Centro de Ciências Sociais Aplicadas – CCSA

Universidade Estadual de Montes Claros – UNIMONTES

Curso: Direito – 8º Período Noturno
Disciplina: Direito Civil VIII
Professor Ms.: Rodrigo Dantas Dias
Acadêmica: Jhennefer Suelen Alves Peixoto

CONDOMÍNIO

Introdução
O Código Civil dedica diversos artigos ao tratamento jurídico do condomínio. Em
seu Capítulo VI (Condomínio Geral), trata do Condomínio Voluntário e do Necessário, e, no
Capítulo VII, cuida do Condomínio Edilício.
Ter-se-á condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa,
cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes.
Cada consorte é dono da coisa toda, delimitado pelos iguais direitos dos demais condôminos,
na medida de suas cotas.

Espécies de Condomínio
Regulado no Código Civil de 2002 no Capítulo VI e Capítulo VII, mais
precisamente do artigo 1.314 ao artigo 1.358, a legislação assegura duas espécies de
condomínio, qual seja:
 Condomínio Geral, e
 Condomínio Edilício;
Carlos Roberto Gonçalves assevera que “O Código Civil disciplina o condomínio
geral (tradicional ou comum), que pode ser voluntário (arts. 1.314 e s.) e necessário ou legal
(arts. 1.327 e s.), e o condomínio edilício ou em edificações (arts. 1.331 e s.)” (2012, p. 362).
Assim, imprescindível, incialmente, fazer uma distinção entre essas duas espécies
de condomínio, pois na primeira, “os poderes inerentes ao domínio são titulados por duas ou
mais pessoas, ou seja, a propriedade é dividida entre dois ou mais condôminos, que são
proprietários de uma fração ideal do todo e, por tal razão, passam a ser denominados
coproprietários, coproprietários ou, simplesmente, condôminos” (SCAVONE, 2014, p. 881).
Já “o condomínio edilício, por outro lado, é aquele existente em edificações compostas por
unidades autônomas que, juntas, formam uma edificação maior e, nessa medida, participam
com frações ideais do todo” (SCAVONE, 2014, p. 881).
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Das Classificações do Condomínio

Para Flávio Tartuce, “o condomínio admite algumas classificações, levando-se em
conta três diferentes critérios:
I) Quanto à origem
a) Condomínio voluntário ou convencional – decorre do acordo de vontade dos
condôminos, nasce de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, como exercício da
autonomia privada. Ex.: Alguns amigos compram um imóvel para investimentos em comum.
No silêncio do instrumento de sua instituição, presume-se que a propriedade estará dividida
em partes iguais (concursu partes fiunt). Destaque-se que o condomínio edilício, via de regra,
tem essa origem, mas com esse estudo e tratamento em separado.
b) Condomínio incidente ou eventual – origina-se de motivos estranhos à vontade
dos condôminos. Ex.: Duas pessoas recebem determinado bem como herança.
c) Condomínio necessário ou forçado – decorre de determinação de lei, como
consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Nasce dos direitos de vizinhança tal
como na hipótese de paredes, muros, cercas e valas (art. 1327 do CC).
II) Quanto ao objeto ou conteúdo
a) Condomínio universal – compreende a totalidade do bem, inclusive os seus
acessórios, caso de frutos e benfeitorias. Em regra, o condomínio tem essa natureza.
b) Condomínio particular – compreende determinadas coisas ou efeitos, o que
geralmente é delimitado no ato de instituição.
III) Quanto à forma ou divisão
a) Condomínio pro diviso – aquele em que é possível determinar, no plano
corpóreo e fático, qual o direito de propriedade de cada comunheiro. Há, portanto,
uma fração real atribuível a cada condomínio. Ex.: parte autônoma em um condomínio
edilício.
b) Condomínio pro indiviso – não é possível determinar de modo corpóreo qual o
direito de cada um dos condôminos que têm uma fração ideal. Ex.: parte comum no
condomínio edilício.  (2013, p. 945 e 946).”
Ainda, Carlos Roberto Gonçalves faz menção ao Condomínio transitório e o
Condomínio permanente:
“Condomínio transitório é o convencional ou eventual, que pode ser extinto a todo
tempo pela vontade de qualquer condômino. Permanente é o legal, que perdura enquanto
persistir a situação que o determinou (paredes divisórias, p. ex.)” (2012, ob. cit., p. 363).
Direitos e Deveres dos Condôminos
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O Código Civil traduz claramente os direitos dos condôminos, in verbis:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre
ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a
sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar
posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
A respeito do artigo supracitado, Scavone assevera sobre:
“As faculdades conferidas aos condôminos – a questão da cessão dos direitos hereditários
De acordo com o art. 1.314 do Código Civil, cada condômino pode:
a) usar livremente a coisa toda;
b) reivindicá-la de terceiro;
c) defender a sua posse;
d) alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la
e) responsabilizar os demais pelos danos ou frutos que recebeu (inclusive aluguéis
pelo uso exclusivo)”
Flávio Tartuce diz “que cada condômino tem a propriedade plena e total sobre a
coisa, o que é limitado pelos direitos dos demais. Sendo assim, não cabe reintegração de posse
por um dos condôminos contra os demais, havendo composse.” Inclusive, sobre não caber
reintegração, esse brilhante autor cita julgado do TJSP:
“Coisa comum. Reintegração de posse. Autor que, na qualidade de coproprietário,
pretende a reintegração na posse de bem utilizado pelos demais proprietários.
Carência da ação corretamente decretada. Copossuidores que ostentam a mesma
qualidade da posse, não havendo como deferir ao autor a reintegração pretendida.
Esbulho não configurado. Eventual indenização pelo uso exclusivo do imóvel que
poderá ser pleiteada em ação própria, mas não a escolhida. Além da composse, as
partes são coproprietárias do bem, de sorte que prevalece a regra constante no art.
1.314 do Código Civil. Condômino que não pode afastar o outro da posse da coisa
comum. Precedentes desta Câmara. Sentença mantida. Recurso improvido” (TJSP,
Apelação 994.06.018116-3, Acórdão 4555957, Socorro, Oitava Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 16.06.2010, DJESP 07.07.2010).

