis, ou seja, cidado e poltico. Necessitamos mais arquitetura, ir gerar, sem dvida, realidades urbanas de formas insuspeitas,
certo; mas sobre tudo, necessitamos mais cidade. 1
inseridas no contexto da cidade com um valor inequvoco de
Definitivamente a urbanidade contempornea depende identidade e urbanidade prprias.
1. AV Monografias 1997. Luis Fernndez Galiano

2. A leste do centro: territrios do urbanismo. Regina Meyer; Marta Dora Grostein
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a CoNeXo Com a a Forma da malHa
malHa esTruTural da urBaNa pBliCa e a
Cidade e o TraNsporTe geograFia.
pBliCo. Evidenciar a geografia
Suturar o tecido urbano, e desenhar as infra-
reestruturando as estruturas de modo
vias e ruas internas, compatvel so dois valores
eliminando os pontos insubstituveis para se
cegos e estabelecendo com obter uma paisagem
legibilidade as conexes urbana prpria.
e continuidades com a
hierarquia da malha viria
do entorno e da cidade.
as reas verdes e os os veTores ComerCiais

equipameNTos de laZer e a iNduo ao uso.
Valorizar os espaos livres A insero de edificaes
de carter local com o valor de uso misto
de praas urbanas, que habitacional, institucional,
marquem espacialmente de comrcio e servios
a hierarquia das de carter local e
centralidades e de reas regional - estabelecendo
livres na escala regional centralidades, e
como parques, que possam constituindo pautas para
se transformar em pontos ativar a urbanidade, age
de referncia tanto para a como dinamizador de
populao do complexo transformao no setor
quanto do local onde se urbano onde se insere o
insere. projeto. Resulta, portanto,
na valorizao da prpria
interveno.
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a esquiNa CoNsTruda e o resTaBeleCimeNTo do
volume urBaNo.
Uma revalorizao de elementos formais da cidade
tradicional nunca invlidos.
a solidariedade Com a viZiNHaNa.

Consideramos tica a ao de ponderar as novas
volumetrias de acordo com as existentes no entorno,
evitando sombras indesejadas e espaos tridimensionais
residuais.
o direiTo a esTaCioNameNTo e o uso perTiNeNTe

do solo.
O projeto evita a ocupao exclusiva do solo pblico
e privado com os estacionamentos. Aproveitando os
desnveis seria pouco oneroso estabelecer uma laje
pr-fabricada, criando um subsolo com o mnimo de
escavao. Libera-se assim o solo do interior das quadras
para arborizao e lazer de crianas e adultos.
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CoNForTo, veNTilao, iNsolao e isolameNTo
TrmiCo.
Todas as tipologias tem duas fachadas opostas e portanto
ventilao cruzada garantida . Alm disso a configurao
das paredes externas induz sua ocupao por armrios,
que funcionaro de fato como eficientes isolantes trmicos.
o moBilirio FiXo esTruTurador e a iNduo ao

uso.
Quando se trata de habitaes de reas menores que
50m2 recomendado o uso de um mobilirio fixo como
estruturador da organizao dos espaos internos.
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as variedades TipolgiCas.
As variedades tipolgicas se configuram como uma
ampliao da oferta de espao a diferentes constituies
familiares, assim como a espaos comerciais e de servios
comunitrios.
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o sisTema de dreNagem e susTeNTaBilidade.
Implantao de sistema de drenagem sob o eixo das vielas
conectado caixas de reteno sob as reas livres, permitindo
assim o armazenamento de guas pluviais no caso de grandes
volumes de chuva, de forma a conter os alagamentos. Caixas de
gua para reuso em irrigao, limpeza e bacias. Tubos de vidro
a vcuo na cobertura dos prdios geraro gua quente sem
custo de energia.
deFiNio de parmeTros urBaNsTiCos espeCFiCos

para o permeTro/eNTorNo do projeTo.
Tal ao se faz necessria para regular e induzir uma ocupao
que valorize e potencialize as intervenes j realizadas.
Cada interveno deveria gerar, por direito e obrigao, uma
condio de expanso associada que evite as descontinuidades
estranhas.
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O objetivo essencial propor o entendimento de que
a habitao para o segmento econmico no um problema
de quantidade, nem de custo, nem de tecnologia, o objetivo
essencial a construo da cidade.
Temos conscincia de que no faremos revoluo com
o urbanismo nem com a arquitetura, mas verificamos tambm
que o baixo grau de urbanizao acaba por revelar a
incompletude da nossa constituio como sociedade civil3 e
somos conscientes de que no podemos confundir as aes
necessrias provenientes do pacto social urbano com uma
proposta de cidade.
Hector Vigliecca
3. Memorial da Operao Urbana Carandiru Vila Maria SP. Arq. Anne

Marie Sumner
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Estudo 3.
Projeto para empreendimento vertical com elevador
Para a tipologia de EMPREENDIMENTOS VERTICAIS COM ELEVADOR,

escolheu-se um terreno na Regio Metropolitana de So Paulo, em rea urbana lindeira
uma rodovia de grande fluxo de carros. A regio passa por mudana na sua vocao
fabril, com surgimento de diversos condomnios e reas comerciais. O preo do terreno,
a facilidade de acesso, e o perfil dos empreendimentos na regio apontam para a
tipologia de torres com elevador, implantadas em meio a um condomnio fechado, com
mnima rea de lazer e praticamente todo o trreo tomado por vagas de estacionamento.
Alguns terrenos no seu entorno j oferecem empreendimentos assim, para o segmento
econmico.
Nesta tipologia, a pesquisa da produo do segmento econmico apontou
densidades que variam de 550 hab/ha at impressionantes 2250 hab/ha! Mais uma vez,
destaca-se a grande variao de densidade, em todo o pas, conforme as especificidades
locais. A mdia de cerca de 1100 hab/ha, nas reas metropolitanas de So Paulo. No
caso desta simulao, atendendo as restries locais, foi possvel trabalhar com os
valores mdios de densidade, resultando no modelo abaixo, tambm semelhante aos
apresentados no captulo anterior:
Nmero de uNidades: 288 apartamentos

Tipologias: 2 dormitrios
Nmero de BloCos: 3 blocos
Nmero de pavimeNTos: 12 pavimentos
rea da uNidade: 45m
4.3

