BDI

1º DECÊNDIO FEVEREIRO / 2009

ANO XXIX – Nº 4

Uma publicação
BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Os serviços notariais e registrais
e o Imposto Sobre Serviços
Gilson C. Sant’Anna (p. 25)

Os contratos de franquia e a decisão do CADE

contra a cláusula de raio em shopping centers
Daniel Bushatsky (p. 3)

Convenção de condomínio
não está acima da lei.
Kênio de Souza Pereira (p. 6)

Transferência ao locatário da taxa

bancária do boleto de aluguel.
Perguntas & Respostas (p. 33)
ISSN 1982 - 4599

39 ANOS 9 771982 459001 DLI - DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO

Direção:
Dominique Pierre Faga ÍNDICE
Conselho Editorial:
Dominique Pierre Faga
Alberto Prates dos Santos COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Heronides Dantas de Figueiredo Contratos de franquia – Cláusula de raio em shopping centers – Parte I (Daniel Bushatsky) .. 03
Julio Cesar Borges
E-mail: redacao@diariodasleis.com.br Convenção de condomínio não está acima da lei (Kênio de Souza Pereira) ............................. 06
Jornalista Responsável:
Julio Cesar Borges, MTB nº 42073
ISSN: 1982-4599 LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Colaboradores:
Adriano Erbolato Melo Direitos e obrigações pessoais, 2ª parte – A solidariedade (Prof. Jorge Tarcha) ........................ 09
Américo Isidoro Angélico
André Luiz Junqueira
Arthur Edmundo de Souza Rios JURISPRUDÊNCIA
Bianca Castelar de Faria
Bruno Mattos e Silva Execução fiscal – IPTU – Legitimidade passiva do compromissário vendedor (STJ) ................ 12
Caio Mario Fiorini Barbosa
Condomínio – Loteamento fechado – Cobrança de despesas de segurança por associação
Carlos Alberto Dabus Maluf
Carlos Antônio de Araújo de bairro (TJSP) .......................................................................................................................... 15
Carlos Roberto Tavarnaro
Daniel Alcântara Nastri Cerveira Compra e venda – Contrato de construção – Atraso na entrega da obra (TJRJ) ....................... 17
Daphnis Citti de Lauro SFH – Contratos celebrados sem cobertura do FCVS – Saldo devedor (STJ) .......................... 18
Dilvanir José da Costa
Felipe Leonardo Rodrigues Locação – Despejo – Denúncia vazia – Direito de preferência (TJSP) ....................................... 20
Fernanda Souza Rabello
Geraldo Beire Simões Despesas condominiais – Substituição de penhora – Inviabilidade (TJSP) ............................... 21
Hamilton Quirino
Iuli Ratzka Formiga
Jaques Bushatsky JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
Jorge Tarcha
Registro recusado – Escritura pública de venda e compra de parte ideal (CSM/SP) ................. 22
José Hildor Leal
Kênio de Souza Pereira Registro – Dúvida improcedente – Imóvel dado em integralização de capital social, por côn-
Leonardo Henrique M. Moraes Oliveira
Luis Camargo Pinto de Carvalho juges casados pelo regime da comunhão universal de bens (CSM/SP) ................................. 23
Luiz Antonio Scavone Jr.
Marcelo Manhães de Almeida
Márcio Flávio Lima BOLETIM CARTORÁRIO
Marco Aurélio Bicalho de A. Chagas
Marco Aurélio Leite da Silva Os serviços notariais e registrais e o Imposto Sobre Serviços – Final (Gilson C. Sant’Anna) .. 25
Mário Cerveira Filho Ata notarial – Parte I (João Teodoro da Silva) .............................................................................. 29
Maury Rouède Bernardes
Michel Rosenthal Wagner
Narciso Orlandi Neto
Ricardo Amin Abrahão Nacle PERGUNTAS & RESPOSTAS
Sandro Alexander Ferreira Aluguel – Taxa de boleto bancário – Repasse do custo ao locatário .......................................... 33
Sylvio Campos Lindenberg Filho
Valestan Milhomem da Costa Formal de partilha – Base de cálculo dos emolumentos para registro ........................................ 33
Valmir Gonçalves da Silva
Locação comercial – Momento e requisitos para interpor ação renovatória ............................... 33
Wilson Bueno Alves
Gerência Comercial: Cessão de compromisso de compra e venda de fração ideal a construir ................................... 34
Telefone e fax: (11) 3673-3155 (PABX)
E-mail: comercial@diariodasleis.com.br Compra e venda – Posse não transmitida ao comprador ............................................................ 34
Foto de Capa: www.sxc.hu
Imóvel abandonado pelo locatário que deixa familiares no local – Cobrança de aluguéis em
Impressão e Acabamento:
Gráfica Josemar atraso ........................................................................................................................................... 34
Editora: DIÁRIO DAS LEIS LTDA.
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cial. Os artigos assinados não refletem ne-
cessariamente
2
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BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
36
 COMENTÁRIOS E DOUTRINA
OS CONTRATOS DE FRANQUIA E A DECISÃO DO CADE CONTRA A
CLÁUSULA DE RAIO EM SHOPPING CENTERS – PARTE I
A Secretaria de Defesa Econô-
mica instaurou no dia 25 de julho de
2008, dois processos administrativos
para investigar o uso da chamada
“cláusula de raio” nos contratos de
locação comercial firmados por
shopping centers de São Paulo
(Shopping Morumbi, Shopping Villa-
Lobos, Shopping Jardim Sul e
Shopping Higienópolis) e Porto Ale-
gre (Shopping Iguatemi, Shopping
Praia de Belas, Moinhos Shopping,
Shoppings Bourbon e Shopping Rua
da Praia) com os seus lojistas.
Não é a primeira vez que isto
acontece. Ano passado a mídia deu
grande espaço para a decisão do
CADE de multar o Condomínio
Shopping Center Iguatemi de São
Paulo (“Iguatemi”) por inserir em seus
contratos cláusula de raio ou de
territorialidade, atitude que restringe
a livre concorrência e a livre iniciati-
va de seus locatários, pois os impe-
de de abrir novas lojas em locais pró-
ximos ao shopping.
A decisão realmente é importan-
te. É por meio dela que poderemos
estudar a viabilidade de novos
shoppings centers, a modificação do
tenant mix de um determinado
shopping, bem como a importância
do mercado relevante no estudo da
concorrência.
Qual o poder de uma marca na
atração de consumidores? Importa a
localização do estabelecimento? A
loja estar localizada na rua ou estar
dentro de um shopping center, que
não só é detalhadamente pensado,
como também possui infraestrutura
tais como restaurantes, cinema e es-
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
Daniel Bushatsky (*)
tacionamento, faz ou
não diferença?
Neste trabalho, ten-
taremos fazer um inter-
relacionamento entre o
contrato de franquia, que
possui como um de seus
pilares a cláusula de
raio, com a decisão do
CADE no caso do
Shopping Iguatemi. Ou
seja, até onde esta decisão vinculará
os contratos de franquia? De ante-
mão, estabeleça-se que a cláusula de
raio é extremamente importante
como forma de salvaguardar investi-
mentos e, nos casos da franquia,
impedir o canibalismo entre empre-
sas irmãs.
I. O processo administrativo
no CADE envolvendo o Shopping
Iguatemi.
O processo administrativo foi
instaurado com base nos artigo 21,
incisos III, IV, e V e no artigo 20, inciso
1 comprovadamente , afetava o merca-
I , todos da Lei nº 8.884/94, pela Pro-
curadoria do CADE, que considerou
ilegal a utilização da cláusula de raio
2 restringia a um único agente e era
pelo Iguatemi em seus contratos
com os locatários.
Desta forma, seguindo o proce-
dimento administrativo da Lei de Con-
corrência, foram ouvidos, nesta or-
dem, a Secretaria de Defesa Econô-
mica3 e o Ministério Público Federal.
Ambos os órgãos, ao contrário do
CADE, sugeriram o arquivamento do
processo administrativo.
A Secretaria de Defesa Econô-
mica (SDE) optou pelo arquivamen-
to do processo ao analisar o “merca-
do relevante” do Iguatemi e seus
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
principais concorrentes,
quais sejam: Eldorado,
Morumbi, Jardim Sul,
Villa Lobos e Higienó-
polis. Ao analisar o mer-
cado relevante4, aferiu
que somente o Shopping
Eldorado era prejudicado
pela cláusula de raio im-
posta pelo Iguatemi. Ob-
servou, também, que tan-
to o shopping center Villa Lobos, quan-
to o Shopping Higienópolis nasceram
e elaboraram seu Tenant Mix5 após
anos de validade da cláusula imposta
pelo Iguatemi6 aos seus locatários.
Para finalizar a SDE expôs: “Ou-
tro ponto que deve ser observado
com o devido critério é o fato de que
a parte representada já foi condena-
da anteriormente por inserir cláusula
de exclusividade, pela qual os lojis-
tas ficariam impedidos de instalar-se
em determinados shopping centers
da cidade de São Paulo, o que,
do de shopping centers de alto pa-
drão desta cidade, até porque não se
objetiva no sentido de indicar sobre
que agente econômico recairia a
restrição”....e concluiu mais adiante:
“a restrição aqui imposta não produz
efeitos no mercado delimitado”.
Já o representante do MPF, dan-
do aval ao parecer emitido pelo SDE,
manifestou-se pelo arquivamento
porque: “ Opta-se, pois, por proceder
à análise da denominada cláusula de
raio nos shopping centers sob a luz
da regra da razão, considerando que
esta disposição contratual, apesar de
restritiva, pode não necessariamen-
3
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
te representar infração a ordem eco-
nômica. Cabe à autoridade antitruste
aferir se o grau de restrição efetiva-
mente decorrente da cláusula se
mantém no limite razoável, bastante
para, por um lado, garantir a viabili-
dade do empreendimento shopping
center, e, por outro, não sobrestar o
desenvolvimento das atividades co-
merciais dos lojistas ali instalados”.
O CADE, em 04.09.2007, não
obstante os pareceres supra citados,
concluiu pela punição do Iguatemi,
entre outros motivos porque: (i) a clá-
usula de raio7 deve ser analisada à
luz da razão e da realidade, e o
Iguatemi usa não só a citada cláusu-
la, bem como outras que restringem
a concorrência, tal como a cláusula
de exclusividade; (ii) as cláusulas de
raio não obedecem a um padrão, pelo
contrário, são de livre arbítrio do
Iguatemi e, muitas vezes, possuem
contornos de cláusula de exclusivida-
de; (iii) a estratégia de copiar o tenant
mix do concorrente é visto pela lite-
ratura econômica como uma forma
de atuação do comércio; (iv) as cláu-
sulas de raio não podem servir para
restringir os concorrentes, dando as-
sim, às cláusulas restritivas, o papel
que caberia à eficiência e eficácia
das ações comerciais; e, por fim (v)
a cláusula de raio eleva o poder de
mercado do Iguatemi, bem como os
preços cobrados por ele.
E concluiu com o seguinte
acórdão: “O Plenário, por unanimida-
de, conheceu do presente Recurso
de Ofício no presente Processo Ad-
ministrativo, dando-lhe provimento,
considerando, por maioria, a Repre-
sentada, como incursa no art. 20,
inciso I c.c. o art. 21, inciso IV e V, da
Lei nº 8.884/94, condenando-a ao
4 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
pagamento de multa no valor equiva-
lente a 2% (dois por cento) do seu
faturamento bruto anual, determinan-
do, ainda, a imediata cessação da
prática, além de outras determina-
ções, tudo nos termos do voto do
Relator, o qual acolheu requerimento
do MPF, no sentido de que seja ofici-
ada a SDE, a fim de que seja promo-
vida investigação sobre a prática de
cláusula de raio pelos demais
Shoppings Centers que integram o
mesmo mercado relevante do
Iguatemi (Eldorado, Morumbi, Jardim
Sul, Villa-Lobos e Higienópolis). Ven-
cido o Conselheiro Sicsú”.
Como não poderia deixar de ser,
o Iguatemi recorreu ao judiciário, que
felizmente vem confirmando a decisão
da autarquia, dando segurança jurídi-
ca para novos empreendimentos.
Neste sentido o Desembargador
Federal convocado David Wilson de
Abreu Pardo, relator do caso, salien-
tou a impossibilidade do Iguatemi de
limitar a concorrência sob o argumen-
to de diminuição do faturamento. Se-
gundo o magistrado, “eventual redu-
ção de faturamento do Shopping, em
razão da exclusão da cláusula de raio,
pode ser atribuída à própria dinâmi-
ca do mercado, e não a uma concor-
rência desleal, ou mesmo a uma con-
duta oportunista dos lojistas”. Em
seguida, acrescentou: “o fato é que a
cláusula de raio, na forma como utili-
zada pelo Shopping, parece prejudi-
car a livre iniciativa, a livre concor-
rência, e, em última instância, a liber-
dade de escolha do consumidor, o
que não pode ser tolerado pelo Esta-
do”.
II. A Franquia e a cláusula de
territorialidade.
A palavra segurança resume a
ânsia do investidor em franquias. Ele
está atrás da segurança econômica
para investir em determinado negó-
cio8, que já consolidado no merca-
do, pode lhe dar.
Nesse passo, a melhor doutrina,
na pena de Jorge Pereira Andrade9,
define franquia da seguinte forma: “é
um conceito pelo qual uma empresa
industrial, comercial ou de serviços,
detentora de uma atividade mercado-
lógica vitoriosa, com marca notória ou
nome comercial (franqueadora) per-
mite a uma pessoa física ou jurídica
(franqueada), por tempo e área ge-
ográfica exclusivos e determina-
dos, seu uso, para venda ou fabri-
cação de seus produtos e/ou servi-
ços mediante uma taxa inicial e por-
centagem mensal sobre movimento
de vendas, oferecendo, para isto,
todo o seu know-how administrativo,
de marketing e publicidade, exigindo
em contrapartida um absoluto aten-
dimento a suas regras e normas, per-
mitindo ou não a subfranquia”. (grifo
nosso)
A franquia, como todo o negó-
cio, possui pontos positivos e negati-
vos que valem ser destacados para
estudo da cláusula de territorialidade,
para entender, principalmente, o que
esta cláusula visa a proteger. São
pontos positivos para o franqueado:
associa-se a uma marca consolida-
da, desenvolve um conceito de su-
cesso, corre menos risco, tem aces-
so à profissionalização do negócio,
pertence a um todo coletivo, obtém
melhor relação investimento/retorno,
conta com a cobertura de uma
corporação consolidada. Por outro
lado: menor grau de liberdade, em-
preendimento ligado a um parceiro
remoto, necessidade de assimilar um
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

conceito estabelecido de negócio, ris-
co associado ao desempenho do
franqueador.
Neste sentido, óbvio é que a es-
colha da marca a que o empreende-
dor será associado/franqueado, bem
como a localização no novo empreen-
dimento depende de uma análise con-
junta de franqueado e franqueador,
pelo menos na última assertiva.
É corrente que no contrato de fran-
quia o franqueador seja remunerado
como nos shoppings centers, com por-
centagem do faturamento da loja, em-
bora distintas as contrapartidas. Pare-
ce óbvio, então, que dois franquea-
dos, um do lado do outro, não é do
interesse do franqueador que terá
nessas duas lojas a diminuição do
faturamento e a concorrência desne-
cessária entre dois franqueados10.
Nesta linha de raciocínio, Frans
Martins11 coloca que são cláusulas
essenciais aos contratos de franquia
o prazo de contrato, delimitação do
território e da localização, as taxas de
franquia, as quotas de venda, o direi-
to de o franqueado vender a franquia
e cancelamento ou extinção do con-
trato12.
Ora, nada mais lógico. O inves-
tidor ao se interessar por ramo co-
mercial novo precisa conhecer alguns
requisitos tais como quanto ele de-
verá aplicar, onde será seu estabele-
cimento e suas probabilidades de êxi-
to.
Que nenhum negócio tenha su-
cesso garantido, não é novidade.
Mas, ao se investir em uma franquia,
como já dito, os riscos são menores,
e o poder da marca combinado com
o know-how do franqueador devem
refletir uma boa entrada no mundo
dos negócios.
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
A partir destas pequenas consi-
derações, trataremos agora de uma
das bases do contrato de franquia: a
cláusula de territorialidade. A que dis-
tância um franqueado deve ficar do
outro?
A exclusividade em determina-
das regiões tem seu fundamento,
segundo Adalberto Simão Filho13: “a
exclusividade territorial é de profun-
do interesse do franqueado porque
delimitará o campo de sua ação e li-
mitará o acesso de outros integran-
tes da rede à zona concedida. Prote-
ge-se, desta forma, a possibilidade de
uma concorrência danosa sobre o
franqueado e racionaliza o processo
distributivo, evitando-se a saturação
de pontos de mercado, quando bem
aplicada”.
Conforme se observa, a cláusu-
la de raio14 ou de exclusividade visa
garantir uma interdependência entre
as franquias, preservando a capaci-
dade de atrair o público consumidor
ao seu estabelecimento.
Não é segredo que a localização
do estabelecimento comercial influi
no fluxo de público do empreendi-
mento e é por isto que ter como seu
vizinho e, pior, sua concorrente,
franqueada de mesma cadeia, não
fará nada bem para o sucesso do
negócio.
É por isto que a cláusula de ex-
clusividade deve respeitar o estudo
geográfico de mercado relevante e
seu poder15, ou seja, qual é o públi-
co alvo do negócio e qual a possibili-
dade real de estes visitarem e usa-
rem o negócio.
No caso do Iguatemi, por exem-
plo, a SDE em seu parecer observou
os seguintes tópicos para a definição
do mercado relevante geográfico:
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
“Nesse sentido, para a definição do
mercado relevante geográfico deste
processo, é necessário delimitar a
área máxima em que os consumido-
res (lojistas/compradores) do
Shopping Center Iguatemi estariam
dispostos a se locomoverem na hi-
pótese de um abuso da posição do-
minante. Isso permitiria conhecer to-
dos os shopping centers (de alto pa-
drão) que concorrem com o
Iguatemi”. E concluiu que: “dessa for-
ma, define-se, como o mercado rele-
vante deste processo, os shopping
centers de alto padrão estabelecidos
na zona oeste, norte da zona sul e
oeste da zona central da cidade de
São Paulo, os quais apresentam um
nível de diferenciação corresponden-
te ao do shopping Iguatemi: Eldorado,
Morumbi, Jardim Sul, Villa Lobos e
Higienópolis (além, obviamente, do
próprio Iguatemi)”.
Nessa linha de raciocínio é que
devem ser entendidos o mercado re-
levante e a cláusula de exclusivida-
de em contratos de franquia16. Ne-
cessariamente, deve ser feito pelo
franqueador (sim, é dele a responsa-
bilidade pelo modelo de negócio e
como ele vai se expandir) um estudo
econômico do ponto de vista do
franqueado, analisando-se os bene-
fícios de serem instalados dois ou
mais estabelecimentos em locais não
muito distantes, sob pena de caniba-
lismo.
Assim, somente poderá ser
permitida cláusula de raio17 que res-
peite seu fim essencial: proteger o
franqueado contra a predação de um
“amigo concorrente”.
(*) O autor é Advogado em São
Paulo, SP.
5
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO ESTÁ ACIMA DA LEI
A convenção é consagrada
como a lei interna do condomínio,
pois tem o importante papel de regu-
lamentar a propriedade. Entretanto,
equivoca-se quem entende que ela
está acima das Leis Federais, como
a Lei 4.591/64 que “Dispõe sobre o
condomínio em edificações e as in-
corporações imobiliárias” e o Código
Civil (CC).
Os condôminos não têm o direi-
to de estipular cláusulas que venham
a ferir as disposições constitucionais
e nem as leis ordinárias. Portanto, a
convenção é norma subsidiária, pois
não pode os 2/3 dos condôminos im-
porem dispositivos que venham a fe-
rir o direito de propriedade, gerar
dano a terceiros e consagrar situa-
ções injustas ou imorais.
LIMITES DA CONVENÇÃO
A convenção de condomínio
emana da vontade dos condôminos
e tem natureza de contrato. O art. 422
do CC determina: “Os contratantes
são obrigados a guardar, assim na
conclusão do contrato, como em sua
execução, os princípios de probida-
de e boa-fé”.
Já o § único do art. 2.035 do CC
determina:“Nenhuma convenção pre-
valecerá se contrariar preceitos de
ordem pública, tais como os estabe-
lecidos por este Código para asse-
gurar a função social da propriedade
e dos contratos”.
Aplicando o disposto no referi-
do artigo, transcreve-se entendimen-
to do Sr. Relator Desembargador
6 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Kênio de Souza Pereira (*)
Irmar Ferreira Campos em seu voto
no processo nº 2.0000.00.501.5174/
000, do TJMG:
“Interpretando a regra gravada
no art. 2.035 do CC/2002 infere-se
que as convenções contratuais regu-
larmente estabelecidas não podem
prevalecer se forem contrárias aos
preceitos de ordem pública, entre os
quais inclui-se a FUNÇÃO SOCIAL
do contrato. Logo, não há falar-se em
ofensa ao ato jurídico perfeito, eis
que, a convenção que fere a FUN-
ÇÃO SOCIAL do contrato não pode
predominar, por expresso manda-
mento legal”.
No mesmo sentido tem-se os
seguintes julgados do TJMG:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE
REVISÃO DE DESPESAS CONDO-
MINIAIS C/C CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO. PERÍCIA. NECESSI-
DADE. - Em consonância com as dis-
posições legais que regem a matéria,
o rateio com base na fração ideal
pode, em determinados casos, ofen-
der outros preceitos, hierarquicamen-
te superiores, como a boa-fé objetiva
e a vedação ao enriquecimento ilícito.
- Nenhuma declaração de vontade,
como a CONVENÇÃO de CONDO-
MÍNIO, pode prevalecer e produzir
efeito contra a lei, sendo, portanto,
relevante para a solução do litígio a
prova pericial, que fornecerá elemen-
tos que permitirão definir se é correto
e justo o valor cobrado a título de taxa
de CONDOMÍNIO”. (processo n.º
1.0024.06.058069-3)
“AÇÃO DECLARATÓRIA DE
NULIDADE DE COBRANÇA C/C
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO -
JULGAMENTO ANTECIPADO DA
LIDE - PROVA PERICIAL - RELEVÂN-
CIA - CERCEAMENTO DE DEFESA
CARACTERIZADO - CASSAÇÃO DA
SENTENÇA. Os condôminos, por
meio da convenção de condomínio,
têm a liberdade de estipularem a for-
ma adequada de rateio das despe-
sas condominiais. Aprovada pelo
quorum regular, a convenção assu-
me status de norma cogente frente
às relações condominiais. Conquan-
to em consonância com as disposi-
ções legais que regem a matéria, o
rateio com base na fração ideal, pre-
visto na convenção de condomínio,
pode, em determinados casos, ofender
preceitos outros, hierarquicamente su-
periores, como a boa-fé objetiva e a
vedação ao enriquecimento ilícito.
Destarte, é possível que se reconheça
a abusividade e ilicitude da aplicação do
preceito legal e estatutário concernente
ao rateio das despesas condominiais
com base na fração ideal das unidades
autônomas. Nesse contexto, afigura-se
indispensável à solução da lide a reali-
zação da perícia indeferida na senten-
ça. Em se verificando a utilidade da pro-
va requerida, há de se reconhecer que
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

