CURSO: TÉCNICO EM

TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Eixo Tecnológico:
Gestão e Negócios

Direito e Legislação

  Escola CETEB de Jovens e Adultos

Brasília-DF.
Elaboração e Compilação de Textos:

Ênio Tavares de Almeida Júnior

Equipe Técnica do CETEB

Coordenação e Avaliação:

Maria Teresa Caballero Brügger

Colaboração e Revisão Linguística:

Ana Paula Porfírio de Souza

Edir Tourinho de Bittencourt Pereira
Magda Maria de Freitas Querino
Maria Teresa Caballero Brügger

Editoração Eletrônica:

Jorim Caetano Ferreira

Rui Carlos de Oliveira

Desenho Educacional:

Jorim Caetano Ferreira

Ilustração/Tratamento de Imagens:

Jorim Caetano Ferreira

Design editorial:

Jorim Caetano Ferreira

Rui Carlos de Oliveira

Realização:

EQUIPE TÉCNICA DO CETEB

DOCUMENTO DE PROPRIEDADE DO CETEB

TODOS OS DIREITOS RESERVADOS

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parcial deste documento, por qualquer forma ou meio – eletrônico ou mecânico,
inclusive por processos xerográficos de fotocópia e de gravação – sem a permissão
expressa e por escrito do CETEB.
 SUMÁRIO

UNIDADE 1 – DIREITO E LEGISLAÇÃO

• CONCEITOS DE DIREITO _______________________________________________________________ 5
• FORMAS DE EXPRESSÃO DO DIREITO_____________________________________________________ 7

UNIDADE 2 – LEI DE INTRODUÇÃO ÀS NORMAS DO DIREITO BRASILEIRO – LINDB LEI NO

12.376 DE 2010
• LEI NO 12.376 DE 2010
DO DIREITO BRASILEIRO _______________________________________________________________ 13

UNIDADE 3 – PERSONALIDADE JURÍDICA: A PESSOA FÍSICA E A PESSOA JURÍDICA

• DAS PESSOAS________________________________________________________________________ 17
• DO DOMICÍLIO_________________________________________________________________________ 21

UNIDADE 4 – TIPOS DE BENS

• DOS BENS __________________________________________________________________________ 23

UNIDADE 5 – FATOS JURÍDICOS: DIFERENÇAS, CLASSIFICAÇÃO, REQUISITOS E ELEMENTOS

• DOS FATOS JURÍDICOS ________________________________________________________________ 27

UNIDADE 6 – OBRIGAÇÕES E MODALIDADES CONTRATUAIS

• DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES _________________________________________________________ 35
• DOS CONTRATOS EM GERAL_____________________________________________________________ 47

UNIDADE 7 – POSSE E PROPRIEDADE

• DIREITO REAL OU DIREITO DAS COISAS __________________________________________________ 57
• DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA__________________________________________________________ 65

UNIDADE 8 – LEGISLAÇÃO APLICADA ÀS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

• A LEGISLAÇÃO E AS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS___________________________________________ 75