Conceito de condomínio
Segundo Caio Mário M. S. Pereira, ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa
pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o
todo e cada uma das partes".

A convenção condominial
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A Convenção Condominial pode ser entendida como a "lei" que regula as relações
dos condôminos entre si e frente a terceiros.
Atualmente, deverá a Convenção Condominial, necessariamente, descrever as
áreas comuns regulando o seu uso.
Cada condômino poderá usar livremente da coisa conforme seu destino, ou sua
utilização prática, desde que não impeça que os demais condôminos possam também exercer
seus direitos sobre ela.

Despesas e dívidas do condomínio- pagamento de despesas da coisa comum

Em relação às despesas e dívidas do condomínio, cada consorte é obrigado a
concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação (demarcação,
reparação, remuneração de vigilante, impostos e taxas) ou de divisão do bem (custas judiciais,
honorários advocatícios, operações de agrimensura) e suportar, na mesma razão os ônus a que
estiver sujeito, isto porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos.
A maioria das convenções existente antes do advento do Novo Código Civil
tratava do condômino inadimplente e dentre as implicações refletidas, algumas delas já
previam a perda do direito de voto por ocasião das deliberações da assembléia, àquele que não
estivesse em dia com o pagamento de suas cotas condominiais. Hoje, mesmo sem previsão na
Convenção Condominial, o inadimplente não poderá votar, enquanto se encontrar nesse
estado.

Isenção do pagamento
Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à
parte ideal. Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes
aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que
fizerem. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida (Código
Civil, art. 1.316).
Entendemos que a divisão da coisa para pagamento de despesas e dívidas, apenas
se opera no caso de ser destacável e desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os
condôminos deixarem de contribuir, o pátio de estacionamento poderá ser locado para
terceiros. Ou, havendo uma boa área de lazer, essa também poderá gerar renda.
Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrínsecas que a façam produzir
frutos. Entretanto, as dívidas precisam estar bem caracterizadas como dívidas e despesas úteis
e necessárias ao condomínio.
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Débito contraído por todos

Se a dívida for contraída por todos os consortes, sem discriminação da
responsabilidade de cada um deles e sem estipulação da solidariedade, cada condômino
responderá, individualmente, pelo quantum correspondente à sua quota-parte na coisa comum,
e, assim, o débito será cobrado e pago.

Dívidas contraídas por um em proveito de todos

A dívida contraída por um condômino em proveito de todos e durante o
condomínio, obriga pessoalmente o contratante, mas esse poderá regressivamente cobrar dos
demais.

Direitos do condômino
1.usar, fruir e dispor de sua unidade;
2.usar as partes comuns sem exclusividade e de acordo com a destinação dada a
cada uma elas;
3.votar e participar das assembléias, desde que esteja em dia com o pagamento das
cotas condominiais.

Deveres do condômino
1.contribuir para as despesas na proporção de sua quota-parte;
2.não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
3.não alterar a cor e a forma externa (em edifício);
4.dar à sua parte a destinação prevista em Convenção, cuidando para não tirar o
sossego, a salubridade e segurança dos demais condôminos e não a utilizar de maneira
prejudicial aos bons costumes.