o julgamento antecipado implica cerce-
amento de defesa.” (1.0024.06.281355-
5/002)
CLÁUSULAS ILEGAIS PODEM
SER ANULADAS
A convenção não é um docu-
mento imutável, apesar de ter cará-
ter normativo, oponível até contra
aqueles que recusaram sua aprova-
ção, ou seja, supera o conceito de
simples contrato que tem caráter
obrigacional somente perante aos
que pactuaram.
Por descuido ou desconhecimen-
to da lei, pode ela conter cláusulas que
estejam em desacordo com o Código
Civil, sendo as referidas cláusulas
passíveis de nulidade, cabendo ao
juiz, mediante provocação, anulá-las.
Pois, se o juiz não tivesse tal poder,
quem então poderia? Certamente ne-
nhum juiz cometeria validar a cláusu-
la que diz que 1/3 dos condô-minos
pode alterar convenção, já que a lei
impõe o quorum qualificado de 2/3 do
condomínio.
Ao magistrado é concedido o
poder/dever de impedir os efeitos de
cláusulas ilegais que possam ser co-
locadas na convenção como, por
exemplo:
a) cláusula que isenta o constru-
tor do pagamento da taxa de condomí-
nio enquanto não vender as unidades.
Logicamente, tal cláusula gera enrique-
cimento ilícito e afronta o art. 1.336,
inciso I do CC, que prevê que os
condôminos devem contribuir para as
despesas do condomínio. Da mesma
forma pode ser questionada a cláusu-
la que impõe a divisão de despesas
com base na fração ideal, se as uni-
dades maiores não gastam mais que
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
as menores;
b) cláusula que permita que o
síndico não preste contas à Assem-
bléia Geral, de forma a tornar as con-
tas “uma caixa preta”, pois afronta os
art. 1.348, VIII e art. 1.350 do CC que
preveem que o síndico deve prestar
contas à assembleia anualmente ou
quando exigidas;
c) cláusula que impeça a eleição
do síndico em Assembleia ou que crie
mecanismos que favoreçam a frau-
de ao impedir que vários condôminos
participem de forma transparente da
votação e apuração, sendo que o art.
1.347 do CC, estipula que “ A
assembleia escolherá um síndico,
que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo
não superior a dois anos, o qual po-
derá renovar-se.”;
d) cláusula que preveja multa de
mora de 10% para o inadimplente não
contumaz, sendo que o CC prevê que
a multa será de 2%.
De acordo com o entendimento
de Aclibes Burgarelli, citado na obra
de Élcio Nacur Rezende Condomínio
em Edifícios:
“Na conformidade dos novos
princípios que nortearão a socieda-
de brasileira (boa-fé objetiva e fun-
ção social das instituições, por exem-
plo), a convenção de condomínio,
como ato regra que é, de natureza
institucional com função social relati-
vamente a certo grupo, não poderá
destoar do novo sistema civil, sob
pena de anulabilidade por meio de
ação própria.”.
TRIBUNAL DERRUBA NORMA
CONVENCIONAL
Tendo o Tribunal de Justiça de
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Minas Gerais constatado, que em al-
gumas convenções de edifícios onde
o apartamento de cobertura ou tér-
reo é penalizado de forma injusta,
com cobrança abusiva de taxa de
condomínio estipulada com base na
fração ideal, que foi criada para divi-
dir despesas de construção, vemos
que a imposição do rateio de despe-
sas que favorece o enriquecimento
ilícito das unidades-tipo não pode pre-
valecer.
Como os apartamentos-tipo são
maioria no edifício, estes impedem a
mudança da convenção pelo quorum
de 2/3 do condomínio, e criam uma
situação que impõe a intervenção do
Poder Judiciário para que o enrique-
cimento ilícito não prevaleça.
Em abril de 2008, num proces-
so em que atuei como advogado, na
defesa do proprietário de uma cober-
tura, que tem uma fração ideal 188%
superior à dos demais apartamentos-
tipo, o Desembargador do TJMG,
Elpídio Donizetti, como Relator, com
a concordância dos Desembarga-
dores Fábio Maia Viani e Guilherme
Luciano Abeta Nunes, consagraram
que a convenção não pode ferir o
Código Civil e que o rateio de despe-
sas deve ser revisto com base no efe-
tivo uso e gozo de cada unidade, de
forma a evitar divisão injusta de des-
pesas.
“Ementa: AÇÃO DECLARATÓRIA
DE NULIDADE DE COBRANÇA C/C
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO –
JULGAMENTO ANTECIPADO DA
LIDE – PROVA PERICIAL – RELEVÂN-
CIA – CERCEAMENTO DE DEFESA
CARACTERIZADO – CASSAÇÃO DA
SENTENÇA. Os condôminos, por
7
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
meio da convenção de condomínio,
têm a liberdade de estipularem a for-
ma adequada de rateio das despe-
sas condominiais. Aprovada pelo
quorum regular, a convenção assu-
me status de norma cogente frente
às relações condominiais. Conquan-
to em consonância com as disposi-
ções legais que regem a matéria, o
rateio com base na fração ideal, pre-
visto na convenção de condomínio,
pode, em determinados casos, ofen-
der preceitos outros, hierarquicamen-
te superiores, como a boa-fé objetiva
e a vedação ao enriquecimento ilíci-
to. Destarte, é possível que se reco-
nheça a abusividade e ilicitude da
aplicação do preceito legal e
estatutário concernente ao rateio das
despesas condominiais com base na
fração ideal das unidades autônomas.
Nesse contexto, afigura-se indispen-
sável à solução da lide a realização
da perícia indeferida na sentença. Em
se verificando a utilidade da prova
requerida, há de se reconhecer que
o julgamento antecipado implica cer-
ceamento de defesa.”
No sentido de confirmar que a
Convenção é norma subsidiária, não
podendo estipular cláusula que venha
a ferir princípios jurídicos e nem esti-
pular rateio de maneira a penalizar
alguma unidade com a cobrança de
forma abusiva, ou seja, contrária ao
que realmente usufrui dos serviços
comuns, o STJ decidiu da seguinte
forma:
“Ementa: DIREITO CIVIL - DES-
PESAS CONDOMINIAIS - CRITÉRIO
DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA
ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO
CONDOMINIAL – ADMISSIBILIDADE.
A assembléia dos condôminos é livre
para estipular a forma adequada de fi-
8 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
xação da quota dos condôminos, des-
de que obedecidos os requisitos for-
mais, preservada a isonomia e
descaracterizado o enriquecimento ilí-
cito de alguns condôminos. O rateio
igualitário das despesas condominiais
não implica, por si só, enriquecimento
sem causa dos proprietários de mai-
or fração ideal.”
O Tribunal de Justiça do Estado
do Rio Grande do Sul, por decisão
unânime na apelação cível nº
70020824439, constatou a abusivi-
dade de cláusula convencional de
cobrança de taxa de condomínio,
eximindo uma loja que possuía en-
trada independente, sem a utilização
do espaço interno do condomínio, do
pagamento das despesas com as
quais a mesma não tinha participa-
ção, dentre elas as relativas a equi-
pamentos de segurança, diante da
efetiva comprovação de quem deles
se beneficiam é que se mostra pos-
sível o aludido rateio.
No trecho extraído do voto da
Desembargadora Nara Leonor Cas-
tro Garcia, no processo acima cita-
do, a mesma explana com maestria
sobre a questão em tela:
“(...)
Sendo assim, ainda que a conven-
ção de condomínio preveja o rateio
comum das despesas condominiais e,
no caso, pagamento diferenciado aos
AA., com redução de 35% do valor
devido, nada impede que, mediante
provocação do condômino, como no
caso, venha o Poder Judiciário a se
pronunciar de forma a redefinir quais
despesas condominiais podem ser co-
bradas dos AA., afastando do rateio
aquelas das quais não se utilizam por
não lhes trazer qualquer benefício à
sua unidade autônoma, localizada no
térreo do edifício.
(...)”
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA. RATEIO
DAS DESPESAS CONDOMINIAIS.
LOJA LOCALIZADA NO ANDAR
TÉRREO.
1. Descabe ser cobrado dos AA.
despesas relativas a equipamentos
de segurança, circuito interno de TV
e limpeza, já que deles não se bene-
ficiam, por serem proprietários de loja
localizada no andar térreo, contando
com entrada independente, sem a
utilização do espaço interno do con-
domínio. 2. Impositivo o recálculo da
cota condominial, na forma como es-
tabelecido pela sentença, para dela
afastar as despesas com as quais
não se beneficiam os AA. NEGADO
PROVIMENTO A AMBOS OS APE-
LOS. UNÂNIME.
Portanto, a convenção não pode
se sobrepor o Código Civil e aos prin-
cípios jurídicos, cabendo aos que se
sentirem lesados, combater a norma
que for ilegal, e questioná-la em juízo,
caso o bom senso não prevaleça en-
tre os condôminos que devem evitar
a manutenção de normas que cau-
sem situações injustas.
(*) O autor é Diretor da Caixa
Imobiliária – Rede Netimóveis, Advo-
gado Especialista em Direito Imobili-
ário, Vice-presidente do Sindicato do
Mercado Imobiliário de Minas Gerais
(SECOVI-MG), Professor do MBA da
FEAD-MG – Direito Imobiliário, Árbi-
tro da CAMINAS – Câmara de Arbi-
tragem de Minas Gerais, Tel. (31)
3225-5599 – e-mail – keniopereira@
caixaimobiliaria.com.br
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
 LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO
DIREITOS E OBRIGAÇÕES PESSOAIS
2ª PARTE – A SOLIDARIEDADE
Na lição anterior estávamos exa-
minando os elementos que constitu-
em as obrigações.
São eles: um vínculo jurídico, as
partes e uma prestação.
Após analisar o vínculo, estamos
discorrendo sobre o segundo elemen-
to, qual seja, as partes.
Nesse tópico, começamos a
abordar a possibilidade da existência
de mais de um sujeito em cada uma
das duas partes.
Caso quiséssemos complicar as
palavras, diríamos que seria um caso
de pluralidade subjetiva.
Dissemos que, nessa hipótese,
poderá surgir a questão da solidari-
edade entre os vários sujeitos.
É desse tema que trataremos
agora.
Obrigações solidárias
Nos contratos em geral, haven-
do pluralidade de sujeitos, prevalece
o seguinte princípio:
Cada credor não poderá exigir
mais que a sua parte. E cada deve-
dor somente responde pelo quinhão
respectivo.
Isto será melhor explicado por
meio de um exemplo.
Façamos de conta que João tem
um crédito em face de três devedo-
res, referentes ao mesmo objeto.
Seria o caso, para ilustrar, de
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
Jorge Tarcha (*)
João ser locador de uma residência,
sendo que há três irmãos como loca-
tários, a saber: José, Walter e Fábio.
Já vimos que se trata de um
caso de pluralidade de sujeitos, vale
dizer, de uma pluralidade subjetiva.
Normalmente, João teria a ne-
cessidade de cobrar 1/3 do aluguel
de cada um dos inquilinos, o que, con-
venhamos é bastante trabalhoso..
Porém, se houver solidariedade
Porém, seria muito bom se hou-
vesse um mecanismo pelo qual ele
pudesse cobrar todo o aluguel, diga-
mos, de José.
José, tendo pago tudo, teria o
cansativo encargo de cobrar 1/3 de
Walter e 1/3 de Fábio, por meio de
ações chamadas regressivas, uma
para cada irmão.
Mas o trabalho do locador João
seria muito facilitado.
Esse mecanismo é a solidarie-
dade.
Vejam que ocorreram dois tipos
de relações: uma externa entre os
inquilinos e o locador. Outra interna,
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
entre os três inquilinos.
Veja-se o que diz o Código Civil:
Art. 264. Há solidariedade, quan-
do na mesma obrigação concorre
mais de um credor, ou mais de um
devedor, cada um com direito, ou
obrigado, à dívida toda.
No caso de pluralidade de cre-
dores, ocorre a solidariedade ativa.
Havendo mais de um devedor, tere-
mos uma solidariedade passiva. O
Código Civil trata das duas:
Da Solidariedade Ativa
Art. 267. Cada um dos credores
solidários tem direito a exigir do de-
vedor o cumprimento da prestação
por inteiro.
Da Solidariedade Passiva
Art. 275. O credor tem direito a
exigir e receber de um ou de alguns
dos devedores, parcial ou totalmen-
te, a dívida comum;
A solidariedade ativa
Sua utilidade prática é muito pe-
quena. Como acentua SILVIO
RODRIGUES, a maioria esmagado-
ra dos juristas a vê como injustificada
reminiscência do Direito Romano, só
conservada pela força da tradição.
O motivo é que ela é inconveni-
ente para os credores. De fato, qual-
quer um deles poderá receber o cré-
dito. Os demais credores ficarão à
mercê dele, que poderá receber a
totalidade da dívida.
9
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
É claro que ele deverá prestar
contas aos demais. Porém, se ele se
tornar insolvente, os outros terão pre-
juízo. Sem falar na demora do trans-
curso de uma ação de prestação de
contas.
A solidariedade passiva
Já esta solidariedade tem gran-
de importância, pelas vantagens que
apresenta.
Com efeito, como já dissemos
acima, o credor não precisa acionar
cada um dos devedores. Ele pode
reclamar, de um ou de alguns dos co-
devedores, o pagamento do total,
podendo escolher o mais solvente ou
o que tenha bens de maior liquidez.
Regras da solidariedade passiva
1. O credor tem o direito de es-
colher o devedor que deverá pagar.
2. O infeliz que foi escolhido terá
de pagar o total da dívida.
3. Tendo pago tudo, tem ação
regressiva contra os outros, dos quais
somente pode receber a quota de
cada um.
A solidariedade não se presume
Veja-se o que diz o Código Civil:
Código Civil, art. 265. A solidari-
edade não se presume; resulta da lei
ou da vontade das partes.
O verbo presumir significa en-
tender, imaginar, supor, conjeturar,
suspeitar, pressupor:
Sendo assim, ela não se consi-
dera presente em todas as situações
de débito e crédito. Não se a tem
como certa.
10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
A solidariedade é, pois, excep-
cional
Observe-se que a obrigação so-
lidária constitui uma exceção. Por
esse motivo, ela não é admitida fora
da lei ou do contrato.
Não havendo expressa menção
no contrato e não existindo previsão
legal, a obrigação se divide. Cada
devedor é obrigado apenas à sua
quota parte e cada credor tem direito
apenas ao seu quinhão.
Assim sendo, a solidariedade
não pode decorrer de sentença judi-
cial.
Exemplos de solidariedade
instituída por lei
(Os artigos citados abaixo são
todos do Código Civil)
Art. 829. A fiança conjuntamen-
te prestada a um só débito por mais
de uma pessoa, importa o compro-
misso de solidariedade entre elas, se
declaradamente não se reservarem
o benefício de divisão.
Art. 942. Os bens do responsá-
vel pela ofensa ou violação do direito
de outrem ficam sujeitos à reparação
do dano causado; e, se a ofensa ti-
ver mais de um autor, todos respon-
derão solidariamente pela reparação.
Art. 518. Responderá por perdas
e danos o comprador, se alienar a
coisa sem ter dado ao vendedor ci-
ência do preço e das vantagens que
por ela lhe oferecem. Responderá
solidariamente o adquirente, se tiver
procedido de má-fé.
Art. 585. Se duas ou mais pes-
soas forem simultaneamente como-
datárias de uma coisa, ficarão soli-
dariamente responsáveis para com o
comodante.
Art. 1016. Os administradores
respondem solidariamente perante a
sociedade e os terceiros prejudica-
dos, por culpa no desempenho de
suas funções.
Art. 1052. Na sociedade limitada,
a responsabilidade de cada sócio é
restrita ao valor de suas quotas, mas
todos respondem solidariamente pela
integralização do capital social.
Um exemplo da Lei das Loca-
ções (Lei 8.245/91 – consultar o
portal de legislação do Diário das
Leis)
Art. 2º Havendo mais de um lo-
cador ou mais de um locatário, en-
tende-se que são solidários se o con-
trário não se estipulou.
Isso significa que sempre have-
rá solidariedade na pluralidade de lo-
cadores ou de locatários, a menos
que o contrato estipule que ela não
ocorrerá.
Solidariedade nas incorporações
a) caso de mais de um incor-
porador
Anote-se o teor do artigo 31 e
parágrafos da Lei dos Condomínios
e Incorporações (Lei nº 4.591/64 –
consultar o Portal da Legislação do
Diário das Leis).
Art. 31. A iniciativa e a respon-
sabilidade das incorporações imobi-
liárias caberão ao incorporador, que
somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o
promitente comprador, o cessionário
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

