UOL HOST PAGBANK

ÚLTIMAS PAGSEGURO CURSOS

NEGÓCIOS ECONOMIA FINANÇAS
!
CARREIRA TEC CULTURA "BUSCA
IMPOSTO DE RENDA # BATE-PAPO $ )
C6 BANK EMAIL

HOME / MINHAS FINANÇAS

Fundos imobiliários:
saiba onde estão as
boas oportunidades de
2021

Thiago Lasco , 6 Minutos - São Paulo ! " # $ % 10 min

24/02/2021 - 19:49

Os fundos imobiliários conquistaram a simpatia de muitos investidores vindos da renda fixa

que estavam interessados em ampliar seus ganhos, sem a volatilidade das ações . Mas, depois
do boom de novos cotistas na segunda metade de 2019, o coronavírus chegou enchendo o
cenário de incerteza. Nos três primeiros meses da pandemia, o valor das cotas dos FII s
chegou a derreter mais de 30%.

De lá para cá, as coisas melhoraram muito. Mas, enquanto a Bolsa já devolveu todas as perdas
sofridas, os preços dos FII ainda estão cerca de 10% abaixo dos de fevereiro de 2020, logo
antes do início da pandemia . Para Rossano Nonino, diretor executivo da Ourinvest Real Estate,
a perspectiva para 2021 é “moderadamente otimista”.

“O IFIX [índice dos fundos imobiliários] deve chegar ao patamar pré-covid-19 até o final deste
ano. Se isso se confirmar, quem entra agora no mercado pode esperar uma rentabilidade
entre 7% e 8%, mais ganho de capital [pela valorização da cota] de 5% a 10%. Isso ainda é
muito mais que o CDI”, compara. “Esperamos terminar 2021 com algo entre 1,5 milhão e 2
milhões de investidores e nível de captação entre R$ 15 e 20 bilhões.”

A entrada de mais investidores no mercado é muito positiva para os cotistas, pois aumenta a
liquidez dos fundos – o que, por sua vez, atrai ainda mais investidores. Gustavo Asdourian,
sócio executivo da gestora Guardian Capital, também acredita que a entrada de pessoas
físicas deve continuar se intensificando.

“O FII é muito voltado para o varejo: com R$ 100, já dá para começar a investir. E a diferença
de retorno para a renda fixa é muito grande, já que tem FII pagando 8% ou 9% ao ano,
enquanto a Selic não deve chegar a 4%.”

Quem aguentou firme os meses de turbulência viu que os vários segmentos de FIIs
atravessaram a crise de formas diferentes. Os primeiros meses foram de terra arrasada para
os shoppings, e as lajes corporativas também viveram tempos de apreensão. Já os fundos de
logística e aqueles com papéis indexados ao IGP-M na carteira foram as estrelas da
pandemia.

Veja a seguir quais são as perspectivas para cada um desses setores neste ano.

Shopping centers: recuperação na metade do ano

Quando se fala em FII, poucos setores foram mais machucados pela pandemia que os
shopping centers. Com as medidas de restrição de circulação de pessoas, muitos centros de
compras passaram meses fechados. Sem faturamento, os lojistas não conseguiram pagar
aluguéis e condomínio e as administradoras foram obrigadas a conceder descontos para
evitar que eles fechassem as portas. Com isso, a receita dos FIIs que exploram esses
empreendimentos desabou – e a maioria não distribuiu dividendos aos cotistas entre abril
e setembro.

As coisas começaram a melhorar quando as autoridades permitiram a reabertura gradual.

“No último trimestre de 2020, na maioria dos shoppings que acompanhamos, os níveis de
ocupação e as vendas já haviam voltado a patamares próximos aos pré-pandemia”, diz
Rossano.

Neste ano, com o temor de uma segunda onda, o governo paulista decretou a volta da capital
à fase vermelha entre 20h e 6h, o que reduziu o horário de funcionamento. Mas foi um soluço
passageiro. “Com a vacinação à vista, o cenário que vislumbramos é de recuperação do setor
até a metade do ano”, acredita o diretor da Ourinvest.

