IC Elizete de Amorim Santos

Vice-Reitoria de Pós-Graduação e Pesquisa
UNIVERSIDADE PAULISTA
VICE-REITORIA DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA
RELATÓRIO FINAL DE PESQUISA
REQUALIFICAÇÃO URBANA – ESTUDO DAS POSSIBILIDADES

DE REQUALIFICAÇÃO DE BAIRRO CENTRAL ATRAVÉS DE
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA.
Elizete de Amorim Santos

Prof. Orientador Pedro Frazatto Gonçalves Targon Verde
2016
10º Semestre
Limeira – São Paulo
Pesquisa Financiada pela Vice-Reitoria de Pós-Graduação e Pesquisa

da UNIP, no Programa “Iniciação Científica”.
É proibida a reprodução total ou parcial.
REQUALIFICAÇÃO URBANA – ESTUDO DAS POSSIBILIDADES DE
REQUALIFICAÇÃO DE BAIRRO CENTRAL ATRAVÉS DE OPERAÇÃO
URBANA CONSORCIADA.
Elizete de Amorim Santos
UNIVERSIDADE PAULISTA – UNIP
Resumo:
O desenvolvimento das cidades brasileiras ao longo da nossa colonização

sem planejamento resultou num crescimento desordenado com
problemas de urbanização intensificados nos dias atuais. A região central
de Limeira-SP, cidade objeto do estudo, apresenta problemas urbanos
comuns às grandes cidades brasileiras, como a falta de planejamento
urbano que acarretam em espaços ociosos e subutilizados com falta ou
desperdício de infraestrutura local, sendo necessária em algumas
situações uma intervenção urbana. Através de exemplos de casos
semelhantes em São Paulo iremos analisar a problemática apresentada
na área central de Limeira e as possibilidades de requalificação da área
pelo instrumento urbanístico, constantes na legislação federal e no Plano
Diretor Municipal, da Operação Urbana Consorciada. O Estatuto da
Cidade, lei que regulamenta o capítulo da Política Urbana da Constituição
Federal, traz diversos instrumentos passíveis de aplicação na cidade e o
estudo buscará entender quais desses instrumentos são passíveis de
aplicação no caso de Limeira e os possíveis benefícios decorrentes da
aplicação para a população residente, não residente, e para a prefeitura
da cidade. A análise crítica procurará entender questões como: Quais os
recursos de área disponíveis na cidade? Quais os problemas decorrentes
pelo esvaziamento urbano central? Que intervenções consolidadas
podem ter uma versão aplicada à Limeira? Quais as possibilidades de
intervenção ao longo do centro urbano de Limeira?
Palavras-chave: Operação Urbana Consorciada, Requalificação

urbana, Intervenção urbana.
_________________________________________________________________________________
Abstract:
The development of Brazilian cities throughout our colonization without

planning resulted in uncontrolled growth with urbanization problems
intensified today. The central region of Limeira-SP, city object of study,
presents urban problems common to large cities, such as the lack of urban
planning that lead in idle and underutilized spaces lacking or wasting local
infrastructure, making necessary in some situations an urban intervention.
Through examples of similar cases in São Paulo we will analyze the issues
presented in the central area of Limeira and redevelopment opportunities
in the area through an urban instrument contained in the federal legislation
and the Master Plan, the Urban Operation Syndicated. The City Statute, a
law that regulates the chapter on Urban Policy of the Federal Constitution,
provides various tools that can be applied in the city and the study will
seek to understand what these tools are capable of application in the case
of Limeira and the possible benefits of applying for population resident,
non-resident, and the city hall. The review will seek to understand
questions such as: What area resources available in the city? What are
the problems caused by the central urban emptying? Which consolidated
interventions can have a version applied to Limeira? What are the
possibilities of intervention along the urban center of Limeira?
Key-Words: Urban Operation Syndicated, urban renewal, urban

intervention.
__________________________________________________________
LISTA DE FIGURAS E MAPAS
Figura 1: Mapa da Carta topográfica da Capitania de São Paulo e seus sertões.

Fonte: ROSSETO, Anais do Museu Paulista, 2006, p. 143
Figura 2: Fazenda Ibicaba, 1904.

Fonte: Acervo pessoal de Paulo M. Levy, QUEIROZ, 2007, p.82
Figura 3: Festa da colheita na Fazenda Quilombo, 1909,

Fonte: Acervo Digital do Museu da Imigração
Figura 4: Foto de colonos no Pires de Limeira.

Fonte: Um pouco da história de Limeira, 2012, p.126
Figura 5: Packing House de laranja, Estação Ferroviária de Limeira.

Figura 6: Malha urbana de Limeira em 1876.

Fonte: MANFREDINI, 2010, p. 231
Figura 7: Palacete da Família Barros Silva, atual Palacete Levy na década de 1910
Fonte: QUEIROZ, 2007, p. 100
Figura 8: Palacete Capitão Flamínio Ferreira de Camargo, 1940

Fonte: MANFREDINI, 2010, P.341
Figura 9: Principais vias de acesso e evolução urbana de Limeira

Fonte: QUEIROZ, 2007, p.147
Figura 10: Pátio da Estação Ferroviária na década de 1890

Figura 11: Pátio da Estação Ferroviária

Figura 12: Machina São Paulo ao fundo na década de 1920
Fonte: MANFREDINI, 2010, p.248
Figura 13: Area de abragencia da Operação Urbana Faria Lima

Fonte: ANGELI, 2011, p.51
Figura 14: Controle de estoque de área de construção adicional da Operação

Urbana Faria Lima
Fonte:http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_ur
bano/sp_urbani smo/arquivos/oufl/ouc_faria_lima_estoque_geral_31_05_2016.pdf
Figura 15: Conjunto Habitacional Parque Real, antes ocupado pela favela.
Fonte: http://epaulistano.com.br/real-parque---fotos.html. Acesso em 10 de Janeiro
de 2016
Figura 16: Conjunto Habitacional Parque Real.

Fonte: http://epaulistano.com.br/real-parque---fotos.html. Acesso em 10 de Janeiro
de 2016
Figura 17: Mapa do Perímetro da Operação Urbana Centro

Fonte: Cartilha da Área Central – Revisada 2010
Figura18: Perímetro da área da Operação Urbana Água Branca

Fonte: http://movimentoaguabrancasp.blogspot.com.br/2010/10/debate-impactos-da-
operacao-urbana-agua.html
Figura 19: Centro Empresarial Água Branca

Fonte: http://www.spcorporate.com.br/empreendimentos/sao-paulo/agua-branca/
centro-empresarial-agua-branca-237
Figura 20: Fórum Criminal da Barra Funda

Fonte: http://www.construbase.com.br/areas-de-atuacao/construcoes/forum-
criminal.php
Figura 21: Foto área do Shopping Bourbon
Fonte: http://www.panoramio.com/user/263307?with_photo_id=1260990
Figura 22: Galpão abandonado na Rua Carlos Gomes, no centro de Limeira

Fonte: Google Maps, 2016
Figura 23: Palacete Tathuiby no centro da cidade, atualmente sem uso.

Fonte:http://www.gazetainfo.com.br/images/fotos/7cb27d6222a1808fd906c1964d
5647a0.jpg Acesso dia 13 de Agosto de 2016
Figura 24: Residência abandonada no Baixo Centro de Limeira

Fonte: Acervo Pessoal da Autora

Fonte: Acervo Pessoal da Autora
Figura 26: Áreas vazias na região central de Limeira.

Fonte: Google Earth, acesso em 12.08.2106
Figura 27: Área da fábrica Companhia União de Refinadores.

Fonte: Google Earth, acesso em 12 de agosto de 2016.
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção
COMPLAN – Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano
FAAL – Faculdade de Administração e Artes de Limeira
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
OU – Operação Urbana
OUC – Operação Urbana Consorciada
PDL – Plano Diretor de Limeira
PPP – Parceria Pública Privada
ZEIS – Zona Especiais de Interesse Social
ZIE – Zona de Intervenção Estratégica
ZM – Zona Mista
ZRA – Zona de Requalificação Ambiental

SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO 1
2. METODOLOGIA 2
3. RESULTADOS 3
3.1. Formação de Limeira – da povoação inicial ao típico centro

histórico paulista 3
3.2. A colonização de Limeira e suas produções

agrícolas 4
3.3. A urbanização de Limeira 9
3.4. O desenvolvimento econômico de Limeira 13
3.5. O Estatuto da Cidade 18
3.6. Métodos de intervenção urbana previstos em legislações

atuais 20
3.7. Os instrumentos urbanísticos na legislação municipal de

Limeira 22
4. DISCUSSÃO 26
4.1. Exemplos de Operações Urbanas Consorciadas na Cidade

de São Paulo 26
4.2. Operação Urbana Consorciada Faria Lima 28
4.3. Operação Urbana Consorciada Centro 32
4.4. Operação Urbana Consorciada Água Branca 37
4.5. Comparativo entre as OUC de São Paulo 42
5. CONCLUSÕES 44
5.1. O porquê intervir urbanisticamente no centro de Limeira 44
5.2. Considerações Finais 53
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 55
7. ANEXO 58
AGRADECIMENTOS
A Deus, por estar sempre presente na minha vida, me sustentar e guiar todos
os meus passos.
Ao meu esposo Messias e aos meus filhos Bruno e Rebecca que me

incentivaram e participaram comigo em todas as etapas dessa iniciação.
A professora Arkana Kelly Silva Costa por ter me feito refletir mais sobre a
requalificação, reurbanização, revitalização, sem essa reflexão esse trabalho não teria
surgido.
Ao professor Pedro Frazatto Gonçalves Targon Verde, meu orientador, pela

sua paciência, seu companheirismo e toda a sua dedicação. Por não ter desistido de
mim e não ter me deixado desistir. Sem suas palavras de encorajamento não teria
concluído essa iniciação.
A todos aqueles que, direta ou indiretamente possibilitaram a realização deste

trabalho.
1. INTRODUÇÃO
Intervenção urbana, requalificação, reurbanização, reestruturação e várias

outras é a palavra de ordem de várias cidades brasileiras. Problemas urbanos, sociais,
estruturador e espacial são alguns dos casos que essas cidades tentam solucionar. A
falta de planejamento urbano quando à concepção das cidades brasileiras hoje
ocasionam em problemas urbanos encontrados em uma grande parcela das cidades
do Brasil. O planejamento urbano começa a surgir em fases no final do século XIX,
compunham esse planejamento planos de embelezamento das cidades que
pretendiam melhorias na infraestrutura local e embelezamento do centro das cidades;
integração espacial do centro e o restante do município; necessidade econômica e
social da cidade; essas foram as primeiras preocupações da cidade com o
desenvolvimento urbano e territorial.
As consequências dessa falta de planejamento urbano são constatadas nos

problemas enfrentados pelos municípios que tem que desenvolver planos de
restruturação como meio de amenizar questões que não foram pensadas no
desenvolvimento da cidade, como vias estreitas, conflitos de zoneamento, falta de
infraestrutura, entre outros.
A Constituição Federal de 1988 apresenta um capítulo dedicado à Política