B. ProjEto
A proposta apresentada pelo escritrio Piratininga Arquitetos
Associados se diferencia ao abrir o lote, criar reas comerciais no trreo,
propor usos comunitrios e solucionar a questo do estacionamento de
modo a no ocupar todo o trreo do empreendimento.
A grande oferta de transporte pblico e a proximidade a vias expressas
encorajaram os arquitetos a tratar o lote como uma pea a mais na lgica urbana
da fluidez. Dessa forma, permite-se o acesso de no moradores aos ambientes
do trreo, com criao de galeria comercial, creche e outros usos. Uma praa
elevada garante rea de recreao sobre a garagem, e inusitado fechamento piraTiNiNga
pira
piraTiNiNga arquiTeTos assoCiados
no bloco junto rodovia isola as unidades do rudo dos automveis e confere
identidade ao conjunto. Solues no usuais para o segmento econmico, equipe: Jos Armnio de Brito Cruz, Marcos
com requinte arquitetnico. O projeto difere tambm da tipologia habitual Artigas Forti, Mariana Martinez Wilderom e
de mercado por uma menor verticalizao, e conseqentemente menor Renata Semin
densidade. Os arquitetos optaram por tal soluo, com o objetivo de otimizar
questes de conforto como a insolao e a ventilao naturais nos pavimentos
inferiores e na rea de trreo do conjunto, evitando sombreamento exagerado
que as simulaes com maior altura indicaram. Ainda assim, seria possvel,
por determinaes mercadolgicas, aumentar os pavimentos, chegando a
uma maior densidade, porm perdendo-se em conforto, o que mostra que
muitas vezes a soluo mercadolgica mais favorvel impacta o resultado
arquitetnico e urbanstico. As unidades se distribuem ao longo das lminas,
tambm neste caso com grande diversidade tipolgica, atendendo s mais
variadas formaes familiares.
Neste terreno, solicitou-se tambm ao escritrio belgo-dinamarqus
JDS Architects uma proposta conceitual. Sem se prender s mesmas restries
quanto densidade populacional e os custos, a proposta traz elementos
interessantes e pouco usuais no universo da produo arquitetnica local.
A implantao dos prdios e o conceito de alternncia dos gabaritos entre
eles visam equalizar entre os apartamentos a vista externa. A tipologia em
lmina favorece a insolao e a ventilao das unidades. No trreo, tambm
so propostos usos de comrcio e servios. Os arquitetos propem uma
grande variedade de tamanhos nas unidades, buscando a maior diversidade
possvel dos perfis de usurios. Com uma densidade muito menor do que a
praticada pelo mercado local, chega a ter apartamentos de mais de 100m.
A adoo de terraos em alguns apartamentos, que chegam a ter 25% da
rea til (apto de 75m para terrao de 25m) sugere uma tipologia de uso
diferente, em que o acesso rea aberta e ensolarada no precisa ser somente
em espaos coletivos no trreo. Por outro lado, os terraos superiores
convertem-se em reas comuns para os apartamentos que no dispem
de terraos individuais. Por fim, o projeto prope o uso generalizado de
cermica alveolar em espuma, custoso material (no Brasil) mas que permite
paredes vegetais respirantes.
.............................
Desde 1984 a empresa Piratininga Arquitetos Associados para a Fundao para o Desenvolvimento da Educao; as galerias
(PAA) atua no desenvolvimento de projetos de Urbanismo e de arte Luciana Brito e Vermelho, o Teatro Municipal e o Pao
Arquitetura. constituda por 4 socios arquitetos e equipe de 25 Municipal de So Carlos / So Paulo; ao uso habitacional, como o
profissionais. Conjunto Residencial Comandante Taylor (habitao de interesse
O exerccio de projeto tem sido tambm sobre projetos de social), edifcios de apartamentos e residncias unifamiliares; ao
regenerao urbana
urbana, principalmente em reas centrais de grandes uso empresarial, como o Centro de Apoio ao Negcio da COSAN,
centros urbanos, como o Plano Habitacional para reabilitao da em Piracicaba/ So Paulo, o Instituto Tecnolgico da Vale do Rio
rea central de Fortaleza/ Cear exposto e aprovado em frum Doce, em Belm/ Par (em parceria com o arquiteto Paulo Mendes
pblico em 2009, e com as intervenes realizadas na cidade de So da Rocha), o Laboratrio de Bionanomanufatura do Instituto de
Paulo/ So Paulo como as novas caladas da Av. Paulista e aquelas Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo (IPT), o Centro de
em fase de implementao como a requalificao urbana dos espaos Monitoramento Territorial da Prefeitura do Municpio de So
pblicos da regio Nova Luz. Alm das proposies em reas Paulo, a Unidade tecnico-administrativa Fleury S.A.
centrais, novos plos de desenvolvimento urbano tem sido objeto de Para o desenvolvimento dos projetos os arquitetos
dedicao profissional como o Parque Tecnolgico de So Paulo, no coordenam equipes multidisciplinares, necessrias em razo da
bairro do Jaguar no municpio de So Paulo/ So Paulo, o Parque complementaridade de suas especialidades tcnicas, e interagem com
Empresarial de Piracicaba/ So Paulo, o Projeto Paisagstico da as instituies pblicas, privadas e mistas no sentido de viabilizar
Praia do Sol, na margem da represa Guarapiranga em So Paulo/ So a implementao dos projetos contratados. Nos projetos acima
Paulo, a Urbanizao e Remanejamento de Moradias de Interesse so envolvidas as empresas e profissionais de Engenharia Civil,
Social na cidade de So Lus/ Maranho e o desenvolvimento de Economia, Geotecnia, Geografia, Pedagogia, Sociologia, Direito
imobilirio privado em Cotia/ So Paulo. So de grande interesse Urbanstico que compem com o Urbanismo e com a Arquitetura no
tambm o projeto de incluso econmico-territorial da regio Sul sentido de consolidar a integridade do projeto.
de So Paulo que abrange uma rea de 2.260 hectares com propostas Alm do processo de desenho de projeto, dedica-se tambm
de intervenes urbansticas e edilcias e a consultoria Companhia superviso tcnica dos servios de execuo de obras com o objetivo
de Desenvolvimento Habitacional Urbano do Estado de So Paulo de preservar a qualidade e monitorar a conformidade do projeto at