Lajes corporativas: qual será o ‘novo normal’ das empresas?

A descoberta do home office pode ter sido positiva para muitas pessoas, que encontraram
maneiras mais flexíveis de equilibrar o trabalho e a vida pessoal em suas rotinas. Mas, para os
FIIs que trazem lajes corporativas na carteira, ela surgiu como um fantasma assustador.
Afinal, em um “novo normal” dominado pelo trabalho remoto, as empresas não precisariam
mais de grandes instalações para seus funcionários – e a consequência seria uma
desocupação em massa de andares e prédios inteiros.

“Esse mercado saiu de 2020 bem menor do que entrou. A absorção de espaços corporativos
classe A foi negativa, o que não acontecia havia pelo menos 7 ou 8 anos, desde o primeiro
mandato da presidente Dilma Rousseff”, lembra Nonino.

Com o passar dos meses, algumas empresas passaram a flertar com modelos híbridos, com
diferentes doses de trabalho remoto e presencial. Em outras, o home office continua sendo a
regra. Enquanto isso, a incerteza paira sobre o mercado de FIIs, que vive em compasso de
espera.

“Ainda não dá para mensurar quantas empresas vão transformar o home offic office
temporário em definitivo, essa é uma incógnita”, diz o especialista da Ourinvest. “Vimos
casos de companhias que migraram de 500 m² para 300 m² porque sempre haverá gente
em casa e eles não precisam mais de tanto espaço. Mas, por enquanto, ainda são
movimentos pontuais.”

A maioria das empresas havia programado para janeiro deste ano uma volta ao escritório
para resolver qual seria o novo formato de trabalho. Com os riscos de uma segunda onda de
contágio, porém, essa decisão foi adiada por mais um semestre.

“Na metade do ano, com a esperada vacinação fazendo efeito, teremos um cenário mais
claro”, prevê Nonino. “O fato de não haver grandes espaços corporativos novos com entrega
programada para os próximos anos ajuda o mercado a se estabilizar. Mas tudo dependerá
muito do andamento da economia como um todo.” NEWSLETTER

Asdourian frisa que, assim como alguns perfis de lajes corporativas foram mais afetados do Para receber conteúdos exclusivos basta inserir

que outros pela crise, a volta por cima também não se dará no mesmo ritmo para todas seu e-mail abaixo
elas. “Os prédios mais novos e os de perfil triple A foram mais resistentes. Já aqueles com
qualidade e localização inferiores terão recuperação mais lenta”, compara. E-mail

CADASTRAR

COTAÇÕES

USD/BRL 5,4300
09:31:51 | Moeda +0,0238 (+0,44%)

EUR/BRL 6,6442
09:31:53 | Moeda +0,0697 (+1,06%)
Ele acredita que o número das pessoas trabalhando de forma presencial nos escritórios
voltará a crescer ao longo de 2021 e 2022, de forma lenta e gradual. “Eu pessoalmente acho EUR/USD 1,2235
09:31:52 | Moeda +0,0071 (+0,58%)
que o trabalho remoto definitivo será algo marginal. Algumas atividades aceitam o home
office melhor que outras”, pondera. GBP/BRL 7,6795
09:31:51 | Moeda +0,0357 (+0,47%)

BRL/ARS 16,5137
Logística: tá tranquilo, tá favorável 09:31:51 | Moeda -0,0694 (-0,42%)

Enquanto a incerteza espreitava shoppings e escritórios, os galpões foram os grandes

vencedores da pandemia. Isso porque eles foram diretamente beneficiados pela grande
ÍNDICES
expansão que o comércio eletrônico sofreu com o confinamento da população em casa.