deste ou promitente cessionário com
título que satisfaça os requisitos da
alínea a do art. 32;
b) o construtor ou corretor de
imóveis.
(...)
§ 3º Toda e qualquer incorpora-
ção, independentemente da forma
por que seja constituída, terá um ou
mais incorporadores solidariamen-
te responsáveis...,
A norma quer dizer que, caso
haja mais de um incorporador, serão
todos solidários entre si.
b) quanto à concessão do “ha-
bite-se”:
Lei 4.591/64, art. 44. Após a con-
cessão do “habite-se” pela autorida-
de administrativa, o incorporador de-
verá requerer a averbação da cons-
trução das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os
adquirentes pelas perdas e danos
que resultem da demora no cumpri-
mento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não re-
querer a averbação, o construtor
requerê-la-á, sob pena de ficar so-
lidariamente responsável com o
incorporador perante os adquiren-
tes.
Solidariedade da empresa
corretora
Everaldo Augusto Cambler, em
sua minuciosa obra sobre a Respon-
(*) O autor é Advogado, Professor de Direito Imobiliário. Autor dos livros: Direito Imobiliário, Uma Abordagem
Didática, edição particular; Títulos de Crédito, Editora Plêiade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas
Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, Editora Juarez de Oliveira. Autor do curso a distância, por correspondên-
cia, sobre locação de imóveis, da empresa Diário das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
sabilidade Civil na Incorporação Imo-
biliária, informa:
“A empresa corretora pode so-
frer as sanções cabíveis às pessoas
jurídicas que têm a obrigação de não
veicular propaganda de imóvel em
condomínio sem mencionar o núme-
ro da incorporação no registro de imó-
veis”.
O renomado autor menciona as
seguintes ementas:
1. Contrato – Compromisso de
compra e venda – Incorporação imo-
biliária – Rescisão – Cumulação com
devolução das quantias pagas e per-
das e danos – Corretor de vendas –
Omissão quanto à irregularidade do
negócio, firmando , inclusive, os re-
cibos das quantias contratadas – So-
lidariedade com a incorporadora –
Recurso não provido.
2. E, assim, associou-se à
incorporadora do empreendimento,
que não chegou sequer a ser inicia-
do, quer fisicamente, bem como pe-
rante o Registro Imobiliário. Por isso
que, nos termos do artigo 159 do
Código Civil (de 1916), deve arcar
com os prejuízos causados.
3. Resultando de ato ilícito a par-
ticipação das rés no negócio, torna-
se irrecusável a solidariedade passi-
va de ambas.
4. Empresas coligadas que, na
promoção e incorporação de venda
e compra de unidades imobiliárias,
quer no ramo de construção, quer na
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
publicidade e corretagem, resultam
culpadas pela impossibilidade da
construção, respondem perante o
compromissário-comprador solidari-
amente.
Sobre vícios de qualidade e de
quantidade, em havendo relação
de consumo
Uma pessoa pode estar adqui-
rindo uma unidade autônoma de um
fornecedor.
Fornecedor, no sentido técnico,
é aquele que fornece em caráter ha-
bitual, como atividade profissional e
não esporadicamente.
Após a aquisição, surgiram de-
feitos no imóvel.
Se esse for o caso, atente-se
para o teor do artigo 18 do Código de
Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/
90 – consultar o Portal de Legislação
do Diário das Leis):
Os fornecedores de produtos de
consumo duráveis ou não duráveis
respondem solidariamente pelos
vícios de qualidade ou quantidade
que os tornem impróprios ou inade-
quados ao consumo a que se desti-
nam ou lhes diminuam o valor...
Prevalecem, assim, as regras
da solidariedade passiva. O consu-
midor tem o direito de escolha entre
os participantes do negócio incorpo-
rativo (incorporador, construtor, em-
presa corretora), buscando ressar-
cimento de um ou de todos conjun-
tamente.
11
 JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – POSSIBILIDADE DE LEGITIMIDADE PAS-
SIVA “AD CAUSAM” DO COMPROMISSÁRIO VENDEDOR POR OPÇÃO
DA AUTORIDADE ADMINISTRATIVA (STJ)
AgRg no Recurso Especial nº 1.070.593 - SP (2008/
0138147-9)
Relator: Ministro Humberto Martins
Agravante: Magnum Comercial e Construtora Ltda
Agravado: Município de São Paulo
EMENTA
Processual Civil – Execução fiscal – IPTU – Legi-
timidade passiva ad causam – Compromissário ven-
dedor – Possibilidade – Precedentes.
É vasta a jurisprudência do STJ, que adota o en-
tendimento de que é “Legítimo para figurar no pólo
passivo da execução fiscal tanto o compromissário-
vendedor como o compromissário-comprador, poden-
do a autoridade administrativa optar por um ou por
outro, visando a facilitar o procedimento de arrecada-
ção.” (REsp 457.078/SP, Rel. Min. Teori Albino
Zavascki).
Agravo regimental improvido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Se-
gunda Turma do Superior Tribunal de Justiça “A Turma,
por unanimidade, negou provimento ao agravo regimen-
tal, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a)-Relator(a).”
Os Srs. Ministros Herman Benjamin, Mauro Campbell
Marques, Eliana Calmon e Castro Meira (Presidente) vo-
taram com o Sr. Ministro Relator.
Brasília (DF), 11 de novembro de 2008
Ministro Humberto Martins, Relator
RELATÓRIO
O Exmo. Sr. Ministro Humberto Martins (Relator):
Magnum Comercial e Construtora Ltda. interpõe agra-
vo regimental contra decisão de minha autoria, que ficou
assim ementada: (fl. 128)
“Processual Civil – Execução fiscal – IPTU – Legiti-
midade ad causam – Compromissário vendedor – Possi-
bilidade – Recurso especial provido.”
O agravo interno baseia-se nas seguintes razões, em
síntese:
a) pela inadmissão do recurso especial, pois neces-
sária a interpretação de lei local, incidindo a Súmula 280/
12 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
STF; e ainda,
b) pela incidência da Súmula 583 do STF.
Sem impugnação. (fl. 156 v)
É, no essencial, o relatório.
É vasta a jurisprudência do STJ, que adota o enten-
dimento de que é “Legítimo para figurar no pólo passivo
da execução fiscal tanto o compromissário-vendedor como
o compromissário-comprador, podendo a autoridade ad-
ministrativa optar por um ou por outro, visando a facilitar o
procedimento de arrecadação.” (REsp 457.078/SP, Rel.
Min. Teori Albino Zavascki).
Agravo regimental improvido.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Humberto Martins (Relator):
Mantenho a decisão agravada.
É vasta a jurisprudência desta Corte, que perfilha o
entendimento de que é “Legítimo para figurar no pólo pas-
sivo da execução fiscal tanto o compromissário-vendedor
como o compromissário-comprador, podendo a autorida-
de administrativa optar por um ou por outro, visando a
facilitar o procedimento de arrecadação.” (REsp 457.078/
SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki).
Nesse sentido, as ementas dos seguintes julgados:
“Tributário – Execução fiscal – IPTU – Legitimidade
passiva – Art. 34 do CTN – Violação do art. 535, I, do
CPC: Inexistência.
1. Inexistente contradição no julgado, mas nítido pro-
pósito de rediscussão da matéria, afasta-se a alegação
de ofensa ao art. 535, I, do CPC.
2. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido
de que o promitente comprador pode ser considerado
contribuinte do IPTU, conjuntamente com o proprietário
do imóvel, responsável pelo seu pagamento. A existência
de possuidor apto a ser considerado contribuinte do im-
posto não implica exclusão automática, do pólo passivo
da obrigação tributária, do titular do domínio (assim en-
tendido aquele que tem a propriedade registrada no Re-
gistro de Imóveis). Precedentes: Resp 979.970/SP (Rel.
Min. Luiz Fux), dentre outros.
3. Legítimo para figurar no pólo passivo da execução
fiscal tanto o compromissário-vendedor como o
compromissário-comprador, podendo a autoridade admi-
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

nistrativa optar por um ou por outro, visando a facilitar o
procedimento de arrecadação (Precedente REsp 457.078/
SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki).
4. Recurso especial provido em parte.”
(REsp 850.000/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, julgado
em 21.8.2008, DJe 25.9.2008.)
“Processo Civil. Tributário. Execução fiscal. IPTU.
Cobrança. Exceção de pré-executividade. Legitimidade
passiva. Dilação probatória. Contrato de promessa de
compra-e-venda. Proprietário e possuidor. Concomitância.
(...)
2. A invocação de ilegitimidade passiva ad causam,
via exceção de pré-executividade, afigura-se escorreita,
uma vez cediço na Turma que o novel incidente é apto a
veicular a ausência das condições da ação. Faz-se mis-
ter, contudo, a desnecessidade de dilação probatória (ex-
ceção secundum eventus probationis), porquanto a situa-
ção jurídica a engendrar o referido ato processual deve
ser demonstrada de plano.
3. In casu, o indeferimento do pedido deveu-se à
inexistência de comprovação do compromisso de com-
pra e venda e do registro translatício do domínio no cartó-
rio competente, malogrando o recorrente a infirmação da
certeza, da liquidez ou da exigibilidade do título, mediante
inequívoca prova documental.
4. Ademais, o possuidor, na qualidade de promitente-
comprador, pode ser considerado contribuinte do IPTU,
conjuntamente com o proprietário do imóvel, responsável
pelo seu pagamento.
(Precedentes: REsp 784.101/SP, deste relator, DJ de
30.10.2006; REsp 774720/RJ; Relator Ministro Teori Albino
Zavascki DJ 12.06.2006; REsp 793073/RS Relator Mi-
nistro Castro Meira DJ 20.02.2006; REsp 712.998/RJ,
Rel. Ministro Herman Benjamin, DJ 08.02.2008; REsp
774720 /RJ, Relator Ministro Teori Albino Zavascki, DJ
12.06.2006)
5. O art. 34 do CTN estabelece que contribuinte do
IPTU ‘é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio
útil, ou o seu possuidor a qualquer título’.
6. A existência de possuidor apto a ser considerado
contribuinte do IPTU não implica a exclusão automática,
do pólo passivo da obrigação tributária, do titular do domí-
nio (assim entendido aquele que tem a propriedade regis-
trada no Registro de Imóveis).
7. Recurso Especial desprovido.”
(REsp 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Tur-
ma, julgado em 6.5.2008, DJe 18.6.2008.)
“Tributário. Execução fiscal. IPTU. Contrato de pro-
messa de compra e venda. Legitimidade passiva do pro-
prietário do imóvel não excluída pela existência de pos-
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
JURISPRUDÊNCIA
suidor apto a sofrer a incidência do imposto.
1. ‘Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o
titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título,
pode a autoridade administrativa optar por um ou por ou-
tro visando a facilitar o procedimento de arrecadação.’
(REsp 927.275/SP, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, 1ª
Turma, DJ de 30/4/2007).
2. Recurso Especial conhecido e provido.”
(REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Se-
gunda Turma, julgado em 4.9.2007, DJ 8.2.2008.)
“Processual Civil – Execução fiscal – IPTU – Legiti-
midade ad causam – Compromissário vendedor – Possi-
bilidade.
1. Hipótese de cobrança de IPTU de compromissário-
vendedor cujo nome ainda consta no registro de imóveis.
2. A questão refere-se a responsabilidade tributária
que é atribuída ao proprietário, qual seja, aquele que tem
a propriedade registrada no Registro de Imóveis.
3. Existência de lei municipal que atribui responsabi-
lidade tributária ao possuidor indireto.
4. O entendimento desta Corte é no sentido de que o
promitente comprador é legitimado para figurar no pólo
passivo conjuntamente com o proprietário, qual seja, aque-
le que tem a propriedade registrada no Registro de Imó-
veis, em demandas relativas à cobrança do IPTU. E, as-
sim, cabe, ao legislador municipal, eleger o sujeito passi-
vo do tributo, contemplando qualquer das situações pre-
vistas no CTN.
Agravo regimental improvido.”
(AgRg no REsp 1022614/SP, Rel. Min. Humberto
Martins, julgado em 8.4.2008, DJ 17.4.2008.)
“Tributário. Execução fiscal. IPTU. Legitimidade
passiva. Proprietário e possuidor. Fixação da verba hono-
rária. Recurso especial. Ausência de prequestionamento.
Análise do contexto fático-probatório da causa. Aplicação
das súmulas 07 do STJ e 389 do STF.
1. A falta de prequestionamento da matéria suscita-
da no recurso especial, a despeito da oposição de embar-
gos de declaração, impede o conhecimento do recurso
especial (Súmula 211 do STJ).
2. Em matéria de prova, as instâncias ordinárias são
soberanas, não podendo o STJ, em recurso especial,
apreciar eventual desacerto na sua análise (Súmula 7/
STJ).
3. O art. 34 do CTN estabelece que contribuinte do
IPTU “é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio
útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. Assim, a exis-
tência de possuidor apto a ser considerado contribuinte
do IPTU não implica a exclusão automática, do pólo pas-
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 13
JURISPRUDÊNCIA
sivo da obrigação tributária, do titular do domínio (assim
entendido aquele que tem a propriedade registrada no
Registro de Imóveis).
4. Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito pas-
sivo do tributo, contemplando qualquer das situações pre-
vistas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o propri-
etário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer
título, pode a autoridade administrativa optar por um ou
por outro visando a facilitar o procedimento de arrecada-
ção.
5. No caso, porém, o Tribunal de origem, apreciando
as provas dos autos, considerou o executado parte ilegíti-
ma pois o Fisco já conhecia a transferência da proprieda-
de do imóvel tributado, uma vez que consta de seus ca-
dastros o nome do novo responsável tributário.
6. O reexame da adequada aplicação, pelo acórdão
recorrido, dos critérios de eqüidade, previstos no art. 20,
§ 3º, do CPC, impõe, necessariamente, revolvimento dos
fatos e das provas dos autos, o que não se comporta no
âmbito do recurso especial, atraindo a incidência da
Súmula 7/STJ. Aliás, sobre a matéria, o STF editou a
súmula 389, aqui aplicável por analogia: “salvo limite le-
gal, a fixação de honorários de advogado, em comple-
mento da condenação, depende das circunstâncias da
causa, não dando lugar a recurso extraordinário”.
7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nes-
sa parte, improvido.”
(REsp 713.581/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki,
julgado em 15.4.2008, DJ 7.5.2008.)
“Tributário. Execução fiscal. IPTU. Contrato de pro-
messa de compra-e-venda. Legitimidade passiva. Propri-
etário e possuidor. Dissídio jurisprudencial não compro-
vado. Sumula 13/STJ. Interpretação de direito local. Im-
possibilidade. Súmula 280/STF.
1. A divergência jurisprudencial ensejadora do conhe-
cimento do recurso especial pela alínea c deve ser devi-
damente demonstrada, conforme as exigências dos arts.
541, parágrafo único, do CPC e 255 do RISTJ, sendo cer-
to que a ‘divergência entre julgados do mesmo Tribunal
não enseja recurso especial’ (Súmula 13/STJ).
2. Ofensa a direito local não enseja recurso especial,
aplicando-se, por analogia, a Súmula 280 do Supremo
Tribunal Federal.
3. ‘O art. 34 do CTN estabelece que contribuinte do
IPTU ‘é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio
útil, ou o seu possuidor a qualquer título’. A existência de
possuidor apto a ser considerado contribuinte do IPTU
não implica a exclusão automática, do pólo passivo da
obrigação tributária, do titular do domínio (assim entendi-
do aquele que tem a propriedade registrada no Registro
de Imóveis). Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito
14 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
passivo do tributo, contemplando qualquer das situações
previstas no CTN.
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o ti-
tular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode
a autoridade administrativa optar por um ou por outro vi-
sando a facilitar o procedimento de arrecadação’ (Prece-
dente: REsp 475.078/SP, 1ª T, Rel. Min. Teori Albino
Zavascki, DJ dia 27.09.2004).
5.Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta
parte, desprovido.”
(REsp 927.275/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki,
Primeira Turma, Julgado em 17.4.2007, DJ 30.4.2007.)
“Processo Civil. Tributário. Mandado de segurança.
Taxas. Legitimidade ativa. Contrato de promessa de com-
pra-e-venda. Proprietário e possuidor. Concomitância.
1. O promitente comprador de imóvel possui legitimi-
dade ativa ad causam para impetrar mandado de segu-
rança objetivando efetuar o pagamento do IPTU, indepen-
dentemente do pagamento das taxas de conservação e
limpeza, incidentes sobre o imóvel objeto do contrato de
promessa de compra e venda, tendo em vista que: I) foi
imitido na posse do imóvel, conforme certificado pelas ins-
tâncias ordinárias;
II) não há, nos autos, qualquer afirmação ou com-
provação de que o tributo tenha sido recolhido por pessoa
diversa. Precedente: AgRg no REsp 754.278/RJ, Rel. Min.
Francisco Falcão, DJ 28.11.2005.
2. O art. 34 do CTN estabelece que contribuinte do
IPTU “é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio
útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.
3 Deveras, a existência de possuidor apto a ser con-
siderado contribuinte do IPTU não implica a exclusão au-
tomática, do pólo passivo da obrigação tributária, do titu-
lar do domínio (assim entendido aquele que tem a propri-
edade registrada no Registro de Imóveis).
4. O possuidor, na qualidade de promitente-compra-
dor, pode ser considerado contribuinte do IPTU, conjunta-
mente com o proprietário do imóvel, responsável pelo seu
pagamento. (Precedentes: REsp 784.101/SP, deste relator,
DJ de 30.10.2006; REsp 774720 /RJ; Relator Ministro
Teori Albino Zavascki DJ 12.06.2006; REsp 793073/RS
Relator Ministro Castro Meira DJ 20.02.2006; AgRg no
REsp 754278/RJ Relator Ministro Francisco Falcão DJ
28.11.2005 REsp 475078/SP Relator Ministro Teori Albino
Zavascki DJ 27.09.2004) 5. Recurso Especial desprovi-
do.”
(REsp 752.815/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Tur-
ma, julgado em 27.2.2007, DJ 15.3.2007, p. 265.)
“Tributário. IPTU. Responsabilidade tributária. Pro-
messa de compra e venda de imóvel. Legitimidade passi-
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

va do proprietário.
1. ‘A existência de possuidor apto a ser considerado
contribuinte do IPTU não implica a exclusão automática,
do pólo passivo da obrigação tributária, do titular do domí-
nio (assim entendido aquele que tem a propriedade regis-
trada no Registro de Imóveis)’ (REsp 761088/SP, rel. Min.
Francisco Falcão, DJ de 7.11.2005).
2. Recurso especial provido.”
(REsp 596.757/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha,
Segunda Turma, julgado em 14.11.2006, DJ 19.12.2006.)
“Processual Civil e tributário. Repetição de indébito.
IPTU. Promitente-comprador. Legitimidade. Taxas. Iden-
tidade da base de cálculo. Matéria de índole constitucio-
nal. Prescrição. Termo inicial.
1. O art. 34 do CTN estabelece que contribuinte do
IPTU ‘é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio
útil, ou o seu possuidor a qualquer título’. Ao legislador
municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, con-
templando qualquer das situações previstas no CTN.
2. No caso, o promitente-comprador detém legitimi-
dade ativa para pleitear a repetição do indébito relativa ao
IPTU, tendo em vista que (a) foi imitido na posse do imó-
vel, conforme certificado pelas instâncias ordinárias; (b)
não há, nos autos, qualquer afirmação ou comprovação
de que o tributo tenha sido recolhido por pessoa diversa.
Precedente: AgRg no REsp 754278/RJ, Min. Francisco
Falcão, DJ de 28.11.2005.
4. Está assentada na Primeira Seção a orientação
segundo a qual as controvérsias acerca da divisibilidade
e especificidade de taxas decorrentes da prestação de
serviços públicos são inapreciáveis em sede de recurso
especial, porquanto os arts. 77 e 79 do CTN repetem pre-
ceito constitucional contido no art. 145 da Carta vigente.
CONDOMÍNIO – LOTEAMENTO FECHADO – COBRANÇA DE DESPE-
SAS DE SEGURANÇA POR ASSOCIAÇÃO DE BAIRRO – ADMISSIBI-
LIDADE (TJSP)
Apelação sem Revisão nº 1.112.848-0/9
Comarca de Limeira - 2ª Vara Cível
Processo nº 122/06
Apelante: Geraldo Aparecido Dalfre
Apelada: Associação de Amigos do Jardim Aquarius
Turma Julgadora da 36ª Câmara
Relator: Des. Dyrceu Cintra
Data do julgamento: 31.01.2008
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
JURISPRUDÊNCIA
Precedentes: AgReg no AG 628773/MG, Segunda Turma,
Min. João Otávio de Noronha, DJ de 23.05.2005; AgReg
no Resp 623209/MG, Primeira Turma, Min. Francisco Fal-
cão, DJ de 25.04.2005.
5. Em se tratando de tributos cujo lançamento se dá
de ofício, como é o caso do IPTU, o prazo qüinqüenal
para se pleitear a repetição do indébito tem como termo
inicial a data de extinção do crédito tributário pelo paga-
mento. Prevalência da aplicação do artigos 156, I, 165, I e
168, I, do CTN sobre o artigo 1º do Decreto 20.910/32.
Jurisprudência pacífica nas 1ª e 2ª Turmas do STJ.
6. Recurso especial a que se dá parcial provimento.”
(REsp 774.720/RJ, Rel. Min. Teori Albino Zavascki,
Primeira Turma, Julgado em 1.6.2006, DJ 12.6.2006.)
Inviável a incidência da Súmula 583 do STF, pois não
se trata de bem pertencente à autarquia, como dispõe a
literalidade da referida Súmula.
Também não é o caso da Súmula 280 do STF, pois
não houve qualquer interpretação de lei local. Apenas foi
demonstrada a interpretação que o STJ vem dando a ca-
sos idênticos ao ora examinado, uma vez que não há no-
tícia de que lei municipal tenha eleito o promitente-com-
prador como único ou preferencial contribuinte do IPTU,
de forma a excluir a proprietária.
Assim, ficou afastada a única hipótese ventilada pela
doutrina e jurisprudência para a retirada da proprietária
do imóvel da qualidade de contribuinte do IPTU.
Ante o exposto, não tendo a ora agravante trazido
qualquer argumento que pudesse infirmar a decisão agra-
vada, nego provimento ao agravo regimental.
É como penso. É como voto.
Ministro Humberto Martins, Relator
Brasília, 11 de novembro de 2008
ACÓRDÃO
Loteamento fechado. Bolsão residencial. Cobran-
ça de despesas de segurança julgada procedente.
Ação movida por associação de bairro. Despesas de-
vidas. Sentença mantida. Apelo improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di-
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte
integrante deste julgado, nesta data, negaram provimen-
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 15
JURISPRUDÊNCIA
to ao recurso, por votação unânime.
Dyrceu Cintra, Relator.
VOTO
Trata-se de apelação interposta contra sentença que
julgou procedente ação de cobrança de despesas com
segurança em loteamento fechado.
O apelante, réu, quer a inversão do resultado do jul-
gamento.
Aduz que foi cerceado em seu direito de defesa, ten-
do em vista a não acolhida de produção de prova teste-
munhal.
Alega, em síntese, que não há respaldo legal para a
cobrança da taxa de segurança por não constar da Con-
venção, Regimento Interno ou de Ata de Assembléia Or-
dinária.
A apelação foi recebida e regularmente processada.
Em resposta, a apelada sustenta o acerto da senten-
ça.
É o relatório.
Não há que falar em cerceamento de defesa.
Os elementos existentes nos autos permitem o
deslinde da controvérsia, sendo desnecessária a prova
testemunhal.
O apelante possui um imóvel no loteamento “Jardim
Aquarius”, em Limeira, e deixou de pagar as contribui-
ções mensais destinadas à segurança do loteamento, sob
alegação de que não se trata de condomínio propriamen-
te dito.
Após procedimento administrativo, a criação do
Bolsão Residencial foi autorizada pela Portaria Municipal
nº 998/1999.
É certo que não se trata de um condomínio propria-
mente dito, mas a existência de um condomínio de fato é
incontestável: uma sociedade de moradores do local que
tem estatuto registrado no Livro “A” de Registro de Pes-
soas Jurídicas no 2º Cartório de Registro Civil de Pesso-
as Jurídicas de Limeira.
A associação apelada representa os moradores e,
além de estatuto, tem Conselho Fiscal regularmente elei-
to (fls. 34).
Assim, inegável que a referida associação tem orga-
nização similar ao daquele sujeito à disciplina da Lei 4.591/
64 e pode cobrar as importâncias relativas ao rateio de
suas despesas dos moradores.
O apelante inegavelmente desfruta dos benefícios
trazidos pela organização daquilo que chama de mero
loteamento. Tem segurança, limpeza, além da valoriza-
ção do próprio imóvel.
16 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
O fato de se tratar de loteamento e não de condomí-
nio propriamente dito, não afasta a obrigatoriedade de
pagamento da contribuição mensal.
Em caso semelhante, julgado por esta Câmara e re-
latado pelo desembargador Arantes Theodoro, destaca-
se o seguinte trecho:
“A recorrente é titular de imóvel inserido em
loteamento e, como reconheceu a sentença, não integra
a associação de moradores lá formada.
Essa entidade, segundo revelado pela prova (fls. 37
e seguintes da cautelar), presta serviços de interesse co-
letivo relacionados à vigilância e portaria, proteção contra
incêndio, atendimento médico emergencial, limpeza de
áreas de uso comum, poda de árvores, etc. Além disso,
capta e distribui água potável aos lotes, isso mediante
marcação de consumo registrada por hidrômetro.
Certo é, então, que ao lado de seu caráter essencial-
mente associativo - e neste aspecto é que incide o princí-
pio que veda a filiação compulsória (art. 5º, XX, CF) - a
apelada se apresenta, relativamente aos imóveis que in-
tegram o loteamento, como verdadeira administradora dos
interesses comuns.
Disso decorre que aqueles que se beneficiam com
tais serviços, embora não sejam associados e nem
condôminos, devem mesmo para eles concorrer, como
concluiu a sentenciante, sob pena de se operar o enrique-
cimento sem causa.
(...)
Ao tratar dos loteamentos fechados, exemplificativa-
mente, Marco Aurélio Viana enfatiza:
‘O perfil traçado autoriza concluir que o loteamento
fechado guarda semelhança com a propriedade horizon-
tal. Nele temos o domínio sobre coisas que pertencem a
todos (cerca ou muro, portaria, portão, quadras de espor-
te, piscina, etc.); o direito de uso incidente sobre vias de
comunicação, praças, espaços livres, de domínio do Mu-
nicípio, havendo, nesse caso, comunhão; a necessidade
de numerário para atender aos serviços comuns, à ma-
nutenção e conservação de serviços e partes comuns,
assim a manutenção e conservação dos serviços afetos
diretamente ao Município ou à concessionária de servi-
ços públicos: coleta de lixo, rede elétrica e iluminação,
telefone, água e esgoto, gás, etc. O melhor é que o Muni-
cípio e as concessionárias respondam diretamente por
tais serviços, sua manutenção e conservação, o que di-
minui despesas e torna menos complexa a vida interna.
Ocorre que, dependendo da localização do parcelamento,
isso é difícil. A questão merece solução para cada caso
concreto. Finalmente, indispensável que haja uma admi-
nistração que responderá pela gestão do complexo, arre-
cadando o numerário, contratando e dispensando empre-
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
 JURISPRUDÊNCIA