(CDHU), coordenou o levantamento (identificao de tipologias, sua concretizao.
determinao de intervenes e estimativa de investimento) em nove
subdistritos da regio central do municpio de So Paulo para estudo
de viabilidade tcnica e financeira para o adensamento de domiclios
na rea central.
O histrico de projetos de edificaes realizados relaciona,
entre outros: o restauro e modernizao da Biblioteca da Faculdade
USP o projeto da Biblioteca
de Arquitetura e Urbanismo da USP,
Central e a Faculdade de Fisioterapia do campus II da Pontifcia
Universidade Catlica de Campinas, o restauro e modernizao da
sede da Associao de Advogados de So Paulo, a Escola Palanque
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rea do TerreNo: 11.448m (quitinete, um, dois e trs dormitrios) e suas respectivas dimenses
(de 28 a 77 m) induz a uma dinmica social intensa e rica de
rea das uNidades: de 28,12 a 82,81m
rea CoNsTruda - HaBiTaes:
T
Taes: 13.637,65m experincias de convvio. So 207 unidades, com 9 tipologias,
rea CoNsTruda - ouTros usos: 3.802,79m que ocupam 28% da rea do lote e que comportam at 745
rea CoNsTruda ToTal:
T
Tal: 17.440,44m
deNsidade HaBiTa
HaBiTaCioNal
T CioNal
Ta al B T : 650,94 hab/ha
BruTa:
ruTa
Ta
pessoas. A densidade populacional lquida resultante de 650,94
Nmero de vagas: 140 habitantes por hectare o que potencializa o uso da infra-estrutura
de servios disponvel nesta regio da cidade.
Alm das reas descobertas no trreo, a circulao
horizontal para acesso aos apartamentos projetada como
Este estudo projetual para habitao insere-se em lote caladas suspensas em cada pavimento, com o afastamento
urbano localizado na Regio Metropolitana de So Paulo e conveniente para garantir a privacidade de cada unidade. Estas
delimitado por vias de acesso de grande fluxo de veculos. Esta reas de circulao so construdas com sistema estrutural de
localizao proporciona condio de implantao de volumes ao para justaposio aos volumes de alvenaria e concreto dos
com altura entre 18 e 25 metros com o objetivo de adensar a rea apartamentos. Esta soluo propicia maior leveza das peas
construda e gerar rea livre e sempre que oportuno, permevel estruturais e da composio arquitetnica, alm de oferecer uma
no lote. extenso de convvio alm da soleira de cada apartamento. As
O entendimento da localizao junto s 2 vias pblicas torres de circulao vertical com escadas e elevadores esto
conduz o estudo a organizar espacialmente zonas de transio distribudas ao longo do percurso das caladas suspensas.
para o interior do lote. O conjunto projetado dispe 3 volumes O volume paralelo rodovia tem 8 pavimentos e protegido
de forma a criar ptios internos acessveis aos moradores, como por um grande painel de placas pr-fabricadas de concreto que
atributos de qualidade arquitetnica e urbanstica. atua como barreira acstica e de insolao voltada para o poente
O estudo prev um volume transverso conectado ao trreo e estrutura-se com os elementos de circulao vertical escadas e
do bloco C para atividades de comrcio e servios e uma praa elevadores - do bloco A. Uma passarela para pedestres conecta
de acesso que estende o percurso da via pblica para o interior em nvel a rea verde, ao longo do oleoduto (rea no edificvel)
do lote, realizando a rea de transio entre os usos pblico e paralela rodovia, torre de circulao do bloco A.
privado. Os outros dois volumes projetados como lminas ao longo
O acesso ao estacionamento de veculos dos moradores do lote, voltados para orientao Norte, tm alturas distintas para
aproveita-se da condio topogrfica da rua, com diferena de nvel permitir a insolao dos pavimentos inferiores e dos ptios. A
de 3 metros, que permite o projeto de uma superfcie de 2680m soluo construtiva adotada de estrutura de concreto armado
para 120 veculos (1,7 vaga por apartamento). A cobertura do com vos de 7,5 X 7,5m para permitir variedade de organizao
estacionamento gera uma rea de convivncia delimitada pelos espacial, com plantas variadas por pavimento e ao longo deles.
blocos de apartamentos B e C - e est conectada torre de Desta forma, a independncia dos sistemas estrutura e vedao
circulao vertical do bloco A. leva diversidade de configuraes no apenas das plantas, mas
Os espaos abertos propostos no interior do lote (3100m) tambm das fachadas de cada bloco.
so dedicados a jardins e ptios para atender s necessidades No sentido de aumentar o rendimento para uso dos espaos
de lazer e entretenimento dos moradores. A conexo com os internos, a circulao se mescla aos usos coletivos o que implica
equipamentos comunitrios propostos creche e centro comunitrio na necessidade e convenincia de dispor o mobilirio de forma a
amplia os limites dos ambientes construdos em direo reas organizar os percursos sem prejuzo das atividades desenvolvidas
externas locadas na extenso de cada um dos usos. em cada ambiente. O uso compartilhado e mltiplo dos espaos
Com o objetivo de abrigar diferentes composies sociais requer a disponibilidade de instalaes para equipamentos e para
indivduos sozinhos at famlias de 6 pessoas, o estudo desenha o desempenho de atividades especficas como locais para estudo,
uma diversidade de tipologias para as unidades habitacionais para trabalho em casa ou para entretenimento.
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permeaBilidade urBaNa
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CORTE LONGITUDINAL
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0 10 50 100
PLANTA PAVIMENTO TIPO
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28,12 m2 28,12 m2 42,19 m2 42,19 m2
C1 56,25 m2 C2 56,28 m2 56,25 m2
82,81 m2 56,25 m2
.........................................................................
.........................................................................
Piratininga
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d. ProPostA concEituAl
jds arCHiTeCTs
arquiTeTo: Julien De Smedt.