“A mudança de perfil do consumidor em direção ao e-commerce gerou um grande aumento

da procura por galpões last mile, que são uma peça importante na distribuição das vendas
online”, explica Asdourian. S&P 500 3.925,43
24/02 | Nova York +44,06 (+1,14%)

Estrategicamente localizados nas franjas das grandes cidades, esses galpões são a última FTSE 100 6.688,65
etapa do processo logístico antes que as encomendas sejam entregues aos consumidores. As 09:31:52 | Londres +29,68 (+0,45%)

mercadorias chegam em uma ponta, enviadas em caminhões pelos marketplaces, e no DAX 13.954,20
mesmo dia são escoadas em veículos menores para a entrega nos destinos finais. 09:31:48 | Xetra -21,80 (-0,16%)

Nikkei 225 30.168,27

“O setor de logística deve continuar indo muito bem, até porque ainda há um grande déficit
03:00:01 | Tóquio +496,57 (+1,67%)
de infraestrutura no país”, diz o sócio da Guardian.
Shanghai 3.585,05
03:57:21 | Xangai +20,97 (+0,59%)

Nonino faz coro com ele. “Neste momento, logística responde pela maior fatia do bolo dos
FIIs listados na B3. Ainda é o setor com melhores perspectivas. O mercado continua muito
aquecido e muito favorável.”

MAIS LIDAS
Fundos de papel: CRIs são fonte segura de dividendos
IR 2021: beneficiários do
auxílio emergencial deverão
fazer declaração; prazo
Outro segmento de FIIs que se deu bem em 2020 foi o dos chamados fundos de papel, que
começa em 1º de março
contêm no portfólio certificados recebíveis imobiliários ( CRIs ). Enquanto os FIIs de laje e de
shopping puxaram o desempenho geral dos FIIs para baixo, os fundos de papel se
movimentaram na direção oposta, com boas rentabilidades, o que ajudou a estancar a queda
do IFIX como um todo. Em 1ª fala pública após
Petrobras, Guedes diz que
haverá destravamento da
“Esses são os fundos que mais distribuem dividendos hoje. Muitos têm lastro em títulos agenda econômica
atrelados à inflação , e os índices deram uma estilingada nos últimos meses, sobretudo o IGP-
M (que teve alta de quase 25%)”, explica Nonino. Por isso, os FIIs de papel têm performado
melhor que os de tijolo.”
Cadê minha restituição?
Veja as datas de cada lote do
Diante desse salto do IGP-M, muitos inquilinos, tanto escritórios como pessoas físicas, usaram Imposto de Renda
de seu poder de barganha para impedir que o aumento fosse repassado aos contratos. “ A
maioria dos locadores só conseguiu aumentar o aluguel um pouco, ou nem isso . Já na dívida em papel
indexada ao índice, esse problema não acontece”, observa Asdourian.
Bolsonaro leva
pessoalmente à Câmara
Para 2021, porém, a perspectiva é de que os retornos não sejam tão gordos como no ano projeto de desestatização
passado. Isso porque não deve haver uma nova disparada desse índice. “O IGP-M é muito dos Correios

ligado ao câmbio, e o dólar subiu muito em 2020. Mas o salto maior da moeda já aconteceu.
Não se espera maior desvalorização, e sim uma certa inércia do câmbio ”, diz o sócio da
Guardian. Investe em bitcoin? Imposto
de Renda 2021 terá campo
para declarar criptoativos

Mesmo que a inflação seja mais comportada, o diretor da Ourinvest pondera que os FII de
papel continuarão sendo uma alternativa de investimento bem mais atrativa que a renda
fixa.

“A maioria tem lastro em papéis que estão pagando a inflação, mais um cupom de juros
entre 6% e 8%. Então, se tivermos um IPCA de 3%, falamos em uma rentabilidade de 9% a 11%
ao ano. Já o CDI está em 2%. Na pior das hipóteses, a taxa básica de juros Selic chegará a 4%,
não mais que isso”, projeta Nonino.

Dentro dos fundos de papel, um segmento que tem se expandido bastante é o que tem
como foco empreendimentos imobiliários multipropriedade e/ou loteamentos. Nessa
operação, um único CRI concentra a cessão de crédito de todos os contratos daquele
empreendimento.

