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Sexta, 31 de Maio de 2013 07h15

IURI CARDOSO DE OLIVEIRA: Procurador Federal, pós-graduado em Direito Constitucional do

Trabalho e pós-graduando em Direito Tributário pela Universidade Federal da Bahia.

Aquisição de terras por pessoa física estrangeira

1 INTRODUÇÃO
A aquisição de terras por pessoa física estrangeira está sujeita à observância de
prescrições que, caso não atendidas, ensejam a sua nulidade de pleno direito, a obrigação de o
alienante restituir ao adquirente o preço do imóvel, bem como a responsabilidade civil do tabelião
que lavrar a escritura e do oficial de registro que a transcrever pelos danos causados aos
contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica e
da responsabilidade funcional pela inobservância de prescrições legais ou normativas.
Malgrado a gravidade das consequências para os envolvidos na aquisição de terras por
pessoa física estrangeira, vê-se que, não raras vezes, essa se dá sem a plena observância das
normas aplicáveis à espécie.
O presente trabalho objetiva analisar os aspectos legais envolvidos na aquisição de imóveis
rurais por pessoa física estrangeira, em ordem a prevenir a ocorrência de nulidades.
2 DESENVOLVIMENTO
2.1 A quem é vedada
A aquisição de terras é vedada à pessoa física estrangeira não residente no País.
2.2 A quem é permitida
A pessoa física estrangeira residente no País pode adquirir terras, estando, contudo, sujeita
ao regime estabelecido pela Lei nº 5.709/71.
Com efeito, a pessoa natural estrangeira deve ter residência permanente no Brasil, e ser
inscrita no Registro Nacional de Estrangeiro - RNE, na condição de permanente, conforme
preceitua o art. 3º, III da Instrução Normativa INCRA nº 70/2011.
O inciso II do art. 9º da Lei nº 5.709/71 exige que conste, obrigatoriamente, na escritura
relativa à aquisição de área rural por pessoas físicas estrangeiras, a prova de residência no
território nacional.
Ademais, o requerimento de autorização formulado ao INCRA deve ser instruído por
documentos que provem a a residência do interessado no território nacional, conforme item 1 do
parágrafo único do art. 9º do Decreto nº 74.965/74.
2.3 Autorização do INCRA
 O § 1º do art. 3º da Lei nº 5.709/71 prescreve que, quando se tratar de imóvel com área
não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou
licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.
Já o § 2º do referido artigo preceitua que o Poder Executivo baixará normas para a
aquisição de área compreendida entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida.
Compete ao INCRA fixar, para cada região, o módulo de exploração indefinida, podendo
modificá-lo sempre que houver alteração das condições econômicas e sociais da região, conforme
art. 4º do Decreto nº 74.965/74.
A aquisição de imóvel rural entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida
dependerá de autorização do INCRA, nos termos do art. 7º, § 2º do Decreto nº 74.965/74.
Reza o Decreto nº 74.965/74:
Art. 5º A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras,
físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos
Municípios onde se situem comprovada por certidão do Registro de Imóveis,
com base no livro auxiliar de que trata o artigo 15.
§ 1º As pessoas de mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias,
em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado
neste artigo.
§ 2º Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas
rurais:
I - Inferiores a 3 (três) módulos;
II - Que tiveram sido objeto de compra e venda, de promessa de compra
e venda, de cessão ou de promessa de cessão, constante de escritura
pública ou de documento particular devidamente protocolado na
circunscrição imobiliária competente, e cadastrada no INCRA em nome do
promitente-comprador, antes de 10 de março de 1969;
III - Quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa
brasileira sob o regime de comunhão de bens.
Art. 9º O interessado que pretender obter autorização para adquirir
imóvel rural formulará requerimento ao INCRA, declarando:
a) se possui, ou não, outros imóveis rurais;
b) se, com a nova aquisição, suas propriedades não excedem 50
(cinquenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou
descontínua;
c) a destinação a ser dada ao imóvel, através do projeto de exploração,
se a área for superior a 20 (vinte) módulos.
Parágrafo único. O requerimento de autorização será instruído por
documentos que provem:
1) a residência do interessado no território nacional;
2) a área total do município onde se situa o imóvel a ser adquirido;
3) a soma das áreas rurais transcritas em nome de estrangeiros, no
município, por grupos de nacionalidade;
4) qualquer das circunstâncias mencionadas nos incisos do § 2º do
artigo 5º deste Regulamento.
 2.4 Autorização do Congresso Nacional
A pessoa natural estrangeira só poderá adquirir ou arrendar área superior a 50 (cinquenta)
módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua, mediante autorização do
Congresso Nacional, ante o disposto no art. 23, § 2º da Lei nº 8.629/93.
2.5. Necessidade de projeto
O § 4º do Decreto nº 74.965/74 preceitua que, se o imóvel rural possuir área superior a 20
(vinte) módulos de exploração indefinida, a autorização para sua aquisição por pessoa física
estrangeira condicionar-se-á à aprovação do projeto de exploração correspondente.
A Instrução Normativa Conjunta MDA/MAPA/MDIC/Mtur/Incra nº 01/2012 estabelece o
procedimento para aprovação desse projeto de exploração, estabelecendo, ainda, em seu art. 3º,
que o projeto deverá conter documentação comprobatória dos seguintes elementos informativos
mínimos: I - justificativa de proporcionalidade entre o quantitativo de terras visado e a dimensão
do projeto; II - cronograma físico e financeiro do investimento e implementação; III - eventual
utilização de crédito oficial no financiamento parcial ou total do empreendimento; IV - viabilidade
logística de sua execução, e, no caso de projeto industrial, demonstração da compatibilidade entre
o(s) local( is) da(s) planta(s) industrial(is) e a localização geográfica das terras; V - demonstração
de compatibilidade com os critérios para o Zoneamento Ecológico Econômico do Brasil - ZEE,
referentes à localidade do imóvel, quando houver.
2.6 Aquisição em faixa de fronteira e em área de segurança nacional
O art. 7º da Lei nº 5.709/71 estabelece que a aquisição de imóvel situado em área
considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica,
depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.
Ademais, ante o disposto no art. 2º, V e VI da Lei nº 6.634/79, o assentimento prévio do
Conselho de Segurança Nacional é necessário para a prática dos atos referentes a: (i) transações
com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de
qualquer direito real sobre o imóvel; (ii) participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa
natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural.
O disposto na Lei nº 6.634/79 é aplicável às ara sociedades com qualquer participação de
capital estrangeiro, a qualquer título, e não apenas às sociedades com maioria de capital
estrangeiro.
2.7 Controle territorial
Com o fito de assegurar o controle do território nacional, a Lei nº 5.709/71 estatui:
(i) no caput do art. 12, que a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras
não poderá ultrapassar um quarto (1/4), ou seja, vinte e cinco por cento (25%) da superfície do
município onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro
auxiliar das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual
deverá constar: I - menção do documento de identidade das partes contratantes ou dos
respectivos atos de constituição, se pessoas jurídicas; II - memorial descritivo do imóvel, com
área, características, limites e confrontações; e III - transcrição da autorização do órgão
competente, quando for o caso;
(ii) no § 1º do art. 12, que a totalidade das pessoas de uma mesma nacionalidade não pode
ser proprietária de mais de 10% (40% de ¼) da área total do Município.
O § 2º do art. 12 da Lei nº 5.709/71 exclui de tais restrições as aquisições de áreas
rurais: I - inferiores a 3 (três) módulos; II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de
promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública
ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido
cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969; III -
quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de
comunhão de bens.
 Além disso, nos termos do art. 12, § 3º da Lei nº 5.709/71, o Presidente da República
poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição além dos limites fixados neste artigo, quando se
tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de
desenvolvimento do País.
3 CONCLUSÃO
Do quanto se expôs, conclui-se que, na aquisição de terras por pessoa física
estrangeira, devem ser observadas as prescrições das Leis nos 5.709/71 e 6.634/79, do Decreto
nº 74.965/74, da Instrução Normativa INCRA nº 70/2011 e da Instrução Normativa Conjunta
MDA/MAPA/MDIC/Mtur/Incra nº 01/2012, de modo a se evitar a ocorrência de nulidades.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Decreto n. 74.965, de 26 de novembro de 1974. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1970-1979/D74965.htm>. Acesso em: 29 maio 2013.
BRASIL. Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária. Instrução Normativa/INCRA/nº
70, de 06 de dezembro de 2011. Disponível em: <http://www.incra.gov.br/index.php/estrutura-
fundiaria/regularizacao-fundiaria/aquisicaode-terras-por-estrangeiros/file/1113-instrucao-normativa-
n-70-06122011>. Acesso em: 29 maio 2013.
BRASIL. Instrução Normativa Conjunta nº 01, de 27 de setembro de 2009. Disponível em:
<http://www.incra.gov.br/index.php/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/aquisicaode-terras-
por-estrangeiros/file/1503-instrucao-normativa-conjunta-n-01-27-09-2012>. Acesso em: 29 maio
2013.
BRASIL. Lei n. 5.709, de 7 de outubro de 1971. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5709.htm>. Acesso em: 29 maio 2013.
BRASIL. Lei n. 6.634, de 2 de maio de 1979. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6634.htm>. Acesso em: 29 maio 2013.

Conforme a NBR 6023:2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto científico publicado em periódico
eletrônico deve ser citado da seguinte forma: OLIVEIRA, Iuri Cardoso de. Aquisição de terras por pessoa física estrangeira.
Conteúdo Jurídico, Brasília-DF: 31 maio 2013. Disponível em: <http://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.43638>. Acesso
em: 04 jan. 2019.