equipe jds: Renaud Pereira, Lasse Lyhne-Hansen, Francisco Villeda
JDS um escritrio multidisciplinar focado em arquitetura

e design que desenvolve desde projetos de grande escala at
projetos de mobilirio. Atravs do contnuo desenvolvimento
de rigorosos mtodos de anlise e execuo, JDS capaz de rea do TerreNo: 11.448m
combinar pensamento inovador com produo eficiente. O
rea das uNidades: de 37,5m2 a 179m2
escritrio conta com a colaborao de 30 profissionais, possui um rea iNTerNa s HaBiTaes: 5963m2
vasto portifolio de trabalhos internacionais e costuma envolver rea de Terraos privados: 875m2
rea de Terraos ColeTivos: 237,5m2
consultores externos quando necessrio. JDS foi fundado e rea de CirCulao: 1270m2
dirigido por Julien De Smedt.
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volume inicial reduo de altura vistas
B1
B2
terraos criados volumes verdes
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JDS
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Notas sobre os projetos apresentados
Destaca-se em todos os projetos o cuidado com de lote e densidade, que podem gerar melhores resultados
alguns parmetros essenciais boa qualidade arquitetnica, urbansticos. sintomtico observar que ambos os projetos, do
apontados no captulo anterior: integrao urbana, por meio de Hector Vigliecca ou do Piratininga, optaram por escapar desse
espaos pblicos e condominiais corretamente equacionados, engessamento: nem o primeiro ateve-se tipologia de quatro
implantao que no privilegia apenas o carro, com criao pavimentos sem elevador, que seria mais provavelmente
de reas verdes e espaos de convvio, busca de vitalidade realizada pelo mercado, nem o segundo limitou-se a produzir
urbana por meio da variedade de usos e presena de comrcio, torres. Alis, nem mesmo o escritrio Peabiru restringiu-se
valorizao dos espaos externos que conformam uma nica tipologia de casas geminadas, propondo tambm casas
disposio dos edifcios que foge monotonia dos alinhamentos sobrepostas e uma grande variedade de plantas. No caso das
convencionais, variedade de tipologias das unidades que duas tipologias verticais, cada um dos escritrios apresenta
possibilita o atendimentos a perfis familiares diversos, uso solues que diversificam as tipologias, das unidades e dos
cuidadoso do terreno, minimizando a movimentao de terra edifcios, chegando a uma densidade parecida, entre 500 e
e outros impactos ambientais. 800 hab/ha, bastante adequada para uma boa relao entre o
interessante observar que, ao oferecer espaos espao construdo e os moradores. Ambos diferem tambm,
pblicos e condominiais ricos e integrados, ao favorecer a em alguns aspectos, das tipologias solicitadas: o escritrio
vitalidade e a integrao urbanstica, os projetos apresentados Hector Vigliecca chega a propor elevador em alguns edifcios
estabelecem outros padres de vida em apartamentos, fugindo do conjunto, enquanto que o escritrio Piratininga Arquitetos
das solues atualmente muito valorizadas pelo mercado Associados opta por um nmero de pavimentos menor do
como atrativos para o consumidor: os projetos apresentados que o mximo possvel. Como j foi dito, a opo consciente
no se preocupam em oferecer a churrasqueira individual no dos arquitetos por uma reduo de densidade decorreu
terrao, comum aos lanamentos imobilirios nas faixas de de simulaes que mostraram a necessidade de reduzir as
mais alto padro do segmento econmico, ou ainda as piscinas reas sombreadas e aumentar a insolao e a ventilao
condominiais. Em contrapartida, oferecem plantas de unidade nas unidades dos andares inferiores, resultando em maior
mais variadas, as vezes em dois pavimentos e, sobretudo, conforto. A questo das densidades possveis e as desejveis,
com reas teis mais generosas, proporcionando indiscutvel do nvel de verticalizao ou das configuraes dos edifcios,
qualidade de vida, independentemente de tais equipamentos, so elementos que devem ser incorporados anlise das
que muitas vezes mais servem de chamariz de vendas do que construtoras e incorporadoras em seus empreendimentos.
so efetivamente utilizados no dia a dia. Uma observao detalhada dos projetos apresentados
Outra questo interessante diz respeito s tipologias de permite verificar sua indiscutvel qualidade. Ainda assim,
empreendimentos verticais sem e com elevador. O mercado resta a questo: essa qualidade possvel dentro dos custos
tende a engessar sua produo nessas duas variantes, uma atuais do mercado da construo civil? Pode ser alcanada,
de gabarito mais baixo, para evitar o uso de elevador, outra como nos projetos propostos, dentro dos preos mximos
mais verticalizada, justamente para diluir os custos do estabelecidos, por exemplo, pelo Programa Minha Casa Minha
mesmo. Os projetos realizados mostram que essa diviso Vida (R$ 130.000 de teto mximo no MCMV1)? o que se
acaba eliminando alternativas intermedirias de ocupao tentou verificar a seguir.
Anlise dos projetos a partir do levantamento de custos
com contribuio de Khaled Ghoubar
Aplicando-se aos trs projetos apresentados uma mesma ser reduzido com a racionalizao nos processos de gesto
metodologia de anlise de custos (ver nota metodolgica), da construo e outras modalidades de aquisio do terreno
verificou-se que absolutamente possvel desenvolver, como permuta, por exemplo, que no foram considerados na
com preos equivalentes aos praticados pelo mercado, simulao.
empreendimentos com qualidade arquitetnica e urbanstica Ou seja, nos oramentos apresentados, o retorno
superiores. financeiro das empresas foi assegurado, havendo ainda
Os projetos desenvolvidos se enquadraram nos margem para ampliao da sua lucratividade, mesmo em
valores do PMCMV1, maior programa habitacional federal projetos de qualidade bastante superior aos das trs tipologias
em desenvolvimento, que serviu de base para o estudo aqui predominantes no mercado e repetidas pelo pas, mostradas no
apresentado2. captulo trs e que foram a base comparativa para os projetos
As solues apresentadas seguiram os parmetros de solicitados.
qualidade apontados no captulo trs, para a garantia de bons As tabelas apresentadas anteriormente, para cada
projetos arquitetnicos e urbansticos, como por exemplo: um dos trs projetos propostos, mostram que apesar da
dimenses espaciais mais generosas para as unidades importncia do custo do terreno para a composio final do
habitacionais e seus ambientes; mais conforto trmico e preo dos imveis nos projetos estudados, constata-se que
ambiental; maior integrao dos empreendimentos com o este menos impactante do que geralmente se argumenta: nas
tecido urbano; uso misto nos conjuntos; boa insero urbana; simulaes realizadas, um acrscimo de 100 a 150% no preo
menor impacto ambiental. do metro quadrado dos terrenos, resultou em uma variao
Os oramentos dos projetos apresentados foram mdia de apenas 15 a 20% no preo final da unidade.
estimados com custos de construo elaborados a partir de Cabe ressaltar tambm que, observados a normativa
bases de preos de insumos e servios praticados no varejo, urbanstica e os parmetros de qualidade arquitetnica e
considerando os mesmos padres tecnolgicos adotados na urbana, um maior adensamento do nmero de unidades no
construo civil habitacional, trazendo nas suas composies terreno pode viabilizar economicamente empreendimentos
uma baixa produtividade relativa, e sem levar em conta localizados em reas mais valorizadas. O que indica que
possveis redues de custos em negociaes com fornecedores a opo por terrenos mais bem localizados no por si s
ou ganhos de escala de produo e produtividade do trabalho. impeditiva para a viabilizao de empreendimentos no
Assim, a rigor, os preos de insumos considerados nesta segmento residencial econmico.
simulao de custos so provavelmente mais elevados do que
aqueles que uma construtora conseguiria.
Alm dessa possvel economia nos custos de construo,
o preo dos imveis dos projetos analisados tambm pode
2 Vale lembrar que estes valores foram aumentados recentemente, para

R$ 170 mil nas regies metropolitanas, para a modalidade do programa
promovida pelo mercado.