gados, adquirindo materiais necessários à manutenção e
conservação das coisas e partes comuns, etc.
(Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal, ed. AIDE,
1ª ed., 1991, p. 57).
(...)
Não se pode perder de vista, finalmente, que o De-
creto-lei 271/67, em seu artigo 3º, manda aplicar aos
loteamentos a Lei 4.591/64, que regia os condomínios em
edificações, e equipara o loteador ao incorporador e os
compradores de lotes aos condôminos.
Dada a peculiaridade da situação fática presente
nesses loteamentos, pois, que exige um órgão gestor ins-
tituído no interesse coletivo, tem a boa jurisprudência en-
tendido que não é lícito ao devedor ‘acenar com a liberda-
de de associação, garantia constitucional’, para se esqui-
var das contribuições destinadas à manutenção e à
implementação da coisa comum (RT 706/161), eis que
‘aqueles que adquirem propriedades nessas circunstân-
cias, sistema de loteamentos com conformação de con-
domínios, têm esse ônus de arcar com as despesas cole-
tivas (JTACSP 156/67)” (Ap. c/ Rev. 934.106-0/9, julgada
em 24.08.2006).
Assim, o apelante é condômino, devendo arcar com
a cota que lhe cabe relativamente às despesas de condo-
mínio e segurança, de conformidade com o estatuto da
associação apelada e com o artigo 12, caput, e § 3º, com-
binado com o artigo 8º, ambos da Lei 4.591/64.
O fato de não ter participado jamais de assembléias
do condomínio não o exclui do rateio.
Ensina J. Nascimento Franco:
“Uma vez instituído um órgão administrativo do con-
junto, tal como uma associação de moradores, e
estabelecida uma Convenção, torna-se legal a cobrança
do que for gasto com os serviços de administração e con-
servação das partes comuns, quais sejam, jardins, pra-
ças, ruas, captação e distribuição de água, limpeza, cole-
ta de lixo, vigilância, seguro, etc. Isto porque, segundo o
jurista Marco Aurélio Viana, o condomínio fechado guar-
da estreita semelhança com a propriedade horizontal, na
qual prevalece a regra do rateio das despesas com equi-
pamentos e serviços postos à disposição de todos os parti-
cipantes da comunidade. Nenhum deles pode negar-se
ao pagamento de sua parte a pretexto de inexistência de
um condomínio, ou de não pertencer aos quadros da as-
sociação dos moradores criada pela maioria, pois a con-
tribuição decorre menos da condição de associado do que
em virtude de poder utilizar dos serviços comunitários”
(Condomínio, RT, 1997, pp. 235/236).
Também nesse sentido: 36ª Câmara, Ap. s/ Rev. nº
1.015.803-0/3, relator Romeu Ricupero, julgada em
20.07.2006).
Posto isso, nega-se provimento à apelação.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO DE CONS-

TRUÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO DE CONTRA-
TO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTE-
GRAL DE TODAS AS PARCELAS RECEBIDAS – DANO MORAL (TJRJ)
TJRJ – Apelação 2008.001.28677 – Des. Conceição Mousnier - Julgamento: 19/11/2008 - Vigésima Câmara Cível
Ação cominatória cumulada com indenizatória por danos materiais e morais. Incorporação imobiliária. Atraso na
entrega de unidade autônoma. Construção inacabada. Sentença julgando parcialmente procedente os pedidos.
Inconformismo da ré. Entendimento desta Relatora quanto à manutenção da sentença guerreada. Relação de consu-
mo. Demora injustificada na entrega de unidade imobiliária. Teoria do risco do empreendimento. A parte ré deve assumir
os riscos de sua atividade, respondendo pelos danos ocasionados ao autor. Inexistência de previsão para entrega da
unidade imobiliária. No caso em exame decorridos mais de 6 anos para entrega do imóvel adquirido pela parte autora,
as obras sequer estão concluídas. Resolução do contrato por culpa exclusiva da construtora inadimplente, a quem
incumbe reparar os danos ocasionados ao autor. Restituição integral de todas as parcelas recebidas. Autor não usufruiu
da unidade residencial adquirida, uma vez que a construção do edifício sequer terminou. Inexistência de inadimplemento
por parte do autor. Incidência de cláusula penal contratualmente prevista. Notório que a situação em exame ultrapassa
em muito os meros aborrecimentos do dia-a-dia, não podendo ser considerada como simples inadimplemento contratual.
Dano moral passível de compensação. Quantum compensatório adequadamente fixado pelo juízo a quo em R$ 20.000
(vinte mil reais), pois em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Conhecimento do recur-
so e desprovimento do apelo.
(Nota da redação do BDI: O inteiro teor do respectivo acõrdão encontra-se disponível em nosso site)

1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17

JURISPRUDÊNCIA
SFH – NOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO CELEBRADOS SEM
CLÁUSULA DE GARANTIA DE COBERTURA DO FCVS, O SALDO DE-
VEDOR DEVERÁ SER SUPORTADO PELO MUTUÁRIO (STJ)
Recurso Especial nº 823.791 - PE (2006/0040972-3)
Relator: Ministro Massami Uyeda
Recorrente: Caixa Econômica Federal - CEF
Recorrido: Maxwiell Tavares Mendes de Souza e ou-
tro
EMENTA
Recurso Especial - Sistema Financeiro
Habitacional (SFH) - Contrato de financiamento sem
cobertura do Fundo de Compensação de Variações
Salariais (FCVS) - Pagamento do saldo devedor resi-
dual pelo mutuário - Cabimento - Recurso especial pro-
vido.
1. Nos contratos de financiamento celebrados no
âmbito do SFH, sem cláusula de garantia de cobertu-
ra do FCVS, o saldo devedor residual deverá ser su-
portado pelo mutuário.
2. Tal entendimento não se limita aos contratos
firmados após a Lei n. 8.692/93, mas se espraia para
qualquer contrato de financiamento habitacional em
que não se tenha pactuado expressamente a cobertu-
ra do FCVS.
3. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Ter-
ceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformi-
dade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, a Tur-
ma, por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-
lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Sidnei Beneti e Nancy Andrighi votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Brasília, 25 de novembro de 2008
Ministro Massami Uyeda, Relator
RELATÓRIO
O Exmo. Sr. Ministro Massami Uyeda (Relator):
Cuida-se de recurso especial interposto pela Caixa
Econômica Federal - CEF com fundamento no art. 105,
III, alínea “a”, da Constituição Federal.
Verifica-se, da análise dos autos, que o sr. Maxwiell
Tavares Mendes de Souza e outro propuseram demanda
em desfavor da CEF, alegando, em síntese, que já paga-
ram todas as prestações mensais decorrentes do contra-
to de financiamento habitacional firmado no âmbito do
18 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Sistema Financeiro Habitacional com a CEF, de maneira
que seria indevida a cobrança de eventual saldo devedor
residual. Requerem, assim, a declaração de quitação in-
tegral do contrato, com o conseqüente cancelamento da
hipoteca incidente sobre o imóvel e a transferência defini-
tiva da propriedade.
A pretensão foi julgada procedente pelo juízo de pri-
meiro grau, em suma, ao argumento de que seria abusiva
a cláusula que prevê a cobrança de valor residual após o
término do prazo do contrato (fls. 165/173).
Interposto recurso de apelação, o egrégio Tribunal
Regional Federal da 5ª Região negou-lhe provimento em
aresto assim ementado:
“Ementa: Civil. SFH. Contrato. Resíduo. Exclusão.
Ilegalidade da cobrança de saldo devedor residual
no contrato de financiamento habitacional, regido pelo
SFH. Jurisprudência do eg. Pleno do TF-5ª Região.” (fl.
201)
Busca a CEF a reforma do v. acórdão, sustentando,
em síntese, a existência de ofensa aos arts. 6º, § 1º, da
LICC, 586 do CC/2006 (antigo art. 1.256 do CC/1916), 2º
e 3º do CDC e 2º do Decreto-Lei n. 2.349/87. Aduz, em
síntese, ser legal os “procedimento da Caixa ao manter o
saldo residual do contrato em tela” (fl. 207).
Contra-razões às fls. 223/227.
É o relatório.
VOTO
O Exmo. Sr. Ministro Massami Uyeda (Relator):
A celeuma instaurada no recurso especial centra-se
em saber se, em contrato de financiamento imobiliário
celebrado no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional
- SFH no ano de 1991, é ou não lícita a cláusula que car-
rega ao mutuário a responsabilidade pelo pagamento de
eventual saldo devedor remanescente após o término do
prazo de amortização ajustado.
O inconformismo merece prosperar.
Com efeito.
É consabido que o interesse público de assegurar
habitação à população conduziu o Estado a arquitetar uma
estrutura de financiamento imobiliário com benefícios su-
ficientes a contrabalançar o elevado custo do capital. Foi
nesse contexto que surgiu o Sistema Financeiro
Habitacional, trazido pela Lei n. 4.380/64.
A propósito, oportuno assinalar que, na história do
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

SFH, sempre se verificou um especial destaque a dois
mecanismos favoráveis ao mutuário, quais sejam, a for-
ma de reajuste da prestações mensais e o Fundo de Com-
pensação de Variações Salariais - FCVS.
De um lado, houve a preocupação de eximir o mutu-
ário dos efeitos imediatos das oscilações dos índices de
correção monetária, mediante a sujeição do reajuste das
prestações a critérios compatíveis com os seus rendimen-
tos salariais.
Assim, por exemplo, a Lei n. 4.380/64 centrou o rea-
juste das prestações mensais ao redor do salário-míni-
mo, até ser censurada, nesse ponto, pela Lei n. 6.205/75.
Outrossim - tentando reconquistar o equilíbrio na relação
prestação/salário, abalada notadamente com a citada Lei
n. 6.205/75 -, veio o Decreto-lei n. 2.164/84 a criar o Pla-
no de Equivalência Salarial por Categoria Profissional -
PES/CP e a estabelecer que o reajuste das prestações
“corresponderá ao mesmo percentual e periodicidade do
aumento de salário da categoria profissional a que per-
tencer o adquirente” (art. 9º, redação original). Posterior-
mente, o DL n. 2.284/86, fortalecendo a relação presta-
ção/salário, assentou que “em nenhuma hipótese a pres-
tação do Sistema Financeiro da Habitação será superior
à equivalência salarial da categoria profissional do mutu-
ário” (art. 10, § 1º). Mais adiante, a Lei n. 8.004/90, alte-
rando o art. 9º do DL 2.164/84, limitou a prestação mensal
à relação prestação/salário verificada na data da assina-
tura do contrato, apesar de determinar que o Índice de
Preço ao Consumidor - IPC deverá ser levado em conta
no reajuste das prestações mensais.
O fato é que esse atrelamento do reajuste das pres-
tações mensais a critérios diversos do aplicável ao rea-
juste do saldo devedor gerava, freqüentemente, um con-
siderável montante ainda pendente de amortização ao fim
do prazo contratual.
Por outro lado, antevendo esse saldo devedor resi-
dual, a Resolução n. 25, de 16.06.1967, do Conselho de
Administração do extinto Banco Nacional da Habitação -
BNH instituiu o Fundo de Compensação de Variações
Salariais - FCVS, o qual, em síntese, consiste em uma
espécie de seguro destinado a cobrir esse valor eventual-
mente remanescente quando do término do contrato. Em
contrapartida a essa garantia, cumpria ao mutuário de-
sembolsar, mensalmente, além do valor das prestações
mensais, uma contribuição destinada ao FCVS. Essa con-
tribuição mensal do mutuário e o aporte de recursos do
BNH alimentavam o FCVS.
Convém ressaltar que, ao longo do tempo, o FCVS
imergiu em uma crise financeira notória, na medida em
que os saldos residuais dos contratos de financiamento
passaram a ser constantes e em valores expressivos.
Esse crescente solapamento do FCVS ensejou a
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
JURISPRUDÊNCIA
edição de normas restritivas, entre as quais se destaca o
DL 2.349/87. Com efeito, após esse decreto-lei, os con-
tratos de financiamento não poderiam conter a cláusula
de cobertura pelo FCVS, salvo se o valor mutuado fosse
inferior ao que seria fixado pelo Conselho Monetário Na-
cional. Ademais, o referido diploma se apressou a afirmar
o óbvio: “nos contratos sem cláusula de cobertura pelo
FCVS, os mutuários finais responderão pelos resíduos dos
saldos devedores existentes, até sua final liqüidação” (art.
2º).
Realmente, é evidente que os contratos sem adesão
ao FCVS carreiam aos mutuários o dever de suportar o
saldo devedor residual.
Acresça-se, por oportuno, que a Lei n. 8.692, de 28
de julho de 1993, representou um marco nessa tendência
de afastar dos contratos de financiamento a cobertura do
FCVS, porquanto, em seu artigo 29, assentou, in verbis:
“As operações regidas por esta lei não terão cobertura do
Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS)”.
Essas considerações são relevantes para explicar o
porquê de, nos contratos sem cobertura do FCVS, inexistir
abuso ou ilegalidade na inserção de cláusulas que
explicitem o que, há muito, já integra a lógica do SFH, a
saber: o mutuário final deverá arcar com o saldo devedor
residual.
De fato, ao associar a atualização das prestações
mensais a modalidades de reajustes diferentes da inci-
dente sobre o saldo devedor, a legislação objetivou, ape-
nas, livrar o mutuário de suportar, nas prestações men-
sais, a repercussão financeira imediata decorrente das
variações imprevisíveis da economia. Não buscou, jamais,
brindar o mutuário com a redução final do custo do em-
préstimo.
Ao bônus de valer-se, por anos, de uma prestação
mensal compatível com os reajustes salariais, segue-se
o ônus de, ao cabo do contrato, arcar-se com o saldo de-
vedor eventual remanescente. Realmente, desse encar-
go o SFH somente desonerou aqueles mutuários em cujo
contrato houvesse a adesão ao FCVS e que, por isso,
contribuíram mensalmente para esse fundo.
É essa sistemática que foi desenhada pela lei e pela
vontade das partes, de maneira que se revela inviável que
o Judiciário a remodele para, a qualquer pretexto, esten-
der o benefício do FCVS aos mutuários que não contribu-
íram para esse fundo por terem celebrado contratos de
financiamento sem a correspondente cláusula de garan-
tia de cobertura.
Esclareça-se, desde logo, que, caso o mutuário se
insurja contra o valor do saldo devedor residual, caber-
lhe-á ajuizar eventual ação revisional, e não tentar isen-
tar-se da sua responsabilidade de suportar com o custo
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 19
JURISPRUDÊNCIA
total do capital financiado.
Bem de ver que esta Corte, apreciando situação aná-
loga, em que se tinha contrato de financiamento celebra-
do após o advento da Lei n. 8.692/93, chegou a conclu-
são similar. Confira-se:
“Sistema Financeiro da Habitação. Nulidade de cláu-
sula contratual que estabelece parâmetro de atualização
do saldo devedor distinto daquele previsto para o reajuste
dos encargos mensais. Objeto impossível. Inexistência.
Contrato celebrado sob a égide da Lei nº 8.692, de
28.7.1993.
- Previsto em lei, o critério de reajuste do saldo deve-
dor (pelos mesmos índices de atualização dos depósitos
em cadernetas de poupança) é válido, independentemente
do parâmetro utilizado para o reajustamento dos encar-
gos mensais (Plano de Equivalência Salarial por Compro-
metimento de Renda).
Não estando preconizada a cobertura do eventual
resíduo pelo FCVS (Fundo de Compensações de Varia-
ções Salariais), o que sobejar ao final do contrato é da
responsabilidade do mutuário.
Recurso especial não conhecido.”
(REsp 382875/SC, 4ª Turma, Rel. Min. Barros
Monteiro, DJ 24/02/2003)
Esse entendimento, pelo que já foi exposto, não se
limita aos contratos firmados após a Lei n. 8.692/93, mas
se espraia para qualquer contrato de financiamento
habitacional em que não se tenha pactuado expressamen-
LOCAÇÃO – DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – DIREITO DE PREFERÊN-
CIA DA LOCATÁRIA – AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA QUAN-
TO A RETOMADA DO IMÓVEL – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO (TJSP)
Apelação sem Revisão nº 1.130.852-0/3 - Comarca
de Franca - 1ª Vara Cível - Processo nº 66/05 - Apelante:
Split do Brasil Comercial Importadora e Exportadora Ltda.
- Apelado: Curtume Della Torre Ltda. - Turma Julgadora
da 32ª Câmara - Relator: Des. Kioitsi Chicuta - Data do
julgamento: 10.01.2008
ACÓRDÃO
Locação. Imóvel. Despejo por denúncia vazia.
Ação julgada procedente. Alegação de preterimento
do direito de preferência. Discussão irrelevante para
a retomada imotivada. Direito da locadora. Recurso
improvido. Na chamada denúncia vazia, a retomada
se faz tão-só pela conveniência da locadora e eventu-
al preterição ao exercício do direito de preferência não
obsta prosseguimento da ação de despejo, inexistindo
20 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
te a cobertura do FCVS.
In casu, o sr. Maxwiell e a sua esposa celebraram, em
24 de outubro de 1991, com a CEF, contrato de mútuo
habitacional no qual se pactuou as seguintes condições,
no que importa à controvérsia: (1) as prestações mensais
se ajustarão em conformidade com o Plano de Equivalên-
cia Salarial por Categoria Profissional - PES/CP; (2) a atu-
alização do saldo devedor do financiamento será feita de
acordo com o coeficiente de remuneração básica aplicável
aos depósito de poupança e (3) não haverá cobertura pelo
Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS.
A diferença de reajuste das prestações mensais em
relação ao reajuste do saldo devedor implicou, na espé-
cie, um saldo devedor residual, o qual será de responsa-
bilidade dos mutuários em razão da inexistência de previ-
são de cobertura do FCVS.
Diga-se, finalmente, que a presente demanda girou
em torno da existência ou não de responsabilidade do sr.
Maxwiell e de sua esposa pelo pagamento do saldo deve-
dor residual, de sorte que não há óbice a que eles ve-
nham, futuramente, impugnar o valor do saldo devedor
residual por outros fundamentos.
Dá-se, pois, provimento ao recurso especial, para
julgar improcedente a demanda, invertidos os ônus de
sucumbência.
É o voto.
Ministro Massami Uyeda, Relator
Brasília, 25 de novembro de 2008
qualquer impugnação especificada quanto aos requi-
sitos para a retomada do imóvel locado.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di-
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte
integrante deste julgado, nesta data, negaram provimen-
to ao recurso, por votação unânime.
VOTO
Tratam os autos de recurso interposto contra r. sen-
tença que julgou procedente ação de despejo por denún-
cia vazia. Sustenta o apelante, em apertada síntese, que
o direito de preferência na aquisição do imóvel locado res-
tou pactuado no contrato de locação e há rigor excessivo
na exigência do registro do contrato de locação, mesmo
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