Inadimplemento da contribuição
Aquele que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
previstos na Convenção e se não previstos ficará sujeito aos juros de 1% ao mês, sem prejuízo
da multa de 2% sobre o débito.

Agravantes no inadimplemento
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O condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, que

alterar a cor ou a sua forma externa (em edifício), e mais, que der à sua parte estranha
destinação, tirando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos, ou que
utiliza-la de maneira prejudicial aos bons costumes, pagará multa prevista no ato constitutivo
ou na convenção, não superior a 05 (cinco) contribuições mensais e ainda arcará com as
perdas e danos apuradas.
Caso não haja previsão para aplicação dessa multa, a sua cobrança em assembléia
geral e por deliberação, dependerá do voto de 2/3 dos condôminos restantes (entenda-se dos
presentes).
"Se o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo
deliberação de 3/4 dos condôminos, ser condenado a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor pago para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas, e,
além disso, as perdas e danos que forem apurada".
"Se o condômino, em razão de sua reiterada conduta anti-social, causar
impossibilidade de vida em comum com os demais condôminos, deverá pagar multa
equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação assemblear".

Reincidência no inadimplemento
Se o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo
deliberação de ¾ dos condôminos, ser condenado a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor pago para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas, e,
além disso, as perdas e danos que forem apuradas.

Incompatibilidade de convivência
Se o condômino, em razão de sua reiterada conduta anti-social, causar
impossibilidade de vida em comum com os demais condôminos, deverá pagar multa
equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação assemblear.

Locação de garagem
Há direito de preferência dos condôminos, em condições iguais, à locação do
abrigo para veículos em relação a estranhos, deliberada por um deles.

Unidade autônoma e parte comum – inseparáveis

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Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua fração

ideal. Por isso, o condômino não pode alienar, nem gravar, bens em separado.

Parte acessória – alienação

O condômino pode alienar a sua parte acessória a outro condômino. Entretanto, se
for permitido em convenção poderá alienar a terceiro, salvo se a assembléia geral dos
condôminos se opuser.

Parte comum – uso exclusivo – despesas

O condômino que gozar com exclusividade de uma parte comum, deverá arcar
com todas as despesas dela decorrentes.

Obras voluptuárias
A realização de obras voluptuárias depende do voto de 2/3 dos condôminos.

Obras úteis
A realização de obras úteis depende do voto da maioria dos condôminos.

Obras necessárias
As obras necessárias independem de autorização dos condôminos e o síndico ou
qualquer condômino poderá levá-la a efeito. Aquele que ordenou a sua realização deverá
convocar de imediato a assembléia. Havendo urgência que represente alto custo, será
necessária a convocação de assembléia pelo síndico ou condômino, para aprovação prévia.

Reembolso das despesas

O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das
despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de
outra natureza, embora de interesse comum (Código Civil, art. 1.341, § 4º).

Novas construções
A construção de outro andar ou de outro edifício no mesmo terreno, depende da
aprovação unânime dos condôminos.

Terraço de cobertura – despesas

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As despesas com a conservação do terraço de cobertura, que deve estar previsto

na constituição do condomínio são de responsabilidade do proprietário e não podem ser
executadas de forma a danificar as unidades inferiores.

Débitos condominiais – responsabilidade

Os débitos condominiais acompanham o imóvel e devem ser cobrados do
proprietário atual. Assim, quem adquire um imóvel, responde por toda a sua dívida em relação
ao condomínio.
Seguro
É obrigatório o seguro de todo a edificação contra o risco de incêndio ou
destruição, total ou parcial (Código Civil, art. 1.346). Havendo o sinistro a indenização será
dividida entre os condôminos na proporção de sua cota-parte.

A administração
A administração do condomínio é feita por pessoa eleita – o síndico, pelo prazo de
dois anos, podendo ser reconduzido.

Atribuições do síndico
Como administrador, é de sua competência:
1.convocar assembléia;
2.representar ativa e passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em qualquer
instância e repartição, praticando os atos em defesa dos interesses comuns;
3.comunicar imediatamente à assembléia a existência de a existência de qualquer
procedimento, seja administrativo ou judicial;
4.cumprir e exigir o cumprimento à convenção, ao regimento interno e às
deliberações assembleares;
5.zelar pelas partes comuns e prover os condôminos dos serviços necessários;
6.cuidar do orçamento anual da receita e despesa;
7.cobrar a taxa condominial e as multas devidas;
8.prestar contas à assembléia anualmente, ou sempre que necessário;
9.contratar o seguro da edificação;

Colaboradores do síndico
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Em assembléia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representação

para substituir o Síndico em seus impedimentos.
Pode o Síndico, com autorização assemblear e desde que permitido pela convenção, delegar
total ou parcialmente os poderes de representação e de certas funções administrativas.