Urbana com apenas 2 (dois) artigos, os 182 e 183, para regulamentar esse capitulo
foi criado o Estatuto da Cidade. Essa lei regulamentadora vem como diretrizes de
aplicação de instrumentos urbanísticos que poderão ser aplicados pelos municípios
brasileiros à fim de atender suas necessidades. O tema central dessa pesquisa é
analisar quais as possibilidades que o município de Limeira tem de aplicação desse
instrumento urbano para tentar amenizar os problemas encontrados pela falta do
planejamento urbano, partindo da análise de 3 (três) operações urbanas realizadas
no município de São Paulo como exemplo de aplicação e seus resultados.
1
2. METODOLOGIA
A produção dessa pesquisa de iniciação cientifica basicamente busca analisar

e compreender as problemáticas encontradas no município de Limeira e, através de
comparação com o município de São Paulo entender como a aplicação especifica do
instrumento urbanístico de Operação Urbana Consorciada poderia trazer benefícios
para a cidade.
Foi realizado levantamento de material bibliográfico através da metodologia de

estudo de caso, levantamento de dados, juntamente com casos de aplicação de
Operação Urbana Consorciada, instrumento urbano que viabiliza a revitalização
urbana através de contrapartidas, essas estipuladas pelo município e seus órgãos
gestores. Serão demonstrados 3 (três) casos do município de São Paulo, em que está
sendo aplicada em diferentes regiões daquela cidade e quais seus objetivos
esperados e alcançados. Também foram estudados os mecanismos urbanísticos
disponíveis no Estatuto da Cidade que regulamenta o capítulo da Política Urbana
constante na Constituição Federal de 1988, e do Plano Diretor Municipal de 2009. E
quais os métodos de intervenção urbana previstos em legislações atuais e os
instrumentos urbanísticos na legislação municipal de Limeira. O Plano Diretor de
Limeira apresenta uma área na região central onde planeja uma requalificação urbana
na Área do Baixo Centro, do Vale do Tatu, Zona de Intervenção Estratégica e Projetos
de Interesse Municipal.
2
3. RESULTADOS
3.1 – Formação de Limeira – da povoação inicial ao típico centro histórico

paulista.
A história do município de Limeira está ligada à abertura de um caminho para

Goiás. O desbravamento que estabeleceu este percurso entre São Paulo e Goiás,
conhecido como “estrada dos Goiases”, foi liderado pelo bandeirante Bartolomeu
Bueno da Silva, conhecido como Anhanguera. Para alimentar e hospedar os tropeiros
foram criados vários ranchos e pousos, um deles deu origem ao “Rancho do Morro
Azul”, que foi construído junto ao Ribeirão Tatu no sertão do Tathuiby
(MANFREDINI,2010)
Figura 1: Mapa da Carta topográfica da Capitania de São Paulo e seus sertões.

Fonte: ROSSETO, Anais do Museu Paulista, 2006, p. 143
3
As terras dessa região eram conhecidas por tribos indígenas que as utilizavam
para a cultivação de sementes como mandioca e milho, pois era solo muito fértil. Na
região foram criadas grandes fazendas de engenho, uma de destaque nesse período
era a Fazenda Ibicaba. Fundada por Nicolau Pereira de Campos Vergueiro, em 1815.
Na região utilizavam mão-de-obra escrava substituída por colonos de Portugal e
Alemanha, a partir do fim da escravidão, para trabalharem nessas fazendas.
O Tathuiby começou a ser povoado no final do século VXIII e início do século

XIX por colonos que aqui já estavam residindo e por posseiros após o Governo passar
a doar “sesmarias” que deram origem às primeiras fazendas da região com as
primeiras plantações de cana-de-açúcar.
Para o escoamento da produção da cana-de-açúcar em 1823 foi solicitado

pelos donos de engenhos a autorização do governo da província para a abertura de
uma estrada que ligaria o Morro Azul até Campinas. Além da estrada que foi aberta
em 1826 também foram construídas as pontes Jaguari e Atibaia. Consta que no ano
de 1844 Limeira, ainda na condição de vila, já possuía 965 casas que estavam
distribuídas em 13 bairros mais a vila central.
Junto à estrada foram estabelecidos comércios, residências e estalagens e,

com a doação de 112.500 alqueires pelo Capitão Luiz Manoel da Cunha Bastos para
o estabelecimento de um povoado, a freguesia de Nossa Senhora das Dores do
Tathuiby, a construção da capela Nossa Senhora das Dores do Tathuiby, a primeira
da freguesia, marcam a fundação da cidade que foi oficializada por lei provincial em
09 de dezembro de 1930. Esse povoamento hoje é a região Central do Município de
Limeira.
3.2- A colonização de Limeira e suas produções agrícolas
As fazendas da região e os cultivos produzidos por elas determinaram a

evolução da cidade e seu povoamento. Em Limeira destacavam-se as fazendas:
Morro Azul, Iracema e Ibicaba, entre essas a Ibicaba era a de maior importância. Os
cultivos da cana-de-açúcar e do café se intercalaram nas fazendas da cidade e da
4
região. Até os anos de 1820 a cana-de-açúcar era predominante e a partir de 1830
começa a surgir o cultivo do café.
O cultivo nessa época ainda era feito em algumas fazendas pelos escravos,
porém, na Fazenda Ibicaba a mão de obra escrava começou a ser substituída pela de
imigrantes europeus na lavoura do café. Esses imigrantes deram origem às primeiras
colônias de imigrantes particulares no estado de São Paulo.
Figura 2: Fazenda Ibicaba, 1904.

Fonte: Acervo pessoal de Paulo M. Levy, QUEIROZ, 2007, p.82
Em 1841 o Senador Vergueiro, então proprietário da fazenda Ibicaba, iniciou

um sistema de regime de parcerias, sendo autorizado pela regência do país a criar a
Vergueiro e Cia, que fazia contatos com colonos de outros países que tinham
interesse em vir para o Brasil e trabalhar nas colheitas da região. Aqui se firmava uma
parceria entre o lavrador e o dono da fazenda, de forma que o colono pagaria pelo
transporte e despesas iniciais para residir na fazenda e, em troca, trabalharia para o
fazendeiro (Secretaria de Cultura de Limeira).
Nesse ano Vergueiro levou noventa colonos portugueses e, até a metade de

1846, quatrocentos e vinte e um colonos alemães chegaram ao Porto de Santos,
desses só vinte não foram levados para a Fazenda Ibicaba, onde já havia trinta e
5
quatro alojamentos prontos para recebê-los. (HEFLINGER, 2012. p.67,83). Além
desses também vieram colonos da Suíça, sendo que, até 1857, somente na Fazenda
Ibicaba já eram 912 colonos de diversos países.
Além da Ibicaba todas as fazendas da região foram empregadas mão-de-obra

imigrante, como demonstra a figura 3, uma festa de colonos após o fim da colheita na
fazenda Quilombo em 1909. (Secretaria de Cultura de Limeira).
Figura 3: Festa da colheita na Fazenda Quilombo, 1909

Fonte: Acervo Digital do Museu da Imigração
Muitas dessas famílias, depois de deixarem as fazendas, povoaram Limeira e

o seu entorno, como Cordeirópolis, Iracemápolis, Rio Claro e Piracicaba. Uma parte
dos colonos deixaram as fazendas aonde trabalhavam com algum dinheiro e
conseguiram comprar glebas, formando grandes comunidades de colonos.
6
Figura 4: Foto de colonos no Pires de Limeira.
Nos anos seguintes a cafeicultura continuava como a principal cultura da

região, porém o Governo Paulista começava a se preocupar com a superprodução de
café. Mediante isso o governo institui em 1902 um imposto sobre a produção de novos
cafezais que surgissem a partir dali. Um novo plantio começa a surgir para enfrentar
esses problemas em terras arenosas que tinham na cidade, o cultivo da laranja.
Mario de Souza Queiroz adquiriu em 1911 uma fazenda em Limeira e iniciou o

cultivo através de enxerto da produção de laranja bahia, o município foi durante muitos
anos foi o maior viveiro de mudas cítricas do mundo. O governo incentivou a
exportação do cultivo das laranjas produzidas no Brasil para a Argentina e para a
Europa, os dois estados que mais cultivavam laranjas eram o Rio de Janeiro e São
Paulo, Limeira era a grande produtora de laranja bahia exportada. As colheitas
limeirenses eram armazenadas na Packing House, na estação ferroviária na região
central da cidade, de onde a produção de café e laranja saía para exportação.
7
Figura 5: Packing House de laranja, Estação Ferroviária de Limeira.
A construção da linha férrea em Limeira, inaugurada no ano de 1876 pela

Companhia Paulista de Estrada de Ferro, foi um grande marco para a cidade. A perda
de mercadoria devido o tempo que demorava a chegar a Santos, e a economia gerada
foram grandes atrativos para a construção da linha férrea na cidade. A linha, que
inicialmente era entre Santos e Campinas, foi prolongada até Limeira e a construção
do trecho foi financiada pelos cafeicultores da região; e anos mais tarde a várias
cidades do interior paulista.
Assim as produções de café e de laranja conseguiram ter maior destaque no mercado

financeiro brasileiro, sendo que a produção de café veio a decair com a praga da broca
que arruinou cafezais inteiros. Atualmente Limeira é produtora de cana-de-açúcar e
laranja.
8
3.3 – A urbanização de Limeira
Com ocupação da região iniciada em 1815, Limeira foi fundada em 1826,

período em que contava com aproximadamente 1.500 moradores, sendo um terço de
escravos. Em 1844, quando foi elevada a Vila, possuía em torno de 4.000 habitantes,
passando de 5.000 na década seguinte (MANFREDINI, 2010).
Figura 6: Malha urbana de Limeira em 1876.

9
Limeira que no início apresentava um traçado xadrez, teve como vias
estruturadoras da cidade: a estrada que ligava o Morro Azul até Campinas; as pontes
dos rios Jaguari e Atibaia; além da linha férrea. O desenvolvimento da cidade
aconteceu a partir da área central, o com destaque para a Rua do Comércio (atual
Rua Doutor Trajano de Barros Camargo) que concentrava comerciantes, prestadores
de serviço e os marcos arquitetônicos da cidade como a Igreja Matriz e a Casa de
Câmara e Cadeia. Os moradores mais ilustres da cidade construíram suas casas
neste eixo viário.
Figura 7: Palacete da Família Barros Silva, atual Palacete Levy na década de 1910
Fonte: QUEIROZ, 2007, p. 100
As residências eram construídas diretamente no alinhamento da rua, sem

nenhum recuo frontal configuração que perdurou por muitos anos, e que até hoje é
encontrada na região central da cidade e nos arredores do centro.
Os proprietários das fazendas da região passaram a construir residências na

área urbana central da cidade, para hospedarem seus visitantes e negociantes, além
de evidenciar nas construções todo o seu poderio e riqueza. Grandes casarões, como
o Palacete Levy, Palacete Tathuiby e o Palacete Capitão Flamínio Ferreira de
10
Camargo passaram a figurar como pontos importantes do centro de Limeira, que tinha
como construção principal a Igreja Matriz. Casas de aluguel também passaram a
adensar a área central, aumentando em poucos anos a expansão de terra urbanizada
e fortalecendo a região central da cidade.
Figura 8: Palacete Capitão Flamínio Ferreira de Camargo, 1940

