Inspeo Predial

a Sade dos Edifcios

Check-Up Predial Como Evitar Acidentes
Ferramenta da Manuteno Normas Tcnicas

2012
Coordenao:
Arq Vanessa Pacola Francisco

Autores:
Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Eng Gerson Viana da Silva
Eng Marli Lanza kalil
Arq Vanessa Pacola Francisco

Revisoras:
Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Arq Vanessa Pacola Francisco

Colaboradores:
Eng Amaury Haj da Costa
Eng Eduardo Jos Santos Figueiredo
Eng Eduardo Zangari
Eng Hume Silveira
Eng Jos Roberto Pimenta Farah
Eng Marcio Jorge Fazzi
Eng Mrio Luiz Miranda
Eng Silvio Romero Bezerra de Melo
Eng Vicente Parente

Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios uma publicao tcnica da

Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP, com o apoio do IBAPE Nacional
e do CONFEA.

Realizao: Apoio:

IBAPE NACIONAL
Instituto Brasileiro
de Avaliaes e Percias
de Engenharia
Quem somos

O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo -

Ibape/SP, filiado ao Ibape, Entidade Federativa Nacional, o rgo de classe
formado por Engenheiros, Arquitetos e Empresas habilitadas que atuam na
rea de Engenharia de Avaliaes, Vistoria, Inspees Prediais e Percias de
Engenharia no Estado de So Paulo, fundado em 15 de janeiro de 1979.
Trata-se de entidade sem fins lucrativos, com objetivo de congregar tais
profissionais e promover o avano tcnico das reas de interesse. Para tanto,
realiza intercmbio, difuso de informaes e desenvolvimento tcnico. O IBAPE/
SP promove, ainda, cursos para formao bsica e avanada, congressos, ciclos
de estudos, simpsios, conferncias, reunies, seminrios, painis de debates e
outros eventos. Desenvolve, por meio de suas Cmaras Tcnicas, livros, cartilhas,
artigos, normas, estudos, termos de referncia e outros documentos tcnicos para
o aprimoramento profissional de seus associados e avano nas reas de interesse.
O Ibape/SP organizado por sua Diretoria Executiva e Cmaras Tcnicas,
quais sejam: Cmara de Avaliaes, Cmara de Percias, Cmara de Inspeo
Predial e Cmara Ambiental.

Diretoria Executiva - Binio 2012/2013

Presidente: Eng Agr. Marcelo Rossi de Camargo Lima
Vice-Presidente: Eng Flvio Fernando de Figueiredo
Diretora Tcnica: Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Diretor Cultural: Eng Jos Ricardo Pinto
Diretora de Eventos: Eng Andrea Cristina Kluppel Munhoz Soares
Diretor Financeiro: Eng Rodrigo Salton Leites
Diretor de Relao com Associados: Eng Hlio da Fonseca Cardoso
Diretor de Relaes Institucionais: Eng Antonio Carlos Dolacio
Diretora Administrativa: Eng Rosana Akemi Murakami Borghi

Coordenadores das Cmaras Tcnicas - Binio 2012/2013

Cmara de Percias: Eng Octvio Galvo Neto
Cmara de Avaliaes: Arq Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira
Cmara de Inspeo Predial Arq Vanessa Pacola
Cmara Ambiental: Eng Bruno Moraes Nerici
Consultor das Cmaras Tcnicas: Eng Paulo Grandiski
 O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia Ibape Entidade
Federativa Nacional a entidade brasileira que congrega os Institutos Estaduais
constitudos de Engenheiros, Arquitetos, Agrnomos e empresas que atuam na rea
de Avaliaes e Percias de Engenharia. O Ibape tem como misso represent-los
em nvel nacional e internacional no que se refere a questes de ordem tcnica
e promover encontros e congressos de interesse da classe. Foi fundado em 19 de
setembro de 1957 e, aos 25 de outubro de 1995, reestruturado pela fuso com a
Associao Brasileira de Entidades de Engenharia de Avaliaes e Percias Abrap.
A Diretoria do Ibape est estruturada em Diretoria Executiva e Diretoria Adjunta.
A Diretoria Executiva composta por um Presidente e cinco Vice-Presidentes, e
a Diretoria Adjunta composta por diretores subordinados aos Vice-Presidentes:

Diretoria Executiva - Binio 2012/2013

Presidente: Eng Osrio Accioly Gatto
Vice-Presidente Administrativo Financeiro: Eng Jos Tarcsio Doubek Lopes
Vice-Presidente Tcnico: Eng Frederico Correia Lima Coelho
Vice-Presidente de Relaes Institucionais: Eng Radegaz Nasser Junior
Vice-Presidente de Relaes com o Mercado: Eng Vera Lucia de Campos
Correa Shebalj
Vice-Presidente de Comunicao e Valorizao Profissional:
Eng Arival Guimares Cidade