REFERÊNCIAS____________________________________________________________________ 93
 Técnico em Transações Imobiliárias
Direito e Legislação
Unidade 1
Objetivo:
• Compreender o Direito como normas e
obrigações que regem as relações sociais.
CONCEITOS DE DIREITO
O QUE É DIREITO
A palavra direito vem do latim directum, do
verbo dirigere, que significa dirigir, ordenar, pôr
em ordem; etimologicamente, significa aquilo
que é reto, que não se desvia e segue em uma
só direção, ou seja, tudo aquilo que é conforme
a razão, a justiça e a equidade.
No sentido objetivo, o Direito é o complexo
de normas de agir cujo conteúdo é
constituído pela soma de preceitos,
regras e leis, com as respectivas sanções
que regem as relações do homem, em
sociedade.
Direito é o conjunto de normas coativamente
impostas ao homem pelo Estado. Significa o
complexo orgânico de que se derivam todas as
normas e obrigações para serem cumpridas pelo
homem na sociedade, compondo o conjunto de
deveres aos quais não se pode fugir sem que
se sinta a ação coercitiva do Estado como força
social organizada pelo próprio homem.
A característica predominante do Direito,
portanto, está na coação social utilizada pela
própria sociedade para fazer respeitar os deveres
jurídicos que ela mesma institui, a fim de manter
a harmonia dos interesses gerais e implantar a
ordem jurídica.
Entende-se, ainda, Direito como um fenômeno
de ordem social, norma de caráter geral, imposta
pela sociedade, visando ao equilíbrio de interesses
na própria sociedade.
Direito pode se referir à ciência do
direito ou ao conjunto de normas
jurídicas vigentes em um país. Também
pode ter o sentido de íntegro, honrado.
É aquilo que é justo, reto e conforme a
lei. É ainda uma regalia, um privilégio,
uma prerrogativa.
Direito Positivo é aquele imposto
coercitivamente pelo Estado enquanto
poder institucionalizado, com o objetivo
de reger a vida social e manter a
ordem. São as leis e as demais fontes
do direito.
Direito Objetivo é o conjunto dessas
regras estatais representado pela lei
em sentido amplo, em contraposição a
direito subjetivo, que cuida da faculdade
ou possibilidade de se exigir os direitos
previstos na lei, no direito objetivo.
Direito Subjetivo é faculdade legal de
praticar ou não um determinado ato.
Neste caso, o direito refere-se ao poder
que pertence a um sujeito ou grupo. Por
exemplo, o direito de receber aquilo pela
qual se pagou.
O Direito é uma ferramenta que a
sociedade encontrou para permitir e
viabilizar o convívio social. Assim, ele
é pensado de modo a garantir o bem
maior, para toda sociedade através de
regras e normas. Ele estabelece limites
até onde pode ir minha liberdade sem
afetar a liberdade do outro. Para que
se respeite o direito existem as sanções
que podem ser impostas pelo Estado ou
pela Sociedade.
 6 Unidade 1
Analise a situação a seguir.
Antenor Morais comprou de Tobias Alencar
o apartamento no 302 da Av. Vergueiro,
36, na cidade de São Paulo. Pagou um
sinal de R$ 20.000,00 (vinte mil reais)
e ficou devendo 10 (dez) prestações de
R$ 10.000,00 (dez mil reais) cada uma,
com vencimentos para os dias 8 (oito)
dos meses subsequentes.
Antenor e Tobias celebraram entre si
uma Escritura de Compra e Venda que
foi levada à transcrição no Registro
de Imóveis, efetivando a aquisição da
propriedade imobiliária.
Ocorre que Antenor não pagou as
prestações devidas e não houve qualquer
possibilidade de entendimento entre
comprador e vendedor no sentido de
solucionar amigavelmente o litígio, com a
rescisão do Contrato de Compra e Venda.
Tobias recorreu à Justiça e obteve
sentença favorável, reintegrando-se na
posse do imóvel.
No exemplo acima, muito comum nos dias
atuais, verifica-se uma série de normas jurídicas
impostas pelo Estado, regulando relações entre
duas pessoas, com o objetivo de tornar possível
a vida em sociedade.
LEGISLAÇÃO
Legislação é um corpo de leis que regulariza
determinada matéria ou ciência ou, ainda, um
conjunto de leis que organiza a vida de um
país, ou seja, o que popularmente se chama
de ordem jurídica e que estabelece condutas e
ações aceitáveis ou recusáveis de um indivíduo,
instituição, empresa, entre outros.
Os Corretores de Imóveis, além da legislação
tradicional, está sujeito a legislação específica de
sua profissão, que são as RESOLUÇÕES e ATOS
NORMATIVOS emitidos pelo COFECI (Conselho
Federal dos Corretores de Imóvel).
Observe algumas dessas normas jurídicas.
• Antenor e Tobias celebraram uma Escritura de
Compra e Venda de imóvel.
• A escritura foi levada à transcrição no Registro
de Imóveis.
• Antenor deu um sinal, representando o
princípio de pagamento – arras1, firmando a
presunção de um acordo final.
• Com a lavratura da escritura e registro (pode-
se registrar se quiser), efetivou-se a aquisição
da propriedade imobiliária.
• Nas datas previstas para os pagamentos,
Tobias procurou Antenor, mas este não
cumpriu o trato e sequer deu explicações
sobre seu procedimento.
• Antenor não cumpriu o pactuado; não quis
celebrar um acordo, rescindindo o Contrato
de Compra e Venda, passando a usar,
indevidamente, o imóvel de Tobias.
• Tobias invocou a proteção do Poder Judiciário
para fazer valer o seu direito e obteve ganho
de causa.
• Antenor foi coativamente desapossado do
imóvel, por determinação judicial; perdeu as
arras dadas; pagou custas processuais2 e
honorários do advogado de Tobias.
Tobias teve reconhecido o seu direito.
E, então, sua concepção de Direito combina
com o que acabamos de apresentar? Em caso
negativo, reveja-a.
Resumo
• Com o objetivo de tornar possível a vida em
sociedade, o Estado impõe uma série de normas
jurídicas.
• A palavra direito vem do latim directum, do
verbo dirigere, que significa dirigir, ordenar, pôr
em ordem; etimologicamente, significa aquilo
que é reto, que não se desvia e segue em uma
só direção, ou seja, tudo aquilo que é conforme
a razão, a justiça e a equidade; significa,
objetivamente, um complexo de normas de agir
constituído pela soma de preceitos, regras e
leis, com as respectivas sanções que regem as
relações do homem em sociedade.
• Direito é a ciência que estuda as regras
obrigatórias que regulam as relações dos homens
em sociedade, cuja característica predominante
está na coação social, utilizada pela própria
sociedade, para fazer respeitar os seus deveres
jurídicos, a fim de manter a harmonia dos
interesses gerais e assegurar a ordem jurídica.
1
Arras – garantia de contrato.
2
Custas processuais – despesas do processo.
Unidade 1
• Direito Objetivo conjunto de normas jurídicas
vigentes em um país, onde cada cidadão é
obrigado a acatá-las sob pena de sanção.
• Direito Subjetivo é a faculdade legal de praticar
ou não um determinado ato; o direito se refere ao
poder que pertence a um sujeito
• O Direito é uma ferramenta que a sociedade
encontrou para permitir e viabilizar o convívio
social. Assim, ele é pensando de modo a garantir
o bem maior, para toda sociedade através de
regras e normas. Para que se respeite o Direito,
existem as sanções que podem ser impostas
pelo Estado ou pela Sociedade.
Exercícios
Responda.
1. No início do texto, você tomou conhecimento
de um contrato de compra e venda, em
que ocorreram procedimentos decorrentes
de normas jurídicas, impostas pelo Estado.
Identifique-os, seguindo os passos tomados.
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______________________________________
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2. Dê sua interpretação para normas jurídicas.
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3. Releia os textos referentes a Direito. Quais das
ideias, a seguir, estariam corretas em relação
a esse assunto? Marque com um (X) nos
parênteses.
a. ( ) Etimologicamente, Direito significa agir
de acordo com a razão, a justiça e a
equidade.
b. ( ) No sentido objetivo, Direito compreende
preceitos, regras e leis que regem as
relações do homem em sociedade.
c. ( ) Direito é o conjunto de normas impostas
pelo homem ao Estado, para que possa
desfrutar de seus benefícios.
d. ( ) A principal característica do Direito
está na coação social utilizada pela
própria sociedade para fazer respeitar
os deveres jurídicos que ela mesma
constitui.
7
4. Dê sua interpretação para Direito Objetivo e
Direito Subjetivo.
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5. O descumprimento de um Direito de terceiros
ou legal produz alguma penalidade?
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6. As resoluções e atos normativos emitidos
pelo COFECI devem ser acatados por todos os
brasileiros?
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Confira suas respostas
Celebração de contrato de compra e venda de um
imóvel entre Antenor e Tobias:
• transcrição do contrato no cartório;
• pagamento inicial do contrato;
• aquisição do imóvel após a transferência;
• não cumprimento do acordo por parte de
Antenor;
• recurso à Justiça, por parte de Tobias;
• ganho de causa para Tobias;
• entrega do imóvel pela parte perdedora e
pagamentos relativos aos custos processuais.
 8 Unidade 1
2. Se a sua resposta foi mais ou menos como a
seguinte, parabéns!
Dá-se o nome de normas jurídicas ao conjunto de
regras reguladoras das relações entre pessoas,
impostas pelo Estado, com o objetivo de tornar
possível a vida em sociedade.
3. a. (x)
4. Direito Objetivo é o Direito imposto pelo Estado
por meio de normas e leis. Direito Subjetivo é o
Direito que o indivíduo possui de fazer ou não
fazer.
5. Sim, o descumprimento de um Direito Objetivo leva
a uma sanção legal, enquanto o descumprimento
de um Direito Subjetivo leva ao prejudicado o
direito de reivindicar junto ao Estado a reparação
dos danos sofridos.
6. Não, apenas pelos Corretores de Imóveis.
FORMAS DE EXPRESSÃO DO
DIREITO
O Direito visa à criação de regras coercitivas
para o convívio do homem em sociedade. Ele se
estrutura a partir das necessidades sociais e das
vontades humanas que, interpretadas pelo poder
público, são traduzidas em regras de Direito.
O Direito objetiva o disciplinamento da vida em
sociedade que, por sua vez, está em constante
mutação. Assim, também, assume um caráter
dinâmico e suas disciplinas são constantemente
revistas.
As principais fontes ou formas de expressão do
Direito são a lei, os costumes, a doutrina e a
jurisprudência.
De acordo com Sinésia Mendes (1990):
Lei é a norma jurídica produzida pelo
poder público, principalmente pelo
Poder Legislativo. É uma norma jurídica
escrita, de caráter geral e obrigatório. É
da essência da lei ser escrita, pois sua
obrigatoriedade ocorre a partir de sua
publicação. É geral porque é um preceito,
uma regra de conduta social comum a
todas as pessoas. É obrigatória porque
dotada de sanção coercitiva, isto é, capaz
de compelir as pessoas a cumpri-Ia. É a
mais importante das formas de expressão
do Direito.
A autora refere-se à lei genericamente,
considerando aí todas as normas jurídicas
produzidas pelo poder público.
Analise, agora, como ela define a segunda fonte
de expressão do Direito, o costume.
Costume provém do povo que, a partir
de determinada necessidade, cria uma
regra de conduta que passa a ser adotada
por toda a sociedade, de forma uniforme
e reiterada. No mercado da cidade de
Barretos/SP, por exemplo, os negócios de
gado, seja qual for o seu valor, costumam
ser feitos verbalmente, sem que entre as
partes haja troca de documentos.
Alguns costumes assumem, para a sociedade,
força de lei, como no exemplo dado.
Ainda de acordo com Sinésia Mendes (1990):
Doutrina é feita pelos estudiosos ou
doutrinadores do Direito, mediante
a interpretação de textos legais e de
situações concretas. Muitas vezes, a
doutrina mostra os aspectos negativos
do Direito em vigor, indicando os meios
para superá-los. Por exemplo, atualmente
ela aponta a necessidade de substituir
os conceitos de ato de comércio e de
comerciante pelos de ato empresarial
e empresário, a fim de que o Direito
empresarial passe a regular toda e
qualquer atividade econômica organizada,
toda e qualquer empresa, e não apenas
a empresa comercial, como faz o Direito
Comercial.
Examine, agora, outra fonte importante de
expressão do Direito, a jurisprudência, ainda
segundo a autora que estamos transcrevendo:
Jurisprudência é o costume judiciário. É
o conjunto de decisões dos juízes, num
mesmo sentido, de forma constante,
geral, repetida e pacífica, referente
a determinados casos concretos
apresentados aos tribunais. Por exemplo,
inúmeras decisões de juízes sobre a
cobrança de multa por inadimplemento
no valor de 10%, considerada abusiva,
acabaram por alterar a lei que passou a
exigi-la no valor de 2%.
Muitas vezes, ao analisar certos temas, verificamos
a jurisprudência firmada sobre o assunto e
fazemos apelações ou interpretações de leis com
base nela.
Unidade 1
Verifique um esquema dos conceitos anteriormente
apresentados.
FONTES DO DIREITO
A fim manter a sociedade justa e harmônica,
algumas normas predefinidas devem ser
seguidas pelos indivíduos, de forma que
possamos nos aproximar ao máximo da justiça
e evitar o caos.
Essas normas surgem na sociedade para
organizar as relações e, para tanto, têm caráter
obrigatório.
As fontes, ou origens do nosso Direito, são: a
lei, os costumes, a jurisprudência e a doutrina,
dispostas em uma ordem de força impositiva
objetiva, contudo, não absoluta, como veremos
no estudo de cada uma delas.
• LEIS
A primeira fonte do direito é a legislação, normas
escritas que emanam da autoridade soberana
(ao exemplo do Poder Legislativo) e impõem a
todos os indivíduos a obrigação de submeter-se
a ela sob pena de sanções.
A Constituião da República Federativa do Brasil, ao
tratar dos direitos e das garantias fundamentais,
dispõe em seu art. 5o, inciso II, que: “Ninguém
será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma
coisa senão em virtude de lei”, ou seja, todos os
indivíduos que compõem a sociedade brasileira
são submetidos ao regime legal imposto, por meio
das leis vigentes em nosso País.
O que diferencia a legislação das demais
fontes do Direito é o seu aspecto formal,
sendo a lei elaborada por órgãos competentes
e seguindo critérios predefinidos de validade
e eficácia.
Contudo, a lei nem sempre é suficiente para
manter a harmonia no convívio social, seja por
ausência de lei que regule determinada atividade
humana ou mesmo por sua inadequação diante
da dinâmica social. Para tanto, outras fontes
do direito são consideradas na pacificação
social.
9
• COSTUMES
A atual organização legislativa não surgiu
repentinamente. Para tanto, foram necessários
anos de evolução histórica social, que ocorreram
inicialmente pela aplicação dos costumes como
definição de certo ou errado.
Por costume, como fonte do Direito, entendemos
pela conduta do indivíduo em sociedade, que
passa a ser praticada por todos, reiteradamente
e por um longo período, tornando-se obrigatória,
sob pena de reprovação social.
Um exemplo clássico que podemos citar são
as filas, meio de organização social em que
se espera, geralmente para ser atendido em
algum estabelecimento, e que não é regulado
por lei, contudo, respeitado pela sociedade,
sob pena de desaprovação, de ser rotulado de
desrespeitoso ou mal-educado.
• JURISPRUDÊNCIA
A jurisprudência representa a aplicação do
entendimento dos tribunais sobre determinado
assunto, que se consolida por meio do exercício
da jurisdição. Desta forma , a jurisprudência se
forma por meio de diversas decisões no mesmo
sentido.
Dada a importância da jurisprudência diante
da dinâmica da aplicação da norma jurídica,
destacamos a atribuição do Superior Tribunal de
Justiça de uniformização da jurisprudência, ou
seja, “uniformizar a interpretação da lei federal
em todo o Brasil”.
Assim, jurisprudência representa a norma
formada pelo entendimento semelhante dos
tribunais superiores que passam a ser respeitados
e cumpridos pelos julgadores de instâncias
inferiores.
• DOUTRINA
A doutrina é o entendimento formado por juristas
renomados, ou seja, pelos ensinamentos dos
professores, pelos pareceres dos jurisconsultos,
pelas opiniões dos estudiosos do Direito.
Não podemos negar a influência da doutrina nas
decisões dos tribunais, seja porque os próprios
 10
julgadores são reconhecidos doutrinadores,
seja pela citação dos trabalhos científicos nos
julgados.
Portanto, a doutrina é a aplicação científica dos
entendimentos formados por operadores do
Direito, reconhecidos por grande conhecimento
experiência nas áreas do Direito.
E então, ficaram claras para você essas fontes de
expressão do Direito? Leia, ainda, o resumo que
segue e realize os exercícios propostos.
Resumo
• O Direito estrutura-se a partir das necessidades
sociais e das vontades humanas que,
interpretadas pelo poder público, são traduzidas
em regras de Direito.
• O Direito é de caráter dinâmico, por isso suas
disciplinas são constantemente revistas.
• As principais fontes de expressão do Direito são
a lei, o costume, a doutrina e a jurisprudência.
• Lei é a norma jurídica produzida pelo poder
público, principalmente pelo Poder Legislativo.
É uma norma jurídica escrita, de caráter geral e
obrigatório.
• Costume provém do povo que, a partir de
determinada necessidade, cria uma regra de
conduta que passa a ser adotada por toda a
sociedade, de forma uniforme e reiterada.
• Doutrina é feita pelos estudiosos ou doutrinadores
do Direito, mediante a interpretação de textos
legais e de situações concretas.
• Jurisprudência é o costume judiciário; o conjunto
de decisões dos juízes, num mesmo sentido,
de forma constante, geral, repetida e pacífica,
referente a determinados casos concretos
apresentados aos tribunais.
• Para evitar o caos e para um vida em sociedade
mais justa possível ,as normas de condutas
devem ser seguidas pelos indivíduos.
• As fontes, ou origens do nosso Direito, são: a lei,
os costumes, a jurisprudência e a doutrina.
• As leis são normas escritas pelas autoridades
competentes, que impõem a obrigação de acatá-
las sob pena de sansão.
• Costume é a conduta do indivíduo em sociedade,
que passa a ser praticada por todos; com o tempo
passa a ser obrigatória, sob pena de reprovação
social.
• Jurisprudência é a aplicação do mesmo
entendimento dos tribunais sobre determinado
assunto.
Unidade 1
• Doutrina é o entendimento formado por juristas
renomados.
Exercícios
I – O que são fontes do Direito?
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
II – Dê os significados das principais fontes de
expressão do Direito.
1. Lei
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______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Costume
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
3. Doutrina
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
4. Jurisprudência
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
Unidade 1
III – Escreva, nos parênteses, (V) verdadeira ou (F)
falsa para as afirmativas.
1. ( ) O Direito estrutura-se a partir das
necessidades e vontades pessoais de um
cidadão.
2. ( ) A sociedade está em permanente
mudança, provocando uma constante
revisão nas disciplinas do Direito.
3. ( ) A lei, o costume, a doutrina e a
jurisprudência são as principais fontes de
expressão do Direito.
4. ( ) A lei é a mais importante das fontes de
expressão do Direito.
5. ( ) Como o costume provém do povo, pode ser
adotado por meio de troca de documentos.
6. ( ) Às vezes, a doutrina mostra os aspectos
negativos do Direito em vigor, indicando
os meios para superá-los.
Confira suas respostas
I – São normas surgem na sociedade para organizar as
relações entre os indivíduos em sociedade.
11
II – 1. É a norma jurídica produzida pelo poder
público, principalmente pelo Poder Legislativo.
É uma norma jurídica escrita, de caráter geral e
obrigatório.
2. Provém do povo, que a partir de determinada
necessidade cria uma regra de conduta que passa
a ser adotada por toda a sociedade, de forma
uniforme e reiterada.
3. É feita pelos estudiosos ou doutrinadores do
Direito, mediante a interpretação de textos legais
e de situações concretas.
4. É o costume judiciário. É o conjunto de decisões
dos juízes, num mesmo sentido, de forma
constante, geral, repetida e pacífica, referente a
determinados casos concretos apresentados aos
tribunais.
III – 1. (F) O Direito estrutura-se a partir das necessidades
sociais e das vontades humanas.
2. (V)
3. (V)
4. (V)
5. (F) O costume provém do povo que, a partir de
determinada necessidade, cria uma regra de
conduta que passa a ser adotada por toda
a sociedade, de forma uniforme e reiterada,
podendo ser realizado verbalmente.
6. (V)
 Técnico em Transações Imobiliárias
Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB
Lei no 12.376 de 2010
Unidade 2
Objetivo:
• Reconhecer os aspectos jurídicos básicos da
Lei de Introdução ao Código Civil brasileiro
visando a alcançar o Direito Imobiliário.
LEI NO 12.376 DE 2010
Obs.: Esta Lei altera o Decreto Lei no 4.657 de
1942 – Lei de Introdução do Direito Brasileiro
A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro
não é parte integrante do Código Civil e consiste
em um diploma que disciplina a aplicação das leis
em geral, sendo também chamada de norma de
sobre direito ou norma sobre normas.
A LINDB traz como conteúdo:
a. Início da obrigatoriedade da lei;
b. Tempo de obrigatoriedade da lei;
c. Garantia da eficácia global da norma jurídica;
d. Mecanismos de integração da norma jurídica,
quando houver lacuna;
e. Critérios de hermenêutica jurídica;
f. Direito intertemporal;
g. Direito internacional privado brasileiro;
h. Atos civis, praticados no estrangeiro, pelas
autoridades consulares brasileiras.
Na verdade, é uma lei de introdução às leis,
por conter princípios gerais sobre as normas
sem qualquer discriminação. Trata-se de uma
norma preliminar à totalidade do ordenamento
jurídico.
A LINDB é direcionada principalmente aos
legisladores, aos aplicadores e interpretes das
leis, portanto destacaremos alguns artigos
conforme a sua relevância para os Corretores de
Imóveis.
Art. 3o Ninguém se escusa de cumprir a lei,
alegando que não a conhece.
Art. 4o Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o
caso de acordo com a analogia, os costumes e
os princípios gerais de Direito.
Art. 5o Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos
fins sociais a que ela se dirige e às exigências do
bem comum.
Art. 6o A lei em vigor terá efeito imediato e geral,
respeitados o ato jurídico perfeito, o direito
adqurido e a coisa julgada.
• Chama-se coisa julgada ou caso julgado a
decisão judicial de que já não caiba recurso.
• Quando a pessoa não tiver domicílio,
considerar-se-á domiciliada no lugar de sua
residência ou naquele em que se encontre.
Antes que uma lei possa ser publicada no Diário
Oficial, para tornar-se conhecida pelo público,
deve ter sido, primeiramente, aprovada pela
Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal e
sancionada pelo Presidente da República.
Quando a lei entra em vigor, com o indicativo
da data em que passa a vigorar, torna-se
imperativa, isto é, obrigatória para todos.
Entretanto, caso uma lei não possua o dispositivo
indicando quando passará a entrar em vigor, ela
automaticamente começará a imperar 45 dias
após sua publicação oficial. O período de tempo
que existe entre a publicação de uma lei e a sua
entrada em vigor chama-se vacatio legis. Nesse
intervalo, continua valendo a lei anterior. Essa
medida permite que todos tenham condições de
se adequar às exigências da nova lei, adaptando-
se a ela.
 14
Normalmente, as leis vigoram por tempo
indeterminado, até que uma nova lei, que
deve ser igual ou superior, possa modificá-la
ou revogá-la. Em alguns casos, principalmente
para atender a situações específicas e/ou de
emergência, algumas leis possuem sua vigência
temporária.
Quando uma lei se encontra em vigor, torna-se
obrigatória para que seja possível a convivência
social, não se aceitando seu descumprimento sob
alegação de seu desconhecimento.
Na hipótese de que a lei não seja capaz de
prever algumas situações jurídicas, é considerada
omissa, devendo, nesse caso, o juiz pronunciar-
-se de acordo ou por analogia, isto é, semelhança
entre coisas ou fatos, ou pelos costumes e/ou
pelos princípios gerais de Direito.
O juiz, quando da aplicação da lei, deve sempre
se nortear para atender aos fins sociais aos
quais a lei se dirige e às exigências do bem
comum.
A lei, quando em vigor, tem efeito imediato e legal,
devendo, entretanto, considerar:
• o ato jurídico perfeito – aquele já consumado
segundo a lei em vigência, ao tempo em que
se efetuou;
• o direito adquirido – aquele que se
constituiu de modo definitivo e se incorporou
irreversivelmente ao patrimônio do seu titular;
• a coisa julgada – a decisão judicial à qual
não cabe mais recurso.
Todas essas informações dadas sobre a Lei de
Introdução ao Código Civil são de ordem geral para
todas as leis do nosso País. O Corretor de Imóveis
precisa conhecer os mecanismos básicos dessa
lei, a fim de resolver alguns casos específicos e
mais complexos.
Nas próximas unidades, vamos abordar alguns
aspectos do Código Civil que se relacionam com
o trabalho do Técnico em Transação Imobiliária
(TTI).
Convém que o TTI possua, para consultar
sempre que necessário, o novo Código Civil. Esse
instrumento de pesquisa e consulta traz subsídios
muito importantes para que as informações dadas
sejam seguras e pertinentes.
Unidade 2
Resumo
• A Lei de Introdução às Normas do Direito
Brasileiro e consiste em uma lei que disciplina a
aplicação das leis em geral.
• A LINDB, Lei de Introdução às Normas do Direito
Brasileiro, direcionada, principalmente, aos
legisladores, aos aplicadores e interpretes das
leis.
• Art. 3o Ninguém se escusa de cumprir a lei,
alegando que não a conhece.
• A LICC é dirigida aos legisladores, em especial,
bem como a todos os aplicadores e intérpretes
das leis, ou seja, a todos nós.
• Normalmente, as leis vigoram por tempo
indeterminado, até que uma nova lei, que deve
ser igual ou superior, possa modificá-la ou
revogá-la.
• Quando uma lei se encontra em vigor, torna-se
obrigatória para que seja possível a convivência
social, não se aceitando seu descumprimento
sob alegação de seu desconhecimento.
• A lei, quando em vigor, tem efeito imediato e
geral, devendo, entretanto, considerar: o ato
jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa
julgada.
Exercícios
Responda.
1. Qual a função da A LINDB, Lei de Introdução
às Normas do Direito Brasileiro?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Quais as etapas seguidas por uma lei até que
entre em vigor?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
3. O que você entende pelo art. 3o da LINDB?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
Unidade 2
4. Entre os artigos apresentados, no seu
entendimento, qual o mais importante?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
15
Confira suas respostas
1. É uma lei que disciplina a aplicação das leis em
geral.
2. A lei deve ser aprovada pela Câmara dos
Deputados e pelo Senado Federal e sancionada
pelo Presidente da República, antes de ser