Consideraes finais: possvel evitar um
novo drama urbano no Brasil?
O objetivo deste livro suscitar a reflexo e contribuir do modelo de acelerado crescimento econmico associado
para lanar uma ampla discusso por parte de todos os agentes extremada concentrao da renda. Se tal debate no for
envolvidos no processo de produo habitacional, sobre os efetivamente assumido pela sociedade, a herana ambiental-
caminhos da nossa urbanizao e a qualidade das cidades que urbana negativa tende a agravar-se, por sobre o passivo
o Pas est construindo e deixando para as geraes futuras. anterior (ainda no resolvido), deixando para as prximas
Polticos, empresrios, empreendedores da construo geraes uma tragdia sem precedentes.
civil, engenheiros, arquitetos, pesquisadores, estudantes de Das discusses apresentadas neste livro, ficam claros os
arquitetura, usurios, se cada um desses importantes agentes gargalos para uma urbanizao mais sustentvel, e que deveriam
ao menos se conscientizar da discutvel qualidade do boom pautar uma poltica de concertao nacional sobre o futuro
construtivo que o Pas vive, da gravidade do cenrio e dos das nossas cidades. So eles: a concentrao da propriedade
riscos sociais e ambientais que ele engendra para o futuro, fundiria e a dificuldade de acesso terra urbanizada para
largo passo ser dado para a correo do rumo. os segmentos de mais baixa renda, as bolhas especulativas
fundamental ter em mente que o pas j enfrenta um que elevam o seu preo, justamente em decorrncia dessa
significativo passivo ambiental-urbano, fartamente apontado concentrao; os entraves poltico-administrativos, entre
no primeiro captulo deste livro, decorrente da descontrolada esferas de governo e no mbito interno das administraes,
urbanizao iniciada ainda na dcada de 1970, resultante dificultando a gesto da poltica territorial urbana; a expectativa
. 187 .
de lucratividade da atividade da construo colocando-se Os demais problemas apontados so, de certa forma,
muitas vezes frente da qualidade arquitetnica, urbanstica e mais contornveis: os parmetros de qualidade para melhores
ambiental dos empreendimentos habitacionais; o insuficiente solues de arquitetura e urbanizao esto, em grande
grau de regulao, de exigncias qualitativas e de fiscalizao medida, aqui elencados. O que falta para v-los aplicados?
da atividade da construo habitacional; a generalizao de Talvez o caminho esteja mesmo na possibilidade da sociedade
um ideal de cidade, difundido pelo marketing imobilirio brasileira tomar conscincia sobre a nossa urbanizao
e bem aceito pela populao, mais focado nas aparncias profundamente problemtica e os interesses e conflitos nela
imediatas de ascenso social do que na qualidade de vida envolvidos, para gerar uma presso efetiva por mudanas nas
de longo prazo; a manuteno da matriz que privilegia o atitudes de todos os agentes envolvidos. Nesse sentido, comea
transporte automotivo individual em detrimento do pblico; pelo Estado a obrigao de intensificar a frgil regulao da
as limitaes ainda significativas para a industrializao efetiva atividade e exigir respeito a parmetros comprometidos com
da construo civil, com ganhos de produtividade e utilizao uma melhor qualidade dos empreendimentos do que o que se
de novas tecnologias, privilegiando amelhoria de qualidade pratica atualmente.
alm do retorno financeiro; e, enfim, a inexistncia de esforos Esta no tarefa simples, pois depende de ampla
efetivos para a construo de um mercado de reabilitao de reflexo sobre o que vem a ser a boa qualidade de vida urbana.
edifcios, para paulatinamente dar novo uso aos milhares de O segmento econmico, quem o produz e quem o consome,
imveis abandonados nos grandes centros urbanos1. reproduz padres de habitao aparentemente sofisticados,
Como se insistiu ao longo desta publicao, no se geralmente calcados nos hbitos pouco sustentveis dos
pretende apontar culpados, mas mostrar a complexidade das setores de alta renda, mas na verdade bastante prejudiciais
engrenagens econmicas, sociais, polticas e culturais que construo de cidades mais justas e equilibradas: culto ao
alimentam uma urbanizao que aprofunda os problemas ao automvel, preferncia por condomnios-clube fechados,
invs de resolv-los. Cada agente social tem, em certa medida, obsesso por muros e pela exclusividade do espao. As pessoas
responsabilidades no processo, e a melhoria nas perspectivas se sujeitam a morar em espaos exageradamente exguos,
da urbanizao somente ser possvel se todos assumirem ludibriados pela presena de churrasqueiras, piscinas e outras
compromisso com o futuro. facilidades exclusivas, e abrem mo da vida na cidade, nas ruas,
O livro mostra que os problemas existentes no ocorrem nas praas, abdicando de uma vida urbana verdadeiramente
por falta de capacidade tcnica e operacional para evit-los. Os rica. E o mercado alimenta e realimenta o modelo, certo do
aspectos negativos da produo habitacional so claramente seu sucesso comercial, em um crculo vicioso que parece no
identificveis. Dois deles, entretanto, so mais dramticos: a ter fim.
questo da terra urbanizada e seu acesso restrito, e os impactos Enquanto isso, rvores so derrubadas, movimenta-se
ambientais da urbanizao. O primeiro, porque sem dvida terra sem parcimnia, tamponam-se rios, tudo para a abertura
a questo mais delicada e complexa a enfrentar, pois afeta a de novos bairros, cada vez mais distantes, dada a exagerada
lgica com que se estruturou a propriedade fundiria urbana valorizao da terra urbana, com projetos arquitetnicos
no Brasil. Polticas habitacionais que incorporem a questo e urbansticos sofrveis, que muitas vezes sequer recebem
fundiria como um de seus aspectos prioritrios so, portanto, infraestrutura adequada, ou dispem de transporte pblico
imprescindveis para o real enfrentamento da questo urbana suficiente para acess-los. A urbanizao dispersa e impactante
no Brasil. O segundo aspecto, dos impactos ambientais da m se reflete de forma mais intensa nos setores de baixa renda,
urbanizao, tambm dramtico pois simplesmente no tem marcada do mesmo modo pela falta de qualidade arquitetnica
retorno: como j foi dito, o passivo ambiental que geramos nos e urbanstica.
dias de hoje ser uma herana maldita para as geraes futuras. Pode ser compreensvel que o mercado da construo,
como um agente privado da economia, busque sempre a
1 Vale notar que na Europa o mercado de reforma e reabilitao equiva- maximizao de seus ganhos, o que fatalmente o levar a
le a cerca da metade da atividade total da construo civil.
reduzir o tamanho das unidades e a situ-las onde a terra for absolutamente factveis, at mesmo em relao aos custos. Em
mais barata. Compreensvel, mas no aceitvel, se o objetivo outras palavras, no verdade o argumento do mercado de
for a construo de cidades com qualidade de vida para todos. que a m qualidade da produo seja resultado de imposio