Diretoria Adjunta - Binio 2012/2013

Diretor Administrativo: Eng Jos Tarcsio Doubek Lopes
Diretor Tesoureiro: Eng Nelson Nady Nor Filho
Diretor de Normas: Eng Clemenceau Chiabi Saliba Junior
Diretor de Ensino Eng Aurlio Jos Lara
Diretor de Projetos Especiais: Eng Jos de Souza Neto
Diretor de Valorizao Profissional: Eng Tcito Quadros Maia
Diretor de Marketing: Eng Celso de Sampaio Amaral Neto
Diretor de Articulao com Entidades Privadas: Eng Emerson de Melo
Diretor de Gesto de Eventos: Eng Roberto Martins Xavier
Diretor de Capacitao de Recursos: Eng Antnio Ferreira Lopes Filho
Diretor de Articulao com rgos e Entidades Pblicas: Eng Neimar de
Jesus Alves dos Santos
Diretor de Relaes com os Sistemas CONFEA/CREA e CAU/BR: Eng Jos
Lemos Sobrinho
Diretora de Relaes Internacionais: Eng Maria dos Anjos
Ibapes Regionais
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Acre - IBAPE/AC
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Amazonas - IBAPE/AM
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Amap - IBAPE/AP
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Cear - IBAPE/CE
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia da Bahia - IBAPE/BA
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Esprito Santo - IBAPE/ES
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Gois - IBAPE/GO
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Maranho - IBAPE/MA
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Minas Gerais - IBAPE/MG
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Mato Grosso do
Sul - IBAPE/MS
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Mato Grosso - IBAPE/MT
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Par - IBAPE/PA
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia da Paraba - IBAPE/PB
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Pernambuco - IBAPE/PE
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Piau - IBAPE/PI
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Paran - IBAPE/PR
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Tocantins - IBAPE/TO
Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro - I.E.L
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Rio Grande do
Norte - IBAPE/RN
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Rondnia - IBAPE/RO
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Roraima - IBAPE/RR
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Rio Grande do Sul -
IBAPE/RS
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Sergipe - IBAPE/SE
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de Santa Catarina -
IBAPE/SC
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo - IBAPE/SP
Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro - I.E.L
Prefcio
Em mais um trabalho exemplar, os membros
titulares da Cmara de Inspeo Predial do
IBAPE/SP produziram uma nova edio desta
obra Sade dos Edifcios.
A primeira edio, com data de 1997, j
demonstra o pioneirismo desses engenheiros
em sempre divulgar as mais modernas tc-
nicas da engenharia, agora no ramo da ins-
peo predial (o histrico completo o leitor
encontra no final da cartilha).
Em um pas onde, infelizmente, manuteno
rima com despesa quando o correto seria
com investimento, vital a divulgao dessa
ferramenta de gesto imobiliria, em que fica
demonstrado que o retorno da manuteno Marcelo Rossi de Camargo Lima
predial significativo, ainda mais se analisar o Engenheiro Agrnomo
tamanho do ativo imobilizado existente neste Presidente do Ibape/SP
pas continental, ainda deitado em bero 2012/2013
esplndido, esperando para ser administrado
de forma digna.
O Ibape/SP a nica instituio no Pas
a promover e divulgar estudos inditos na
rea de avaliaes imobilirias e percias de
engenharia, desde a dcada de cinquenta.
Hoje, a entidade conta com diversas
cmaras tcnicas, como a de inspeo
predial que produziu este e muitos outros
trabalhos, sempre de forma abnegada e sem
nenhuma remunerao, apenas e sempre
com inteno de divulgar os conhecimentos
tcnicos adquiridos.
A inspeo predial a ferramenta
de gesto para o administrador de bens
imveis, deste enorme patrimnio construdo
pela engenharia brasileira, programar a
manuteno preventiva e corretiva, e esta
cartilha a apresenta de forma clara para o
mercado.
Parabns Cmara de Inspeo Predial
do Ibape/SP por mais este brilhante trabalho.
 Este trabalho publicado em um momento
em que alguns acidentes alarmaram a sociedade
em relao necessidade para a manuteno
dos edifcios.
Esses acidentes alertaram os gestores prediais
sobre a necessidade de se observar a qualidade
das manutenes dos edifcios.
Em estudo realizado pelo Ibape/SP em 2009, j se
constatava que mais de 60% dos acidentes ocorrem
devido a problemas de manuteno.
O Ibape estuda o assunto h mais de 15 anos,
com a criao de normas, estudos e cursos sobre
manuteno e inspeo predial. Em 1997, publicou
um manual que j chamava ateno em relao
aos aspectos das manutenes das edificaes.
Osrio Accioly Gatto
Esse estudo vem disseminar as questes Engenheiro Mecnico
relativas s inspees e manutenes prediais, Presidente do Ibape Nacional
em linguagem direta e de fcil entendimento. 2012/2013
Parabns ao Ibape/SP e sua Cmara Tcnica
de Inspeo Predial pela iniciativa, e ao CONFEA
pelo apoio na publicao.