publicada no Diário Oficial e, assim, tornar-se
conhecida pelo público.
3. Não se pode alegar desconhecimento de uma
lei, em qualquer circunstância.
4. Resposta Pessoal.
 Técnico em Transações Imobiliárias
PERSONALIDADE JURÍDICA: A PESSOA FÍSICA
E A PESSOA JURÍDICA
Unidade 3
Objetivo:
• Identificar as personalidades jurídicas, sua
capacidade e direitos, residência e domicílio.
DAS PESSOAS
Antes de examinar as relações que interessam
ao Direito Imobiliário, se faz necessário entender
quem são os sujeitos que compõem esses
vínculos e sua capacidade para realizar negócios
jurídicos com validade.
É o ente detentor de direitos e deveres em
conformidade com a ordem civil.
Comumente, pessoa é sinônimo de ser humano,
de ente ou de gente. Na acepção jurídica, pessoa
é todo ente físico ou moral suscetível de direitos
e obrigações. É o sujeito de direito, sujeito da
relação jurídica.
A pessoa pode ser de duas espécies: pessoa
natural ou pessoa física; pessoa jurídica ou
pessoa moral, pessoa coletiva.
• PESSOA NATURAL OU FÍSICA
Também chamada de pessoa natural, é o ser
humano, considerado como sujeito de direito e
de obrigações ou deveres jurídicos. Portanto, o
que caracteriza inicialmente a pessoa física é o
fato de essa ser um ser humano.
Personalidade natural: é uma qualidade individual,
que se compõe do complexo psíquico e físico
da pessoa natural, variando de indivíduo para
indivíduo, sendo pessoal e individualizado. Tanto
quanto forem os seres humanos sobre a terra,
serão suas personalidades naturais.
Dispõe o art. 2o do Código Civil: “ A personalidade
civil da pessoa começa do nascimento com vida;
mas a lei põe a salvo, desde a concepção, os
direitos do nascituro”.
A questão do início da personalidade tem
relevância porque, com a personalidade, o
homem se torna sujeito. A existência da pessoa
natural termina com a morte.
Analise a situação a seguir.
O filho de Joana e Fábio Almeida,
Carlinhos, nasceu forte e saudável, em
janeiro. Janice, irmã de Joana, espera
uma filha para março.
Segundo as regras do art. 2o do Código Civil,
Carlinhos, ao nascer com vida, adquiriu
personalidade civil; o bebê de Janice ainda não
nasceu, mas a lei põe a salvo seus direitos desde
a concepção, podendo, como seu primo, por
exemplo: herdar, receber doações e legados, ser
adotado, desde que venha a nascer.
O Código Civil estabelece que, para a pessoa física
existir juridicamente e ter direitos e obrigações,
é necessário haver o nascimento com vida, isto
é, a criança deve respirar após o corte do cordão
umbilical.
Todo homem é capaz de direitos e obrigações na
ordem civil, sem distinção de idade, sexo, cor e
nacionalidade.
O art. 1o do Código Civil nos dá a exata noção de
capacidade: “Toda pessoa é capaz de direitos e
deveres na ordem civil”.
Capacidade civil: segundo orientação de Sinésia
Mendes (1990), existem duas espécies de
capacidade civil.
 18
• Capacidade de direito ou de gozo,
que consiste em ter direitos e
obrigações. Toda pessoa a possui,
independentemente da forma física ou
de sua saúde mental. A única condição
para possuí-la é o nascimento com
vida.
• Capacidade de fato ou de exercício,
que consiste em exercer pessoalmente
os direitos e as obrigações. Nem toda
pessoa a possui, pois essa capacidade
depende de fatores como idade,
estado de saúde e outras condições
previstas em lei.
Capacidade jurídica: É a capacidade de
adquirir direitos e de contrair obrigações.
Essa característica, da mesma forma que a
personalidade natural, varia de indivíduo para
indivíduo, diante de aspectos da sua formação
física (como idade e desenvolvimento mental)
e da matéria jurídica em questão. Podendo ser
modificada conforme algumas situações.
De acordo com o Código Civil, as pessoas físicas
podem se classificar em absolutamente capazes,
relativamente incapazes e absolutamente
incapazes. Veja cada caso.
1. Pessoas absolutamente capazes
O Código Civil prevê, no seu art. 5o: “A menoridade
cessa aos dezoito anos completos, quando a
pessoa fica habilitada à prática de todos os atos
da vida civil”.
A lei admite a maioridade plena aos 18 anos,
pois, em tese, o convívio social e familiar já
proporcionou ao indivíduo certo amadurecimento,
podendo compreender o alcance dos atos que
pratica.
Nosso sistema jurídico prevê a possibilidade de
emancipação, isto é, de que, antes de atingida a
idade em que uma pessoa se torna “maior”, ela
já possa ser assim considerada. Poderá ocorrer a
emancipação quando o menor possuir dezesseis
anos completos.
O parágrafo único do art. 5o determina que ainda
cessará para os menores a incapacidade nas
situações a seguir:
I – pela concessão dos pais, ou de um deles na
falta de outro, mediante instrumento público,
independentemente de homologação judicial, ou
Unidade 3
por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor
tiver dezesseis anos completos;
II – pelo casamento;
III – pelo exercício de emprego público efetivo;
IV – pela colação de grau em curso de ensino
superior;
V – pelo estabelecimento civil ou comercial, ou
pela existência de relação de emprego, desde
que, em função deles, o menor com dezesseis
anos completos tenha economia própria.
2. Pessoas absolutamente incapazes
A incapacidade absoluta tolhe completamente
a pessoa de exercer por si os atos da vida civil.
Quanto à incapacidade absoluta, dispõe o art. 3o
do Código Civil:
São absolutamente incapazes de exercer
pessoalmente os atos da vida civil:
I – os menores de 16 (dezesseis) anos;
II – os que, por enfermidade ou deficiência
mental, não tiverem o necessário discernimento
para a prática desses atos;
III – os que, mesmo por causa transitória, não
puderem exprimir a sua vontade.
Tornam-se nulos, por exemplo, os atos de uma
pessoa embriagada, em estado etílico tal que
não possa compreender o que fez ou por quem
tenha ingerido drogas alucinógenas que interfiram
na compreensão etc., uma vez que, em ambas
as situações, essas pessoas se encontram em
estado de privação transitória da capacidade de
discernimento.
3. Pessoas relativamente incapazes
Essa forma de capacidade diz respeito a
determinadas pessoas que podem praticar por
si atos da vida civil, desde que assistidas por
quem a lei atribua tal ofício, quer em relação ao
parentesco, quer em relação a uma determinação
legal, quer em razão de nomeação judicial.
Essa incapacidade mitigada tem em vista,
igualmente, fatores de idade, sexo e saúde, física
e mental.
Unidade 3
A incapacidade relativa, ao contrário da
incapacidade absoluta, não afeta a aptidão para
gozo de direitos, uma vez que o exercício será
sempre possível com a assistência de outrem
legalmente autorizado.
Dispõe o art. 4o do Código Civil:
São incapazes, relativamente a certos atos, ou à
maneira de os exercer:
I – os maiores de 16 (dezesseis) e menores de
18 (dezoito) anos;
II – os ébrios habituais, os viciados em tóxicos
e os que, por deficiência mental, tenham o
discernimento reduzido;
III – os excepcionais, sem desenvolvimento mental
completo;
IV – os pródigos.
Parágrafo único. A capacidade dos índios será
regulada por legislação especial.
Agora, analise este caso.
Miguel Luís tem mais de 16 (dezesseis)
anos e menos de 18 (dezoito). O tio de
Miguel dissipou toda fortuna que herdara
dos pais nas corridas de cavalo, na
desordem, nos gastos e na aquisição de
bens patrimoniais sem as cautelas legais,
tanto que foi impedido judicialmente de
administrar o pouco que sobrou para a
família.
Peri é índio tribalizado, não fala o português
e cultua usos e tradições da sua tribo.
Miguel, seu tio e Peri, nos termos da lei civil,
são relativamente incapazes, pelas seguintes
razões.
a) Miguel é maior de 16 anos e menor de 18.
b) O tio de Miguel é pródigo, ou seja, um
esbanjador, ele não distingue a ocasião nem
os limites dos gastos, o que interessa é gastar
desordenadamente.
c) Peri tem regime tutelar próprio (o Estatuto do
Índio, Lei no 6.001, de 19/12/1973) e não está
integrado à comunhão especial.
Vale ressaltar que a determinação da capacidade
da pessoa é muito importante para validar um
negócio jurídico, visto que, quando é celebrado
por pessoa absolutamente incapaz, torna-se nulo,
19
e, quando realizado por pessoa relativamente
incapaz, é anulável.
• PESSOA JURÍDICA
É a entidade composta por indivíduos ou por
bens com vida, direitos, obrigações e patrimônios
próprios.
A pessoa jurídica pode ser:
• de direito público interno – a União, os
Estados, o Distrito Federal e os Territórios, os
Municípios, as Autarquias e outras entidades
de caráter público, criadas por lei;
• de direito público externo – os Estados
estrangeiros e todas as pessoas que se
encontram regidas pelo direito internacional
público;
• de direito privado – as sociedades, as
associações, as fundações. Esse tipo de
pessoa jurídica passa a ter existência legal
após a inscrição do ato constitutivo no
respectivo registro.
–– A
sociedade é uma pessoa jurídica formada
pela união de indivíduos que se organizam,
visando lucro.
––
A associação é uma pessoa jurídica
composta pela união de pessoas
organizadas para atividades culturais,
religiosas ou beneficentes, não tendo fins
econômicos.
––
A fundação é uma pessoa jurídica
constituída pela organização de um
patrimônio destacado pelo seu instituidor
para fins religiosos, assistenciais, morais
ou culturais.
Resumo
• Juridicamente, pessoa é todo ente físico ou
moral suscetível de direitos e obrigações.
• A pessoa é de duas espécies: natural ou física;
jurídica ou moral ou coletiva.
• Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na
ordem civil.
• Existem duas espécies de capacidade civil: de
direito ou de gozo; de fato ou de exercício.
• As pessoas são absolutamente capazes a partir
de 18 (dezoito) anos completos.
 20
• São relativamente incapazes os maiores de
16 e menores de 18 anos; os ébrios habituais,
viciados em tóxicos; os que, por deficiência
mental, têm o discernimento reduzido; os
excepcionais, sem desenvolvimento mental
completo e os pródigos.
• São absolutamente incapazes de exercer
pessoalmente os atos da vida civil: os menores de
16 anos; os que, por enfermidade ou deficiência
mental, não tiverem discernimento necessário;
e os que, mesmo por causa transitória, não
puderem exprimir sua vontade.
• Emancipar é tornar a pessoa absolutamente
capaz antes da maioridade.
• Pessoas relativamente incapazes são as que por
algum motivo não estão aptas a solucionar um
fato no momento apropriado.
• A incapacidade absoluta tolhe completamente a
pessoa de exercer por si os atos da vida civil.
Exercícios
I – Escolha, no retângulo, a palavra que melhor
complete o sentido da frase:
iguais – maioridade – nascimento –
personalidade – morte
1. Para a pessoa física existir juridicamente é
necessário haver o ______________________.
2. A existência da pessoa natural termina com a
______________________.
3. Todos são _________________ perante a lei.
4. A ______________________ é conseguida aos
18 anos.
5. A capacidade está intimamente ligada à
______________________.
II – Relacione adequadamente o código.
(A) Capacidade de direito ou de gozo
(B) Capacidade de fato ou de exercício
1. ( ) Depende de fatores como idade, estado
de saúde e outras condições previstas em
lei.
2. ( ) Para possuí-Ia, basta nascer com vida.
3. ( ) Toda pessoa a possui.
4. ( ) Nem toda pessoa a possui.
5. ( ) Consiste em ter direitos e obrigações.
6. ( ) Consiste em exercer pessoalmente os
direitos e as obrigações.
Unidade 3
III – Responda às questões abaixo.
1. Quando ocorre a maioridade plena?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Quando ocorre emancipação expressa ou
outorgada?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
3. E m q u a i s c i r c u n s t â n c i a s a p e s s o a é
absolutamente incapaz?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
Confira suas respostas
I – 1. nascimento
2. morte
3. iguais
4. maioridade
5. personalidade
II – 1. (b)
2. (a)
3. (a)
4. (b)
5. (a)
6. (b)
III – 1. Aos dezoito anos .
2. Pelo exercício de emprego efetivo;
pelo consentimento dos pais ou juiz;
pelo casamento;
pela colação de grau em curso superior;
pelo estabelecimento de empresa civil ou
comercial com economia própria.
Unidade 3
3. Os menores de 16 anos;
os deficientes mentais;
surdo sem capacidade de expressão.
DO DOMICÍLIO
Analisemos a seguinte situação.
Ernesto Miranda, de São Paulo, foi
trabalhar no Rio de Janeiro. O contrato de
trabalho previa a permanência de Ernesto
por 120 (cento e vinte) dias naquela
cidade. Ernesto alugou o apartamento no
302, da Av. Iguaçu, no 4.000, no Leblon.
Marina Santos mora no apartamento ao
lado há mais de 20 (vinte) anos. Ali se
casou e criou os filhos.
Ernesto mora, reside, no Rio de Janeiro,
em situação transitória; Marina mora
e reside no Rio de Janeiro com ânimo
definitivo.
O domicílio de Ernesto é São Paulo; o domicílio
de Marina é o Rio de Janeiro. Ernesto apenas vive
no Rio de Janeiro.
Domicílio tem significação restrita; indica a sede
da atividade de uma pessoa, o lugar em que
mantém o seu estabelecimento ou fixa a sua
residência, com ânimo definitivo.
Domicílio das pessoas físicas e jurídicas
A noção de domicílio desempenha
importante papel nos sistemas jurídicos,
tanto no direito internacional quanto no
direito processual, posto que determina o
foro competente para as ações fundadas
em direito pessoal e em direito real sobre
bens imóveis.
A propósito, diz o art. 46 do Código de Processo
Civil:
Art. 46. A ação fundada em direito pessoal e a
ação fundada em direito real sobre bens móveis
serão propostas, em regra, no foro do domicílio
do réu.
§ 1o Tendo mais de um domicílio, o réu será
demandado no foro de qualquer deles.
21
§ 2o Sendo incerto ou desconhecido o domicílio
do réu, ele será demandado onde for encontrado
ou no foro do domicílio do autor.
§ 3 o Quando o réu não tiver domicílio nem
residência no Brasil, a ação será proposta no
domicílio do autor. Se este também residir fora
do Brasil, a ação será proposta em qualquer foro.
§ 4o Havendo dois ou mais réus, com diferentes
domicílios, serão demandados no foro de qualquer
deles, à escolha do autor.
O domicílio estabelece a competência territorial,
ou seja, o foro competente para o ajuizamento
da ação.
O domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela
estabelece a sua residência com ânimo definitivo
conforme o art. 70 do Código Civil.
Quanto às pessoas jurídicas, o domicílio é (art.
75 do Código Civil):
I – da União, o Distrito Federal;
II – dos Estados, as respectivas capitais;
III – do Município, o lugar onde funcione a
administração municipal;
IV – das demais pessoas jurídicas, o lugar
onde funcionarem as respectivas diretorias e
administrações ou onde elegerem domicílio
especial nos seus estatutos ou atos constitutivos.
Muda-se o domicílio, transferindo a residência
com intenção manifesta de o mudar (Código Civil,
art. 74).
Resumo
• Domicílio é a sede da atividade de uma pessoa, o
lugar em que mantém o seu estabelecimento ou
fixa a sua residência com ânimo definitivo.
• Domicílio difere de residência em caráter
provisório.
• O domicílio desempenha importante papel nos
sistemas jurídicos, tanto no direito internacional
quanto processual, posto que determina o foro
competente para as ações fundadas em direito
pessoal e em direito real sobre bens imóveis.
• Tendo mais de um domicílio, o réu será
demandado no foro de qualquer deles (Código
de Processo Civil, art. 46).
 22
Sendo incerto ou desconhecido o domicílio do
réu, ele será demandado onde for encontrado
ou no foro do domicílio do autor (Código de
Processo Civil, art. 46).
• Quando o réu não tiver domicílio no Brasil, a
ação será proposta no domicílio do autor. Se
este também residir fora do Brasil, a ação será
proposta em qualquer foro (Código de Processo
Civil, art. 46).
• Havendo dois ou mais réus, com diferentes
domicílios, a ação será demandada no foro de
qualquer um deles, à escolha do autor (Código
de Processo Civil, art. 46).
• Quanto às pessoas jurídicas, o domicílio é
(Código Civil, art. 75):
–– da União, o Distrito Federal;
–– dos Estados, as respectivas capitais;
–– do Município, o lugar onde funcione a
administração municipal;
–– das demais pessoas jurídicas, o lugar onde
funcionarem as respectivas diretorias e
administrações, ou onde elegerem domicílio
especial nos seus estatutos ou atos
constitutivos.
• Muda-se o domicílio, transferindo a residência
com intenção manifesta de o mudar (Código
Civil, art. 74).
Exercícios
1. Escreva sobre o assunto que você acabou de
estudar, procurando abranger seu conceito
e a importância de seu papel nos sistemas
jurídicos.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
Unidade 3
2. O Código de Processo Civil, em seu art. 46,
aborda o tema domicílio em quatro parágrafos.
Resuma-os.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
3. Identifique o domicílio quanto às pessoas
jurídicas segundo o art. 75 do Código Civil,
relacionando-as adequadamente:
(A) Da União
(B) Dos Estados
(C) Do Município
(D) Das demais pessoas jurídicas
( ) As respectivas capitais.
( ) Local de funcionamento da administração
municipal.
( ) O Distrito Federal.
( ) Local de funcionamento das diretorias e
administrações ou domicílio especial.
Confira suas respostas
1. Domicílio é a sede da atividade de uma pessoa,
o lugar em que mantém o seu estabelecimento
ou fixa a sua residência com ânimo definitivo.
Desempenha papel importante nos sistemas
jurídicos, posto que determina o foro competente
para as ações fundadas em direito pessoal e em
direito real sobre bens de imóveis.
2. Tendo mais de um domicílio, o réu será
demandado no foro de qualquer deles.
Sendo incerto ou desconhecido o domicílio, o réu
será demandado onde for encontrado ou no foro
do domicílio do autor.
Quando o réu tiver domicílio fora do Brasil, a ação
será proposta no domicílio do autor. Havendo
mais de um réu, com diferentes domicílios, a
ação será demandada no foro de qualquer um
deles.
3. (B)
(C)
(A)
(D)
 Técnico em Transações Imobiliárias
Tipos de Bens
Unidade 4
Objetivos:
•
Identificar e caracterizar juridicamente os
diversos tipos de bens.
DOS BENS
Inicialmente, convém fazer uma distinção entre
coisas e bens, pois são palavras com extensões
diferentes. Coisa compreende tudo que existe
objetivamente, excluindo-se o ser humano. Bens
são as coisas úteis e raras que possuem valor
econômico ou jurídico.
Beviláqua (1951) orienta: “Para o Direito, bens
são os valores materiais ou imateriais que servem
de objeto a uma relação jurídica”.
Conforme suas características, os bens possuem
diversas classificações:
• dos bens considerados em si mesmos: bens
móveis e imóveis; bens fungíveis e infungíveis;
bens consumíveis e inconsumíveis; bens
divisíveis e indivisíveis; bens singulares e
coletivos;
• dos bens reciprocamente considerados:
principal e acessório;
• dos bens considerados em relação ao titular
do domínio: bens públicos e particulares.
DOS BENS CONSIDERADOS EM SI MESMOS
Os bens considerados em si mesmos estão
agrupados nas seguintes classes.
Bens móveis e imóveis
• Bens imóveis – são aqueles que não podem
ser removidos de um lugar para outro sem
destruição, como, por exemplo, um terreno
ou uma casa. São considerados bens imóveis
o solo e tudo quanto se lhe incorporar de
forma natural ou artificial (art. 79 e 80 do
Código Civil).
• Bens móveis – são aqueles suscetíveis de
movimento próprio ou de remoção por força
alheia sem que haja destruição ou alteração
de sua substância ou destinação (art. 82 do
Código Civil).
Dos bens fungíveis e infungíveis e consumíveis
e inconsumíveis
• Bens fungíveis – são os bens móveis que
podem ser substituídos por outros de mesmo
gênero/espécie, qualidade e quantidade. Um
saco de feijão pode ser substituído por outro
saco de feijão. O café, o minério de carvão, o
dinheiro etc., são exemplos de bens fungíveis.
• Bens infungíveis – são aqueles que não podem
ser substituídos, mesmo sendo da mesma
espécie. Um touro premiado não pode ser
substituído por outro. Uma obra de arte, um
cavalo, um livro raro podem ser exemplos de
bens infungíveis.
• Bens consumíveis – são aqueles cujo uso leva
à destruição imediata da própria substância
ou os bens destinados à alienação. Esses
bens também podem ser considerados
como consumíveis de fato – os alimentos – e
consumíveis de direito – o dinheiro.
• Bens inconsumíveis – são os bens que sofrem
uso contínuo e constante, sem prejuízo de seu
perecimento, possuindo natureza durável, por
exemplo, um carro.
 24
Dos bens divisíveis e indivisíveis
• Bens divisíveis – são os que aceitam
fracionamento, sem que haja alteração na
sua substância, diminuição significativa de
valor ou prejuízo do uso a que se destinam.
Ex.: uma gleba, uma barra de ouro.
• Bens indivisíveis – são os bens que não
admitem a possibilidade de divisão, pois, se
vierem a ser fracionados, o todo perde a sua
utilidade. Por exemplo: um livro, uma mesa.
Dos bens singulares e coletivos
• Bens singulares – são os bens considerados
em sua individualidade, representado por
uma unidade autônoma. Um relógio ou uma
casa são exemplos dessa espécie de bens.
• Bens coletivos – são aqueles que, sendo
compostos de vários bens singulares, acabam
por formar um todo homogêneo como, por
exemplo, o gado formado por diversos bois,
uma pinacoteca formada por várias pinturas.
DOS BENS RECIPROCAMENTE CONSIDERADOS
Os bens reciprocamente considerados são
divididos em principal e acessório.
• Bem principal – é aquele que existe por si
mesmo, sem que dependa de outras coisas
para sua existência.
• Bem acessório – é aquele que complementa
a existência do principal e por cujas
características pode ser subdividido em:
frutos, produtos, rendimentos, benfeitorias e
pertenças.
a) Frutos – aqueles provenientes de outros
bens considerados principais, sem dizimá-
los, conservando-os com os mesmos
caracteres e com as mesmas finalidades.
Ex.: frutas de uma árvore, renda oriunda de
um capital aplicado.
b) Produtos – são os bens extraídos de algo,
diminuindo-se a sua quantidade até o
esgotamento. Ex.: petróleo, ouro extraído
de uma mina.
c) Rendimentos – são os frutos civis. Ex.:
aluguel de uma casa.
d) Benfeitorias – são as obras ou despesas
que se fazem em coisa móvel ou imóvel,
Unidade 4
para conservá-la, melhorá-la, ou embelezá-
la, revertendo-se em benefício do
proprietário. Podem ser voluptuárias, úteis
ou necessárias.
–– Benfeitorias voluptuárias são aquelas
dispensáveis, normalmente destinadas
ao embelezamento do bem, tornando-o
mais agradável.
–– Benfeitorias úteis são as que aumentam
a utilidade do bem ou facilitam o seu
uso.
–– Benfeitorias necessárias são aquelas
indispensáveis, que visam conservar o
bem ou evitar sua deterioração.
e) Pertença – são coisas acessórias que
não se incorporam à coisa principal sem
que dela façam parte, mas possuem a
finalidade de facilitar o uso da principal.
Ex.: o som de um carro, a linha telefônica
de uma residência.
DOS BENS CONSIDERADOS EM RELAÇÃO AO
TITULAR DO DOMÍNIO
Podem ser classificados em bens públicos ou
particulares.
• Bens públicos – são aqueles de domínio
nacional pertencentes à União (bens
federais), aos Estados (bens estaduais) e aos
Municípios (bens municipais) que expressem
valores que interessem à coletividade.
Conforme sua utilização, os bens públicos estão
classificados assim.
a) Bens públicos de uso comum do povo
– são aqueles franqueados a qualquer
pessoa, mesmo que tenha que cumprir algum
regulamento. São eles: rios, mares, estradas,
ruas e praças etc.
b) Bens públicos de uso especial – se
destinam a algum serviço de pessoa jurídica
de direito público e cujo uso ocorre com
certas e determinadas restrições legais e
regulamentares. Ex.: teatros, universidades,
museus ou estabelecimento da administração
pública etc.
c) Bens dominiais ou de patrimônio público
– constituem o patrimônio das pessoas
Unidade 4
jurídicas de direito público, como objeto de
direito pessoal, ou real, de cada uma dessas
entidades.
Com relação aos bens públicos, convém ressaltar
que não estão sujeitos a usucapião, mas seu uso
pode eventualmente ser cedido a particulares por
meio de diversos mecanismos, especialmente
concessões, permissões e autorizações de uso.
Ainda, importante mencionar que o procedimento
para transformar os bens públicos de uso comum
do povo ou os bens públicos de uso especial
em bens dominicais, alienáveis, chama-se
desafetação.
• Bens particulares – são todos os bens que
não são de domínio público, sendo assim
considerados privados, seja qual for a pessoa
a que pertencerem.
Quanto à natureza, os imóveis são distinguidos
entre os de natureza urbana ou rural, dependendo
do fim a que são destinados e não de onde se
localizam. A cada espécie de bens se aplicam
normas comuns e distintas.
Nas transações imobiliárias, os conceitos vistos
nesta unidade são muito úteis, já que costumam
ser muito empregados.
Resumo
• Bens e coisas são palavras em Direito com
extensões diferentes.
• Coisa compreende tudo que existe objetivamente,
excluindo-se o ser humano.
• Bens são coisas úteis e raras que possuem valor
econômico ou jurídico.
• Os bens são classificados em bens considerados
em si mesmos, bens reciprocamente
considerados e bens considerados em relação
ao titular do domicílio.
• Os bens considerados em si mesmos são
agrupados em bens imóveis e móveis; fungíveis
e infungíveis; consumíveis e inconsumíveis;
divisíveis e indivisíveis; singulares e coletivos.
• Os bens reciprocamente considerados são
divididos em bem principal, acessório, sendo que
os acessórios se dividem em: frutos, produtos,
pertenças e benfeitorias (úteis, necessárias e
voluntárias).
• Bens considerados em relação ao titular do
domicílio são classificados em bens públicos ou
particulares.
25
Exercícios
I – Relacione.
(A) Bens considerados em si mesmos
(B) Bens reciprocamente considerados
(C) Bens considerados em relação ao titular do
domínio
1. ( ) Não podem ser removidos de um lugar
para o outro sem destruição.
2. ( ) Aceitam fracionamento, sem que haja
alteração na sua substância, diminuição
significativa de valor ou prejuízo do uso a
que se destinam.
3. ( ) Compostos de vários bens singulares,
acabam por formar um todo homogêneo.
4. ( ) Destinam-se a algum serviço de uma
pessoa jurídica de direito público cujo
uso ocorre com certas e determinadas
restrições legais e regulamentares.
5. ( ) Coisas acessórias que não se incorporam à
coisa principal, não fazem parte dela, mas
cuja finalidade é facilitar o uso da principal.
6. ( ) Franqueados a qualquer pessoa mesmo
que tenha que cumprir algum regulamento.
7. ( ) Provenientes de outros bens considerados
principais, sem dizimá-los, conservando-
os com os mesmos caracteres e com as
mesmas finalidades.
8. ( ) Aumentam a utilidade do bem ou facilitam
o seu uso.
9. ( ) Constituem o patrimônio das pessoas
jurídicas de direito público.
II – Faça o que se pede.
1. Diferencie bens de coisas.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Exemplifique as classificações dos bens.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
 26 Unidade 4