Fonte: MANFREDINI, 2010, P.341
11
Figura 9: Principais vias de acesso e evolução urbana de Limeira
Fonte: QUEIROZ, 2007, p.147
Com o eixo principal da cidade determinado, começaram a surgir novos bairros

próximos à área central, com um traçado no tecido urbano igual ao início do
12
povoamento. A Vila Queiroz surge em 1930, o bairro tem como eixo estruturador a
Avenida Laranjeira, que é a conexão ao centro da cidade se tornando um ponto
importante para o desenvolvimento da cidade, e fica na porção Norte da cidade que é
marcada por dois importantes marcos arquitetônicos, o Limeira Clube, espaço social
voltado à alta sociedade e, uma importante fábrica da cidade, a Máquinas D’Andrea,
no eixo Laranjeiras temos a ligação com a Rodovia Anhanguera.
Limeira que até 1930 apresentava um desenvolvimento centralizado passa

contar com novos eixos de expansão territorial surgindo em outras regiões, criando
um novo traçado à cidade com diferença na topografia apresentada até então. Durante
as décadas de 1950 e 1960 a expansão territorial circundava a região urbana da
cidade, porém mais distantes do centro, sendo atraídas pelas indústrias. Os novos
loteamentos começam a mostrar interesse pela proximidade com as saídas para as
rodovias e estradas que cortam o município.
. Entre os anos de 1970 e 1980 ouve um aumento populacional na cidade, tendo

aproximadamente 230.000 habitantes devido ao aumento das indústrias na cidade e
na região, Limeira passa a contar com um Parque Industrial. Outro destaque
importante foi a construção do Anel Viário que interligou as diversas regiões
permitindo melhoria no fluxo do trânsito da cidade, já que as ligações não
necessitavam mais ser feito pelo centro da cidade. O anel viário passou a ser um
delimitador na expansão da cidade, uma barreira física imposta pelo corredor de leito
carroçável.
Nas décadas seguintes até a atual houve um grande avanço na expansão

ocupando vazios urbanos gerados por décadas anteriores, como conjuntos
habitacionais e equipamentos urbanos. Limeira ocupa uma pequena porção territorial
dos seus 580.71 km².
3.4 – O desenvolvimento econômico de Limeira.
A agricultura foi a grande economia de Limeira no início da cidade, que passou

a exportar sua produção de café. Em um primeiro momento houve a necessidade de
escoamento mais rápido da produção do café, que no começo era feito por tropas de
13
mulas e demorava muito para chegar aos portos de São Paulo e Rio de Janeiro. Para
agilizar o escoamento de produtos, os Barões dos Cafezais da região solicitaram ao
Governo da Província que a linha férrea, que já chegava até Campinas, fosse
expandida até Limeira e Rio Claro.
Figura 10: Pátio da Estação Ferroviária na década de 1890

Autorizada a expansão da linha férrea pela Cia Paulista de Estradas de Ferro,

em 1876 foi inaugurada a primeira estação de Limeira e uma segunda estação que
servia como depósito da Cia Paulista foi construída na região do Horto Florestal de
Limeira em 1896. A estação ferroviária no centro da cidade, próxima do eixo principal
que, já configurava as ruas Do Comércio (atual Rua Doutor Trajano de Barros
Camargo), Augusta (atual Rua Barão de Cascalho) e Travessa da Matriz (atual Rua
Tiradentes), além de cargas, a linha férrea também transportava passageiros.
14
Figura 11: Pátio da Estação Ferroviária
A construção da estação ferroviária passou a configurar uma nova realidade na

prestação de serviços e comércio na cidade. As construções das ruas adjacentes à
estação começaram a oferecer hospedagem e alimentação, surgem oficinas, fábricas
e indústrias. No começo do século XX a região da estação ferroviária abrigou a
Companhia Prada Indústria e Comércio (1907) e um complexo industrial da firma Levy
& Irmãos. A vinda da ferrovia para Limeira também contribui para que no ano de 1981
chegasse o serviço telefônico e em 1899 chegasse a iluminação pública.
A expansão industrial de Limeira teve impactos em todas as áreas da cidade,

com novos bairros, comércios e prestadores de serviços, vindos em função do
aumento populacional e da oportunidade de trabalho. No século XX a indústria passa
a modificar a economia de Limeira, neste período a cidade se voltava principalmente
para a metalurgia. A Machina São Paulo fundada em 1914 é uma das mais
importantes, ela chegou a ter 2000 funcionários e ainda oferecia em alguns casos
benefícios empregatícios, como moradia.
15
Figura 12: Machina São Paulo ao fundo na década de 1920
Fonte: MANFREDINI, 2010, p.248
Após alguns anos trabalhando na Indústria Machina São Paulo fundaram suas
próprias fábricas que também se destacaram na cidade, como a Machina Zaccaria
(1925) e a Machina D’Andréa (1934). Destacavam-se: a Café Kühl (1920), a Indústria
de Papel Santa Cruz, Citrosuco (1963), Freios Vargas (1945), Indústrias de Roda
Fumagalli (1947), Mastra Escapamentos (1967), Cerâmica Batistella (1947), Burigotto,
Galzerano, Brigatto e Companhia União de Açúcar (1953) que possuía 400
funcionários e fechou sua unidade de Limeira em 2007.
Com a construção do trecho da Rodovia Anhanguera até Limeira em 1948,

algumas indústrias da cidade mudaram-se da região central e dos setores industriais
para locais mais próximos à rodovia, porém ainda dentro do município, isso permitia
um rápido escoamento da produção das mercadorias produzidas na cidade, como a
Burigotto, Galzerano, Industria de Papel Santa Cruz (atual Ripasa) e a Companhia
Prada.
Limeira apresenta uma gama de empresas multinacionais, como: TRW (Freios

Vargas), Mahle América do Sul, Ajinomoto do Brasil, Ripasa (Papel Santa Cruz),
16
Maxion Fumagalli, entre outras. Limeira ainda é circundada pelas rodovias
Bandeirantes, Washington Luiz e Anhanguera.
Em 1982 foi inaugurado o Terminal Rodoviário de Limeira que hoje opera com
33 empresas de ônibus com linhas intermunicipais e interestaduais e fica ao lado do
Terminal de Transporte Urbano da cidade e ao lado da Estação Ferroviária,
contribuindo no desenvolvimento econômico da cidade, ligando Limeira ao restante
do país.
A economia de Limeira hoje é impulsionada pelas fábricas de brutos, bijuterias

e joias. Segundo o Sindijoias, Limeira hoje é o maior polo produtivo e possui mais de
400 fábricas do segmento e o dobro na informalidade, e movimenta em torno de R$
940 milhões por ano o mercado brasileiro.
Uma das fábricas mais antigas de joias da cidade é a Cardoso Joias que
começou com uma pequena empresa em 1945 e inaugurou em 1950 sua fábrica.
Outra de destaque em Limeira é a Galle Joias Folheadas fundada há mais de 35 anos.
Dados do polo de fabricantes revelam que 61% da produção da produção brasileira
de peças de folheados e insumos é produzida em Limeira.
Limeira conta com um corredor de comércio voltado para o setor de joias na

Avenida Marechal Arthur da Costa e Silva, e alguns bairros possuem uma grande
parcela das fábricas, como: Jardim Sthalberg, Jardim Glória, Novo Horizonte, Jardim
Anhanguera, Nova Suíça e Jardim São Benedito. Embora as fábricas do setor estejam
presentes em vários bairros a cidade conta com um Distrito Industrial voltado para o
setor de joias e afins, que é pouco utilizado, credito dado ao valor dos lotes industriais
serem muito alto e por estarem “longe” da prestação de serviço terceirizado por essas
empresas. Além do setor de design e produção de joias e afins Limeira possui uma
cadeia produtiva que alimenta o setor, como galvanoplastia, usinagem, máquinas para
montagem das joias.
A Faculdade de Administração e Artes de Limeira (FAAL) oferece o curso de

design de joias, um ramo crescente no município a fim de oferecer ao mercado de
trabalho mão de obra especializada ao setor.
17
Entender o desenvolvimento espacial e social de Limeira é importante para
compreender os atuais problemas urbanos enfrentados pelo município, somente
entendendo um pouco mais sobre o desenvolvimento da cidade é que poderemos
verificar como a falta de diretrizes urbanísticas acarretaram para ociosidade do Centro
Baixo de Limeira.
O ponto mais importante para as atuais diretrizes urbanísticas que regem o

desenvolvimento das cidades se inicia com a criação do capitulo da Política Urbana
na Constituição Federal que, mais tarde daria origem ao Estatuto da Cidade como
veremos a seguir.
3.5 - O Estatuto da Cidade
A Revolução Industrial nas décadas de 1930 a 1940 impulsionou não só as

indústrias brasileiras, mas também a urbanização dos grandes centros e capitais
brasileiras. O êxodo rural mudou os centros urbanos, a falta de planejamento logo
ficou evidente com o surgimento de cortiços que serviam de moradia para as famílias
numerosas que deixavam o campo atrás de uma oportunidade melhor de vida,
situação que acarretou num crescimento urbano desordenado sem nenhum tipo de
planejamento ou diretrizes que orientassem e coordenassem esse crescimento, e
resultou na falta de infraestrutura adequada para atender tal demanda.
Em 1988 foi promulgada a atual Constituição Federal, nela os artigos 182 e 183
tratam da política urbana determinando a função social da cidade, a gestão
democrática do município e o direito à moradia. Mesmo o capítulo dedicado a política
urbana era muito vago sobre como as cidades brasileiras poderiam e deveriam
proceder, após anos de discussão, em 2001 foi promulgada a Lei Federal 10.257 que
criou o Estatuto da Cidade, que regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição de
1988.
O Estatuto da Cidade traz diretrizes para a política urbana em escalas federal,

estadual e municipal, além de mecanismos para que, com a participação da
18
população, possam buscar crescimento sustentável e ordenado, de forma justa para
todos. A urbanista Raquel Rolnik diz em sua publicação na revista Polis em 2003:
Na verdade, pela primeira vez em nossa história, temos uma regulação

federal para a política urbana que se pratica no país, definindo uma
concepção de intervenção no território que se afasta da ficção tecnocrática
dos velhos Planos Diretores de Desenvolvimento Integrado, que tudo
prometiam (e nenhum instrumento possuíam para induzir a implementação
do modelo idealizado proposto!).
O Estatuto é dividido em capítulos, são eles:

 Diretrizes Gerais;
 Instrumentos da Política Urbana;
 Plano Diretor;
 Gestão Democrática da Cidade;
 Disposições Gerais.
O artigo 39 do Estatuto da Cidade determina:
A propriedade urbana cumpre sua função social quanto atende às exigências

fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor,
assegurando o atendimento dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à
justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas.
O Plano Diretor é um dos instrumentos mais discutidos e mais importantes para

a aplicação do Estatuto das Cidades, ele precisa ser aprovado como Lei Municipal, ter
um plano plurianual e deverá ser revisto pelo menos a cada 10 anos. O plano diretor
é obrigatório para cidades:
 Com mais de 20 mil habitantes;
 Que integram Região Metropolitana e aglomeração urbana;
 Que integram área de interesse turístico;
 Inseridos em áreas de influência de empreendimentos de impacto social.
O Plano Diretor é o resultado do planejamento político com participação da

sociedade civil através de audiências públicas, que auxiliam no diagnóstico e na
gestão da aplicação das medidas corretivas e investimentos necessários no
19
município. Os dispositivos que constam no Estatuto da Cidade só poderão ser
utilizados pelos municípios caso estejam regulamentados no Plano Diretor
A participação da população é fundamental também nos conselhos gestores,

pois a ação popular é visa garantir transparência e a correta aplicação de recursos
pelo bem-estar de todos, e não de poucos ou de apenas uma classe social.
3.6 - Métodos de intervenção urbana previstos em legislações atuais
Algumas cidades brasileiras já vinham fazendo uso de alguns mecanismos de

intervenção urbana mesmo antes da promulgação da lei do Estatuto da Cidade.
Muitas cidades brasileiras expandiram e se desenvolveram de forma desordenada,
sem nenhum planejamento territorial, que resultou em crescimento urbano sem a
utilização de todo seu potencial construtivo e estruturador, ocasionando vazios
urbanos, com mal aproveitamento, baixa ocupação e uso do solo incompatível com
seu entorno. Gerando necessidade de intervenções urbanas, que permitam revitalizar,
requalificar ou reestruturar áreas, bairros e até regiões inteiras.
Para isso o Estatuto da Cidade traz instrumentos e diretrizes que podem ser
regulamentados pelo poder público na Lei Orgânica Municipal e no Plano Diretor para
trazer benefícios para a população local, demais usuários e município como um todo.
Destacam-se dois desses instrumentos
- Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado): é quando o direito de

construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento adotado,
mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. As áreas na qual será
permitida este instrumento deverão constar no Plano Diretor do município, no qual
também será apresentado o limite máximo atingido pelo coeficiente de
aproveitamento. O objetivo da aplicação do instrumento é permitir um adensamento
maior que possa fazer um melhor aproveitamento da infraestrutura do local. É
esperado alcançar uma valorização imobiliária da região.
O excedente do limite permitido para edificação é conseguido através de

pagamento ao Munícipio que é obrigado a reverter esse valor na implantação de
melhorias para a cidade.
20
- Operação Urbana Consorciada: é um conjunto de intervenções e medidas
coordenadas pelo Poder Público Municipal, com a participação dos proprietários,
moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar
em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a
valorização ambiental. A Operação Urbana Consorciada permite outras medidas que
podem ser usadas em conjunto.
A Operação urbana consorciada deverá conter no mínimo:
 Definição da área a ser atingida;

