“O brasileiro é intrinsicamente

um povo patrimonialista.”
Nossos ancestrais imigrantes – sejam eles pais, avós ou bisavós – ao chegarem no
Brasil, vieram com a missão de se estabelecer nessa terra, crescer e acumular
patrimônio. Não atoa, desde pequeno você provavelmente tenha escutado a
seguinte frase:

“Meu filho, você precisa ter sua casa própria, depois precisa comprar um
imóvel para renda, pensar na na sua velhice.”

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A sensação de ser bem-sucedido era intrinsecamente ligada ao fato de se conseguir

acumular bens imóveis, criar renda passiva e deixar um legado imobiliário para a
futura geração.

É assim que o brasileiro tem lidado com o mercado imobiliário desde o início de
sua história e não há nada errado com isso. Porém, com o passar do tempo, o
mundo muda – o que permitiu com que um novo veículo de investimento nos
apresentasse uma forma diferente de se obter renda passiva e viver de renda.
Os Fundos Imobiliários e a Renda Passiva
Um FII, ou Fundo de Investimento
Imobiliário, nada mais é do que uma cesta
de imóveis classificada em diferentes tipos.
Seguindo a analogia, existem cestas de
prédios comerciais, de hotéis, shopping
centers, hospitais, escolas, galpões
logísticos, enfim, toda a gama de imóveis
que conhecemos.

Imóvel é a coisa com que a gente mais convive no dia a dia. Saímos do imóvel em que
moramos, vamos para o imóvel em que trabalhamos e depois vamos para outro
imóvel em que nos divertimos. Praticamente tudo que fazemos, envolve imóveis.

Uma pessoa então que entende sobre imóveis – um gestor imobiliário – faz, por
exemplo, a seleção de diversos prédios comerciais e oferece a um público a
oportunidade de comprar uma fração desses imóveis em troca de renda. Os
investidores compram suas cotas nesse fundo imobiliário e o dinheiro arrecadado é
usado para comprar os ativos selecionados.

A renda gerada com as lajes comerciais do exemplo, é então dividida entre os cotistas
do fundo. Ou seja, o investidor tem a possibilidade de comprar parte de um imóvel e
receber todos os meses um “aluguel” referente ao valor investido.
As Vantagens dos Fundos Imobiliários

Seja você engenheiro, advogado, psicólogo, dentista ou qualquer outro tipo de

profissional, as chances são que você acaba usando a maior parte de seu tempo
dedicado em seu trabalho e não tem tempo para cuidar dos seus imóveis da forma
que deveria.

De repente você se depara com um inquilino saindo, com uma reforma que tem que
ser feita, com um contrato que você precisa contratar um advogado e não pode
acompanhar da forma devida, e a lista continua. Em primeiro lugar, nos fundos
imobiliários, esses problemas desaparecem, já que você conta com uma equipe
dedicada a lidar com todos esses desafios.

Em segundo lugar, quando você compra cotas de diferentes fundos imobiliarios,

você está diversificando todo o seu risco. Então se um daqueles imóveis do fundo
ficar desalugado, você não tem um impacto na sua renda tão significativo quanto
quando você tem um imóvel próprio do qual você toma conta. Ao pulverizar o seu
capital em diversos imóveis, você mitiga o risco da sua renda depender do aluguel
de apenas um ativo.

Outra vantagem interessante dos FII’s é a liquidez. Digamos que você tem um
imóvel de R$1.000.000 e você precisa de R$100.000 para resolver alguma
pendência. Nesse cenário, você precisaria vender todo o seu imóvel, para utilizar
somente uma parte do valor, fora a dificuldade e tempo para vender um imóvel
convencional.
Já se esse montante estivesse alocado em fundos imobiliários, você teria a
possibilidade de vender apenas os R$100.000 desejados e os R$900.000 restantes
continuariam aplicados no fundo – e claro, a venda dessas cotas são tão simples e
rápidas quanto vender uma ação pelo home broker.

Já na questão tributária, os fundos imobiliários são isentos de imposto de renda.

Você não tem aquela taxação que você paga todo mês quando tem um imóvel
próprio. Só essa questão já apresenta uma vantagem de no mínimo 14%.