Janeiro de 2012 foi marcado pelo desabamento

de trs prdios no Rio de Janeiro. A concentrao
de episdios de falhas nas edificaes e a grande
abordagem pela mdia alertaram a sociedade
sobre a importncia da inspeo predial. Embora
em discusso apenas quando h casos pontuais
que ganham a imprensa nacional, a sade das
edificaes no pode ser retirada de pauta.
Ressalto essa necessidade de se manterem
o debate e a reflexo permanentemente.
Parabenizo o Instituto Brasileiro de Avaliaes
e Percias de Engenharia de So Paulo e sua
Cmara Tcnica de Inspeo Predial por estarem
constantemente abordando o tema, h mais de
15 anos fato que se constata pela publicao
da primeira cartilha de inspeo predial do Ibape
em 1997. Jos Tadeu da Silva
Engenheiro Civil
Essa cartilha um manual prtico. Um guia que Presidente do CONFEA
todo profissional que trabalha com edificaes, 2012/2014
bem como sndicos e condminos, deve ter em
mos. De forma simples e didtica, concede as
diretrizes necessrias para prevenir acidentes e
manter a qualidade e sade dos edifcios.
Sumrio

1. Introduo .......................................................................................... 11

2. Inspeo Predial: o que ? .............................................................. 13

3. O laudo de Inspeo Predial ........................................................... 15

4. O que deve ser inspecionado? ....................................................... 17

5. Inspeo predial: para que serve? ................................................. 18

6. Documentos a serem analisados .................................................... 19

7. Inspeo Predial e Manuteno ...................................................... 21

8. Responsabilidades e Legislao....................................................... 23

9. Histrico da Inspeo Predial............................................................ 25

10. Como contratar uma Inspeo Predial........................................... 26

11. Bibliografia ........................................................................................... 26

1. INTRODUO
Acidentes de grande porte em edificaes ganharam destaque na mdia nas
ltimas semanas. O desabamento de trs prdios no Centro do Rio de Janeiro
(RJ) e outro em So Bernardo do Campo (SP), chamaram a ateno para a
necessidade de se realizar um trabalho tcnico, ainda pouco explorado, que
a Inspeo Predial ou Vistoria do Check-Up das Edificaes.
Os noticirios alertam, h tempos, para diversos acidentes prediais, com
vtimas fatais, nas edificaes brasileiras. Alm dessas tragdias do Rio de Janeiro
e So Bernardo, h outras j registradas envolvendo desabamento de telhados
e coberturas, quedas de marquises em concreto armado em edifcios, incndios
causados por danos eltricos, dentre outros.
Muitas dessas tragdias ocorreram e ocorrem em edificaes com mais
de 20 anos, onde se verifica a baixa (ou quase nenhuma) qualidade nas
atividades de manuteno. Habitualmente, proprietrios de imveis, usurios
e gestores prediais negligenciam, ou mesmo ignoram, atividades preventivas,
corretivas, reformas e outras que, por definio, deveriam alavancar uma
melhor performance de desempenho nos sistemas e elementos construtivos.
Essas negligncias traduzem-se em prejuzo e, em alguns casos, em acidentes.
de conhecimento tcnico que os sistemas e elementos construtivos
necessitam de atividades de manuteno ao longo de sua vida til, para garantir
nveis aceitveis de desempenho e de segurana, originalmente previstos em
projeto para atendimento s exigncias dos usurios dessas edificaes.
A Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP no ano de 2009, preocupada com a
relao causa X efeito dos acidentes e sua forte correlao com a Manuteno
Predial, realizou um estudo sobre acidentes ocorridos em edificaes com mais
de 30 anos, que foi apresentado no XV COBREAP1. O estudo considerou dados de
conhecimento comum, publicados pela imprensa, e informaes cadastradas no
banco de dados do Corpo de Bombeiros do Estado de So Paulo.
Nesse estudo, os acidentes prediais analisados ocorreram, exclusivamente,
em edificaes na sua fase de uso. Excludos dessa anlise, portanto, acidentes
ocorridos na fase de obras e em edificaes com menos de 10 anos.
Dos resultados obtidos, 66% das provveis causas e origens dos acidentes so
relacionadas deficincia com a manuteno, perda precoce de desempenho
e deteriorao acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem
relaciona aos chamados vcios construtivos, ou, ainda, anomalias endgenas. O
grfico a seguir ilustra os resultados.

1 XV COBREAP: Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, realizado no ano de 2009

em So Paulo (SP).
 Grfico 01: Distribuio da incidncia dos acidentes prediais por tipo de origem.

Os dados apresentados remetem a uma concluso: h meios de se diminuir

o colapso e a deteriorao precoce das edificaes. necessrio implementar
um sistema de manuteno predial e realizar avaliaes peridicas das
condies tcnicas, de uso e de manuteno dos edifcios.
Justamente esta avaliao ou diagnstico da edificao denominada
inspeo predial ou vistoria do check-up. preventiva, diminui risco de
acidentes prediais, auxilia no direcionamento de investimentos na edificao e
nas adequaes do plano de manuteno.
A inspeo predial atividade que possui norma e mtodo prprios. Classifica
as deficincias constatadas na edificao com viso sistmica, aponta o grau
de risco observado para cada uma delas e gera lista de prioridades tcnicas
com orientaes ou recomendaes para sua correo.
O Ibape/SP estuda o tema h mais de 10 anos. Desenvolveu norma tcnica,
publicou livro sobre o assunto, dentre outros documentos tcnicos. Para a
realizao da inspeo predial, portanto, recomenda-se emprego da Norma
de Inspeo Predial, disponvel no site www.ibape-sp.org.br.
Por fim, importante destacar que o trabalho tcnico realizado por
profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), especialista e capacitado
para a funo, assim como ocorre para a Medicina.
A Inspeo Predial apresentada ao contratante na forma de laudo. Esse
documento segue diretrizes mnimas, em observncia Norma Tcnica ABNT
NBR 13752 e Norma Especfica do Ibape/SP, citada.