Destituição do síndico
A assembléia em convocação especial, pelo voto da maioria absoluta, poderá
destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
Casos que exigem aprovação de 2/3 dos votos
A alteração em convenção ou no regimento interno depende da aprovação de 2/3
dos votos dos condôminos.

Aprovação unânime
A mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, assim como, de
novas construções depende da aprovação unânime dos condôminos.

Deliberações em primeira convocação

As decisões poderão ser tomadas em primeira convocação, por maioria dos votos
dos presentes que precisam representar pelo menos a metade das frações ideais, desde a
matéria não dependa de quorum especial.

Deliberações em segunda convocação

Em segunda convocação, para decisão de matéria que não exija quorum especial,
a assembléia poderá decidir por maioria dos votos dos condôminos presentes.

Convocação de todos os condôminos

Para que as decisões assembleares tenham validade jurídica, todos os condôminos
devem ser convocados.

Conselho fiscal
Deve ser constituído por três membros, eleitos em assembléia, por um prazo não
superior a dois anos e tem por objetivo, apreciar as contas apresentadas pelo síndico.
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Extinção do condomínio
Nos casos de destruição total do prédio e por ameaça de ruína, haverá a extinção
do condomínio, por assembleia, em que os condôminos deliberaram por votos que
representem a metade mais uma das frações ideais. Nessa assembleia, podem os condôminos
por deliberação, votar pela reconstrução ou venda.

Reconstrução
Deliberando-se pela reconstrução do edifício, o condômino que não se interessar,
poderá alienar a sua cota-parte a outro condômino, mediante avaliação judicial.

Alienação
Deliberando-se pela venda, o condômino terá preferência em relação a terceiros,
devendo o valor obtido pela venda ser repartido entre os condôminos na proporção da fração
ideal respectiva.

Desapropriação
Havendo a extinção do condomínio por desapropriação, a indenização deverá ser
repartida entre os condôminos, proporcionalmente à cota-parte de cada um.
De todo o exposto, podemos concluir que o condomínio em geral mereceu destaque no Novo
Código Civil.
A despeito disso, algumas situações, por exemplo, relativas à inadimplência dos
condôminos, exigirão o pronunciamento do judiciário para que sejam pacificadas.
Entretanto, todos os aspectos, brevemente analisados, devem ser enfrentados desde já, por
nós, profissionais do direito, para que em breve, toda a matéria possa estar pacificada.
Por meio do artigo 1.3314, o Código Civil incide não só sobre as edificações,
como também sobre os conjuntos de edificações, não importando o número de pavimentos. É
indispensável, no entanto, que o edifício se componha de múltiplas unidades autônomas, de
uso exclusivo, isoladas entre si, independentemente do número de peças e da respectiva
destinação (residencial ou não), e áreas comuns. O que caracteriza o condomínio edilício é
justamente a conjugação de áreas de uso exclusivo e áreas comuns. Segundo o escólio do
professor Antunes Varela:
O que verdadeiramente caracteriza a propriedade horizontal é, pois, a fruição de um
edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou
elementos afectados ao serviço do todo. Trata-se, em suma, da coexistência num
mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente indvidualizadas, ao lado da
compropriedade de certos elementos, forçadamente comuns.
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Em resumo, o condomínio edilício tem como traço fundamental a existência de

unidades exclusivas, completado pela compropriedade forçada de áreas que,
indiscutivelmente, não podem ser privativas. Conforme lição do sempre festejado Orlando
Gomes, “a situação caracteriza-se pela justaposição de propriedades, perfeitamente
individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns”.
A natureza jurídica desse instituto, apesar de inspirar grande atenção de notáveis
juristas, ainda não conseguiu ser satisfatoriamente determinada, existindo, até os dias atuais,
divergências doutrinárias e jurisprudenciais sobre o assunto.
Em apertada síntese, as principais correntes, segundo ensinamentos de Carlos
Alberto Dabus Maluf, são:
a teoria denominada acéfala que nega a existência de verdadeira propriedade nessa
forma de condomínio. Em segundo lugar, temos o ponto de vista do direito francês
que inclui tais relações jurídicas no capítulo das servidões. Já para o legislador
alemão, estas relações jurídicas são compendiadas na parte relativa ao direito de
superfície. Para outros, ainda, ocorre a existência de pessoa coletiva ou jurídica,
proveniente da reunião de vários proprietários, teoria que veio a ser a transição para
outra, a da sociedade ou associação de fato. A doutrina mais aceita para o
condomínio edilício prefere ver uma comunidade de direito, de que são titulares
várias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto.