Confira suas respostas II – 1. Bens são as coisas úteis e raras que possuem
valor econômico ou jurídico.
C o i s a s c o m p r e e n d e m t u d o q u e e x i s t e
I – 1. (A)
objetivamente, excluindo-se o ser humano.
2. (A)
2. Bens considerados em si mesmos: móveis e
3. (A)
imóveis; fungíveis e infungíveis; consumíveis e
4. (C)
inconsumíveis; divisíveis e indivisíveis; singulares
5. (B)
e coletivos.
6. (D)
Bens reciprocamente considerados: principal e
7. (B)
acessório.
8. (B)
Bens considerados em relação ao titular do
9. (C)
domicílio: bens públicos e particulares.
 Técnico em Transações Imobiliárias
Fatos Jurídicos: Diferenças, Classificação
Requisitos e Elementos
Unidade 5
Objetivo:
• Estabelecer as diferenças existentes entre os
fatos jurídicos.
DOS FATOS JURÍDICOS
FATOS, ATOS E NEGÓCIOS JURÍDICOS
No nosso dia a dia, frequentemente nos
deparamos com as mais variadas situações,
sem perceber que elas podem produzir efeitos
no mundo do Direito. Todo evento, seja ele
natural ou decorrente da ação humana, que pode
gerar consequências jurídicas, é caracterizado
como um fato jurídico. Assim, ou ele ocorre
independentemente da vontade, ou verifica-se
preso a uma manifestação da vontade.
Arnoud Wald (2003) ensina que: “Os fatos
jurídicos são aqueles que repercutem no Direito,
provocando a aquisição, a modificação ou a
extinção de direitos subjetivos”.
Os fatos jurídicos incluem eventos puramente
naturais, alheios à vontade humana (decorrentes
de uma ação humana ou das forças da natureza,
como enchentes, ventanias etc.), e atos humanos
de que derivam efeitos jurídicos.
Faz-se importante diferenciar ato jurídico de
negócio jurídico.
• Ato jurídico – é todo acontecimento que
possui seus limites estabelecidos pela lei na
forma, nos termos e nos efeitos. Por exemplo:
casamento civil.
• Negócio jurídico – é o ato lícito que possibilita
às partes estabelecerem a fixação dos termos
e dos efeitos, de acordo com seus interesses
particulares. Por exemplo: um contrato, um
testamento.
Os negócios jurídicos podem ser assim
classificados.
• Negócio receptício – deve apresentar
concordância entre as partes com relação
à manifestação da vontade, a fim de que
o negócio possa ser constituído e produza
efeitos jurídicos.
• Negócio não receptício – é aquele cuja
emissão da declaração é suficiente, sem ser
necessário comunicá-la a quem quer que
seja.
REQUISITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
O corretor de imóveis, muitas vezes, necessita
intermediar os negócios jurídicos. Convém,
portanto, saber os requisitos que tornam válido
e legal esse processo.
O negócio jurídico possui requisitos de validade e
elementos constitutivos.
Com relação aos requisitos de validade, o negócio
jurídico deverá contemplar os seguintes itens:
capacidade do agente, objeto lícito, possível,
determinado ou determinável e a forma prescrita.
Capacidade do agente
A realização do negócio jurídico tem como
pressuposto a declaração da vontade, cujo
emissor deve estar ciente do que está envolvido
na sua declaração e suas consequências. Assim,
quando é comprovada a incapacidade absoluta
 28
ou relativa, de uma das partes, esta deve estar
representada ou assistida pelo seu representante
legal.
Objeto lícito, possível, determinado ou
determinável
A qualidade e o requisito do que é lícito, quer
dizer, a liceidade do objeto visa a garantir a
obediência dos negócios ao ordenamento jurídico,
na medida em que não permite negócios jurídicos
que vão de encontro à lei, à moral ou aos bons
costumes. Assim, a compra ou venda de um
objeto roubado (objeto ílicito), por exemplo, não
produz qualquer efeito jurídico, quer dizer, não
gera nem obrigações, nem direitos entre as partes
e recebe como sanção a sua nulidade.
Forma prescrita em conformidade com a lei
Todo negócio jurídico tem uma forma, externando
a vontade manifesta das pessoas envolvidas.
Normalmente, o legislador pátrio se utiliza do
princípio da liberdade de formas, segundo o qual o
negócio jurídico poderá ser praticado por qualquer
forma, salvo quando a lei impuser especificidades.
A compra de uma casa à vista deve ser por meio
de uma escritura pública. A opção por realizar
o negócio por instrumento particular não tem
validade, pois a lei impõe uma forma.
ELEMENTOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
Os elementos do negócio jurídico podem ser
classificados em essenciais e acidentais.
Os elementos essenciais são os que devem existir
para que haja qualquer negócio jurídico: a vontade
humana, a idoneidade do objeto e a forma,
quando for exigida por lei. Vale ressaltar que a
falta de qualquer um dos elementos essenciais
implica a invalidade do negócio jurídico.
A vontade humana
Esse elemento implica a manifestação da
vontade que, por sua vez, gera efeitos na órbita
do Direito.
A idoneidade do objeto
Esse elemento diz respeito à aptidão do objeto
para produzir os efeitos jurídicos desejados. A
Unidade 5
moto comprada numa loja especializada, por
exemplo, é um objeto lícito. A mesma moto, que
é um objeto lícito, não pode ser hipotecada, pois
não é objeto idôneo para hipoteca, já que esta
exige bens imóveis e a moto é um bem móvel.
A forma – se exigida por lei
Esse terceiro elemento esclarece que é necessária
a obediência à forma, ou seja, o meio pelo qual
ele se exterioriza para que o negócio jurídico tenha
eficácia jurídica.
Os elementos acidentais são cláusulas
acrescentadas ao negócio jurídico com o objetivo
de modificar um ou alguns de seus efeitos
naturais: condição, termo e encargo.
Condição
Essa cláusula subordina as consequências do
negócio jurídico com relação a eventos futuros
e incertos; pode relacionar-se, também, a um
acontecimento incerto, que pode ou não ocorrer.
Termo
Essa cláusula estipula o acontecimento futuro e
certo que subordina a data em que começa ou
extingue os efeitos do negócio jurídico.
Modo ou encargo
Refere-se à cláusula acessória que impõe ao
beneficiário o ônus ou a obrigação a ser cumprida,
oriunda de um negócio jurídico. Normalmente, o
encargo é uma restrição atrelada a uma vantagem.
Ex.: um empresário doa uma significativa soma
de dinheiro à uma fundação, estipulando que,
mensalmente, ela deverá contribuir para a
manutenção de uma creche.
DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO
Os negócios jurídicos, para ter eficácia, têm
como base a manifestação livre e consciente
da vontade, visando o atingir os objetivos
almejados. A manifestação deve expressar a
ideia e a vontade exatas do agente. Na hipótese
contrária, isto é, não sendo consciente ou o
Unidade 5
querer não sendo manifestado livremente, o
negócio jurídico torna-se passível de anulação,
visto ser considerado defeituoso.
Vício de consentimento
O negócio jurídico pode ser anulado quando
há ocorrência de casos de erro ou ignorância,
dolo, coação, estado de perigo e lesão. Também
são passíveis de anulação os negócios jurídicos
contrários à disposição legal ou à boa-fé, como
no caso da fraude contra credores.
Simulação
Simulação é mentira. Um contrato celebrado com
base na simulação é nulo, não gerando qualquer
efeito no mundo jurídico.
A simulação é caracterizada nos negócios jurídicos
quando:
• aparentarem conferir ou transmitir direitos a
pessoas diversas daquelas às quais realmente
se conferem ou transmitem;
• contiverem declaração, confissão, condição
ou cláusula não verdadeira;
• os instrumentos particulares forem pré-
datados ou pós-datados.
Frise-se que os gestores imobiliários não devem
formalizar qualquer contrato com data que não
corresponda à realidade.
Constatada a simulação, a situação poderá ser
alegada por qualquer interessado ou pelo Ministério
Público, quando lhe couber intervir, devendo
ser pronunciada pelo juiz, independentemente
de provocação, quando conhecer o negócio
jurídico ou seus efeitos e a encontrar provada,
não lhe sendo permitido supri-la, ainda que a
requerimento das partes, também não sendo
possível a confirmação ou convalidação.
A solução para o problema seria a entabulação
de novo contrato, pois o simulado é inválido e
ineficaz.
Contudo, se o negócio jurídico nulo contiver os
requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a
que visavam as partes permitir supor que o teriam
querido, se houvessem previsto a nulidade.
29
Erro ou ignorância
O erro ocorre quando o sujeito possui uma
falsa noção sobre algo, já a ignorância decorre
do desconhecimento do indivíduo sobre algo.
Tanto o erro quanto a ignorância interferem na
manifestação do agente, que teria se expressado
de outra forma se conhecesse a realidade.
O erro pode ser acidental ou essencial. O erro é
considerado como acidental quando recai sobre
qualidade secundária da pessoa ou objeto. Esse
tipo de erro produz efeitos jurídicos, já que não
incide sobre a declaração da vontade. O erro
essencial ou substancial, pelo contrário, refere-
-se à natureza do negócio, incidindo sobre as
circunstâncias e os aspectos principais do ato. Por
exemplo: uma pessoa compra um terreno certa
de estar próximo ao centro da cidade, quando na
verdade está situado longe.
O negócio jurídico é passível de anulação quando
há erro essencial ou substancial, não acarretando
nulidade o erro acidental.
Dolo
Dolo é o artifício ou expediente empregado por
uma das partes ou terceiro com a intenção
de induzir alguém à pratica de um erro que o
prejudique em benefício do seu autor. O dolo pode
ser acidental ou principal.
O dolo principal ou essencial é aquele que é fator
decisivo, sem o qual o negócio jurídico não seria
realizado. Ex.: o vendedor induz a compra de um
veículo, sabendo que seu motor está avariado.
Nesse caso, o negócio jurídico torna-se anulável,
pois o dolo é a sua causa.
O dolo é considerado acidental quando, a seu
despeito, o negócio jurídico seria realizado. Nesse
caso, mesmo com esse dolo, o negócio pode
ser realizado sem vícios, porém em condições
mais onerosas ou menos vantajosas para uma
das partes. Ex.: um comprador adquire uma
moto, por preço acima do mercado, por conta
das qualidades que ela possui, alegadas pelo
vendedor. Posteriormente, fica comprovada a
inexistência das qualidades citadas.
Para invalidar o ato, o dolo deve ser o principal
(ataca a causa do negócio), pois o acidental
(quando o negócio poderia ser realizado de outro
modo), só gera a obrigação de indenização.
 30
Wald (1989) caracteriza a diferença entre dolo e
erro quando define:
A diferença básica entre erro e dolo
consiste em ser espontâneo o primeiro
e provocado o segundo. O erro deriva de
uma falta de atenção ou de perícia do
agente. No dolo é a atividade de outrem
que, ardilosamente, induz o agente a ter
uma falsa representação.
Coação
Coação consiste em um constrangimento de
determinada pessoa, para que, por meio de
ameaça, pratique um ato jurídico que não
realizaria por livre e espontânea vontade. Para ser
caracterizada como coação, a ameaça deve ser
iminente e grave e que traga justo receio de algum
prejuízo sobre a pessoa coagida, sua família ou
seus bens. A coação pode ser concretizada por
meio de violência física ou moral. A distinção entre
as duas faz-se importante, visto que a coação
moral torna o negócio jurídico anulável e a coação
física torna o ato jurídico nulo.
Estado de perigo
O estado de perigo ocorre quando alguém, diante
de situação de risco, conhecido pela outra parte,
assume obrigação excessivamente onerosa,
para salvaguardar direito seu ou de pessoa de
sua família. Pode ser considerado como abuso
da situação. Ex.: Pai dá cheque caução, sem
ter fundo suficiente, para cobrir uma urgência
hospitalar com sua filha.
Lesão
O conceito de lesão é dado de forma sintética na
definição de Pereira (1978): “O prejuízo que uma
pessoa sofre na conclusão de um ato negocial
resultante da desproporção existente entre as
prestações das duas partes”.
A lesão pode ser considerada como um
abuso realizado em situação de desigualdade,
configurando-se em aproveitamento de forma
indevida na realização de um negócio jurídico.
Fraude contra credores
A fraude contra credores ocorre quando o devedor,
insolvente ou na iminência de o ser, se desfaz de
Unidade 5
seus bens, para impedir que seus credores tomem
esses bens como pagamentos de dívidas. Diniz
(1997) define esse defeito jurídico da seguinte
maneira:
Constitui fraude contra credores a prática
maliciosa, pelo devedor, de atos que
desfalcam o seu patrimônio, com o
escopo de colocá-lo a salvo de uma
execução por dívidas em detrimento dos
direitos creditórios.
Diz o art. 158 do Código Civil:
Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita
de bens ou remissão de dívida, se os praticar
o devedor já insolvente ou por eles reduzido à
insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser
anulados pelos credores quirografários, como
lesivos dos seus direitos.
§ 1 o Igual direito assiste aos credores cuja
garantia se torna insuficiente.
§ 2o Só os credores que já o eram ao tempo
daqueles atos podem pleitear a anulação deles.
Tal anulação será procedida pela ação pauliana
ou revocatória, que tem caráter moralizador e
força para restituir as partes ao estado anterior
à contratação.
ATOS ILÍCITOS
Pode ser entendido como aquele executado com
violação a um dever e do qual resulta prejuízo
para outrem.
O ato ilícito pode ser considerado, segundo Bittar
(2005), como um procedimento que, podendo
ser por ação, omissão ou abstenção, e contra a
ordem jurídica, ocasione lesão, de ordem moral
ou patrimonial, a outrem.
O ato torna-se ilícito quando é condenado pela
moral ou pela lei. Um ato será caracterizado
como ilícito, segundo Pereira (1978), quando
ocorre violação do direito ou dano ocasionado por
outrem, quando há culpa ou quando há ação ou
omissão do agente.
Assim, comete ato ilícito a pessoa que, por
meio de uma ação ou omissão voluntária, por
negligência ou imprudência, viola direitos ou
causa danos a outra pessoa, mesmo que seja
exclusivamente de ordem moral.
Unidade 5
O abuso de direito também foi introduzido como
exemplo de ato ilícito no Código Civil de 2002,
no art. 187, que diz: “Também comete ato ilícito
o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim
econômico ou social, pela boa-fé e pelos bons
costumes”.
DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA
Prescrição
É definida como ato de prescrever; ordem
terminante, expressa; extinção de um direito ou
de uma obrigação cujo cumprimento não se exigiu
em determinado tempo. Enquanto prescrever é
determinar; fixar; limitar; marcar; ordenar; ficar
sem efeito por ter decorrido certo prazo legal
(FERNANDES; LUFT; GUIMARÃES, 1996).
Na área do Direito, entretanto, prescrição diz
respeito ao esgotamento de prazo concedido
por lei, de uma ação judicial possível, por conta
da inércia de seu titular por um certo espaço de
tempo.
Entende-se que, quando há inércia do titular do
direito, fica demonstrado seu desinteresse e,
como consequência, não pode haver proteção
legal.
Dos prazos da prescrição
O Código Civil estabelece quando ocorrerá
prescrição e quais seus prazos. Faz-se importante,
para o Corretor de Imóveis, observar o parágrafo 3o
do art. 206, que diz respeito ao Direito Imobiliário.
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos,
quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Art. 206. Prescreve:
§ 1o Em um ano:
I – a pretensão dos hospedeiros ou fornecedores
de víveres destinados a consumo no próprio
estabelecimento, para o pagamento da
hospedagem ou dos alimentos;
II – a pretensão do segurado contra o segurador,
ou a deste contra aquele, contado o prazo:
a) para o segurado, no caso de seguro de
responsabilidade civil, da data em que é citado
31
para responder a ação de indenização proposta
pelo terceiro prejudicado, ou da data que a este
indeniza, com a anuência do segurador;
b) quanto aos demais seguros, da ciência do fato
gerador da pretensão;
III – a pretensão dos tabeliães, auxiliares da
justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos,
pela percepção de emolumentos, custas e
honorários;
IV – a pretensão contra os peritos, pela avaliação
dos bens que entraram para a formação do capital
de sociedade anônima, contado da publicação da
ata da assembleia que aprovar o laudo;
V – a pretensão dos credores não pagos contra
os sócios ou acionistas e os liquidantes, contado
o prazo da publicação da ata de encerramento
da liquidação da sociedade.
§ 2o Em dois anos, a pretensão para haver
prestações alimentares, a partir da data em que
se vencerem.
§ 3o Em três anos:
I – a pretensão relativa a aluguéis de prédios
urbanos ou rústicos;
II – a pretensão para receber prestações vencidas
de rendas temporárias ou vitalícias;
III – a pretensão para haver juros, dividendos
ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis,
em períodos não maiores de um ano, com
capitalização ou sem ela;
IV – a pretensão de ressarcimento de
enriquecimento sem causa;
V – a pretensão de reparação civil;
VI – a pretensão de restituição dos lucros ou
dividendos recebidos de má-fé, correndo o prazo
da data em que foi deliberada a distribuição;
VII – a pretensão contra as pessoas em seguida
indicadas por violação da lei ou do estatuto,
contado o prazo:
a) para os fundadores, da publicação dos atos
constitutivos da sociedade anônima;
b) para os administradores ou fiscais da
apresentação, aos sócios, do balanço referente
 32
ao exercício em que a violação tenha sido
praticada ou da reunião ou assembleia geral que
dela deva tomar conhecimento;
c) para os liquidantes, da primeira assembleia
semestral posterior a violação;
VIII – a pretensão para haver o pagamento
de título de crédito, a contar do vencimento,
ressalvadas as disposições de lei especial;
IX – a pretensão do beneficiário contra o
segurador, e a do terceiro prejudicado, no caso
de seguro de responsabilidade civil obrigatório.
§ 4o Em quatro anos, a pretensão relativa a
tutela, a contar da data da aprovação das contas.
§ 5o Em cinco anos:
I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas
constantes de instrumento público ou particular;
II – a pretensão dos profissionais liberais em
geral, procuradores judiciais, curadores e
professores pelos seus honorários, contado o
prazo da conclusão dos serviços, da cessação
dos respectivos contratos ou mandato;
III – a pretensão do vencedor para haver do
vencido o que despendeu em juízo.
Decadência
O atual Código Civil trata expressamente da
decadência. A decadência, como instituto de
direito substantivo, será a perda do direito previsto
na legislação, também pelo seu não exercício em
determinado lapso temporal, ou seja, o direito
subjetivo caduca em virtude do decurso infrutífero
de um tempo prefixado para utilização de um
direito.
De acordo com Cantão (1997):
O fundamento da decadência está em que
o sujeito não utiliza seu poder de ação
dentro do lapso temporal estabelecido a
seu favor. Existe um direito e ele deve ser
exercido a um tempo determinado ou não
mais exercê-lo.
Cantão esclarece, ainda, que prescrição e
decadência se diferenciam, já que na prescrição o
que se atinge é diretamente a ação, desaparecendo
o direito a ela tutelado; na decadência atinge-se
o próprio direito que reflete, automaticamente,
sobre a ação.
Unidade 5
Resumo
• As mais variadas situações do cotidiano podem
produzir efeitos no mundo do Direito.
• É importante distinguir ato jurídico – todo
acontecimento cujos limites são estabelecidos
pela lei na forma, nos termos e nos efeitos –
de negócio jurídico – ato lícito que possibilita
às partes estabelecerem a fixação dos termos
e dos efeitos, de acordo com seus interesses
particulares.
• Os negócios jurídicos se classificam em negócio
receptício – concordância entre as partes com
relação à manifestação da vontade para que seja
constituído e produza efeitos jurídicos – e negócio
não receptício, cuja emissão da declaração é
suficiente, sem que seja necessário comunicá-la
a quem quer que seja.
• Requisitos do negócio jurídico.
–– Capacidade do agente – declaração da
vontade, cujo emissor deve estar ciente de
seu envolvimento e das consequências.
Incapacidade comprovada exige
representação legal.
–– Objeto lícito, possível, determinado ou
determinável – a liceidade do objeto visa
garantir a obediência dos negócios ao
ordenamento jurídico.
–– Forma prescrita em conformidade com a lei –
a forma exterioriza a vontade manifesta das
pessoas envolvidas.
Garante-se a liberdade de formas, salvo
quando a lei impuser especificidades.
• Elementos do negócio jurídico.
–– Essenciais: a vontade humana; a idoneidade
do objeto; a forma – se exigida por lei;
–– Acidentais: a condição; o termo; o modo ou
encargo.
• O negócio jurídico pode ser anulado na
ocorrência de defeitos.
–– E
rro ou ignorância: falsa noção sobre algo ou
desconhecimento de algo;
–– Dolo: expediente cuja intenção é induzir
alguém à prática de um erro que o prejudique
em benefício do seu autor; pode ser principal
ou essencial e acidental;
–– Coação: constrangimento por meio de
ameaça física ou moral;
–– Estado de perigo: diante de situação de risco,
conhecido pela outra parte, alguém assume
obrigação excessivamente onerosa;
Unidade 5
–– Lesão: abuso realizado em situação de
desigualdade entre as partes;
–– Fraude contra credores: o devedor se desfaz
de seus bens para não quitar dívidas com os
credores.
• Atos ilícitos ocorrem quando executados com
violação a deveres, acarretando prejuízos para
outrem.
• Prescrição é a extinção de um direito ou de uma
obrigação cujo cumprimento não se exigiu em
determinado tempo.
• O Código Civil (arts. 205 e 206) estabelece quando
ocorrerá prescrição e quais os seus prazos.
• Decadência é a perda do direito previsto na
legislação pelo seu não exercício em determinado
lapso temporal.
• Prescrição e decadência se diferenciam pois, no
primeiro caso “O que se atinge é diretamente a
ação, desaparecendo o direito a ela tutelado”; no
segundo, “atinge-se o próprio direito que reflete,
automaticamente, sobre a ação” (CANTÃO,
1997).
Exercícios
I – Responda.
1. Como se definem os fatos jurídicos?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Como se originam os fatos jurídicos?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
3. Como se distinguem ato e negócio jurídico?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
33
II – Relacione adequadamente, em referência aos
requisitos do negócio jurídico.
(A) Capacidade do agente
(B) Objeto lícito, possível, determinante ou
determinável
(C) Forma prescrita em conformidade com a lei
1. ( ) Visa a garantir a obediência dos negócios
ao ordenamento jurídico.
2. ( ) Possui como pressuposto a declaração da
vontade do emissor, consciente do que nela
está envolvido e de suas consequências.
3. ( ) Não permite a sua realização se o objeto
vai de encontro à lei, à moral ou aos bons
costumes.
4. ( ) Permite a liberdade de formas, salvo
quando a lei impuser especificidades.
III – Identifique os conceitos, em relação aos
elementos essenciais do negócio jurídico.
1. Corresponde ao meio pelo qual o negócio se
exterioriza para que tenha eficácia jurídica.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Sua manifestação gera efeitos na órbita do
Direito.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
3. Sua existência é imprescindível para produzir
os efeitos jurídicos desejados.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
IV – Sintetize os elementos acidentais do negócio
jurídico.
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
 34
V – Relacione em relação aos defeitos do negócio
jurídico.
(A) Erro ou ignorância
(B) Dolo
(C) Coação
(D) Estado de perigo
(E) Lesão
(F) Fraude contra credores
1. ( ) Um marchand vende ao cliente, por preço
exorbitante, uma cópia de um quadro de
Portinari, garantindo-lhe a autenticidade.
2. ( ) Um cliente compra de particular um
apartamento na praia, por preço abaixo do
valor de mercado, à vista, vindo a descobrir
posteriormente que o imóvel pertence a
um espólio cujo inventário ainda não fora
concluído.
3. ( ) Um gerente de banco se vê obrigado a
fornecer a um estranho a chave-reserva
de um cofre, alugado por um cliente
importante, porque sua família é mantida
como refém, por outro estranho, em seu
apartamento.
4. ( ) Um negociante, prevendo a iminência
da falência, transfere para o nome da
empregada doméstica, uma pessoa bem
simples, todos os seus bens.
5. ( ) Um herdeiro, necessitando de dinheiro
para pagar dívidas de jogo, vende um
apartamento de praia, à vista, por preço
irrisório, mesmo ciente de que o inventário
do pai não estava concluído.
6. ( ) Um hospital exigiu de uma professora um
cheque caução de R$20.000,00 (vinte
mil reais) para internar sua mãe, vítima de
um acidente vascular cerebral, enquanto
aguardava, para depois dos feriados, a
autorização do convênio.
VI – RESPONDA.
1. Defina atos ilícitos.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
Unidade 5
2. Diferencie prescrição e decadência.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
Confira sua respostas
I – 1. “Os fatos jurídicos são aqueles que repercutem no
direito, provocando a aquisição, a modificação ou
a extinção de direitos subjetivos” (WALD, 2003).
2. Os fatos jurídicos podem se originar de qualquer
evento, natural ou decorrente da ação humana.
3. Ato jurídico é todo acontecimento que possui
seus limites estabelecidos pela lei na forma, nos
termos e nos efeitos; já o negócio jurídico é o ato
lícito que possibilita às partes estabelecerem a
fixação dos termos e dos efeitos, de acordo com
seus interesses particulares.
II – 1. (B)
2. (A)
3. (C)
4. (C)
III – 1. A forma (se exigida por lei)
2. A vontade humana
3. A idoneidade do objeto
IV – Elementos acidentais do negócio jurídico.
Condição – subordina as consequências do negócio
jurídico com relação a eventos futuros e incertos.
Termo – subordina a data em que começa ou extingue
os efeitos do negócio jurídico.
Modo ou encargo – impõe ao beneficiário o ônus ou a
obrigação a ser cumprida, oriunda do negócio jurídico.
V – 1. (E)
2. (A)
3. (C)
4. (F)
5. (B)
6. (D)
VI – 1. Atos ilícitos são procedimentos que ocasionam
lesão, de ordem moral ou patrimonial, a outrem;
podem ocorrer por ação, omissão, ou abstenção,
e contra a ordem jurídica.
2. Prescrição e decadência se diferenciam, já que
“na prescrição o que se atinge é diretamente a
ação, desaparecendo o direito a ela tutelado; na
decadência atinge-se o próprio direito que reflete
automaticamente, sobre a ação” (CANTÃO).
 Técnico em Transações Imobiliárias
Obrigações e Modalidades Contratuais
Unidade 6
Objetivos:
• Identificar juridicamente as características
das principais modalidades de obrigação.
• Compreender normas, métodos e consideradas obrigações, sendo que algumas
procedimentos estabelecidos para firmar
contratos como forma de garantia da
legalidade no processo contratual.
DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES
Mais do que um mero intermediário nas
transações imobiliárias, espera-se que o TTI
seja, também, um consultor nessa área. Ele
intermedeia e dá o seu parecer sobre patrimônio
e investimentos de pessoas, famílias e empresas.
Torna-se, então, imprescindível que o profissional
tenha conhecimentos relacionados ao direito
das obrigações e das várias modalidades de
contrato para conduzir com mais segurança os
negócios imobiliários que se encontram sob sua
responsabilidade.
A palavra obrigação, em sentido amplo, significa
um dever. Na área do Direito, esse vocábulo
significa um dever jurídico.
Para compreendermos melhor o conceito de
obrigação no âmbito do Direito Civil, faz-se
importante definir o que seja “dever jurídico”.
Dever jurídico pode ser entendido como:
O comando imposto, pelo Direito Objetivo,
a todas as pessoas para observarem
certa conduta, sob pena de receberem
uma sanção pelo não cumprimento do
comportamento prescrito pela norma
jurídica (DINIZ, 1993).
Normalmente, as pessoas, em suas relações
sociais, necessitam dar, fazer ou não fazer alguma
coisa, seja de ordem moral, seja de ordem
econômica em favor de outrem. Essas ações são
delas possuem vínculo de Direito, exigindo que a
pessoa cumpra um contrato.
Como definição na área jurídica, temos que
obrigação:
[...] É a relação jurídica, de caráter
transitório, estabelecida entre devedor
e credor e cujo objeto consiste numa
prestação pessoal econômica, positiva
ou negativa, devida pelo primeiro ao
segundo, garantindo-lhe o adimplemento
através de seu patrimônio (MONTEIRO,
2003).
Os elementos que compõem a definição de
obrigação estas.
• Sujeitos – são as partes credora (possui o
direito de exigir a prestação) e devedora (tem
o dever de prestar), podendo ser pessoas
físicas ou jurídicas.
• Objeto da obrigação – é a prestação de dar,
fazer ou não fazer alguma coisa.
• Vínculo jurídico – é o elemento em que reside
a essência da obrigação e é disciplinado por
lei.
MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES
As obrigações versam sempre sobre uma
prestação de dar, de fazer ou de não fazer. Vale
salientar que a prestação deve ser possível, lícita,
determinada ou determinável e traduzível em
dinheiro.
 36
Obrigação de dar
Nesta modalidade de obrigação, o devedor fica
comprometido a entregar ou restituir alguma
coisa, seja ela móvel ou imóvel. Essa entrega
pode ser realizada de três formas: transferência
de propriedade, cessão ou restituição do objeto
da prestação.
As obrigações de dar dividem-se também em
obrigação de dar coisa certa e de dar coisa incerta
em razão das características de seu objeto.
Obrigações de dar coisa certa
A obrigação de dar coisa certa é aquela que
obriga a entrega ou a restituição pelo devedor de
uma coisa específica, individualizada, qualificada,
exclusiva, não sendo o credor obrigado a aceitar
outra no lugar dela, ainda que de maior valor.
O credor de coisa certa não pode ser obrigado
a receber outra, ainda que mais valiosa. Se ele
aceitar, caracterizará dação em pagamento.
A obrigação de dar coisa certa abrange também os
acessórios da coisa, mesmo que não mencionados,
salvo disposição especial em contrário.
Se houver perda do objeto, mas sem culpa do
devedor, o credor sofrerá a perda. Entretanto,
se a perda for por culpa do devedor, ele deverá
responder pelo equivalente à obrigação e se
responsabilizar a pagar ao credor uma indenização
de perdas e danos.
Na hipótese de a coisa se deteriorar, poderá o
credor dar por resolvida a obrigação, sofrendo os
prejuízos da deterioração, ou aceitar receber a
coisa na condição que estiver, abatendo em seu
preço o valor do prejuízo.
Se a obrigação for de restituir, o credor receberá
a coisa no estado em que se encontrar, sem
direito a indenização. Entretanto, caso haja culpa
do devedor sobre a deterioração da coisa, ele
deverá responder pelo equivalente, mais perdas
e danos.
Essa obrigação é muito comum na área de
Transações Imobiliárias, principalmente, na
definição das características do aluguel de um
imóvel.
Unidade 6
Obrigações de dar coisa incerta
Nesta modalidade, o devedor deverá entregar
uma coisa não específica, devendo ter definido,
pelo menos, o gênero (a marca de um carro, um
computador etc.) e a quantidade (20 cabeças de