Eng Civil Flvia Zoga Andreatta Pujadas

Diretora Tcnica do Ibape/SP
2012/2013

12 Ibape/SP
2. INSPEO PREDIAL: O QUE ?
De acordo com a Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, a anlise isolada
ou combinada das condies tcnicas, de uso e de manuteno da edificao.
Outras normas tcnicas definem Inspeo Predial. Para conhecimento,
apresentam-se conceitos complementares:
Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes,
realizada para orientar as atividades de manuteno.
ABNT NBR 5674
Verificao, atravs de metodologia tcnica, das condies de
uso e de manuteno preventiva e corretiva da edificao.
ABNT NBR 15575-1
Na prtica, uma avaliao com o objetivo de identificar o estado geral
da edificao e se seus sistemas construtivos, observados os aspectos de
desempenho, funcionalidade, vida til, segurana, estado de conservao,
manuteno, utilizao e operao, consideradas s expectativas dos usurios.
Para tanto, o trabalho de Inspeo Predial considera a edificao como
o corpo humano e, assim como em um check-up mdico, avalia cada parte
ou elemento construtivo. O mtodo dessa avaliao tcnica est descrito na
Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP e consiste, resumidamente, em:

Principais Etapas para Realizao de uma Inspeo Predial

1 Etapa:
Levantamento de dados e documentos da edificao:
administrativos, tcnicos, de manuteno e operao (plano,
relatrios, histricos etc).
2 Etapa:
Entrevista com gestor ou sndico para averiguao de informaes
sobre o uso da edificao, histrico de reforma e manuteno, dentre
outras intervenes ocorridas.
 3 Etapa:
Realizao de vistorias na edificao, realizadas com equipe
multidisciplinar ou no, dependo do tipo de prdio e da complexidade
dos sistemas construtivos existentes.
O nmero de profissionais envolvidos na Inspeo Predial e a
complexidade da edificao definem o nvel de inspeo a ser
realizada, que pode ser classificada em:
Nvel 1: para edificaes mais simples, normalmente sem a necessidade
de equipe multidisciplinar. Por exemplo: casas, galpes, edifcios at 3
pavimentos, lojas etc.
Nvel 2: para edifcios multifamiliares, edifcios comerciais sem sistemas
construtivos mais complexos como climatizao, automao etc.
Normalmente envolve equipe multidisciplinar com engenheiros civis
ou arquiteto, mais engenheiros eletricistas.
Nvel 3: para edificaes complexas, onde h sistema de manuteno
implantado conforme a ABNT NBR 5674. Sempre realizada por equipe
multidisciplinar, envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto, engenheiro
eletricista e engenheiro mecnico.
4 Etapa:
Classificao das deficincias constatadas nas vistorias, por sistema
construtivo, conforme sua origem.
Elas podem ser classificadas em:
- Anomalias construtivas ou endgenas (quando relacionadas aos
problemas da construo ou projeto do prdio);
- Anomalias funcionais (quando relacionadas perda de
funcionalidade por final de vida til envelhecimento natural);
- Falhas de uso e manuteno (quando relacionadas perda
precoce de desempenho por deficincias no uso e nas atividades
de manuteno peridicas).
Todas as deficincias so cadastradas por fotografias que devem
constar no Laudo de Inspeo Predial.
5 ETAPA:
Classificaes dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com
grau de risco.
Esta classificao consiste na anlise do grau de risco, considerados:
fatores de conservao, rotinas de manuteno previstas, agentes
de deteriorao precoce, depreciao, riscos sade, segurana,
funcionalidade e comprometimento de vida til.
Os graus de risco so definidos como crtico, regular e mnimo.

14 Ibape/SP
 Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios

6 Etapa:
Elaborao de lista de prioridades tcnicas, conforme a classificao
do grau de risco de cada problema constatado. Essa lista ordenada
do mais crtico ao menos crtico.
7 Etapa:
Elaborao de recomendaes ou orientaes tcnicas para a
soluo dos problemas constatados. Essas orientaes podem estar
relacionadas adequao do plano de manuteno ou aos reparos
e reformas para soluo de anomalias.
8 Etapa:
Avaliao da qualidade de manuteno.
Ela pode ser classificada em: atende, no atente ou atende
parcialmente. Resumidamente, para essa classificao, consideram-
se as falhas constatadas na edificao, as rotinas e execuo das
atividades de manuteno e as taxas de sucesso, dentre outros
aspectos.
9 Etapa:
Avaliao do Uso da Edificao. Pode ser classificada em regular ou
irregular. Observam-se as condies originais da edificao e os seus
sistemas construtivos, alm de limites de utilizao e suas formas.