porque tal requisito é necessário apenas para exercício
do direito de ação por perdas e danos, nos termos do art.
33 da lei do inquilinato. Diz que manifestou interesse na
compra do imóvel, destacando que a notificação efetiva-
da é irregular. Pede a improcedência da ação.
Processado o recurso, com preparo e com contra-
razões, os autos restaram remetidos a este C. Tribunal de
Justiça.
É o resumo do essencial.
Eventual preterição ao exercício do direito de prefe-
rência não obsta prosseguimento da ação de despejo,
tanto que discutido em sede inadequada, inexistindo qual-
quer impugnação especificada quanto aos requisitos para
a retomada do imóvel locado. Há relação “ex locato” entre
CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – SUBSTITUIÇÃO DE PENHO-
RA – INVIABILIDADE – FALTA DE COMPROVAÇÃO PELO RECORRENTE DE
GRAVAME À PARTE ADVERSA – REQUERIMENTO INTEMPESTIVO (TJSP)
Agravo de Instrumento nº 1.145.181-0/4 - Comarca
de São Paulo - 9ª Vara Cível - Processo nº 92.450/05 -
Agravante: Colônia Azul Empreendimentos S/C Ltda. -
Agravado: Condomínio Edifício Praça da Bandeira - Tur-
ma Julgadora da 26ª Câmara - Relator: Des. Andreatta
Rizzo - Data do julgamento: 28.01.2008
ACÓRDÃO
Agravo de instrumento - Despesas condominiais
- Substituição de penhora - Inviabilidade - Requeri-
mento intempestivo - Recurso improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os
desembargadores desta turma julgadora da Seção de Di-
reito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com
o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte
integrante deste julgado, nesta data, negaram provimen-
to ao recurso, por votação unânime.
VOTO
Agravo de instrumento interposto contra decisão pro-
ferida em ação de cobrança de despesas condominiais,
ora em fase de cumprimento de sentença, que indeferiu a
substituição da penhora.
Inconformada, a agravante brandiu pela reforma do
“decisum”, afirmando que a permuta não trará nenhum
prejuízo ao credor, pois o imóvel indicado localiza-se no
mesmo edifício e tem valor e metragem semelhantes ao
do bem já constrito.
Formado o instrumento nesta instância, o agravado
apresentou contraminuta de fls. 37/40.
É o relatório.
Inconsistente o reclamo.
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
JURISPRUDÊNCIA
as partes, o que é suficiente, no caso, para autorizar o
decreto de procedência da ação.
De toda forma, bem se vê que a locatária tomou ci-
ência inequívoca da notificação e, nesse aspecto, como
bem observado pelo magistrado “a quo”, “dela pode ter
constado prazo menor do que noventa dias, mas, mais
importante do que isso, esta ação somente foi ajuizada
depois do decurso desse prazo maior por inteiro. Com
isso, sem ter efetivamente prejudicado o locatário, por-
que, em substância, mais do que quanto à forma, foi res-
peitado seu direito, ao prazo maior, integral.” (fl. 143).
A r. sentença, assim, deu solução adequada ao caso
e merece ser mantida integralmente.
Isto posto, nega-se provimento ao recurso.
Consoante o disposto no artigo 668, do Código de
Processo Civil, “o executado pode, no prazo de (10) dez
dias após intimado da penhora, requerer a substituição
do bem penhorado, desde que comprove cabalmente que
a substituição não trará prejuízo algum ao exeqüente e
será menos onerosa para ele devedor (art. 17, incisos IV
e VI, e art. 620)”.
No caso em exame, como bem ponderou o julgador,
o recorrente não observou o prazo legal para requerer a
substituição da constrição, nem, tampouco, comprovou a
inexistência de gravame à parte adversa, o que seria ne-
cessário. Ainda que a certidão do Registro de Imóveis te-
nha sido juntada a fls. 14/15, tal providência não foi feita
oportunamente, na medida em que a praça já havia sido
designada e as partes, regularmente, intimadas. Vale res-
saltar que é necessária a imposição de um limite tempo-
ral para a prática dos atos processuais, sob pena de ha-
ver uma perpetuação da demanda.
Ao propósito do tema, Antonio Carlos Marcato, citan-
do lição de Nelton dos Santos, assevera que: “configura
verdadeiro tumulto processual permitir o juiz que a parte
pratique o ato depois de consumada a preclusão e já se
tendo avançado o processo. Cumpre ao juiz, em suma,
conduzir o processo sem retrocessos e, ao mesmo tem-
po, assegurando a mais ampla e eficaz participação dos
litigantes” (“in” Código de Processo Civil Interpretado, São
Paulo, Editora Atlas S/A, 2004, pág. 479).
Portanto, preclusa a oportunidade própria e adequada
para requerer a substituição da penhora, o indeferimento
era de rigor.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 21
 JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA TORÁRIA
CART
REGISTRO RECUSADO – ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COM-
PRA DE PARTE IDEAL – IMPLANTAÇÃO DE PARCELAMENTO IRREGU-
LAR DO SOLO – FRAUDE E OFENSA ÀS NORMAS DE SERVIÇO DA
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA (CSM/SP)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível nº 932-6/5, da Comarca de São Bernardo do
Campo, em que é apelante Maria Aparecida da Silva e
apelado o 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Do-
cumentos e Civil de Pessoa Jurídica da referida Comarca.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superi-
or da Magistratura, por votação unânime, em negar provi-
mento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator
que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores,
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden-
te do Tribunal de Justiça e Munhoz Soares, Vice-Presi-
dente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 04 de novembro de 2008
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente.
Negativa de acesso ao registro de escritura pública
de venda e compra de parte ideal de imóvel em con-
domínio ordinário. Implantação de parcelamento irre-
gular do solo na área. Incidência do disposto no item
151 do Capítulo XX das NSCGJ. Registro inviável. Exa-
me de qualificação do título que abrange a verifica-
ção quanto à ocorrência de loteamento ou
desmembramento irregular, fraude e ofensa à lei. Re-
curso não provido.
Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis
suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e
Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de
São Bernardo do Campo, a requerimento de Maria
Aparecida da Silva, referente ao ingresso no registro de
escritura pública de venda e compra de parte ideal de
imóvel relacionado à matrícula nº 36.132 da referida
serventia predial, recusado pelo registrador. Após regular
processamento, com impugnação por parte da interessa-
da e manifestação do representante do Ministério Públi-
co, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a
recusa do Oficial em registrar o título, devido à ocorrência
de burla à legislação do parcelamento do solo urbano, a
partir do emprego de expediente consistente na aliena-
ção de partes ideais do imóvel em questão em condomí-
nio ordinário (fls. 85 a 89).
22 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a
interessada Maria Aparecida da Silva, tempestivamente,
o presente recurso. Sustenta que é detentora de justo tí-
tulo, consistente em escritura pública de transmissão do
domínio, lavrada após verificação no registro imobiliário
da viabilidade da negociação, ressaltando que todas as
vendas anteriores, concernentes a partes ideais do imó-
vel obtiveram registro sem oposição de qualquer óbice,
encontrando-se, portanto, na hipótese, segundo entende,
de boa-fé. Ademais, acrescenta, conforme certidão
expedida pela Prefeitura Municipal de São Bernardo do
Campo, a parte ideal adquirida está perfeitamente
identificada, consistindo no imóvel situado na rua das Or-
quídeas, 16, Lote 07 da Quadra B, arruamento Pro-Terra
Jardim Ipê, circunstância que autoriza, também sob esse
prisma, o registro pretendido. Por fim, aduz que não se
aplica ao caso o entendimento firmado pela Corregedoria
Geral da Justiça, a partir do decidido no Processo CG n.
2.588/2000 (fls. 91 a 105).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça pronunciou-
se no sentido de ser negado provimento ao recurso (fls.
111 a 116).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
A apelante apresentou a registro escritura pública de
venda e compra de parte ideal correspondente a 125,00
m² do imóvel matriculado sob nº 36.132 no Registro de
Imóveis de São Bernardo do Campo, com área de
12.285,00 m². Todavia, o registro pretendido foi recusado
pelo oficial da aludida serventia.
A recusa do oficial registrador em proceder ao regis-
tro mostra-se acertada, no caso, como bem decidido pelo
Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente da Serventia, em
consonância, ainda, com o parecer da Douta Procurado-
ria Geral de Justiça.
Com efeito, em conformidade com o disposto no item
151 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da
Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, é vedado proce-
der ao registro de venda de frações ideais, com localiza-
ção, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra
forma de instituição de condomínio ordinário que desa-
tenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores,
de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmem-
bramentos.
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

Tal situação, de instituição de condomínio que em
verdade implica, de modo oblíquo e irregular, loteamento
ou desmembramento, ao arrepio das normas da Lei n.
6.766/79, encontra-se configurada na espécie.
Isso porque no imóvel objeto da matrícula nº 36.132
procedeu a Associação Comunitária Unidos Pró-Terra à
venda de inúmeras partes ideais do imóvel a terceiros (fls.
42 a 55), sempre com metragem, localização e numera-
ção certas, correspondendo a fração ideal da Apelante,
como por ela própria admitido (fls. 97 e 98), ao Lote 07 da
Quadra B, situado na rua das Orquídeas, 16, conforme
cadastro existente na Prefeitura Municipal.
Trata-se, indiscutivelmente, de parcelamento irregu-
lar do solo, em que se verifica implantação de lotes com
divisas, localizações e áreas certas, realizado ao arrepio
da Lei n. 6.766/1979.
Dessa forma, deve ter-se como caracterizada, no
caso, a hipótese descrita no referido item 151 do Capítulo
XX do Tomo II das NSCGJ, já que houve venda de fra-
ções ideais de imóveis em condomínio, onde vêm sendo
implantados lotes, circunstância que torna inviável o re-
gistro da escritura de venda e compra de interesse da
Apelante.
Anote-se, no ponto, que, em conformidade com o já
decidido por este Colendo Conselho Superior da Magis-
tratura, no âmbito administrativo a qualificação registrária
não é um simples processo mecânico, chancelador de
atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise
lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade en-
tre os assentamentos registrários e os títulos causais (ju-
diciais e extrajudiciais), sempre feita à luz das normas
cogentes em vigor (Ap. Cív. n. 72.365-0/7, j. 15.02.2001,
rel. Des. Luís de Macedo).
Bem por isso, tal atividade autoriza e impõe a recusa
do registro sempre que o oficial registrador verifique, em
face da análise de elementos registrais, a existência de
prática tendente ao parcelamento irregular do solo e de
fraude e ofensa à legislação vigente, como se dá no
REGISTRO – DÚVIDA IMPROCEDENTE – IMÓVEL DADO EM INTEGRALI-
ZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL, POR CÔNJUGES CASADOS PELO REGIME
DA COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS – INEXISTÊNCIA DE CONFUSÃO
ENTRE O PATRIMÔNIO DOS SÓCIOS E O DA SOCIEDADE (CSM/SP)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível nº 901-6/4, da Comarca da Capital, em que é
apelante o Ministério Público do Estado de São Paulo e
apelado Mad Empreendimentos e Participações S/A.
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
presente caso.
Assim, adequado o exame do título realizado pelo
Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do Cam-
po. E correta, ainda, a recusa do registro, verificada a ven-
da de fração ideal de imóvel em condomínio, tendente à
realização de verdadeiro parcelamento irregular do solo.
Por fim, cumpre salientar que a circunstância de os
alienantes do bem terem obtido, anteriormente, o registro
da aquisição da mesma parte ideal do imóvel não impõe,
só por isso, o registro dessa nova aquisição. Pertinente
reafirmar, aqui, o entendimento, já manifestado inúmeras
vezes por este Colendo Conselho Superior da Magistra-
tura, de que (...) Não socorre o recorrente o fato de ter
obtido anteriormente o registro de outras partes ideais
relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurispru-
dência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura
... no sentido de que erros pretéritos do registro não auto-
rizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de di-
reito adquirido ao engano (...) (Ap. Cív. nº 41.855-0/1
Comarca de Jaú, Rel. Des. Nigro Conceição, j. 6.2.98)
Ap. Cív. n. 72.365-0/7.
Ademais, não há como ignorar, na hipótese, que, por
ocasião da lavratura da escritura em discussão, a Apelan-
te foi advertida para o fato de que a transmissão de fra-
ção ideal para a formação de condomínio tradicional não
implica na alienação de parcela certa e localizada do refe-
rido terreno, tendo, ainda assim, insistido na realização
do negócio (fls. 23 e v.), sujeitando-se, com isso, às con-
seqüências da prática do ato, inclusive no tocante aos
óbices de ordem registral.
Portanto, qualquer que seja a ótica sob a qual se pre-
tenda analisar a questão, a conclusão permanece a mes-
ma, ou seja, no sentido da inadmissibilidade do registro
do título apresentado pela Apelante.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto,
nego provimento ao recurso.
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
Acordam os Desembargadores do Conselho Superi-
or da Magistratura, por votação unânime, em negar provi-
mento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator
que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores,
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 23
JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presiden-
te do Tribunal de Justiça e Munhoz Soares, Vice-Presi-
dente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de outubro de 2008
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro de Imóveis. Dúvida julgada improceden-
te. Registro de conferência de imóvel dado em
integralização de capital social. Sociedade anônima,
com capital fechado, que tem entre seus sócios côn-
juges casados, entre si, pelo regime da comunhão
universal de bens. Registro da sociedade, promovido
pela Junta Comercial do Estado de São Paulo, que
produz todos os efeitos até que, eventualmente, seja
desconstituído pela via própria. Inadequação do pro-
cedimento de dúvida para a impugnação daquele re-
gistro, ou negativa da produção de seus efeitos. Re-
curso não provido.
Trata-se de apelação interposta pelo Ministério Pú-
blico do Estado de São Paulo, tempestivamente, contra r.
decisão que julgou improcedente dúvida que foi suscita-
da em razão da recusa do Sr. 2º Oficial de Registro de
Imóveis da Comarca da Capital em registrar, na matrícula
nº 64.614, a conferência do imóvel dado para integralizar
o capital social de sociedade anônima com capital fecha-
do, de que participam marido e mulher casados pelo regi-
me da comunhão universal de bens.
Sustenta o apelante, em suma, que o artigo 977 do
Código Civil veda aos cônjuges, casados pelo regime da
comunhão universal ou da separação obrigatória de bens,
contratar sociedade entre si ou com terceiro. Assevera
que a sociedade Mad Empreendimentos e Participações
S.A. tem como acionistas Marco Antonio Vac e Donaria
Vac, que são casados pelo regime da comunhão univer-
sal de bens, o que é vedado por lei. Aduz que a sociedade
anônima de capital fechado em muito se assemelha às
sociedades limitadas que são disciplinadas pelo novo
Código Civil cujas normas, nos casos omissos, se apli-
cam às sociedades anônimas por força de seu artigo
1.089. Diz que, neste caso, subsiste a confusão entre o
patrimônio dos sócios e o da sociedade, que o Código
Civil pretendeu evitar. Requer o provimento do recurso
para que a dúvida seja julgada procedente.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo pro-
vimento do recurso.
É o relatório.
Mad Empreendimentos e Participações S.A., socie-
dade anônima de capital fechado, apresentou para regis-
tro certidão de conferência de bens, para integralização
do capital social, promovida por Marco Antonio Vac e
Donária Vac, sócios que são casados, entre si, pelo regi-
24 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
me da comunhão universal de bens.
Em que pese a vedação, contida no artigo 977 do
Código Civil, de constituição de sociedade por cônjuges,
entre si ou com terceiros, quando casados pelo regime da
comunhão universal ou da separação legal de bens, não
se trata, in casu, de registro de sociedade civil a ser pro-
movido por Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurídica,
sujeito ao controle administrativo pelo Poder Judiciário.
A sociedade anônima, como decorre das certidões
de fls. 05/13 e 20/48, foi constituída em maio de 2005 e
teve seu registro promovido pela Junta Comercial do Es-
tado de São Paulo, a qual cabia o controle administrativo
da legalidade do ato.
O registro pela Junta Comercial, por seu turno, pro-
duz todos os efeitos que lhe são inerentes, em especial o
de conferir à sociedade personalidade jurídica própria, o
que a habilita para adquirir propriedade imóvel.
E, como visto, o controle administrativo desse regis-
tro, porque atribuído à Junta Comercial, não está inserido
nos limites do presente procedimento de dúvida, que se
destina ao exame da registrabilidade de determinado títu-
lo e que não se presta para a obtenção, por via transver-
sa, da declaração de validade, ou não, de ato jurídico que
deve, em razão de sua natureza, ser objeto de aprecia-
ção na via jurisdicional, em processo contencioso, obser-
vado o contraditório e ampla defesa.
Ainda que assim não fosse, prevaleceriam, quanto a
possibilidade de cônjuges casados pelo regime da comu-
nhão universal de bens participarem de sociedade anôni-
ma, os fundamentos da r. decisão recorrida, da lavra do
MM. Juiz da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca
da Capital, Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão, as-
sim deduzidos:
É certo que a Lei nº 6.404/76 não contempla norma
que, a exemplo da prevista no art. 977, do Código Civil,
impeça os cônjuges casados no regime da comunhão
universal ou no da separação obrigatória de contratarem
sociedade entre si ou com terceiros.
Contudo, a nova sistemática instituída pelo Novo
Código Civil para as sociedades nele reguladas não tem
o condão de criar omissão na Lei das Sociedades Anôni-
mas.
Isso porque lei posterior geral não cria lacuna na an-
terior especial.
E, se não há lacuna, não há que se falar em aplica-
ção subsidiária da lei geral, nos termos de seu art. 1.089,
do Código Civil.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
BOLETIM CARTORÁRIO
O Boletim Cartorário, criado em março de 1990, por Antonio Albergaria
Pereira, é organizado pelo Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, sob a
coordenação de seus Diretores, Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonçalves da Silva.
OS SERVIÇOS NOTARIAIS E REGISTRAIS, SUAS CONTRAPRESTAÇÕES
E O IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS DE QUALQUER NATUREZA – FINAL
2ª Questão: O serviço notarial
e registral é uma atividade de tute-
la do ordenamento jurídico, carac-
terizando-se pelo poder de coação
próprio e privativo do Estado?
A jurisprudência e a doutrina
dominantes enfatizam o fato da ativi-
dade notarial e registral ser uma ati-
vidade estatal e a utilização com-
pulsória do serviço como fatores
que conformariam a contraprestação
notarial como taxa.
A tese de que o critério jurídico
que conforma um ingresso como taxa
ou preço público é o tipo de atividade
exercida (“se for atividade econômi-
ca haverá preço; se for atividade pró-
pria do Estado, taxa”), foi desenvol-
vida por Marco Aurélio Greco e Ha-
milton Dias de Souza em um parecer
elaborado para a OAB/SP, que ser-
viu para embasar a argüição de
inconstitucionalidade do Decreto nº
16685/81, do Estado de São Paulo
que aumentou o valor das custas ju-
diciais e dos emolumentos extraju-
diciais (Resp 1094/SP-RTJ 141/430),
sendo esse parecer, posteriormen-
te, transformado no livro “A Natureza
Jurídica das Custas Judiciais”.
Neste parecer, esses autores cri-
ticam a Súmula 545 do STF que criou
a distinção entre compulsoriedade da
taxa e voluntariedade das demais re-
ceitas, para explicar e dar coerência
ao item III do Art. 30 da Constituição
de 1946.
Constituição de 1946
Art. 30 – Compete à União, aos
Estados, ao Distrito Federal e aos
Municípios cobrar:
I – contribuição de melhoria,
quando se verificar valorização do
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
4/1
Gilson Carlos Sant’Anna (*)
imóvel, em conseqüên-
cia de obras públicas;
II – taxa;
III – quaisquer ou-
tras rendas que possam
provir do exercício de
suas atribuições e da
utilização de seus bens
e serviços.
Dessa forma, o item III do art.
30 da Constituição de 1946 reunia
realidades distintas em um mesmo
dispositivo – a renda decorrente do
exercício de atribuições públicas e
aquelas provenientes da utilização de
bens e serviços públicos. Tal fato ge-
rou grande perplexidade doutrinária
e criou-se a distinção entre compulso-
riedade da taxa e voluntariedade das
demais rendas, para explicar a nor-
ma constitucional e dar coerência a
um explícito condicionamento de di-
reito positivo.
Essa situação, segundo os au-
tores, foi substancialmente alterada
com o advento da E.C. 18/65 que,
modificando o sistema constitucional-
tributário, eliminou a referência a “ou-
tras rendas”. Portanto, toda a discus-
são doutrinária a respeito da distin-
ção entre taxa e preço público não
poderia mais calcar-se na compulso-
riedade ou facultatividade da exação,
pela simples razão de que a discus-
são tinha origem num dispositivo
constitucional que não existia mais.
Dessa forma, para os autores é o tipo
de atividade exercida que identifica
taxa e preço público:
Se for uma atividade econômi-
ca, tal como definida no Título III da
Constituição Federal, haverá preço;
se for uma atividade própria do Esta-
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
do, teremos taxa. (Ha-
milton Dias Souza e Mar-
co Aurélio Greco, A Na-
tureza Jurídica das Cus-
tas Jurídicas, ed. OAB/
SP Resenha Tributária,
1982).
Essa teoria tem so-
frido várias críticas de
diversos juristas, entre
as quais destacamos:
– Gilberto de Ulhôa Canto (Taxa
e Preço Público. In: Cadernos de
Pesquisas Tributárias, vol.10, Rese-
nha Tributária, 1985, p.83-110) – O
autor argumenta que a concepção de
Greco não encontra fundamento
constitucional. Da leitura dos dispo-
sitivos constitucionais vigentes na-
quela época, pode-se inferir que (a1)
há serviços que a União tem encar-
go de organizar e fazer funcionar; (a2)
alguns desses serviços podem ser
executados por concessionários pri-
vados; (a3) pela maneira como são
referidos, tais serviços são de uso
facultativo. A norma constitucional
pertinente à instituição e à cobrança
de taxas (art.18, I) alude a serviços
públicos, sem entretanto, extremá-los
dos serviços públicos mencionados
nos arts. 8º, XII (serviço postal) e XV
(serviços de telecomunicações, de
energia elétrica, de navegação aérea,
de transportes entre portos marítimos
e fronteiras nacionais e interestadu-
ais), 164 (a União para a realização
de serviços comuns, pode estabele-
cer regiões metropolitanas) e 167 (es-
tabelecimento de tarifas para empre-
sas concessionárias de serviços pú-
blicos), nem com eles confundi-los.
Estes, embora sejam serviços espe-
25
BOLETIM CARTORÁRIO
cíficos e divisíveis, pela sua natu-
reza, não podem ser remunerados
por taxas. Sendo assim, nos siste-
ma de direito positivo daquela épo-
ca existiam serviços públicos cuja
contrapartida era a taxa, e serviços
públicos remunerados mediante pre-
ço.
– Flávio Bauer Novelli (Opus cit.
p.104), com base em M.S. Giannini,
critica a visão de Greco, argumentan-
do que o autor confunde serviço pú-
blico com serviço regido por normas
de direito público, esquecendo-se de
que existem serviços públicos pres-
tados de acordo com normas de di-
reito privado. Novelli afirma que, se-
gundo a interpretação de Greco, se-
riam taxas as contraprestações típi-
cas que tanto a doutrina quanto a ju-
risprudência reconhecem como au-
tênticos preços públicos ou tarifas,
tais como as que são pagas pela uti-
lização dos serviços de água e esgo-
to, de educação e instrução (anuida-
des ou mensalidades escolares), de
transporte ferroviário, rodoviário e
aéreo, de manutenção e limpeza de
estações aeroportuárias ou rodoviá-
rias, de armazenagem, de correios e
telégrafos, de telefonia, de forneci-
mento de energia elétrica e de gás
em domicílio, e, assim, muitas outras
semelhantes.
– Luciano Amaro também dis-
corda de Greco e aponta um erro de
interpretação na teoria deste autor,
uma vez que a Emenda n.18/65 não
eliminou a expressão “outras rendas”
com o intuito de restringir a remune-
ração dos serviços públicos ao insti-
tuto da taxa. A previsão de “outras
rendas” não se encontrava na E.C.
18/65, assim como não consta no
art.145, II , da atual Constituição, por-
que aquela norma disciplinou somen-
te receitas tributárias. Ressalte-se
que a Constituição de 1967, em seu
art.160, II, mencionava, de modo
expresso, “serviços públicos”, em re-
lação aos quais previa que a lei de-
veria estabelecer “tarifas”, dispositi-
vo que corresponde ao art.175, pa-
26 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
4/2
rágrafo único, III, da Constituição de
1988.
– Adilson Abreu Dallari(Direito
Tributário Brasileiro. 8ª ed., São Pau-
lo: Saraiva, 2002,p.42-43). Para o
autor, a concepção de Greco trata-
se apenas de uma “antiga polêmica”,
pois, com o art.175 da atual Consti-
tuição Federal, o pagamento de tari-
fas como forma de remuneração de
serviços concedidos tem assento
constitucional. Afirma, ainda, ser per-
feitamente lícita a fixação de tarifa
como forma de remuneração de ser-
viços públicos concedidos, inclusive
aqueles de utilização compulsória,
como os serviços de saneamento
básico e recolhimento domiciliar do
lixo.
As críticas ao critério da
compulsoriedade, enquanto caracte-
rística isolada da relação, já foram
elencadas acima, evidenciando que
tal critério não serve para diferenciar
taxa de preço público.
Analisando-se o atual regime ju-
rídico dos serviços notariais e
registrais e de suas contraprestações,
pode-se afirmar que:
– desde a antiguidade e nas
mais diferentes culturas, a socieda-
de humana sempre teve algum me-
canismo de preservação da memó-
ria de atos e negócios jurídicos, com
a finalidade de pré-constituição de
provas e prevenção de litígios. Foram
surgindo, assim, os encarregados de
redigir e registrar documentos escri-
tos e se configurando o que hoje se
entende por atividade notarial;
– os serviços notariais e
registrais existem atualmente em to-
dos os Estados, que os organizam de
formas diversas;
– na história das serventias
notariais e registrais, há uma contí-
nua e progressiva dinâmica que
transcende os limites do território
pátrio e, ao mesmo tempo em que
coloca essa atividade como fenôme-
no gerado no âmbito central do pró-
prio Estado, a desloca, todavia, para
uma intermediação privada, realiza-
da sempre em nome do próprio Es-
tado;
– o Estado Brasileiro não fugiu
à tradição histórica acima, adotando,
por opção do legislador constituinte,
o sistema que delega ao particular o
exercício da fé pública. Na sistemáti-
ca atual, notários e registradores são
profissionais do direito, delegados de
uma atividade estatal, que possuem
autonomia administrativa e financei-
ra para gerenciar suas serventias,
inclusive no que diz respeito às des-
pesas de custeio, investimento e pes-
soal;
– o serviço notarial e registral
é uma das formas de intervenção
do Estado em nossa sociedade, ten-
do por finalidade a prevenção de li-
tígios;
– a Constituição de 1988 ressal-
ta a distinção entre serviços judiciais
em face dos serviços notariais e
registrais. Compete privativamente
aos Tribunais elaborar seus regimen-
tos internos (CF, art. 96, I, a, b e d; II,
b, c e d). Os serviços notariais e
registrais estão previstos no art.236;
– as serventias do foro judicial
prestam os serviços forenses, que
são remunerados por custas /
emolumentos judiciais, conforme o
art. 24, IV e 98 § 2º da CF/88. Os
serviços notariais e registrais são re-
munerados por outra categoria
(emolu-mentos notariais), conforme
explicita o § 2º, do art. 236 da Carta
Magna Nacional e a Lei 10169/2000.
Além disso, as receitas provenientes
dos serviços notariais e registrais não
fazem parte do Título VI, Capítulo I,
da CF, que trata do Sistema Tributá-
rio Nacional;
– a competência para legislar
em sede de serviços forenses é a
concorrente do art. 24, IV da CF; en-
quanto que a referente a emolu-
mentos é a privativa da União, em
termos de normas gerais (Lei 10169/
2000), consoante o disposto no art.
236, §2º; da Constituição. No regime
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