 Programa básico de ocupação da área;
 Programa de atendimento econômico e social para a população diretamente
afetada pela operação;
 Finalidade da operação;
 Estudo prévio de impacto de vizinhança;
 Contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e
investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos
incisos I e II do § do 2º do artigo 32 da Lei do Estatuto da Cidade;
 Forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com
representação da sociedade civil.
Para a aplicação da Operação Urbana Consorciada (OUC) é necessário que

alguns itens constem no plano de operação aprovado pelo município, um desses
pontos e mais discutido é a CONTRAPARTIDA, que deve ser exigida de investidores
privados interessados em usufruir dos benefícios oferecidos na operação.
Uma forma de contrapartida utilizada pelas prefeituras é a emissão dos

CEPAC’s – Certificados de Potencial Adicional de Construção –, que são títulos
emitidos pelo município para serem comprados pelos investidores privados, que
permitirão direito à construção no limite de coeficiente de aproveitamento estabelecido
pelo Plano Diretor Municipal, em imóveis na área da operação urbana.
21
É esperada uma transformação nas áreas escolhidas para aplicação da
operação urbana, com um melhor aproveitamento das áreas, da infraestrutura local,
dos equipamentos e do adensamento populacional, permitindo o uso mais adequado
para a população local e valorizando essas áreas antes desvalorizadas.
As revitalizações feitas nas áreas destinadas, ocasionam por diversas vezes

uma melhoria significativa para os bairros do entorno que também ganham com o
aumento do comércio e serviços oferecidos no local da intervenção, exemplos de
intervenções de referência serão apresentadas no capítulo seguinte, após concluída
a apresentação da legislação a ser considerada.
3.7 – Os instrumentos urbanísticos na legislação municipal de Limeira
O primeiro Plano Diretor Territorial Ambiental de Limeira foi instituído em 1970

com a Lei 1213/70 e, o segundo em 1998 sob a Lei 199/98, a partir de 2005 foi iniciado
uma revisão alterando-o na Lei Complementar nº 442/09, em seguida pelas Leis
Complementares nº 476/09, 500/09, 539/10, 551/10, 649/12 e 671/13. O Plano Diretor
de Limeira foi elaborado pela própria Prefeitura, sendo coordenado pela Secretaria de
Planejamento e Urbanismo, seguindo a Cartilha disponibilizada pelo Ministério das
Cidades “Plano Diretor Participativo, Guia para elaboração pelos municípios e
cidadãos”, sendo realizado em várias etapas.
Durante a primeira revisão do Plano Diretor foram discutidos vários pontos da

legislação então vigente, entre eles, os instrumentos urbanos e financeiros que eram
adotados até então, que cumprissem o que determinava ao Estatuto da Cidade, a fim
de assegurar o que determina seu artigo 39. Novas secretarias, diretrizes e zonas são
criados a fim de assegurar o planejamento da cidade e garantir o bem-estar dos
cidadãos e o desenvolvimento da cidade.
Os instrumentos urbanísticos foram melhor apresentados na Lei Complementar

442/09 e suas alterações, nela estão identificadas as áreas onde esses instrumentos
poderão ser aplicados e quais as aplicações para cada caso.
22
Do capítulo IV do Plano Diretor, que trata dos Instrumentos de Política Urbana,
merecem destaque:
IV- Direito de Preempção: (PDL- Artigos 276; 277; 278)

Delimita as zonas em que poderá ser aplicado este instrumento, dividido em:
Zonas de Intervenção Estratégica – ZIE 1,2,3 e 4, Zona de Requalificação Ambiental
– ZRA e Zona Especiais de Interesse Social – ZEIS, podendo ser aplicado conforme
a necessidade do município. O proprietário do imóvel que se enquadrar nessa
categoria deve notificar a Prefeitura Municipal sobre a intenção de vender o imóvel,
que manifestará o interesse ou não de adquirir o imóvel, poderão ser aplicadas para
as funções de:
 Regularização fundiária;
 Execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
 Constituição de reserva fundiária;
 Ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
 Implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
 Criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
 Criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse
ambiental;
 Proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
V- Da Outorga Onerosa do Direito de Construir: (PDL - Artigos 279 a 284)
Instrumento urbanístico que será aplicado nas áreas: da Requalificação do

Baixo Centro, indicado no mapa disponibilizado pela Prefeitura; do Vale do Tatu; e
nas Zonas de Intervenção Estratégica (ZIE’s), onde será aplicado um coeficiente de
aproveitamento maior do que estabelecido previamente mediante uma contrapartida
do beneficiário. A Outorga Onerosa poderá ocorrer junto com a Operação Urbana
Consorciada, limitando para 6 (seis) o Coeficiente de Aproveitamento conforme o
limite de cada zona.
23
O Plano Diretor estabelece o valor à ser aplicado pela Outorga Onerosa do
Direito de Construir, estipulando em 10%(dez por cento) do valor de mercado, sobre
a parte que for edificada além do limite estabelecido para a zona. Fica a cargo da
prefeitura estabelecer as condições, determinando:
I- A fórmula de cálculo para a cobrança;
II- Os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III- A contrapartida do beneficiário.
Os recursos adquiridos pela Outorga Onerosa deverão ser aplicados apenas

na área delimitada pela Operação Urbana Consorciada, nas seguintes aplicações:
 Regularização fundiária;
 Execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
 Implantação de equipamentos urbanos comunitários;
 Criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
 Criação de áreas de proteção de áreas de interesse histórico, cultural,
paisagístico ou ambiental.
VI- Operação Urbana Consorciada: (PDL – Artigos 285 a 289)
Conforme especificado no artigo 285 do Plano Diretor de Limeira:
“Operação Urbana Consorciada é um conjunto de intervenções e

medidas coordenadas pelo Poder Público Municipal, com a participação
dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores
privados, com o objetivo de alcançar em uma área especifica,
transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a
valorização ambiental. ”
Medidas previstas no Plano Diretor de Limeira para a aplicação da Operação

Urbana Consorciada:
I- A modificação de coeficientes e características de parcelamento, uso e

ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias,
considerando o impacto ambiental delas decorrente;
24
II- A regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em
desacordo com a legislação vigente.
Projetos de OUC deverá ser submetida à um parecer pelo Conselho Municipal

de Planejamento e Desenvolvimento Urbano – COMPLAN, que posteriormente
enviará para o Legislativo Municipal. A COMPLAN fiscalizará e acompanhará a
aplicação e as melhorias urbanas da OUC. Foi estipulado as seguintes áreas para sua
aplicação:
 Requalificação do Baixo Centro;

 Requalificação do Vale do Tatu;
 Zonas de Intervenção Estratégica;
 Projetos de interesse do município.
E deverão conter no mínimo:

I- Definição da área a ser atingida;
II- Programa básico de ocupação da área;
III- Programa de atendimento econômico e social para a população
diretamente afetada pela operação.
IV- Finalidades da operação;
V- Estudo prévio de Impacto de Vizinha – EIV/RIV;
VI- Contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e
investidores privados em função da utilização dos benefícios previsto
nos incisos I e II do parágrafo único do Art. 285 da Lei Complementar
442/09;
VII- Forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com
representação da sociedade civil;
VIII- Garantia de preservação dos imóveis e espaços urbanos de especial
valor histórico, cultural, arquitetônico, paisagístico e ambiental.
A prefeitura poderá emitir uma quantidade de Certificado de Potencial Adicional

de Construção (CEPAC), que serão convertidos em direito de construir na área
25
proposta da aplicação da OUC, os títulos serão adquiridos em leilão ou utilizados no
pagamento das obras necessárias à própria operação.
VII- Da Transferência do Direito de Construir: (PDL – Artigos 290 a 295)
O Direito de Construir poderá ser aplicado quando o proprietário do imóvel

urbano, privado ou público, mediante escritura, que tenha seu imóvel considerado
necessário para fins de preservação, interesse histórico, ambiental, paisagístico,
social e cultural, solicitar exercer em outra local parcela de seu potencial construtivo.
O mesmo poderá ser solicitado pelos proprietários que doarem parte ou por completo
seu imóvel ao município. As áreas de Requalificação do Baixo Centro e do Vale do
Tatu seguirão as determinações do município quanto à Transferência do Direito de
Construir.
O custo do potencial transferido fica determinado em 10% (dez por cento) do

valor da construção relativa à parte edificada a mais. Os recursos oriundos da
transferência do potencial construtivo serão investidos na recuperação arquitetônica
e urbanística do próprio imóvel de interesse histórico. O coeficiente de aproveitamento
máximo permitido pelo imóvel receptor da transferência é 6 (seis).
No capítulo a seguir será apresentada breve análise de intervenções urbanas

realizadas em outros municípios e que podem ser referência para futuras operações
em Limeira.
4. DISCUSSÃO
4.1 - Exemplos de Operações Urbanas Consorciadas na Cidade de São Paulo
Uma megalópole ou uma cidade de pequeno porte alguns problemas são

comuns à ambas, seja no planejamento urbano, saneamento básico, transporte
público e entre outros aspectos organizacionais de qualquer sociedade
26
contemporânea. São Paulo é um dos polos e uma megalópole, está localizada a 148
km de Limeira, o município possui uma população segundo dados do Censo de 2010
(IBGE) de 11.253.503 habitantes, e é a maior cidade populacional do país, alguns dos
problemas enfrentados pelo município: a segregação espacial e urbana, êxodo
industrial de algumas regiões, evasão dos moradores de outros estados, entre tantos
outros problemas comuns em municípios desenvolvidos.
São Paulo é um município extenso e possui regiões com maior adensamento e

usos enquanto outras regiões apresentam edificações abandonas e degradadas. Na
tentativa de minimizar alguns dos problemas encontrados, a prefeitura de São Paulo
vem aplicando o instrumento urbano presente no Estatuto da Cidade e do Plano
Diretor do município, a Operação Urbana Consorciada.
A cidade de São Paulo já vinha discutindo a aplicação de Operações Urbanas

desde o ano de 1985 até a sua inclusão em 1991 no Plano Diretor, com algumas áreas
já determinadas para possíveis aplicações da OU. São Paulo tem hoje 5 (cinco)
operações urbanas consorciadas em aplicação no momento, são as seguintes: Água
Branca; Centro; Faria Lima; Água Espraiada; e Bairros do Tamanduateí. Cada
operação urbana possui uma legislação especifica que regulamenta as aplicações,
contrapartida e usos permitidos na área destacada.
Em junho de 2015 a prefeitura de São Paulo encaminhou à Câmara Municipal

de São Paulo um projeto de lei que altera as regras do coeficiente de aproveitamento
básico e de parâmetros urbanísticos que tratam da lei de parcelamento, uso e
ocupação de solo de todas as Operações Urbanas em andamento no município. E é
exatamente por sua história e momento atual, de cidade desenvolvida que não só já
instituiu algumas operações urbanas como atualmente às revisam para ajustes, que
São Paulo é o município referência para cidades menores, que possuem a previsão
deste instrumento urbanístico em seu Plano Diretor, mas que ainda não tiveram
propostas efetivadas, como Limeira.
Nos capítulos a seguir serão apresentados três exemplos de Operação Urbana

Consorciada que estão sendo realizadas em São Paulo, suas particularidades e
semelhanças.
27
4.2 – Operação Urbana Consorciada Faria Lima
Aprovada pela Lei 11.732/9 e revisadas pelas Leis 13.769/04, 13.871/04 e

tendo a última alteração na lei 16.242/2015, a Operação Urbana Consorciada Faria
Lima engloba a região sudoeste de São Paulo, e atende uma área de 640 hectares.
Ela está dividida em 4 setores: Hélio Pelegrino, Faria Lima, Pinheiros e Olimpíadas.
São objetivos dessa Operação Urbana:
 Prolongamento da Avenida Faria Lima;

 Reorganizar os fluxos de tráfego particular e coletivo;
 Construção do terminal Intermodal;
 Reurbanização do Lago da Batata;
 Urbanização das favelas do entorno do Largo da Batata
A Operação Urbana Faria Lima atende o perímetro das Avenidas:
1- Frederico Herman Junior; 2- Nações Unidas; 3- Bandeirantes; 4- Santo Amaro; 5-

Presidente Juscelino Kubitschek e; 6 - Brigadeiro Faria Lima
28
Figura 13: Area de abragencia da Operação urbana Faria Lima
Fonte: ANGELI, 2011, p.51
Esperava-se alcançar através da revitalização da área do entorno do perímetro

da operação urbana:
 Melhoramento das vias, equipamentos e áreas públicas;

 Melhoria da qualidade de vida dos moradores;
 Melhoria da paisagem urbana e da infraestrutura;
 Estimular o aproveitamento dos imóveis e do adensamento.
Segundo Paula Abranches Lopes de Angeli (2011), era esperado que a

expansão da Avenida Brigadeiro Faria Lima, que já havia sido feita em 1994,
trouxesse recursos para a prefeitura, que serviriam para custear as modificações da
área. Um aumento da densidade e da diversidade dos usos da região, proporcionado
pelo aumento do coeficiente de aproveitamento também foram esperados para a
região, a fim aumentar a arrecadação com impostos.
29
A Operação Urbana Faria Lima foi a primeira a utilizar títulos de CEPAC como
meio de contrapartida, em 2004 foram estipulados 650.000 mil títulos, porém, esse
número foi ampliado para 1.000.000 em 2011. Como previsto na legislação vigente,
os recursos oriundos com a venda dos títulos deverão ser aplicados na área da
Operação Urbana. Os recursos obtidos foram, em sua maior parte, utilizados para
pagamentos das desapropriações para a expansão viária da Avenida Brigadeiro Faria
Lima.
Embora títulos de CEPAC tenham sido vendidos seus recursos não foram
suficientes para concluir todas as obras que haviam sido planejadas. A prefeitura
detém parte desses títulos como uma reserva para que seja utilizada posteriormente.
O investidor que adquire uma quantidade de títulos é quem determina aonde esse
potencial construtivo será utilizado, podendo ser em qualquer um dos setores
destinados à operação urbana. Cada setor tem a sua legislação especifica que
determina os coeficientes que serão adotados, tipos de usos permitidos que possam
ser aplicados.
Como demonstrado a seguir, o controle de estoques de área de construção

adicional apresentada pela prefeitura de São Paulo, em 3 dos 4 setores o porcentual
não residencial já foi consumido na sua totalidade demonstrando o interesse do
mercado imobiliário por esse tipo de construção.
Figura 14: Controle de estoque de área de construção adicional da Operação urbana Faria Lima
Fonte: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/sp_urbani
smo/arquivos/oufl/ouc_faria_lima_estoque_geral_31_05_2016.pdf
30
A região da operação urbana Faria Lima é um local de bairros residenciais de
alto padrão e bem adensada, dotada de boa infraestrutura, as obras propostas para a
melhoria do local aumentam a utilização desses equipamentos, o adensamento e do
uso do solo.
A lei 13.769/04 estabelecia que 10% dos recursos da operação urbana

deveriam ser utilizados exclusivamente à produção de habitações de interesse social,
porém o decreto 56.301 de 31/07/2015 alterou para 25% do valor arrecado para esta
finalidade.
As construções de habitações de interesse social fazem parte do programa de

revitalização das favelas da Rua Coliseu, Real Parque e Panorama. Dessas favelas a
Real Parque é a única em construção e que já teve unidades entregues.
Figura 15: Conjunto Habitacional Parque Real, antes ocupado pela favela.
Fonte: http://epaulistano.com.br/real-parque---fotos.html. Acesso em 10 de Janeiro de 2016
31
Figura 16: Conjunto Habitacional Parque Real.
Fonte: http://epaulistano.com.br/real-parque---fotos.html. Acesso em 10 de Janeiro de 2016
O Conjunto Habitacional Real Parque é um conjunto de 11 condomínios que

atenderá 1.251 famílias residentes na favela de mesmo nome. O conjunto possui salas
comerciais, praças e creche.
4.3 – Operação Urbana Consorciada Centro
Regiões centrais de uma cidade geralmente tendem a ter uma maior

concentração de prestação de serviços e comércios, pois possuem uma maior
infraestrutura e pela alta aglomeração de pessoas que por ali passam todos os dias.
No Centro de São Paulo encontramos locais que ainda abrigam antigos comércios e
prestadores de serviço da cidade como: Brás, conhecido pela grande concentração
de comércio atacado varejista de vestuário do país e a Santa Ifigênia, tradicional bairro
de comércio de eletrônicos e galerias comerciais.
Essa região também abriga grandes e importantes prédios históricos da cidade

de São Paulo como: a Estação de Trem do Brás; Estação da Luz; Museu da Língua
32
Portuguesa; Pátio do Collegio, Teatro Municipal; Edifício Martinelli; Mosteiro São
Bento; MASP; e COPAN. Além de ter significativa presença de serviços e comércios,
é uma zona de uso misto residencial, mudando em função de um aumento na
migração para outras regiões de São Paulo.
Visando melhorias para essa região em 1997 foi promulgada a lei 12.349 que
tratava da Operação Urbana Centro, essa revitalização inclui áreas que compunham
a antiga Operação Urbana Anhangabaú pela lei 11.090 de 1990, que não alcançou a
totalidade de seus objetivos, fazem parte dessa operação as regiões do Centro Velho
e Centro Novo, e parte do centro histórico: Glicério, Brás, Bexiga, Vila Buarque e Santa
Ifigênia, uma área de 662,90 ha.
Alguns objetivos pretendidos por essa operação urbana são:
 Obras de melhoria urbana;

 Melhoria de qualidade de vida, paisagem urbana e infraestrutura;
 Aproveitamento adequado dos imóveis;
 Preservação do patrimônio histórico, cultural e ambiental urbano;
 Diversificar os usos da área, com incentivo à habitação, cultura e lazer;
 Acessibilidade da região central;
 Incentivar órgãos administrativos públicos na região central.
E como diretrizes urbanas, destacam-se:
 Abertura de praças e de passagens para pedestres no interior das

quadras;
 Estimulo ao remembramento de lotes e à interligação de quadras
mediantes o uso dos espaços aéreo e subterrâneo dos logradouros
públicos;
 Incentivo a não impermeabilização do solo e à arborização das áreas
não ocupadas;
 Conservação e restauro dos edifícios de interesse histórico,
arquitetônico e ambiental, mediante instrumentos apropriados;
 Incentivo à construção de habitações e de garagens;
33
 Desestímulo à permanência e a proibição de instalação de novos
estabelecimentos de comércio atacadista de cereais, de madeiras e de
frutas na área da Operação Urbana.
Figura 17: Mapa do Perímetro da Operação Urbana Centro

Fonte: Cartilha da Área Central – Revisada 2010
Assim como na Operação Urbana Faria Lima a alteração do coeficiente de

aproveitamento foi alterada como contrapartida, destaca-se as modificações da lei
12.349/97 da Operação Urbana Centro:
- Uso Residencial (R2.02):
a) Coeficiente de aproveitamento máximo igual a 6(seis);
b) Admitido a construção de edifícios de uso misto – residencial e estacionamento

(R2v e nR2);
34
- Hotéis (S2.5):
a) Hotéis de turismo, inclusive aos existentes anteriores a esta lei, o coeficiente de

aproveitamento a instalações hoteleiras igual a 6 (seis), mais 2 (dois) para serviços e
4 (quatro) destinado exclusivamente a garagem;
b) Não serão computadas para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento,

dispensadas também as exigências de estacionamento, mesmo que conjugadas a
outras categorias de uso, as áreas destinadas a: salões de festas; cinemas; teatros e
anfiteatros; salas de espetáculos; auditórios para convenções, congressos e
conferências; museus; creches; educação e cultura em geral.
Como contrapartidas destacam-se os itens:
I. Modificações de índices urbanísticos, de características de uso e ocupação

do solo, e de disposições do Código de Obras e Edificações;
II. Transferência do potencial construtivo de imóveis preservados;
III. Regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em
desacordo com a legislação vigente e concluídas até a data da publicação
da lei da operação urbana;
IV. Cessão onerosa do espaço público aéreo ou subterrâneo, resguardado o
interesse público;
V. O potencial construtivo de áreas de terrenos contidos no perímetro da
Operação Urbana que sejam transformados em áreas livres e verdes
doadas à Prefeitura como bem de uso comum do povo, poderá ser aplicado
no remanescente do próprio terreno ou transferido para outro imóvel situado
no interior ou fora da área da operação urbana.
Os imóveis classificados como Z8-200, dos já tombados e dos que vierem a ser
tombados pelo Poder Público na vigência da lei da operação urbana e contidos dentro
da área de intervenção, será admitida a transferência do seu potencial construtivo,
35
pelo seu valor equivalente, para outros imóveis localizados dentro ou fora do perímetro
da Operação Urbana Centro, observadas as seguintes condições:
I- Para imóveis preservados cujo coeficiente de aproveitamento efetivo seja

inferior ou igual a 7,5 (sete e meio) o potencial construtivo passível de
transferência será calculado pela diferença entre o potencial construtivo do
lote, adotado o coeficiente de aproveitamento máximo igual a 12 (doze), e
a área construída nele existente;
II- Para imóveis cujo coeficiente de aproveitamento exceder a 7,5 (sete e

meio), o potencial construtivo passível de transferência será determinado
pela aplicação cumulativa do disposto nas alíneas abaixo:
a) A área construída até 12 (doze) vezes a área do lote poderá ser objeto
de transferência em quantidade equivalente a 60% (sessenta por cento);
b) A área construída que exceder a 12 (doze) vezes a área do lote até o
limite de 15 (quinze) vezes a área do lote poderá ser objeto de
transferência em quantidade equivalente a 40% (quarenta por cento);
c) A área construída que exceder a 15 (quinze) vezes a área do lote poderá
ser objeto de transferência em quantidade equivalente a 20% (vinte por
cento).
A transferência do potencial construtivo é garantida pelo Estatuto da Cidade e

pode ser realizado integralmente ou parcialmente pelo proprietário ou investidor. O
pagamento da contrapartida não poderá ser inferior à:
I. 100% (cem por cento) do valor econômico atribuído ao benefício concedido,

no caso de regularização de construções, reformas ou ampliações em
residências e hotéis de turismo;
II. 50% (cinquenta por cento) do valor econômico atribuído ao benefício
concedido, nos demais casos.
O coeficiente de aproveitamento final do imóvel cessionário não poderá

exceder a 4 (quatro) vezes a área do lote ou a 1,5 (uma e meia) vezes o coeficiente
de aproveitamento máximo da zona de uso onde está localizado, prevalecendo o
maior valor.
36
Para estimular a adesão à Operação Urbana Centro a prefeitura de São Paulo
concedeu isenção no pagamento de contrapartida num período de 36 meses de
vigência da lei para as propostas apresentadas que atendessem as novas propostas
dentro da área da Operação Urbana, e para os imóveis que se encontravam
adjacentes da área de especial interesse e que apresentassem alguma proposta,
tendo os seguintes limites e nos casos:
I. Para uso residencial (categoria de uso R2.02): coeficiente de

aproveitamento máximo igual a 12 (doze);
II. Para uso de serviços de escritórios e negócios (categoria de uso S2.1):

coeficiente de aproveitamento máximo igual a 6 (seis)
III. Para o uso hotel de turismo (categoria de uso S2.5): coeficiente de

aproveitamento máximo igual a 9 (nove) para instalações hoteleiras, mas 3
(três) para serviços e 6 (seis) destinado exclusivamente a garagem.
IV. A isenção sofrerá redução anual gradativa de 20% (vinte por cento) nos
anos subsequentes ao terceiro ano de vigência da lei, passando a 80%
(oitenta por cento) do valor da contrapartida financeira no quarto ano, 60%
(sessenta por cento) no quinto, 40% (quarenta por cento) no sexto, 20%
(vinte por cento) no sétimo, até ser definitivamente extinta completando o
sétimo ano.
O setor hoteleiro foi amplamente beneficiado com a Operação Urbana Centro,

as alterações do coeficiente de aproveitamento trouxeram um grande investimento na
área, chegando a triplicar o índice através da outorga onerosa.
4.4 – Operação Urbana Consorciada Água Branca
A região da Água Branca é uma área privilegiada, na zona oeste de São Paulo,
pela proximidade de importantes rodovias brasileiras, como a Castelo Branco,
Anhanguera e Bandeirantes, além de possuir uma boa infraestrutura local.
37
A Operação Urbana Água Branca já constava no Plano Diretor de 1991, anos
antes da primeira lei tratando da operação ser aprovada. A lei 11.774/1995 foi alterada
pela lei 15.893/2013, pretendendo uma melhor adequação ao Estatuto da Cidade e
ao Plano Diretor Estratégico de São Paulo, passando a ser classificada como
Operação Urbana Consorciada. A proposta atende parcialmente aos bairros da Água
Branca, Perdizes e Barra Funda, por não atender a toda a região ela foi dividida em
setores e subsetores, abrangendo uma área de 540 ha.
Figura18: Perímetro da área da Operação Urbana Água Branca

Fonte: http://movimentoaguabrancasp.blogspot.com.br/2010/10/debate-impactos-da-operacao-
urbana-agua.html
Para analise dessa operação deve-se considerar a lei 15.893/2013 que revogou
a lei anterior. A Operação Urbana Consorciada Água Branca é a que apresenta mais
objetivos e diretrizes de todas as operações hoje em andamento em São Paulo. Se
destacam desses objetivos:
38
 Promover o desenvolvimento da região;
 Implantar um conjunto de melhoramentos viários visando ligações de longo
percurso e a reestruturação do viário local, hoje fragmentado;
 Melhorar sistema de macro e micro drenagem da região, diminuindo problemas
com inundações;
 Implantar equipamentos de interesse da comunidade;
 Implantar espaços públicos;
 Promover a adequação do conjunto de infraestrutura necessárias para dar
suporte ao adensamento populacional proposto e ao desenvolvimento
econômico e aumento de empregos na região;
 Promover o incremento das atividades econômicas;
 Melhorar as condições de acesso e mobilidade da região, especialmente por
meio de transportes coletivos, por meio de corredores de ônibus e transportes
não motorizados, e oferecer conforto, acessibilidade universal e segurança
para pedestres e ciclistas;
 Aumentar a quantidade de áreas verdes e os equipamentos públicos,
melhorando a qualidade, o dinamismo e a vitalidade dos espaços públicos;
 Promover melhorias das condições de habitabilidade e salubridade das
moradias subnormais do perímetro da Operação Urbana Consorciada e em seu
perímetro expandido;
 Produzir unidades habitacionais de interesse social, promover regularização
fundiária e obras de reurbanização para o atendimento da demanda
habitacional de interesse social existente no perímetro da Operação Urbana
Consorciada e em seu perímetro expandido;
 Promover a diversificação da produção imobiliária, visando à oferta de
unidades habitacionais para diferentes faixas de renda e composições
familiares;
 Incentivar o parcelamento e a ocupação de glebas vazias e subutilizadas,
garantindo a destinação de áreas públicas e de áreas para implantação de
programas habitacionais;
 Constituir centralidades ao longo dos eixos, de modo a concentrar a
verticalização e conformar referências funcionais e visuais;
39
 Promover a instalação de usos de comércio e serviços de âmbito local;
A Operação Urbana Água Branca busca um adensamento populacional dessa

área que apresenta índices muitos baixos comparados a outras regiões da cidade.
Segundo a prefeitura de São Paulo a região tem 23,17 hab/ha enquanto a média da
cidade é de 72,89 hab/ha, tendo regiões da cidade com índices muito superiores à
média.
Os títulos de compra de potencial construtivo oferecidos pela prefeitura de usos

residencial pela lei 11.774/1995 foram esgotados, grandes empreendimentos verticais
de residências e de uso misto estão em construção oferecendo de 1 a 4 dormitórios;
outros grandes empreendimentos comerciais e de serviços já construídos foram: o
Bourbon Shopping, Centro Empresarial Água Branca e o Fórum Criminal que
trouxeram um novo crescimento para a região.
Figura 19: Centro Empresarial Água Branca

Fonte: http://www.spcorporate.com.br/empreendimentos/sao-paulo/agua-branca/centro-empresarial-
agua-branca-237
40
Figura 20: Fórum Criminal da Barra Funda
Fonte: http://www.construbase.com.br/areas-de-atuacao/construcoes/forum-criminal.php
Figura 21: Foto área do Shopping Bourbon

Fonte: http://www.panoramio.com/user/263307?with_photo_id=1260990
41
Pela lei 11.774/1995 foram oferecidos 300.000 (trezentos mil) títulos de CEPAC
para uso residencial e 900.000 (novecentos mil) títulos para uso não residencial, com
a nova lei de 2013 a quantidade de títulos de CEPAC foram alterados, subindo de
1.200.000 (hum milhão e duzentos mil) para 2.190.000 (dois milhões e cento e noventa
mil), sendo 1.605.000 (hum milhão, seiscentos e cinco mil) para uso residencial e
585.000 (quinhentos e oitenta e cinco mil) para uso não residencial. Essa alteração
aumentou mais de 500% o potencial para o adensamento da operação urbana para
uso residencial, também houve aumento no incremento voltado para as áreas
institucionais. Isso viabiliza empreendimentos voltados para todas as classes sociais
e diversas faixas de renda, assim como a reurbanização das favelas que compõem a
área que abrange a Operação Urbana Água Branca.
4.5 – Comparativo entre as OUC de São Paulo
Toda aplicação de Operação Urbana Consorciada deve constar no Plano

Diretor Estratégico de seu município, que geralmente baseia-se ou está na mesma
forma apresentada no Estatuto da Cidade, porém cada operação tem a uma lei
específica que aprova e regulamenta a OUC.
As OUCs Água Branca e Faria Lima, ambas com leis de 1995 foram revisadas
para se adequar ao Estatuto da Cidade, e a OUC Centro foi reformulada a partir da
OUC Anhangabaú de 1991. Essas operações consorciadas buscam a requalificação
urbana dessas áreas permitindo assim uma melhoria na qualidade de vida daqueles
que residem, trabalham e que por ali transitam, como também a valorização das áreas
degradadas e subutilizadas.
As operações urbanas foram divididas por setores, permitindo o estudo das

problemáticas e soluções para cada setor, como no:
- Controle de densidades: nesse caso sendo relacionado como o sistema viário em

como se dará o reflexo do adensamento mesmo prevendo melhorias no sistema viário;
42
- Incentivos urbanísticos: é estabelecido um limite de área adicional de construção,
após a identificação das áreas com potencial transformação e que apresentem
interesse do mercado imobiliário para investimento;
- Cobrança da contrapartida: são valores diferenciados de contrapartida, cada qual

segundo os valores venais e do uso pretendido e suas tipologias.
Essas operações apresentam algumas similaridades entre elas como veremos a

seguir:
 As três operações aqui apresentadas trabalham como títulos de CEPAC, como

forma de pagamento da contrapartida financeira pelos benefícios utilizados
pelos investidores privados, como nos casos da transferência do potencial
construtivo (esta foi amplamente usada na OUC Centro) e na outorga onerosa
do direito de construir, seja em dinheiro ou em obras. Cada setor possui um
valor e quantidade especifico de título.
 Um item em comum entre as operações urbanas aqui exemplificadas é a

alteração do coeficiente de aproveitamento quando utilizado a outorga onerosa
do direito de construir, estabelecendo índices maiores que os aplicados
comumente na legislação para as áreas de intervenção. Essas alterações
permitem um adensamento maior desses setores; um dos objetivos dessas
operações urbanas. É esperado que as transformações ocorridas decorrentes
da aplicação desse instrumento urbanístico tragam benefícios à pequeno,
médio e longo prazo.
 Outro ponto de similaridade dessas operações são as habitações de interesse

social, parte do recurso adquirido pelas OUCs deve ser revertido para a
moradia popular, no caso da OUC Faria Lima parte dos recursos aferidos foram
empregados na construção do Conjunto Habitacional Real Parque, local que
antes abrigava uma favela de mesmo nome. No caso da OUC Água Branca
ficou estabelecido na lei 15.893/2013 que, 22% dos recursos obtidos pela
venda dos CEPAC seriam destinados para a habitação de interesse social,
43
parte desses recursos estão sendo utilizados na reforma emergencial dos
conjuntos habitacionais da Comunidade Água Branca.
 Assim como nas outras duas operações urbanas a OUC Centro tem como
objetivo a moradia, para isso busca incentivar o aproveitamento adequado os
imóveis, requalificar espaços e edifícios ociosos, incentivar o uso habitacional
da região, porém até agora a prefeitura municipal de São Paulo realizou apenas
algumas requalificações como: a Requalificação Urbana da Praça Franklin
Roosevelt, Reurbanização do Parque Dom Pedro II e entorno, e a remodelação
da Praça do Patriarca.
 A criação de espaços públicos, mobiliário urbano, melhoria do transporte

coletivo, criação e ampliação de áreas verdes, essas questões apresentadas
visam a criação ou a melhoria dos espaços urbanos dessas regiões permitindo
a maior permanência da população no local, criando setores de convivência.
Podemos observar que as intervenções urbanas apresentadas através das

operações urbanas aqui exemplificadas têm 3 frentes de combates em comum: a
melhoria do sistema viário dessas regiões que atualmente encontram-se
sobrecarregadas, diminuir o déficit habitacional através de projetos de habitação de
interesse social, e a requalificação do espaço público, essas frentes priorizam as
problemáticas e as potencialidades de cada região na tentativa de alcançar o máximo
aproveitamento do espaço urbano.
5. CONCLUSÕES
5.1- O porquê intervir urbanisticamente no centro de Limeira
Limeira, assim como a maioria das cidades brasileiras, não estava preparada
para o adensamento urbano associado ao êxodo rural em busca de trabalho. O
município que no início de sua consolidação se preocupava com os acessos para o
escoamento de sua produção agrícola hoje se preocupa com acessos para o
44
escoamento da demanda atual de veículos que no início do século XX era mínimo,
esse é apenas um dos problemas enfrentados pela cidade atualmente.
São Paulo apresenta problemas comuns relacionados à falta de planejamento

urbano e ao crescimento urbano desordenado, e Limeira enfrenta problemas
parecidos. A capital do Estado vem aplicando uma série de intervenções urbanísticas
a fim de solucionar esses problemas, e alguns dos resultados obtidos é através da
parceria aplicação do instrumento da Operação Urbana Consorciada. Como São
Paulo, Limeira tem em seu Plano Diretor a possibilidade de aplicação deste
instrumento com parcerias público-privadas, porém sem nenhuma aplicação até o
momento.
O início da ocupação urbana da cidade de Limeira se deu no eixo religioso, as

moradias, comércios e indústrias se desenvolveram a partir daí, sem nenhum tipo de
zoneamento que separasse esses setores. Com o crescimento e adensamento da
cidade parte das indústrias da região central de Limeira tiveram que se mudar para
locais que fossem mais adequados às suas atividades e mais próximas às rodovias,
pois permitem o escoamento mais rápido da sua produção. A consequência disso são
grandes galpões industriais abandonados em plena área urbana consolidada, locais
que possuem grande potencial construtivo, pois estão localizados em áreas dotadas
de infraestrutura e consolidados.
Figura 22: Galpão abandonado na Rua Carlos Gomes, no centro de Limeira

Fonte: Google Maps, 2016
45
Exemplificando, na região da Água Branca, em São Paulo, um bairro
relativamente próximo da área central, onde havia muitos terrenos vagos antes
ocupados por indústrias, local dotado de infra-estrutura. A prefeitura de São Paulo
aprovou a OU (Operação Urbana) Água Branca em maio de 1995 com o objetivo de
revitalizar a região através de parcerias público-privadas, usando o pagamento de
CEPACs como contrapartida pela realização de obras públicas. Para isso a prefeitura
elaborou um programa de obras, que identificou as necessidades de cada caso e
como seriam feitas essas obras. Um dos objetivos instituído pela lei da OU era a
melhoria do sistema de drenagem da região da Água Branca, parte desse objetivo foi
alcançado em 2006 com o rebaixamento da calha do rio Tietê e o alargamento das
margens, medida essa que amenizou os problemas de enchentes da região.
Outra medida tomada pela prefeitura foi em relação ao zoneamento da região,

a lei 13.885/04 estabeleceu a alteração da lei de parcelamento, uso e ocupação do
solo, alterando o zoneamento da região. As zonas industriais Z6 que restringiam o uso
residencial passaram para zonas mistas ZM, que permitiram o uso residencial com
uma densidade maior, com essa medida a prefeitura de São Paulo esperava trazer
mais atrativos ao mercado mobiliário para investir em moradias na região, o que de
fato ocorreu, com a solicitação de aprovação de interessados em adquirir o potencial
construtivo ofertado. Tanto as áreas centrais de São Paulo quanto de Limeira
possuem construções abandonadas, sem nenhum tipo de utilização e que são alvos
de invasões de moradores de rua. Outro fator de destaque são as edificações de
reconhecido valor patrimonial nessas localidades, as áreas centrais contam a história
do desenvolvimento de suas cidades, com as primeiras construções, espaços públicos
e o marco da fundação das suas cidades.
No Centro de São Paulo, região consolidada e com infraestrutura instalada há

vários vazios urbanos, esses decorrentes de imóveis abandonadas, em meio a essas
construções há várias edificações de interesse histórico, arquitetônico e ambiental, e
restaurá-los é um dos objetivos da OUC Centro.
Já em Limeira, a prefeitura identificou vários imóveis com valor histórico para o

município, muitas dessas edificações encontram-se em estado precário de
conservação, como é o caso do Palacete Tathuiby, construído pelo coronel Flamínio
46
Ferreira de Camargo em 1900, a casa está abandonada e completamente degradada,
pela ação do tempo e pelo vandalismo.
Figura 23: Palacete Tathuiby no centro da cidade, atualmente sem uso.

Fonte: http://www.gazetainfo.com.br/images/fotos/7cb27d6222a1808fd906c1964d5647a0.jpg Acesso
dia 13 de Agosto de 2016
A OUC Centro, de São Paulo, visa a recuperação e ampliação dos espaços

públicos, além do adensamento populacional, e para alcançar estes objetivos a
prefeitura alterou o coeficiente de aproveitamento de 6 a 18 para determinados locais
e usos, e ainda permitiu a isenção do pagamento da contrapartida para os primeiros
36 (trinta e seis) meses de vigência da lei. Além desses incentivos contou com a
transferência do potencial construtivo dos imóveis históricos para outros locais fora da
área de abrangência da operação urbana, um mecanismo que foi muito explorado.
A prefeitura de São Paulo está alcançando sucesso na recuperação dos

espaços públicos, com os programas Monumenta e Nova Luz, através destes foram
restaurados o Jardim da Luz, Ponto dos Bondes, Praça Coronel Fernando Prestes,
entre outros. O programa Nova Luz é um projeto previsto para conclusão em 2025,
para atender a projeção da futura expansão territorial com plano de incentivo fiscal.
47
Outro problema enfrentado por Limeira é a falta de moradia, decorrente do
aumento da população que saltou de 128 mil em 1976 para 230 mil pessoas em 1996.
Segundo dados levantados pela Fundação João Pinheiro no ano de 2010 o déficit
habitacional em Limeira era de 4.644 moradias, a Prefeitura Municipal, prevê que até
o ano de 2020 esse número salte para 5.602 moradias.
São Paulo possui um déficit de 474 mil moradias, parte da população

enquadrada nessa situação mora em cortiços ou favelas, e visando a diminuição
desse número as operações urbanas de São Paulo aqui mencionadas tem como
objetivo comum a produção de habitações de interesse social para atender a essa
demanda da cidade.
A OUC Faria Lima tinha como principais objetivos a melhoria do fluxo viário e a
produção de habitações de interesse social, o recurso financeiro utilizado veio através
da venda de CEPAC como pagamento de contrapartida pelo potencial construtivo
adicional e da outorga onerosa do direito de construir. Parte desses recursos foi
destinada à construção do Conjunto Habitacional Real Parque, na região que antes
abrigava uma favela do mesmo nome. Além de diminuir o déficit habitacional do
município, a intervenção urbana pode proporcionar uma qualidade de vida melhor aos
habitantes da região, que até então não possuíam as condições básicas de
saneamento para uma moradia digna, direito garantido na Constituição Federal de
1988.
A operação urbana consorciada é uma alternativa para o município de Limeira

que pode direcionar os recursos oriundos de parceria público-privada para a melhoria
dos problemas enfrentados pela cidade. O município possui grande potencial
construtivo e o volume de investimentos das incorporadoras imobiliárias em outros
municípios que aderem às PPPs, nos faz refletir sobre a demanda da infraestrutura
de Limeira como no sistema viário, que apresenta trânsito intenso, e outros setores
carecem de intervenções proporcionar uma melhoria na qualidade de vida de seus
moradores.
48
A área central de Limeira é o núcleo patrimonial do município, pois sua
arquitetura conta sua história, desde seu início agrícola passando por período
ferroviarista e posteriormente de industrialização, refletindo hoje nos grandes lotes
subqualificados. Construções de valor histórico estão se perdendo pela falta de
manutenção e investimentos, recursos esses que poderiam vir através da aplicação
da operação urbana consorciada, que consta no Plano Diretor de Limeira desde 2009.
Nesse sentido a capital do Estado de São Paulo com a aplicação de diversas
operações serve como parâmetro de análise, conhecendo os sucessos e dificuldades
de uma intervenção urbana em diversas áreas do planejamento urbano.
Não se encontraram nas legislações urbanas municipais diferenças que

justificassem a não aplicação em Limeira dos mesmos instrumentos urbanísticos
usados na capital do Estado. Além disso, foram observadas em Limeira situações com
problemas idênticos aos dos bairros foco de Operações Urbanas Consorciadas em
São Paulo, dos quais merecem destaque:
- Restauração do Patrimônio Histórico: importantes edificações contam a história da

cidade, porém algumas encontram-se abandonados e sem uso, como o caso citado
anteriormente do Palacete Tathuiby, um prédio com grande importância histórica, foi
construído em 1900 e serviu como moradia para o engenheiro Trajano de Barros
Camargo, ilustre cidadão, sendo posteriormente sede da Câmara Municipal e
abrigando a Secretária Municipal de Educação. O Palacete está numa área com mais
de 20 mil m², possuindo uma grande área verde, que antes abrigava o zoológico
municipal. A prefeitura de Limeira vai transformar essa área num parque urbano, para
isso contará com recursos oriundos de medidas compensatórias da instalação de
loteamentos na cidade, porém o prédio do palacete não passará por restauração, que
hoje é estimada em torno de 4 milhões de reais. (Prefeitura de Limeira). Além desse
patrimônio histórico Limeira possui muitas construções antigas no Centro Baixo de
Limeira que contam a história do desenvolvimento urbano da cidade, muitos em
estado precário.
49
Fonte: Acervo pessoal da Autora

Fonte: Acervo pessoal da Autora
50
- Habitações de Interesse Social: São Paulo enfrenta vários problemas quanto à
moradia, entre eles as comunidades em sub-habitações, na região central da cidade
é possível ver moradias sem função, prédios invadidos, tomados em função de sua
ociosidade. A Operação Urbana Consorciada Faria Lima revitalizou a favela Real
Parque com a construção de conjunto habitacional para os moradores do local;
Limeira não possui favelas, mas já teve em sua história casos de invasões de terras,
locais que hoje estão consolidados com infraestrutura necessária. Como demonstrado
Limeira possui um déficit habitacional, e segundo dados da Prefeitura de Limeira
somente na área central de Limeira esse déficit é de 1.184 unidades habitacionais,
nessa área há vazios urbanos com potencial construtivo como demonstrado na figura
26, locais atraentes e com toda infraestrutura necessária. A prefeitura possui no Plano
Diretor da cidade diretrizes para aplicação de instrumentos urbanísticos na área do
Baixo Centro e do Vale do Tatu, que incluem entre outras a operação urbana
consorciada, que possibilitaria os recursos para a construção de habitação de
interesse social contribuindo para a qualidade de vida dos moradores da cidade, assim
como em São Paulo.
Figura 26: Áreas vazias na região central de Limeira.

Fonte: Google Earth, acesso em 12.08.2106
51
- Terrain Vague: Assim como na Água Branca, o Baixo Centro de Limeira foi local de
passagem de mercadoria para escoamento pela ferrovia, desenvolvendo-se no
entorno da ferrovia, passando a concentrar parte das indústrias. Com o surgimento
das rodovias e a mudança do meio de transporte das mercadorias, algumas dessas
industrias mudaram-se para locais mais próximos a rodovia, deixando seus antigos
galpões sem uso e abandonados, gerando grandes terrain vague. Como exemplos
importantes de terrain vague citamos a Machina São Paulo, importante indústria
limeirense, localizada na Avenida Campinas, importante via municipal, atualmente
seus galpões estão sendo subutilizados pela prefeitura da cidade; outro exemplo é o
terreno antes ocupado pela fábrica da Companhia União dos Refinadores, seus
galpões foram desmontados restando apenas as edificações no local.
Figura 27: Área da fábrica Companhia União de Refinadores.

Fonte: Google Earth, acesso em 12 de agosto de 2016.
- Infraestrutura: Limeira assim como as regiões da Água Branca, Faria Lima e Centro
de São Paulo tem grande potencial construtivo, porém Limeira não utiliza todo
potencial. É na região do Baixo Centro que estão os terminais rodoviário intermunicipal
e o terminal municipal de transporte público e fica a 5 km da rodovia Anhanguera, mas
é uma região que possui tem barreiras físicas, são elas a linha férrea e o Vale do
Ribeirão Tatu.
52
5.2 Considerações Finais
Esse trabalho de iniciação cientifica é voltado a compreender como a legislação

urbana mais especificamente o instrumento urbano da Operação Urbana Consorciada
poderia contribuir para a melhoria urbana da cidade e consequentemente uma
melhoria social.
A Operação Urbana Consorciada é um instrumento urbano que faz parte do

Estatuto da Cidade, que é um conjunto de leis que regulamenta o capitulo da “Política
Urbana” da Constituição Federal brasileira, através dela promove-se a Parceria
Pública Privada, um conjunto de medidas que envolve poder público municipal,
quando necessário poder público federal, e investimento particular pago através de
contrapartida. Para ser possível a aplicação de uma OUC ela deve constar no Plano
Diretor no município, e atender a requisitos próprios para a sua aplicação, como por
exemplo definição da área a ser atingida e a finalidade da operação; e ainda ter a
participação da sociedade civil.
Limeira tem na sua legislação os mecanismos necessários para a implantação

da Operação Urbana Consorciada, embora nenhuma aplicação tenha sido
consolidada a Prefeitura Municipal definiu a área do Baixo Centro da cidade para uma
possível intervenção urbana. Além do Baixo Centro está em discussão uma minuta de
projeto de lei da prefeitura que planeja a implantação de um bairro de uso misto na
área que antes abrigava o aeroclube da cidade na zona Sul, está através da OUC.
A requalificação urbana vista nas OUC de São Paulo nos mostram que esse é
um mecanismo que pode trazer melhorias para o município de Limeira, tanto
urbanisticamente como financeiramente, pensando-se na hipótese de futuros usos de
comércios e serviços para a área. A região central comercial de Limeira se expandiu
para a porção Sul, deixando o baixo centro estagnado, são variadas as possibilidades
que proporcionariam novos usos e trariam mais recursos aos cofres municipais.
Se houvesse proposta de Operação Urbana Consorciada, a exemplo da

aplicação em situações semelhantes na cidade de São Paulo, a tendência seria a
requalificação do Baixo Centro, resolvendo problemas comuns, além de aumentar a
qualidade de vida para os usuários da região.
53
Esta pesquisa aponta que a ausência de propostas para Limeira não se justifica
por problemas na legislação, ou de realidade em que não se aplicariam instrumentos
urbanísticos, contribuindo para pesquisas futuras que investiguem outras
possibilidades para o desinteresse de ambas partes em eventual parceria público-
privada.
54
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS
Acervo Digital do Museu do Imigrante: Disponível em: <http://museudaimigra

cao.org.br/acervodigital/upload/fotografias/MI_ICO_AMP_008_001_024_001.jpg>
Acesso em 30 de Outubro de 2015
A via Rio Claro e a produção da cidade de Limeira, Disponível em:

<http://www.iau.usp.br/revista_risco/Risco13-pdf/02_art03_risco13.pdf> Acesso em
29 de Outubro de 2015
ANGELI, P. A. L., As operações urbanas consorciadas como instrumento de

planejamento urbano – estudo de caso da cidade de São Paulo -SP, Campinas,
2011. Dissertação de Mestre em Urbanismo da Pontifícia Universidade Católica de
Campinas.
AZEVEDO NETTO, Domingos T. Depoimento à Cadernos de Urbanismo:

“Operações Urbanas”: Como você avalia a realização das articulações público-
privadas no Brasil?,
CAMPOS F., Candido Matta, Reinvente seu bairro, São Paulo, Editora 34, 2003,
222p
Fazendas históricas da região de Limeira [SP]: reconhecimento e valorização

das paisagens culturais, Disponível em:<http://www.conpadre.org
/L&E/L&E_v5_n4_2011/07_p106-120.pdf>. Acesso em 29 de Outubro de 2015
HEFLINGER JR, J.E., Memória Limeirense III, Limeira/SP, C R Gráfica e Editora,

1996.
História da Cidade de Limeira, Câmara Municipal de Limeira, Disponível em:

<http://www.limeira.sp.leg.br/municipio/index.php>. Acesso em 15 de Setembro de
2015
História material e formação urbana: a dinâmica socioespacial de Limeira (SP)

no século XIX , Disponível em: <http://www.bdtd.ufscar.br/htdocs/tede
Simplificado//tde_busca/arquivo.php?codArquivo=3817>. Acesso em 29 de Outubro
de 2015
Imigração alemã e suíça no estado de São Paulo. Disponível:

<http://gomessilva2.wix.com/imigracaoalemasp#!sobre-1/c11a6> Acesso em
30/10/2015
JACOBS, Jane, Morte e vida das Grandes cidades, São Paulo, Martins Fontes:
2000, 510p
55
Limeira, São Paulo, Disponível em: <http://biblioteca.ibge.gov.br/visualizacao/
dtbs/saopaulo/limeira.pdf>. Acesso em 25 de Novembro de 2015
Limeira: trajetória social e urbana. Por Alessandra Natali Queiroz. Disponível

em:<http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade/09.108/1841>. Acesso
em 16 de Setembro de 2015
MANFREDINI, E. A., Ações públicas e privadas na conformação da cidade:

estudo da dinâmica sócio-espacial de Limeira-SP, 1960-2000., São Carlos, 2005.
Dissertação de Mestrado em Engenharia Urbana pela Universidade Federal de São
Carlos,
Memórias de Limeira. Disponível em < https://memoriasdelimeira. wordpress.

com/2012/05/> Acesso em 24 de Abril de 2016
MONTANDON, D.T., Operações Urbanas em São Paulo: da negociação

financeira ao compartilhamento equitativo de custos e benefícios., São Paulo,
2009. Dissertação de Mestre em Arquitetura e Urbanismo na Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.
OLBERTZ,K. Operação Urbana Consorciada, São Paulo, 2011. Dissertação de

Mestrado em Direito pela Universidade de São Paulo
Pesquisa de Mercado: Joias, Folheados e Bijuterias. Disponível em:

<http://www.infojoia.com.br/pdf/banco/Apresentacao_de_pesquisa_Modo_de_Com
patibilidade-20091109-162131.pdf>. Acesso em 16 de Dezembro de 2015.
Por dentro do Estado de São Paulo: Região Limeira. Disponível em:

<http://cendoc.nepo.unicamp.br/textos/publicacoes/livros/limeira/regiao_limeira.pdf>.
Acesso em: 15 de Setembro de 2015
Prefeitura Municipal de Limeira, História. Disponível em:

<http://www.limeira.sp.gov.br/ pml/cidade/historia>. Acesso em: 13 de Setembro de
2015
Prefeitura Municipal de Limeira, Plano Diretor Municipal. Disponível em: <

http://www.limeira.sp.gov.br/legislacoes/files/fazenda/Plano%20Diretor/442%20Plano
%20Diretor%20de%20Limeira.pdf>. Acesso em: 14 de Agosto de 2016.
Prefeitura Municipal de São Paulo, Operações Urbanas. Disponível em :

<http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/sp_urb
anismo/operacoes_urbanas/index.php?p=19525>. Acesso em 14 de Agosto de 2016
QUEIROZ, A. N., Limeira: produção da cidade e do seu tecido urbano, São Paulo,
2007. Dissertação de Mestrado em Arquitetura e Urbanismo pela Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.
ROLNIK, Raquel. A cidade e a lei. São Paulo: Studio Nobel: FAPESP, 2003.
56
Reconstituição do traçado da "estrada dos Goiases" no trecho da atual mancha
urbana de Campinas. Por: Pedro Francisco Rossetto, 2006. Disponível em:
<http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_arttext&pid=
S010147142006000200006>. Acesso em 26 de Outubro de 2015
SAVELLI, A. M. Estratégia para o aperfeiçoamento dos mecanismos extra-

tributários voltados à melhoria urbanística no município de São Paulo, São
Paulo, 2009. (Tese de Doutor em Arquitetura e Urbanismo, Mackenzie)
Um pouco da História de Limeira, Disponível em: <https://culturadelimeira.files.

wordpress.com/2013/03/manual-1-secretaria-da-cultura-2012-limeira-e-a-imigrac3a7
c3a3o-europeia.pdf> Acesso em 30 de Outubro de 2015
VILLAÇA, Flávio, O espaço intra-urbano no Brasil, São Paulo, Studio Nobel, 1998,
376p
VILLAÇA, Flávio, Reflexões Sobre as Cidades Brasileiras, São Paulo, Studio Nobel,
2012, 296p.
57
7. ANEXO
Mapa de Áreas de Aplicação de Instrumentos Urbanísticos do Plano Diretor de

Limeira em A3
58

IC Elizete de Amorim Santos

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

IC Elizete de Amorim Santos

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Vice-Reitoria de Pós-Graduação e Pesquisa

VICE-REITORIA DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA

RELATÓRIO FINAL DE PESQUISA

REQUALIFICAÇÃO URBANA – ESTUDO DAS POSSIBILIDADES

Elizete de Amorim Santos

Pesquisa Financiada pela Vice-Reitoria de Pós-Graduação e Pesquisa

Elizete de Amorim Santos

UNIVERSIDADE PAULISTA – UNIP

O desenvolvimento das cidades brasileiras ao longo da nossa colonização

Palavras-chave: Operação Urbana Consorciada, Requalificação

The development of Brazilian cities throughout our colonization without

Key-Words: Urban Operation Syndicated, urban renewal, urban

Figura 1: Mapa da Carta topográfica da Capitania de São Paulo e seus sertões.

Figura 2: Fazenda Ibicaba, 1904.

Figura 3: Festa da colheita na Fazenda Quilombo, 1909,

Figura 4: Foto de colonos no Pires de Limeira.

Figura 5: Packing House de laranja, Estação Ferroviária de Limeira.

Figura 6: Malha urbana de Limeira em 1876.

Figura 8: Palacete Capitão Flamínio Ferreira de Camargo, 1940

Figura 9: Principais vias de acesso e evolução urbana de Limeira

Figura 10: Pátio da Estação Ferroviária na década de 1890

Figura 11: Pátio da Estação Ferroviária

Figura 13: Area de abragencia da Operação Urbana Faria Lima

Figura 14: Controle de estoque de área de construção adicional da Operação

Figura 16: Conjunto Habitacional Parque Real.

Figura 17: Mapa do Perímetro da Operação Urbana Centro

Figura18: Perímetro da área da Operação Urbana Água Branca

Figura 19: Centro Empresarial Água Branca

Figura 20: Fórum Criminal da Barra Funda

Figura 22: Galpão abandonado na Rua Carlos Gomes, no centro de Limeira

Figura 23: Palacete Tathuiby no centro da cidade, atualmente sem uso.

Figura 24: Residência abandonada no Baixo Centro de Limeira

Figura 25: Residência abandonada no Baixo Centro de Limeira

Figura 26: Áreas vazias na região central de Limeira.

Figura 27: Área da fábrica Companhia União de Refinadores.

CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção

COMPLAN – Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano

FAAL – Faculdade de Administração e Artes de Limeira

IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

OUC – Operação Urbana Consorciada

PDL – Plano Diretor de Limeira

PPP – Parceria Pública Privada

ZEIS – Zona Especiais de Interesse Social

ZIE – Zona de Intervenção Estratégica

ZRA – Zona de Requalificação Ambiental

3.1. Formação de Limeira – da povoação inicial ao típico centro

3.2. A colonização de Limeira e suas produções

3.3. A urbanização de Limeira 9

3.4. O desenvolvimento econômico de Limeira 13

3.5. O Estatuto da Cidade 18

3.6. Métodos de intervenção urbana previstos em legislações

3.7. Os instrumentos urbanísticos na legislação municipal de

4.1. Exemplos de Operações Urbanas Consorciadas na Cidade

4.2. Operação Urbana Consorciada Faria Lima 28

4.3. Operação Urbana Consorciada Centro 32

4.4. Operação Urbana Consorciada Água Branca 37

4.5. Comparativo entre as OUC de São Paulo 42

5.1. O porquê intervir urbanisticamente no centro de Limeira 44

5.2. Considerações Finais 53

Ao meu esposo Messias e aos meus filhos Bruno e Rebecca que me

Ao professor Pedro Frazatto Gonçalves Targon Verde, meu orientador, pela

A todos aqueles que, direta ou indiretamente possibilitaram a realização deste

Intervenção urbana, requalificação, reurbanização, reestruturação e várias