3. O LAUDO DE INSPEO PREDIAL

Cumpridas as etapas do trabalho, gerado o Laudo de Inspeo Predial.
Laudo no relatrio ou lista de check-list contendo termos sim ou no, aten-
de ou no atende, verificado ou no verificado, existente ou inexistente.
No lista de preenchimento de lacunas ou para se assinalar xizinhos.
Laudo documento que segue diretriz tcnica para ser elaborado, a fim de
demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar concluso.
Os itens mnimos que devem constar no Laudo so:
1. Identificao do solicitante;
2. Classificao do objeto da inspeo;
3. Localizao;
4. Datas das vistorias e equipe;

15
 5. Descrio tcnica do objeto:
Tipologia e Padro Construtivo
Utilizao e Ocupao
Idade da Edificao
6. Nvel utilizado de inspeo (nvel 1, 2 ou 3);
7. Documentao analisada;
8. Critrio e Metodologia da Inspeo;
9. Das informaes:
Lista de verificao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados
com a descrio e localizao das respectivas anomalias e falhas.
Classificao e anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (crtico,
regular ou mnimo).
10. Lista de prioridade;
11. Classificao da qualidade de manuteno (atende, no atende ou
atende parcialmente);
11. Lista de recomendaes tcnicas;
12. Lista de recomendaes gerais e sustentabilidade;
13. Relatrio Fotogrfico (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de cada
problema constatado e descrito no item 9);
14. Recomendao do prazo para nova Inspeo Predial;
15. Data do Laudo;
16.Assinatura do(s) profissional(ais) responsvel(eis), acompanhado do n. do
Crea e n do Ibape;
17. Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART), emitida pelo CREA.

Cuidado! O laudo de Inspeo Predial no apenas um

check-list com fotografias. um documento completo
que permite uma viso detalhada das condies fsicas
da edificao, contendo todas as etapas descritas para
realizao do trabalho.

16 Ibape/SP
 Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios

4. O QUE DEVE SER INSPECIONADO?

Importante lembrar que a Inspeo Predial um tipo especfico de vistoria.
Contempla a anlise dos sistemas, elementos e equipamentos existente no
prdio. Conforme j exposto, muitas vezes, o inspetor predial necessita de uma
equipe multidisciplinar.
Essa vistoria possui carter visual e no emprega ensaios tecnolgicos. Nos
casos em que estes so necessrios, isso estar detalhado no Laudo, no item das
orientaes tcnicas.
Dessa forma, os seguintes sistemas construtivos devem ser vistoriados e
analisados pelo inspetor predial, considerada as etapas deste trabalho:
Elementos estruturais aparentes;
Sistemas de vedao (externos e internos);
Sistemas de revestimentos, includa as fachadas;
Sistemas de esquadrias;
Sistemas de impermeabilizao, atravs dos indcios de perda de
desempenho como infiltraes;
Sistemas de instalao hidrulica (gua fria, gua quente, gs, esgoto
sanitrio, guas pluviais, reuso de gua e esgoto etc);
Sistemas de instalao eltrica;
Geradores;
Elevadores;
Sistemas de proteo contra descargas atmosfricas (pararaios);
Sistema de combate a incndio;
Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
Acessibilidade;
Dentre outros.

A edificao, assim como o corpo humano, apresenta sinais

ou sintomas. Um profissional habilitado (engenheiro ou
o
arquiteto), assim como um mdio, quem pode identific-los
corretamente.

17
5. INSPEO PREDIAL: PARA QUE SERVE?
A Inspeo Predial traz uma srie de vantagens. O sndico poder obter
uma viso ampla e detalhada do estado de conservao e manuteno da
edificao, conhecendo os pontos crticos a serem corrigidos.
Traz a lista de prioridades tcnicas. Logo, visa a auxiliar a gesto predial.

O laudo de Inspeo Predial apresenta prioridades. Isso

proporciona ao sndico subsdios tomada da deciso, a fim
de garantir uma manuteno mais eficiente e menos onerosa.
d

Dentre as aplicabilidades da inspeo e suas vantagens, destacam-se:

Auxilia na reviso de manuais de sndico e proprietrios, quando

contratada na poca da assistncia tcnica da construtora, a fim de
subsidi-la;
Preserva a garantia da construo quando aliada ao manual do sndico
e proprietrios para melhor orientar o condomnio na boa prtica das
atividades de manuteno j recomendadas pela construtora;
Verifica o estado de conservao da edificao, alm de informar as
condies gerais da edificao, podendo ser utilizado em avaliaes
de imveis, alm de estudos de valorizao e modernizao;
Informa subsdios tcnicos e o estado real da edificao para
estudos preliminares para retrofit;
Auxilia em transaes imobilirias (compra e venda de imveis e
locao), informando o estado de conservao e alertando para
eventuais necessidades de reparos importantes;
Auxilia na gesto condominial (sndico e administradora), quando
elaborada dentro de uma periodicidade, a fim de atestar e verificar
a evoluo do estado de conservao do imvel, alm de auxiliar a
boa manuteno;
Reduz o prmio de seguro, pois atesta o estado de conservao e
manuteno etc.
 Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios

6. DOCUMENTOS A SEREM ANALISADOS

parte do trabalho da Inspeo predial, a anlise de documentos. Estes
devem ser solicitados pelo inspetor, quando do incio dos trabalhos, conforme
apresentado nas etapas da inspeo predial.
Os documentos a serem solicitados variam de cidade para cidade. Logo,
a lista abaixo apresentada deve ser sempre adequada conforme o local e a
complexidade da edificao. Em So Paulo, de acordo com a Norma de Inspeo
predial do Ibape/SP, recomenda-se a anlise dos seguintes documentos:

Regimento Interno do Condomnio;

Auto de Concluso;
IPTU;
Certificado de Manuteno - Ficha de Cadastro de
Manuteno (FICAM);
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
Documentos Alvar de Funcionamento;
Administrativos Certificado de Manuteno do Sistema de Segurana;
Certificado de Treinamento de Brigada de Incndio;
Licena de Funcionamento CETESB ou rgo Estadual
Competente;
Cadastro no Sistema de Limpeza Urbana;
Comprovante da Destinao de Resduos Slidos etc;
Contas de Consumo de Energia Eltrica, gua e Gs.
Memorial descritivo dos Sistemas Construtivos;
Projeto Executivo;
Projeto de Estruturas;
Projeto de Instalaes Prediais:
Instalaes Hidrulico-sanitrias e de guas pluviais;
Instalaes de Gs;
Documentos Instalaes Eltricas;
Tcnicos Instalaes de Cabeamento e Telefonia;
Instalaes do Sistema de Proteo Contra Descargas;
Instalaes de Ar-condicionado;
Projeto de Impermeabilizao;
Projeto de Revestimentos;
Projeto de Pintura;
Projeto de Paisagismo.

19
 Manual de Uso, Operao e Manuteno da Edificao,
conforme ABNT NBR 14037 (Manual do Proprietrio e do
Sndico);
Plano de Manuteno, ltima verso, desenvolvido pelo
condomnio ou por empresa especializada;
Plano de Manuteno e Operao e Controle (PMOC)
mais todos os seus controle e relatrios (qualidade do ar,
substituio de filtros etc);
Selos dos Extintores;
Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores;
Relatrio de Inspeo Anual do Sistema de Proteo
Descarga Atmosfrica SPDA, conforme ABNT NBR 5419;
Relatrio de Medies hmicas, emitido a cada 5 (cin-
co) anos, conforme ABNT NBR 5419;
Atestado do Sistema de Proteo Contra Descargas
Atmosfricas SPDA;
Documentao Certificado de limpeza e desinfeco dos reservatrios;
Sobre a Relatrio das anlises fsico-qumicas de potabilidade de
Manuteno gua dos reservatrios e rede;
e Operao Certificado de ensaios de pressurizao em mangueiras;
Laudos de Inspeo Predial anteriores;
Certificado de ensaios de pressurizao em cilindro de
extintores.
Relatrio do acompanhamento de rotina da Manuteno
Geral;
Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos
Sistemas Especficos, tais como: ar-condicionado, motores,
antenas, bombas, CFTV, equipamentos eletromecnicos e
demais componentes;
Relatrios de ensaios da gua gelada e de condensao
de sistemas de ar-condicionado central;
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de
gs;
Relatrios de ensaios preditivos, tais como: termografia,
vibraes mecnicas etc;
Cadastro de equipamentos e mquinas.

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 Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios

Mantenha em dia e sempre bem-arquivados documentos da

edificao. Muitos possuem prazos de validade que devem
ser atualizados periodicamente.

7. INSPEO PREDIAL E MANUTENO

Inspeo predial no Manuteno da Edificao. uma das ferramentas
que auxiliam na elaborao ou reviso do plano de manuteno e na gesto
predial.
Manuteno, por definio, o conjunto de atividades que garante e
recupera os desempenhos de elementos e sistemas construtivos, conforme
previsto em projeto e dentro do prazo de vida til. Trata-se de atividade tcnica
de Engenharia, e assim sendo, deve ter responsvel tcnico.
Conforme a ABNT NBR 5674, as responsabilidades tcnicas de quem realiza
a Manuteno, so:
1. Assessorar o proprietrio na tomada de deciso sobre a manuteno
e sua organizao;
2. Providenciar e manter atualizados os registros da manuteno;
3. Realizar rondas de manuteno e contratar inspees tcnicas
peridicas;
4. Preparar previses oramentrias para os servios de manuteno;
5. Supervisionar as atividades de manuteno;
6. Planejar as atividades e reavaliar a programao;
7. Orar servios de manuteno terceirizados ou prprios;
8. Realizar ou assessorar o proprietrio na contratao de servios;
9. Definir e implementar sistema de gesto da manuteno predial;
10. Orientar os usurios sobre uso adequado da edificao;
11. Assessorar o proprietrio em situaes de emergncia;
12. Acompanhar o valor dos investimentos, bem como o valor do imvel
ao longo de sua vida til, em funo das atividades de manuteno
executadas.