Menos aceitvel ainda que se produzam empreendimentos de custos.
com arquitetura e implantaes urbansticas pouco diferentes Os clculos de custos apresentados mostram tambm
dos sofrveis conjuntos habitacionais pblicos construdos h que, embora significativos, os impactos decorrentes da
trs dcadas, mas agora vendidos a preos de mercado. Da a variao do preo da terra so menos importantes do que se
necessidade premente de uma maior regulao da atividade, poderia imaginar. Nas simulaes apresentadas, observou-
sempre no sentido de garantir a viabilidade econmica dos se que um elevado aumento no preo do terreno resultou
empreendimentos, porm com maior qualidade e respeito em uma elevao significativamente menor do preo final da
ambiental. unidade habitacional, ou seja, o preo da terra diludo no
Um dos fatores que levam a tal situao a relativa conjunto do empreendimento. Alm disso, mesmo fixando
estagnao nos processos de industrializao da construo um preo da terra compatvel com o valorizado mercado da
e de avanos tecnolgicos do setor. As experincias de Regio Metropolitana de So Paulo, ainda assim o preo final
inovao so incipientes, e geralmente ocorrem mais voltadas da unidade enquadrou-se nos limites do PMCMV, com mais
melhoria da gesto da obra, da eficincia da mo de obra folga aps a elevao do teto do programa no PMCMV 2 (de
e da produtividade, mantendo os mtodos construtivos R$ 170 mil).
tradicionais, com pouca ateno busca de melhores padres A questo ento outra. Trata-se de acreditar que de fato
de qualidade urbanstica e arquitetnica. projetos melhores so possveis. Que o medo das enchentes,
Fato que a construo civil ainda essencialmente da poluio, da violncia, somente ser superado com a
manufatureira, beneficiando-se de mo de obra barata reconquista da cidade como espao das relaes sociais, de
porm pouco qualificada para novos padres tecnolgicos, vida e de convvio em conjunto com projetos arquitetnicos e
encontrando dificuldades em alcanar uma escala de produo urbanos que lhe permitam ter esse papel.
mais significativa, com maior racionalizao. Neste cenrio, A atual produo do segmento econmico tem
a necessidade de produo em grande escala contrape-se inestimvel importncia nessa reconquista. Sua vitalidade
busca de qualidade e diversidade, justamente pela limitao da e o volume da produo tm potencial de transform-lo em
industrializao do setor e dos necessrios avanos tecnolgicos modelo. A produo pblica para a habitao social, e outros
para tal. No h dvida que cabe ao setor industrial brasileiro empreendimentos do mercado, podem se inspirar e replicar
alavancar esse salto, para alcanar, como colocou o Prof. as boas solues urbanas, quando elas ocorrerem. Toda a
Ghoubar no captulo anterior, condies de sustentabilidade sociedade, destacadamente o setor da construo civil e os
no fluxo de obras que permitam uma amortizao dos gestores municipais, tem grande responsabilidade para que
investimentos e a formao de mo de obra qualificada e tais transformaes verdadeiramente aconteam.
com melhores condies de trabalho. ais condies poderiam Depende dessa mobilizao a perspectiva de
permitir alcanar volume, qualidade, economia, diversidade e corrigirmos o rumo do caos urbano que o Brasil vive hoje. Com
velocidade de produo, de tal forma a garantir sistemas de a consequncia de estarmos assim assegurando cidades mais
pr-fabricao que permitam diversidade construtiva, reduo dignas e justas para as prximas geraes.
dos insumos e dos impactos ambientais.
No mbito dos projetos arquitetnicos, as propostas
apresentadas na publicao, por arquitetos com larga
experincia na produo habitacional, mostram que solues
alternativas, pautadas pela qualidade dos espaos internos
e coletivos, e pela recuperao da vida urbana so
. 189 .
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Crdito das imagens
Captulo 01
1.16a. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008
Abertura do captulo (p.10): 1.16b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008
Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2009 1.16c. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009
Ucha Aratangi. So Paulo-SP. 2009. 1.16d. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010
1.17. Tuca Vieira. So Paulo-SP. 2008
1.1a. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2003 1.18. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
1.1b. Joo Sette Whitaker Ferreira. So Paulo-SP. 2010 1.19. Joo Sette Whitaker Ferreira. So Paulo-SP. 2011
1.2. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008 1.20a. Nabil Bonduki. Acervo do Grupo de Pesquisa Pioneiros
1.3. Ilustrao de Danilo Zamboni. 2010 da Habitao Social no Brasil. Belo Horizonte-MG. 2009
1.4. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 1.20b. Nabil Bonduki. Braslia-DF. 2010
1.5a. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008 1.20c. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011
1.5b. Jorge Oseki. Edogawa, Japo. 1997 1.20d. Joo Sette Whitaker Ferreira. So Paulo-SP. 2011
1.5c. Jorge Oseki. Paris, Frana. 2002 1.21a. Acervo LabQuap. Braslia-DF. 2009
1.6. Ilustrao de Danilo Zamboni. 2010 1.21b. Nabil Bonduki. Acervo do Grupo de Pesquisa Pioneiros
1.7. Acervo LabHab. Campinas-SP. 2008 da Habitao Social no Brasil. Braslia-DF. 2010
1.8. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008 1.22. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008
1.9. Acervo LabHab. Campinas-SP. 2008 1.23. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2005
1.10a. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2008 1.24a. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
1.10b. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2008 1.24b. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
1.11. Joo Sette Whitaker Ferreira. So Paulo-SP. 2007 1.25a. Acervo LabQuap. Salvador-BA. 2010
1.12a. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008 1.25b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008
1.12b. Acervo LabQuap. Salvador-BA. 2010 1.26a. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010
1.13. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2005 1.26b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008
1.14a. Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2009 1.26c. Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009
1.14b. Acervo LabQuap. Salvador-BA. 2008 1.26d. Fernando Boari. Guarulhos-SP. 2011
1.15a. Acervo LabQuap. Rio Branco-AC. 2011 1.27a. Acervo LabQuap. Rio de Janeiro-RJ. 2008
1.15b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 1.27b. Jorge Oseki. Edogawa, Japo. 1997
1.15c. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 1.28. Ilustrao de Danilo Zamboni. 2010
. 195 .
Captulo 02 Captulo 03
Abertura do captulo (p.38): Abertura do captulo (p.58):

Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009
Rodrigo Nunes, Acervo Ministrio das Cidades. Rio de Guilherme Petrella. Guarulhos-SP. 2007
Janeiro-RJ. 2009
3.1a. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009
2.1a. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 3.1b. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011
2.1b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 3.1c. Acervo LabQuap. Rio Branco-AC. 2011
2.1c. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.1d. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008
2.1d. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010 3.1e. Acervo LabQuap. Salvador-BA. 2010
2.1e. Acervo LabQuap. Sorocaba-SP. 2008 3.1f. Acervo LabQuap. Blem-PA. 2008
2.1f. Fernando Boari. Guarulhos-SP. 2011 3.1g. Acervo LabQuap. Fortaleza-CE. 2009
2.2. Guilherme Petrella. So Paulo-SP. 2009 3.1h. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010
2.3a. Acervo Piratininga. So Paulo-SP. 2010 3.1i. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009
2.3b. Leonardo Finotti, Acervo Vigliecca e Associados. 3.1j. Acervo LabQuap. Rio de Janeiro-RJ. 2008
Osasco-SP. 2011 3.1l. Acervo LabQuap. Rio de Janeiro-RJ. 2008
2.3c. Leonardo Finotti, Acervo Vigliecca e Associados. Osasco- 3.1m. Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009
SP. 2011 3.1n. Acervo LabQuap. Blem-PA. 2008
2.3d. Acervo Peabiru. So Paulo-SP. 2010 3.1o. Acervo LabQuap. Blem-PA. 2008
2.3e. Acervo Peabiru. So Paulo-SP. 2010 3.1p. Helena Rios. Mau-SP. 2011
2.4a. Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2011 3.1q. Helena Rios. Mau-SP. 2011
2.4b. Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2011 3.1r. Fernando Boari. Guarulhos-SP. 2011
2.4c. Rodrigo Nunes, Acervo Ministrio das Cidades. Rio de 3.1s. Fernando Boari. Guarulhos-SP. 2011
Janeiro-RJ. 2009 3.1t. Fernando Boari. So Paulo-SP. 2011
2.5a. Concurso Habita Sampa (COHAB-PMSP e IAB-SP). 3.1u. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011
Projeto FRENTES Arquitetos. 2004. Ilustrao Guihereme 3.2. Acervo LabQuap Campinas-SP. 2008
Petrella. 3.3a. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008
2.5b. Concurso Habitao para Todos (CDHU e IAB-SP). 3.3b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008
Projeto Monica Drucker e Ruben Otero. 2010 3.3c. Acervo LabQuap. Fortaleza-CE. 2009
2.5c. Concurso Morar Carioca (SMH-PMRJ e IAB-RJ). Projeto 3.3d. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009
Maira Rios (coord.). Ilustrao Guihereme Petrella. 3.3e. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009
3.3f. Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009
3.3g. Acervo LabQuap. Sorocaba-SP. 2008
3.3h. Acervo LabQuap. Sorocaba-SP. 2008
3.3i. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010
3.4a. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008
3.4b. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009
3.4c. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010
3.5a. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010
3.5b. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009
3.5c. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008
3.5d. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 3.25b. Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2011
3.5e. Fernando Boari. Guarulhos-SP. 2011 3.26. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.6. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.27. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.7. Joo Sette Whitaker Ferreira. Montevideu Uruguai. 2010 3.28. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.8a. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.29. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.8b. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.30a. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.9. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.30b. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.10a. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.30c. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.10b. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.30d. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.10c. Joo Sette Whitaker Ferreira. So Paulo-SP. 2011 3.30e. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.10d. Raul Valles. Uruguai. sem data 3.30f. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011
3.11a. Acervo LabQuap. Blem-PA. 2008 3.31a. Beatriz Tone. Sumar-SP. 2008
3.11b. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.31b. Beatriz Tone. Sumar-SP. 2008
3.11c. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.31c. Beatriz Tone. Sumar-SP. 2008
3.11d. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.31d. Beatriz Tone. Sumar-SP. 2008
3.11e. Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009 3.32a. Maquete Eletrnica. Rafael Passarelli. 2011
3.12. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.32b. Maquete Eletrnica. Rafael Passarelli. 2011
3.13. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.32c. Maquete Eletrnica. Cristhy Mattos. 2011
3.14. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 3.33. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011
3.15a. Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009 3.34. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011
3.15b. Acervo LabQuap. Sorocaba-SP. 2008 3.35a. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011
3.16a. Acervo LabQuap. Rio Branco-AC. 2011 3.35b. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011
3.16b. Acervo LabQuap. Palmas-TO. 2008 3.35c. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011
3.17a. Eduardo Ferroni. Holanda. 2006 3.35d. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011
3.17b. Eduardo Ferroni. Holanda. 2006 3.36a. Joo Sette Whitaker Ferreira. Osasco-SP. 2005
3.18. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.36b. Joo Sette Whitaker Ferreira. Osasco-SP. 2005
3.19a. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.38a. Juliana Petrarolli. Marselha, Frana. 2008
3.19b. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.38b. Juliana Petrarolli. Paris, Frana. 2008
3.19c. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.39. One Planet linving in Sutton. Disponvel no Banco de
3.20a. Stepan Norair Chahinian. Acervo do grupo de pesquisa imagens gratuitas http://www.everystockphoto.com/photo.
Pioneiros da Habitao Social no Brasil. Rio de Janeiro-RJ. php?imageId=3804721. BedZED, Londres, Reino Unido. Sem
2006 data.
3.20b. Stepan Norair Chahinian. Acervo do grupo de pesquisa 3.40. Tuca Vieira. So Paulo-SP. 2008.
Pioneiros da Habitao Social no Brasil. Rio de Janeiro-RJ. 3.41. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011
2006 3.42. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011
3.21a. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.43. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010
3.21b. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.44. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010
3.22c. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.45. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010
3.23. Guilherme Petrella. Guarulhos-SP. 2007 3.46. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010
3.24a. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.47. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010
3.24b. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.48. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010
3.25a. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.49. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010
. 197 .
3.50. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010 Captulo 04
3.51. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010
3.52. Joo Sette Whitaker Ferreira. Bogot, Colmbia. 2006. Abertura do Captulo (p.126)
3.53. Joo Sette Whitaker Ferreira. Bogot, Colmbia. 2006. Projetos PEABIRU Trabalhos Comunitrios e Ambientais,
3.54. Joo Sette Whitaker Ferreira. Bogot, Colmbia. 2006. HECTOR VIGLIECCA e Associados, PIRATININGA
3.55. Joo Sette Whitaker Ferreira. Bogot, Colmbia. 2006. Arquitetos Associados e JDS Architects. 2011.
3.56. Jos Eduardo Baravelli. Montevideo, Uruguai. 2006.
3.57. Jos Eduardo Baravelli. Montevideo, Uruguai. 2006. 4.1. Maquete Eletrnica Danilo Costa.2011.
3.58. Jos Eduardo Baravelli. Montevideo, Uruguai. 2006.
3.59. Jos Eduardo Baravelli. Montevideo, Uruguai. 2006. ESTUDO 1
3.60. Nuno Campos. vora, Portugal. 2007 PEABIRU Trabalhos Comunitrios e Ambientais. 2011.
3.61. Nuno Campos. vora, Portugal. 2007
3.62. Ins Afonso. vora, Portugal. 2003 4.2. Maquete Eletrnica Danilo Costa. 2011.
3.63. Ins Afonso. vora, Portugal. 2003
3.64. Ins Afonso. vora, Portugal. 2003 ESTUDO 2
3.65. Ins Afonso. vora, Portugal. 2003 HECTOR VIGLIECCA e Associados. 2011.
3.66. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006.
3.67. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006. 4.3. Maquete Eletrnica Danilo Costa. 2011.
3.68. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006.
3.69. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006. ESTUDO 3
3.70. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006. PIRATININGA Arquitetos Associados. 2011.
ESTUDO 3.d
JDS Architects. 2011.
. 199 .