gado, 5 sacos de laranja).
A obrigação de dar coisa incerta, porém, torna-se
obrigação de dar coisa certa no momento em que
é feita a escolha, pelo devedor, que deve escolher
dentro de uma média, conforme orienta o art.
244 do Código Civil:
Nas coisas determinadas pelo gênero e pela
quantidade, a escolha pertence ao devedor, se o
contrário não resultar do título da obrigação; mas
não poderá dar a coisa pior, nem será obrigado
a prestar a melhor.
Assim, depois de feita a escolha, segundo o art.
245 do Código Civil, vigorará o disposto sobre as
obrigações de dar coisa certa.
Obrigações de fazer
A obrigação de fazer relaciona-se com o
comprometimento do devedor de realizar, prestar
algum serviço lícito, um ato positivo, material ou
imaterial, que resulte num benefício ao credor.
Pode ser a prestação de um serviço (o médico
atender ao paciente), a produção de alguma
coisa (é o caso, por exemplo, da costureira) ou
até mesmo a prestação de uma declaração de
vontade (é o caso, por exemplo, do compromisso
de compra e venda de um imóvel, que só depois
de pago completamente será transferido seu
domínio etc.).
Obrigações de não fazer
A obrigação de não fazer relaciona-se ao
compromisso que o devedor assume com o credor
de não fazer determinada coisa. Ex.: o morador
de um prédio obriga-se a não criar animais dentro
do apartamento, quando proibido pela convenção
do condomínio, ou o professor obriga-se a não
dar aula em faculdade concorrente, quando esta
é uma norma da faculdade em que ele leciona.
Apesar de as obrigações negativas serem
variadas, para que tenham validade, não podem
ser imorais, antissociais ou que firam a liberdade
individual. Assim, é ilícita a obrigação de não
andar pela rua, não poder trabalhar, de não falar,
de não ter religião etc., pois esse tipo de restrição
é totalmente contrário aos direitos do cidadão.
Unidade 6
O descumprimento da obrigação negativa ocorre
quando o devedor, que se comprometeu a se
abster de determinado ato, não cumpre sua
promessa, praticando-o. Caso tal fato se dê, sem
ocorrer culpa dele, ou seja, tornar-se impossível
não praticar o ato, resolve-se a obrigação,
conforme o art. 250 do Código Civil:
Extingue-se a obrigação de não fazer, desde que,
sem culpa do devedor, se lhe torne impossível
abster-se do fato, que se obrigou a não praticar.
Assim, se o devedor fez um compromisso de
não vender seu imóvel a outra pessoa que não o
credor, e o mesmo imóvel é desapropriado pelo
município, torna-se impossível ao devedor cumprir
a obrigação assumida.
TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES
É uma modalidade de obrigação pela qual um
crédito ou posição contratual pode ser transferido
para uma terceira pessoa. Entende-se, então,
que credores e devedores podem ser substituídos
em suas pessoas, desde que a relação jurídica
obrigacional permaneça intacta.
A cessão, consoante Diniz (2004):
É a transferência negocial, a título gratuito
ou oneroso, de um direito, de um dever,
de uma ação ou de um complexo de
direitos, deveres e bens, com conteúdo
predominantemente obrigatório, de modo
que o cessionário (adquirente) exerça
posição jurídica idêntica à do cedente.
As espécies de transmissão de obrigação podem
ser classificadas em:
• cessão de crédito;
• assunção de dívida;
• cessão da posição contratual.
Cessão de crédito
Pode ser definida como:
Contrato pelo qual o credor transmite
a terceiro, independentemente de
consentimento do devedor, a totalidade
ou uma parte de seu crédito (VARELA,
1997).
37
Para entendermos melhor o tema, convém
analisarmos a seguinte definição de Diniz (2004).
A cessão de crédito é um negócio jurídico
bilateral, gratuito ou oneroso, pelo qual
o credor de uma obrigação – cedente –
transfere, no todo ou em parte, a terceiro
– cessionário, independentemente do
consentimento do devedor – cedido, sua
posição na relação obrigacional, com
todos os acessórios e garantias, salvo
disposição em contrário, sem que se
opere a extinção do vínculo obrigacional.
Assunção de dívidas (cessão de débito)
Pode ser definida como: “Operação pela qual um
terceiro (assuntor) se obriga perante o credor a
efetuar a prestação devida por outrem” (VARELA,
1997).
A seguinte explicitação com relação à cessão de
débito esclarece que o seguinte.
É um negócio jurídico bilateral, pelo qual
o devedor, com anuência expressa do
credor, transfere a um terceiro os encargos
obrigacionais, de modo que este assume
a sua posição na relação obrigacional,
substituindo-o, responsabilizando--se
pela dívida, que subsiste com todos
os seus acessórios. O débito originário
permanecerá, portanto, inalterado (DINIZ,
2004).
Cessão da posição
Esta modalidade, no Código Civil, é admitida,
considerando o princípio da liberdade contratual
e da atipicidade (arts. 421-425), além da própria
analogia com as outras espécies de transmissão
de obrigações.
De acordo com Diniz (2004): “A cessão de
contrato tem existência jurídica, e, transmitem-se
ao cessionário não só os direitos, mas também
as obrigações do cedente”.
Existem alguns requisitos necessários para
que a cessão de contrato se efetive. Eles são
enumerados por Diniz (2004).
Bilateralidade contratual, ou seja, aquele
em que as partes estabelecem obrigações
recíprocas; contrato suscetível de ser
cedido globalmente; transferência ao
cessionário dos direitos e deveres do
 38
cedente; anuência do cedido; observância
dos requisitos do negócio jurídico.
Exemplos de cessão de contrato podem
ser visualizados nos contratos de cessão de
locação, de empreitada, de compromisso
de compra e venda, entre outros.
ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES
O cumprimento do programa obrigacional é
denominado adimplemento. A obrigação pode
ser extinta, por exemplo, com o pagamento,
com a dação em pagamento, a novação, a
compensação, a transação, a confusão e a
remissão de dívidas. Existem outras formas de
pagamento como, por exemplo, a entrega de
certo bem imóvel ou móvel (obrigação de dar);
a realização de certa tarefa (obrigação de fazer);
ou, ainda, a abstenção de um fato (obrigação de
não fazer).
Do pagamento
O pagamento é o cumprimento voluntário, feito,
geralmente, em dinheiro, a uma obrigação.
Quando o pagamento é realizado, a obrigação é
solucionada, liberando dela o seu devedor.
Aspectos envolvidos no cumprimento do
pagamento:
• Quem deve pagar
De acordo com o Código Civil brasileiro:
Qualquer interessado na extinção da dívida pode
pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios
conducentes à exoneração do devedor (art. 304).
A dívida também pode ser paga por terceiro não
interessado, que se torna, então, representante
do devedor ou gestor do negócio.
• A quem pagar
Normalmente, o pagamento deve ser feito
diretamente ao credor ou a quem o represente
legalmente:
O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem
de direito o representa, sob pena de só valer
depois de por ele ratificado, ou tanto quanto
reverter em seu proveito (art. 308).
Unidade 6
Será considerado como legítimo o pagamento
feito de boa-fé ao credor supostamente legítimo
(credor putativo), mesmo após prova de que o
que recebeu o dinheiro não era o credor.
• Objeto do pagamento
Considera-se como objeto da prestação tudo
aquilo que foi acordado entre o devedor e o credor,
pois, como esclarece o Código Civil:
O credor não é obrigado a receber prestação
diversa da que lhe é devida, ainda que mais
valiosa, (art. 313 do Código Civil).
Assim, o pagamento precisa ajustar-se com
a coisa devida e, somente quando o devedor
pagar integralmente o débito, torna-se liberado
da obrigação.
O devedor, ao pagar, tem direito à quitação
regular, que deverá conter o valor e a espécie da
dívida quitada, o nome do devedor (ou quem por
este pagou), o tempo e o lugar do pagamento, a
assinatura do credor (ou de seu representante).
• Local do pagamento
O pagamento, normalmente, é efetuado no
domicílio do devedor, podendo as partes
convencionarem outro lugar para essa efetivação.
As circunstâncias do negócio, a natureza da
obrigação ou uma determinação legal podem,
também, estipular outro local para o pagamento
da obrigação.
• Tempo do pagamento
A dívida deve ser paga até o seu vencimento.
Somente após essa data estipulada é que o
credor pode exigi-lo imediatamente, visto que
o dia do vencimento pertence ao devedor até a
meia noite.
A antecipação do vencimento ocorre em duas
situações.
a) Por conveniência do devedor – como o prazo
é estabelecido em favor do devedor, este pode
renunciá-lo, efetuando o pagamento antes da
data prevista.
b) Por determinação legal – conforme o art. 333
do Código Civil:
Ao credor assistirá o direito de cobrar a dívida
antes de vencido o prazo estipulado no contrato
ou marcado neste Código:
Unidade 6
I – no caso de falência do devedor, ou de concurso
de credores;
II – se os bens, hipotecados ou empenhados,
forem penhorados em execução por outro
credor;
III – se cessarem, ou se se tornarem insuficientes
as garantias do débito, fidejussórias ou reais, e
se o devedor, intimado, se negar a reforçá-las.
Pagamento em consignação
Em termos jurídicos, a palavra consignação quer
dizer a entrega ou o depósito judicial, em mãos
de terceiros ou num estabelecimento ou caixa
pública, realizado pelo devedor, empregando
a quantia de dinheiro devida ou da coisa que
constitui o objeto da obrigação.
O art. 335 do Código Civil estabelece os casos
em que é cabível o depósito em juízo:
A consignação tem lugar:
I – se o credor não puder, ou, sem justa causa,
recusar a receber o pagamento, ou dar quitação
na devida forma;
II – se o credor não for, nem mandar receber a
coisa no lugar, tempo e condição devidos;
III – se o credor for incapaz de receber, for
desconhecido, declarado ausente, ou residir em
lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil;
IV – se ocorrer dúvida sobre quem deva
legitimamente receber o objeto do pagamento;
V – se pender litígio sobre o objeto do pagamento.
Vale enfatizar que a consignação será válida como
pagamento se:
• for feita pelo próprio devedor;
• for realizada de forma integral;
• não for modificada a obrigação, devendo ser
cumprida na sua forma originária.
Pagamento com sub-rogação
Na área jurídica, o termo sub-rogação quer dizer
substituição, colocando coisa ou pessoa no lugar
de outra coisa ou pessoa.
Beviláqua (1938) define a sub-rogação como:
“A transferência dos direitos do credor para
39
aquele que solveu a obrigação, ou emprestou o
necessário para solvê-la”.
A sub-rogação pode ser assim classificada.
• Pessoal – quando a dívida é quitada por um
codevedor ou por um terceiro interessado;
• Real – quando a substituição é da coisa
devida.
Existem duas espécies de sub-rogação, reguladas
pelo Código Civil: a legal e a convencional.
O Código Civil estabelece, no art. 350, que:
Na sub-rogação legal o sub-rogado não poderá
exercer os direitos e ações do credor, senão até
a soma, que tiver desembolsado para desobrigar
o devedor.
São três os casos de sub-rogação legal, previstos
pelo Código Civil no art. 346:
A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em
favor:
I – do credor que paga a dívida do devedor
comum;
II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga
ao credor hipotecário, bem como do terceiro que
efetiva o pagamento para não ser privado de
direito sobre o imóvel;
III – do terceiro interessado, que paga a dívida
pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou
em parte.
O art. 347 do Código Civil define:
A sub-rogação é convencional:
I – quando o credor recebe o pagamento de
terceiro e expressamente lhe transfere todos os
seus direitos.
II – quando terceira pessoa empresta ao devedor
a quantia precisa para solver a dívida, sob a
condição expressa de ficar o mutuante sub-
rogado nos direitos do credor satisfeito.
Imputação de pagamento
Imputação significa atribuição de algo a alguém.
Na área do Direito das Obrigações, consiste em
atribuir ou indicar a dívida a ser paga, quando
uma pessoa deve duas ou mais contas da mesma
natureza a um só credor.
 40
Para Maria Helena Diniz (2004):
A imputação do pagamento é operação
pela qual o devedor de dois ou mais
débitos da mesma natureza a um só
credor, o próprio credor em seu lugar ou
a lei indicam qual deles o pagamento
extinguirá, por ser este insuficiente para
solver a todos.
Para poder haver a necessidade ou mesmo a
obrigatoriedade da imputação, os débitos deverão:
• ser da mesma natureza;
• tratar de obrigações líquidas e vencidas;
• ser de um mesmo devedor para um mesmo
credor.
Dação em pagamento
Pode ser entendida como o ato de entregar
alguma coisa como pagamento por outra
que se devia. É uma forma de pagamento
indireto, por meio do qual o credor concorda
em receber do devedor prestação diversa do
que lhe é devida, para exonerá-lo da dívida,
visando à extinção de obrigações. Ex.: alguém
deve dinheiro e paga essa dívida, caso o credor
aceite, com um carro.
Nosso Código Civil esclarece que:
O credor não é obrigado a receber prestação
diversa da que lhe é devida, ainda que mais
valiosa (art. 313).
O credor pode consentir em receber prestação
diversa da que lhe é devida (art. 356).
Cabe às partes a decisão quanto ao bem a ser
entregue, podendo ser substituição de dinheiro
por bem móvel ou imóvel, de coisa por outra, de
coisa por fato, de dinheiro por título de crédito,
de coisa por obrigação de fazer etc.
Nesse sentido, o Código Civil estabelece que:
Determinado o preço da coisa dada em
pagamento, as relações entre as partes regular-
se-ão pelas normas do contrato de compra e
venda (art. 357).
Se o credor for evicto da coisa recebida em
pagamento, restabelecer-se-á a obrigação
primitiva, ficando sem efeito a quitação dada,
ressalvados os direitos de terceiros (art. 359).
Unidade 6
Credor evicto é aquele que perdeu um bem,
como resultado de exigência feita pelo verdadeiro
dono.
Temos, então, que, quando o pagamento for
feito por meio adverso daquele convencionado
originariamente na obrigação, com anuência do
credor, a obrigação será considerada extinta.
Novação
A novação figura como forma indireta e extintiva
de uma obrigação, produzindo o mesmo efeito do
pagamento, embora para o sujeito passivo deste
vínculo não tenha ocorrido a redução real de seu
passivo. Pode-se, nessa operação, substituir o
objeto da prestação (novação objetiva), ou, ainda,
mudar o credor ou o devedor por terceiro alheio
à relação (novação subjetiva).
Nas palavras de Gomes (1997): “Constitui-se
uma nova obrigação, exatamente para extinguir
a precedente. Nisso consiste, com efeito, a
novação.
Segue a definição de novação segundo Rodrigues
(2002):
Diz-se que há novação quando as partes
criam obrigação nova para extinguir uma
antiga. Assim, a novação é um modo
de extinção de obrigações. Todavia,
ao mesmo tempo que por meio dela a
primitiva obrigação perece, uma outra
surge, tomando seu lugar. Aliás, é o
surgimento desta última que produz a
extinção da anterior. Dessa maneira, a
novação é uma operação que, de um
mesmo alento, extingue uma obrigação e
a substitui por outra; que nasce naquele
instante.
A novação apresenta, então, dois sentidos,
pois ora tem força extintiva, solvendo a antiga
obrigação; ora como criadora, por fazer surgir,
daí, uma nova relação obrigacional.
Compensação
Juridicamente, compensação é uma forma de
extinção de obrigação mútua.
O Código Civil estabelece que:
Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor
e devedor uma da outra, as duas obrigações
Unidade 6
extinguem-se, até onde se compensarem (art.
368.)
Caso as obrigações sejam equivalentes, as duas
se resolvem integralmente; entretanto, caso
não tenham o mesmo valor pecuniário, a maior
dívida é abatida até o valor restante, subsistindo
a diferença entre os valores.
Faz-se importante ressaltar que esta modalidade
de obrigação efetua-se entre dívidas líquidas,
vencidas e de coisas fungíveis.
Confusão
A confusão é uma modalidade de extinção de
obrigação que acumula na mesma pessoa e
na mesma relação jurídica a figura do credor
e devedor e, quando tal fato ocorre, o vínculo
obrigacional se extingue, por confusão.
A confusão pode ser total ou parcial, dependendo
do valor da obrigação que diz respeito ao
credor, sendo ela total se lhe for de inteira
responsabilidade e parcial se em apenas parte
dela figurar como devedor.
Para que essa modalidade seja configurada, é
necessário que haja a identidade de pessoas e de
patrimônios. Ex.: se Paulo é inquilino de seu pai,
que morre, deixando para ele este apartamento
como parte da herança, extingue-se a obrigação
de Paulo pagar aluguel em face da confusão,
pois ele passará a reunir as qualidades de credor
e devedor.
Remissão
Remissão, em termos jurídicos, é o ato pelo qual
o credor dispensa o devedor de pagar a dívida.
Em outras palavras, Diniz (1999) elucida que:
A remissão das dívidas é a liberação
graciosa do devedor pelo credor, que
voluntariamente abre mão de seus direitos
creditórios, com o escopo de extinguir a
obrigação, mediante o consentimento
expresso ou tácito do devedor.
A remissão pode ser total e parcial. Entretanto,
não pode prejudicar terceiro.
41
DO INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES
Inadimplemento, para a área de Direito do
Trabalho, é o descumprimento de um dever
jurídico assumido ou feito de forma incompleta,
sendo que o não cumprimento das obrigações
acarreta responsabilidade para o inadimplente.
O Código Civil, com relação a esse tema,
determina que:
Não cumprida a obrigação, responde o devedor
por perdas e danos, mais juros e atualização
monetária segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorários de advogado (art.
389).
Mas, adverte que:
O devedor não responde pelos prejuízos resultantes
de caso fortuito ou força maior, se expressamente
não se houver por eles responsabilizado.
O caso fortuito ou de força maior verifica-se no
fato necessário, cujos efeitos não era possível
evitar ou impedir (art. 393).
A inadimplência pode ser relativa ou absoluta.
O inadimplemento é considerado relativo quando
o cumprimento da obrigação não é realizado
no tempo, lugar e formas especificadas, porém
podendo sua execução ainda ser aproveitada
pelo credor. Esse tipo de inadimplência também
é conhecido como mora.
A inadimplência absoluta se caracteriza quando
a obrigação não é cumprida e não poderá
ser realizada no futuro, ocorrendo assim o
inadimplemento.
Da mora
Para a área econômica, mora diz respeito à
quantia que deve ser acrescida em uma dívida
não paga no prazo estipulado.
Mora, no campo jurídico, significa o retardamento
do credor ou do devedor ou o imperfeito
cumprimento de obrigação judicial.
Com relação às consequências pelo não
cumprimento da obrigação, o Código Civil
ensina:
 42
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a
que sua mora der causa, mais juros, atualização
dos valores monetários segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, e honorários de
advogado.
Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora,
se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la,
e exigir a satisfação das perdas e danos.
Por outro lado.
Não havendo fato ou omissão imputável ao
devedor, não incorre este em mora (art. 396).
A mora procede pelo descumprimento contratual
e também em virtude de infração à lei, sendo que,
nesse caso, o Código Civil estabelece:
Nas obrigações provenientes de ato ilícito, em
que considera-se o devedor em mora, desde que
o praticou (art. 398).
O Direito brasileiro reconhece três espécies de
mora: a mora do devedor (mora solvendi), a mora
do credor (mora accipiendi) e mora de ambos os
contratantes.
Mora do devedor (mora solvendi)
Neste sentido orienta o Código Civil que:
Considera-se em mora o devedor que não efetuar
o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo
no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção
estabelecer (art. 394).
Quando o devedor se encontra em mora, sua
situação se agrava, visto que, de acordo com o
Código Civil:
[...] Responde pela impossibilidade da prestação,
embora essa impossibilidade resulte de caso
fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem
durante o atraso, salvo se provar isenção de
culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a
obrigação fosse oportunamente desempenhada
(art. 399).
O Código Civil pontua que, nesse tipo de mora, a
culpa é essencial:
Não havendo fato ou omissão imputável ao
devedor, não incorre este em mora (art. 396).
Unidade 6
Mora do Credor (mora accipiendi)
Esse tipo de mora se concretiza quando o credor,
sem justa causa, não recebe o pagamento no
tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção
estabeleceu.
Para essa situação, o Código Civil pontua:
A mora do credor subtrai o devedor isento de
dolo à responsabilidade pela conservação da
coisa, obriga o credor a ressarcir as despesas
empregadas em conservá-la, e sujeita-o a
recebê--la pela estimação mais favorável ao
devedor, se o seu valor oscilar entre o dia
estabelecido para o pagamento e o da sua
efetivação (art. 400).
Mora de ambos os contratantes
Pode acontecer, por exemplo, de ambos os
contratantes não comparecerem ao local
acordado, para haver a liquidação da dívida,
ocorrendo a mora de ambos os contratantes.
Nesse caso, por compensação, fica parecendo
que nenhuma das partes incorreu em mora.
Assim, cada um responde pelas consequências
de sua mora.
Purgação da mora
Venosa (2003) elucida esse fato quando pontua:
Purgar a mora é o ato pelo qual a parte
que nela incorreu retira-lhe os efeitos.
Aplica-se tanto no caso do devedor, como
no credor. Diz-se também emendar a
mora, ou reparar a mora.
Segundo o Código Civil:
Purga-se a mora:
I – por parte do devedor, oferecendo este a
prestação mais a importância dos prejuízos
decorrentes do dia da oferta;
II – por parte do credor, oferecendo-se este a
receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos
da mora até a mesma data (art. 401).
DAS PERDAS E DANOS
As perdas e os danos se caracterizam quando
alguém deixa de cumprir, culposamente, um
Unidade 6
contrato ou pratica ato ilícito, prejudicando dessa
maneira outrem.
O Código Civil explicita sobre este tema:
Art. 402. Salvo as exceções expressamente
previstas em lei, as perdas e danos devidas ao
credor abrangem, além do que ele efetivamente
perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações
de pagamento em dinheiro, serão pagas com
atualização monetária segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, abrangendo juros,
custas e honorários de advogado, sem prejuízo
da pena convencional.
Juros legais
Juro é a quantia cobrada pelo credor, como forma
de remuneração pelo empréstimo de certa soma
de dinheiro, por determinado tempo.
Os juros podem ser classificados assim.
• Compensatório – é a remuneração do capital
empregado;
• Moratório – é indenização pelo prejuízo
resultante de mora culposa na execução de
uma obrigação.
O Código Civil orienta sobre esse tema:
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem
convencionados ou o forem sem taxa estipulada
ou quando provierem de determinação da lei,
serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor
para a mora do pagamento de impostos devidos
à Fazenda Nacional.
Art. 407. Ainda que se não alegue prejuízo, é
obrigado o devedor aos juros da mora que se
contarão assim às dívidas em dinheiro, como às
prestações de outra natureza, uma vez que lhes
esteja fixado o valor pecuniário por sentença
judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes.
Cláusula penal
Cláusula penal, também conhecida por multa
convencional, é entendida por França (1988)
como descrita a seguir:
Um pacto acessório ao contrato ou a
outro ato jurídico, efetuado na mesma
43
declaração ou declaração à parte, por
meio do qual se estipula uma pena, em
dinheiro ou outra utilidade, a ser cumprida
pelo devedor ou por terceiro, cuja
finalidade precípua é garantir, alternativa
ou cumulativamente, conforme o caso,
em benefício do credor ou de outrem, o
fiel cumprimento da obrigação principal,
bem assim, ordinariamente, constituir-se
na pré-avaliação das perdas e danos e em
punição do devedor inadimplente. Este
dispositivo objetiva estimular o devedor
a cumprir a obrigação e é estabelecida
como “reforço ao pacto obrigacional”,
pois tem como finalidade principal garantir
o cumprimento da primeira obrigação
com a promessa e fixação da liquidação
de eventuais perdas e danos oriundos do
descumprimento desta.
Arras ou sinal
Arras ou sinal é determinada quantia, geralmente
em dinheiro, que se reputa como princípio de
pagamento e torna obrigatório o contrato, pela
presunção de que este realmente se firmará entre
as partes.
Na lei brasileira, em regra, vigora as arras
confirmatórias, em que, uma vez prestadas,
servirão como adiantamento do preço pago pela
coisa.
A parte inocente poderá pedir indenização
suplementar se provar maior prejuízo, valendo
as arras como taxa mínima. Ainda, pode a parte
inocente exigir a execução do contrato, com as
perdas e danos, valendo as arras como o mínimo
de indenização.
Coexistem também as arras penitenciais, em
que é permitido o arrependimento antes mesmo
da formalização do contrato.
Nos casos de estipulação de arras penitenciais, se
a parte que deu as arras não executar o contrato,
poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Já
se a inexecução for de quem recebeu as arras,
poderá quem as deu haver o contrato por desfeito
e exigir a devolução delas mais o equivalente, com
atualização monetária segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, juros e honorários
de advogado.
Uma vez que a regra é o emprego das arras
confirmatórias, em caso de penitenciais, deve
 44
constar expressamente as vontades de quem a
deu e a recebeu.
Não devemos confundir as arras com a cláusula
penal, uma vez que nesta apenas há ajuste de
uma cominação na hipótese de inadimplemento
contratual, ao passo que nas arras ocorre entrega
do dinheiro ou de um bem móvel, por ocasião
da feitura do contrato, como garantia de sua
execução.
Resumo
• O profissional de TTI precisa ter conhecimentos
relacionados ao direito das obrigações e das
várias modalidades de contrato para conduzir
com mais segurança os negócios imobiliários
que encontram sob sua responsabilidade.
• A palavra obrigação em direito significa um
dever jurídico.
• Os elementos que compõem a definição
de obrigação são os sujeitos, os objetos da
obrigação e os vínculos jurídicos.
• As obrigações versam sobre uma prestação de
dar, de fazer ou de não fazer.
• A obrigação de dar consiste no comprometimento
de o devedor entregar ou restituir alguma coisa,
seja ela móvel ou imóvel, entregues de três
formas: transferência de propriedade, cessão ou
restituição do objeto da prestação.
• A obrigação de dar coisa certa abrange também
os acessórios da coisa, mesmo que não
mencionados, salvo disposição especial em
contrário.
• A obrigação de dar coisa certa é muito comum na
área de transações imobiliárias, principalmente,
na definição das características do aluguel de
um imóvel.
• Na obrigação de dar coisa incerta, deverá o
devedor definir o gênero e a quantidade. O que
não pode é dar coisa pior nem ser obrigado a
prestar a melhor.
• As obrigações de fazer relacionam-se com
o comprometimento do devedor em realizar,
prestar algum serviço lícito, um ato positivo,
material ou imaterial, que resulte num benefício
ao credor.
• As obrigações de não fazer relacionam-se ao
compromisso que o devedor assume com o
credor em não fazer determinada coisa como,
por exemplo, lecionar em duas instituições
concorrentes ao mesmo tempo.
Unidade 6
• Para que as obrigações negativas tenham
validade, não podem ser imorais, antissociais ou
que firam a liberdade individual.
• A transmissão das obrigações se classificam em
cessão de crédito, assunção de dívida e cessão
da posição contratual.
• Cessão de crédito refere-se “ao contrato pelo qual
o credor transmite a terceiro, independentemente
de consentimento do devedor, a totalidade ou
uma parte de seu crédito”.
• Assunção de dívidas ou cessão de débitos pode
ser definida como: “operação pela qual um
terceiro (assuntor) se obriga perante um credor
a efetuar a prestação devida por outrem”.
• Adimplemento é o cumprimento do programa
obrigacional como, por exemplo, a dação em
pagamento, a novação, a compensação, a
transação, a confusão e a remissão de dívidas.
• O pagamento é o cumprimento voluntário, feito
geralmente em dinheiro, a uma obrigação. No
cumprimento do pagamento devemos levar em
consideração quem deve pagar, a quem pagar,
objeto de pagamento, local do pagamento,
tempo do pagamento.
• Pagamento em consignação, em termos jurídicos,
quer dizer a entrega ou o depósito judicial em
mãos de terceiros ou num estabelecimento ou
caixa pública, feita pelo devedor, empregando
a quantia de dinheiro devida ou da coisa que
constitui o objeto da obrigação.
• Inadimplemento é o descumprimento de um
dever jurídico assumido ou feito de forma
incompleta e que acarreta responsabilidade para
o inadimplente.
• Mora (campo jurídico) significa o retardamento
do credor ou do devedor ou o imperfeito
cumprimento de obrigação judicial; refere-se
também (campo econômico) à quantia que deve
ser acrescida em uma dívida não paga no prazo
estipulado.
• O Direito brasileiro reconhece três espécies de
mora: a mora do devedor, a mora do credor e a
mora de ambos os contratantes.
• “Purgar a mora é o ato pelo qual a parte que nela
incorreu retira-lhe os efeitos”. Aplica-se a ambos
os casos (credor e devedor).
• Perdas e danos se caracterizam quando alguém
deixa de cumprir, culposamente, um contrato ou
pratica ato ilícito, prejudicando outra pessoa.
• Juro é a quantia cobrada pelo credor, como forma
de remuneração pelo empréstimo de certa soma
de dinheiro, por determinado tempo.
Unidade 6
• Cláusula penal é um dispositivo cujo objetivo
é estimular o devedor a cumprir obrigação
contratual.
• Arras ou sinal é determinada quantia, geralmente
em dinheiro, que se reputa como princípio de
pagamento e torna obrigatório o contrato, pela
presunção de que este realmente se firmará
entre as partes.
Exercícios
I – Defina.
1. Obrigação, na área jurídica.
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2. Os elementos componentes da obrigação.
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______________________________________
II – Identifique as modalidades de obrigação, nas
situações abaixo.
1. Após dois anos de pagamento de prestações,
relativas à compra de um apartamento na
planta, da Imobiliária Santa Cruz, o comprador
recebe correspondência, informando-lhe que, a
partir do mês seguinte, sua prestação deveria
ser paga diretamente à Financeira Alvorada,
sem alteração das condições contratadas.
______________________________________
______________________________________
2. Ao se matricular numa faculdade, o aluno
assina um contrato com a instituição que se
compromete a formá-lo em Direito.
______________________________________
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45
3. Ao comprar um apartamento de particular, João
negociou, como sinal, um carro, no valor de
R$35.000,00.