“O fundo empresta o dinheiro ao incorporador, financiando o empreendimento. Em troca,

fica com uma carteira de devedores, que vão pagando as parcelas do contrato”, explica
Camila Almeida, sócia-fundadora da Habitat Partners.

Na prática, o risco é pulverizado entre um grande número de devedores. E a própria operação

é desenhada de modo que o fluxo mensal de pagamento de prestações cubra o projeto com
folga. “Há um excesso de garantia, que reduz a volatilidade da carteira. Assim, uma eventual
inadimplência de alguns devedores não vai impactar a distribuição de renda aos cotistas
do FII”, diz Camila.

Fundos de fundos: bons para diversificar

Para quem quer diversificar as apostas em FIIs sem ter dor de cabeça, os fundos de fundos
(FoF) se mostram boas opções. Eles têm funcionamento parecido com os de fundos de
ações – a diferença é que, na carteira de um FoF, o que entra não são cotas de empresas
(ações), e sim cotas de outros fundos imobiliários.

“Para aquele cara que quer alguém que cuide da carteira dele de maneira ativa, o FoF
continua sendo muito interessante. O investidor pessoa física normalmente não tem tempo,
paciência e expertise para ficar acompanhando o mercado e farejando oportunidades. No
FoF, ele delega isso ao gestor e confia no taco dele para ter uma carteira de exposição
diversificada”, explica Nonino.

“A equipe de gestão de um FoF coloca uma parte [do capital] em cada segmento,
concentra mais onde acha que vai andar melhor”, complementa Asdourian. “Alguns gestores
acertaram o timing e souberam fazer alocações em momentos de crise, em que o valor das
cotas havia caído muito.”

Além de farejar quais são os setores mais promissores naquele momento, os gestores
também engordam a rentabilidade do fundo fazendo trading . Ou seja, comprando cotas de
FIIs com a finalidade específica de revendê-las em um espaço de tempo relativamente
curto, para embolsar a diferença de valorização no período.

“A gestão fica ativamente procurando oportunidades de comprar barato e vender caro. E

consegue, com isso, adicionar ao retorno da carteira o rendimento proveniente do ganho
de capital. No meu FoF, cerca de 25% dos rendimentos que eu distribuí nos últimos 6 meses
foram oriundos de ganho de capital”, conta o diretor da Ourinvest.

Quer tirar suas dúvidas sobre o Imposto de Renda de 2021? Mande sua pergunta por e-
mail ( faleconosco@6minutos.com.br ), Telegram ( t.me/seisminutos ) ou WhatsApp
( https://6minutos.uol.com.br/whatsapp ).

ERRAMOS ALGUMA COISA?

AUTORIA

THIAGO LASCO

$
Já escreveu sobre carros, comida, turismo e comportamento, antes de
enveredar pelos investimentos e finanças pessoais. Gosta de comer bem,
viajar, andar de bicicleta e parar tudo para ver o sol se pôr.

RELACIONADOS

2 min < 1 min < 1 min

Primeiro-ministro da Dólar sobe ante real BR Distribuidora e

Armênia denuncia com riscos Americanas selam
tentativa de golpe domésticos no radar parceria em lojas de
militar conveniência
Relatório vincula
supermercados a
Marcopolo tem lucro líquido Anglo American tem lucro 41%
desmatamento da Amazônia
de R$ 90,707 milhões em 2020 menor em 2020
(-57,22% ante 2019)
TCU: pagamentos irregulares Moral do consumidor alemão
do auxílio emergencial
IGP-M desacelera a 2,53% em melhora mais do que o
somaram R$ 54,66 bi em 2020
fevereiro, após 2,58% em esperado ao entrar em março,
janeiro diz GfK

POLÍTICA EDITORIAL EXPEDIENTE FALE CONOSCO

& ' # $ (

© 2021 - Todos os direitos reservados.

Não vá embora ainda...

Assine a newsletter do 6 Minutos e receba diariamente conteúdos exclusivos
diretamente no seu e-mail

E-mail

CADASTRAR