IMPOSTO DE RENDA

Através dos FIIs você ainda tem a visibilidade do seu investimento de uma forma
muito mais clara, afinal é possivel conferir diariamente quanto está valendo a cota
de determinado fundo. De uma forma muito parecida como você acompanha suas
ações na bolsa, você sente qual a variação patrimonial do ativo em que está
investindo.

Importante frisar que ao investir em FIIs você não se beneficia apenas da renda,
mas também tem participação na variação do valor das cotas que você comprou.
Ou seja, você não só ganha através dos “alugueis” mensais, mas se as cotas do
imovel valorizar devido ao princípio básico da oferta e demanda pelo fundo, você
lucra também com essa diferença quando liquidar sua posição.
O Momento Atual para os FIIs
O Brasil finalmente entrou em uma condição econômica que faz com que a
atividade dos Fundos Imobiliários seja possível, a começar pela expressiva queda
na taxa de juros.

Com a Selic em sua mínima histórica, vemos uma migração massiva da renda fixa
para a produção, movimentando a economia e gerando demandas por alternativas
que deem mais rentabilidade do que o juro baixo.

E qual é o primeiro investimento que vem na cabeça do brasileiro que acaba de sair
da renda fixa e poupança? Justamente é o investimento em imóvel.

Como Escolher FIIs para Viver de Renda

É natural imaginar que a melhor forma de se selecionar fundos imobiliários seja
listando todos eles e colocando os que mais pagam dividendos no topo da lista. Se
você pensou em fazer isso, está aí o seu primeiro erro.

Primeiramente, devemos lembrar o que estamos buscando ao investir em

1 fundos imobiliários – gerar renda passiva através de um veículo mais
seguro (menos volátil que renda variável) e que nos ofereça liquidez.
Portanto, devemos eliminar o máximo de riscos possíveis para chegar o
mais próximo ao nosso objetivo principal, no caso, viver de renda.
 Começamos ao eliminar da lista fundos destinados apenas para
2 investidores qualificados e investidores profissionais – afinal, por estarem
disponíveis para um grupo menor de pessoas, são menos líquidos.

O próximo passo é filtrar os fundos mono-ativos, ou seja, os FII’s que

3 possuem um único imóvel em sua carteira. Por mais que o imóvel seja bom,
o risco de ter toda uma carteira destinada a um ativo só é grande demais.
Qualquer dificuldade que o ativo venha a passar, seja por inadimplência,
vacância ou qualquer desafio operacional, o fundo todo fica comprometido.
Sendo assim, fuja dos mono-ativos.

De forma similar, devemos filtrar também os fundos mono-inquilinos. De

4 que adianta o FII ter uma gama de diferentes ativos em sua carteira se todos
são ocupados por um mesmo inquilino? Qualquer problema com o atual
ocupante, todo o seu investimento é manchado. Esse é mais um risco que
você quer evitar.

Fuja dos fundos que possuem período de renda mínima garantida. Isso
5 significa que o fundo está usando o próprio dinheiro em caixa arrecadado a
partir dos aportes dos investidores para pagar os “proventos” prometidos
ao investidor. Isso não faz muito sentido, já que a fonte desses dividendos
deveria ser de fato originada pela operação dos ativos do fundo imobiliário.
Se a renda não está sendo gerada dessa forma, então o fundo não está
cumprindo o seu papel, apenas usando seu dinheiro para te pagar a renda
que ele deveria estar gerando. Risque esses da lista.
Tome cuidado também com os fundos de desenvolvimento. Uma coisa é comprar
um imóvel, alugar e receber esse aluguel. Outra coisa é montar um projeto, colocar
uma obra de pé, vender todas as unidades, receber o dinheiro e todo o processo dar
certo – de forma simplificada, isso é o que um fundo de desenvolvimento faz. Com
o objetivo de viver de renda, procuramos FIIs que ofereça mais segurança com
rendimentos constantes. Portanto, tire os fundos de desenvolvimento da seleção.

Depois de todo esse filtro, fica mais fácil olhar individualmente para os FIIs
remanescentes. Contudo, antes de realizar a seleção dos fundos, devemos
separa-los por segmentos a fim diversificar as nossas escolhas entre diferentes
setores para minimizar o risco da carteira.