______________________________________
______________________________________
4. Ao se mudar para um apartamento, Pedro
deixou, na casa antiga, aos cuidados dos pais,
seus dez cães, para atender à convenção do
condomínio.
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______________________________________
5. Para facilitar a transação, o vendedor se dispôs
a aceitar a complementação do sinal em bens,
no mesmo valor, a critério do comprador.
______________________________________
______________________________________
III – Distinga.
1. Pagamento em consignação de pagamento com
sub-rogação.
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IV – Relacione as formas de pagamento.
(A) Dação em pagamento
(B) Novação
(C) Compensação
(D) Confusão
(E) Remissão
1. ( ) João devia R$100,00 a Antônio. A
firma onde trabalhavam organizou um
jantar de confraternização com adesão
correspondente a R$30,00. Como Antônio
estivesse ausente no dia do recolhimento
do valor, João contribuiu com ambas
as partes, pagando a Antônio, no dia
estipulado, a quantia de R$70,00.
 46
2. ( ) Maria emprestou à irmã R$300,00.
No dia combinado para o pagamento,
Maria percebeu que sua irmã não tinha
condições de pagá-la e resolveu dispensá-
la do pagamento.
3. ( ) David devia a Jonas a última prestação
do carro usado que comprou, no valor de
R$450,00. Como estava sem condições
de pagar e sendo um excelente pintor,
ofereceu-lhe um maravilhoso quadro já
emoldurado, prontamente aceito por
Jonas, apreciador de arte.
4. ( ) Pedro arrendou por 10 anos a fazenda
de sua tia que, bastante idosa, não tinha
condições de administrá-la. Ao final do
terceiro ano, sua tia faleceu, deixando-lhe
a fazenda como herança.
5. ( ) Patrícia devia a um marchand as duas
últimas prestações de um quadro que
comprara. Como se interessasse por outra
obra, o marchand incluiu o valor dessas
prestações no preço total da mesma,
financiando-lhe em cinco vezes o novo
valor.
V – Defina.
1. Inadimplemento
Confira suas respostas
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2. Mora
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3. Perdas e danos
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Unidade 6
4. Cláusula penal
______________________________________
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______________________________________
5. Arras ou sinal
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______________________________________
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______________________________________
I – 1. Obrigação, na área jurídica, “é a relação jurídica,
de caráter transitório, estabelecida entre devedor
e credor e cujo objeto consiste numa prestação
pessoal econômica, positiva ou negativa, devida
pelo primeiro ao segundo, garantindo-lhe o
adimplemento através de seu patrimônio”
(MONTEIRO, 2003).
2. Os elementos que compõem a definição de
obrigação são:
a. sujeitos – as partes credora e devedora,
podendo ser pessoas físicas ou jurídicas;
b. objeto da obrigação – a prestação de dar, fazer
ou não fazer alguma coisa;
c. vínculo jurídico – elemento em que reside a
essência da obrigação, disciplinado por lei.
II – 1. Transmissão das obrigações.
2. Obrigação de fazer.
3. Obrigação de dar coisa certa.
4. Obrigação de não fazer.
5. Obrigação de dar coisa incerta.
III – Pagamento em consignação corresponde à entrega
ou ao depósito judicial, em mãos de terceiros ou
em estabelecimento ou caixa pública, realizado pelo
devedor, empregando o valor acordado, quando, sem
justa causa, o credor se recusar ou não puder receber
o pagamento; já o pagamento com sub-rogação
refere-se à “transferência dos direitos de credor
para aquele que solveu a obrigação, ou emprestou o
necessário para solvê-la” (BEVILÁQUA, 1938).
Unidade 6
IV – 1. (C)
2. (E)
3. (A)
4. (D)
5. (B)
V – 1. O inadimplemento é o descumprimento de
um dever jurídico assumido ou feito de forma
incompleta, sendo que o não cumprimento das
obrigações acarreta responsabilidade para o
inadimplente.
2. Mora corresponde à quantia que deve ser
acrescida em uma dívida não paga no prazo
estipulado.
3. Perdas e danos se caracterizam quando alguém
deixa de cumprir, culposamente, um contrato ou
pratica ato ilícito, prejudicando dessa maneira
outrem.
4. Cláusula penal é um dispositivo cujo objetivo
é estimular o devedor a cumprir obrigação
contratual.
5. Arras ou sinal é determinada quantia, geralmente
em dinheiro, que se reputa como princípio de
pagamento, e torna obrigatório o contrato, pela
presunção de que este realmente se firmará entre
as partes.
DOS CONTRATOS EM GERAL
Contrato, de acordo com os ensinamentos de
Diniz (1999):
É o acordo de duas ou mais vontades, na
conformidade da ordem jurídica, destinado
a estabelecer uma regulamentação de
interesses entre as partes, com o escopo
de adquirir, modificar ou extinguir relações
jurídicas de natureza patrimonial.
Possui a função social como um veículo de
circulação de riquezas, é um instrumento prático
da vida econômica. Segundo art. 421 do Código
Civil:
A liberdade de contratar será exercida em razão
e nos limites da função social do contrato.
Trata-se de um ato regulamentador das vontades
humanas.
PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL
• Autonomia das partes, que consiste na
capacidade do indivíduo de criar relações
jurídicas. Essa capacidade, a priori, é plena
47
desde que não atente ao ordenamento
jurídico. Tudo é possível desde que não se
ofenda o ordenamento jurídico.
• Liberdade de contratar, a pessoa pode
manifestar sua vontade aleatoriamente desde
que a outra também seja capaz. O indivíduo
que contrata pode estabelecer obrigação com
quem quiser e quando quiser, entretanto,
essa liberdade deve estar subserviente à
ordem pública;
• Liberdade contratual, a qual se refere ao objeto
lícito. Consiste na disposição do indivíduo em
contratar o que quiser e quando quiser.
Cabe ressaltar que o contrato, quando
concretizado, é obrigatório somente entre as
partes envolvidas.
Vinculação (pacta sunt servanda)
Os contratos nascem do consenso entre as
partes. Ninguém é obrigado a contratar, mas, se
o fizer, deverá honrar aquilo que se comprometeu,
portanto, o contrato faz leis entre as partes, criando
um vínculo entre as partes que compromete o agir
ou o deixar de agir.
O contrato gera uma obrigação, não podendo,
em regra, ser desfeito, pelo simples interesse
individual de apenas uma das partes. O não
cumprimento da obrigação contratada permite
que a outra parte busque o ressarcimento de seu
prejuízo, por meio de indenização, que pode afetar
apenas o patrimônio daquele que descumpriu a
obrigação, mas não de sua pessoa.
CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
Os contratos podem ser classificados quanto:
• à natureza;
• ao aperfeiçoamento;
• à nomenclatura;
• à substancialidade existencial;
• à maneira de formação;
• ao objeto.
Quanto à natureza
• Unilaterais são contratos em que há uma
única manifestação de vontade e somente
 48
essa manifestação é suficiente para criar uma
obrigação (ex.: doação).
• Bilaterais/sinalagmáticos são os contratos nos
quais duas ou mais partes, por convergência
de vontades, criam obrigações recíprocas e
contraprestações.
• Onerosos são contratos em que há
perda e ganho recíprocos. Prestação e
contraprestação.
• Gratuitos são contratos em que somente uma
das partes sofre sacrifício patrimonial.
• Aleatórios são contratos bilaterais onerosos
nos quais a prestação é de fato indefinida
(paga--se por algo do qual você não sabe,
de fato, qual será a contraprestação), por
exemplo, o contrato de seguro.
•
Comutativos (equivalência) é um contrato
bilateral oneroso com prestação e
contraprestação certa e imediata, que preza
pela equivalência obrigacional.
• Casuais são aqueles contratos que sempre
vinculam a obrigação a uma causa.
• Abstratos são aqueles contratos que não
vinculam a obrigação à causa alguma, por
exemplo, título de crédito.
Quanto ao aperfeiçoamento (começa a produzir
efeitos)
• Consensuais são aqueles que criam efeitos a
partir do simples consentimento.
• Reais são aqueles que criam efeitos a partir
da entrega da coisa.
• Solenes são os contratos que dependem de
forma prescrita em lei para produzirem efeitos,
ou seja, ele é expresso.
• Não solenes são os contratos que não
dependem de forma para produzir efeitos.
Quanto à nomenclatura (estão ou não expressos
em lei)
• Nominados/típicos são os contratos que têm
denominação própria por lei.
• Inominados/atípicos são os contratos que
não estão disciplinados pela lei, mas que não
atentam contra a ordem normativa.
Unidade 6
Quanto à substancialidade existencial
• Principal é o contrato cuja obrigação é
independente de qualquer outra obrigação ou
prestação.
• Acessório é o contrato que só existe em função
de uma obrigação principal, por exemplo,
cláusula penal.
Quanto à maneira de formação
• Paritário é o contrato cujas partes contratantes
convencionam as suas cláusulas.
• Adesão é o contrato cujas cláusulas são
previamente estabelecidas por uma das
partes, cabendo à outra somente aceitar ou
não.
Quanto ao objeto
• Preliminar é a convenção que estabelece a
promessa de contrato principal com a outra
parte. Compromisso de contratar. Visa à
realização do contrato definitivo.
• Definitivo é o contrato que abrange a prestação
principal.
FORMAÇÃO DO CONTRATO
Em verdade, essa formação é um conjunto
de conceitos éticos, calcados da correção na
dignidade, na honestidade e na intenção idônea
dos atos praticados, com intuito de não haver
prejuízo entre as partes.
Da m anifes tação de vontade, nas ce a
concordância, ou não, de contratar entre as
partes. Essa concordância pode ser tácita ou
expressa. A primeira é aquela que o aceite não
necessita de declaração, mas o fato exercido
no momento do aceite faz presumir que a parte
concordou com o negócio. No segundo, pode
ser escrito, oral ou gestual, ele consiste na
deliberação proposital de manifestação por meio
de palavra (escrita ou oral) ou gestos.
O silêncio não vincula o indivíduo ao negócio.
O silêncio só será aceito se permitido por lei ou
convenção entre as partes.
Unidade 6
ELABORAÇÃO CONTRATUAL
A fase preliminar é o momento em que as partes
se preocupam exclusivamente em determinar as
cláusulas que estarão expressas no contrato e o
conteúdo obrigacional inserido no instrumento.
Então, passamos à fase principal em que será
concluída a elaboração do instrumento; a partir
daqui, o contrato se aperfeiçoa e começa a ter
efeitos.
A proposta consiste na fase em que se oferece
algo a alguém. Ato jurídico oriundo do proponente.
A aceitação, que nada mais é do que o reflexo da
proposta, ocorre quando a outra parte concorda
ou não com a oferta recebida. Consiste no reflexo
da vontade.
O contrato só passa a ter efeito quando há o
cruzamento entre a proposta e a aceitação. A
partir daí, passamos por duas teorias: a teoria
da cognição/conhecimento e a teoria da agnição.
Na primeira, o aperfeiçoamento só ocorrerá por
meio da ciência do proponente; tem que haver
conhecimento da aceitação. Na segunda, o
aperfeiçoamento se faz, genericamente, por
meio de declaração; o proponente não precisa
conhecer a aceitação. Há 3 subteorias contidas
nesta.
• Declaração – o contrato se aperfeiçoa a
partir do momento da inscrição da carta
(aperfeiçoamento genérico).
• Expedição – defende que há o
aperfeiçoamento a partir da expedição da
carta (levar ao correio).
• Recepção – defende que há o aperfeiçoamento
a partir do momento em que a carta chega
às mãos do proponente (diferente de tomar
conhecimento).
Lugar de celebração do contrato
Em princípio, o local de celebração do instrumento
será onde o negócio foi proposto ou no domicílio
do proponente. Em caso de contratos que exijam
solenidade, o local de celebração será onde o
imóvel se encontra situado.
Impossibilidade da prestação
• Absoluta – consiste na impossibilidade
humana genérica. Esse tipo de impossibilidade
49
invalida o contrato e exclui a parte prejudicada
pela condição impossível. Nesse caso,
podem-se exigir perdas e danos.
• Relativa – consiste em impossibilidade
vinculada à não realização de condição por
determinadas pessoas (singular).
DAS ESTIPULAÇÕES EM FAVOR DE TERCEIRO
O nosso Código Civil traz esse contrato, em que
duas pessoas pactuam vantagem a terceiro que
está fora da convenção, nos arts. 436, 437 e
438.
Antes da aceitação por parte do favorecido,
o estipulante poderá modificar o contrato,
modificando o beneficiário ou exonerando o
promitente (quem aceita cumprir a obrigação).
A estipulação em favor de terceiro se resume na
simples vontade unilateral do promitente, o que é
o bastante para vinculá-lo à obrigação; tornando-
-se importante o SIM do promitente.
PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO
Consiste no compromisso entre as partes em
convencer uma terceira pessoa a cumprir um
determinado feito. Segundo o art. 439 do código
civil:
Aquele que tiver prometido fato de terceiro
responderá por perdas e danos, quando este o
não executar.
Parágrafo único. Tal responsabilidade não
existirá se o terceiro for o cônjuge do promitente,
dependendo da sua anuência o ato a ser praticado,
e desde que, pelo regime do casamento, a
indenização, de algum modo, venha a recair
sobre seus bens.
Existem três meios de criação de obrigação.
• Manifestação de vontade própria – nenhuma
pessoa poderá ou deverá cumprir obrigação
oriunda de manifestação alheia. Este terceiro
somente deverá cumprir com essa obrigação
quando anuir, conforme prescreve o art. 440
do Código Civil.
• Quando a obrigação for oriunda de lei.
• Quando a obrigação for oriunda de ato ilícito,
gerando responsabilidade.
 50
Observações importantes.
• Caso o promitente se comprometa à anuência
de terceiro e não a consiga, deve ele pagar
perdas e danos.
• Caso o terceiro assuma a obrigação, ocorrerá
a liberação do promitente.
• No caso de promessa de marido em relação a
atos da mulher, a eficácia dessa promessa é
inexistente (nula).
VÍCIO REDIBITÓRIO
Consiste em um instrumento jurídico de garantia
contra os vícios ocultos, inseridos no objeto do
negócio jurídico. Devido a esse instrumento,
poder-se-á exigir a rescisão do contrato com a
respectiva devolução do valor ou abatimento do
valor da coisa em relação ao vício nela contido.
De acordo com o art. 443 do Código Civil, se
o vendedor agir de boa-fé na transferência da
coisa viciada, caberá a ele somente restituir ao
comprador o valor da compra e as despesas
do contrato. Caso ele tenha agido de má-fé,
caberá não somente a restituição do valor, mas
a indenização sobre perdas e danos.
Requisitos para a utilização desse instrumento:
• o defeito deve prejudicar o uso da coisa ou
diminuir o seu valor;
• o vício deve estar oculto;
• o vício tem que existir, mesmo que oculto, no
momento do contrato.
Esse instrumento jurídico decai, contado o prazo
de entrega efetiva da coisa, se ela for móvel, em
30 dias, e, se imóvel, em um ano, para rescindir
o contrato ou pedir abatimento do preço.
Quando o vício, por sua natureza, só puder ser
conhecido mais tarde, o prazo será contado a
partir do momento em que dele tiver ciência, até
o prazo máximo de 180 dias, em se tratando de
bens móveis, e de um ano para os imóveis.
EVICÇÃO
O vocábulo evicção vem do latino evictio – de
evencere (evencer, desapossar judicialmente) –,
que significa recuperação judicial de uma coisa.
Unidade 6
No Direito, a evicção ocorre quando o adquirente
perde, inteira ou parcialmente, a coisa adquirida,
em virtude de sentença judicial, que a atribui a
terceiro, por reconhecer que este possui sobre
ela direito anterior ao contrato.
Com relação à evicção convém considerar:
• que seu direito provém da perda total ou
parcial da coisa adquirida pelo comprador;
• que a perda deve resultar de sentença que
atribua a mesma coisa a outrem que não o
vendedor;
• que a perda da coisa deve ter, por fundamento,
direito anterior ao contrato de compra e
venda.
Conforme se deduz do próprio conceito de
evicção, três são as pessoas que nela figuram:
• o evicto (do latim evictus, subjugado, vencido),
que é o adquirente que sofre a evicção ou
perde a coisa adquirida;
• o alienante, que transfere o bem por meio
de contrato oneroso e, por isso, deverá ser
responsável pela evicção, indenizando o
evicto;
• o evictor ou evencente, que é o terceiro que
move ação judicial contra o adquirente da
coisa, reivindicando-a.
Deriva do princípio de que o alienante tem o
dever de garantir ao adquirente a posse justa da
coisa transmitida, defendendo-a de pretensões
de terceiros quanto ao seu domínio. Por isso,
afirma-se que é um fenômeno próprio da venda
de coisa alheia, em que a entrega regular da coisa
vendida ao comprador não esgota as obrigações
do vendedor. Este deve, ainda, a garantia de
ter transmitido direitos que era lícito transmitir,
de tal sorte que o comprador possa exercer
pacificamente a posse e a propriedade da coisa
que adquiriu.
Isso significa que, aquele que transmite a outrem
o domínio, posse ou uso de alguma coisa,
por meio de contrato oneroso, fica obrigado a
responder pela evicção, mesmo que, no contrato,
não assuma expressamente essa obrigação.
Para a caracterização da evicção, devem estar
reunidos os seguintes requisitos.
• Onerosidade da aquisição do bem.
• Sentença judicial, determinando a perda do
domínio ou a posse da coisa, pelo adquirente.
Unidade 6
c) Anterioridade do direito do evictor.
d) Denunciação da lide (antigo chamamento à
autoria).
Saibamos que, mesmo que exista cláusula que
exclui a garantia contra a evicção, o evicto tem
direito de receber o preço que pagou pela coisa
evicta, se não soube do risco da evicção, ou se
não o assumiu mesmo estando dele informado.
A obrigação para o alienante ainda subsistirá,
mesmo que a coisa alienada esteja deteriorada,
exceto se houver dolo do adquirente.
Se a evicção for parcial, mas considerável, o
evicto poderá optar entre a rescisão do contrato e
a restituição da parte do preço correspondente ou
desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá
a ele somente o direito à indenização.
Para colocar em prática o direito que lhe resulta
da evicção, o adquirente deverá notificar o
alienante imediato do litígio, ou qualquer dos
anteriores.
Não havendo manifestação do alienante à
denunciação da lide e sendo manifesta a
procedência da evicção, pode o adquirente deixar
de oferecer contestação ou usar de recursos.
Importante ressaltar que ele não poderá demandar
pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou
litigiosa.
DA EXTINÇÃO DO CONTRATO
A extinção de um contrato se dá pelo seu
cumprimento e por rescisão. A rescisão pode
ocorrer pelos seguintes motivos.
• Adimplemento – o contrato se extingue,
normalmente, com seu cumprimento.
• Resilição unilateral – nos casos em que
a lei expressa ou implicitamente permite,
operando--se mediante denúncia notificada
à outra parte (contratos de trato sucessivo,
operando efeitos ex nunc).
• Distrato – o distrato é um contrato que tem por
objeto extinguir as obrigações estabelecidas
em um contrato anterior, que ainda não foi
executado na sua totalidade. Juridicamente
representa um novo acordo entre as partes
51
para extinguir o vínculo estabelecido em
contrato anterior firmado. Depende do
consentimento entre as partes, mas pode se
operar também por rescisão unilateral (por
apenas uma das partes), mediante denúncia
notificada à outra parte. Determina a lei que
o distrato seja feito pela mesma forma dos
contratos.
• Revogação – aplica-se aos contratos
unilaterais benéficos, podendo àquele que
contratou a liberalidade desfazê-la tanto
pela forma motivada (ingratidão na doação),
quanto pela imotivada (mandato).
• Renúncia – é a oposição da revogação,
cabendo àquele que foi beneficiado com uma
liberalidade renunciá-la.
• Resolução – pode ser expressa ou tácita. A
cláusula resolutiva expressa opera de pleno
direito; a tácita depende de interpelação
judicial. A parte lesada pelo inadimplemento
pode pedir a resolução do contrato, se não
preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo,
em qualquer dos casos,indenização por
perdas e danos.
• Exceptio non adimplenti contratus
– nos contratos bilaterais, nenhum dos
contratantes, antes de cumprida sua
obrigação, pode exigir o implemento da do
outro. Se, depois de concluído o contrato,
sobrevier a uma das partes contratantes
diminuição em seu patrimônio capaz de
comprometer ou tornar duvidosa a prestação
pela qual se obrigou, pode a outra recusar a
prestação que lhe incumbe, até que aquela
satisfaça a que lhe compete ou dê garantia
bastante de satisfazê-la.
• Resolução por onerosidade excessiva –
acontece em casos de contratos de execução
continuada ou diferida. Se a prestação de
uma das partes se tornar excessivamente
onerosa, com extrema vantagem para a outra,
em virtude de acontecimentos extraordinários
e imprevisíveis, o devedor poderá pedir a
resolução do contrato,ou, dado o princípio
da conservação dos contratos, sua revisão.
Por onerosidade excessiva entende-se aquilo
que ultrapassa a variação normal e ganhos
e perdas provocadas por um contrato. O juiz
interferirá, a pedido de uma das partes, para
restabelecer o equilíbrio contratual.
 52
DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO
Contratos aleatórios
Estipula-se um objeto que poderá ou não existir.
Consiste em um contrato de prestação de coisa,
todavia, a previsão dessa prestação é incerta, pois
depende de risco futuro, provocando a variação
quantitativa e qualitativa dessa prestação.
Contrato preliminar
Segundo o art. 462 do Código Civil, esse
contrato consiste em um compromisso entre
as partes em outorgar um contrato definitivo.
Caso ocorra o descumprimento do contrato
preliminar, há o inadimplemento da obrigação,
podendo a parte pedir perdas e danos. Deve
conter todos os requisitos essenciais ao
contrato a ser celebrado.
Cabe ressaltar que, no Código Civil de 1916, o
contrato preliminar não gerava nenhum tipo de
obrigação caso não fosse cumprido.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
O direito real de promessa de venda só surge a
partir do registro imobiliário; antes dele, ter-se-á
mero contrato de promessa de venda, que gera
apenas direitos obrigacionais, resolvendo-se em
perdas e danos. Trata-se de um negócio jurídico
e como tal deve ser tratado. Esse tipo de contrato
objetiva a realização de um outro contrato,
chamado definitivo, gerando deveres e obrigações
a uma ou a ambas as partes. Nessas avenças,
podem as partes determinar, com maior ou menor
amplitude, as cláusulas que vão constar do
contrato definitivo. Por esse negócio, uma pessoa
oferece a outra um contrato e compromete-se a
manter em vigor essa oferta, assim considerada
logo; com esse tipo de contrato, as partes buscam
a conclusão de um contrato definitivo.
COMPRA E VENDA
Contrato de compra e venda é aquele em que
uma das partes se obriga a transferir a uma
outra o domínio de coisa certa, mediante
pagamento em dinheiro. Ao vendedor, caberá a
Unidade 6
obrigação de transferir o controle, o domínio da
coisa, enquanto, ao comprador, cabe receber a
coisa e, em contraprestação, entregar o valor
pecuniário.
A obrigação inclusa no contrato de compra e
venda é oriunda de uma simples manifestação de
vontade estipulatória. Há uma relação recíproca
de prestação e contraprestação, havendo um
sacrifício patrimonial recíproco entre as partes
envolvidas.
Segundo o art. 491, o vendedor não é obrigado
a entregar a coisa antes de receber o preço, a
não ser que a venda seja a crédito. E, caso o
comprador entre em insolvência, o vendedor
poderá suspender a entrega da coisa, conforme
o art. 495.
Até mesmo em contratos de compra e venda
temos limitações.
• Venda de ascendente para descendente – a
compra somente poderá se efetivar por meio
da concordância dos demais descendentes
(arts. 496 e 497);
• Compra por pessoa encarregada de zelar pelo
interesse do vendedor – o curador não pode
comprar o bem do curatelado, o tutor do
tutelado e nem o procurador do representado;
• Venda por condômino de coisa indivisível
– a priori, o condômino não poderá vender
a sua parte do condomínio por ser coisa
indivisível. Mas, surgindo a oportunidade,
o condômino vendedor deverá priorizar os
demais condôminos. A outra opção é a venda
a terceiro estranho, mas com a expressa
anuência dos demais.
CLÁUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA
• Retrovenda – consiste numa cláusula
convencional resolutiva, em que o vendedor
se reserva o direito de readquirir o imóvel que
vendeu, dentro de um prazo determinado,
restituindo as despesas do comprador. Essa
cláusula recai sobre bem imóvel e a retratação
deverá ser efetuada num prazo máximo de 3
anos. De tal modo, caso não esteja expressa
em contrato, tem-se a presunção legal de 3
anos.
• Venda a contento – trata-se de uma cláusula
convencional suspensiva. A venda se realiza
Unidade 6
sob a condição de só se tornar perfeita e
obrigatória após a declaração do comprador
sobre a satisfação da coisa. Consiste na
venda condicional de caráter suspensivo que
se encontra codificada no art. 509 do Código
Civil. Enquanto não ocorrer a manifestação do
comprador, o domínio ficará com o alienante.
O comprador, nesse caso, detém a coisa
como comodatário (empréstimo de coisa
infugível). Devido à padronização das relações
de consumo, esse instituto encontra-se
superado.
• Preempção ou preferência (art. 513)
– é o negócio em que o comprador de um
determinado objeto se obriga, junto ao
vendedor, a preferi--lo em igualdade de
condições, caso venha a vender a coisa
novamente. Se houver silêncio do comprador
original, o vendedor deverá notificá-lo da
sua intenção de exercer seu direito de
preferência; se, mesmo assim, o comprador
original descumprir essa cláusula, sofrerá em
responder ação indenizatória.
• Pacto de melhor comprador – é o pacto em
que a venda do móvel/imóvel será desfeita se,
dentro de 1 (um) ano, aparecer comprador
oferecendo maiores vantagens. Trata-se de
uma condição resolutiva em que o comprador
original pode evitá-la, oferecendo a mesma
vantagem.
• Pacto comissório – o vendedor estabelece
tempo determinado para entrega do valor da
coisa a ser alienada. Caso isso não ocorra, o
pacto legitima o desfazimento do contrato ou
a exigência do preço, mais perdas e danos.
• Troca – contrato em que as partes se
obrigam a dar uma coisa por outra sem
que seja dinheiro. É a forma mais antiga de
negociação de uma coisa por outra. Difere da
compra e venda porque não envolve dinheiro.
Nesse tipo de transação, também conhecido
como escambo ou permuta, as partes
pactuam coisas que tenham o mesmo valor
econômico. Os permutantes são ao mesmo
tempo comprador e vendedor.
EMPREITADA
É um instrumento que celebra uma convenção
entre as partes, visando a um arrendamento de
serviço, buscando um fim específico. Portanto,
53
nesse contrato, o objeto não está situado na
mão de obra empregada, mas no resultado
apresentado.
DOAÇÃO
É uma modalidade de contrato na qual uma
pessoa espontaneamente transfere bens ou
vantagens do seu patrimônio para outra pessoa.
Aquele que doa é denominado doador e o que
aceita a doação é chamado de donatário.
A doação pode ser pura, quando traduz simples
benefício a ser proporcionado pelo doador, ou
remuneratória, quando objetiva retribuir serviços
ou favores não cobrados pelo donatário.
Em princípio, a doação é irrevogável, mas
a lei admite as hipóteses em que pode ser
revogada:
• por não cumprimento das cláusulas, condições
ou encargos;
• por vício que anule o contrato e
• por ingratidão do donatário – nesses casos,
podem ser revogadas as doações se o
donatário:
a) atentou contra a vida do doador ou cometeu
crime de homicídio doloso contra ele;
b) cometeu contra ele ofensa física;
c) o injuriou gravemente ou o caluniou;
d) podendo ministrá-los, recusou ao doador os
alimentos de que ele necessitava.
LOCAÇÃO
É o contrato em que uma das partes, por meio
de remuneração ou outro tipo de pagamento,
compromete-se a fornecer algo ou serviço por
algum tempo.
A locação é o ato de locar (alugar) coisas; vem
codificada no art. 565 do Código Civil, dizendo
ser um contrato em que uma parte cede uma
coisa não fungível por tempo determinado
a outra para o seu uso enquanto esta, em
contrapartida, deverá pagar certa remuneração,
designada aluguel.
Locador é a pessoa (física ou jurídica) que possui
legitimidade para ceder a alguém (locatário) o
 54
uso e gozo de bem imóvel ou móvel, mediante
um contrato de locação.
Tanto o locador como o locatário devem igualmente
ser capazes para assumir compromissos e
responder pelo seu cumprimento ou pelas
consequências da inadimplência.
Os elementos essenciais desse tipo de contrato
são: a remuneração, o tempo do contrato e o
objeto.
LEIS ESPECÍFICAS – LOCAÇÕES
O Decreto-Lei n o 9.760/1946, por sua vez,
disciplina a locação de bens imóveis de propriedade
dos Entes Públicos, sua autarquias e fundações
públicas.
O aluguel de imóveis rurais, conhecido por
arrendamento rural, é regido pela Lei n o
4.504/1964, conhecida por Estatuto da Terra, e
pelo Decreto 59.566/1966.
Tratando-se de arrendamento mercantil ou
leasing, aplica-se a Lei no 6.099/1974, alterada
pela Lei no 7.132/1983 (o valor de cada aluguel
integra parcela do preço, podendo o arrendatário
se tornar proprietário da coisa, ao término do
contrato, quando manifestar sua opção de
compra).
A locação de imóvel urbano é regulada pela Lei no
8.245/2001, com alterações pela Lei no 12.112,
de 9 de dezembro de 2009.
DEPÓSITO
É o contrato em que uma pessoa confere a outra a
guarda de coisa móvel a fim de restituí-la quando
o outorgante reclamar. Denomina-se depositante
ou depositador aquele que deposita e depositário
aquele que recebe a guarda de um depósito.
O contrato de depósito pode ser voluntário ou
necessário. Voluntário é quando o depositário
recebe um objeto móvel para guardar até que o
depositante o reclame. O contrato é necessário,
quando, independentemente da vontade das
partes, ele se dá por obrigação legal ou por
ocasião de alguma calamidade.
Unidade 6
EMPRÉSTIMO
Consiste na cessão gratuita de coisa, de uma
parte a outra, para o uso do referido objeto,
devendo ser restituído em espécie ou coisa
equivalente. O Direito considera empréstimo
o ato de colocar, de forma temporária, coisas
fungíveis ou não fungíveis à disposição de
alguém.
Uma coisa é considerada fungível quando ela se
gasta com o uso, podendo ser substituída por
outra coisa da mesma espécie, qualidade ou valor.
Uma coisa é considerada não fungível quando o
uso não a desgasta.
O empréstimo ocorre em duas condições:
comodato e mútuo. Comodato é o empréstimo
gratuito de coisas não fungíveis, enquanto
mútuo é um contrato de empréstimo em que
uma das partes empresta coisas fungíveis à
outra parte.
Chama-se comodante a pessoa que dá algo em
comodato e comodatário aquela que recebe algo
em comodato.
Mutuário é o recebedor do empréstimo, enquanto
mutuador ou mutuante, aquele que mutua, que
empresta algo no contrato de mútuo.
DOS ATOS UNILATERAIS
No Direito, um ato é considerado unilateral
quando apenas uma das partes se obriga