As obrigações condominiais, isto é, em relação às áreas de uso comum,

acompanham a coisa e, por esta razão, são vistas, pela doutrina majoritária, como de caráter
propter rem.
As obrigações reais ou propter rem, nos dizeres do professor Orlando Gomes:
nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-
o em suas mutações subjetivas. São denominadas obrigações ‘in rem’, ‘ob’, ou ‘propter rem’,
em terminologia mais precisa, mas também conhecida como obrigações reais ou mistas.
E mais a frente, conclui: caracterizam-se pela origem e transmissibilidade
automática. Consideradas em sua origem, verifica-se que provêm da existência de um direito
real, impondo-se a seu titular. Esse cordão umbilical jamais se rompe. Se o direito de que se
origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo.
A constituição do condomínio edilício dá-se por ato inter vivos ou mortis causa.
Vale lembrar que a forma mais usual de constituição de condomínios em edifícios é a
incorporação imobiliária, motivo que inspirou o legislador de 1964 a disciplinar no mesmo
diploma as duas matérias. Como formalidade, faz-se mister o obrigatório registro no Cartório
de Imóveis. Relativamente à convenção de condomínio, considerando-se aprovada, torna-se
obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e
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promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, desde que reúna as
assinaturas de, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais, nos termos do artigo
1333 do Código Civil. O Código Civil de 2002 previu, ainda, a aplicação ao condômino anti-
social de pesada multa de caráter pecuniário. Embora a mens legis seja resolver questões de
convivência, é possível que problemas desse tipo persistam, pois a exclusão do condômino
reiteradamente anti-social é medida que deverá ser ponderada à luz dos valores e princípios
que informam o ordenamento jurídico pátrio.

Perspectiva civil – constitucional do condomínio edilício

Com o advento da Constituição de 05 de outubro de 1988, rompeu-se com um
período de opressões e mitigações de direitos e garantias fundamentais. Além disso, a
Constituição da República de 1988 tem um papel reunificador do sistema jurídico, trazendo
em seu bojo os valores e princípios norteadores de todas as relações jurídicas travadas sob o
seu pálio. Assim, com a chegada da Carta Constitucional de 1988, diplomas normativos que
eram aplicados e concebidos autonomamente e, de certa forma, incoerentemente, receberam
nova carga valorativa, possibilitando a revitalização e funcionalização de antigos institutos
aos valores constitucionais.
A funcionalização de institutos atingiu, como é evidente, o Direito Civil, que, sob
as luzes do positivismo jurídico, era visto como o paço da autonomia da vontade e da
liberdade contratual29. Assim, os clássicos institutos do Direito Privado – propriedade,
família e contrato - ganharam novas vestimentas e passaram a ser orientados pelos valores
constitucionais, em especial, por aquele que representa o verdadeiro fundamento da
República, qual seja, a Dignidade da Pessoa Humana.
Em sede de direitos reais, o direito de propriedade, antes visto como o poder
absoluto sobre a coisa, passa a ser orientado pelo princípio da função social. Não se trata de
uma mera limitação. A função social ingressa na tipologia do direito de propriedade,
determinando-lhe a forma e a substância31. Sobre as modificações introduzidas no conteúdo
do direito de propriedade, com precisão manifestou-se Tepedino32, segundo o qual:

A propriedade, portanto, não seria mais aquela atribuição de poder tendencialmente

plena, cujos confins são definidos externamente, ou, de qualquer modo, em caráter
predominantemente negativo, de tal modo que, até uma certa demarcação, o
proprietário teria espaço livre para suas atividades e para emanação de sua senhoria
sobre o bem. A determinação da propriedade, ao contrário, dependerá de centros de
interesses extra-proprietários, os quais vão ser regulados no âmbito da relação
jurídica de propriedade.
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O condomínio edilício entendido como um feixe do direito de propriedade nas

mãos de várias pessoas não pode ficar alheio às novas concepções trazidas pela Constituição
de 1988. Assim, à propriedade horizontal serão aplicadas todas as disposições referentes à
função social, sendo de fundamental importância a observância de interesses
extraproprietários na vida condominial.

Boa–fé objetiva, relações34 de vizinhança e abuso do direito no condomínio edilício

Os direitos reais sempre foram um espaço dominado pelos contornos da boa-fé
subjetiva. Aliás, parece ser esta a orientação do atual art. 1201 do Código Civil que privilegia
o estado psíquico do indivíduo na determinação da sua boa ou má-fé.
Todavia, as relações travadas entre os condôminos exigem deveres tais como
transparência, cuidado, proteção, entre outros; deveres esses característicos da boa-fé objetiva.
Assim, embora tenha maior incidência no campo contratual, a boa-fé objetiva é de extrema
importância na definição das relações condominiais e de vizinhança.
A boa-fé objetiva preconiza uma idéia de “fidelidade” e coerência no
cumprimento da expectativa alheia, representando, sob esse aspecto, a atitude de lealdade, de
proteção, de cuidado, que se costuma observar e que é legitimamente esperada nas relações
jurídicas.
Em outras palavras, a boa-fé objetiva caracteriza-se como um dever de agir de
acordo com determinados padrões, socialmente recomendados, de correção, lisura e
honestidade. Reduz-se a margem de discricionariedade da atuação privada: o sujeito, para a
consecução de seus objetivos individuais, tem que agir com lealdade, observando e
respeitando não só os direitos, mas também os interesses legítimos e as expectativas razoáveis
de seus parceiros.
A boa-fé objetiva autoriza o surgimento de situações que, ao longo do tempo, se
tornam rotineiras, incutindo nas pessoas uma expectativa legítima. Essa expectativa legítima,
segundo construção da doutrina alemã, pode ser protegida por meio da surrectio.
A propósito, o Superior Tribunal de Justiça invocou, com base na boa-fé objetiva,
em uma relação condominial, própria dos direitos reais, a teoria da surrectio para embasar um
caso sob apreciação daquela Corte. Mesmo diante do estabelecimento de regras para o
convívio em comum nos condomínios edilícios, esses são campos férteis para o surgimento de
problemas. Acirram-se, pois, as relações de vizinhança.
Estas, nos dizeres da professora Maria Helena Diniz37, “são limitações impostas
por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesse de
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propriedade de vizinhos reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a

convivência social”. No Brasil, até anos atrás, o problema estava restrito às moradias térreas,
e aos conflitos de vizinhança decorrentes de relações, na maioria das vezes, formadas por
duas pessoas: o morador e o vizinho da casa ao lado.
No entanto, em função do crescimento demográfico das grandes cidades e
conseqüente valorização do espaço urbano, somados à busca constante por maior segurança,
torna-se freqüente a formação de condomínios em edifícios, o que intensifica e acirra as
relações de vizinhança. “O princípio dominante, em se tratando de relações de vizinhança”,
segundo Caio Mário38, “há de ser a conciliação dos interesses, que muitas vezes se obtém
impondo a um, a outro ou a ambos os confinantes, um sacrifício, a ser recebido e suportado
em benefício da harmonia social”, segundo os cânones da razoabilidade e proporcionalidade.
O novo Código Civil busca dar ao condômino alguns direitos e obrigações, com o
intuito de controlar a convivência comum e pacífica. Consta dos arts. 1.336 e 1.337 deste
Código uma escala crescente de multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores
das normas condominiais, começando pelas multas previstas na própria Convenção (art.
1.336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, pela reiteração
dessas infrações (art. 1.337, caput) e culminando na multa de até 10 (dez) aplicável se houver
o abuso do direito.
Sabendo que a hipótese de exclusão não foi adotada pelo novo Código,
questionase o que seria possível fazer em relação ao condômino que adota reiterado
comportamento anti-social. Ao examinar o art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil,
conclui-se que o dispositivo faculta que o síndico aplique multa ao condômino ou ao
possuidor de reiterado comportamento anti-social, limitada a 10 (dez) vezes o valor da
contribuição das despesas condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção
ou de prévia deliberação em assembléia.
A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e
ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio,
em que haja urgência da repressão para se preservar a boa e saudável convivência comum.
Vale frisar, não basta que a conduta seja "anti-social", hábil a causar profundo desgosto, mal-
estar ou constrangimento coletivo.
Deve haver, também, uma reiteração da prática faltosa. Entretanto, parece
evidente que a medida, embora paliativa, não oferece uma resposta definitiva para aqueles
casos em que as multas não são suficientes para inibir a conduta do condômino. Seria muito
difícil admitir a expulsão, ainda mais naqueles casos em que o condômino for proprietário.
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A solução para esses casos-limite talvez esteja na aplicação do art. 1228, §1º e art.
187, que cuidam, respectivamente, do abuso do direito de propriedade e da teoria geral do
abuso do direito.

Multipropriedade ou time sharing

“Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários
de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso
e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de
forma alternada”. Segundo Maria Helena Diniz, “é uma espécie condominial relativa aos
locais de lazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé,
apartamento), repartido, como ensina GUSTAVO TEPEDINO, em unidades fixas de tempo,
assegurando a cada cotitular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual
(mensal, quinzenal ou semanal).
Possibilita o uso de imóvel (casa, apartamento, flat, chalé) em certos períodos ou
temporadas, variando o preço conforme o tempo de sua utilização e temporada (baixa, média
ou alta). Trata-se de uma multipropriedade periódica, muito útil para desenvolvimento de
turismo em hotéis, clubes e em navios”.
A Lei 13.777, de 20 de dezembro de 2018, alterou as Leis nº 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros
Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro.

Inquilino no Condomínio
O Direito Condominial lida com um ambiente de relevante complexidade,
primeiro por tratar de interesses individuais em áreas exclusivas, e ao mesmo tempo de
interesses coletivos em áreas comuns.
Dentro dessa celeuma de interesses estão os Inquilinos, que em muitos casos
representam quase a maioria dos moradores visto que muitos proprietários compram
apartamentos para Locação, e não para moradia.
Dentro dessa realidade é preciso ter ciência em como lidar com esses dois perfis
de moradores, quais os instrumentos normativos internos, legislativos e principalmente de
gestão condominial.
A legislação aplicada aos Condomínios, bem como os Direitos e Deveres dos
Condôminos é o Código Civil 2002, em alguns casos a Lei 4591/64, a Convenção
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Condominial e o Regimento Interno, em respeito a Constituição Federal e observância aos

assuntos no que compete a legislação Estadual ou Municipal.
O Código Civil no capitulo destinado a normatizar o Condomínio Edilício define
as regras aplicadas a esse instituto, bem como a quem ela se destina, ou seja, aos
proprietários das frações ideais que compõe esse ambiente, os Condôminos
Quem são os Condôminos? De acordo com o dicionário da Língua
Portuguesa Condômino é o Proprietário, vejamos:
Significado de condômino
substantivo masculino
1.JURÍDICO (TERMO)
indivíduo que com outro, ou outros, exerce o direito de propriedade sobre um bem não
dividido; coproprietário, comproprietário.
2.cada um dos proprietários de apartamento em um prédio.
"assembleia de condôminos"
De fato, ser Condômino é ser Proprietário do imóvel.
O Direito de Propriedade é definido no artigo 1228 do Código Civil
Art. 1228.O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
A lei deixa claro que é direito do proprietário Usar, Gozar, Dispor, e reaver o
bem.
Quando o proprietário de uma unidade decide alugar essa unidade, ele está passando para
outra pessoa, por meio de um instrumento de contrato o seu direito de usar o bem.
O artigo 1.334§ 2º reza que: São equiparados aos proprietários, para os fins
deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.
O Inquilino não se enquadra no artigo acima, ou seja, não possui nenhum direito
relativo a propriedade, apenas é mero possuidores.
Ademais, somando a essa situação, tornando o Inquilino no contexto de uma realidade
anômala e o fato de que os artigos 1335 e 1336 do código civil, definem os direitos e
deveres desses dos condôminos, ou seja, todo o capitulo do Código Civil direcionado
aos Condomínios Edilícios é direcionado aos condôminos.
Entender como ficam as regras dos Condomínios e a legislação aplicada aos
inquilinos é necessário para que os gestores desses ambientes tenham uma gestão eficiente e
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aplicável, capaz de colocar em pratica princípios e normas que atinjam todos os moradores,
de forma igualitária, e com equidade.
O primeiro passo é entender quem são os inquilinos, visto que além de não
serem considerados condôminos, ainda não são titulares de nenhum direito de aquisição. A
lei os define como mero possuidores.
A primeira relação do Inquilino dentro do Condomínio é de fato com o
Condômino, amparada pelo direito de propriedade e moldada pela  Lei do
Inquilinato 8245/91 a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a ela pertinentes.