jurídico das contraprestações
notariais e registrais não se aplica o
disposto no art. 24, §3º, da CF, pois
não se trata de competência legisla-
tiva concorrente;
– o termo serventia, contido no
artigo 16, da Lei 8935/94, identifica
especificamente o serviço e não a
função, esta sim relacionada a car-
gos, classes e carreiras, ou seja, a
atividades específicas dos funcioná-
rios públicos. As serventias notariais
e registrais não são cargos públicos,
mas órgãos estatais despersonali-
zados que, por determinação do le-
gislador constituinte, tiveram suas
administrações transferidas para par-
ticulares, conforme, inclusive, o en-
tendimento mais recente do STF (ADI
2602).
Dessa forma, a prestação do
serviço notarial e registral não confi-
gura exercício de soberania do Po-
der Público, mas um serviço jurídico
de utilidade ou relevância pública, que
atende não apenas às necessidades
individuais do usuário, mas principal-
mente à necessidade social de se-
gurança jurídica e, em consequência,
de prevenção de litígios. E, para con-
cluir, se o serviço notarial e registral
fosse típico do Estado, não poderia
haver transferência de seu exercício
a particulares.
O quadro abaixo sintetiza a na-
tureza jurídica das contraprestações
das serventias notariais e registrais:
Critérios
1.Princípio da destinação pública do tri-
buto.
2. Serviço público que o Estado fornece,
agindo na qualidade de ente soberano de Di-
reito Público.
De tudo que foi exposto, pode-
se concluir que as contraprestações
notariais e registrais não obedecem
ao princípio da destinação pública do
tributo, e nem tampouco se configu-
ram como contraprestação de servi-
ço público exercido pelo Estado, na
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
BOLETIM CARTORÁRIO
qualidade de ente soberano de Direi-
to Público. As receitas provenientes
da prestação dos serviços notariais
e registrais são preços públicos, a sua
cobrança se destina integralmente ao
notário, e o seu regime jurídico é o
da legalidade genérica do Estado de
Direito, o qual permite sua regula-
mentação administrativa, dentro dos
parâmetros traçados pelo Legislativo.
5. A definição da contraprestação
notarial e registral como preço
público e o Imposto Sobre
Serviços de Qualquer Natureza
(ISSQN)
A introdução da Lei complemen-
tar nº 116, de 31 de julho de 2003, no
sistema jurídico brasileiro, instituiu
nova disciplina para o ISSQN. A nova
Lei adiciona à antiga lista de servi-
ços tributáveis (Dec. Lei 406/68) cen-
tenas de novos serviços e, dentre as
novas atividades tributadas, encon-
tra-se o serviço notarial (art.1º, §3º,
item 21, subitem 21.1), cujas
contraprestações foram fixadas pelo
legislador como preço ou tarifa.
Com relação à constituciona-
lidade da cobrança do ISSQN sobre o
serviço notarial, existem duas corren-
tes antagônicas que se diferenciam
conforme o entendimento dado à na-
tureza jurídica do serviço e da sua
contraprestação . Este trabalho propõe
uma terceira linha de interpretação.
5.1. Primeira corrente de inter-
pretação: A lei complementar nº 116/
Contraprestações Notariais
– dos no âmbito do Direito Privado;
– ainda que executada no âmbito de
03, no tocante aos serviços notariais,
não desrespeita a Constituição Fede-
ral.
Para essa corrente, que defen-
de o ponto de vista dos Municípios,
existem serviços públicos que não
são remunerados por taxas, como é
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
4/3
o caso do serviço notarial. Dessa for-
ma, não existe imunidade tributária
recíproca, pois o artigo 150, §3º da
Constituição Federal estabelece que
a imunidade recíproca não se aplica
ao patrimônio, à renda e aos servi-
ços relacionados com a exploração
de atividades, em que haja contra-
prestação ou pagamento de preços,
ou tarifas, pelo usuário. Sendo assim,
no tocante ao item 21, subitem 21.1,
a LC 116/03 atuaria no âmbito de sua
competência, delineada pelo art.146
da Carta Magna, estabelecendo fa-
tos geradores, base de cálculo e con-
tribuintes (III, a) e até regulando as
limitações ao poder de tributar (II), ao
firmar que nem todo serviço público
é imune, harmonizando-se, assim,
com o §3º do art.150, da CF/88.
5.2. Segunda corrente de inter-
pretação: O serviço notarial e
registral, sendo remunerado por taxa,
não permite a incidência do ISSQN.
Os tributaristas Roque Antonio
Carraza, Osires de Azevedo Lopes
Filho, Fernando Neto Botelho, Álva-
ro Mello Filho e Betina Treiger
Grupenmacher defendem a tese de
que os serviços notariais não estão
sujeitos à tributação por meio do
ISSQN. O que se alega é, em resu-
mo, o seguinte:
– as serventias notariais e
registrais são serviços públicos esta-
duais, submetidas à disciplina de Di-
reito Público. O ISSQN, como esta-
belecido no art. 156, III da Constitui-
ção, refere-se aos serviços realiza-
– a atividade notarial e registral,
serventias privatizadas constituem,
em decorrência de sua própria natu-
reza, uma função revestida de
estatalidade, sujeitando-se, por isso
mesmo, a um regime jurídico de Di-
reito Público. A base desse entendi-
mento encontra-se na jurisprudência
estudada nos capítulos anteriores;
– ao utilizar a mesma base de
cálculo e o mesmo fato gerador de
27
BOLETIM CARTORÁRIO
taxas estaduais (emolumentos
extrajudiciais), a Lei do ISSQN fere o
art.150, VI, “a“, da Constituição da
República (imunidade recíproca).
O STF tem decidido que os
emolumentos extrajudiciais são ta-
xas, excluindo a natureza jurídica de
preço público. Vale dizer: está-se di-
ante de um tributo municipal (ISSQN-
imposto), incidindo sobre outro tribu-
to estadual (emolumentos-taxas), o
que, nos planos fáticos e jurídicos,
viola ditames e princípios constituci-
onais e tributários.
Essa doutrina enfatiza, ainda,
que o serviço notarial e registral é
público e específico e sobre ele
incidem os emolumentos (taxas),
conforme previsão dos arts.77 e 79,
II, do Código Tributário Nacional. Isso
significa, segundo esses autores, que
o CTN concebe tão somente a taxa
como contrapartida da prestação de
serviços públicos, sendo vedada a
instituição de qualquer imposto sobre
serviços públicos, como decorrência
da proibição expressa e direta
insculpida no art.150, VI, “a”, de nos-
sa Carta Magna.
O STJ segue essa mesma linha
de raciocínio, ao decidir que os ser-
viços cartorários notariais e de regis-
tro não sofrem a incidência do ISSQN
(Resp 612780/RO – DJ 17/10/05,
p.180).
5.3. Linha de interpretação
proposta: O serviço notarial é remu-
nerado por preço público e não per-
mite a incidência do ISSQN, pois o
município é incompetente para ins-
tituir tributo sobre a prestação nota-
rial.
Um dos aspectos básicos da
nossa estrutura constitucional é a for-
ma federativa do Estado Brasileiro.
O regime federativo é variável, mas
se caracteriza fundamentalmente
pela união de diversos estados autô-
nomos, sob uma única soberania.
Diferencia-se dos Estados Unitários
pela autonomia das unidades
federadas, em sua capacidade de
28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
4/4
auto-organização, autogoverno e
autoadministração.
A auto-organização se caracte-
riza pela liberdade de as unidades
federativas elaborarem as suas
Constituições, obedecidos os princí-
pios gerais da União. O autogoverno
é definido pela capacidade de orga-
nizar o seu governo, mediante elei-
ção. A autoadministração se carac-
teriza pela faculdade de possuir ad-
ministração própria, leis próprias para
o funcionamento dessa administra-
ção, capacidade de gestão de seus
negócios, arrecadação, fiscalização
e aplicação dos tributos de sua com-
petência.
Em nosso sistema federativo, é
a Constituição que dá a titularidade
dos tributos à União, aos Estados e
aos Municípios. No entanto, para que
o tributo seja criado é necessário que
o ente federativo, possuidor da fa-
culdade de criá-lo, venha a exerci-
tar essa competência, através da
edição de uma lei, com os requisi-
tos de uma lei tributária, ou seja, com
a definição do fato gerador, da base
de cálculo da alíquota e dos sujeitos
ativo e passivo. É a essa lei que se
reconhece a qualidade de ser cria-
dora do tributo. A titularidade dos tri-
butos, dada pela Constituição aos
entes federativos, é intransferível e
inegociável, o que significa dizer que
qualquer outra pessoa que tente ins-
tituir tributos de competência de ou-
tro ente é incompetente, pois não cria
tributo quem quer, mas quem pode e
de acordo com a Constituição Fede-
ral. Não existe, no entanto, o dever
de instituir todos os tributos previs-
tos na Constituição. O não exercício
dessa competência não significa re-
núncia, já que essa competência per-
manece no campo das virtualidades,
podendo ser exercida a qualquer
momento, mediante edição da com-
petente lei instituidora.
Para que não haja conflitos, a
Constituição Federal estabeleceu
critérios para a repartição da com-
petência tributária. O primeiro ponto
a se observar é que a Constituição
adotou uma discriminação exausti-
va, portanto dotou cada uma das en-
tidades federativas de uma compe-
tência tributária privativa ou exclusi-
va. Dessa forma, os tributos são in-
dividualizados, para que possam ser
repartidos. A técnica de repartição,
adotada pelo texto constitucional, foi
a de que se dividissem os tributos
em modalidades e se adotassem
critérios para a sua apropriação.
O art.145 da Constituição Fede-
ral especifica as modalidades de tri-
buto que compõem o nosso sistema:
impostos, taxas, contribuição de
melhoria. Para que a divisão fosse
rigorosa, foram instituídas as seguin-
tes regras de repartição: para os im-
postos, foi adotada a técnica da atri-
buição da competência privativa (a
única exceção a essa regra é a do
art. 154, II da CF); e, para as taxas e
contribuições de melhoria, a da com-
petência comum. Como corolário,
temos que os impostos são enume-
rados pelo nome e discriminados na
Constituição, sendo atribuídos, priva-
tivamente, a cada uma das pessoas
políticas, enquanto que as taxas e
contribuições de melhoria são
inominadas e atribuídas, em comum,
a essas pessoas. Tal fato não signifi-
ca que possam existir taxas e contri-
buições de melhoria que se sobrepo-
nham, pois a nossa Carta Magna dis-
tribuiu a competência para o exercí-
cio do poder de polícia, assim como
para a prestação de serviços públi-
cos. Dessa forma, só é regulável ju-
ridicamente a taxa cobrada com
fundamento no poder de polícia ou
na prestação de serviço público pró-
prios de quem a instituiu.
Na realidade, o ISSQN não
incide sobre os serviços notariais e
registrais, porque cabe, ao Poder
Judiciário Estadual, a competência
constitucional de fiscalizar tais servi-
ços (CF, art. 236, §1º e Lei 8935/94,
Capítulo VII). Assim, cabe ao juízo
competente, na órbita estadual e do
Distrito Federal, a fiscalização dos
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

atos notariais e registrais, o zelo para
que o serviço seja prestado com ra-
pidez, qualidade satisfatória, e de
modo eficiente, podendo propor a ela-
boração de planos de adequada e
melhor prestação desse serviço, se-
gundo critérios populacionais e sócio-
econômicos. Logo, é o Estado, atra-
vés de seu Poder Judiciário, quem
possui a competência constitucional
para instituir taxa, no exercício do
poder de polícia sobre as atividades
notariais e registrais. A cobrança do
ISSQN pelo Município implica em uma
invasão de competência e, conse-
quentemente, em uma bitributação,
por causa da existência dessa taxa
estadual. Note-se que essa bitributa-
ção não ocorre devido à natureza ju-
rídico-tributária das contrapresta-
ções notariais e registrais que, como
já foi visto, são preços públicos, mas
devido ao fato de que o nosso siste-
ma tributário nacional não admite a
existência de dois tributos (taxa de
fiscalização estadual e ISSQN)
1. NOÇÕES
INTRODUTÓRIAS
Para se ter boa no-
ção do uso especializa-
do da palavra ata na
expressão de cunho ju-
rídico ata notarial, as-
sim como para situar a
sua lavratura no con-
junto das atribuições
do tabelionato de notas
no Brasil, algumas
aproximações e distin-
ções de significado se fazem neces-
sárias, a começar por ato, auto e
ata, passando por fato jurídico, ato
jurídico e negócio jurídico, em se-
guida por documento, instrumento,
instrumento público e instrumentos
públicos notariais, daí se chegan-
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
BOLETIM CARTORÁRIO
incidindo sobre uma mesma base de
cálculo (emolumentos) – art.145, §2º,
CF.
O quadro abaixo resume as prin-
cipais interpretações da Lei 116/03
com relação ao serviço notarial:
Pode-se concluir que a classifi-
cação das contraprestações dos ser-
viços notariais e registrais como pre-
Lei 116/03, Art.1º, §3º, item 21,
subitem 21.1.
A cobrança do ISSQN não fere a Cons-
tituição Federal.
As contraprestações notariais são ta-
xas e, por essa razão, não podem servir
como base de cálculo do ISSQN.
As contraprestações notariais são
preços públicos. O Município não pode
cobrar ISSQN sobre essas receitas, por-
que a Constituição Federal atribui ao Po-
der Judiciário dos Estados a competência
para fiscalizar os serviços notariais.
ATA NOTARIAL – PARTE I
João Teodoro da Silva (*)
do à classificação dos
atos notariais e, dentre
eles, isolando a ata
notarial como objeto
destes apontamentos.
1.1. ATO – AUTO – ATA
Ato tem origem na
palavra latina actu(m) ,
forma nominal provenien-
te do supino do verbo
agere (ago, agis, egi,
actum, agere), que signi-
fica, entre inúmeras ou-
tras acepções: agir, atuar, exercer ati-
vidade e, por extensão, fazer. Daí o
sentido etimológico de ato: aquilo que
se fez, feito, e, por extensão, o que
se está fazendo, o que se faz ou se
pode fazer; ação, procedimento, ce-
rimônia, solenidade, declaração, ma-
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
4/5
ços públicos não serve como funda-
mento jurídico para os municípios
cobrarem ISSQN sobre tais ativida-
des, acontecimento que traria prejuí-
zos para os usuários, que são os
contribuintes de fato desse tributo.
(*) O autor é Doutor em Direito
Econômico, Titular do 1º Distribuidor
de Niterói, RJ.
Base jurídica utilizada
Arts. 146, II, III, “a” e 150, §3º,
CF.
Arts. 150, VI, “a” da CF.
Arts. 77 e 79, II do CTN.
Jurisprudência do STF (Ane-
xo I).
Art. 236, §1º da CF.
Art. 145, §2º, CF.
Lei 8935/94, Capítulo VII.
nifestação da vontade humana; ma-
nifestação da vontade do agente para
aquisição, alteração ou perda de di-
reitos; documento redigido segundo
determinada fórmula e suscetível de
produzir consequências jurídicas; de-
cisão, deliberação ou determinação
do poder público; documento público
em que se exprime decisão de uma
autoridade, etc.
Auto tem a mesma origem de
ato, só que se apresenta com varian-
te gráfica de acto, popularizada no
idioma português antigo, exemplar-
mente na obra literária do poeta e
dramaturgo renascentista GIL
VICENTE (Auto dos reis magos, Auto
da sibila Cassandra, Auto da barca
do inferno, Auto da barca do purga-
tório, Auto da barca da glória, Auto
29
BOLETIM CARTORÁRIO
da lusitânia, etc). Nota-se que, ainda
hoje, cada parte de uma peça teatral
é chamada de ato. A palavra antiga
auto (variante de acto) adquiriu a
acepção jurídica de narrativa escrita,
circunstanciada e autenticada de
qualquer atividade ou diligência judi-
ciária (auto de penhora, auto de
arrematação, etc), administrativa
(auto de infração), ou notarial (auto
de aprovação de testamento cerra-
do). O seu plural autos veio a signifi-
car o conjunto ordenado das peças
de um processo.
Ata, por sua vez, é a mesma
palavra actu(m), usada no plural neu-
tro (acta) com o sentido etimológico
de ações, feitos, coisas feitas, daí
passando a significar registros ou
assentamentos de decisões e depois
relato escrito do que se passou numa
reunião, sessão, convenção, assem-
bleia, congresso, etc.
Portanto, ato, auto e ata origina-
riamente queriam expressar idéias
semelhantes ou afins, com a circuns-
tância de que ata trazia uma noção
de pluralidade que o tempo afastou e
deu ensejo à formação do plural atas,
de uso bastante comum, como figu-
ra na expressão livro de atas. Ao ver-
bete ata o dicionário Novo Aurélio
século XXI ainda alude com o mes-
mo sentido técnico-jurídico de autos
na expressão: o relator leu as atas
do processo.
Do significado primário de indi-
car nominalmente a ação (actio), con-
tida no verbo agir, a actuação, o exer-
cício da actividade, o fazer, a palavra
acto, em seu itinerário semântico,
veio a designar o resultado da ação.
E, assim, no mundo do Direito, cu-
nhou-se a expressão ato jurídico para
dar a ideia de manifestação de von-
tade destinada a produzir efeitos ju-
rídicos queridos por seu agente ou
seus agentes. Apresenta-se então
sob dupla face: o ato jurídico no sen-
tido substancial, ou seja, a manifes-
tação das relações jurídicas em seu
conteúdo, para perpetuação e segu-
rança das quais se faz mister seja
materializado por meio do ato jurídi-
co no sentido formal, que é o conti-
nente, ou seja, o instrumento que dá
visibilidade ao conteúdo.
30 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
4/6
1.2. FATO JURÍDICO – ATO
JURÍDICO – NEGÓCIO JURÍDICO
Fato é todo evento, aconteci-
mento. Quando algo acontecido tem
repercussão na esfera do Direito, diz-
se que é um fato jurídico, porquan-
to todo direito se origina de um fato
(ex facto jus oritur). Consoante a de-
finição de CAIO MÁRIO DA SILVA
PEREIRA, completando a de
SAVIGNY, “fatos jurídicos são acon-
tecimentos em virtude dos quais co-
meçam, se modificam ou se extin-
guem as relações jurídicas” (Institui-
ções, vol. I, tópico 78; 1978,1:396-
397).
Eles se apresentam sob duas
modalidades:
1.2.1. FATOS JURÍDICOS NA-
TURAIS, que são
– provocados por fenômenos da
natureza, quando estes repercutem
na órbita do Direito;
– involuntários, isto é, não de-
pendem da vontade humana, ou para
os quais ela concorre sem ser a cau-
sa determinante.
Exemplos: chuva, raio, tempes-
tade e deslocamento de cursos
d’água por aluvião; nascimento e
morte (o nascimento de uma criança
pressupõe a vontade humana e esta
pode influir quanto à morte, mas não
determina o acontecimento).
1.2.2. FATOS JURÍDICOS HU-
MANOS, que são
– provocados pelo ser humano;
– voluntários.
Exemplos: atos jurídicos, que
produzem efeitos lícitos segundo a
vontade do agente, e atos ilícitos, que
produzem efeitos nocivos por vício de
vontade do agente, ou seja, implicam
deveres reparatórios e acarretam
sanções para ele.
Isolando, no amplo espectro dos
fatos jurídicos, os provocados pelo
ser humano e, dentre eles, tão so-
mente os atos jurídicos, portanto líci-
tos, estes também se mostram sob
duas facetas:
a) ATOS JURÍDICOS EM SEN-
TIDO AMPLO, que alcançam todas
as manifestações de vontade
conducentes a estabelecer, alterar ou
extinguir relações jurídicas, a incluí-
rem eles, pois, os atos que se reali-
zam independentemente de declara-
ção de vontade do agente e que, por
isso mesmo, podem, com base no
art. 185 do Código Civil em vigor, ser
designados ATOS JURÍDICOS NÃO
NEGOCIAIS. Exemplos, em matéria
de direito privado: o abandono de
uma coisa por seu proprietário e o
empossamento de um bem com âni-
mo de se tornar dono. Exemplos no
âmbito instrumental do tabelionato de
notas: as atas notariais, as autenti-
cações notariais de documentos avul-
sos, os traslados e as certidões, que
são atos do ofício sem conteúdo
negocial.
b) ATOS JURÍDICOS EM SEN-
TIDO ESTRITO, que são os ATOS
JURÍDICOS NEGOCIAIS, ou melhor,
NEGÓCIOS JURÍDICOS, em seus
dois polos:
b.1 – NEGÓCIOS JURÍDICOS
UNILATERAIS, resultantes de decla-
rações unilaterais de vontade. Exem-
plos: renúncia de usufruto e testa-
mento.
b.2 – NEGÓCIOS JURÍDICOS
BILATERAIS, resultantes de declara-
ções de vontade de partes em posi-
ções distintas, mas em convergência
para o mesmo fim. Exemplos: os con-
tratos em geral.
Na atividade notarial, importa
ressaltar, desde já e por questão de
princípio, que tanto os negócios jurí-
dicos unilaterais como os bilaterais se
formalizam mediante o mais impor-
tante ato do ofício, que é a escritura
pública.
À cata de precisão terminológica
com referência ao significado de ato
jurídico, quis definí-lo o art. 81 do Có-
digo Civil de 1916, ao dispor que é
todo ato lícito com o fito imediato de
“adquirir, resguardar, transferir, mo-
dificar ou extinguir direitos”. Des-
sa definição prescindiu, todavia, o
Código Civil vigente. Posto que, no
citado artigo 81, se cuidou de dar re-
alce ao ato jurídico em sentido estri-
to, aquela definição legal, em vista
disso, também se aplicava e continua
aplicando-se ao negócio jurídico. As-
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

sim, com o acréscimo de uma ex-
pressão, negócio jurídico pode ser
definido como todo ato lícito que con-
tenha declaração de vontade e tenha
por fim imediato adquirir, resguardar,
transferir, modificar ou extinguir direi-
tos. Porque, na compreensão de res-
peitáveis civilistas, ato jurídico e ne-
gócio jurídico são nuanças de uma
só realidade.
Mas, considerando a expressão
negócio jurídico portadora de concei-
to já assente na doutrina e de ser
mais técnica do que a expressão ato
jurídico, os elaboradores da reforma
do Código Civil – chegada a termo
mediante a Lei nº 10.406, de 10 de
janeiro de 2002, – fizeram duas op-
ções: omitir a definição legal e disci-
plinar a matéria sob a designação de
negócio jurídico (livro III, título I, ca-
pítulos I a V, arts. 104 a 184), dedi-
cando aos atos jurídicos não
negociais apenas o art. 185, para aí
consignar “Aos atos jurídicos lícitos,
que não sejam negócios jurídicos,
aplicam-se, no que couber, as dispo-
sições do Título anterior”, ou seja, as
relativas aos negócios jurídicos.
Distingue a doutrina, entretanto,
e entende que a conceituação de ato
jurídico tem sentido abrangente das
esferas do direito público e do direito
privado, compreendendo atos de con-
teúdo legislativo, administrativo e
jurisdicional, assim como atos sob o
ponto de vista apenas formal, consis-
tentes em atos judiciais, notariais e
registrários, de um lado; de outro,
atos contratuais, de declaração uni-
lateral de vontade e até mesmo de
manifestação volitiva não externada
em declaração expressa. Os atos ju-
rídicos, portanto, tomada a expressão
em seu significado amplo, contêm
sempre manifestações de vontade
aptas as produzir seus efeitos, mas
nem sempre se trata de exteriori-
zação volitiva tendente a produzir os
efeitos jurídicos desejados, pois tan-
to uma lei como um regulamento ad-
ministrativo quanto uma sentença –
atos de autoridade – trazem
consequências jurídicas que
independem de ser queridas ou não
por alguém ou por uma coletividade.
Num esforço de sintetizar a di-
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
BOLETIM CARTORÁRIO
ferenciação, CAIO MÁRIO (1978,1:
412), ensina que a noção do ato jurí-
dico lato sensu abrange as ações
humanas, tanto aquelas que são
meramente obedientes à ordem
constituída, determinantes de
consequências jurídicas ex lege, in-
dependentemente de serem ou não
queridas, como aquelas outras decla-
rações de vontade, polarizadas no
sentido de sua finalidade, hábeis a
produzir efeitos jurídicos queridos.
A esta segunda categoria, cons-
tituída de uma declaração de vonta-
de dirigida no sentido da obtenção de
um resultado, é que a doutrina tradi-
cional denominava ato jurídico (stricto
sensu), e a moderna denomina ne-
gócio jurídico.
Leciona ainda CAIO MÁRIO
(1978,1:413) que a expressão ato
jurídico “é um valor semântico
abrangente de um conceito jurídi-
co mais amplo, compreensivo de
qualquer declaração de vontade,
individual ou coletiva, do particular
ou do Estado, destinada à produ-
ção de efeitos”. Tomada, porem, a
expressão ato jurídico em sentido
estrito, com o significado de decla-
ração de vontade apta a produzir
os efeitos jurídicos queridos, tem-
se que, nesta acepção, as noções
de ato jurídico e negócio jurídico se
aproximam. E, então, CAIO MÁRIO
considera que “o negócio jurídico
deve ser compreendido como uma
espécie dentro do gênero ato jurí-
dico ”.
Reafirma-se que, no negócio ju-
rídico, o ponto fundamental é a de-
claração de vontade apta a produzir
os efeitos jurídicos queridos. Pois
nem sempre ela se faz presente na
caracterização do ato jurídico, haja
vista que, em certas circunstâncias,
configuram-se atos jurídicos decor-
rentes de um comportamento, os
quais, por causa dessa peculiarida-
de, prescindem da declaração
volitiva. Explicou isso com clareza
LEIB SOIBELMAN (1973,2:409-410),
no tópico de seu Dicionário onde, ao
discorrer sobre a expressão negócio
jurídico em consonância com a lição
de DARCY BESSONE DE OLIVEIRA
ANDRADE, refere que a teoria do
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
4/7
negócio jurídico, uma criação dos ju-
ristas alemães com grande aceitação
pelos italianos, “se originou da obser-
vação de que existem atos jurídicos
que não se externam sob a forma de
uma declaração de vontade, embora
produzam modificações no mundo
externo, tais como a ocupação, a tra-
dição, a gestão de negócios alheios,
etc, atos lícitos e voluntários, cujos
efeitos decorrem da lei, independen-
te de saber se o indivíduo os previu
ou desejou”. E, comparando, distin-
gue: “Já os negócios jurídicos decor-
rem sempre de uma previsão e uma
intenção resultantes de uma decla-
ração de vontade”.
No entanto, com subsídio nas li-
ções de ORLANDO GOMES e
VICENTE RÁO, prognosticando em
sentido contrário à orientação que
veio a ser seguida pelos juristas
elaboradores da reforma do Código
Civil, ressalvou o mesmo LEIB
SOIBELMAN, no primeiro volume de
seu Dicionário (1973,1:68-69) e no
tópico destinado ao ATO JURÍDICO
NEGOCIAL, que “a doutrina do ne-
gócio jurídico constitui um labirinto,
um quebra-cabeça criado pelos ale-
mães e no qual os italianos estão se
envolvendo a fundo. Quando a con-
fusão aumentar os italianos vão aca-
bar abandonando o problema com o
velho argumento de que é preciso
voltar à claridade latina, como já
aconteceu com tantos problemas da
ciência do direito”. O prognóstico,
aqui no Brasil, não vingou, pois aí
está o Código Civil reformado, que
pretendeu descartar a expressão ato
jurídico e prestigiar a designação de
negócio jurídico, mas sem alcançar
prescindir nem de uma nem de ou-
tra.
Como quer que seja, indica a
doutrina contemporânea ser no con-
trato onde se vê com mais clareza a
figura do negócio jurídico. Assim, para
que se situe o negócio jurídico com
relação à amplitude do conceito e to-
mando como exemplo o contrato,
tem-se que o conceito de fato jurídi-
co é mais amplo que o de ato jurídi-
co, o qual é mais amplo que o de ne-
gócio jurídico, o qual é mais amplo
que o de contrato.
31
BOLETIM CARTORÁRIO
Visto que os atos jurídicos em
acepção estrita consubstanciam ne-
gócios jurídicos , dos quais é
indissociável a declaração de vonta-
de em busca de um resultado lícito,
e, ainda mais, que, sob o aspecto sub-
jetivo, certas atitudes do ser humano
configuram atos jurídicos em sentido
amplo, embora não resultem de de-
claração volitiva, mas pressuponham
manifestação de vontade por outros
meios que não a fala ou o escrito, a
exemplo da apropriação de um bem
de dono desconhecido (postura ativa)
e, em certos casos, do silêncio (pos-
tura passiva, como pode ocorrer na
aceitação de liberalidade), importa res-
saltar que, para o Direito Notarial, in-
teressam, por sua relevância, os atos
jurídicos em estrito sentido, ou seja,
os atos jurídicos negociais ou preci-
samente negócios jurídicos, mas mes-
mo estes quando resultantes de de-
claração de vontade expressa por
escrito, nos casos em que devem (por
exigência legal) ou podem (à livre es-
colha dos interessados) assumir a for-
ma de atos notariais, mediante escri-
tura pública da autoria de especializa-
do profissional do direito, a saber: o
notário com as atribuições, no Brasil,
de tabelião de notas.
1.3. DOCUMENTO – INSTRUMEN-
TO – INSTRUMENTO PÚBLICO –
INSTRUMENTOS PÚBLICOS
NOTARIAIS
Documento é palavra que, em-
pregada em sentido amplo, significa
o meio exterior de perpetuar a exis-
tência de um fato ou de uma coisa.
Nesta acepção, diz-se documento
histórico, por exemplo. Mas a pala-
vra é comumente empregada em
sentido jurídico restrito para indicar o
meio exterior de perpetuar a existên-
cia de um fato jurídico, de um ato ju-
rídico, especificamente de um negó-
cio jurídico, ou, ainda, de coisas que
sejam ou possam tornar-se objeto de
relação jurídica, a saber: mapas,
plantas topográficas, projetos
arquitetônicos, desenhos, croquis,
fotografias, gravações, etc.
O documento escrito, quanto à
sua origem, classifica-se em particu-
lar e público. O primeiro formalizado
sem a interferência de agente do po-
der estatal, ao passo que o segundo é
aquele expedido por agente estatal.
O documento escrito, no âmbito
32 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
4/8
jurídico, é chamado tecnicamente de
instrumento. Nesse sentido, diz o
art. 653 do Código Civil atual (corres-
pondente ao art. 1.288 CCiv/1916)
que a “procuração é o instrumento do
mandato”.
À palavra documento, oriunda do
latim documentu(m), cuja raiz está no
verbo docere (doceo, doces, docui,
doctum), com o significado de ensinar,
atribui-se sentido mais amplo que à
palavra instrumento. Esta, por sua vez,
proveniente do latim instrumentu(m),
cuja raiz é a mesma do verbo
instruere (instruo, instruis, instruxi,
instructum), com a acepção de ins-
truir, está tão próxima do sentido da-
quela (ensinar-instruir) que, na lingua-
gem jurídica corrente, são ambas
usadas em sinonímia.
O instrumento, à feição do do-
cumento, classifica-se em particular
e público. Por instrumento particular
se entende o documento escrito que
é feito e assinado ou somente assi-
nado por quem esteja na livre dispo-
sição e administração de seus bens
(art. 221 CCiv/2002, correspondente
ao art. 135 CCiv/1916), enquanto por
instrumento público se deve conce-
ber o documento escrito cuja autoria
é de agente do poder estatal.
O instrumento público, tomado
como gênero, se subdivide em ins-
trumento público judicial e instrumen-
to público extrajudicial (administrati-
vo, notarial e registrário), compreen-
dendo várias espécies. A título de
exemplo, são apontadas as mais tra-
dicionalmente conhecidas a seguir:
a) o conjunto dos atos proces-
suais e cada um deles considerados
de per si, especialmente carta de sen-
tença, de arrematação ou de adjudi-
cação, formal de partilha e certidão
extraída dos autos judiciais ou
expedida em decorrência deles pelo
escrivão;
b) a escritura lavrada pelo tabe-
lião de notas em livro próprio;
c) o auto da lavra de tabelião
para aprovar testamento cerrado e a
anotação dessa ocorrência em seu
livro de notas;
d) o traslado extraído e a certi-
dão expedida pelo tabelião de notas;
e) o reconhecimento de firma fei-
to e a pública forma expedida pelo
tabelião de notas (ou seja, a vulgari-
zada autenticação de cópia de docu-
mento avulso);
f) o instrumento de protesto de
título, o seu registro em livro do tabe-
lião de protesto e a certidão por ele
expedida;
g) os registros públicos a que se
referem as legislações civil e mercan-
til;
h) as certidões expedidas pelas
serventias registrárias e por outras
repartições de registro público;
i) as certidões, os certificados e
os demais documentos expedidos
por repartições públicas.
Revendo, sob a óptica da ordem
de importância, o elenco exemplificativo
das espécies do gênero instrumento
público, pode-se afirmar com segu-
rança que a escritura pública é a sua
principal modalidade. Tanto é que a
expressão instrumento público foi e
continua sendo constantemente em-
pregada em vez de escritura pública.
No rol dos instrumentos públicos,
para o interesse desta exposição, so-
bressaem os instrumentos públicos
notariais, em cuja referência, nas alí-
neas b, c, d, e, não se acha incluída a
ata notarial, porque a listagem agru-
pou espécies tradicionalmente conhe-
cidas no direito brasileiro, o que não é
o caso da ata notarial, modalidade
nova entre nós que urge difundir e
valorizar, pois ela está prevista na Lei
dos Notários e Registradores (Lei nº
8.935, de 18 de novembro de 1994),
entre os atos atribuídos aos tabeliães
de notas, no art. 7º, III. Antes, porém,
era praticada como algo inerente às
praxes do notariado de tipo latino e, a
seu respeito, já havia um precedente
implícito de ata notarial no Código de
Processo Civil de 1973, cujo art. 364
preceituou: “O documento público faz
prova não só de sua formação, mas
também dos fatos que o escrivão, o
tabelião ou o funcionário declarar que
ocorreram em sua presença” (desta-
ques em grifo nesta transcrição). Logo,
o que está faltando é conscientizarem-
se de sua importância os notários, os
magistrados, os juristas e os demais
operadores do direito.
(*) O autor é Tabelião do 6º Ofício
de Notas de Belo Horizonte, Especia-
lista em Direito Notarial e Registral.
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4
 PERGUNT
PERGUNTAS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS
TRANSFERÊNCIA AO LOCATÁRIO DA TAXA BANCÁRIA PARA COBRAN-
ÇA DE BOLETO DE ALUGUEL
Pergunta: Nos contratos de locação, é acrescida taxa de cobrança de boleto bancário. Temos sido “metra-
lhados” pelos locatários, se negando ao pagamento. Considerando que as relações locatícias não são discipli-
nadas pelo Código do Consumidor, é ilegal essa cobrança, visto que vem expressamente descrita no contrato
de locação? (F.C. – Paulínea, SP)

Resposta: Será legal a transferência da taxa de cobrança de boleto, desde que prevista em cláusula contratual,
nos termos do art. 22, inciso VIII da Lei 8.245/91, quando diz que o locador é obrigado pagar as taxas, salvo disposição
expressa em contrário no contrato. Inclusive é uma das condições feita ao candidato à locação, se concorda ou não,
para poder ser locatário. O boleto bancário visa agilizar os trabalhos da administradora, beneficiando o locador e,
principalmente o locatário.

FORMAL DE PARTILHA, SENDO PARTES O VIÚVO MEEIRO E HERDEI-

ROS – BASE DE CÁLCULOS DOS EMOLUMENTOS PARA REGISTRO
Pergunta: Um Formal de Partilha foi apresentado a registro, nele contendo um imóvel. Existe o viúvo meeiro,
dono de 50% do imóvel, e existem os filhos herdeiros. Os emolumentos para registro do formal foram calcula-
dos levando-se em conta o valor do imóvel. O viúvo meeiro reclamou, argumentando que o Cartório não pode-
ria cobrar sobre o valor do imóvel inteiro, pois o que estava sendo partilhado era 50% do imóvel, posto que os
outros 50% eram de sua propriedade. À mingua de disposições à respeito no Regimento de Custas, e sendo a
praxe a cobrança do registro dos Formais ser calculada sobre todo o imóvel, e não sobre parte dele, faço a
presente pergunta para que os senhores, se puderem, indicarem se existe no site algum conteúdo à respeito.
(P.M.P.C.S. – Guarapari, ES)

Resposta: Trata-se de assunto polêmico e dependerá das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de
cada Estado, caso não exista dispositivo legal taxativo, bem como de suscitação de dúvidas. Veja as normas de seu
Estado de Federação. Na Revista do Direito Imobiliário do Irib (RDI Edição 62), Ademar Fioraneli diz que “os Emolumentos
pelo registro de formal de partilha é calculado pelo valor total do monte-mor, incluindo a meação do cônjuge supérstite
– 7.º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo. O item 94.3 do Provimento CGJ nº 33/2007 - do Estado de São Paulo,
diz que “ Havendo partilha, prevalecerá como base para o cálculo dos emolumentos, o maior valor dentre aquele
atribuído pelas partes e o venal. Nesse caso, em inventário e partilha, excluir-se-á da base de cálculo o valor da meação
do cônjuge sobrevivente.”

AÇÃO RENOVATÓRIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL –

MOMENTO E REQUISITOS PARA INTERPOSIÇÃO DA AÇÃO
Pergunta: Um contrato de locação foi firmado pelo prazo de cinco anos. Posteriormente foi renovado por
mais cinco anos por convenção entre as partes (locador e locatário), somando-se portanto dez anos de loca-
ção. Esta locação poderá ser objeto de “Ação Renovatória” para o prazo de mais 05 anos? (I.R. – São Paulo, SP)

Resposta: Sim, desde que esteja de acordo com os requisitos para tal intento, pois a ação renovatória poderá ser
proposta no prazo decadencial de seis meses a um ano antes de vencer o contrato de cinco anos ou do último contrato
como somatório deste prazo. O locatário somente terá direito à Ação Renovatória se atender os requisitos do art. 51 da
Lei 8.245/91, devendo para tanto ter contrato escrito de cinco anos ou contratos ininterruptos que somados resultem
neste prazo. O entendimento jurisprudencial tem admitido um intervalo de mais ou menos três meses entre um contrato

1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 33

PERGUNTAS & RESPOSTAS

e outro para a possibilidade de soma dos contratos anteriores, para o direito à ação renovatória. Ademais disto, o art. 51
da lei inquilinária tem outros requisitos a serem atendidos, como a prova de três anos no mesmo ramo de comércio,
dentro dos cinco anos de contrato escrito, estando o mesmo não vencido, a prazo determinado.

CESSÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDE-

AL A CONSTRUIR
Pergunta: Compra e Venda de imóvel na planta (condomínio casas). Instrumento particular entre compra-
dor (1) e incorporadora. Entrega do imóvel prevista para Julho 2008. Comprador (1) recebe proposta financeira
mais vantajosa para revender o imóvel para terceiro (comprador 2). Interesse do comprador (2) em pagar parte
do valor à vista e parte através de financiamento imobiliário. Como deve proceder o comprador (1) tendo em
vista que ainda não existe promessa de compra e venda, para resguardar seus direitos relativos à venda, ao
preço e recebimento do financiamento? Ou será melhor que o comprador (1) aguarde a entrega das chaves em
Jul/2008 e faça a escritura de compra e venda? Como proceder visando resguardar os interesses econômicos
do comprador (1) face a vantajosa proposta de compra do imóvel, sem colocá-lo em situação de risco? (D.M.W.F.A
– Rio de Janeiro, RJ)

Resposta: Haverá um compromisso de compra e venda de fração ideal na qual faz parte integrante as unidades
condominiais a serem construídas. Neste caso poderá ser feita uma transferência de titularidade junto à incorporadora,
ou caso contrário, devido a taxa de transferência ou até mesmo ao aumento das prestações, poderá ser feita uma
cessão deste compromisso de fração ideal ou um contrato de gaveta; ou caso desejarem, aguardar a entrega das
chaves com a outorga da escritura, caso o compromisso de compra e venda esteja quitado.

COMPRA E VENDA – FALTA DE ENTREGA DA POSSE AO COMPRA-

DOR
Pergunta: Um cliente comprou um apartamento e firmou um contrato de Promessa de Compra e Venda em
Novembro/07, pagando Arras de 20% do negócio e o restante (80%) em Janeiro/08, por meio de financiamento
na Caixa Econômica Federal (CEF), firmando nesta data a escritura definitiva de compra e venda. Ficou estipu-
lado um prazo de 30 dias (após a assinatura da escritura definitiva, que se deu em 25/01/08) para a entrega das
chaves e desocupação do imóvel, o que porém, não ocorreu. O vendedor alega que não pode desocupar o
referido imóvel pelo fato de seu “novo” imóvel ainda não ter ficado pronto. Pergunto: Qual seria a ou as ações
cabíveis no presente caso? (E.D. – Pelotas, RS)

Resposta: Se já foi outorgada a escritura definitiva, pendente somente a entrega da posse ao comprador, poderá
ser ajuizada uma ação para a entrega da coisa como uma obrigação de fazer, conforme cláusula contratual de entrega
do bem, cumulada com multa cominatória e contratual (Arts. 621 a 628 e 632 a 641 do CPC). No caso não é transferên-
cia de propriedade, já que fora outorgada a escritura - art. 640.

IMÓVEL ABANDONADO PELO LOCATÁRIO QUE DEIXA FAMILIARES

NO LOCAL – COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM ATRASO
Pergunta: Administro um imóvel residencial objeto de contrato verbal. O locatário saiu e deixou a pessoa
com a qual vivia e um filho. Já não pagam aluguel há mais de um ano. Que tipo de ação devo mover para a
retomada do imóvel. (R.C. – Curitiba, PR)

Resposta: Deverá ser proposta Ação de Despejo por Falta de Pagamento contra os familiares, atuais ocupantes,
pois a locação é caracterizada como “intuitu familiae”. Poderá ser proposta a ação contra a concubina e o filho do
locatário (se maior) que permaneceram no imóvel. Poderá ser ajuizada também contra o desertor, inclusive para ampliar
a possibilidade do pagamento dos aluguéis, tendo em vista que o contrato de locação é verbal.

34 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4

 NOTÍCIAS
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FIADOR QUE SE RETIRA DA SOCIEDADE PODE
SOLICITAR EXONERAÇÃO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL
É possível a exoneração da garantia de fiança a partir da saída dos fiadores do quadro societário da pessoa
jurídica afiançada. Esse é o entendimento que vem prevalecendo no Superior Tribunal de Justiça (STJ) e foi mais uma
vez adotado pela Quinta Turma ao julgar um recurso interposto por dois empresários paulistas.
De acordo com o processo, os fiadores prestaram fiança num contrato de aluguel à empresa Lananda Art Indústria
e Comércio Ltda. porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto houve uma transferência
da totalidade das quotas sociais e a empresa passou a ter novos sócios, continuando a ocupar o mesmo imóvel. Em
razão disso, os ex-sócios e fiadores enviaram aos locadores notificação extrajudicial para garantir que fossem exonera-
dos de continuar prestando a garantia da fiança.
Os novos sócios da empresa recorreram para tentar garantir o contrato de locação, mas a ministra Laurita Vaz,
baseando sua decisão em precedentes do STJ, concluiu que os fiadores tinham o direito de solicitar a exoneração, uma
vez que se haviam retirado da sociedade. “O entendimento majoritário desta Corte Superior de Justiça é no sentido de
que o contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no
sentido mais favorável ao fiador. Desse modo, não pode a fiança subsistir à mudança do quadro societário da locatária
sem que, expressamente, tenha o fiador concordado”, esclareceu a ministra em seu voto.
A ministra também ressaltou que os fiadores, para fazer uso do direito de ser exonerados da obrigação contratual
(artigo 1.500 do Código Civil), precisam garantir a segurança jurídica e o exato cumprimento dos contratos comunican-
do a exoneração ao locador por meio de notificação extrajudicial, o que foi devidamente providenciado pelos ex-sócios,
ou ainda por meio de ação judicial, se houver necessidade. Sendo assim, tornou-se irrelevante do ponto de vista jurídico
que o contrato locatício tivesse sido estipulado por prazo determinado e estivesse ainda em vigor.
A Quinta Turma, por unanimidade, acompanhou o voto da ministra relatora.
(STJ, Resp 788469)

CONSTRUTORA É CONDENADA
POR NÃO ENTREGAR IMÓVEL NA DATA CONTRATADA
Uma construtora que não entregou o imóvel dentro do prazo estipulado em contrato terá que devolver todas as
parcelas pagas pelo comprador com correção monetária e juros moratórios de 0,5% ao mês. Motivo da condenação:
terminado o prazo para a entrega do apartamento, a obra sequer tinha sido iniciada.
A ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por atraso na obra foi movida por Cornélio
Pinheiro de Faria Junior contra a empresa Aguiar Villela Engenharia e Construções Ltda. O Tribunal de Alçada de Minas
Gerais julgou a ação procedente e determinou a restituição integral das quantias pagas pelo comprador devidamente corrigidas.
A construtora recorreu ao Superior Tribunal de Justiça para modificar o acórdão da Justiça mineira, sustentando
que, da mesma forma que o Código de Defesa do Consumidor favorece o comprador impedindo a retenção total das
parcelas pagas em caso de inadimplemento, sua devolução integral também seria inadmissível.
Alegou, ainda, que, como o comprador não havia quitado todas as parcelas devidas, não poderia exigir o cumpri-
mento da obrigação sem antes cumprir sua parte. Segundo os autos, o comprador vinha pagando pontualmente as
prestações contratadas e só interrompeu o pagamento um mês depois do prazo fixado para a entrega da obra.
Por unanimidade, a Quarta Turma do STJ, acompanhando o voto do relator, ministro Aldir Passarinho Junior,
manteve a decisão do tribunal mineiro. Segundo o ministro, a alegação da construtora é despropositada e não tem
qualquer amparo: “na verdade, a recorrente pretende transformar uma regra protetiva do consumidor no contrário, o
que refoge ao comando legal”.
Quanto à alegada inadimplência por parte do comprador, o ministro ressaltou, em seu voto, que o fato de ele ter
interrompido o pagamento das prestações dois dias antes de ajuizar a ação não caracteriza descumprimento do contra-
to. Para o ministro, ficou claro que a inadimplência foi exclusivamente da construtora.
(STJ, Resp 476481)
1º DECÊNDIO FEVEREIRO/2009 – Nº 4 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 35
 ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
TR POUPANÇA FGV - % IBGE - % FIPE - %
MESES
% % I G P- M IGP/DI I P C -D I IPA-D I INCC-DI INPC IPC - A IPC
Jan./2007 0,2189 0,7200 0,50 0,43 0,69 0,32 0,45 0,49 0,44 0,66
Fev. 0,0721 0,5725 0,27 0,23 0,34 0,19 0,21 0,42 0,44 0,33
Mar. 0,1876 0,6885 0,34 0,22 0,48 0,11 0,27 0,44 0,37 0,11
Abr. 0,1272 0,6278 0,04 0,14 0,31 0,02 0,45 0,26 0,25 0,33
Mai. 0,1689 0,6697 0,04 0,16 0,25 (-) 0,04 1,15 0,26 0,28 0,36
Jun. 0,0954 0,5959 0,26 0,26 0,42 0,09 0,92 0,31 0,28 0,55
Jul. 0,1469 0,6476 0,28 0,37 0,28 0,42 0,31 0,32 0,24 0,27
Ago. 0,1466 0,6473 0,98 1,39 0,42 1,96 0,26 0,59 0,47 0,07
Set. 0,0352 0,5354 1,29 1,17 0,23 1,64 0,51 0,25 0,18 0,24
Out. 0,1142 0,6148 1,05 0,75 0,13 1,02 0,51 0,30 0,30 0,08
Nov. 0,0590 0,5593 0,69 1,05 0,27 1,45 0,36 0,43 0,38 0,47
Dez. 0,0640 0,5643 1,76 1,47 0,70 1,90 0,59 0,97 0,74 0,82
Ano 2007 1,45% 7,70% 7,75% 7,89% 4,60% 9,44% 6,15% 5,16% 4,46% 4,38%
Jan./2008 0,1010 0,6015 1,09 0,99 0,97 1,08 0,38 0,69 0,54 0,52
Fev. 0,0243 0,5244 0,53 0,38 0,004 0,52 0,40 0,48 0,49 0,19
Mar. 0,0409 0,5411 0,74 0,70 0,45 0,80 0,66 0,51 0,48 0,31
Abr. 0,0955 0,5960 0,69 1,12 0,72 1,30 0,87 0,64 0,55 0,54
Mai. 0,0736 0,5740 1,61 1,88 0,87 2,22 2,02 0,96 0,79 1,23
Jun. 0,1146 0,6152 1,98 1,89 0,77 2,29 1,92 0,91 0,74 0,96
Jul. 0,1914 0,6924 1,76 1,12 0,53 1,28 1,46 0,58 0,53 0,45
Ago. 0,1574 0,6582 (-) 0,32 (-) 0,38 0,14 (-) 0,80 1,18 0,21 0,28 0,38
Set. 0,1970 0,6980 0,11 0,36 (-) 0,09 0,44 0,95 0,15 0,26 0,38
Out. 0,2506 0,7519 0,98 1,09 0,47 1,36 0,77 0,50 0,45 0,50
Nov. 0,1618 0,6626 0,38 0,07 0,56 (-) 0,17 0,50 0,38 0,36 0,39
Dez. 0,2149 0,7160 (-) 0,13 (-) 0,44 0,52 (-) 0,88 0,17 0,29 0,28 0,16
Ano 2008 1,6348% 7,9036% 9,8100% 9,1000% 6,0730% 9,8048% 11,8735% 6,4809% 5,9027% 6,1632%
Jan./2009 0,1840 0,6849

SINDUSC ON/CUB - % (*) DÓLAR - R$

MESES IMPOSTO DE R ENDA RETIDO NA FONTE
MG RJ RS SC SP C OM ER C IA L PARALELO
Jan./2007 0,69 0,02 0,36 0,067 0,21 2,124 2,350
Base de Cálc ulo A l íq u o ta ( % ) Parcela a
Fev. 0,19 0,10 0,08 0,32 0,16 2,121 2,300
(R$) Deduzir (R$)
Mar. 0,22 2,44 0,28 0,17 0,15 2,050 2,250 Até 1.434,59 Isento
Abr. 0,31 0,13 0,82 0,56 0,71 2,033 2,200 De 1.43 4,60 até
Mai. 0,36 0,02 0,22 3,17 1,21 1,9289 2,100 2.150,00 7,5 107,59
Jun. 0,23 0,45 2,06 0,16 1,43 1,926 2,100 De 2.15 0,01 até
Jul. 0,35 0,05 0,22 0,75 0,58 1,877 2,090 2.866,70 15 268,84
Ago. 0,24 0,29 0,08 (-) 0,02 0,50 1,962 2,150 De 2.86 6,71 até
Set. 0,40 0,23 0,27 0,26 0,26 1,838 2,100 3.582,00 22,5 483,84
Acima 3.582,00 27,5 662,94
Out. 0,68 0,63 0,45 0,72 0,78 1,744 2,050
Nov. 0,52 0,12 0,23 0,31 0,68 1,783 2,000 DEDUÇÕES:
Dez. 4,19 0,10 0,08 0,55 0,59 1,771 1,990 a) R$ 14 4,20 por depen dente; b ) Pensã o alime n-
Ano 2007 8,64% 4,65% 5,26% 7,20% 7,50% (-) 17,05% (-) 16,03% tar integral; c) R$ 1.434,59 para aposentados,
Jan./2008 0,76 0,37 0,10 0,16 0,07 1,760 2,000 pensionistas e transferidos para a reserva re-
Fev. 0,35 0,88 0,62 0,48 0,38 1,698 1,920 munerada que tenham 65 anos de idade ou
Mar. 0,47 4,80 0,49 0,37 0,20 1,753 1,900 mais; d) contrib uição à P revidên cia Soc ial.
Abr. 0,37 0,22 0,26 0,32 0,41 1,663 1,900 UPC (R$) - Jan. / Mar. - 2009 = 21,67
Mai. 0,73 0,26 1,42 5,55 2,72 1,628 1,850 Salário -Mínim o - Jan. - 2009 = 415,00
Jun. 1,40 0,95 4,53 (-) 0,04 2,14 1,597 1,820 UFE SP(S P) (R$) - 2008 = 14,88 - 2009 = 15,85
Jul. 1,01 0,53 1,28 2,78 0,60 1,566 1,750 UFM /SP (R $) - 2008 = 87,20 - 2009 = 92,09
Ago. 2,94 0,92 1,82 1,03 1,36 1,6344 1,8200 OBSERVAÇÕES:
Set. 0,81 0,76 0,48 0,44 0,74 1,9143 2,0500 TR e P oupan ça - Per centua l corres ponde nte
Out. 0,84 0,61 0,13 0,36 1,69 2,1153 2,2200 ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado
Nov. 0,44 0,31 0,35 0,09 0,21 2,3331 2,4500 trinta dias após; D ólar - Co tações do últim o dia
Dez. 0,31 0,44 0,26 0,28 (-) 0,04 2,3370 2,5000 ú t il d o m ê s. ( *) A té 0 2 /2 0 0 7 , c o n f. N B R
Ano 2008 10,9000% 11,1500% 12,2900% 12,3200% 10,9600% 31,9600% 25,6300% 12.721/1999; a partir de março/2007,
Jan./2009 conf. NBR 12.721/2006.

COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR

REAJUSTE EM O UTUBRO /2008 REAJUSTE EM N OVEMB RO/2008
Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 0,9978 1,0154 1,0356 1,0595 1,1231 I G P -M / F G V 1,0108 1,0076 1,0253 1,0625 1,1223
I G P -D I /F G V 0,9998 1,0110 1,0301 1,0612 1,1190 I G P -D I /F G V 1,0146 1,0107 1,0220 1,0609 1,1229
I P C /F G V 1,0005 1,0058 1,0135 1,0297 1,0560 I P C /F G V 1,0038 1,0052 1,0105 1,0271 1,0595
I N P C /I B G E 1,0036 1,0094 1,0186 1,0350 1,0704 I N P C /I B G E 1,0065 1,0086 1,0145 1,0335 1,0726
I P C -A / IB G E 1,0054 1,0107 1,0182 1,0319 1,0625 I P C -A / IB G E 1,0071 1,0099 1,0153 1,0309 1,0641
I P C / FI P E 1,0076 1,0121 1,0218 1,0399 1,0651 I P C /F I P E 1,0088 1,0126 1,0172 1,0395 1,0695

REAJUSTE EM D EZEMBR O/2008 REAJUSTE EM JANEIRO /2009

Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 1,0136 1,0147 1,0114 1,0497 1,1188 I G P -M / F G V 1,0026 1,0123 1,0134 1,0280 1,0981
I G P -D I /F G V 1,0116 1,0153 1,0114 1,0421 1,1120 I G P -D I /F G V 0,9962 1,0071 1,0108 1,0182 1,0910
I P C -D I /F G V 1,0103 1,0094 1,0108 1,0240 1,0627 I P C /F G V 1,0109 1,0156 1,0147 1,0215 1,0607
I N P C /I B G E 1,0088 1,0103 1,0124 1,0276 1,0720 I N P C /I B G E 1,0067 1,0117 1,0133 1,0213 1,0648
I P C -A / IB G E 1,0081 1,0107 1,0136 1,0265 1,0639 I P C -A / IB G E 1,0064 1,0109 1,0136 1,0218 1,0590
I P C / FI P E 1,0089 1,0127 1,0165 1,0309 1,0686 I P C /F I P E 1,0055 1,0105 1,0143 1,0228 1,0616

OBS .: Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado.
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