As Segmentações dos Fundos Imobiliários

Tijolo Papel

Logístico

Lajes FOFs Recebíveis

Shopping

Os Fundos Imobiliários são divididos em 2 principais segmentações. Os fundos do

tipo “tijolo” compreendem ativos físicos reais, construções que são literalmente
compostas por tijolos, como galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings,
hotéis, etc. Já os FIIs tipo “papel” possuem uma dinâmica diferente. Invés de
arrecadarem capital a partir dos investidores para comprar imóveis e com o
dinheiro do aluguel remunerar os investidores, o fundo tipo papel não tem lastro
em imóveis, e sim em certificados de recebíveis.

Isso quer dizer que o fundo arrecada dinheiro dos investidores e, no lugar de
comprar imóveis, paga dívidas de terceiros. A renda é gerada através dos juros que
o devedor agora paga diretamente para o fundo imobiliário. De forma simples, o FII
tipo papel praticamente financia uma dívida em troca dos juros, que é
transformado em renda e pago aos investidores como forma de “aluguel”.

Ainda existem os Fundos Imobiliários tipo FOF, Fund of Funds – ou em portugês,

fundo de fundos. Nessa modalidade, o FII monta uma carteira com diversos outros
FII’s. A vantagem é que em apenas um fundo você tem uma exposição diversificada
a diferentes setores, diminuindo o seu risco. A única desvantagem é o fato de pagar
em duplicidade a taxa de administração – você paga pelo FOF e paga pelos fundos
dentro do FOF. Felizmente, o total de taxas de um FOF pode ser menor do que a
taxa de muitos FII’s comuns, então essa não deve ser uma preocupação relevante.

Exemplos de Fundos Imobiliários

Entre os diferentes segmentos dos Fundos Imobiliários, destacamos a seguir as
vantagens, desvantagens e pontos de atenção para cada um, listando os principais
fundos pertencentes a cada grupo. Cabe ressaltar que não realizamos
recomendações de compra neste ou em qualquer outro material de informação.
Todos os exemplos são usados exclusivamente para fins educativos.
 Vantagens Desvantagens Atenção

FII’s Logísticos VILG11 | XPLG11 | GGRC11 | BTLG11 | HGLG11

● E-commerce ● Qualidade dos Ativos ● Qualidade de Crédito

● Contrato Típico (5 anos) ● Custo do Tijolo ● Garantia Locatícia
● Contrato Atípico (10-15 anos) ● Localização

FII’s de Lajes Corporativas RBRP11 | VINO11 | HGRE11 | BRCR11 | XPPR11

● Crescimento Imobiliário ● Qualidade dos Ativos ● Vacância

● Vacância Reduzida ● Custo do Tijolo ● Qualidade de Crédito
● Contratos de Longo Prazo

FII’s de Shoppings XPML11 | MALL11 | VISC11 | HSML11 | HGBS11

● Diversificação dos Inquilinos ● Coronavírus ● Qualidade do Portfólio

● Contratos de Longo Prazo ● Custo do Tijolo ● Histórico de Desempenho
● Mudança perfil de compras ● Inadimplência
● Localização

FII’s de Recebíveis/Papel IRDM | MXRF11 | KNCR11 | RBRR11 | MCCI11

● Maiores Dividend Yield ● CRIs com lastro em ● Pulverização dos CRIs

● Menor Volatilidade ativos não performados ● Risco de Crédito dos Ativos
● Garantias Reais ● CRIs Sem Garantias
Como Receber um Aluguel de R$ 1.256
Mesmo Sem Ter um Imóvel?

Se você gostou do conteúdo mostrado até aqui e tem interesse em começar a

investir em Fundos Imobiliários, temos um outro material perfeito para você – em
que te ensinamos como é possível receber um aluguel de R$1.256 já no mês que
vem, mesmo sem ter um imóvel.

Organizamos uma palestra online e 100% gratuita onde nosso especialista em

Fundos Imobiliários e analista CNPI, Marcelo Fayh, te ensina como receber renda
com FIIs. Essa palestra vai ficar no ar por pouco tempo, então é aconselhado que
você se inscreva o quanto antes já que as vagas costumam acabar rapidamente.

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RECEBER ALUGUEL DE R$ 1.256

“Reinvisto todos os aluguéis comprando mais cotas. Já estou fazendo isso há 9 meses e
os aluguéis recebidos já aumentaram em 20%. Em breve vou chegar no meu objetivo
de ganhar pelo menos 2 salários mínimos em aluguel todo mês”.