Como ficam as obrigações dos inquilinos com o Condomínio

O instrumento com força normativa para regular todas as questões internas de
um condomínio é a Convenção Condominial, e o Regimento Interno.
A convenção Condominial possuir força normativa interna, regulando relações e
comportamentos de todos os que ocupam esse espaço.
Desta forma podemos compreender que a convenção condominial é uma
declaração de vontade, que produzirá efeitos não somente aos seus subscritores, mas
também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que transitarem
ou participarem do condomínio de alguma forma.
Nesse sentido, a legislação se manifesta em relação aos requisitos necessários
para os efeitos da convenção, sejam eles Inter Partes (entre as partes) ou Erga Omnes  (para
todos).
O art. 1.333, do CC, estabelece que para que os efeitos da convenção
sejam Erga Omnesé necessário o registro da convenção em cartório, e com o quórum
necessário.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória
para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Ou seja, a convenção será registrada no Cartório de Registro de Imóveis
unicamente para ser oponível contra terceiros, tendo, portanto, um caráter  Erga
Omnes (para todos). Se não registrada, mas aprovada em assembleia geral de condôminos
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regular, seguindo os moldes do art. 1.333, ela faz lei entre os condôminos, passando a
disciplinar as relações internas do condomínio, tendo então apenas o caráter inter partes.
Esse entendimento é objeto de sumula, portanto, pacificado.
O Regimento Interno é um código de conduta e de uso das áreas comuns, que se
estende a todos que frequentam essas áreas, inclusive o Inquilino.
Esse Direito de usufruir é igual para todos, dentro das normas de convivência
aplicadas. Visto que por meio de um contrato de locação o Inquilino recebe do proprietário
o Direito de Usar/Usufruir do Imóvel, como um todo, inclusive as áreas comuns, esse
direito de usufruir é o mesmo do proprietário, no caso de alguma infração, esse inquilino
será multado, obviamente a multa será no nome do proprietário do Imóvel, mas nesse caso o
mesmo ira se entender com seu inquilino, dentro daquilo que rege o contrato de locação.
Outro sim, faz-se essencial registrar que o Inquilino tem deveres perante o
Condomínio, e também deveres perante o Proprietário.

O Inquilino e as despesas Condominiais:

De fato, a responsabilidade pelo pagamento das despesas do Condomínio é
sempre do proprietário. O código civil em seus artigos 1.334 e 1.336 estabelece essa
obrigação, vejamos:
1.336. São deveres do condômino: I
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção; (grifo nosso)
Art. 1334.
Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem
estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;( grifo nosso)
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as
deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.

 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
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 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades
autônomas. (grifo nosso)

De acordo com os artigos acimas, onde colocamos Grifo Nosso, temos algumas

conclusões já estabelecidas pela lei em questão, vejamos:
 A primeira é que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio.
 A segunda é que é dever do condômino contribuir para todas as despesas, tantas as
ordinárias, quanto as extraordinárias.
 A terceira, inquilino não é comparado a proprietário, tampouco possuem algum
direito de aquisição da propriedade.

Os deveres dos inquilinos estão elencados na Lei do Inquilinato e são frutos de

uma relação contratual entre Inquilino e Proprietário, e não tem nada a ver com a relação e
obrigação do proprietário para com o condomínio.
Apesar da relação firmada entre proprietário e inquilino, os efeitos não se
estendem ao condomínio.
Ou seja, caso o inquilino deixe de pagar taxas ou qualquer outra despesa
condominial, as ações de cobrança, execução e penhora sempre serão contra o proprietário.
No entanto, regressivamente pode o proprietário cobrar o inquilino para reaver
eventual quantia que tenha pago para quitação do debito,
Nossas jurisprudências já são no sentido de condenar o possuidor do imóvel
pelas despesas do mesmo, que nesse caso seria o Inquilino, mas isso já faz parte das vias
judiciais nas ações de regresso entre o Proprietário e o Inquilino.

O inquilino e as Assembleias
O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos
referentes a condomínios modificaram a Lei anterior que normatizava esse instituto, a lei de
1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio.
Embora o Código Civil tenha revogado ou modificado completamente o
entendimento de vários artigos da antiga lei, ela ainda tem validade quanto aos assuntos que
o Código Civil não abrange.
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Em relação as Assembleias o Código Civil é taxativo ao definir que Assembleia

é lugar de Condômino adimplente, vejamos:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
O instrumento de procuração é um Direito do Cidadão, diante desse Direito é
justo que o proprietário se faça representar em Assembleias, inclusive ainda que não se trate
de um Inquilino, pois esse Direito independe de qualquer relação contratual.
O que fica claro com o presente artigo é que ainda que estamos falando de
Legislações que normatizam institutos diferentes, como a Lei dos Condomínios, e a Lei do
Inquilinato, o que resume-se é que o Inquilino tem deveres com o Condomínio e com o seu
Locador, e que o gestor do Condomínio deve estar atento a esses direitos e deveres afim de
exercer uma gestão justa e democrática.

REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Institui o Código Civil). Acessada em:
06/06/2021. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.html.

DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado, p.826, Ed. Saraiva, 10ª. Ed.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro, volume 5: direito das coisas. 7 ed.

São Paulo: Saraiva, 2012.

HANADA, F. H. (2019). A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudência.

São Paulo: Leud.

LEVENHAGEN, Código Civil, cit., v. 3, p. 185-6; Ed. Saraiva, 10ª. Ed.

PEREIRA, C. M. (2014). Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense.

RIZZARDO, A. (2014). Condomínio Edilicio e Incorporações Imobiliarias. Rio de Janeiro:

Forense.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 7 ed. Rio de

Janeiro: Forense, 2014.

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 3 ed. São Paulo: Método, 2013.