voluntariamente para com a outra parte. Os
principais atos unilaterais são as seguintes.
Promessa de recompensa
É a declaração de vontade feita mediante
anúncio público (divulgação pelo rádio, TV,
imprensa, internet etc.), pela qual alguém
se obriga a gratificar quem se encontrar em
certa situação ou praticar determinado ato,
independentemente do consentimento do
eventual credor. Na promessa de recompensa,
foi inserido expressamente o direito de
reembolso por parte do contratante de boa-
fé que tiver feito despesas quando ocorrer
revogação da promessa antes de prestado o
serviço ou implementada a condição.
Unidade 6
Pagamento indevido
Trata-se de pagamento realizado por engano,
quando não devido, hipótese em que há obrigação
de indenizar aquele que o fez.
Enriquecimento sem causa
O enriquecimento sem causa é muito similar ao
do pagamento indevido. O Código Civil prescreve
que aquele que, sem justa causa, se enriquecer
às custa de outrem, será obrigado a restituir o
indevidamente auferido, feita a atualização dos
valores monetários.
Resumo
• Contrato “é o acordo de duas ou mais vontades,
na conformidade da ordem jurídica, destinado a
estabelecer uma regulamentação de interesse
entre as partes, com o escopo de adquirir,
modificar ou extinguir relações jurídicas de
natureza patrimonial” (DINIZ, 1999, p. 770).
• São princípios do Direito contratual: autonomia
das partes, liberdade de contratar e liberdade
contratual.
• Classificação dos contratos:
–– quanto à natureza: unilaterais, bilaterais,
onerosos, gratuitos, aleatórios, comutativos,
casuais, abstratos;
–– quanto ao aperfeiçoamento: consensuais,
reais, solenes, não solenes;
–– quanto à nomenclatura: nominados e
inominados;
–– quanto à substancialidade existencial:
principal e acessório;
–– quanto à maneira de formação: paritários e de
adesão;
–– quanto ao objeto: preliminar e definitivo.
• Formação de um contrato é um conjunto de
conceitos éticos calcados da correção na
dignidade, na honestidade e na intenção idônea
dos atos praticados, com intuito de não haver
prejuízo entre as partes.
• Na elaboração contratual, a fase preliminar é
o momento em que as partes determinam as
cláusulas que estarão expressas no contrato; a
proposta consiste na fase em que se oferece algo
a alguém e a aceitação é a concordância ou não
da oferta recebida.
• Os contratos extinguem-se pelo destrato ou pela
quitação.
55
• Vício redibitório consiste em um instrumento de
garantia contra os vícios ocultos inseridos no
objeto do negócio jurídico.
• Contrato de compra e venda é aquele em que
uma das partes se obriga a transferir a uma outra
o domínio de coisa certa mediante pagamento
em dinheiro.
• Há modalidades específicas e cláusulas
especiais no contrato de compra e venda.
• Empreitada é um instrumento que celebra
uma convenção entre as partes, visando a um
arrendamento de serviço, buscando um fim
específico.
Exercícios
I – Identifique, nas situações propostas, as várias
modalidades de contratos.
1. Samuel está comprando um apartamento
da construtora “Castell”, ainda em fase
de acabamento. Entre os elementos deste
contrato estão a coisa (que é o apartamento),
o preço (o valor cobrado em dinheiro), o
consentimento (acordo entre as partes) e a
forma (parte prescrita em lei).
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Rogéria possuía uma cama do século XV. Como
Marina era dona de um antiquário e estava
interessada no tal objeto, propôs a Rogéria
uma forma de negociação bem antiga. Ela
ficaria com a cama e Rogéria escolheria em
seu lugar qualquer outra peça do mesmo valor
estimativo.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
3. Maria Teresa foi contratada por Heliane para
desenvolver um determinado trabalho lícito,
durante três meses. Ganhou por tal tarefa
R$350,00.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
4. Carlos emprestou, por um mês, sua casa de
praia para o melhor amigo.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
 56
II – Defina corretamente.
1. Extinção do contrato por distrato.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Extinção do contrato pela quitação.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
Unidade 6
Confira suas respostas
I – 1. Contrato de Compra e Venda.
2. Contrato de Troca.
3. Contrato de Empreitada.
4. Contrato de Empréstimo.
II – 1. Extinção do contrato por distrato é o acordo
de vontade entre as partes contratantes, a fim
de extinguir o vínculo contratual anteriormente
estabelecido.
2. Extinção do contrato pela quitação é a extinção
da dívida vencida, através do pagamento da
mesma.
 Técnico em Transações Imobiliárias
Posse e Propriedade
Unidade 7
Objetivo:
• Identificar os principais conceitos
estabelecidos sobre a questão da posse e
propriedade.
DIREITO REAL OU DIREITO DAS
COISAS
Várias são as situações que vão exigir do TTI
orientações referentes à compra e venda de
imóveis ou também à divisão patrimonial,
por exemplo. Faz-se importante, então, o
conhecimento do mercado imobiliário e da
legislação que disciplina a propriedade e a posse.
Direito das coisas é a parte do Código Civil
que trata dos bens que podem ser objeto de
apropriação pelo homem. Monteiro (2003) define
direito das coisas como: “O complexo das normas
disciplinadoras das relações jurídicas referentes
aos bens corpóreos, suscetíveis de apropriação
exclusiva pelo homem”.
Compreende os bens materiais, isto é, a
propriedade e seus desmembramentos.
A área jurídica se preocupa pelas coisas, móveis
ou imóveis, que podem ser apropriadas pelo
homem. Já as coisas inexauríveis, como o oceano
e a luz solar, que são destinadas ao uso comum
da humanidade, não interessam ao direito das
coisas.
O direito das coisas é objetivamente tratado no
Livro III do Código Civil, demonstrando que o
direito das coisas é um direito absoluto e oponível
– erga omnes (contra todos), ou seja, o titular de
um direito real tem o poder de reivindicar a coisa
onde quer que se encontre ou de quem quer
que a detenha. Os direitos reais, por estarem
estabelecidos em lei, não admitem interpretação
extensiva.
Compreendem-se como direitos reais:
a posse (aquisição, efeitos, perda e
proteção possessória), propriedade
(móvel e imóvel e suas características)
e direitos reais sobre coisas alheias
(gozo – enfiteuse, servidão, usufruto,
uso, habitação e rendas sobre imóveis;
garantias – penhor, anticrese e hipoteca).
O Código Civil, nos arts. 1.226 e 1.227,
com relação ao direito das coisas, elucida
que os direitos reais sobre coisas móveis,
quando constituídos ou transmitidos por
atos entre vivos, só se adquirem com a
tradição (conforme o costume). Já os
direitos reais sobre imóveis constituídos
ou transmitidos por atos entre vivos, só
se adquirem com o registro no Cartório
de Registro de Imóveis.
DA POSSE
Posse é o efetivo exercício dos poderes de usar,
gozar e dispor da coisa, por aquele que não é
o proprietário. Aquele que exerce a posse é o
possuidor (art. 1.196 do Código Civil).
Em relação à natureza jurídica da posse, o Direito
brasileiro adotou a teoria objetiva de Rudolf Von
Ilhering, segundo a qual a posse existe pelo
simples controle material da coisa dispensando-se
a intenção de agir como proprietário.
Há várias formas de exercer a posse; assim, há
uma classificação, que as diferencia em:
• posse direta – entendida como a posse
daquele que a exerce diretamente sobre a
coisa, exercendo os poderes do proprietário,
sem nenhum obstáculo;
 58
• posse indireta – é a do possuidor que entrega
a coisa a outrem, em virtude de uma relação
jurídica existente entre eles, como no caso
de contrato de locação, depósito, comodato
e tutela, quando couber ao tutor guardar os
bens do tutelado;
• posse justa – aquela que se exerce de forma
legal, não apresentando nenhum dos vícios
citados na lei;
• posse injusta – é aquela que decorre de atos
de violência (coação física ou moral), pela
clandestinidade (que se dá às ocultas sem
que o possuidor ou o proprietário da coisa
tenha conhecimento) ou se perfaz de forma
precária;
• posse precária – aquela que provém de
uma relação de confiança, em que a pessoa
tem a obrigação de restituir a coisa, mas
se nega a fazê-lo. Normalmente ocorre em
casos de contrato de depósito, de locação,
de comodato, entre outros;
• posse de boa-fé – é aquela em que o
possuidor acredita que é o proprietário da
coisa, desconhecendo qualquer vício ou
impedimento para a aquisição do objeto da
posse;
• posse de má-fé – é aquela em que o
possuidor tem conhecimento de que a sua
posse possui os vícios e impedimentos.
DA AQUISIÇÃO
O Código Civil fixa o momento da aquisição da
posse quando estabelece, no art. 1.204:
Adquire-se a posse desde o momento em que se
torna possível o exercício, em nome próprio, de
qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
Aqueles que podem adquirir a posse são
orientados no Código Civil por meio do art. 1.205,
que estabelece que pode ser pela própria pessoa
que a pretende ou por seu representante e
também por terceiro sem mandato, dependendo
de ratificação.
O art. 1.206 do Código Civil dispõe que:
A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários
do possuidor com os mesmos caracteres.
De acordo com o art. 1.207 do Código Civil:
Unidade 7
O sucessor universal continua de direito a posse
do seu antecessor; e ao sucessor singular é
facultado unir sua posse à do antecessor, para
os efeitos legais.
Os obstáculos à aquisição da posse são
esclarecidos pelo art. 1.208, ao estabelecer:
não induzem posse os atos de mera permissão
ou tolerância assim como não autorizam a sua
aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão
depois de cessar a violência ou clandestinidade.
Assim, por meio da permissão ou tolerância, o
proprietário permite a prática dos atos, mas se
reserva o direito de revogar a ordem, quando
achar conveniente. A pessoa beneficiada sabe
que pode perder a posse a qualquer momento.
Ex.: João consente que seu vizinho passe pelo
seu terreno. Mesmo que reiterada a passagem,
não induz posse, porque se trata de mero favor.
Da mesma forma, a violência ou clandestinidade,
não induz posse, exceto se cessados os vícios,
que são temporários.
DOS EFEITOS
Os efeitos da posse são as implicações jurídicas
por ela produzidas, em virtude de lei ou de norma
jurídica, podendo ser embaraçada pela turbação,
pelo esbulho ou pela ameaça de agressão
iminente.
São efeitos da posse:
• direito à percepção de frutos e rendimentos
e direito de retenção ao possuidor de boa-fé;
• direito à indenização por prejuízos causados
pelo possuidor de má-fé;
• direito aos interditos possessórios (ações
possessórias);
• direito à transmissão de posse;
• direito à usucapião;
• direito do possuidor em manter-se com a
posse em caso de turbação (ato contrário à
posse de outrem), de ser restituído no caso
de esbulho privação violenta da posse) e de
ser segurado de violência iminente, se tiver
justo receio de ser molestado.
Turbação – é a agressão material dirigida contra
a posse, atrapalhando o exercício dela, mas sem,
no entanto, tirá-la do possuidor.
Unidade 7
Esbulho – é o ato pelo qual o possuidor se
vê privado da posse, injustamente, de forma
violenta ou clandestina ou, ainda, por abuso de
confiança.
Ameaça à posse é a perturbação ou ameaça de
violação da posse.
Interdito proibitório – é a proteção preventiva da
posse diante de ameaça de turbação ou esbulho.
DA PERDA DA POSSE
A perda da posse acontece quando seu possuidor
não exerce ou não pode exercer o poder inerente
da propriedade.
A perda da posse pode acontecer, por exemplo,
nos casos de: abandono, tradição, perda ou
destruição da coisa, pela inalienabilidade ou pelo
constituto possessório.
Abandono – é a renúncia da posse de algo, feita
pelo dono, demonstrando o profundo desinteresse
em mantê-lo. Ex.: jogar fora um relógio antigo ou
colocar na calçada um armário.
Tradição – é a entrega da coisa a outra pessoa
com a intenção de se desfazer da posse. Isto
acontece nos contratos de locação, compra e
venda, comodato.
Coisa perdida ou destruída – acontece na perda
involuntária e permanente, quando a pessoa não
encontra a coisa perdida e quem a encontrou
não a devolve, ou quando a coisa é destruída por
evento natural ou fortuito, tornando-a inutilizável.
Perda pela inalienabilidade – ocorre quando a
coisa é colocada fora do comércio, não podendo
ser possuída. Ex.: o governo decide proibir a venda
de cigarros.
Constituto possessório – acontece quando
o possuidor de um bem (imóvel, móvel ou
semovente) passa a possuí-lo em nome alheio.
DOS DIREITOS REAIS
Para falarmos de propriedade, devemos falar
sobre os direitos reais, que é parte do direito civil
que regulariza a relação do homem com bens
suscetíveis de apropriação.
59
O art. 1.225 do Código Civil estabelece que os
direitos reais são estes.
• A propriedade
• A superfície
• As servidões
• O usufruto
• O uso
• A habitação
• O direito do promitente comprador do imóvel;
• O penhor
• A hipoteca
• A anticrese
• Os direitos reais sobre coisas móveis, quando
constituídos, ou transmitidos por atos entre
vivos, só se adquirem com a tradição (art.
1.226). Tradição é a entrega da coisa.
• Os direitos reais sobre imóveis constituídos,
ou transmitidos por atos entre vivos, só se
adquirem com o registro no Cartório de
Registro de Imóveis dos referidos títulos (art.
1.227).
DA PROPRIEDADE
Segundo o Código Civil, em seu art. 1.228, o
proprietário tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder
de quem quer que injustamente a possua ou
detenha. Para obter ou reaver a posse de coisa
de sua propriedade, tem o proprietário a ação
reivindicatória.
Como objetos de propriedade existem:
• bens corpóreos – são os bens móveis e
imóveis;
• bens incorpóreos – clientela, direito autoral,
propriedade industrial etc.
A propriedade possui duas modalidades.
• Plena e restrita – a plena é aquela que
concentra no proprietário todos os direitos de
propriedade, enquanto a restrita é aquela cujo
proprietário está impedido de usar alguns dos
direitos de propriedade (trata-se do limite de
utilização do bem).
• Perpétua e resolúvel – a perpétua é aquela
por prazo indeterminado, enquanto na
resolúvel seu tempo de proprietário é limitado.
 60
Cabe ressaltar que qualquer pessoa, seja ela física
ou jurídica, pode ser proprietária.
A propriedade do solo não abrange as jazidas,
minas e demais recursos minerais, os potenciais de
energia hidráulica, os monumentos arqueológicos
e demais bens referidos em leis especiais
conforme o art. 1.230 do Código Civil. Contudo,
o proprietário do solo tem o direito de explorá-
lo desde que não submetido à transformação
industrial, obedecido ao disposto em lei especial.
DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
A propriedade imóvel pode ser adquirida:
• pela usucapião;
• pela transcrição do título de transferência no
registro de imóvel;
• pela acessão;
• pelo direito hereditário.
A aquisição poderá ser originária ou derivada. A
aquisição originária não guarda relação jurídica
com o proprietário (usucapião e ocupação)
enquanto a aquisição derivada tem relação
jurídica com o proprietário anterior (transcrição
em cartório, compra e venda, doação).
Da aquisição pela usucapião
É o meio de aquisição da propriedade (originária)
mediante a posse continuada durante certo lapso
de tempo, com os requisitos previstos no art.
1.240 e 1.240 A do CC.
A usucapião pode ser classificado em três
espécies: extraordinária, ordinária e especial.
a) Extraordinária (art. 1.238) – essa modalidade
independe de justo título e de boa-fé; adquire-
-se a propriedade em face de posse mansa e
pacífica por 15 anos ininterruptos, que pode
ser reduzido a 10 anos, caso o possuidor
venha a usar o bem como residência sua e
de sua família ou tiver realizado, neste, obras
ou serviços de interesse social e econômico
relevantes, tornando-o produtivo.
b) Ordinária (art. 1.242) – ocorre quando, em 10
anos ininterruptos, a pessoa tem justo título
e boa-fé; esse tempo pode ser reduzido a 5
anos quando a escritura pública deste imóvel
Unidade 7
for cancelada e o possuidor tiver adquirido o
bem de forma onerosa.
c) Especial – nessa modalidade, o lapso temporal
é de 5 anos ininterruptos e a pessoa não pode
possuir nenhum outro imóvel, seja ele urbano
ou rural. O imóvel rural (art. 1.239) deve ter
no máximo 50 hectares e a posse ininterrupta
de 5 anos, enquanto o imóvel urbano deve ter
no máximo 250 metros quadrados e, também,
5 anos de posse ininterrupta.
Cabe ressaltar que não podem ser usucapidos
os bens pertencentes a empresas públicas e as
coisas fora do comércio.
Condições para reconhecimento das
usucapiões
Em todos os casos apresentados, a usucapião
será reconhecida somente por meio de ação
judicial, cujo procedimento está especificado no
art. 941 e seguintes do Código de Processo Civil
(CPC) e, dependendo da espécie de ação, nas
leis específicas. Essa ação deve ser processada
e julgada na comarca da situação do imóvel. A
sentença será declaratória, já que o magistrado,
após verificar o cumprimento dos requisitos,
declarará o domínio.
DA AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO TÍTULO
De acordo com o Código Civil, a transferência de
propriedade entre vivos se faz mediante o registro
de títulos translativo no Registro de Imóveis.
Enquanto não se registrar o título translativo, o
alienante continua a ser considerado como dono
do imóvel (art. 1.245).
O art. 1.246 orienta que:
O registro passa a valer a partir do momento em
que o título for apresentado ao oficial do registro,
e este o prenotar no protocolo.
Da aquisição por acessão
Esse tipo de aquisição é o modo, de acordo
com Ribeiro (2005) “[...] Segundo o qual fica
pertencendo ao proprietário tudo aquilo que
se una ou incorpore ao seu bem, por motivos
naturais ou humanos”.
Unidade 7
Conforme o art. 1.248 do Código Civil, a acessão
pode se dar assim.
a) Por formação de ilhas
O art. 1.249 do Código Civil dispõe:
As ilhas que se formarem em correntes comuns
ou particulares pertencem aos proprietários
ribeirinhos fronteiros, observadas as regras
seguintes:
I – as que se formarem no meio do rio
consideram- -se acréscimos sobrevindos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as
margens, na proporção de suas testadas, até a
linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II – as que se formarem entre a referida linha e
uma das margens consideram-se acréscimos
aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse
mesmo lado;
III – as que se formarem pelo desdobramento
de um novo braço do rio continuam a pertencer
aos proprietários dos terrenos à custa dos
quais se constituíram.
Vale ressaltar que, de acordo com o Código
das Águas, se as correntes forem navegáveis,
trata--se de águas públicas, portanto, as regras
do Código Civil que dizem respeito à aquisição
de propriedade por acessão aplicam-se aos
rios não navegáveis.
b) Por aluvião
O art. 1.250 estabelece:
Os acréscimos formados, sucessiva e
imperceptivelmente, por depósitos e aterros
naturais ao longo das margens das correntes,
ou pelo desvio das águas destas, pertencem
aos donos dos terrenos marginais, sem
indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se
formar em frente de prédios de proprietários
diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção
da testada de cada um sobre a antiga
margem.
c) Por avulsão
O art. 1.251 do Código Civil pontua:
Quando, por força natural violenta, uma porção
de terra se destacar de um prédio e se juntar
61
a outro, o dono deste adquirirá a propriedade
do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro
ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém
houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento
de indenização, o dono do prédio a que se
juntou a porção de terra deverá aquiescer a
que se remova a parte acrescida.
d) Por abandono de álveo
O art. 1.252 do Código Civil esclarece que:
O álveo abandonado de corrente pertence aos
proprietários ribeirinhos das duas margens,
sem que tenham indenização os donos dos
terrenos por onde as águas abrirem novo curso,
entendendo--se que os prédios marginais se
estendem até o meio do álveo.
Entende-se por álveo (leito) a superfície que
as águas cobrem sem transbordar para o solo
natural e enxuto.
e) Por plantações ou construções
O art. 1.253 estipula que:
Toda construção ou plantação feita em um
terreno presume-se feita pelo proprietário e à
sua custa, até que se prove o contrário.
As construções e plantações são avaliadas
como acessórios do solo, não se levando em
conta a apreciação de valor. Normalmente
pertencem ao proprietário do solo, levando-
se em conta a possibilidade de que é possível
semear, plantar e construir com sementes e
materiais não pertencentes ao proprietário do
solo.
DA PERDA DA PROPRIEDADE
De acordo com o art. 1.275 do Código Civil,
perde--se a propriedade nos seguintes casos.
• Por alienação – negócio jurídico bilateral pelo
qual se adquire o domínio da propriedade.
Cabe ressaltar que, em se tratando de bens
imóveis, o domínio da propriedade só se
transfere no Cartório de Registro de Imóveis.
Ainda assim, só será obrigatória a escritura
pública para transcrição no cartório quando
o valor do bem for superior a 30 (trinta)
salários-mínimos, porém, a escritura pública
 62
é essencial ao negócio jurídico segundo o art.
108 do Código Civil.
• Por renúncia – negócio jurídico unilateral
pelo qual uma determinada pessoa abre mão
de um direito real sobre um determinado bem
imóvel. Tem que ser averbada em cartório.
Essa renúncia não pode ser efetuada de
forma tácita.
• Por abandono – não é expresso, pois o
proprietário desiste do bem tacitamente. É
o caso de imóvel urbano que o proprietário
abandona com a intenção de não mais
conservar em seu patrimônio e que não se
encontra na posse de outrem. Após três anos
será declarado vago e passará à propriedade
do município ou do Distrito Federal.
• Por perecimento – a partir do momento
em que há o perecimento do objeto, há o
perecimento do direito, por exemplo, se tenho
uma ilha e o mar a encobre, pereceu o objeto
(art. 1.275, IV).
• Por desapropriação – ocorre quando, em
razão de um interesse social, o poder público
entende por adquirir a propriedade de outrem
de forma compulsória, mediante indenização.
Pode ser tanto bem móvel quanto imóvel
desde que para fins de interesse social. Caso
não se cumpra com o fim social para o qual
foi desapropriado, há possibilidade de o antigo
proprietário reaver o bem desde que pague
pelo seu preço atual.
Da enfiteuse
Enfiteuse é um contrato por prazo indeterminado
pelo qual o senhorio transfere o domínio de
sua propriedade para um terceiro que, em
contrapartida, lhe pagará uma taxa anual
chamada de foro. Não existe enfiteuse urbana
desde a Constituição Federal de 1988. Pelo
novo Código Civil não existirá enfiteuse em
novos contratos. Em relação à enfiteuse rural, só
continuam valendo as antigas, efetuadas sobre
o Código Civil de 1916, que continuam regidas
pelos arts. 678 a 694 desse antigo código.
Cabe salientar que a enfiteuse transmite-se aos
sucessores do enfiteuta, porém, não pode ser
dividido em glebas (frações).
A enfiteuse possui 3 (três) formas de extinção:
a) o não pagamento pelo prazo de 3 (três) anos
consecutivos, mas poderá o enfiteuta ser
Unidade 7
indenizado pelas benfeitorias necessárias (art.
692 do Código Civil de 1916);
b) falecimento do enfiteuta sem herdeiros; salvo
o direito dos credores;
c) pela natural deterioração do prédio aforado
quando não valer o capital correspondente ao
foro.
Ao falarmos de enfiteuse, não podemos deixar de
citar o laudêmio. Trata-se de uma porcentagem
que o senhorio terá direito a receber sempre
que o foreiro quiser transferir o domínio útil
da propriedade para um terceiro, caso esse
não queira exercer o direito de preferência. Na
hipótese do silêncio entre as partes, o laudêmio
será de 2,5% (dois e meio por cento) do valor da
venda (art. 686 do Código Civil de 1916).
Resumo
• Direito das coisas: parte do Código Civil que trata
dos bens que podem ser objeto de apropriação
pelo homem.
• Compreendem-se como direitos reais: a posse,
a propriedade e os direitos reais sobre coisas
alheias.
• Posse é o efetivo exercício dos poderes de usar,
gozar e dispor da coisa, por aquele que não é o
proprietário.
• Há várias formas de exercer a posse: posse
direta, posse indireta, posse justa, posse injusta,
posse precária, posse de boa-fé, posse de má-fé.
• “Adquire-se a posse desde o momento em que se
torna possível o exercício, em nome próprio, de
qualquer dos poderes inerentes à propriedade”.
(art. 1.204).
• Os efeitos da posse são as implicações jurídicas
por ela produzidas, em virtude de lei ou de norma
jurídica, podendo ser embaraçada pela turbação,
pelo esbulho ou pela ameaça de agressão
iminente.
• A perda da posse acontece quando seu possuidor
não exerce ou não pode exercer o poder inerente
da propriedade e pode ocorrer por: abandono,
tradição, coisa perdida ou destruída, perda pela
inalienabilidade e constituto possessório.
• Direitos reais é a parte do Direito Civil que
regulariza a relação do homem com bens
suscetíveis de apropriação.
• O art. 1.225 do Código Civil estabelece que os
direitos reais são: a propriedade, a superfície, as
servidões; o usufruto, o uso, a habitação, o direito
Unidade 7
do promitente comprador do imóvel, o penhor, a
hipoteca, a anticrese.
• Como objetos de propriedade existem: os bens
corpóreos e os bens incorpóreos.
• A propriedade possui duas modalidades: plena e
restrita; perpétua e resolúvel.
• A propriedade imóvel pode ser adquirida:
pela usucapião; pela transcrição do título de
transferência no registro de imóvel; pela acessão;
pelo direito hereditário.
• De acordo com o art. 1.275 do Código Civil, perde-
se a propriedade: por alienação, por renúncia, por
abandono, por perecimento, por desapropriação.
• Enfiteuse é um contrato por prazo indeterminado
pelo qual o senhorio transfere o domínio de
sua propriedade para um terceiro que, em
contrapartida, lhe pagará uma taxa anual
chamada de foro.
• Não existe enfiteuse urbana desde a Constituição
Federal de 1988.
Exercícios
I – Defina.
1. Direito das coisas
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______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
2. Posse
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______________________________________
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______________________________________
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3. Propriedade
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______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
63
II – Reconheça, nas situações abaixo, os tipos de
posse referenciados.
1. Alguns integrantes de movimentos rurais
invadiram partes da fazenda do Sr. Antônio,
ali construindo barracos de madeira e se
instalando com a família.
______________________________________
______________________________________
2. Marcela ganhou uma bolsa de estudos em
Paris. Seus pais alugaram de um amigo, por
um ano, um apartamento naquela cidade para
a filha morar durante o período de estudos.
______________________________________
______________________________________
3. Após pagar o financiamento da Caixa
Econômica, durante 15 anos, João registrou
seu apartamento no Cartório de Registro de
Imóveis.
______________________________________
______________________________________
4. Pedro recebeu de herança de sua tia,
recentemente falecida, um chalé em Campos
do Jordão.
______________________________________
______________________________________
5. Ricardo mudou-se há dois anos para um
apartamento na praia, sem pagar aluguel,
sabendo que o imóvel é motivo de disputa entre
vários herdeiros.
______________________________________
______________________________________
6. Ao morar temporariamente nos Estados Unidos,
Alice deixou com uma amiga, que morava em
uma casa grande, os móveis de seus filhos.
Ao retornar, a amiga se recusa a devolvê-los,
alegando a utilização pelos próprios filhos e a
impossibilidade financeira de adquirir novos
móveis, no momento.
______________________________________
______________________________________
7. Ao realizar o inventário, após o falecimento do
pai, Leandro descobriu que o imóvel em que
moravam pertencia, na realidade, a um amigo
da família. Preocupado com a tranquilidade
da mãe, propôs sua compra, no que foi
prontamente atendido pelo proprietário.
______________________________________
______________________________________
 64
III – Analise a situação abaixo e reconheça os
elementos que embaraçam e protegem a posse.
Diante da ameaça de invasão de sua fazenda,
por militantes acampados em suas proximidades
e que várias vezes derrubaram cercas, destruíram
plantações e mataram cabeças de gado, o Sr. João
Carlos solicitou proteção policial, sendo atendido
por meio de uma viatura que comparece ao local
duas vezes ao dia.
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___________________________________________
IV – Distinga as modalidades da propriedade.
1. A plena da restrita
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______________________________________
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2. A perpétua da resolúvel
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______________________________________
______________________________________
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V – Identifique as formas de aquisição da propriedade
imóvel.
1. Denise recebeu, após o falecimento de sua
madrinha, o apartamento em que esta, uma
funcionária pública solteira, residia em Brasília.
______________________________________
______________________________________
2. O riacho que corria nos fundos do quintal do
Sr. Alaor secou completamente, permitindo-lhe
plantar no local, aproximadamente 20 m de
área, algumas mudas de árvores frutíferas.
______________________________________
______________________________________
Unidade 7
3. O agricultor Jonas e sua família ocupam há mais
de 20 anos uma pequena propriedade rural,
cujo dono mudou-se para os Estados Unidos e
nunca mais retornou. Jonas realizou melhorias
no imóvel, cultiva as terras e paga anualmente
os devidos impostos. Recentemente, Jonas
solicitou a escritura do imóvel no cartório da
cidade próxima.
______________________________________
______________________________________
4. Após quitar o financiamento de 180 meses,
na Imobiliária Porvir, Jussara registrou seu
apartamento no cartório.
______________________________________
______________________________________
VI – Identifique as modalidades de perda da
propriedade.
1. Uma erosão, durante a temporada de chuva,
fez ruir o barraco do Sr. Etevaldo e abrir uma
cratera de aproximadamente 50m de diâmetro
no terreno.
______________________________________
______________________________________
2. Após o falecimento da mãe, os herdeiros do
pequeno imóvel abriram mão de sua parte em
benefício de um irmão que não possuía imóvel
algum.
______________________________________
______________________________________
3. Ao receber, da Caixa Econômica, o valor de