Anibal - Cliente GuiaInvest.

Viver de Renda Investindo em Renda Fixa
Caso o seu perfil seja mais conservador e você prefira não ter exposição a variação
das cotas dos Fundos Imobiliários, existe ainda a alternativa de gerar renda passiva
ao investir em títulos de Renda Fixa. Para entender como isso funciona, primeiro é
preciso conhecer os 3 tipos de investimentos dessa modalidade:

Tesouro Direto Debêntures Emissores Bancários

· Segurança · Liquidez · Cobertura do FGC
· Isenção de IR

Quando você investe em Renda Fixa, você está emprestando dinheiro para alguém,
de forma que no futuro esse alguém te devolva seu dinheiro com juros. Você pode
emprestar dinheiro para o governo através do Tesouro Direto, a opção mais segura
de investimento. Alternativamente, você pode emprestar o seu dinheiro para
empresas através de debêntures, que possuem boa liquidez no mercado e podem
ser isentas de imposto de renda. Por último, você pode emprestar o seu dinheiro
para instituições bancárias, tendo a garantia do Fundo Garantidor de Crédito em
até R$250.000 por CPF em caso de falência bancária.

E onde a renda passiva entra nisso? Bom, alguns títulos públicos e debêntures
oferecem a possibilidade de remuneração periódica antes do vencimento. Isso
significa que você não precisa esperar até o final da aplicação para receber os juros
com o montante aplicado – pode ir sacando os cupons ao longo da duração do
investimento. Sendo assim, é possível montar uma carteira com tais ativos para
diferentes datas de vencimento, gerando uma sequência de cupons a receber ao
longo dos meses. Observe abaixo o exemplo de uma carteira que possibilita renda
passiva ao se investir em títulos de Renda Fixa. Lembre-se que esse é apenas um
exemplo de caráter educativo, não uma recomendação de compra:

Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho

Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro

• Debênture Raízen 2030 IPCA+3,85 - Jun/Dez

• Debênture Petrobrás 2029 IPCA+3,85 - Mar/Set
• Debênture Alupar 2029 IPCA+3,55% - Fev/Ago
• Debênture Equatorial 2033 IPCA+3,3% - Jan/Jul
• NTN-B - IPCA+2,5% Mai/Nov

No exemplo hipotético em que você adquire 4 debêntures com taxa prefixada

atrelada a inflação com juros semestrais e 1 título público também com taxa
prefixada atrelada a inflação e com cupom semestral, você recebe remuneração em
10 dos 12 meses do ano, gerando assim sua renda passiva sem precisar deixar a
segurança da Renda Fixa.
Quanto Preciso Ter Para Viver de Renda
A quantia necessária para se viver de renda é muito relativa. Para alguns, R$ 10 mil
por mês é o suficiente, para outros, R$ 20 mil é pouco. O seu potencial para gerar
renda passiva depende muito de quanto capital você está disposto a investir e
quanto risco está disposto a assumir. Veja abaixo as simulações de renda mensal:

- Risco Rentabilidade Mensal + Risco

R$
0,4% 0,5% 0,6% 0,7% 0,8% 0,9% 1,0% Investido

R$ 40.000 R$ 50.000 R$ 60.000 R$ 70.000 R$ 80.000 R$ 90.000 R$ 100.000 10 mm

por mês por mês por mês por mês por mês por mês por mês

R$ 20.000 R$ 25.000 R$ 30.000 R$ 35.000 R$ 40.000 R$ 45.000 R$ 50.000 5 mm

por mês por mês por mês por mês por mês por mês por mês

R$ 4.000 R$ 5.000 R$ 6.000 R$ 7.000 R$ 8.000 R$ 9.000 R$ 10.000 1 mm

por mês por mês por mês por mês por mês por mês por mês

R$ 2.000 R$ 2.500 R$ 3.000 R$ 3.500 R$ 4.000 R$ 4.500 R$ 5.000 500 k

por mês por mês por mês por mês por mês por mês por mês

R$ 1.200 R$ 1.500 R$ 1.800 R$ 2.100 R$ 2.400 R$ 2.700 R$ 3.000 300 k

por mês por mês por mês por mês por mês por mês por mês

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