Parcelamento Do Solo Urbano e Suas Diversas Formas

Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-3080-4
Parcelamento do Solo Urbano Parcelamento do Solo Urbano
e suas Diversas Formas e suas Diversas Formas
Adailson Pinheiro Mesquita
Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,

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Parcelamento do Solo Urbano e

suas Diversas Formas
Edição revisada
IESDE Brasil S.A.

Curitiba
2012
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M543p
Mesquita, Adailson Pinheiro, 1961-

Parcelamento do solo urbano e suas diversas formas / Adailson Pinheiro Mesquita. -
1.ed.,rev. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012.
202p. : 28 cm
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-3080-4
1. Loteamento - Legislação - Brasil. 2. Solo urbano - Uso - Brasil. I. Título.
12-6555.
CDU: 343:349.44(81)
10.09.12 24.09.12 038995

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Sumário
Parcelamento do solo e processo de urbanização | 7
Aspectos urbanísticos, ambientais e paisagísticos do parcelamento do solo urbano | 7
Projeto urbano e seus condicionantes | 23

Estabelecimento de objetivos | 23
Metodologias e dados necessários para o processo de parcelamento do solo | 24
Hierarquização do sistema viário urbano | 28
Infraestrutura e equipamentos urbanos em projetos de loteamentos | 39

Áreas públicas, infraestrutura e equipamentos urbanos | 39
O parcelamento do solo e a paisagem urbana | 53

Aspectos bioclimáticos para o parcelamento do solo | 53
A vegetação no projeto de parcelamento do solo | 57
Aspectos hidrológicos e a paisagem no projeto de parcelamento do solo | 58
Planos Diretores e expansões urbanas | 63

O Plano Diretor Municipal e suas implicações para o parcelamento do solo | 63
Perímetro urbano, lei de sistema viário, Lei de Uso e Ocupação do Solo | 65
O Estatuto da Cidade e seus desdobramentos | 68
Projetos técnicos e aprovação administrativa | 75

Competências legislativas e fases do processo | 75
A Lei 6.766/79 e derivadas | 77
Parcelamento do solo: intercorrências municipais e estaduais | 80
A Lei do Parcelamento do Solo: loteamentos fechados, irregulares e clandestinos | 81
Plano de loteamento | 89
Fase preliminar | 89
Fase definitiva | 90
As zonas de interesse social | 93

Exigências de licenciamento e registro de loteamento | 101
Exigências de licenciamento | 101
Registro do loteamento e do desmembramento | 106
Loteamentos populares | 115

A habitação de interesse social e seu contexto | 115
O loteamento popular e seus aspectos legais | 118
Tipos de obras e a responsabilidade do loteador | 127

Recebimento de obras pelo município | 131
Loteamentos ilegais | 139

Loteamentos ilegais, expansão urbana e segregação | 139
A legislação e o parcelamento ilegal | 142
Parcelamento ilegal do solo urbano: loteamentos irregulares e clandestinos | 143
Loteamentos clandestinos | 149

Loteamentos clandestinos, expansão urbana e segregação | 149
O processo de implantação dos parcelamentos clandestinos | 150
Loteamentos irregulares | 161

Os loteamentos irregulares e a cidade | 161
Loteamentos e regularização fundiária | 171

Regularização fundiária e os aspectos da urbanização brasileira | 171
Regularização de parcelamentos: bases legais do processo | 173
Loteamentos ilegais, regularização e Ministério Público | 183

O parcelamento do solo e a atuação do Ministério Público | 183
O Ministério Público e os instrumentos de atuação | 186
Referências | 195

Apresentação
A formação de recursos humanos para o projeto e a gestão das cidades tornou-se um importante fator para o
desenvolvimento da sociedade e para uma maior qualidade de vida da população. A disciplina Parcelamento do
Solo Urbano e suas Diversas Formas, componente do curso de Gestão Imobiliária, visa contribuir para o aprimo-
ramento dos conceitos e técnicas do projeto de parcelamento do solo urbano, destacando seus aspectos físicos e
ambientais, bem como o processo legal para elaboração e implantação do projeto.
A disciplina desenvolverá os conteúdos relativos aos aspectos urbanísticos, ambientais e paisagísticos do parce-
lamento do solo urbano; projetos, planos e viabilidade de loteamentos; legislação urbanística brasileira; aspectos
jurídicos e aprovação administrativa de um loteamento no Brasil; projeto e implantação de infraestrutura de
loteamentos; registro imobiliário; loteamentos ilegais, irregulares e clandestinos; e regularização fundiária.
Os conteúdos serão desenvolvidos buscando a simbiose entre a prática e a teoria do projeto urbano e seus regula-
mentos, estabelecendo assim um processo de aprendizagem a partir das leituras da cidade real.
Esta disciplina pretende abordar a elaboração de projetos de parcelamento do solo e seus desdobramentos
jurídicos e administrativos de forma consciente e comprometida com a realidade urbana, visando contribuir para a
construção de cidades mais humanas e com qualidade de vida.

Parcelamento do solo e
processo de urbanização
Adailson Pinheiro Mesquita*
Aspectos urbanísticos, ambientais e

paisagísticos do parcelamento do solo urbano
A cidade e sua formação

A cidade pode ser considerada um fato histórico, geográfico e, acima de tudo, social (FERRARI,
1984). O sedentarismo do homem e o apego à agricultura trouxeram também a experiência das trocas
dos excedentes agrícolas por outros bens. Surgiram, então, os primeiros agrupamentos pré-urbanos,
que evoluíram com a especialização das funções exercidas pelos homens.
Segundo Ferrari (1984), as hipóteses sobre o surgimento das cidades se dividem naqueles que
acreditam na evolução dos postos de troca e em outros que acreditam na evolução das denominadas
protocidades1. Tanto nas protocidades quanto nos postos de troca é evidente a necessidade que esses
núcleos tinham da organização do transporte de produtos e matérias-primas. Dessa forma, as cidades se
constituíram e evoluíram e nelas, cada vez mais, o fator transporte se colocou com preponderância, seja na
rede de estradas construída pelos romanos para conquista e acesso às colônias, seja nas vias para comércio e
seus entroncamentos na Idade Média ou com as novas tecnologias de transportes na Idade Moderna.
* Doutorando em Geografia pela Universidade Federal de Uberlândia (UFU). Mestre em Transportes pela Universidade de Brasília (UnB). Espe-
cialista em Trânsito e graduado em Engenharia Civil pela UFU.
1 Segundo Lima (2007), são consideradas protocidades as aldeias rurais criadas pelas sociedades primitivas, notadamente nos períodos
Paleolítico e Mesolítico, que mudavam de local sempre que o solo utilizado para agricultura se exauria.

8 | Parcelamento do solo e processo de urbanização
As cidades tiveram as raízes de seu surgimento no aumento das complexidades das relações
humanas, no desejo de ocupação do território pelos impérios, no encontro de caminhos de comércio
em entrepostos comerciais, nos fatos religiosos, entre outros. Os núcleos ou povoados se formaram
inicialmente em torno de objetivos comuns, para depois agregarem outras funções e se tornarem cada
vez mais complexos.
As transformações estruturais da sociedade, ocorridas durante os anos 1945 e 1980, possuem uma
intrínseca ligação com o crescimento das cidades contemporâneas. Esse processo deu-se em virtude da
implementação e do desenvolvimento de projetos técnico-científicos, que conduziram ao aumento das
taxas de urbanização (gráfico 1) em face da industrialização dos grandes centros urbanos (SANTOS, 1997).
Gráfico 1 – Evolução da população urbana e rural e taxa de urbanização
(VALLADARES; PRÉTECEILLE, 2007)

160 000 000 90%
140 000 000 80%
70%
120 000 000
60%
100 000 000
50% Rural
80 000 000
Urbano
40%
60 000 000 Taxa de urbanização
30%
40 000 000
20%
20 000 000
10%
0 0%
1950 1960 1970 1980 1990 2000
A partir do gráfico 1 pode-se verificar que a população urbana brasileira cresceu de forma abrupta,
enquanto a população rural decresceu vertiginosamente. O aumento da população nas cidades não foi
seguido de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos
urbanos (água, luz, esgoto etc.) e de serviços públicos de transporte, educação e saúde. O crescimento se
deu de forma desordenada e sem controle,
apresentando habitações de baixa qualida-
de, bairros e favelas carentes de condições
mínimas de habitabilidade (figuras 1 e 2),
traduzido pela falta de redes de esgoto,
abastecimento de água, energia elétrica, pa-
vimentação das vias etc. Apesar do desen-
volvimento tecnológico, muitas cidades
apresentam baixa qualidade de vida para al-
guns segmentos da sociedade e muito disso
se deve à pouca qualidade dos projetos dos
espaços destinados à habitação, desde o
loteamento até as condições das casas e dos
apartamentos. Figura 1 – Favela Papagaio – Belo Horizonte (MG).

Existem dois modelos de cidade, a que surge espontaneamente e cresce de forma orgânica,
estendendo-se radialmente ou linearmente (e posteriormente pode adotar uma forma de planejamento)
(figura 3a) e a que é planejada para algum fim, seja para capital de algum estado ou país (figura 3b), com
fins de produção industrial ou outros objetivos. Em qualquer desses tipos a expansão urbana se dá pelo
parcelamento do solo em frações destinadas principalmente à habitação, no entanto também podem
ser dirigidos a usos industriais, comerciais, de serviços ou mistos.
Figura 2 – Favela da Rocinha – Rio de Janeiro (RJ). Fabio Venni.
Disponível em: <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq072/

arq072_01.asp>. Acesso em: 05 out. 2007.
Figura 3a – Curitiba (PR) Figura 3b – Goiânia (GO)

Figuras 3a e 3b – Exemplos de cidades com crescimentos diferenciados.

Aos municípios pertencem as atribuições legais de ordenamento do território por meio do planeja-
mento e controle do uso, ocupação e parcelamento do solo (Constituição Federal de 1988, art. 30, VIII). Essa
exigência, no entanto, requer a existência de profissionais capacitados para exercer a tarefa de elaboração
do projeto de parcelamento. A esses profissionais, segundo Arruda (1997), caberá atuar observando a
legislação, organizando o espaço urbano de acordo com o potencial da área, as necessidades da sociedade
naquele momento, as implicações ambientais e as imposições de uso do solo. Ao poder público também
cabe a fiscalização da prática ilegal do parcelamento do solo urbano. Porém, a atribuição legal do poder
público não exime o cidadão de estar atento às informações sobre os aspectos legais do loteamento onde
pretende adquirir seu lote, evitando assim os loteamentos irregulares e clandestinos.
O parcelamento do solo urbano como intenção de planejamento

Parcelar o solo urbano pode ser considerado uma intenção de planejamento e o primeiro ato de
construção da cidade. A implantação de um loteamento apenas com a finalidade de criar lotes para a
população, como realizado antigamente, mostrou-se extremamente danoso para o espaço urbano e
resultou em cidades com baixa qualidade de vida. A criação de lotes pressupõe a criação do solo urbano
a partir do momento que geram moradias, comércios, serviços, indústrias, instituições públicas etc. Os
loteamentos traçam o perfil da vila, que vira distrito, que se transforma em cidades e metrópoles. Se
houver infraestrutura adequada de serviços e bens públicos, a área loteada, quando ocupada, trará
menos problemas para a cidade do que aquelas que são carentes de infraestrutura de rede de água, luz,
vias e locais para instalação de escolas, postos de saúde etc. (ARRUDA, 1997).
Os conceitos jurídicos de loteamento se aproximam muito de autor para autor. Para Meirelles
(1992, p. 120), loteamento urbano
[...] é a divisão voluntária do solo em unidades (lotes) com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da
legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão da área urbana ou urbanizável, com
aproveitamento das vias públicas existentes.
O parcelamento do solo pode ser considerado como o principal instrumento de estruturação do

espaço urbano, uma vez que após sua implantação o espaço criado pelo mesmo manterá sua estrutura
por muitos anos ou séculos e será ocupado por diversas gerações de habitantes da cidade. Dessa forma,
torna-se de importância fundamental que seus projetistas dominem a forma técnica de manusear as
variáveis ambientais e criar espaços de qualidade. O desconhecimento de critérios para a criação desses
espaços poderá legar à posteridade vias mal projetadas que poderão contribuir para um maior número
de acidentes, drenagem de águas pluviais inadequada que contribuirá para a ocorrência de inunda-
ções, entre outros problemas de difícil solução.
O objetivo do solo urbano é a oferta de lotes para construção de habitações, comércios, indús-
trias, espaços de lazer ou institucionais. O parcelamento não pode ser considerado apenas como fracio-
namento de uma antiga gleba de terra em partes menores e comercializáveis; deve torná-la um espaço
que apresente boas condições de habitabilidade, facilitando a circulação de bens e pessoas, a existência
de redes de abastecimento de água, drenagem de águas pluviais, redes de esgoto e energia, áreas des-
tinadas à recreação, usos institucionais e reservas biológicas.

Os elementos estruturantes do espaço urbano

Os espaços de uma cidade, segundo Santos (1988), se articulam em muitos padrões que nada
mais são que a combinação estilística de elementos fundamentais. Os elementos mais antigos e
universais utilizados para estruturar o espaço urbano podem ser descritos como o lote, o quarteirão
e a rua (figura 4). A organização dos elementos entre si, de forma a obter um espaço de qualidade,
dependerá de vários aspectos técnicos e ambientais que necessitam ser conhecidos antes do início
do projeto de parcelamento.
Lote
Quarteirão
Rua
Figura 4 – Elementos estruturantes do espaço urbano.
Os tamanhos e formas ideais de lotes e quarteirões são objetos de vários estudos e debates ao
longo da história do urbanismo. No século XX, alguns urbanistas chegaram a dispensar a figura do lote,
concebendo divisões similares a quarteirões com blocos autônomos para habitações, a exemplo de
Brasília, entre outras cidades do Brasil e do mundo.
A densidade populacional das cidades diz respeito diretamente ao tamanho de lotes e quarteirões.
A densidade bruta é a medida dada pelo número de habitantes por hectares (entram nesse cálculo
as áreas públicas e privadas). Se a densidade for baixa, a cidade tende a se espalhar, encarecendo os
custos da urbanização (equipamentos públicos, redes de abastecimento, esgoto, drenagem de águas
pluviais, energia, entre outros serviços). Dessa forma, o dimensionamento dos lotes deverá levar em
consideração esses custos. Segundo Santos (1988), quanto maior a frente do lote (sua testada), mais
desperdício haverá de recursos para obras das redes. No entanto, uma densidade muito alta também
pode gerar uma concentração que prejudica a qualidade dos serviços prestados.

A evolução urbana e os traçados

A história do homem, ainda muito cedo, se ligou à história da cidade e a mobilidade se
transformou em um vetor do desenvolvimento das civilizações. A cada avanço das possibilidades
de deslocamento estabeleceram-se novos níveis de comunicação e mudanças radicais na forma
das cidades. Segundo Morris (1998), as mais antigas civilizações tiveram lugar no Sul da Mesopo-
tâmia, no Egito, no vale do Rio Indo (Paquistão), no Rio Amarelo (China), no vale do México, nos
pântanos da Guatemala e Honduras e nas encostas e altiplanos do Peru, seguidas das civilizações
posteriores constituídas por Creta, Micenas, Hititas, Grécia e Roma. Independente da ordem
cronológica de aparecimento, essas civilizações apresentaram assentamentos urbanos em dife-
rentes níveis de complexidade.
A vida nesses assentamentos tornou-se
Disponível em: <www.upf.edu/materials/fhuma/portal_geos/tag/t2/img/2.07mileto.jpg>. Acesso em 5 jul. 2007.

possível por meio do desenvolvimento da
organização socioespacial já presente de forma
incipiente nas primeiras cidades sumérias e
egípcias a partir de 3000 a.C. A presença da divisão
do espaço na forma de retícula2 já era notada
nessas cidades, ainda que de forma irregular,
limitada à organização de alojamentos para
trabalhadores e escravos. A utilização da retícula
de maneira mais ampla e ao nível de organização
de um núcleo urbano iniciou-se, segundo alguns
historiadores do urbanismo, por volta de 2150
a.C., com o surgimento dos centros urbanos da
cultura Harappa (Harappa e Mohenjo-daro), que
já apresentavam um modelo viário ortogonal com
vias retilíneas e um complexo sistema de coleta
de esgoto. Baseado nessas evidências é possível
afirmar que a retícula pode ser considerada como
o mais antigo traçado regulador da forma urbana.
Os primeiros relatos de planejamento siste-
mático das cidades se deram em algumas cidades
da Grécia, onde pode-se perceber uma notória
regularidade no sistema viário e a existência de
relações formais entre os edifícios públicos. Ainda
assim não é possível afirmar que essa realidade foi
produto de normas urbanísticas acadêmicas. Desse Figura 5 – Mileto, Grécia.
período (século X a VI a.C.), o exemplo maior é o
plano da cidade de Mileto (figura 5), realizado pelo “arquiteto” Hipodamos de Mileto, a quem se atribui
erroneamente a invenção do uso da forma reticulada para organização espacial. Após o período da
Grécia clássica, os romanos utilizaram esa forma de desenho do espaço urbano de maneira abundante
para estabelecer diversas cidades novas em seus territórios conquistados.
2 Entende-se por malha urbana reticulada aquela formada por ruas paralelas sobrepostas em duas direções, podendo ser ortogonais, semi-
ortogonais, irregulares ou segmentadas.

Com o renascimento, no entanto, floresceu a busca da cidade sob um modelo de beleza que teve,
pela primeira vez na história, uma abordagem conjunta entre o traçado viário e as edificações.
A forma de organização advinda da utilização de vias radiais influenciou notadamente a reforma
de Paris, França e o Plano de Barcelona, Espanha. No Brasil, a presença do uso das retículas para o
desenho do espaço se fez presente desde o período colonial, com os planos portugueses para diversos
núcleos urbanos. Contudo, foram os espanhóis que mais se utilizaram desse vocabulário para a criação
das suas cidades nas colônias na América. O século XIX trouxe também as tendências em evidência na
Europa e sua influência pode ser notada no traçado das cidades planejadas de Belo Horizonte-MG, com
o Plano de Aarão Reis (figura 6), e Goiânia-GO.
Figura 6 – Detalhe Plano Aarão Reis para Belo Horizonte (MG). (FERRARI, 1984)
A figura 7 mostra outra cidade, mais recente no Brasil, na qual predomina o sistema de retícula.
Nota-se a utilização de formas mistas que agregam plantas com ruas radiocêntricas, eixos diagonais e
eixos cívicos3. Toda a forma é condicionada pela presença de quadras do tipo grelha, em sua maioria,
desenho esse que depois se tornou recorrente nas expansões urbanas.
(REGO et al., 2004)
Figura 7 – Mapa de Maringá (PR).
3 Ruas radiocêntricas são aquelas que irradiam a partir de um ponto central, enquanto os eixos diagonais são vias que atravessam malhas reti-
culadas formando ângulos agudos. Os eixos cívicos são aquelas vias nas quais se concentram os edifícios públicos e administrativos da cidade
e por isso são tratadas de forma a se destacarem na malha urbana.

O projeto de loteamento urbano
Implicações ambientais, projetos de urbanização e qualidade de vida

Segundo a Fepam (2007), o loteamento para fins urbanos transforma a paisagem do local ocupado
pela gleba, até então indivisa, em espaço integrado à cidade, como instrumento de sua expansão. Con-
fere ao solo uma qualificação urbana. Matriz geradora de um novo bairro residencial, o loteamento é
um patrimônio da coletividade, pois essa nova realidade urbanística afeta a cidade, sobrecarregando
seus equipamentos urbanos, sua malha viária, toda a infraestrutura e os serviços públicos da cidade. O
loteamento, sob essa visão, “não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de
interesse comum de todos”. A implantação de um loteamento tem direta influência no meio ambiente
natural ou construído e gera impactos sobre toda a coletividade. Esses impactos são de diversas natu-
rezas e vão desde os aspectos relativos à fauna e flora do local, passando pela saúde e infraestrutura e
chegando às questões inerentes à paisagem da cidade e sua beleza.
A nova urbanização, resultante da implantação de um novo loteamento, traz impactos ambientais
de diversas naturezas, devido à relação entre o consumo dos recursos naturais e a produção de efeitos
sobre o meio onde se inseriu (figura 8). Contudo, desde que conhecidos, os impactos poderão ser
gerenciados e amenizados para o bem da coletividade.
Consumo Consumo/produção Produção
Ar
Poluição – ar/som
Água
Calor
Energia elétrica
Cultura/tecnologia
Outras formas de energia
Resíduos sólidos
Alimentos
Efluentes líquidos
População Nova urbanização
Figura 8 – Processo de implantação de uma nova urbanização e geração de impactos.
Aspectos fisiográficos e socioeconômicos do local

Dada uma gleba, (figura 9) destinada ao parcelamento para uma nova urbanização, o conheci-
mento dos aspectos fisiográficos e socioeconômicos do local onde ela estará inserida é de fundamental
importância para minimizar os impactos que serão gerados por ela.
Figura 9 – Gleba urbana parcelável.

Conhecer bem as características topográficas é de vital importância para que o projeto de parcela-
mento seja bem-sucedido, assim como os aspectos ambientais relativos à fauna e flora do local, recursos
hídricos, ventos dominantes, aspectos da insolação, conhecimento do solo, entre outros (figura 10).
Figura 10 – Características ambientais da gleba.
Outros fatores dizem respeito às condições urbanas do entorno e relacionam-se ao sistema

viário: rede de drenagem urbana, abastecimento de água, esgotamento sanitário, rede de distribuição
de energia elétrica, transporte urbano e os seguintes serviços públicos: educação, saúde, segurança,
coleta de lixo, entre outros.
Análise e definição de objetivos

Para Barreiros (2007), são vários os objetivos do parcelamento do solo urbano, podendo-se dividir
em formais e reais:
::: Objetivos formais: criar um espaço adequado para a habitação humana, atendendo às
necessidades do mercado-alvo ou as demandas do mercado imobiliário.
::: Objetivos reais:
::: garantir maior rentabilidade do investimento empregado ou maior taxa de aproveitamento
do terreno;
::: garantir um retorno do capital no menor espaço de tempo possível;
::: rápido início de vendas.
Para o autor, os objetivos reais do empreendedor podem conflitar com os objetivos da sociedade
representada pelo poder público (que também apresenta objetivos formais e reais). Essas contradições
possuem nas leis que regulamentam o parcelamento do solo, seja em nível municipal, estadual ou
federal, uma maneira de serem harmonizadas.
Para a elaboração de um bom projeto de parcelamento do solo deve-se atentar para alguns
quesitos indispensáveis em uma urbanização:
::: sustentabilidade;
::: qualidade (de vida, paisagística e ambiental);
::: dimensionamento adequado (lotes e sistema viário);
::: equipamentos comunitários;

::: equipamentos públicos;

::: áreas livres de uso público (verdes e recreação).
Aspectos gerais dos traçados urbanos

Segundo Mascaró (1994, p. 15), a primeira medida a ser tomada para o traçado urbano começa pela
concepção de avenidas, ruas e caminhos para pedestres, com o intuito de tornar acessíveis as diferentes
partes do espaço a serem organizadas. Avenidas, ruas ou caminhos deverão ter seu desenho a partir
das condicionantes da topografia do lugar, das características dos usuários e das funções que as vias
assumirão no contexto urbano. A figura 11 ilustra o caso de um traçado não ortogonal e a possibilidade
de perda de área útil em um parcelamento.
(MASCARÓ, 1994)
Figura 11 – Utilização de traçados não ortogonais em traçados urbanos – Estrutura de um
quarteirão triangular da cidade de Paris – Modelo Moscou-Clapeyron.
Segundo o autor, os traçados urbanos podem ser compostos de diversas maneiras, podendo-
-se denominá-los de malhas abertas ou semiabertas, dependendo do grau de mobilidade e cone-
xões por elas permitido. A opção por qualquer tipo de traçado ou até mesmo a combinação entre eles
dependerá de vários fatores que nortearão o projeto. Para isso o projetista fará suas opções baseando-
-se não somente em fatores econômicos, mas também pelos aspectos culturais e sociais dos habitantes.
A figura 12 mostra exemplos de traçados com malhas abertas e semiabertas.
(MASCARÓ, 1994)
a) malha urbana conhecida como b) malha urbana com ruas sem saída
espinha de peixe. em T.

c) malha urbana aberta de traçado d) malha urbana semiaberta (com

aberto. algumas ruas sem saída e outras
em alça).
Figura 12 – Exemplos de malhas urbanas abertas e semiabertas.
O projeto adequado do traçado urbano é um fator essencial para o desempenho do parcelamento

do solo urbano. Para isso, deve-se buscar o maior conhecimento possível das características da área a ser
parcelada e do local onde estará inserida a nova urbanização. Dessa forma, o projetista estará compreen-
dendo e aplicando as técnicas necessárias para se alcançar uma urbanização com qualidade de vida.
Texto complementar
Configuração espacial dos loteamentos
(COSTA, 2007)
“Loteamento é um tipo de parcelamento urbano (do solo) caracterizado pela abertura de
novas vias de acesso aos lotes ou prolongamento das já existentes, sendo os lotes destinados a edi-
ficações para fins urbanos” e no qual “o arruamento (projeto e abertura das ruas) é imprescindível à
existência deste” (Ferrari, 2004).
De uma forma sucinta, pode-se falar do loteamento como organização espacial constituída pri-
meiramente pelas vias, que delimitam frações de uma gleba que, por sua vez, são subdivididas em
lotes ou parcelas. Essa definição remete-se à ideia de uma malha espacial urbana. Segundo Ferrari
(2004), “malha ou traçado urbano é uma planta da cidade significativamente representada pelo seu
sistema viário e os espaços delimitados pelas vias”.
Ou seja, cada projeto de parcelamento representa, numa escala menor, um pedaço da cidade.
Dentro dos loteamentos, verifica-se uma variação na forma das vias, algumas com traçados
muito particulares. Segundo suas características de configuração, as malhas podem ser classificadas
basicamente em:
::: Malha Linear, geralmente aplicada a pequenas glebas (salvo em alguns projetos locali-
zados na área de planície litorânea e que seguem perpendicularmente à linha da praia
até uma via principal) e que pode apresentar-se como linear aberta, linear fechada, linear
semifechada, linear fechada com praça central e linear em alça;

::: Malha Reticulada, formada por feixes paralelos de vias e que ocupam uma área maior
caracterizada como ortogonal, semiortogonal, irregular e ortogonal segmentada;
::: Um terceiro tipo de malha que difere do traço linear e ortogonal e que pode configurar-se
como radial, semicircular, unidade de vizinhança e labirinto.
Esses dois últimos exemplos (unidade de vizinhança e labirinto) trazem propostas inovadoras,
diferentes do que normalmente se empregava na cidade, enfatizando a constituição de lugares na
cidade onde seus significados são traduzidos na particularidade de seus elementos.
Os parcelamentos configurados por uma malha linear possuem uma rua central com os
lotes voltados para ela. Esse tipo de configuração é caracterizado pela reprodução em série na
distribuição dos lotes, ou seja, há uma repetição das características formais das glebas – morfologia,
dimensões e orientação. Normalmente, a maior dimensão do lote corresponde à metade da largura
de uma quadra (uma faixa estreita), o que faz com que a distribuição dos terrenos tenha alternativas
reduzidas, interferindo na (in)existência de áreas com funções distintas de moradia, como por
exemplo, áreas destinadas ao convívio e à sociabilidade, bem como a equipamentos urbanos.
A rua como elemento central pode ter a sua função compreendida sob duas óticas distintas: ser
o elo entre os lotes para a qual estão voltados, visto que é o único espaço de uso público comum a
ambas as partes, ou distanciar os moradores do loteamento por ser, ao mesmo tempo, o único espaço
que marca a divisão entre público e privado, e quanto maior a sua dimensão, maior o afastamento.
A configuração reticular linear não traz elementos que façam de sua configuração algo singular
que marque a malha urbana com concepções até então nunca empregadas, ou que tenham a
intenção de direcionar novos arranjos espaciais. O que se percebe é a continuação do existente, a
expansão da mesma malha, apenas mais um elemento típico acrescido à cidade e, portanto, sem
características próprias. A singularização do local pode ocorrer apenas com a arquitetura das edifi-
cações que nele serão construídas e dos usos, tanto privados como públicos.
As distintas formas de traçado viário linear (aberta, fechada, semifechada, fechada com
praça central e em alça) apresentam traços específicos nas suas configurações, mas que sempre
se remetem às características gerais. A aberta possui mais de uma articulação com a malha viária
do entorno, sendo bastante comum em pequenas glebas. A fechada possui uma rua central sem
saída (em “cul-de-sac”) e apenas um ponto de articulação com a malha externa. A fechada com
praça central apresenta aspectos muito similares a esta última, porém, nesse caso, a rua contorna
uma praça central, criando um grande largo na frente dos lotes. Esse mesmo princípio é utilizado
no clássico traçado do bulevar (boulevard), em malhas abertas ou fechadas. No bulevar, as praças
tornam-se grandes jardins ou passarelas. Em alguns loteamentos de Maceió, essa parte central – a
praça ou o canteiro – é transformada em locais de pista de jogging ou dividida em uma faixa central
para circulação e às faixas laterais são alocados equipamentos urbanos como bancos e mesas,
formando pequenos ambientes de estar. A linear em alça configura-se de forma muito semelhante
à linear com praça central, uma vez que, em ambos os casos, a rua sofre uma bifurcação mas, nesse
caso, contorna não mais um espaço de uso público, mas sim uma quadra, um espaço privado.

A semifechada, pode-se dizer, é uma junção da aberta com a fechada na qual uma das extremidades
da rua é para retorno e possui uma via intermediária transversal, o que garante um maior contato
com as áreas vizinhas.
Nos projetos de loteamento há a dominância de configuração de malha ortogonal (na qual
as ruas formam uma malha de vias dispostas em dois feixes de ruas paralelos que se interceptam,
quase ou perfeitamente, ortogonalmente entre si), em torno de 40% dos projetos aprovados no
intervalo de cada década. Esse número pode ser justificado pela possibilidade de melhor uso e
maior aproveitamento do terreno, o que é conseguido pela formação de uma rede que procura
utilizar os espaços na sua totalidade sem que sobrem interstícios – áreas que não correspondam às
características para uso e ocupação.
Normalmente, a malha ortogonal é aplicada em grandes glebas, o que pode proporcionar um
melhor arranjo espacial quando da divisão do terreno em quadras, lotes, ruas e espaços para uso e
convívio público. Entretanto, falar do que seria um melhor arranjo espacial é algo que requer uma
cuidadosa discussão, visto que nem mesmo a legislação, que é um instrumento que norteia a confi-
guração dos loteamentos, relata como seria a melhor disposição dos elementos.
O que se pode observar é a repetição das quadras em série, simetricamente, onde apenas
as vias interrompem a sequência, algo semelhante à malha linear aberta. Poder-se-ia dizer que
o parcelamento ortogonal seria um conjunto, uma união de vários loteamentos em malha linear
aberta. Entretanto, no caso da malha ortogonal, por dispor de uma área de ocupação maior, alguns
outros espaços podem aparecer, como os espaços de uso público, as áreas verdes e áreas para
equipamentos urbanos. Essas áreas não têm uma localização exata, nem especificada em lei, fica a
critério do projetista ou do empreendedor a escolha do local mais adequado ou conveniente. Não
obstante, a prefeitura possa impor a localização dos mesmos se ela assim o desejar, tendo em vista
a articulação dos distintos parcelamentos.
Entre as variações da malha reticulada ortogonal, a semiortogonal difere porque “parte das vias são
inclinadas, com variação da direção” (FARIA; CARVALHO; COSTA, 2005). Entretanto, quando considerado
o critério de ortogonalidade, essa categoria poderia desaparecer, cedendo lugar para a reticularidade. Na
irregular as ruas não seguem uma disposição regular, seguindo várias direções. E na ortogonal segmen-
tada, as quadras são dispostas formando grupos de quadras dispostas ou não em torno de uma praça.
Os tipos de malha que não seguem a ortogonalidade e linearidade como traço principal do
sistema viário têm características muito específicas. Na radial as ruas convergem para um mesmo
ponto. Na semicircular parte das vias do loteamento são em arco concêntrico e outra parte radial.
A unidade de vizinhança e o labirinto trazem novas propostas de loteamento que marcam e fixam
elementos com significados distintos dos que são empregados na cidade, nos quais “o princípio
latente do esquema é que a vizinhança deve ser considerada tanto como uma unidade de um con-
junto maior, quanto uma entidade distinta em si mesma” (CLARENCE PERRY) e o arranjo espacial
dos elementos em múltiplas divisões sugere uma disposição confusa aos olhos externos, mas que
propõe o uso restrito das áreas internas aos moradores.

Atividades
1. A expansão urbana de forma descontrolada tem levado a diversos problemas nas cidades brasi-
leiras. Cite três problemas oriundos dessa expansão.
2. Cite três impactos decorrentes da implantação de parcelamentos do solo urbano e descreva-os

sucintamente.
3. Como os profissionais que elaboram projetos de parcelamento do solo podem contribuir para
que estes se tornem bons instrumentos de estruturação do espaço urbano?

Gabarito
1. Favelização; carência de infraestrutura em diversos locais, tais como a falta de redes de energia
elétrica, saneamento básico e pavimentação de vias; e estreitamentos e afunilamentos no sistema
viário.
2. Impacto sobre a fauna e flora – a implantação de novos loteamentos levará à supressão da vege-
tação e causará uma mudança nos hábitos dos animais da área.
Impacto sobre as redes de esgoto da cidade – o novo loteamento trará um aumento nos fluxos
das redes.
Impacto sobre a drenagem de águas pluviais – o novo loteamento trará uma impermeabilização
da área e um aumento do escoamento superficial, a nova rede a ser implantada lançará essas
águas nos cursos d’água próximos ou nas redes do entorno.
3. Os profissionais que elaboram projetos de parcelamento do solo urbano possuem a grande

responsabilidade de desenhar espaços que serão vivenciados por muitas e muitas gerações,
por isso devem ser capazes de manipular as variáveis existentes de forma competente e
sábia, projetando com os menores impactos possíveis e utilizando todos os instrumentos e
conhecimentos já adquiridos pela humanidade no trato do projeto do loteamento.


Projeto urbano
e seus condicionantes
Estabelecimento de objetivos
A elaboração de projetos de parcelamento do solo urbano sob a forma de loteamento e desmem-
bramento deve ser precedida de uma série de cuidados para que o produto final seja de qualidade e
possa garantir à população que residirá no local uma boa qualidade de vida. O parcelamento do solo
apresenta ainda algumas peculiaridades quanto ao local de sua inserção, se urbano ou rural, quanto à
sua legalidade, se legais ou ilegais (clandestinos ou irregulares), ou quanto à sua forma, se convencio-
nais ou especiais (loteamentos fechados). No entanto, ainda continua sendo mais comum a presença de
loteamentos na sua forma mais tradicional, ou seja, urbanos, convencionais e legais.
A Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979 regulamenta o parcelamento do solo para fins
urbanos em zonas urbanas ou expansão urbana, assim definidas por lei municipal, e explicita os
conceitos de loteamento e desmembramento em seu Capítulo I – Disposições Preliminares, artigo 2.o,
parágrafos 1.o e 2.o:
Art. 2.o - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as
disposições desta lei e a das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§1o - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§2o - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do
sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolonga-
mento, modificação ou ampliação dos já existentes.

24 | Projeto urbano e seus condicionantes
Essa lei federal, juntamente com os regulamentos municipais e as leis estaduais, veio disciplinar
vários conflitos de interesses existentes entre usuários e habitantes da cidade e proprietários de lotea-
mentos cujos objetivos são, por vezes, diferentes.
A primeira ação para o parcelamento do solo nasce do desejo do proprietário (público ou
privado) de obter uma gleba de terra existente dentro da área da cidade, circunscrita pelo perímetro
urbano, para transformá-la em um loteamento. Para tornar esse desejo em realidade entre outras
providências legais, o proprietário deverá procurar um profissional ou um grupo deles que possua
atribuições profissionais para elaborar o projeto do loteamento e urbanização. Os profissionais
com atribuições para realizar esse tipo de projeto são arquitetos, urbanistas e engenheiros civis,
devidamente registrados no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) de
cada estado da federação. A relevância de um projeto de parcelamento do solo requer dos profissionais
envolvidos uma grande responsabilidade para sua elaboração.
Os objetivos a serem estabelecidos para um projeto de loteamento são vários e dependem dos
interesses das partes envolvidas, no caso o proprietário da gleba a ser parcelada, empresas loteadoras,
construtoras ou cooperativas e a população representada pelo Poder Público. Segundo Barreiros (2007),
os objetivos dessas partes se dividem em formais e informais e podem ser coincidentes ou conflitantes.
Os objetivos formais se referem à implantação de um projeto de parcelamento capaz de oferecer
uma boa qualidade de vida à população, atendendo às expectativas dos clientes dentro das suas
possibilidades econômicas. No entanto, os objetivos reais dos proprietários podem considerar aspectos
mais específicos, tais como: garantir maior rentabilidade do investimento empregado, maior taxa de
aproveitamento do terreno, garantir um retorno do capital no menor espaço de tempo possível, rápido
início de vendas. Os objetivos reais dos clientes podem ser: pagar um menor preço pelo lote, possuir
calçadas mais largas no loteamento, mais áreas verdes e institucionais, lotes com testada maior, entre
outros. Os objetivos e os conflitos deles decorrentes variam de acordo com fatores como o local de
inserção do parcelamento, o perfil dos clientes a quem se destina preferencialmente o produto, políticas
públicas locais etc. Outros agentes também fazem parte do processo de parcelamento do solo e são
constituídos pelas empresas concessionárias de energia, gás, telefonia, água, transporte, iluminação,
lixo, empresas de consultoria e projetos de parcelamentos, cartórios, bancos e agências de fomento.
Todos esses agentes possuem interesses e objetivos diversos quando participam do processo e os
mesmos devem ser equacionados para que os objetivos formais sejam alcançados.
Metodologias e dados necessários

para o processo de parcelamento do solo
A inserção de novas áreas urbanizadas na cidade traz diversos impactos que diminuem a quali-
dade de vida dos habitantes e requer, cada vez mais, recursos públicos para a solução de intervenções
inadequadas no meio ambiente. A responsabilidade socioambiental dos planejadores e empreende-
dores torna-se fundamental para a obtenção de cidades melhores e mais habitáveis, com a prática do
urbanismo sustentável.

A compreensão do ambiente e seu funcionamento é um elemento básico para o projeto. O funcio-

namento da cidade, em que sistematicamente novos loteamentos são inseridos, pode ser comparada
a um organismo humano e, segundo Andrade e Romero (2007, p. 9), pode assim ser descrito
Explorando a cidade como um organismo vivo, Register (2002) faz uma analogia da anatomia da cidade com a ana-
tomia humana. As ruas, redes de água, esgoto, drenagem e gás funcionam como o Sistema Circulatório, a arquitetura
com seus elementos verticais funciona como apoio, similar ao Sistema Esquelético, os alimentos e os combustíveis
funcionam como o Sistema Digestivo, que transformam a energia armazenada. Os sistemas de tratamento de água
ou compostagem funcionam com um Sistema de Filtragem e Reciclagem e, os lixos incineradores e saídas de esgotos
atuam como o Sistema de Excreção. Esse tratamento pode ser interessante para efeitos de educação ambiental da
população, mas para o urbanismo o desempenho das atividades tem que estar associado à morfologia, no lugar ou
sítio em que cada cidade está implantada.
A comparação com o organismo vivo ressalta a ideia de que é necessário um entendimento

interdisciplinar quando da elaboração de intervenções urbanas. Sabedores das condições atuais das
cidades, os planejadores e empreendedores devem encarar o projeto de um loteamento urbano sob a
ótica do desenvolvimento sustentável e o mesmo deve ser capaz de se tornar um elemento de fomento
para uma nova forma de habitar, como mencionado por Andrade e Romero (2007, p. 11):
[...] como espaço de propagação de pressupostos do desenvolvimento urbano sustentável para suas áreas de influência,
podendo exercer papel relevante nos processos de integração socioespacial da região. Propõe-se incentivar o sentido
de vizinhança e alianças comunitárias, por meio de espaços que propiciem a interação social. Ainda que se reconheça
que a configuração espacial não é determinante das relações sociais, entende-se que o espaço não é uma instância
passiva e neutra.
Para que o projeto de parcelamento do solo consiga tais objetivos faz-se necessário considerar
as metodologias de pesquisa, análise e diagnóstico ambiental e propostas de intervenção. A literatura
do desenvolvimento sustentável é farta em metodologias de compreensão e intervenção urbana,
contudo serão exemplificadas as metodologias propostas por Andrade e Romero (2007) e por Souza,
Tucci e Pompêo (2007). Os dados que o proponente do loteamento deverá dispor inicialmente po-
dem ser traduzidos em plantas do terreno na escala 1:1 000 ou 1: 2 000, plantas topográficas contendo
elementos de destaque como recursos hídricos, áreas de preservação, entre outros aspectos. Deverão ser
conhecidos os aspectos geológicos, de fauna e flora do local, da permeabilidade do solo, geotécnicos,
cursos d’água, áreas alagadiças, mananciais, linha de transmissão de energia, linhas teleféricas, adutoras
e demais indicações que caracterizam o imóvel. Outros dados que também devem ser conhecidos se
referem à demarcação das áreas com declividade de 30%, arruamentos existentes nas áreas confron-
tantes, abastecimento de água, redes de drenagem de águas pluviais, redes de esgoto etc. Devem ser
conhecidas também as leis de sistema viário, Plano Diretor e zoneamento e parcelamento do solo do
município, além das leis estaduais e federais que regem a matéria.
Para Andrade e Romero (2007) o projeto de parcelamento sustentável possui três etapas: a pri-
meira constitui-se do diagnóstico ambiental da área de inserção, obtido com o Estudo de Impacto
Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) e Estudo de Impacto de Vizinhança e Relatório
de Impacto de Vizinhança (EIV-RIVI). Esses dois instrumentos são requeridos para a elaboração do pro-
jeto de parcelamento e constituem ótimas ferramentas para o projeto de um bom loteamento. A partir
dos dados ambientais presentes nos estudos e relatórios, o diagnóstico ambiental pode ser realizado
por meio da elaboração de tabelas que possibilitam uma análise dos conflitos ou problemas existentes
nos meios físicos, bióticos e antrópicos e as diretrizes propositivas.

Tabela 1 – Diagnóstico ambiental – (Tabela meio antrópico/Abastecimento de água)
(ANDRADE; ROMERO, 2007)

Dados Qualificação Informações e Conflitos e Observações e Diretrizes
identificados dos dados consequências problemas gráficos propositivas
Abastecimento 1. Abastecimento 1. Bacia de dre- 1. Erosões 1. Evitar o abaste-
de água. pelo Sistema nagem dentro causadas por cimento apenas
Santa Maria/ do Parque antigas casca- por esse sistema
Torto 1 260l/s Nacional de lheiras. que abastece 30%
e 500l/s com Brasília. do DF é reforçado
as respectivas pelo sistema do
cotas de 1 072m rio descoberto.
e 1 025m. 2. Invasão de 2. Áreas já 2. Retirar a ocu-
Através das chácaras na ocupadas e pação irregular
elevatórias Unidade de contaminação na unidade de
próximas ao Conservação de nascentes. conservação e
Ribeirão do do Parque fundos de vale nas
Torto vai para Nacional. proximidades do
ETA-Brasília. varjão.
3. Longas 3. Gastos com 3. Criar soluções
tubulações. elevatórias e alternativas para o
tubulações. reaproveitamento
da água da chuva
e das águas resi-
duais para jardins,
lavagem de carros
e descargas de
vasos sanitários.
(Tecnologias
sustentáveis).
4. Reservatório 4. A utilização
(RAP-LN1) loca- do reservatório
lizado próximo sobrecarregará
ao CA e redes o sistema Santa
existentes. Maria/Torto.
Capacidade de
10 000m3 e
facilidade de
implantação de
rede no CA.
A segunda etapa deve ser constituída pelo estabelecimento de estratégias ecológicas baseadas
em princípios ecológicos que visam favorecer a interdependência das áreas, maximizar a reciclagem em
todos os subsistemas urbanos, pensar a energia solar e os aspectos bioclimáticos, favorecer as alianças
entre moradores, implantar uma maior diversidade de usos, favorecer o equilíbrio dinâmico por meio

de um bom projeto de funcionamento das vias e usos adequados. A tabela oriunda dessa etapa mostra
os recursos ambientais e as estratégias necessárias (concepção urbana) para que os princípios de sus-
tentabilidade sejam transformados em técnicas de desenho.
Tabela 2 – Princípios de sustentabilidade utilizados na aplicação do parcelamento urbano
Princípios de sustentabilidade Estratégias: concepção urbana Técnicas urbanas
(ANDRADE; ROMERO, 2007)

Mobilidade sustentável 1. Propiciar aos moradores, locais de Ciclovias:
trabalho e lazer próximo às moradias Apenas vias locais de 6m para automó-
para reduzir necessidades de desloca- veis, separadas da rede de ciclovias e de
mentos. caminhos para pedestres com 2,5m de
largura. Vias iluminadas e sinalizadas.
Revitalização urbana e sentido de 1. Espaços Públicos que propiciem Tratamento bioclimático

vizinhança encontros, reuniões e trabalhos do espaço público:
conjuntos. Uso de pérgulas para sombreamento,
2. Desenvolver um sentido de lugar. captação da água da chuva por meio de
3. Clube local com área de lazer. espelhos d´agua com climatizadores.
4. Integrar o centro de atividades a Predominância das tipologias na
outra regiões. orientação solar nordeste-sudoeste no
sentido da topografia – boa incidência
dos raios solares. As casas que estão no
sentido noroeste-sudeste receberão bri-
ses verticais e proteção com vegetação.
Adensamento urbano 1. Desenho urbano para um Tipologias:

melhor aproveitamento da área, Casas geminadas – 22 x 233m2 – lote
de 22,5hab/ha para 51hab/ha. de 264m2;
2. Conter a expansão desordenada Geminadas Escalonadas – casa pátio-
no entorno. -térrea 268m2/outra sobreposta 220m2
3. Tipologias mais densas localizadas com acessos independentes;
na cota mais alta. Geminadas de 2 pav. recuadas 2m
205m2 – lote de 225m2.
Proteção ecológica 1. Corredor ecológico – parque. Zoneamento permacultural:

2. Conter a expansão desordenada no zona 1 – hortas familiares: pátios e
entorno. coberturas;
3. Tipologias mais densas localizadas zona 2 – paisagismo produtivo: arbo-
na cota mais alta. rização das ruas, estacionamentos,
praças;
zona 3 – abastecimento condominial:
área para produção agrícola
intercalados com espaços de lazer e
pequenos canais de escoamento;
zona 4 – parque ecológico: repovoa-
mento da flora e da fauna, viveiro, lazer.

Princípios de sustentabilidade Estratégias: concepção urbana Técnicas urbanas

Drenagem 1. Manter o ciclo hidrológico na Bacia Drenagem natural:
do Lago Paranoá. O sistema é composto por dois subsiste-
2. Melhorar o microclima local e os mas: um que absorve as águas das vias
efeitos da seca. por meio de pavimentação permeável e
pequenas canaletas, e outro que recebe
as águas de grandes tempestades por
meio de uma bacia de contenção de
900m de extensão por 10m de largura e
30cm de profundidade.
A etapa posterior é constituída pelo desenho urbano propriamente dito, elaborada com o conheci-
mento das etapas anteriores. O equacionamento das características requeridas para cada subsistema pre-
sente no loteamento e suas respostas ambientais caberá ao profissional, por meio do seu conhecimento
e vocabulário técnico. Dessa forma, é primordial que os profissionais do desenho urbano conheçam
todas as possibilidades que o meio técnico informacional dispõe para solução dos problemas.
Hierarquização do sistema viário urbano

O desenvolvimento do projeto de parcelamento se dá em quatro fases: conhecimento das
diretrizes emitidas pela Prefeitura, após o conhecimento dos dados iniciais; estudo preliminar, em
que se delineia o plano urbanístico; projeto básico, em que se dá o detalhamento do sistema viário
e a dimensão dos lotes; projeto executivo, em que as obras de infraestrutura e detalhes construtivos
são projetados.
As diretrizes fornecidas pela Prefeitura explicitam as vias ou estradas existentes ou projetadas, o
zoneamento das áreas destinadas a uso público e institucionais, faixas “non aedificandi”1 ao longo dos
cursos d´água, ferrovias, rodovias, o traçado do sistema viário principal, vias existentes nas áreas vizinhas,
eventuais desapropriações, entre outras características. Unindo o conhecimento desses aspectos, das
plantas topográficas e do conteúdo da análise ambiental é possível iniciar o estudo preliminar do
parcelamento, o qual terá o sistema viário como ponto de partida.
O sistema viário desempenha vários papéis em um bairro: além de servir de acesso aos lotes
e possibilitar a circulação, ele é ainda um elemento vital para a vida em sociedade, pois se constitui
no espaço público mais abundante na cidade. As vias devem ser belas e funcionais, capazes de servir
à necessidade de deslocamento, mas também ao prazer de circular por elas, de encontrar pessoas,
de sentir a cidade em sua dimensão pública. A rua se constitui em elemento vital para o organismo
chamado cidade e, na visão de Andrade e Romero (2007, p. 9), pode assim ser definida
O desenho das ruas, ou mais precisamente, a morfologia urbana, é o elemento estruturador dessa anatomia.
Entretanto, se as ruas forem projetadas visando o máximo de aproveitamento da mobilidade humana, a morfologia
torna-se menos importante, pois pedestres exigem menos infraestrutura. Torna-se inevitável, porém, associar o layout às
estratégias de redução de impacto dos sistemas de infraestrutura, uma vez que esses sistemas constituem um meio de
ligação significativa (subterrânea) entre a cidade e o meio natural. Cabe ao projetista então uma série de estratégias ou
princípios associados à morfologia para assegurar a sustentabilidade ambiental.
1 Por áreas “non aedificandi” entende-se aquelas que, por motivos de ordem técnica ou legal, não podem servir a edificações, devendo ser
deixadas livres, vinculando seu uso a uma servidão.

Dada a importância do sistema viário em um loteamento faz-se necessário tratá-lo de forma a

se obter uma melhor qualidade espacial. Uma das características básicas de um sistema viário é a pos-
sibilidade de hierarquização das vias, ou seja, o estabelecimento de critérios diferentes para vias com
funções urbanas distintas. Essa hierarquização (figura 1) traz diversas vantagens, proporcionando otimi-
zação dos custos de implantação e manutenção, melhor desempenho das funções e uma clara comu-
nicação com os usuários.
(MORETTI, 1986)
1
2
Figura 1 – Hierarquia viária: 1 – via arterial; 2 – via coletora; 3 – via local.
As vias podem ser classificadas pelas funções que desempenham na malha urbana, sendo que a
largura varia com o volume do tráfego que passa por ela. Segundo a SUPAM/SEPLAN (1984, p. 9) as vias
podem ser classificadas como:
::: Vias coletoras (vias secundárias) – possibilitam a circulação de veículos entre as vias arteriais
e acesso às vias locais;
::: Vias arteriais (vias preferenciais) – destinam-se à circulação de veículos entre áreas diferentes,
com o acesso a áreas lindeiras devidamente controlado;
::: Vias locais – dão acesso direto aos lotes lindeiros e ao trânsito local;
::: Vias de pedestres – destinam-se ao trânsito exclusivo de pedestres;
::: Ciclovias – destinam-se ao trânsito exclusivo de veículos de duas rodas não motorizados
(bicicletas).
A essas vias pode-se agregar a nomenclatura via estrutural, existentes em algumas cidades, para
aquelas vias arteriais com uso do solo específico e grandes larguras, e ainda as vias expressas, que possi-
bilitam mais velocidade e normalmente são caracterizadas pelas rodovias que dão acesso às cidades.

A hierarquização do sistema viário deve considerar a existência de malhas adjacentes já estabe-

lecidas; contudo, na falta delas, deve-se estabelecer vias coletoras aproximadamente a cada 400m. O
dimensionamento das larguras das vias depende do volume de tráfego, no entanto é possível supor um
pré-dimensionamento para um grau de motorização da ordem de três a cinco habitantes por veículo.
As calçadas possuem outros fatores que envolvem seu dimensionamento, pelo fato de se constituírem
em locais de encontro de extrema necessidade para a vida coletiva. A partir dessas considerações pode-
-se supor alguns perfis viários, conforme a figura 2.
Via estrutural
3,50 9,50 2,50 7,00 2,50 9,50 3,50

Passeio Pista de rolamento Canteiro Pista exclusiva Ônibus Canteiro Pista de rolamento Passeio
37,00
Via arterial
3,50 9,50 5,00 9,50 3,50

Passeio Pista de rolamento Canteiro Pista de rolamento Passeio
30,00
Via coletora
2,50 7,00 2,00 7,00 2,50

Passeio Pista de rolamento Canteiro Pista de rolamento Passeio
Via local
2,00 8,00 2,00

Passeio Pista de rolamento Canteiro
Figura 2 – Exemplos de perfis viários.

Segundo Puppi (1981), o sistema viário urbano deve se amoldar à configuração topográfica a ser
delineada tendo-se em vista:
::: Os deslocamentos fáceis e rápidos, obtidos com percursos os mais diretos possíveis, entre os
locais de habitação e os de trabalho e de recreação, e com comunicações imediatas do centro
com os bairros e destes entre si;
::: Propiciar melhores condições técnicas e econômicas para a implantação dos equipamentos
necessários aos outros subsistemas de infraestrutura urbana;
::: A constituição racional dos quarteirões, praças e logradouros públicos;
::: A interligação sem conflitos ou interferências da circulação interna com o subsistema viário
regional e interurbano; e
::: A limitação da superfície viária e seu desenvolvimento restrito ao mínimo realmente necessário,
em ordem a se prevenir trechos supérfluos e se evitarem cruzamentos arteriais excessivos ou
muito próximos.
Além disso, as vias, que constituem o subsistema viário, deverão conter as redes e equipamentos
de infraestrutura que compõem seus demais subsistemas, em menor ou maior escala.
Para Mascaró (1994), o sistema viário é composto de uma ou mais redes de circulação, de acordo
com o tipo de espaço urbano (para receber veículos motorizados, bicicletas, pedestres, entre outros).
O sistema é complementado pela drenagem de águas pluviais, que assegura ao viário o seu uso sob
quaisquer condições climáticas. De todos os sistemas de infraestrutura urbana, esse é o mais delicado,
merecendo estudos cuidadosos porque:
::: é o mais caro dos sistemas, já que normalmente abrange mais de 50% do custo total de urba-
nização;
::: ocupa uma parcela importante do solo urbano (entre 20% e 25%);
::: uma vez implantado, é o sistema que apresenta mais dificuldade para aumentar sua capaci-
dade pelo solo que ocupa, pelos custos que envolvem e pelas dificuldades operativas que cria
sua alteração;
::: é o sistema que está mais vinculado aos usuários (os outros sistemas conduzem fluidos, e
este, pessoas).
O desenho geométrico do sistema viário deve ter uma forma que possibilite deslocamentos com
conforto e segurança, seja para usuários de veículos motorizados, pedestres ou ciclistas. Dessa forma, além
do dimensionamento das larguras, os cuidados com declividades e raios de giros tornam-se indispensáveis.
A escolha do tipo de traçado a ser implantado deve considerar também a topografia da gleba.
Recomenda-se para as interseções de vias um desenho que possibilite uma melhor visibilidade,
diminuindo o número possível de acidentes. Isso pode ser conseguido evitando-se cruzamentos de vias
em ângulos agudos, dando preferência a ângulos entre 80o e 90o. Os raios horizontais de concordância
entre as vias devem ser coerentes com o tráfego que elas podem receber (tabela 3).

Tabela 3 – Raios de curvatura nos cruzamentos de vias
R = ...
(MASCARÓ, 1994)
Tipo de via Raio (m)
Local com local 2a3
Coletoras 5a7
Arteriais 8 a 10
O desenho de ruas sem saída, próprias de traçados urbanos do tipo árvore (figura 3) e estacio-
namento, deve seguir as referências técnicas da boa forma urbana, com vista a conseguir um bom
desempenho do sistema viário e menos conflitos, o que resultará em um menor número de acidentes
de trânsito.
(PRINZ, 1979)
Figura 3 – Recomendações técnicas para ruas sem saída.
O sistema viário pode assumir formas distintas conforme a imaginação do projetista, podendo
ser em forma de retícula, radiocêntricas, em árvore ou uma mistura de todas elas. Contudo, o resultado
deve servir ao exercício da boa forma urbana e proporcionar qualidade de vida aos habitantes da cidade.

O sistema viário de uma cidade não pode ser encarado apenas sob o ponto de vista funcional, mas
agregar a esse o caráter fundamental que a rua possui de proporcionar encontros e tornar-se palco de
acontecimentos que marcarão a vida de todos.
Texto complementar
Espaços de uso público: ruas criadas e praças projetadas
(COSTA, 2007)
Entre os elementos componentes dos projetos de parcelamento do solo pode-se dizer que
esses se dividem em dois espaços: o privado e o público. Nos loteamentos este último constitui-se
de ruas e praças, elementos que se destinam à sociabilidade e convivência. E os demais elementos
citados e descritos anteriormente (lotes e quadras) constituem o espaço privado, destinado ao uso
particular. No contexto da cidade, as ruas são caracterizadas como locais de passagem, onde as pes-
soas podem se encontrar e as praças como locais de parada, e por essa razão os locais onde as pessoas
podem, além de se encontrar, conviver. Entretanto, também é verdade que as calçadas são espaços
muitas vezes utilizados para a integração social. Os usos dos passeios públicos podem ocorrer de
diferentes formas, variando de acordo com a cultura local, bem como da existência e a proximidade
de locais que desempenhem essa função.
As ruas têm algumas de suas características como dimensão e largura asseguradas pela legisla-
ção. Contudo, os perfis transversais apresentados nos projetos nem sempre correspondem ao que
é previsto em lei. O artigo 25 da Lei Municipal 575, de 26/11/1957 fixa dimensões mínimas para as
vias locais de menor circulação entre 10,00 e 12,00m. Nos loteamentos as vias locais correspondem
às ruas criadas para deslocamento interno e essas podem ou não ter conexão com a malha externa.
Esse artigo ainda remete-se à dimensão da superfície de rolamento, estabelecendo que essa não
poderá exceder a dois terços (2/3) da superfície total.
Nos loteamentos analisados a largura das vias variava entre 6,00 e 24,00m. As menores corres-
pondem às vias locais e as maiores às vias primárias ou vias de acesso ao empreendimento, ou ainda,
prolongamento de uma via existente. A maior parte das vias apresenta largura total de 12,00m
como previsto em lei, com pista de rolamento de 8,00m e faixas de 2,00m em ambos os lados desti-
nados aos passeios públicos. O que se questiona é se essas configurações atendiam às funções que
esses espaços podiam desempenhar, em especial as calçadas, nas quais não apenas a passagem de
pedestre ocorre, mas também a parada e o convívio dos que as utilizam. Se a arborização era obriga-
tória e a calçada tinha, por exemplo, 1,5m de largura, como conciliar as demais funções num espaço
diminuto? Alguns autores dos projetos aprovados no período afirmam que a largura ideal para uma
via é de 14,5m de pista, sendo esta composta por duas faixas de rolamento (3,5m cada) e uma faixa
destinada a estacionamento (3,5m), e pelo menos 2m de calçadas.

A importância dessas medidas não é olhada, neste trabalho, apenas sob o ângulo técnico,
julgando o quanto de largura é necessário para o desempenho favorável do fluxo de veículos e de
pedestres, mas sim sob o aspecto social, o quanto desses espaços é oferecido à integração social e
qual o verdadeiro papel desempenhado por esses espaços. Como a legislação assegurava a arbori-
zação dos logradouros, o espaço das calçadas poderia então ainda ser partilhado com os espaços
de permanência e de passagem, além dessa faixa destinada a equipamentos urbanos e vegetação
(figura 1).
Figura 1 – Perfis transversais de vias públicas apresentados nos projetos de loteamento.
Por isso enfatizamos também o quanto a vida social cotidiana interiorizou-se nos espaços
confinados pelos muros das casas residenciais. Isso porque a rua, que por certo intervalo da história
das cidades completava a casa, sendo uma extensão dela, onde as pessoas conviviam, passou a se
contrapor a ela – “a casa tem a função de preservar a individualidade, reforçando o privado” (FANI,
1996). A razão de a rua se opor à casa pode ser explicada pelo aumento significativo do uso da tele-
visão como instrumento de informação e divertimento, minimizando o contato com a vizinhança.
Da mesma forma, o predomínio dos automóveis, que “tirou as cadeiras das calçadas” (FANI, 1996)
é um dos agravantes no enfraquecimento da sociabilidade, uma vez que reduz as relações de vizi-
nhança. As atividades, antes realizadas nas ruas e nas calçadas dos bairros (quermesses, encontros
nas esquinas, ensaio das escolas de samba – exemplos citados por Ana Fani no seu livro O lugar no/do
mundo) atualmente acontecem em locais fechados. É como se aos poucos fossem desaparecendo
os lugares, os pontos de encontro.
“[...] Mas de “lugar do estar” as ruas das metrópoles definitivamente se transformaram em lu-
gar de passagem. Mas não perdeu para sempre o seu sentido de lugar do encontro, bem como de
reunião, por mais que hoje se tenham tornado esporádicos. Quantos pés já não deixaram aí suas
pegadas?” (FANI, 1996).
Além das ruas, as áreas destinadas à sociabilidade podem estar localizadas ao centro, como
se a essas fosse empregada função de centralidade do loteamento. Em outros, esses espaços loca-
lizam-se na periferia do terreno, como se objetivassem a beleza estética do loteamento. Indepen-
dente de sua localização e de sua dimensão, os espaços de uso público podem ou não responder ao
objetivo para os quais se destinam: promover a sociabilidade, a aproximação entre os moradores.

Isso porque a realidade social e de convivência da localidade é capaz de fazer usos distintos de um
mesmo espaço: tanto podem utilizá-lo para uma aproximação, quanto fazer deles o limite entre
seus mundos privados.
A existência desses espaços nos loteamentos é percebida de forma muito reduzida – a maior
parte dos projetos não apresenta as praças como elemento constituinte. A caracterização desses
espaços não segue uma uniformidade quanto ao tamanho e qualidade. Em alguns projetos as
praças ou as áreas verdes correspondem a terrenos intersticiais, ou seja, terrenos que não têm
características físicas favoráveis à comercialização como lote. Alguns autores de projetos ainda
afirmam que essas áreas deveriam ser projetadas para serem pontos centrais dos loteamentos e
que para elas convergissem as demais ruas, funcionando como um grande centro verde. Contudo,
essa realidade não é constatada nos projetos analisados: grande parte dos empreendimentos que
apresentam áreas destinadas ao uso público destina para esse fim os espaços que sobram da divisão
da gleba, normalmente na periferia do loteamento.
Alguns projetos, em especial os de maior dimensão, demonstram um maior cuidado na distri-
buição dos elementos e configuração formal resultante – oferecimento de um lugar onde as pes-
soas tenham a possibilidade de viver e se encontrar – já que é na cidade onde se expressam as
necessidades mútuas de cada indivíduo e impele, na produção da vida urbana, “uma série de “atos”
e “encontros” que ocorrem permanente e simultaneamente no espaço urbano” (GRAEFF apud
CALIHMAN, 1975).
Isso pode ser observado na maior quantidade de cruzamentos, as esquinas, onde as pessoas
se encontram, cruzam seus caminhos e, tomando a decisão por onde seguir, continuam seu trajeto.
Como também na maior quantidade de espaços de uso público, refletida não apenas nas praças e
áreas verdes, mas também nas áreas destinadas ao passeio público – as calçadas e vias. Entretanto,
cada grupo, cada formação pessoal pode-se utilizar de forma diferente dessa realidade – entendê-la
como uma possibilidade maior de se encontrar com o próximo, ou utilizá-la como fronteira entre os
espaços privados.
Alguns loteamentos podem gerar também um espírito de cooperação entre os moradores,
refletido na criação de associações que buscam, em união com todos os habitantes da localidade,
primar pela qualidade do loteamento, e que normalmente concentram essa melhoria nos espaços
que possam atender a todos de forma igualitária, e esses espaços são os espaços de uso público.
Nas pequenas glebas, onde justamente por acomodar um número menor de moradores poderia
ser facilitada a sociabilidade entre eles, quase não são oferecidas áreas para uso público, apenas as
ruas e calçadas. Talvez as calçadas sejam suficientes para estabelecer uma ligação entre os moradores
pela pequena dimensão da via, o que faz com que eles estejam mais perto uns dos outros.
Cada projeto de parcelamento do solo, inserido, criado no seio citadino, pode fazer surgir uma
nova forma de sociabilidade urbana, dando continuidade ou não ao que já existia.
Entretanto, a existência de espaços que podem proporcionar a aproximação entre os mora-
dores nem sempre é olhada sob ângulo positivo. O afastamento provocado pela maior e contínua
distância entre os espaços públicos e privados pode ser traduzida como fronteira capaz de ser ultra-
passada e obstáculo incapaz de ser quebrado.

Atividades
1. O que você entendeu por loteamento e desmembramento?
2. Quando do estabelecimento de objetivos por parte dos agentes envolvidos no processo de par-
celamento do solo, emergem conflitos que necessitam ser mediados. Quais são os instrumentos
públicos de mediação desses conflitos?
3. O que você entendeu por hierarquização viária e como as vias podem ser classificadas?

Gabarito
1. Por loteamento considera-se a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aber-
tura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes. Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura
de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já
existentes.
2. Esses instrumentos são constituídos pela Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979, que regu-
lamenta o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou expansão urbana, pelos
regulamentos municipais e pelas leis estaduais sobre esta matéria.
3. Hierarquização viária pode ser entendida como o estabelecimento de critérios diferentes para
vias com funções urbanas distintas em uma cidade. As vias podem ser classificadas como locais,
coletoras, arteriais, estruturais ou expressas.


Infraestrutura e
equipamentos urbanos em
projetos de loteamentos
Áreas públicas, infraestrutura e equipamentos urbanos
A complexidade da cidade e sua constante expansão requerem dos profissionais que lidam com
o projeto de parcelamento do solo uma intensa atividade para o equacionamento das demandas exis-
tentes de serviços e infraestrutura necessários para a existência das atividades humanas. As atividades
econômicas, de lazer e de trabalho necessitam de infraestrutura complexa e serviços que devem ser
providos. Para o projeto de parcelamento do solo é necessário que o projetista esteja atento ao dimen-
sionamento das áreas destinadas a serviços de uso público, áreas verdes e áreas de proteção ambiental.
A Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979 regulamenta a prática do parcelamento do solo no Brasil
e prescreve que o total de áreas públicas (sistema viário, áreas verdes e áreas institucionais) não deve ser
inferior a 35% da área da gleba e que o espaço resultante do parcelamento seja dotado da infraestrutura
necessária à população. Zmitrowicz e De Angelis (1997, p. 2) assim se referem ao conceito de infraestru-
tura urbana sob os mais diversos pontos de vista.
Infraestrutura urbana pode ser conceituada como um sistema técnico de equipamentos e serviços necessários
ao desenvolvimento das funções urbanas, podendo essas funções serem vistas sob o aspecto social, econômico e
institucional. Sob o aspecto social, a infraestrutura urbana visa promover adequadas condições de moradia, trabalho,
saúde, educação, lazer e segurança. No que se refere ao aspecto econômico, a infraestrutura urbana deve propiciar o
desenvolvimento das atividades produtivas, isto é, a produção e comercialização de bens e serviços. E sob o aspecto
institucional, entende-se que a infraestrutura urbana deva propiciar os meios necessários ao desenvolvimento das ati-
vidades político-administrativas, entre os quais se inclui a gerência da própria cidade.

40 | Infraestrutura e equipamentos urbanos em projetos de loteamentos
Dessa forma pode-se concluir que a infraestrutura urbana deve ser encarada como um condicio-
nante importantíssimo para o desenvolvimento econômico e humano de uma sociedade.
Mascaró (1987) refere-se às redes de infraestrutura como tão antigas quanto as cidades. A primeira
dessas redes a surgir foi a malha viária urbana, formada por ruas e espaços públicos. As pistas de
rolamento e calçadas dessas malhas evoluíram em seus tipos de pavimentos e larguras até se alcançar as
atuais conformações, que têm o automóvel como padrão preponderante. Os pavimentos tiveram uma
grande evolução desde as estradas romanas pavimentadas com pedra. As redes sanitárias também se
mostram bastante antigas, tendo-se notícias da existência delas, com grande qualidade de engenharia,
na Roma Antiga e em Jerusalém.
O abastecimento de água, no entanto, traz também a preocupação com a eliminação das águas
servidas, que se não forem eliminadas de forma satisfatória podem levar à proliferação de doenças. Os
romanos também foram pioneiros na instalação de redes de eliminação de esgotos, embora outros
povos também tenham mostrado avanços nessa direção. Contudo, a retomada das preocupações com
as redes sanitárias somente aconteceu a partir do século XV na Europa.
Para Mascaró (1987), as redes de energia elétrica apareceram no fim do século XIX, inicialmente
para iluminar o centro das cidades em substituição às redes a gás e depois como tração para os bon-
des em substituição aos cavalos que os puxavam. A rede de eletricidade, após sua inserção, obteve
um grande desenvolvimento. As redes de gás e energia elétrica possibilitaram intensas mudanças nas
cidades no período industrial, moldando-as para o formato hoje conhecido.
O advento de novas tecnologias de comunicações levou à criação de novas redes, como telefonia,
televisão e transmissão de dados, as quais trouxeram novas transformações ao espaço urbano e torna-
ram-se imprescindíveis para a sociedade e, como tal, devem ser providas aos habitantes.
O planejamento, a concepção, a implantação e a gestão de sistemas técnicos, segundo Zmitrowicz
e De Angelis (1997), cabe à engenharia urbana. Para os autores, a denominação sistema técnico possui
dois significados: o primeiro como rede de suporte, ou seja, uma dimensão física, e o segundo como
rede de serviços. Procura-se integrar, no conceito de sistema técnico, sua função dentro do meio urbano,
o serviço prestado à população e seus equipamentos e rede física. Pode-se entender a cidade como
um conjunto de subsistemas urbanos, definido por meio dos seus subsistemas técnico-setoriais, tendo
como exemplo o subsistema de infraestrutura urbana, composto, por sua vez, por outros subsistemas,
que podem ser classificados da seguinte forma:
::: Subsistema viário;
::: Subsistema de drenagem pluvial;
::: Subsistema de abastecimento de água;
::: Subsistema de esgotos sanitários;
::: Subsistema energético;
::: Subsistema de comunicações.
Redes de drenagem de água pluvial e pavimentação

A drenagem pluvial tem por objetivo escoar as águas provenientes das chuvas nas cidades por
meio dos pavimentos das ruas, sobre telhados e outras áreas e conduzi-las através de redes para corpos

d’água ou bacias de contenção, de forma a evitar inundações e possibilitar um tráfego confortável e

seguro de pessoas e veículos. Inicialmente essas águas escoavam livremente sobre os pavimentos e se
encaminhavam naturalmente aos cursos d’água, sem uma condução por redes. O aumento da comple-
xidade das cidades levou ao advento de redes tubulares ou galerias subterrâneas.
Segundo Mascaró (1987), o subsistema de drenagem de águas pluviais é composto de duas partes.
A primeira é constituída por ruas pavimentadas, suas guias e sarjetas e a segunda, pelas redes de
tubulações e seus sistemas de captação e acessórios (bocas de lobo – onde as águas escoadas
superficialmente adentram; poços de visita – inspeção; e caixas de ligação) (figura 1). O desenho do sistema
viário influencia muito as redes de drenagem de águas pluviais, seja pela declividade das vias, seja pelo
traçado planimétrico. A figura 2 mostra as alternativas de uma rede de drenagem de águas pluviais em
vias curvas, onde se faz necessária a angulação dos segmentos em que se insere um poço de visita.
(MASCARÓ, 1994)
boca de lobo condutor poço de visita
caixa de ligação
Figura 1 – Esquema de um trecho de rede de drenagem de águas pluviais e acessórios.

(MASCARÓ, 1994)
PV1 PV2
PV1 PV2
PV1 PV3
PV2
Figura 2 – Configuração de redes coletoras de

águas pluviais e poços de visita em vias conforme
a curvatura.

Os elementos que compõem o subsistema de drenagem das águas pluviais são assim definidos
por Zmitrowicz e De Angelis (1997):
::: Meios-fios ou guias – são elementos utilizados entre o passeio e o leito da via, dispostos parale-
lamente ao eixo da rua, construídos geralmente de pedra ou concreto pré-moldado e que for-
mam um conjunto com as sarjetas. É recomendável que possuam uma altura aproximada de
15cm em relação ao nível superior da sarjeta. Uma altura maior dificultaria a abertura das portas
dos automóveis, e uma altura menor diminuiria a capacidade de conduzir as águas nas vias.
::: Sarjeta – são faixas do leito viário, situadas junto ao meio-fio, executadas geralmente em
concreto moldado in loco ou pré-moldado. Formam, com o meio-fio, canais triangulares, cuja
finalidade é receber e dirigir as águas pluviais para o sistema de captação.
::: Sarjetões (figura 3a-2) – são calhas, geralmente construídas do mesmo material das sarjetas,
em forma de “V”, que dirigem o fluxo de águas perpendiculares. Um dos pontos críticos desse
sistema ocorre nos cruzamentos de ruas, onde o acúmulo de água pode atrapalhar o tráfego.
1
(MASCARÓ, 1994)
2
a b
Figura 3 – ( a ) Comportamento das águas pluviais em sarjetas (1) e sarjetões (2) e ( b ) Comportamento das
águas pluviais em sarjetas e bocas de lobo.
::: Bocas de lobo (figura 4) – são caixas de captação das águas colocadas ao longo das sarje-
tas, com a finalidade de captar as águas pluviais em escoamento superficial e conduzi-las ao
interior das galerias. Normalmente são localizadas nos cruzamentos das vias antes da faixa de
pedestres, ou em pontos intermediários, quando a capacidade do conjunto meio-fio versus
sarjeta fica esgotado (figura 3b).
(MASCARÓ, 1994)
Figura 4 – Tipos de bocas de lobo.

::: Galerias (figura 5b) – são canalizações destinadas a receber as águas pluviais captadas na
superfície e encaminhá-las ao seu destino final. São localizadas em valas executadas geral-
mente no eixo das ruas, com recobrimento mínimo de 1m. São, em geral, pré-moldadas em
concreto, com diâmetros variando entre 400 e 1 500mm.
::: Poços de visita (figura 5a) – são elementos que possibilitam o acesso às canalizações, para
limpeza e inspeção. São necessários quando há mudança de direção, alteração na declividade,
junções ou mudança de diâmetro das redes. As paredes dos poços de visita são feitas, geral-
mente, de tijolos ou concreto, o fundo, em concreto e a tampa, em ferro fundido.
(MASCARÓ, 1994)
a b
Figura 5 – Cortes ilustrativos de ( a ) poços de visita e ( b ) redes ou galerias.
Os sistemas de drenagem de águas pluviais, embora setorialmente possam ser bem planejados
e executados, sua eficiência depende de um conjunto de fatores que envolvem os volumes das
precipitações atmosféricas e a forma de intervenção do homem na natureza para ser realmente
eficiente. O parcelamento do solo deve considerar essas variáveis de forma absolutamente primordial
para o projeto com o intuito de evitar sérias consequências que têm afligido as populações das cidades,
em decorrência de inundações.
A pavimentação do sistema viário possui grande importância, tanto para a drenagem das águas
pluviais quanto para a paisagem da cidade e a mobilidade dos habitantes. São diversos os materiais
utilizados para a pavimentação de ruas e passeios públicos, destacando-se entre eles os tratamentos
primários, os pavimentos rígidos e os pavimentos flexíveis.
Embora não seja comum a exigência legal de pavimentação de todas as vias de um loteamento,
esta contribui sobremaneira para agregar valor ao lote a ser vendido ou à unidade habitacional.
A escolha do tipo de pavimentação, no entanto, deverá atentar para o caráter funcional das vias, ao
caráter técnico dos materiais e ao caráter econômico-social do loteamento. Os pavimentos flexíveis

ou asfálticos – revestidos com materiais asfálticos ou betuminosos – são comumente utilizados no

Brasil, mas podem não ser necessariamente a solução mais econômica e tecnicamente viável em todos
os casos. O tratamento superficial simples – em que a camada de revestimento do pavimento recebe
a aplicação de ligante betuminoso, é coberta por uma camada de agregado mineral e submetida à
compressão – pode ser uma alternativa bastante viável para diversos tipos de loteamentos. Dependendo
das características do loteamento e do local em que se insere, se constituem boas opções os pavimentos
semiflexíveis – asfálticos com base de solo-cimento ou pavimento com blocos intertravados – e
os pavimentos rígidos – constituídos de concreto de cimento Portland (revestimento e base), que
necessitam apenas de sub-base e são moldados no local. Os pavimentos intertravados são mais porosos
que os asfálticos, por isso possuem uma maior permeabilidade para as águas de chuva.
Flexíveis (asfálticos)
Camada asfáltica (2,5 a 5,0cm)
Sub-base de solo-cimento Base (macadame ou brita)
Subleito compactado
Semiflexíveis (pavimento com blocos intertravados)

Paralelepípedo ou blocos
i = 3% a 4%
Base (areia)
Sub-base de solo-cimento
Rígidos (Concreto)
Concreto
i = 3% a 4%
Sub-base de solo-cimento
Figura 6 – Tipos mais comuns de pavimentos utilizados no sistema viário de vias urbanas.
O sistema viário possui uma importante função de constituir-se no suporte para várias redes de
infraestrutura. Vários problemas têm surgido nas cidades brasileiras devido à falta de planejamento
da instalação dos vários tipos de redes (energia, gás, telefone, esgoto, águas pluviais, água potável
etc.) e acessórios (caixas de inspeção, bocas de lobo, poços de visita etc.) em vias urbanas sem o de-
vido cuidado. Um planejamento para posicionamento (figura 7) e um cadastro eficiente desses sub-
sistemas evita riscos para os trabalhadores durante a manutenção e facilita a ampliação dos serviços,
além de outras vantagens.

Passeio + L rua/2
(MASCARÓ, 1994. Adaptado.)

2,70
Cabos de tensão
1,85 Cabos telefônicos
1,30 Gás
0,56
Água pluvial
Água potável
Esgoto
2,50
3,30
Figura 7 – Exemplo de planejamento para posicionamento de redes nas vias urbanas.
Abastecimento de água, redes de esgoto e coleta de lixo

O abastecimento de água tem uma considerável relevância para uma comunidade, uma vez que
a saúde depende intrinsecamente dele. As alternativas para abastecimento de água em loteamentos
podem ser resumidas à exploração de águas subterrâneas por meio de poços individuais ou coletivos
(figura 8) ou advindas das redes de distribuição mantidas pelas concessionárias do sistema público. A
exploração das águas de subsolo deve ser vista com muito cuidado devido aos problemas advindos da
contaminação do lençol freático em face da presença de esgotos. Os custos dos poços individuais e a
sua manutenção muitas vezes inviabilizam tal escolha, apontando para a alternativa do poço coletivo.
(MORETTI, 1986)
a b
Figura 8 – Abastecimento de água através de poços individuais ( a ) e poço coletivo ( b ).
A viabilidade da utilização de poços depende muito do tamanho dos lotes, sendo mais comum
a sua utilização em loteamentos na área rural. Mesmo nesses casos essa utilização deve ser cercada de
cuidados e devidamente autorizada pelos órgãos responsáveis pela gestão das águas.

Após sua utilização, a água anteriormente potável se deteriora, denominando-se águas

servidas, e torna-se um agente de contaminação. Deve-se, então, buscar o seu imediato afastamento,
tomando-se o cuidado de diminuir o máximo possível sua carga de poluição para o meio ambiente
(PUPPI, 1981). A grande geração de resíduos líquidos e o seu destino têm levado a sociedade a se
preocupar com a poluição dos cursos d’água. Várias alternativas têm sido utilizadas com o objetivo
de reduzir a carga poluidora dos resíduos, destacando-se as estações de tratamento implantadas por
empresas e pelo poder público. Contudo, algumas soluções mais simples, por meio de deposição
no solo, como as fossas sépticas e os sumidouros, podem ser utilizadas, desde que observados
os devidos critérios técnicos que levam em consideração o nível da água no solo, problemas de
estabilidade em aterros e a área do terreno. Tal como no abastecimento de água, a deposição dos
resíduos pode lançar mão de estratégias individuais ou coletivas. Essas opções estão ligadas a razões
econômicas.
As redes de esgotos sanitários são bastante utilizadas, principalmente em áreas urbanas, e são
compostas, segundo Zmitrowicz e De Angelis (1997), por canalizações de diversos diâmetros e funções,
entre as quais se destacam, por ordem crescente de vazão e de sequência de escoamento:
::: Ligações prediais – objetivam estabelecer a comunicação entre a instalação predial de esgotos
de um edifício e o sistema público correspondente.
::: Estações elevatórias – destinam-se ao bombeamento de esgotos para vencer desníveis e onde
não é possível escoar por gravidade. São indispensáveis em cidades ou áreas com pequena
declividade. Essas estações exigem despesas de operação e manutenção permanentes e
possuem custo inicial elevado.
::: Coletores secundários – coletam os esgotos das ligações prediais.
::: Coletores principais – recebem as contribuições dos coletores secundários.
::: Coletor tronco – coletor principal que conduz o efluente dos coletores de determinada bacia
de drenagem para um interceptor ou para o emissário.
::: Interceptores – recebem o fluxo dos coletores principais ou secundários, desviando-o para o
emissário, que conduz o esgoto ao seu destino final (estação de tratamento ou curso d’água).
O traçado das vias e a utilização adequada da topografia local têm uma relação importante
com o desempenho das redes de esgotos sanitários. Algumas vezes as cotas dos terrenos e a cota
da via onde a rede passa não permitem que o esgoto escoe por gravidade, criando conflitos entre
os moradores dos terrenos de cota inferior que precisam permitir a passagem da rede de esgotos
(figura 9).

(MORETTI,1986)
Figura 9 – Posicionamento dos lotes na quadra e inconve-
niências das redes de esgoto sanitário.
Como ilustrado na figura 9, torna-se fundamental que o projeto seja elaborado buscando inserir
um grande número de variáveis desde suas primeiras fases. A definição do traçado do sistema viário,
quadras e lotes terá bastante influência nas redes que serão alocadas.
Além das questões ligadas ao provimento da infraestrutura necessária ao desenvolvimento
econômico e humano de uma comunidade, o parcelamento do solo também deve ser um instrumento
consciente para a expansão urbana de forma ordenada. Um dos impactos do processo de urbanização
iniciado com o parcelamento do solo é a geração de resíduos sólidos (lixo). Esses resíduos, caso não
tenham uma gestão coerente, irão degradar o ambiente. O parcelamento do solo deverá dar atenção
especial aos impactos do lixo produzido, seja orgânico ou inorgânico, desde a fase de implantação do
loteamento até as futuras implantações de unidades habitacionais, zelando para que o projeto do par-
celamento crie condições para uma gestão conjunta dos resíduos sólidos entre população e agentes
públicos. A maior parte do volume de resíduos sólidos produzidos nas áreas urbanas é destinada aos
lixões e aterros sanitários, contudo têm crescido as críticas aos aterros devido à grande quantidade de
lixo, comprometendo sua vida útil. A coleta seletiva e a reciclagem são algumas das alternativas para
aumentar a vida útil dos aterros e diminuir os impactos sobre o meio ambiente.

Subsistema energético e de comunicações

Os subsistemas energético e de comunicações foram grandes propulsores para a melhoria das
condições da vida nas cidades.
O subsistema energético compreende a energia elétrica e o gás, que se tornaram fontes extre-
mamente utilizadas e das quais a cidade não pode prescindir. O emprego dessas fontes está em vários
lugares da cidade. A energia elétrica é empregada na iluminação pública e na movimentação de
motores, enquanto o gás está presente na produção de calor como: cozinhar, esquentar água, aquecer
ambientes (MASCARÓ, 1987).
O subsistema de comunicações é compreendido pelo conjunto de redes telefônicas, televisão a
cabo e transmissão de dados e transformou-se, em poucos anos, em uma condição vital para o progresso
das cidades que possuem tais redes.
As conexões são feitas por condutores metálicos e, mais recentemente, de fibras óticas, cabos
terrestres ou submarinos e satélites. As redes de infraestrutura que compõem esse subsistema (cabea-
mento e fios) seguem especificações similares aos do sistema energético; os satélites fazem parte da
engenharia aeroespacial (ZMITROWICZ; DE ANGELIS,1997) .
Em um processo de parcelamento do solo deve-se atentar para a existência dessas redes na gleba
que se irá parcelar, o que levará o loteador a deixar faixas “non aedificandi” junto a elas.
Texto complementar
Breve histórico sobre infraestrutura urbana
(ZMITROWICZ; DE ANGELIS NETO, 1997, p. 2-5)
A existência das redes de infraestrutura nas cidades é tão antiga quanto estas, uma vez que
forma parte indissolúvel delas. Obviamente, a primeira rede a aparecer é a rede viária, onde se
percebe a evolução do perfil dos calçamentos desde as antigas vias romanas até o surgimento do
automóvel, quando se produz a maior evolução dos tipos de pavimentos. A seguir, aparecem as
redes sanitárias, das quais existem excelentes exemplos em Jerusalém e Roma Antiga e, finalmente,
as redes energéticas, em fins do século XIX (MASCARÓ, 1987).
Em matéria de redes sanitárias, um exemplo interessante de ser analisado é Roma, que contava
com um excelente sistema de abastecimento de água (existente também na maioria das cidades
do Império). A água, que traziam desde longe, era conduzida para grandes depósitos que, de um
lado serviam para armazenamento e, de outro, para depuração (ainda que parcial) por decantação,
razão pela qual esses grandes depósitos devem ser vistos como um antecedente histórico de nos-
sas atuais plantas potabilizadoras de água (às vezes de desenho menos criterioso que o dos roma-
nos). Na época do apogeu imperial romano, havia mais de 50km de grandes aquedutos e 350km de
canalizações d’água na cidade de Roma.

As canalizações principais, geralmente em alvenaria de pedra, levavam água até depósitos abo-
badados de alvenaria conhecidos como “castelos de água” que, em número de 250, espalhavam-se
pela cidade. Desses depósitos saía uma série de tubos de latão, aos quais se soldavam tubulações de
chumbo que levavam a água sob pressão (por ação da gravidade) para palácios, fontes, residências
etc. Ou seja, uma verdadeira rede d’água potável que daria inveja a muitas cidades “modernas” de
hoje. A água era cobrada do usuário na proporção do diâmetro do tubo que o abastecia. Possuía
Roma: 19 aquedutos que forneciam 1 000 000m³/dia à cidade, esgotos dinâmicos e ruas pavimentadas
para atender cerca de 1 000 000 de habitantes (Ferrari, 1991).
Povos de outras latitudes também se preocuparam com esse serviço público. Os germanos,
por exemplo, utilizaram a madeira (pela sua abundância local) para fazer tubulações de água e abas-
tecer assim suas cidades. A adaptação de cada uma das redes de serviços às disponibilidades locais
de materiais e mão de obra é uma restrição econômica que hoje nem sempre é levada em conside-
ração. No século XIX, a máquina a vapor passa a permitir o transporte de grandes cargas a grandes
distâncias e, assim como se internacionalizou a tecnologia de edificação, se internacionalizou tam-
bém a tecnologia das redes urbanas. A relativa liberalização das restrições de materiais locais tem
seus aspectos positivos, mas apresenta também fortes aspectos negativos: por exemplo, os pavi-
mentos das ruas se internacionalizaram nos seus materiais, desenho e tecnologia, perdendo-se
algumas vezes, porém, interessantes e econômicas soluções locais. O asfalto se difunde de Paris,
Londres e Nova York, até Rio, Brasília e São Paulo, independentemente de disponibilidades (é um
derivado de petróleo) e de climas (a cor escura o leva a absorver o calor do sol), e passa a ser quase
a única solução para pavimentos urbanos, pelo “status” de modernidade que confere à maioria das
cidades do mundo (MASCARÓ, 1987).
O abastecimento de água trouxe a preocupação pela eliminação dos líquidos residuais, e há
indícios de que egípcios, babilônios, assírios e fenícios tinham redes de esgoto; mas a primeira rede
claramente organizada que se conhece é a de Roma, composta de uma série de ramais que se uniam
até formar uma coletora mestra, que, com um desenho relativamente similar ao dos aquedutos levava
para longe da cidade as águas servidas. Na Europa aparece a primeira legislação regulamentando
os esgotos em Londres, em 1531, posterior à primeira lei sanitária urbana da Inglaterra, de 1338,
aprovada por um parlamento reunido em Cambridge (Mumford, 1982). Em 1835, na Alemanha
(depois da peste da cólera), se constituem comissões para debater, estudar e estabelecer normas
para os esgotos das cidades alemãs. As galerias de esgotos de Paris são famosas pelo seu desenho
e dimensões. Na Inglaterra aparece, em 1876, a primeira legislação contra a poluição causada por
esgotos lançados nos rios e outros corpos d’água.
Nesses três exemplos (esgotos, água potável e pavimentação) as inovações de engenharia
conhecidas em cidades e regiões mais antigas foram convertidas em grandes formas coletivas,
servindo às massas urbanas. Mas, como frequentemente acontece nas aplicações da engenharia, os
benefícios físicos não se estendiam a todos os espaços urbanos: os grandes esgotos de Roma não
eram ligados às privadas acima do primeiro andar (MUMFORD, 1982).
As redes de energia nas cidades são posteriores; a primeira a aparecer foi a de gás. A primeira
companhia de distribuição de gás, como serviço público, foi criada na Inglaterra, em 1812, para
atender à cidade de Londres. Nos Estados Unidos foram feitas tentativas em Massachusets, Rhode
Island e Filadélfia em 1815. O gás distribuído na época era fabricado a partir da destilação do carvão;
o objetivo foi primeiro a iluminação pública e logo a residencial. Por volta de 1840 aparecem os

primeiros fogões a gás. Em 1821, em Fredonia (Nova Iork), foi perfurado o primeiro poço de gás natural,
e pouco depois começava sua distribuição na cidade. As tubulações de distribuição de gás inicialmente
eram de madeira. O gasoduto que levava o gás para Rochester, Estado de Nova Iork, era de pinho branco
e media 40km de comprimento, mas os vazamentos eram tão grandes que a linha foi abandonada em
poucos anos. Em 1834 foi construída em Nova Jersey a primeira fábrica de tubos de ferro fundido e, em
1891, feita a primeira tubulação em aço, mais eficiente e econômica, para levar gás a Chicago.
No Brasil, o gás foi introduzido inicialmente em São Paulo. Na década de 1860, todas as ruas
do bairro da atual Praça da Sé eram iluminadas a noite por duzentos lampiões. A empresa original-
mente criada pelo empresário Afonso Milliet foi transferida posteriormente para uma companhia
inglesa. Paralelamente à conclusão da ampliação da Casa das Retortas, no ano de 1889, o governo
prosseguia estimulando o uso do gás canalizado na província. Em 1897, a Companhia de Gás foi
isenta de pagamento de impostos estadual e municipal e a ela foi conferido o poder de desapro-
priação para fins de utilidade pública. Quatro anos antes, foi baixada uma lei permitindo que os
combustores instalados em postes públicos fossem colocados nas paredes das construções parti-
culares sempre que tal medida beneficiasse o trânsito do sistema de transporte, constituído na sua
maioria por cavalos e carroças. Para a ocasião, eram medidas de grande alcance que chegaram a
provocar sérias polêmicas, especialmente entre os políticos. Em 1936, foram desativados os últimos
lampiões a gás em São Paulo. A partir daí o uso do gás ficou restrito à produção de calor. Mesmo
assim seu consumo se manteve em expansão permanente. Por mais de um século (1871-1974) foi
utilizado gás de carvão mineral. Em 1972 começou a ser utilizado gás produzido a partir do petróleo,
hoje substituído por gás natural, trazido de jazidas por meio de canalizações.
Em fins do século XIX aparecem as redes de energia elétrica, primeiro para iluminar o centro
das cidades (entrando em colisão com a rede de gás) e logo depois para substituir os cavalos que
puxavam os bondes. A partir de sua introdução, a rede de eletricidade experimentou um grande
desenvolvimento. São essas duas redes (eletricidade e gás) que permitem que as cidades mudem
de função e passem de centros administrativos ou de intercâmbio a centros de produção. São as
duas redes do período industrial (MASCARÓ, 1987).
Talvez nos próximos anos, com o advento da era de informática, as redes telefônicas e de
televisão a cabo se tornem as mais importantes. Como fiel reflexo de nossas estruturas culturais e
produtivas, as redes vêm acompanhando as mudanças, razão pela qual uma cuidadosa programação
sobre sua implantação e possibilidade de expansão (ou extinção) deve ser feita quando se planeja a
organização do espaço e do solo urbano.
Atividades
1. Qual é a importância da infraestrutura para o desenvolvimento da cidade e da sociedade?

2. O sistema de infraestrutura urbana pode ser subdividido em vários subsistemas. Quais são?
3. Denomine os acessórios da rede de esgotos da figura a seguir, indicadas pelos números 1, 2, 3 e 4.
1 2 3

Gabarito
1. A infraestrutura urbana visa promover adequadas condições de moradia, trabalho, saúde,
educação, lazer e segurança, propiciar o desenvolvimento das atividades produtivas e os meios
necessários ao desenvolvimento das atividades político-administrativas, entre os quais se inclui
a gerência da própria cidade.
2. O sistema de infraestrutura urbana pode ser subdividido em Subsistema Viário, Subsistema de

Drenagem Pluvial; Subsistema de Abastecimento de Água; Subsistema de Esgotos Sanitários;
Subsistema Energético e Subsistema de Comunicações.
3. 1 – boca de lobo, 2 – condutor, 3 – poço de visita e 4 – caixa de ligação.

O parcelamento do
solo e a paisagem urbana
Aspectos bioclimáticos para o parcelamento do solo
Entre as mais diversas variáveis a serem consideradas em um projeto de parcelamento do solo,
os aspectos bioclimáticos ou ligados à hidrologia destacam-se pela sua grande presença e importância
para a qualidade de vida da população. Loteamentos implantados sem considerar tais aspectos podem
produzir áreas urbanas desconfortáveis, com baixo desempenho climático e sujeitas a inundações.
Segundo Romero (1988), o estudo do clima se estende além das abordagens tradicionais, envolvendo
vários fatores que, uma vez conhecidos, podem nortear as decisões ligadas ao desenho urbano:
O estudo do clima, que compreende tanto a formação resultante de diversos fatores geomorfológicos e espaciais em
jogo (sol, latitude, altitude, ventos, massas de terra e água, topografia, vegetação, solo etc.), quanto sua caracterização
definida por seus elementos (temperatura do ar, umidade do ar, movimentos das massas de ar e precipitações),
torna-se, pois, importante para a compreensão dos princípios e para o entendimento do que deve ser controlado no
ambiente a fim de se obter os resultados esperados durante o projeto.
Para a autora, o projeto do espaço urbano pode utilizar os conceitos bioclimáticos com o objetivo
de melhorar o conforto térmico e as condições de saúde. Contudo, para que isso aconteça é necessário
que o projeto procure harmonizar os vários elementos da cidade, constituídos por edifícios, vegetação,
ruas, praças e mobiliário, de forma a obter os resultados bioclimáticos desejados. A tabela 1 apresenta
os elementos de diferentes tipos climáticos, os quais a autora propõe que sejam controlados, e o tipo de
controle a ser realizado no projeto urbano. Esses elementos são constituídos pela temperatura, ventos,
umidade, radiação e chuvas. A incidência direta dos raios solares sobre a superfície da terra cria radiações
solares diretas, contudo, a reflexão desses raios sobre os elementos presentes na cidade (pavimentos,
edifícios etc.) também contribui para o resultado da sensação térmica e da umidade do ar.

54 | O parcelamento do solo e a paisagem urbana
Tabela 1 – Elementos do clima a serem controlados no projeto urbano
(ROMERO, 1988)
Elementos a controlar Estações quente-secas Estações quente-úmidas Clima ameno dos planaltos
Temperatura Reduzir a produção de Reduzir a produção de calor Reduzir a produção de calor na
calor devido à condução e (diminuir temperatura). época seca diurna.
à convecção dos impactos Procurar perda de calor pela
externos. evaporação e pela convecção.
Ventos Nas regiões sem inverno: Incrementar o movimento Incrementar o movimento do
diminuir o movimento do do ar. ar no período úmido e
ar durante o dia e ventilar no período seco sem pó.
à noite. Nas regiões com
inverno: diminuir o movi-
mento do ar.
Umidade Aumentar a umidade com Evitar a absorção de Aumentar a umidade de

a introdução de superfícies umidade e diminuir a radiação seca diurna e noturna.
de água. pressão de vapor.
Promover a evaporação.
Radiação Nas regiões sem inverno: Reduzir a absorção de Reduzir a absorção de radiação
reduzir a absorção de radia- radiação. no urbano, permitindo a
ção e promover sua perda. radiação nos edifícios, principal-
Nas regiões com inverno: mente no período seco.
reduzir as perdas de calor
por radiação à noite.
Chuvas Mínima proteção nos Máxima proteção nos
espaços públicos. espaços públicos.
Embora existam especificidades para cada tipo climático regional, existem princípios básicos para
uma boa forma urbana que devem ser conhecidos e seguidos para que o resultado seja satisfatório. Es-
ses princípios envolvem a escolha do local do parcelamento, a insolação, os ventos dominantes, a forma
e o traçado da vias, as dimensões e características dos lotes e espaços públicos, o desenho dos edifícios
e da vegetação. Vários autores têm abordado os princípios para o projeto de uma boa forma urbana,
entre eles Lynch (1980), Ruano (2000), Romero (1988), Souza et al. (2007), Mascaró (1987; 1994), Puppi
(1981), Prinz (1979).
Os efeitos de radiação e ventilação possuem várias medidas para serem controlados, utilizando-se
um desenho específico para os edifícios, formas e materiais adequados para pavimentação e vegetação.
A ventilação constitui um elemento de vital importância em regiões de clima tropical e deve ser consi-
derada como um forte aliado para que o microclima das áreas urbanas seja mais agradável. Para isso, o
projetista deverá estar atento à direção dos ventos dominantes e aos efeitos do mesmo em áreas edifi-
cadas, evitando efeitos indesejados e maximizando o potencial de renovação do ar. Entre os efeitos do
vento pode-se destacar o da canalização, que tem sua formação favorecida, segundo Romero (1988),
pela existência de espaço construído com paredes pouco porosas e espaçamento igual ou inferior ao
espaçamento das construções (figura 1). Esse efeito pode ser evitado por meio de vários fatores, entre
eles se destaca um traçado urbano com ruas sob uma incidência compreendida entre 90o e 45o.

(ROMERO, 1988)
Figura 1 – Efeito de canalização.
Dependendo da localização, topografia e insolação, os locais apresentam diferentes comporta-

mentos climáticos, e isso requer conhecimento prévio do projetista do parcelamento desde o início. A
insolação excessiva ou seu inverso podem ser atenuados por um desenho urbano que considere tais
características. Um exemplo da influência dessas características pode ser visto ao se analisar uma mon-
tanha localizada no Brasil, ao sul do Trópico de Capricórnio (figura 2). A encosta norte dessa montanha
no inverno é mais quente que a sul, enquanto no verão, a encosta sul tem clima mais fresco que a norte
(MASCARÓ,1994).
(MASCARÓ, 1994)
Figura 2 – Insolação e topografia no Brasil – do Trópico de Capricórnio ao sul.
O quadro 1 apresenta uma síntese das proposições de Romero (1988) para o desenho urbano em
várias regiões de clima tropical (quente-seco, quente-úmido e tropical de altitude). As recomendações
são feitas para o projeto da forma urbana, para ruas, lotes e áreas públicas.

Quadro 1 – Recomendações para o desenho urbano em diferentes climas
(ROMERO, 1988)
Tipos de clima da região tropical
Elemento
Quente-seco Quente-úmido Tropical de altitude
Sem inverno: a ocupação do espaço O tecido urbano deve ser disperso, O traçado deve proteger
deve ser densa e sombreada. A solto, aberto e extenso, para contra a excessiva radiação
forma deve ser compacta e oferecer permitir a ventilação das formas diurna e atenuar as perdas no-
a menor superfície possível para a construídas. Construções devem turnas. Para tanto, um traçado
Forma
exposição à radiação solar. estar separadas entre si e rodeadas compacto seria o indicado para
urbana
Com inverno: a ocupação deve ser de árvores para sombreamento e subtrair a maior quantidade de
densa e oferecer superfícies para a absorção da radiação solar. superfície à exposição solar e
exposição ao sol nos períodos frios. diminuir o resfriamento
noturno das edificações.
Estreitas e curtas, com mudanças A orientação que ofereça espaços Devem canalizar os ventos
de direção constantes para dimi- ensolarados e espaços sombreados dominantes para obter as
nuir e impedir o vento indesejável. é a mais favorável; se acompanhada brisas necessárias no verão,
Nas ruas com orientação desfavo- de vegetação ao lado do poente, porém a vegetação deve
rável, onde exista uma face da rua auxilia consideravelmente a bloquear os ventos frios do
fria no inverno e extremamente permanência no lugar ou o simples inverno. As ruas e áreas livres
ensolarada no verão, a utilização percurso do pedestre. Os caminhos devem ser sombreadas com
Rua de marquises, beirais amplos e de pedestre devem ser curtos e árvores de grande copa para
galerias é imprescindível, uma vez sombreados, as superfícies grama- canalizar as brisas do verão e
que a vegetação não resolveria a das devem substituir as pavimen- reduzir a reflexão da radiação
situação do ambiente quanto ao tadas para reduzir a absorção da solar, embora deixando
sombreamento. A orientação para radiação solar e a reflexão sobre as penetrar o sol no inverno.
as ruas que permitem sombrear superfícies construídas.
um lado é aconselhável, pois favo-
rece os pedestres.
Lotes estreitos e longos, com Os lotes devem ser mais largos que Permitir uma adequada
edificações contíguas. compridos. As vedações devem ser ventilação e impedir uma
A ventilação é provocada escassas, de preferência vegetais, e excessiva radiação. Quando
Lote internamente, evitando que a a ventilação deve advir da rua. uma rua canaliza os ventos
excessiva luminosidade da região O alinhamento das edificações não predominantes aconselha-se
afete, através da reflexão, deve ser rígido, permitindo a um alinhamento que permita
o interior das construções. circulação do ar abundantemente. reentrâncias e saliências.
Os espaços públicos não

Os espaços públicos devem ser Os espaços públicos não devem ser
devem ser excessivamente
de pequenas proporções, com de grandes dimensões, já que
grandes; se assim fossem, a
Áreas presença de água e sombreados a sombra é um elemento
grande massa de ar que se
públicas pelos edifícios altos e dispositivos fundamental nesses climas e, em
encontra neles absorveria a
complementares (galerias, espaços de grandes dimensões,
umidade contida no ar, produ-
marquises etc.). não é possível seu aproveitamento.
zindo um alto nível de secura.

A vegetação no projeto de parcelamento do solo

O desenho da paisagem urbana tem na vegetação um elemento de valor inigualável, contudo
esta não serve somente para compor a beleza da imagem da cidade. Deve-se pensar a vegetação de
forma abrangente, conhecendo suas características e utilizando-a corretamente com vistas a obter o
melhor resultado possível, seja do ponto de vista de imagem ou do seu desempenho para o conforto
térmico e para o equilíbrio ecológico. Romero (1988) analisa a vegetação sob seus aspectos bioclimá-
ticos e pondera sobre seu caráter plural
A vegetação deve ser estudada não só em relação ao espaço urbano como um todo, mas devem ser analisados seus
efeitos sobre a circulação do vento no interior dos edifícios. Em geral, a vegetação deve proporcionar sombra quando
esta é necessária, sem, no entanto, interferir com as brisas e, essencialmente, auxiliar na diminuição da temperatura, a
partir do consumo do calor latente por evaporização.
A arborização urbana desempenha diversos papéis, tais como o sombreamento e a melhoria

do microclima das cidades, depurador do ar, fixação de contaminantes e poeira, produção de frutos
para alimentação. Contudo, seu planejamento deve ser criterioso para evitar problemas com a ven-
tilação do interior das edificações e com danos às redes subterrâneas, pelas raízes das árvores, ou
das redes aéreas, pelo crescimento das copas. O local do plantio deve ser adequado e a escolha das
espécies a serem plantadas deve considerar fatores como os aspectos geológicos, o clima, a dispo-
nibilidade de regas, a forma de ocupação dos lotes, a localização das redes, exigências de captação
de sol etc.
A utilização de cobertura vegetal nas áreas urbanas controla a radiação (figura 3), melhora o
microclima e torna o ambiente em sua volta mais agradável. Uma barreira de vegetação, planejada de
forma eficiente e com espécies adequadas, pode ser uma grande aliada para o controle dos ventos. A
utilização conjunta de vários tipos de vegetação, como forrações, arbustos e árvores em áreas urbanas,
tornou-se ainda mais necessária devido aos grandes problemas causados pela poluição. Com o objetivo
de amenizar o clima e reduzir os efeitos da radiação, sugere-se a utilização de grama e a preferência por
pavimentos mais porosos.
(ROMERO, 1988)
Figura 3 – Efeito de canalização.

Aspectos hidrológicos e a paisagem

no projeto de parcelamento do solo
No processo de planejamento das áreas urbanas, por muito tempo encarou-se os aspectos relativos
ao ciclo hidrológico como inseridos no campo técnico do dimensionamento do sistema de drenagem,
observando-se de forma simplista a relação espaço construído versus precipitações atmosféricas. Os atuais
problemas advindos de inundações em áreas urbanas, que conduzem a diversos prejuízos econômicos e
sociais, têm forçado uma mudança no planejamento, buscando a sustentabilidade ambiental por meio de
visões mais amplas, em que o ciclo hidrológico é considerado como variável desde o princípio do projeto.
O projeto de parcelamento do solo deve incorporar as visões de produção de um loteamento
sustentável e adotar metodologias projetuais que busquem o menor impacto possível dos empreendi-
mentos. Souza et al. (2007) aborda a metodologia para a produção de loteamentos urbanos sustentáveis,
na qual insere o conceito originário dos Estados Unidos e denominado de Low Impact Development
(LID) ou desenvolvimento urbano de baixo impacto. Esse conceito incorpora princípios sustentáveis
para o gerenciamento do controle das águas pluviais, observando as características naturais do meio, as
características hidrológicas e o projeto urbanístico. Dessa forma, a paisagem do loteamento será o resul-
tado de uma visão sistêmica e ecológica do projeto. Para o autor, o planejamento de forma integrada do
loteamento deverá incorporar a visão da hidrologia como estrutura integradora, trabalhar com micro-
bacias, controlar as águas pluviais na fonte, utilizar métodos rudimentares não estruturais e criar uma
paisagem multifuncional. A metodologia estabelece 11 etapas para o procedimento de planejamento:
Etapa 1 – Identificar regulamentações de zoneamento, uso do solo e outras aplicáveis.
Etapa 2 – Definir condições de desenvolvimento e áreas protegidas.
Etapa 3 – Reduzir limites de movimentação de terra.
Etapa 4 – Observar as características naturais para depois utilizá-las.
Etapa 5 – Utilizar a drenagem e a hidrologia como elemento de projeto.
Etapa 6 – Minimizar a impermeabilidade.
Etapa 7 – Desenvolver planejamento integrado preliminar.
Etapa 8 – Minimizar áreas impermeáveis diretamente conectadas.
Etapa 9 – Modificar/aumentar os caminhos de fluxos da água.
Etapa 10 – Comparar hidrologia do pré e pós-desenvolvimento.
Etapa 11 – Desenvolver um procedimento interativo de projeto.
O processo metodológico para o desenvolvimento de um loteamento sustentável requer uma
prática interdisciplinar que envolve profissionais de áreas diversas e amplas discussões para a obtenção
dos resultados esperados. No entanto, todo esforço será necessário para que a cidade possa expandir
de forma mais equilibrada e garanta qualidade de vida aos seus habitantes.
Um exemplo da aplicação da metodologia proposta por Souza et al. (2007) pode ser visto nas
figuras 4 e 5. A figura 4 apresenta um projeto de loteamento não ajustado ao terreno, com deficiências na

estruturação viária, com ruas locais largas, muito retas ou com grande declividade, favorecendo a velocidade
no escoamento das águas superficiais. Outros problemas dizem respeito ao tratamento dado às matas
ciliares de forma predatória e pouco conectado aos princípios ambientais e ao parcelamento inadequado
de áreas úmidas. Por outro lado, a figura 5 mostra um loteamento onde as áreas de preservação ambiental
foram tratadas de forma sustentável, minimizando os impactos da impermeabilização do solo devido à
urbanização e contribuindo para um bom desempenho do sistema de drenagem de águas pluviais. O
sistema viário foi tratado de forma a obter uma hierarquia que possibilita uma maior tranquilidade em
áreas de uso predominantemente residencial e uma maior mobilidade na via coletora. A paisagem é
valorizada pelo traçado sinuoso das vias e do tratamento paisagístico, bem como das grandes áreas verdes.
A vegetação possibilita um bom desempenho climático da urbanização e valoriza o empreendimento.
(SOUZA et al., 2007)

Figura 4 – Exemplo de um loteamento não ajustado ao terreno.
(SOUZA et al., 2007)
Figura 5 – Exemplo de um loteamento ajustado ao terreno.

A paisagem urbana, em muitas cidades do Brasil, tem sido tratada de forma inconsequente e
desastrosa pela ausência de uma abordagem sustentável. O legado desse tipo de procedimento está
na má qualidade de vida em muitos locais de moradia. A busca por uma cidade melhor passa indubi-
tavelmente por mudanças nos procedimentos metodológicos projetuais e a aceitação de princípios de
sustentabilidade ambiental ainda não são muito comuns na prática profissional.
Texto complementar
Urbanismo sustentável
(ANDRADE et al., 2007)
O conceito de sustentabilidade foi criado por Lester Brown da WWI (Worldwatch Institute) no
início da década de 1980. Foi definido que “uma sociedade sustentável é aquela capaz de satisfazer suas
necessidades sem comprometer as chances de sobrevivências das gerações futuras”. Alguns anos depois
foi utilizado pela Comissão Mundial do Meio Ambiente e Desenvolvimento, no famoso Relatório
Brundtland de 1986, a mesma definição para apresentar a noção de desenvolvimento sustentável.
No entanto, essa definição não nos mostra como devemos construir uma sociedade susten-
tável e, muito menos como devemos construir cidades sustentáveis. Segundo Ruano (2000), o
Ecourbanismo ou Urbanismo Sustentável é uma nova disciplina que articula múltiplas e complexas
variáveis e incorpora uma aproximação sistêmica ao desenho urbano com uma visão integrada e
unificada, trazendo, como consequência, a superação da divisão clássica do urbanismo tradicional e
seus critérios formais e estilísticos. A partir desse novo paradigma deve-se estabelecer uma relação
dialética entre o planejamento estratégico e o desenho urbano.
Para Sachs (1993), as estratégias de Ecodesenvolvimeto para os países em vias de desenvolvi-
mento podem ser triplamente vencedoras, pois, além de promover o progresso social por meio de
geração de empregos e contribuir para melhorar o meio ambiente, são economicamente justificáveis
na medida em que as atividades que geram uma economia de recursos se autofinanciam.
Na sua visão, as cidades poupadoras de recursos ou assentamentos urbanos sustentáveis
devem ser vistos como ecossistemas, pois existem recursos que são subutilizados ou mal-utilizados,
tais como: terras agriculturáveis, lixo reciclável, potencial para conservação de energia e água,
potencial para poupança de recursos de capital, mediante a melhor manutenção de equipamentos,
infraestruturas e imóveis. “[...] O aproveitamento desses recursos pode representar não só importante
fonte de empregos, financiada pela poupança de recursos, mas, ainda, um meio para melhorar as
condições ambientais”.
Nessa mesma linha, mas com um outro conceito, Girardet (2003) afirma que cidades ecológicas
são aquelas que apresentam um metabolismo circular, onde tudo é planejado e reaproveitado
como um ciclo, onde existe a consciência ambiental dos gestores e dos cidadãos.

De acordo com Capra (2002), a chave para se implantar comunidades humanas sustentáveis
é observar os ecossistemas naturais, ou melhor, compreender como eles se organizam a fim de
maximizar sua duração e empregar esse conhecimento na construção de assentamentos humanos
duradouros. O diagnóstico para intervenções futuras deve-se basear em princípios ecológicos de
organização, comum a todos ecossistemas os quais desenvolveram para sustentar a teia da vida – a
compreensão sistêmica da vida.
Uma vez estabelecidos certos princípios, eles não se modificam em função de culturas, hábitos,
estilos ou modismos. No entanto, a forma na qual devemos aplicá-los, depende de cada biorregião
com seus aspectos físicos (geologia real, topografia e ecologia), culturais e socioeconômicos.
É com base nesses princípios que desenvolvemos nosso trabalho, estudando estratégias de
desenho para implantar comunidades sustentáveis e entender em que medida a anatomia de uma
comunidade construída, juntamente com a identificação de princípios de ecologia, entre os quais
podemos citar redes, ciclos, alianças, energia solar, diversidade e equilíbrio dinâmico, pode contribuir
para o estabelecimento de procedimentos e métodos para o desenho de assentamentos humanos
em equilíbrio com a natureza, economicamente viáveis e lugares agradáveis para se viver.
Assim como o estabelecimento de padrões de qualidade ambiental, tradicionalmente é
traduzido em normas, nesse tema específico podem ser traduzidos em princípios de sustentabilidade
aplicados ao desenho urbano.
Atividades
1. Como os aspectos bioclimáticos podem influenciar na qualidade de vida da população?
2. Quais devem ser as características das ruas em locais com clima tropical quente-seco de forma a
obter melhores condições bioclimáticas?

3. Qual o papel da vegetação em um projeto de parcelamento do solo e como deve ser planejada?
Gabarito
1. Os elementos do clima, definidos pela temperatura e umidade do ar, movimentos das massas de
ar e precipitações, se não forem devidamente tratados no projeto da urbanização, podem causar
baixo desempenho climático, microclimas desagradáveis e inundações.
2. As ruas devem ser estreitas e curtas, com mudanças de direção constantes para diminuir e impedir
o vento indesejável. Nas ruas com orientação desfavorável, onde exista uma face da rua fria no
inverno e extremamente ensolarada no verão, a utilização de marquises, beirais amplos, galerias,
é imprescindível uma vez que a vegetação não resolveria a situação do ambiente quanto ao
sombreamento. A orientação para as ruas que permitem sombrear um lado é aconselhável, pois
favorece os pedestres.
3. A vegetação se constitui em um elemento fundamental para o projeto de parcelamento do solo

e deve ser pensada de forma abrangente, conhecendo suas características e utilizando-a corre-
tamente com vistas a obter o melhor resultado possível, seja do ponto de vista de imagem ou do
seu desempenho para o conforto térmico e para o equilíbrio ecológico.

Planos Diretores
e expansões urbanas
O Plano Diretor Municipal e suas
implicações para o parcelamento do solo
O advento da Revolução Industrial proporcionou a concentração de pessoas nas cidades europeias
no fim do século XIX. No Brasil, esse fenômeno ocorreu mais fortemente a partir da década de 1930. Os
habitantes das cidades brasileiras, de uma maneira geral, têm vivido o grande drama do crescimento
urbano desordenado. O processo de urbanização, não acompanhado de planejamentos adequados,
tem produzido áreas urbanas com carência de infraestrutura e serviços básicos, um sistema viário
repleto de afunilamentos e descontinuidades, poluição do ar, das águas, sonora e visual, entre outros
malefícios. A expansão urbana descontrolada tem, literalmente, conduzido os habitantes da cidade à
despersonificação e ao declínio do ambiente urbano como um lugar de possibilidades de crescimento
humano. A expansão da cidade, produzindo novos espaços urbanos, pode ser debitada, em grande
parte, ao parcelamento do solo, seja de forma regular, irregular ou clandestina. Dessa forma, pode-se
concluir que essa atividade tem muita responsabilidade pela qualidade de tais espaços.
A busca de alternativas para a obtenção de uma cidade melhor tem raízes históricas no processo
de regulamentação das atividades urbanas e no estabelecimento de regras de desenho urbano e
procedimentos de gestão que possam garantir um nível mínimo de qualidade de vida para a população.
Encontram-se registros de tentativas de organização do espaço urbano desde o período colonial no
Brasil. Reis Filho (1968), apud Barreiros e Abiko (1998, p. 3), relata que a política urbanizadora portuguesa
no Brasil teve aspectos reguladores destacáveis:
No término da segunda década do século XVIII estavam concluídas [...] as novas formas político-administrativas, de tal
modo que estariam maduras as condições para a aplicação de uma política urbanizadora altamente centralizada, como
a que se instaurou no Brasil em fins do reinado de D. João V e durante o Período Pombalino, e cujos resultados podem
ser exemplificados [...] pelo exame do conteúdo da Carta Régia que determinou a criação da Capitania de São José do
Rio Negro e pelo plano da cidade de Vila Bela, antiga capital da Capitania do Mato Grosso.

64 | Planos Diretores e expansões urbanas
A intensificação do processo de colonização portuguesa e o surgimento de atividade de cunho

extremamente urbano, como o comércio de metais e pedras preciosas e outros artefatos levaram à
formação de vários povoados, que cresceram sob a égide da Coroa portuguesa e por ela foram
regulados. Entretanto, somente no fim do século XIX as normas de controle urbano tornaram-se mais
específicas, com o surgimento dos códigos de posturas, que procuravam regular a forma e as posturas
urbanas, dirimindo conflitos e proporcionando regras mínimas para a organização das construções e
características das ruas. Barreiros e Abiko (1998, p. 3) refere-se a esses institutos:
No século XIX, em São Paulo, o Código de Posturas de 1886 já estabelecia algumas disposições urbanísticas sobre aber-
turas de ruas, localização de indústrias e poluição. A Lei Estadual 1.956/17 estabelecia padrões sobre licenciamento,
construções e reformas em edifícios urbanos e a Lei Municipal 1.874/15 e o Ato 849/16 que a regulamentou, incluíam
disposições sobre edificações e estabelecia a divisão do município em zona central, urbana, suburbana e rural.
Segundo Mota (1980), apud Barreiros e Abiko (1998), o parcelamento do solo, concretizado sob a
forma de loteamento ou desmembramento, constitui-se em um dos instrumentos urbanísticos empre-
gados para buscar a organização territorial dos municípios brasileiros. Por meio dele, o município regu-
lamenta o desenho e a espacialização adequada dos lotes, equipamentos e vias públicas, propõe taxas
de ocupação, áreas para recreação e outros usos comunitários e infraestrutura mínima. Ao município
cabe implantar uma regulamentação específica para organização do uso e ocupação do novo espaço
urbano, oriundo do parcelamento do solo.
A organização territorial, no entanto, não diz respeito somente ao parcelamento do solo, possuindo
outros condicionantes que necessitam ser pensados e regulados de forma a garantir uma cidade me-
lhor. Algumas cidades do Brasil já possuem experiência com planejamento há pelo menos cinco décadas
em planejamento territorial, outras somente atentaram para a necessidade a partir da obrigatoriedade
estabelecida na Constituição Federal de 1988, em seu artigo 182. Em muitas leis orgânicas municipais
consta a obrigatoriedade da elaboração do Plano Diretor do município, em outros os instrumentos são
desconhecidos. O plano deve ser participativo, constituindo-se em um instrumento de democratização
da gestão da cidade, capaz de orientar o crescimento da mesma de forma ordenada, buscando regular
a ação dos entes produtores do espaço (proprietários de terras, empreendedores imobiliários, Poder
Púbico, entre outros agentes). Segundo Braga (2007, p. 4),
Formalmente, o Plano Diretor é uma lei municipal obrigatória para os municípios com população superior a 20 000
habitantes e que deve ser o instrumento básico da política municipal de desenvolvimento e expansão urbana, a qual
tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes (Constituição Federal, artigo 182) . É apenas isso o que estabelece a lei [...].
O Plano Diretor é um instrumento eminentemente político, cujo objetivo deverá ser o de dar transparência e democra-
tizar a política urbana.
Como definido pelo autor, o papel do Plano Diretor em um município é bastante claro e não deixa
dúvidas da intenção da Carta Magna do Brasil em obrigar a sua elaboração. O Plano Diretor Municipal
é parte indispensável do processo de planejamento e deve ser, a cada 10 anos, revisto e atualizado.
O Plano Diretor é um instrumento que, além de regular a expansão territorial, orienta o sistema de
planejamento, ou seja, o Plano Plurianual (PPA), a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO), e a Lei de
Orçamento Anual (LOA). Embora a constituição deixe fora dessa obrigação as cidades com população
inferior a 20 000 habitantes, o controle urbano e o planejamento não se fazem menos importantes
nesses locais. Para Braga (2007, p. 4),

Segundo a Constituição Federal, a política de desenvolvimento e expansão urbana, da qual o Plano Diretor é o ins-
trumento básico, deve expressar as exigências fundamentais de ordenação da cidade (art. 182). Pois bem, na política
de desenvolvimento urbano o texto constitucional inclui a habitação, o saneamento básico e os transportes urbanos
(art. 21, XX), e a mencionada ordenação da cidade é definida no artigo 30, V, como o “planejamento e controle do uso,
do parcelamento e da ocupação do solo urbano”.
Desse modo, deve o Plano Diretor, minimamente, dispor sobre os seguintes tópicos: uso do solo urbano, expansão
urbana, parcelamento do solo urbano, habitação, saneamento básico [...]. (grifo nosso)
Pode-se concluir que a regulação do parcelamento do solo urbano pode ser considerada um dos
dispositivos utilizados pelo Plano Diretor Municipal, com o objetivo de planejar a ocupação urbana e
dotar a cidade de uma expansão de forma controlada. Embora, sob o ponto de vista urbano, o Plano
Diretor já esteja consolidado como um instrumento de controle do espaço, o mesmo não pode ser dito
para as áreas rurais, onde ainda nota-se a ausência de dispositivos mais claros de planejamento territorial
por parte do Poder Público Municipal. Contudo, parece não haver razões para ausência de proposições
de controle territorial rural por meio do Plano Diretor Municipal, uma vez que as competências desse
dispositivo incluem essas áreas como passível de serem controladas pelo município, desde que não
sejam sobrepujadas as legislações superiores. Leite (1991, p. 273) pondera a questão da legalidade do
Plano Diretor legislar sobre a área rural:
[...] não se pode assegurar que o Plano Diretor só deve considerar a zona urbana, a cidade, já que o desenvolvimento
desta depende daquela, ou seja, a zona rural. Assim, o município pode e deve considerar todo o seu território para
promover o seu desenvolvimento urbano [...] O que o município não pode é promover uma política agrária e instituir
um zoneamento rural.
A existência de um Plano Diretor e suas leis em muito contribui para o crescimento ordenado
da cidade e, além disso, facilita o processo de parcelamento do solo, tornando claras as exigências e
peculiaridades municipais necessárias para que o projeto do loteamento consiga atender os objetivos
propostos.
Perímetro urbano, lei de sistema viário,

Lei de Uso e Ocupação do Solo
A legislação urbanística de caráter físico-territorial é estabelecida pelo Plano Diretor Municipal a
partir das diretrizes definidas no processo de planejamento participativo. Além da Lei do Plano Diretor
Municipal, na qual são estabelecidas as diretrizes e as proposições de desenvolvimento municipal, a
legislação físico-territorial consta do zoneamento urbano que contém diversos critérios para a organi-
zação espacial da cidade, frimados nas seguintes leis:
::: Lei de Uso e Ocupação do Solo – estabelece os usos permitidos para as diversas zonas e
coeficientes para utilização de áreas, entre outros critérios;
::: Lei do perímetro urbano – delimita as áreas urbanas e de expansão urbana do município;

::: Lei de Parcelamento do Solo Urbano – define os requisitos urbanísticos e procedimentos

relacionados com os loteamentos, desmembramentos e remembramentos de lotes urbanos;
::: Lei do sistema viário – hierarquiza e dimensiona as vias públicas, bem como a sua definição
para novos parcelamentos;
::: Códigos de edificações – estabelece normas a serem seguidas nas construções urbanas;
::: Código de posturas municipais – estabelece critérios para usos diversos dos espaços urbanos
e estabelece normas para a convivência urbana de forma harmônica;
::: Legislação sobre patrimônio cultural – aborda as questões ligadas à preservação do patri-
mônio material e imaterial da cidade;
::: Legislação sobre o meio ambiente – federal, estadual e municipal (complementar).
As figuras 1 e 2 mostram dois exemplos de zoneamento urbano das cidades de Uberlândia (MG)
e Cascavel (PR), mostrando as zonas constituídas e o perímetro urbano estabelecido para expansão da
cidade.
(PREFEITURA MUNICIPAL DE UBERLÂNDIA, 1992)
Figura 1 – Zoneamento de uso e ocupação do solo de Uberlândia (MG).

Disponível em: <www.cascavel.pr.gov.br/seplan/usodosolo_02.htm>. Acesso em: 20 out. 2007.

Figura 2 – Zoneamento de uso do solo de Cascavel (PR) 2007.
O zoneamento tem se constituído como instrumento extremamente presente no processo de

planejamento de cidades em todo Brasil e no mundo, variando os conceitos urbanísticos na sua orien-
tação. Os dois zoneamentos apresentados nas figuras 1 e 2 mostram diferentes formas de estruturação
da cidade, dependendo do conceito urbanístico utilizado. O zoneamento tem por objetivo o controle
do espaço urbano, buscando maior equidade na sua utilização. Meirelles apud Carvalho (2007, p. 8),
assim define o zoneamento:
O zoneamento consiste na repartição do solo segundo a sua precípua destinação urbanística. Na conceituação da Carta
de Andes (Bogotá, 1958), o zoneamento é o instrumento legal de que dispõe o Poder Público para controlar o uso da
terra, as densidades de população, a localização, a dimensão, o volume dos edifícios e seus usos específicos, em prol
do bem-estar social.
O zoneamento tem implicações diretas no parcelamento do solo, uma vez que institui usos espe-
cíficos para determinadas áreas e, portanto, o projetista deve considerar tais critérios no projeto, além
de fixar coeficientes construtivos que em muito influenciará nos gradientes de valorização das áreas. A
importância geral do zoneamento reside no seu papel de instrumento de organização territorial, que
possibilita, se assim for a intenção, uma melhor qualidade do espaço urbano. Carvalho (2007, p. 11)
reitera a importância do zoneamento como instrumento capaz de orientar o crescimento de forma mais
equilibrada:

A falta de zoneamento, ou a sua inadequação, ou a falta de sua implantação, criam e agravam problemas sociais
urbanos de várias ordens e dimensões. Os inconvenientes de não ter uma boa prática do instrumento do zoneamento,
por várias razões, desde a sua formulação e principalmente pelo desrespeito, vem sendo mostrado frequentemente
na imprensa. Primeiramente, como fatos absurdos, mas sem um adequado equacionamento do problema, portanto,
das suas causas e soluções. Mas já começa-se associar a grande incidência de violência à falta de espaços públicos e
de lazer. É também já incipiente as associações entre inundações e deslizamentos de terra à ocupação de áreas de
mananciais e impróprias às atividades urbanas.
A lei de sistema viário possui grande importância para o processo do parcelamento do solo,
uma vez que estabelece as condições de continuidade e capacidade do sistema viário da cidade, aptos
a garantir a mobilidade de pedestres, ciclistas ou usuários de veículos motorizados. Ao projetar um
loteamento, deve ser considerado seu lugar de inserção. A lei de sistema viário visa garantir a mobilidade
para todos os meios de deslocamento e, para tanto, deve conter orientação para que os loteamentos
tenham uma intrínseca relação com o sistema viário da cidade sem perder suas características de projeto
(se residencial, industrial etc.).
O Estatuto da Cidade e seus desdobramentos

Após mais de 20 anos de promulgação da Lei Federal 6.766/79, que regulamentou o parcelamento
do solo, e após vários anos de discussão no âmbito dos movimentos sociais e nas universidades, o
Estatuto da Cidade veio contribuir para o aprimoramento da legislação urbanística existente. Por meio
da Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001, denominada Estatuto da Cidade, os artigos 182 e 183 da
Constituição Federal de 1988 foram regulamentados estabelecendo os institutos da política e gestão
urbanas sob competência da União, estados ou municípios.
Carvalho (2007, p. 1) critica o Estatuto da Cidade pelo fato de grande parte dos institutos nela
contido necessitarem de uma regulamentação, o que é por vezes difícil devido aos grandes conflitos de
interesses existentes na cidade:
[...] verifica-se, quão pouco o Estatuto vai ao encontro das lacunas a serem regulamentadas para a boa gestão urbana,
levando-se em conta os problemas urbanos atuais, principalmente no que concerne à questão ambiental e os espaços
públicos. O mesmo pode-se dizer de outras contribuições minoritárias na Lei de Crimes Ambientais e na Lei Federal
9.785/99, que modifica a Lei 6.766/79. Na verdade, amplia-se o leque de instrumentos de gestão sem se importar para
a regulamentação (direta ou indireta) e para o aperfeiçoamento dos dispositivos existentes que superasse os impasses
para sua eficaz aplicação.
Apesar das críticas perfeitamente fundamentadas do autor, o Estatuto da Cidade estabeleceu

os conceitos de função social da propriedade urbana e possibilitou um melhor entendimento dos
instrumentos de gestão urbana, incluindo aqueles relacionados ao parcelamento do solo urbano. O
Estatuto tratou de estabelecer institutos legais para coibição da utilização da propriedade urbana como
moeda para valorização de terrenos baldios ou grandes glebas urbanas deixadas nos interstícios da
cidade, sendo favorecidos pela implantação de redes de infraestrutura. Favoreceu também a coletividade
tornando obrigatória a participação popular nos processos de administração da cidade e regulamentou
a obrigatoriedade da elaboração de Planos Diretores para as seguintes cidades:

Lei 10.257/2001
Art. 41. O Plano Diretor é obrigatório para cidades:
I - com mais de vinte mil habitantes;
II - integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III - onde o Poder Público Municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no §4.º do artigo 182 da Constituição
Federal;
IV - integrantes de áreas de especial interesse turístico;
V - inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito
regional ou nacional.
Além do estabelecimento da obrigatoriedade dos Planos Diretores e da gestão democrática da

cidade, o Estatuto propôs a implantação de vários instrumentos que exercem funções urbanísticas
diversas, tais como aqueles de indução do desenvolvimento urbano e outros voltados à regularização
fundiária. Oliveira Filho (2007) assim detalha esses instrumentos:
::: Parcelamento ou edificação compulsórios – instrumento empregado com o objetivo de
obrigar os proprietários de imóveis urbanos a fazer uso social destes, de acordo com o Plano
Diretor do município.
::: Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana Progressivo no Tempo (IPTU
Progressivo) – com natureza extrafiscal, que caracteriza-se como sanção ao proprietário que
não destinou sua propriedade a uma função social. Esse instrumento não se caracteriza como
uma forma de aumento da arrecadação municipal, mas objetiva levar o proprietário a cumprir
com as obrigações de parcelar ou edificar previstas no Plano Diretor. O instrumento tem grande
utilidade para o controle da proliferação de vazios urbanos na cidade, proporcionados pela
prática imobiliária de implantar loteamentos periféricos e deixar áreas intermediárias desocu-
padas para valorização.
::: Desapropriação para fins de reforma urbana – depois de findado o prazo máximo de cinco
anos da aplicação do IPTU progressivo, o Poder Público Municipal pode desapropriar o imóvel no
caso do proprietário deixar de cumprir com a obrigação de dar destinação social à propriedade.
::: Consórcio imobiliário – constitui-se em um instrumento de cooperação entre o Poder Público
e a iniciativa privada para fins de urbanização, regulamentado por meio da previsão no Plano
Diretor, em áreas que tenham carência de infraestrutura e serviços urbanos. Por meio desse
instrumento, o Poder Público pode realizar as obras de urbanização e o proprietário cede uma
parte dos lotes urbanizados para este Poder, que poderá usá-los para fins de assentamento ou
comercializá-los.
::: Operações urbanas consorciadas – a finalidade desse instrumento é a viabilização de inter-
venções urbanas por meio da parceria entre o Poder Público e o Privado. É compreendida como
um conjunto integrado de intervenções e medidas a ser coordenado pelo Poder Público.
::: Direito de Preempção – esse instrumento tem por objetivo conferir em situações específicas
o direito de preferência para compra de um imóvel que esteja sendo alienado pelo proprietário
para outra pessoa. O direito visa atribuir ao Poder Público a preferência para adquirir imóvel
urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

::: Outorga onerosa do direito de construir – esse instrumento, anteriormente denominado

solo criado, visa ao estabelecimento de um coeficiente básico de aproveitamento e, acima
deste, o proprietário, para construir, terá que apresentar uma contrapartida para o Poder
Público, justificando-se pelo adensamento a ser provocado, o que obrigará este último a
incorrer em custos econômicos ou em deseconomias. O Plano Diretor poderá fixar coeficiente
de aproveitamento único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas.
::: Transferência do direito de construir – por meio desse instrumento, o município pode
subordinar o exercício individual do direito de construir a uma necessidade social ou ambiental
por meio do exercício desse direito em outro local. Por exemplo, nos casos dos imóveis
considerados de interesse ambiental, histórico, cultural ou destinado à implantação de pro-
gramas sociais.
::: Usucapião urbano coletivo – podem ser usucapiadas coletivamente as áreas urbanas com
mais de 250m2, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por
cada possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou
rural.
::: Usucapião urbano – o estatuto entende que se adquire o domínio, quando alguém possuir
como sua área ou edificação urbana de até 250m2, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
::: Concessão de uso especial para fins de moradia – é o reconhecimento do Poder Público do
direito subjetivo do ocupante de áreas públicas de obter a declaração de domínio útil sobre o
imóvel que ocupa. Os artigos que regulamentavam o instituto no Estatuto foram vetados pela
presidência da República, justificado pelo temor da aquisição indiscriminada de áreas públicas.
::: Concessão do direito real de uso – entende-se esse instrumento como um direito real,
resolúvel, aplicável a terrenos públicos e particulares, de caráter gratuito ou oneroso, para fins
de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra ou outra utilização de interesse
social. Pode ser constituído por meio de instrumento público ou particular ou por meio de
termo administrativo, inscrito em livro especial e necessidade de registro. Sua concretização
está condicionada à autorização legislativa, avaliação prévia e licitação, na modalidade de
concorrência.
::: Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) – são áreas de interesse social classificadas em
razão das características de uso e ocupação da área urbana. A primeira diz respeito a terrenos
públicos ou particulares ocupados por favelas, população de baixa renda ou assentamentos.
A segunda diz respeito a loteamentos irregulares que têm, por sua característica, interesse
público em promover a regularização ou a recuperação ambiental. A terceira espécie diz
respeito aos terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados, necessários à aplicação
de programas habitacionais.
::: Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) – esse instrumento define a necessidade de elaboração
de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou as autorizações de
construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público Municipal. Os empreendi-
mentos e atividades privadas ou públicas em área urbana, onde será necessário a elaboração
do EIV, são definidas por lei municipal.

O estabelecimento do Estatuto da Cidade reforçou as determinações presentes na Lei 6.766/79

e favoreceu a possibilidade de construção de uma cidade mais democrática e justa. O controle das
expansões urbanas teve nessa lei um grande aliado. Ribeiro (2007, p. 1) apresenta as diretrizes estabele-
cidas no Estatuto da Cidade para o processo de parcelamento do solo:
1. O ordenamento e o controle do uso do solo, de forma a evitar o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos
ou inadequados em relação à infraestrutura urbana;
2. O planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas
do município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano
e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
3. A simplificação da legislação de parcelamento, o uso e a ocupação do solo e das normas editalícias, com vistas a
permitir a redução de custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais.
O advento do Estatuto da Cidade, mesmo em face das críticas sobre a necessidade de regulamen-
tação de sua matéria pelos entes participantes do processo, mostrou-se de grande valia para a gestão
da cidade, contudo, somente a atuação de profissionais conscientes do seu papel para a construção de
um ambiente urbano com maior qualidade de vida tornará isso possível.
Texto complementar
Plano Diretor
(ARAÚJO JUNIOR, 2007)
Conceito
Em um primeiro momento, pode-se definir o Plano Diretor como uma lei municipal, cuja ela-
boração está prevista na Constituição Federal de 1988, em seu artigo 182, §1.º, como sendo o ins-
trumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
Câmara1 observa que a ideia do Plano Diretor é antiga, anterior ao Estatuto da Cidade, que veio
a lhe dar contornos jurídicos mais elaborados.
É interessante observar que o Plano Diretor, no Brasil da década de 1960 e 1970, sempre foi
concebido por arquitetos e urbanistas, que elaboravam normas sob uma ótica técnica individuali-
zada, não contextualizada com o conjunto de fatores que influenciam e condicionam a ocupação e
a utilização dos espaços urbanos.
Silva2, em obra anterior ao Estatuto da Cidade, aponta quatro fases evolutivas do Plano Diretor.
A primeira, preocupada com o que chama de ”desenho da cidade”, associada à ideia de
estética urbana. A segunda, relacionada à distribuição das edificações sob a ótica econômica e
arquitetônica. Num terceiro momento, adota-se a ideia de um plano de desenvolvimento integrado,

aplicando-se o conceito de planejamento que integre vários setores da municipalidade. Uma quarta
etapa surge após a Constituição Federal de 1988 refletindo a ideia mencionada acima, constante do
§1.º do artigo 182 da Constituição Federal de 1988, voltada para a ordenação do pleno desenvolvi-
mento das funções sociais da cidade e garantia do bem-estar da comunidade local.
Esse processo constitui uma mudança de enfoque, do estático para o dinâmico, passando a compre-
ender a “sistematização do desenvolvimento futuro” em substituição à “sistematização do que já existe”.3
A base da conceituação, portanto, é a necessidade de lei, de âmbito municipal, para a instituição
do Plano Diretor. É uma exigência constitucional (art. 182, §1.º).
Como é parte integrante de nosso sistema jurídico, a ele deve se adequar e interagir. Está,
portanto, sujeito aos princípios gerais instituídos pela Constituição Federal de 1988, devendo seus
dispositivos, sob a ótica da normatização dos espaços urbanos, promover a dignidade da pessoa
humana, a preservação e o equilíbrio do meio ambiente etc.
Sob outro aspecto, e buscando traçar as características gerais do Plano Diretor, vale observar
que a ideia da função social da propriedade urbana vai ser alcançada se essa propriedade atender
às exigências fundamentais de ordenação da cidade previstas no Plano.
O município é o espaço ideal para o debate sobre as necessidades locais, devendo-se observar
que qualquer deliberação deve estar em sintonia com os princípios regionais e nacionais.
Outra característica importante do Plano Diretor é que sua instituição é obrigatória para a
efetiva implementação de diversos institutos jurídicos que o Poder Público pode implementar,
no sentido de impor sanções ao proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não
utilizado.
Uma dessas hipóteses está prevista no artigo 182, §4.º da Constituição Federal, que condiciona
à prévia inclusão de determinada área no Plano Diretor, para que o Poder Público possa compelir ao
adequado aproveitamento do solo urbano, sob pena de haver, sucessivamente: I – parcelamento ou
edificação compulsória; II – IPTU progressivo no tempo; III – desapropriação para fins urbanísticos.
Também o Estatuto da Cidade condiciona a aprovação do Plano Diretor para a implementação
de diversos institutos, como: I – outorga onerosa do direito de construir; II – direito de preempção;
III – operações urbanas consorciadas; IV – transferência do direito de construir.
Uma outra característica importante observada por Câmara4 é sua necessidade de incorpo-
ração ao Plano Plurianual, às diretrizes orçamentárias e ao orçamento anual (artigo 40, §1.º, Lei
10.257/2001).
O Plano Diretor é, portanto, uma diretriz do Poder Público e da própria sociedade. Nesse sentido,
afirma Alaor Caffé Alves, citado por Mukai:
Justamente por estar formalizado como modelo e como pauta, serve perfeitamente como conduta e, portanto,
como direito e base de um juízo sobre seu cumprimento. O plano é uma pauta de conduta que cria diretrizes e
deveres para o governo e que dá lugar a responsabilidades políticas e jurídicas.5
Como visto, o Plano Diretor é o instrumento básico de execução da política urbana, e que deve
se adequar aos princípios já estabelecidos no sistema jurídico vigente. Essa é a ideia de “interpretação
conforme a Constituição” propugnada por Hesse, citado por Leal6, em que toda norma jurídica deve

ser criada, analisada e interpretada em consonância com o espírito da Constituição, que fixou os
valores fundamentais da sociedade. O planejamento urbano deve, então, obedecer aos princípios
constitucionais da dignidade da pessoa humana, inclusive garantindo-lhe o direito à moradia, à
função social e ao direito de propriedade, ao meio ambiente ecologicamente equilibrado etc. Os
princípios que devem nortear a política urbana, segundo Leal7, são apontados no “Tratado sobre
cidades, vilas e povoados sustentáveis” elaborados durante a ECO-928: a) direito à cidadania, ou seja,
a participação dos habitantes das cidades na condução de seus destinos; b) gestão democrática
da cidade, esta compreendida como submissão do planejamento do espaço urbano ao controle e
participação da sociedade civil; e c) função social da cidade e da propriedade.
1 CÂMARA, Jacinto Arruda. Plano Diretor. In: DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio. Estatuto da Cidade: comentários à Lei Federal
10.257/2001. São Paulo: Malheiros, 2003. p. 308.
2 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo: Malheiros, 1995. p. 87.
3 SPANTIGATI, Frederico. Manual de Derecho Urbanístico. Madrid: Editorial Montecorvo, 1973 apud SILVA, 1995.
4 CÂMARA, 2003, p. 311.
5 ALVES, Alaor Caffé. Planejamento Metropolitano e Autonomia Municipal no Direito Brasileiro. São Paulo: Bushatsky, 1981 apud
MUKAI, Toshio. Direito Urbano-Ambiental Brasileiro. São Paulo: Dialética, 2002.
6 HESSE, Konrad. Constituición y derecho constitucional. In: _____. Manual de Derecho Constitucional. Madrid: Marcial Pons, 2000.
apud LEAL, Rogério Gesta. Direito urbanístico: condições e possibilidades da constituição do espaço urbano. Rio de Janeiro: Renovar,
2003. p. 153.
7 LEAL, 2003, p. 164.
8 CONFERÊNCIA DAS NAÇÕES UNIDAS PARA O MEIO AMBIENTE E DESENVOLVIMENTO. Tratado sobre cidades, vilas e povoados sus-
tentáveis, Rio de Janeiro, 1992.
Atividades
1. O que é e qual é a função dos Planos Diretores municipais?

2. Enumere a legislação básica para o ordenamento físico-territorial da cidade.
3. Explique como o Estatuto da Cidade caracteriza o “Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial
Urbana Progressivo no Tempo (IPTU progressivo)”.
Gabarito
1. O Plano Diretor é uma lei municipal, obrigatória para os municípios com cidade de população
superior a 20 000 habitantes e que deve ser o instrumento básico da política municipal de desen-
volvimento e expansão urbana, a qual tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das
funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
2. Lei de Uso e Ocupação do Solo, Lei do Perímetro Urbano, Lei de Parcelamento do Solo Urbano,
Lei do Sistema Viário, Códigos de Edificações, Código de Posturas Municipais, Legislação sobre
Patrimônio Cultural, Legislação sobre o Meio Ambiente.
3. O imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo se caracteriza como sanção ao pro-
prietário que não destinou sua propriedade a uma função social. Esse instrumento não se carac-
teriza como uma forma de aumento da arrecadação municipal, mas objetiva levar o proprietário
a cumprir com as obrigações de parcelar ou edificar previstas no Plano Diretor.

Projetos técnicos e
aprovação administrativa
Competências legislativas e fases do processo
O parcelamento do solo pode ser realizado para fins urbanos ou rurais. O Direito Agrário rege
os parcelamentos rurais, enquanto o Direito Civil e o Urbanístico regem aqueles destinados para fins
urbanos. Para a Lei Federal 6.766/79, que regulamenta o parcelamento do solo urbano, em seu artigo
1.o, parágrafos 1.o e 2.o, o parcelamento do solo urbano poderá ser realizado mediante loteamento ou
desmembramento, entendendo os dois termos da seguinte forma:
§1.o - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§2.o - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do
sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolonga-
mento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Mukai et al. (1980) apud Barreiros e Abiko (1998, p. 18) observa que “a lei deixou de se referir ao
remembramento, ao desdobro e ao reloteamento. Mas, decorrentes que são de alterações de loteamentos
ou desmembramentos, são admissíveis, adotando-se as disposições da lei no que couberem”. O autor ainda
pondera que “o arruamento, definido genericamente como a abertura de qualquer via ou logradouro des-
tinado à circulação ou à utilização pública, deve estar compreendido no loteamento e dependerá sempre
de prévia licença da prefeitura municipal, porque implica alteração do traçado urbano”.
Para Silva (2000), o parcelamento urbanístico do solo compreende o processo de urbanificação1 de
uma gleba (área de terra que ainda não foi arruada ou loteada), mediante uma divisão ou redivisão em
parcelas destinadas às funções urbanas. O parcelamento possui regulação jurídica para todas as etapas do
seu processo de elaboração e execução. Essa regulação se relaciona às especificidades do parcelamento
dependendo dos seus fins, contudo, parte dela se aplica de forma geral a qualquer parcelamento.
1 Por urbanificação, Silva (2000) entende a aplicação dos princípios do urbanismo com o objetivo de corrigir os rumos do processo de urbanização.

76 | Projetos técnicos e aprovação administrativa
O parcelamento para fins urbanos pode se dar por meio de loteamentos, arruamentos, desmem-
bramentos ou desdobro de lote e limita-se àquelas glebas que se situam dentro do perímetro urbano2
estipulado em lei. Os parcelamentos para fins rurais são aqueles efetuados fora do perímetro urbano
e podem ser realizados sob a forma de sítios de recreio, para implantação de indústrias etc. Esse tipo
de parcelamento está sujeito às normas estabelecidas pelo município no qual a gleba está inserida e
deverá obter uma autorização prévia do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) ou
outro órgão constituído pela esfera federal. Para que a área possa ser parcelada, ela deverá apresentar,
segundo Silva (2000, p. 317), uma das características relacionadas a seguir:
I - Por suas características e pelo desenvolvimento da sede municipal já seja considerada urbana, de expansão urbana
ou de urbanização específica, assim definidas pelo Plano Diretor ou aprovadas por lei municipal, conforme o artigo 3.º,
caput, da Lei 6.766, de 1979, com redação dada pela Lei 9.785, de 1999.
II - Seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária.
III - Comprovadamente, tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico seu aproveitamento
agrícola; comprovação que será feita pelo proprietário ou pela municipalidade em circunstanciado laudo, assinado por
técnico habilitado, cabendo ao Incra a constatação da sua veracidade.
O parcelamento para fins rurais, incluindo os sítios de recreio, é alvo de muita discussão entre
juristas sobre a aplicabilidade da Lei 6.766 para a regulação do mesmo. No entanto, Rizzardo (1996)
enfatiza que a referida lei pode ser aplicada para esse fim.
O processo de elaboração do parcelamento do solo tem na prefeitura municipal seu ente regu-
lador, podendo ser inseridos outros órgãos governamentais dependendo das particularidades de cada
parcelamento. Para melhor compreensão do processo de parcelamento e sua tramitação pelas etapas
jurídicas e urbanísticas, faz-se necessário aproximar-se do vocabulário técnico comum na área. Segundo
Nogueira (2007), essa linguagem é permeada pelas seguintes expressões:
::: Área urbana – considera-se urbana a área que estiver inserida no perímetro urbano do muni-
cípio, definido por lei específica.
::: Área rural – é a área que estiver reservada para expansão urbana do município, definida em
lei para essa finalidade.
::: Área verde – área com tratamento paisagístico, reservada a atividades de recreação ou
descanso.
::: Área institucional – parcela do terreno destinada à edificação de equipamentos comunitários.
::: Área de interesse público – área transferida ao município quando da aprovação de lotea-
mentos e seus registros.
::: Desdobro – é a divisão de área inserida em loteamento devidamente aprovado em duas
partes, para formação de novos lotes.
::: Lotes – parcela do terreno que resulta do parcelamento do solo, tem frente para via pública ou
com ela se comunica por acesso.
::: Reloteamento – é o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já
aprovado, com abertura de novas vias de circulação.
2 Por perímetro urbano, entende-se a linha que delimita a área de expansão da cidade em determinado período de tempo, estabelecida por lei
municipal. O perímetro somente poderá ser alterado após realizado os trâmites presentes nos instrumentos legais de gestão urbana.

::: Reparcelamento – é o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento

já aprovado, com aproveitamento do sistema viário.
::: Caução – garantia dada ao município ou Distrito Federal com o objetivo de assegurar a
execução de alguns serviços ou obra, podendo ser em dinheiro, títulos da dívida pública,
hipotecas, imóveis, seguro-fiança, estabelecidas em lei específica.
::: Certidão de diretrizes – documento que estabelece diretrizes urbanísticas básicas para a
elaboração do projeto de parcelamento do solo.
::: Alvará de parcelamento – documento que autoriza a execução de obras, exclusiva para
parcelamento do solo urbano conforme projeto aprovado e sujeitos a fiscalização municipal.
::: Alvará de construção – documento que autoriza a execução de obra sujeito a fiscalização
municipal, conforme projeto aprovado.
Segundo Viana (1991), o parcelamento do solo se processa em duas etapas distintas, ou seja,
a etapa material e a etapa de juridicização. Para o autor, o registro e a aprovação do loteamento são
momentos primordiais para a legalidade do parcelamento, pressupondo que o parcelamento nasce
após o registro, mas que esse somente pode ser admitido após prévia aprovação do parcelamento pelo
Poder Público. Dessa forma, a etapa material se constitui no caminho que o parcelador percorre até a
apresentação do projeto ao registro imobiliário; e por etapa de juridicização, entende-se o registro do
empreendimento. As etapas definidas por Viana são novamente tratadas em Rizzardo (1996), estabele-
cendo uma subdivisão para a etapa material onde são constituídas as seguintes fases:
a) Fases do projeto de loteamento (fase preliminar e fase do projeto definitivo);
b) Fase de aprovação do projeto;
c) Fase de apresentação do projeto para registro.
Cada fase tem suas características próprias e necessitam ser cumpridas para que o projeto
contribua de fato para a organização espacial de forma harmônica da cidade.
A Lei 6.766/79 e derivadas

A história do parcelamento do solo no Brasil, principalmente após 1930, fase da acentuação do
processo de urbanização, mostra muitos exemplos de lesão dos direitos do consumidor por parte dos
proprietários de terras parceladas em áreas urbanas e vendidas a prestações. A falta de uma legislação
que regulasse a matéria, conduziu à prática inescrupulosa de muitos empreendedores imobiliários que
produziam loteamentos sem áreas públicas destinadas a equipamentos comunitários e áreas verdes, e
muitas vezes desrespeitavam princípios mínimos de preservação ambiental. Muitos loteamentos foram
implantados em áreas alagadiças, com declives acentuados ou com graves problemas de contaminantes
ou em locais distantes do centro com intuito de valorização dos interstícios urbanos. As grandes massas
de população que chegavam às cidades tornavam-se alvo fácil desses empreendedores, que vendiam
seus lotes e não garantiam a escritura definitiva ao fim dos pagamentos, espoliando os parcos recursos
dos clientes.

A produção de loteamentos sem parâmetros mínimos para áreas públicas muitas vezes resultava
em espaços que sequer consideravam os cursos d’água existentes, utilizando-os apenas como avenidas
sanitárias. O traçado viário não observava as continuidades necessárias das vias do entorno imediato.
Tanto as metrópoles como as cidades de porte médio apresentam hoje graves problemas oriundo da
falta de planejamento da expansão territorial. A figura 1 mostra um loteamento na cidade de Uberlândia
(MG), implantado na década de 1960, onde as vias com canteiro central foram projetadas sobre os cursos
d’água existentes na gleba.
Figura 1 – Projeto de loteamento implantado em Uberlândia (MG) na década de 1960.
A situação em que se encontrava o mercado de lotes na década de 1930 levou as autoridades

a estabelecer uma legislação que tratasse do relacionamento entre o adquirente dos imóveis e o
empreendedor imobiliário. Em 1937, entrou em vigor a primeira legislação nacional que tratava da matéria
de loteamento e comercialização de terras urbanas, constituído pelo Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro
do mesmo ano. O decreto, no entanto, não trazia uma regulação mais amiúde sobre o caráter técnico do
parcelamento do solo, limitando-se a estabelecer algumas regras para compra e venda. A vigência desse
decreto foi longa e perdurou até 1967. O resultado da morosidade legislativa pode ser vista na forma das
cidades brasileiras que tiveram seu crescimento sem os devidos critérios. Segundo Arruda (1997), a falta de
sanções para o loteador que não cumprisse o Decreto-Lei 58, levou os loteadores a descumpri-lo, tornando-
-se letra morta ao longo de seus 30 anos de existência. Por esse período, a produção e comercialização de
lotes em áreas urbanas foi intensa e carente de uma legislação mais consistente. A partir do Decreto-Lei
58, o Brasil somente foi alvo de uma nova legislação sobre a utilização da terra urbana em 1967, ainda que
de uma maneira bastante incipiente da regulamentação que as cidades necessitavam para orientação da
sua expansão. Fernandes (1995) apud Barreiros e Abiko (1998, p. 4) abordam a evolução da legislação de
parcelamento que culminaram com a elaboração do texto da Lei 6.766/79:
[...] durante a vigência do Decreto-Lei 58/37, os administradores públicos tinham muito pouco poder de intervenção na
definição dos projetos de parcelamento do solo e a administração pública quase nada podia fazer no sentido de forçar
os empreendedores a regularizar os parcelamentos irregulares. Isso sem dúvida comprometia a organização do espaço
urbano e a qualidade dos loteamentos.
O Decreto-Lei 58/37 vigorou por muito tempo, sendo que apenas em 28 de fevereiro de 1967 promulga-se o Decreto-
-Lei 271/67 que, segundo o autor, tratava-se de uma versão distorcida do projeto de Lei elaborado pelo Professor Hely
Lopes Meirelles. Esse Decreto-Lei tratava exclusivamente do parcelamento do solo urbano, sendo que o parcelamento
rural já era objeto da Lei 4.506 de 30 de novembro de 1964, denominado Estatuto da Terra. O referido Decreto-Lei
271/67 determinava um prazo de 180 dias para a sua regulamentação, ação essa que nunca se efetivou, tornando, pois,
as disposições do mesmo sem efeito. Somente em março de 1977 o senador paulista Otto Cyrillo Lehmann apresenta
um projeto de lei no Senado Federal, que viria a se tornar a Lei Federal 6.766/79.
A Lei Federal 6.766/79 mostrou-se como um grande avanço na legislação brasileira do setor,
uma vez que apresentou parâmetros mínimos para áreas públicas, faixas non edificandi e lotes
(áreas e testadas), além de estabelecer as condições que deveriam apresentar as glebas para serem
consideradas passíveis de serem parceladas, em uma tentativa de frear a implantação de loteamentos
em áreas inadequadas. O parcelamento do solo tem seus regulamentos nas instâncias federal, estadual e
municipal. No nível federal, o parcelamento deverá se basear nos institutos estabelecidos pelo Decreto-
-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, que dispõe sobre a desapropriação por utilidade pública; a Lei 6.015,
de 31 de dezembro de 1973, que dispõe sobre os registros públicos; a Lei 6.766, de 19 de dezembro
de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano; e a Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, que
alterou as anteriores.
Uma das inovações mais impactantes da Lei Federal 6.766/79 foi a inclusão do município como
ente responsável pela gestão do espaço urbano e, portanto, passível de criar seus próprios parâmetros
de parcelamento, desde que não sobrepujada a legislação superior. Essa abertura possibilitou aos muni-
cípios a elaboração de suas próprias leis de parcelamento do solo.
Alguns dos principais parâmetros urbanísticos estabelecidos pela Lei Federal 6.766/79 são listados
a seguir:
::: Proíbe-se a implantação de loteamentos em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações antes
de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas, em terrenos que tenham
sido aterrados com material nocivo à saúde pública sem que sejam previamente saneados, em
terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas às exigências específicas
das autoridades competentes, em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a
edificação, em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições
sanitárias suportáveis, até a sua correção;
::: Exige-se que os lotes deverão ter área mínima de 125m² e frente mínima de 5 metros, salvo
quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o
loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de
interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
::: O parcelador deverá reservar, obrigatoriamente, uma faixa non aedificandi de 15 metros de
cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica ao longo das águas correntes e
dormentes das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos;
::: Fixa-se a exigência de que as vias de loteamento se articulem com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizem-se com a topografia local.

::: Exige-se que a porcentagem de áreas não seja inferior a 35% da gleba, salvo nos loteamentos
destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15 000m², caso em que a por-
centagem poderá ser reduzida. Exige-se ainda que as áreas destinadas a sistemas de circu-
lação, a implantação de equipamentos urbanos (equipamentos de abastecimento de água,
serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canali-
zado) e equipamentos comunitários (equipamentos públicos de educação, cultura, saúde,
lazer e similares), bem como espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade
de ocupação prevista para gleba.
Embora considerada um progresso para a organização espacial de cidade, a Lei 6.766/79 mostrou,
com o passar do tempo, algumas defasagens para o tratamento de algumas questões do parcelamento
do solo, notadamente aquelas inerentes aos loteamentos com fins sociais, a inserção do Plano Diretor
como definidor do planejamento da cidade, aspectos penais, entre outros. As alterações aos estatutos
da Lei 6.766/79 vieram por meio da Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999. Os objetivos das modificações
podem ser resumidas em:
O primeiro objetivo da lei é permitir ao Poder Público a realização e a legalização de parcelamentos do solo urbano,
com fins habitacionais, em gleba pendente de procedimento judicial expropriatório, fundado na imissão provisória na
posse de áreas desapropriadas e permitida a emissão e o registro do título provisório da cessão da posse de lotes. A lei
veda a retrocessão como meio de assegurar a irreversibilidade do ato administrativo voltado para a minimização da
carência habitacional.
O segundo objetivo da lei é dar maior autonomia aos municípios no trato das questões pertinentes ao parcelamento
do solo urbano, tanto sob o ponto de vista da formulação dos requisitos urbanísticos, quanto sob o ponto de vista da
prática dos procedimentos administrativos de aprovação, de regularização e de registro dos parcelamentos, destacando
as ações do Poder Público nesse campo como de interesse social.3
Parcelamento do solo: intercorrências municipais e estaduais

Ao promulgar a Lei 6.766/79, a união exerceu sua competência para legislar sobre o parcelamento
do solo, no entanto, possibilitou aos estados e municípios a elaboração de leis complementares que
considerassem as especificidades locais e regionais. Vários municípios elaboraram suas próprias leis de
parcelamento do solo, algumas delas inseridas na lei de zoneamento e uso e ocupação do solo. Embora,
em vários artigos, a lei trate da competência dos estados (como pode ser visto nos artigos transcritos
a seguir), este tem atuado de forma tênue no processo de parcelamento do solo, observando-se uma
atuação mais frequente dos municípios:
Lei 6.799/79.
Art. 13. Caberão aos estados o exame e a anuência prévia para a aprovação, pelos municípios, de loteamento e des-
membramento nas seguintes condições:
[...]
Art. 15. Os estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os projetos de loteamento e
desmembramento nas áreas previstas no artigo13, observadas as disposições dessa lei.
3 Disponível em: <www.portalvr.com/smp/arquivos/dcu/leismunicipais/parcsolo.pdf>. Acesso em: 10 maio 2007.

Parágrafo único. Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o estado procurará atender às exigências urba-
nísticas do planejamento municipal.
[...]
Art. 44. O município, o Distrito Federal e o estado poderão expropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para
reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de
novas unidades.
Contudo, é salutar que ao iniciar processos de parcelamentos em quaisquer estados, buscar-se-á

legislação existente em cada esfera de governo, com o intuito de se inteirar das restrições e limitações
existentes.
Ao inserir o município como ente responsável pela gestão urbana, tanto a Constituição Federal
quanto o Estatuto da Cidade pressupõem a existência de uma estrutura burocrática capaz de assumir
as funções que lhes são atribuídas. O processo de parcelamento do solo, para sua efetivação, exige do
município, além do estabelecimento das regras básicas, a presença de organização administrativa para
a análise e aprovação dos projetos, bem como a gestão da implantação. Contudo, é sabedor que alguns
municípios possuem condições específicas, daí as exceções existentes na lei. A seguir, se pode ler a nova
redação do artigo 8.o da Lei 6.766/79 dada pela Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999:
Art. 8.º O município de menos de cinquenta mil habitantes e aqueles cujo Plano Diretor contiver diretrizes de urbani-
zação para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação das diretrizes previstas
nos artigos 6.º e 7.º desta lei.
A Lei do Parcelamento do Solo:

loteamentos fechados, irregulares e clandestinos
A constante pressão dos contingentes populacionais sobre as áreas urbanas e as decorrências de
fatores como o empobrecimento e o aumento dos índices de violência levaram ao surgimento de um tipo
de loteamento especial, diferente dos convencionais, e chamados de “condomínio horizontal” ou “lotea-
mento fechado”. Esse tipo de loteamento logo se espalhou pelas cidades do Brasil, normalmente implan-
tado em áreas periféricas e possuem mercado, notadamente junto às classes de renda mais elevada.
Os loteamentos fechados caracterizam-se por utilizarem as áreas públicas de forma privativa para seus
moradores, por isso seus aspectos legais têm sido questionados. Apesar de não encontrar referências na
legislação federal, alguns municípios têm legislado sobre esse tipo de loteamento. Nogueira (2007, p. 8)
aponta as dúvidas existentes sobre a legalidade desses loteamentos:
Não obstante, esse tipo de loteamento vem sendo implantado sem que haja uma legislação própria, quer federal ou
municipal, tornando-os inadequados e irregulares face à legislação vigente.
Salientamos que o tema em si é polêmico, visto que o loteamento especial visa ao fechamento de vias, além de construção
de muros e instalação de guaritas, permitindo tão somente a entrada de moradores e pessoas autorizadas.
O fechamento de tais loteamentos ocorrem com base na concessão ou permissão de uso de vias públicas ou mesmo
pela concessão do direito real de uso prevista no Decreto-Lei 271/67, como também, às vezes, sem o consentimento
da municipalidade.
O referido loteamento diverge do loteamento comum, pois as vias não são de uso comum do povo, sendo exclusivo a
utilização por seus moradores, contrariando as disposições especificadas pela Lei 6.766/79.

Apesar dessas colocações, os loteamentos fechados têm crescido sua atratividade e nota-se cada
vez mais sua presença nos espaços da cidade. Ao defender a ideia dos condomínios fechados, alguns
urbanistas e juristas dirão que esse tipo de loteamento se trata apenas de mais uma forma de habitação
coletiva e que não terá grandes impactos sobre a estrutura urbana se for devidamente disciplinado.
Entretanto, o número dessas estruturas presentes no meio urbano cresce a cada dia e levam a reflexões
sobre qual será a sua permanência ou se elas representam ou não uma tendência que produzirá uma
nova concepção de cidade. Para Silva (2000), esse tipo de loteamento vem criando sérios problemas de
ordem jurídico-urbanísticas, pela ausência de regulamentação adequada que dê atenção a seu aspecto
urbanístico, ainda mais quando este se dá no perímetro urbano.
Segundo Silva (2000), o texto legal do regime condominial previsto no artigo 8.° da Lei 4.591, de
1964 não serve de fundamento ou legitima a figura dos loteamentos fechados. Essa lei não substitui ou
regulamenta o parcelamento do solo no Brasil, caráter pertencente à outra lei. O aproveitamento do
solo urbano para regime condominial só é permitido nos casos em que a área não comporte quaisquer
formas inerentes ao parcelamento do solo previsto na Lei Federal 6.766/79. Embora alguns juristas afir-
mem categoricamente a ilegalidade da prática de loteamentos fechados, eles seguem aparecendo nas
cidades brasileiras, muitas vezes amparados por regulamentação municipal. Os municípios estabelecem
formas das mais variadas para garantir a doação das áreas públicas verdes e institucionais em lotea-
mentos fechados. Alguns subdividem os percentuais para dentro e fora dos muros enquanto outros não
fazem restrições, ou outros exigem que essas áreas sejam totalmente externas. Embora o loteamento
fechado encontre defensores entre os juristas, outros apresentam argumentos importantes sobre sua
legalidade, inclusive sobre aquelas leis municipais que orientam tais loteamentos. Araújo (2007, p. 6), ao
analisar as legislações municipais que versam sobre loteamento fechados, pondera:
Algumas leis municipais têm previsto a figura do loteamento fechado, parcelamento implantado segundo a Lei 6.766/79,
mas cujas vias públicas internas são objeto de concessão, permissão ou autorização de uso outorgada pelo Poder
Público Municipal a uma associação constituída pelos moradores. São exemplos, com textos disponíveis na íntegra
na internet, entre vários outros:
– a Lei 8.736, de 09/01/1996, do município de Campinas (SP), que “dispõe sobre a permissão a título precário de uso das
áreas públicas de lazer e das vias de circulação para constituição de loteamentos fechados no município de Campinas
e dá outras providências”;
– a Lei 3.270, de 15/01/1999, do município de Americana (SP), que “dispõe sobre o parcelamento e o aproveitamento
do solo no território do município e dá outras providências”;
– a Lei 2.668, de 18/12/2003, do município de Paulínia (SP), que“dispõe sobre loteamentos urbanos, loteamentos fechados
e condomínios fechados no município de Paulínia e dá outras providências”; e
– a Lei 9.244, de 19/11/2003, do município de Londrina (PR), que “dá nova redação ao artigo 56 da Lei 7.483, de 20 de
julho de 1998, que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos no município de Londrina”.
Pessoalmente, entendo que os loteamentos fechados não têm sustentação jurídica, são nulos.
O fechamento do perímetro do loteamento por muros ou cercas e o consequente uso exclusivo das vias públicas
contraria todo o espírito das normas sobre loteamentos constantes da Lei 6.766/79. A lei inclui como requisito
urbanístico para os loteamentos a articulação das vias a serem implantadas com as vias adjacentes (art. 4.º). A lei exige
a reserva de áreas para implantação de equipamentos públicos de educação, cultura, saúde e recreação, que, como as
vias de circulação, também passam para o domínio do município no ato de registro do parcelamento e serão utilizadas
por toda a coletividade (arts. 4.º e 22).
Outra forma de parcelamento que tem assolado o país há vários anos é a modalidade de
parcelamentos ilegais, que contribuem para a desorganização espacial da cidade e lesa muitos

compradores de lotes. Muitas municipalidades têm tolerado as ações de empreendedores imobiliários

inescrupulosos, colaborando para a proliferação desse tipo de loteamentos. Silva (2000, p. 330) assim
conceitua os loteamentos ilegais:
Esses loteamentos (sentido amplo) ilegais são de duas espécies:
a) os clandestinos, que são aqueles que não foram aprovados pela prefeitura municipal [...] o loteamento clandestino
constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas do urbanismo brasileiro. Loteadores parcelam terrenos de que, não
raro, não têm título de domínio, por isso não conseguem a aprovação de plano, quando se dignam apresentá-lo à
prefeitura, pois o comum é que sequer se preocupem com essa providência, que é onerosa, inclusive porque demanda
a transferência de áreas de logradouros públicos e outras ao domínio público. Feito o loteamento, nessas condições,
põem-se os lotes à venda, geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma hora para outra, perdem seu
terreno e a casa que nele ergueram, também clandestinamente, porque não tinham documentos que lhes permitissem
obter a competente licença para edificar no lote.
b) os irregulares, que são aqueles aprovados pela prefeitura, mas que não foram inscritos, ou o foram, mas são executados
em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas. (grifo nosso)
A legislação de parcelamento do solo, em suas mais diversas formas, continua sendo alvo de
desenvolvimento no Brasil e repleta de questionamentos sobre seus resultados urbanísticos. Dada as
características econômicas e sociais do país e as particularidades locais e regionais, nota-se que a socie-
dade ainda terá que discutir e evoluir o controle do espaço urbano para alcançar a qualidade de vida
desejada nas cidades.
Texto complementar
Conceituações
(BARREIROS; ABIKO, 1998, p. 17-19)
A precisa conceituação de termos e matérias presentes em legislações e normas técnicas é
de fundamental importância para seu perfeito entendimento. Dessa forma, entendemos que
alguns dos conceitos de cunho urbanístico constantes na Lei Federal 6.766/79 carecem de melhor
esclarecimento ou mesmo de uma correta adequação frente às normas brasileiras em vigor. Esse é
o caso da conceituação de equipamentos urbanos. Verifica-se que a mencionada lei não conceitua
todos os termos ali presentes, como é o caso de gleba, zona urbana, zona de expansão urbana, área
livre de uso comum etc. Além disso, a Lei Federal 6.766/79 não estabelece a figura do desdobro
de lote, constante em várias municipalidades, incluindo-se a de São Paulo, e não traz nenhuma
orientação quanto à urbanização sob a forma condominial. Mukai (1988) observa que a mesma
não conceitua “parcelamento urbano”, mas observa que “vale frisar que técnica e juridicamente, o
parcelamento regular do solo é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, dotadas
de individualidade própria, para fins de edificação”.

Athaydes (1984) entende que “o parcelamento do solo deve ser considerado sob dois aspectos:
o físico, que nada mais é que a divisão geodésica de um terreno; e o jurídico, de que resulta a divisão
da propriedade, com a consequente formação de novos direitos autônomos de domínio sobre
cada unidade em que a área for dividida. Pode-se assim conceituar o parcelamento como a divisão
geodésico-jurídica de um terreno, uma vez que por meio dele se divide o solo e, concomitantemente,
o direito respectivo de propriedade, formando-se novas unidades”. Nessa linha de entendimento,
do Couto (1981) ensina que o parcelamento do solo é a divisão jurídica da propriedade. Segundo
o autor, da crescente complexidade e importância assumida pelo Direito de propriedade derivou o
Direito Positivo de Propriedade, que deu ao fato social posse uma nítida configuração no campo da
abstração jurídica, que se passou a denominar de propriedade. Com o aparecimento da propriedade
surge, então, a possibilidade do parcelamento do solo em termos jurídicos (grifos do autor). O
citado autor esclarece que “fisicamente, é impossível fracionar-se uma porção territorial, no sentido
geológico, que é uno e indivisível, como componente que é, afinal de contas, do planeta Terra”.
Foi portanto com a criação do título de propriedade que se originou a possibilidade jurídica do
parcelamento do solo e da ocupação de determinado terreno. “Isso só se torna possível mediante o
uso e sinais expressivos de limites – imaginários ou reais – para o direito de gozar e dispor (utendi,
fruendi e abutendi) daquele espaço, lançando-se mão das abstrações das linhas geodésicas ou das
objetividades dos marcos ou das cercas” (DO COUTO, 1981). O parcelamento do solo para o autor é,
pois, a divisão de uma grandeza territorial em número legalmente limitado de grandezas territoriais
menores, regidas e protegidas pelo direito.
É importante salientar-se que um dos pontos nevrálgicos do parcelamento do solo é a questão
conceitual, pois se o parcelamento do solo urbano for conceituado como o parcelamento da
propriedade territorial urbana, então entender-se-ia que outras modalidades de parcelamento
da propriedade urbana, como é o caso da urbanização em condomínio, também deveriam ser
inseridos na conceituação geral de parcelamento do solo.
A Lei Federal 6.766/79, em seu artigo 2.º , afirma que o parcelamento do solo urbano pode ser
feito mediante loteamento ou desmembramento e considera que:
a) loteamento é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com abertura
de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou de prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes.
b) desmembramento é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de
novas vias, e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos
já existentes.
O que se nota na conceituação existente na lei ora em estudo é que a característica fundamental
que diferencia o loteamento do desmembramento é a abertura de novas vias de circulação e ou logra-
douros públicos ou qualquer forma de alteração das vias e/ou logradouros públicos já existentes. Vale
ressaltar que essa conceituação já estava presente no Decreto-Lei 271/67 (SILVA, 1981).
Mukai et al. (1980) ressalta que “a lei deixou de se referir ao remembramento, ao desdobro e
ao reloteamento. Mas, decorrentes que são de alterações de loteamentos ou desmembramentos,
são admissíveis, adotando-se as disposições da lei no que couberem”. Acrescenta ainda que “o

arruamento, definido genericamente como a abertura de qualquer via ou logradouro destinado à

circulação ou à utilização pública, deve estar compreendido no loteamento e dependerá sempre de
prévia licença da prefeitura municipal, porque implica alteração do traçado urbano”.
Além de apresentar conceitos relativos ao parcelamento do solo, a Lei Federal 6.766/79
conceitua também equipamentos comunitários e equipamentos urbanos:
a) consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde,
lazer e similares.
b) consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de
esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
Com relação a esse assunto, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), no documento
NBR 9284, cujo título é Equipamento Urbano, é mais específica e classifica os equipamentos que dão
sustentação às funções urbanas, de forma diferenciada à da Lei Federal 6.766/79, não subdividindo-
-os em categoria de equipamentos comunitários e equipamentos urbanos. A norma NBR 9284
define a existência de apenas um grupo de equipamento: o equipamento urbano (grifo nosso). A
citada norma subdivide equipamento urbano em categorias e subcategorias e define o conceito de
que equipamento urbano é “todos os bens públicos ou privados, de utilidade pública, destinados à
prestação de serviços necessários ao funcionamento da cidade, implantados mediante autorização
do poder público, em espaços públicos e privados”.
A norma define como categorias:
a) circulação e transporte; b) cultura e religião; c) esporte e lazer; d) infraestrutura;
e) segurança pública e proteção; f) abastecimento; g) administração pública; h) assistência social;
i) educação; e j) saúde.
Nesse ponto é importante salientar que a lei, ora em análise, não contempla a abrangência
conceitual que a norma dispõe. Segundo nossa experiência empírica, os conceitos existentes na
norma, por serem mais abrangentes e específicos, promovem melhor compreensão do que seja
equipamento urbano.
Atividades
1. Em que condições, estabelecidas pela Lei 6.766/79, as glebas não poderão ser parceladas?

2. Quais foram os objetivos das modificações na Lei 6.766/79, possibilitadas pela Lei 9.785, de 29 de
janeiro de 1999?
3. Qual é o percentual de área pública exigida pela Lei 6.766/79 para o parcelamento do solo urbano
e qual é a sua destinação?

Gabarito
1. Proíbe-se a implantação de loteamentos em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações antes
de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas, em terrenos que tenham
sido aterrados com material nocivo à saúde pública sem que sejam previamente saneados,
em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) salvo se atendidas as
exigências específicas das autoridades competentes, em terrenos onde as condições geológicas
não aconselham a edificação, ou em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição
impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
2. As modificações tiveram como objetivos: em primeiro lugar permitir ao Poder Público a realização
e a legalização de parcelamentos do solo urbano, com fins habitacionais, em gleba pendente
de procedimento judicial expropriatório, fundado na imissão provisória na posse de áreas
desapropriadas e permitida a emissão e o registro do título provisório da cessão da posse de lotes.
A lei veda a retrocessão como meio de assegurar a irreversibilidade do ato administrativo voltado
para a minimização da carência habitacional. E em segundo lugar foi dar maior autonomia aos
municípios no trato das questões pertinentes ao parcelamento do solo urbano, tanto sob o ponto
de vista da formulação dos requisitos urbanísticos, quanto sob o ponto de vista da prática dos
procedimentos administrativos de aprovação, de regularização e de registro dos parcelamentos,
destacando as ações do Poder Público nesse campo como de interesse social.
3. Exige-se que a porcentagem de áreas não seja inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba,
salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores que 15 000m²
(quinze mil metros quadrados), caso em que a porcentagem poderá ser reduzida. Exige-se,
ainda, que as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamentos urbanos
(equipamentos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas
pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e equipamentos comunitários (equipamentos públicos
de educação, cultura, saúde, lazer e similares), bem como espaços livres de uso público, serão
proporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba.


Plano de loteamento
O parcelamento do solo, como didaticamente instruído por Silva (2000), Rizzardo (1996) e Viana
(1991), constitui-se de duas etapas, uma considerada material, e outra jurídica. A etapa material é
dividida em fase preliminar e fase definitiva e compõe-se de diversas atividades que deverão ser
cumpridas pelo parcelador em decorrência dos institutos presentes na legislação. Contudo, uma con-
dução competente e comprometida ao longo do processo, mostra o exercício da prática urbana e o
compromisso com objetivos maiores de contribuir para a construção de espaço urbano de qualidade.
A seguir serão detalhadas as atividades estabelecidas para as duas fases e evidenciados os aspectos
legais que as regulam.
Fase preliminar
Nessa fase, o parcelador deverá requerer junto à prefeitura municipal ou ao governo do Distrito
Federal a emissão de diretrizes para o sistema viário, uso do solo, características dos lotes, espaços livres
e das áreas reservadas para o equipamento urbano e comunitário, entre outros aspectos. A Lei 6.766/79,
em seu artigo 6.°, indica que, para esse fim, o parcelador deverá apresentar, além do requerimento, uma
planta do imóvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nível a distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localização dos cursos d’água, bosque e construções existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comuni-
cação, das áreas livres, dos escapamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adja-
cências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

90 | Plano de loteamento
O Poder Público, segundo o artigo 7.° da Lei 6.766/79, deverá, após análise da documentação das
plantas e devido instrumentos legais estaduais e municipais de gestão urbana, indicar as diretrizes que
o parcelador seguirá, com o intuito de realizar um parcelamento adequado:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas que compõem os sistemas viários da cidade e do
município, relacionadas com o loteamento pretendido a serem respeitadas;
II - o traçado básico do sistema viário principal;
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das
áreas livres de uso público;
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não
edificáveis.
Nessa fase, segundo Silva (2000), o parcelador poderá apresentar ao Poder Público um plano de
arruamento, elaborado a partir das diretrizes, isoladamente ou em conjunto com o plano de loteamento
(onde isso seja admitido). Esse plano de arruamento será apresentado à prefeitura municipal para apro-
vação, devidamente assinado pelo proprietário da gleba e por profissional habilitado e, se exigido em
lei, registrado na municipalidade. Por regra, o órgão municipal competente para o exame e a aprovação
do plano nos municípios mais populosos é o Departamento ou Secretaria de Obras Particulares, ou
Departamento de Urbanismo e, nos menores, a aprovação cabe ao próprio prefeito.
Nessa fase, torna-se de grande importância a participação do Poder Público Municipal, uma vez
que ele é o gestor urbano constituído legalmente. Quanto maior for o zelo para a elaboração de um
projeto, melhor será o resultado para a cidade.
Fase definitiva
Essa fase é constituída pelo projeto urbanístico que tanto poderá agregar arruamento e divisão
de lotes quanto ser a continuidade do projeto de arruamento previamente apresentado, caso o muni-
cípio o aceite isoladamente.
O parcelador, depois de recebida as diretrizes emitidas pela prefeitura municipal, iniciará o projeto
urbanístico propriamente dito, a partir da consideração dessas diretrizes. O arruamento constitui-se
em uma atividade projetual de grande importância, pois é a partir dele que se articulam os espaços da
cidade. Dessa forma, deve-se dispensar atenção redobrada a esse item. Silva (2000, p. 320) entende o
arruamento constituído pelos espaços livres, destinados às vias de circulação, às áreas verdes e institu-
cionais e às quadras. O autor, assim, refere-se ao arruamento e sua importância:
O plano de arruamento constitui manifestação importante do plano urbanístico municipal (onde haja), no qual se integra
e ao qual está subordinado; é elaborado e executado por particulares, proprietários de glebas urbanificáveis dentro ou
fora do perímetro urbano como urbanificação primária do processo de loteamento de terrenos para fins de edificação.
Seu objetivo fundamental consiste em “estabelecer um sistema de logradouros que proporcione acesso, luz e ar às
propriedades lindeiras, permitindo, ao mesmo tempo, que o tráfego de veículos se processe rapidamente e com o
máximo de segurança, sem necessidade de muitas restrições” – logradouros esses que também servem de canais para
instalação de redes de serviços públicos, aéreas ou subterrâneas (água, esgoto, gás, eletricidade, telefone), mas que,
além disso, exercem outra relevante função, qual seja: a de procurar estabelecer o equilíbrio entre os dois elementos
constitutivos das aglomerações urbanas: conjunto edilício e equipamentos públicos e sociais.

Segundo Silva (2000), o plano deverá apresentar os seguintes aspectos, devidamente delineados
de forma a cumprir as exigências legais e também como princípios básicos para alcance dos objetivos
propostos:
I - projeto do arruamento, em escala estabelecida, curvas de nível do terreno de metro em metro,
vias de circulação, quadras, zonas de uso, áreas verdes e áreas institucionais;
II - perfis longitudinais e transversais das vias;
III - projeto do sistema de escoamento de águas pluviais, indicando e pormenorizando o dimen-
sionamento e os caimentos de coletores, bocas de lobo e demais equipamentos, nas medidas, normas
e padrões especificados;
IV - projeto do sistema de coleta, tratamento e despejo de esgotos e suas respectivas redes,
obedecendo às medidas, padrões e normas previstos pelos órgãos competentes;
V - projeto do sistema de alimentação e distribuição de água potável e respectiva rede, obede-
cendo às medidas, padrões e normas estabelecidos pelos órgãos competentes;
VI - projeto de guias, passeios, sarjetas e pavimentação das vias seguindo as normas vigentes;
VII - projeto de arborização das áreas verdes e vias, definindo as diferentes espécies a serem
plantadas, obedecendo às normas fixadas pela prefeitura;
VIII - projeto de proteção das áreas contra erosão, inclusive mediante preservação da cobertura
vegetal existente;
IX - memoriais descritivos e justificativos de cada projeto;
X - cronograma de execução das obras etc.
O projeto do arruamento tornará possível a circulação na cidade de maneira fluida e possibilitará
maior adequação entre sistema viário e uso do solo. Um arruamento projetado de maneira eficiente
também poderá contribuir para um menor número de conflitos entre pedestres, ciclistas e veículos
motorizados, diminuindo o número de acidentes e mortes no trânsito.
Outro aspecto a ser abordado no plano é a divisão do espaço em lotes, o que obviamente passa
pela definição das quadras. As decisões sobre quais tipos de desenho urbano serão utilizadas requerem
um conhecimento intrínseco das regras do bom urbanismo e embora a norma legal oriente na elabo-
ração do projeto, ela não dispensa que os profissionais tenham um grande conhecimento técnico. Silva
(2000, p. 328) pondera com muita sabedoria a questão das quadras e suas dimensões:
[...] não deverão ser muito compridas, nem proporcionar a formação de lotes muito profundos. De um modo geral, a
legislação municipal fixa seu comprimento entre 300 e 450m, no máximo; mas também não deverão ser demasiada-
mente curtas para que os cruzamentos não fiquem muito perto, complicando o trânsito. Se tiverem mais de 200m de
comprimento, costuma-se exigir que sejam divididas, em cada 100 ou mais metros (conforme o maior comprimento
admitido), por vias de circulação de pedestres com largura de cerca de 8m.
A disposição e a relação das vias de circulação dão origem aos sistemas de traçados das cidades, que podem ser de
vários tipos: xadrez, grelha, grelhas superpostas, radial-circular etc.
Essa preocupação de Silva com a forma mostra claramente que todos os profissionais envolvidos
no processo de parcelamento do solo devem estar atentos aos objetivos precípuos de prover a cidade
de uma melhor qualidade espacial possível. Após realizadas as decisões projetuais urbanísticas, caberá
ao parcelador apresentar sua proposta ao município. O projeto deverá conter as especificações mínimas
estabelecidas na Lei 6.766/79. Os itens a seguir relacionados referem-se a isso:

I - subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;

II - os sistemas de vias, com a respectiva hierarquia;
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e
ângulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praça;
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e
vias projetadas;
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.
O projeto definitivo deverá vir acompanhado de um memorial descritivo do parcelamento, que
segundo a normativa federal deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de
uso predominantes;
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas
construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III - a indicação das áreas públicas, que passarão ao domínio do município no ato do registro do
loteamento;
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utili-
dade pública já existentes no loteamento e adjacências.
Rizzardo (1996) considera também que deverão ser indicadas as áreas públicas que passarão ao
domínio do município no ato do registro do loteamento, as quais comporão as áreas livres para as praças,
os arruamentos, equipamentos urbanos e comunitários e outros serviços públicos.
Findos os projetos e cumpridas as exigências constantes das diretrizes emitidas pela prefeitura
municipal, os mesmos deverão ser entregues aos órgãos competentes, devidamente acompanhados
dos documentos estabelecidos em lei. Dessa forma, o parcelador deverá aguardar o pronunciamento
da municipalidade sobre a aprovação. Segundo Silva (2000), após a aprovação inicia-se uma nova fase
do parcelamento constituída pelos seus aspectos jurídicos:
Aprovado o plano de loteamento e expedido pela prefeitura o respectivo alvará, deverá o loteador submetê-lo ao
Registro Imobiliário dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado da documentação per-
tinente (Lei 6.766, de 1979, art. 18). Examinada esta e achada em ordem, o oficial do Registro de Imóveis encaminhará
comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido
de registro em três dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 dias, contados da data da última
publicação. Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o
oficial do Registro intimará o requerente e a prefeitura municipal, ou o Distrito Federal, se for o caso, para que sobre ela
se manifestem no prazo de cinco dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações, o processo será
enviado ao juiz competente, que, após ouvir o Ministério Público em cinco dias, decidirá de plano ou após instrução
sumária, remetendo o interessado às vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação (Lei 6.766, de 1979, art. 19).
Da decisão do juiz cabe apelação (Lei 6.014, de 1973).
O projeto de parcelamento mostra-se bastante amadurecido sob o ponto de vista dos

regulamentos. Contudo, o Brasil possui peculiaridades nacionais que requerem constante atenção e
adequação dos estatutos legais. As questões sociais mostram-se como um dos maiores problemas do

país. Os aspectos ligados à habitação, desde muito cedo se apresentaram como um grande desafio.
São necessárias medidas de diversas naturezas que contribuam na busca pela inserção das camadas de
renda mais baixa da sociedade e que historicamente tem sofrido com as condições de habitabilidade.
As zonas de interesse social

A evolução da legislação urbana no Brasil foi marcada por períodos de muita morosidade na
tomada de decisões em face das necessidades de um país que se urbanizava a índices muito elevados. A
adequação da legislação viria somente a partir do fim da década de 1970 e início da década de 1980, com
o ressurgimento dos movimentos populares de reivindicação de uma reforma urbana e habitação para
as classes de renda mais baixa. A Lei 6.766/79 mostrou-se como um grande progresso, contudo foram-
-se 20 anos até a promulgação de uma lei que a adequasse aos novos tempos da cidade. A Lei 9.785,
de 29 de janeiro de 1999, alterou os estatutos da Lei 6.766/79, estabelecendo, entre outros assuntos,
diretrizes para a produção de loteamentos e habitação de cunho social em áreas denominadas Zhis
(Zonas Habitacionais de Interesse Social). Esses instrumentos tornaram-se ainda mais consistentes a
partir da promulgação da Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001, denominada Estatuto da Cidade.
Cymbalista (2006, p. 31) sintetiza o surgimento do Estatuto:
Os primeiros anos do século XXI marcaram um novo momento no progressivo movimento de construção de uma nova
institucionalidade para as políticas urbana e habitacional no país. Em 2001, foi aprovada em nível federal a Lei 10.257,
de 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade, de caráter marcadamente progressista, instituindo as
diretrizes e instrumentos de cumprimento da função social da cidade e da propriedade urbana, do direito à cidade, da
gestão democrática das cidades. A produção técnica em torno do Estatuto foi efervescente, tanto do ponto de vista
jurídico quanto do planejamento urbano, e a nova lei foi saudada como uma grande conquista por uma série de auto-
res, técnicos e gestores comprometidos com a trajetória da reforma urbana.
O Estatuto da Cidade estabelece diversos instrumentos de gestão urbana, entre eles figuram
aqueles voltados à produção da habitação social. Esse assunto se constitui em um dos maiores desafios
da gestão das cidades brasileiras, após décadas de descontrole e exclusão social refletidos no espaço
habitado, expulsando os mais pobres para a periferia, muitas vezes em habitações de baixa qualidade,
loteamentos clandestinos ou irregulares, sem as mínimas condições de habitabilidade.
O instrumento denominado Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) possibilita ao município
demarcar no Plano Diretor e no zoneamento da cidade, zonas que necessariamente deverão servir à
habitação social para classes de baixa renda. Pode-se ainda estabelecer ZEIS para áreas com favelas,
loteamentos clandestinos ou irregulares com o intuito de tornar possíveis ações de regularização e
urbanização. Esse instrumento pode ser utilizado juntamente com outros previstos no Estatuto, tais
como as Operações Urbanas Consorciadas, o Usucapião Especial de Imóvel Urbano e o Direito de
Preempção. Os objetivos desse instrumento podem ser traduzidos por:
a) permitir a inclusão de parcelas da população que foram marginalizadas da cidade, por não terem tido possibilidades
de ocupação do solo urbano dentro das regras legais;
b) permitir a introdução de serviços e infraestrutura urbana nos locais onde eles antes não chegavam, melhorando as
condições de vida da população;

c) regular o conjunto do mercado de terras urbanas, pois reduzindo-se as diferenças de qualidade entre os diferentes
padrões de ocupação, reduz-se também as diferenças de preços entre elas;
d) introduzir mecanismos de participação direta dos moradores no processo de definição dos investimentos públicos
em urbanização para consolidar os assentamentos;
e) aumentar a arrecadação do município, pois as áreas regularizadas passam a poder pagar impostos e taxas – vistas
nesse caso muitas vezes com bons olhos pela população, pois os serviços e infraestrutura deixam de ser encarados
como favores, e passam a ser obrigações do Poder Público;
f ) aumentar a oferta de terras para os mercados urbanos de baixa renda.1
A aplicação dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, em muito depende da estruturação

da política municipal de habitação em busca da resolução dos problemas de moradia que afligem os
moradores com rendas mais baixas. A Prefeitura Municipal de Florianópolis (2007) assim delineia sua
política de habitação social, tendo como objetivo melhorar o acesso à moradia, com a melhoria das
condições de habitabilidade, de preservação ambiental e de qualificação dos espaços urbanos:
Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) – zonas urbanas que podem conter áreas públicas ou particulares, ocu-
padas por população de baixa renda ou passíveis de urbanização, onde há interesse público de minimizar o custo do
acesso à terra urbana e/ou promover a regularização fundiária, por meio da flexibilização dos parâmetros urbanísticos
de uso, ocupação e parcelamento do assentamento.
Tipos de ZEIS
Áreas carentes – para regularização de áreas públicas (associada à Concessão Especial de Uso para fins de Moradia) e
particulares (associada ao Usucapião Urbano);
Loteamentos irregulares – para promover a regularização jurídica, a complementação de infraestrutura, implementação
de equipamentos ou recuperação ambiental;
Áreas centrais – dotadas de infraestrutura, com grande incidência de cortiços e imóveis subutilizados, pode estar com-
binada com outros usos;
Áreas de expansão – áreas com concentrações de terrenos não edificados e imóveis subutilizados (vazios urbanos),
pode estar combinada com outras ações de regularização fundiária.
Plano de Urbanização de ZEIS – é o instrumento que orienta as intervenções nas ZEIS, definindo a forma de gestão,
garantindo a participação dos agentes envolvidos (Poder Público, iniciativa privada, associações de moradores); os
padrões de parcelamento, edificação, uso e ocupação do solo; além de formas de financiamento, transferência e
aquisição das UH a serem produzidas.
Percebe-se que o município estabeleceu a aplicação das ZEIS conforme as especificidades e

necessidades locais da população, definindo claramente sua política habitacional para habitantes de
renda mais baixa. A política habitacional compreende tanto aquelas moradias já existentes e irregulares
quanto aquelas que deverão ser construídas em áreas de expansão. A figura 1 mostra o mapa com as
ZEIS estabelecidas.
1 Disponível em: < http://base.d-p-h.info/pt/fiches/dph/fiche-dph-6767.html>. Acesso em: 5 nov. 2007.

(PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANÓPOLIS, 2007)
Figura 1 – Zonas de Interesse Social do município de Florianópolis (SC).

Embora se constitua em um instrumento eficiente, se utilizado de forma correta pelos municípios,

as ZEIS devem ser monitoradas com frequência devido às dinâmicas próprias do mercado imobiliário.
Cymbalista (2006, p. 39) faz alguns alertas sobre a aplicação do instrumento:
Tais alertas devem ser levados em conta para o monitoramento do impacto das Aeis2 de áreas desocupadas que vêm
sendo propostas no contexto dos recentes Planos Diretores, em municípios tão diversos quanto Santo André, São
Paulo, Catanduva, Fortaleza, Salvador, entre muitos outros. O maior desafio antecede todos esses: tirar as Aeis de
áreas desocupadas do papel e fazer com que os perímetros delimitados em lei sejam efetivamente incorporados a
uma política habitacional municipal está se revelando uma tarefa bastante difícil, principalmente em municípios mais
populosos e que têm preços de terra mais altos.
O parcelamento popular, ou seja, aqueles dirigidos às classes de renda mais baixa, poderão ser
implantados em ZEIS devidamente regulamentada. Para esse tipo de parcelamento a Lei 9.785, de 29 de
janeiro de 1999, prevê algumas condições especiais que têm o objetivo de facilitar sua viabilidade.
Texto complementar
A gestão democrática da política urbana

(CYMBALISTA, 2006)
Os primeiros resultados produzidos pelo Estatuto da Cidade na política urbana municipal foram
principalmente defensivos. Uma vez que a Constituição e o Estatuto da Cidade regulamentaram a
“gestão democrática da cidade” como uma das diretrizes a serem seguidas pela União, estados e
municípios na condução da política urbana, processos de planejamento construídos entre quatro
paredes e sem o envolvimento da população puderam ser considerados ilegais. O caso mais conhe-
cido é o de Fortaleza (CE), onde, em 2004, uma ampla campanha popular composta de várias frentes
de ação, entre elas uma ação civil pública impetrada pelo Ministério Público Federal, logrou inter-
romper a tramitação de um Plano Diretor feito sem participação popular. Em vários outros municí-
pios ocorreram processos semelhantes, mais ou menos bem-sucedidos, mas o fato é que a diretriz da
gestão democrática da cidade foi incorporada como instrumento da luta social.
Mais complexo é avaliar o quanto a diretriz da gestão democrática da cidade é capaz de operar
“no ataque”, viabilizando a redistribuição de renda e de território e combatendo a segregação, não
como “tempero”, mas como “essência” do planejamento territorial, como bem adverte Marcelo
Lopes de Souza (2005).
A Resolução 25 do ConCidades estabelece uma série de diretrizes necessárias para um Plano
Diretor ser efetivamente considerado participativo, apostando que processos mais democráticos re-
sultam em cidades mais democráticas. Nesse sentido, uma série de inovações foi realizada nos pro-
2 O autor refere-se a Aeis como Áreas Especiais de Interesse Social. Essa denominação é muitas vezes encontrada nos municípios.

cessos de construção dos Planos Diretores: a coordenação dos processos incluiu representantes de
vários segmentos da sociedade civil, deixando de ser prerrogativa exclusiva do governo municipal;
antes da elaboração de propostas, as comunidades e grupos sociais foram ouvidos e participaram
da construção de uma leitura da realidade local que fundamentaria as propostas; os processos de
deliberação sobre o texto final do plano passaram por discussões também participativas, por meio
de fóruns, congressos ou conferências públicas.1
Além da participação da população em todas as etapas dos Planos Diretores, a gestão demo-
crática é também necessária na sua implementação e no seu monitoramento, de forma que os
próprios Planos Diretores devem explicitar a forma como isso acontecerá no município. Foram
inúmeros os “Conselhos da Cidade”, “Conselhos de Desenvolvimento Urbano”, “Conselhos de
Planejamento Urbano” criados nos últimos anos no contexto da construção de Planos Diretores nos
municípios. Prover esses conselhos de recursos, de poder deliberativo real, de infraestrutura logística
é um dos desafios. A implementação desses conselhos deve ser acompanhada nos próximos anos,
para checar o alcance e os desafios dessa aposta na gestão participativa.
Os desafios para o efetivo funcionamento desses conselhos são muitos, conforme já tratei em
trabalho específico (CYMBALISTA, 2000; CYMBALISTA, 2001).
Alguns municípios contam com conselhos de desenvolvimento urbano ou de política urbana
funcionando há anos, em alguns casos com experiências interessantes de se analisar.2 É o caso
do Conselho de Desenvolvimento Urbano (CDU) de Recife, que existe desde 1992 e em alguns
momentos teve atuação expressiva no debate público na cidade.
Em 2001, após a discussão de um diagnóstico realizado pela Secretaria de Planejamento, o CDU
emitiu uma deliberação que impedia a aprovação de novos edifícios em 12 bairros da cidade, cuja
infraestrutura encontrava-se saturada e que vinham despertando muita cobiça do mercado imobi-
liário. A resolução dava um prazo para o Executivo emitir uma lei que regulamentasse a questão,
o que foi efetivamente feito, resultando na Lei Municipal 16.719/2001, conhecida como a Lei da
Área de Reestruturação Urbana (ARU), que fixa gabaritos para a edificação em altura nesses bairros.
Outro exemplo de conselho de desenvolvimento urbano com trajetória já bastante consolidada
é o Conselho Municipal de Política Urbana (Compur) de Belo Horizonte, instituído em 1996 e que
vem sendo a instância responsável pela convocação de conferências de política urbana, processo
de balanço e discussão pública da política urbana na cidade, que pode apontar para alterações nas
normas de planejamento da cidade. A primeira conferência de política urbana, realizada em 1999,
propôs ajustes no Plano Diretor e na lei de uso, ocupação e parcelamento do solo, que foram efeti-
vamente encaminhados.
A mudança de escala do debate em torno da política urbana significou um amplo processo
de capacitação, tanto no corpo técnico das prefeituras quanto entre técnicos e lideranças sociais.
Devemos também atentar para o impacto desse processo de capacitação na política e na adminis-
tração local, pois a recente onda de Planos Diretores tem um significado de formação de quadros
nos municípios, que compreendem de forma politizada as questões territoriais. O número de pes-
soas que compreende e discute a questão urbana de forma politizada é atualmente muitas vezes

maior que há alguns anos, corpo qualificado em ações de capacitação e treinamento, mas prin-
cipalmente capacitado pela necessidade de aprendizado para dar conta dos desafios práticos da
participação nos processos. Tais quadros possivelmente influenciarão por vários anos o debate em
torno da política territorial local.
Lugares para os pobres

Provavelmente, a principal das trincheiras da batalha da reforma urbana seja a busca por
responder ao desafio de melhorar a localização dos pobres nas cidades e suas condições de vida.
Com algumas exceções, determinadas por condicionantes locais, a regra nas cidades brasileiras tem
sido a eterna expulsão dos mais pobres rumo às periferias distantes e desequipadas, por vezes expli-
citamente desalojados pelo Poder Público de locais mais centrais e infraestruturados.3
Outras vezes, são as dinâmicas imobiliárias que promovem a expulsão, com a valorização dos
preços da terra dos locais mais bem situados ou nas fronteiras de expansão imobiliária, resultando,
ao longo do tempo, na expulsão dos mais pobres pelos mecanismos de mercado, em processos
conhecidos como gentrificação. Em alguns casos, como na requalificação do Pelourinho, em Salvador,
o estado entra em processos de renovação urbana como verdadeiro player do mercado, comprando
edifícios com o intuito da criação de paisagens mais adequadas a um turismo que se utiliza da urbani-
dade como cenário a ser usufruído por aqueles que têm possibilidade de consumi-lo (NOBRE, 2003).
Do ponto de vista da prevenção desse tipo de ação, a Constituição e as diretrizes do Estatuto
da Cidade deram instrumentos de combate a ações públicas ostensivamente dedicadas à expulsão
ou à gentrificação. A própria ideia do direito à gestão democrática das cidades é um conceito jurídico
baseado em diretriz do Estatuto da Cidade, que fundamenta o direito dos mais pobres de ficarem em
áreas centrais e providas de infraestrutura nas cidades, à medida que rejeita projetos urbanísticos
que não incluam os grupos envolvidos. Tal conceito foi acionado, por exemplo, pela Relatoria
Nacional pelo Direito à Moradia, em missão a Salvador, em repúdio a deslocamentos forçados no
Pelourinho, e pelo Fórum Centro Vivo, para denunciar despejos em áreas centrais de São Paulo
(SAULE JR.; CARDOSO, 2005; FÓRUM CENTRO VIVO, 2006).
Para além das ações defensivas, alguns instrumentos especificamente voltados para a indução
de moradia de interesse social em áreas providas de infraestrutura vêm sendo testados nos
municípios brasileiros, não no sentido de proteger as comunidades vulneráveis de ações públicas
excludentes, mas, ao contrário, de amparar políticas públicas de indução do povoamento ou
repovoamento das áreas providas de infraestrutura pelas camadas de baixa renda.
Entre as apostas da reforma urbana, se sobressai o instrumento das Zonas Especiais de Inte-
resse Social (ZEIS) de áreas desocupadas, perímetros demarcados no zoneamento da cidade que
devem ser ocupados prioritariamente para a habitação de baixa renda.4 O já mencionado o caso
de Diadema, que se iniciou na primeira metade da década de 1990, é a mais antiga experiência
de ZEIS de áreas desocupadas no país (nos municípios denominadas Aeis) e uma das poucas que
foram sistematizadas e avaliadas. Os estudos revelam que o instrumento, articulado a uma política
habitacional eficiente e progressista, logrou baixar os preços da terra em um primeiro momento e
viabilizar significativo número de unidades habitacionais, tendo até mesmo impacto positivo sobre
as áreas de proteção aos mananciais do município, que, menos pressionadas pela demanda dos mais
pobres, permaneceram razoavelmente preservadas após a implementação das Aeis. Por outro lado,

os estudos revelam também as dificuldades relacionadas à implementação do instrumento: em al-

guns anos, a escassez de áreas e a experiência dos atores do mercado imobiliário fizeram com que os
preços subissem novamente; uma série de empreendimentos em Aeis apresenta baixa qualidade
urbanística, pouco se diferenciando dos bairros ao seu redor. Por fim, a avaliação mais recente da
prefeitura é que a própria disponibilidade de terras desocupadas esgotou-se em Diadema, um dos
municípios mais densos do país, ensinando-nos que não há instrumento perene, por mais demo-
crático que seja.
Tais alertas devem ser levados em conta para o monitoramento do impacto das Aeis de áreas
desocupadas que vêm sendo propostas no contexto dos recentes Planos Diretores, em municípios
tão diversos quanto Santo André, São Paulo, Catanduva, Fortaleza, Salvador, entre outros. O maior
desafio antecede todos esses: tirar as Aeis de áreas desocupadas do papel e fazer com que os perí-
metros delimitados em lei sejam efetivamente incorporados a uma política habitacional municipal
está se revelando uma tarefa bastante difícil, principalmente em municípios mais populosos e que
têm preços de terra mais altos.
1 Inicia-se também a produção bibliográfica que documenta esses processos. [...].
2 São poucos os artigos que problematizam o funcionamento de conselhos específicos, [...].
3 Essa expulsão diretamente promovida pelo estado vem sendo apontada por vários trabalhos, em sua modalidade mais violenta [...].
4 Outra variante do mesmo instrumento são as Zeis demarcadas sobre áreas já ocupadas com favelas, loteamentos clandestinos ou
irregulares, que facilitam posteriores trabalhos de urbanização e regularização, instrumento que será tratado a seguir.
Atividades
1. Em quais etapas pode ser dividido o processo de parcelamento do solo urbano e o que constitui
cada uma delas?
2. Quais são as principais diretrizes que o Poder Público deverá indicar para que o parcelador siga
após análise do requerimento do mesmo?

3. O que são Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e qual é a sua importância para a gestão da
cidade?
Gabarito
1. O parcelamento do solo pode ser constituído em duas etapas, uma considerada material e a outra
jurídica. A etapa material é dividida em fase preliminar e fase definitiva e compõe-se de diversas
atividades que deverão ser cumpridas pelo parcelador em decorrência dos institutos presentes
na legislação. Na etapa jurídica se processa o registro do parcelamento.
2. O Poder Público deverá emitir diretrizes sobre as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que
compõem os sistemas viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido
a serem respeitadas; o traçado básico do sistema viário principal; a localização aproximada dos ter-
renos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público e as faixas
sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis.
3. Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), constitui-se em instrumento possibilitado pela Lei 9.785,
de 29 de janeiro de 1999 e a Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001. Permite-se ao município
demarcar no Plano Diretor e no zoneamento da cidade, zonas que necessariamente deverão
servir à habitação social para classes de baixa renda. As ZEIS são extremamente importantes para
o estabelecimento de uma política habitacional para classes de renda mais baixa, podendo ser
aplicada não somente em expansões como a construção de novas moradias, mas também para
áreas com favelas, loteamentos clandestinos ou irregulares com o intuito de tornar possíveis
ações de regularização e urbanização.

Exigências de licenciamento
e registro de loteamento
Exigências de licenciamento
A implantação de um parcelamento do solo pode causar vários tipos de impactos ambientais, que
se não devidamente diagnosticados e abrandados poderão levar a consequências de diversos níveis e
alcance. As interferências ambientais ocorridas em decorrência da implantação de um parcelamento do
solo podem apresentar vários níveis de impacto e estão normalmente relacionadas ao desmatamento,
à impermeabilização do solo, à utilização de infraestrutura (geração de efluentes, demandas por trans-
portes etc.), à fragmentação e fragilização de ecossistemas, às alterações provocadas no subsolo e nos
recursos minerais, ao aumento do escoamento de águas superficiais, às demandas por água tratada, às
alterações na fauna, flora, nos aspectos socioeconômicos e na paisagem urbana.
A ocupação descontrolada, com parcelamentos não precedidos de diagnósticos ambientais e
análise dos impactos a serem causados pelo empreendimento para conhecimento e implantação de
medidas mitigadoras, pode levar a problemas urbanos de difícil solução e expor a população a riscos.
As figuras 1 e 2 mostram exemplos de empreendimentos que geram tais impactos.

102 | Exigências de licenciamento e registro de loteamento
Sebrae.
Figura 1 – Ocupação indevida de margens de cursos d´água.
Sebrae.
Figura 2 – Ocupação de encostas e áreas de risco.
Os problemas ambientais mundiais levaram ao despertar da população para a necessidade

de utilizar os recursos naturais de forma sustentável e construir ambientes propícios à sobrevivência
humana. A partir da década de 1970, os regulamentos ambientais tornaram-se mais consistentes e en-
volveram a problemática urbana, inserindo os estados e, por decorrência, os municípios como agentes
da promoção e fiscalização da produção de um ambiente urbano sustentável.
A Resolução Conama 237/97 determina que todo parcelamento do solo se constitui em uma
atividade poluidora/degradadora e, desse modo, sujeita ao licenciamento ambiental. A Instrução
Normativa 10/2005 define o enquadramento para a atividade de loteamento quanto ao seu porte e

potencial poluidor. Faz-se necessária uma elaboração de Estudo de Impacto Ambiental/Relatório

de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) – Resolução 01/86 do Conama – para implantação de projetos de
natureza urbanística, com área superior a 100 hectares ou menores (quando se situarem em áreas
ambientalmente importantes) ou implantação de distritos ou zonas industriais.
No EIA, o campo de análise é muito mais amplo. Aplica-se aos parcelamentos urbanos as restrições de edificação relativas às
Áreas de Preservação Permanente (APP), definidas e delimitadas pela Lei 4.771/65 (Código Florestal) e pela Resolução 04/85
do Conama. O Código Florestal protege na forma de APP a vegetação situada, ao longo das margens dos rios, ao redor das
lagoas e nascentes, no topo de morros nas encostas, nas restingas, dunas, mangues, entre outros (art. 2.º).
As APP têm natureza jurídica de limitação administrativa. Assim, cabe o parcelamento do solo em áreas que apresentam
APP, desde que sejam respeitadas as normas de proteção. A supressão de vegetação em APP pode ocorrer apenas excep-
cionalmente, em casos de utilidade pública ou interesse social, mediante autorização prévia do órgão competente inte-
grante do Sisnama. No caso de áreas urbanas, a MP 2.166 admite que essa autorização seja efetivada por órgão municipal,
desde que o município possua conselho de meio ambiente e Plano Diretor, com anuência prévia do órgão estadual.1
Exige-se Licença Simplificada (LS) para empreendimentos com área menor ou igual a cinco hec-
tares e até 260 lotes ou empreendimentos com área de 5,1 a 10 hectares e até 130 lotes. A Licença Prévia
(LP), a Instalação (LI) e a Operação (LO) são exigidas para empreendimentos com área superior a 5,1
hectares e com mais de 130 lotes. Exige-se Licença de Regularização (LAR) para empreendimentos em
fase de implantação.
Vários organismos estão relacionados com o processo de licenciamento ambiental, tais como
o Incra, a prefeitura municipal, o órgão de gestão estadual dos recursos hídricos, as concessionárias
de energia, os órgãos florestais e de meio ambiente, o Ministério Público, entre outros. As Licenças
Ambientais são intransferíveis e deverão ter a sua substituição solicitada no órgão ambiental competente
sempre que houver modificação na Razão Social e/ou no CNPJ/MF do empreendimento ou atividade:
::: Licença Prévia (LP) – documento expedido na fase preliminar do planejamento da atividade
ou do empreendimento e que aprova o local de implantação pretendido e contém os pré-
-requisitos e os condicionantes a serem atendidos para as fases subsequentes, observada a
legislação urbanística e ambiental vigente.
::: Licença de Instalação (LI) – documento expedido na fase intermediária do planejamento da
atividade ou do empreendimento e que aprova a proposta do Plano de Controle Ambiental
(PCA) apresentada.
::: Licença de Operação (LO) – documento que antecede o efetivo funcionamento da atividade
e atesta a conformidade com as condicionantes das Licenças Prévia e de Instalação.
Os institutos legais criados para a gestão ambiental são vários, bem como as instâncias denomi-
nadas para exercê-la. Segundo o Ibama (1997), esses institutos são assim definidos:
::: Licenciamento Ambiental – procedimentos técnico-administrativos, baseados na legislação
vigente e na análise de documentação apresentada, que objetivam estabelecer as condições,
restrições e medidas de controle ambiental a serem obedecidas pelo empreendedor, para a
localização, construção, instalação, operação, diversificação, reforma e ampliação de empre-
endimento ou atividade consideradas de impacto.
1 Disponível em: <http://geodesia.ufsc.br/wiki-ctm/index.php/REQUISITOS_URBAN%C3%8DSTICOS_PARA_O_LOTEAMENTO>. Acesso em: 10

out. 2007.

::: Licença Ambiental – ato administrativo pelo qual se estabelecem as condições, as restrições e
as medidas de controle ambiental que deverão ser aplicadas ou atendidas pelo empreendedor
para localização, construção, instalação, operação, diversificação, reforma e ampliação de em-
preendimento ou atividade consideradas de impacto.
::: Avaliação de Impacto Ambiental (AIA) – instrumento da Política Nacional do Meio Ambiente,
que se utiliza de Estudos Ambientais e de procedimentos sistemáticos para avaliar os possíveis
impactos ambientais gerados por empreendimentos e atividades potencialmente poluidores,
com o intuito de adequá-los às necessidades de preservação e conservação do meio ambiente
e da melhoria na qualidade de vida da população.
::: Estudos Ambientais – estudos relativos aos aspectos ambientais de empreendimentos e
atividades potencialmente poluidores e que têm como finalidade subsidiar a análise técnica
que antecede a emissão de Licença Ambiental Municipal. Constituem Estudos Ambientais:
::: EIA – Estudo de Impacto Ambiental e respectivo Relatório de Impacto Ambiental (Rima);
::: EAP – Estudo Ambiental Preliminar;
::: RAS – Relatório Ambiental Simplificado;
::: PCA – Plano de Controle Ambiental;
::: PRAD – Projeto de Recuperação de Área Degradada;
::: PMA – Projeto de Monitoramento Ambiental;
::: ER – Estudo de Risco.
::: Impacto Ambiental – qualquer alteração das propriedades físicas, químicas ou biológicas do
meio ambiente causada por qualquer forma de matéria ou energia resultante das atividades
humanas e que, direta ou indiretamente, afetem a saúde, a segurança ou o bem-estar da
população, as atividades sociais e econômicas, a flora e a fauna, as condições estéticas ou
sanitárias do meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais.
::: Sistema de Controle Ambiental (SCA) – conjunto de operações e/ou dispositivos destinados
ao controle de resíduos sólidos, efluentes líquidos, emissões atmosféricas e radiações eletro-
magnéticas, objetivando a correção ou redução dos impactos negativos gerados.
::: Termo de Referência (TR) – roteiro apresentando o conteúdo e os tópicos mais importantes
a serem tratados em determinado Estudo Ambiental.
::: Cadastro Descritivo (CD) – conjunto de informações, organizadas na forma de formulário,
exigido para a análise do licenciamento prévio de empreendimentos e atividades.
Para o Licenciamento Ambiental poderão ser utilizados os Estudos Ambientais conceituados a seguir:
::: Estudo de Impacto Ambiental (EIA) – conjunto de informações sistemáticas e analíticas,
exigido para o licenciamento prévio de atividades ou empreendimentos de significativo
potencial de impactos ambientais, tais como os constantes do artigo 2.º da Resolução Conama
001/86 que, em obediência ao respectivo Termo de Referência (TR), e a partir de diagnóstico
físico, biológico e socioeconômico, permita a previsão e o dimensionamento dos impactos
ambientais, a proposição de medidas mitigadoras e/ou compensatórias, e de um plano de
monitoramento ambiental, subsidiando a tomada de decisão quanto à viabilidade ambiental
da atividade ou do empreendimento.

::: Relatório de Impacto Ambiental (Rima) – relatório em linguagem acessível, que reflete as
principais informações e conclusões do EIA.
::: Estudo Ambiental Preliminar (EAP) – conjunto organizado de informações requeridas por
meio do respectivo Termo de Referência (TR), que subsidia a análise do licenciamento pré-
vio de atividades ou empreendimentos com significativo potencial de impactos ambientais e
dispensados da apresentação do EIA/Rima. Para o licenciamento prévio de empreendimentos
e atividades de exploração mineral, substitui, por equivalência, a exigência do Relatório de
Controle Ambiental (RCA) estabelecido pelo Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama).
::: Relatório Ambiental Simplificado (RAS) – conjunto organizado e simplificado de informações
básicas, requeridas por meio do respectivo Termo de Referência (TR), que subsidia a análise
do licenciamento prévio de empreendimento ou atividade que, pela menor significância dos
impactos potenciais, seja dispensado da apresentação do EIA/Rima e do EAP.
::: Plano de Controle Ambiental (PCA) – apresentado para obtenção da LI, deve conter os
Projetos Executivos do(s) Sistema(s) de Controle Ambiental (SCA) e, quando couber, o Projeto
de Recuperação de Área Degradada (Prad) e o Projeto de Monitoramento Ambiental (PMA).
Para a instalação de empreendimentos e atividades de exploração, geração e distribuição de
energia elétrica, substitui, por equivalência, a exigência do Projeto Básico Ambiental (PBA)
estabelecido pelo Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama).
::: Projeto de Recuperação de Área Degradada (Prad) – conjunto organizado e proposto na
forma de Projeto Executivo, com cronograma dos procedimentos destinados à recuperação
ambiental de áreas degradadas.
::: Projeto de Monitoramento Ambiental (PMA) – conjunto organizado e proposto na forma
de Projeto Executivo, com cronograma dos procedimentos destinados a acompanhar, nas
fases de implantação e operação da atividade, os impactos que forem previstos, de modo a
detectar os efeitos inesperados a tempo de corrigi-los e a verificar a implantação e a eficiência
das medidas mitigadoras, bem como o cumprimento das condições estabelecidas quando do
Licenciamento Ambiental.
::: Estudo de Risco (ER) – estudo analítico que, por meio de técnicas consolidadas de análise de
segurança de sistemas, estabelece o potencial de risco de acidentes ambientais em determi-
nado empreendimento ou atividade.
Os Estudos Ambientais necessários ao Licenciamento Ambiental deverão ser realizados sob a
responsabilidade e às custas do empreendedor. Deverão estar anexadas aos estudos, aos planos e aos
projetos ambientais, às respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs) ou equivalente.
O empreendedor incorrerá em infração passível de penalidades quando o mesmo iniciar
instalação de qualquer empreendimento ou atividade real ou potencialmente poluidor, sem possuir
licença ou em desacordo com a própria. Outra infração se dará quando, depois de concedida a licença,
o empreendedor iniciar ou prosseguir empreendimentos ou atividades em desacordo com a mesma,
testar instalação ou equipamentos, impedir ou cercear a fiscalização; sonegar dados ou informações
ou descumprir cronograma ou prazos de obras.
Alguns aspectos legais têm caracterizado o Licenciamento Ambiental de loteamentos pela
fragilidade de algumas relações entre as instâncias reguladoras, ou seja, o município, os estados e a
União. Pereira e Wasserman (2004, p. 4) questionam o tratamento que a legislação ambiental dispensa

ao nível de impacto imputado aos loteamentos, se comparado com outros empreendimentos. Para
o autor, os loteamentos se apresentam tão poluidores quanto outros empreendimentos tratados de
forma mais exigente pela legislação. Algumas considerações feitas são extremamente pertinentes e
necessitam ser consideradas:
Os loteamentos e os condomínios, por exemplo, não chegam à fase de LO, pois se entende que após se implantarem,
o que ocorre na fase de LI, estão devidamente concluídos e não necessitam, portanto, de LO, salvo quando são insta-
lados dispositivos de tratamento de esgotos dinâmicos, como estação de tratamento de esgotos (ETE), que pressupõe
operação, ainda assim, a LO, nesse caso, seria só para a ETE.
A instalação de loteamentos é ainda mais complexa quanto ao controle, pois a transferência de domínio por meio
das escrituras de compra e venda desvincula em parte o responsável em situações futuras (exemplo da construção de
fossa séptica e filtro). Um caso exemplar poderia ser representado por uma empresa de engenharia que vem ao Órgão
Ambiental e requer licença para instalação de um loteamento. Normalmente antes dessa ação, perante o município
fez-se também um licenciamento com base na Lei de Uso e Ocupação do Solo e na Lei Federal 6.766/79, que disciplina
as regras para parcelamento do solo. Via de regra, a legislação municipal é mais permissiva que a estadual e a federal, e
o projeto aprovado pelo município não passa no Licenciamento Ambiental, sob responsabilidade do estado. Contudo,
com a apresentação da licença municipal, os cartórios, legalmente, estão aptos a efetuar o desmembramento e acatar
as promessas de compra e venda, permitindo assim as vendas. Mais tarde, se a Licença Ambiental não é concedida,
o estado interdita administrativamente o loteamento, o empreendedor que já vendeu os lotes não se responsabiliza
mais, e o comprador adquire formalmente um imóvel escriturado e, não obstante, irregular.
Além da obrigatoriedade de elaboração do EIA-Rima, o Poder Público Municipal poderá exi-

gir ainda a elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), fundamentando-se no Estatuto da
Cidade (Lei 10.257/01). No entanto, o município deverá possuir regulamento específico que verse sobre
os empreendimentos e atividades considerados causadores de impacto.
Registro do loteamento e do desmembramento

O parcelamento do solo é constituído pela etapa material, na qual acontece o desenvolvimento
do projeto e suas intercorrências com os regulamentos, o processo de aprovação, até o ponto de ser
apresentado para registro. Na etapa jurídica ocorre o registro do loteamento. Miranda apud Viana (1985)
destaca a importância do registro afirmando que, juridicamente, o loteamento somente começa existir,
para todos os efeitos, depois ou no instante imediato do registro. Com o registro, cessa a unidade ante-
rior do terreno loteado, em vez dele surge, no plano jurídico, a pluralidade de terrenos (lotes).
Processo de registro: documentação necessária e cabedal de certidões

A aprovação do loteamento não gera obrigações ou deveres para o parcelador, notadamente
no que se refere a sua execução (VIANA, 1991), daí a exigência da Lei 6.766/79, em seu Capítulo VI
- Do registro do loteamento e desmembramento, artigo 18, que estabelece as normas que deverão
ser seguidas para que o projeto do loteamento ou desmembramento, já aprovado, seja submetido ao
registro em 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação. O artigo referido anteriormente sofreu

alterações por meio da Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, como pode ser visto no quadro 1, que
compara as duas legislações. As alterações tiveram por objetivo facilitar o processo de implantação
de parcelamentos populares destinados a classes de renda mais baixa.
Os seguintes documentos deverão acompanhar o processo:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão de matrícula, ressalvadas algumas condições previstas na Lei 9.785
(quadro 1).
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhados dos respectivos
comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a administração pública.
IV - As seguintes certidões são exigidas no processo:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteamento, pelo período de 10 anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 anos.
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 anos;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo
Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das
vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas
pluviais ou da aprovação de um cronograma, como a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente
instrumento de garantia para a execução das obras.
VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão. Esse tipo de instru-
mento visa garantir os interesses das partes, referindo-se as negociações futuras.
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
O artigo 18 ainda pondera, em seu parágrafo 2.º, que a existência de protestos, de ações penais,
exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do
loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adqui-
rentes dos lotes.
Quadro 1 – Comparação entre o texto da Lei 6.766/79 e a Lei 9.785/99
Lei 6.766/79 Lei 9.785/99

Art. 18. - Aprovado o projeto de loteamento ou de Art. 18. ...................................................................................................
desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro I - título de propriedade do imóvel ou certidão de matrícula,
imobiliário dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da ressalvado o disposto nos §§4.º e 5.º.
aprovação, acompanhada dos seguintes documentos:
i - título de propriedade do imóvel;

Acesso em: 10. out. 2007.

Disponível em: <www.portalvr.com/smp/arquivos/dcu/leismunicipais/parcsolo.pdf>.
Lei 6.766/79 Lei 9.785/99
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante V - cópia do ato de aprovação do loteamento e compro-
do termo de verificação pela legislação municipal, que vante do termo de verificação pela prefeitura municipal ou
incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por
loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução
e das obras de escoamento das águas pluviais ou da das vias de circulação do loteamento, demarcação dos
aprovação de um cronograma, com duração máxima de lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das
dois anos, acompanhado de competente instrumento de águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com
garantia para execução das obras. duração máxima de quatro anos, acompanhado de compe-
tente instrumento de garantia para execução das obras.
§4.º – O título de propriedade será dispensado quando se

tratar de parcelamento popular, destinado às classes de me-
nor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com
processo de desapropriação judicial em curso e imissão pro-
visória na posse, desde que promovidas pela União, estados,
Distrito Federal, municípios ou suas entidades delegadas,
autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.
§5.º – No caso de que trata o §4.º, o pedido de registro do
parcelamento, além dos documentos mencionados nos
incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autên-
ticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória
na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante
de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado
por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos
constitutivos.
Formalização do registro, causas de impedimentos e publicidade

Após dar entrada ao processo de registro de loteamento ou desmembramento, caberá ao oficial
do registro imobiliário examinar a documentação, buscando investigar suas possibilidades de falha
ou falta de documentos. O processo de análise da documentação se verificará com vistas a garantir
a confiabilidade e a lisura. Ao referir-se a esse processo, Rizzardo (1996) alerta para o fato de que a
lei nada previu em face da possibilidade de possíveis deficiências, contudo, o autor coloca que o zelo
deve levar o oficial a não propriamente levantar a impugnação, mas ordenar a regularização. Negando-
-se o depositante ao atendimento, por entender descabíveis as exigências, assiste-lhe o direito de pleitear
a suscitação de dúvida, remetendo-se os autos ao juiz competente, que apreciará o caso após manifestar-
se o representante do Ministério Público. Se acaso não houver nada irregular ou quando o impasse
for superado, o oficial do cartório enviará comunicação à prefeitura municipal, ou ao Distrito Federal,
conforme o caso, acerca da postulação de registro.
Concomitantemente, são realizadas as publicações do edital do pedido de registro, em três dias
consecutivos. Nas capitais, a publicação far-se-á na imprensa oficial e em jornal diário. Nos municípios
do interior, em um dos jornais locais, se houver, ou em jornal da região. Caso a circulação não seja diária,
deve-se haver três publicações repetidas ininterruptamente. O edital deverá conter dados sucintos dos

imóveis, mas que consigam comunicar-se de maneira clara com o público. Segundo Lopes apud Rizzardo
(1996, p.75), esses dados são:
a) indicação do nome do oficial e o respectivo cartório onde tenham sido apresentados os documentos legais para o
loteamento;
b) a indicação dos nomes dos proprietários loteadores, sua nacionalidade, domicílio, estado civil e profissão;
c) a caracterização do imóvel, especificando-se a sua situação, limites e demais elementos que sirvam a individualizá-lo;
d) a declaração de que se pretende vender o imóvel dividido em lotes e a prestações, por oferta pública, estando depo-
sitados em cartório o memorial e os documentos em que os proprietários pleiteiam a inscrição; e
e) início e término de recebimento das impugnações.
Além dessas exigências, a Lei 6.766 exige a inclusão, no edital, de pequeno desenho de localização
da área. Ao fim do prazo de 15 dias, a contar da última publicação, sem impugnação, lavrar-se-á o registro.
Enquanto o prazo não acabar, os terceiros terão oportunidade para impugnar o registro. Proposta
a impugnação, juntada aos autos, o oficial deverá intimar o requerente e a prefeitura municipal, ou
o Distrito Federal, quando for o caso, para que sobre ela se manifestem em cinco dias, sob pena de
arquivamento do processo. Com as manifestações das partes, o titular da serventia enviará o processo ao
juiz encarregado, tendo dele vistas, inicialmente, o representante do Ministério Público, pelo período de
cinco dias, fazendo-se, em seguida, os autos conclusos ao juiz para o julgamento, caso outras diligências
não se fizerem necessárias. Em caso de dúvidas, esclarecimentos por meio de prova judicial ou perícia,
remete-se o caso às vias ordinárias.
A fim de não haver rejeição que leve o impugnante ao juízo contencioso, a oposição ao registro
deverá fundamentar quando transparece uma ofensa a um direito de servidão ou de usufruto, ou
ainda de invasão de terras pertencentes a terceiros. O impugnante não tem legitimidade para discutir
o preenchimento dos requisitos legais por parte do proprietário loteador, desde que não origine um
prejuízo a um de seus direitos. A menos que haja ofensa a um bem social, ou ao patrimônio público, ou
ao meio ambiente. Nessas hipóteses, autoriza-se a impugnação (Rizzardo, 1996).
O mesmo não sucederá quando duvidosa a propriedade, ou, seguindo o citado Lopes apud
Rizzardo (1996, p. 77):
Desde que os rumos são contestados por outros títulos; desde que do registro de imóveis não conste nenhum
elemento de onde se possa inferir uma dimensão exata, o requisito legal não se acha cumprido e o registro só poderá
ser concedido depois que os limites dos terrenos tiverem ficado definidos na ação própria, que é a de demarcação ou
de aviventação de marcos, caso estes tenham sido apagados.
Dessa forma, o Registro somente se efetivará depois de realizados todos os exames das dúvidas.
Após realizados os exames, o registro se procede, cumprindo o disposto no artigo 20 da Lei 6.766/79:
Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.
Parágrafo único. No Registro de Imóveis far-se-ão o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a
averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.
Procede-se o registro conforme estatutos legais, nos livros instituídos, de forma que os lotes terão
matrícula própria para cada um, enquanto o parcelamento terá um registro geral.
Findo o processo de Registro, o loteador poderá iniciar a comercialização dos lotes.
O Registro possui, também, a função de possibilitar a indisponibilidade das áreas públicas
previstas em lei. A partir do registro do parcelamento, por meio do projeto e do memorial descritivo, as

vias, espaços livres, praças e áreas destinadas a usos comunitários e equipamentos urbanos passam ao
domínio do município. Silva (2000, p. 328-329) assim refere à questão do relacionamento registro versus
áreas públicas:
A inscrição do loteamento produz os seguintes efeitos urbanísticos:
a) legitima a divisão da gleba em lotes, com “a perda da individualidade objetiva do terreno loteado e a aparição das
individualidades objetivas dos lotes”;
b) “torna imodificável unilateralmente o plano de loteamento ou arruamento”;
c) transfere para o domínio público do município e torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação, os
espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes dos planos de
arruamento e loteamento e do memorial, independentemente de qualquer outro ato alienativo.
Para o autor, algumas leis municipais de parcelamento do solo exigem que o loteador, após a
execução do plano de arruamento, transfira, por doação à municipalidade, as áreas públicas, quando
submetê-lo à aceitação da prefeitura. A doação constará de documento hábil, que é a escritura pública.
Ocorre que isso, de fato, acontecerá com o registro do parcelamento. Contudo, Silva (2000) considera
legítima a antecipação, uma vez que o ônus é dividido entre o Poder Público e o empreendedor pela
implantação de infraestrutura e serviços.
Texto complementar
Avaliação do sistema de licenciamento de atividades poluidoras para
tipologias não industriais na região dos lagos, Rio de Janeiro
(PEREIRA; WASSERMAN, 2004, p. 1-3)
Introdução
Os instrumentos de controle podem ser prévios, tais como autorizações e licenças; conco-
mitantes, como a fiscalização; ou sucessivo, como termos de conclusão de obras, segundo as três
etapas da implantação de uma atividade.
Uma primeira constatação que se faz diz respeito ao mau emprego das terminologias licença e
autorização, já que a primeira constitui-se em um direito subjetivo, sujeito à observação das normas
ambientais, e a segunda, significa um ato precário e discricionário utilizado para remover uma
proibição legal.
O licenciamento ambiental é uma forma de se regular a implantação e operação de atividades
potencialmente poluidoras, por meio da avaliação do seu grau de impacto e, consequentemente, de
quais restrições deveriam ser impostas para que sua operação não fosse danosa ao meio ambiente.
Segundo o Ibama (1997), o licenciamento é assim definido:

[...] procedimento administrativo pelo qual o órgão ambiental competente licencia a localização, a instalação, a
ampliação e a operação de empreendimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais, consideradas efe-
tiva ou potencialmente poluidoras ou daquelas que, sob qualquer forma, possam causar degradação ambiental,
considerando as disposições legais e regulamentares e as normas técnicas aplicáveis ao caso.
No Brasil, o licenciamento surge de forma pioneira exatamente no estado do Rio de Janeiro,

logo após a criação da Feema (Dec. Lei 39 de 24/03/75) em 1975, por meio do Decreto-Lei 134, de
16/06/75, que definiu a Política Estadual de Meio Ambiente e estabeleceu o conceito de poluição e
princípio de licenciamento.
Em 1977, o Decreto 1.633 de 21/12/77 veio então definir o Sistema de Licenciamento de
Atividades Poluidoras (Slap), que pela primeira vez no Brasil regulava a questão impondo a
atividades potencialmente poluidoras a obrigação de obter a Licença Ambiental em três etapas
distintas: Licença Prévia (LP), destinada a avaliar a localização pretendida pela atividade e exigências
mínimas para continuidade do processo, sinalizando ao empreendedor se há ou não possibilidades
de dar continuidade ao projeto, não dando entretanto direito a instalação dessa licença. Licença de
Instalação (LI), destinada a avaliar cuidadosamente os possíveis impactos da atividade e medidas de
controle propostas pelo empreendedor, restringindo a implantação ao cumprimento de restrições
que visem ao atendimento das normas e parâmetros legais de emissão de poluentes, não dando
entretanto o direito da mesma iniciar sua operação. Licença de Operação (LO), destinada a definir as
condicionantes operacionais, limitando a mesma ao cumprimento das normas legais.
Somente em 1981, por meio da Lei Federal 6.938 de 1981, a União veio definir a Política Nacional
de Meio Ambiente, que tomou por base o modelo já desenvolvido no Rio de Janeiro e consolidou os
instrumentos de LP, LI e LO da ferramenta. A Lei 6.938/81, bastante discutida até sua edição, trouxe
consigo um conceito bem definido das diversas ferramentas de gestão e controle ambiental. Além
do licenciamento, preconiza ainda a avaliação de impacto ambiental, o zoneamento ambiental, a
criação de espaços territoriais especialmente protegidos por lei, o estabelecimento de padrões de
qualidade ambiental, os incentivos à criação e à produção de instrumentos voltados para a melhoria
ambiental, além de cadastros, relatórios e sistemas de informação.
Por definição, as atividades sujeitas ao Licenciamento Ambiental são aquelas que de alguma
forma se enquadram na definição a seguir:
A localização, construção, instalação, ampliação, modificação e operação de empreendimentos e atividades
utilizadores de recursos ambientais considerados efetiva ou potencialmente poluidoras, bem como os empreen-
dimentos capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental, dependerão de prévio licenciamento do
órgão ambiental competente, sem prejuízo de outras licenças legalmente exigíveis. (IBAMA, 1997)
Pela definição, é possível enquadrar qualquer tipo de atividade, desde uma simples residência
unifamiliar até uma usina nuclear.
Em 1997, com o objetivo de estabelecer critérios para o exercício da competência do licenciamento
e a necessidade de se integrar a atuação dos órgãos competentes do Sistema Nacional de Meio
Ambiente (Sisnama), por meio da resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama 237),
foram regulamentados mais uma vez os procedimentos do Licenciamento Ambiental.
O destaque dessa normativa é a definição com clareza sobre a quem cabe o licenciamento
dentro do Sisnama. Fica, portanto, definido que o Licenciamento Ambiental nos estados cabe ao
Órgão Estadual de Controle Ambiental, podendo o município, quando devidamente habilitado
e capacitado a licenciar (ou seja, município que tenha constituído: Secretaria de Meio Ambiente,

Legislação Ambiental Própria, Fundo Municipal de Meio Ambiente e Condema – Conselho Municipal
de Meio Ambiente), fazê-lo, desde que este faça um convênio com o Órgão Estadual definindo
competências. O licenciamento pelo Ibama fica restrito a situações em que estejam envolvidos mais
de um estado, áreas fronteiriças do país, área marítima, atividades que envolvam radioatividade,
instalações militares ou ainda em estados que não tenham órgão ambiental e em caráter supletivo.
Fixa a resolução de que os empreendimentos só poderão ser licenciados por um único nível de
competência.
A Resolução Conama 237/97, define ainda em seu artigo 14, que entre o ato de protocolar um
pedido de licença e o deferimento ou indeferimento dela, não possa transcorrer mais de seis meses
em casos normais, e 12 meses em casos em que se exijam EIA/Rima. Garante ainda que em casos de
renovação, desde que protocolada com 120 dias de antecedência ao vencimento desta, fica auto-
maticamente prorrogada a licença anterior até que o órgão licenciador se pronuncie.
Por fim, entre os itens importantes dessa resolução, estão ainda a listagem de atividades
sujeitas ao licenciamento, que limita ao menos um pouco o universo de atividades sujeitas ao licen-
ciamento, já que pelo conceito tradicional, qualquer atividade por menor que seja pode ser consi-
derada modificadora do meio ambiente.
Atividades
1. O que se entende por impacto ambiental?
2. O que é Licenciamento Ambiental?

3. Como se dá o registro de um parcelamento e qual é a sua importância?
Gabarito
1. Por Impacto Ambiental compreende-se qualquer alteração das propriedades físicas, químicas ou
biológicas do meio ambiente, causada por qualquer forma de matéria ou energia resultante das
atividades humanas e que, direta ou indiretamente, afetem a saúde, a segurança ou o bem-estar
da população, as atividades sociais e econômicas, a flora e a fauna, as condições estéticas ou sani-
tárias do meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais.
2. Licenciamento Ambiental é um conjunto de procedimentos técnico-administrativos, baseados na

legislação vigente e na análise de documentação apresentada, que objetivam estabelecer as con-
dições, restrições e medidas de controle ambiental a serem obedecidas, pelo empreendedor, para
a localização, construção, instalação, operação, diversificação, reforma e ampliação de empreen-
dimentos ou atividades consideradas de impacto.
3. O registro de um parcelamento faz parte da etapa jurídica do mesmo e sua efetivação é condição
para a existência jurídica do loteamento ou desmembramento. Com o registro, cessa a unidade
anterior do terreno loteado: em vez dele surge, no plano jurídico, a pluralidade de terrenos
(lotes). Somente após o registro o parcelador poderá iniciar a venda dos lotes, dessa forma os
compradores terão garantias da legalidade do parcelamento.


Loteamentos populares
A habitação de interesse social e seu contexto
Tanto as cidades hoje consideradas metrópoles ou as cidades de porte médio sofreram com
a urbanização desenfreada e a falta de controle. Uberlândia (MG) faz parte de um grupo de cidades
médias que sofreram intenso crescimento urbano após a década de 1950 e a sua expansão foi ditada
pelos agentes imobiliários e grande produtores do espaço urbano. A produção de loteamentos, nesse
período, já demonstrava o quanto ainda a cidade teria de pagar para possuir uma melhor qualidade
espacial. Os loteamentos, até mesmo quando aprovados pela prefeitura, apresentavam diversas irregu-
laridades, seja na área dos lotes, na existência de áreas públicas ou na largura e continuidade das vias.
As citações a seguir demonstram essa realidade:
Uma das dificuldades criadas à prefeitura para a realização de muitos melhoramentos prende-se à ampliação excessiva
da área da cidade que, possuindo menos de 40 000 habitantes, segundo o último recenseamento, ocupa dimensões
para mais de 100 000. Por todos os lados, abrem-se vilas, por todos os lados, adquirem-se terrenos, loteiam-se e são
incorporados à zona urbana. (CORREIO DE UBERLÂNDIA, 29/11/51, p. 1 apud SOARES, 1995, p. 135)
Nada de praças! É preciso vender todo o rico terreninho, mesmo que o lote não dê 300m2 mínimos exigidos pela
Lei Municipal. Antes de ser construída, Uberlândia já está sendo urbanisticamente condenada. [...] Os loteamentos
também não se ligam com as plantas da cidade. E não têm a menor intenção de prestar atenção à nova planta que se
está fazendo. Cada qual para seu lado. (JORNAL CORREIO DE UBERLÂNDIA, 21/01/53, p.1 apud SOARES, 1995, p.135)
A grande carência de habitação para um grande número de pessoas pertencentes a faixas de

renda mais baixa levou ao aparecimento de ocupações em áreas de risco ou de preservação ambiental,
formação de favelas e cortiços, normalmente carentes de infraestrutura básica ou de equipamentos
comunitários, traduzindo em condições insalubres de moradia. São vários os impactos da ocupação
irregular de encostas e áreas impróprias para parcelamento (alagadiças, com altas declividades ou
resultantes de aterros de materiais nocivos à saúde). As figuras 1 e 2 mostram esses tipos de ocupações
e evidenciam a necessidade intrínseca de investimentos para sua melhoria.

116 | Loteamentos populares
Fidem.
Figura 1 – Ocupação de morros: Alto da Estrela – Moreno:
Recife (PE).
Prefeitura Municipal de Florianópolis.
Figura 2 – Ocupação de encostas ao norte da ilha: Florianópolis (SC).

A situação mostra-se agravante em todo território brasileiro, do norte ao sul. A figura 3 mostra um
exemplo de conjunto habitacional Caetés I em Recife (PE) e o processo de ocupação desordenada em
seu entorno pra fixação de moradia. Essas invasões levam à degradação do meio ambiente e provoca
erosões e riscos de desabamento. Esse exemplo também pode ser constatado na Serra da Cantareira,
em São Paulo, nos morros do Rio de Janeiro, em Salvador ou em Porto Alegre. O caso de Recife é assim
diagnosticado pela Fundação de Desenvolvimento Municipal (Fidem) (2004):
No Conjunto Caetés I (A), observam-se dois estratos de invasão, onde o primeiro (B) segue ocupando os topos dos
espigões, divisores das drenagens, e um segundo (C) começa a ocupar as encostas, desguarnecidas de qualquer trata-
mento, com moradias de baixo padrão construtivo em condições ainda mais precárias.
A remoção da cobertura vegetal vai-se generalizando nas encostas adjacentes, viabilizando mais invasões e compro-
metendo, em longo prazo, a mata de Caetés.
O lixo não é coletado, sendo totalmente lançado sobre as encostas. As águas servidas e os esgotos correm a céu aberto,
morro abaixo.
Conjunto Caetés I (A) Fidem.
Ocupação nos topos dos espigões (B)
Ocupação nas encostas (C)
Figura 3 – Expansão desordenada no entorno do conjunto habitacional Caetés I.
A exclusão social oriunda do processo de urbanização desordenado logrou, ao presente, todos os

problemas a ele relacionados. As alternativas para abrandar essas dificuldades requereu da sociedade
uma tomada de decisão que somente tornou-se fato com a promulgação da Lei 9.785, de 29 de janeiro
de 1999 e da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade.
O Estatuto da Cidade buscou estabelecer a política de desenvolvimento urbano das cidades
por meio de normas de ordem pública e interesse social, que buscam ordenar o uso da propriedade
urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio

ambiental, definindo a função social da cidade e da propriedade urbana e os principais instrumentos de

regulação da gestão democrática desta. Contudo, como não existem estatutos legais perpétuos, faz-se
necessária uma contínua atualização desses mecanismos, seja pela constante modificação das condi-
ções econômicas, seja para revisão das penalidades a serem impostas a infratores que teimam em achar
maneiras convenientes de infringir a lei, lesando a comunidade.
O instrumento denominado Zonas Habitacionais de Interesse Social (Zhis), criado pela Lei 9.785/99
e depois retomado pelo Estatuto da Cidade com o ZEIS, possibilitou ao município estabelecer zonas
destinadas ao assentamento da população de baixa renda, somente podendo ser utilizadas por meio de
parcelamento do solo de interesse social, promovido pelo Poder Público e/ou iniciativa privada. Pode-
-se ainda estabelecer ZEIS para áreas com favelas, loteamentos clandestinos ou irregulares, com o intuito
de tornar possíveis ações de regularização e urbanização.
Para a viabilização das ZEIS, o município poderá, ainda, lançar mão de outros instrumentos previstos
no Estatuto, tais como as Operações Urbanas Consorciadas, o Usucapião Especial de Imóvel Urbano
e o Direito de Preempção. Essa flexibilização trazida pela lei visa, também, estabelecer um nexo entre
moradia popular e legalidade, ao mesmo tempo em que combate o avanço das práticas irregulares e
clandestinas de parcelamento.
O loteamento popular e seus aspectos legais

As mudanças operadas pela promulgação da Lei 9.785/99 flexibilizaram a legislação no sentido
de permitirem ações mais rápidas do Poder Público no provimento de habitações para os habitantes
da cidade, ou melhorar aquelas condições de favelas, cortiços, loteamentos irregulares ou clandestinos,
nos quais a população vivia em situação precária.
Um dos objetivos da lei citada acima foi viabilizar a implantação de loteamentos populares, de
forma econômica, para o Poder Público, ou de particulares, devidamente autorizados. A flexibilização
produzida pela lei consta do banimento da percentagem obrigatória de áreas públicas, da redução da
infraestrutura básica exigida para loteamentos populares, do aumento do prazo para as diretrizes e
execução de obras e da eliminação de sanções por implantação de loteamento irregular ou clandestino,
considerado de interesse público.
O parcelamento popular foi inserido no âmbito do Direito Urbanístico brasileiro por meio da Lei
9.785/99, com o acréscimo do parágrafo 4.o ao artigo 18 da Lei 6.766/79. O texto do parágrafo diz:
§4.º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor
renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória
na posse, desde que promovidas pela União, estados, Distrito Federal, municípios ou suas entidades delegadas, autori-
zadas por lei a implantar projetos de habilitação. (grifo nosso).
Alguns parâmetros estabelecidos pela Lei 9.785/99 continuam polêmicos e geram discussões sobre
a qualidade espacial do espaço habitado por ela gerada. Tais aspectos dizem respeito à flexibilização da
área do lote, cujo mínimo era fixado em 125m2, e a quantidade de infraestrutura e áreas públicas a serem
implantadas nos denominados parcelamentos populares. A Lei 9.785/99, ao acrescentar novos parágrafos
ao artigo 18 da Lei 6.766/79, assim estipula a infraestrutura necessária aos loteamentos populares:

§5.º Consideram-se infraestrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação
pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias
de circulação pavimentadas ou não.
§6.º A infraestrutura básica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social
(Zhis) consistirá, no mínimo de:
I - vias de circulação;
II - escoamento de águas pluviais;
III - rede para abastecimento de água potável; e
IV - solução para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. (grifo nosso).
Nos parcelamentos situados em Zhis são dispensadas a iluminação pública e a rede de abaste-
cimento de energia elétrica pública, as redes de esgotamento sanitário e as redes de energia elétrica
domiciliar, exigindo-se apenas como infraestrutura básica a apresentação de alternativas para o esgota-
mento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Dessa forma, a lei dispensa os loteamentos populares de alguns tipos de infraestrutura que
podem ser consideradas primordiais para a sobrevivência nos dias atuais, tornando-se ainda mais
importante pelo fato de o estado necessitar firmar planos de inserção das grandes massas de excluídos
em faixas de rendas mais dignas. Contudo, em face da falta de recursos do Poder Público para custeio
dessas obras de infraestrutura, tolera-se tais carências, buscando-se soluções técnicas de baixo custo
para o sistema de esgotamento sanitário e energia elétrica domiciliar.
Outra questão relacionada aos loteamentos populares diz respeito à aplicabilidade do parcela-
mento popular por particulares e pelo Poder Público e também a condição de implantá-los, necessa-
riamente, em Zhis. Essa discussão, obviamente, se dá em face da flexibilização dos parâmetros anterior-
mente discutidos e que em muito influenciará nos custos do parcelamento. Ribeiro (2007, p. 2) assim
pondera essa discussão:
O §6.o [...] não se destina apenas aos parcelamentos populares de iniciativa do Poder Público. Na verdade, não há
nenhuma vinculação entre o parcelamento em área declarada de interesse social (art. 2.o, §6.o) e o parcelamento
popular (art. 18, §4.o). O parcelamento em área de interesse social não será necessariamente o chamado parcelamento
popular do artigo 18, §4.º, assim como esse parcelamento popular não terá de ser implementado necessariamente em
área declarada de interesse social.
União, estados, Distrito Federal e municípios poderão implantar o parcelamento popular nas áreas declaradas de inte-
resse social (o que deve ser o mais comum), desde que esta assim esteja declarada por lei. Nesse caso, a infraestrutura
mínima será a do §6.o do artigo 2.o. Por outro lado, nada impede que o parcelamento popular seja implementado em
outra área, que não seja a declarada de interesse social, sendo, nesse caso, a infraestrutura básica a exigida no §5.o do
artigo 2.o.
[...] Tem-se, portanto, que o parcelamento em área de interesse social não é exclusividade do Poder Público. Dessa
forma, havendo declaração de um imóvel situado em zona habitacional como de interesse social, este poderá ser
parcelado tanto por particular quanto pelo Poder Público. Por outro lado, como visto, o parcelamento popular do
artigo 18, §4.o, não precisa ser implementado em área de interesse social. A diferença é que o parcelamento popular
do artigo 18, §4.o, é feito pela União, estados, Distrito Federal e municípios, ou suas entidades delegadas, o que tem
implicação direta nos documentos necessários ao Registro Imobiliário.
O texto de Ribeiro esclarece questões importantes que envolvem não somente as relações entre
empreendedores municipais e prefeitura, mas também as instâncias de poder estadual e federal, uma
vez que todos possuem vínculos com a produção da habitação.

Pela Lei 9.785/99, em suas modificações e acréscimos ao texto do artigo 18 da Lei 6.766/79,
também foram instituídas alterações no processo de registro do loteamento popular, dispensando a
apresentação do título de propriedade do imóvel ou a certidão da matrícula, quando se tratar de área
em processo de desapropriação. Nesse caso, para facilitar o registro para loteamentos promovidos pelo
Poder Público, em que normalmente o processo de desapropriação se arrasta por muito tempo.
§4.º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de
menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão
provisória na posse, desde que promovidas pela União, estados, Distrito Federal, municípios ou suas entidades
delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habilitação.
§5.º No caso de que trata o §4.º, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos
V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas de decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse,
do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por enti-
dades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos.
Outra alteração prevista na lei citada, relativa a loteamentos populares, é a dispensa de cerificação
da execução da infraestrutura básica, prevista no artigo 2.o, para efetivação do Registro Imobiliário. O
inciso V do artigo 18, com sua nova redação, dá sustentação a essa premissa:
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela prefeitura da execução das
obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento,
demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um
cronograma, com duração máxima de dois anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para execução
das obras;
As obras mínimas a serem executadas ou programadas no cronograma não são as relacionadas

na infraestrutura prevista nos parágrafos 5.o e 6.o do artigo 2.o. De acordo com o inciso V do artigo 18,
a legislação municipal estabelecerá as obras mínimas que devam ser executadas ou programadas por
meio de cronograma, para que seja possível o registro imobiliário do parcelamento. Após a efetivação
do registro imobiliário do parcelamento popular, outros registros dele decorrerão. A Lei 9.785/99 admite
a cessão da posse provisória da União, estados, Distrito Federal, municípios e suas entidades delegadas
(art. 26, §3.o), o que será feito por meio de instrumento particular, ao qual a lei atribui o caráter de
escritura pública. Esse instrumento poderá ser registrado na matrícula do imóvel, antes de adquirido
definitivamente o domínio por parte do Poder Público, conforme item “36” do inciso I do artigo 167 da
Lei de Registros Públicos, acrescentado pela Lei 9.785/99 (RIBEIRO, 2007).
A promulgação da Lei 9.785/99 introduziu alterações relevantes que contribuíram para viabilizar
a implantação de parcelamentos populares. Contudo, fazem-se necessárias algumas análises dos seus
possíveis efeitos colaterais que devem ser conhecidos e tentar a busca de alternativas que os coíbam.
Sales Júnior (2007) enumera alguns quesitos que deverão ser considerados ao realizar uma análise mais
amiúde da aplicação da referida legislação:
::: A eliminação da percentagem obrigatória de áreas públicas não inferior a 35% pode contribuir
para que os empreendedores imobiliários urbanos venham a ter maior poder de influência para
reduzir ou até mesmo eliminar a obrigação de destinar uma porcentagem de áreas públicas
para a implantação do loteamento.
::: A norma que possibilita a redução da infraestrutura básica exigida para loteamentos popu-
lares, já referidas anteriormente, segundo Sales Júnior, fere o princípio da igualdade, pois é
uma forma discriminatória de tratamento que possibilita a implantação de loteamentos com

condições precárias de vida para a população de baixa renda, pela ausência da infraestrutura
básica necessária e os estabelecimentos dos padrões urbanísticos inferiores, tornando-se
inconstitucional.
::: Pelo parágrafo único do artigo 53 da Lei 9.785/99, fica vedada a aplicação das sanções
pertinentes aos particulares, por não terem realizado as obras e serviços nos parcelamentos
vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa do Poder Público considerados
de interesse público. Para Sales Júnior, essa norma inviabiliza a possibilidade de penalizar
criminalmente os loteadores e demais agentes responsáveis pela implantação dos loteamentos
clandestinos e irregulares nas cidades.
As ponderações do autor fazem sentido ao apresentar possíveis lacunas na Lei 9.785/99. Contudo,
algumas delas foram preenchidas com a promulgação do Estatuto da Cidade. Embora a legislação tenha
caráter de extrema importância, a construção de uma sociedade mais justa e uma cidade com mais
qualidade de vida dependerá do próprio processo de gestão democrática das cidades e da participação
comunitária.
A imputação da responsabilidade aos municípios, estados e União, do provimento e facilitação
da aquisição da moradia, direito constitucional, pode ser considerada um grande avanço legislativo.
Contudo, tanto as leis quanto suas práticas devem considerar a grande lacuna temporal que relegou
populações inteiras a viver em péssimas condições de moradia e abaixo da linha da miséria. Os institutos
legais precisam ser aprimorados a cada dia, tanto para possibilitar novas formas de acesso à moradia
popular quanto para coibir as más práticas imobiliárias até hoje presentes.
Texto complementar
Loteamentos populares e autoconstrução em Florianópolis (SC):
um estudo na Barra do Sambaqui
(CORDEIRO; SILVEIRA, 2007, p. 1-3)
Introdução
A habitação, enquanto objeto edificado, surgiu para abrigar o homem das manifestações
climáticas (sol, chuva, ventos, nevascas etc.) e dos eventuais ataques de animais. Mais tarde, passou
a ser local de permanência e teve que ser adaptada para dar condições de renovação da força de
trabalho do homem, por meio do repouso físico e mental diário. Nesse momento, a casa também
passou a refletir as tradições culturais, hábitos e práticas de seus usuários, traduzidas pelo cotidiano
doméstico vivenciado em seu interior, deixando de ser apenas um universo prático, para atuar tam-
bém como universo simbólico.

Segundo LEMOS (1989, p. 09), “Tais atuações domésticas, que costumamos dizer, ligadas aos
hábitos e às práticas de uma sociedade, devem se desenvolver em circunstâncias ideais e a qualidade
do desempenho evidentemente está condicionada às condições oferecidas pela construção”.
A realidade da habitação popular brasileira não atende satisfatoriamente às funções básicas
mencionadas anteriormente. Sabe-se que a maioria dos moradores de favelas, cortiços, vilas e demais
assentamentos subnormais habitam precariamente em casebres cujas dimensões comprometem a
vida familiar. A falta de trabalho ou a renda insuficiente para sustentar a família, aliados a uma jornada
de trabalho exaustiva, sem o conforto habitacional adequado que possibilite ao trabalhador descansar
o corpo, afetam a todos os usuários da residência, provocando atritos e discussões familiares.
De acordo com a filosofia marxista, morar é uma necessidade básica do ser humano e condição
indispensável à (re)produção de sua força de trabalho. Habitar em condições precárias implica na
redução do desempenho do trabalhador, pois é no interior da habitação onde o homem repõe suas
energias, por meio do repouso, das refeições e de sua higiene pessoal (CAVALCANTI, 1980). Morar
mal também implica no aparecimento de problemas de cunho socioeconômico, tal como o aumento
da violência urbana, visto que o crescimento excludente das cidades brasileiras priva parcela signi-
ficativa de sua população de ter acesso aos serviços de infraestrutura urbana básicos (de boa quali-
dade) que lhe garantam viver com o mínimo de dignidade.1
A stuação apresentada acima caracteriza os chamados bolsões de pobreza urbanos, cada vez
mais presentes nas cidades brasileiras. Nas palavras de Maricato (2000), “nossas cidades crescem
produzindo em seu interior verdadeiras bombas sociológicas, depósito de multidões abandonadas,
sem quaisquer direitos legais”.
A falta de moradia é um dos principais e talvez um dos mais graves problemas urbanos
enfrentados na atualidade pelas cidades brasileiras. Em cem anos (1900-2000), a população urbana
do Brasil aumentou assustadoramente, e com ela as desigualdades socioeconômicas. De acordo com
o recenseamento de 2000, realizado pela Fundação IBGE, o Brasil possui 170 milhões de habitantes,
dos quais 137 755 550 moram em áreas urbanas (OLIVEIRA, 2001).
O déficit habitacional também guarda relação com a precariedade física da habitação. De acordo
com um estudo realizado pela Fundação João Pinheiro, cerca de 12 milhões de brasileiros vivem
em habitações impróprias2, sejam elas barracos improvisados em plástico, unidades habitacionais
superlotadas ou edificações antigas mal conservadas (FJP, 2001).
Impossibilitadas de acessar o mercado imobiliário formal, famílias inteiras de trabalhadores
sem qualificação e mal remunerados são obrigados a ocupar áreas inadequadas e de risco, tais
como terrenos alagáveis e encostas dos morros, como única alternativa de inserção nas cidades.
Desse modo, torna-se patente o aumento do número de domicílios irregulares caracterizados
pela concentração de população de baixa renda, carência de infraestrutura básica para o seu
desenvolvimento, e por condições precárias de habitabilidade e salubridade. Esses domicílios se
apresentam traduzidos em favelas, cortiços e vilas, cuja existência já não pode mais ser ignorada
pela esfera do Poder Público e pela sociedade civil como um todo.
Essa situação é reflexo do alto índice de exclusão socioterritorial que impera nas cidades de
médio e grande porte, caracterizado pelo adensamento populacional decorrente dos movimentos
migratórios, oriundos não só do campo como também de pequenas e médias cidades do interior
em direção às capitais.

O contexto aqui apresentado, comum a muitas cidades do Brasil, tem influenciado a produção
de inúmeras pesquisas relacionadas ao estudo da questão habitacional nos mais diversos âmbitos,
entre eles as políticas e programas voltados para a habitação de interesse social e a prática da
autoconstrução desenvolvida pelas populações de baixa renda (CRUZ &ORNSTEIN, 1995). No
entanto, um aspecto que ainda é pouco privilegiado no âmbito acadêmico é o estudo dos aspectos
funcionais da habitação popular, sobretudo os que se referem à área útil disponível para cada
morador, às áreas de circulação e ao desenvolvimento das atividades domésticas – lazer, repouso e
serviços – sem sobreposições (LEMOS, 1989).
Motivação para realização do estudo

O presente trabalho de investigação científica teve início em detrimento do seguinte questio-
namento: “Por que avaliar a concepção de moradias de baixa renda autoconstruídas, em termos de
dimensionamento e zoneamento dos espaços internos?”.
A autoconstrução é a principal forma de suprimento do déficit habitacional pela população de
baixa renda, visto que por meio dela o morador economiza o pagamento de mão de obra e constrói
sua habitação de acordo com as necessidades espaciais (e, sobretudo financeiras) de sua família.
Apesar da morosidade do processo, visto que não há capital financeiro suficiente para custear
toda a obra de uma só vez, e do desgaste físico de toda a família autoconstrutora, o morador se
apropria da habitação com mais facilidade, devido ao fato de que ele mesmo foi o responsável pela
construção.
Essa relação de apropriação espacial implica diretamente no grau de satisfação do usuário para
com a sua moradia, de forma que os espaços autoconstruídos muitas vezes se adequam melhor
às necessidades culturais e dimensionais da família do que as habitações promovidas pelo Poder
Público.
Os aspectos de dimensionamento dos espaços habitacionais têm importância fundamental
para o uso e funcionamento adequados dos cômodos, visto que situações extremas de excesso de
área ou subdimensionamento podem representar perdas do ponto de vista funcional, ergonômico
e financeiro para seus usuários (REIS; LAY, 2002). Dessa forma, os estudos do arranjo espacial da
habitação popular autoconstruída e da vivência no seu interior passam a ser tão importantes quanto
os demais anteriormente citados, visto que a qualidade física da habitação influi diretamente na
qualidade de vida de seus ocupantes.
No Brasil, particularmente a partir da década de 1980, têm sido desenvolvidos diversos estudos
acerca do grau de satisfação de usuários com relação aos mais diferentes tipos de edificações coloca-
das em uso no espaço urbano. Esses estudos buscam o desenvolvimento de avaliações sistemáticas
do desempenho desses edifícios, a fim de possibilitar a melhoria das relações humanas em seu interior
(ORNSTEIN, 1992).
Nesse sentido, o método de pesquisa denominado Avaliação Pós-Ocupação (APO) promove
o conhecimento de problemas de caráter projetual e construtivo. Além disso, contempla questões
pertinentes ao uso, operação e manutenção dos edifícios, considerando essencial o ponto de vista
dos usuários.

Acredita-se que os espaços habitáveis autoconstruídos sejam mais satisfatórios que os empre-
endimentos de interesse social, no tocante ao atendimento das necessidades dimensionais para
funcionamento adequado da habitação, bem como do conforto ergonômico de seus usuários.
Assim, faz-se necessária a realização de estudos que possibilitem a concepção de layouts mais
satisfatórios, em termos de dimensionamento dos ambientes, e que permitam um grau maior de
flexibilidade da habitação de interesse social. Acredita-se que dessa forma seja possível o provi-
mento habitacional de boa qualidade para parcelas de população de baixa renda, desmistificando
a premissa de que edificações arquitetonicamente bem planejadas são privilégio de classes sociais
detentoras de médio e alto poder aquisitivo.
1 A Lei federal 6.766/ 1979 considera como infraestrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação
pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimenta-
das ou não.
2 O termo impróprio, utilizado pela FJP, nesse caso, tem sentido de inadequado (FERREIRA, 1993).
Atividades
1. Quais são as características básicas do processo de urbanização do Brasil, naquilo que se refere
aos aspectos habitacionais?
2. O que se entende por parcelamento popular e quando sua implantação foi possibilitada?

3. Naquilo que se refere à infraestrutura básica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais
declaradas por lei como de interesse social, o que prevê a Lei 9.785/99?
Gabarito
1. O processo de urbanização no Brasil caracterizou-se pelo grande afluxo de pessoas para a cidade
a partir da década de 1930. Umas das principais características foi a proliferação de loteamentos
irregulares, clandestinos, favelas, cortiços e outros tipos de assentamentos informais nas cidades.
Essa situação se deu em face à falta de planejamento urbano e regional e, consequentemente, da
falta de moradias.
2. Parcelamento popular é um tipo urbanização de uma gleba destinada a moradias de pessoas de

classes de renda mais baixa. Sua implantação somente foi possível após a promulgação da Lei
9.785/99 que flexibilizou algumas exigências da Lei 6.766/79.
3. A infraestrutura básica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei
como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo de:
IV - solução para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.


Tipos de obras
e a responsabilidade
do loteador
A habitabilidade de um espaço urbano está condicionada a diversos fatores, entre os quais
figura a existência de infraestrutura adequada que possibilite o desenvolvimento de funções humanas
básicas. O sistema de infraestrutura é composto pelos subsistemas viários de drenagem pluvial, de
abastecimento de água, de esgotos sanitários, energético e de comunicações. Para implantação desses
subsistemas é necessária a realização de várias obras (figuras 1 e 2) para execução das redes, acessórios
e equipamentos.
Companhia de Desenvolvimento Urbano

do Estado da Bahia.
Figuras 1 e 2 – Execução de obras de infraestrutura urbana do loteamento Moradas da Lagoa – bairro de Valéria –
Salvador (BA).

128 | Tipos de obras e a responsabilidade do loteador
Em um projeto de parcelamento do solo, tais obras são extremamente necessárias para tornar
possível a habitabilidade espacial e sua implantação é requerida ao parcelador pela legislação que
regula a matéria. Tal legislação, no entanto, pressupõe a possibilidade de flexibilização da infraestrutura
em caso de parcelamento de interesse social com o objetivo de torná-los mais econômicos e viáveis.
A Lei Federal 9.785/99 que alterou a Lei 6.766/79 assim considera os subsistemas de infraestrutura que
devem estar presentes em um parcelamento (artigo 2.o da Lei 6.766/79).
§5.º Consideram-se infraestrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação
pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias
de circulação pavimentadas ou não.
§6.º A infraestrutura básica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse
social (ZHIS) consistirá, no mínimo de:
Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, a Lei 9.785, em nova redação para o

artigo 18, V, da Lei 6.766/79, prevê que o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de
180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado de vários documentos,
entre os quais figura a documentação que assegure a implantação das obras de infraestrutura necessá-
rias para o loteamento.
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo
Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das
vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas
pluviais ou da aprovação de um cronograma, com duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente
instrumento de garantia para execução das obras.
A implantação da infraestrutura de um parcelamento tem uma relação direta com a comercializa-

ção dos lotes, uma vez que ela está condicionada ao estabelecimento de condições mínimas de habita-
bilidade ao local onde estará constituído o loteamento. Caberá ao município estabelecer as especifica-
ções para as obras, a verificação da sua implantação e o recebimento destas. O parcelador poderá optar
por implantar a infraestrutura básica antes de solicitar o registro ou adentrar na Prefeitura Municipal
uma solicitação de elaboração de um cronograma físico-financeiro para execução dessas obras. Para
Arruda (1997, p. 39), referindo-se à legislação de parcelamento do solo em Campo Grande (MS), esses
dois caminhos que o parcelador pode seguir, após a aprovação do projeto na Prefeitura Municipal, são
assim descritos:
No primeiro caso o empreendedor inicia a execução das obras, mas não pode dar início a comercialização dos lotes,
pois o TIO1 não dá direito a registrar o loteamento. O documento legal para registro é o Ato de Aprovação do Lotea-
mento, expedido, nesse caso, após a vistoria das obras executadas.
No segundo caso o empreendedor apresenta um Cronograma Físico-Financeiro de Execução das Obras de Infraestru-
tura, que é analisado pela municipalidade e depois aprovado. Com a aprovação do cronograma, o município hipoteca
lotes como garantia para a execução das obras. Os lotes hipotecados não podem ser comercializados. Após isso, o
empreendedor pode registrar o loteamento e obter, da Prefeitura, o TIO, válido por 2 anos, e começar a comercialização
dos lotes não hipotecados.
1 TIO - Termo de Licenciamento para início de Obras.

Para Ribeiro (2007) não cabe ao Registro Imobiliário verificar a execução da infraestrutura básica,
prevista no artigo 2.o. O inciso V do artigo 18 exige a execução de algumas obras, comprovadas por meio
do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, ou a aprovação de um crono-
grama para execução das obras. De acordo com esse inciso, a legislação municipal deverá estabelecer
as obras mínimas que necessitam ser executadas ou programadas por meio de cronograma. Somente
após essa etapa poderá ser efetivada a entrada do processo de registro imobiliário do parcelamento. O
oficial de registro não tem a obrigatoriedade da verificação do cumprimento das obras ou da execução
do cronograma, uma vez que a mesma é de competência do município ou do Distrito Federal. Após o
recebimento dos documentos, caberá ao registrador analisar sua regularidade formal exigindo a apre-
sentação do termo de verificação.
A execução e recebimento das obras deve ser alvo de detalhamento por parte da legislação no
âmbito municipal, uma vez que a legislação federal não especifica pormenores. A legislação de Belo
Horizonte delibera que, aprovado o projeto, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário no prazo
de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação, sendo que cabe à Prefeitura o fornecimento de cópia
do ato de aprovação e comprovante do Termo de Verificação da execução das obras exigidas na legislação
municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e
das obras de escoamento de águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima
de quatro anos, acompanhado do competente Termo de Garantia para execução das obras.
Nos projetos em que for necessária a execução de obras internas ao lote, a aprovação só se efetuará
após a comprovação da conclusão dessas obras pelo órgão que apontou a necessidade da mesma,
sendo que a apresentação do documento comprobatório será considerada pendência por parte do
responsável técnico ou do proprietário para os efeitos de prazo. O projeto aprovado deverá ser executado
no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação. Considera-
-se saneamento como um conjunto de ações entendidas fundamentalmente como de saúde pública
e proteção ao meio ambiente, compreendendo o abastecimento d’água, a coleta, o tratamento e a
disposição adequada dos esgotos sanitários e dos resíduos sólidos, a drenagem urbana das águas
pluviais e o controle dos vetores e reservatórios de doenças.
A legislação urbana da capital mineira prevê ainda que o empreendedor deverá cuidar da adoção
de alternativas de tratamento de fundo de vale, com a mínima intervenção ao meio ambiente e que
assegurem acessibilidade, esgotamento sanitário, limpeza urbana e resolução das questões de risco
geológico e inundações, privilegiando as soluções de parques para tratamento das áreas de fundo
de vale remanescentes. As áreas de equipamento urbano e comunitário e os espaços de uso público
destinados à área verde, serão implantadas pelo parcelador conforme estabelecido em diretrizes do ór-
gão ambiental do município e serão mantidas e conservadas pelo empreendedor até o recebimento das
obras. As áreas destinadas a equipamentos urbanos e comunitários devem estar desocupadas quando
da expedição do Termo de Recebimento de Obras de Urbanização. Entre as obras a serem executadas será
considerada a afixação de placas denominativas de logradouros públicos, com sua denominação oficial,
em suportes padronizados. A execução de obras de infraestrutura, decorrentes de parcelamento sem
que tenha sido expedido o pertinente Alvará de Urbanização ou em desacordo com os projetos aprova-
dos, está sujeita a notificação, pagamento de multa e embargo da obra. Caso a execução continue após
a aplicação da multa, haverá a apreensão de máquinas, equipamentos e veículos em uso e multa diária
com valor fixado sobre o tempo que permanecer o descumprimento do embargo.
O parcelador deverá garantir a execução das obras por meio de depósito confiado ao município,
do valor a elas correspondente sob a forma de dinheiro, títulos da dívida pública, fiança bancária ou

vinculação a imóvel, no local ou fora, feita mediante instrumento público. Após o cumprimento do
cronograma, o depósito referente a caução será restituído ao parcelador e poderá ser feita até o máximo
de 70% na liberação, após vistoria pelas concessionárias. A restituição do depósito referente ao caucio-
namento dos 30% restantes será liberada um ano após a liberação do parcelamento.
A Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, por meio da sua legislação, determina ainda que as
obras de urbanização deverão ser iniciadas somente após a liberação do Alvará de Urbanização emitido
após o registro do loteamento e estipula a necessidade da apresentação dos seguintes documentos:
::: Ofício comunicando a intenção de se iniciar obras com indicação das empresas executora e
consultora.
::: Cópia do projeto urbanístico.
::: Cópia do registro do loteamento, inclusive das áreas a serem transferidas ao Poder Público.
::: Cópia da escritura de garantia hipotecária, quando cabível.
::: ART da obra.
::: Licença para movimentação de terra fornecida pelo órgão responsável.
::: Cópia da taxa de Fiscalização de Obras Particulares com 1.ª parcela quitada.
O município de Criciúma (SC), por meio da Lei Municipal 3.901, de 28 de Outubro de 1999,
prevê, em seu artigo 57, que “antes da aprovação do projeto de loteamento, o proprietário loteador
assinará na Prefeitura Municipal um Termo de Compromisso”, no qual “constarão todas as obrigações
que o proprietário assumirá relativamente à urbanização da área [...] e serviços que se comprometerá
a realizar”, em consonância com o projeto aprovado pelo município. O parcelador fica obrigado “a não
outorgar qualquer escritura definitiva de venda de lote, antes de concluídas as obras e cumpridas as
demais obrigações impostas por lei ou assumidas no Termo de Compromisso”. Os custos da execução das
obras e serviços relacionados nos projetos ficarão a cargo do loteador, dentro de um prazo proporcional
à área do loteamento, a critério do órgão competente da municipalidade, que não ultrapasse 2 (dois)
anos, a partir da data do registro, devendo ficar especificado no alvará de licença de implantação do
loteamento. O prazo estipulado no alvará de licença poderá ser prorrogado por 1 (um) ano, a critério
do órgão competente do município, sujeitando-se à adequação das normas em vigor. Para garantia do
cumprimento das obrigações de execução das obras prevista no Termo de Compromisso, o loteador
deverá dar em caução ao município, um determinado número de lotes, com valor, no mínimo, igual
ao montante das obras a serem executadas. O valor dos lotes será calculado pelo preço da gleba, sem
considerar as benfeitorias previstas no projeto aprovado.
Ao final dos prazos previstos, caso não tenham sido realizadas as obras e serviços exigidos, o
município poderá promover a ação competente para adjudicar ao seu patrimônio os lotes caucionados,
que se constituirão em bem público do município. Uma vez realizadas as obras e serviços exigidos, o
órgão competente da municipalidade, a requerimento do interessado e após vistoria, liberará os lotes
caucionados. Essa liberação será total ou por etapas, à medida que forem entregues as obras, de acordo
com o Termo de Compromisso, e aceitas pelo município, por meio de seu órgão competente. Todas as
obras e serviços exigidos, bem como quaisquer outras benfeitorias efetuadas pelo interessado, nas vias
e praças públicas e nas áreas de usos institucionais, passarão a fazer parte integrante do patrimônio
público, sem qualquer indenização.

Recebimento de obras pelo município

O recebimento das obras pelo município é um ato de extrema importância no processo de
parcelamento. A legislação de Belo Horizonte condiciona a emissão Termo de Recebimento (total ou par-
cial) à conclusão das obras citadas no Termo de Aprovação, o qual deverá constar os nomes das firmas
executoras e consultoras, assinatura do engenheiro responsável pelo acompanhamento das obras e dos
órgãos municipais de gestão e planejamento urbanos. Para emissão do Termo de Recebimento exige-se
a apresentação dos seguintes documentos:
::: Termo de Recebimento das concessionárias de água, esgoto e iluminação pública.
::: Termo de Recebimento do órgão municipal de gestão ambiental.
::: Laudo da firma consultora atestando a qualidade da obra e que esta foi executada de acordo
com as especificações.
::: Laudo da firma executora atestando que a obra foi executada conforme os projetos.
::: Guia de recolhimento da segunda parcela da taxa de fiscalização de obras particulares quitada.
O Termo de Recebimento incluirá, no mínimo, a verificação da execução das vias de circulação do
loteamento, demarcação dos lotes, quarteirões e logradouros e das obras de escoamento das águas.
A remoção de terra e entulho deve ser licenciada pela Prefeitura de Belo Horizonte, feita por meio de
veículo cadastrado nesta Prefeitura, sendo assim tanto o cadastramento do veículo quanto a licença de
remoção serão exigidos para a emissão do Alvará de Urbanização.
Outro exemplo de regulamentação do recebimento da obras concluídas de um loteamento pode
ser evidenciado ao Decreto 510/79, instituído pela Prefeitura Municipal de Peruíbe/SP:
CONSIDERANDO que a Lei 733/79 deste Município prevê o momento em que as obras do plano de loteamento passam
para o Patrimônio do Município.
CONSIDERANDO que somente depois de concluídas tais obras deverão elas serem vistoriadas para verificação de sua
conformidade com as exigências legais e memorial descritivo.
CONSIDERANDO que a entrega das ruas e logradouros ao domínio público e sua denominação dependem de sua
conformidade com a Lei e aceitação pela Prefeitura.
DECRETA:
1.° Os proprietários de terrenos loteados que houverem concluído os serviços de loteamentos e as obras constantes do
memorial descritivo e da Lei Municipal referente a matéria, deverão requerer à Prefeitura, após a conclusão das obras
que lhes competirem, a sua entrega ao Município.
2.° A entrega e correspondente aceitação dependem dos seguintes requisitos:
I - Requerimento do interessado e prova de inscrição do loteamento no Registro de Imóveis;
II - Vistoria do Departamento de Obras para verificação da conformidade das mesmas obras, vias e logradouros públicos
com o memorial descritivo e outras exigências legais, federais, estaduais e municipais.
3.° Verificado que as obras, vias e logradouros estão concluídos na forma prevista e que permitem acesso livre do
povo a todas as quadras e lotes previstos, será apresentado pelo Departamento de Obras laudo conclusivo favorável,
seguindo-se despacho do Prefeito.

4.° Verificadas falhas, imperfeições e omissões que tornem o loteamento incompleto ou inaceitável o Prefeito marcará
prazo para os devidos reparos e complementações das obras, sem que o loteamento seja interditado para construções
e ofertas públicas de venda de lotes.
5.° O requerimento poderá optar pela entrega parcial das obras, vias e logradouros públicos de determinada área do
loteamento, desde que a vistoria aprove a parte oferecida, cabendo ao Executivo julgar da conveniência ou não da
aceitação parcial.
6.° Aprovado o laudo do DO2 pelo Executivo, será o loteamento declarado, oficializado por Decreto seguindo-se, opor-
tunamente, a denominação das ruas e logradouros públicos.
7.° O presente Decreto entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
Como pode ser constatado no decreto, o ato do recebimento de obras deverá estar devidamente
regulado com o objetivo de diminuir as dúvidas do parcelador e assegurar ao município a execução das
obras de acordo com as boas técnicas.
A legislação municipal, além dos aspectos relativos a planejamento do parcelamento, execução
e recebimento das obras de infraestrutura, ainda deverá conter aqueles inerentes às possíveis infrações
que poderão ser cometidas e suas penalidades e a fiscalização da execução das obras do loteamento.
Como constante na legislação de Criciúma (SC), já anteriormente citada, a fiscalização deverá ser exercida
em todas as etapas, desde as especificações de ordem técnica até as fases de execução e entrega das
obras de infraestrutura. O loteador deverá manter uma cópia completa dos projetos aprovados e do ato
de aprovação no local da obra, para efeito de fiscalização.
As infrações cometidas pelo parcelador no decorrer da execução das obras ou a qualquer dis-
positivo do estatuto legal, exigem a expedição pelo município de uma intimação ao proprietário e/ou
responsável técnico, no sentido de ser corrigida a falha verificada, dentro do prazo que for concedido,
o qual não poderá exceder de 20 (vinte) dias corridos, contados da data da intimação. A verificação da
infração poderá ser feita a qualquer tempo, mesmo após o término das obras. No caso do não cumpri-
mento das exigências contidas na intimação, dentro do prazo cedido, será lavrado o competente auto
de infração e de embargo das obras, se estiverem em andamento, e aplicação de multa, para obras
concluídas ou em andamento.
Lavrado o auto de embargo, fica proibida a continuação dos trabalhos, podendo ser solicitado,
se necessário, o auxílio das autoridades judiciais e policiais do estado. A lei prevê que, da penalidade
do embargo ou multa, o interessado poderá recorrer, sem efeito suspensivo à municipalidade, dentro do
prazo de 10 (dez) dias corridos, contados da data do recebimento do auto de infração, desde que prove
haver depositado a multa. O município, por meio de seu órgão competente, comunicará o embargo ao
representante do Ministério Público e ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
A responsabilidade técnica dos profissionais envolvidos no projeto do loteamento e sua infraes-
trutura é extremamente necessária e requerida legalmente. Para efeito da legislação, somente profissio-
nais legalmente habilitados e devidamente inscritos no município poderão assinar como responsáveis
técnicos quaisquer documentos, projeto ou especificação a serem submetidos ao órgão competente da
municipalidade. A responsabilidade técnica pelos serviços de projeto, cálculo e especificação caberá ao
autor do projeto, e pela execução das obras, ao responsável pela execução. Só poderão ser inscritos no
município profissionais que apresentarem a carteira de registro profissional no Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).
2 DO – Departamento de obras do município.

A responsabilidade do Poder Público Municipal mostra-se bastante grande quando se trata de

aspectos de regulação da expansão urbana. A realidade das cidades brasileiras mostra claramente o
resultado do descontrole e da falta de uma legislação que pudesse orientar seu crescimento. Tratando-
-se de infraestrutura a situação torna-se mais grave e reflete o quadro referido anteriormente. A falta da
ação reguladora das três esferas democráticas de poder na regulamentação do parcelamento do solo,
por muitos anos deixou a população a mercê de empresários inescrupulosos que, em nome do lucro,
retalharam o solo urbano em lotes sem a infraestrutura necessária e comercializaram-no sem o devido
registro. A ocupação desses lugares, além de condenar os moradores a uma baixa qualidade de vida,
ainda oneraram os cofres públicos ao transferir o ônus da implantação da infraestrutura, via de regra,
para o Poder Público Municipal.
Texto complementar
Loteamentos em Rio Branco: fim deles pode ter sido decretado
pelo novo Plano Diretor da cidade
(FERREIRA, 2007)
Exigências do novo Plano Diretor impedem o lançamento de “loteamentos tradicionais” na
cidade. Moradores de loteamentos antigos, que estão em desacordo com o Plano Diretor, agora po-
dem entrar na justiça exigindo que a imobiliária responsável faça as obras de infraestrutura exigidas
pelo plano.
Google Earth.
RESIDENCIAL IOLANDA

O novo Plano Diretor (PD) da cidade de Rio Branco veio para moralizar a questão dos loteamentos
em nossa cidade. É interessante que todos, incluindo os moradores dos loteamentos antigos e sem
qualquer infraestrutura, leiam o PD, entre o artigo 77 e 82.
Lá estão descritas as condições para que novos loteamentos possam ser implementados e o que
aqueles comercializados em desacordo com a nova lei precisam dispor para serem regularizados.
Para começar, a lei diz que “nos loteamentos deverá ser transferido para o patrimônio público,
no mínimo, 35% da área total da gleba a ser loteada”, podendo ser mais que isso, dependendo da
localização do empreendimento. É mais que 1/3 da área. Duvido que imobiliárias ou proprietários
particulares, acostumados a vender quase 100% da área dos loteamentos antigos, se sintam tentados
a lançar novos empreendimentos nessas condições.
Essa regra também vale para os loteamentos mais antigos, desde que seja possível sua
aplicação. Assim, no caso de loteamentos antigos e com poucas edificações, como (por exemplo)
o Residencial Iolanda, Jardim Europa (cercanias da Uninorte) e Jardim de Alah (próximo da AABB),
é imprescindível que a Prefeitura ou o MP ingressem na justiça contra as imobiliárias para que elas
cumpram a lei. Como vão fazer isso? Que recomprem os lotes que até hoje estão desocupados!
Ainda dá tempo. É que muitos lotes são vendidos para investidores que nunca têm a intenção de
construir. Por isso, até hoje eles estão desocupados e seus proprietários apostando em uma valori-
zação que ocorre com a chegada da água, esgoto, iluminação pública, asfalto etc., bancada pelos
cofres públicos.
Novas exigências ambientais

Para novos empreendimentos, as exigências ambientais são mais que justificadas. Se hou-
ver “olhos d’água” no local, não será possível vender lotes em um raio mínimo de 50m (cinquenta
metros) de largura dessas nascentes. Se houver curso de água com menos de 10m de largura
cortando a área do loteamento, o empreendedor deverá se abster de vender lotes em uma faixa
até 30m (trinta metros) ao longo dos mesmos. Segundo a lei, quanto mais largo for o curso de
água, maior a faixa de preservação. Um caso especial é o do igarapé São Francisco, que exige uma
distância mínima de 150m.
Outra exigência da lei: as áreas de uso comum e as destinadas a usos institucionais devem ter
frente para via oficial de circulação, ou seja, devem ocupar os lotes mais valorizados! Não é permitida
sua destinação em terrenos alagadiços ou sujeitos a inundação e com declividade superior a 15%.
Parece que quem elaborou a lei “bebeu na fonte”, ou seja, se inspirou visitando alguns dos lotea-
mentos existentes em nossa cidade. Mais um desestímulo para aqueles empreendedores que sem-
pre buscaram o lucro fácil.
Ruas com asfalto ou tijolos, rede de água e esgoto

Mas o que “vai pegar” para quem estava acostumado a fazer loteamento “por cima da pausada”,
como a gente costuma dizer, são as novas responsabilidades na execução e custeio das obras e
instalações de infraestrutura.

O Plano Diretor exige que tudo seja feito pelo empreendedor e não são poucas as exigências:
::: demarcação das vias e dos terrenos (a serem transferidos ao município), e dos lotes e das
áreas não edificáveis;
::: abertura das vias de circulação e terraplenagem, com instalação de meio-fio e sarjeta,
delimitação da calçada e pavimentação do leito carroçável das vias em pavimentação
rígida, asfáltica ou intertravada (tijolo);
::: instalação de rede de escoamento de água pluvial aprovada previamente pela concessio-
nária, dispositivos de drenagem e de prevenção da erosão;
::: rede de distribuição de energia elétrica e rede de iluminação pública, aprovada previa-
mente pela concessionária;
::: rede de abastecimento de água, coleta de esgoto e tratamento de esgoto condominial,
aprovado previamente pela concessionária.
Quem vive em Rio Branco e conhece a maioria dos loteamentos da cidade e as imobiliárias que
atuam no mercado sabe muito bem que a maioria dessas exigências, que são mínimas, nunca foi
atendida voluntariamente no passado e, com a atual exigência legal, com certeza servirão de “de-
sestímulo” para novos empreendimentos no futuro.
Conhecendo um pouco como as coisas caminham no pântano burocrático brasileiro, dá para
imaginar também que os futuros empreendedores terão que separar muitos lotes para “doação” se
quiserem ver as coisas acontecerem. Vão ter que correr o risco de ter pouca coisa para vender no final...
Moradores e proprietários de lotes em empreendimentos

“fora da lei” podem requerer na justiça a sua estruturação
Google Earth.
PORTAL DA AMAZÔNIA

Os moradores e proprietários de terrenos do loteamento da Imobiliária Ipê onde está locali-

zada a Uninorte e cercanias da Justiça Federal, por exemplo, agora podem se unir e exigir que ela
execute todas as obras previstas no Plano Diretor. Vai ser um negócio e tanto para essas pessoas,
pois o preço que pagaram pelos terrenos era o da “terra nua”, ou seja, terreno no meio do nada. A
valorização vai ser explosiva.
A mesma situação se aplica ao loteamento Iolanda, da Imobiliária Fortaleza, Residencial Mariana,
Jardim de Alah, Chácara Ipê, Rosalinda, Jardim Primavera, e tantos outros onde os moradores tive-
ram que ocupar seus terrenos em áreas sem ruas pavimentadas, esgoto e rede de água tratada. A
sugestão é que essas pessoas prejudicadas sigam direto para o MP. Uma ação coletiva de centenas
delas vai resultar, com certeza, em algo concreto no curto ou médio prazo.
As pessoas que vivem nesses loteamentos sem infraestrutura estão em situação precária e o PD
pode ser a salvação delas. No Calafate e adjacências, quando a Prefeitura foi discutir o orçamento
participativo com a comunidade daquela região, os moradores do loteamento “Portal da Amazônia”
não tiveram direito a nenhum tostão. Quando se levantavam para reivindicar alguma coisa, todos os
outros presentes diziam: “Vocês vivem em um loteamento, a imobiliária que vendeu os lotes é que
tem que fazer as melhorias que vocês querem!”
Embora dramático, o posicionamento dos que moram fora dos loteamentos particulares é
justo. Afinal, terrenos em loteamentos geralmente são vendidos com preços nos quais se embute
a “valorização futura” do que não existe por ocasião da venda: rua asfaltada, esgoto, água etc. Vale
ressaltar, entretanto, que a definição do preço, assim como a decisão venda e compra dos lotes por
parte das imobiliárias e clientes é de livre-arbítrio. O mercado é livre: vende quem quer e compra
quem pode.
No passado, antes do PD, quem fazia loteamentos investia muito pouco (algumas horas de
trator de esteira para “abrir as ruas”, alguns postes para a fiação elétrica (sem iluminação pública),
uma placa grande anunciando o empreendimento, e talvez uma ou outra coisinha. O lucro da venda
dos lotes era enorme. Tanto que muitos eram vendidos parcelados em até 60 meses, financiados
pelo próprio empreendedor!
Parece que o tempo do dinheiro fácil obtido com a venda desses loteamentos é, definitiva-
mente, coisa do passado. E o que vem pela frente como opção? Condomínios! Vocês já notaram que
esses empreendimentos agora são a bola da vez?
Para finalizar, não podemos ficar tão otimistas ainda, pois no nosso país nem todas as leis apro-
vadas “pegam”. O Plano Diretor de nossa cidade ainda não passou por esse teste. Pode ser que fique
só no papel e os absurdos dos loteamentos de nossa cidade continuem como sempre.
Atividades
1. Como a Lei Federal 9.785/99 conceitua infraestrutura básica e equipamentos urbanos?

2. Quais as exigências que a Lei Federal 9.785/99 faz para a implantação de infraestrutura básica e
equipamentos urbanos em zonas de interesse social?
3. Quais as opções que o parcelador possui para execução das obras de infraestrutura exigidas para
um parcelamento convencional (não considerado popular)?
Gabarito
1. A Lei Federal 9.785/99 considera como infraestrutura básica os equipamentos urbanos de escoa-
mento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água
potável e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.
2. A infraestrutura básica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei
como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo de:


3. O empreendedor poderá implantar todas as obras de uma só vez ou apresentar um cronograma

físico-financeiro de execução das obras de infraestrutura, que é analisado pela municipalidade e
depois aprovado. Com a aprovação do cronograma, o município hipoteca lotes como garantia
para a execução das obras. Os lotes hipotecados não podem ser comercializados. Após isso, o
empreendedor pode registrar o loteamento e obter, da prefeitura, uma autorização para o início
das obras, válida por dois anos, e começar a comercialização dos lotes não hipotecados.

Loteamentos ilegais
Loteamentos ilegais, expansão urbana e segregação
O caráter especulativo da utilização de terras no Brasil e a concentração de sua posse nas mãos
de poucos proprietários tornaram difícil a administração da cidade. Essa dificuldade é potencializada
quando se trata da administração do solo urbano, uma vez que o crescimento das cidades de forma
abrupta e em curto prazo aumentou a demanda por moradias. Essas demandas nem sempre foram
compreendidas pelo estado como direito legítimo dos cidadãos, deixando-os à revelia e à mercê
do mercado imobiliário, que por vezes utilizou subterfúgios à legislação vigente ou até mesmo da falta
dela para obter lucros astronômicos com o negócio de terras. O estado foi alvo de pressões pela trans-
formação de áreas rurais em urbanas, fato que leva ao aumento dos valores do solo e nem sempre
respondeu com uma regulação eficiente para controlá-las. O conjunto de fatores ligados à essa falta de
regulação, a especulação com terras e a demanda por moradias possibilitou o crescimento de vários
tipos de ilegalidades no trato como a questão do parcelamento do solo urbano para fins residenciais e
causou impactos negativos de grande envergadura para a qualidade de vida urbana.
O descontrole do processo de urbanização levou à periferização dos bairros para pessoas de
renda mais baixa, ao mesmo tempo em que deixavam grandes vazios entre esses últimos e as áreas
centrais, no intuito de angariarem valorização com a passagem das redes de infraestrutura e serviços
urbanos. A localização da classe trabalhadora na periferia da cidade se deu sob o estigma do processo
especulativo e da reprodução do capital imobiliário, favorecendo a segregação espacial e o tratamento
desigual para essas áreas e aquelas apropriadas por cidadãos de renda mais elevada, normalmente
bem servida de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos. Furtado (2002, p. 30) assim coloca a
questão da segregação espacial e da ilegalidade:
No campo ou na cidade, a ilegalidade em relação à propriedade da terra tem sido o principal fator de segregação espacial,
por constituir o cerne da ilegalidade generalizada nas relações de trabalho, na resolução de conflitos e na ação policial.
No centro urbano, a relação legislação, mercado fundiário e exclusão está no centro da segregação territorial, pois é
nas áreas desprezadas pelo mercado imobiliário privado e nas áreas públicas sisudas em regiões desvalorizadas que
a população trabalhadora pobre se instala: beira de córrego, encosta de morros, terrenos sujeitos a enchentes ou a
outros tipos de riscos, regiões poluídas ou áreas de proteção ambiental (onde há vigência da lei de proteção ambiental
e o consequente desinteresse mercadológico).

140 | Loteamentos ilegais
A cidade legal hegemônica é arquitetada pelo poder executivo que ali concentra seus investimentos, pelo poder
jurídico, organizado em torno de regras que não são universais, além da mídia de massa, principal divulgadora do
simulacro. Qualquer grande cidade brasileira apresenta uma conjunção de esforços para a proibição de novas
centralidades urbanísticas relacionadas a um consumo luxuoso e a um centro de distinção, alimentando, assim, a
valorização imobiliária, recursos do capital privado (imobiliário, lazer, cultura, comércio) e grandes doses do recurso
público destinado a investimentos. Observe-se a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, o entorno do Rio Pinheiros, em São
Paulo, o bairro de Boa Viagem, em Recife, os arredores do Beach Park, em Fortaleza. A construção da consciência sobre a
cidade real – a dimensão da exclusão e da segregação, a repressão dos investimentos públicos, a discriminatória gestão
e regulação do uso do solo – é, sem dúvida, o primeiro passo para inverter esse quadro dando visibilidade à cidade da
maioria, uma vez que os excluídos urbanos deixaram de ser minoria.
O cenário de segregação espacial foi facilitado pela omissão do estado e construído pela ação
de proprietários de terras e agentes imobiliários ávidos por lucratividades, obtidas com a valorização
das terras. O mercado de terras caracterizou-se sempre por duas vertentes, uma pela via formal, onde
o parcelamento do solo se processa seguindo os estatutos legais e outra pelas vias da informalidade,
onde o parcelamento se dá pelo retalhamento da gleba em lotes sem o devido processo legal e à revelia
do Poder Público.
Maricato (1997) apud Gonçalves (2002) afirma que essa dinâmica existente nas cidades brasileiras,
marcada pela coexistência de atividades rurais nas bordas da cidade e a possibilidade de valorização
das terras, torna inacessível para uma grande parte da população o acesso à terra urbana produzida
por meio do mercado formal e legal. A especulação imobiliária, o custo alto da formalização dos lotea-
mentos, a concentração dos investimentos de infraestrutura e os problemas de financiamento e de
produtividade de construção são fatores que podem ser considerados responsáveis pela dificuldade ao
acesso de lotes legais.
O processo de urbanização se deu por meio de uma industrialização baseada em baixos salários e
em um mercado residencial restrito onde o custo de reprodução da força de trabalho não inclui o custo
da mercadoria habitação, fixado pelo mercado privado. Dessa forma, pode-se entender que a favela ou
o lote ilegal combinados à autoconstrução foram parte integrante do crescimento urbano sob a égide
da industrialização. O Poder Público atuou como viabilizador do processo de industrialização facilitando,
também, a ação dos especuladores por meio de investimento regressivo onde a infraestrutura alimentou
a especulação fundiária e não a democratização do acesso à terra para moradia.
Proprietários de terra e capitalistas das atividades de promoção imobiliária e construção são
um grupo real de poder e de definição das realizações orçamentárias municipais. A localização do
investimento público é orientada, em grande parte, pela perspectiva de valorização das propriedades,
somando-se a isso a ambiguidade da legislação ou sua aplicação arbitrária. O estado tolera a ocupação
de terras urbanas e não exerce o poder de polícia a ele atribuído legalmente. A invasão de terras urbanas
não é tolerada nas áreas valorizadas pelo mercado e noutras, embora o direito à invasão chegue a ser
admitido, o direito à cidade é negado à população (MARICATO, 2000).
A ilegalidade praticada na oferta de lotes para os habitantes de renda mais baixa torna-se dessa
forma, muitas vezes, oportuna para o estado que se isenta temporariamente do ônus de prover condi-
ções do acesso à moradia para esses grandes contingentes de pessoas. Schlogl (2004, p. 26) enumera
três fatores que contribuíram para a proliferação da ilegalidade:
1. A omissão do estado em construir instituições formais capazes de controlar as ocupações do solo realizadas pela
população de baixa renda;

2. O crescimento da periferia urbana, que ocorreu por meio da iniciativa privada, ou seja, do loteador, sem regulação
e reconhecimento do estado; e
3. As contradições da evolução da legislação, no sentido de aperfeiçoar seus instrumentos de planejamento e gestão
do solo urbano (sendo que alguns desses instrumentos são para coibir os loteamentos clandestinos/irregulares),
ao mesmo tempo em que o estado adota políticas de anistia e regularização desses assentamentos.
Estabelece-se, dessa forma, uma contradição nas políticas estatais, pois ao mesmo tempo em que
o estado objetiva fazer uso do seu poder de polícia e punir os agentes promotores de parcelamentos
ilegais, ele também adota meios para regularização. Rolnik (1997, p. 204) aborda essa contradição,
tentando explicá-la:
[...] a ilegalidade era tolerada para poder ser posteriormente negociada pelo estado. Uma das condições para que esse
pacto pudesse ocorrer era o estado assumir o papel de provedor e os habitantes do território ilegal, de devedores
de um favor do estado, já que do ponto de vista estritamente legal ali caberiam punições, e não responsabilidades e
direitos. O pacto com a periferia consolidou-se no contexto de redemocratização, no qual melhorias urbanas se trans-
formaram em votos e lideranças de bairro em cabos eleitorais.
Para Lima (2007) os parcelamentos ilegais causam problemas de naturezas diversas, tanto sociais
quanto urbanísticos. Os compradores dos lotes são prejudicados pela compra de lotes ilegais e, muitas
vezes, não conhecem as exigências mínimas e necessárias de um parcelamento do solo legal. Sob o
ponto de vista urbanístico, o Poder Público é prejudicado devido ao descumprimento dos parâmetros
estabelecidos para que a cidade tenha qualidade espacial (figura 1).
UNICAMP.
Figura 1 – Rua do loteamento clandestino Cooperzel.
O parcelamento ilegal tornou-se um fator de grande impacto nas cidades e como tal deve ser
combatido buscando sua prevenção e repressão. Ao Poder Público, no entanto, é cabível a maior parte
da responsabilidade para o combate, uma vez que ele se constitui no órgão fiscalizador, impedindo
o início da implantação do parcelamento ilegal e a aplicação de medidas administrativas e judiciais,
coibindo o prosseguimento da implantação irregular ou clandestina. “Se o loteamento nem mesmo
possui projeto urbanístico aprovado pelo município, também não tem registro no Cartório de Registro
de Imóveis, o que torna a venda dos lotes e os contratos particulares respectivos ilegais e, portanto,
nulos de pleno direito, ele pode ser classificado como ilegal”.
Apesar da presença constante da figura do parcelamento ilegal nas cidades brasileiras, faz-se
necessária uma análise crítica sobre a atuação dos estatutos legais na regulação da produção do espaço
urbano, procurando contribuir para seu aprimoramento.
A legislação e o parcelamento ilegal

A legislação urbanística tem grande contribuição para as formas de produção do espaço urbano e
não raras vezes contribui para o incentivo da segregação espacial. O tratamento dado pelos instrumentos
legais a diferentes áreas da cidade, muitas vezes, privilegiaram o estabelecimento de parâmetros da
boa forma urbana para os parcelamentos destinados a classes de renda mais alta e próximos ao centro,
fato que favoreceu o aparecimento de sistemas viários com grandes problemas de conexão quando se
aproximam das malhas periféricas. Grostein (1987, p. 74-75), ao abordar a influência da legislação sobre
a produção dos espaços urbanos e suas características em São Paulo, no século XX, assim descreve:
A legislação urbana de uso e ocupação do solo foi, desse modo, um dos instrumentos que contribuíram para reforçar a
segregação na sua componente espacial. A diferença de tratamentos dados pelo Poder Público às áreas centrais e periféricas
já teve seu contorno neste início do século. Para empreendimentos nas áreas de melhor acesso ao centro, os loteadores
ou empreendedores imobiliários criavam instrumentos legais com exigências mais rigorosas do que as existentes para o
conjunto da cidade, ampliando com isso as restrições ao parcelamento do solo e à ocupação dos lotes, garantindo assim
uma ocupação diferenciada nesses bairros, assegurada principalmente pelo valor que a terra urbana passou a incorporar,
resultante das condições em que se dava o empreendimento e do acesso potencial aos serviços públicos, existentes ou
futuros. Entretanto, nas áreas suburbanas e periféricas, onde frequentemente se abriam arruamentos sem mesmo terem
um plano de loteamento ou qualquer preocupação com as condições topográficas locais, procedia-se de forma oposta.
As leis existentes por não contemplarem o traçado urbanístico das ruas, não garantiam a qualidade do assentamento
e, além do mais, tinham sua aplicação questionada quando na área rural. Questionava-se a competência do poder de
controle do município sobre essas áreas por serem rurais.
As legislações anteriores a 1979 não tratavam em momento algum da produção da cidade

ilegal que se estabelecia. Somente com a promulgação da Lei 6.766/79 o assunto passou a fazer parte
dos estatutos legais do direito urbanístico. Para Schlogl (2004), essa lei forneceu o amparo legal ao
Poder Público Municipal, no sentido de acionar criminalmente o loteador e promover a completa
regularização de qualquer parcelamento. Para garantir o interesse público, o município poderá assumir
essa regularização quando o loteador não a fez, podendo interferir também nos contratos preliminares
celebrados entre o parcelador e os adquirentes de lotes.
No entanto a Lei 6.766/79 deixou lacunas que possibilitaram a continuidade da prática da ilegali-
dade no parcelamento do solo urbano, por não ter apresentado dispositivos de combate à especulação
imobiliária e ao incentivo de ocupação dos vazios urbanos já existentes nas cidades, frutos da utilização
do solo como moeda para valorização. Dessa forma, a lei deixou a desejar em vários aspectos, somando-
-se a isso o fato das dificuldades de sua aplicabilidade. Maricato (2000, p. 48) assim coloca a situação:
[...] é preciso acrescentar também que nem a abertura de loteamentos ilegais estancou totalmente após a promulgação
da Lei Federal 6.766/79, nem se tem notícia de que os poderes públicos se esforçaram em sua aplicação rigorosa.

A presença da legislação, no entanto, não é dispensada e merece destaque o progresso nos

estatutos legais proporcionados pela Lei 6.766/79, naquilo que se refere ao estabelecimento dos padrões
mínimos para a produção da forma da cidade. Gonçalves (2002, p. 127), ao discutir esse assunto pondera:
De fato, a regulação do uso do solo, no que tange à legislação, é considerada por especialistas muito boa. Falta fiscali-
zação e muitas vezes a aplicação da lei. Isso fortalece o “círculo vicioso” da impunidade. Essa seria a sugestão principal,
pois, sem o efetivo controle do uso do solo, as outras sugestões de regulação serão apenas retórica. Algumas dessas
sugestões são: Quanto às sugestões sobre regulação:
1) maior efetividade dos impostos rurais e urbanos; nesse sentido, poderia ser pensado um imposto diferenciado sobre
as áreas periurbanas rurais não produtivas, que são usadas claramente com finalidades especulativas;
2) clareza de registros e maior controle sobre os desígnios dos cartórios; a finalidade aqui é conhecer e mapear as terras
rurais e urbanas, já que o país não as conhece; e,
3) maior participação popular, presença de um maior número de interesses nas Câmaras Legislativas Municipais pode
frear a utilização das Câmaras Municipais como locus privilegiados de negócios imobiliários.
Apesar dos avanços trazidos pela Lei 6.766/79 sabe-se que a construção da qualidade de vida nas
cidades passa indubitavelmente pela gestão democrática dessa norma, onde a participação da comu-
nidade pode ser considerada como um fator decisivo e preponderante.
Parcelamento ilegal do solo urbano:

loteamentos irregulares e clandestinos
Os loteamentos ilegais podem ser classificados em dois tipos: aqueles considerados clandestinos
e outros irregulares. Para Silva (2000, p. 330), esses loteamentos podem ser descritos assim:
(a) os clandestinos, que são aqueles que não foram aprovados pela Prefeitura Municipal. [...] o loteamento clandestino
constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas do urbanismo brasileiro. Loteadores parcelam terrenos de que, não
raro, não têm título de domínio, por isso não conseguem a aprovação de plano, quando se dignam apresentá-lo à
Prefeitura, pois, o comum é que sequer se preocupem com essa providência, que é onerosa, inclusive porque demanda
a transferência de áreas de logradouros públicos e outras ao domínio público. Feito o loteamento, nessas condições,
põem-se os lotes à venda, geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma hora para outra, perdem seu
terreno e a casa que nele ergueram, também clandestinamente, porque não tinham documentos que lhes permitissem
obter a competente licença para edificar no lote.
(b) os irregulares, que são aqueles aprovados pela prefeitura, mas que não foram inscritos, ou o foram, mas são execu-
tados em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.
Para Bächtold (2002, p. 24) a diferença entre os dois reside no fato da existência ou não da apro-
vação do parcelamento. Caso essa aprovação exista, o parcelamento se constitui irregular, inexistindo
a mesma, tem-se um parcelamento clandestino. O parcelamento é clandestino na medida em que o
Poder Público não tem nenhum conhecimento oficial deste, seja para seu exame ou para aprovar o
plano. A inexistência da aprovação pode decorrer tanto em função da ausência de solicitação quanto
em decorrência do indeferimento do pedido. O autor adverte que, nesse ponto, podem ser clandestinos

parcelamentos executados e não executados, desde que não haja a aprovação do Poder Público. O
parcelamento é considerado irregular quando o município ou Distrito Federal o aprova a pedido do
interessado parcelador que, registrado ou não o plano no cartório imobiliário, deixa de executá-lo ou o
executa em descompasso com a legislação vigente ou em desacordo com o ato de aprovação ou, após
a aprovação e execução regular, não o registra. O autor apresenta o quadro 1, em que as características
da classificação são esclarecidas.
Gasparini (1988, p. 130) esclarece alguns pontos sobre a questão do parcelamento irregular e seus
aspectos legais:
Não é irregular, no entanto, o parcelamento aprovado, executado e registrado nos termos e condições da legislação
vigente que, pela não ocupação dos lotes e pela ação do tempo, parece inexecutado ou irregularmente executado
(erosão e mato em toda sua área, destruição de obras de escoamento de águas pluviais etc.). A manutenção desses
equipamentos urbanos e comunitários, bem como a conservação em bom estado das ruas e praças é obrigação
do município. O parcelador, com a entrega do plano, desobriga-se dessas responsabilidades que passam à alçada
municipal. Essa obrigação coincide com a expedição, pelo município ou pelo Distrito Federal, de um termo de vistoria
e recebimento do parcelamento, hoje Termo de Verificação, previsto no inciso V, do artigo 18, da Lei do Parcelamento
do Solo Urbano.
Quadro 1 – Hipóteses configuradoras dos parcelamentos ilegais
(BÄCHTOLD, 2002)
a) Inexecutados
1) Clandestinos
b) Executados
– Inexecutados.
– Executados em contraste com a
legislação.
a) Registrados – Executados em contraste com o
Parcelamentos ilegais
ato de aprovação.
– Executados em contraste com o
ato de aprovação e com a legislação.
2) Irregulares – Inexecutados.
– Executados em contraste com a
legislação.
b) Não registrados
ato de aprovação.
ato de aprovação e com a legislação.
– Executados regularmente.
Os procedimentos ilegais de parcelamento do solo mostram-se extremamente presentes no

cotidiano das cidades e sua prática mostra-se danosa tanto para aqueles que consomem os lotes
clandestinos ou irregulares, quanto para a sociedade como um todo que se vê impossibilitada de
usufruir um espaço urbano de qualidade, uma vez que a cidade não é constituída de ilhas.
Cabe ao Poder Público, como órgão estabelecido constitucionalmente para a gestão democrá-
tica da cidade e à sociedade, uma tomada de posição frente aos problemas urbanos de habitação e
parcelamento do solo, uma vez que não se podem dissociar esses dois fatores. Uma reflexão ampla
sobre as contradições nas posturas estatais deve fazer parte da agenda da sociedade com o objetivo
de esclarecer as políticas para a construção de uma cidade mais justa e com qualidade de vida.

Texto complementar
Parcelamento Ilegal do Solo Urbano:
modalidades, regularização e controle
(BÄCHTOLD, 2002, p. 25-28)
Razões e efeitos da violação às normas da LPSU1

Entre as razões que apontam para o surgimento dos chamados loteamentos ilegais, “que
desestimulam o proprietário a enveredar pelo mercado formal”2, destacam-se as seguintes3:
a) as restrições legais ao aproveitamento do solo (recuos, gabarito, áreas non aedificandi);
b) os custos e a burocracia para a execução do loteamento.
Como ficou evidenciado, obtidas as diretrizes urbanísticas junto à Prefeitura, deve-se elaborar
a planta, o memorial descritivo e o projeto, com o auxílio de engenheiros, arquitetos, geólogos e
topógrafos.
Percorrida a etapa de aprovações pelos órgãos públicos, promove-se o registro, marcado pela
apresentação de um rol de documentos que demonstram a regularidade dominial e a idoneidade
financeira do proprietário loteador.
Essa empreitada se perfaz com a execução das obras de fragmentação e demarcação física do
solo (terraplenagem, cortes e aterros, abertura de ruas, cravação de piquetes etc.) e de infraestru-
tura (implantação do sistema de captação e drenagem de águas pluviais, das redes de água, luz e
esgoto, pavimentação das ruas etc.), transferindo-se parte da gleba ao patrimônio do município,
gratuitamente, para a formação das vias de circulação, espaços livres, áreas verdes e de lazer, praças
e prédios públicos etc.4
c) a ganância imobiliária;
d) a falta de planejamento público para o desenvolvimento de um crescimento urbano
ordenado;
e) a negligência dos entes públicos.
“São poucos, assim, os estímulos para quem pretende lotear de maneira rápida, a custos baixos,
com altos ganhos financeiros e total aproveitamento da gleba, razão pela qual, não raro, proprietários
de terras têm contornado o comando da Lei 6.766/79, promovendo os chamados loteamentos
clandestinos.”5
Em relação aos efeitos que a instalação de um loteamento ilegal produz, podem ser citados
os seguintes:6
a) inobservância às normas e às técnicas de engenharia;

b) remoção da cobertura vegetal, prejudicando a estabilidade do solo, favorecendo sua erosão

e o assoreamento de cursos d’água;
c) raros espaços reservados às áreas públicas para fins comunitários (praças, áreas verdes);
d) saturação dos equipamentos públicos e comunitários dos bairros vizinhos, dando margem à
superlotação de hospitais e escolas, face à ausência de áreas institucionais nos loteamentos
ilegais;
e) desrespeito ao consumidor, no tocante às imposições unilaterais e cláusulas abusivas nos
contratos para a aquisição do lote, forçando os compradores à inadimplência e à perda do
terreno, sem a devolução do que já pagaram;7
f) ligações inoficiosas das redes públicas de luz e água, gerando riscos para os moradores e
transeuntes, além de sobrecarregar a rede oficial;
g) despejo do esgoto doméstico, sem tratamento, no solo e nos córregos dos rios e mananciais;
h) formação de focos de sujidades com o depósito de lixo em locais impróprios, ocasionando
a proliferação de transmissores de doenças;
i) sobrecarga nas despesas do Poder Público, que será obrigado a atuar na urbanização desses
loteamentos.
Em resumo: a desordenada ocupação do solo com a implantação dos loteamentos clandestinos,
em virtude da inobservância das normas urbanísticas, conduz, assim, à proliferação de habitações
edificadas sem critérios técnicos (insegurança) e em condições subumanas (insalubridade); ao
surgimento de focos de degradação do meio ambiente e da saúde; ao adensamento populacional
desprovido de equipamentos urbanos e comunitários definidos na Lei 6.766/79 (art. 4.º, § 2.º e art.
5.º, par. ún.) e incompatível com o meio físico (má localização), gerando o crescimento caótico da
cidade; à marginalização dos seus habitantes com o incremento das desigualdades sociais e reflexos
na segurança da população local e circunvizinha (violência, comércio de drogas, promiscuidade).8
“Junte-se a esse panorama o déficit habitacional, os movimentos migratórios para as grandes ci-
dades e a procura da casa própria pelas classes mais modestas. Eis a receita para a produção informal
de casas populares, para assentamentos não planejados e descontrolados, para o caos urbano.”
1 Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
2 GASPARINI, 1988, p. 131.
3 FREITAS, 2000, p. 12.
4 FREITAS, 2000, p. 12-13.
5 FREITAS, 2000, p. 13.
6 FREITAS, 2000, p. 13.
7 FREITAS, 2000, p. 14-16.
8 O Superior Tribunal de Justiça (STJ), porém, já firmou os seguintes entendimentos: a) mesmo “se o contrato de promessa de compra e
venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias
pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, deve o Juiz, autorizado pelo disposto no
art. 924 do CC, reduzi-la a patamar justo, com a finalidade de evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes” (BRASIL. Superior
Tribunal de Justiça. Recurso Especial 186.009/SP. Relator: Ministro Waldemar Zveiter. Brasília, 30 de setembro de 1999. Revista dos Tribu-
nais, São Paulo, v. 776, p. 187, jun. 2000); b) nula “é a cláusula que prevê a perda das prestações pagas de um contrato de compromisso
de compra e venda avençado na vigência da Lei 8.078/90, podendo a parte inadimplente requerer a restituição do quantum pago, com
correção monetária desde cada desembolso. Por outro lado, autoriza-se a retenção de parte dessas importâncias, atendendo às circuns-
tâncias do caso concreto, em razão do descumprimento do contrato” (BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 99.440/SP. Re-
lator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. Brasília, 15 de outubro de 1998. Revista dos Tribunais, São Paulo, v. 763, p. 163, maio 1999).

Atividades
1. Cite três fatores que contribuíram para a propagação da ilegalidade do parcelamento nas cidades
brasileiras.
2. Como podem ser classificados os parcelamentos ilegais?
3. Explique a forma como foi construída a segregação espacial existente nas cidades brasileiras, que
culminou com a periferização das classes sociais de renda mais baixa?

Gabarito
1. A ilegalidade foi proporcionada pela omissão do estado em construir instituições formais capazes
de controlar as ocupações do solo realizadas pela população de baixa renda; pelo crescimento da
periferia urbana, que ocorreu por meio da iniciativa privada, ou seja, do loteador, sem regulação
e reconhecimento do estado; e pelas contradições da evolução da legislação, no sentido de aper-
feiçoar seus instrumentos de planejamento e gestão do solo urbano.
2. Os loteamentos ilegais podem ser classificados em dois tipos: clandestinos e irregulares:

a) os clandestinos são aqueles que não foram aprovados pela prefeitura municipal. Loteadores
parcelam terrenos de que, não raro, não têm título de domínio, por isso não conseguem a
aprovação de plano, quando se dignam apresentá-lo à prefeitura, pois, o comum é que sequer
se preocupem com essa providência, que é onerosa, inclusive porque demanda a transferência
de áreas de logradouros públicos e outras ao domínio público. Feito o loteamento, nessas
condições, põem-se os lotes à venda, geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma
hora para outra, perdem seu terreno e a casa que nele ergueram, também clandestinamente,
porque não tinham documentos que lhes permitissem obter a competente licença para
edificar no lote.
b) os irregulares são aqueles aprovados pela prefeitura, mas que não foram inscritos, ou o foram,
mas são executados em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.
3. O cenário de segregação espacial foi facilitado pela omissão do estado e construído pela ação
de proprietários de terras e agentes imobiliários ávidos por lucratividades obtidas com a valori-
zação das terras. O mercado de terras caracterizou-se sempre por duas vertentes, uma pela via
formal, onde o parcelamento do solo se processa seguindo os estatutos legais e outra pelas vias
da informalidade, onde o parcelamento se dá pelo retalhamento da gleba em lotes sem o devido
processo legal e à revelia do poder público.

Loteamentos clandestinos
Loteamentos clandestinos, expansão urbana e segregação
A urbanização brasileira se constituiu em um fenômeno tão diverso que chegou a ser notada pelo
filósofo francês Claude Levi Strauss como algo ainda não vivido em muitas partes do mundo. Levi Strauss
revela, em uma entrevista, que quando chegou ao Brasil na década de 1930, dizia-se que em São Paulo se
construía uma casa a cada hora e menciona a ocupação do oeste paulista por uma companhia britânica
que implantava a estrada de ferro e criava uma cidade a cada 15km.
Essa situação, narrada pelo filósofo, ilustra bem a velocidade com que se processou a ocupação
do território das cidades e a dificuldade de estabelecimento de um mínimo de planejamento para o
crescimento urbano. Como resultado dessas condições nasceram as modernas cidades brasileiras,
marcadas pela desigualdade de ocupação do espaço. A apropriação dos espaços urbanos nas cidades
foi cercada por conflitos decorrentes da necessidade de provimento de moradia para os grandes
contingentes que migraram do campo em busca de trabalho e a transformação das terras em bens para
valorização, esquecendo-se das funções sociais das mesmas. A especulação imobiliária e a inoperância
do estado produziram uma cidade que se caracterizou pela presença de grandes massas populacionais
de baixa renda nas periferias (normalmente com pouca ou nenhuma infraestrutura) enquanto o centro
e arredores eram dotados de uma boa infraestrutura e serviços públicos.
No entanto, cada vez mais se consolida uma nova espacialização das cidades que apresentam
um perfil de periferias, nas quais convivem lado a lado condomínios fechados de alto luxo, muitas
vezes protegidos por zoneamentos de uso do solo excludentes, e áreas de pobreza com más condições
de habitações.
Essas novas lógicas de ocupação urbana dão um novo tom ao processo de planejamento e
precisam ser mais bem compreendidas para que se possa intervir de forma mais efetiva no processo. O
contexto de desigualdades sociais, ausência do estado no provimento de habitação, falta de controle da
expansão urbana e fragilidades institucionais, oriundas da corrupção, possibilitaram o surgimento dos
loteamentos clandestinos e seu espalhamento como uma “praga” urbana brasileira ao longo de todo
século XX e início do XXI.

150 | Loteamentos clandestinos
A proliferação de loteamentos clandestinos tem apresentado motivos que vão além da carência
de moradia para as classes de renda mais baixa. Em muitos casos a disputa por terras públicas e a
especulação imobiliária tem se agregado às reivindicações populares com o intuito de angariar vantagens
financeiras. A produção de loteamentos clandestinos, na maioria das vezes, passa por estratégias bem
definidas pelos parceladores, que envolve a abertura das vias e outras poucas obras aliadas a um
marketing de vendas agressivo. Schlogl (2004, p. 116) atenta para as estratégias estabelecidas pelos
loteadores clandestinos e que contribuem para a sua notável expansão.
A atividade de abertura de um loteamento clandestino envolve a interação entre o loteador, investidor, associação de
moradores, financiadores, proprietários de terra, políticos e setor público, formando uma organização de interesses
que tem objetivos diferentes, mas todos se beneficiam de uma meta comum: a valorização do loteamento. Os esforços
dos atores que formam a organização não se configuram como uma disputa pela localização, já que estes ocupam
locais periféricos, mas sim como uma luta reivindicatória pela infraestrutura e por equipamentos públicos e, principal-
mente pela obtenção dos registros definitivos de seu lote, o título de propriedade registrado em cartório. O sentido
dessas conquistas é diferente para cada ator. Enquanto os moradores querem, principalmente, melhorar sua condição
de moradia, o político quer votos e o loteador, investidores e os financiadores lutam por essas medidas para terem seus
lotes valorizados, não só pelas melhorias de infraestrutura urbana, de transporte, equipamentos públicos e pela futura
regularização, mas também em decorrência do adensamento da região pelo aumento populacional.
A aliança derivada dos atores por diversos tipos de interesses viabilizam a existência dos lotea-
mentos clandestinos e burla o processo legal estabelecido pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano
(LPSU) e encarece a gestão das cidades, uma vez que, na maioria das vezes, o município termina por
realizar as obras de urbanização necessárias.
O processo de implantação dos parcelamentos clandestinos

A produção de loteamentos clandestinos pode se dar por meio de proprietários do terreno ou
terceiros. Tratando de loteamentos promovidos pelos proprietários, presume-se que eles o fazem para
verem-se livres das despesas oriundas da implantação da infraestrutura e a reserva de áreas públicas pre-
vistas nas leis federais, estaduais e municipais. No caso dos loteamentos serem produzidos por terceiros,
trata-se de uma operação de “grilagem” de terras. Esse tipo de prática consiste na venda de terras que não
pertencem àqueles que promovem o loteamento (PINTO, 2007). Para Pinto (2007, p. 2), a prática da grila-
gem é facilitada pela fragilidade do sistema de registro de imóveis:
Nem sempre é imediata a identificação da grilagem de terras. Em virtude da fragilidade do sistema de registros de
imóveis, muitas vezes apresentam-se mais de uma pessoa com títulos de propriedade sobre o mesmo terreno. É comum
também a existência de títulos com descrições vagas do imóvel, que não permitem sua precisa delimitação.
Independentemente desses aspectos civis, os moradores de loteamentos clandestinos não são proprietários de seus
terrenos, mesmo quando o loteador é o proprietário da gleba original. Isso ocorre porque a regularidade urbanística
do empreendimento é sempre uma condição para seu registro em cartório, momento em que são individualizados
os lotes, mediante abertura das respectivas matrículas. Antes do registro, os lotes ainda não existem juridicamente e,
portanto, não constituem objeto suscetível de ser alienado.

O processo legal para implantação de um parcelamento do solo requer a realização de uma série
de etapas (figura 1) que presumem a assunção de várias responsabilidades pelo parcelador. Os parcela-
dores clandestinos têm negado todo esse processo, incorrendo em diversos crimes que necessitariam
ser punidos de forma exemplar para diminuir o número de ocorrências de clandestinidade.
(BÄCHTOLD, 2002)
Requerer diretrizes por
escrito à Prefeitura, apresen-
tando planta do imóvel com
os requisitos do art. 6.º.
Elaboração do projeto
urbanístico (art. 9.º).
Desenhos Memorial descritivo Cronograma de Certidão atualizada da Certidão negativa de Instrumentos

(art. 9.º, §1º) (art. 9.º, §2º) execução das obras matrícula da gleba tributos municipais de garantia
Reprovação do projeto Aprovação do projeto

pela Prefeitura pela Prefeitura
(Correção dos vícios) (Termo de acordo)
Expedição de alvará
Registro do loteamento
no Registro de Imóveis
(art. 18)
Título de propriedade Histórico dos títulos de Certidões negativas de Certidões dos Cartórios Cópia do ato de apro- Exemplar Declaração do
ou certidão da matrícula propriedade (art. 18, II) tributos, ações reais e de Protestos de Títulos, vação do loteamento e do contrato cônjuge do reque-
(art. 18, I) penais (art. 18, III) ações pessoais e penais, comprovante do termo padrão rente (art. 18, VII)
ônus reais (art. 18, IV) de verificação (art. 18, V) (art. 18, VI)
Publicação do edital do
pedido de registro pelo
Oficial (art. 19)
Edital impugnado Sem impugnação
Intimação do requerente Restrito e comunicação à

e da prefeitura Prefeitura
(art. 19, §1.º) (art. 19, §§1.º, e 5.º)
Decisão judicial, ouvido o Arquivamento do

MP (art. 19, §§1.º e 2.º) processo
Figura 1 – Fluxograma do procedimento para a implantação de loteamento legal – Lei 6.766/79.
Vários são os tipos de ocorrência de parcelamentos clandestinos. Essa diversidade se baseia

nas estratégias de cada parcelador no que se refere à propriedade do terreno, no público-alvo e na sua
modalidade. Bächtold (2002) enumera três tipos de parcelamentos clandestinos com maior destaque de
ocorrência: aqueles em que os agentes promotores utilizam as associações e cooperativas habitacionais,
os falsos condomínios ordinários e os falsos condomínios de casas e loteamentos fechados. Os condomínios,
envolvendo associações e cooperativas habitacionais, são aqueles em que tais instituições, muitas vezes
constituídas de forma fraudulenta, tornam-se veículos de comunicação e meios de captação de traba-
lhadores para compra dos lotes. Essas instituições são formadas por meio de ingresso dos trabalhadores
como “associados” ou “cooperados” que pagam uma cota mensal de participação na compra da gleba a
ser parcelada e os serviços de elaboração de projeto, topografia, demarcação de lotes etc. As estratégias
baseadas em falsos condomínios ordinários referem-se àqueles loteamentos clandestinos que utilizam-
-se dos aspectos regulatórios dos condomínios, previstos no Código Civil, para burlar a Lei 6.766/79.
Freitas (2000, p. 18 ) assim refere a esses loteamentos:

Os falsos condomínios constituem outra fraude. Proprietários de glebas promovem alienações de partes ideais em
percentuais numericamente iguais ou muito próximos, de forma sucessiva, formando condomínio pela vontade de
uma só pessoa com outras, sem nenhuma afinidade familiar ou inter-relação, em escala empresarial, mediante contratos
padronizados [...]. As escrituras de venda e compra das “frações ideais” são registradas no serviço imobiliário de maneira
sequencial, em uma mesma matrícula. Elas não trazem a localização da parte adquirida, que só aparece na contratação,
quando são exibidas plantas indicativas do local da “fração ideal”. No plano fático, assim, o terreno do “condômino” se
apresenta como parte certa demarcada, localizada, cercada e destacada do todo, com frente para as ruas abertas pelo
proprietário originário. Portanto, sem relação com o condomínio ordinário [...].
Essa prática de implantação de loteamentos clandestinos tem se mostrado muito comum em

todo Brasil e, embora disfarçados de legais por se apoiarem na legislação de condomínios, se consti-
tuem em fraudes que têm o objetivo de não investir nas obras de infraestrutura necessárias e presumir
na Lei 6.766/79 e não destinarem as áreas públicas presumidas nesse mesmo regulamento. Outro tipo
de fraude é constituída pelos loteamentos clandestinos implantados sob a forma de falsos condomínios
de casas e loteamentos fechado. Nesse tipo de loteamento utiliza-se também a figura do condomínio
previsto na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 de forma inadequada e ilegal. Esses tipos de lotea-
mentos clandestinos têm proliferado nas periferias e áreas rurais das cidades sob a alegação de que o
cidadão poderá usufruir de uma melhor qualidade de vida no campo ou longe dos centros urbanos e
com menor índice de violência. As estratégias dos empreendedores para valorização dos lotes em lotea-
mento fechados clandestinos constituem-se nas mesmas utilizadas em outros tipos, onde são deixados
terrenos nos interstícios dos espaços construídos. Schlogl (2004, p. 127) refere-se a alguns desses lotea-
mentos na periferia da região metropolitana de São Paulo (figura 2).
Os loteamentos Jardim Almeida e Park Aruã tiveram a mesma trajetória de valorização. Desde o início da sua incorporação,
os moradores sabiam da clandestinidade do empreendimento e das regras impostas para a organização do espaço.
O loteamento Nova Era, inicialmente, foi empreendido pela mesma organização de interesses do loteamento Park
Aruan, inclusive as glebas de terras foram compradas conjuntamente de um espólio. Porém, devido aos desentendi-
mentos entre o loteador e os demais membros da organização, o loteador adensou o máximo o loteamento, vendeu
os lotes e fugiu.
UNICAMP.
Figura 2 – Portaria principal do loteamento Park Aruan.

A figura 3 mostra a organização entre os atores para produção dos loteamentos clandestinos
evidenciando o esquema para burlar a LPSU. As estratégias do parcelador clandestino envolvem, muitas
vezes, a presença de loteadores “laranjas” com o intuito de encobrir os verdadeiros mantenedores do
processo. As associações de moradores, uma vez estabelecidas pelos moradores dos primeiros lotes
vendidos, cumprem o papel de pressionar a administração pública para implantação de infraestrutura.
(SCHLOGL, 2004)
Proprietário da gleba Loteador “laranja” Financiador Associações Moradores e
(registro em cartório) “dono do processo” de moradores investidores
Comprar gleba
Vende a terra
Registra gleba
nome loteador,
planeja ocupação
Vende lotes
Paga parcelado = entrada + valor do aluguel
Organiza a ocupação
Figura 3 – Processo de ocupação – organização entre os atores na incorporação do loteamento clandestino.
É bastante rico o rol de estratégias desenvolvidas pelos parceladores clandestinos para viabilizar
os empreendimentos e burlar as leis e envolvem, desde a cooptação de sindicatos e cooperativas, até
os aspectos inerentes ao registro da propriedade no cartório. Schlogl (2004, p. 63) assim refere-se às
artimanhas relativas aos aspectos cartoriais.
Os loteadores/compradores, por meio dos recursos financeiros emprestados pelos financiadores do loteamento,
compram a gleba de terra pelo contrato de compra e venda registrado em cartório. A partir desse contrato o proprietário
que vendeu a gleba não responde criminalmente perante a justiça pela infração e sim o comprador/loteador citado no
referido contrato. A escritura da gleba, quando esta não é quitada, continua em nome do antigo proprietário, e, quando
ela é quitada, ocorre a transferência formalizada no Cartório de Registros de Imóveis em nome do loteador.
Os impactos da implantação de loteamentos clandestinos são de grande envergadura e debilitam

o processo de planejamento das cidades. Freitas (2000) relaciona alguns deles que mais se destacam:
a falta de cumprimento de normas técnicas estabelecidas, a ocupação de áreas de preservação de
mananciais, aterro e retirada da vegetação (figura 4), assoreamento de rios e córregos, as áreas públicas
inexistem ou são exíguas, sobrecarga dos equipamentos públicos das áreas vizinhas ao loteamento
clandestino, prática de antigos parcelamentos que forçam os compradores dos lotes à inadimplência
e depois não devolvem o montante já pago pelos mesmos. Além disso, nota-se ainda a proliferação de
ligações clandestinas de água e esgoto (“gatos”) que sobrecarregam as redes e causam riscos à popu-
lação, a presença de valas negras (esgotos a céu aberto) que correm para rios e mananciais, deposição

de lixo em locais inadequados, pela ausência da coleta pública, o que pode ocasionar proliferação de
doenças por meio de seus transmissores. Finalmente destaca-se a grande sobrecarga nos custos aos
cofres públicos, pois ao Poder Público caberá a implantação da infraestrutura.
Figura 4 – Aterro de uma nascente em um loteamento clandestino. UNICAMP.
A ocupação clandestina de áreas de mananciais e áreas de proteção ambiental, além dos aspectos
da degradação do meio ambiente, muitas vezes oferece riscos à população devido a possibilidade de
deslizamentos de terra, afundamentos, inundações e outros problemas. O loteamento clandestino
denominado Vila Viçosa (figura 5), em Porto Alegre (RS) mostra esses problemas oriundos desse tipo de
ocupação. A figura 5 mostra a ocupação da área de preservação ambiental por lote e até mesmo uma
escola, desrespeitando a faixa de trinta metros prevista na legislação e inviabilizando um processo de
regularização empreendido pelas autoridades competentes.

Google Earth.
Figura 5 – Loteamento clandestino Vila Viçosa - Porto Alegre (RS), com destaque para a ocupação inadequada em áreas
de risco e supressão da vegetação.
A proliferação dos loteamentos clandestinos em muito tem dificultado a existência de um plane-

jamento territorial para as cidades brasileiras. Os custos dessa desorganização espacial têm sido pagos
por toda a sociedade. O assunto requer uma ampla reflexão sobre a forma com que deve ser tratado.
Uma análise mais minuciosa revela que os componentes sociais da questão são relevantes e carecem
de uma destacada atenção, contudo não se pode esquecer que uma boa parcela de responsabilidade
pela implantação de tais loteamentos pode ser debitada a empreendedores inescrupulosos, ávidos por
lucros fáceis. Pinto (2007, p. 4) menciona a questão do controle da expansão da clandestinidade:
Não se trata apenas de um passivo a ser coberto por investimentos em urbanização e regularização fundiária. Tampouco
se pode atribuir a irregularidade urbana exclusivamente à pobreza da população e à falta de uma política habitacional.
Nenhuma política voltada para os atuais assentamentos atingirá seus objetivos enquanto não for implementado um
conjunto de medidas voltadas para impedir o surgimento de novos assentamentos clandestinos.
O conjunto de medidas citado pelo autor requer uma grande reflexão pela sociedade em prol da
construção da cidade que se quer. Essas medidas somente virão por meio de uma gestão democrática,
onde a presença do estado como responsável pelos meios de viabilização da habitação nas cidades e
pela organização espacial se fará indispensável.

Texto complementar
Ocupação irregular do solo urbano: o papel da legislação federal
(PINTO, 2007, p.1-4)
Introdução
O parcelamento do solo constitui o instituto jurídico pelo qual se realiza a primeira e mais
importante etapa de construção do tecido urbano, que é a da urbanização. Nessa etapa, define-se o
desenho urbano, constituído pela localização das áreas públicas destinadas a praças, equipamentos
urbanos e comunitários, traçado do sistema viário e configuração dos lotes. Os lotes definem a
localização precisa das edificações que serão sobre eles construídas, nos termos fixados pelo Plano
Diretor. Assim sendo, uma boa gestão do parcelamento do solo é condição indispensável para que
a cidade tenha um crescimento harmônico, que respeite o meio ambiente e propicie qualidade de
vida para os moradores.
Entretanto, a maior parte do território urbano do país tem sido constituído mediante
parcelamento irregular do solo. São os chamados “loteamentos clandestinos”, empreendimentos
realizados à margem da legislação urbanística, ambiental, civil, penal e registrária, em que se abrem
ruas e demarcam lotes sem qualquer controle do Poder Público. Estes são em seguida alienados a
terceiros, que rapidamente iniciam a construção de suas casas. Os assentamentos assim constituídos
não obedecem a qualquer planejamento urbanístico e são totalmente carentes de infraestrutura.
Os loteamentos clandestinos podem ser promovidos tanto pelos proprietários do terreno
quanto por terceiros. No primeiro caso, busca-se escapar dos procedimentos e ônus contidos
nas leis federais, estaduais e municipais, tais como destinação de áreas públicas e realização de
obras de infraestrutura. No segundo, trata-se da chamada “grilagem” de terras, em que pessoas
inescrupulosas vendem terrenos alheios como se lhes pertencessem.
Nem sempre é imediata a identificação da grilagem de terras. Em virtude da fragilidade do
sistema de registros de imóveis, muitas vezes apresentam-se mais de uma pessoa com títulos de
propriedade sobre o mesmo terreno. É comum também a existência de títulos com descrições vagas
do imóvel, que não permitem sua precisa delimitação.
Independentemente desses aspectos civis, os moradores de loteamentos clandestinos não
são proprietários de seus terrenos, mesmo quando o loteador é o proprietário da gleba original.
Isso ocorre porque a regularidade urbanística do empreendimento é sempre uma condição para
seu registro em cartório, momento em que são individualizados os lotes, mediante abertura das
respectivas matrículas. Antes do registro, os lotes ainda não existem juridicamente e, portanto, não
constituem objeto suscetível de ser alienado.

Ao lado dos loteamentos clandestinos, também constituem parcelamento irregular do solo os

assentamentos informais criados diretamente pelos moradores. Estes podem ter origem em ocu-
pações individuais, que se agregam ao longo do tempo, ou coletivas, organizadas por movimentos
sociais. Nesses casos, comumente denominados “favelas”, não há um empreendedor que venda os
terrenos, nem prestações a serem pagas.
Entre outros transtornos causados pela ocupação irregular do solo urbano, destacam-se os
seguintes: desarticulação do sistema viário, dificultando o acesso de ônibus, ambulâncias, viaturas
policiais e caminhões de coleta de lixo; formação de bairros sujeitos a erosão e alagamentos,
assoreamento dos rios, lagos e mares; ausência de espaços públicos para implantação de
equipamentos de saúde, educação, lazer e segurança; comprometimento dos mananciais de
abastecimento de água e do lençol freático; ligações clandestinas de energia elétrica, resultando
em riscos de acidentes e incêndios; expansão horizontal excessiva da malha urbana, ocasionando
elevados ônus para o orçamento público.
A ocupação irregular do solo está na origem, portanto, dos principais problemas urbanos, em
áreas tão variadas quanto segurança, saúde, transportes, meio ambiente, defesa civil e provisão de
serviços públicos. Esses problemas não afetam apenas a população neles residente, mas estendem-
-se para toda a população, seja pela ampliação desnecessária dos custos de urbanização, seja pelas
externalidades negativas decorrentes de fenômenos como a contaminação e o assoreamento dos
recursos hídricos e a disseminação de doenças contagiosas.
A ocupação ilegal do solo urbano é uma forma de obtenção de renda utilizada por pessoas
de todas as classes sociais. Ao lado dos ocupantes que efetivamente “sem teto”, estão pessoas que
pagavam aluguel, que moravam com parentes ou mesmo que já tinham uma moradia, mas que-
rem simplesmente ampliar seu patrimônio. Muitos lotes são ocupados, desde a origem, apenas por
prepostos de grileiros, que os pagam para exercer a posse em seu nome. Outros são ocupados
originalmente por alguém que logo os aluga a terceiros. De fato, também nas favelas, grande parte
dos moradores paga aluguel.
Mesmo quando compram terrenos de um empreendedor, a maioria dos moradores de
assentamentos informais tem consciência de sua ilegalidade e das carências de infraestrutura. Essa
condição é aceita em função dos preços mais baixos. Ocorre que os terrenos sofrem uma valorização
extraordinária durante a urbanização e regularização do assentamento. À medida que os terrenos
se valorizam, grande parte dos moradores originais os vendem para pessoas de renda mais alta e
buscam novos assentamentos informais em que possam reiniciar o processo.
Não se trata apenas de um passivo a ser coberto por investimentos em urbanização e regula-
rização fundiária. Tampouco se pode atribuir a irregularidade urbana exclusivamente à pobreza da
população e à falta de uma política habitacional. Nenhuma política voltada para os atuais assenta-
mentos atingirá seus objetivos enquanto não for implementado um conjunto de medidas voltadas
para impedir o surgimento de novos assentamentos clandestinos.

Atividades
1. Como se processa a produção de loteamentos clandestinos?
2. Quais são os três tipos de parcelamentos clandestinos?
3. Quais são os impactos causados pelos parcelamentos clandestinos?

Gabarito
1. A produção de loteamentos clandestinos pode se dar por meio de proprietários do terreno ou de
terceiros. Para os loteamentos promovidos pelos próprios proprietários, presume-se que eles o
fazem para verem-se livres das despesas oriundas da implantação da infraestrutura e a reserva de
áreas públicas previstas nas leis federais, estaduais e municipais. No caso dos loteamentos serem
produzidos por terceiros, trata-se de uma operação de “grilagem” de terras, ou seja, venda de ter-
ras que não pertencem àqueles que promovem o loteamento.
2. Os parcelamentos clandestinos podem ser baseados em três tipos: a utilização de associações e

cooperativas habitacionais, os falsos condomínios ordinários e os condomínios de casas e lotea-
mentos fechados.
3. Os impactos da implantação dos parcelamentos clandestinos: a falta de cumprimento de normas

técnicas estabelecidas, a ocupação de áreas de preservação de mananciais, aterro e retirada
da vegetação, assoreamento de rios e córregos, as áreas públicas inexistem ou são exíguas,
sobrecarga dos equipamentos públicos das áreas vizinhas ao loteamento clandestino, prática de
antigos modos de parcelamento que forçam os compradores dos lotes à inadimplência e depois
não devolvem o montante já pago pelos mesmos. Proliferação de ligações clandestinas de água
e esgoto (“gatos”) que sobrecarregam as redes e causam riscos à população, a presença de valas
negras (esgotos a céu aberto) que correm para rios e mananciais, deposição de lixo em locais
inadequados, pela ausência da coleta pública, o que pode ocasionar proliferação de doenças por
meio de seus transmissores. Sobrecarga nos custos aos cofres públicos, pois ao Poder Público
caberá a implantação da infraestrutura.


Loteamentos irregulares
Os loteamentos irregulares e a cidade
Os loteamentos irregulares mostram a face obscura do processo de urbanização do Brasil, onde
se tolerou a espoliação das classes de renda mais baixa, que afluíram para as cidades em busca de
empregos e melhores condições de vida. Os agentes de produção do espaço urbano, notadamente
os donos de terra, em muito se beneficiaram desse processo. As cidades cresceram sob a égide das
desigualdades e falta de oportunidades para as pessoas mais pobres, abrindo-se a possibilidade de
existência de duas cidades nitidamente perceptíveis: a cidade legal e a cidade ilegal. Grostein (2001,
p. 4) refere-se a essas cidades como cidade clandestina ou cidade irregular:
A expressão cidade clandestina ou cidade irregular define a forma abusiva do crescimento urbano sem controle, próprio
da cidade industrial metropolitana, compreendendo os bairros relegados pela ação pública, a cidade dos pobres e dos
excluídos, a cidade sem infraestrutura e serviços suficientes, a cidade ilegal, ainda que legítima. Já na década de 1930,
na metrópole de São Paulo, havia a menção à existência de uma “cidade clandestina”, termo utilizado para designar
os espaços da cidade onde predominava o fenômeno da abertura de loteamentos sem licenças, registros ou alvarás
fornecidos pela Prefeitura e que, eventualmente, também apresentavam problemas fundiários, isto é, de titulação da
propriedade. Para os urbanistas e engenheiros municipais, a “cidade clandestina” também designava espaços precários
e sem qualidade urbanística e, para eles, a solução prescrita seria a aprovação de leis mais exigentes, como expressam
em textos produzidos na década de 1950 e 1960 nas revistas especializadas. Nos anos 1970, diante da escalada
dessa prática abusiva e da expansão e consolidação das periferias, a municipalidade de São Paulo, na tentativa de
entender a natureza jurídica e administrativa desses empreendimentos diante da tarefa de regularizá-los, buscou um
refinamento do universo classificado genericamente de “clandestino”, sendo que o termo irregular passa a designar
aqueles empreendimentos ilegais que, embora apresentados inicialmente aos órgãos competentes para aprovação,
por alguma razão administrativa, urbanística ou de registro tornaram-se “irregulares” durante a implantação. A análise
das práticas urbanísticas que consolidaram a cidade clandestina/irregular revela, como recorrente, a relação permissiva
entre Poder Público e loteador, permeada pela tolerância à irregularidade e à clandestinidade.
Essa dualidade presente nas cidades reforça a desigualdade social e a omissão do estado nas
questões relativas à habitação, e o controle das expansões urbanas reforça a utilização do solo como
moeda para valorização imobiliária utilizando-se de práticas especulativas e desvirtuando a função
social da propriedade. O parcelamento ilegal não se constitui em um acontecimento atual, essas
práticas sempre estiveram presentes ao longo do processo de urbanização. A promulgação das leis e
regulamentos para o parcelamento em muitos aspectos, em vez de coibirem a prática ilegal, tornam-nas
162 | Loteamentos irregulares
ainda mais presentes. A grande participação do parcelamento do solo para a expansão da cidade torna
esse instrumento de fundamental importância para o planejamento e desenvolvimento.
Os loteamentos urbanos modificam a paisagem da gleba, até então indivisa, em espaço integrado
à cidade, como instrumento de sua expansão e atribuem ao solo uma qualificação urbana. Matriz de
um novo bairro residencial, o loteamento torna-se um patrimônio da comunidade, afetando a cidade,
criando demandas para seus equipamentos urbanos, sua malha viária, toda a infraestrutura e os serviços
públicos da urbe. Dessa forma, o loteamento pode ser considerado um núcleo urbano de interesse
comum a todos. A implantação de um loteamento tem direta influência no meio ambiente urbano,
uma vez que o mesmo causa impactos a toda a coletividade e o não seguimento de normas básicas de
planejamento pode gerar malefícios que afetarão toda a sociedade (FEPAM, 2007).
Por outro lado, o parcelamento do solo, por gerar frações de terra que são demandadas pela popu-
lação, toma um caráter de instrumento de produção do espaço urbano, dessa forma insere-se no rol do
capitalismo. Gonçalves (2002) relata que o loteamento verdadeiramente se constitui em uma alternativa
extremamente sedutora de valorização do capital, devido aos ganhos que possibilita. A terra pode ser
considerada o principal “bem de raiz” por ser indestrutível, diferenciável (cada lote tem características
próprias de infraestrutura, paisagem, acesso a lazer etc.). A característica de escassez que a terra possui
e sua demanda garantida, mas não ofertada, a colocam como um produto de grande atratividade para
comercialização.
Apesar de apresentar um caráter de bem de consumo, o loteamento possui objetivos muito mais
nobres de possibilitar o desenvolvimento da cidade de forma harmônica e possibilitar a implantação
de habitações, edifícios destinados a atividades econômicas e sociais, permitir a livre circulação pelos
seus espaços públicos, entre outras funções. Além desses aspectos o parcelamento constituído por
loteamentos ou desmembramentos possui um indissociável caráter jurídico. Machado (1995, p. 258)
assim trata o caráter abrangente dos loteamentos:
O loteamento não pode e não deve ser entendido apenas como um acontecimento jurídico pelo qual se fraciona a
propriedade e se criam direitos decorrentes dos contratos bilaterais entre o loteador e o adquirente do lote. O lotea-
mento é um fato da mais alta relevância na vida das comunidades e deve ser tratado como um todo, isto é, deve ter um
ordenamento jurídico tal que atenda às exigências urbanísticas ou rurais da região, da segurança aos compradores e
da atividade lucrativa do proprietário.
O relacionamento entre parcelamento do solo e produção capitalista tem raízes que alcançam
diversos fatores. Gonçalves (2002) pondera que o preço da terra no Brasil é construído socialmente e
possui relações fundamentais com os aspectos históricos, uma vez que eles apresentam as raízes na
especulação com terras, na formação do mercado de terras, no processo de industrialização que produziu
uma urbanização acelerada, e acirrou a disputa pelo uso do solo e a legislação e suas consequências.
A situação do parcelamento do solo urbano encontrado nas cidades brasileiras, notadamente nas
metrópoles, revela um quadro bastante difícil sob o ponto de vista das alternativas a serem viabilizadas
para melhoria da qualidade de vida. O exemplo de São Paulo, relatado a seguir, mostra a proliferação
dos loteamentos irregulares na capital paulista e possibilita uma leitura da gravidade do quadro.
Estimativas feitas em 1979 davam conta de que existia no município um número aproximado de 4 000 loteamentos
irregulares. Esses loteamentos apresentavam a seguinte situação com relações à legislação municipal: “cerca de
500 loteamentos (12%) com arruamentos aprovados, sendo a maioria das ruas oficializadas, porém carecendo de
averbação ou doação dos logradouros públicos à Prefeitura; cerca de 1 000 loteamentos (24%) com arruamento
aprovado e executado, porém com pendência administrativa ou técnica; cerca de 1 250 loteamentos (31%) executados
sem licença prévia da Prefeitura, inicialmente chamados clandestinos, porém em processo de regularização; cerca de

1 200 loteamentos (30%) com arruamentos executado sem licença prévia da Prefeitura inicialmente considerados
clandestinos, não existindo processo de regularização; cerca de 100 loteamentos (2,5%) com problemas graves de
domínio de posse (EMURB, 1979, p. 12-13 apud GROSTEIN, 1987, p. 476).
Embora essa situação evidencie um quadro bastante grave do ponto de vista de organização
espacial, ainda é possível buscar soluções para o desenvolvimento urbano de forma mais justa por
meio da gestão democrática da cidade e a implementação das medidas recomendadas pelo Estatuto
da Cidade. Para que isso seja levado a cabo é necessária a conscientização de toda a sociedade de uma
revisão da distribuição de renda e das desigualdades sociais, possibilitando o acesso de moradia de uma
forma mais fácil e a punição daqueles que utilizam a terra unicamente como moeda para valorização,
esquecendo-se da sua indiscutível função social.
Loteamentos irregulares e aspectos legais

Segundo Viana (1991), o parcelamento do solo se processa em duas etapas distintas – material
e a jurídica. O registro e a aprovação do loteamento são momentos primordiais para a legalidade do
parcelamento, pressupondo que o parcelamento nasce após o registro, mas que este somente pode ser
admitido após aprovação prévia do parcelamento pelo Poder Público. Dessa forma, a etapa material se
constitui no caminho que o parcelador percorre até a apresentação do projeto ao registro imobiliário,
e por etapa de juridicização entende-se o registro do empreendimento. As etapas definidas por Viana
são novamente tratadas em Rizzardo (1996), estabelecendo uma subdivisão para a material em que são
constituídas as seguintes fases:
A – Fases do projeto de loteamento (fase preliminar e fase do projeto definitivo).
B – Fase de aprovação do projeto.
C – Fase de apresentação do projeto para registro.
Cada fase tem suas características próprias e necessitam ser cumpridas para que o projeto
contribua de fato para a organização espacial de forma harmônica da cidade.
Para Silva (2000) os loteamentos irregulares constituem um mal para o sistema de parcelamento
do solo, notadamente nas grandes cidades. Os parceladores providenciam a aprovação do parcelamento
junto a Prefeitura e depois enveredam-se pela ilegalidade, ou executando o loteamento ou desmem-
bramento como foi aprovado, contudo sem o seu devido registro previsto na Lei 6.766, ou mesmo
tendo inscrito o parcelamento, fazem sua execução desrespeitando os princípios aprovados a priori. As
duas formas de procedimento causam transtornos aos compradores de lotes, inclusive na obtenção de
licenças para construção das edificações.
Para Fernandes (1995) apud Barreiros e Abiko (1998, p. 4) durante a vigência do Decreto-Lei 58/37,
os administradores públicos tinham muito pouco poder para intervir nos projetos de parcelamento do
solo e a administração pública quase nada podia fazer no sentido de forçar os empreendedores a regu-
larizar os parcelamentos irregulares. Essa impotência do Poder Público comprometia a organização do
espaço urbano e a qualidade dos loteamentos.
Cheque Júnior (2005, p.14), relata a fase o Decreto-Lei 58/37, elucidando o processo de
implantação dos parcelamentos do solo urbano nesse período e revelando a fragilidade com o que
o aparato legal e burocrático se estabeleceu, tornando os compradores de lotes presas fáceis dos
especuladores imobiliários.

O Decreto-Lei Federal 58/37 tinha como objetivo eliminar a prática de loteamento de terras sem titularidade compro-
vada. Foi apresentado no Congresso Nacional, em 1935, como Projeto de Lei, visando regulamentar o loteamento e a
compra e venda de terrenos em prestações. Obrigava o loteador e apresentar no Cartório de Registro de Imóveis, antes
de anunciar a venda dos lotes, informações sobre o objeto de parcelamento, como a relação cronológica dos títulos
de domínio, o plano do loteamento, a planta assinada pelo engenheiro e outros documentos. Além disso, o plano e a
planta deveriam ser submetidos à prévia aprovação da Prefeitura Municipal e, como garantia ao comprador, assim que
as prestações fossem quitadas, exigia ele do vendedor a escritura definitiva de compra e venda. Como não continha
qualquer tipo de sanção penal ao loteador, acarretou a proliferação de loteamentos clandestinos e irregularidades de
projeto e comercialização de lotes. Causou assim, problemas ao Cartório para registro de propriedade, uma vez que
não eram regularizados, mas o fizeram justificando a atitude pelo fato que a lei fora feita para benefício dos compra-
dores de lotes e não teria sentido prejudicá-los. Com o grande número de loteamentos irregulares, também ficou para
o Poder Público o ônus da execução da infraestrutura dessas glebas e podemos afirmar que o desenvolvimento das
cidades brasileiras ocorreu à margem do Decreto-Lei Federal 58/37, pois não continha regulamentação urbanística nos
procedimentos de parcelamento do solo, mas simplesmente, a proteção dos compradores de lotes à prestação.
A exposição dos compradores de lotes à ganância de especuladores imobiliários, muitas vezes

lesando-os em contratos espúrios, também não deixou de existir com a promulgação do Decreto-
-Lei Federal 58/37. Durante o tempo de vigência do estatuto, muitos loteadores mantiveram o firme
propósito da implantação de loteamentos irregulares e clandestinos. A chegada da Lei Federal 6.766, em
1979, teve como objetivo preencher as lacunas deixadas pelo estatuto anterior, naquilo que se referia a
falta de parâmetros urbanísticos para o projeto de parcelamento e a falta de melhores esclarecimentos
sobre a fase jurídica. No entanto, esse estatuto, embora possa ser considerado um grande avanço nos
campos do direito urbanístico brasileiro, a realidade de conflitos espaciais urbanos já estabelecida no
país criou dificuldades para sua aplicação plena. Barreiro e Abiko (1998, p. 13) abordam o tema dos
impactos da Lei Federal 6.766 em 1979 de forma bastante esclarecedora:
Nem todos os autores pesquisados concordam que a Lei Federal 6.766/79 tenha trazido apenas aspectos positivos no
ambiente urbano. De acordo com Maricato (1995), a lei de parcelamento do solo trouxe significativa, embora pouco
estudada, restrição da oferta de moradia para a população trabalhadora. A autora entende que “embora a lei seja fruto da
luta de movimentos de moradoras de loteamentos irregulares, mas não só destes, a nova lei atende a uma reivindicação
popular: criminalização do loteador clandestino (grifo da autora), possibilitando a suspensão do pagamento para efeito
de viabilizar a execução das obras urbanísticas e atribuição ao município ou ao Ministério Público da representação das
comunidades por meio do interesse difuso”. A autora ressalta sua hipótese de que, em última instância, a Lei Federal
6.766/79 tenha contribuído para o fortalecimento do mercado capitalista formal, evitando que a terra urbana fosse
parcelada irregularmente, devido à exigências urbanísticas e burocráticas, afirmando que “é evidente a diminuição da
oferta de lotes irregulares, alternativa mais importante para o assentamento residencial da classe trabalhadora entre
1940 e 1980, e o crescimento de favelas durante a vigência da lei”.
A situação do mercado de lotes formais no Brasil somente pode ser analisada incluindo o fato do
acirramento das desigualdades na distribuição de renda que excluem do mercado uma grande parcela
da população. Essa condição empurrou grande parte da população que ansiava por moradia para o
consumo de formas alternativas de atendimento à demanda, o que inclui loteamentos irregulares,
favelas, ocupação ilegal e outras formas de moradia que não atendam às legislações e normas existentes
(BARREIROS; ABIKO, 1998, p. 22).
Os parcelamentos ilegais denominados de irregulares podem se dividir naqueles que são apro-
vados pela prefeitura e posteriormente são registrados ou não. Quando registrados os parcelamentos
podem ser considerados irregulares quando forem inexecutados, executados em desconforme com a
legislação ou com o plano aprovado pela prefeitura e com a legislação. Quando os parcelamentos forem
aprovados e não registrados, isso por si só já se constitui uma irregularidade, contudo podem somar a
isso o fato de não serem executados, executado em desconforme com a legislação, executados em des-
conforme com o plano aprovado e com a legislação ou executados de forma irregular.

A existência jurídica do parcelamento é dada pela sua fidelidade aos estatudos estabelecidos
com o fim precípuo de garantir um mínimo de organização espacial para a cidade. Caso a elaboração
e a implantação do parcelamento venha a ferir as disposições legais, isso poderá enquadrá-lo como
clandestino ou irregular. Vários são os autores que buscam conceituar o parcelamento do solo urbano
irregular, entre eles pode-se figurar:
Lima (2007, p. 6), assim coloca a questão dos loteamentos irregulares:
Se o loteamento nem mesmo projeto urbanístico aprovado pelo município possui, também não tem registro no
Cartório de Registro de Imóveis, o que torna a venda dos lotes e os contratos particulares respectivos ilegais e, portanto,
nulos de pleno direito. De fato, se o loteamento não foi aprovado pelo Poder Público, nem apresenta licenciamento
ambiental, nem tampouco dispõe do indispensável registro no Cartório de Registro de Imóveis, o empreendimento
não tem existência de direito, é ilegal e clandestino. Se o principal (o loteamento) não goza de existência à luz da ordem
jurídica, o acessório (os lotes resultantes da subdivisão da gleba original e do loteamento) resta eivado do mesmo vício
de ilegalidade.
Para Bächtold (2002, p. 24):

O critério de separação entre os loteamentos e os desmembramentos clandestinos e irregulares advém de interpretação
do caput do artigo 40/72 “Com efeito, quando o artigo 40, da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, faculta a regularização
dos loteamentos e desmembramentos não autorizados ou executados sem observância do ato de aprovação, está
abrigando, respectivamente, o parcelamento clandestino (não autorizado) e o irregular (aprovado e executado em
desacordo com a legislação).”
A diferença entre a clandestinidade e a irregularidade, portanto, encontra-se na existência ou não da aprovação do
parcelamento do solo; havendo esta, tem-se um parcelamento irregular, inexistindo, tem-se um parcelamento clan-
destino.
Para Loureiro (2005) apud Lima (2007, p. 3):

Loteamentos irregulares são aqueles que têm a aprovação urbanística da Prefeitura e de outras autoridades ou entes
administrativos, mas que não foram registrados, ou foram registrados, mas foram irregularmente executados: executado
em desacordo, quer com as aprovações, quer com o registro.
Silva (2000, p. 330), ao abordar o assunto dos loteamentos irregulares faz a seguinte constatação:
(b) os irregulares, que são aqueles aprovados pela prefeitura, mas que não foram inscritos, ou o forma,
mas são executados em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.
O Loteamento irregular é assim conceituado por Grazia e Leão Jr. (2002, p. 61)
Loteamento irregular é aquele loteamento cujo loteador, em tese, o proprietário da terra e cujo projeto foi aprovado
pela prefeitura, o qual, todavia, não foi devidamente executado – em geral são aqueles sem obras de infraestrutura.
Pode ocorrer também que o loteador tenha apenas apresentado o projeto para aprovação na prefeitura, sem atender
às outras etapas necessárias ao cumprimento da Lei 6.766/79.
As estratégias utilizadas na proliferação dos loteamentos ilegais nas cidades do Brasil sofreram
grandes modificações, seja para se adaptar às crescentes demandas, seja para burlar as novas exigências
estabelecidas nas legislações. As iniciativas de implantação de loteamentos irregulares e clandestinos,
que antes se limitavam aos proprietários de terras ou seus prepostos, a partir das décadas de 1980
e 1990, em muitos casos, incluiram organizações populares em alianças com empreendedores para
lançarem parcelamentos ilegais. Lago (2007, p. 9) mostra essa situação na cidade do Rio de Janeiro:
Dois critérios correlacionados servem para definir um assentamento popular como “loteamento”, independentemente
de sua situação jurídica: a compra do lote, portanto, a existência do mercado e a presença de um agente econômico
– o loteador – responsável pelo empreendimento. Grande parte dos loteamentos populares no Rio de Janeiro foram
implementados por agentes descapitalizados que realizavam a operação por etapas, sem investir previamente grande
soma de recursos. Desse universo, parte significativa tornou-se “regular” e entre os loteamentos que permaneceram

ilegais, parte entrou na categoria de “irregular” (projeto aprovado na prefeitura, mas sem a conclusão das obras exigidas
pela lei) e parte na categoria de “clandestino” (sem projeto aprovado). Quanto à forma de comercialização, a prática era,
até o início do processo inflacionário mais acelerado na década de 1980, a venda dos lotes através de prestações pré-
-fixadas. Foi essa forma de produção que sofreu retração na década de 1980. No entanto, começaram a se difundir, nos
anos 1990 novas formas de aquisição de lote pelas camadas de baixa renda, onde o loteador passou a ter o papel de
gerenciador do processo de ocupação ilegal de uma gleba a ser apropriada por um grupo de pessoas. Há um “acordo”
entre o loteador e os futuros moradores no que se refere à não titulação da propriedade e ao não cumprimento das
exigências urbanísticas.
A implantação de loteamentos irregulares e clandestinos possui sanções legais previstas no Capí-

tulo IX - Disposições Penais da Lei 6.766/79 e na Lei 9.785/99 que modificou a anterior:
Art. 50. Constituí crime contra a Administração Pública:
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização
do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta lei ou das normas pertinentes do Distrito
Federal, Estados e Municípios;
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância
das determinações constantes do ato administrativo de licença;
III - fazer, ou veicular em proposta, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legali-
dade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente
no país.
Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lotes ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a
intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no registro de imóveis competente;
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ou com omissão fraudulenta
de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.
Pena: reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta lei incide nas
penas a estes cominadas, consideradas em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor
ou gerente de sociedade.
Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso
de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento
ou desmembramento não registrado.
Pena: detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no
país, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.
A Lei 9.785/99 alterou alguns dos dispositivos acima:

Art. 50. [...].
Parágrafo único. [...].
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no
art. 18, §§4.º e 5.º, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.
[...]
Art. 53 - A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de
iniciativa de Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações
de parcelamentos e de assentamentos.

Parágrafo único - Às ações e intervenções de que trata este artigo não será exigível documentação que não seja a
mínima necessária e indispensável aos registros no cartório competente, inclusive sob a forma de certidões, vedadas
as exigências e as sanções pertinentes a realização de obras e serviços, ou que visem prevenir questões de domínio de
glebas, que se presumirão asseguradas pelo Poder Público respectivo.
Embora os estatutos legais que regulam o parcelamento do solo apresentem as infrações e

penalidades para quem implante ou facilite a implantação de loteamentos ilegais, a prática fraudulenta
ainda continua de forma bastante presente na realidade brasileira, e, em muitas vezes, facilitada por
ações de regularização do estado sem a tomada dos devidos cuidados para punição dos culpados pela
promoção das ocupações irregulares ou clandestinas.
Texto complementar
Anotações sobre os loteamentos irregulares
(CARVALHO, 2008, p. 1-3)
Um dos problemas mais graves estudados no direito urbanístico e no direito municipal, muitas
vezes com reflexo no direito ambiental, é o dos loteamentos irregulares, que proliferam nos grandes
centros urbanos, à conta da especulação e da carência de oferta imobiliária e, lamentavelmente,
também por força da grilagem de terras públicas.
Com efeito, as consequências das obras de implantação de parcelamentos irregulares do solo
têm causado, em alguns casos, graves danos ao meio ambiente, dada a execução de todo tipo de
terraplanagem e congêneres sem o inafastável e prévio licenciamento ambiental, além da inexis-
tência de condições mínimas sanitárias, o que incentiva o lançamento de detritos sólidos e esgotos
nos rios e lagos naturais, sem mencionar a falta de rede de coleta de águas pluviais e o correlato
risco de enchentes e desabamentos nesses locais, cujas atividades, em geral, representam prejuízos
à fauna, à flora e a toda a biota ali existente, às vezes de forma irreparável.
Em meio a esse torvelinho de irregularidades, sob a ótica urbanística e ambiental, surgem as
controvérsias pelo fato de os adquirentes dos lotes desses parcelamentos clandestinos exigirem do
Município ou do Distrito Federal a regularização do empreendimento ilícito, haja vista que os com-
pradores desses lotes, em vez de buscar o ressarcimento dos prejuízos junto ao loteador que lhes
vendeu as parcelas, pressionam o Poder Público e o demandam em juízo para resolver situações de
fato tormentosas.
A questão não é desconhecida da doutrina, como verbera o professor José Afonso da Silva1:
Esses loteamentos (sentido amplo) ilegais são de duas espécies: a) os clandestinos, que são aqueles que não foram
aprovados pela prefeitura municipal... o loteamento clandestino constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas
do urbanismo brasileiro. loteadores parcelam terrenos de que, não raro, não têm título de domínio, por isso não
conseguem a aprovação de plano, quando se dignam apresentá-lo à prefeitura, pois, o comum é que sequer se

preocupem com essa providência, que é onerosa, inclusive porque demanda a transferência de áreas de logra-
douros públicos e outras ao domínio público. Feito o loteamento, nessas condições, põem-se os lotes à venda,
geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma hora para outra, perdem seu terreno e a casa que nele
ergueram, também clandestinamente, porque não tinham documentos que lhes permitissem obter a competente
licença para edificar no lote.
Na verdade, o loteamento tem implicações sobre o bem-estar da coletividade em geral e não

pode ser conceituado como simples exercício do proprietário do solo em dividir a sua propriedade
em várias parcelas, com o inequívoco fito de lucro, como se não repercutisse sobre o plano urba-
nístico do território do Município ou do Distrito Federal. É essa a lição de José Osório de Azevedo
Júnior, citado pelo jurista e mestre em direito ambiental, o emérito Paulo Affonso Leme Machado2:
O loteamento não pode e não deve ser entendido apenas como um acontecimento jurídico pelo qual se fraciona
a propriedade e se criam direitos decorrentes dos contratos bilaterais entre o loteador e o adquirente do lote. O
loteamento é um fato da mais alta relevância na vida das comunidades e deve ser tratado como um todo, isto é,
deve ter um ordenamento jurídico tal que atenda às exigências urbanísticas ou rurais da região, da segurança aos
compradores e da atividade lucrativa do proprietário .
O que é, afinal, o parcelamento do solo? É a atividade do proprietário que subdivide uma gleba
de terra em parcelas menores, transformando a gleba original parcelada em lotes novos. Parcela-
mento é gênero de que são espécies o loteamento e o desmembramento.
A própria Lei Federal 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano) conceitua as duas figuras.
Dispõe o art. 2.º da Lei Federal 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo para fins urbanos):
Art. 2.º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas
as disposições desta Lei e das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§1.º Considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias
de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes “.
§2.º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento
do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Registre-se que a União tem competência para editar normais gerais, enquanto os Estados e
Municípios podem estabelecer suas regras, desde que não conflitem com as disposições gerais de
lei federal, haja vista tratar-se de competência concorrente sobre direito urbanístico (art. 24, I e §§1.º
a 4.º, Constituição Federal de 1988).
A diferença básica entre loteamento e desmembramento é que, no primeiro, abrem-se novas
vias e logradouros públicos, enquanto no segundo não. No presente artigo, contudo, ater-se-á à
figura dos loteamentos, particularmente os irregulares.
O interessado em promover um loteamento do solo urbano deve, desde que não sujeito o ter-
reno a ser parcelado às restrições impeditivas dos incisos I a V do art. 3.º da Lei 6.766/79, apresentar
projeto à Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, com a obediência dos requisitos dos artigos
4.º, 5.º e 6.º da Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
1 Direito Urbanístico Brasileiro. 2. ed. São Paulo: Malheiros Editores, 1995, p. 307.
2 Direito Ambiental Brasileiro. 5. ed. São Paulo: Malheiros Editores.

Atividades
1. Como se processa os parcelamentos ilegais denominados irregulares?
2. Explique como se deu o processo de implantação de loteamentos irregulares desde 1937 até 2007.
3. Qual é a diferença entre parcelamentos irregulares e parcelamentos clandestinos?

Gabarito
1. Podem se dividir naqueles que são aprovados pela prefeitura e, posteriormente, são registrados
ou não registrados. Quando registrados os parcelamentos podem ser considerados irregulares
se forem inexecutados, executados em desconforme com a legislação ou com o plano aprovado
pela prefeitura e com a legislação. Quando os parcelamentos forem aprovados e não registrados,
isso por si só já se constitui uma irregularidade, contudo podem somar a isso o fato de não serem
executados, executados em desconforme com a legislação, executados em desconforme com o
plano aprovado e com a legislação ou executados e forma irregular.
2. Em 1937, o Decreto-Lei Federal 58 foi criado com o objetivo de eliminar a prática de loteamento de
terras sem titularidade comprovada. Em 1935, o mesmo foi apresentado no Congresso Nacional
como Projeto de Lei que visa regulamentar o loteamento e a compra e venda de terrenos em
prestações. Contudo, mesmo após o decreto muitos loteadores mantiveram o firme propósito da
implantação de loteamentos irregulares e clandestinos. Em 1979, surge a Lei Federal 6.766 com
o objetivo de preencher as lacunas deixadas pelo estatuto anterior, naquilo que se referia à falta
de parâmetros urbanísticos para o projeto de parcelamento e de melhores esclarecimentos sobre
a fase jurídica. No entanto, esse estatuto, embora possa ser considerado um grande avanço nos
campos do direito urbanístico brasileiro, hoje, a realidade de conflitos espaciais urbanos já esta-
belecida no país criou dificuldades para sua aplicação plena.
3. A diferença entre parcelamentos irregulares e parcelamentos clandestinos encontra-se na

existência ou não da aprovação do parcelamento do solo; havendo esta, tem-se um parcelamento
irregular, inexistindo, tem-se um parcelamento clandestino.

Loteamentos e
regularização fundiária
Regularização fundiária e os aspectos da urbanização brasileira
A urbanização brasileira foi marcada pela expansão das periferias urbanas, de forma radiocêntrica
e focada em desigualdades sociais, alimentada pela carência de moradia para um grande número de
pessoas com rendas baixas. Essa situação fomentou a proliferação do mercado informal de lotes urbanos
e alimentou uma máquina capitalista de espoliação dos mais pobres pela especulação imobiliária e altos
lucros. Tal contexto foi potencializado várias vezes pela conivência passiva do estado que, sem assumir
o ônus de favorecer o acesso à moradia popular, deixou crescer o mercado de loteamentos irregulares
e clandestinos. Esse crescimento colaborou para a má qualidade de vida, principalmente das grandes
e médias cidades do Brasil, abarrotadas de favelas, submoradias, ocupação em áreas de risco e áreas
de proteção ambiental, arruamentos desconexos, afunilamentos e outros malefícios. Fernandes (2002,
p. 12) menciona as relações que favoreceram as práticas do mercado informal de lotes urbanos:
Os assentamentos informais – e a consequente falta de segurança da posse, vulnerabilidade política e baixa qualidade
de vida para os ocupantes – resultam do padrão excludente dos processos de desenvolvimento, planejamento, legis-
lação e gestão das áreas urbanas. Mercados de terras especulativos, sistemas políticos clientelistas e regimes jurídicos
elitistas não têm oferecido condições suficientes e adequadas de acesso à terra urbana e à moradia para os pobres,
provocando assim a ocupação irregular e inadequada.
Outra das consequências da falta de alternativa habitacional para os mais pobres, particularmente nas duas últimas
décadas, é a ocupação irregular e inadequada do meio ambiente. Cada vez mais, os loteamentos irregulares, as ocupações
informais e as favelas têm se assentado justamente nas áreas ambientais mais frágeis, nominalmente protegidas por lei
por meio de fortes restrições de uso, e que, por isso, são desprezadas pelo mercado imobiliário formal.
A ordem jurídica, ou seja, o conjunto de leis que define os padrões de legalidade possui também um papel na produção
e reprodução da informalidade urbana. Por um lado, a definição doutrinária e a interpretação jurisprudencial dominantes
dos direitos de propriedade.

172 | Loteamentos e regularização fundiária
O conjunto de fatores apontado por Fernandes teve seu desenvolvimento principalmente entre
as décadas de 1930 e 1980, no entanto as práticas dos agentes componentes desse conjunto ainda
continuam presentes e ativas, influenciando negativamente para a produção de uma cidade mais justa
e equilibrada espacialmente. A irregularidade na ocupação do espaço urbano possui características
diversas dependendo dos aspectos urbanísticos e legais. Costa (2007) relata que as irregularidades mais
comuns são constituídas por favelas, ocupações, loteamentos clandestinos ou irregulares e cortiços,
no entanto, o próprio estado pode incorrer em irregularidades quando inadvertidamente implanta
loteamentos, conjuntos habitacionais em desconformidade com as leis. Loureiro (2007) apud Paiva
(2007, p. 3) entende-se por loteamentos irregulares e clandestinos:
[...] aqueles que, embora aprovados pela Prefeitura e demais órgãos estaduais e federais, quando necessário, fisicamente
não são executados, ou são executados em descompasso com a legislação ou com atos de aprovação.
Por sua vez, os loteamentos clandestinos são aqueles que não obtiveram a aprovação ou autorização administrativa dos
órgãos competentes, incluídos aí não só a Prefeitura, como também entes estaduais e federais, quando necessário.
[...]
Os loteamentos irregulares podem ou não estar registrados. Às vezes, encontram-se formalmente perfeitos, porque
contêm nos respectivos processos todos os documentos e autorizações necessárias ao parcelamento. Fisicamente,
porém, as obras previstas podem não ter sido executadas, ou executadas em desacordo com o próprio projeto, ou em
ofensa a outras normas cogentes correlatas ao parcelamento. Via de regra, se pode falar em graduação dos vícios que
maculam o parcelamento do solo.
[...]
O loteamento clandestino, assim, padeceria de vícios mais graves do que o loteamento meramente irregular. Faltam
ao primeiro não só o registro, ou a implantação de acordo com as normas de regência, mas a própria aprovação
urbanística. Muitas vezes, porém, a irregularidade fática não guarda exata simetria com a irregularidade jurídica.
Pode perfeitamente ocorrer de o loteamento clandestino ser passível de regularização, ao contrário do loteamento
meramente irregular. No clandestino podem estar respeitadas, fisicamente, as normas de caráter urbanístico,
enquanto que o irregular, pode ser implantado em total desacordo com o projeto e com o registro, estando, assim,
ferindo abruptamente a lei.
Outras classificações de ocupações irregulares derivam dos aspectos urbanísticos das áreas
ocupadas e dos problemas gerados por elas. Segundo Costa (2007, p. 14), essas irregularidades podem
se dar a partir da ocupação das seguintes áreas:
Áreas loteadas e ainda não ocupadas. Muitas vezes se desconhece o traçado oficial do loteamento, ocupando-se
áreas destinadas para ruas, áreas verdes e equipamentos comunitários. Também é comum as casas serem construídas
em desconformidade com a divisão dos lotes.
Áreas alagadas. Muitas cidades no Brasil foram tomadas às águas. É comum o aterramento de grandes áreas de man-
guezal ou charco. Geralmente essas áreas são terrenos de marinha ou acrescidos de marinha (terrenos da União, em
faixas litorâneas), aforados ou não a particulares.
Áreas de preservação ambiental. As áreas mais atingidas são as áreas de mananciais e as margens de rios e canais,
mas existem inúmeras ocupações em serras, restingas, dunas e mangues.
Áreas de risco. A baixa oferta de lotes e casas para os pobres faz com que ocorram ocupações em terrenos de altas
declividades, sob redes de alta tensão, ou nas faixas de domínio de rodovias, gasodutos e troncos de distribuição de
água ou coleta de esgotos.
A lei de parcelamento do solo urbano se constitui no estatuto legal para a implantação de lotea-
mentos e desmembramento, sua não observância pode gerar grandes problemas para a cidade e o
infrator deverá responder pelos danos causados e pelo desrespeito à legislação. Embora a lei de parcela-
mento tenha sido indiscutivelmente útil para a formalização dos requisitos mínimos, tanto urbanísticos

como legais de sua existência, alguns autores questionam sua eficácia no tocante à burocracia estabe-
lecida para o processo e o esquecimento da realidade dos parcelamentos irregulares e clandestinos, já
habitados, existentes à época da promulgação da lei. Esses autores, entre eles Paiva (2007, p. 3), debitam
parte da proliferação das irregulares a essas peculiaridades da lei.
Tudo isso devido à previsão legal que constava da Lei 6.766/79, alterada pela Lei 9.785/99, que pouco contribuía para
a regularização de loteamentos, uma vez que exigia a destinação de 35% da área loteada ao Poder Público municipal,
inviabilizando principalmente os parcelamentos destinados a populações de baixa renda pelo encarecimento dos lotes.
Hoje, a nova redação do artigo 4.º, da Lei 6.766/79 acabou com a rigidez anteriormente prevista, quando estabelece
que a legislação municipal fixará a proporção de áreas destinadas a sistemas de circulação, equipamentos urbanos e
comunitários e espaços livres de uso público, para cada zona em onde se situem.
Por outro lado, há também questionamentos sobre a regularização enquanto possível alimenta-
dora de mais ilegalidade, se for encarada de forma unilateral e somente pelo ponto de vista da existência
da irregularidade em si, sem considerar seus fatos geradores de forma ampla. Pinto (2007, p. 2) apresenta
argumentos sobre essa necessidade da regularização ser compreendida mais amplamente:
Mesmo quando compram terrenos de um empreendedor, a maioria dos moradores de assentamentos informais tem
consciência de sua ilegalidade e das carências de infraestrutura. Essa condição é aceita em função dos preços mais
baixos. Ocorre que os terrenos sofrem uma valorização extraordinária durante a urbanização e regularização do assen-
tamento. À medida que os terrenos se valorizam, grande parte dos moradores originais os vendem para pessoas de
renda mais alta e buscam novos assentamentos informais em que possam reiniciar o processo.
Não se trata apenas de um passivo a ser coberto por investimentos em urbanização e regularização fundiária. Tampouco
se pode atribuir a irregularidade urbana exclusivamente à pobreza da população e à falta de uma política habitacional.
Nenhuma política voltada para os atuais assentamentos atingirá seus objetivos enquanto não for implementado um
conjunto de medidas voltadas para impedir o surgimento de novos assentamentos clandestinos.
Apesar dos aspectos acima relatados, a regularização de parcelamentos irregulares possui estatutos
legais que garantem sua existência. Essa regularização compreende um rol de ações que devem ser
executadas para tornar o parcelamento realizado ilegalmente devidamente ajustado à lei. Dessa forma,
os objetivos da regularização podem ser resumidos nas questões urbanísticas, administrativas e civis.
Gasparini (1988, p. 144) especifica esses objetivos:
A finalidade da regularização do loteamento é o saneamento (a correção) da situação ilegal (anômala) e esse sanea-
mento é (a) urbanístico (correção da situação física existente, isto é, quanto às vias de circulação, infraestrutura etc.,
exigindo investimentos do Poder Público [na prática]), (b) administrativo (regularização da situação do parcelamento
perante os órgãos públicos administrativos) e (c) civil (regularização da situação registrária e do direito real de aquisição
ou do domínio dos adquirentes).
Regularização de parcelamentos: bases legais do processo

Para Paiva (2007) a regularização de parcelamentos baseia-se em vários fundamentos
constitucionais. Entre esses fundamentos figura a propriedade como um dos direitos mais fortes e
tutelados pela sociedade humana. O direito de propriedade no Brasil é reconhecido e garantido no
âmbito constitucional por meio do artigo 5.º, inciso XXII, que estabelece que “é garantido o direito
de propriedade”. Para o autor, outros aspectos agregam-se aos anteriores para fundamentar a
regularização, tais como, o direito à moradia conforme o artigo 6.º da Constituição Federal: “São
direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a
proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”, o

direito fundamental do cidadão, o direito social fundamental, a construção de um estado democrático

de direito, a plenitude do exercício da cidadania, a dignidade humana, a política urbana consistente,
a ordenação e controle do uso do solo, o sistema registral eficaz, a participação dos registradores e
notários no processo de regularização, a agilidade nos procedimentos de retificação de registro, isenção
de custas e emolumentos nos casos de regularização fundiária de interesse social.
Após apresentados os fundamentos que tornam a regularização fundiária uma necessidade
imprescindível na sociedade urbana atual, faz-se evidente apresentá-los sob o ponto de vista de sua
viabilização. Primeiramente faz-se imperativo esclarecer que todo o conceito de posse se baseia na
propriedade formal devidamente registrada e possuidora de idoneidade, promovida pelo respeito aos
estatutos legais para sua produção. Dessa forma, a regularização se dará pela falta desses atributos. Os
aspectos registrais dos parcelamentos adquirem uma importância fundamental em um processo de
regularização, uma vez que somente após cumprido os ritos do registro, os mesmos passam a gozar de
status de legalidade.
Cabe ressaltar o alcance da norma jurídica (Constituição Federal, Lei 6.766/79, Lei 9.785/99 e Lei
10.257/01) no processo de regularização de imóveis, se dá por meio do registro imobiliário. Portanto,
deve-se ater aos princípios registrais previstos na lei dos registros públicos (PAIVA, 2007).
A regularização de parcelamentos irregulares requer uma série de ações que culminarão com o
seu registro. No entanto, caberá ao município a tomada de decisão sobre as formas do processo e seus
trâmites legais. O papel do município constitui-se de fundamental importância quando se trata de regu-
larização fundiária, o que muitas vezes tem sido relegado ao plano do esquecimento. Lima (2007, p. 9)
aborda essa questão de forma esclarecedora:
O caminho para regularizar um loteamento que não tenha aprovação será o de satisfazer os requisitos exigidos pelo
município. [...] é de responsabilidade do loteador a implantação da infraestrutura adequada, não podendo este trans-
ferir a terceiros, bem como à municipalidade o ônus que lhe competia. Será de responsabilidade do município a manu-
tenção dos logradouros públicos, a pavimentação asfáltica, tendo em vista a cobrança de IPTU e de outros órgãos ou
empresas concessionárias do serviço público no fornecimento de água e energia elétrica. O município poderá fazer um
acordo com o loteador, como o de receber um determinado número de lotes, áreas verdes, praças, em troca de serviços
de canalização, guias, sarjetas, esgotos etc. Cumpre-nos ressaltar, que a Lei 6.766/79 obriga o loteador na implantação
de obras de infraestrutura, exceto no caso de acordo entre a municipalidade e o loteador. Os requisitos ensejadores a
regularização de um loteamento irregular ou clandestino deverão ser estabelecidos por lei municipal, que traçará as
diretrizes para a sua realização. A intervenção do município visando a regularização do loteamento, retira do loteador
a obrigação de outorgar escritura definitiva do imóvel ao compromissário-comprador, aplicando-se os artigos 16 e 22
do Decreto-Lei 58/37 e dos artigos 640 e 641 do Código de Processo Civil, além do que o lote extraído de loteamento
clandestino impossibilita a ação de adjudicação compulsória. Caso o município não regularize o loteamento, caberá ao
adquirente a propositura de ação de Usucapião.
Bächtold (2002) revela que em uma primeira aproximação, ao interpretar a lei de parcelamento
do solo urbano pode-se deduzir que a regularização do loteamento ilegal cabe, inicialmente, ao
loteador e, na omissão deste, ao município, ou quando for o caso, ao Distrito Federal. A Lei 6.766/79
explicita no Capítulo VIII – disposições gerais, artigos 37 e 38:
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento e desmembramento não registrado.
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou
notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender
o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

As disposições legais quando aplicadas requerem uma interpretação que remete à prática legal.
Assim Gasparini (1988, p. 132) vê a questão:
Essa disposição possibilita ao adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes quando: a) o
parcelamento não se achar registrado; b) o parcelamento não estiver regularmente executado; c) for notificado pelo
Município, ou pelo Distrito Federal nos casos que lhe couber, para suspender os pagamentos referentes às prestações
vincendas. Observa-se que, nas duas primeiras hipóteses, o exercício do direito de suspender o referido pagamento
independe de qualquer manifestação prévia de quem quer que seja. [...] O mesmo não ocorre em relação à última
hipótese. O direito, no caso, só poderá ser exercitado se, pelo município, ou pelo Distrito Federal, for notificado para
suspender o pagamento das prestações avençadas e ainda não vencidas.
A aplicação da legislação nos casos de irregularidade do parcelamento remete também as com-

petências do município na atuação da coação da ilegalidade e da proteção do cidadão que se vê à mercê
dos interesses espúrios de loteadores inescrupulosos. A dúvida que pode pairar sobre as obrigações do
município para com a notificação dos adquirentes dos lotes produzidos de forma irregular, logo cai por
terra pela análise do jurista Gasparini (1988, p. 136):
Caberia saber se notificar o adquirente do lote, para que não realize os pagamentos a que se comprometera perante o
parcelador, é obrigação ou faculdade outorgada ao município quando não há registro ou execução regular do plano.
Quer nos parecer que é uma obrigação.
Com efeito, não se concebe ao estado, em geral, ou ao município, em particular, assistir a quem quer que seja o come-
timento de infrações à lei e aos atos que expede. O conhecimento de tais irregularidades, sem qualquer medida que
obste a sua permanência ou tendente à regularização do plano ou a proceder ao registro, deve ser encarado como
conivência [...]. É dever-poder, do qual não pode furtar-se o município.
Após a notificação e a posterior suspensão do pagamento das prestações restantes, o adquirente

deverá efetuar o depósito das prestações devidas junto ao registro de imóveis competente, que em
seguida fará o depósito destas em estabelecimento de crédito, conforme o inciso I, do artigo 666, do
Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação
dependerá de prévia autorização judicial (BÄCHTOLD, 2002).
Cabe ao município, ao Distrito Federal ou ao Ministério Público realizar a notificação do loteador
constante do artigo 38, parágrafo 2.o (citado a seguir) da Lei 6.766/79. Os preceitos da realização da
notificação estão presentes no artigo 49 da mesma lei. Após o loteador regularizar o loteamento, ele
poderá requerer judicialmente a autorização para obter as prestações depositadas conforme o artigo
38, parágrafo 3.o da lei acima referida (BÄCHTOLD, 2002).
§1.o - Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do “caput” deste artigo, o adquirente
efetuará o depósito das prestações devidas junto ao registro de imóveis competente, que as depositará em
estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do código de Processo Civil, em conta
com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá da prévia autorização judicial.
§2.o - A Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, ou Ministério Público, poderá promover a notificação
do loteador prevista no “caput” deste artigo.
§3.o - Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações
depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessário a citação da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.

§4.o - Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificará os adquirentes dos lotes,
por intermédio do registro de imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a
contar da data da notificação.
§5o. - No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo contratual, ou quando o lotea-
mento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos
termos do art. 40 desta lei, o loteador não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas.
[...]
Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que
assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos cartórios de registro de
títulos e documentos da situação da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.
§1.o - Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecidos o seu para-
deiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao oficial competente que a certificará,
sob sua responsabilidade.
§2.o - Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por
edital na forma desta lei, começando o prazo a ocorrer 10 (dez) dias após a última publicação.
Na notificação constará os prazos para que o parcelador proceda as alterações e as implantações

necessárias à regularização. Para Gasparini (1988, p. 140) a fixação desses prazos deve ser alvo de
exames e bom senso por se tratar de obras que demandam tempo, sem, no entanto, cair na protelação
que levará o parcelador a demorar demais para executar o requerido e, dessa forma, os adquirentes dos
lotes serão prejudicados.
Conveniente que a intimação dirigida ao titular da área loteada se faça em mãos do oficial do registro de imóveis. No
entanto, nada impede que se proceda judicialmente. Embora não especifique a lei o prazo para a regularização, não
há de ser inferior a trinta dias; se a área carece de completa ordenação para o registro ou se as obras de infraestrutura
nem se encontram iniciadas, o período de tempo a conceder se coadunar-se-á com a importância, a extensão e a
quantidade de trabalhos a serem executados. O oficial examinará a questão apresentada e permite-se que delongue
ou não o prazo estabelecido pelo interessado.
Embora a lei de parcelamento não tenha se manifestado quanto à fixação do prazo para que
o parcelador realizasse a regularização, podem ser levados em consideração tanto o termo final do
contrato de compromisso de compra e venda celebrado com o adquirente notificante quanto o período
concedido expressamente na notificação, para a sua realização (GASPARINI, 1988).
Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá
regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato
administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos adquirentes
de lotes.
§1.o - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, na forma deste
artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção
monetária e juros, nos termos do §1.o – do art. 38 desta lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com
equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
§2.o - As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar
o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo
anterior, serão exigidas, na parte faltante, do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta lei.
§3.o - No caso do loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal
quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.
§4.o - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularização do loteamento
ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá
promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.

Campello apud Bächtold (2002) entende que o termo “poderá” utilizado no artigo 40 da Lei
6.766/79 com relação à regularização de loteamento pela Prefeitura Municipal, não deve ser entendido
como impositivo, mas sim como uma possibilidade. Rizzardo (1996, p. 206 ) assim refere-se ao papel da
municipalidade frente as possibilidade encontrada na regularização.
Notificado o loteador para cumprir com as obrigações de regularizar a área em subdivisão de lotes, e não atendendo,
a Prefeitura Municipal tem a faculdade de assumir a responsabilidade na execução dos trabalhos, oficializando o
loteamento e cumprindo as exigências mínimas frente ao registro de imóveis [...].
O papel do município na garantia de qualidade de vida aos habitantes da cidade, passa

necessariamente pela assunção de várias responsabilidades para provimento dos direitos básicos de
habitação, transportes, alimentação, educação, entre outros. O controle do parcelamento ilegal e o
estabelecimento de uma política de habitação e gestão democrática da cidade devem ser a tônica para
a agenda dos poderes Executivo, Legislativo e Judiciário.
Texto complementar
Tudo deve ser regularizado?
(MARTINS, 2002, p. 16-19)
O direito urbanístico regulamenta as relações sociais e também as formas de ocupação urbana,
operando de modo frágil na interface entre direito e arquitetura, pois nem sempre o encadeamento
(proposta, ação e consequência) é inteiramente previsível. Como um “direito difuso” exercido em
nosso contexto de uma sociedade desigual e excludente, é marcado pelo conflito entre assegurar
direitos pela manutenção do status quo e assegurar os direitos da sociedade que normalmente não
são reconhecidos.
A ausência de alternativa habitacional para a maioria da população de menor renda nas
grandes cidades brasileiras, particularmente nas duas últimas décadas, teve como uma de suas
consequências a ocupação irregular e inadequada ao meio ambiente urbano. Os loteamentos
irregulares, as ocupações informais e as favelas se assentam justamente nas áreas ambientalmente
mais frágeis, protegidas por lei (por meio de fortes restrições ao uso) e, consequentemente,
desprezadas pelo mercado imobiliário formal.
É um modelo de sociedade que não consegue prover condições mínimas de habitação e convive
com as soluções improvisadas da população, desde que estejam afastadas das áreas mais visíveis ou
valorizadas.
Já sabemos que mesmo o projeto irrepreensível do ponto de vista conceitual tem, muitas vezes,
levado a desastres sociais, urbanísticos e ambientais, considerando nossas limitações institucionais
e os processos acima descritos. O caminho para o enfrentamento dessa questão requer, como já
mencionamos, a construção de alternativas de ampliação do mercado formal e, de outro lado, que

repensemos as maneiras de formular a legislação, evitando traduzir formas em lei, mas construir
práticas/propostas que respondam à nossa realidade.
Cumpre buscar a melhor eficiência do conjunto, inclusive porque aspectos como a preservação
da água de abastecimento e a funcionalidade da cidade dependem da somatória de ações e não de
ações pontuais – ainda que exemplares.
Nesse sentido, a pesquisa, o debate e a formação de quadros técnicos e de agentes são
fundamentais. Regularizar sem interromper a produção das irregularidades acaba implicando, além
do sofrimento da população, uma demanda de recursos públicos infinitamente maior ao levarmos
em conta a explosão da violência, o aumento dos gastos com saúde pública ou a necessidade de
soluções técnicas mais elaboradas.
Nas condições brasileiras, de tantas distâncias entre a lei e a realidade, em função da dimensão
da exclusão, um primeiro desafio é conceituar o conteúdo da expressão assentamento irregular.
Adequado ou não, só é irregular o que a legislação urbanística estabelece como tal. Aí se torna
evidente o grande fosso entre o desejável e a realidade urbana. No plano da materialidade dos
assentamentos, sua razão de ser é, evidentemente, acomodar a população: moradias com condições
físicas e serviços adequados – para a família e para a comunidade (sem impactos negativos ou
riscos para elas e para o conjunto da cidade) – e segurança de permanência. Nesse quadro, o que
se poderia chamar de regularidade para então explicitar a irregularidade a ser corrigida? Pode-se
admitir que são três os aspectos:
Condições reais: É o fato observado. Do mesmo modo que existe uma “linha da pobreza”,
caberia o equivalente urbano? Regularidade, nesse caso, equivaleria a atender a um padrão mínimo
social e economicamente aceitável?
Padrão e necessidades variam ao longo do tempo. À medida que a tecnologia e produção de bens
se amplia, a noção de necessidade básica também se modifica. Como a distribuição de renda é muito
desigual, o parâmetro é uma referência ambígua – a irregularidade mais significativa nos assenta-
mentos informais é, justamente, estar muito abaixo dos padrões estabelecidos pela legislação.
Legislação urbanística e ambiental: É tudo aquilo que os legisladores decidem colocar na lei.
Existem os objetivos (“espírito da lei”) e os meios para atingi-los, traduzidos em forma de artigos – os
“termos da lei”. Ocorre que nem sempre os meios levam aos objetivos pretendidos.
É o que se observa, por exemplo, em relação à legislação adotada para proteção dos mananciais
na Região Metropolitana de São Paulo: o intenso processo de urbanização, aliado ao esgotamento,
a partir de meados da década de 1970, da oferta de lotes precários e de baixo custo (por restrições
devidas à Lei Federal 6.766/79) e à ausência de outras alternativas para a habitação popular, acabou
empurrando a população de baixa renda para as áreas ambientalmente mais frágeis, desprezadas
pelo mercado formal, o que inviabilizou a aplicação da legislação de proteção aos mananciais. Nesse
quadro, a remoção pura e simples da população, para atender ao estabelecido na lei, se mostra
socialmente insustentável, ao mesmo tempo em que a regularização das ocupações não tem como
atender aos parâmetros legais. Trata-se de um quadro extremamente delicado devido às dimensões
da exclusão habitacional e à incapacidade do estado de enfrentá-la. Nessas condições, o conceito
de “razoabilidade” permite que se coloque a questão: irregular é o que se afasta dos termos da lei
ou dos objetivos da lei?

Posse e registro: Trata-se da segurança da permanência da população nas áreas ocupadas.

Isso fica normalmente associado à propriedade, e a propriedade à sua escrituração. Refere-se a
um tema social, que é a segurança da posse, mas, do ponto de vista da regularidade urbanística,
a regularidade registrária só entra em questão porque toda a ordem urbanística tem início na
comprovação da regularidade da propriedade: para dar início aos procedimentos de aprovação de
qualquer parcelamento ou loteamento é necessário regularizar a propriedade.
Atividades
1. Como as ocupações irregulares podem ser classificadas segundo as áreas ocupadas e os problemas
gerados pelas mesmas?
2. Como podem ser definidos os objetivos da regularização?

3. A quais instâncias constituídas caberá a notificação do loteador para regularizar o seu loteamento
constituído irregularmente?
Gabarito
1. As ocupações irregulares podem ser classificadas pela ocupação de:
Áreas loteadas e ainda não ocupadas: muitas vezes se desconhece o traçado oficial do loteamento,
ocupando-se áreas destinadas a ruas, áreas verdes e equipamentos comunitários. Também é
comum as casas serem construídas em desconformidade com a divisão dos lotes.
Áreas alagadas: muitas cidades no Brasil foram tomadas pelas águas. É comum o aterramento
de grandes áreas de manguezal ou charco. Geralmente essas áreas são terrenos de marinha ou
acrescidos de marinha (terrenos da União, em faixas litorâneas), aforados ou não a particulares.
Áreas de preservação ambiental: as áreas mais atingidas são as áreas de mananciais e às margens
de rios e canais, mas existem inúmeras ocupações em serras, restingas, dunas e mangues.
Áreas de risco: a baixa oferta de lotes e casas para os pobres faz com que ocorram ocupações em
terrenos de altas declividades, sob redes de alta tensão, ou nas faixas de domínio de rodovias,
gasodutos e troncos de distribuição de água ou coleta de esgotos.
2. Os objetivos da regularização podem ser resumidos nas questões urbanísticas, administrativas e civis.
(a) Urbanístico – correção da situação física existente, isto é, quanto às vias de circulação, infraes-
trutura etc., exigindo investimentos do Poder Público.

(b) Administrativo – regularização da situação do parcelamento perante os órgãos públicos admi-

nistrativos.
(c) Civil – regularização da situação registrária e do direito real de aquisição ou do domínio dos
adquirentes.
3. A notificação do loteador para regularizar o seu loteamento caberá ao município, ao Distrito

Federal ou ao Ministério Público.


Loteamentos ilegais,
regularização e
Ministério Público
O parcelamento do solo e a atuação do Ministério Público
O parcelamento do solo urbano pode ser considerado um poderoso instrumento de planejamento
territorial, contudo se for utilizado indevidamente poderá acarretar danos irreversíveis à constituição
do tecido urbano das cidades. O parcelamento é um elo frágil do crescimento da malha urbana por
envolver diversos interesses em situações de conflito. O instituto legal que rege o parcelamento é a Lei
6.766/79, denominada LPSU – Lei de Parcelamento do Solo Urbano – e a não observância da legislação
levará o parcelador a incorrer em infrações e penalidades previstas nesta lei.
Embora a LPSU tenha completado vinte e oito anos de existência em 2007, e muito tenha
contribuído com o estabelecimento dos estatutos legais para regular a matéria, seus efeitos, quanto a
organização do território são tênues. Essa característica da lei se deve a diversos fatores, entre eles sua
promulgação tardia e de outras leis que regulamentassem o fracionamento do solo urbano.
A instauração de processos especulatórios no território da cidade foi tolerado de forma geral pela
sociedade e pelas autoridades constituídas e gerou um contexto urbano conflituoso. O rápido processo
de urbanização ocorrido após a década de 1930 não foi acompanhado de um planejamento mínimo,
que possibilitasse a instalação de uma política habitacional para os trabalhadores que chegavam aos
milhares às cidades, e de regulamentos para uso e ocupação do solo urbano.
A situação foi agravada pela fragilidade das instituições dos três poderes constituídos, capazes
de dar sustentação às medidas necessárias para o desenvolvimento urbano mais equilibrado. Soma-
-se a isso, as flutuações do regime de governo que impuseram vários problemas a gestão das cidades,

184 | Loteamentos ilegais, regularização e Ministério Público
alternando poucos períodos de democracia a outros períodos de exceção e pouca ou nenhuma

participação da sociedade nos processos decisórios. Desde o início do acirramento do processo de
urbanização os consumidores se viram lesados por loteadores que, via de regra, deixaram de cumprir as
determinações legais, quando estas existiam.
As cidades brasileiras, notadamente as médias e grandes, possuem na atualidade um quadro
bastante preocupante no tocante ao acesso a moradias urbanas dignas. As lutas pelo direito de morar
atravessaram o século XX e se potencializaram no século XXI, quando grande parte da população
mundial vive em cidades.
A efetividade do planejamento urbano e da legislação somente será levada a cabo se a sociedade
assim o desejar. Dessa forma, as instituições cumprem um importante papel como elos do processo
democrático. No entanto, diversas instâncias estabelecidas para isso têm se sucumbido às influências de
interesses corporativos, em detrimento dos coletivos. Soma-se também a pouca prática de participação
comunitária nas cidades do Brasil e o desconhecimento das instâncias de defesa do direito do cidadão.
A legislação muitas vezes possui um caráter dúbio, a exemplo da regulação do uso do solo que se
mostra altamente funcional para os interesses especulativos. Mesmo se tratando do Estatuto da Cidade,
sua característica não autoaplicável o fragiliza, ao depender dos interesses políticos presentes dentro
das câmaras municipais brasileiras. Enfim, muitos dos interesses ligados à terra e a especulação são
responsáveis, ou pelo fracasso das leis, ou pela construção de parte do arcabouço jurídico que rege a
questão fundiária, tanto urbana quanto rural (GONÇALVES, 2002).
A ação de empreendedores incautos e inescrupulosos contribuem para tornar a vida nas cidades
mais difíceis. Uma grande quantidade de loteamentos irregulares e clandestinos incorporam-se cada
vez mais ao tecido urbano existente, causando grandes impactos negativos. Os adquirentes de lotes
vão de encontro a essas ofertas de lotes irregulares e clandestinos por serem mais baratos ou por falsas
promessas do loteador. Fugindo dos parâmetros legais para uma boa forma urbana, o loteador reduz
ou elimina áreas públicas, estreita ruas, ocupa cursos d’água e áreas de preservação, contribuindo para
males que não tardam a chegar, como as enchentes, a falta de salubridade e conforto ambiental.
A defesa dos direitos do cidadão cabe a todas as instâncias de poder e devem-se considerar
claramente todos os tipos de ações previstas em lei para garantir uma cidade com qualidade de vida.
Para isso deve-se prevalecer o interesse da coletividade sobre os interesses corporativos ou pessoais.
Bächtold (2002, p. 6) assim refere-se à presença dessas instituições no ambiente da regularização dos
loteamentos irregulares e clandestinos:
Segundo a LPSU, a regularização dos loteamentos ilegais é dever que incumbe, primeiramente, ao parcelador e,
na omissão deste, ao município, mas as recentes decisões judiciais têm declarado a existência da responsabilidade
solidária entre eles. O controle (prevenção e repressão) dos loteamentos ilegais configura-se em uma tarefa destinada
aos cidadãos, em geral, aos advogados, aos corretores de imóveis, ao município, à polícia, aos registradores, ao Poder
Judiciário e ao Ministério Público.
O caráter de independência do Ministério Público em relação aos poderes Executivo, Legisla-

tivo e Judiciário dá ao mesmo uma posição de destaque naquilo que se refere à defesa dos direitos
da sociedade e da coletividade. O Ministério Público é composto pela instância federal, onde figuram
os Ministérios: do Trabalho, Militar, Público Federal, e do Distrito Federal e Territórios e na instância
estadual, composto pelo Ministério Público Estadual. Nessas instâncias os membros são denominados
procuradores da república ao nível federal e procuradores de justiça e promotores ao nível estadual.

O Ministério Público (MP) possui inegável papel dentro dos aspectos de preservação dos direitos
coletivos e isso o fez presente na Lei 6.766/79, ainda que de forma tênue, se comparado com a presença
do Poder Público Municipal. No entanto, a presença do Ministério Público tem crescido no Brasil e incor-
porando demandas sociais antes pouco discutidas. Esse é o caso do parcelamento do solo, que uma vez
conscientizado da grandeza dos impactos causados, tem-se cada vez mais tomado ações de prevenção
contra os loteamentos clandestinos e irregulares, em uma tentativa de estancar os problemas urbanos
advindos dessa prática desastrosa. Apesar da sua grande importância para a defesa do direito da socie-
dade, o texto da Lei 6.766/79 cita brevemente essa instituição. A participação possível do MP se reduz a
questões de impugnação do registro do parcelamento, ao cancelamento do registro ou a notificação de
empreendedores no caso de constatadas irregularidades no parcelamento.
Relativas às questões referentes à impugnação o MP é citado no parágrafo 2.º do artigo 19 da Lei
6.766/79.
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem o oficial do registro de imóveis encaminhará comunicação
a Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro
em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última
publicação.
§1.o Findo do prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o oficial
do registro de imóvel intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, para que
sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o
processo será enviado ao juiz competente para decisão.
§2.o Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo
remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.
Quanto ao cancelamento do registro do loteamento o MP é citado no parágrafo 2.º do inciso III, artigo 23 da Lei
6.766/79.
Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:
I - Por decisão judicial;
II - A requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum
lote houver sido objeto de contrato;
III - A requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, e do Estado.
§1.o A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resulta inconveniente comprovado para o
desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.
§2.o Nas hipóteses dos incisos II e III, o oficial do registro de imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de
cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo
esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para homologação do pedido de
cancelamento ouvido o Ministério Público.
A lei faculta tanto ao MP, quanto a prefeitura ou Distrito Federal a atribuição de notificar o loteador
no caso de constatação de irregularidades. O MP também poderá ser acionado quando da audiência
constituída o loteador entra com ação para requerer as prestações depositadas pelos adquirentes em
juízo.

§1.o Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do “caput” deste artigo, o adquirente
efetuará o depósito das prestações devidas junto ao registro de imóveis competente, que as depositará em
estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do código de Processo Civil, em conta
com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá da prévia autorização judicial.
§2.o A Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, ou Ministério Público, poderá promover a notificação
do loteador prevista no “caput” deste artigo.
§3.o Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações
depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessário a citação da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.
O Ministério público é compreendido como uma “[...] instituição permanente, essencial à função
jurisdicional do estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos
interesses sociais e individuais indisponíveis” (CF, artigo 127). A característica que o aproxima da defesa
da prática de parcelamentos legais e coerentes é a atribuição de “promover o inquérito civil e a ação
civil pública, para a proteção do patrimônio público e social, do meio ambiente e de outros interesses
difusos e coletivos” (CF, artigo 129, inciso III).
Para Camargo (2007, p. 4) o Ministério Público possui poderes que vão além das atribuições
estabelecidas na Lei 6.766/79 em face do caráter não somente repressivo, mas também preventivo
que deve tomar a questão do parcelamento clandestino ou irregular. Para a autora, o MP pode atuar
na esfera cível, utilizando o inquérito civil e a ação civil pública e também na esfera penal por meio do
inquérito policial e da ação penal. O inquérito civil visa à apuração de fatos que possam lesar interesses
difusos e coletivos e a adoção de medidas para a prevenção ou reparação de lesão. Uma característica
do MP que deve ser considerada é o fato de que este necessita ser provocado, pela sua dificuldade
em atuar como agente fiscalizador na busca por constatações de irregularidades ou clandestinidade.
Esse aspecto fortalece a presença da comunidade como elemento chave para a atuação do Ministério
Público. Essa participação da comunidade é colocada para qualquer cidadão, incluindo os servidores
públicos dos órgãos de fiscalização e registro de parcelamentos do solo ou integrantes de organiza-
ções destinadas à defesa do meio ambiente.
Segundo Beré (2007), o MP tem uma função constitucional, estabelecida a partir de 1988, de
defender a ordem jurídica, o regime democrático e os interesses sociais e individuais indisponíveis.
Além disso, o MP poderá promover o inquérito civil e a ação civil pública, para a proteção do patrimônio
público e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos. A Lei 8.078/90 também
conhecida como Código de Defesa do Consumidor (CDC), aumentou o número de direitos tutelados
pela ação civil pública, incluindo entre eles “qualquer outro interesse difuso ou coletivo”. Por meio
desses dispositivos o Ministério Público passou a atuar em casos envolvendo o parcelamento do solo.
Primeiramente, essa atuação envolvia aspectos penais e registrais, porém logo tomou relevo a atuação
por intermédio do inquérito civil e da ação civil pública.
O Ministério Público e os instrumentos de atuação

Como referido anteriormente, a atuação do Ministério Público no parcelamento do solo urbano
depende enormemente da comunidade como agente fiscalizador e encaminhador das denúncias da

prática de atos que feriram ou possam vir a ferir os direitos da coletividade. No entanto, as instituições e
organizações também podem ser parceiras do MP na busca de sanar as irregularidades cometidas. Beré
(2007, p. 3) assim coloca a questão do acesso do Ministério Público às denúncias que possam provocar
sua iniciativa.
Qualquer pessoa poderá e o servidor público deverá provocar a iniciativa do Ministério Público. Em geral, as irregularidades
no parcelamento do solo urbano chegam ao conhecimento do Promotor de Justiça por intermédio de órgãos públicos
encarregados da fiscalização, que, ao constatar irregularidade, fazem a necessária comunicação. Também é frequente
que a notícia chegue por intermédio de adquirente de lote, que comparece no atendimento ao público para pedir
orientação ou fazer reclamação. Organizações não governamentais dedicadas à defesa do meio ambiente igualmente
costumam noticiar irregularidades. Por vezes, é o Cartório de Registro de Imóveis quem leva os fatos ao Ministério
Público, especialmente no que se refere à inexecução de obras de infraestrutura [...] (Grifo nosso.)
Como mencionado pela autora, existem vários canais de informações para o MP e quanto mais
estreita for a relação entre este último e a comunidade, haverá um fortalecimento das práticas legais do
parcelamento do solo face à disseminação das punições às infrações.
Para Beré (2007) ao tomar conhecimento das infrações cometidas pelos parceladores ilegais, inva-
sões, publicidade de vendas ou início de obras, o MP poderá instaurar inquérito civil sobre parcelamento
ilegal do solo. Após esse ato, o Promotor deverá acionar outros órgãos públicos com competência para
atuar na questão, tais como a Prefeitura Municipal, a Polícia Florestal, a Polícia Civil, Registro de Imóveis
ou outros. Esses órgãos deverão tomar as medidas necessárias dentro do seu âmbito de atuação para
sanar as ilegalidades. A promotoria pode proceder à notificação do artigo 38, da Lei 6.766/79, celebrar
termo de ajustamento de conduta ou exigir do proprietário as medidas necessárias à regularização do
uso do imóvel. Beré (2007, p. 4) assim descreve a atuação do MP ao instruir o inquérito civil:
Para instruir o inquérito civil, o Promotor de Justiça poderá requisitar certidões, informações, exames, perícias. Na área
de Habitação e Urbanismo, as diligências determinadas pelo promotor de justiça, em geral, envolvem a apuração junto
à Prefeitura e ao estado acerca da aprovação do parcelamento; a apuração junto ao Cartório do Registro de Imóveis
acerca do registro do parcelamento e da titularidade do domínio da gleba; perícia ou vistoria na área, para constatação
do seu efetivo parcelamento e de eventuais restrições ao parcelamento, bem como para se saber as obras efetuadas;
oitiva de adquirentes de lotes, que deverão exibir os documentos relativos à aquisição, tais como compromisso de
compra e venda ou, na sua falta, proposta, notas promissórias; oitiva de outras testemunhas; e oitiva do parcelador.
Realizadas todas essas diligências, o Promotor de Justiça terá elementos para apurar a legalidade do parcelamento e
tomar uma das seguintes medidas:
a) arquivamento – medida que será tomada se não houver fundamento para a propositura de ação civil. A promoção
de arquivamento deverá ser homologada pelo Conselho Superior do Ministério Público;
b) termo de ajustamento de conduta – o parcelador poderá comprometer-se a sanar as irregularidades do empreendi-

mento, firmando compromisso em tal sentido. O termo de ajustamento de conduta também está sujeito à homolo-
gação pelo Conselho Superior do Ministério Público e constituirá título executivo extrajudicial, o que significa que,
em caso de descumprimento, o Promotor de Justiça poderá promover sua execução;
c) ajuizamento de ação civil pública.
A tabela 1 mostra as quantidades de procedimentos instaurados pelas promotorias do Estado de

São Paulo com relação a parcelamento ilegal do solo. Nota-se uma presença maior de procedimentos
relativos a loteamentos clandestinos, contudo as questões relativas a inexecução de obras de infraestru-
tura e proteção as áreas públicas também possuem um peso significante.

Tabela 1 – Procedimentos iniciados pelas Promotorias de Justiça de Habitação e Urbanismo

do Estado de São Paulo no ano de 1999
(BERÉ, 2007, p. 11)

Assunto PPIC * IC ** ACP ***
Loteamento clandestino 317 65 72
Cooperativas habitacionais 6 - 2
Inexecução de obras de infraestrutura 36 22 15
Proteção às áreas públicas do loteamento 84 16 10
Legenda
* PPIC = procedimento preparatório de inquérito civil
** IC = inquérito civil
***ACP = ação civil pública
O crescimento da ocorrência de loteamentos clandestinos (tabela 1) tem ocupado o Ministério

Público e não se restringe a cidades ou regiões específicas. A presença da clandestinidade é comum em
todas as regiões do Brasil e em suas mais diversas formas de implantação. As ações clandestinas promo-
vidas por cooperativas habitacionais são comuns em vários lugares do país, notadamente nas grandes
cidades, contudo o Ministério Público também tem atuado sobre esses tipos de parcelamento. Rosa e
Puccinelli Júnior (2007, p. 1), mostram o texto da ação civil pública, promovida pelo Ministério Público
do Mato Grosso do Sul, contra uma cooperativa habitacional e seus dirigentes:
A dita cooperativa vendeu imóveis em um loteamento a terceiros, omitindo a existência de hipoteca em favor da Caixa
Econômica Federal. E o pior: que, em virtude de débitos entre a cooperativa e o credor da hipoteca, esta já estava
sendo executada, estando penhorados os imóveis alienados. Diversas outras irregularidades foram encontradas, desde
irregularidades na natureza da constituição da cooperativa, até a falta de obras de infraestrutura no loteamento.
Como visto, a prática da utilização de cooperativas habitacionais ou outros tipos, criadas com o
intuito de burlar a legislação, tem permeado o processo de parcelamento do solo e produzido anomalias
urbanas que dificultam a gestão da cidade em diversos aspectos.
Para Beré (2007), após o recebimento da denúncia e caso seja constatado a desobediência a
questões de natureza urbanística, ambiental, ao consumidor ou a outro interesse difuso ou coletivo, e
caso não tenha havido solução ou compromisso de ajustamento de conduta durante o inquérito civil,
o Promotor de Justiça deverá ajuizar a ação civil pública. No entanto, podem existir situações em que o
processo de regularização se inviabilize devido a questões ambientais ou de outra natureza que obrigue
o desfazimento do parcelamento, recompondo a gleba ao estado anterior e indenizando os adquirentes
de lotes pelos danos a eles causados. Beré (2007, p. 4) assim relata os objetivos da ação civil pública:
[...] visa a responsabilização pelos danos causados ao meio ambiente, ao consumidor, a bens e direitos de valor artístico,
estético, histórico, turístico e paisagístico, a qualquer outro interesse difuso ou coletivo e por infração da ordem eco-
nômica. Além do Ministério Público, também estão legitimados a ajuizá-la a União, estados e municípios, autarquias,
empresas públicas, fundações, sociedades de economia mista e associações. Embora haja tantos colegitimados para o
ajuizamento da ação civil pública, estatísticas revelam que cerca de 95% delas são ajuizadas pelo Ministério Público.
[...]
Celebrado acordo ou proferida sentença na ação civil pública, o parcelador poderá cumprir espontaneamente aquilo
que foi avençado ou determinado pelo juiz. Caso não o faça, será necessária a execução da sentença.

Como se pode perceber, o problema da proliferação dos loteamentos ilegais requer uma ampla
visão sobre os motivos da sua ocorrência, contudo não se deve debitar à falta de políticas habitacionais
todo e qualquer tipo de ilegalidade no parcelamento do solo urbano. Caso essa ideia se estabeleça corre-
-se o risco de se construir uma cidade “colcha de retalhos” sem uma estrutura viária coerente, carente
de equipamentos urbanos básicos ou áreas públicas. A presença do empresário especulador de terras
urbanas deve ser considerada ao se analisar a questão da ilegalidade no parcelamento do solo, punindo
iniciativas que têm por base a desobediência à lei com o intuito de auferir maiores lucros pela obtenção
de maior número de lotes em detrimento de áreas públicas ou de preservação ambiental, desrespeito
aos parâmetros mínimos de projeto de arruamento ou não implantação de infraestruturas obrigatórias.
O Ministério Público deve se fazer presente na mediação dos conflitos decorrentes da relação entre os
agentes produtores do espaço urbano com vistas a garantir uma cidade com melhor qualidade de vida.
Texto complementar
Poder de polícia do Ministério Público
(CAMARGO, 2007, p. 3-6)
A atuação do Ministério Público, nos casos envolvendo parcelamento do solo urbano tem
embasamento na Lei 7.347, de 24 de julho de 1985, com a importante alteração feita pela Lei 10.257,
de 10 de julho de 2001, que incluiu no rol dos direitos tutelados pela ação civil pública a ordem
urbanística, in verbis:
Art. 1.º Regem-se pelas disposições desta Lei, sem prejuízo da ação popular, as ações de responsabilidade por danos
morais e patrimoniais causados:
l - ao meio ambiente;
ll - ao consumidor;
III - à ordem urbanística;
IV - a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico;
V - a qualquer outro interesse difuso ou coletivo.
VI - por infração da ordem econômica.
A legitimidade do Ministério Público para a defesa da ordem jurídica, do regime democrático

e dos interesses sociais e individuais indisponíveis é oriunda do caput do artigo 127 da Constituição
Federal de 1988. Ademais, o Código de Defesa do Consumidor ampliou o rol dos direitos tutelados
pela ação civil pública, incluindo “qualquer outro interesse difuso ou coletivo”.
No que tange à intervenção do Ministério Público no procedimento do parcelamento do solo,
previu a Lei 6.766/79 somente três hipóteses:

a) manifestação, no prazo de cinco dias, no procedimento de impugnação ao registro de

parcelamento (artigo 19, §2.º);
b) notificação do loteador nos casos de loteamento não registrado ou não regularmente
executado (artigo 38, §2.º); e
c) audiência, quando regularizado o loteamento, o loteador promova ação para levantar as
prestações depositadas em juízo (artigo 38, §3.º).
Entretanto, o poder de polícia do Ministério Público não se restringe ao disposto na Lei
6.766/79, uma vez que sua atuação pode se dar não só de forma repressiva, mas também de maneira
preventiva, com a instauração de procedimento preparatório, quando houver indicativo de que
está sendo realizado parcelamento irregular do solo.
Na esfera cível, os instrumentos do Ministério Público são o inquérito civil e a ação civil pública;
na penal, são o inquérito policial e a ação penal.
O inquérito civil é procedimento que visa à apuração de fatos que possam lesar interesses
difusos e coletivos e a adoção de medidas para a prevenção ou reparação de lesão.
O Ministério Público, porém, deverá ser provocado, pois não há como viabilizar uma fiscalização
ampla a ponto de se constatar a existência de loteamentos clandestinos, sem a ajuda da comunidade.
Portanto, a provocação pode se dar por qualquer cidadão, inclusive servidores públicos dos órgãos
de fiscalização e registro de parcelamentos do solo ou integrantes de organizações destinadas à
defesa do meio ambiente.
Instaurado o inquérito civil, o Promotor de Justiça poderá requisitar quaisquer documentos
que julgar convenientes à instrução do procedimento:
Para instruir o inquérito civil o Promotor de Justiça poderá requisitar certidões, informações, exames, perícias.
Na área de Habitação e Urbanismo, as diligências determinadas pelo promotor de justiça, em geral, envolvem a
apuração junto à Prefeitura e ao estado acerca da aprovação do parcelamento; a apuração junto ao Cartório do
Registro de Imóveis acerca do registro do parcelamento e da titularidade do domínio da gleba; perícia ou vistoria na
área, para constatação do seu efetivo parcelamento e de eventuais restrições ao parcelamento, bem como para se
saber as obras efetuadas; oitiva de adquirentes de lotes, que deverão exibir os documentos relativos à aquisição, tais
como compromisso de compra e venda ou, na sua falta, proposta, notas promissórias; oitiva de outras testemunhas;
e oitiva do parcelador.
Depois de colhidas todas as provas e informações, o promotor de justiça possuirá elementos

suficientes para decidir pelo arquivamento, caso não haja fundamento para a propositura de ação
civil ou pela proposição e celebração de termo de ajustamento de conduta, onde o parcelador
se comprometerá a sanar as irregularidades existentes no parcelamento. Ambas as hipóteses
dependem de homologação pelo Conselho Superior do Ministério Público.
Pode, ainda, optar pelo ajuizamento de ação civil pública, o que geralmente ocorre quando
o loteador não aceita realizar ajustamento de conduta ou quando os danos causados são conside-
rados irreversíveis, não bastando o simples desfazimento do parcelamento, dada a proporção do
prejuízo. Nesse sentido:
A reparação do dano poderá ser objeto de termo de ajustamento de conduta, o que ocorre com frequência nos
casos em que seja possível a regularização do parcelamento. Verifica-se, contudo, grande número de casos em que
a regularização não se mostra viável, especialmente por ausência de título de propriedade e infração aos artigos 3.º

e 4.º da Lei 6.766/79, entre as quais destacam-se o parcelamento ocorrido em zona rural, em área de preservação
ambiental ou de preservação de mananciais e a ausência de reserva de áreas públicas. A vedação à regularização,
nesses casos, é expressa, estando prevista no art. 40, §5.º, da mencionada lei. Inexistindo composição no inquérito
civil, é de se ajuizar a ação civil pública.
A ação civil pública será intentada visando, então, impor uma condenação em dinheiro ou o
cumprimento de uma obrigação de fazer ou não fazer.
A condenação em dinheiro se justifica por eventual dano ambiental irreparável causado, ou
por óbices intransponíveis à regularização, cujo desfazimento acarretaria um problema social tal
que tornaria inviável o ajuizamento de ação com esse objetivo.
As obrigações de fazer e não fazer consistem em condutas tendentes a regularização do parcela-
mento e de não parcelar ou não vender sem as aprovações e registro necessários, respectivamente.
No tocante ao aspecto penal da Lei 6.766/79, cabe ressaltar que a investigação do parcela-
mento ilegal do solo será realizada por autoridade policial, com instauração de inquérito policial.
Após seu término, os autos serão encaminhados ao Ministério Público, a fim de que o promotor
de justiça analise a possibilidade/necessidade de oferecimento de denúncia, ou solicite novas dili-
gências, se for o caso. O membro do Ministério Público pode, também, opinar pelo arquivamento
do inquérito policial.
Atividades
1. O que se entende por Ministério Público e quais as suas funções constitucionais?

2. Qual é a participação do Ministério Público no processo de parcelamento do solo instituído pela

Lei 6.766/79?
3. Como pode se dar a atuação do Ministério Público dentro das esferas do direito, com o intuito de
defender os direitos da sociedade?

Gabarito
1. O Ministério público é uma instituição permanente, essencial à função jurisdicional do estado,
incumbindo-lhe a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos interesses sociais e
individuais indisponíveis. Sua atuação visa promover o inquérito civil e a ação civil pública, para a
proteção do patrimônio público e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e cole-
tivos.
2. A participação do Ministério Público no processo de parcelamento do solo se reduz a questões

de impugnação do registro do parcelamento, ao cancelamento do registro ou a notificação de
empreendedores, no caso de constatadas irregularidades, ou quando o empreendedor quer
receber as parcelas depositadas em juízo pelos adquirentes de lotes.
3. O Ministério Público pode atuar na esfera cível, utilizando o inquérito civil e a ação civil pública e
também pode atuar na esfera penal por meio do inquérito policial e da ação penal.


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Anotações

Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-3080-4
Parcelamento do Solo Urbano Parcelamento do Solo Urbano
e suas Diversas Formas e suas Diversas Formas
Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas


Parcelamento Do Solo Urbano e Suas Diversas Formas

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Mesquita, Adailson Pinheiro, 1961-

1. Loteamento - Legislação - Brasil. 2. Solo urbano - Uso - Brasil. I. Título.

10.09.12 24.09.12 038995

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