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Joo sette Whitaker ferreira (coord.

produzir casas ou construir cidades?

parmetros de qualidade para a implementao

Criado em novembro de 1997, no Departamento de Projeto da Faculdade de

1. Urbaniza o (Brasil) 2. Pol tica habitacional (Brasil) I. Ferreira, Jo o Sette

Servio de Biblioteca e Informa o da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP

Autoria dos textos

59 3. Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade

127 4. Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento

187 Consideraes finais: possvel evitar um novo drama urbano no Brasil?

195 Crdito das imagens

Que cidade queremos para as geraes futuras?

crenas urbansticas de cada momento, no significa, porm, que se esteja construindo

1 Pesquisa OD Metr-SP, 2007.

1.2. Exemplo de urbanizao que privilegia

doenas associadas direta ou indiretamente poluio. O aumento de 10 microgramas

2 Todos os dados de acordo com o Laboratrio de Poluio Atmosfrica Experimental da Universi-

1.3. Avenida do Estado, So Paulo:

1.4. Predomnio do automvel no

A opo pelo automvel casa-se com a engenharia urbana que preferiu

1.8. So Paulo-SP: verticalizao excessiva em bairro originalmente

1.12a e 1.12b. Urbanizao com acentuada verticalizao nas metrpoles

1.15a a 1.15c. Exemplo do recente

surgiu nOvO perfil de mercadO, denOminadO pelas cOnstrutOras de

1.16a a 1.16d. Exemplo de construes feitas para o segmento

1.18. Diferentes possibilidades de ocupao de

1.19. Foto area do bairro de Pinheiros,

aqui, entendemOs pOr sustentabilidade urbana, a capacidade

A sustentabilidade , portanto, questo estrutural. Diz respeito toda a cidade,

em efeitO perversO, O fenmenO cOnstrutivO

A questo central que surge, na discusso, novamente

A dificuldade na mudana do padro de urbanizao

muito mais eficientes, seguras e sustentveis? Que os espaos

1.26a a 1.26d. Exemplos de ocupao urbana de empreendimentos do

Que cidade podemos almejar?

perceber que construes que utilizam tcnicas e materiais

1.28. Ilustrao de proposta para uso integrado do rio na cidade e

Segmento econmico e Programa Minha Casa

Isso no significa, porm, que a responsabilidade pela m qualidade dos atuais

2 Os subsdios no segmento econmico (desconto direto no preo final do imvel) so destinados

3 Fundao Joo Pinheiro, 2008.

este livrO nO abOrda a vertente de subsdiO pblicO prOduO

A produo habitacional do PMCMV

a mOtivaO deste livrO est justamente em analisar a prOduO dO

A produo habitacional no Brasil historicamente valorizou a unidade

a ausncia de regulaO Ou atuaO pblica efetiva sObre a

Porm, a m qualidade urbanstica e arquitetnica no se deve exclusivamente

a caiXa pOssui tambm O selO casa azul, certificaO de

a prOduO de cidades menOs impactantes e

Como j visto, os programas habitacionais no Brasil destinados populao de

2.2. Exemplo de produo habitacional sem qualidade arquitetnica.

Do ponto de vista da qualidade arquitetnica, a produo pblica vive hoje

Retrato da atual produo do segmento

Os primeiros captulos deste livro mostraram como ocorre atualmente no

O presente captulO far agOra radiOgrafia mais detalhada

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica . 59 .

3.1b.So Paulo 3.1c.Rio Branco 3.1d.Campinas

3.1e.Salvador 3.1f.Belm 3.1g.Fortaleza

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica . 61 .

3.1l.Rio de Janeiro 3.1m.Natal 3.1n.Belm

3.1p.Mau 3.1q.Mau 3.1r.Guarulhos

3.1s.Guarulhos 3.1t.So Paulo 3.1u.So Paulo

Escalas de anlise: Parmetros de qualidade: