Reabilitação PDF

Ministério da Ministério das
Cultura Cidades
2.000 exemplares
Copyright © 2011 MinC/Iphan e Ministério das Cidades
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citados a fonte e o sítio da Internet/endereço eletrônico, no qual pode ser
encontrado o original em http//www.iphan.gov.br e http//www.cidades.gov.br.
Ficha catalográfica
Elaborada por Oscar Eliel - CRB 8/6934
oscariol@yahoo.com.br
B736i Brasil. Ministério das Cidades. Instituto do Patrimônio

Histórico e Artístico Nacional.
Implementação de ações em áreas urbanas centrais e
cidades históricas: manual de orientação / Instituto do
Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN) e Ministério
das Cidades – Brasília-DF: IPHAN: Ministério das Cidades,
2011.
252p. : il
ISBN 978-85-7958-025-3
1. Renovação urbana. 2. Centros históricos – Conservação

e restauração. 3. Centros históricos – Conservação e
restauração – Manuais. 4. Cidades e vilas - Conservação e
restauração. 5. Patrimônio cultural. 6. Política urbana. I.
Brasil. Ministério das Cidades. II. Título.
CDD 307.3416
Impresso no Brasil
IMPLEMENTAÇÃO DE AÇÕES EM
ÁREAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTÓRICAS
MANUAL DE ORIENTAÇÃO
créditos
Presidente da República
Dilma Roussef
Ministro das Cidades Ministra da Cultura

Aguinaldo Ribeiro Marta Suplicy
Secretário Executivo Secretária Executiva

Alexandre Cordeiro Macedo Jeanine Pires
Diretor de Presidente do Instituto do

Desenvolvimento Institucional Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
Carlos Antônio Vieira Fernandes Jurema de Sousa Machado
Gerente de Capacitação Diretor do Departamento do

Eglaísa Micheline Pontes Cunha Patrimônio Material e Fiscalização
Andrey Rosenthal Schlee
Secretário Nacional de Acessibilidade

e Programas Urbanos Coordenador-Geral PAC-Cidades
Leodegar da Cunha Tiscoski Históricas
Robson Antônio de Almeida
Diretor de Políticas de Acessibilidade e

Planejamento Urbano Coordenadora-Geral de Cidades
Yuri Rafael Della Giustina Anna Eliza Finger
Gerente da Diretoria de Políticas de

Acessibilidade e Planejamento Urbano
Carolina Baima Cavalcanti
comissão técnica
Coordenação Colaboradores
Carolina Baima Cavalcanti - SNAPU/Ministério das Cidades Aparecido Melo

Cléo Alves Pinto de Oliveira - SNAPU/Ministério das Cidades Dalmo Vieira Filho
Yole Milani Medeiros - Iphan/Ministério da Cultura Daniel Todtmann Montandon
Eglaísa Cunha
Érica Diogo
Elaboração dos Textos Giselle Tanaka
Ivana Medeiros
Andrey Rosenthal Schlee José Rodrigues Cavalcanti Neto
Carla Costa Maria Bernadete Pôrto
Carolina Baima Cavalcanti Márcia Rollemberg
Cléo Alves Pinto de Oliveira Márcia Sant´Anna
Eleusina Lavôr Holanda de Freitas Monia Silvestrin
Fernanda Ludmila Elias Barbosa Monica Mongelli
George da Guia Pedro Clerot
Letícia Miguel Teixeira Robson de Almeida
Margareth Matiko Uemura Sonia Rampim Florêncio
Natasha Mincoff Menegon
Sandra Correa
Viviane Silveira Amaral
Yole Milani Medeiros
editorial
Projeto Gráfico, Diagramação, Revisão, Revisão editorial e Copidesque

Seleção e Tratamento de Imagens Carolina Baima Cavalcanti
Cléo Alves Pinto de Oliveira
Consultoria Eleusina Lavôr Holanda de Freitas
Eleusina Lavôr Holanda de Freitas Letícia Miguel Teixeira
Joana Zavaglia Ribeiro Margareth Matiko Uemura
Natasha Mendes Natasha Mincoff Menegon
Yole Milani Medeiros
Revisão de Textos
Marilia Risi Seleção de Imagens
Ministério das Cidades e Iphan
Apresentação
Apresentação
O Brasil é exemplo entre os países preocupados com a promoção e a preservação do
patrimônio urbano. Já em 1937, com a criação do Serviço do Patrimônio Histórico e
Artístico Nacional e, especialmente, a partir do tombamento de seis cidades de Minas
Gerais em 1938, firmou-se o compromisso entre o interesse público e a sociedade
brasileira com o objetivo de defender e conservar nossos sítios ou conjuntos
arquitetônicos e urbanísticos. Desde então, consolidou-se uma prática,
conceitualmente renovada e ampliada pela Constituição de 1988, que garantiu a
construção de um legado que chega a uma centena de conjuntos urbanos
protegidos.
No entanto, as cidades brasileiras enfrentam inúmeros problemas. Muitos dos quais

atingem diretamente os núcleos com valores patrimoniais, comprometendo as
características que, ao longo dos anos, buscamos preservar, além da própria
qualidade de vida dos cidadãos. Para reverter este quadro e continuar a cumprir sua
missão, o Ministério da Cultura, por meio do Instituto do Patrimônio Histórico e
Artístico Nacional, entende que é fundamental inserir as questões relacionadas com
a preservação na pauta das políticas públicas prioritárias para o Brasil.
4
IMPLEMENTAÇÃO DE AÇÕES EM ÁREAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTÓRICAS / MANUAL DE ORIENTAÇÃO
Nessa perspectiva, o patrimônio cultural pode ser tratado como um importante eixo
indutor e estruturador de desenvolvimento social e econômico. Se realmente
desejamos reverter o quadro de desqualificação reinante nas cidades, os atores
políticos – individuais e coletivos, públicos e privados – devem considerar o estoque
de bens preservados ou a preservar como possibilidade real de atuação
transformadora. Ou seja, é necessário definir e desenvolver ações estratégicas para
atingir metas capazes de, utilizando o rico patrimônio nacional, superar os problemas
urbanos existentes. Para tanto, o Ministério da Cultura aposta no reforço de vínculos,
também, com o Ministério das Cidades. A publicação do Manual de Orientação para
implementação de ações em áreas urbanas e cidades históricas é um bom exemplo
do que se pretende.
Dentre os enormes desafios que se apresentam, requalificar as área urbanas onde já

vive a esmagadora maioria da população brasileira, conferindo-lhe novas noções de
urbanidade e qualidade de vida, é o nosso mais profundo desejo. Assim, estaremos
fortalecendo identidades, garantindo o direito à memória e contribuindo para o
desenvolvimento socioeconômico do país.
JUREMA DE SOUSA MACHADO

Presidente do Iphan
5
ACERVO PROGRAMA MONUMENTA / IPHAN
Mariana/MG
6
Apresentação
Quando foi criado, em 2003, o Ministério das Cidades foi concebido com a missão
de combater as desigualdades sociais e transformar as cidades em espaços mais
humanizados, ampliando o acesso da população à terra urbanizada, à moradia, ao
saneamento e à mobilidade, levando em consideração a sustentabilidade social e do
meio ambiente. A visão pioneira de localizar, em um ministério, as estruturas para a
gestão federal dos recursos destinados a essas ações, criou um novo paradigma.
Esse caminho começou a ser trilhado já na Constituição de 1988, que pela primeira
vez trouxe um capítulo destinado à Política Urbana. Neste, a política de
desenvolvimento urbano, a ser executada pelo poder público municipal, tem por
objetivo “ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade”. Dentro
disto, a Lei Magna prevê a obrigatoriedade da Câmara Municipal das cidades com
mais de 20 mil habitantes aprovar um plano diretor que seja o “instrumento básico da
política de desenvolvimento urbano e de expansão urbana”. Este processo,
sustentado pelas leis às quais se une o Estatuto da Cidade, que completou dez anos
em 2011, faz parte do planejamento e da gestão local do território.
Há menos de um século, as cidades abrigavam 10% da população brasileira. Hoje,

82% concentram-se nas áreas urbanas. O crescimento desordenado gerou
7
problemas como o déficit de habitação, de saneamento básico, de transporte público
e de infraestrutura, entre outros. O governo federal tem dedicado programas, ações
e políticas públicas no sentido de sanar esses problemas em busca de uma melhor
qualidade de vida para essa crescente população urbana.
Torna-se cada vez mais necessário planejar para preparar as cidades para um
crescimento cada vez maior dessa população e mitigar os efeitos do crescimento
desordenado. A ação, decorrente desse planejamento, pode e deve se basear em
experiências compartilhadas entre os entes federados, bem como utilizar os recursos
disponíveis, em cada uma das esferas do poder público, a saber municipal, estadual
e federal, que possam colaborar com seu bom desempenho.
A Reabilitação
reabilitação de áreas
Áreas urbanas
Urbanas centrais,
Centrais,aa partir
partir da
da ótica
ótica do
do aproveitamento de
prédios e terrenos ociosos em áreas bem localizadas da cidade para moradia e usos
públicos, é uma das ações em busca da transformação dos centros das cidades em
locais acessíveis a toda a população, através do fomento à diversidade social e
funcional, do desenvolvimento de atividades econômicas e do fortalecimento da
identidade cultural.
Planejar e desenvolver áreas centrais, levando-se em consideração os aspectos

econômicos e sociais que promovam a gestão articulada e continuada do território, e
não só o aspecto arquitetônico, é uma forma de minimizar problemas como terrenos
e prédios vazios e subutilizados, evasão populacional, perda de dinâmica econômica
e de qualidade no ambiente urbano. Isso contribui para a redução da dispersão e
expansão urbana e acrescenta melhorias sociais, ambientais e urbanísticas.
Assim, nosso desafio com este Manual de Orientação para Implementação de

Ações em Áreas Urbanas Centrais e Cidades Históricas é auxiliar as cidades na
elaboração de processos de planejamento e na implementação de ações integradas.
Bem utilizados,
utilizados,os os
instrumentos
instrumentos
contidos
contidos
nesse manual
nesse manual
podem aumentar
podem aumentar
a a
8
8
capacidade de gestão do solo urbano e fornecer elementos para organizar as ações
do poder público e da sociedade com o objetivo de produzir cidades mais
democráticas, ajudando a preservar a sua memória, com a promoção de inclusão
social, econômica e cultural de seus moradores.
Essa é uma das nossas contribuições, no âmbito federal, para auxiliar os municípios
na missão do desenvolvimento urbano. Desejamos que seja um instrumento útil, na
busca de um futuro melhor para nossas cidades e para seus habitantes.
AGUINALDO RIBEIRO
Ministro das Cidades
9
Introdução
As políticas públicas urbanas desenhadas com o objetivo de reabilitar, qualificar ou
reestruturar as áreas urbanas centrais e cidades históricas devem enfrentar algumas
questões consideradas estruturantes para a superação de cenários de degradação e
subutilização. A primeira delas é procurar entender o papel a ser desempenhado
pelos centros no conjunto das cidades. Tratam-se de áreas únicas, quase sempre
relacionadas com os espaços naturais em que nasceram as cidades (o porto, o rio, a
proteção da montanha), dotadas dos principais espaços e edifícios simbólicos que
singularizam as cidades. Tratar de forma diferenciada este espaço estratégico, é
sinônimo de qualificação urbana.
Ainda que apresentados em graus diferentes de complexidade entre cidades,

encontram-se presentes em boa parte das áreas urbanas centrais e históricas
problemas como: a diminuição da população moradora, o déficit habitacional, a
perda e destruição do patrimônio edificado, a precariedade e a ociosidade das
edificações e da infraestrutura urbana instalada, além da perda da dinâmica
econômica. Nesse sentido, a relação entre a estrutura física e o tecido social tem que
ser qualificadora, ou seja, a intervenção pública deve visar à recuperação dos
10
monumentos e espaços públicos para destacar atributos e propiciar o desenvolvimento social. É
necessário, portanto, que se promova o papel atualizado da “cidade do passado” no processo de
desenvolvimento da cidade contemporânea e vice-versa.
Assim, para que as intervenções nestes territórios singulares sejam bem sucedidas, alguns aspectos
essenciais devem ser considerados. O primeiro deles é perceber que os centros de cidades precisam ser
tratados de forma diferenciada, e que sua apropriação deve envolver o conjunto de moradores das
cidades. O centro é de todos. A organização dos transportes públicos, o trato das áreas verdes e dos
festejos comunitários, a realização de eventos artísticos, a promoção dos espaços culturais, devem
partir do princípio de que os centros têm por função caracterizar-se como lugar de encontro de suas
comunidades.
Conjuntos de imóveis vazios e abandonados que não cumprem sua função social, constituem um
estoque especulativo que está retido, aguardando valorização futura, ou o espólio descuidado de
associações civis e ordens religiosas, que poderiam ser objeto de políticas públicas voltadas ao
atendimento da população que mora precariamente em cortiços e favelas nas áreas centrais. O uso
residencial de imóveis nas áreas centrais favorece sua preservação além de otimizar a estrutura viária,
de saneamento, de iluminação e de energia elétrica, dentre outros investimentos anteriormente
realizados pelo poder público na área.
Outro aspecto a ser levado em conta é o fato de que as áreas centrais e históricas concentram um
percentual significativo dos empregos gerados nas cidades e, geralmente, mantêm ativo o comércio
tradicional e popular. Tais características devem ser reconhecidas e valorizadas, visto que a substituição
destas atividades, além de promover a expulsão dos usuários e moradores que ainda permanecem nas
áreas centrais, enfraquecem a identidade e a dinâmica dos centros tradicionais. É importante destacar
a importância de mesclar usos no centro das cidades, sendo desejável que comércio, serviços e
moradias convivam cotidianamente com lazer, arte e cultura. Os usos comerciais e de serviços
11
garantem a utilização diurna da infraestrutura instalada, ainda que a mesma fique ociosa no período da
noite devido ao número reduzido de população residente nestas áreas. É necessário portanto, estimular
o equilíbrio entre as diversas funções da centralidade.
A memória da história das cidades, guardada nos espaços públicos e nos imóveis edificados, não deve
ser vista apenas como registro do passado dessas cidades. Os diferenciais dessas áreas, sua escala
humana, a historicidade de suas construções, seu caráter didático e sua vocação para cultura, lazer e
turismo, são importantes trunfos de desenvolvimento, atualidade e qualidade de vida. Conjuntos
urbanos deteriorados, como ainda se veem em relevantes centros históricos – independentemente do
porte da cidade – onde inclusive imóveis tombados estão em ruínas, representam disfunções nas formas
de planejar, tratar e utilizar as cidades. A reabilitação e a qualificação dessas áreas devem passar,
necessariamente, pela valorização do patrimônio cultural, tendo como objetivo principal o
aproveitamento de seu potencial para alavancar processos de desenvolvimento social e econômico.
Finalmente, é necessário considerar que a gestão do território por meio do planejamento urbano ainda
não é prática recorrente dos governos locais e poucas são as políticas públicas estruturadas e as linhas
de financiamento específicas que dão conta de intervir no território de forma a promover uma melhoria
integrada do ambiente urbano. É importante ressaltar esse fato, pois as políticas para reabilitação de
centros não podem ser descoladas do planejamento territorial como um todo. É muito comum que
essas áreas sejam entendidas como “ilhas”, esquecendo a influência que as decisões setoriais relativas
às questões de infraestrutura e moradia, por exemplo, têm no centro das cidades. Nesse sentido, é
fundamental a percepção de que projetos desta natureza exigem conhecimentos atualizados, reflexões
mais apuradas, além da gestão articulada e continuada, das instâncias governamentais e da sociedade
civil e vinculação às demais políticas públicas.
Frente a estas inúmeras dificuldades, é possível afirmar que, em termos gerais, para reabilitar ou
recuperar uma área degradada ou ociosa é necessário partir de uma abordagem mais ampla e numa
via de mão dupla, na qual a preservação do patrimônio cultural induza o desenvolvimento urbano e
social e as alternativas geradas para o desenvolvimento contribuam, por sua vez, com a preservação.
Nesse sentido, é necessário ter uma política específica de preservação e reabilitação urbana, de longo
12
IMPLANTAÇÃO DE AÇÕES EM ÁREAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTÓRICAS / MANUAL DE ORIENTAÇÃO
prazo, que envolva um conjunto de estratégias e ações, capazes de garantir não só a recuperação, mas,
sobretudo a sustentabilidade dessas áreas e sua inserção na dinâmica urbana considerando o processo
histórico de desenvolvimento da cidade.
Em paralelo, o acúmulo de planos formulados e não implementados para algumas áreas centrais e
cidades históricas e a falta de deles em outras demonstram que ainda temos um longo percurso para
promover transformações efetivas nas nossas cidades. É exatamente na perspectiva de auxiliar as
cidades na implantação de seus processos de planejamento, reforçando a lógica sistêmica na execução
das políticas urbanas, que se insere este Manual de Orientação para Implementação de Ações em
Áreas Urbanas Centrais e Cidades Históricas. Aqui serão apresentadas situações e estratégias a fim
de contribuir para a efetiva aplicação das ações previstas nos planos, consolidando e ampliando as
políticas públicas destinadas a estas áreas, fortalecendo a governança local e ampliando a
participação das comunidades nos processos de transformação de suas cidades.
13
CHRISTIAN KNEPPER / EMBRATUR
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Rua do Pelourinho, Salvador/BA

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14
Como usar este manual

Este Manual foi organizado para orientar os gestores dos no capítulo anterior. Ao longo do manual, diversas
municípios e estados a implementarem as ações previstas em experiências concretas foram utilizadas para exemplificar a
seus planos de reabilitação em áreas urbanas centrais e aplicação das estratégias e instrumentos sugeridos.
cidades históricas, utilizando a experiência de cidades de
diversas características. No quarto capítulo, discute-se um dos temas mais relevantes
para a prática do planejamento: a estrutura de gestão
A organização dos tópicos busca facilitar a compreensão das técnico-administrativa para implementação dos planos, que
principais problemáticas encontradas em áreas urbanas deve ser adotada dependendo do porte e da capacidade
centrais e cidades históricas, apontando ações viáveis para seu institucional de cada cidade. São apontados alguns modelos
enfrentamento. Tanto os problemas como as soluções podem de estruturas possíveis de gestão, sempre com exemplos que
guardar relação direta entre si, de modo que os gestores auxiliem a avaliação do leitor.
devem buscar a implantação de ações entendendo esta
relação, observando que os efeitos de uma mesma ação Outro desafio para a implementação dos planos para áreas
podem incidir sobre um ou mais problemas. urbanas centrais e cidades históricas está em articular as
fontes de recurso, historicamente estruturadas de maneira
O primeiro capítulo deste manual é destinado aos municípios setorial para executar as ações previstas em um plano
que ainda não elaboraram planos para suas áreas centrais e territorial. Desta forma o quinto capítulo desta publicação
históricas, abordando de forma sintética os principais aspectos enfoca algumas fontes de recurso e os procedimentos ora
que devem ser considerados no processo de construção dos existentes para obtê-los.
planos.
Por fim, considerando o planejamento participativo uma
No segundo capítulo são apresentados os principais ferramenta importante para a gestão urbana, são
problemas usualmente enfrentados pelos municípios e apresentados no capítulo seis alguns elementos importantes
descritas algumas possibilidades para seu enfrentamento para avaliação e monitoramento dos planos de forma a
através da utilização de instrumentos de política urbana e de buscar o aperfeiçoamento das práticas de planejamento e
preservação. gestão na busca por cidades mais igualitárias, democráticas e
que respeitem e valorizem a memória e a cultura.
No terceiro capítulo, o manual traz os conceitos e

procedimentos para aplicação dos instrumentos mencionados
15
APRESENTAÇÃO 04
INTRODUÇÃO 10
COMO USAR ESTE MANUAL 15
1. ÁREAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTÓRICAS 21

1.1.PLANOS EM ÁREAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTÓRICAS 33
1.1.1. Plano de Ação em Cidades Históricas – Iphan 34
1.1.2. Plano de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais – Ministério das Cidades 36
2. GRANDES PROBLEMÁTICAS E ESTRATÉGIAS DE ATUAÇÃO 39

2.1.ESVAZIAMENTO DAS ÁREAS CENTRAIS, ABANDONO E DEGRADAÇÃO DE IMÓVEIS 42
2.1.1. Incentivo à utilização de imóveis vazios e ociosos para o cumprimento da função social 44
2.1.2. Incentivo à moradia 48
2.1.3. Identificação, proteção e fomento ao uso de imóveis de interesse cultural 54
2.1.4. Incentivo à diversidade funcional e social 58
2.2.PRECARIEDADE DE INFRAESTRUTURA, ESPAÇOS, EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS PÚBLICOS
URBANOS 62
2.2.1. Qualificação de áreas públicas 64
2.2.2. Melhoria da paisagem urbana 69 Sumário S
2.2.3. Tratamento de áreas de risco 74
2.2.4. Melhoria das condições de acessibilidade e mobilidade 78
2.3.PERDA E/OU MUDANÇA NA DINÂMICA ECONÔMICA 83
2.3.1. Atração de novos usos 84
2.3.2. Programas de capacitação e geração de trabalho e renda 88
2.3.3. Identificação, proteção e fomento às atividades econômicas tradicionais 90
2.3.4. Atendimento à população em situação de vulnerabilidade 93
3. INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA 99

3.1.PLANO DIRETOR 100
3.1.1. Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsória (PEUC) / IPTU progressivo no
no tempo e Desapropriação com títulos da dívida Pública 104
3.1.2. Direito de preempção 112
3.1.3. Zona Especial de Interesse Social - ZEIS em áreas centrais 116
3.1.4. Transferência do Direto de Construir 122
3.1.5. Outorga Onerosa do Direito de Construir 126
3.1.6. Operações Urbanas Consorciadas 130
3.1.7. Estudo de Impacto de Vizinhança 134
3.1.8. Direito de Superfície 135
3.2. CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA 136
3.3. INSTITUTO DO ABANDONO 138
3.4. LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO (LUOS) 141
3.5. CÓDIGO DE OBRAS 143
3.6. CÓDIGO DE POSTURAS 145
3.7. INVENTÁRIOS DE BENS CULTURAIS E AMBIENTAIS 147
3.8. TOMBAMENTO DE BENS CULTURAIS DE NATUREZA MATERIAL 154
3.9. CHANCELA DA PAISAGEM CULTURAL BRASILEIRA 159
3.10. REGISTRO DE BENS DE NATUREZA IMATERIAL 162
3.11. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS FEDERAIS 168
4. ESTRUTURA DE GESTÃO PARA IMPLEMENTAÇÃO DOS PLANOS 183

4.1. ADMINISTRAÇÃO INDIRETA (EMPRESAS ESTATAIS, AUTARQUIAS E FUNDAÇÕES) 185
4.2. ADMINISTRAÇÃO DIRETA (REGIÕES ADMINISTRATIVAS, SUBPREFEITURAS, SECRETARIAS
o Sumário ESPECIAIS) 193
4.3. GRUPOS DE GESTÃO (GRUPOS EXECUTIVOS, GRUPOS DE TRABALHO, NÚCLEOS
GESTORES, UNIDADES EXECUTORAS) 195
5. FONTES DE RECURSO 201

5.1. FONTES DE RECURSO FEDERAL 203
5.1.1. Modalidades de repasse dos Recursos Federais 204
5.1.2. Categorias dos Recursos 208
5.1.3. Incentivos Fiscais 218
5.2. FONTES DE RECURSO ESTADUAIS / MUNICIPAIS 220
5.3. CAPTAÇÃO JUNTO À INICIATIVA PRIVADA 224
5.4. CAPTAÇÃO JUNTO AOS ORGANISMOS INTERNACIONAIS 226
6. AVALIAÇÃO E MONITORAMENTO 233

6.1. COMO MONTAR UM SISTEMA DE MONITORAMENTO 236
6.2. INDICADORES 238
6.3. SISTEMAS DE INFORMAÇÃO TERRITORIAIS 240
6.4. AVALIAÇÃO DE IMPACTO 246
6.5. A PARTICIPAÇÃO DA SOCIEDADE NOS PROCESSOS DE AVALIAÇÃO 248
ÍNDICE DE EXPERIÊNCIAS
1. DISPONIBILIZAÇÃO DE IMÓVEIS DO GOVERNO DO ESTADO PARA USO HABITACIONAL

Município do Rio de Janeiro/RJ 46
2. PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL – Município de São Paulo/SP 50
3. HABITAÇÃO NA 7ª ETAPA DE RECUPERAÇÃO DO CENTRO HISTÓRICO DE SALVADOR/BA
Município de Salvador/BA 52
4. FOMENTO À MORADIA, CULTURA E PRESERVAÇÃO DO CENTRO HISTÓRICO
Município de Goiás/GO 57
5. DIVERSIDADE FUNCIONAL E DE USO – Município de São Luís/MA 60
6. QUALIFICAÇÃO DE ÁREAS PÚBLICAS – Município de Ouro Preto/MG 66
7. QUALIFICAÇÃO URBANA – Município de Corumbá/MS 68
8. REGULAMENTAÇÃO DA PAISAGEM: DISPOSIÇÃO DE ANÚNCIOS E PUBLICIDADE –
Município de Santo André/SP 70
9. COMUNICAÇÃO VISUAL EM FACHADAS – Município de Paraty/RJ 72
10. AÇÕES DE GEOTECNIA E PREVENÇÃO DE RISCO – Município de Olinda/PE
11. MELHORIA DA MOBILIDADE URBANA – Município de Amparo/SP
76
80
Sumário S
12. MELHORIA DA MOBILIDADE – Município de Belo Horizonte/MG 82
13. NOVO USO PARA PÁTIO FERROVIÁRIO – Município de Teresina/PI 85
14. CAMPUS DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO RECÔNCAVO BAIANO – UFRB
Município de Cachoeira/BA 86
15. OFICINA-ESCOLA DE JOÃO PESSOA/PB – Município de João Pessoa/PB 89
16. VALORIZAÇÃO CULTURAL – Município de Mariana/MG 91
17. INCENTIVO ÀS ATIVIDADES TRADICIONAIS – Município de Natividade/TO 92
18. USO E OCUPAÇÃO DE VIADUTOS – Município de Belo Horizonte/MG 95
19. PLANOS DE REABILITAÇÃO INCORPORADOS AO PLANO DIRETOR
Municípios de Amparo/SP, Piracicaba/SP e Pelotas/RS 102
20. A EXPERIÊNCIA DE APLICAÇÃO DO PEUC – Município de Santo André/SP 109
21. DIREITO DE PREEMPÇÃO NO PLANO DIRETOR – Município de Vinhedo/SP 114
22. ZEIS EM ÁREAS CENTRAIS – Município de São Paulo/SP 118
23. ZEIS OCUPADAS – Município do Recife/PE 120
24. TRANSFERÊNCIA DO POTENCIAL CONSTRUTIVO – Município de Curitiba/PR 124
25. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR – Município de Niterói/RJ 128
26. OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS – Município de São Paulo/SP 132
27. IMÓVEIS ABANDONADOS – Feira de Santana/BA 140
28. INVENTÁRIO DE VARREDURA DO PATRIMÔNIO CULTURAL DO RIO SÃO FRANCISCO – 150
MG, BA, PE, AL, SE.
29. INVENTÁRIO NACIONAL DE REFERÊNCIAS CULTURAIS – Município de Lapa/PR 152
30. TOMBAMENTO E PARTICIPAÇÃO SOCIAL – Município de Iguape/SP 156
31. TOMBAMENTO EM MUNICÍPIO DE FRONTEIRA – Município de Cáceres/MT 157
32. REGISTRO DA FEIRA DE CARUARU/PE – Município de Caruaru/PE 164
33. FESTA DO DIVINO ESPÍRITO SANTO – Município de Pirenópolis/GO 166
34. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS DA UNIÃO PARA ASSOCIAÇÕES E ENTIDADES 172
35. CESSÃO DE IMÓVEL PELA SPU PARA PROGRAMA MUNICIPAL – Município de Recife/PE 174
36. CESSÃO DE IMÓVEIS DA RFFSA EM CAXIAS DO SUL/RJ – Município de Caxias do Sul/RJ 178
37. CESSÃO DE IMÓVEIS DA RFFSA EM APUCARANA/PR – Município de Apucarana 179
38. GESTÃO ATRAVÉS DE EMPRESA PÚBLICA – PROGRAMA PROCENTRO – Município de
São Paulo/SP 187
39. FUNDAÇÃO MUNICIPAL DE PATRIMÔNIO HISTÓRICO – Município de São Luís/MA 192
40. SECRETARIA EXECUTIVA NACIONAL DO CENTRO – Município de Fortaleza/CE 194
41. GESTÃO DO PLANO DE REABILITAÇÃO DO CENTRO ANTIGO – Município de
o Sumário Salvador/BA 197
42. FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS PRIVADOS 209
43. FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS PARA FAMÍLIAS DE ATÉ TRÊS SALÁRIOS MÍNIMOS 211
44. FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS PARA FAMÍLIAS DE ATÉ TRÊS SALÁRIOS MÍNIMOS
REALIZADOS POR ENTIDADES 212
45. FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS PARA FAMÍLIAS COM RENDA SUPERIOR A TRÊS
SALÁRIOS MÍNIMOS 214
46. FINANCIAMENTOS PARA SANEAMENTO AMBIENTAL COM RECURSOS DO FGTS 215
47. INVENTÁRIOS E IMPOSTO TERRITORIAL URBANO: FORMAS DE PROTEÇÃO E
PRESERVAÇÃO EM ÁREAS CENTRAIS E CIDADES HISTÓRICAS – Município de Pelotas/RS 222
48. SERVIÇO NACIONAL DE APRENDIZAGEM DO COMÉRCIO – SENAC 225
49. EMPRÉSTIMO DO BID PARA REABILITAÇÃO URBANA – Município de São Paulo/SP 228
50. COOPERAÇÃO TÉCNICA BRASIL-FRANÇA. PROGRAMA CIDADE BRASIL 229
51. PORTAL DO CIDADÃO – Município de Castro/PR 242
52. CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO E SISTEMA DE INFORMAÇÕES
Município de Belém/PA 244
53. CONTROLE SOCIAL E COMITÊ DE ACOMPANHAMENTO DOS PLANOS DE AÇÃO 250
PREFEITURA DE IGUAPE
Centro histórico de Iguape/SP.
20
IMPLEMENTAÇÃO DE AÇÕES EM ÁREAS URBANAS CENTRAIS E HISTÓRICAS / MANUAL DE ORIENTAÇÃO
1.
PREFEITURA DE IGUAPE
Áreas Urbanas Centrais e

Cidades Históricas
O tratamento das áreas urbanas centrais e de cidades históricas envolve
especificidades locais, tanto no que se refere aos processos urbanísticos de
ocupação e expansão das cidades, que dependem das condições históricas e das
relações socioterritoriais, quanto em aspectos relativos a seu patrimônio cultural.
As áreas urbanas centrais e cidades históricas se configuram quase sempre em torno

do núcleo original das cidades, que pode ter um conjunto urbano tombado ou não.
Ao longo de sua existência, essas áreas passam, de maneira geral, por processos de
transformação urbana que resultam em situações de declínio e/ou mudança na
dinâmica econômica, esvaziamento de usos e funções, abandono e degradação dos
imóveis, além da precariedade dos espaços, equipamentos e serviços urbanos.
No entanto, em algum momento essas áreas polarizaram ou ainda polarizam fluxos e

funções que foram ou são determinantes na definição de seus significados cultural e
simbólico e na consolidação da dinâmica e organização urbanas.
Enquadram-se nessa definição os centros de cidades grandes e médias e os

conjuntos urbanos tombados, que podem ou não coincidir territorialmente com os
bairros centrais existentes. Diferentes áreas centrais podem possuir características
diversas de ocupação, ora são áreas portuárias e ferroviárias, ora centros populares
21
IMPLEMENTAÇÃO DE AÇÕES EM ÁREAS URBANAS CENTRAIS E HISTÓRICAS / MANUAL DE ORIENTAÇÃO
de comércio ou de concentração de serviços e empresas, ora centros tradicionais, históricos e/ou
turísticos.
Entretanto, todos estes territórios têm em comum sua importância para qualquer processo de
reestruturação urbana devido ao valor simbólico e identitário das áreas centrais, ao potencial de
utilização do patrimônio edificado, da infraestrutura instalada, dos serviços e dos equipamentos
existentes e do poder de atração de atividades econômicas e sociais que estas áreas ainda possuem.
Pela dimensão do país e pela diversidade das cidades brasileiras, muitos são os desafios para planejar
estes territórios e para que sejam reconhecidos pela população residente e usuária como áreas
fundamentais para a dinâmica das cidades.
A disputa pelo acesso à terra e sua valorização é uma questão central nos processos de qualificação e
reabilitação das áreas urbanas centrais e cidades históricas, de modo que é importante que os gestores
conduzam, com a participação da sociedade, ações capazes de contemplar todos os segmentos da
população, dando prioridade àqueles que nem sempre participaram dos processos de formulação e
implementação de políticas de desenvolvimento. Esta deve ser vista como estratégia importante para
evitar processos de exclusão e elitização, que podem acarretar na expulsão da população pobre do
território, prática comum às iniciativas de renovação urbana.
Para tanto, se propõem processos de planejamento integrado e participativo com vistas a ampliar o
debate, o conhecimento e o controle social, tornando o plano um instrumento dinâmico de intervenção
urbana. É essencial envolver a sociedade civil em todas as etapas da reabilitação urbana, começando
no processo de planejamento das ações e seguindo em sua implementação. Se a população não
entender e não se conscientizar da importância dos planos para áreas urbanas centrais e cidades
históricas, sua execução e implementação ficarão prejudicadas ou até inviabilizadas, dependendo da
ação proposta.
O controle social garante que o interesse coletivo se sobreponha ao individual na hora de priorizar
ações, além de legitimar a ação das instituições públicas. Isto significa que um plano acordado com
22
base no interesse coletivo comprometerá as instituições envolvidas na execução deste acordo – e do
plano – voltando para este fim os recursos materiais e humanos necessários.
Existem várias formas e métodos utilizados para incorporar qualitativamente a participação da

sociedade civil nas ações de reabilitação, por exemplo, apoio à organização comunitária, mobilização
dos atores sociais, conselhos municipais e núcleos gestores, assembleias, reuniões, instalação de
escritório ou ponto de referência na área central. Cada município deve definir as instâncias mais
adequadas para incorporar a participação dos cidadãos. Independentemente da instância, os
processos de controle social devem garantir o acesso às informações que permitam a ação dos
cidadãos, que devem estar cientes das questões orçamentárias, legais, administrativas. Em paralelo,
informações sobre o desenvolvimento, memória e identidade da cidade, que se relacionem com a
constituição de cada área central e histórica e que possam explicar sua condição de precariedade ou
qualidade, são igualmente fundamentais.
PLANEJAMENTO PARTICIPATIVO E
EDUCAÇÃO PATRIMONIAL
Em processos relacionados à valorização e proteção do patrimônio cultural, a educação patrimonial

oferece possibilidades importantes de atuação participativa e mobilização social efetiva. Neste sentido,
a educação patrimonial deve ser considerada não um fim em si, mas um componente essencial de todo
o processo relacionado a inventário, tombamento, registro e ações de gestão de um bem cultural e
deve envolver não somente o público escolar, mas a população local em todas as atividades
relacionadas à proteção do patrimônio cultural.
A Política Nacional de Educação Patrimonial, atualmente, procura levar em conta que, em qualquer
sociedade existem diferentes compreensões sobre o que é considerado patrimônio cultural, portanto as
23
ações de educação patrimonial devem ser centradas nas pessoas e não nos objetos, de forma a
promover o desenvolvimento local através do patrimônio cultural. Uma ação educativa bem planejada,
realmente participativa e que conte com amplos setores da comunidade, associada aos processos de
reconhecimento, proteção e promoção do patrimônio local podem contribuir para uma melhor
compreensão dos conflitos e disputas existentes em torno das ações de preservação para que sejam
eventualmente dirimidos, compartilhando responsabilidades no encaminhamento do problema.
Alguns aspectos devem ser considerados para uma maior efetividade da educação patrimonial: as
atividades devem provocar um maior envolvimento da população; devem ser contínuas e
aprofundadas; devem prever abordagens diferentes para públicos diferentes (sendo construídas em
conjunto com esses públicos); devem promover a articulação entre prefeituras, instituições religiosas,
comunidades tradicionais e outras instituições locais e, por fim, devem ser estruturadas de modo a
propiciar a aprendizagem significativa, ou seja, aquela que está diretamente vinculada à vida das
pessoas. Apenas assim se pode garantir que elas tenham efeitos transformadores sobre o pensamento e
a atitude dos indivíduos e grupos sociais, já que serão ações compreendidas como sendo ações da
comunidade, voltadas para o bem coletivo.
PLANEJAMENTO INTEGRADO E
AS ETAPAS PARA SUA ELABORAÇÃO
O plano para a área urbana central ou cidade histórica, como qualquer instrumento de planejamento
urbano, pressupõe etapas e deve definir objetivos e diretrizes, delimitar um perímetro para a
intervenção ou atuação dos agentes envolvidos, mapear os atores e os condicionantes locais e
hierarquizar as ações e suas respectivas estratégias de viabilização segundo critérios de priorização
pactuados com os agentes envolvidos. Deve ainda garantir a participação social em todas as etapas de
sua elaboração. Para tanto, é importante considerar algumas atividades preliminares que contribuirão
para a viabilização futura do plano, tais como:
24
§ O conhecimento da evolução histórica do município e seus reflexos na malha urbana, no
conjunto edificado, na estrutura viária, no zoneamento e nas conexões regionais.
§ O levantamento prévio dos diagnósticos urbanos existentes que contenham uma leitura global
da cidade, seus problemas, seus desafios e suas potencialidades no tocante a preservação do
patrimônio cultural, urbanização, desenvolvimento social e dinâmica econômica;
§ A integração com os diversos planos já elaborados e com os programas existentes em nível

local, regional, estadual e federal, visando reunir, a partir de uma estratégia unificada, as
políticas públicas que atuam sobre o território em questão;
§ O conhecimento das demandas e conflitos sociais presentes no território de atuação, a fim de

buscar soluções conjuntas para seu equacionamento;
§ A definição das diretrizes estratégicas para o desenvolvimento da área, definindo prioridades,

metas, agentes responsáveis e prazos de forma objetiva e factível.
A elaboração de um bom plano também passa pela definição e cumprimento de algumas etapas, a
saber:
Definição dos objetivos

O município deve definir os objetivos de seu plano com base nas necessidades detectadas para a sua
área urbana central ou histórica. Estas podem englobar ações arquitetônicas, urbanísticas, ambientais,
legais, socioeconômicas, entre outras.
O plano deve estabelecer objetivos de curto e de médio prazo. Isso é importante para o momento da
implementação, pois possibilita aplicar critérios de priorização na execução das ações. Os objetivos
serão determinantes para a escolha do perímetro de intervenção, dos agentes envolvidos e das
estratégias escolhidas para executar as ações.
25
Definição do perímetro de intervenção
A área (ou áreas) de intervenção (também chamada de área de atuação) deve abarcar os territórios em
que se pretende intervir ou influenciar, considerando os objetivos estabelecidos previamente pelo plano.
A área de intervenção compreende o território, contínuo ou não, objeto de atuação direta, seja por meio
de estudos, obras e serviços, projetos ou atividades. Esse perímetro, no caso da existência de áreas
tombadas pode coincidir com a poligonal de tombamento, ser menos ou mais abrangente. Em todos os
casos, o perímetro de intervenção ou de atuação pode e deve estar demarcado no Plano Diretor e as
ações, caso coincidam com poligonal de tombamento, devem estar integradas a normas específicas de
preservação, quando for o caso.
Além da definição do perímetro de intervenção ou atuação, o plano pode identificar ainda uma ou mais
áreas de influência. As áreas de influência são áreas externas ao perímetro de intervenção que, no
entanto, são importantes para sua compreensão ou para a solução de um determinado problema
identificado dentro do perímetro selecionado. Esta situação é comum no caso de questões relacionadas
à infraestrutura urbana como transporte, mobilidade urbana ou a sistemas de macro drenagem.
Diagnóstico
O aprofundamento do conhecimento sobre o território passa pela identificação das especificidades, dos
problemas e potencialidades existentes no local. Isso é feito através da elaboração de um diagnóstico,
que é um conjunto de estudos que revelam as características do perímetro de intervenção escolhido. Para
isso, é importante avaliar os estudos disponíveis e reunir todos os levantamentos e planos já realizados,
de forma a integrar e complementar os itens necessários à correta avaliação dos condicionantes locais.
De forma geral, é importante que o diagnóstico abranja informações estratégicas para a compreensão e
análise do território para que se cumpram os objetivos pretendidos. Desta forma devem ser
considerados:
§ Levantamento das informações geográficas, geológicas, históricas, urbanísticas de

saneamento, mobilidade e usos;
26
§ Levantamento e mapeamento dos imóveis públicos e privados vazios e subutilizados, de seus
usos e estado de conservação e avaliação da situação fundiária dominial e jurídica e previsão
de destinação, caso exista.
§ Levantamento da situação socioeconômica dos moradores no perímetro de intervenção e sua

relação com questões urbanísticas e culturais;
§ Identificação da demanda existente para habitação, decorrente da precariedade de moradia e

da perda de população;
§ A identificação de atividades produtivas, especialmente de comércio tradicional ou outras

manifestações culturais que contribuem para a economia local e possam estar em risco de
desaparecimento.
§ Levantamento de estudos, cadastramentos e inventários relacionados ao patrimônio cultural

local, inclusive imóveis de valor cultural, destacando seus usos, tipologias e estado de
conservação.
§ Levantamento de espaços e atividades culturais, permanentes e eventuais, tradicionais ou

contemporâneas, com ênfase em áreas e edifícios públicos; o mesmo com relação a eventos
cívicos, festas e congraçamentos comunitários.
§ Levantamento de praças, jardins, áreas verdes e espaços naturais existentes;
§ Identificação da demanda para atividades de educação, lazer, cultura e turismo na área.
§ Avaliação do Plano Diretor e demais legislações locais, estaduais e federais - urbanística,

ambiental e de preservação do patrimônio cultural -, identificando pontos conflitantes ou
convergentes.
§ Levantamento de ações e projetos previstos ou em andamento na área de intervenção, de

âmbito urbanístico, ambiental, socioeconômico e cultural.
27
Definição de ações e estratégias
Embora o plano possa trazer algumas diretrizes, é fundamental estabelecer ações objetivas. Deve-se ter
em mente quando da elaboração do plano que as ações devem ser factíveis, ou seja, que as
proposições sejam possíveis de serem implementadas.
As ações de reabilitação ou qualificação devem estar relacionadas aos objetivos pretendidos e ao

diagnóstico realizado, respondendo às problemáticas identificadas, como apropriação reduzida,
potencial ignorado, perda de população, mudança no perfil econômico e outras, além de considerar
as potencialidades que a área apresenta.
Em um mesmo plano, podem ser contempladas ações de naturezas diversas como:
!!
§ Estudos que subsidiem a compreensão da área de
intervenção, como levantamentos cadastrais e inventários;
ATENÇÃO!
§ Elaboração de projetos arquitetônicos, urbanísticos, de
No capítulo 2 deste manual, estão educação patrimonial, de turismo cultural, entre outros;
organizadas as principais
problemáticas encontradas em
§ Elaboração ou revisão de legislação;
áreas centrais e históricas,
relacionadas às principais estratégias
de atuação do município, que, § Execução de obras e serviços;
aplicadas de forma integrada,
podem contribuir para a reabilitação
§ Desenvolvimento profissional e capacitação;
e qualificação efetivas.
§ Planos de mobilidade e qualificação urbana;
§ Planos de animação e apropriação comunitária, podendo envolver usos de educação, lazer,

cultura e turismo;
§ Implantação de sistemas de informação e monitoramento, bem como organização e

divulgação de informações.
28
Critérios de priorização para pactuação das ações do Plano
Chamamos de pactuação o compromisso de efetivar as ações entre os setores da prefeitura e demais
agentes envolvidos direta e indiretamente com os objetivos e ações do plano. As secretarias municipais
devem se comprometer a participar ativamente de todo o processo, além de envolver atores de outras
instituições ou entes federados, do setor privado e da sociedade civil organizada.
É preciso pactuar a ordem de realização das atividades, bem como definir se algumas podem ser
desenvolvidas simultaneamente. Deve-se fazer uma previsão realista do tempo necessário para
finalizar cada etapa, de modo que não ocorram graves atrasos, interrupções e sobreposições.
Quanto maior for o número de agentes envolvidos na pactuação, mais complexa será a coordenação
das ações e o rigor exigido para os critérios de priorização. No entanto, os processos de cooperação
potencializam os efeitos das ações selecionadas, além de ampliar o aporte de recursos para
implementação do plano. Esses pactos podem se traduzir em convênios, termos de cooperação ou
outros instrumentos jurídicos requeridos à consecução da intervenção necessária, que se encontram
pormenorizados no capítulo 5.
Serão elencadas a seguir linhas de atuação fundamentais

para auxiliar o município na priorização de suas ações para
!!
implementação e gestão dos planos.
i. Fortalecimento institucional
ATENÇÃO!
É fundamental que o gestor tenha conhecimento da
capacidade institucional do município para implementar o
As ações propostas nos Planos devem
ter previsão orçamentária e plano, sobretudo em relação à disponibilidade de recursos
encadeamento cronológico coerente humanos, equipamentos, instalações e procedimentos
entre elas para garantir sua efetivação. operacionais. Diante deste quadro, podem ser propostas
no plano ações que ampliem a capacidade de gestão do
município, por exemplo, apoio para a capacitação do
quadro técnico ou programas de modernização
administrativa.
29
Essas ações, em geral, demandam poucos recursos, mas
possibilitam a construção de uma estrutura de gestão capaz,
!!
não só de implementar os projetos previstos no plano, mas
também, se mantida, consolidar uma cultura de planejamento
ATENÇÃO! e gerenciamento no município. O mesmo vale para o conjunto
de informações e dados municipais coletados para a
Em grande parte dos municípios, as elaboração de projetos, programas e políticas públicas. Muitos
informações ainda não estão municípios não possuem um sistema de informação integrado
georeferenciadas ou organizadas em
que possibilite uma melhor compreensão do território e dos
um banco de dados que permitam
cruzamentos e leituras analíticas dos imóveis a serem reabilitados, de modo que o plano pode ser
problemas urbanos e sociais. uma excelente oportunidade para organizar e disponibilizar, de
modo sistemático para a população, informações como a
situação fundiária dos imóveis, a legislação incidente no
território, a situação socioeconômica das pessoas e as
condicionantes ambientais e de infraestrutura existentes.
!!
ii. Elaboração de projetos
Um ponto fundamental é a elaboração antecipada de
ATENÇÃO! projetos, tanto para obter financiamentos, como para
organizar um cronograma físico e financeiro das intervenções
As intervenções relacionadas à propostas pelo plano.
infraestrutura básica devem ser
previstas antes da requalificação
dos espaços públicos – praças, Isto parece óbvio, porém nem sempre os municípios revisam
instalação de mobiliário urbano, a capacidade de suporte dos sistemas de drenagem e demais
reformas de ruas, calçadas e
embutimento de fiação elétrica. redes subterrâneas antes de realizar obras de urbanização ou
requalificação de espaços públicos, o que é essencial quando
se tem como objetivo atrair população moradora e usuária
para a área de intervenção.
30
No caso de recuperação de edificações, também é
importante prever o tempo de desenvolvimento do
!!
projeto antes de incluir a execução da obra no plano.
O plano deve incorporar os projetos que precisam ser
elaborados para a concretização das ações de forma
ATENÇÃO!
organizada, de modo a iniciar em curto prazo
intervenções físicas que contribuam para a valorização Com o projeto em mãos, ampliam-
se as possibilidades de se obter os
e conservação da edificação e, como consequência,
recursos necessários para a
da área como um todo. realização da obra, uma vez que os
financiamentos, frequentemente,
exigem a apresentação de projetos
iii. Obras cujo projeto executivo já foi realizado básicos.
Intervenções que já possuam projeto executivo
possibilitam iniciar em curto prazo transformações
que contribuam para a valorização e conservação do
patrimônio, impulsionando a qualificação do
território.
iv. Propostas de intervenção em habitação em área de risco

Alguns municípios possuem moradias em área de proteção, ou em seu entorno imediato, que estão
localizadas em áreas de risco, como encostas, beira de córregos, mangues, áreas alagadiças, etc.
São áreas que demandam atenção diferenciada e que constituem, em alguns casos, eixo visual
importante para a apreensão do patrimônio histórico. Assim, as propostas de urbanização e
regularização destas ocupações ou de realocação destes moradores devem ser priorizadas,
levando em conta o perfil da população ocupante, sua capacidade financeira e, nos casos onde a
remoção é necessária, a viabilidade de realocação em áreas próximas à de origem.
31
v. Intervenções com projetos realizados relacionados à infraestrutura básica, necessária
para futuras intervenções no espaço público
Dar prioridade nos casos de propostas de infraestrutura básica em áreas onde haverá intervenções
no espaço público. É necessário realizar previamente as obras estruturais como drenagem, água e
esgoto para posteriormente programar as reformas de ruas, calçadas, praças e embutimento de
fiação.
vi. Intervenções com projetos no espaço público relacionados diretamente à imóveis de

interesse cultural
Priorizar propostas de intervenção em espaços públicos (calçadas, praças, iluminação, mobiliário
urbano) que valorizem os bens tombados, desde que a infraestrutura básica já esteja realizada.
vii. Intervenções em imóveis no perímetro tombado

Priorizar a recuperação dos imóveis no perímetro tombado e, se possível, ampliar a área em um
segundo momento. Se a cidade toda está tombada, priorizar o atendimento às áreas estruturadoras
do processo de requalificação.
32
1. 1
PLANOS EM ÁREAS URBANAS CENTRAIS
E CIDADES HISTÓRICAS
O governo federal disponibiliza metodologia referencial, diretrizes e

recursos para elaboração e implementação de planos para áreas centrais
e cidades históricas. Os Planos de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais
apoiados pelo Ministério das Cidades tem como foco o enfrentamento dos
problemas das áreas centrais das grandes e médias cidades. Já o Plano de
Ação em Cidades Históricas (PAC-Cidades Históricas) disponibilizado
pelo Iphan, tem como foco o desenvolvimento local, usando as
potencialidades do patrimônio histórico e cultural, em cidades onde há
proteção de bens culturais, concluídos ou em processo, em nível federal.
Em ambos os casos, a metodologia deve considerar as especificidades

locais e mesmo que o seu município não se enquadre nas cidades que
podem ser apoiadas pelo Ministério das Cidades e Iphan, as metodologias
desenvolvidas podem ser aproveitadas para a elaboração de um plano
para a área central e histórica.
33
1.1.1PLANO DE AÇÃO EM CIDADES HISTÓRICAS
Iphan
O que é?
O Plano de Ação é um instrumento de planejamento integrado e de pactuação para promoção do
desenvolvimento local a partir das potencialidades do patrimônio cultural e que fortalece a
implantação do Sistema Nacional do Patrimônio Cultural. O Plano de Ação deve estabelecer um pacto
entre entes federados, setor privado e sociedade civil organizada para garantir investimentos
convergentes de todos os agentes e compartilhamento de competências e atribuições, evitando
sobreposições de esforços.
Quem elabora?
Os Planos de Ação são elaborados de forma conjunta pelo Iphan, estados e municípios. As
superintendências do Iphan fornecem apoio para capacitação, difusão e participação da sociedade. As
equipes técnicas das Prefeituras e Estados, por sua vez, são responsáveis pelo planejamento e execução
dos trabalhos em cada cidade.
Metodologia
A metodologia para a elaboração dos Planos de Ação estabeleceu quatro grandes etapas: (1)
Diagnóstico Local; (2) Objetivos; (3) Ações; e (4) Pactuação das Ações e pode ser acessada no
endereço eletrônico do Iphan, no caderno de orientações gerais em http://www.iphan.gov.br (Saiba
Mais > Sistema de Patrimônio Nacional de Patrimônio Cultura l> Plano de Ação para Cidades
Históricas).
Na etapa de elaboração do diagnóstico devem ser identificados no âmbito local os problemas e

potencialidades das áreas urbanas de interesse patrimonial, segundo uma leitura intersetorial do
34
território. A partir desta consolidação, deve-se identificar os objetivos gerais e específicos que deverão
estruturar as ações, sua abrangência territorial e as estimativas de orçamento e prazos de execução,
considerando um horizonte de planejamento de quatro anos. A abrangência territorial do Plano de
Ação não necessariamente se restringe ao bem ou ao conjunto de bens tombados.
Por fim, deve-se consolidar o pacto através do Acordo de Preservação do Patrimônio Cultural (APPC),
que deve dar redação final ao Plano de Ação, garantir sua publicidade, firmar o acordo entre os
agentes locais responsáveis pela implantação e firmar parcerias com outros entes para viabilizar as
ações e garantir os instrumentos para a ação integrada entre os agentes, visando a execução das ações
propostas e a gestão compartilhada.
Ao longo das etapas é imprescindível a mobilização e participação da sociedade, desta forma, sugere-
se a realização de oficinas participativas. Nas cidades onde as instâncias de participação já foram
constituídas, por exemplo, durante a elaboração do Plano Diretor ou dos Planos de Reabilitação de
Áreas Urbanas Centrais, é recomendável a consulta e o envolvimento das mesmas. Importante lembrar,
no entanto, que a consulta pública não precisa se limitar a estas instâncias. É preciso aprofundar a
discussão e a participação dos agentes públicos, moradores e usuários do centro no processo, pois
poderá garantir um maior envolvimento futuro e uma maior adesão às ações propostas no Plano.
35
1.1.2PLANO DE REABILITAÇÃO DE ÁREAS URBANAS CENTRAIS
Ministério das Cidades
O que é?
O Plano de Reabilitação é o instrumento básico de planejamento que pode ser aplicado à reabilitação
da área urbana central. Baseado em uma lógica territorial, o Plano tem como finalidade a integração
das políticas e investimentos setoriais para melhoria do ambiente urbano, tornando as áreas centrais
locais agradáveis, seguros, bem servidos de infraestrutura e de serviços para toda a população, através
da promoção da diversidade funcional e social, da identidade cultural e da vitalidade econômica. A
partir do Plano, o município tem subsídios e ferramentas para definir e elaborar projetos, bem como
executar as ações e obras previstas.
Quem elabora?
O Plano é elaborado por órgãos da administração direta ou indireta de prefeituras e governos
estaduais ou do Distrito Federal. Atualmente, o Ministério das Cidades apoia, com recursos do
Orçamento Geral da União (OGU), a elaboração de Planos em municípios que tenham sofrido
processos de esvaziamento populacional e de atividades econômicas na área central, que possuam
acervo edificado subutilizado com potencial de uso habitacional ou que apresentem processos de
degradação física relativos à infraestrutura e ao ambiente construído na área central. Os municípios
podem participar de seleção pública para acessar os recursos, a fundo perdido, por meio de contratos
de repasse ou convênios.
Metodologia
O Plano de Reabilitação é composto por quatro etapas: metodologia; diagnóstico; trabalho técnico
social; e proposições de ações. Essa metodologia foi desenvolvida pela Secretaria Nacional de
Acessibiidade e Programas Urbanos do Ministério das Cidades e está disponível no endereço eletrônico
http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/programas-urbanos/.
36
Segundo a metodologia proposta, primeiramente é necessário avaliar os principais problemas
enfrentados na área central e definir os objetivos a serem alcançados com o Plano de Reabilitação, bem
como identificar um perímetro de intervenção. Por meio do diagnóstico o município tem a oportunidade
de analisar seu território, suas potencialidades, seus conflitos e suas necessidades. Com base nesses
levantamentos, o município poderá definir as principais ações que serão necessárias para reabilitar o
perímetro escolhido. Paralelamente deverão ser definidas as estratégias, meios, custos, prazos, projetos
de intervenção, estruturas de gestão, legislação específica e programas necessários para que o Plano
possa ser implementado. O trabalho técnico social é um trabalho específico de participação que possui
um componente socioeducativo fundamental, ou seja: contempla atividades específicas direcionadas
para a comunidade beneficiada pelo Plano no que se refere à educação, capacitação e geração de
emprego e renda.
37
RENATO BALBIM / MCIDADES
Belo Horizonte/MG
38
2.
RENATO BALBIM / MCIDADES
Grandes Problemáticas e
Estratégias de Atuação
Neste capítulo serão abordados os principais problemas enfrentados pelos
municípios em suas áreas centrais e históricas. Ao apontar os problemas,
relacionamos algumas estratégias e instrumentos que podem contribuir para sua
superação. Para facilitar a compreensão descrevemos alguns exemplos concretos de
municípios que implementaram as estratégias sugeridas.
Apesar de recorrentes, várias são as causas dos problemas que citaremos a seguir e
várias são as formas de enfrentá-los, no entanto, existem questões estruturais que são
comuns à grande maioria das áreas centrais e cidades históricas. Tais questões
refletem dificuldades reais enfrentadas pelos agentes públicos em qualquer processo
de reabilitação, como: Por que existem tantos imóveis vazios em áreas centrais e
históricas? Por que essas áreas se apresentam muitas vezes empobrecidas e
estagnadas econômica e socialmente? Por que é tão difícil reformar imóveis e
promover a mudança de uso? Como exercer a fiscalização e exigir ações de
conservação efetivas da parte dos proprietários de imóveis tombados?
A origem de todas essas perguntas relaciona-se com as enormes transformações

sofridas pelas cidades brasileiras, principalmente a partir de meados do século XX. A
maioria delas teve sua área urbana ampliada, fazendo com que as áreas centrais
alterassem, pouco a pouco, suas atividades. A falta de planejamento urbanístico
39
permitiu a criação de novas frentes de expansão imobiliária facilitada pela lógica do automóvel. No
caso das inúmeras cidades de pequeno e médio porte, que normalmente passaram de pequenas
unidades de vizinhança, a conglomerados urbanos, o processo se repete.
Os centros das cidades e as áreas de ocupação tradicional geralmente constituíram, em algum

momento, o núcleo original da fundação da cidade, ou seja, são locais ocupados há muito tempo e
que passaram por diversas mudanças de uso, de proprietários e de configuração espacial. Nem sempre
estas mudanças foram registradas e documentadas pelo poder público, de modo que é comum que as
informações disponíveis sobre os imóveis em áreas centrais e históricas nos cartórios de registro de
imóveis e nos cadastros municipais sejam incompletas, desatualizadas ou até incorretas. Isso, aliado a
espólios, dívidas e disputas judiciais, tem como consequência o não cumprimento da função social da
propriedade e faz com que a regularização fundiária seja um ponto essencial para melhoria do espaço
urbano.
A falta de informações consistentes sobre os imóveis urbanos pode inviabilizar inúmeras intervenções
previstas nos processos de planejamento, o que acaba prejudicando a ação de reabilitação de todo o
perímetro de intervenção delimitado no plano, pois como notificar um proprietário desconhecido sobre
o estado de conservação do seu imóvel? Como inserir em programas habitacionais imóveis com
dívidas ou divergências cadastrais? Como exigir o cumprimento da função social de imóveis
irregulares?
Estas questões são importantes no cotidiano da gestão de áreas centrais e cidades históricas e tem
relação direta com a implantação de ações de reabilitação dessas áreas. É fundamental que o gestor
municipal perceba que a organização de tais informações e o controle sistemático do uso e da
ocupação do solo urbano deve ser um trabalho contínuo, para que seja possível compreender a
dinâmica fundiária da cidade e ter subsídios para nela interferir, buscando o atendimento da função
social da cidade e da propriedade.
Uma característica da estrutura fundiária comum às cidades brasileiras é a concentração desigual da

propriedade. Isto é estrutural no processo de exclusão socioterritorial, pois dificulta o acesso à moradia
40
de qualidade na medida em que mantém sobrados, casas, lotes, glebas ou apartamentos vazios,
aguardando valorização ou simplesmente “estocados” por seus proprietários. Ou seja, os imóveis não
cumprem sua função social e não contribuem para a preservação da memória e cultura da cidade.
Conforme veremos no capítulo três, o poder público, gestor do território, pode utilizar algumas
ferramentas previstas no Estatuto da Cidade para enfrentar essa questão, que permeia todas as outras
problemáticas apontadas neste capítulo. Para tanto, é importante manter atualizadas as bases
cadastrais da prefeitura, conhecer o arcabouço legal disponível, regular o mercado de terras para
conter a especulação imobiliária e buscar parcerias com cartórios para promover a regularização dos
registros, lembrando sempre que o controle e fiscalização do uso do solo interferem diretamente sobre
a organização fundiária e permitem ao gestor dispor sobre o território induzindo os usos mais
adequados aos objetivos da reabilitação.
41
2. 1
ESVAZIAMENTO
ABANDONO E
DAS
DEGRADAÇÃO
ÁREAS CENTRAIS,
DE IMÓVEIS
Nas últimas décadas diversas cidades brasileiras, especialmente médias e

grandes, vem passando por processos bastante semelhantes de mudança na
dinâmica socioespacial. De forma geral, observamos perda de população
nas áreas urbanas centrais, enquanto as áreas mais periféricas e precárias
apresentaram crescimento populacional significativo.
Este movimento de esvaziamento das áreas centrais versus expansão

periférica pode se apresentar de formas diferentes dependendo das
especificidades de cada cidade. Geralmente, as áreas que perderam
população são dotadas de infraestrutura, concentram postos de trabalho,
equipamentos e serviços públicos, mas apresentam número significativo de
domicílios vazios e subutilizados, seja devido a mudanças na dinâmica
econômica ou à especulação imobiliária. Esse quadro muitas vezes se
justifica pela atratividade, para os proprietários dos imóveis, das atividades
terciárias por possuírem valor de aluguel maior que o residencial. Nesse
sentido, é importante ressaltar que é fundamental a diversidade funcional
(de usos – institucionais, comerciais, residenciais etc.) e social (presença de
população com faixas de renda diferentes).
42
Apesar da existência de imóveis vazios, diversas pessoas vivem nas áreas centrais em condições
precárias. As políticas públicas habitacionais destinadas à população de baixa renda sempre foram
voltadas para a produção de habitação popular em áreas periféricas, onde o preço da terra é mais
barato, preterindo as áreas centrais como alternativa de atuação. No entanto, embora o preço da terra
seja mais elevado em alguns destes centros, a existência de infraestrutura, imóveis ociosos e
equipamentos públicos compensa a produção de moradia popular nestas áreas. Ao deixar de gastar
com a instalação de infraestrutura, o poder público pode utilizar este recurso para subsidiar parte dos
custos da produção das unidades habitacionais, viabilizando o acesso da população de baixa renda às
áreas mais valorizadas da cidade e reduzindo os gastos com deslocamentos entre o centro e as áreas
periféricas da cidade.
!!
A falta de manutenção de imóveis vazios tem consequências
negativas para a cidade, uma das mais visíveis é a
deterioração do espaço urbano e a degradação física das ATENÇÃO!
edificações, sejam elas públicas ou privadas. Essa
degradação pode decorrer de uma série de fatores, que Mesmo que o valor da recuperação do
podem ser de ordem jurídica, fundiária ou econômica. imóvel seja elevado, é importante
reconhecer o acesso à moradia como um
Problemas de irregularidade fundiária são, muitas vezes,
direito social, ou seja, o custo da produção
entraves para a comercialização e recuperação dos imóveis. de moradia deve levar em consideração a
Em outros casos, a degradação se dá devido à falta de possibilidade de acesso a equipamentos
urbanos de qualidade (saúde, educação,
investimentos públicos ou decorre da transferência de cultura e lazer), bem como as facilidades de
atividades institucionais para outras áreas da cidade. A correta transporte já existentes nas áreas
identificação da origem do abandono ou degradação pode consolidadas.
contribuir para a adoção de estratégias adequadas para sua

recuperação, utilização e conservação.
Nesse sentido, uma série de estratégias pode ser adotada pelo poder público, com participação da
sociedade civil, para reversão deste quadro, que será apresentada a seguir.
43
2.1.1INCENTIVO À UTILIZAÇÃO DE IMÓVEIS VAZIOS E OCIOSOS PARA O CUMPRIMENTO DA
FUNÇÃO SOCIAL
Para atuação na área central, é imprescindível o conhecimento da estrutura fundiária, identificando os

proprietários dos imóveis vazios e ociosos, especialmente se são de propriedade pública ou privada. O
reconhecimento e a imediata disponibilização dos imóveis sem uso, no cumprimento da função social,
contribuem para a execução dos projetos previstos no plano possibilitando que os municípios
constituam um banco de terras para a implantação de equipamentos, infraestrutura ou outros usos de
seu interesse, como a moradia ou uso institucional.
No caso dos imóveis públicos, ocupados por entidades ou empresas através de concessão (municipal,
estadual ou federal) é fundamental identificar aqueles que muitas vezes não atendem ao interesse
público. Nestes casos, a revisão das concessões pode contribuir para que o poder público destine estes
imóveis para finalidades articuladas aos objetivos dos planos para as áreas urbanas centrais e cidades
históricas.
Em todo caso, para a disponibilização desses imóveis públicos, ocupados, subutilizados ou vazios, é
necessário estabelecer contato com o órgão responsável pelo imóvel a fim de verificar se este ainda é de
interesse para uso operacional, sua situação jurídica e os procedimentos para sua adequada utilização.
No caso de imóveis de propriedade da União ou do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), sejam
imóveis isolados ou conjuntos em áreas portuárias ou ferroviárias, foram estabelecidos, pela Secretaria
do Patrimônio da União (SPU), procedimentos específicos de repasse/cessão para estados, municípios
e entidades sem fins lucrativos (ver item 3.11. Transferência de Imóveis Federais).
Para fomentar a utilização de imóveis privados, o município pode se valer de incentivos fiscais ou adotar
sanções legais para os proprietários de imóveis ociosos. Nesse caso, o levantamento das dívidas
44
referentes aos imóveis pode sinalizar a existência de grandes proprietários privados ou de grandes
glebas, que podem ser objeto de atuação do Plano, por meio da aplicação de vários dos instrumentos
previstos do Estatuto da Cidade, e ainda a utilização do instrumento da dação em pagamento.
Os imóveis privados vazios ou subutilizados que forem identificados e vistoriados, devem ser objeto de
demarcação para aplicação de instrumentos previstos no Estatuto da Cidade. O Parcelamento,
Edificação e Utilização Compulsória (PEUC) é um importante instrumento para induzir o proprietário a
dar uso ao imóvel, uma vez que articulado ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
(IPTU) Progressivo, penaliza o proprietário pela não utilização do imóvel (ver item 3.1.1. PEUC).
Estes mesmos imóveis podem ser demarcados como Direito de Preempção ou de Preferência, caso o
município tenha interesse em comprá-los, pois sua demarcação exige que o proprietário, na ocasião da
venda do imóvel, ofereça-o primeiramente à prefeitura. Para imóveis circunscritos em área tombada
pelo Iphan, a União deve ser também consultada na preferência pela aquisição do bem (ver item 3.1.2.
Direito de Preempção).
Uma alternativa que pode contribuir na solução de problemas de registro imobiliário é a

desapropriação. Para tanto, o poder público deve declarar o imóvel de interesse público e arcar com as
despesas de indenização ao proprietário. O imóvel desapropriado pode ser utilizado para fins públicos
ou recolocado no mercado privado, por meio de venda em leilão.
Outro mecanismo já previsto na constituição é o Instituto do Abandono, que possibilita ao município

retomar imóveis abandonados, onde o poder público caracterize que o proprietário não tenha mais a
intenção de conservar a propriedade (ver item 3.3. Instituto do Abandono).
45
DISPONIBILIZAÇÃO DE IMÓVEIS DO GOVERNO DO ESTADO PARA USO
EXPERIÊNCIA
1 HABITACIONAL
Município do Rio de Janeiro/RJ
A área central do Rio de Janeiro sofreu, progressivamente, ao longo do século XX, um significativo
esvaziamento de moradores, atingindo um percentual de 13% nos últimos dez anos. A transferência da
capital federal para Brasília, a criação e posterior dissolução do Estado da Guanabara e as
desapropriações para a abertura da avenida norte-sul (não implantada), contribuíram para a formação
de um patrimônio imobiliário estadual de aproximadamente 522 imóveis.
O Plano de Reabilitação e Ocupação dos Imóveis do Governo do Estado do Rio de Janeiro, apoiado
pelo Programa de Reabilitação por meio de convênio assinado em 2007, vem enfrentar essa questão.
O Plano tem como objetivo reabilitar edifícios vazios e subutilizados localizados na área central do Rio
de Janeiro, compreendida pelos seguintes bairros: Centro, Saúde, Gamboa, Santo Cristo, Cruz
Vermelha, Estácio e Leopoldina.
Por meio do Plano estão sendo realizadas análises das potencialidades para inserção do uso
habitacional de interesse social e manutenção de uso misto em imóveis pertencentes ao Fundo de
Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro – Rioprevidência, além de outras autarquias e empresas
públicas estaduais. Após a análise foram escolhidas dez edificações para as quais estão sendo
desenvolvidos projetos básicos de arquitetura e complementares de instalações para adaptação para o
novo uso.
46
As obras serão viabilizadas pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). No caso dos imóveis
ocupados, foi realizado pelo Instituto de Terras do Rio de Janeiro - ITERJ o cadastro das famílias
ocupantes visando o atendimento no PMCMV. Outras alternativas, que incluem parcerias entre
governos, entidades não governamentais e público-privadas também estão sendo consideradas para
viabilizar a reforma e destinação destes imóveis.
Dependendo do proprietário e da origem dos recursos para obra, poderão ou não ser feitas
transferências de dominialidade dos imóveis para o beneficiário final, cabendo, nesse caso, estratégias
de alienação (venda direta) ou cessão de uso. Está também em estudo uma estratégia de manutenção
do patrimônio no poder do estado, disponibilizando os imóveis para uso habitacional por meio de
locação social.
SECRETARIA DE ESTADO DE HABITAÇÃO DO RIO DE JANEIRO
Imóvel à Rua Marques Rebelo

Rio de Janeiro/RJ
47
2.1.2INCENTIVO À MORADIA
O incentivo à moradia nas áreas centrais, além de minimizar o déficit habitacional qualitativamente,
ajuda a conter o processo de expansão urbana horizontal da cidade. É necessário que se estabeleça
uma política, utilizando-se de instrumentos legais e de financiamento, que incentive a habitação no
centro para diversas rendas.
Em diversos centros urbanos existem imóveis vazios e abandonados que não cumprem a função social e
que poderiam ser objeto de políticas públicas voltadas ao atendimento da população que mora
precariamente, ressaltando-se que diminuindo as distâncias de deslocamento diário da população,
diminui-se a pressão sobre o transporte público e o sistema viário.
A aplicação dos instrumentos do Estatuto da Cidade (ver item 3.1.) é um passo importante para
disponibilização de terra, mas não é suficiente para o efetivo acesso à moradia pela população de
baixa renda. É necessário que, articulados aos instrumentos, sejam utilizados os programas e
financiamentos habitacionais disponíveis no município e no estado, além das linhas de financiamento
subsidiadas do governo federal, como o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e o
Financiamento de Imóveis Privados do Iphan (ver item 5.1.1. Categorias de Recursos).
É importante que o poder público garanta a permanência e o acesso à moradia digna para a
população de baixa renda que mora no centro, evitando sua expulsão no processo de melhoria e
recuperação das áreas centrais. A demarcação das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), no Plano
Diretor é um instrumento que pode garantir que sejam regularizadas ou produzidas habitações para
essas faixas de renda (ver item 3.1.3. ZEIS).
48
No caso das áreas ocupadas irregularmente, devem ser aplicados os instrumentos da política de
regularização fundiária para assegurar a adequada permanência das famílias nessas áreas, como a
Concessão de Direito Real de Uso (CDRU), Concessão Urbana Especial para fins de Moradia (CUEM) e
ZEIS.
Um dos avanços na discussão do acesso à habitação de baixa renda na área central foi a criação de
linhas de financiamento destinadas à reforma de imóveis, como o Programa de Arrendamento
Residencial (PAR), hoje incorporado ao PMCMV. Os imóveis construídos ou reformados pelo PAR eram
geridos pela Caixa Econômica Federal (CAIXA) e arrendados ao morador, que possuía a opção de
compra ao final do financiamento. Outro avanço é o programa de Locação Social, no Município de
São Paulo, que atendeu em prédios edificados ou reformados pelo poder público municipal, com
aluguel subsidiado, à população de até três salários mínimos, oriundas de cortiços.
A partir destas experiências, o governo federal discute a criação do programa Serviço de Moradia
Social (SMS), que possibilitaria o acesso à moradia sem aquisição da propriedade mediante subsídio
público, como alternativa ao financiamento da casa própria. Essa modalidade também é adequada
para públicos específicos como estudantes e idosos. A locação social, acima de tudo, é uma estratégia
de inclusão urbana e social.
49
EXPERIÊNCIA
PROGRAMA DE LOCAÇÃO SOCIAL
2 Município de São Paulo/SP
O Programa de Locação Social foi criado pela Prefeitura de São Paulo em 2002 e conformou uma
política de aluguel social para atender a população de baixa renda, prioritariamente entre 1 e 3 salários
mínimos em unidades de propriedade municipal, alugando-as com subsídio proporcional à renda do
morador.
Esta demanda é oriunda da população de cortiços e favelas, em situação de interdição ou de risco, que
não tinha acesso ao mercado privado e, tampouco às linhas de financiamento públicas para a compra
da unidade habitacional. Desse modo, o Programa complementaria as ações de urbanização de
favelas e interdição de cortiços.
A proposta é inovadora no Brasil por dar acesso à moradia e não transferir propriedade uma vez que o
Im
imóvel permanece sob domínio público. Além de criar uma nova forma de atendimento a esta Sã
demanda, apresenta empreendimentos habitacionais com qualidade arquitetônica e urbanística,

através da produção de moradia em edifícios existentes e em terrenos vazios, com projeto diferenciado
e menor número de unidades, em contraponto ao padrão periférico de grandes conjuntos
habitacionais padronizados.
Abaixo relacionamos os principais componentes do Programa de Locação Social:
Comprometimento de Renda Familiar

O comprometimento máximo de renda familiar para pagamento da retribuição varia de 10 a 15%
dependendo da composição familiar e da renda. Os valores das locações municipais são destinados
ao Fundo Municipal de Habitação, cujo acompanhamento é feito pelo Conselho Municipal da
Habitação.
50
WAGNER GERMANO
Acompanhamento Socioeducativo
O Programa foi estruturado de forma a manter um
acompanhamento socioeducativo regular e
permanente para estimular a inserção social e a
capacitação profissional dos seus participantes. Este
acompanhamento deve ser realizado pela prefeitura
ou por entidades sem fins lucrativos, legalmente
constituídas, com o objetivo de orientar as famílias.
Este é um aspecto importante para contribuir para a
melhoria das condições de vida da população mais
pobre, que ampliando sua renda podem acessar
outras linhas de financiamento liberando o imóvel
para outras pessoas.
Imóvel à Rua Riachuelo

São Paulo/SP
Gestão Condominial
A administração do condomínio de cada edifício ou conjunto é de competência da Prefeitura, que pode
fazê-la de forma direta, terceirizada ou pelos próprios moradores, em sistema de autogestão. Em todos
os casos é cobrada dos beneficiários uma taxa condominial por unidade habitacional ocupada, que
consiste no rateio das despesas comuns do edifício ou conjunto e sobre a qual não incidirá o subsídio. A
gestão condominial prevê o acompanhamento socioeducativo.
Todas as obras a serem realizadas pelo município relacionadas aos imóveis de locação social devem
ser aprovadas pelo Conselho Municipal de Habitação.
51
HABITAÇÃO NA 7ª ETAPA DE RECUPERAÇÃO DO CENTRO HISTÓRICO DE
EXPERIÊNCIA
3 SALVADOR/BA
Município de Salvador/BA
A experiência do Programa Monumenta na cidade de Salvador se destaca por ter conseguido produzir
habitação social garantindo a permanência da população residente, ao contrário das etapas
anteriores. A proposta inicial desta etapa também previa a saída da população residente na área para
abrigar novos habitantes, o que motivou a mobilização da associação de moradores a buscar o apoio
do Ministério Público Estadual que propôs uma ação civil pública.
Diante desse conflito, a nova Coordenação Nacional do Programa Monumenta, que assumiu em
2003, colocou como condicionante para a continuidade das ações do Programa na cidade a definição
de um acordo entre as partes que garantisse a permanência dos antigos moradores. Em julho de 2005
foi assinado um Termo de Ajustamento de Conduta com a Associação dos Moradores e Amigos do
Centro Histórico - AMACH que estabeleceu, entre outras condições, que 103 famílias permaneceriam
nos casarões recuperados, respeitadas as composições de cada núcleo familiar.
A ação foi apoiada pelo Ministério das Cidades que garantiu recursos para o atendimento das famílias
dos antigos moradores viabilizando o projeto de recuperação dos 76 casarões. A proposta envolveu
recursos do Programa Monumenta para a restauração das coberturas e fachadas de todos os casarões,
do Ministério das Cidades para construção das moradias pelo Programa de Habitação de Interesse
Social – PHIS e do Governo do Estado para a desapropriação dos imóveis e para o atendimento de
servidores públicos através do Prohabit com recursos do Fundo de Previdência do Estado da Bahia.
Os recursos aportados pelo Ministério das Cidades, equivalentes a 17,5 mil reais por família, foram a
fundo perdido; o valor aportado pelo Monumenta retornará para o Fundo Municipal de Preservação, já
os recursos do Prohabit retornarão para o Fundo de Previdência do Estado da Bahia.
52
As obras do PHIS tiveram início em abril de 2006, no entanto, a execução sofreu diversas interrupções.
Com isso, até o final de 2010, apenas cinco casarões foram efetivamente entregues, mas a
coordenação local do projeto prevê a entrega de mais sete. Portanto, serão 12 casarões habitados de
um total de 21, totalizando 57 apartamentos. Os contratos das obras do Prohabit foram assinados, no
entanto, nenhum casarão foi concluído até o final de 2010.
Os números gerais da intervenção são os seguintes: dez quarteirões, 76 casarões (21 PHIS com 103
apartamentos e 13 lojas; 55 Prohabit com 234 apartamentos e 42 lojas), sendo que a forma de
comercialização dos apartamentos do Prohabit e das lojas ainda não foi definida, mas os moradores do
PHIS que já estão residindo na área assinarão um Termo de Concessão de Direito Real de Uso.
Foram previstos ainda equipamentos urbanos como estacionamento associado à construção de uma
praça, a sede da AMACH, que abrigará a instalação de prestadores de serviços para a geração de
renda, espaços de reunião e um pequeno auditório. Prevê-se também a construção de uma creche com
cozinha comunitária, que depende da desapropriação de duas casas.
ERCAS / GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA
Recuperação do
Centro Histórico
Salvador/BA
53
2.1.3IDENTIFICAÇÃO, PROTEÇÃO E FOMENTO AO USO DE IMÓVEIS DE INTERESSE DE
CULTURAL
Em diversas áreas centrais existem imóveis em situação precária, abandonados ou em ruínas que
podem ser recuperados ou reformados de forma a cumprir sua função social. No caso de imóveis de
interesse cultural, o cumprimento da função social se dá na medida em que o imóvel consiga preservar
os valores culturais que foram associados a ele, ao conjunto ou ao centro histórico. A diretriz para a
conservação do patrimônio cultural não deve ser entendida como uma simples ação de manutenção,
mas como uma ação de transformação na forma de vivenciar os espaços tradicionais alinhada à
política urbana e às reflexões contemporâneas sobre desenvolvimento sustentável e social. A longo
prazo, essa política poderá reverter em viabilidade econômica, ao melhorar as condições de produção
da população.
Para preservar estes imóveis é preciso, primeiramente, identificá-los através da elaboração de

inventários, podendo-se organizá-los por temas ligados ao universo cultural onde se insere (período
colonial, imperial, etc.). (ver item 3.7. Inventários)
O inventário é um instrumento de proteção dos imóveis de interesse cultural, assim como o

tombamento. Juntos eles permitem a preservação dos bens de valor histórico, cultural, arquitetônico,
ambiental e também de valor afetivo para a população, impedindo que venham a ser destruídos ou
descaracterizados. O tombamento é um instrumento de proteção que pode ser realizado pelo
município, estados ou governo federal. No âmbito federal, o tombamento é de responsabilidade do
Iphan e segue vários procedimentos. (ver item 3.8. Tombamento de Bens Culturais de Natureza Material)
Para a gestão de bens imóveis de interesse cultural em centros históricos, é necessária a combinação de
estratégias de atuação, uma vez que sua preservação e recuperação dependem de ações e
intervenções tanto no âmbito dos imóveis públicos quanto nos imóveis privados. A degradação dos
imóveis pode decorrer de uma série de fatores e a identificação destes problemas contribui para a
adoção de estratégias adequadas tanto para sua proteção quanto para sua recuperação.
54
O abandono e degradação dos imóveis se devem muitas vezes a problemas fundiários e jurídicos que
inviabilizam sua comercialização e recuperação. Em outros casos, a degradação se dá devido à falta de
recursos. Parte destes imóveis estão abandonados ou ocupados irregularmente e deveriam ser objeto
de atenção do poder público, tanto incentivando a reforma e recuperação com linhas de
financiamentos adequadas ou aplicando instrumentos do Estatuto da Cidade, como o Parcelamento
Edificação e Utilização Compulsório (ver item 3.1.1. PEUC).
Os Planos Diretores devem estabelecer formas de preservação do patrimônio, por intermédio da

proteção em nível local. Os municípios devem promover o desenvolvimento das cidades sem a
destruição do patrimônio e podem ainda criar leis específicas que estabeleçam incentivos à
preservação. Outro instrumento previsto nos Planos Diretores é a Transferência do Direito de Construir
(ver item 3.1.4. Transferência do Direito de Construir) que também pode ser utilizado para incentivar a
preservação dos imóveis protegidos. Além dos instrumentos jurídicos, a prefeitura pode utilizar
instrumentos tributários permitindo a isenção de cobrança de Imposto Sobre Serviços de qualquer
natureza (ISS) e IPTU para a conservação do imóvel.
Em todos os casos, é recomendável utilizar alternativas combinadas, ou seja, além de instrumentos do

Estatuto da Cidade e isenções fiscais é necessário dar possibilidade ao morador de ter assistência
técnica adequada e recursos/financiamentos subsidiados, principalmente se ele tiver baixos
rendimentos. O leque de irregularidades é muito grande e uma assessoria jurídica auxiliaria na
resolução dos problemas fundiários.
Diversos municípios possuem um código de obras com parâmetros mínimos que devem ser atendidos
no caso de construção de nova edificação ou reforma de edifícios. É importante que sejam previstos
parâmetros ou procedimentos especiais para os imóveis históricos, pois caso contrário, sua reabilitação
pode ser inviabilizada por critérios que não possibilitem sua reconversão para usos atuais (ver item 3.5.
Código de Obra).
Há algumas formas disponíveis de acesso a recursos para a recuperação dos imóveis. No caso de
imóveis privados, o Financiamento de Imóveis Privados do Iphan é uma opção para imóveis isolados ou
55
localizados em conjuntos tombados nacionalmente, com subsídio para a população de baixa renda,
podendo inclusive ser utilizado em imóveis com problemas fundiários (ver item 5.1.1. Categorias de
Recursos).
No caso de imóveis tombados de propriedade pública, os recursos devem vir do orçamento das
diversas instâncias responsáveis pela sua proteção. Caso o imóvel seja tombado nacionalmente, o
Iphan possui recursos orçamentários para sua recuperação, que pode ser realizada diretamente pelo
Iphan ou pelos estados e municípios (ver item 5.1.3. Convênio).
A Lei de Inventivo à Cultura, também conhecida como “Lei Rouanet”, prevê o incentivo fiscal a imóveis
públicos e privados de interesse cultural, especialmente se tombados em algum nível (ver item 5.1.2.
Incentivos Fiscais).
56
EXPERIÊNCIA
4
FOMENTO À MORADIA, CULTURA E PRESERVAÇÃO DO CENTRO HISTÓRICO
Município de Goiás/GO
A cidade de Goiás possui cerca de 485 imóveis tombados em nível federal, muitos deles privados, em
uma área urbana de 40,3 hectares. Para a preservação destes imóveis, o Governo Federal
disponibilizou, por meio do Programa Monumenta, uma linha de financiamento específico feita aos
municípios através de convênios. Cada município, por sua vez, cede o empréstimo aos proprietários,
que posteriormente retornarão o valor para um Fundo de Preservação Municipal.
Dentre os imóveis privados restaurados está a Casa de Cora Coralina, poetisa falecida em 1985 e que
publicou seu primeiro livro aos 75 anos. Passou grande parte da vida fora de Goiás, retornou à cidade
para viver na “casa da velha ponte” – uma das mais antigas da cidade, construída em 1782. A
residência, transformada em museu, hoje abriga móveis e objetos da escritora.
Diversos moradores se beneficiaram do mesmo financiamento, atendendo principalmente edificações

voltadas ao uso residencial. Deste modo, o financiamento, além de promover a recuperação de
imóveis de interesse cultural, colabora com a permanência dos moradores na área histórica e,
portanto, com a preservação da dinâmica urbana da cidade.
LETÍCIA MIGUEL TEIXEIRA / MCIDADES
Cidade de Goiás/GO
57
2.1.4INCENTIVO À DIVERSIDADE FUNCIONAL E SOCIAL
Uma das estratégias para tornar os centros mais dinâmicos é reverter a perda de população e garantir a
permanência dos moradores, uma vez que a moradia atrai outros usos, como os serviços locais, as
escolas, faculdades, entre outros, propiciando a diversidade de uso e de perfil da população na região.
O incentivo e a manutenção da mistura entre os usos residencial, comercial e de serviços garante que a
área central fique ocupada e movimentada em todos os horários e dias da semana, o que torna o centro
mais seguro e otimiza o uso da infraestrutura instalada, beneficiando moradores e trabalhadores da
região. Nos centros históricos, a diversidade de usos incentiva também a cadeia produtiva vinculada ao
turismo como restaurantes, hotéis e equipamentos culturais, que serão utilizados também pela
população.
!!
Para promover a diversidade funcional é importante que a
lei de uso e ocupação do solo permita a construção de
ATENÇÃO!
imóveis de uso misto, de forma que os usos – residencial,
comercial, serviços e institucional – possam ser propostos
É preciso cuidado na atração ou alteração
dos usos. A dinâmica tradicional das cidades
em um mesmo edifício. Para isso, é importante que os
é que deve ser valorizada. A alteração financiamentos e investimentos permitam e promovam o
artificial de um centro histórico, deslocada
de seu valor cultural, pode reduzir as uso misto em um mesmo imóvel.
chances das manifestações imateriais neste
lugar e dificultar a manutenção de
elementos arquitetônicos. Isto não significa Em muitos centros urbanos com uso comercial intenso, os
que a atração de novos usos não seja
terrenos vazios ou pavimentos térreos das edificações
necessária, mas que a “modernização” e a
“elitização” destas áreas podem por vezes acabam sendo utilizados como estacionamento por ser
não atrair a população desejada e ainda
expulsar aquela que mora e utiliza o local. uma atividade que necessita de pouco investimento. A lei
de uso e ocupação do solo pode restringir esta atividade
em terrenos grandes ou mesmo nos pavimentos térreos,
que poderiam ser utilizados para comércio e serviços, desta forma, libera-se área para a produção
58
tanto de usos não residenciais como de uso residenciais (ver item 3.4. Lei de Uso e Ocupação do Solo). O
problema dos estacionamentos deve ser enfrentado, mas de forma a qualificar o espaço urbano.
Em paralelo, as áreas centrais concentram atividades que empregam pessoas de diversas faixas de
renda, por isso é importante garantir moradia de diversos padrões, de forma que a população que
trabalha no centro possa morar próximo ao local de trabalho, evitando grandes deslocamentos e
garantindo, além da diversidade de funções no centro, sua diversidade social.
É importante que o poder público garanta a permanência e o acesso à moradia digna à população de
baixa renda que mora no centro, evitando sua expulsão no processo de melhoria e recuperação das
áreas centrais. A demarcação das Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS (ver item 3.1.3. ZEIS) no
Plano Diretor é um instrumento que pode garantir que sejam regularizadas ou produzidas habitação
para essas faixas de renda.
59
EXPERIÊNCIA
DIVERSIDADE FUNCIONAL E DE USO
5 Município de São Luís/MA
O Programa de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais apoiou o município de São Luís na elaboração
do Plano de Reabilitação do Desterro de 2004 a 2010, tendo sido produzidos três planos com objetivos
complementares para a mesma área.
O bairro do Desterro faz parte do Centro Histórico de São Luís e passa por um processo de degradação
há mais de 50 anos. Este processo, de certa forma, fez com que a área não perdesse o uso residencial,
pois as edificações foram ocupadas por pensões, cortiços ou residências coletivas para a população de
baixa renda, ao contrário do que aconteceu com boa parte da região que teve este uso substituído por
espaços de fins turísticos ou institucionais.
Atualmente, o bairro do Desterro acumula edificações em péssimo estado de conservação, ainda que
de interesse histórico e cultural, e sofre com a falta de atividades complementares de comércio, serviços
e apoio institucional à população moradora da área, que é predominante de renda baixa.
Para buscar reverter este quadro, foram desenvolvidos projetos específicos de intervenção em imóveis
apontados como prioritários para a implementação dos Planos de Reabilitação elaborados. Em 2009,
para viabilizar as intervenções propostas, a prefeitura declarou 19 imóveis de utilidade pública e os
desapropriou com recursos próprios. Até o momento, nove projetos de reabilitação foram finalizados. A
prefeitura está negociando com instituições, como o Instituto dos Arquitetos do Brasil – IAB, a cessão de
alguns imóveis com a contrapartida da execução da obra ou mesmo da elaboração dos projetos que
ainda restam. Centr
de Sã
60
Um grupo de dez imóveis irá receber equipamentos públicos como, por exemplo, a Escola de Música
do Município, a Secretaria Municipal de Segurança Cidadã e a sede da Secretaria Municipal de
Turismo, instituições anteriormente sediadas em imóveis alugados. Os imóveis serão reabilitados com
recursos do BNDES e Lei Rouanet.
Outro grupo de nove imóveis servirá para habitação de interesse social (HIS) atendendo à população
moradora. Já foi definido que dois deles serão reabilitados com recursos do PAC - Cidades Históricas,
da Prefeitura e da cooperação espanhola com a Junta de Andaluzia. Está prevista também a criação de
um Centro de Referência de Assistência Social – CRAS, equipamento de utilidade pública voltado a
famílias, grupos e indivíduos em situação de vulnerabilidade social, que será implantado em um imóvel
já pertencente à prefeitura.
Centro histórico FUMPH / PREFEITURA DE SÃO LUÍS
de São Luís/MA
61
2. 2
PRECARIEDADE DE INFRAESTRUTURA,
E S P A Ç O S , E Q U I P A M E N T O S E
SERVIÇOS PÚBLICOS URBANOS
Diretamente relacionada à problemática da degradação de áreas

centrais estão as questões de incompatibilidade de infraestrutura
urbana (água, esgoto, drenagem, transporte e mobilidade) e
inadequação de elementos (mobiliário urbano e de anúncios
indicativos e publicitários) que interferem na paisagem ou na
morfologia urbana.
No que se refere à infraestrutura instalada, os sistemas de transporte e

de circulação desempenham papel fundamental na área central,
influindo na economia e na qualidade de vida das pessoas que
moram ou apenas circulam por estas áreas. A situação mais crítica se
encontra nos centros das capitais de regiões metropolitanas, onde
está concentrado grande volume de tráfego de veículos e de pessoas,
o que produz impactos urbanos e ambientais para além do centro.
Esta concentração pode causar problemas de sobrecarga na
infraestrutura, muitas vezes inadequada a um fluxo intenso,
causando congestionamentos, problemas de estacionamento,
dificuldades de carga e descarga nas áreas comerciais além de
excesso e sobreposição de linhas de ônibus.
62
Estes e outros aspectos correlatos à capacidade da infraestrutura instalada devem ser observados na
formulação e implementação de um plano para a área central, integrando os planos setoriais de
habitação, mobilidade e saneamento ambiental, quando existentes.
Outro aspecto é a precariedade dos serviços de manutenção prestados, a conhecida “zeladoria”

pública. Ainda há irregularidade na coleta de lixo, gerando deposição a céu aberto em vias ou mesmo
corpos d'água. Nos centros urbanos, onde o comércio é ativo e o lixo a ser reciclado é abundante, a
situação se agrava, pois se a coleta não é feita regularmente pelo poder público se torna objeto de
disputa entre os que dela sobrevivem, como os catadores. Neste sentido, a prefeitura pode promover
campanhas junto à população para a separação do lixo, além de realizar convênios com cooperativas
de catadores.
A precariedade da infraestrutura e serviços urbanos usualmente se estende ao tratamento das áreas

públicas (praças, largos e áreas verdes) que, a depender do porte, podem estar sujeitas a problemas
mais graves como deslizamentos de encostas e enchentes, colocando em risco a vida da população
moradora. Estes problemas estão relacionados também à precariedade dos sistemas de
macrodrenagem.
Problemas de drenagem urbana podem prejudicar seriamente a integridade dos imóveis em conjuntos
tombados. Edifícios construídos com técnicas tradicionais como adobe e taipa são bastante suscetíveis
a danos causados por enchentes, por exemplo, e conjuntos assentados sobre colinas (padrão de
ocupação comum nas cidades coloniais) ficam sujeitos a trincas, fissuras e desabamentos.
A inadequação da infraestrutura também interfere na paisagem e morfologia urbanas, uma vez que
produzem interferência visual e ambiental. Esta interferência pode ocorrer pela inserção de grandes
estruturas (como uma nova linha de trem, uma enorme outdoor ou a construção de um viaduto) ou
elementos menores, em conjunto ou isoladamente, como algumas peças indicativas, de comunicação,
publicidade e mobiliário urbano.
63
2.2.1QUALIFICAÇÃO DE ÁREAS PÚBLICAS
As áreas públicas dão ambiência e qualidade ao espaço urbano e, por vezes, determinam e
caracterizam o território, como é o caso das frentes d´água (margens de rios, lagos e mar), das áreas
ferroviárias, das áreas verdes que conformam parques, largos, praças e parques até chegar à escala
das alamedas e vias arborizadas. São importantes componentes do espaço urbano, fundamentais para
a reabilitação das áreas centrais e parte importante dos atributos culturais de uma cidade histórica. É
importante que os projetos e obras para estes espaços estejam articulados com as intervenções de
infraestrutura como água, esgoto, pavimentação, drenagem, mobilidade e rede elétrica.
A rede elétrica aérea, em especial, causa impacto significativo no aspecto das vias publicas, sobretudo
em locais de especial interesse arquitetônico ou urbanístico, como os centros históricos. É importante
lembrar que a rede elétrica aérea não compunha a paisagem de algumas áreas centrais históricas (as
coloniais, por exemplo) e são interferências
!!
contemporâneas que devem coexistir com elementos que
valorizam os aspectos culturais da área. Nesses casos, o
ATENÇÃO!
enterramento de fios e cabos possibilita uma melhoria
significativa da paisagem e da mobilidade, liberando as
O projeto e a implantação do enterramento da
rede elétrica aérea deve se dar em conjunto com fachadas e calçadas.
a adequação de outras estruturas enterradas –
água, esgoto, drenagem, redes lógicas e telefonia.
Para os centros históricos, devem ser observados Nos centros históricos, em geral, as vias são estreitas,
ainda locais de interesse arqueológico, para que
as obras de instalação não danifiquem algum uma vez que o modo de locomover-se era diferente e não
material remanescente no subsolo. Por estas
existia, o número de modais que temos hoje – carro,
razões, a solução para o enterramento da rede
aérea deve ser buscada caso a caso, através de ônibus, pedestre, bicicleta, motocicleta, entre outros – que
parcerias que envolvem prefeituras, governos
estaduais, concessionárias e o Iphan, no caso de disputam este espaço estreito.
sítios tombados em nível federal.
64
Para a formação de um banco de terras públicas com o objetivo de atender demandas por
equipamentos públicos, como lazer, esporte, educação etc. o poder público pode utilizar os
instrumentos do Estatuto da Cidade, tais como o Direito de Preempção. Esse instrumento, combinado
com a Transferência do Direito de Construir é especialmente importante para a composição de áreas
verdes, visto que permite que o potencial construtivo não utilizado, nesse caso devido às restrições
impostas pelas características ambientais, seja transferido para outros imóveis (ver item 4.1.3.
Transferência do Direito de Construir e item 3.1.2. Direito de Preempção).
A valorização de áreas ambientais também pode ser um dos objetivos das Operações Urbanas
Consorciadas, exigida na contrapartida de seus participantes. Somadas às questões ambientais, a
estruturação urbana de grandes áreas portuárias ou ferroviárias, por exemplo, também podem ser
objeto de operações urbanas consorciadas, de modo a incorporar a melhoria social na área de
intervenção (ver item 3.1.6. Operação Urbana Consorciada).
O Direito de Superfície permite o controle em intervenções por parte do município nas superfícies, solo
ou subsolo de vias públicas por onde correm as redes de telefonia, luz, saneamento e lógica, facilitando
a implantação de ações de forma integrada. O direito de superfície pode ser oneroso, com
contrapartida financeira ou em obras (ver item 3.1.8. Direito de Superfície).
65
EXPERIÊNCIA
QUALIFICAÇÃO DE ÁREAS PÚBLICAS
6 Município de Ouro Preto/MG
Situado em pleno centro histórico da cidade, entre a Igreja do Pilar, a Casa dos Contos e a Rodoviária, o
Horto Botânico Vale dos Contos, um parque urbano no seio da cidade colonial de Ouro Preto, foi
entregue à população em 2008, reabilitando uma área de cerca de 28 hectares que se encontrava
ociosa e degradada pela decomposição da vegetação, despejo de esgoto sanitário e deposito
clandestino de lixo.
O projeto teve início em 2006 e associa valorização do patrimônio histórico e preservação ambiental,
numa área inacessível à população. O parque abrange o antigo Horto Botânico, no fundo de vale ao
longo do córrego dos Contos, com vista para o casario colonial. Sem interferir na estrutura urbana, a
obra promoveu a despoluição do córrego que corta o parque e ainda viabilizou todo o tratamento
paisagístico da região através do plantio de mais de três mil mudas de árvores.
A área constitui um componente destacado na paisagem urbana e um complexo de lazer interessante:

contém anfiteatros, quadra esportiva, parque infantil, lanchonete, mirantes e trilhas, implantados
através do Programa Monumenta, com recursos oriundos de captação externa (Banco Mundial) e
contrapartida municipal.
Além da recuperação da paisagem em si, a implantação do Horto Botânico Vale dos Contos abriu
espaço para programas de educação patrimonial voltados ao patrimônio arquitetônico e arqueológico
da área, realizados pela Unidade Executora do Projeto (UEP), com recursos oriundos do próprio
programa Monumenta.
66
A recuperação do Vale evidenciou a necessidade de trabalhar a fachada dos fundos das edificações
lindeiras à área recuperada, como característica fundamental de composição da paisagem, ação esta
prevista do Plano de Ação para a Cidade de Ouro Preto.

Horto Botânico Vale dos Contos
Ouro Preto/MG
67
EXPERIÊNCIA
7
QUALIFICAÇÃO URBANA
Município de Corumbá/MS
A recuperação de cursos d'água sempre se configurou como um desafio à qualificação da paisagem

urbana. Em várias cidades brasileiras, as áreas lindeiras a cursos e corpos d'água, estão inseridos em
bairros e setores centrais e históricos. Corumbá é uma cidade fronteiriça, sendo um importante centro
exportador para a Bolívia.
O município recebeu diversos investimentos por parte do Programa Monumenta entre os anos de 2004 e
2006, com contrapartida municipal, e dentre eles destaca-se a reabilitação das edificações, dos
logradouros e a urbanização das frentes d'água. Um destaque desta experiência foi a relação direta entre
melhoramentos urbanos e de infraestrutura e saneamento (melhoria do sistema de abastecimento de
água; implantação do sistema de esgotamento sanitário, construção de duas estações elevatórias,
implantação de um sistema de tratamento e disposição final de resíduos sólidos). Ao longo de seis anos
foram realizadas ações de reabilitação de praças, escadarias, restauração de edifícios e reurbanização
da orla com paisagismo, iluminação da praça da orla do rio e calçadas lindeiras ao casario. Como
principais resultados observam-se a apropriação das frentes d'água por parte da população, uma
melhora significativa no atendimento ao fluxo turístico de pesca e a realização de eventos como o
campeonato de pesca e festa de São João.
WAGNER ARAÚJO
Qualificação urbana de frente d’água
Corumbá/MT
68
2.2.2MELHORIA DA PAISAGEM URBANA
Os centros urbanos possuem características diversas de ocupação. Há centros que possuem ocupação
predominantemente horizontal, com edificações de até dois ou três pavimentos, e outros que passaram
por processos de transformação, com verticalização e mudanças de usos.
Para a preservação e recuperação das áreas centrais é importante reconhecer as diversas morfologias
existentes e adequar a legislação para a sua preservação e recuperação. A lei de uso e ocupação do
solo deve prever o coeficiente de aproveitamento, recuos, bem como gabaritos (altura da edificação)
diferenciados na área central, considerando que na maioria das cidades eles fazem parte de um tecido
que tem características da primeira ocupação. Há casos, em que a mudança de tipologia desconfigura
a morfologia da cidade histórica ou compromete a visualização da paisagem (ver item 3.4. LUOS).
Um aspecto bastante comum a diversas áreas centrais e cidades históricas, especialmente as que
concentram atividades comerciais é a inadequação de disposição de anúncios indicativos,
propagandas e fachadas. É bastante comum vermos estes elementos cobrindo totalmente edifícios,
escondendo os elementos arquitetônicos, gerando grande poluição visual. O município pode
estabelecer normas legais estipulando parâmetros específicos para a área central, como tamanho
máximo de placas e anúncios.
Os municípios também podem propor um conjunto de medidas que visam regular a apropriação da
paisagem, reabilitar os espaços públicos e valorizar o patrimônio cultural, tais como: a regulação de
anúncios publicitários; limpeza e recuperação de fachadas; paisagismo; substituição de pisos e
equipamentos urbanos; incentivos fiscais à preservação do patrimônio. Isso pode ser viabilizado por
meio de alterações ao código de posturas e código de obras municipais (ver item 3.6. Código de
Posturas e item 3.5. Código de Obras).
69
EXPERIÊNCIA
REGULAMENTAÇÃO DA PAISAGEM: DISPOSIÇÃO DE ANÚNCIOS E PUBLICIDADE
8 Município de Santo André/SP
Em 2005, o município de Santo André, na grande São Paulo, estipulou uma série de normas e
incentivos com o objetivo de melhorar a conservação e qualidade da paisagem urbana.
Como estratégia de incentivo à conservação, a Prefeitura de Santo André instituiu, na Legislação da

Zona Especial de Interesse Comercial – ZEIC, incentivos fiscais a serem concedidos a pessoas físicas ou
jurídicas que promoverem ou patrocinarem a recuperação externa e a conservação de imóvel próprio
ou de terceiro, localizados nas áreas de interesse de preservação da paisagem, na área central de Santo
André.
O incentivo fica condicionado à aprovação prévia do órgão municipal competente. Para a obtenção do
incentivo, as obras de conservação serão na totalidade das fachadas voltadas para a via pública e
deverão atender a um dos seguintes parâmetros:
I. Execução de pintura;
II. Manutenção ou substituição do revestimento e execução de pintura;
III. Manutenção ou substituição de esquadrias e vidros e execução de pintura.
O incentivo é de 5% para pintura e de 20% para os demais, considerado o valor do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial do Imóvel. O incentivo fiscal poderá ser requerido no prazo de até dois
anos após a obra e apenas uma vez.
Além disso, a Prefeitura iniciou um processo de elaboração e discussão pública de uma Lei de
Publicidade, com a intenção de reverter o uso excessivo. O objetivo principal da proposta não foi
penalizar ou afrontar interesses de qualquer segmento, mas construir um novo marco regulatório e
mesmo uma nova mentalidade acerca da paisagem urbana.
70
A partir da elaboração e da análise de um diagnóstico da situação existente, buscou-se aferir os
problemas (comuns a muitos municípios): poluição visual e excesso de informação, interferência na
sinalização de trânsito e na segurança de motoristas e pedestres, interferência nos espaços verdes,
ilegalidade e taxação concentrada dos anúncios. Em seguida, estabeleceu-se um processo de
discussão pública, com a
participação de PAISAGEM ATUAL
PREFEITURA DE SANTO ANDRÉ/ SP

comerciantes, agências de
publicidade e membros
dos conselhos municipais
pertinentes. O anteprojeto
recebeu inúmeras
alterações, face a tais
discussões, e se converteu
na atual legislação.
PAISAGEM PROPOSTA
PREFEITURA DE SANTO ANDRÉ/ SP
71
COMUNICAÇÃO VISUAL EM FACHADAS
EXPERIÊNCIA
9 Município de Paraty/RJ
O conjunto urbano e arquitetônico de Paraty, construído a partir do século XVII, se destaca por seu
traçado ortogonal e arquitetura vernacular, que a caracteriza e a diferencia das demais cidades do
Brasil. Além disso, pode-se afirmar que Paraty é reconhecida por possuir um dos centros históricos mais
preservados, íntegros e com núcleo urbano e conjunto arquitetônico mais bem conservados do país.
Dois instrumentos foram capazes de transformar o centro histórico de Paraty e garantir a visualização e
fruição das referências típicas da paisagem da cidade: o código de obras do município (Lei nº 655 de
16 de novembro de 1983) e o código de posturas (Lei nº 720 de 7 de julho de 1986), que
regulamentam a comunicação visual nas fachadas do centro histórico.
Os códigos mencionam que qualquer intervenção nas fachadas de edifícios históricos deve obedecer a
formatos, cores e padrões que devem ser aprovadas pela prefeitura, ouvido o Iphan em sua instância
local, com o objetivo de não desconfigurarem o aspecto arquitetônico da edificação e da quadra onde
esta estiver situada.
Dentre os parâmetros específicos, destaca-se a proibição de placas paralelas às fachadas e de

anúncios luminosos no bairro histórico e em seu entorno imediato. É também proibida a colocação de
qualquer veículo de propagandas ou antenas nas paredes ou coberturas das edificações, muros ou
logradouros do centro histórico, ou seja, qualquer elemento construtivo que seja estranho à edificação.
Para identificação das edificações só são permitidos números gravados nas ombreiras das portas de
acesso, ação que será obrigação dos proprietários.
72
Toda sinalização e mobiliário urbano só podem ser instalados nos logradouros mediante licença prévia
da prefeitura. Os instrumentos preveem multa para infrações entre um e três salários mínimos. Na
reincidência, o infrator poderá ter o imóvel interditado até a cessação da causa que estiver provocando
a poluição visual.
Isso teve como resultado uma cidade de
DALMO VIEIRA
aparência coerente e limpa que preserva
seus valores históricos e atributos físicos
da época de sua implantação. Paraty é
referência para outros centros históricos e
está em andamento processo para ser
Patrimônio Cultural da Humanidade.
Fachadas de Paraty/RJ
73
2.2.3TRATAMENTO DE ÁREAS DE RISCO
Tanto na formulação quanto na implementação dos planos, é importante a articulação dos projetos e
ações em relação às áreas de risco. As principais áreas de risco são aquelas sob encostas de morros ou
à beira de rios, onde não é recomendada a construção, pois estão expostas a desastres naturais, como
desabamentos e inundações. Essas áreas de risco vêm se ampliando, principalmente devido à ação
humana como desmatamentos, retirada e uso intensivo de materiais minerais, mudanças de cursos
d'água, ocupação de várzeas e encostas, queimadas, produção e deposição inadequada de lixo,
ocupação desordenada do solo, que associadas às mudanças climáticas são responsáveis por
desastres e prejuízos em diversas cidades no Brasil.
Com base nesta realidade, é necessária uma atuação preventiva e corretiva com planejamento e ações
que enfrentem a realidade de cada região. O Ministério das Cidades disponibilizou apoio para a
construção de Planos Municipais de Redução de Risco, focado nos deslizamento de encostas. O que se
busca é elencar prioridades e estratégias necessárias para evitar a ocorrência de mortes durante os
períodos chuvosos mais intensos. Isso é feito através da definição de ações estruturantes (obras) e não
estruturantes (Planos de Contingência). O objetivo é beneficiar as pessoas que moram em encostas de
favelas, loteamentos irregulares e outras ocupações precárias com ações de prevenção.
É preciso lembrar que existe também outro tipo de risco muito comum em centros históricos: o
desabamento de construções com interesse de preservação ou mesmo tombadas, principalmente no
período de chuvas. Os principais fatores envolvidos são a degradação do edifício e a falta de
manutenção, especialmente nas construções em taipa, adobe e pau-a-pique.
74
A execução de obras para redução de riscos em encostas atualmente recebe recursos do governo
federal através do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC). No entanto, cabe destacar que,
além da execução de obras, é necessária a articulação da defesa civil municipal para elaboração de
Planos de Contingência que visem alertar as pessoas sobre a situação de risco e definir as medidas de
segurança adequadas para evacuação e abrigo da população no caso de ocorrência de desastres.
É importante lembrar que a instituição de uma política de redução de riscos passa pela adoção de
medidas preventivas, evitando a ocupação de morros e de áreas sujeitas a desastres, através da
elaboração e implementação de Planos Diretores e inserção de parâmetros e diretrizes urbanísticas
condizentes com a lei de uso e ocupação do solo, além da promoção do acesso à moradia em áreas
infraestruturadas para a população de baixa renda e de ações de recomposição vegetal. É essencial
também uma fiscalização permanente e sistemática no que se refere à ocupação irregular de áreas de
risco e à integridade das edificações de interesse cultural.
75
EXPERIÊNCIA
AÇÕES DE GEOTECNIA E PREVENÇÃO DE RISCO
10 Município de Olinda/PE
O patrimônio histórico e arquitetônico de Olinda encontra-se ameaçado pelos movimentos lentos dos
morros, que afetam as fundações das edificações, provocando fissuras variadas. O Plano de
Reabilitação, concluído em 2009, teve como objetivos: garantir a sustentabilidade das colinas, casario
e monumentos históricos; requalificar áreas ambientalmente degradadas; e fortalecer as atividades
culturais e turísticas. A área de intervenção foi a Zona Especial de Proteção Cultural – ZEPC – localizada
no Sítio Histórico de Olinda onde está situada a maioria dos edifícios de expressivo valor arquitetônico e
cultural.
Para tanto, foram desenvolvidas soluções estruturadoras para problemas de deslizamento das colinas e
consolidação do patrimônio construído, através de estudos e projetos de engenharia relacionados à
contenção das encostas, recuperação estrutural, drenagem e rede coletora de esgotos, bem como o
detalhamento de projeto estrutural para as áreas mais atingidas nas encostas dos morros do Sítio
Histórico.
Foi proposto monitoramento para a área de geotecnia e estruturas por meio da instalação de
equipamentos para verificar: recalque no solo; medição de fissuras; medição da inclinação da encosta
e estruturas; medição da quantidade de água existente na encosta; além da definição da sistemática e
da frequência de cada tipo de medição.
76
Outra importante questão foi a previsão de trabalho educativo com a população diretamente
beneficiada visando garantir a efetividade da infraestrutura instalada e a conservação das benfeitorias
nas edificações, monumentos e logradouros públicos.

Fachadas de Olinda/PE
77
2.2.4MELHORIA DAS CONDIÇÕES DE ACESSIBILIDADE E MOBILIDADE
As áreas urbanas centrais são usualmente as áreas de ocupação mais antigas das cidades e muitas
vezes possuem infraestrutura básica inadequada às demandas de mobilidade contemporâneas, com
ruas estreitas e com traçado irregular. Hoje, estas áreas tendem a concentrar um maior número de
atividades econômicas, constituindo-se no principal ponto de afluência do transporte coletivo e
individual e, portanto, são polos geradores de viagens, concentram grandes volumes de tráfego de
veículos e de pessoas que produzem impactos ambientais não restritos às próprias áreas. Questões
como congestionamentos, estacionamento de automóveis, excesso e sobreposição de linhas de
ônibus, dentre outras, devem ser observados na formulação e implementação de um plano para a área
central.
A Política Nacional de Mobilidade Urbana estabeleceu diretrizes que devem ser seguidas na
elaboração dos Planos Municipais de Mobilidade. Porém, mesmo que o seu município não possua
Plano de Mobilidade, o plano para a área central e cidade histórica deve seguir essas diretrizes
nacionais, detalhando questões específicas do território e articulando-se que com as outras propostas
do plano, considerando alguns aspectos importantes como:
§ Estimular o aumento de viagens que utilizem os modos de transporte não-motorizados,
através da implantação de ciclovias, ciclofaixas, bicicletários e paraciclos; melhoria das

condições das viagens a pé, por meio do tratamento adequado dos passeios e vias de
pedestres, com eliminação de barreiras físicas, tratamento paisagístico adequado e
tratamento das travessias de pedestres, sempre adotando os preceitos da acessibilidade
universal;
78
§ Ampliar a intermodalidade nos deslocamentos urbanos, estimulando a integração do
transporte público com o transporte individual e os meios não motorizados, construindo

locais adequados para estacionamento de veículos e de bicicletas próximos a estações,
terminais e outros pontos de acesso ao sistema de transporte coletivo.
No caso das áreas centrais e cidades históricas, pelas suas dimensões físicas, populacionais, culturais e
sociais, apresentam condições favoráveis à promoção de padrões de mobilidade sustentáveis (coesos,
socialmente inclusivos e eficientes do ponto de vista energético). Com isso, as diretrizes gerais para a
mobilidade e acessibilidade devem conjugar uma “política de permanência” com a de “ordenamento
dos fluxos” de bens, pessoas e mercadorias.
Dessa forma, a organização de serviços de transporte e o desenho das soluções de desenho urbano
devem atender a duas metas nem sempre facilmente conciliáveis: i) garantia da eficiência do sistema de
transporte público e ii) efetividade na preservação do patrimônio cultural. A primeira, de ordem mais
econômica, demanda articulação com o ordenamento da mobilidade e um modelo de governança
para o município como um todo. A segunda, de ordem mais sociocultural e territorial deve considerar a
possibilidade de uso de instrumentos de gestão no âmbito municipal como é a restrição e/ou controle
de acesso de veículos automotores em determinadas áreas urbanas, a utilização de taxas para emissão
de poluentes, de tributos para utilização da infraestrutura viária (embasamento legal para pedágio),
segmentação dos espaços de circulação com priorização dos modos não motorizados e transporte
coletivo e o estabelecimento efetivo de uma política de estacionamentos.
79
EXPERIÊNCIA
MELHORIA DA MOBILIDADE URBANA
11 Município de Amparo/SP
Amparo é uma estância hidromineral do Estado de São Paulo com população de cerca de 65.000
habitantes. O Plano de Reabilitação foi elaborado entre 2004 e 2006, sendo que um de seus objetivos
foi promover a descoberta da cidade e a interação social por meio da melhoria da circulação e da
mobilidade. Para isso, as intervenções propostas tiveram como premissas: priorizar os pedestres por
meio de melhorias e ampliações das calçadas; promover a eficiência e a qualidade do transporte
coletivo; reconhecer o uso da bicicleta como um meio de transporte particular; evitar o tráfego de
passagem de veículos particulares pelo centro da cidade, oferecendo melhores condições e eficiência
no sistema arterial primário; adotar o sistema binário para circulação de veículos automotores na área
do Centro Expandido; implantar circuitos (eixos formadores) observando as condições topográficas
favoráveis e integrando áreas de interesse histórico, comercial, de serviços e de lazer e, sempre quando
possível, adequá-los à acessibilidade universal.
Com base nisso, foram propostas diretrizes de projeto, uso e ocupação para calçadas, passeio e
calçadões, estacionamentos, jardins e praças; proposta de itinerário para linhas de ônibus; projeto de
ciclofaixa; além de propostas de intervenção nas vias e alterações no trânsito, estacionamento, carga e
descarga, estacionamento rotativo, pontos de ônibus e táxi. Até o momento, foi implantado sistema
binário nas vias, foram feitos 5,5 km de ciclovias e implantados 25 pontos de ônibus e táxi conforme
projeto de mobília urbana desenhado no Plano. Alguns trechos dos eixos formadores tiveram as
propostas executadas.
O Plano indicou a necessidade de padronização do mobiliário urbano de modo a construir uma

identidade visual, combater a poluição visual e melhorar as condições de acessibilidade. Partindo
80
dessas premissas, foram definidas diretrizes, entre as quais destacam-se: aliar o mobiliário urbano à
valorização do patrimônio edificado e da paisagem urbana; elaborar projeto utilizando modulação,
técnicas construtivas e materiais que facilitassem a produção das peças e diminuíssem os custos; e
incorporar elementos que minimizassem os atos de vandalismo. Foram elaborados projetos para
postes, lixeiras, bebedouros, bancos, bicicletário, suporte para informação, publicidade e placa de
informação, abrigo para ônibus e táxi, quiosques, banca e fontes.
Paralelamente, foi proposta marca para constituir a identidade visual do centro histórico para aplicação
em totens e placas informativas sobre monumentos e lugares importantes para a história da cidade.
Nesse sentido, foram também propostas complementações no código de posturas por meio de minuta
de lei complementar sobre a regulamentação dos anúncios publicitários, que foi promulgada como a
lei de Despoluição Visual (Lei 3474/2009).
REGINALDO LEME PEDROSO

Rua XV, Centro.
Amparo/SP
81
EXPERIÊNCIA
12
MELHORIA DA MOBILIDADE
Município de Belo Horizonte/MG
O Plano de Reabilitação do Hipercentro foi elaborado em 2006 e 2007 com apoio do Programa de
Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais. Em dezembro de 2010, foi um dos vencedores da 12ª
Premiação de Arquitetura IAB-MG na categoria Urbanismo e Paisagismo - Planos e Projetos.
O Plano previu a implantação de uma política de desestímulo à utilização de veículos particulares e de

redução de estacionamento público nas vias do Hipercentro, concomitantemente à priorização do
transporte coletivo e não motorizado. Como estímulo ao transporte coletivo foram propostas a criação
de faixas, pistas e vias exclusivas e a melhoria da infraestrutura dos pontos de embarque e desembarque
de passageiros, dentre outras. Dentro da política de incentivo ao uso dos meios não motorizados foram
propostas a implantação de ciclovias (e equipamentos subsidiários como bicicletários e paraciclos);
vias preferenciais para pedestres e rotas com implantação de travessias em nível e adequação dos
logradouros públicos às normas de acessibilidade, do incremento da iluminação e da arborização,
bem como da adequação do mobiliário urbano.
Muitas vias do perímetro de intervenção já passaram pelas obras e, ao mesmo tempo, estão sendo
elaborados projetos para várias outras previstas no Plano. As propostas, já executadas, foram
viabilizadas por meio de recursos próprios e financiamentos.
Avenida Augusto de Lima, Belo Horizonte/MG
PREFEITURA DE BELO HORIZONTE
82
2. 3
PERDA E/OU MUDANÇA DA DINÂMICA
ECONÔMICA
Diversos centros tradicionais sofreram perda das atividades

econômicas, contribuindo para a estagnação de seu crescimento e, em
algumas situações, para a preservação do acervo de interesse cultural.
O esvaziamento de áreas centrais pode ocorrer pela perda ou

mudança de atividades ou mesmo por processos de expansão urbana
criando novas centralidades, atendendo ao interesse imobiliário em
valorizar novos territórios. Em outros casos, o poder público colabora
com o esvaziamento ao deslocar seus centros administrativos públicos
para novas frentes de expansão imobiliária.
O esvaziamento pode ocorrer também de forma sazonal, pelo uso não

continuado de espaços públicos abertos – praias, costas, parques, o
que é bastante comum, por exemplo, em cidades turísticas sem
planejamento econômico e regulamentação adequada do uso e
ocupação do solo. Estas situações demandam ação do gestor local,
porque o “vazio” deixado pela ausência de atividades econômicas
gera também problemas como perda da população moradora, má
conservação de imóveis, insegurança e degradação da paisagem. A
seguir, algumas alternativas que os gestores têm encontrado para que,
pontualmente ou de maneira sistêmica, possam enfrentar os problemas
apontados.
83
2.3.1ATRAÇÃO DE NOVOS USOS
A sustentabilidade da reabilitação depende da diversidade de usos, desta forma também deve-se
prever a atração de empreendimentos habitacionais para diversas faixas de renda e o incentivo ao
comércio e serviços. A prefeitura pode começar este processo reabilitando edificações para o uso
institucional e de atendimento ao público, aproveitando a facilidade de acesso.
Em áreas centrais com características específicas, como antigas áreas industriais e portuárias, são
necessários processos de modernização e readequação de suas infraestruturas, bem como a
identificação das novas atividades que se deseja incentivar ou implementar. As edificações de interesse
de preservação podem ser utilizadas para a implantação de equipamentos culturais, de lazer e
convivência. No caso dos vazios urbanos, pode-se propor usos complementares, tais como
habitacional, institucional, comércio ou serviços. Deve-se prever mudanças no sistema viário, pois o
local passará a atrair maior número de usuários. Uma estratégia para viabilizar o projeto urbano é
através de parceria com a iniciativa privada, através da utilização do instrumento da operação urbana
consorciada (ver item 3.1.6. Operação Urbana Consorciada).
Especificamente tratando das áreas ferroviárias, cabe lembrar que com a extinção da Rede Ferroviária
Federal S.A. (RFFSA), a maior parte dos bens da rede está sob responsabilidade da União. Esse
patrimônio não operacional pode ser destinado para programas de regularização fundiária e de
habitação de interesse social (HIS), para atender populações de baixa renda, nos termos da Lei nº
11.124/2005. Os bens móveis e imóveis de valor histórico, artístico ou cultural oriundos da extinta
RFFSA estão sob delegação de competência do Iphan, para preservar a memória ferroviária e contribuir
para o desenvolvimento da cultura e do turismo. Os municípios podem solicitar estes imóveis para
desenvolver atividades relacionadas ao desenvolvimento da área central (ver item 3.1.1. Transferências
de Imóveis Federais).
84
EXPERIÊNCIA
13
NOVO USO PARA PÁTIO FERROVIÁRIO
Município de Teresina/PI
O Antigo Pátio Ferroviário de Teresina tem despertado o interesse do Iphan na sua preservação antes mesmo da
edição da Lei 11.483/2007, que extinguiu a RFFSA e definiu as atribuições de gestão de seu patrimônio entre
Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT), Iphan e Secretaria do Patrimônio da União (SPU),
tendo sido objeto de obras de conservação das suas estruturas, por parte da Superintendência do Iphan no Piauí, que
restaurou telhados, revestimentos externos e esquadrias, garantindo assim a sua estabilidade e permitindo aos
poucos sua maior ocupação interna.
Como se trata de uma área muito extensa, que além da antiga Estação de Teresina é composta também de dois
armazéns, casa do agente, carpintaria e outras edificações, a Superintendência do Iphan no Piauí apresentou um
projeto de uso compartilhado com outros entes como a Prefeitura Municipal de Teresina e com a Companhia
Metropolitana de Transporte Público do Piauí ( CMTP), órgão do Governo do Estado do Piauí.
A área é bastante significativa e estratégica para a cidade de Teresina e, para a sua requalificação, há a necessidade
de um esforço conjunto das três instâncias administrativas do poder público. Para tal, há a proposta do Centro
Cultural do Banco do Nordeste, do Governo do Estado, que propõe a criação de diversos equipamentos culturais
voltados para a formação artística e de público, e também uma proposta municipal de destinar as áreas livres a um
parque municipal.
A Superintendência trabalha para que Estação ferroviária. Teresina/PI
ACERVO IPHAN / PI
possa ocupar parte ou a totalidade da
antiga Estação Ferroviária como sua
sede e propõe criação de salas
dedicadas à Memória Ferroviária, à
antropologia pré-histórica, à arquitetura
do Piauí, além de uma biblioteca aberta
ao público, que tenha melhores
condições do que a atualmente
existente.
85
EXPERIÊNCIA
CAMPUS DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO RECÔNCAVO BAIANO – UFRB
14 Município de Cachoeira/BA
A criação da Universidade Federal do Recôncavo Baiano (UFRB), sancionada pelo Presidente Luis
Inácio Lula da Silva em 29 de julho de 2005, tem como objetivos a valorização do patrimônio e a
inserção de novas atividades, de forma a impulsionar a economia local.
A universidade tem origem na Escola de Agronomia da Universidade Federal da Bahia (UFBA) que, por
sua vez, nasceu do Imperial Instituto Agrícola da Bahia em São Francisco do Conde, criado por D. Pedro
II em 1859, no Recôncavo. Em 2010 a UFRB era composta por quatro campi – com cursos de
graduação e pós-graduação. Um dos campi, situado em Cachoeira, oferece nove cursos de
graduação (Arquitetura, Artes Visuais, Ciências Sociais, Cinema, Comunicação, Gestão Pública,
História, Museologia, Serviço Social), um mestrado (Cultura, Desenvolvimento e Desigualdades),
contando com 120 docentes, 30 servidores técnico-administrativos e 1.200 alunos.
A cidade de Cachoeira fica situada a 110 km de Salvador, tinha 32.252 habitantes em 2007 e está
separada pelo rio Paraguaçu do município de São Felix, com 15.305 habitantes no mesmo ano. A
cidade de Cachoeira tem o status de "Cidade Monumento Nacional" desde 1971 e, assim como São
Felix, possui conjuntos históricos tombados em nível federal pelo Iphan. Apresentam patrimônio
material e imaterial, arquitetura dos séculos XVII, XVIII e XIX, nos estilos barroco, rococó e neoclássico e
rica diversidade cultural, por herança africana e europeia. O apogeu da cidade de Cachoeira deu-se
durante os séculos XVIII, XIX e primeira metade do século XX, quando seu porto era utilizado para
escoamento de grande parte da produção agrícola do Recôncavo, em especial açúcar e fumo, e foi
importante entroncamento ferroviário. Com mudanças na matriz de transporte e diminuição da
produção agrícola regional, a economia da cidade entrou em declínio.
86
Campus da UFRB
em Cachoeira/BA
A Fábrica de Charutos Leite & Alves, nova sede do Campus da UFRB em Cachoeira, não fugiu a esta
trajetória – fundada em 1856, ergueu um grande império do fumo na região do recôncavo baiano,
contribuindo para o desenvolvimento econômico-social de Cachoeira, mas foi por fim fechada e o
prédio se deteriorou, até ficar em ruínas. A presença do Programa Monumenta e, posteriormente das
ações do Iphan, foi decisória para implantação do Campus da UFRB no prédio da fábrica, contribuindo
para a preservação do sítio histórico. Contou com recursos do Governo Federal, Governo Estadual da
Bahia e Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), somando aproximadamente R$ 8 milhões,
entre aquisição e implantação das obras no imóvel.
De acordo com a reitoria da UFRB, os impactos percebidos foram a melhoria da autoestima da

população bem como a ocorrência de novas obras de melhoria no centro histórico, que retomou seu
papel de espaço de encontro cultural.
87
2.3.2PROGRAMAS DE CAPACITAÇÃO E GERAÇÃO DE TRABALHO E RENDA
Uma das estratégias para impulsionar a economia local é promover a capacitação da mão-de-obra a
partir de um levantamento das atividades econômicas existentes na área, além de fomentar a
constituição de cooperativas e associações e incentivar o empreendedorismo para microempresas, em
especial para promover o comércio local que é fundamental para a diversidade funcional de áreas
urbanas. Diversas universidades trabalham como incubadoras e podem ser contatadas para
estabelecer parcerias na montagem de pequenos negócios com a população local.
Outra estratégia para contribuir para o aumento da dinâmica econômica é promover a formação
profissional da população local, gerando mão-de-obra especializada para restauração e recuperação
de edificações e monumentos, por exemplo. Esta estratégia alia a dinamização econômica à
preservação do patrimônio cultural, pois atinge tanto o objetivo de se manter economicamente ativa
parcela da população local, capacitando-a e oferecendo condições para sua sobrevivência, quanto a
conservação dos imóveis.
88
EXPERIÊNCIA
15
OFICINA-ESCOLA DE JOÃO PESSOA/PB
Município de João Pessoa/PB
Os projetos das Oficinas-Escola desenvolvem, fundamentalmente, ações de formação complementar,

direcionadas a jovens adultos da população de baixa renda, buscando oferecer-lhes condições de
melhoria de vida através de uma formação prático-teórica, relacionada com sua realidade local, e
fundamentada na educação patrimonial.
Essas ações tem por base uma proposta pedagógica calcada no método “aprender a fazer, fazendo”
através da execução de obras de restauração de edificações e de logradouros públicos, associando-se,
portanto, em uma mesma iniciativa, o fortalecimento da consciência cidadã desses jovens aprendizes
com a preservação do patrimônio cultural de suas cidades.
O curso completo da Oficina-Escola tem a duração de dois anos (3.520 horas de aula) com turmas de
no mínimo 50 alunos. As atividades são financiadas com recursos oriundos da Agência Espanhola de
Cooperação Internacional para o Desenvolvimento (AECID), Governo Federal (Iphan), Governo
Estadual da Paraíba e Prefeitura Municipal de João Pessoa. A seleção dos alunos é feita pela Oficina-
Escola através de um processo de quatro etapas – inscrição, entrevista, vivência e semana pedagógica
– compreendendo um período de dois meses. Recentemente, ex-alunos da Oficina-Escola de João
Pessoa concluíram a obra de restauração da Capela da Graça, monumento do século XVII tombado
pelo Iphan desde 1938, que se encontrava em ruínas.
No Brasil, os projetos surgem como uma alternativa para o resgate de monumentos históricos que estão
ameaçados, associados à criação de oportunidades e qualificação para o trabalho de jovens
desempregados e/ou em situação de risco.
89
2.3.3IDENTIFICAÇÃO, PROTEÇÃO E FOMENTO ÀS ATIVIDADES ECONÔMICAS TRADICIONAIS
O fomento às atividades econômicas tradicionais pode ser utilizado como estratégia de aumento da
dinâmica econômica. Para tanto, é fundamental a identificação e proteção dos modos de fazer
tradicionais, em especial aqueles voltados às técnicas produtivas e formas de comercialização (ver item
3.7. Inventários e item 3.10. Registro). A partir de sua identificação e proteção, estas atividades tem
prioridade em sua promoção e salvaguarda, pelo ente responsável, que pode ser o município, estado
ou o Iphan, no âmbito federal.
As formas de produção artesanal também tem relação direta com a arquitetura, os monumentos, o
mobiliário, a escultura e outras formas de expressão material, ligadas ao patrimônio cultural local. Sua
preservação depende diretamente da existência de mão-de-obra qualificada para este fim, fato que
pode contribuir também à geração de trabalho e renda.
90
EXPERIÊNCIA
16
VALORIZAÇÃO CULTURAL
Município de Mariana/MG
Mariana surgiu em meio à corrida do ouro em Minas Gerais no começo da década de 1690. Esse
aglomerado viria a ser a primeira localidade de Minas a crescer com planejamento urbano.
O projeto “Sabores de Mariana”, realizado em 2008, registrou aspectos da gastronomia local,

pesquisou documentos e entrevistou pessoas em Mariana e nos nove distritos que compõem o
município. Além da publicação de 30 receitas, o projeto proporcionou à população quatro oficinas de
receitas selecionadas (segundo a importância histórica e cultural de cada uma), com alimentos à base
de milho, lobrobô, amêndoa de coroação e pratos típicos natalinos.
“Sabores de Mariana” foi uma ação financiada pelo programa Monumenta/Iphan e Organização das
Nações Unidas para a Educação, a Ciência e a

Cultura (UNESCO), em parceria com a
Associação Comercial e a Prefeitura.
Além da projeção nacional, os resultados

alcançados entre os atores locais, que não se
viam como protagonistas de uma história,
levaram a um importante reconhecimento
dentro da cidade. Agora eles sabem que fazem
algo relevante do ponto de vista cultural e
econômico e que podem tirar proveito para
geração de renda e contribuir com aspectos que
agregam valor ao turismo local. Sabores de Mariana/MG.
91
EXPERIÊNCIA
17
INCENTIVO ÀS ATIVIDADES TRADICIONAIS
Município de Natividade/TO
Natividade foi fundada em 1734, e em 1745 contava com 40 mil escravos nas áreas de mineração, o
que a tornava um dos garimpos mais importantes da colônia. O declínio aconteceu por volta de 1770,
com a exaustão das jazidas. Natividade só não desapareceu por causa das atividades agropecuárias
que se expandiram no século XIX. Ainda assim, o ouro ainda supre outra atividade implantada na
cidade, talvez ainda no auge da mineração – a joalheria artesanal, baseada na técnica da filigrana,
trazida de Portugal. A longa tradição da ourivesaria nativitana esteve perto do fim há alguns anos. Os
velhos artesãos estavam desaparecendo sem deixar herdeiros.
O Projeto de Apoio à Produção de Joias Artesanais de Natividade foi desenvolvido em 2004 e 2005,
teve como financiador o Programa Monumenta/MinC e realizador a fundação Cultural do Estado de
Tocantins. Visou fortalecer, preservar, gerar renda e garantir a sustentabilidade da atividade da
joalheria artesanal, além de apoiar a formalização das atividades dos artesãos, o programa ajudou a
desenvolver linhas de produtos, plano de marketing e embalagens, folderes e etiquetas.
Constituiu uma ação transversal com a recuperação física da área tombada de Natividade, que vem
IPHAN
contribuindo efetivamente para que a cidade e seus moradores se qualifiquem em termos sociais,
econômicos e culturais.
NABIL BONDUK
Jóias artesanais de
Natividade/TO
92
2.3.4ATENDIMENTO À POPULAÇÃO EM SITUAÇÃO DE VULNERABILIDADE
As áreas centrais, normalmente, apresentam grande concentração de comércio e serviços,
equipamentos e instituições públicas importantes. Esta concentração de atividades constitui também a
possibilidade de sobrevivência para diversas pessoas que vivem em situação de vulnerabilidade e risco.
É exatamente este o público usuário da Política de Assistência Social, tais como: famílias e indivíduos
com perda de vínculos, pertencimento e sociabilidade; identidades estigmatizadas em termos étnico,
cultural e sexual; desvantagem pessoal resultante de deficiências; exclusão pela pobreza e/ou no
acesso às demais políticas públicas; uso de substâncias psicoativas; diferentes formas de violência
advinda do núcleo familiar, grupos e indivíduos; inserção precária ou não inserção no mercado de
trabalho formal e informal; estratégias e alternativas diferenciadas de sobrevivência que podem
representar risco pessoal e social.
Boa parte destas pessoas vivem em situação de rua e tem como fonte de sobrevivência atividades como
a coleta de material reciclável, a guarda de carros, o trabalho informal e precário, a mendicância,
dentre outros. A questão das pessoas em situação de rua não é simples. Há pessoas em situações
diferentes que requerem, cada uma delas, um projeto de trabalho único que demanda compromisso
ético, vontade política, investimentos, pessoal treinado e continuidade. É importante ressaltar que a
questão da população de rua não pode ser tratada como um assunto de segurança pública, mas como
política pública de assistência social e de saúde.
A assistência social é dever do Estado e direito de todo cidadão que dela necessitar. O Sistema Único de
Assistência Social - SUAS é um sistema público que organiza, de forma descentralizada, os serviços
socioassistenciais no Brasil. Com um modelo de gestão participativa, ele articula os esforços e recursos
dos três níveis de governo para a execução e o financiamento da Política Nacional de Assistência Social
- PNAS. Cabe aos municípios aderir ao sistema e implementar as ações de forma a receber os recursos
93
federais destinados, implementando os equipamentos básicos da política de assistência, como os
Centros de Referência de Assistência Social - CRAS e os Centros de Referência Especializada de
Assistência Social - CREAS. Para mais informações ver: http://www.mds.gov.br/assistenciasocial.
A implementação da política e dos equipamentos previstos é fundamental para identificar as

especificidades regionais e pessoais, propiciando uma atuação efetiva para cada situação,
possibilitando também o acesso aos Benefícios Assistenciais no âmbito do SUAS articulados às demais
garantias, o que significa um trabalho continuado com as pessoas atendidas, com objetivo de incluí-las
nos serviços previstos, além de promover a superação das situações de vulnerabilidade.
94
EXPERIÊNCIA
18 Uso e Ocupação de Viadutos
Município de Belo Horizonte/MG
Em Belo Horizonte, os viadutos ao longo da Via Expressa Leste-Oeste, construídos a partir dos anos
1970 como uma alternativa para os problemas de circulação viária da cidade e de expansão de seu
tecido urbano, tiveram suas áreas adjacentes (vazios urbanos) ocupados por famílias de baixa renda,
sem-tetos e outras parcelas da população marginalizada. Em 2003, a prefeitura começou a retirada
destes moradores por entender como inaceitável a existência de habitações sob viadutos. Desta forma,
os ex-moradores passaram a fazer parte temporariamente do Programa Bolsa-moradia.
Em 2004, a prefeitura, com apoio do Programa de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais, elaborou o
Plano de Reabilitação para o uso e a ocupação de 15 viadutos, seis passarelas de pedestres e áreas
residuais contíguas. Para a elaboração do Plano, foi realizada a capacitação de ex-moradores para a
execução de atividades de levantamento de dados e representação, por meio de workshops orientados
para o entendimento de mapas, representação e manipulação de informações, além de recursos de
fotografia digital e computação.
Como resultado do Plano,
PREFEITURA DE BELO HORIZONTE

foram indicados programas
pertinentes para cada viaduto
(atividades, equipamentos,
serviços) e possibilidades de
parceria a serem estabelecidas
com empresas e o setor público.
As alternativas econômicas
definidas levaram em conta a
inclusão social da população
Elevado Castelo Branco,

Belo Horizonte/MG
95
em situação de rua que ocupava os viadutos. Para tanto, foi fundamental observar a capacidade que
tais atividades possuem para atrair o interesse de parceiros – tanto das empresas quanto dos
consumidores – e, a partir daí, entender que a proposição de negócios autogeridos ou nos quais essa
população se empregará é parte de um projeto maior de reorganização do uso de um espaço
consolidado na cidade. A ênfase na autogestão teve como objetivo criar uma rede de negócios
populares, horizontal, que fortaleça cada negócio particular e, simultaneamente, o coletivo.
Um dos objetivos foi demonstrar que áreas ociosas devem, necessariamente, ser objeto de
planejamento e ter funções claras para que as mesmas sejam integradas funcional e socialmente na
cidade formal. Foram propostos usos diversos para cada área, entre os quais citamos: equipamentos
de apoio (banheiro público; posto médico e policial; lavanderia e cozinha comunitária;
estacionamento; horta), capacitação (unidades de acesso e treinamento em informática; oficinas de
capacitação, especialmente para catadores, garis e outros grupos organizados em empresas ou
associações de economia popular); lazer e cultura (áreas de exposição e eventos culturais; áreas
esportivas e de lazer voltadas para funcionários do comércio local; áreas verdes); atividades
econômicas (posto de triagem/reciclagem; fábrica não poluente de produtos derivados de materiais
reciclados; feira livre) e de fomento (agência de emprego e de orientação profissional; agência de
prestação de serviços de reparos domésticos e de construção civil voltados para residências locais).
96
ASSOCIAÇÃO VIVA O CENTRO
Jardim e Estação da Luz, São Paulo/SP
98
3.
Instrumentos de Política
Urbana
O arcabouço legal brasileiro possui uma série de instrumentos e normas que devem
ser regulamentadas e implementadas de forma a contribuir para que os objetivos e
diretrizes para reabilitação de áreas centrais e cidades históricas possam ser
realmente efetivados. É importante ressaltar que os instrumentos devem ser pensados
de forma articulada com o plano para estas áreas, refletindo as problemáticas e
estratégias colocadas. No capítulo 2 deste guia, foi apontada uma série de
problemas recorrentes em áreas centrais e cidades históricas. Alguns instrumentos da
política urbana podem ser úteis na adoção de estratégias para revertê-los, cabe aos
municípios aplicá-los de maneira efetiva, sejam eles instrumentos de indução ao
desenvolvimento urbano, tributação, preservação cultural, entre outros.
O estabelecimento de diretrizes para intervenção, a implementação de ações e

projetos e a fiscalização são ações importantes de gestão das áreas de interesse
cultural, da mesma forma que a aplicação dos instrumentos de política urbana nestas
áreas, integrando preservação cultural, regularização, indução e desenvolvimento
urbano. Os instrumentos apresentados ao longo desse capitulo são previstos na
legislação brasileira, em especial no Estatuto da Cidade, porém não limitados a este.
Há outros institutos jurídicos e administrativos passíveis de serem aplicados na
reabilitação de áreas centrais e históricas e que serão apresentados neste manual.
99
3. 1
PLANO DIRETOR
O Plano Diretor é o principal instrumento instituído pelo Estatuto da Cidade,

através do qual é possível integrar os demais instrumentos que, quando
implementados, fazem com que se cumpra a função social da cidade. É uma
lei municipal que deve ser revista pelo menos a cada dez anos e deve
expressar a construção de um pacto social, econômico e territorial para o
desenvolvimento urbano do município.
Para que o processo de elaboração e implementação do Plano Diretor

realmente expresse um pacto social, econômico e territorial, é fundamental
que haja a participação efetiva da população em todas as etapas. Isso deve
ser garantido pelo poder público municipal através da constituição de
conselhos com ampla participação dos diversos segmentos da sociedade,
de fóruns de acompanhamento, controle e deliberação, da realização de
audiências públicas e, ainda, conferindo transparência nas informações.
O Plano Diretor também deve influenciar os orçamentos municipais e os

investimentos públicos, sendo definidas diretrizes que devem ser seguidas
nos Planos Plurianuais, nos orçamentos anuais e nos demais programas,
planos e projetos setoriais municipais, tais como aqueles relacionados à
habitação, ao saneamento ambiental e ao transporte e mobilidade urbana.
100
Diversos Planos Diretores que foram revistos ou implementados após a aprovação do Estatuto da
Cidade apenas mencionam os instrumentos, remetendo-os a uma lei específica, ao invés de demarcar
territorialmente onde devem ser aplicados (área/lote) e especificar as regras de sua implementação. É
importante que os instrumentos estejam previstos, demarcados no Plano Diretor e que ainda haja a
gestão da implementação destes instrumentos, o que requer uma coordenação entre diversas
secretarias municipais para que o objetivo seja atingido.
Alguns Planos Diretores demarcam em sua revisão a área central e histórica, indicando a necessidade
de realização de um Plano de Reabilitação. Estes trazem a possibilidade de detalhar as diretrizes
previstas no Plano Diretor. Em alguns casos a elaboração de Planos de Reabilitação e Planos de Ação
podem indicar a necessidade de revisão do Plano Diretor, legislação local e mesmo da implementação
de instrumentos específicos.
ATENÇÃO!
!!
To d o s o s i n s t r u m e n t o s a q u i
apresentados são aplicáveis pelo
município, que é o principal executor da
política urbana, inclusive em áreas
tombadas pelo estado e pela União.
Quando isto acontece, estes entes têm
atribuição concorrente com o
município no estabelecimento de
normas de preservação e fiscalização
dos bens culturais.
101
EXPERIÊNCIA
PLANOS DE REABILITAÇÃO INCORPORADOS AO PLANO DIRETOR
19 Municípios de Amparo/SP, Piracicaba/SP e Pelotas/RS
Os municípios de Amparo/SP, Piracicaba/SP e Pelotas/RS elaboraram o Plano de Reabilitação de suas

Áreas Centrais juntamente com o Plano Diretor, o que trouxe ganhos para os dois instrumentos de
planejamento.
No caso de Pelotas, a elaboração dos dois Planos originou além do texto da Lei do Plano Diretor, a Lei
do Aparato Publicitário e o código de obras. Todo o Plano de Reabilitação foi avaliado pelo Escritório
Técnico do Plano Diretor, que participou da definição das diretrizes urbanísticas e das normas edilícias,
assim como grupos de trabalho específicos de acordo com os temas desenvolvidos de forma paralela e
complementar.
Em Amparo, o Plano de Reabilitação foi incorporado ao Plano Diretor municipal como um dos
instrumentos da Política de Preservação do Patrimônio Cultural, sendo detalhados seus objetivos,
diretrizes e ações. As diretrizes foram também incorporadas ao Plano de Trânsito Transporte e
Mobilidade Urbana e ao Plano Municipal de Habitação.
Em Piracicaba, o Plano de Reabilitação foi elaborado concomitantemente ao Plano Diretor de

Desenvolvimento Sustentável e ao Plano Diretor de Mobilidade. Assim, muitas das discussões e
propostas foram integradas como a demarcação do perímetro de intervenção como Zona de
Adensamento Prioritário, a definição de instrumentos voltados à preservação dos patrimônios cultural e
102
ambiental e a proposição de um modelo diferenciado de transporte coletivo, por meio de microônibus.
Parte das propostas que demandavam alterações legislativas foram incorporadas ao Plano Diretor, tais
como incentivos à ocupação dos vazios urbanos, incentivos à preservação do patrimônio cultural,
restrições à ocupação relativas à preservação dos patrimônios cultural e ambiental, o que permitiu
implementar parte do Plano de Reabilitação.
REGINALDO LEME PEDROSO

Largo do Rosário, Amparo/SP
103
3.1.1PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO E UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIA (PEUC) / IPTU
PROGRESSIVO NO TEMPO E DESAPROPRIAÇÃO COM TÍTULOS DA DÍVIDA PÚBLICA
Estes três instrumentos devem ser aplicados sequencialmente, ou seja, se descumprido o PEUC é
aplicada a progressividade do IPTU e em seguida a Desapropriação, portanto serão apresentados de
forma conjunta.
O que é?
O PEUC é um instrumento urbanístico por meio do qual a prefeitura obriga o proprietário a fazer uso do
seu imóvel, fixando um prazo para isso acontecer, de acordo com os critérios estabelecidos no Plano
Diretor.
O IPTU Progressivo no Tempo é a penalidade aplicada ao proprietário de terreno urbano pouco ou não
aproveitado que decorrido o tempo estipulado pela PEUC não dá uso ao seu imóvel. A pena é o
aumento anual da alíquota de IPTU do imóvel enquanto for descumprida a obrigação de fazer melhor
uso desse terreno.
A Desapropriação com Títulos da Dívida Pública permite ao poder público, mediante o pagamento
com títulos da dívida pública, incorporar o imóvel objeto de PEUC ao patrimônio público. Como é uma
penalidade, também é conhecida como Desapropriação-Sanção. Somente o descumprimento de
ambos os instrumentos citados acima, pelo proprietário, enseja a pena de perda da propriedade.
Para que serve?

A aplicação dos três instrumentos visa dar função social, ou seja, coibir a ociosidade de terrenos bem
localizados na cidade ou dotados de infraestrutura pública, estimulando o melhor aproveitamento dos
imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados localizados nas áreas definidas no Plano Diretor,
por exemplo, as áreas centrais e os imóveis protegidos.
104
Como utilizar?
Caso o Plano Diretor tenha incorporado o PEUC,
é necessário verificar se o Plano demarca os
ATENÇÃO!
!!
É importante destacar que os instrumentos voltados
terrenos sujeitos à sua incidência, assim, se: para obrigar a utilização do imóvel por seu
proprietário, como o PEUC, IPTU progressivo e
desapropriação com pagamento em títulos da dívida
1. O Plano esgota o assunto, dispensando pública, podem ser combinados com a instituição de
qualquer regulamentação, é necessário criar ZEIS. Por meio da conjugação desses instrumentos,
o poder público induz a destinação de terra
regras de funcionamento dentro da estrutura da
urbanizada ociosa para habitação de interesse social.
prefeitura. Um decreto do executivo municipal
pode cumprir a função.
2. O Plano Diretor do município prevê os instrumentos, mas não descreve os critérios para
aplicá-lo e não demarca no território onde será aplicado, será preciso aprovar lei específica com os
critérios de aplicação da PEUC.
Etapas para a Aplicação do Instrumento:
Etapa 1 - Listagem e mapeamento de imóveis vazios e subutilizados

O melhor aproveitamento do imóvel se refere à sua função em relação ao conjunto da cidade. Ou seja,
o melhor uso é julgado a partir do ponto de vista coletivo. É a partir destes critérios que são
estabelecidos os parâmetros (área mínima do terreno, coeficiente máximo de aproveitamento) para
definir os imóveis não utilizados e subutilizados. Os imóveis subutilizados podem ser tanto terrenos que
possuam uma baixa ocupação quanto imóveis parcialmente vazios. Esse ponto de vista coletivo é a
função social da propriedade definida no Plano Diretor do município, combinado à legislação
municipal sobre uso, ocupação e parcelamento do território da cidade, se houver.
105
Para a identificação dos imóveis, a prefeitura deve realizar levantamentos a
partir de uma base cadastral atual cruzando estas informações com a
listagem de dados produzidos pelo Cadastro Fiscal (classificação fiscal,
ATENÇÃO! !!
As áreas utilizadas como estacionamento na Área
endereço, nome do proprietário, área do terreno e área construída). A Central são sempre polêmicas, pois mesmo
considerando que é um equipamento de apoio ao
utilização de uma aerofoto atualizada também pode contribuir para a comércio, em muitos casos, ocupam áreas que
identificação destes imóveis. poderiam ser adensadas para melhor
aproveitamento da infraestrutura instalada.
Etapa 2 – Vistoria dos imóveis listados e mapeados na etapa anterior

Os dados levantados na etapa anterior devem ser verificados por meio de vistoria, dando especial
atenção a:
§ Imóveis vazios: verificar se há construção nova e, quando for o caso, o uso.
§ Imóveis subutilizados, que são os imóveis cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido
em lei: deve-se verificar o uso da área construída existente, tendo em vista as isenções previstas
no Plano Diretor.
§ Imóveis não edificados, compostos apenas pela terra nua.
Etapa 3 – Notificação do proprietário

Com o instrumento previsto no Plano Diretor, e caso necessário, lei específica aprovada, o município
pode iniciar a notificação dos proprietários para que estes tenham conhecimento de seus deveres, ou
seja, a utilização do imóvel em questão.
Para que a notificação seja considerada válida, o Estatuto da Cidade exige que seja:
§ Averbada no cartório de imóveis (contando a data da averbação para os prazos previstos

para aplicação do PEUC e demais instrumentos relacionados).
§ Realizada por funcionário da prefeitura que, após três tentativas frustradas, poderá
encaminhar o conteúdo da notificação para publicação em edital.
106
Etapa 4 – Aplicação do IPTU progressivo no tempo
Após a realização de todas as etapas anteriores e mantido o não atendimento das exigências pelo
rea proprietário do imóvel, pode-se aplicar o IPTU Progressivo no Tempo.
mo
o ao
que O IPTU é um imposto cobrado sobre imóveis urbanos, calculado como uma porcentagem do valor de
hor mercado do imóvel. O Estatuto da Cidade permite que o município aumente progressivamente, ao
longo dos anos, a alíquota do IPTU para aqueles imóveis cujos proprietários não obedecerem aos
prazos fixados pelo PEUC. É uma maneira de penalizar o proprietário pela retenção do imóvel para fins
de especulação da valorização imobiliária, fazendo com que essa espera, sem nenhum benefício para
!!
a cidade, se torne inviável economicamente. Neste caso, o IPTU
progressivo é empregado mais pelo caráter de sanção do que de
arrecadação. Para garantir a eficácia do instrumento, o Estatuto da ATENÇÃO!
Cidade vedou a concessão de isenções ou anistias.
Muitos imóveis possuem dívidas de IPTU,
portanto é necessário ter conhecimento e
O IPTU deve ser regulamentado por lei, estabelecendo a organizar os dados. O município deve estar
preparado para a possibilidade de realizar
progressividade das alíquotas que deverão ser cobradas caso haja
uma operação de dação em pagamento
descumprimento do PEUC. (troca do imóvel pela dívida de impostos)
caso o proprietário proponha, ou mesmo
desapropriar este imóvel e realizar um
A alíquota deve ser aumentada durante cinco anos consecutivos, acerto de contas.
nas seguintes condições:
§ O aumento deve se limitar ao dobro do ano precedente,

limitando-se à alíquota máxima de 15% do valor do
imóvel.
§ O limite que a lei federal admite para a alíquota é sempre de 15%. Caso o proprietário
persista descumprindo sua obrigação de fazer uso do imóvel, a alíquota de 15% se mantém.
Etapa 5 – Desapropriação com títulos da dívida pública

Após os cinco anos de aplicação do IPTU progressivo, caso o proprietário ainda não tenha dado
107
destinação ao imóvel, o município pode desapropriar o imóvel com títulos da dívida pública. Não é
necessário regulamentar a Desapropriação, que já é tratada pelas leis federais de emissão de títulos da
dívida pública, desapropriação e pelo Estatuto da Cidade.
!! ATENÇÃO!
Nos casos em que o proprietário não
possua recursos para parcelar ou edificar
Diferentemente das Desapropriações por utilidade e interesse
público e interesse social, na Desapropriação para fins de reforma
urbana o pagamento só pode ser realizado por meio de títulos da
dívida pública, resgatáveis num prazo de dez anos.
seu imóvel, é possível utilizar o consórcio

imobiliário. Por meio desse instrumento, o A Desapropriação usualmente é realizada pelo valor de mercado,
município pode executar as obras de no caso dessa modalidade de desapropriação, é utilizado o valor
urbanização ou edificação, e o proprietário
recebe unidades imobiliárias com valor venal do imóvel, descontado o montante decorrente dos
correspondente ao valor do imóvel. investimentos públicos na área do imóvel.
!!
O município pode prever o instrumento no Plano Diretor e
regulamentar os procedimentos internos dentro dos setores da
ATENÇÃO! administração. A prefeitura deverá editar decreto de utilidade
A vinculação da desapropriação-sanção, pública ou interesse social, conforme o caso, e promoverá a
regulada pelo Estatuto da Cidade, à função desapropriação amigável ou litigiosa, como faria em qualquer
social da propriedade obriga também o
poder público a dar destinação adequada outra situação.
ao imóvel após a desapropriação. Se isto
não for feito, o prefeito e os demais
agentes públicos envolvidos incorrem em Concluída a Desapropriação, o imóvel passa para a titularidade
improbidade administrativa, conforme o da prefeitura: esse é o momento de incorporação ao patrimônio
artigo 52, II do Estatuto da Cidade.
público. A partir da data de incorporação ao patrimônio, a
prefeitura terá cinco anos para realizar a adequação e
aproveitamento do imóvel nos termos previstos pela lei municipal. A execução desse melhor
aproveitamento do imóvel pode ser realizada diretamente pela prefeitura ou por terceiros autorizados
ou contratados pela prefeitura.
108
EXPERIÊNCIA
A EXPERIÊNCIA DE APLICAÇÃO DO PEUC
20 Município de Santo André/SP
O instrumento jurídico e urbanístico do PEUC foi instituído no Município de Santo André nos termos do
Estatuto da Cidade e regulamentado no Plano Diretor de dezembro de 2004 e Decreto de maio de
2006.
Os imóveis passíveis de aplicação do instrumento estão localizados na Macrozona Urbana e atendem

aos seguintes critérios:
§ Não edificados e subutilizados (quando o coeficiente de aproveitamento não atingir o

mínimo definido para a zona onde se situam) com área igual ou superior a 1.000 m²,
§ Não utilizados (edificação que esteja comprovadamente desocupada há mais de dois anos,
ressalvados os casos dos imóveis integrantes de massa falida).
A lei ainda estipulou os imóveis que foram excluídos da obrigação estabelecida nas seguintes situações:
§ Utilizados para instalação de atividades econômicas que não necessitem de edificações para
exercer suas finalidades;
§ Imóveis exercendo função ambiental essencial, tecnicamente comprovada pelo órgão

municipal competente;
§ De interesse do patrimônio cultural ou ambiental;
§ Ocupados por clubes ou associações de classe; e
109
A implementação do instrumento foi realizado seguindo as seguintes etapas de trabalho:
§ Divisão em três lotes de notificação, priorizando no primeiro lote as 100 grandes

propriedades que totalizavam 60% dos lotes a serem notificados de todo o município.
§ Vistoria dos imóveis, abertura de processo, enquadramento na certidão de diretrizes emitida

pelo município para aprovação de projetos.
§ Publicação das notificações.
§ Criação de um “tira dúvidas” na Diretoria de Planejamento para esclarecimentos sobre o

instrumento urbanístico e explicação do Plano Diretor.
§ Elaboração com a Secretaria de Finanças da Lei de Progressividade do IPTU
A Prefeitura começou o processo de notificação em maio de 2006 e em um ano notificou 45 lotes do

total de 100 lotes previstos na primeira etapa. Em 2008, dos 42 lotes notificados, 21 lotes estavam com
o prazo de notificação expirado, ou seja, poderiam ter sido objeto de incidência da progressividade no
IPTU. Entre os lotes com prazo de notificação expirado, 10 estão grafados como ZEIS e dois como ZEIC
pelo Plano Diretor.
Importante destacar que a Prefeitura, com a mudança de gestão em 2009, não deu continuidade ao
processo, nem encaminhou à Câmara a Lei de Progressividade, interrompendo uma ação importante e
que já havia mobilizado parte dos grandes proprietários de terras na apresentação de projetos.
Como pode ser visto no quadro a seguir, a aplicação do instrumento começava a ter respostas positivas.
Os 42 imóveis correspondem a 1,5 milhão de metros quadrados. Do total, 12 proprietários de lotes
apresentaram projetos, quatro propuseram Consórcios Imobiliários e 21 procuraram a Prefeitura para
saber os procedimentos que deveriam ser realizados para atenderem a notificação e somente cinco não
compareceram.
110
Segue quadro síntese das notificações, até o momento.
Nº de lotes Área
Notificados 45 1.703.282,64 m²
Cancelamento de Notificação 3 109.515,00 m²
Solicitação de Consórcio Imobiliário* 4 250.588,00 m²
ZEIS Notificadas 12 664.791,57 m².
Total de Notificados Válidos e Área 42 1.593.767,64 m²
* As solicitações de Consórcio Imobiliário estão em a ná lise no Departamento de Habitação
PREFEITURA DE SANTO ANDRÉ
Áreas passíveis de PEUC grafadas como ZEIS no

Plano Diretor do Município de Santo André/SP.
111
3.1.2DIREITO DE PREEMPÇÃO
O que é?
É a obrigação que um proprietário tem, no momento que desejar vender seu terreno, de ofertar, nas
mesmas condições de mercado, um terreno à prefeitura antes que a qualquer outro interessado. Por
essa razão, também é conhecido como Direito de Preferência.
Para que serve?

Para a obtenção de terras pelos municípios para os mais diversos fins, a serem adquiridas nas condições
reais de mercado, sem qualquer tipo de sobrevalorização ou morosidade decorrentes de processos de
desapropriação.
Como aplicar?
É necessário prever o instrumento em uma lei do município, seja no Plano Diretor, seja em lei específica.
O município deve identificar as áreas passíveis de preempção ou pode definir todos os terrenos
localizados em determinada zona.
É preciso identificar a finalidade de uso público para cada imóvel, que poderá ser:
§ Regularização fundiária;
§ Execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
§ Constituição de reserva fundiária;
112
§ Ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
§ Implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
§ Criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
§ Criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
§ Proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
O Plano Diretor (ou lei específica) delimitará as áreas em que incidirá o instrumento e fixará o prazo
para exercer o Direito de Preempção, que não poderá ser superior a cinco anos. O prazo poderá ser
renovável após um ano do prazo inicial.
!!
ATENÇÃO!
É necessário que estejam previstos recursos no orçamento municipal tanto

para aplicar o PEUC como para a Preempção. Também é imprescindível que
a prefeitura tenha estrutura técnica para gerenciar a aplicação dos
instrumentos. Os procedimentos descritos para o PEUC e o
acompanhamento das propostas de alienação referentes à Preempção
exigem uma gestão organizada.
113
EXPERIÊNCIA
DIREITO DE PREEMPÇÃO NO PLANO DIRETOR
21 Município de Vinhedo/SP
O município de Vinhedo, situado na Região Metropolitana de Campinas/SP, vem apresentando

expressiva expansão demográfica e econômica. O Plano Diretor de Vinhedo de 2007 regulamentou o
Direito de Preempção de forma bastante abrangente, gravando 54 áreas com o instrumento para as
mais diversas finalidades.
O método criterioso de escolha dessas áreas levou em consideração a consolidação da área na zona
urbana, a subutilização e a dívida ativa dos proprietários, evitando conflitos. Além disso, houve ampla
participação da comunidade, fortalecendo a proposta, que foi aprovada no texto final do Plano Diretor
em Conferência Municipal em 2006.
Para delimitar as áreas, o município realizou diagnóstico dos equipamentos e serviços públicos
existentes de forma a estimar a necessidade de ampliação para 2016. Seguindo a projeção do
crescimento populacional, chegou-se à necessidade de dez novos equipamentos de saúde, seis de
educação e três de lazer/cultura. Devido a problemas no saneamento e distribuição de água,
principalmente nos condomínios, foram gravadas dez áreas destinadas a implantação de reservatórios
para o abastecimento de água. Também foram gravadas áreas como reserva para possíveis
necessidades do município.
Além de serviços e equipamentos, foram delimitadas áreas para a produção e regularização

habitacional. As ZEIS foram gravadas com aplicação do Direito de Preempção, sendo seis áreas para
ZEIS 1 (regularização fundiária), 11 áreas para ZEIS 2 (vazios para nova produção) e duas áreas para
ZEIS 3 (habitação de mercado popular). O texto de lei ainda definiu que as áreas onde forem
produzidos conjuntos habitacionais ou regularização, continuarão gravadas como preempção mesmo
depois de entregues à população. Assim, no caso da venda da unidade habitacional de interesse social,
o município continuará tendo a preferência da compra.
114
Complementarmente, foram levantados os vazios urbanos por meio do cadastro da prefeitura com
dados como: proprietário, condições físicas, dívida ativa, área, entre outros. Para verificação da lista,
foram também mapeadas as áreas vazias que não podem ser ocupadas, como áreas com mata nativa;
em Área de Preservação Permanente (APP); em planície de inundação; com mais de 30% de
declividade; com produção de vinho, uvas e outras frutas; restando os terrenos vazios em zona urbana
consolidada que não apresentam impedimentos físicos e ambientais.
Com base nas informações e no cruzamento com a projeção da demanda, definiram-se os vazios que
podem ser ocupados para melhor atender às necessidades do município. No total são 54 áreas
gravadas com Direito de Preempção sendo 19 em ZEIS, 10 para Saneamento Básico Vinhedo -
Sanebavi (reservatórios de água) e 25 áreas para equipamentos públicos.
DEMACAMP
Área CAD 81: 16.295 m2
Área CAD 82: 22.210 m2
Área CAD 83: 12.620 m2
Dados do
cadastro:
pendente
(sem BIC
(ou SQL))
Base IGC 2002

83
81
Áreas sujeitas ao Direito de Preempção
em Vinhedo/SP e levantamento de vazios
feito no processo participativo de
elaboração do Plano Diretor.
115
82
3.1.3ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL
O que é?
As ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) ou AEIS (Áreas de Especial Interesse Social) são
instrumentos urbanísticos que definem áreas da cidade destinadas para construção de moradia
popular. As ZEIS são uma categoria de zoneamento que permite o estabelecimento de um padrão
urbanístico próprio com regras especiais, mais permissivas, para determinadas áreas da cidade.
Existem dois tipos de ZEIS: as ZEIS em áreas ocupadas, onde já há assentamento de população de baixa
renda que precisa ser urbanizado e regularizado, e as ZEIS em vazios urbanos (áreas vazias ou mal
aproveitadas), que podem ser destinadas à construção de Habitações de Interesse Social (HIS).
Para que serve?

A demarcação de ZEIS ocupadas visa reconhecer, incluir e regularizar, através de um zoneamento e de
um plano específico, parcelas da cidade construídas fora das regras legais, permitindo a introdução de
serviços de infraestrutura e equipamentos básicos, melhorando as condições de vida da população.
Assim, pode-se admitir, por exemplo, sistemas viários compostos por vias mais estreitas, adoção de
lotes menores, recuos diferenciados que se adaptem às ocupações existentes, diminuindo a
necessidade de remoção de moradias no processo de regularização fundiária. O instituto permite
também que sejam implantados mecanismos que impeçam a posterior expulsão dos moradores dos
núcleos regularizados por segmentos sociais de maior poder econômico, atraídos pela valorização
desses terrenos. Exemplos de mecanismos deste tipo são a redução de gabarito de altura, a proibição
de remembramento de lotes (evitando que alguém adquira vários lotes regularizados, transforme-os
todos em um único lote maior e faça nova edificação nesta nova condição) e a fixação do tipo de uso do
solo admissível (por exemplo, admitindo apenas residências unifamiliares).
Já a demarcação de ZEIS em vazios urbanos possibilita assegurar e ampliar a destinação de terras bem
localizadas e com infraestrutura para a população de baixa renda, criando uma reserva de mercado de
terras para a produção de habitação de interesse social (HIS). Da mesma forma, estas podem ter
parâmetros específicos de ocupação.
116
A definição de porções do território no Plano Diretor destinadas prioritariamente à regularização
fundiária e à provisão de HIS significa o reconhecimento da diversidade de ocupações existentes nas
cidades, possibilitando sua legalização de forma que corresponda às especificidades destes
assentamentos.
Como aplicar?
Os perímetros, áreas ou imóveis devem ser demarcados no Plano Diretor, que pode estabelecer os
parâmetros e regras para sua ocupação.
As ZEIS devem ser estabelecidas de acordo com os objetivos do Plano Diretor. No caso de
assentamentos precários como favelas, onde a população pode ser mantida, a área deve ser
urbanizada e regularizada, as regras das ZEIS estabelecem parâmetros e procedimentos para tal fim.
Para o atendimento de população nova ou desadensamento de cortiços, favelas e áreas de risco no

perímetro do Centro, as ZEIS podem ser delimitadas, tanto em terrenos vazios como em áreas ocupadas
e mal utilizadas, indicando regras que garantam que as novas edificações sejam destinadas
(parcialmente ou integralmente) para HIS.
Para tanto, o município deve levantar na área urbana central ou cidade histórica os imóveis
!!
vazios e subutilizados (públicos e privados) que o município considera adequados para a
construção ou reforma, ou onde haja concentração de população de baixa renda, como
ATENÇÃO! cortiços, para atender a demanda por HIS (dependendo do que o Plano Diretor definir como
demanda a ser atendida em ZEIS).
É importante que se tenham recursos financeiros associados
às áreas que se deseja urbanizar ou realizar a regularização Nestes imóveis, áreas ou perímetros o município demarca as
fundiária. No caso das ZEIS demarcadas em terrenos vazios
para a produção habitacional é necessário que a prefeitura ZEIS.
indique a demanda a ser atendida no empreendimento e
oriente o empreendedor a buscar as linhas de financiamentos
adequadas, caso contrário o terreno pode ficar reservado a
Em ambos os casos, as ZEIS devem estar demarcadas em mapas
HIS sem que nenhuma habitação seja construída nele. com descrição de seu perímetro. Elas podem estar demarcadas
no Plano Diretor, na LUOS, no Plano de Habitação ou em outra
lei específica. Para seu funcionamento, todas as regras para sua
utilização devem ser estabelecidas.
117
EXPERIÊNCIA
ZEIS EM ÁREAS CENTRAIS
São Paulo instituiu as ZEIS em seu Plano Diretor aprovado em 2002. Nas áreas centrais, dotadas de
infraestrutura, foram delimitadas zonas especiais de interesse social (chamadas ZEIS 3) que configuram
áreas com predominância de terrenos ou edificações subutilizados situados em áreas dotadas de
infraestrutura, serviços urbanos e oferta de empregos, ou que estejam recebendo investimentos desta
natureza, onde haja interesse público em promover ou ampliar o uso por habitação de interesse social –
HIS ou Habitação de Mercado Popular - HMP, e melhorar as condições habitacionais da população
moradora.
Nas ZEIS 3 foi estabelecido que a aprovação de nova edificação ou de reforma em terrenos acima de
500m², com ou sem aumento de área, com ou sem mudança de uso, deverá observar a destinação de,
no mínimo, 80% (oitenta por cento) do total de área construída computável para HIS e HMP, garantindo
o mínimo de 40% (quarenta por cento) do total de área construída computável para HIS e ficando os
demais 40% (quarenta por cento) para HIS ou HMP; a porcentagem de 20% (vinte por cento) do total de
área construída computável poderá ser destinada a outros usos, inclusive HMP.
A legislação também definiu o conceito de HIS e HMP, onde HIS é aquela destinada à família com renda
igual ou inferior a seis salários mínimos, de promoção pública ou conveniada ao poder público,
enquanto a Habitação de Mercado Popular - HMP é aquela destinada à família com renda igual ou
inferior a 16 salários mínimos, de promoção privada. Cabe ressaltar que as faixas de renda em São
Paulo são altas, e cabe a cada município avaliar quais faixas de renda são mais adequadas para o perfil
da população de sua cidade.
A lei também estipulou que, para a produção de HIS até 50m² de área útil, o coeficiente máximo de
aproveitamento é gratuito, com o objetivo de incentivar sua produção nas macrozonas das áreas
centrais. Esta estratégia, associada à demarcação das ZEIS, busca garantir que as áreas centrais
118
MORAR NO CENTRO
Programa
Morar no Centro
São Paulo/SP
DENISE SHINOHARA
tenham um mínimo de produção de
HIS de forma a contribuir para a
permanência das pessoas de baixa
renda que moram e trabalham na
região.
Com a demarcação das ZEIS, diversos

edifícios foram reformados no âmbito
do Programa Morar no Centro
utilizando recursos do Programa de
Arrendamento Residencial (PAR) do
Governo Federal.
Empreendimento Riskallah Jorge -

Reforma de imóvel com mudança de
uso em ZEIS, PAR-Reforma. Centro,
São Paulo. Projeto aprovado em 2004.
119
EXPERIÊNCIA
ZEIS OCUPADAS
23 Município de Recife/PE
Em Recife foram demarcadas três ZEIS: Coque, Coelhos e Comunidade do Pilar, todas na área central,
no perímetro de tombamento federal.
Estas três áreas são constituídas por comunidades de baixa renda, que vivem em moradias precárias e
irregulares. O programa visa a melhoria da qualidade de vida da população residente nas ZEIS
mediante a legalização da posse da terra, a definição dos parâmetros urbanísticos e edilícios especiais
e a implementação de projetos de urbanização visando a sua integração à estrutura urbana da cidade,
preservando a sua tipologia e garantindo a permanência da população nessas áreas. São parceiros
nessa ação: BID, União (Orçamento Geral da União - OGU), Plano de Regularização das ZEIS
(PREZEIS) e Prefeitura do Recife.
Em 2010, na comunidade do Pilar, foram iniciadas as ações de urbanização e regularização fundiária.

Entre as ações estruturadoras, várias obras estão em execução neste território: a reabilitação da
comunidade do Pilar, o projeto de “Recuperação de calçadas e iluminação” de oito ruas, realizado com
recursos da Prefeitura do Recife e do Programa Monumenta/BID, a reabilitação do molhe de Brasília
Teimosa até o Parque das Esculturas, e implantação do paço do Frevo.
O projeto contempla ações de urbanização completa da área (pavimentação, drenagem, iluminação,

programa de coleta de lixo, abastecimento d'água e esgotamento sanitário); a construção de espaço
para diversos serviços (escola, creche, posto de saúde, praça, mercado público), além da preservação e
recuperação da Igreja do Pilar, patrimônio cultural da área.
As obras na comunidade do Pilar começaram com a construção de um dos edifícios habitacionais de

um total de sete, que devem atender as famílias removidas de áreas necessárias para a urbanização da
região.
120
A comunidade do Pilar está localizada em área pertencente à União e, para viabilizar sua
regularização, em 2010 foram assinados os contratos de cessão de direito real de uso referente a
quatro quadras na área do Pilar, no Bairro do Recife, e três cessões de autorização de guarda provisória
de terrenos nos bairros do Cabanga, Cais do Apolo e Derby. A cessão marca uma ação relevante para
a comunidade do Pilar, que está sendo urbanizada, e prevê a construção de 330 apartamentos,
mercado público, escola e centro de convenções. As famílias ocupam aquela localidade há mais de 40
anos e terão seu direito à moradia garantido.
A maior parte da área onde está localizada a comunidade do Pilar passa a pertencer ao município,
faltando apenas dois lotes para a posse total. Dessa forma será realizado o Programa de Requalificação
Urbanística e Inclusão Social da Comunidade do Pilar, que vai urbanizar toda a localidade no prazo de
três anos. O programa conta com recursos do Banco Nacional de Desenvolvimento (BNDES), CAIXA
(recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS) e Programa de Aceleração do
Crescimento (PAC) do Governo Federal.
121
3.1.4TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR
O que é?
Confere ao proprietário de imóvel, por lei municipal, a possibilidade de exercer em outro local ou
vender o direito de construir previsto nas normas urbanísticas e que ele ainda não utilizou.
Para que serve?

O instrumento de Transferência do Direito de Construir tem como finalidade compensar o proprietário
de imóvel situado em área onde houve limitações ao direito de construir. Tais limitações podem ocorrer
nos casos em que o poder público municipal, em prol do interesse público, limita a construção das
edificações para a preservação de áreas ambientais e de especial interesse histórico, cultural,
paisagístico ou social.
!!
No processo de reabilitação de áreas centrais e cidades
históricas este pode ser um instrumento muito valioso, uma vez
ATENÇÃO!
que esses locais concentram uma quantidade considerável de
imóveis de interesse cultural e paisagístico, social ou cultural.
A Transferência do Direito de Construir também pode ser A aplicação do instrumento "Transferência do Direito de
utilizada para implantação de equipamentos públicos, para Construir”, assim como o “Direito de Preempção”,
precisa ser averbada na matrícula do imóvel e isto exige
regularização fundiária ou para urbanização de áreas a organização dos procedimentos técnicos para que a
ocupadas por população de baixa renda. prefeitura expeça certidões, declarações, autorizações.
122
Como aplicar?
O poder público deve identificar os imóveis de forma a possibilitar ao proprietário o direito de usar o
potencial em outras áreas e ainda manter o patrimônio edificado que é de interesse da cidade. Deve
ainda prever áreas adequadas no município que possam receber este potencial construtivo. O
instrumento deve estar previsto no Plano Diretor e, para seu funcionamento, deve especificar as regras
de transferência, a demarcação das áreas ou imóveis que têm este direito e das áreas que podem
receber o potencial construtivo adicional, desde que não exceda o limite máximo permitido na lei de uso
e ocupação do solo.
É importante também que a prefeitura tenha controle sobre os certificados emitidos em cada área
doadora de potencial, bem como sobre sua utilização nas áreas receptoras, de modo a gerenciar os
impactos urbanísticos que serão gerados pelo uso desse potencial em novas construções. Esse controle
deve ser feito de duas formas:
a) Através do registro oficial da transação, no cartório de registro de imóveis, na matrícula do imóvel

doador (no momento da troca) e na matrícula do imóvel receptor (no momento do uso).
b) Através do monitoramento dos estoques de potencial construtivo disponíveis nas áreas receptoras,
realizando a avaliação de disponibilidade de estoque no momento da aprovação, na prefeitura, do
123
EXPERIÊNCIA
TRANSFERÊNCIA DO POTENCIAL CONSTRUTIVO
24 Município de Curitiba/PR
O Plano Diretor de Curitiba de 2004 prevê a Transferência do Potencial Construtivo como instrumento
da política urbana, define seus objetivos e especifica as macrozonas para onde pode ser transferido o
direito de construir. Prevê ainda os acréscimos máximos ao coeficiente de aproveitamento das zonas
que recebem o potencial, a partir do permitido pela lei de uso e ocupação do solo, uma vez que são
objeto de lei específica.
A instituição em lei do instrumento deu-se, pela primeira vez, em 1982, quase 20 anos antes da
aprovação do Estatuto da Cidade. O instrumento é bastante consolidado entre os agentes privados na
cidade e, desde então, vem gerando recursos empregados principalmente na transformação de áreas
verdes em parque e na restauração de imóveis de interesse cultural.
A principal aplicação do instrumento dá-se como forma de compensação ao proprietário de imóveis

que têm seu potencial construtivo reduzido para a promoção, proteção e preservação do patrimônio
histórico cultural e natural. No entanto, o instrumento também é usado como incentivo para
implantação de equipamentos urbanos e comunitários, espaços de uso público; melhoramentos do
sistema viário básico; e programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por
população de baixa renda e habitação de interesse social, de forma casada com a desapropriação de
imóveis para estes fins.
O instrumento já havia sido regulamentado pela lei municipal 9.308/2000, que leva em consideração
o valor da terra na zona de onde é transferido e da zona que recebe, além de ambos coeficientes de
aproveitamento aplicados. Esta relação permite que a transferência leve em consideração a
capacidade de absorção do adensamento na zona que recebe o potencial, além dos valores da terra
urbana, tornando a transação interessante também para a iniciativa privada. O cálculo do valor do
124
metro quadrado do terreno que cede e do que recebe o potencial são avaliados com base no Imposto
de Transmissão Intervivos de Bens Imóveis (ITBI). O potencial construtivo é determinado em metros
quadrados, valor este que fica gravado na matrícula de registro de imóveis, permitindo a alienação do
crédito construtivo.
Um aspecto recente na aplicação do instrumento em Curitiba é sua utilização articulada com outros
municípios da região metropolitana, visando à proteção e preservação dos mananciais de
abastecimento da cidade. Esta articulação, autorizada na própria lei do Plano Diretor de Curitiba, teve
base na lei estadual nº 12.726/1999, que institui a Política Estadual de Recursos Hídricos. Com a
renovação do trecho urbano da BR116, a cidade de Curitiba autorizou o recebimento do potencial
construtivo das cidades vizinhas ao longo da Linha Verde, novo nome dado à via, abrindo mais uma
frente de adensamento controlado em Curitiba e viabilizando a proteção ambiental de seus mananciais
de abastecimento.
ACERVO IPPUC / PREFEITURA DE CURITIBA / PR
ACERVO IPPUC / PREFEITURA DE CURITIBA / PR

Áreas de maior capacidade de adensamento, Áreas de Preservação Ambiental, locais
pela infraestrutura instalada, que recebem o de origem do potencial construtivo
potencial construtivo. Curitiba/PR. transferido. Curitiba/PR.
125
3.1.5OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
O que é?
É um instrumento que utiliza o conceito de solo criado, assim, o direito do proprietário de edificar está
restrito ao coeficiente único ou básico definido no Plano Diretor. Qualquer edificação acima desse
coeficiente somente será permitida em áreas pré-definidas e mediante uma contrapartida paga ao
poder público municipal. O instrumento pressupõe que o direito de propriedade engloba o direito de
construir, mas este último é limitado pelo coeficiente único ou básico de aproveitamento. Assim, direito
de construir é separado do direito de propriedade e é estabelecido pelo poder público.
Para que serve?

A Outorga Onerosa permite ao município cobrar pelo direito de construir, recuperando para a
coletividade a valorização gerada pelo mesmo e aplicando os recursos em melhorias e demandas do
município. Os recursos advindos da cobrança devem ser aplicados em projetos de regularização
fundiária, habitação de interesse social, reservas de terras, implantação de equipamentos comunitários
e áreas verdes, áreas de interesse ambiental ou proteção ao patrimônio cultural.
Permite também que o poder público incentive o adensamento de determinadas áreas da cidade em
detrimento de outras, como forma de promover o melhor aproveitamento da infraestrutura instalada.
Como aplicar?
Um conceito fundamental da Outorga Onerosa do Direito de Construir é o estabelecimento de um
coeficiente de aproveitamento básico, patamar a partir do qual se estabelece a cobrança, bem como de
um coeficiente máximo, que considera o limite suportável pela infraestrutura instalada no local
pretendido e o aumento da densidade gerada pela aplicação do instrumento. Este patamar deve ser
estabelecido pelo Plano Diretor e/ou lei de uso e ocupação do solo e deve ser pensado de forma a
adequar a proposta à infraestrutura e porte de cada cidade. O coeficiente de aproveitamento
corresponde à relação da área construída com a área do terreno. O coeficiente básico não precisa ser
necessariamente uniforme em todas as áreas, podendo ser diferenciado por zonas.
126
O instrumento deve ser previsto no Plano Diretor, onde devem ser identificadas as áreas onde o direito
de construir poderá ser exercido além do coeficiente básico. Para evitar a sobrecarga na infraestrutura,
o poder público pode estabelecer limites para a área construída adicional e ainda diferenciar este limite
por tipo de uso (por exemplo, uso residencial, serviços ou comércio). Deve ainda definir a fórmula, ou
critérios, de contrapartida, que pode ser estabelecida sob forma de obras, terrenos ou recursos
monetários.
!!
A concessão de potencial adicional de construção pelo
governo local também possibilita a regulação do
mercado de terras. Sabe-se que, havendo grandes
diferenciações no potencial construtivo dos imóveis e ATENÇÃO!
não sendo prevista qualquer cobrança pela utilização
Uma outra forma prevista no Estatuto
desse potencial, há a valorização de determinadas áreas
da Cidade é a Outorga Onerosa de
em detrimento de outras. Esse instrumento, portanto, Alteração de Uso - OOAU, que pode
pode influenciar no preço da terra, fazendo com que ser cobrada sobre mudanças de uso.
Apesar de pouco aplicado no Brasil, o
determinados imóveis passem a ter melhor instrumento é mais associado à
aproveitamento econômico. elaboração de planos de expansão
urbana com o objetivo de capturar a
valorização imobiliária gerada pela
transformação de terra rural em
urbana.
127
EXPERIÊNCIA
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
25 Município de Niterói/RJ
Em Niterói, a Concessão Onerosa da Autorização de Construir foi definida como instrumento no Plano
Diretor em 1992, mas somente foi efetivamente incorporada ao planejamento municipal em 2002.
Com a aprovação da revisão do Plano Diretor em 2004 teve início a sua arrecadação com o objetivo de
buscar equidade na recuperação dos investimentos públicos.
Os coeficientes básicos e os fatores de correção (diferenciação no valor da outorga devido ao uso ou

tipo de imóvel) foram definidos nos Planos Urbanísticos Regionais – PUR de acordo com finalidades
específicas. Assim, por exemplo, foram dadas isenções em algumas frações urbanas do centro onde se
queria incentivar o uso residencial e a reabilitação, em vias em que se pretendia materializar projetos de
alargamento através da renovação da ocupação, e para alguns usos como hospitais, clínicas, escolas,
hotéis e pousadas.
Em 2010 a Outorga Onerosa já havia sido regulamentada em Planos Urbanísticos Regionais que
cobriam mais de 70% do território do município. Nos 30% restantes o uso residencial multifamiliar de
interesse social é isento.
O coeficiente máximo de aproveitamento em cada lote é calculado a partir da combinação dos

parâmetros construtivos previstos nos PURs, a saber, taxas de ocupação e permeabilidade, gabaritos e
afastamentos mínimos.
Nos bairros mais densos e verticalizados, dotados de infraestrutura, o índice básico varia entre 1 e 5,
mas os coeficientes máximos de aproveitamento permitidos podem chegar a 7,5, dando uma margem
128
SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO DE NITERÓI/RJ
grande à cobrança de outorga, que em alguns empreendimentos
chega a um milhão de reais. Em bairros menos densos e de
ocupação mais horizontal, o índice básico é 1 e os coeficientes de
uso permitidos por lei não ultrapassam 1,8.
A base de cálculo para a cobrança da outorga em Niterói é o valor

venal dos imóveis, atualizado pelos dados do ITBI. Os recursos
arrecadados são direcionados para o Fundo Municipal de
Urbanização, Habitação e Regularização Fundiária (FUHAB), que
é gerido pela Secretaria Municipal de Urbanismo. Até o momento,
os recursos foram aplicados principalmente em contenção de
encostas em áreas de especial interesse social, e para
pagamentos das contrapartidas municipais em financiamentos
federais para projetos de urbanização e regularização fundiária.
Empreendimento multifamiliar
que foi objeto de Outorga
Onerosa. Niterói/RJ
129
3.1.6OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS
O que é?
É um instrumento de transformação do território e de projeto urbano que possibilita a exceção às regras
da legislação de uso e ocupação vigente por meio de contrapartida em área previamente determinada,
estabelecida em lei. Pressupõe uma parceria entre poder público, investidores privados e a população
atingida.
Para que serve?

Implementar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental em um
perímetro urbano definido previamente. Dentre as finalidades possíveis estão: reconversão e
requalificação de áreas industriais e portuárias desativadas, que tenham reduzido sua operação ou que
estejam em processo de alteração do uso do solo; transformação de conjuntos urbanos dotados de
infraestrutura e de terrenos vazios em que se pretende a renovação de usos e o aumento da densidade;
adequação do uso do solo e da infraestrutura no entorno de grandes equipamentos urbanos, tais como
avenidas, estações de metrô, corredores exclusivos de ônibus, parques e estádios; melhor
aproveitamento do uso do solo em grandes intervenções urbanas; dentre outras.
!!
Como aplicar?
Para realizar uma Operação Urbana Consorciada é
necessária a definição de um perímetro de intervenção
sobre as áreas para requalificação urbana e/ou ATENÇÃO!
implementação de projetos específicos. Para tanto, é
necessária sua previsão no Plano Diretor e a aprovação de É importante que a Operação preveja
mecanismos para evitar os processos de
uma lei específica. gentrificação e que as famílias moradoras
de baixa renda possam ser mantidas no
perímetro da operação urbana.
Para aprovar uma lei de Operação Urbana Consorciada é
necessário apresentar um plano de ocupação e de
atendimento social, a área de abrangência, a finalidade da
operação e a contrapartida que será exigida em função dos
130
benefícios previstos. Além disso, é pré-requisito o controle compartilhado com a sociedade civil, bem
como a realização de estudo de impacto de vizinhança apontando os aspectos positivos e negativos
previstos no plano.
Para mediar a participação privada, o poder público municipal pode conceder alguns incentivos, dentre
outros, modificações dos parâmetros e características de parcelamento, uso e ocupação do solo. Um
desses incentivos está relacionado à concessão de potencial adicional de construção. O poder público
municipal pode conceder certificados de potencial adicional de construção como forma de pagamento
das contrapartidas, o que lhe permite antecipar a obtenção de recursos para realização de obras e
melhorias urbanas, com base numa projeção de incremento de densidade e em valores do certificado
compatíveis com os valores de mercado dos terrenos envolvidos na operação. Os recursos devem ser
direcionados para um fundo específico, que somente pode ser aplicado dentro do perímetro da
operação, nas obras previstas na lei.
Os Certificados de Potencial Adicional de Construção - CEPACs são títulos emitidos e negociados na

bolsa de valores para a captação de recursos para financiar obras públicas. O interesse pelo título
depende do interesse do mercado imobiliário e, por isso, diversas operações são realizadas em áreas
onde existe uma forte dinâmica imobiliária.
131
EXPERIÊNCIA
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS
O Município de São Paulo vem trabalhando com o instrumento Operação Urbana Consorciada desde
a década de 1990. O instrumento em São Paulo trabalha com conceitos de benefícios e incentivos, ao
qual a iniciativa privada pode ou não aderir. Dessa forma, os recursos para as obras previstas na lei de
cada operação ficam sujeitos ao interesse da iniciativa privada. Em São Paulo, tanto a Operação
Urbana Consorciada Anhangabaú – posteriormente chamada de OUC Centro – quanto a Operação
Urbana Consorciada Água Branca (aprovada em 1991) apresentou pequena quantidade de pedidos
de exceção, demonstrando o baixo interesse por essas regiões e pelos incentivos propostos por elas.
Este não foi o caso da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, situada no vetor sudoeste e bastante
valorizado, cuja principal justificativa foi o prolongamento da Avenida Faria Lima proporcionando
novas possibilidades de empreendimentos imobiliários para a iniciativa privada e, consequentemente,
mais recursos para a municipalidade investir nas intervenções propostas.
A OUC Faria Lima, apesar de ter tido grande adesão por parte da iniciativa privada, apresentou
diversos problemas como o tratamento homogêneo do território, desconsiderando suas
especificidades, o que levou a uma superestimativa do potencial construtivo adicional em relação à
infraestrutura existente, causando diversos problemas. Outra questão relevante foi a falta de critério
para as modificações propostas, que eram analisadas caso a caso e, por fim, a inexistência de
mecanismos de controle de sobrevalorização do preço da terra. Esses problemas teriam levado a uma
concentração espacial e funcional produzindo enclaves especializados e segregados, além da perda de
escala, resultando em volumetrias e áreas construídas excessivas, em relação ao tecido pré-existente.
Em 2004 a OUC Faria Lima foi revisada para adequar-se ao Estatuto da Cidade, e superou alguns dos
problemas apontados, pois a área foi dividida em setores onde foram especificados limites para o
132
estoque de área construída diferenciada por uso residencial e não residencial, evitando adensamento e
especialização excessivos. Além disso, a nova lei inseriu o CEPAC como estratégia de cobrança pelos
benefícios disponibilizados.
O CEPAC é um título negociável na bolsa de valores e foi proposto como forma de obtenção
antecipada de recursos destinados à realização do programa de investimentos da Operação Urbana
Consorciada. A emissão foi autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários em função do estoque de
potencial construtivo por uso estabelecido para a operação. Um CEPAC pode variar em metros
quadrados de área construída computável adicional conforme sua localização e o uso.
A operação foi um sucesso em relação à adesão do mercado imobiliário, já tendo consumido 100% do
estoque previsto em dois setores. Financeiramente, a OUC Faria Lima apresentou resultados muito
expressivos, no entanto, há várias críticas em relação aos resultados urbanísticos e sociais da operação,
pois, além de acentuar alguns problemas urbanos, não viabilizaram a produção de habitação de
interesse social para a população de baixa renda removida das áreas de intervenção.
AÇÃO CENTRO
Boulevard JK,
São Paulo/SP
133
3.1.7ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA
O que é?
O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) é o instrumento que engloba um conjunto de estudos
responsáveis por apontar os potenciais impactos causados pela instalação de um determinado
empreendimento ou atividade na região.
Para que serve?

O instrumento fornece subsídios ao poder público para decidir sobre concessão da licença, negá-la ou
ainda condicioná-la à implementação de medidas mitigadoras ou compensação do impacto. É
importante ressaltar que, embora possa contemplar aspectos ambientais na sua elaboração, o EIV não
substitui a elaboração e a aprovação de prévio Estudo de Impacto Ambiental (EIA), requeridas nos
termos da legislação ambiental.
Como aplicar?
A prefeitura deve estabelecer em legislação os usos e situações em que será solicitado EIV ao
empreendedor ou proprietário. O EIV deve ser executado pelo próprio interessado, de forma a
contemplar todos os impactos positivos e negativos do empreendimento ou da atividade quanto à
qualidade de vida da população residente na área e nas suas proximidades. A análise deve abordar, no
mínimo, os seguintes aspectos:
§ Adensamento populacional;
§ Equipamentos urbanos e comunitários;
§ Uso e ocupação do solo;
§ Valorização imobiliária;
§ Geração de tráfego e demanda por transporte público;
§ Ventilação e iluminação;
§ Paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
Os documentos que fizerem parte do EIV deverão ficar à disposição para consulta, por qualquer
interessado, no órgão competente do poder público municipal, além de ser necessário dar a devida
publicidade ao estudo e sua submissão à análise e aprovação do poder público.
134
3.1.8DIREITO DE SUPERFÍCIE
O que é?
Direito de Superfície é o direito real que possui o proprietário de determinado imóvel, conferindo-lhe o
poder de conceder a outra pessoa a prerrogativa de construir em seu terreno, utilizando o solo, o
subsolo ou o espaço aéreo relativo ao imóvel. A concessão pode ser feita de forma onerosa ou gratuita,
por tempo determinado ou indeterminado.
Para que serve?

O instrumento cria uma separação entre a propriedade do terreno e o direito de usar a superfície do
mesmo, podendo ser de grande utilidade nos casos de regularização fundiária das ocupações de
interesse social em imóveis públicos. Por meio do contrato que institui o Direito de Superfície, o poder
público pode manter a propriedade do terreno e conceder ao morador o direito de construir sua
residência, garantindo que ele exerça seu direito de moradia.
Como mantém a propriedade do terreno, o poder público tem maior controle sobre o mesmo, podendo
impedir que seja dada ao imóvel uma destinação diferente da prevista, evitando assim a expulsão dos
moradores por algum segmento social com maior poder econômico.
Como aplicar?
O Direito de Superfície é instituído por meio de contrato específico, que deve ser registrado em cartório.
As partes podem definir livremente o seu prazo, a cobrança ou não de remuneração pela outorga da
superfície, a incidência de indenização por benfeitorias, entre outros.
É importante ressaltar que o superficiário (a quem é concedido o direito de utilizar a superfície do

terreno) responde integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade, exceto se
o respectivo contrato dispor de maneira diversa. O Direito de Superfície pode também ser transferido a
terceiros, obedecidos os termos do contrato, podendo, inclusive, ser transmitido aos herdeiros do
superficiário.
135
3. 2
CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA
O que é?
A Contribuição de Melhoria é um tipo de tributo vinculado à atuação do
poder público. Essa atuação corresponde à construção de uma obra pública
que acarrete valorização imobiliária, isto é, aumente o valor de mercado de
imóveis localizados em suas imediações. A Contribuição de Melhoria tem
como limite total a despesa realizada e como limite individual o acréscimo
de valor resultante da obra, para cada imóvel beneficiado. Pode ser cobrada
pela União, pelos estados, pelo Distrito Federal ou pelos municípios, no
âmbito de suas respectivas atribuições.
Para que serve?

Prevista no Código Tributário Nacional, a Contribuição de Melhoria pode ser
instituída para ressarcir os recursos públicos investidos em obras públicas
que resultem na valorização imobiliária de terrenos privados. O tributo tem
como objetivo retornar para a coletividade os recursos públicos que
resultaram em ganhos privados através da valorização imobiliária.
136
Como aplicar?
Primeiramente, é importante ressaltar que, para justificar a cobrança da Contribuição de Melhoria, não
basta que haja somente a obra pública, ou que haja somente o incremento patrimonial. É preciso haver
relação direta entre estes dois elementos, ou seja, a realização de uma obra pública que acarrete na
valorização dos imóveis vizinhos.
A instituição da Contribuição de Melhoria deve ser feita mediante a edição de uma lei, contendo a
publicação prévia dos seguintes elementos:
§ Memorial descritivo do projeto;
§ Orçamento do custo da obra;
§ Determinação da parcela do custo da obra a ser financiada pela contribuição;
§ Delimitação da zona beneficiada;
§ Determinação do fator de absorção do benefício da valorização para toda a zona ou para

cada uma das áreas diferenciadas, nela contidas.
A lei deve prever também um prazo, não inferior a 30 dias, para que os interessados possam impugnar
qualquer dos elementos publicados, bem como regulamentar o processo administrativo de instrução e
julgamento da impugnação, sem prejuízo da apreciação judicial, quando for o caso.
Cada contribuinte deverá ser notificado do montante da contribuição que lhe cabe, da forma e dos
prazos de seu pagamento e dos elementos que integraram o respectivo cálculo da parcela, enfatizando
que é necessária a conclusão da obra como condição para a cobrança da contribuição de melhoria,
uma vez que somente após a conclusão das intervenções será possível averiguar se houve ou não
valorização patrimonial e qual o montante deste valor.
137
3. 3
INSTITUTO DO ABANDONO
O que é?
É uma forma, prevista no Código Civil, do proprietário perder seu direito de
propriedade sobre um imóvel, caso o tenha abandonado. O dono de imóvel
urbano não pode abandoná-lo, sob pena de perdê-lo, o que acontece sem
direito a qualquer indenização, pois não se trata de desapropriação. Se nele
houver construção, deve zelar para que não haja risco de desabamento; se
for um terreno, deve mantê-lo limpo e não permitir que se transforme em
depósito de lixo.
Se o proprietário se omitir nestas e em outras providências e não pagar os

impostos, principalmente o IPTU, seu imóvel poderá ser arrecadado como
bem vago e, passados três anos, poderá ser incorporado ao domínio do
município.
Para que serve?

Contribui para fazer cumprir a função social da propriedade, ou seja, dar
uso adequado a imóveis vazios e subutilizados em estado de abandono.
Caso o proprietário não cumpra seus deveres, cabe ao município garantir
seu uso.
138
Como aplicar?
O primeiro passo é promover um levantamento de imóveis abandonados. O segundo passo é instaurar
um processo administrativo de arrecadação para cada imóvel abandonado, instruindo-o com prova
da omissão no pagamento do IPTU e informações do setor de fiscalização (inclusive fotografias). O
tributo não pode ser usado como instrumento de confisco, pois a omissão no pagamento dos tributos é
apenas um indício a mais do abandono. Nele não se vê o objetivo de confisco de propriedade via
ordem tributária, mas sim a busca do uso social da propriedade.
Não há necessidade de aprovação de lei específica. Após o levantamento dos imóveis, deve-se
notificar o proprietário, pessoalmente por funcionário da prefeitura segundo a Lei 10.257/01, art. 5º, §
2º, carta com Aviso de Recebimento - AR (registrada) ou, no caso de insucesso, por edital, para que
possa exercer seu direito de defesa. Então, proferir decisão administrativa, decretando (ou não) a
arrecadação como bem abandonado.
Ao município, depois de declarada a vacância do bem imóvel, cumpre aguardar por três anos. Durante
esse período, cabe ao Poder Público exercer a posse do imóvel, para tanto tomando as medidas que se
fizerem necessárias (limpeza, cerca,etc.).
Durante os três anos, se o proprietário comparecer, terá direito a retomar a posse do bem, pois não se
consumou o abandono. Aí, evidentemente, deverá ressarcir ao município todas as despesas realizadas.
Mas, se passados os três anos e a situação continuar a mesma, cabe ao município ingressar em Juízo
requerendo seu direito. Julgada procedente a ação, será ela averbada no Cartório de Registro de
Imóveis, transferindo-se o domínio para o município.
139
EXPERIÊNCIA
27
IMÓVEIS ABANDONADOS
Feira de Santana/BA
Oito imóveis situados em Feira de Santana foram declarados pelo Governo Municipal como
abandonados em 2009. Após transcorridos três anos da edição dos decretos, os imóveis serão
incorporados pelo município, conforme a Lei Civil e a Lei Municipal nº 2.986, de 22 de junho de 2009.
A partir daí a Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária fica autorizada a promover
a identificação e cadastro dos imóveis, constando no cadastro a atual situação de uso.
Depois de incorporados ao patrimônio imobiliário do município, os imóveis serão destinados a

implantação de programas habitacionais e de regularização fundiária de interesse social. Para reaver
os imóveis, onde foi preciso limpar e murar, os proprietários deverão ressarcir o poder público as
benfeitorias realizadas, construir passeio e executar manutenção constante, além de pagar os
impostos.
140
3. 4
LEI
(LUOS)
DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
O que é ?
A legislação de uso e ocupação do solo define o que pode ser feito em
cada terreno através do estabelecimento de normas e parâmetros
detalhados sobre vários aspectos das construções, incluindo tanto a
relação da edificação com seu entorno (recuos, número de pavimentos,
altura máxima) quanto a sua configuração interior (insolação, ventilação,
dimensão de cômodos), caso o município não estabeleça um código de
obras. Além dos parâmetros de ocupação, a lei estabelece os usos
possíveis para determinadas áreas da cidade de forma a evitar
convivências desagradáveis, causando incômodos e conflitos entre os
usos.
Para que serve?

Os parâmetros e normas apontados na lei devem ter como objetivo a
ocupação adequada do solo urbano, ou seja, o que pode e quanto pode
ser construído deve ser adequado à infraestrutura instalada ou prevista, de
forma a garantir a qualidade de vida da população que mora ou trabalha
141
no local. É importante ressaltar que, ao estabelecer os parâmetros de uso e ocupação, a lei pode
interferir no preço da terra, valorizando áreas em detrimento de outras. Ao restringir os usos e a
ocupação prevista definindo áreas estritamente comerciais ou residenciais de baixíssima densidade,
por exemplo, estas áreas tendem a se valorizar, inviabilizando a moradia para população de média ou
baixa renda. Assim, os parâmetros definidos na lei devem buscar a justa ocupação e aproveitamento do
solo urbanizado.
Como aplicar?
Para estabelecer os parâmetros e normas de uso e ocupação, o município deve aprovar a lei na câmara
municipal. Ela pode ser uma lei específica ou ser incorporada ao Plano Diretor. Em todo caso, é
fundamental que a LUOS siga as diretrizes do Plano Diretor, estabelecendo parâmetros que sejam
compatíveis com os objetivos do mesmo, do Plano de Habitação, do Plano de Reabilitação e demais
instrumentos.
Ao revisar a LUOS do município é importante que haja um diagnóstico aprofundado, apontando os

problemas da cidade e da legislação vigente. No caso de áreas centrais, estas muitas vezes já estão
consolidadas, no entanto, a LUOS deve estabelecer parâmetros que contribuam para seu dinamismo
sem perder as características morfológicas que caracterizam estes centros e garantam as
especificidades de sua ocupação. É importante realizar as discussões sobre as propostas de alteração
com todos os setores da sociedade, de forma a garantir a diversidade e possibilidade de acesso por
todos à terra urbanizada.
142
3. 5 CÓDIGO DE OBRAS
O que é ?
É o conjunto de normas que dispõe sobre as regras gerais e específicas a
serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e
utilização das obras e edificações. São parâmetros que estabelecem áreas
mínimas de circulação, ventilação, iluminação, espaços mínimos, dentre
outros.
Para que serve?

O código de obras tem como objetivo garantir condições mínimas de
conforto e salubridade nas edificações públicas e privadas, seja para nova
construção ou reforma. Nas áreas centrais e cidades históricas, há muitos
imóveis edificados que precisam ser reformados, seja para se adequarem
às novas tecnologias (instalação de elevadores, por exemplo) ou para
mudança de uso (antigos hotéis abandonados convertidos em edifícios
residenciais, por exemplo).
143
É importante que o código de obras permita a recuperação de imóveis em processo de degradação e
não “incentive” de alguma forma a demolição destes edifícios, devido à dificuldade de aprovação das
reformas propostas.
Como aplicar?
!!
É necessário elaborar uma legislação que dispõe regras
gerais para a cidade, mas que avalie as áreas centrais
como um tecido diferenciado e, portanto, crie normativas
ATENÇÃO!
específicas que permitam a manutenção de tipologias
existentes e ainda não inviabilizem a reforma,
Nos casos de existência de
principalmente nos casos de mudança de uso. imóveis com valor cultural, o
município deve atentar para a
necessidade de compatibilizar
as regras do código de obras,
uso e parcelamento com as de
preservação.
144
3. 6 CÓDIGO DE POSTURAS
O que é ?
É o conjunto de normas e regras que contempla a utilização dos espaços
coletivos e o bem-estar público, especialmente no que diz respeito à
relação entre o cidadão e o seu município. O código de posturas, como o
próprio nome diz, confere legitimidade ao ente federado para determinar
posturas obrigatórias que devem ser respeitadas pelos habitantes do
município.
Qual o objetivo?
Garantir condições mínimas de convivência, de forma a assegurar a
higiene pública, o sossego, o conforto, a salubridade e coibir a poluição
de qualquer natureza, inclusive a visual. Além disso, o código também
estabelece condições para a instalação e o funcionamento das atividades
econômicas não permanentes (sazonais e/ou periódicas), bem como a
instalação de faixas e cartazes de publicidade nos espaços públicos.
145
Como aplicar?
O município geralmente institui o código de posturas por meio de uma lei específica que estabelece
normas gerais de segurança pública e salubridade. Durante a elaboração, é importante assegurar que
esta legislação esteja em consonância com outras normas vigentes, como, por exemplo, o código de
obras e a lei de uso e ocupação do solo.
Nas áreas centrais e em perímetros tombados, é comum constatar problemas como a falta de
padronização de publicidade nas fachadas e a obstrução, ou uso indevido, das calçadas e passeios
públicos. O código de posturas do município deve, portanto, contemplar essas e outras problemáticas,
de forma a ordenar, otimizar e qualificar o ambiente urbano.
146
3. 7
INVENTÁRIO
AMBIENTAIS
DE BENS CULTURAIS E
O que é ?
É a primeira forma de reconhecimento da importância dos bens culturais e
ambientais, por meio da documentação de suas principais características,
constituindo-se em mais um instrumento de promoção e proteção do
patrimônio cultural além dos registros, vigilância, tombamento e
desapropriação e de outras formas de acautelamento e preservação.
Para que serve?

Subsidia o conhecimento de bens de interesse para preservação ou
salvaguarda, para a avaliação do seu estado de conservação e fatores de
degradação, a fim de instrumentalizar as ações do poder público, quer
seja para a proteção destes bens ou para subsidiar as políticas voltadas ao
planejamento urbano e regional, turístico e ambiental e programas de
reabilitação de centros.
147
Como aplicar?
Há várias metodologias possíveis de serem aplicadas para a realização de inventários. O Iphan utiliza
duas metodologias distintas, para o patrimônio material e imaterial, o Sistema de Conhecimento e
Gestão (SICG) e o Inventário Nacional de Referências Culturais (INRC), respectivamente. Como os
sistemas de informação e conhecimento sobre os bens culturais são base importante para a construção
do Sistema Nacional do Patrimônio Cultural, recomenda-se que a União, estados e municípios venham
a utilizar metodologias compatíveis entre si, ou as mesmas usadas pelo Iphan, para facilitar a gestão do
patrimônio.
Como metodologia para identificar os bens culturais imateriais presentes em um determinado território,
pode-se utilizar o INRC, que tem como objetivo produzir conhecimento sobre os domínios da vida
social aos quais são atribuídos sentidos e valores especiais e que, portanto, constituem marcos e
referências de identidade para determinado grupo social. Contempla, além das categorias
estabelecidas no Decreto n° 3.551/2000, que instituiu o Registro de Bens Culturais Imateriais (saberes,
formas de expressão, celebrações e lugares), edificações associadas a certos usos, a significações
históricas e a imagens urbanas, independentemente de sua qualidade arquitetônica ou artística. A
delimitação da área do inventário ocorre em função das referências culturais presentes num
determinado território. Essas áreas podem ser reconhecidas em diferentes escalas, ou seja, podem
corresponder a uma vila, a um bairro, a uma zona ou mancha urbana, a uma região geográfica
culturalmente diferenciada ou mesmo a um conjunto de segmentos territoriais.
O Sistema Integrado de Conhecimento e Gestão (SICG) é um instrumento desenvolvido para integrar

os dados sobre o patrimônio cultural, com foco nos bens de natureza material, reunindo em uma base
única informações sobre cidades históricas, bens móveis e integrados, edificações, paisagens,
arqueologia, patrimônio ferroviário e outras ocorrências do patrimônio cultural do Brasil. Uma das
aplicações fundamentais do SICG é o desenvolvimento de Inventários de Conhecimento, para formar
uma base de informações aplicada à construção de Redes de Patrimônio em todos os estados e
municípios. Um Inventário de Conhecimento (ou de varredura) é qualquer estudo que vise conhecer o
universo de bens culturais de determinada região (como o Vale do Ribeira, em São Paulo, o Rio São
148
Francisco, ou as fronteiras platinas, por exemplo) ou relacionados com determinado tema (como a
arquitetura moderna ou o Ciclo da Cana-de-Açúcar), que identifique e cadastre as ocorrências
materiais ainda existentes, apontando a necessidade de estudos mais detalhados, como aqueles
voltados para o registro das manifestações culturais imateriais.
Para os procedimentos de utilização do INRC, o município pode acessar o sítio do Iphan em

www.iphan.gov.br e seguir o caminho Principal » Patrimônio Cultural » Patrimônio Imaterial » Inventário
Nacional de Referências Culturais - INRC » Procedimentos para a utilização da Metodologia do INRC. No
mesmo endereço eletrônico, seguindo o caminho Principal » Patrimônio Cultural » Patrimônio Material »
Sistema Integrado de Conhecimento e Gestão – SICG, o município tem disponível também informações
para aplicar o SICG em seu território.
149
EXPERIÊNCIA
INVENTÁRIO DE VARREDURA DO PATRIMÔNIO CULTURAL DO RIO SÃO
28 FRANCISCO/MG, BA, PE, AL, SE.
O Sistema Integrado de Conhecimento e Gestão – SICG foi aplicado, ao longo dos anos de 2008 e
2009 com recursos do Iphan, para a elaboração do Inventário de Varredura do Patrimônio Cultural do
Rio São Francisco, para estudo de Paisagem Cultural Brasileira, usando seus módulos de
Conhecimento (M01) e Cadastro (M03).
Do total, foram inventariadas aproximadamente 90 localidades ao longo de 1.600km do rio, em 7

trechos: São José do Barreiro/MG a Três Marias/MG; Pirapora/MG a Januária/MG; Ibotirama/BA a
Gameleira da Lapa/BA; Pilão Arcado/BA a Juazeiro/BA; Santa Maria da Boa Vista/ PE a Riacho
Seco/AL; Canindé de São Francisco/SE a Traipu/AL; Porto Real do Colégio/AL a Piaçabuçu/AL.
Os biomas percorridos da nascente até a foz são: Mata Atlântica, nas cabeceiras; Cerrado, no Alto e
Médio São Francisco; e Caatinga, no Médio e Submédio São Francisco. Entre eles, são encontradas
ainda áreas de transição, florestas, campos de altitude e formações pioneiras, como o mangue e a
vegetação litorânea, estas no Baixo São Francisco. As paisagens naturais se diversificam em forma de
cachoeiras, riachos e corredeiras, matas, veredas, paredões rochosos, grutas e cavernas, que indicam
a necessidade de preservação. À diversidade de paisagens naturais, soma-se a diversidade de culturas
e grupos sociais.
O Rio São Francisco percorre cinco estados da Federação, é a terceira maior bacia hidrográfica do
Brasil e a única totalmente brasileira. Por isso, é tido como um rio de integração nacional e um território
de disputas entre diferentes forças sociais, étnicas e políticas, envolvendo populações que habitam suas
margens e dependem de suas águas. Ele teve um importante papel histórico como baliza da expansão
no movimento do litoral para o interior durante o Brasil colonial, sendo uma via condutora para esta
interiorização.
150
DEMACAMP
Durante o Brasil Colônia,
Ilha de São
Pedro/SE testemunhou a implantação de sítios
missioneiros, invasões holandesas,
DEMACAMP
mineração, escravismo, fazendas de
gado e agricultura de subsistência.
No Brasil Império e República, foi
agente da intensificação do comércio
entre as várias regiões do país, da
passagem da navegação fluvial para
as estradas de ferro, do cangaço e da
industrialização. Durante o século XX,
Serra da com a criação de companhias
Canastra/MG
estatais, como a Companhia Hidro
Elétrica do São Francisco - CHESF e a
Companhia do Desenvolvimento dos
Vales do São Francisco e Parnaíba -
CODEVASF, foram viabilizados projetos governamentais de agricultura irrigada e construção de
hidrelétricas no Médio São Francisco com consequências para todo o entorno, em especial a
diminuição da pesca e da agricultura de várzea.
Como resultado do inventário, além dos bens identificados, foram traçadas diretrizes para o trabalho
no vasto território: (i) compreendendo o rio como um extenso território cultural que integra diferentes
identidades culturais e diversas paisagens; (ii) reforçando e comunicando a narrativa sobre a
importância histórica do rio para a ocupação e apropriação do território nacional; (iii) reconhecendo
os grupos que criam e recriam o patrimônio; (iv) estabelecendo projetos específicos e ações em nível
local; e (v) buscando parceiros nos estados e municípios.
151
EXPERIÊNCIA
INVENTÁRIO NACIONAL DE REFERÊNCIAS CULTURAIS
29 Município de Lapa/PR
O Inventário Nacional de Referências Culturais (INRC) foi desenvolvido na Lapa, no Paraná, entre 2004
e 2007 pela Superintendência Estadual do Iphan com apoio da Fundação Cultural de Curitiba, com o
objetivo de mapear as referências culturais dos moradores da cidade, que tem seu centro histórico -
originário do período colonial - tombado pelo Iphan.
Procurando valorizar a produção cultural das diferentes camadas populares e grupos étnicos através do
reconhecimento de suas celebrações, dos seus conhecimentos tradicionais ou das suas formas de
expressão, a pesquisa identificou as atividades desenvolvidas por atores sociais conhecedores de
técnicas e matérias-primas que remetem às especificidades locais, assim como os ritos e as festividades
referenciais para a construção dos sentidos de identidade e território. Deu também especial atenção
aos lugares considerados focais pelos lapeanos, levando em consideração, ainda, as ricas referências
ao patrimônio arquitetônico urbano, estruturas edificadas associadas a determinados usos,
significações históricas, à memória e ao cotidiano das pessoas que ali vivem.
A primeira fase da pesquisa inventariou os bens culturais significativos para os habitantes da Lapa,
trabalhando com as cinco categorias propostas pela metodologia do INRC: celebrações, ofícios,
formas de expressão, lugares e edificações, por meio das quais levantaram-se as principais referências
identitárias dos lapeanos. Estas, na sua maioria, nasceram da cultura tropeira, palavra que deriva de
tropa, numa referência ao conjunto de homens que transportavam gado e mercadoria no Brasil
colônia. O termo tem sido usado para designar principalmente o transporte de gado da região do Rio
Grande do Sul até os mercados de Minas Gerais, posteriormente, de São Paulo e Rio de Janeiro, porém
há quem use o termo em momentos anteriores do período colonial, como no "ciclo do açúcar" entre os
séculos XVI e XVII, quando várias regiões do interior nordestino se dedicaram à criação de animais para
comercialização com os senhores de engenho.
152
O caminho das tropas, do qual a Lapa fez parte, influenciou de modo fundamental a cultura local, tal
como aconteceu em outras cidades que participaram do mesmo processo histórico. Associada às
culturas indígenas e a outras tradições culturais que marcaram o território, contribuiu para a criação de
redes de sociabilidade, hábitos alimentares e prática culturais que caracterizam um modo de ser e viver
peculiar em relação a outras regiões do estado.
Na segunda etapa a pesquisa foi aprofundada em torno de entrevistas de campo que pudessem
identificar bens relevantes à identidade daquela comunidade, entre os quais se destacam, nas
categorias de saberes ou modo de fazer: o chimarrão, a comida tropeira, os artesanatos, a arte
popular; nas celebrações: a congada, festa de São Benedito dentre outras; nas formas de expressão: as
manifestações nativas e personagens especiais, histórias e lendas, e, por fim, os lugares: com destaque
ao caminho das tropas, além de lugares referenciais tombados como patrimônio histórico e artístico.
Como produtos do inventário foram realizados: um CD-Rom, denominado A Lapa e o Troperismo, que
reúne os resultados da pesquisa, além de um livro com o mesmo título, publicado em 2006.
153
3. 8
TOMBAMENTO
DE NATUREZA
DE BENS
MATERIAL
CULTURAIS
O que é?
É um ato administrativo realizado pelo poder público que coloca sob a tutela
pública os bens móveis e imóveis, públicos ou privados que, por suas
características históricas, artísticas, estéticas, arquitetônicas, arqueológicas
e ambientais devam integrar o patrimônio cultural nacional, estadual ou
local.
Por meio do tombamento são reconhecidos atributos – históricos ou

artísticos, por exemplo – do bem cultural material, para que através da
preservação destes atributos se garanta a continuidade da memória. O
tombamento não retira a propriedade do imóvel e nem implica seu
congelamento, permitindo transações comerciais e eventuais modificações,
previamente autorizadas e acompanhadas, além de auxílio técnico do
órgão competente.
154
Para que serve?
Para a preservação dos bens culturais, na medida em que legalmente impede a sua descaracterização e
destruição. O tombamento pode ser aplicado em bens imóveis e móveis, de interesse cultural ou
ambiental, quais sejam: edifícios, praças, cidades, regiões, bens naturais, fotografias, livros,
mobiliários, obras de arte etc.
Como aplicar?
O tombamento é uma ação do poder executivo, que começa pelo pedido de abertura, por iniciativa de
qualquer cidadão ou instituição pública. O processo é iniciado com a apresentação de um conjunto de
documentos que constitui a fundamentação teórica que justifica o tombamento. Deve seguir
metodologia básica de pesquisa e análise do bem cultural a ser protegido (monumentos, sítios e bens
móveis e imóveis), contendo as informações necessárias à identificação, conhecimento, localização e
valorização do bem no seu contexto. Caso seja aprovada a intenção de proteger um bem cultural ou
natural, é expedida notificação ao seu proprietário. Desta forma o bem já está legalmente protegido,
!!
contra descaracterização ou destruição. O processo termina com a
inscrição no livro Tombo e comunicação formal aos proprietários.
O tombamento é efetivado por meio de ato administrativo, cuja

ATENÇÃO!
competência no Brasil é atribuída, de acordo com o Decreto Nº. 25, de
Muitos imóveis tombados se localizam na 30 de Novembro de 1937, ao poder executivo. Pode ocorrer em nível
área central, de modo que no Plano federal, feito pelo Iphan, ou ainda na esfera estadual ou municipal,
Diretor deve ser verificado se há
necessidade de prever instrumentos dependendo da abrangência e da importância do bem.
urbanísticos que constituam formas de
incentivo à manutenção do bem, seja
através de incentivos fiscais, permitindo
Após o tombamento, qualquer intervenção pretendida pelo proprietário
aos proprietários utilizar os parâmetros – seja de conservação, restauração ou alteração – deve ser submetida à
urbanísticos legais ou transferindo o
aprovação e autorização do órgão tombador, que fiscalizará o
potencial construtivo do imóvel
tombado para outro imóvel de sua cumprimento do que foi acordado.
propriedade, por exemplo.
155
EXPERIÊNCIA
30 TOMBAMENTO E PARTICIPAÇÃO SOCIAL
MUNICÍPIO DE IGUAPE/SP
No município de Iguape uma ação que marcou a aproximação da população com seu patrimônio foi a
vinculação do tombamento à educação patrimonial. A comunidade participou ativamente do processo
de tombamento do centro histórico pelo Iphan, iniciada ainda na etapa de estudo, em 2008. Todos
foram chamados a colaborar em atividades significativas como a definição do perímetro de
tombamento e a escolha dos bens tombados isoladamente. Isso aconteceu em reuniões, oficinas e em
nove audiências públicas. Consequentemente, hoje há uma boa relação entre a comunidade e Iphan
pelo fato de ter-se estabelecido uma relação de respeito e pelo reconhecimento da população como
parte do processo de preservação.
A Casa do Patrimônio do Vale do Ribeira tem promovido ações que indicam uma importante
continuidade no que se refere à associação de atividades educativas com ações de valorização e
preservação do patrimônio cultural. A primeira é o Iphan Conversa que é um momento de diálogo com
a comunidade, como, por exemplo, a discussão com os comerciantes sobre as normas para instalação
de anúncios e toldos. Atualmente está sendo iniciada a construção coletiva das normas de preservação
do perímetro tombado. Os moradores contribuirão avaliando quais as características urbanas e
arquitetônicas que devem ser mantidas, estabelecendo diretrizes de valorização e preservação do
centro histórico.
CARINA MENDES
Vista da cidade a
partir do mirante
do Morro da Espia.
Iguape/SP
156
EXPERIÊNCIA
31
TOMBAMENTO EM MUNICÍPIO DE FRONTEIRA
MUNICÍPIO DE CÁCERES/MT
Uma grande cidade que nasceu de uma pequena vila, fundada em 1778, em pleno pantanal mato-
grossense, agora integra a lista do patrimônio cultural do Brasil. O tombamento do conjunto
urbanístico e paisagístico da cidade de Cáceres, no Mato Grosso, apresentado pelo Iphan foi
aprovado no final de 2010. Para o Iphan o tombamento de Cáceres é um marco na estratégia de
proteção e conhecimento no processo de definição da fronteira do Brasil. Com uma extensão territorial
de 24,6 quilômetros quadrados, Cáceres é um dos maiores municípios brasileiros. Sua área é superior
a do Estado de Sergipe e quase cinco vezes maior que o Distrito Federal. É cortada pelo Rio Paraguai
que com seu transbordamento anual forma o pantanal mato-grossense, e faz fronteira com a Bolívia.
Por estar em uma área de transição de relevo e vegetação - serras, campos de cerrado e planície
pantaneira - sua diversidade de flora e fauna formam paisagens de grande beleza.
Ressaltando a necessidade da proteção federal para o município mato-grossense, foram destacados os

valores históricos, urbanísticos e paisagísticos de Cáceres. Desde sua fundação, a cidade
desempenhou importante papel para a definição de fronteiras entre terras lusas e castelhanas. Também
foi fundamental para a defesa da fronteira entre terras brasileiras e bolivianas, representando
importante documento da história urbana do país. Ainda segundo o Iphan, a cidade merece destaque
IPHAN / MT
Cáceres/MT
157
no incremento da comunicação entre Vila Bela da Santíssima Trindade e Cuiabá e com a Capitania de
São Paulo, pelo Rio Paraguai. Com relação aos aspectos urbanísticos, Cáceres apresenta uma forma
urbana assumida como precipitação espacial da estratégia portuguesa de expansão da colônia para
oeste e pela função que cumpriu como entreposto comercial. O município é, ainda, testemunho vivo do
intercâmbio entre os processos naturais e sociais, em que o Rio Paraguai se destaca na configuração do
sítio urbano e como principal elemento que marca e interage com a paisagem urbana.
O município de Cáceres integrou-se ao PAC- Cidades Históricas e elaborou seu Plano de Ação, cuja
implementação deverá ocorrer a partir deste ano, quando a cidade poderá beneficiar-se do
tombamento, por meio da preservação das características urbanísticas e históricas.
PAULO CRISPIM
Cáceres/MT.
158
3. 9 CHANCELA
BRASILEIRA
DA PAISAGEM CULTURAL
O que é ?
É outra forma de reconhecimento do patrimônio cultural material, em
especial existente em porções peculiares do território, representativas do
processo de interação do homem com o meio natural, às quais a vida e a
ciência humana imprimiram marcas ou atribuíram valores.
Para que serve?

Tem por finalidade atender ao interesse público e contribuir para a
preservação do patrimônio cultural, complementando e integrando os
instrumentos de promoção e proteção existentes, nos termos preconizados
na Constituição Federal.
A chancela é uma espécie de selo de qualidade, um instrumento de

reconhecimento do valor cultural de uma porção definida do território
nacional, que possui características especiais na interação entre o homem
159
e o meio ambiente. Sua finalidade é atender o interesse público por determinado território que faz parte
da identidade cultural do Brasil, da região, estado ou município.
Como aplicar?
Há um procedimento específico para a chancela da Paisagem Cultural Brasileira instituído pelo Iphan e
que poderá ser do mesmo modo instituído pelos estados e municípios, segundo seu interesse.
Na esfera federal, qualquer cidadão brasileiro pode solicitar ao Iphan o reconhecimento de

determinada porção do território nacional como Paisagem Cultural Brasileira. Feito o pedido, será
aberto um processo administrativo, que será analisado e emitido um parecer. Aceita a proposta, ela
será julgada pelo Conselho Consultivo do Patrimônio Cultural, para que seja tomada a decisão final.
Para tanto, a pessoa deve se dirigir a qualquer escritório do Iphan e fazer a solicitação, por escrito, e
receber as instruções de como deverá proceder a partir de então.
A paisagem chancelada pode usufruir do título desde que mantenha as características que a fizeram
merecer esta classificação, sendo, por isso necessário desenvolver um Plano de Gestão. A chancela é,
portanto, regida por um pacto que envolve o poder público, a sociedade civil e a iniciativa privada,
resultando em uma gestão compartilhada de determinada porção do território nacional. É este pacto
que dá origem ao Plano de Gestão, onde devem estar planejadas todas as ações voltadas à
preservação dos valores que levaram determinado lugar a ser reconhecido como uma Paisagem
Cultural Brasileira. Caso os integrantes não cumpram com as determinações, e se as características da
paisagem forem degradadas ou perdidas, o órgão responsável, no caso o Iphan, tem a função de
cancelar a chancela.
Depois de chancelado como Paisagem Cultural Brasileira, um bem ou uma porção do território
nacional será periodicamente acompanhado pelo Iphan, que elaborará relatórios de monitoramento,
através dos quais atestará se aquele bem continua conservando os valores reconhecidos e chancelados
160
como Paisagem Cultural Brasileira ou não.
O resultado e as ações propostas para as Paisagens Culturais Brasileiras variam de lugar para lugar,
pois em cada contexto existe uma série de fatores específicos que devem ser considerados. A criação de
museus, centros de interpretação ou casas de cultura, por exemplo, não é obrigatória, mas são
algumas das ações possíveis de acontecer como decorrência da chancela.
161
3. 10
REGISTRO
IMATERIAL
DE BENS DE NATUREZA
O que é?
O registro é o processo de reconhecimento de um bem cultural de natureza
imaterial como Patrimônio Cultural de um município, estado ou do Brasil,
dependendo da abrangência da sua importância.
Para que serve?

Seu propósito é documentar e registrar pelos meios técnicos mais
adequados as características e as condições de existência dos bens culturais
imateriais que remetem à memória, à história e à identidade dos grupos
formadores da sociedade brasileira, de modo a manter viva e acessível suas
tradições e referências culturais. No Brasil, o registro em nível federal foi
instituído pelo Decreto n° 3.551/2000.
162
Como aplicar?
Em primeiro lugar é necessário que a comunidade detentora/produtora do bem cultural concorde e se
comprometa a participar do processo de registro. No caso de um bem imaterial de importância
nacional, o pedido de registro deve ser sempre coletivo e encaminhado, por ofício, ao presidente do
Iphan, acompanhado da documentação exigida na Resolução n° 001/2006, que consta da página do
Iphan (www.iphan.gov.br). Este pedido será examinado pela Câmara do Patrimônio Imaterial do
Conselho Consultivo do Patrimônio Cultural e, caso seja considerado pertinente, o processo deverá
começar a ser instruído pelos proponentes, pelo Iphan ou por instituição detentora de conhecimentos
específicos sobre o tema em questão. Os bens culturais imateriais estão agrupados por categoria e
podem ser registrados nos seguintes livros: Livro de Registro dos Saberes, para os conhecimentos e
modos de fazer enraizados no cotidiano das comunidades; Livro de Registro de Celebrações, para os
rituais e festas que marcam vivência coletiva, religiosidade, entretenimento e outras práticas da vida
social; Livro de Registros das Formas de Expressão, para as manifestações artísticas em geral; e Livro de
Registro dos Lugares, para mercados, feiras, santuários, praças onde são concentradas ou
!!
reproduzidas práticas culturais coletivas.
Depois de efetuado o Registro, os bens são inventariados a cada cinco anos

de modo a documentar sua evolução e identificar os potenciais perigos aos ATENÇÃO!
quais está sujeito. Daí constrói-se um Plano de Salvaguarda, no qual são
O registro é comumente
identificados mecanismos e ações de preservação, tais como: ajuda confundido com o
financeira a detentores de saberes específicos, a fim de possibilitar a tombamento, e a grande
diferença é que salvaguarda as
transmissão de seus conhecimentos, a organização comunitária e o acesso
manifestações culturais de
a matérias-primas, entre outros. caráter dinâmico e processual.
Por isso, não imobiliza esses
bens e não impede as
Assim como no caso dos inventários (ver item 3.7. inventários), para o transformações necessárias à
registro de bens em nível municipal ou estadual, recomenda-se a utilização sua reiteração e atualização.
de metodologia compatível ou a mesma usada pelo Iphan para facilitar a
gestão do patrimônio.
163
EXPERIÊNCIA
REGISTRO DA FEIRA DE CARUARU/PE
32 Município de Caruaru/PE
A Feira de Caruaru, localizada na cidade de Caruaru, estado de Pernambuco, surgiu numa fazenda,
situada num dos caminhos do gado entre o sertão e a zona canavieira, onde pousavam vaqueiros,
tropeiros e mascates. No final do século XVIII, ali se construiu a capela de Nossa Senhora da
Conceição, ampliando a convergência social e fortalecendo as relações de trocas comerciais em torno
do lugar. Assim, a feira cresceu juntamente com a cidade e foi um dos principais motores do seu
desenvolvimento social e econômico.
A Feira de Caruaru é um lugar de memória e de continuidade de saberes, fazeres, produtos e expressões

da cultura tradicional, que continuam vivos no comércio de gado e dos produtos de couro, nos
brinquedos reciclados, nas figuras de barro inventadas por Mestre Vitalino, nas redes de tear, nos
utensílios de flandres, no cordel, nas gomas e farinhas de mandioca, nas ervas e raízes medicinais. Este
lugar gera e estrutura relações socioculturais importantes (em 2004, contava com 28 mil feirantes)
dentro das suas 14 feiras e subdivisões. Apesar das transformações e acréscimos que sofreu ao longo
de mais de dois séculos, sua dinâmica permite manter os valores que a configuram como Patrimônio
Cultural.
Em 2006, a maior feira do agreste brasileiro passou a ter assento no Livro de Registro dos Lugares,
depois de ter recebido do Iphan o título de Patrimônio Cultural do Brasil. Após o Registro, com o intuito
de implementar um plano de salvaguarda e um Centro de Referência da Feira, diversas parcerias
institucionais foram deflagradas ou fortalecidas. A prefeitura se imbuiu de diversas responsabilidades
no que concerne ao ordenamento do trânsito e da feira em si, limpeza do Rio Ipojuca, sinalização das
ruas, implantação de pórtico, apoio à formação de guias-mirins na Escola Municipal e fiscalização. O
Iphan tem coordenado a realização de ações de articulação e mobilização social visando o
planejamento participativo para a salvaguarda da Feira. O Plano de Salvaguarda oferecerá diretrizes
de atuação e metas de curto, médio e longo prazos para a realização de ações voltadas para a
164
melhoria das condições de produção, reprodução e fruição cultural para feirantes, clientes, turistas,
fornecedores, artistas, cordelistas, enfim, para todos os que se relacionam com este lugar referencial.
O reconhecimento obtido por meio do Registro e o processo de trabalho visando a salvaguarda deste
patrimônio cultural têm contribuído com o desenvolvimento socioeconômico e cultural da cidade.
Segundo a Prefeitura, o PIB aumentou em níveis significativos (em 2004, somente a Feira de Artesanato
possuía um faturamento médio de 20 milhões de reais/mês), gerando milhares de empregos. Também
contribuiu para este processo
ALCIR LACERDA
a melhoria do acesso à região
através da duplicação da BR
104 realizada pelo estado.
Feira de Caruaru na
década de 1970
Caruaru/PE
165
EXPERIÊNCIA
33 FESTA DO DIVINO ESPÍRITO SANTO
Município de Pirenópolis/GO
O sagrado e o profano; a realeza e o popular; a diversidade e a singularidade. Anos e anos de fé e

dedicação fizeram da Festa do Divino Espírito Santo em Pirenópolis a mais rica expressão da
religiosidade popular cristã da cidade, onde os moradores se preparam durante um ano inteiro para
festejar e participar da histórica celebração. Todos os rituais da festa foram registrados pelo Iphan como
patrimônio cultural brasileiro em 2010, sendo que a Festa do Divino Espírito Santo de Pirenópolis é a
segunda manifestação religiosa registrada no Livro das Celebrações.
É realizada anualmente desde 1819,
SAULO CRUZ
data do primeiro registro na lista local de
imperadores. Desde então, ano após
ano, essa listagem é atualizada e
publicada na programação da festa. É
considerada uma das mais expressivas
celebrações do Espírito Santo no país,
especialmente pelo grande número de
seus rituais, personagens e componentes,
como as cavalhadas de mouros e cristãos
e os mascarados montados a cavalo.
Mascarados a cavalo,
Festa do Divino Espírito Santo.
Pirenópolis/GO
166
Enraizada no cotidiano dos moradores de Pirenópolis, a Festa do Divino determina os padrões de
sociabilidade local, consolidando-se como elemento fundamental da identidade cultural da cidade.
Os rituais têm início no domingo de Páscoa e seguem até o domingo seguinte ao feriado de Corpus
Christi. O clímax da festa é no Domingo de Pentecostes ou do Divino. Os elementos essenciais incluem
as Folias da Roça e da Rua, a coroa, as cerimônias e rituais do Império, com alvoradas, cortejos do
Imperador, novena, jantares, cafés, missas cantadas, levantamento do mastro, queima de fogos,
distribuição de “verônicas”, sorteio e coroação do novo Imperador.
Já as Cavalhadas encenam batalhas medievais entre mouros e cristãos – em honra do Imperador e do

Espírito Santo. Elas começam no domingo de Pentecostes e vão até terça-feira à noite, quando rezam
ao Divino e descarregam as armas, encerrando o Império. A festa é aberta no sábado pelos
Mascarados – onças, capetas, caveiras, bois com grandes chifres e monstros – que ao meio-dia
anunciam a abertura da festa na véspera de Pentecostes. Eles circulam pela cidade e no Campo das
Cavalhadas, no intervalo das encenações.
Apesar do pouco tempo, o registro da Festa do Divino de Pirenópolis gerou um maior envolvimento dos
grupos sociais, aumentou a relação com a prefeitura, principalmente no que concerne à organização
da festa e o relacionamento entre entidades financeiras (aumento de patrocínio), além de ampliar o
apoio para projetos afins.
167
3. 11
TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS FEDERAIS
À expansão desordenada das cidades em direção às áreas periféricas alia-se

o consequente esvaziamento dos centros urbanos tradicionais, que perdem
população e atividades econômicas. De acordo com os dados da Pesquisa
Nacional por Amostra de Domicílios - PNAD 2007, são sete milhões de
domicílios vagos, sendo 5,2 milhões de domicílios urbanos. Desses, estima-
se que cerca de 600.000 imóveis pertençam ao patrimônio da União e
5.500 ao INSS (IBGE. Pesquisa de Informações Básicas Municipais –
MUNIC, 2004).
Portanto, embora as necessidades habitacionais ainda sejam bastante

elevadas, detecta-se também, paradoxalmente, a existência de estoque
considerável de domicílios vagos.
Assim, desde 2003 foram empreendidos grandes esforços, no âmbito do

governo federal, por meio da edição de medidas provisórias e da instituição
168
de grupos de trabalho interministeriais, para a disponibilização de parte do estoque imobiliário público
vazio para programas habitacionais de interesse social.
Entretanto, viabilizar a reforma de imóveis em centros de cidades é tarefa extremamente complexa,

dado o valor da terra, as legislações incidentes, a logística envolvida e, sobretudo, os preconceitos e
disposições da sociedade em contrário à habitação de interesse social (HIS) em áreas tidas como
valorizadas.
Além disso, cabe ressaltar que parte do estoque imobiliário de centros urbanos é formado pelo
patrimônio sem interesse de preservação que, no entanto, deve ser mantido em alguma medida, de
modo que a reciclagem destes edifícios e sua adequação a novos usos adquire relevância dentro de
uma política local de reabilitação urbana.
IMÓVEIS DO INSS E SECRETARIA DO

PATRIMÔNIO DA UNIÃO
A Secretaria do Patrimônio da União (SPU) desde 2003 redefiniu seu papel institucional e sua missão no
sentido de garantir que cada imóvel da União cumpra sua função socioambiental, em harmonia com a
função arrecadadora, em apoio aos programas estratégicos para o país. Houve, nesse sentido, uma
reversão da lógica histórica que existia até então, dos imóveis serem utilizados apenas com fins
arrecadatórios, para o conceito de que as terras da União pertencem a todos os brasileiros.
A partir de 2005, iniciou-se uma grande conjugação de esforços do Ministério das Cidades, da
Secretaria do Patrimônio da União, do INSS, da CAIXA e dos movimentos sociais de luta por moradia,
para destinação dos imóveis públicos, do INSS e da União, para habitação de interesse social.
169
No entanto, um dos grandes obstáculos para a destinação dos imóveis era a própria legislação
patrimonial. Um grande avanço foi a aprovação da Lei nº 11.481/07, que facilitou muito os
procedimentos para regularização fundiária de interesse social em terras da União, definiu que a SPU
deve disponibilizar imóveis para apoio aos programas do Sistema Nacional de Habitação de Interesse
Social - SNHIS e criou a possibilidade de venda direta dos imóveis do Fundo do Regime Geral da
Previdência Social à União, Estados e Municípios.
Os imóveis do INSS, de acordo com a Lei, devem ser ofertados em leilão público a preço de mercado.
Foi dado, no entanto, ao poder público o direito de preempção na compra dos mesmos. Caso o poder
público não se interesse em adquirir os imóveis ao preço oferecido, será realizado o leilão público. A Lei
prevê a realização de três ofertas, com a redução de 30% do preço a cada uma. Se, após as três ofertas,
não houver interessados, o imóvel poderá ser destinado a beneficiários de programas habitacionais ou
de regularização fundiária pelo valor de viabilidade.
A compra direta de imóveis pode ser realizada em nível municipal ou estadual através do mesmo
procedimento, visto que a Lei nº 11.481/07 dá direito de preferência a qualquer ente federado. Para
tanto, os imóveis não utilizados do INSS deverão ser identificados e solicitados, pelas prefeituras ou
governos estaduais, à respectiva gerência local do INSS. Caso o imóvel seja de fato não operacional, o
INSS deverá solicitar a avaliação do mesmo, a preço de mercado, e oferecê-lo ao ente interessado.
!! ATENÇÃO!
A Lei 11.481/07 permite ao INSS vender

diretamente seus imóveis não operacionais a entes
Para viabilizar a produção de habitação de interesse
social nos imóveis adquiridos pelas prefeituras,
estados ou entidades, a SPU e a CAIXA construíram
em conjunto regras para a transferência de imóveis
da União:
públicos, sem necessidade de realizar leilão ou
qualquer outro procedimento licitatório. No
entanto, é necessário verificar se a legislação local
autoriza a compra dos mesmos, sem necessidade
de licitação, para fins de interesse público.
170
a) No caso da construção de HIS pelos programas Produção Social da Moradia/FNHIS ou PMCMV
Entidades, o imóvel é repassado para entidades (associações e cooperativas). Após a identificação de
imóveis da União pelos Grupos de Trabalho Estaduais do Patrimônio da União e seleção das entidades
(por meio de edital publicado no Diário Oficial da União - DOU em Portaria SPU) é feita a cessão sob
regime de Concessão de Direito Real de Uso – CDRU diretamente à entidade, que fica com a posse do
imóvel até a conclusão da obra. Na ocasião do registro no cartório das unidades habitacionais (UHs),
cada família torna-se concessionária do direito real de uso de sua unidade habitacional.
b) No caso da construção de HIS pelo PMCMV, promovido pelo ente público, o imóvel é repassado à
CAIXA/Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) por meio de contrato de doação ou cessão sob
regime de aforamento (caso se trate de terrenos de marinha). Nesse caso, o ente público é responsável
por realizar a seleção pública da construtora executora da obra e pela indicação das famílias. Ao final
da obra, as UHs serão repassadas às famílias por meio de instrumento de compra e venda ou contrato
de aforamento, respectivamente. No caso dos imóveis adquiridos do INSS, estes serão repassados à
CAIXA/FAR por meio de doação. Nessa ocasião, a empresa responsável pela execução do
empreendimento habitacional será contratada pela CAIXA e ao final da obra, as UHs serão repassadas
às famílias. Nesse caso, edital público do Ministério das Cidades irá selecionar a entidade responsável
pela indicação das famílias e pela execução do trabalho técnico social de pós-ocupação.
!!
Em todos os casos, as entidades e os entes públicos que
receberem os imóveis da União para produção de HIS
deverão obedecer a critérios estabelecidos pela ATENÇÃO!
legislação patrimonial, pela Portaria Autorizativa de
destinação do imóvel publicada pela SPU/Ministério do Os contratos de destinação de imóveis da União
para produção de HIS possuem cláusulas
Planejamento e ainda, pelas regras do programa
resolutivas, ou seja, caso o imóvel não seja
habitacional adotado. destinado à HIS no prazo estipulado pelo
contrato, ele volta para a União, independente
do instrumento de destinação utilizado pela SPU
(doação, cessão sob regime de CDRU ou sob
regime de aforamento).
171
EXPERIÊNCIA
TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS DA UNIÃO PARA ASSOCIAÇÕES E ENTIDADES
34
O apoio a projetos de habitação de interesse social (HIS) desenvolvidos em áreas da União por
associações e cooperativas foi estabelecido pela Lei federal nº 11.481/07. A partir de então, o trabalho
de identificação e destinação de imóveis do INSS - iniciado em 2005 a partir da assinatura de um
Convênio entre o Ministério das Cidades, o Ministério da Previdência Social, a CAIXA e o INSS - ganhou
novo fôlego e o processo para seleção e aquisição dos imóveis do INSS deu um salto qualitativo e
quantitativo.
Foi montado um Grupo de Trabalho com a participação dos parceiros públicos e movimentos sociais de
luta por moradia com assento no Conselho das Cidades. O Grupo analisou 1073 imóveis constantes
do Plano Nacional de Desmobilização do Ministério da Previdência e realizou vistorias conjuntas em
cerca de 300 imóveis pré-selecionados, dos quais 190 foram considerados aptos à transformação em
habitação.
Vinte e sete destes imóveis (em SP, PB, PI, PR, RS, RN e MG) foram comprados em 2009 pelo Ministério
das Cidades, com recursos a fundo perdido. Os imóveis passaram a ser propriedade da União e estão
sendo doados ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), gerido pela CAIXA, para destinação ao
Programa Minha Casa, Minha Vida.
Os beneficiários de cada empreendimento serão indicados por entidades sem fins lucrativos,
selecionadas pelo Ministério das Cidades através de chamada pública. Um dos imóveis adquiridos pelo
Ministério das Cidades, com recursos do Orçamento Geral da União (OGU), foi o edifício localizado
na Rua Conselheiro Crispiniano, centro de São Paulo. O edifício de 12 andares será repassado por
meio de doação à CAIXA/FAR, no ato da contratação da construtora pela CAIXA.
172
SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO / SPU
Empreendimento em
Santos/SP (ACC).
O projeto de requalificação, realizado pela assessoria Integra Cooperativa Disciplinar, atende a 74

famílias e o térreo deverá ter uso comercial. A discussão inovadora, diz respeito ao fato de que o térreo
será destinado a uso comercial e o recurso obtido de sua exploração será utilizado para a manutenção
do condomínio do imóvel. Neste caso, a obra será realizada com recursos do PMCMV, por uma
empreiteira contratada.
A Secretaria do Patrimônio da União (SPU), por sua vez, doou à entidade Unificação das Lutas de
Cortiços – ULC, um prédio da União com 21 pavimentos localizado no centro da cidade de São Paulo,
na Avenida Ipiranga, avaliado em 7,4 milhões de reais. O projeto de reforma foi realizado pela
Assessoria Integra Cooperativa Disciplinar atendendo a 120 famílias de baixa renda beneficiadas no
âmbito do PMCMV Entidades. O térreo e o mezanino serão cedidos ao INSS pela SPU para a instalação
de uma Agência. Já o 1°Andar será utilizado pela ULC como sede da entidade.
Em Santos também foram construídas 113 moradias, e ainda se prevê a construção de mais 68 casas
no mesmo terreno cedido pela SPU à Associação dos Cortiços do Centro (ACC). As UHs estão sendo
financiadas pelo Programa Habitacional - Crédito Solidário, do Ministério das Cidades. Ao final da
obra as famílias receberão título de posse por meio da CDRU.
173
CESSÃO DE IMÓVEL PELA SPU PARA PROGRAMA MUNICIPAL
EXPERIÊNCIA
35 Município de Recife/PE
A SPU criou em março de 2008 um Grupo de Trabalho Nacional – GTN para discussão da destinação
de imóveis da União para programas de provisão habitacional de interesse social, bem como para
definir os critérios para sua transferência para associações e cooperativas de interesse social, sem fins
lucrativos, que operam no setor habitacional.
Para garantir a participação democrática e representativa da sociedade civil, o GTN foi formado por
representantes dos segmentos do Conselho Nacional das Cidades, da Secretaria do Patrimônio da
União, do Ministério das Cidades e da CAIXA. Além do GTN, 25 GTs Estaduais foram formalmente
instituídos e, em pouco mais de um ano de trabalho, cerca de 170 imóveis da União foram reservados
para projetos de HIS, beneficiando aproximadamente 6.300 famílias. Tais imóveis foram vistoriados e
selecionados pelos GTEs e GTN, com o propósito de serem destinados, prioritariamente, a associações
e cooperativas habilitadas pelo Ministério das Cidades para operação de programas habitacionais
como Crédito Solidário, Produção Social da Moradia/FNHIS e, a partir de 2009, Programa Minha
Casa, Minha Vida – Entidades. Isso tem proporcionado a melhoria de qualidade do padrão dos
projetos habitacionais implementados com recursos federais, em decorrência da participação dos
beneficiários finais na formulação dos projetos e pela prática de autogestão.
Dentro dessa estratégia, em 2010 foram assinados os contratos de cessão sob regime de concessão de
direito real de uso referente a quatro quadras na área do Pilar, uma zona especial de interesse social
localizada no Bairro do Recife, e três cessões de autorização de guarda provisória de terrenos nos
bairros do Cabanga, Cais do Apolo e Derby.
O município solicitou à SPU de Pernambuco a cessão das áreas objeto de projeto de urbanização de
174
favelas. Após procedimentos de análise, a maior parte da área onde está localizada a comunidade do
Pilar passa a pertencer ao município, faltando apenas dois lotes para a posse total. Dessa forma será
realizado o Programa de Requalificação Urbanística e Inclusão Social da Comunidade do Pilar, que vai
urbanizar toda a localidade no prazo de três anos. O programa conta com recursos do Banco Nacional
de Desenvolvimento (BNDES), CAIXA (recursos do FNHIS) e Programa de Aceleração do Crescimento
(PAC) do Governo Federal.
A cessão marca uma ação relevante para a comunidade do Pilar, que está sendo urbanizada e prevê a
construção de 330 apartamentos, mercado público, escola e centro de convenções.
175
IMÓVEIS DA REDE FERROVIÁRIA FEDERAL DE
INTERESSE DE PROTEÇÃO
Com a extinção da Rede Ferroviária Federal S.A (RFFSA) em 22 de janeiro de 2007, seus bens imóveis
não operacionais foram transferidos para a União. Esta ação trouxe um novo e enorme desafio no
âmbito do Governo Federal, tendo em vista o volume de bens a serem vistoriados, avaliados,
regularizados, incorporados e finalmente destinados pelo órgão considerando a vocação específica de
cada um deles.
A diversidade desses bens é considerável, envolvendo, entre outros, terrenos urbanos desocupados,
estações de trem, galpões, oficinas desativadas e áreas ocupadas por população de baixa renda,
grande parte destes bens situados em áreas urbanas nas proximidades das vias ferroviárias, muitas
vezes em regiões de extrema precariedade.
Além da exigência legal de alienação de parte dos imóveis para fins de pagamento de despesas
provenientes da então RFFSA, outra atuação da SPU é o (re)aproveitamento de um patrimônio com a
possibilidade de destinação a programas de regularização fundiária e provisão habitacional de
interesse social, a programas de reabilitação de áreas urbanas centrais, a sistemas de circulação e
!!
transporte, assim como a projetos de preservação da memória ferroviária e de implantação de órgãos
públicos.
A Lei 11.483 atribuiu ao Iphan preservar e difundir a Memória Ferroviária e, ATENÇÃO!

para isto, cabe ao Instituto avaliar quais bens do espólio da extinta RFSSA Para os bens do patrimônio ferroviário
possuem valor histórico, artístico e cultural. O universo que compreende o foi estabelecido, pela lei que extinguiu
Patrimônio Cultural Ferroviário engloba bens imóveis (edifícios, glebas, leitos a RFFSA, o instrumento “Memória
Ferroviária”, que deve ser visto como
ferroviários, obras de arte etc.) e bens móveis, incluindo material rodante uma outra forma de acautelamento e
(locomotivas, vagões, carros de passageiros e outros equipamentos, como proteção, diferente do tombamento e
com procedimento próprio.
guindastes, por exemplo), mobiliários, bens integrados (relógios, sinos,
telégrafos etc.) e acervos documentais.
176
Diante dos desafios e oportunidades, o Iphan entende que a melhor estratégia, senão a única, capaz de
viabilizar a preservação do Patrimônio Cultural Ferroviário, é trabalhar em parceria com os diversos
entes governamentais e com a sociedade em geral. Desta forma, os imóveis do espólio da extinta Rede
Ferroviária Federal, que podem ser de interesse de preservação cultural, podem ser cedidos através de
requerimento próprio, constituído de etapas estabelecidas em conjunto entre Iphan, SPU, Inventariança
RFFSA, Agência Nacional de Transportes Terrestres (ANTT), Departamento Nacional de Infraestrutura
de Transportes (DNIT), Ministério dos Transportes e Ministério do Turismo. Podem requerer quaisquer
órgãos ou entidades da administração pública direta e indireta, de qualquer esfera de governo,
mediante convênio ou instrumento congênere, além de Organizações da Sociedade Civil de Interesse
Público (OSCIPs), exclusivamente por Termos de Parceria para solicitação destes imóveis.
A abertura do processo dá-se na Superintendência Estadual do Iphan, que determinará a existência (ou
inexistência) do valor cultural para o bem específico. Caso o valor cultural seja identificado pelo Iphan,
o interessado deverá incluir no processo o endereço completo do imóvel e seu número de bem
patrimonial (NBP), sempre que possível. Além disso, o requerente deve informar sobre a futura
destinação e uso do imóvel, apontando a existência de ente interessado na utilização do bem, ou bens,
e, caso positivo, o uso pleiteado e a proposta apresentada pelo ente interessado no uso do bem, se
houver. Deve ser informada ainda a existência de projeto, anexando-o caso houver, assim como a
existência de recursos para recuperação do bem, se necessário e o termo de compromisso do ente
interessado.
O processo será então encaminhado para análise da Comissão de Avaliação do Patrimônio Cultural
Ferroviário, cuja homolagação resultará no encaminhamento de minuta de ofício à Presidência do
Iphan para solicitação do bem ou informação sobre seu valor cultural. O processo tem trâmite interno
no Iphan, que reúne o posicionamento da SPU, DNIT ou RFFSA. Não havendo contrariedade, segue-se
a análise jurídica e a assinatura do termo de cessão ao Iphan.
Em seguida, a Superintendência do Iphan no estado, onde localiza-se o bem, encaminha à

Coordenação Técnica do Patrimônio Ferroviário (CTPF), em Brasília, a minuta de Termo para
Compromisso do(s) bem(ns). O documento é analisado retorna à Superintendência para coleta de
assinatura do interessado e providências cabíveis.
177
EXPERIÊNCIA
36 CESSÃO DOS IMÓVEIS DA RFFSA EM CAXIAS DO SUL/RS
Município de Caxias do Sul/RS
Os prédios da Estação Ferroviária de Caxias do Sul, da Estação Ferroviária de Forqueta e a faixa de

terra urbana entre os dois imóveis foram cedidas, por um prazo de 20 anos, pela Superintendência do
Iphan no Rio Grande do Sul à prefeitura do município. A área, com 12,5 mil metros quadrados, inclui
também a Estação de Desvio Rizzo.
Com a assinatura do Termo de Compromisso, o município passa a ser responsável pela restauração
das estações da antiga Rede Ferroviária Federal.
Com a supervisão do Iphan, os imóveis serão integrados ao Projeto Trem Regional da Serra Gaúcha e
receberão a destinação compatível com seu valor cultural, contribuindo para a preservação da
memória ferroviária e para o desenvolvimento da cultura e do turismo no Rio Grande do Sul.
178
EXPERIÊNCIA
37
CESSÃO DE IMÓVEIS DA RFFSA EM APUCARANA/PR
Município de Apucarana/PR
Em continuidade às atividades de preservação da Memória Ferroviária, o Iphan assinou em 2010 o

termo de compromisso, que cede a Estação Ferroviária de Pirapó ao município de Apucarana por um
prazo de 20 anos. Além da Estação Ferroviária foram cedidas três casas localizadas no pátio
ferroviário, consideradas indissociáveis do conjunto arquitetônico.
A reabilitação dos imóveis, assim como uma reestruturação do espaço compatível com o valor cultural
será providenciada pela prefeitura, que tem como projeto a instalação de um Museu do Café, Casa de
Costumes e Casa de Artesanato. Segundo a prefeitura o objetivo é resgatar a tradição cafeeira do norte
do Paraná, bem como os hábitos culturais dos agricultores envolvidos com a cultura do café, que
impulsionou o desenvolvimento local e trouxe a ferrovia como suporte de transporte.
Assim, a utilização da estação e das três casas localizadas no entorno é uma forma de destinar bens
culturais aos moradores daquele município e contribuir para a preservação da memória ferroviária,
valorizando a história da cidade e da região.
Parte integrante do “Caminho das Águas: Circuito da Fé”, que fomenta o desenvolvimento de
atividades com ênfase o estímulo ao turismo rural e religioso, o Museu Histórico contará com área de
exposição de peças históricas referentes ao cultivo e beneficiamento do café. A Prefeitura de
Apucarana, através da Fundação Cultural de Apucarana (FUNCAP) é responsável pela organização
dos interessados em contribuir para a formação do acervo do museu.
Além da área de exposição, o Museu Histórico do Café terá a Casa de Costumes, que vai retratar a
casa de um morador da época do auge da cafeicultura, recebendo móveis e utensílios característicos. A
Casa do Artesanato será um espaço onde se pretende realizar cursos de artesanato e também a venda
dos produtos lá confeccionados. Os projetos vem sendo realizados pela Prefeitura de Apucarana,
179
através do Instituto de Desenvolvimento, Pesquisa e Planejamento de Apucarana - Idepplan. O projeto,
que tem duas fases, representa um investimento de R$ 634.817,01, com contrapartida municipal e
recursos viabilizados junto ao Ministério do Turismo. Iniciada em julho de 2010, a primeira etapa de
construção do Museu Histórico do Café consiste na readequação das antigas instalações da estação
ferroviária, compreendendo a estação e três casas.
As obras de urbanização externa serão compostas por serviços de drenagem do terreno, construção de
calçadas em paver, construção de estacionamento, instalação de postes de iluminação, instalação de
lixeiras metálicas, instalação de placas de comunicação visual, colocação de bancos, colocação de
gradil metálico, colocação de cerca de alambrado rente à linha férrea e plantio de grama em todo o
terreno.
180
Pelourinho, Salvador/BA.
182
4.
Estrutura de Gestão para

implementação dos Planos
Após a elaboração do plano, o maior desafio é conseguir implementá-lo. Para
viabilizar as ações propostas é necessário requerer os recursos, contratar projetos,
acompanhar obras, dentre outras tarefas. Para gerir tudo isso é necessário compor
uma estrutura de gestão. Isto significa atribuir papéis e responsabilidades entre os
gestores, bem como estipular a forma de participação da sociedade durante todo o
processo de implementação do plano.
São diversos os mecanismos e estruturas de gestão possíveis para gerenciamento de

planos e, para escolher um deles, é necessário levar em conta as diferenças e
especificidades de cada contexto. Tais especificidades dizem respeito, sobretudo, à
estrutura institucional existente nos governos locais, à escala da intervenção, sua
abrangência espacial e social e seu desenvolvimento no tempo. Por exemplo, nas
cidades pequenas, considerando que a estrutura institucional é reduzida, não há
necessidade de criar estruturas específicas, mas sim articular as instâncias e
estruturas existentes.
A realização de ações pode depender de pactuação. Os pactos para a execução do

Plano podem ser nacionais, regionais ou locais. Para cada um deles pode ser
pensada uma estrutura de gestão adequada para atender aos objetivos propostos
183
pelo grupo, uma vez que a diversificação dos agentes participantes pode refletir em um maior
compartilhamento das responsabilidades na implementação do plano.
Além disso, as estruturas de gestão devem criar formas de participação da sociedade, pois a população
dá legitimidade ao plano e deve até se tornar parceira na implementação das ações. Como há
diferentes interesses e lógicas representadas pelos agentes da sociedade civil envolvidos nas instâncias
participativas (proprietários, empresários, associações de classe, ONGs e movimentos sociais) é
necessário identificar qual é a melhor forma de discutir o plano para que todos possam manifestar suas
expectativas. A depender da problemática os atores são diferenciados, por exemplo, os agentes
envolvidos em uma área portuária não são os mesmos das áreas de favelas. Por isso muitos municípios
criam divisões temáticas ou territoriais nas suas instâncias de participação.
!!
A seguir apontamos algumas estruturas de gestão possíveis e
que foram implementadas por alguns municípios para a ATENÇÃO!
gestão de seus planos para a área central e cidade histórica.
É possível criar estruturas especificas dentro da administração Não há “receita pronta” e “ideal” para a
pública, seja ela direta ou indireta. As estruturas podem ter gestão do território. Todos os exemplos a
personalidade jurídica própria ou compor o organograma seguir foram aplicados e auxiliam para
ampliar a discussão sobre tema, no entanto
das Secretarias Municipais já existentes, criando setores cada município deve prever a estrutura mais
específicos para a coordenação das ações. Outra opção é adequada à sua realidade e ao plano
proposto.
montar Grupos de Trabalho que reúnam todas as áreas
envolvidas com a reabilitação. No entanto, qualquer que
seja o modelo escolhido, é importante destacar que algum
tipo de coordenação matricial é necessária, pois as ações no
território sempre são heterogêneas e precisam ser articuladas
entre os diversos parceiros.
184
4. 1 ADMINISTRAÇÃO
ESTATAIS, AUTARQUIAS
INDIRETA
E
(EMPRESAS
FUNDAÇÕES)
Empresas Estatais
As empresas estatais são pessoas jurídicas de direito privado cuja criação é
autorizada por lei especifica para a prestação de serviço público ou para a
execução de atividade econômica de natureza privada. As empresas estatais
podem ser empresas públicas ou sociedades de economia mista.
Uma empresa pública possui capital exclusivamente público. Qualquer ente

político pode criar empresa pública, desde que o faça autorizado por lei
específica. Alguns municípios, especialmente os de grande porte, possuem
empresas públicas que normalmente são responsáveis pela execução de
projetos e obras.
As empresas públicas podem ser mais flexíveis para a contratação de

serviços e obras e podem implementar atividades de responsabilidade de
185
diversos órgãos. Dependendo de seu estatuto, uma empresa pública pode desapropriar terrenos
privados e receber os imóveis de entes públicos, destinando-os para usos de interesse da
administração.
A legislação permite a participação de diversos entes federados em uma mesma empresa pública, o
que se dá através da composição do capital da empresa pelo outros entes. Tal participação deve, no
entanto, ser regulamentada por lei.
Já as empresas de economia mista ou, mais precisamente, "sociedades de economia mista" são
sociedades nas quais há colaboração entre o Estado e particulares, ambos reunindo recursos para a
realização de uma finalidade, sempre de objetivo econômico. O Estado poderá ter uma participação
majoritária ou minoritária; entretanto, mais da metade das ações com direito a voto devem pertencer
ao Estado.
Desta forma, as empresas estatais podem ser uma alternativa para implementar as ações do plano,
sendo importante lembrar a necessidade de articulação com os outros agentes e secretarias envolvidas
no processo.
186
EXPERIÊNCIA
GESTÃO ATRAVÉS DE EMPRESA PÚBLICA - PROGRAMA PROCENTRO
O Município de São Paulo desenvolve projetos e intervenções na área central há muitos anos, no
entanto, a estrutura de gestão destas intervenções se alterou muitas vezes ao longo deste processo. A
partir de 2002, com a consolidação de um empréstimo junto ao BID para desenvolvimento de uma
série de projetos e obras no centro de São Paulo, a gestão do programa, agora chamado de Programa
de Reabilitação da Área Central da Cidade - Procentro, é consolidada dentro da Empresa Municipal de
Urbanização (Emurb). A SP Urbanismo, braço da extinta Emurb, é uma empresa pública criada com o
intuito de replanejar e intervir no espaço urbano. A reurbanização de áreas em processo de
transformação ou em vias de deterioração, assim como a reabilitação de edifícios decadentes, são
atribuições importantes da SP Urbanismo, destinadas à manutenção e renovação da cidade.
A SP Urbanismo tem como objetivo fundamental dar suporte e desenvolver as ações governamentais
voltadas ao planejamento urbano e à promoção do desenvolvimento urbano do Município de São
Paulo, para concretização de planos e projetos da administração municipal, por meio da Secretaria
Municipal de Desenvolvimento Urbano. Para a consecução dos seus objetivos, a SP Urbanismo pode,
direta ou indiretamente, desenvolver toda e qualquer atividade econômica correlata ao seu objeto
social, inclusive adquirir, alienar e promover a desapropriação de imóveis, após a competente
declaração de utilidade pública pela Prefeitura do Município de São Paulo, bem como realizar
financiamentos e outras operações de crédito e celebrar convênios com entidades públicas.
A implementação do programa Procentro e do financiamento é uma das atribuições da empresa, em

articulação com as secretarias competentes, dependendo da natureza do projeto ou intervenção. A
implementação do programa por uma empresa foi estabelecido para agilizar sua execução, uma vez
que a empresa tem competência e aporte de recursos para contratações diretas.
187
A execução do programa Procentro inclui a contratação de: Consultoria para apoiar a SP Urbanismo
no gerenciamento do Programa; Consultoria para o Sistema de Monitoramento e Avaliação do
Programa; Empresa de Auditores Externos independentes, encarregada das auditorias contábeis e
financeiras do Executor e do Programa.
Estação Julio Prestes

São Paulo/SP
188
Consórcio Público
Os Consórcios Públicos são parcerias formadas por dois ou mais entes da federação, para a realização
de objetivos de interesse comum, em qualquer área. Os consórcios podem ser firmados entre todas as
esferas de governo, mas a União só participará de Consórcios em que também façam parte os estados
em cujos territórios estejam situados os municípios consorciados.
Este tipo de arranjo segue legislação específica, a Lei nº. 11.107/05, mais conhecida como Lei dos
Consórcios. Os Consórcios têm personalidade jurídica própria, podendo ser de direito privado ou
público. São constituídos por contrato, cuja celebração depende de prévia ratificação de um protocolo
de intenções via lei específica de todos os entes envolvidos.
Estabelecido o consórcio público, este tem competência para receber os terrenos, fazer a gestão dos
imóveis e realizar as atividades imobiliárias necessárias de modo a atender aos vários objetivos
definidos no projeto, além da possibilitar a criação de Fundos de Investimentos Imobiliários para
realizar as operações imobiliárias necessárias.
Este modelo de organização é adequado para viabilizar a gestão pública nos espaços metropolitanos,
alianças em regiões de interesse comum, articulação interfederativa e, mais especificamente, para a
implementação de grandes projetos urbanos em locais onde os terrenos são de propriedade de
diversos entes públicos, pois permite criar um ambiente de pactuação, de integração e articulação dos
entes.
O consórcio público pode contribuir para viabilizar o Plano de Reabilitação através dos seguintes
objetivos:
§ Integrar os atores federais, estadual e municipais;

§ Realizar um projeto urbano e criar mecanismos de inserção econômico-social;
§ Promover o desenvolvimento imobiliário, ou seja, receber os imóveis e proceder a sua
transferência (de uso ou de propriedade) para particulares, segundo as regras do projeto;
189
§ Definir claramente o se pode fazer dos imóveis; e
§ Garantir o retorno financeiro da operação imobiliária para investimento nas finalidades
social e pública.
Autarquias
As autarquias são prestadoras de serviços autônomos, criadas por lei, com personalidade jurídica,
patrimônio e receita próprios, para executar atividades típicas da Administração Pública, que
requeiram, para seu melhor funcionamento, gestão administrativa e financeira descentralizada.
São criadas com o objetivo de estabelecer regimes de gestão diferenciados, sejam técnicos,
administrativos ou jurídicos, adaptados às exigências de cada órgão, para assim realizarem suas
próprias tarefas, as quais diferem dos padrões comuns do exercício da Administração Pública.
Também podem ter a finalidade de descentralizar serviços públicos, de forma que possam realizar
serviços anteriormente realizados pela entidade burocrática de maneira agilizada. As autarquias não
estão sujeitas ao regime jurídico da administração direta, já que possuem desembaraço de ação e
liberdade administrativa suficientes para agilizar os processos. São exemplos de autarquias federais o
Iphan, o INSS e o IBAMA. Já na esfera estadual, são exemplos de autarquias os Departamento de
Transito (DETRAN), algumas universidades como a Universidade de São Paulo - USP e a Universidade
Estadual de Campinas - Unicamp, em São Paulo e algumas companhias de habitação (COHABs),
como a Companhia Estadual de Habitação - CEHAB, no Rio de Janeiro.
Fundações públicas
Fundações Públicas são pessoas jurídicas integrantes da administração pública indireta, incumbidas da
execução de fins públicos e instituídas pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos
municípios. De forma geral, as fundações são responsáveis pela prestação de serviço público social e
desenvolvimento de atividades de interesse público (pesquisa, meio ambiente, ensino, assistência
social, cultura, saúde etc).
190
As Fundações podem ser de direito público ou privado. Quando de direito público, elas são criadas por
lei específica e regulamentadas por decreto. Quando de direito privado, sua criação é autorizada por
lei e sua instituição se dá por formas privadas.
Este tipo de instituição possui autonomia administrativa e patrimônio próprio, além de corpo técnico
independente. Os recursos para seu funcionamento são consignados em lei orçamentária, mas as
Fundações também podem receber auxílios e subvenções concedidas por entidades de direito público
ou privado, rendas produzidas por seus bens e serviços e contribuições de entidades nacionais ou
internacionais.
191
EXPERIÊNCIA
39 FUNDAÇÃO MUNICIPAL DE PATRIMÔNIO HISTÓRICO
Município de São Luís/MA
Em São Luis, a gestão da área central é realizada pela Fundação Municipal de Patrimônio Histórico
(FUMPH), criada a partir da publicação da Lei nº 4493 de 08 de julho de 2005, sendo uma fundação
vinculada à Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento (SEPLAN).
A criação desta fundação pelo município mostra a importância adquirida pelas ações de preservação e
valorização do patrimônio cultural. Essas ações estão entre as estratégias centrais da Prefeitura de São
Luís para a promoção do desenvolvimento sustentável da cidade.
O objetivo da FUMPH é desenvolver ações relativas à preservação, restauração, manutenção,

divulgação e revitalização do conjunto de bens materiais e imateriais, englobando o patrimônio
edificado, a história da cidade, o patrimônio arqueológico e as técnicas e artes de interesse cultural. Os
projetos desenvolvidos pela Fundação promovem a integração do Patrimônio Cultural Material e
Imaterial.
Entre suas principais atribuições estão a realização de ações educativas, elaboração de projetos,
contratação de pequenas obras ou obras pontuais.
LUCIANA GÂMBARO PEREIRA

Coordena ações com as demais
secretarias na contratação e
execução de grandes obras,
uma vez que, dependendo da
complexidade, é melhor que a
obra seja contratada, executada
e fiscalizada pela secretaria
responsável.
Área central de
São Luís/MA.
192
4. 2 ADMINISTRAÇÃO
ADMINISTRATIVAS,
DIRETA
SUBPREFEITURAS,
(REGIÕES
SECRETARIAS ESPECIAIS)
Algumas cidades possuem subdivisões territoriais com gestão administrativa

própria, denominadas como Subprefeitura, Regional, Região Administrativa
ou outra que defina a gestão de um perímetro estabelecido em lei. Estas
instâncias normalmente possuem atribuição de zeladoria do território e em
alguns casos executam projetos e obras de pequeno porte.
As regionais fazem parte da divisão administrativa da prefeitura, podem ter

orçamento próprio e podem contratar obras e serviços. No caso de áreas
centrais com uma gestão administrativa própria, que conte com estrutura e
orçamento, esta pode ser responsável por gerir e implementar o plano da área
central e cidade histórica. É importante a definição das atividades que podem
ser contratadas por esta estrutura e quais cabem às demais secretarias. A
integração com as secretarias responsáveis por transporte e mobilidade,
saneamento, habitação, parques e áreas verdes garante a execução de ações
relativas a projetos e obras na área de intervenção.
193
EXPERIÊNCIA
40 SECRETARIA EXECUTIVA REGIONAL DO CENTRO
Município de Fortaleza/CE
Em Fortaleza, a Secretaria Executiva Regional do Centro de Fortaleza (Sercefor) passou de

Extraordinária para Executiva em 2007, ou seja, passou a contar com orçamento próprio. A Secretaria
tem como atribuições a prestação de serviços de execução, gerenciamento e assessoria de políticas
públicas na área central, desenvolvimento de estudos socioeconômicos, elaboração de projetos
técnicos para as secretarias temáticas e os demais órgãos públicos municipais.
O objetivo da criação de uma secretaria específica para a área central foi otimizar a implementação de
propostas e ações em andamento na área. Além disso, pretende-se desenvolver iniciativas voltadas a
qualificar o atendimento ao público e promover estudos e ações que visem a reabilitação do patrimônio
cultural e executar todas as atividades afins determinadas pela Prefeitura Municipal de Fortaleza.
Atualmente a Secretaria do Centro coordena a gestão integrada e implementação do Plano de

Reabilitação da Área Central de Fortaleza e elabora o Plano de Habitação de Interesse Social para a
área central.
194
4. 3 GRUPOS
GRUPOS
DE
DE
GESTÃO
TRABALHO,
(GRUPOS
NÚCLEOS
EXECUTIVOS,
GESTORES,
UNIDADES GESTORAS)
Os grupos de gestão, ou outra denominação que seja dada, são grupos

específicos compostos por servidores de diversas secretarias ou entes
públicos, nomeados por portaria para realizar ou executar uma determinada
tarefa.
No caso de gestão de um plano para a área central ou cidade histórica, o

grupo de gestão deve reunir-se periodicamente para tratar de questões
relativas ao plano e organizar a implementação das ações em suas
respectivas secretarias. No entanto, em alguns casos, os grupos podem se
constituir como uma unidade executora específica ou núcleo gestor
permanente para acompanhar as ações previstas no plano, atuando
tecnicamente e cotidianamente na gestão do projeto, o que implica em ter
uma estrutura física. Estes grupos podem ter quadro técnico próprio ou
funcionários cedidos por diversas secretarias.
195
A organização de um grupo é interessante para reunir pessoas de diversas áreas, organismos,
secretarias, governos. No entanto, a criação por portaria dá à instância certa fragilidade institucional,
pois é possível alterar a qualquer momento os membros, assim como destituir o grupo formado.
Apesar de mais frágeis, os grupos de gestão são modelos facilmente estruturados e adequados,
especialmente, aos municípios menores que não dispõem de técnicos para atuar especificamente na
gestão do plano.
196
EXPERIÊNCIA
GESTÃO DO PLANO DE REABILITAÇÃO DO CENTRO ANTIGO
41 Município de Salvador/BA
A gestão do Plano de Reabilitação em Salvador é feita pelo Escritório de Referência do Centro Antigo de
Salvador (ERCAS). Em 2007, para coordenar a elaboração do Plano de Reabilitação Integrado e
Participativo do Centro Antigo de Salvador, foi criado um Grupo Executivo. O Grupo, coordenado pela
Secretaria de Cultura do Estado da Bahia, foi formado por representantes de órgãos dos três níveis de
governo, além da sociedade civil. Foi criado por meio de Acordo de Cooperação Técnica – ACT
assinado pelos principais entes interessados, o qual estabeleceu objeto, objetivos, obrigação dos
partícipes, atribuições do Grupo Executivo, entre outras informações. Após a publicação da portaria
que oficializou o acordo, os partícipes elaboraram Plano de Trabalho com a definição da finalidade,
competências, composição e possibilidade de estruturação por grupos de trabalho.
O Plano foi efetivado a partir de três instâncias:
1. Operacional, com a função de exercer a coordenação geral do Plano, articular parceiros e

executar as ações previstas. Responsável: Escritório de Referência do Centro Antigo de Salvador –
ERCAS
O ERCAS é um espaço de conciliação de ações, propostas e programas para a área, além de captar
recursos necessários para viabilizar projetos e encaminhar as demandas locais. Suas atribuições,
porém, extrapolam o Plano, pois é unidade gerencial da Secretaria de Cultura do Estado (Secult).
2. Participativa, com a função de compor canal de consulta e acompanhamento pela sociedade civil
através de câmaras temáticas.
As Câmaras Temáticas reuniram-se quatro vezes durante a elaboração do Plano, com a participação
de um total de 600 pessoas do poder público, iniciativa privada e sociedade civil. Os participantes
tinham o objetivo de avaliar os diagnósticos, analisar as propostas apresentadas para elaboração do
Plano de Reabilitação e analisar as atividades desenvolvidas pelo ERCAS.
197
Para elaborar os estudos e projetos,
MARGARETH UEMURA
foram contratados consultores pela
UNESCO como parte de ACT. Os
estudos foram realizados nas dimensões
urbanístico-ambiental, econômica,
social e institucional. Além disso, foram
feitas pesquisas sobre a imagem do
Centro Antigo para os soteropolitanos e
um mapeamento das organizações
Área central de Salvador/BA.
sociais, cooperativas e outros agentes.
Foram formadas quatro câmaras temáticas: CT1 – Cultural, Educação, Turismo e Lazer; CT2 – Economia,
Planejamento, Comércio, Serviços, Emprego e Renda; CT3 – Direitos Humanos, Segurança, Cidadania e
Justiça; CT4 – Habitação, Infraestrutura, Mobilidade e Meio Ambiente.
3. Político-institucional, com a função de elaborar diretrizes, deliberar e aprovar as ações a serem

desenvolvidas por um Grupo Executivo.
Durante a elaboração do Plano, o Grupo Executivo reuniu-se oito vezes para discutir e aprovar o diagnóstico
e as proposições apresentadas nas Câmaras Temáticas.
O modelo de participação aplicado no caso do Plano de Reabilitação de Salvador é complexo devido ao

porte do município e também pelo fato de Centro Antigo possuir áreas tombadas nos três níveis de governo,
além do registro de Patrimônio da Humanidade pela UNESCO. Desse modo, outros municípios podem
aproveitar essa experiência adaptando-a à sua realidade, objetivos e possibilidades.
198
MARIA APARECIDA SILVA SANTOS
Cachoeria/BA.
200
5.
MARIA APARECIDA SILVA SANTOS
Fontes de recurso
Uma das grandes dificuldades para implementação das ações previstas nos planos,
de modo geral, é a escassez de recursos para proceder às intervenções necessárias.
Poucos municípios possuem recursos próprios suficientes para arcar com a totalidade
das despesas de implementação das ações, seja para elaboração de projetos ou
para execução de obras, visto que grande parte dos planos prevê intervenções
estruturantes e onerosas.
Existem, no Governo Federal, linhas de financiamento e de concessão de subsídios

para apoiar uma grande parte de obras e projetos nas mais diversas áreas. A
coordenação de esforços com governos estaduais também pode ser uma boa
alternativa de viabilização de recursos, seja através da adesão a projetos de fomento
em andamento na esfera dos estados ou mediante a instituição de parcerias com
outros municípios, através de consórcios ou de mecanismos de gestão
metropolitana.
Para a elaboração de projetos é possível buscar parcerias e assistência técnica junto

à organismos internacionais, o que pode ser uma boa oportunidade para troca de
experiências com outros países, desde que a parceria busque valorizar a realidade
local, adaptando os métodos e propostas às reais necessidades da cidade,
destacadas nos processos de planejamento elaborados de forma integrada e com a
participação da população.
201
Finalmente, cabe ressaltar a importância da organização do município para buscar mecanismos de
autofinanciamento. Os instrumentos do Estatuto da Cidade trazem possibilidades diversas nesse
sentido, que vão desde a revisão tributária à captação de parte dos recursos gerados pela valorização
de terra privada para o interesse público.
O trabalho de captação de recursos, no entanto, não se resume a buscar as várias alternativas e fontes
de financiamento existentes. Devido ao caráter intersetorial dos planos para áreas centrais e cidades
históricas, não raro as propostas de intervenção previstas são de naturezas diversas entre si. Em um
mesmo plano é possível detectar necessidades que vão da instalação de infraestrutura à recuperação
ambiental, passando pela produção de habitações e promoção de atividades culturais.
Cabe ao gestor local construir uma modelagem financeira capaz de organizar as demandas por
recursos e, consequentemente, os diversos contratos gerados, a partir de uma estratégia lógica,
consonante aos objetivos do plano, evitando obras isoladas e promovendo intervenções integradas e
coordenadas segundo as prioridades definidas na etapa de planejamento.
202
5. 1 FONTES DE RECURSO FEDERAL
O governo federal dispõe de diversos programas e ações para atuação em

parceria com Estados, Municípios e Distrito Federal através da transferência
de recursos. Existem também diversas formas de transferir recursos entre os
entes federados. Algumas transferências são obrigatórias e estão previstas
em lei, outras dependem das políticas públicas desenvolvidas no âmbito dos
Ministérios e demais órgãos do Governo Federal, bem como da
disponibilidade orçamentária existente.
A seguir apresentaremos algumas fontes de recursos e formas de repasse do

Governo Federal para viabilizar as ações e projetos previstos nos planos
para áreas centrais e cidades históricas.
203
5.1.1MODALIDADES DE REPASSE DOS RECURSOS FEDERAIS
Os repasses de recursos federais a municípios são efetuados por meio de três tipos de transferências: as
transferências constitucionais; as transferências legais ou obrigatórias e as transferências voluntárias.
As transferências constitucionais correspondem a parcelas de recursos arrecadados pelo Governo

Federal e repassados aos municípios por força de mandamento estabelecido em dispositivo da
Constituição Federal. Dentre as principais transferências previstas na Constituição da União para os
estados, o Distrito Federal e os municípios, destacam-se o Fundo de Participação dos Estados e do
Distrito Federal – FPE, o Fundo de Participação dos Municípios – FPM, Fundo de Compensação pela
Exportação de Produtos Industrializados – FPEX, Fundo de Manutenção e de Desenvolvimento do
Ensino Fundamental e de Valorização do Magistério – FUNDEF, Imposto sobre Operações Financeiras –
IOF e Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR.
As transferências legais são regulamentadas em leis específicas. Essas leis determinam a forma de
habilitação, transferência, aplicação de recursos e prestação de contas. Há duas modalidades de
transferências legais:
I) Uma cuja aplicação dos recursos repassados não está vinculada a um fim específico;
II) Outra cuja aplicação dos recursos repassados está vinculada a um fim específico.
No primeiro caso, o município possui discricionariedade para definir a despesa correspondente ao

recurso repassado pela União. É o caso, por exemplo, dos royalties do petróleo, que conforme a Lei nº
Lei nº 7.435/85, são repassados aos municípios, a título de indenização.
Na segunda modalidade, a transferência legal tem um aspecto finalístico, os recursos são repassados
para acorrer a uma despesa específica. Nessa modalidade, o município deve se habilitar para receber
204
recursos apenas uma vez e, a partir da habilitação, passa a ter direito aos recursos federais, sem a
necessidade de apresentação de documentos e tramitação de processos a cada pleito, como ocorre
nas transferências voluntárias. Esse mecanismo tem sido utilizado, nos últimos anos, para repassar
recursos aos municípios em substituição aos convênios nos casos de ações de grande interesse para o
governo.
Há três formas de transferência legal cujos recursos estão vinculados a um fim específico:
I) Transferência automática;
II) Transferência fundo a fundo;
III) Transferências do Programa de Aceleração de Crescimento – PAC.
A primeira é feita mediante o depósito em conta corrente específica, aberta em nome do beneficiário.
Essa forma de transferência é empregada na descentralização de recursos em determinados programas
da área de educação, no âmbito do Fundo Nacional de Desenvolvimento da Educação – FNDE.
Já a transferência fundo a fundo é um instrumento de descentralização de recursos que se caracteriza

pelo repasse direto de fundos da esfera federal para fundos da esfera estadual, municipal e do Distrito
Federal, dispensando a celebração de convênios. Os fundos que operam essa modalidade de
transferência são o Fundo Nacional de Saúde – FNS e o Fundo Nacional da Assistência Social – FNAS.
Finalmente, as transferências obrigatórias realizadas no âmbito do PAC são regulamentadas pela Lei nº
11.578, de 26 novembro de 2007, e condicionadas à assinatura de Termo de Compromisso entre a
União e o município beneficiado. As propostas selecionadas para receber recursos do PAC são
publicadas em Decreto Presidencial e os recursos financeiros são liberados conforme o cronograma de
desembolso estabelecido no termo de compromisso, mediante depósito em conta vinculada mantida
em instituição financeira oficial.
205
As transferências voluntárias são definidas no art. 25 da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio
de 2000 (lei de responsabilidade fiscal - LRF), como a entrega de recursos correntes ou de capital a
outro ente da Federação, a título de cooperação, auxílio ou assistência financeira, que não decorra de
determinação constitucional, legal ou os destinados ao Sistema Único de Saúde - SUS.
As normas para realização de transferências voluntárias são regulamentadas pelo Decreto n°

6.170/2007 e pela Portaria Interministerial nº 127, de 29 de maio de 2008.
Há dois instrumentos para a operacionalização das transferências voluntárias: convênios e contratos de

repasse. No convênio, os recursos são transferidos diretamente da União para o município; no contrato
de repasse, há a intermediação de um banco oficial, como veremos em detalhes logo em seguida.
Convênios
O que são?
Convênio é o acordo, ajuste ou qualquer outro instrumento que discipline a transferência de recursos
financeiros de dotações consignadas nos Orçamentos Fiscal e da Seguridade Social da União e tenha
como partícipe, de um lado, órgão ou entidade da Administração Pública Federal, direta ou indireta, e,
de outro lado, órgão ou entidade da administração pública estadual, distrital ou municipal, direta ou
indireta, ou ainda, entidades privadas sem fins lucrativos, visando a execução de programa de governo,
envolvendo a realização de projeto, atividade, serviço, aquisição de bens ou evento de interesse
recíproco, em regime de mútua cooperação.
Como celebrar?
Para celebrar um convênio com a União, é necessário elaborar um Plano de Trabalho detalhando o
objeto, as etapas de trabalho, os produtos a serem entregues e a aplicação dos recursos, que deverá ser
aprovado – e de preferência construído conjuntamente – pelo ministério responsável. O município (ou
206
estado) assinará termo de Convênio, devendo durante toda a vigência obedecer à Portaria nº 127 de
29/05/2008. Após assinado o termo, o ministério analisará e avaliará os produtos e a prestação de
contas, acompanhando de perto as atividades realizadas para efetuar a liberação de recursos.
Além da Portaria nº 127, para a celebração de um Convênio deve-se observar as disposições contidas
na legislação vigente, em especial, na Lei complementar nº 101, de 4 de maio de 2000 (lei de
responsabilidade fiscal - LRF) e na lei de diretrizes orçamentárias (LDO) em vigor e no Decreto
7568/2011, que dá novas regras para entidades.
Contratos de Repasse
O que são?
O contrato de repasse é um instrumento de transferência voluntária realizado por intermédio de
instituições financeiras oficiais federais, que atuam como mandatárias da União. O contrato de repasse
equipara-se à figura do convênio e segue também as disposições da Portaria nº 127 de 29/05/2008.
Como celebrar?
A diferença entre convênio e contrato é que no primeiro o município assina um termo com o Ministério
ou órgão do governo federal responsável e no segundo, assina contrato com a instituição financeira,
que analisará e avaliará o Plano de Trabalho, os produtos entregues e prestação de contas, assim como
efetuará as medições dos serviços executados e liberará os recursos. O Ministério acompanhará a
execução, deverá ser contatado em caso de necessidade e deverá receber os produtos finais.
A CAIXA é a principal instituição federal responsável pela gestão dos contratos de repasse. Além disso, é
a CAIXA que opera a maioria dos recursos federais destinados ao fomento do desenvolvimento urbano,
provenientes das mais diversas fontes, tais como FGTS, FAT, FAR, FDS, CAIXA e OGU, BID e BIRD. Esses
recursos estão divididos em duas categorias: Recursos onerosos e Recursos não onerosos.
207
5.1.2CATEGORIAS DOS RECURSOS
Recursos onerosos
!!
O que são?
Recursos onerosos são aqueles que exigem retorno ATENÇÃO!
(pagamento) e estão vinculados a operações de crédito ou
financiamentos. São onerosos os recursos provenientes da Estados e municípios que oferecerem maior
contrapartida financeira, infraestrutura para
poupança da CAIXA, do BNDES, de organismos o empreendimento, terrenos para
realização dos empreendimentos e
internacionais (BID e BIRD, dos quais falaremos a seguir) e dos
desoneração fiscal de ICMS, ITCD, ITBI e
Fundos Governamentais, como Fundo de Garantia por Tempo ISS, têm prioridade para o acesso aos
recursos.
de Serviço (FGTS) , Fundo de Arrendamento Residencial (FAR),
Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) e Fundo de Auxílio ao
!!
Trabalhador (FAT).
Como acessar? ATENÇÃO!

De modo geral, o acesso aos recursos onerosos se dá através
de uma instituição bancária (as principais instituições Os recursos do Programa Minha Casa,
Minha Vida são onerosos para o mutuário.
operadoras de recursos federais são a CAIXA e o BNDES). Para ver como acessar recursos do PMCMV
Cada programa é operado conforme resoluções específicas, acesse: http:// downloads.caixa.gov.br/
arquivos/ habita/ mcmv/
considerando ainda as normas adotadas pelo agente CARTILHACOMPLETA.PDF.
operador (questões como taxa de juros e formas de
amortização são definidas pela instituição bancária).
208
FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS PRIVADOS
EXPERIÊNCIA
42
O Financiamento de Imóveis Privados é uma linha de crédito do Iphan dirigida à proprietários e
usuários de imóveis localizados nos centros históricos para promover a recuperação dos imóveis
privados. Foi implementado pelo Programa Monumenta em 26 cidades e é uma das ações estratégicas
do PAC - Cidades Históricas.
O recurso pode ser utilizado para recuperação de fachadas e coberturas, estabilização ou

consolidação da estrutura do imóvel, embutimento da fiação e adequação das instalações elétricas,
projeto e placa de obra e taxas cartoriais para registro do contrato. Para proponentes com renda inferior
a três salários mínimos, também poderão ser financiadas reforma no interior do imóvel, para atender à
legislação sanitária brasileira, quanto à insolação, ventilação e instalações sanitárias, além de reforma
e adequação do imóvel para fins de geração de renda.
As condições do financiamento são mais vantajosas, pois não há juros, seguro obrigatório ou limite de
idade. O prazo de carência é de seis meses para o início da amortização da dívida; a hipoteca, fiador
ou depósito caução (até R$ 50 mil) podem ser utilizados como garantia para a aquisição do
financiamento e as prestações são fixas ao longo do ano.
Os prazos para pagamento variam, são 10 anos para imóveis comerciais, 15 anos para imóveis
residenciais ou mistos e 20 anos para imóveis residenciais ou mistos cujos proponentes tenham renda
inferior a três salários mínimos. Para proponentes com renda inferior a três salários mínimos pode ser
dado o adiantamento do recurso de até 25% do orçamento e os custos e tarifas operacionais.
Para aquisição do financiamento o Iphan lança um edital para seleção e classificação das propostas. A
seleção é feita por uma Comissão Especial que classifica as propostas apresentadas no edital segundo
critérios pré-estabelecidos. São três etapas de análise pelas quais os proponentes deverão passar:
econômico-financeira; jurídica; e técnica - para aprovação do projeto pelo Iphan. Após a aprovação
209
das análises, o contrato é assinado pelo proponente, CAIXA e prefeitura. Os recursos são repassados
integralmente para uma conta poupança bloqueada em nome do proponente. As obras são
contratadas diretamente pelos mutuários. A Unidade Executora do Projeto (UEP) e Iphan acompanham
a execução das obras e juntos autorizam a CAIXA a desbloquear as parcelas de acordo com o
cronograma aprovado. Após a conclusão das obras, o mutuário tem seis meses de carência antes de
começar a pagar o financiamento. Os boletos são emitidos pela CAIXA e as parcelas pagas vão para o
Fundo Municipal de Preservação.
O financiamento de imóveis privados foi implementado pelo Programa Monumenta, o qual foi
concebido para preservar o patrimônio cultural das cidades sob proteção federal e pretendeu atuar de
maneira integrada nas áreas históricas, para garantir condições de desenvolvimento, manutenção e
continuidade das ações de preservação realizadas. O programa aportou recursos da ordem de US$
125 milhões, sendo destes US$ 62,5 milhões fruto de contrato de empréstimo entre o Governo Federal
e o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e atuou em 26 cidades, com cerca de 900 obras e
ações programadas entre financiamento de imóveis privados, fortalecimento institucional, educação e
promoção, promoção de atividades econômicas e capacitação e treinamento a partir do ano 2000.
Em 2003, o Monumenta buscou aproximar-se dos programas nacionais de desenvolvimento para

evitar a pulverização de esforços, bem como estimular a contrapartida de estados e municípios para
aumentar sua sustentabilidade e capacidade de replicação. Neste ano, efetivaram-se as perspectivas
de incorporar o Programa Monumenta à prática direta do Iphan na medida em que seus componentes
passam a integrar o PAC - Cidades Históricas. Isso contribui definitivamente para a implementação de
uma Política de Estado para as Cidades Históricas, além de contribuir para a consolidação do Sistema
Nacional do Patrimônio Cultural, formado pelos Governos Federal, Estaduais e Municipais.
210
EXPERIÊNCIA
FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS PARA FAMÍLIAS DE ATÉ TRÊS SALÁRIOS
43 MÍNIMOS
Para atendimento habitacional para famílias de até três salários mínimos, o Programa Minha Casa,
Minha Vida disponibiliza recursos onerosos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial. Os
recursos são operados pela CAIXA e destinam-se à produção de unidades em capitais, regiões
metropolitanas e municípios com população igual ou superior a 50 mil habitantes.
Como Funciona?
A União aloca recursos por área do território nacional com base no déficit habitacional existente.
Estados e Municípios podem atuar como parceiros para ampliação dos limites de financiamento
concedidos pelo Governo Federal. Além disso, estados e municípios realizam, gratuitamente, o
cadastramento das famílias, enquadram nos critérios de priorização definidos para o programa e
indicam as famílias à CAIXA para validação utilizando as informações do Cadastro Único – CadÚnico.
As construtoras apresentam projetos às Superintendências Regionais da CAIXA, podendo fazê-los em

parceria com estados e municípios. Após análise simplificada, a CAIXA contrata a operação,
acompanha a execução da obra pela construtora, libera recursos conforme cronograma e, concluído o
empreendimento, realiza o contrato com as famílias selecionadas. Concluído o empreendimento, as
unidades habitacionais são alienadas aos beneficiários finais.
211
EXPERIÊNCIA
FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS PARA FAMÍLIAS DE ATÉ TRÊS SALÁRIOS
44 MÍNIMOS REALIZADO POR ENTIDADES
Os financiamentos para habitação com recursos do Fundo de Desenvolvimento Social – FDS são
concedidos no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - Entidades. Este tipo de financiamento
destina-se ao atendimento das necessidades habitacionais de famílias de baixa renda (até três salários
mínimos). No entanto, para receber o benefício, as famílias devem estar organizadas de forma
associativa, que pode ser uma cooperativa habitacional ou mista, uma associação, um sindicato ou
outro tipo de entidade privada sem fins lucrativos.
Como Funciona?
A União aloca recursos no Programa por Unidade Federativa do território nacional, com base no déficit
habitacional existente. Os recursos devem ser pleiteados pelas entidades, que devem estar habilitadas
junto ao Ministério das Cidades para executar projetos habitacionais com recursos federais. O processo
de habilitação é regulado pela Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades a partir de
critérios definidos em Portaria específica.
As entidades habilitadas podem, a partir daí, submeter projetos - de arquitetura/engenharia, social e

jurídico - de empreendimentos habitacionais à CAIXA, para análise de viabilidade. Os projetos
considerados viáveis são encaminhados ao Ministério das Cidades para seleção. O processo de
seleção consiste em eleger os projetos, até o limite dos recursos orçamentários alocados ao Programa
por UF, considerando critérios de percentual de contrapartida, sustentabilidade ambiental do projeto e
ordem cronológica de recebimento de projetos.
212
A lista de projetos selecionados é publicada no endereço eletrônico do Ministério das Cidades na
internet e o contrato é celebrado entre a entidade selecionada e a CAIXA, que libera os recursos
conforme cronograma de execução da obra. O acompanhamento e a avaliação físico-financeira da
execução dos projetos são exercidos pelos beneficiários.
ATENÇÃO!
!!
O Programa pode ter contrapartida
complementar de estados, do Distrito
Federal e dos municípios, por
intermédio do aporte de recursos
financeiros, bens e/ou serviços
economicamente mensuráveis,
necessários à composição do
investimento a ser realizado.
209
213
EXPERIÊNCIA
FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS PARA FAMÍLIAS COM RENDA SUPERIOR
45 A TRÊS SALÁRIOS MÍNIMOS
A maior parte dos financiamentos habitacionais destinados às famílias com renda superior a três
salários mínimos é feita com recursos do FGTS. Atualmente, o FGTS pode financiar até 90% do valor de
imóveis novos ou usados, sendo o prazo de pagamento em até 30 anos. Segundo as regras do
Programa Minha Casa, Minha Vida, famílias com renda de até cinco salários mínimos são beneficiadas
com subsídio nos financiamentos com recursos do FGTS. Aquelas com renda até dez salários mínimos
têm acesso ao Fundo Garantidor da Habitação.
Como funciona?
Em primeiro lugar, União e FGTS alocam recursos para financiar empreendimentos habitacionais. As
Construtoras/incorporadoras apresentam projetos de empreendimentos às Superintendências
Regionais da CAIXA, que após análise do projeto, autoriza o lançamento e comercialização. Após
conclusão da análise e comprovação da comercialização mínima exigida, é assinado o Contrato de
Financiamento à Produção. Os recursos são liberados conforme cronograma, após vistorias realizadas
pela CAIXA.
Durante a obra, a CAIXA financia o mutuário pessoa física e o montante é abatido da dívida da
construtora/incorporadora. Já a partir do lançamento do empreendimento, as famílias interessadas em
adquirir uma unidade habitacional devem procurar a construtora/incorporadora ou as agências da
CAIXA, para obter Carta de Crédito para aquisição do imóvel novo dentro do Programa Minha Casa,
Minha Vida. Concluído o empreendimento, a construtora/incorporadora entrega as unidades aos
mutuários.
214
EXPERIÊNCIA
FINANCIAMENTOS PARA SANEAMENTO AMBIENTAL COM RECURSOS DO FGTS
46
Os financiamentos para obras de saneamento são concedidos através do Programa Saneamento para
Todos, do Ministério das Cidades. O programa atua em diversas modalidades, como abastecimento de
água, esgotamento sanitário, manejo de águas pluviais, manejo de resíduos sólidos, saneamento
integrado e outras. Os recursos podem ser acessados por mutuários públicos (administração direta ou
indireta, inclusive empresas públicas e sociedades de economia mista, empresas concessionárias ou
delegatárias de serviços públicos de saneamento básico) ou privados (empresas concessionárias ou
subconcessionárias privadas de serviços públicos de saneamento básico - sociedades de propósito
específico).
Como funciona?
Inicialmente, os limites para apoio a projetos são liberados pela Comissão de Valores Mobiliários e
publicados em resolução do Conselho Gestor do FGTS. Os recursos para apoio a mutuários públicos
estão incluídos do PAC, de modo que para acessá-los é necessário passar por seleção pública de projetos
através do preenchimento de carta consulta disponibilizada pelo Ministério das Cidades em períodos
determinados.
Os projetos são analisados segundo normas do FGTS e do Ministério das Cidades, obedecendo os
critérios definidos pelo Comitê Gestor do PAC no Governo Federal. Na carta consulta, o proponente deve
indicar o agente financeiro com o qual pretende trabalhar (CAIXA, BNDES ou bancos regionais, como
Banco do Nordeste ou Banco de Minas Gerais). Os projetos selecionados são submetidos à análise de
risco e avaliação de viabilidade técnica e financeira pelo agente financeiro indicado, que irá avaliar, entre
outros aspectos, a capacidade de endividamento do proponente. Após estas etapas poderão ser assinados
os Termos de Compromisso para execução das obras.
Para mutuários privados não existe processo seletivo. A empresa deve procurar a instituição financeira e
apresentar seu projeto para análise. Caso o projeto seja considerado viável e haja limite orçamentário
disponível a instituição pode conceder o financiamento para a execução da obra proposta.
215
!!
Recursos não onerosos
ATENÇÃO!
O que são?
Recursos não onerosos, ou a fundo perdido, são aqueles que não
A contrapartida é variável para os
exigem retorno, apenas contrapartida e estão vinculados a municípios. É estabelecida em termos
operações de transferências voluntárias – contratos ou convênios percentuais do valor previsto do repasse de
recursos, considerando-se a capacidade
(ver item 5.1.3. Modalidade de Repasse - Transferências Voluntárias).
financeira da respectiva unidade beneficiada
Os recursos são provenientes do Orçamento Geral da União – e seu Índice de Desenvolvimento Humano.
OGU. A discriminação do percentual é divulgada
anualmente na lei de diretrizes
orçamentárias – LDO.
Como acessar?
Existem duas possibilidades de acesso aos recursos do OGU:
!!
através de emendas parlamentares à Lei Orçamentária Anual ou
através de seleção pública de projetos nas áreas setoriais.
Independente da forma de acesso, os projetos devem ser incluídos ATENÇÃO!
no Sistema de Gestão de Convênios e Contratos de Repasse -
Siconv, que é o portal eletrônico dos contratos e convênios do Para conseguir recursos por meio de
Governo Federal: https://www.convenios.gov.br/portal/. emendas parlamentares o município pode
entrar em contato com deputados federais
e articular o envio de alguma proposta no
O Governo Federal possui uma série de programas que podem momento da votação do orçamento anual
no Congresso Nacional.
financiar ações de reabilitação, preservação e desenvolvimento
urbano. Os programas ficam sob a responsabilidade dos
!!
ministérios que, anualmente, lançam editais de seleção, são as
chamadas sistemáticas. As sistemáticas trazem as diretrizes do
programa que devem ser seguidas, as modalidades de ATENÇÃO!
atendimento, ou seja, quais ações podem ser apoiadas, entre
outras importantes informações. Cada programa tem um público-alvo e
critérios de priorização. É importante que o
município esteja ciente de que se encaixa no
programa almejado através dos endereços
eletrônicos dos respectivos ministérios.
216
!!
Não existe período definido para o lançamento da sistemática, o
município deve consultar os endereços eletrônicos dos ministérios ATENÇÃO!
periodicamente para averiguar essa informação e não correr o
risco de perder a seleção.
As informações escritas devem ser as mais
completas possíveis. Se tiver dúvidas sobre
Para inscrever sua proposta, o município deve cadastrá-la no o preenchimento, consulte os campos
Sistema de Gestão de Convênios e Contratos de Repasse – Siconv. “capacitação” e “manual” ou telefone para o
ministério e esclareça-as.
A proposta deve ter objeto, justificativa, valor de repasse e
contrapartida, dados do responsável pela proposta, plano de
aplicação dos recursos, entre outros.
Após a inscrição, os ministérios farão a seleção das propostas contempladas. Caso o seu município seja
contemplado, ele será chamado a assinar um contrato de repasse com a CAIXA ou um termo de
convênio com o ministério (vide item 5.1.3. Modalidade de Repasse).
DIVULGAÇÃO NO CHAMAMENTO CREDENCIAMENTO PROPOSTA DE

SICONV PÚBLICO TRABALHO
PLANO DE
TRABALHO
LIBERAÇÃO DE ANÁLISE
EXECUÇÃO CELEBRAÇÃO
RECURSOS
!!
Para celebrar contratos ou convênios com o Governo Federal, o município deve
estar em dia com as exigências estabelecidas pela Constituição Federal, pela lei de
responsabilidade fiscal (LRF), pela lei de diretrizes orçamentárias (LDO) e ATENÇÃO!
legislação aplicável, ou seja, não deve ter pendências registradas no Cadastro
Único de Convênio (CAUC), exceto se o projeto estiver incluído no PAC,
situação em que se enquadrará na regra das transferências obrigatórias.
217
5.1.3INCENTIVOS FISCAIS
O Governo Federal disponibiliza, através do Ministério da Cultura, o Programa Nacional de Apoio à
Cultura – PRONAC , que destina recursos para o desenvolvimento do setor cultural e que pode ser
captado através da Lei Rouanet (Lei 8.313/91). O mecanismo de incentivos fiscais da Lei Rouanet é
uma forma de estimular o apoio da iniciativa privada ao setor cultural.
O proponente apresenta uma proposta cultural ao Ministério da Cultura e, caso seja aprovada, é
autorizado a captar recursos junto a pessoas físicas pagadoras de Imposto de Renda (IR) ou empresas
tributadas com base no lucro real visando à execução do projeto. Os incentivadores que apoiarem o
projeto poderão ter o total ou parte do valor desembolsado deduzido do imposto devido, dentro dos
percentuais permitidos pela legislação tributária. Para empresas, até 4% do imposto devido; para
pessoas físicas, até 6% do imposto devido. A dedução concorre com outros incentivos fiscais federais,
sem, contudo, estabelecer limites específicos, o que poderá ser aplicado em sua totalidade no incentivo
à cultura. A opção é do contribuinte.
De acordo com o art. 5° da Instrução Normativa (IN) nº 01 de 05/10/10, as propostas culturais devem
ser apresentadas entre 1º de fevereiro e 30 de novembro de cada ano. Podem apresentar propostas
pelo mecanismo de incentivo fiscal às pessoas físicas com atuação na área cultural (artistas, produtores
culturais, técnicos da área cultural etc.); pessoas jurídicas públicas de natureza cultural da
administração indireta (autarquias, fundações culturais etc.); e pessoas jurídicas privadas de natureza
cultural, com ou sem fins lucrativos (empresas, cooperativas, fundações, ONGs, Organizações
Culturais etc.).
Proponentes pessoas físicas poderão ter até quatro projetos em tramitação no MinC, sendo que o
somatório desses projetos não pode ultrapassar a mil salários mínimos, exceto nos casos de
restauração/recuperação de bens de valor cultural reconhecido pela área técnica competente do MinC
218
ou por quem este delegar. Já proponentes pessoas jurídicas poderão ter até 20 projetos em tramitação
no MinC, ressalvando à Comissão Nacional de Incentivo à Cultura (CNIC) a análise da capacidade de
execução do proponente e respeitando os limites de projetos por área cultural.
Uma série de ações previstas nos Planos de Ação e nos Planos de Reabilitação em Áreas Centrais
podem ser implementadas com recursos oriundos da aplicação da Lei Rouanet. Entre elas ações de
Artes Visuais, Artes Cênicas, Artes Integradas, Audiovisual, Humanidades, Música e Patrimônio.
Para o cadastramento de propostas, o primeiro passo é o cadastramento do usuário no Sistema de

Apoio às Leis de Incentivo à Cultura – SalicWeb, disponível no endereço eletrônico do Ministério da
Cultura (www.cultura.gov.br). A partir deste cadastramento, deve ser feito o preenchimento dos
formulários disponibilizados no SalicWeb e anexação em meio digital (PDF) de documentação
obrigatória, de acordo com o objeto da proposta. Por fim, deve ser enviada a proposta via SalicWeb
para análise pelo pareceristas do Ministério da Cultura. O art. 7º da IN n°1 de 05/10/10 define quais
documentos e informações mínimas devem ser anexados em meio digital (PDF) ou inseridos em forma
de texto nos campos correspondentes no Sistema SalicWeb, quando da apresentação da proposta.
219
5. 2
FONTES DE RECURSO ESTADUAL E
MUNICIPAL
Os governos estaduais tem organizado cada vez mais suas estruturas para
enfrentar as questões de reabilitação e patrimônio cultural. O planejamento
metropolitano pode ser um instrumento importante para distribuição de
recursos e também para introduzir a questão do patrimônio no território.
Na perspectiva do PAC - Cidades Históricas, os três entes federativos

coordenam as suas ações na área central, a partir de um planejamento
pactuado para a área. Desta forma, os ônus das obras e ações a executar
podem ser compartilhados entre os entes, otimizando os recursos
empregados na implementação do Plano.
A parceria com governos estaduais também facilita a solicitação de recursos

aos órgãos federais em municípios com baixa capacidade de
endividamento. Outra opção é a instituição de consórcio público ou
celebração de convênios entre municípios e estados em programas
estaduais específicos de apoio à reabilitação.
220
Estratégias de autofinanciamento também devem ser levadas em consideração para aumentar as
fontes de recursos para as ações de reabilitação. O primeiro passo para o aumento dos recursos
disponíveis para os municípios é a cobrança correta dos tributos municipais, sobretudo IPTU e ITBI,
principais fontes de financiamento do desenvolvimento urbano em nível local. Para tanto é necessário
ter atualizados os cadastros imobiliários e a planta genérica de valores do município.
Cabe ressaltar que a realização das competências tributárias municipais é obrigatória, nos termos do
que determina a Lei de Responsabilidade Fiscal (Lei Complementar nº 101/2000, artigo 11) sob pena
de renúncia de receita. No momento em que os municípios não cobram tributos ou o fazem em valor
menor do que o devido, em face de cadastros desatualizados, negligenciam o seu dever de ofício de
zelar pelo patrimônio público e também o seu dever de tributar.
Em longo prazo, convém reforçar que a aplicação de instrumentos de gestão da valorização do solo
presentes no Estatuto da Cidade é outra forma de obter recursos para investir no território. Nesse
sentido, é possível utilizar instrumentos como a Outorga Onerosa do Direito de Construir (ver item
3.1.5. Outorga Onerosa do Direito de Construir) e a Contribuição de Melhoria (ver item 3.2.
Contribuição de Melhoria).
Outra possibilidade é a instituição de uma Operação Urbana Consorciada no perímetro de

intervenção escolhido no plano, na qual é possível gerar recursos através da venda de potencial
construtivo com o objetivo de implementar ações a partir de um projeto urbanístico específico. (ver item
3.1.6. Operações Urbanas Consorciadas)
221
INVENTÁRIOS E IMPOSTO TERRITORIAL URBANO: FORMAS DE PROTEÇÃO E
EXPERIÊNCIA
47 PRESERVAÇÃO EM ÁREAS CENTRAIS E CIDADES HISTÓRICAS
Município de Pelotas/RS
O desenvolvimento local e a qualificação das áreas centrais de elevado valor histórico e paisagístico
são a tônica da política municipal de preservação do patrimônio cultural em Pelotas. O processo de
preservação em Pelotas teve sua origem na década de 1980, mas se consolidou na Lei Municipal n°
4568/2000 que assegurou uma ação mais eficiente do poder público e assim permitiu a construção de
uma consciência patrimonial na comunidade.
Neste marco legal destaca-se o papel do zoneamento e dos inventários como os elementos
organizadores da política municipal. Para dar efetividade ao projeto de qualificação da área histórica
de Pelotas, o governo local criou diversos instrumentos legais, dentre eles destaca-se a Lei Municipal de
criação das Áreas de Especial Interesse Cultural e os Focos de Interesse Cultural – FEIC (Lei Municipal n°
5502/2008, que institui o Plano Diretor de Pelotas, elaborado concomitantemente ao Plano de
PREFEITURA DE PELOTAS / RS
PREFEITURA DE PELOTAS / RS
Imóvel à Rua Andrade
Neves, 2092
Pelotas/RS
ANTES DEPOIS
222
Reabilitação da Área Central). Soma-se a esta estratégia de zoneamento e afetação das áreas o
fomento da preservação dos imóveis inventariados por meio da isenção de IPTU (Lei Municipal n°
4878/2002).
A adesão ao instrumento pode ser constatada na ampliação do número de solicitações de isenções de

IPTU por parte dos proprietários de mais de 1.700 imóveis inventariados, que passou de 672 em 2003
para mais de 955 em 2010.
Pode-se afirmar que a experiência de Pelotas na associação da preservação do patrimônio cultural por
meio da recuperação dos edifícios históricos é uma ação efetiva na reabilitação de sua área central,
permitindo a aproximação do poder público com a comunidade usuária dos prédios, sejam
proprietários, locatários e ou administradoras dos imóveis.
O que é importante saber:

§ Todos os imóveis inventariados têm direito à solicitação de isenção de IPTU.
§ As solicitações encaminhadas pela primeira vez têm o benefício concedido como forma de
incentivo à recuperação e/ou manutenção das características existentes.
§ Para a concessão e permanência do benefício, os proprietários devem fazer a solicitação
anual junto à Secretaria Municipal da Receita até 31 de outubro de cada ano.
§ O valor do imposto deve ser revertido para o cumprimento das recomendações solicitadas e
melhorias no imóvel.
§ Para manter o benefício os imóveis devem apresentar bom estado de conservação e manter
suas características originais, conforme as recomendações feitas pela Secretaria Municipal de
Cultura.
§ As recomendações podem ser realizadas de forma gradativa, sendo necessário o
cumprimento de pelo menos uma das recomendações para a manutenção do benefício para
o ano seguinte.
223
5. 3
CAPTAÇÃO JUNTO À INICIATIVA
PRIVADA
A iniciativa privada também pode ser um parceiro para implementar as

ações previstas, seja através de recursos ou na prestação de serviços,
imóveis, pessoal, equipamento ou mesmo execução de obras.
Outras parcerias com agentes locais (ONGs, associações, instituições de

ensino etc.) são importantes para desenvolver a ações de capacitação,
geração de trabalho e renda. Por vezes, mesmo no caso de execução de
obras, a simples parceria como comerciante local pode viabilizar a obra ou
ação a ser executada.
Instituídas pela Lei nº 11.079/2004, as parcerias público-privadas (PPP)

permitem que o Estado atue em situações em que não dispõe de recursos
para investimento direto ou em que não é possível o financiamento
exclusivamente pelos usuários das utilidades públicas oferecidas. A PPP é
concebida como um acordo firmado entre a administração pública e entes
privados, que estabelece vínculo jurídico entre eles, visando à
implementação ou gestão, no todo ou em parte, de serviços,
empreendimentos e atividades de interesse público.
224
EXPERIÊNCIA
SERVIÇO NACIONAL DE APRENDIZAGEM DO COMÉRCIO - SENAC
48
Por meio de parcerias, o Senac ajuda a fomentar o desenvolvimento da sociedade e da economia brasileiras e a
preparar um maior número de profissionais para o setor do Comércio de Bens, Serviços e Turismo. O Senac
realiza muitos outros trabalhos em conjunto de alcance local e estadual. Entre as parcerias de âmbito local e
estadual, destacam-se as realizadas com prefeituras, governos estaduais, ONGs, empresas e instituições
públicas e privadas que são voltadas para fomentar a cidadania e permitir o acesso à educação
profissionalizante. Voltadas em grande parte para a população excluída social e economicamente, essas ações
regionais são gratuitas ou subsidiadas.
O Programa de Regionalização do Turismo foi uma iniciativa do Ministério do Turismo com apoio do Sistema
CNC/SESC/Senac - Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), para ampliar e
qualificar o mercado de trabalho de turismo e diversificar a oferta turística, entre outros objetivos. De 2004 a
2007, o Senac participou do projeto realizando, principalmente, oficinas e cursos para formação e qualificação
de profissionais do setor. Além de parcerias estabelecidas para realização de trabalhos em âmbito nacional -
como o Programa Alimentos Seguros - PAS, o Maria-Marias, o Turismo Brasil, o ProJovem, entre outros.
Restaurante-escola
O Senac oferece programas de educação profissional em hotéis, restaurantes e lanchonetes que funcionam
como empresas-escola, abertos ao público. Nestes programas são oferecidas aulas em salas-ambiente,
montadas com mobiliário e equipamento próprios, que permitem aos alunos adquirir a experiência necessária
para o desempenho profissional. Os alunos aprendem pratos da culinárias regional e internacional. No caso da
culinária local, o Senac também promove a publicação de livros sobre a tradição culinária local – como é o caso
da culinária capixaba e da moqueca capixaba – recentemente protegida como patrimônio imaterial.
No projeto de Qualificação Profissional o Senac realiza cursos de gastronomia aplicada a fim de possibilitar o
domínio completo da profissão. Atualmente existem 13 restaurantes-escola distribuídos em quatro regiões do
país. Dentre as experiências de implementação do restaurante-escola, destacamos os que foram instalados em
áreas centrais de Manaus, Salvador e São Luís.
225
5. 4
CAPTAÇÃO JUNTO AOS ORGANISMOS
INTERNACIONAIS
Para viabilizar a implementação do plano, ou de algumas das ações previstas,

é possível também buscar recursos ou apoio técnico junto aos organismos
internacionais, o que pode ser realizado através de empréstimos, consultoria
ou assistência técnica mediante mecanismos de cooperação.
A captação de recursos junto aos organismos internacionais pode ser

realizada através de financiamentos de bancos internacionais, como o Banco
Interamericano de Desenvolvimento – BID, o Banco Internacional para
Reconstrução e Desenvolvimento (BIRD) e o Banco Mundial. Neste caso, cabe
à Secretaria de Assuntos Internacionais (SEAIN), órgão integrante da estrutura
do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão (MPOG), coordenar
operacionalmente todo o processo de negociação para a obtenção de
financiamentos externos relativos a projetos pleiteados pelos órgãos ou
entidades do setor público com organismos multilaterais e agências bilaterais
de crédito. A formalização da contratação sujeita-se à aprovação da
operação de crédito externo pelo Senado Federal.
226
A cooperação técnica pode ser utilizada para o fortalecimento institucional, transferência de
conhecimentos e estudos, incluindo diagnóstico, pré-investimento e estudos setoriais, que apoiam o
desenho e preparação do projeto, bem como a transferência de experiências de implementação e gestão
de planos.
O Brasil vem trabalhando com o conceito de "parceria para o desenvolvimento", com países amigos e
organismos internacionais há cerca de quatro décadas, que incluem mecanismos de negociação,
avaliação e gestão dos projetos, a fim de enquadrá-los às prioridades nacionais.
Existem projetos de cooperação técnica em diversos setores como transportes, energia, mineração, meio
ambiente, agricultura, educação, cultura e saúde, o que possibilita acesso e troca de tecnologias,
conhecimentos, informações e capacitação.
A cooperação recebida do exterior abrange cooperações técnicas bilaterais e multilaterais e busca a

internalização de conhecimentos técnicos disponibilizados por organismos internacionais, dentro da
ótica de aceleração do processo de desenvolvimento nacional. Ela pode ser centralizada ou
descentralizada.
A cooperação centralizada é realizada a partir de acordos celebrados entre governos nacionais. De modo
geral, a coordenação e mediação destes processos é realizada pela Agencia Brasileira de Cooperação -
ABC, que integra a estrutura do Ministério das Relações Exteriores (MRE) e que tem como atribuição
negociar, coordenar, implementar e acompanhar os programas e projetos brasileiros de cooperação
técnica, executados com base nos acordos firmados pelo Brasil com outros países e organismos
internacionais.
Já a cooperação descentralizada é celebrada entre governos locais ou regionais, ou seja, são acordos de
cooperação assinados diretamente entre cidades ou regiões brasileiras e estrangeiras para a consecução
de determinado projeto ou desenvolvimento de temas de interesse comum. Esse tipo de cooperação pode
ser articulada diretamente a partir dos governos locais. No âmbito do governo federal, o tema da
cooperação descentralizada é tratado pela Secretaria de Assuntos Federativos da Presidência da
República (SAF), que pode auxiliar os municípios na celebração de cooperações desse tipo.
227
EXPERIÊNCIA
EMPRÉSTIMO DO BID PARA REABILITAÇÃO URBANA
O tema da reabilitação da área central de São Paulo é mais antigo que o empréstimo do BID, que inicia
seu desenvolvimento na década de 1990. O trâmite para definição de seu escopo e abrangência
demorou muito tempo, tanto em função dos trâmites necessários para a contração de empréstimos
internacionais e do próprio BID, como em função das mudanças de gestão e alterações constantes do
escopo do projeto.
O contrato de financiamento foi assinado em 2004, após uma longa tramitação no congresso nacional.
O contrato foi estabelecido em 167,4 milhões de dólares, sendo 60% deste recurso financiado pelo BID e
40% estipulado como contrapartida da prefeitura, com previsão de duração de cinco anos.
O projeto previa ações distribuídas em cinco eixos de atuação: reversão da desvalorização imobiliária e
recuperação da função residencial; transformação do perfil econômico e social; recuperação do
ambiente urbano; circulação e transportes; e fortalecimento institucional.
No entanto, com a mudança de gestão em 2005 ocorreu a paralisação dos trabalhos que vinham sendo
desenvolvidos e uma revisão geral de todas as ações. As principais justificativas para a revisão foram
diferenças na concepção de políticas públicas para a área central e a mudança cambial, que diminuiu os
recursos disponibilizados para o projeto impondo a revisão das prioridades e redução das ações. O
programa ficou praticamente paralisado por dois anos até que os gestores públicos e o BID entrassem em
acordo quanto às alterações propostas.
AÇÃO CENTRO
O resultado foi um atraso
significativo na implementação do
projeto, uma vez que em 2010
somente 40% dos recursos haviam
sido efetivamente aplicados.
Praça do Patriarca
São Paulo/SP
228
EXPERIÊNCIA
50 COOPERAÇÃO TÉCNICA BRASIL-FRANÇA. PROGRAMA CIDADE BRASIL
O Programa Cidade Brasil de cooperação franco-brasileira em desenvolvimento urbano iniciou suas

atividades em 2001 com a assinatura de um Protocolo de Intenções firmado entre a CAIXA e a Embaixada
da França, pelo período de cinco anos. Com a criação do Ministério das Cidades em 2003, a
cooperação ganhou novo fôlego baseado numa Política Nacional de Desenvolvimento Urbano e em
estratégias de planejamento de cidades, sobretudo na área de reabilitação de áreas centrais.
O Programa foi organizado por meio de ações que abrangiam três componentes, com os seguintes
objetivos específicos:
§ Reabilitação dos centros urbanos: reabilitar os centros urbanos, preservando o patrimônio,

mantendo no local as comunidades residentes e estimulando a diversidade social;
§ Serviços urbanos para todos: experimentar e divulgar modelos alternativos de gestão dos
serviços urbanos (em especial água e lixo) nos bairros carentes; e
§ Financiamento do desenvolvimento urbano: otimizar o financiamento dos investimentos em
prol do desenvolvimento sustentável da cidade, por meio de novas parcerias e montagens
financeiras inovadoras, entre atores públicos, privados e multilaterais.
O Programa Cidade Brasil atuou em parceria com duas esferas governamentais:
§ Federal: junto às equipes da CAIXA e do Ministério das Cidades, de forma a cooperar com a
difusão da Política Nacional de Reabilitação de Centros Urbanos, por meio de intercâmbio
com instituições francesas; e
§ Local: por meio de parcerias com municípios, para os quais o Programa Cidade Brasil
ofereceu apoio técnico para a elaboração de estratégias de reabilitação de centros urbanos
em consonância com os investimentos do Ministério das Cidades nas áreas centrais de
cidades como São Luis, Belém, Recife, Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre, Aracajú,
Fortaleza e Salvador.
229
Nas cidades beneficiadas, as ações eram feitas por meio da definição de Perímetros de Reabilitação
Integrada. Esses perímetros foram delimitados pelas prefeituras dentro das diretrizes apontadas pelo
Programa com a assessoria do Ministério das Cidades, com o objetivo de que a delimitação prioritária de
intervenções ocorresse no centro, associada ao Plano Diretor, abordando a sua relação com os bairros
vizinhos e tendo a habitação de interesse social como a maior estratégia.
Em 2006, com o fim da vigência do Acordo, o Ministério das Cidades propôs um Termo Aditivo para dar
continuidade ao Programa. Nesse período houve uma nova definição dos eixos de atuação, de forma a
concentrar esforços nas ações de reabilitação urbana, cadastro territorial multifinalitário e transporte e
mobilidade urbana.
Para além das ações de cooperação bilateral, o Programa Cidade Brasil também promoveu a
Cooperação Descentralizada ao estabelecer as relações entre coletividades brasileiras e francesas, por
meio das cooperações entre a Prefeitura do Rio de Janeiro e Paris e a Prefeitura de Vitória e Dunkerque.
No Rio de Janeiro, a Cooperação Francesa possibilitou o desenvolvimento do Plano de Reabilitação para

o bairro de São Cristóvão e para a zona portuária.
PROGRAMA CIDADE BRASIL

São Cristóvão
Rio de Janeiro/RJ
230
IPHAN/SP
Discussão pública sobre colocação de anúncios
publicitários na Casa do Patrimônio de Iguape/SP.
232
6.
IPHAN/SP
Avaliação e Monitoramento
A aplicação sistemática da avaliação de políticas públicas e programas
governamentais é uma prática recente no Brasil. Esse processo ganhou maior
atenção especialmente a partir da descentralização política trazida pela Constituição
de 1988, uma vez que a crescente transferência de responsabilidades aos municípios
exigiu maior controle dos gastos públicos. A avaliação é, portanto, um instrumento
fundamental para a melhoria do gasto público e da qualidade das ações
governamentais.
Um plano para áreas urbanas centrais e cidades históricas tem um tempo

relativamente longo de execução, de modo que a avaliação não pode ser
considerada apenas uma atividade a ser realizada após a finalização do processo,
com vistas ao exame do cumprimento das metas estabelecidas. É necessário realizar
avaliações periódicas desde a etapa de planejamento até a implementação de modo
a acompanhar o que está sendo feito e o que falta realizar e, se necessário, redefinir
metas e corrigir distorções. O conjunto de avaliações periódicas realizadas ao longo
da elaboração e implementação do plano, somado à avaliação final de impacto, é
chamado de monitoramento.
As avaliações periódicas são fundamentais para garantir o cumprimento dos

objetivos estabelecidos no plano, pois possibilitam reorientar e adequar os
procedimentos e atividades previstos de acordo com a conjuntura no momento da
implementação. Ajudam também o gestor na tomada de decisões sobre o
233
prosseguimento das ações de reabilitação e outras ações dela decorrentes. Para tanto, é necessário
organizar as informações que permitam analisar a ação. É preciso construir uma metodologia para
organização dos dados, sejam eles qualitativos ou quantitativos, utilizando os instrumentos adequados.
A avaliação de impacto, por sua vez, tem o intuito de verificar os efeitos decorrentes das ações
executadas, ou seja, a identificação das modificações na área urbana central ou cidade histórica
depois da implementação do plano, tanto no que se refere ao espaço físico, quanto às implicações no
cotidiano dos usuários.
Uma avaliação pode ser considerada boa quando possui relevância, é realizada em tempo hábil para
auxiliar decisões, é realizada com medidas e critérios justos, e quando é precisa, ou seja, quando é feita
com cautela e com procedimentos adequados que garantam sua legitimidade. Nesse sentido, é
importante compreender a avaliação como um mecanismo que, quando bem aplicado, é capaz de
redesenhar uma política pública.
!!
Nesse sentido, podemos considerar que as avaliações podem
ser utilizadas como instrumentos de controle social. Para tanto,
ATENÇÃO!
é necessário garantir que o processo de monitoramento seja
transparente e que seus resultados sejam compartilhados com a
É importante disponibilizar as informações sociedade civil, contribuindo, assim, para o fomento do debate
e dados a entidades e associações de outros
grupos da sociedade civil (como público.
movimentos sociais e ONGs) de forma que
possam formular propostas e atuar
politicamente contribuindo para controle
social do plano.
234
IPHAN/SP
Conversa com profissionais da construção
civil na Casa do Patrimônio de Iguape/SP.
235
6. 1
COMO
MONITORAMENTO
MONTAR UM SISTEMA DE
Para que o processo de monitoramento tenha utilidade prática na

implementação do plano é fundamental prever avaliações periódicas, além
da avaliação final - conhecida como avaliação de impacto - a ser realizada
ao término da implementação das ações.
Assim, é importante que as avaliações periódicas da implementação estejam

previstas desde a etapa de elaboração do plano para a área urbana central
e cidade histórica, pois é nesta etapa que são definidas as ações, as
atividades, os programas e os projetos para a área de intervenção escolhida.
Caso contrário, os resultados obtidos pelo monitoramento serão confusos e
inconclusos.
O primeiro passo para organizar um sistema de monitoramento é a

identificação da situação real existente antes da implementação do plano
para que esta possa ser referência para comparação após a sua
implementação. Assim, em primeiro lugar, deve-se proceder à reunião de
236
informações claras e precisas sobre a situação atual da área a ser reabilitada. Tais informações –
encontradas no diagnóstico - podem tratar tanto da situação física da área, quanto da condição social
de seus usuários e moradores, desde que estejam relacionadas aos objetivos definidos no plano para a
área urbana central e cidade histórica. Nesse sentido, poderão ser levantadas, por exemplo,
informações acerca da cobertura de infraestrutura, da situação das vias e passeios, do fluxo de pessoas
e veículos, da presença de áreas verdes, do número de imóveis vagos ou dos usos existentes na área de
intervenção. Ou ainda informações relativas à renda média dos usuários e habitantes, ao grau de
escolaridade, à situação do mercado de trabalho, à mobilização da sociedade civil, entre outras.
Em qualquer caso, no entanto, deve-se ter em mente que é naturalmente muito difícil isolar o impacto
de um plano, uma vez que ele se passa em um contexto dinâmico e interativo com outras ações em
curso. Isso é especialmente verdadeiro quando tratamos de ações com impacto direto sobre a
dinâmica da cidade, visto que as mudanças no espaço urbano podem decorrer das mais variadas
causas, que vão desde questões de ordem econômica à manifestações culturais ou sociológicas.
As informações podem ser apresentadas sob a forma de índices (indicadores ou coeficientes), que
possibilitarão a comparação entre municípios ou, em um mesmo município, entre períodos diferentes
de um mesmo governo ou entre governos diferentes.
É importante buscar o máximo de precisão nos monitoramentos, definindo metodologias claras e

periodicidade regular para sua aferição, pois a objetividade da avaliação dependerá da consistência
das informações levantadas.
237
6. 2
INDICADORES
Uma das formas de avaliação de políticas públicas é a criação de

indicadores. Para monitorar e avaliar a implementação do plano é
importante que o município estabeleça indicadores e faça medições
periódicas de modo a construir uma base de dados comparativa no tempo.
Os indicadores são parâmetros de mensuração de determinadas

características ou efeitos vinculados às ações realizadas. Devem estabelecer
padrões de referência que sejam reconhecidos e que propiciem o
acompanhamento de ações e metas, como número de imóveis reabilitados,
número de empregos gerados, metros de passeio reformados etc. A ideia é
construir padrões de desempenho das ações, mensurando o quanto os
objetivos foram alcançados (eficácia), o nível de utilização de recursos
(eficiência) e/ou o impacto das ações na realidade da área de intervenção
(efetividade), sempre com vistas à correção de eventuais distorções e à
quantificação dos efeitos do plano na área de intervenção.
238
É necessário lembrar que o monitoramento da implementação não deve ficar restrito ao
acompanhamento físico-financeiro da execução das ações. É importante relacioná-lo aos objetivos
que o plano pretendia alcançar.
Todas as informações coletadas na elaboração, implementação, monitoramento e avaliação do plano

para área urbana central ou cidade histórica devem estar registradas e organizadas em um sistema de
informações. Isso, além de facilitar o monitoramento e a avaliação do plano, servirá ao planejamento
do município em outras políticas públicas e programas existentes. Recomenda-se também que estas
informações sejam agregadas a outras (análise de contexto, pesquisas socioeconômicas, execução do
orçamento, prestação de contas), o que tornará mais densa a avaliação.
ATENÇÃO!
!!
O sistema de informação do plano para a
área central e histórica deve estar articulado
à estrutura de gestão existente no
município, responsável por coordenar a
execução do plano, para que as eventuais
correções no curso da implementação das
ações previstas possam ser efetuadas a
tempo de evitar a aplicação equivocada dos
recursos públicos.
239
6. 3
SISTEMAS DE INFORMAÇÕES TERRITORIAIS
Para intervir no território é necessário compreender a realidade

socioeconômica e territorial de cada cidade. Esta compreensão não
depende somente de um conhecimento empírico, mas da capacidade de
sistematizar e analisar essas informações. Estabelecer um sistema de
informações que incorpore uma base cartográfica georreferenciada e
informatizada, capaz de compor informações de cadastros e levantamentos,
que, associados a indicadores, traduzem as demandas do município e de
seus habitantes, é um desafio e deve ser um trabalho contínuo de
atualização e análise.
Durante a elaboração do plano uma série de dados e informações são

levantados e analisados. Esses dados podem ser aproveitados pelo
município não só para a definição das ações de reabilitação, mas também
para outras políticas públicas. Bases cartográficas digitalizadas e
georreferenciadas, cadastros (como o multifinalitário, as bases fundiárias,
240
planta genérica de valores), levantamentos e indicadores são instrumentos básicos de compreensão e
análise das problemáticas urbanas. Assim, o município deve utilizar essas informações para montar
uma base de dados integrada que possa ser utilizada por seus técnicos e mesmo ser disponibilizada
para o público em geral. Os processos de gestão da informação devem ser incorporados nos trabalhos
cotidianos dos técnicos na construção de projetos e em tomadas de decisões. Isso implica em
atualização, organização e aperfeiçoamento constantes dos cadastros, que trarão benefícios ao
município.
241
EXPERIÊNCIA
PORTAL DO CIDADÃO
51 Município de Castro/PR
Antiga rota de passagem de tropeiros, o município de Castro se destaca pelas suas belezas naturais e pelo rico
patrimônio cultural, caracterizado pela arquitetura dos séculos XVIII e XIX no Centro Histórico. Situado no
centro-sul do estado do Paraná e com 68 mil habitantes, é reconhecido também pela sua potencialidade
agropecuária, sendo um município essencialmente agrícola.
Com o intuito de agilizar os serviços ao cidadão e desburocratizar a rotina de atendimento da administração

municipal de Castro, a prefeitura criou o Portal do Cidadão, uma ferramenta administrativa que oferece serviços
com mais agilidade e rapidez ao contribuinte.
Através do endereço eletrônico www.castro.pr.gov.br o cidadão tem condições de usufruir de serviços como a
Nota Fiscal Eletrônica e a Escrita Fiscal, processo antes burocrático e moroso. Pelo sistema eletrônico de rede
online, é possível ao contribuinte ou empresa emitir a Nota Fiscal Eletrônica referente à prestação de serviços. O
portal permite ainda que escritórios de serviços contábeis possam acessar, gerenciar e efetuar a Escrita Fiscal de
seus clientes. A nova ferramenta também possibilita que o cidadão imprima guias de tributos municipais, emita
alvará de licença e funcionamento, Certidão Negativa de Débito, extratos de débitos tributários e carnês de
pagamento, obtidos por meio de um cadastro único do
cidadão e empresas.
PREFEITURA DE CASTRO/PR
O projeto idealizado pela Prefeitura de Castro foi criado através

de uma infraestrutura de rede, aquisição de equipamentos de
informática, link para internet, software de
georreferenciamento e capacitação de servidores municipais.
Para o sucesso do projeto, a base principal foi a articulação

para a implantação do sistema de georreferenciamento no
município, que possibilitou uma leitura atual do cadastro
imobiliário de Castro. Essa ferramenta foi possível através da
aquisição da base cartográfica em parceria com o governo do
Portal do Cidadão, Castro/PR. estado do Paraná.
242
CADASTRO TERRITORIAL M U LT I F I N A L I T Á R I O
O Cadastro Territorial Multifinalitário - CTM é o inventário territorial oficial e sistemático de um

município que vai permitir a disponibilização e o manuseio de dados georreferenciados e informações
sociais, urbanísticas, fundiárias, referentes à oferta de serviços públicos etc.
O CTM permite o acompanhamento dos resultados dos programas sociais e das políticas públicas, por
meio da disponibilização de informações seguras e atualizadas, o que conduz a uma melhor
participação social na gestão das cidades. Desse modo, auxilia na gestão municipal e na elaboração
de planos e projetos de desenvolvimento integrado. Além disso, pode desempenhar importante papel
no lançamento dos tributos imobiliários (especialmente o IPTU) e no suporte à aplicação de
instrumentos de política urbana, como a regularização fundiária, a cobrança do uso do espaço
público, as operações urbanas e o cumprimento da função social da propriedade.
O manual de apoio aos municípios para a criação, instituição e atualização do Cadastro Territorial
Multifinalitário, elaborado em 2010 pelo Programa Nacional de Capacitação do Ministério das
Cidades (PNCC) está disponível em: www.cidades.gov.br > capacitação > publicações > diretrizes
para a criação, instituição e atualização do cadastro territorial multifinalitário nos municípios brasileiros
- manual de apoio
241
243
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO E SISTEMA DE INFORMAÇÕES
EXPERIÊNCIA
52 Município de Belém/PA
No final da década de 1990 os cadastros mobiliário e imobiliário de Belém eram desintegrados, com
informações e modelos desatualizados e dados insuficientes para a elaboração de estratégias que
orientassem a ação fiscalizadora e o correto lançamento dos tributos.
Em 1997, com o apoio do BNDES, através do Programa de Modernização das Administrações

Tributárias – PMAT investiu-se na organização da gestão, na modernização das instalações e da
tecnologia de informação, no conceito de inteligência fiscal, na reconstrução da base de dados, na
reformulação e consolidação da legislação, na completa reestruturação dos mecanismos de
fiscalização e cobrança, incluindo a capacitação de recursos humanos.
Para implementação do Cadastro Territorial Multifinalitário - CTM, a Secretaria de Finanças - SEFIN

contratou a Companhia de Desenvolvimento e Administração da Área Metropolitana de Belém -
CODEM em 1998 como coordenadora do projeto do CTM, tendo em vista ser esta companhia
detentora da cartografia do município e de notória capacidade técnica quanto ao seu manuseio. Após
ampla discussão entre os mais diversos órgãos da administração municipal para definição do
programa de necessidades, execução e acompanhamento do projeto, realizou-se o processo licitatório
nacional que elegeu um consórcio de empresas, com vasto currículo de execução de projetos dessa
natureza e porte.
O projeto desenvolveu-se em três grandes linhas de atuação. Primeiramente foi feito o levantamento
aerofotogramétrico do município e, com isso, a planta de cadastro imobiliário foi atualizada. A última
fase foi o levantamento cadastral multifinalitário, realizado concomitantemente à elaboração das
plantas genéricas de valores. Como resultado, o número de unidades imobiliárias cadastradas
aumentou 64% em relação à base de dados antiga. A metodologia adotada consistiu na construção de
244
MILTON KANASHIRO
plantas-quadras, nas quais foram identificados
os logradouros confinantes, o código de
logradouro e o Código de Endereçamento
Postal (CEP) correspondente, os polígonos dos
lotes e as inscrições imobiliárias de cada lote. O
levantamento cadastral imóvel a imóvel
desenvolveu-se através do preenchimento do
Boletim de Informação Cadastral (BIC),
coletando dados de interesse fiscal e das mais
Belém/PA.
diversas áreas de intervenção da
municipalidade. Esse levantamento teve,
portanto, os objetivos de reunir e integrar uma base de dados capaz de produzir informações
destinadas a auxiliar o planejamento estratégico dos diversos setores da administração municipal.
Como resultado, a base de dados da Prefeitura Municipal de Belém passou a integrar cinco cadastros
distintos: o cadastro imobiliário, o cadastro de atividades econômicas, o cadastro turístico, o cadastro
de logradouros e o cadastro de faces de quadras.
245
6. 4
AVALIAÇÃO DE IMPACTO
Ao término da implementação do plano deverá ser realizada a avaliação do

impacto (ou desempenho). Por meio desta avaliação é possível verificar se o
plano cumpriu seus objetivos, se o resultado foi o esperado e se as
modificações observadas são atribuíveis às ações programadas ou a outros
fatores.
A referência para esse tipo de avaliação é a eficiência (isto é, a realização

das ações previstas com os custos de sua execução programas e no período
de tempo definido) e a eficácia (isto é, o grau em que se atingem os objetivos
e as metas de uma ação/programa). Sem o monitoramento, não haverá
informações suficientes para executar a avaliação do impacto, que permite
averiguar se o plano originalmente traçado operou as transformações
pretendidas.
246
Enfim, é a avaliação de impacto que determina o êxito de um determinado plano, na medida em que
informa:
a) O grau de realização do plano - Os objetivos foram alcançados? Houve mudanças nos indicadores,
atingiram-se suas causas críticas? Foram observados os prazos e valores previstos em orçamento?
Qual a eficiência, a eficácia e efetividade das ações implementadas?
b) A qualidade e a confiabilidade do plano - O programa e as ações implementadas servirão de

modelo e base para outras experiências?
c) A existência de variáveis não previstas originalmente mas que influenciaram nos resultados do plano.
Por exemplo: a mudança no valor do câmbio em empréstimos ou cooperações internacionais.
d) O que pensam os beneficiários do programa implementado sobre os resultados alcançados e sobre

a maneira como foram conduzidas as ações, de modo a medir a satisfação da população acerca da
política desenvolvida através do plano.
247
6. 5
A PARTICIPAÇÃO
PROCESSOS DE
DA SOCIEDADE
AVALIAÇÃO
NOS
Do ponto de vista do cidadão, a avaliação permite o controle social sobre o

uso dos recursos. É comum afirmar que apenas acadêmicos ou consultorias
externas podem examinar com segurança e precisão uma política pública.
No entanto, nem sempre compreender e avaliar as intervenções exige
saberes de especialistas. É fundamental que também participem os
beneficiários das ações, o que pode ser conseguido mediante pesquisas de
opinião e discussões em conselhos ou associações de bairro.
Para garantir a participação social e manter a qualidade técnica exigida nos

processos de monitoramento, é possível fazer uso de avaliações mistas, isto
é, com avaliadores externos – aqueles que não estão diretamente envolvidos
com a implementação, não fazem parte do órgão ou do setor que elaborou
ou implementou o plano –, para viabilizar a isenção na coleta e produção de
dados, sem distorcê-los; e com avaliadores internos – aqueles que estão
diretamente envolvidos -, uma vez que estes conhecem os desdobramentos
do plano e podem fornecer todas as informações necessárias (desvios,
especificidades).
248
Os resultados devem ser divulgados de modo claro e com linguagem acessível para a população,
lembrando ainda que os relatórios gerados nos processos de avaliação são mecanismos de prestação
de contas e, consequentemente, de responsabilização pelas decisões e ações implementadas perante o
Poder Legislativo.
Finalmente, é importante destacar que as avaliações de políticas e programas são, em última instância,
instrumentos de capacitação interna municipal, na medida em que permitem que formuladores e
implementadores tomem decisões com maior conhecimento, otimizando o resultado do gasto público
e superando pontos de estrangulamento.
249
EXPERIÊNCIA
53
CONTROLE SOCIAL E COMITÊ DE ACOMPANHAMENTO DOS PLANOS DE AÇÃO
O Iphan estipulou uma estrutura de acompanhamento e avaliação dos Planos de Ação que foram
acordados com os municípios e estados. Após a pactuação do Plano, o Iphan prevê a instauração do
Comitê Estadual de Acompanhamento. O Comitê, nesse caso, é estadual devido às especificidades da
atuação do Iphan e do patrimônio cultural, pois os três níveis de governo têm competência compartilhada
na preservação do patrimônio cultural, e em muitos casos, há uma sobreposição de proteção, leis e
normas. Ou seja, mesmo sendo o município o responsável pela gestão do uso do solo, os investimentos
públicos dos vários níveis de governo e da sociedade se realizam nos territórios, e, em grande parte das
vezes sem combinações prévias, gerando dispersão e, às vezes, conflitos de interesses.
A etapa de planejamento dos investimentos, considerando o orçamento plurianual e anual dos órgãos de
governo, e mesmo as programações anuais de atividades que não envolvem recursos é, portanto, tão
fundamental quanto o planejamento inicial. E essa etapa pressupõe a participação ativa de todos os
agentes envolvidos.
A instauração de um Comitê de Acompanhamento, composto pelos órgãos de governo com

responsabilidades na implementação do plano e representantes da sociedade, garantirá a integração
necessária e o controle social. O Comitê deverá ter acesso às informações básicas para o
acompanhamento e deverá ser o fórum para a (re)definição de prioridades de implementação do Plano e
realização de (re)pactuações ao longo da execução. Para tal, deverá dispor minimamente de:
§ Planejamento das ações a serem realizadas no ano, considerando dotação orçamentária anual
dos agentes envolvidos e capacidades institucionais;
§ Quadro da viabilidade técnica e existência de projetos adequados para cada ação,

demonstrando seu estágio de elaboração e identificação de restrições existentes para definição
de estratégia de superação;
250
§ Identificação de custos de cada ação, fonte de recursos (existentes ou a captar) e definição de
metas de investimentos anuais;
§ Previsão de datas de início e término de cada ação;
§ Identificação de competências e responsabilidades na implementação das ações, incluindo a

identificação de parceiros a serem mobilizados.
O Comitê deverá se reunir periodicamente e, a cada reunião, receber dos responsáveis relatórios do
andamento do planejamento anual aprovado. Poderá revisar o planejamento previsto, adequando às
condições reais. Deve também identificar novas estratégias, novas fontes de investimentos e buscar somar
esforços e recursos dos agentes envolvidos para atingir as metas previstas.
A partir desse acompanhamento, o Comitê terá condições de verificar a necessidade de revisão e

encaminhá-la na vigência do Plano, fornecendo subsídios para os fóruns adequados de tomada de
decisão. Assim, ao longo do processo podem ser repactuadas prioridades e estratégias, visando maior
efetividade no processo, e não apenas no balanço final do Plano.
251

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Gerente de Capacitação Diretor do Departamento do

Secretário Nacional de Acessibilidade

Diretor de Políticas de Acessibilidade e

Gerente da Diretoria de Políticas de

Carolina Baima Cavalcanti - SNAPU/Ministério das Cidades Aparecido Melo

Projeto Gráfico, Diagramação, Revisão, Revisão editorial e Copidesque

No entanto, as cidades brasileiras enfrentam inúmeros problemas. Muitos dos quais

Dentre os enormes desafios que se apresentam, requalificar as área urbanas onde já

JUREMA DE SOUSA MACHADO

Há menos de um século, as cidades abrigavam 10% da população brasileira. Hoje,

Planejar e desenvolver áreas centrais, levando-se em consideração os aspectos

Assim, nosso desafio com este Manual de Orientação para Implementação de

Ainda que apresentados em graus diferentes de complexidade entre cidades,

Rua do Pelourinho, Salvador/BA

Como usar este manual

No terceiro capítulo, o manual traz os conceitos e

1. ÁREAS URBANAS CENTRAIS E CIDADES HISTÓRICAS 21

2. GRANDES PROBLEMÁTICAS E ESTRATÉGIAS DE ATUAÇÃO 39

3. INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA 99

4. ESTRUTURA DE GESTÃO PARA IMPLEMENTAÇÃO DOS PLANOS 183

5. FONTES DE RECURSO 201

6. AVALIAÇÃO E MONITORAMENTO 233

1. DISPONIBILIZAÇÃO DE IMÓVEIS DO GOVERNO DO ESTADO PARA USO HABITACIONAL

Áreas Urbanas Centrais e

As áreas urbanas centrais e cidades históricas se configuram quase sempre em torno

No entanto, em algum momento essas áreas polarizaram ou ainda polarizam fluxos e

Enquadram-se nessa definição os centros de cidades grandes e médias e os

Existem várias formas e métodos utilizados para incorporar qualitativamente a participação da

Em processos relacionados à valorização e proteção do patrimônio cultural, a educação patrimonial

§ A integração com os diversos planos já elaborados e com os programas existentes em nível

§ O conhecimento das demandas e conflitos sociais presentes no território de atuação, a fim de

§ A definição das diretrizes estratégicas para o desenvolvimento da área, definindo prioridades,

Definição dos objetivos

§ Levantamento das informações geográficas, geológicas, históricas, urbanísticas de

§ Levantamento da situação socioeconômica dos moradores no perímetro de intervenção e sua

§ Identificação da demanda existente para habitação, decorrente da precariedade de moradia e

§ A identificação de atividades produtivas, especialmente de comércio tradicional ou outras

§ Levantamento de estudos, cadastramentos e inventários relacionados ao patrimônio cultural

§ Levantamento de espaços e atividades culturais, permanentes e eventuais, tradicionais ou

§ Levantamento de praças, jardins, áreas verdes e espaços naturais existentes;

§ Identificação da demanda para atividades de educação, lazer, cultura e turismo na área.

§ Avaliação do Plano Diretor e demais legislações locais, estaduais e federais - urbanística,

§ Levantamento de ações e projetos previstos ou em andamento na área de intervenção, de

As ações de reabilitação ou qualificação devem estar relacionadas aos objetivos pretendidos e ao

Em um mesmo plano, podem ser contempladas ações de naturezas diversas como:

§ Planos de mobilidade e qualificação urbana;

§ Planos de animação e apropriação comunitária, podendo envolver usos de educação, lazer,

§ Implantação de sistemas de informação e monitoramento, bem como organização e

Serão elencadas a seguir linhas de atuação fundamentais

iv. Propostas de intervenção em habitação em área de risco

vi. Intervenções com projetos no espaço público relacionados diretamente à imóveis de

vii. Intervenções em imóveis no perímetro tombado

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Em ambos os casos, a metodologia deve considerar as especificidades

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Os centros das cidades e as áreas de ocupação tradicional geralmente constituíram, em algum