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A nova lei 13.465/2017 (P arte I): o condomnio de lotes e


o reconhecimento de um lho bastardo
Andr Abelha

A discusso sobre as associaes de moradores, cuja problemtica justamente a ausncia de


obrigao legal de contribuir com as despesas, , assim, totalmente inaplicvel ao condomnio de
lotes.
QUARTA-FEIRA, 9/8/2017

Caros,

No dia 11 de julho foi publicada, e j est em vigor, a lei 13.465/17, que trouxe importantes
modificaes para o Direito Imobilirio. No deixem de conferir.

Em nome da coeso, tratarei de cada alterao em separados posts.

A primeira delas diz respeito ao condomnio de lotes, que finalmente recebeu


reconhecimento explcito do legislador. At agora, a ausncia de um dispositivo legal
expresso gerava insegurana jurdica, pois muitos Municpios, cartrios e corregedorias
estaduais no reconheciam (e ainda no reconhecem) essa figura, atribuindo-lhe,
injustamente, a pecha da ilegalidade.

A nova lei est mudando esta realidade ao incluir, no Cdigo Civil, dentro do Captulo
destinado ao condomnio edilcio, uma seo de artigo nico, o 1.358-A, segundo o qual pode
haver, em terrenos, partes designadas de lotes que so propriedade exclusiva. Que ningum
mais negue a possibilidade jurdica do condomnio de lotes.
Alis, nem seria necessrio um novo artigo, muito menos uma nova seo. Bastaria incluir o
termo lotes no rol exemplificativo do art. 1.331, que trata das unidades imobilirias na
propriedade horizontal.

Lembrem-se: propriedade horizontal sinnimo de condomnio edilcio, e no de


condomnio de casas, como se diz por a, inclusive em decises judiciais, eis que o
horizontal nada tem a ver com a altura das edificaes, e sim com a existncia de
unidades imobilirias (salas, apartamentos, lojas, casas, vagas de garagem, lotes e outros),
que possuem frao ideal inseparvel e compartilham partes de propriedade comum (o
terreno, a portaria, etc.).

O surgimento dessa nova Seo IV (art. 1.358-A), que trouxe o ttulo condomnio de lotes,
pode dar aos distrados a perigosa impresso de que estamos diante de uma nova
modalidade de condomnio. Nada disso. O nosso sistema jurdica continua prevendo apenas
3 tipos condominiais: voluntrio (arts. 1.314 a 1.326), necessrio (arts. 1.327 a 1.330) e edilcio
(arts. 1.331 a 1.358-A e, quando couber, arts. 1 a 27 da lei 4.591/64).

O condomnio de lotes sempre foi edilcio, e com a entrada em vigor do art. 1.358-A, edilcio
continua a ser. A nica diferena em relao a um prdio de apartamentos que todas as
unidades imobilirias so lotes. Como poderiam ser apartamentos, ou lojas, ou casas, ou
misto, e nada disso alteraria a natureza jurdica desse direito real.

Para fins de incorporao imobiliria, a implantao de toda a infraestrutura ficar a cargo


do empreendedor (art. 1.331, 3), isto , sempre que o empreendimento visar implantao
de um condomnio edilcio de lotes, o incorporador no se comprometer a construir no lote
(pois se o fizesse estaramos diante do condomnio de casas, e no de lotes).

No confundamos o condomnio de lotes com o loteamento. O lote previsto no art. 1.358-A,


sendo unidade imobiliria condominial, tem que possuir, como visto acima, uma frao
ideal. Se no tiver, estamos diante do lote clssico, decorrente de um parcelamento, e no de
um condomnio de lotes:

No loteamento, regulado pela lei 6.766/79, o conjunto de casas construdas sobre lotes
independentes, que no possuem frao ideal nem compartilham partes de propriedade
comum, vem sendo, h muitos anos, indevidamente apelidado de condomnio fechado.

Ora, isso no condomnio, mas apenas um conjunto (juridicamente separado) de


propriedades cujos donos unem interesses, compartilham certas facilidades e dividem as
despesas de interesse comum, por meio de uma associao.
A cobrana de tais despesas de manuteno controversa. No condomnio, o dever de
participar das despesas existe por fora de lei (art. 1.336, I, do Cdigo Civil), caracterizando-se
como uma obrigao propter rem.

A discusso sobre as associaes de moradores, cuja problemtica justamente a ausncia


de obrigao legal de contribuir com as despesas, , assim, totalmente inaplicvel ao
condomnio de lotes.

Em outras palavras: o titular de um lote (ou casa nele construda) com frao ideal tem que
contribuir para as despesas do condomnio, em razo do citado art. 1.336, I, do CC/2002. Em
contrapartida, o dono de um lote (ou casa) sem frao ideal, que no queira se associar (ou
manter-se associado) est ainda em situao jurdica indefinida, pois a obrigao de
participar das despesas do grupo de moradores do loteamento ainda est em discusso no
Supremo Tribunal Federal, como tratamos aqui.

No prximo post, ser a vez das novidades em matria de alienao fiduciria de bem
imvel.

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*Andr Abelha scio do escritrio Castier/Abelha Advogados.

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