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 A inexistncia de Manuteno nos edifcios causa prejuzo funcional aos
sistemas, perda precoce de desempenho e reduo do prazo de vida til. Logo,
quando no se faz Manuteno, os gastos com reparos corretivos e reformas
so maiores e ocorrem de forma mais acentuada e precoce nos edifcios.
Importante observar, ainda, que a Manuteno garante a funcionalidade e,
principalmente, a segurana do uso das instalaes e sistemas da edificao.
Se realizada sem critrio tcnico, a Manuteno pode causar falhas, gastos
indevidos sem os benefcios esperados, danos materiais, fsicos e psicolgicos aos
usurios e terceiros, alm de desvalorizao acentuada do imvel, indenizaes
acidentrias, condenaes jurdicas por negligncia, impedimento ao uso,
interdies etc.
As falhas de manuteno podem ter diversas causas. Quando se realiza
a Inspeo Predial, elas so analisadas para a classificao do grau de risco
e para a descrio da orientao tcnica. Podem ter origem em execuo
de atividades inadequadas; mau planejamento; uso indevido de materiais;
deficincias com mo de obra; problemas com ausncia de registros; contratos
de terceirizadas incompatveis com a realidade operacional das instalaes;
dentre outras.
A deficincia no diagnstico das falhas causa retrabalho e gastos
desnecessrios, sem contar que o problema poder ressurgir, agravando a
situao e causando prejuzo ainda maior.
Outra distino necessria que Manuteno no Reforma, Modernizao
e/ou Retrofit. Essas atividades alteram as caractersticas originais dos sistemas
construtivos, fato que no ocorre na Manuteno.
As Reformas em geral podem ocorrer nas edificaes para repor sistemas
que j se encontram com vida til ultrapassada, como tambm para alterar
caractersticas.
As Reformas, tanto quanto as atividades de Manuteno, necessitam de
profi ssionais habilitados para sua execuo, porque envolvem prestaes de
servios de Engenharia e Arquitetura. Logo, importante existirem responsveis
tcnicos.

Cuidado! O laudo de Inspeo Predial no apenas um

check-list com fotografias. um documento completo
que permite uma viso detalhada das condies fsicas
da edificao, contendo todas as etapas descritas para
realizao do trabalho.

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8. RESPONSABILIDADES E LEGISLAO
A Manuteno e Gesto Predial so de responsabilidade do sndico da
edificao. A ABNT NBR 5674, no item 8, observa o que segue sobre isto.
8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa
terceirizada responsvel pela gesto da manuteno deve
atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual
de operao, uso e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio deve fazer
cumprir e prover os recursos para o programa de manuteno
preventiva das reas comuns.
8.5 No caso de propriedade condominial, os condminos
respondem pela manuteno das partes autnomas
individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao
de forma a atender ao manual de operao, uso e manuteno
de sua edificao.
8.6 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da
manuteno da edificao empresa ou profissional contratado.

De acordo com o Cdigo Civil, Art. 1348, compete ao sndico:

I - convocar a assembleia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo
ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assembleia da existncia de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assembleia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e
cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
1 Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em
poderes de representao.
2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes
de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao
da assembleia, salvo disposio em contrrio da conveno.

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 Com relao aos laudos de Inspeo Predial, a responsabilidade tcnica do
profissional nica, e exclusiva, nos limites do escopo do trabalho e nvel de inspeo
contratada. Exime-se de qualquer responsabilidade tcnica a empresa ou o
profissional, quando as observaes e orientaes existentes no Laudo de Inspeo
Predial no forem executadas pelo proprietrio ou responsvel legal da edificao.
Exime-se, tambm, de qualquer responsabilidade tcnica a empresa ou
profissional sobre a avaliao de elementos, componentes, subsistemas e locais
que no puderam ser vistoriados. Isso deve constar no Laudo.
Quanto legislao sobre a obrigatoriedade da Inspeo Predial, ou Vistoria
do Check-Up nas edificaes assunto atualmente debatido. De alguma forma,
isso objetiva a preveno de acidentes como os ocorridos no Rio de Janeiro,
So Bernardo, dentre outros j noticiados pela imprensa.
Importante o sndico verificar que isso, mesmo obrigatrio, se realizado com
a boa tcnica, pode oferecer muito mais do que o simples atendimento a uma
lei. Note-se que a Inspeo Predial tem como finalidade principal a orientao
da Manuteno, contribuindo para a segurana e para o uso adequado dos
sistemas construtivos.
Na cidade de So Paulo, assim como em outros municpios, h projetos
de lei que objetivam a obrigatoriedade da realizao de vistorias peridicas
nas edificaes. Em algumas cidades como Ribeiro Preto (SP), So Vicente
(SP), Salvador (BA), Porto Alegre (RS), dentre outras, j existem leis ou decretos
municipais sobre isso.

ART e Responsabilidade
Manuteno e Gesto Predial so de responsabilidade do sndico da
edificao. Isso estabelecido pela norma tcnica da ABNT NBR 5674. No Laudo
de Inspeo Predial, emitido por um profissional competente, h orientaes e
observaes sobre a manuteno do prdio em questo. Se essas orientaes
no forem seguidas pelo proprietrio ou responsvel legal pela edificao, o
profissional ou empresa se exime da responsabilidade tcnica.
Alm de seguir rigorosamente as orientaes do Laudo de Inspeo
Predial, para se resguardar, o sndico ou proprietrio deve exigir a Anotao de
Responsabilidade Tcnica ART, documento que comprova que aquela obra
ou aquele projeto foi elaborado/inspecionado por um profissional habilitado.
A emisso da ART evita o exerccio ilegal das profisses das reas tcnicas,
alm de servir como um instrumento de defesa, pois formaliza o compromisso do
profissional com a qualidade dos servios prestados. Trata-se de um importante
instrumento de registro dos deveres e direitos do profissional e do contratante.
A Anotao de Responsabilidade Tcnica tambm pode ser adotada como
prova da contratao do servio, indicando a extenso dos encargos, os limites
das responsabilidades das partes e a remunerao correspondente ao servio
contratado, o que possibilita que se exeram simultaneamente as funes de
contrato, certificado de garantia e registro de autoria.

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9. HISTRICO DA INSPEO PREDIAL

A Inspeo predial no assunto do novo. matria tcnica discutida h
algum tempo. No se trata de modismo ou oportunismo.
O histrico do tema est descrito abaixo, iniciado com a publicao da
primeira norma de manuteno pela ABNT. Seguem as datas e eventos.
1989 - Entra em vigor a norma tcnica da ABNT NBR 5674: Manuteno dos
edifcios procedimentos.
1997 - Publicao do livro A Sade dos Edifcios, realizado pelo Ibape/SP e
Crea/SP.
1998 A obrigatoriedade da Inspeo Predial assunto discutido em Porto
Alegre, no Congresso de Percias de Engenharia e Avaliaes, atravs de
trabalho tcnico apresentado pelo Eng Tito Lvio F. Gomide, considerados
os acidentes prediais ocorridos naquela oportunidade.
2000 Fundada a Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP.
2003 Publicao e aprovao da Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP,
coordenada pelo Eng Miguel Grossi.
2005 - A Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP realiza a primeira reviso da
Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, coordenada pelo Eng Milton
Gomes.
2005 - Realizao pelo Ibape/SP do Seminrio de Inspeo Predial e Manuteno.
2005 Publicao pelo Ibape/SP, atravs da editora LEUD, do livro: Inspeo
predial: check up predial e guia da boa manuteno.
2007 A Cmara de Inspeo predial do Ibape/SP realiza a segunda reviso da
Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, coordenada Eng Milton Gomes.
2009 O Ibape/SP e outras entidades, junto com o sistema CREA, elaboram as
Diretrizes para a Inspeo Predial em Estdios de Futebol.
2009 Entra em vigor o Decreto Federal 6.795 de 16/03/2009, que obriga as
inspees prediais nos estdios de futebol e a Portaria 124 do Ministrio
dos Esportes, que regulamenta o decreto.
2009 Publicao e aprovao da Norma de Inspeo Predial do Ibape Nacional.
2009 A Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP apresenta estudo sobre
Acidentes Prediais e as Deficincias com a Manuteno, coordenada
pela Eng Marli Lanza Kalil.
2011 A Cmara de Inspeo Predial do Ibape/SP realiza a terceira reviso
da Norma de Inspeo Predial do Ibape/SP, coordenada pelo Eng
Vanderley Jacob Junior.
2011/2012 A ABNT revisa a norma NBR 5674.

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10. COMO CONTRATAR UMA INSPEO PREDIAL
Na hora de contratar uma Inspeo predial, recomenda-se ao contratante
atentar-se para os seguintes aspectos:
Verificar a habilitao profissional, especializao e experincia do
inspetor, a fim de certificar que a pessoa possui conhecimento na rea
de Inspeo Predial e Vistoria em Geral;
O Laudo de responsabilidade do profissional, consoante escopo e
nvel contratado, motivo da importncia na sua escolha, que deve
ser inscrito no Crea Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia, CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo e, tambm,
no Ibape Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia;
Verificar se existe mais de um profissional envolvido no trabalho, o que,
normalmente, caracteriza um trabalho mais aprofundado e completo;
Verificar qual o escopo dos servios prestados pelo profissional, sua
abrangncia e sistemas construtivos que sero vistoriados;
Verificar que tipo de informao constar no Laudo, com destaque
para aquelas obrigatrias, conforme Norma do Ibape/SP, disponvel
no site www.ibape-sp.org.br, e outras da ABNT mencionadas;
Observar se o Laudo oferecido completo em relao anlise de
rotinas de manuteno j existentes e se h anlise de documentos.

BIBLIOGRAFIA
1. Ibape Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia -
Norma de Inspeo Predial, 2009.
2. Ibape/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
de So Paulo - Norma de Inspeo Predial, 2011.
3. XIV Cobreap Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e
Percia, realizado em So Paulo Palestra da Cmara de Inspeo
predial: Acidentes Prediais e a Incidncia de Falhas e Anomalias em
Edificaes, 2009.
4. Inspeo Predial: check-up predial: guia da boa manuteno,
Ibape/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
de So Paulo, editora Leud, 2 edio, 2009.
5. Manuteno Predial, editora PINI, 2011.
6. Material de Palestras Tcnicas e Cursos de Inspeo Predial da Eng
Flvia Zoga Andreatta Pujadas.

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