R$ 120.000,00 em nome do Sr. João Carlos,
o Sr. Antônio Borges entregou ao comprador
o documento, Contrato de Compra e Venda,
registrado em Cartório.
______________________________________
______________________________________
4. Os moradores de um bairro afastado receberam
uma indenização e a delimitação de um prazo
para deixar suas residências que seriam
derrubadas para a construção de um anel
rodoviário.
______________________________________
______________________________________
5. Diante do estado de decadência e do acúmulo
de impostos atrasados, Paulo decidiu não
assumir o barraco, herdado de um tio falecido.
______________________________________
______________________________________
Unidade 7
Confira suas respostas
I – 1. Direito das coisas: parte do Código Civil que trata
dos bens que podem ser objeto de apropriação
pelo homem.
2. Posse: efetivo exercício dos poderes de usar,
gozar e dispor da coisa, por aquele que não é o
proprietário.
3. Propriedade: o direito legal de usar, gozar e dispor
da coisa de sua propriedade.
II – 1. Posse injusta.
2. Posse indireta.
3. Posse direta.
4. Posse justa.
5. Posse de má-fé.
6. Posse precária.
7. Posse de boa-fé.
III – 1. Turbação: as agressões à propriedade,
derrubamento das cercas; destruição da
plantação e morte das cabeças de gado.
2. Ameaça à posse: a proximidade do acampamento
e a perturbação promovida na propriedade.
3. Interdito proibitório: proteção preventiva da posse,
a solicitação de proteção policial.
IV – 1. A propriedade plena concentra no proprietário
todos os direitos de propriedade (uso, gozo e o
direito de alienação – venda), já a propriedade
restrita impede o uso de alguns direitos; há
a limitação do uso do bem (propriedade com
usufruto de terceiros – impede o direito de
alienação).
2. A propriedade perpétua ocorre por prazo
indeterminado, por exemplo, até a morte do
proprietário, já a propriedade resolúvel possui
período limitado, por exemplo, na retrovenda,
quando o antigo proprietário determina o prazo
para a recompra do imóvel.
V – 1. Pelo direito hereditário.
2. Pela acessão.
3. Pela usucapião.
4. Pela transcrição do título de transferência no
registro de imóvel.
IV – 1. Por perecimento.
2. Por renúncia.
3. Por alienação.
4. Por desapropriação.
5. Por abandono.
DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA
Com o intuito de impedir e prevenir conflitos entre
vizinhos, o Código Civil traça algumas regras de
limitação à propriedade individual.
65
DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
De acordo com o Código Civil, pelo seu art. 1.277:
O proprietário ou o possuidor de um prédio
tem o direito de fazer cessar as interferências
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde
dos que o habitam, provocadas pela utilização de
propriedade vizinha.
E é complementado pelo art. 1.280, que diz:
O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir
do dono do prédio vizinho a demolição, ou a
reparação deste, quando ameace ruína, bem
como que lhe preste caução pelo dano iminente.
DAS ÁRVORES LIMÍTROFES
Com relação a este item, o Código Civil, o aborda
nos arts. 1.282, 1.283 e 1.284, que orientam:
A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória,
presume-se pertencer em comum aos donos
dos prédios confinantes. As raízes e os ramos
de árvore, que ultrapassarem a estrema do
prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical
divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho
pertencem ao dono do solo onde caíram, se este
for de propriedade particular.
DA PASSAGEM FORÇADA
O art. 1.285 estipula que:
O dono do prédio que não tiver acesso a via
pública, nascente ou porto, pode, mediante
pagamento de indenização cabal, constranger
o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será
judicialmente fixado, se necessário.
DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
Em relação a este item, o Código Civil estabelece,
em seu art. 1.286 que:
Mediante recebimento de indenização que
atenda, também, à desvalorização da área
remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar
a passagem, através de seu imóvel, de cabos,
tubulações e outros condutos subterrâneos de
 66
serviços de utilidade pública, em proveito de
proprietários vizinhos, quando de outro modo for
impossível ou excessivamente onerosa.
DAS ÁGUAS
Este tema é norteado pelos arts. 1.288 e 1.290.
O dono ou o possuidor do prédio inferior é
obrigado a receber as águas que correm
naturalmente do superior, não podendo realizar
obras que embaracem o seu fluxo; porém a
condição natural e anterior do prédio inferior não
pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou
possuidor do prédio superior.
O proprietário de nascente ou do solo onde caem
águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu
consumo, não pode impedir, ou desviar o curso
natural das águas remanescentes pelos prédios
inferiores.
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO
DE TAPAGEM
Pelo art. 1.297 do Código Civil, tem-se a
orientação deste tópico.
O proprietário tem direito a cercar, murar, valar
ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano
ou rural, e pode constranger o seu confinante a
proceder com ele à demarcação entre os dois
prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar
marcos destruídos ou arruinados, repartindo-
-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.
DO DIREITO DE CONSTRUIR
O Código Civil, por meio de vários arts. como
o 1.299, 1.300, 1.301, 1.308, 1.311, por
exemplo, norteia sobre este tema.
O proprietário pode levantar em seu terreno as
construções que lhe aprouver, salvo o direito dos
vizinhos e os regulamentos administrativos.
O proprietário construirá de maneira que o seu
prédio não despeje águas, diretamente, sobre o
prédio vizinho.
Unidade 7
É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço
ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
vizinho.
Não é lícito encostar à parede divisória chaminés,
fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou
depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou
interferências prejudiciais ao vizinho.
São proibidas construções capazes de poluir, ou
inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou
nascente alheia, a elas preexistentes.
Não é permitida a execução de qualquer obra ou
serviço suscetível de provocar desmoronamento
ou deslocação de terra, ou que comprometa a
segurança do prédio vizinho, senão após haverem
sido feitas as obras acautelatórias.
DO CONDOMÍNIO GERAL
O vocábulo condomínio significa o domínio de
vários. Há condomínio quando a mesma coisa
pertence a mais de uma pessoa (física ou jurídica),
cabendo a cada uma delas direito proporcional à
sua parte ideal sobre o todo.
CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
É a distribuição de uma coisa indivisa em frações
ideais, para consortes diversos. O condomínio
voluntário ou convencional é criado pelo acordo
de vontade das partes (ex.: compra e venda em
sociedade e casamento pelo regime da comunhão
universal). É aquele no qual duas ou mais pessoas
adquirem um mesmo bem; ato baseado na
vontade das partes.
CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
Quando duas ou mais propriedades,
obrigatoriamente, compartilham a necessidade
de cercas, muros ou valas, surge a figura jurídica
do condomínio necessário. Nesse caso, as áreas
limítrofes, se receberem instalações de paredes,
cercas, muros, valas ou valados dão ao edificador
o direito da meação, isto é, cada proprietário
deverá contribuir com o valor correspondente a
sua área compartilhada, investido na edificação
realizada.
Unidade 7
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O condomínio é instituído por edificação ou
construção, que pode se apresentar em forma de
conjunto de unidades em loteamento (ex.: casas)
ou edifício de pavimentos (ex.: apartamentos,
salas, lojas, etc.) da qual constam unidades que
são propriedade de uso exclusivo e partes que
são propriedade comum a todos os condôminos
(art. 1.331).
O art. 1.331 continua explicitando que:
As partes suscetíveis de utilização independente,
tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se à propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários. Solo, estrutura
do prédio, telhado, rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e
refrigeração centrais e as demais partes comuns,
inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não
podendo ser alienados separadamente ou
divididos.
Todo condômino tem o direito de utilizar e
usufruir de sua unidade autônoma, segundo
suas necessidades e interesses, condicionados
às normas de boa vizinhança.
Cada condômino poderá usar as partes e coisas
comuns, tomando o cuidado de não causar
dano e incômodo aos outros condôminos ou
moradores, nem obstáculo ou embaraço ao
bom uso das mesmas partes por todos, além de
contribuir para as despesas do condomínio, na
proporção de suas frações ideais.
PROPRIEDADE RESOLÚVEL
Com relação a este tema, nos ensina Ribeiro
(2005): “Trata-se de propriedade adquirida sob
condição resolutiva ou a termo certo e definido
que, em decorrência da condição ou termo, deixa
de existir (resolve-se, extingue-se)”.
A propriedade resolúvel, também conhecida como
revogável, possui, portanto, caráter transitório,
podendo ser cancelada sobrevindo determinada
condição legal ou convencional. Na escritura
de compra e venda é colocado que compete
67
ao alienante o direito de readquirir a coisa que
alienou, pelo mesmo preço por que a vendeu,
contanto que exercite seu direito dentro de certo
prazo; sua garantia é a cláusula assim acordada.
A propriedade resolúvel ou revogável, contudo, é
transmitida pelo vendedor ou doador (alienante)
em favor do comprador ou donatário (adquirente),
atribuindo a este todos os poderes de proprietário:
usar, gozar, usufruir, dispor e reivindicar a coisa
enquanto não ocorrer a condição resolutiva.
O art. 1.359 do Código Civil estabelece que:
Resolvida a propriedade pelo implemento da
condição ou pelo advento do termo, entendem-se
também resolvidos os direitos reais concedidos
na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor
se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do
poder de quem a possua ou detenha.
Já o art. 1.360 dispõe que:
Se a propriedade se resolver por outra causa
superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido
por título anterior à sua resolução, será considerado
proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo
benefício houve a resolução, ação contra aquele
cuja propriedade se resolveu para haver a própria
coisa ou o seu valor.
O pacto de retrovenda e a venda a contento são
exemplos de propriedade resolúvel.
DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO SOBRE
COISAS ALHEIAS
Os direitos reais sobre coisas alheias são previstos
e limitados por lei, não aceitando criação
de novas regras por vontade das partes que
queiram entrar em acordo. Nessa modalidade,
o imóvel é transferido momentaneamente ao
adquirente, para que este possa gozar e fruir do
bem, conforme especificado em lei. Os direitos
reais sobre coisas alheias são os que tratam da
superfície, das servidões, do usufruto, do uso, da
habitação, do direito do promitente comprador,
do penhor, da hipoteca e da anticrese.
DA SUPERFÍCIE
O direito de superfície é o direito real, transmissível,
podendo ser temporário ou perpétuo, que o
 68
dono de imóvel confere, de forma onerosa ou
gratuita, a um terceiro, denominado superficiário,
possibilitando que este possa plantar ou edificar
no terreno pertencente ao primeiro, criando,
assim, uma propriedade distinta da propriedade
do solo, denominada propriedade superficiária.
No Brasil, o art. 21 da Lei Federal no 10.257/2001
elucida que:
O proprietário urbano poderá conceder a outrem
o direito de superfície do seu terreno, por tempo
determinado ou indeterminado, mediante
escritura pública registrada no cartório de registro
de imóveis.
§1o Consistir o direito de superfície na faculdade
de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo
relativo ao terreno, na forma estabelecida
no contrato respectivo, atendida a legislação
urbanística.
Esse direito poderá ser transferido a terceiros e,
por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Quando a concessão for extinta e se as partes
não tiverem acordado o contrário, o proprietário
voltará a ter plenos poderes sobre o terreno,
construções ou plantações, independentemente
de indenização.
O ordenamento jurídico brasileiro voltou a
admitir a separação entre propriedade do solo e
propriedade do que nele é construído ou plantado,
podendo haver exploração em separado tanto do
solo quanto daquilo que lhe é incorporado.
Não se pode esquecer que a concessão da
superfície sempre exige escritura pública, não
podendo ser constituída por instrumento particular
em nenhuma hipótese, porque, nesse caso, não
se aplica a regra do art. 108 do Código Civil, que
admite a contratação privada se o imóvel for de
valor inferior a 30 vezes o maior salário-mínimo
nacional.
DAS SERVIDÕES
Entende-se por servidão predial o proveito
prestado por um imóvel em favor de outro. Implica
a existência de dois prédios vizinhos, contíguos
ou não, pertencentes a diferentes proprietários.
O prédio dominante, que se beneficia com
Unidade 7
a servidão, utiliza e restringe o exercício da
propriedade de um prédio serviente.
O Código Civil institui que:
A servidão proporciona utilidade para o prédio
dominante, e grava o prédio serviente, que
pertence a diverso dono, e constitui-se mediante
declaração expressa dos proprietários, ou por
testamento, e subsequente registro no Cartório
de Registro de Imóveis (art. 1.378).
O uso da servidão restringe-se à faculdade de
uso e gozo do prédio serviente para suprir as
necessidades do prédio dominante, evitando
agravar encargo ao prédio que sofre a limitação.
As servidões prediais são indivisíveis e subsistem,
no caso de divisão dos imóveis, em benefício
de cada uma das porções do prédio dominante,
e continuam a gravar cada uma das do prédio
serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só
se aplicarem a certa parte de um ou do outro.
Salvo nas desapropriações, a servidão, uma
vez registrada, só se extingue, com respeito a
terceiros, quando cancelada.
DO USUFRUTO
Usufruto é um direito real e transitório que confere
a uma pessoa o poder de usar e gozar, sob certa
condição, durante certo tempo ou vitaliciamente,
de bens móveis ou imóveis, pertencentes à outra
pessoa, recebendo os frutos por eles produzidos,
e conservando sua substância.
O Código Civil dispõe que:
O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à
administração e à percepção dos frutos (art.
1.394).
O proprietário fica apenas com o direito abstrato
à propriedade. (nu-proprietário, como é
conhecido; o que quer dizer “o proprietário
momentaneamente sem a sua propriedade”).
O usufruto é transmissível, mas não pode ser
alienado e, de acordo com o art. 1.399:
O usufrutuário poderá usufruir em pessoa, ou
mediante arrendamento, o prédio, mas não lhe
mudar a destinação econômica, sem expressa
autorização do proprietário.
Unidade 7
O usufrutuário deve assumir os gastos ordinários
relativos à conservação dos bens na condição em
que os recebeu, bem como os tributos devidos
pela posse ou rendimentos da coisa usufruída.
O usufruto será extinto por:
• morte do usufrutuário;
• cessação da causa que o originou;
• consolidação (quando a mesma pessoa passa
a ser o usufrutuário e o proprietário);
• culpa do usufrutuário;
• alienação;
• deterioração;
• renúncia;
• falta de zelo com os bens;
• não uso ou não fruição dos bens;
• destruição da coisa;
• termo de sua duração;
• usucapião, entre outros elencados no art.
1.410 do Código Civil.
DO USO
É o direito que faculta ao indivíduo se servir de
certa coisa alheia apenas como uso, sem direito
à administração e aos frutos, salvo na medida das
necessidades, quer do titular, quer da sua família
(cônjuge, filhos solteiros e das pessoas de seu
serviço doméstico – art. 1.412 do Código Civil),
podendo ser a título gratuito ou oneroso.
DA HABITAÇÃO
Direito temporário de habitar casa alheia
de forma gratuita. Ao titular desse direito é
expressamente proibido alugá-la, emprestá-la,
mas, simplesmente, ocupá-la com sua família.
DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Esse direito real à compra do imóvel é adquirido
quando a promessa de compra e venda, na qual
não se pactuou arrependimento, é registrada no
Cartório de Registro de Imóveis. O promitente
comprador, titular de direito real, possui o
direito de exigir do promitente vendedor ou de
terceiros a outorga da escritura definitiva, ou, em
69
havendo recusa na outorga, o direito a requerer
a adjudicação judicial do imóvel (arts. 1.417 e
1.418 do Código Civil).
DO PENHOR
O penhor é visto como o empenho, a entrega
de coisa móvel ou imóvel a título de garantia de
obrigação assumida. O Código Civil institui que:
Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da
posse que, em garantia do débito ao credor ou a
quem o represente, faz o devedor, ou alguém por
ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação
(art. 1.431).
O credor pignoratício tem direito:
I – à posse da coisa empenhada;
II – à retenção dela, até que o indenizem das
despesas devidamente justificadas, que tiver feito,
não sendo ocasionadas por culpa sua;
III – ao ressarcimento do prejuízo que houver
sofrido por vício da coisa empenhada;
IV – a promover a execução judicial, ou a venda
amigável, se lhe permitir expressamente o
contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante
procuração;
V – a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada
que se encontra em seu poder;
VI – a promover a venda antecipada, mediante
prévia autorização judicial, sempre que haja receio
fundado de que a coisa empenhada se perca ou
deteriore, devendo o preço ser depositado. O
dono da coisa empenhada pode impedir a venda
antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra
garantia real idônea (art. 1.433).
No caso de não ser satisfeito o crédito (pagamento
da dívida), o devedor perderá a posse e o domínio
do objeto.
O credor não poderá ser obrigado a devolver, sob
nenhuma forma ou condição a coisa empenhada,
ou parte dela, antes de ser integralmente
satisfeito o crédito.
A custódia do bem empenhado fica sob
responsabilidade do credor pignoratício na
qualidade de depositário, e nessa condição é
obrigado a ressarcir o dono se houver perda ou
 70
deterioração do bem por sua culpa; é obrigado
também à defesa da posse do bem empenhado,
à comunicação ao dono dela, e à restituição do
bem, se necessário, uma vez paga a dívida (art.
1.435 do Código Civil).
Com relação à extinção do penhor, o Código Civil
instrui:
Extingue-se o penhor:
I – extinguindo-se a obrigação;
II – perecendo a coisa;
III – renunciando o credor;
IV – confundindo-se na mesma pessoa as
qualidades de credor e de dono da coisa;
V – dando-se a adjudicação judicial, a remissão
ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor
ou por ele autorizada (art. 1.436).
DA HIPOTECA
Rodrigues (1980) esclarece que:
A hipoteca é o direito real recainte sobre
um imóvel, um navio ou um avião,
que, embora não entregues ao credor,
o asseguram, preferentemente, do
cumprimento da obrigação.
Conforme o art. 1.473:
São objetos de hipoteca: os imóveis e os
acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
o domínio direto; o domínio útil; as estradas de
ferro; os recursos naturais a que se refere o art.
1.230; os navios e as aeronaves.
O proprietário do imóvel hipotecado pode,
mediante outro título, constituir nova hipoteca
sobre ele. Salvo no caso de insolvência (“falência”
da pessoa civil) do devedor, o credor da segunda
hipoteca não poderá executar o imóvel antes de
vencida a primeira (art. 1.476 e 1.477).
A orientação do Código Civil com relação ao
registro das hipotecas é estabelecida no art.
1.492:
As hipotecas serão registradas no cartório onde
os imóveis se situam, ou no de cada um deles,
se o título se referir a mais de um.
Unidade 7
As partes podem prorrogar a hipoteca até perfazer
vinte anos a partir da data do contrato (art.
1.498).
A extinção da hipoteca se dá, de acordo com o
art. 1.499:
I – pela extinção da obrigação principal;
II – pelo perecimento da coisa;
III – pela resolução da propriedade;
IV – pela renúncia do credor;
V – pela remição;
VI – pela arrematação ou adjudicação.
ANTICRESE
A anticrese é direito que se constitui por contrato,
mediante o qual o devedor entrega a posse de
certo imóvel de sua propriedade ao credor, a
quem cede o direito de auferir os seus frutos e
rendimentos, em compensação da dívida, até que
seu valor seja pago (art. 1.506).
O credor anticrético que administra os bens
dados em anticrese e frui seus frutos deverá
apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de
sua administração (art. 1.507).
O imóvel hipotecado pode ser dado em anticrese
e vice-versa. O adquirente dos bens dados em
anticrese poderá remi-los, antes do vencimento
da dívida, pagando a sua totalidade à data do
pedido de remição (art. 1.510).
Resumo
• O Código Civil traça algumas regras de limitação
à propriedade individual.
–– Do uso anormal da propriedade: o direito do
proprietário em fazer cessar as interferências
prejudiciais ao seu imóvel pelo uso da
propriedade vizinha.
–– Das árvores limítrofes: pertencem em comum
aos donos dos prédios confinantes.
–– Da passagem forçada: o proprietário cujo
prédio não tenha acesso a vias públicas,
nascentes ou portos, mediante pagamento de
indenização cabal ao proprietário do prédio
vizinho adquire tal direito.
Unidade 7
–– Da passagem de cabos e tubulações:
mediante recebimento de indenização, o
proprietário é obrigado a tolerar a passagem
de instalações subterrâneas pelo seu imóvel.
–– Das águas: o possuidor de prédio inferior
é obrigado a receber as águas que correm
naturalmente do superior.
–– Dos limites entre prédios e do direito de
tapagem: o proprietário tem o direito de cercar,
murar, valar seu imóvel e pode constranger seu
vizinho a repartir as despesas da demarcação
entre os dois prédios.
–– Do direito de construir: o proprietário pode
levantar em seu terreno as construções que
lhe aprouver, salvos o direito dos vizinhos e os
regulamentos administrativos.
• Condomínio é o domínio de vários: a mesma
coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a
cada uma delas direito proporcional à sua parte
ideal sobre o todo.
• Condomínio necessário: quando as propriedades
compartilham a necessidade de construções
comuns (cercas, muros, valas); cada proprietário
deverá contribuir com o valor correspondente à
área partilhada.
• Condomínio edilício: instituído por construções
(casa ou edifícios) das quais constam unidades
que são propriedade de uso exclusivo, e
partes que são propriedade comum a todos os
condôminos.
• Propriedade resolúvel: adquirida sob condição
resolutiva ou a termo certo e definido que, em
decorrência da condição ou termo, deixa de
existir.
• Os direitos reais de gozo ou fruição sobre coisas
alheias são previstos e limitados por lei, não
aceitando inovações por vontade das partes.
–– Da superfície: direito de uso (plantação ou
construção) em terreno pertencente a outro;
o superficiário não é proprietário do solo.
–– Das servidões: correspondem ao proveito
prestado por um imóvel em favor de outro
imóvel vizinho, contíguo ou não.
–– Do usufruto: direito real e transitório à posse e
ao uso de bens imóveis, pertencentes a outra
pessoa.
–– Do uso: direito que faculta ao indivíduo servir-
-se de certa coisa alheia apenas como uso.
–– Da habitação: direito temporário de habitar
casa alheia de forma gratuita.
–– Do direito do promitente comprador:
adquirese o direito quando a promessa de
compra e venda, na qual não se pactuou
71
arrependimento, é registrada em Cartório de
Registro de Imóveis.
–– Do penhor: empenho, entrega de coisa móvel
ou imóvel a título de garantia de obrigação
assumida.
–– Da hipoteca: direito real recainte sobre um
imóvel, um navio ou um avião, que, embora
não entregues ao credor, o asseguram,
preferentemente, do cumprimento da
obrigação.
• Anticrese: direito que se constitui por contrato,
mediante o qual o devedor entrega posse de
certo imóvel de sua propriedade ao credor, a
quem cede o direito de auferir os seus frutos e
rendimentos, em compensação da dívida, até
que seu valor seja pago.
Exercícios
I – Identifique, nas situações a seguir, os direitos
de vizinhança.
1. Ao concluir a reforma do apartamento 709, o
Sr. Antônio foi procurado pelo proprietário do
apartamento 609, pois o teto de seu banheiro
apresentou infiltração oriunda de vazamento
da banheira de hidromassagem.
______________________________________
______________________________________
2. O Sr. Joaquim e o Sr. Marcos construíram, de
comum acordo, o novo muro que separa suas
propriedades, depois que o antigo ruiu por
causa de um forte temporal.
______________________________________
______________________________________
3. Os moradores de um prédio se uniram e
exigiram na Justiça que o proprietário de um
prédio abandonado, com enormes rachaduras
e já interditado, tomasse providências quanto
à sua demolição, pois havia ameaça de
desabamento.
______________________________________
______________________________________
4. O Sr. Pedro pagou ao vizinho R$ 1.500,00 para
passar, através de seu terreno, as tubulações
do esgoto, da casa que estava construindo,
para alcançar a rede pública.
______________________________________
______________________________________
 72
5. Com a reestruturação do bairro para a
construção de uma saída da rodovia, um prédio
antigo perdeu o acesso à via pública, tornando-
se necessário negociar com o proprietário do
prédio vizinho a entrada e saída dos veículos
daquele imóvel pela sua, constituindo-se em
passagem comum. O acordo foi negociado
judicialmente, mediante indenização e satisfez
a ambos os proprietários.
II – Identifique a forma de gozo ou fruição sobre as
______________________________________
______________________________________
6. O Sr. Paulo construiu uma bela casa no terreno
que possuía há anos, respeitando os direitos
dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
______________________________________
______________________________________
7. Os proprietários de dois imóveis vizinhos, de
comum acordo, solicitaram à prefeitura a poda
dos galhos de uma árvore que ameaçava as
vidraças de ambas as residências.
______________________________________
______________________________________
II – Defina.
1. Condomínio voluntário
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______________________________________
______________________________________
2. Condomínio necessário
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3. Condomínio edilício
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______________________________________
______________________________________
______________________________________
______________________________________
Unidade 7
4. Condomínio resolúvel
______________________________________
______________________________________
______________________________________
coisas alheias.
1. Um hospital, necessitando ampliar sua área
ambulatorial, negocia com o proprietário a
utilização de partes de seu prédio, do outro
lado da rua, construindo uma passarela aérea,
coberta, interligando ambos os prédios.
______________________________________
2. Como precisasse de recursos para dar o sinal
na compra de um imóvel, financiado pela
Caixa, Ivana conseguiu um empréstimo nessa
mesma Caixa, dando como garantia suas joias
e o violino que herdara do pai.
______________________________________
3. João perdeu o emprego e foi despejado
do apartamento que alugava por falta de
pagamento. Antônio, seu amigo, permitiu-lhe
morar, com a família, gratuitamente, em um
apartamento de sua propriedade, que estava
para alugar, até que voltasse a trabalhar.
______________________________________
4. Um casal idoso transfere, em vida, seus bens
para os filhos, com a condição de continuar
morando num dos apartamentos até a morte
de ambos.
______________________________________
5. Um proprietário rural, profissional liberal em
Brasília, conferiu ao vizinho, um pequeno
agricultor, mediante pagamento mensal, o
direito de cultivar soja em metade das terras
de sua fazenda.
______________________________________
6. Como Pedro perdera seu carro em
um acidente, Antônio, seu irmão, permitiu-
lhe utilizar um de seus veículos até que a
seguradora resolvesse seu problema.
______________________________________
7. Uma companhia aérea, necessitando de
recursos para pagar dívidas trabalhistas,
recorreu a um empréstimo, dando, como
garantia, um dos aviões de sua frota que,
entretanto, continuaria a realizar seus voos
normalmente.
______________________________________
Unidade 7
8. João e Carlos registraram em cartório um pacto,
segundo o qual o primeiro terá o direito de
adquirir o apartamento do segundo, no prazo
de 45 dias, quando terá conseguido o dinheiro
para o sinal e o financiamento da Caixa.
______________________________________
9. Atolado em dívidas, Paulo cedeu, por contrato,
a João, uma de suas lojas de brinquedos para
que gerenciasse e auferisse os lucros, por dois
anos, ou até que o valor de sua dívida fosse
quitado.
______________________________________
Confira suas respostas
I – 1. Das águas.
2. Dos limites entre prédios e do direito de tapagem.
3. Do uso anormal da propriedade.
4. Da passagem de cabos e tubulações.
5. Da passagem forçada.
6. Do direito de construir.
7. Das árvores limítrofes.
73
II – 1. Condomínio voluntário: é a distribuição de uma
coisa indivisa em frações ideais, para consortes
diversos; criado pela vontade das partes.
2. Condomínio necessário: é o direito à meação,
quando duas ou mais propriedades compartilham
a necessidade de cercas, muros ou valas.
3. Condomínio edilício: instituído por edificação ou
construção, que pode se apresentar em forma de
conjunto de unidades em loteamento ou edifício
de pavimentos.
4. Propriedade resolúvel: adquirida sob condição
resolutiva ou a termo certo e definido que, em
decorrência da condição ou termo, deixa de
existir.
III – 1. Servidões.
2. Penhor.
3. Habitação.
4. Usufruto.
5. Superfície.
6. Uso.
7. Hipoteca.
8. Direito do promitente comprador.
9. Anticrese.
 Técnico em Transações Imobiliárias
Legislação Aplicada às Transações Imobiliárias
Unidade 8
Objetivo:
• Compreender as principais normas jurídicas
relacionadas às transações imobiliárias.
A LEGISLAÇÃO E AS TRANSAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
LEI No 4.591/1964 – DE 16 DE DEZEMBRO
DE 1964: DISPÕE SOBRE O CONDOMÍNIO
EM EDIFICAÇÕES E AS INCORPORAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
DO CONDOMÍNIO
Condomínio é quando a mesma coisa ou mesmo
objeto pertence a mais de uma pessoa, ainda em
estado de indivisão. É a copropriedade.
O conjunto de dependências de uso comum
(escadas, corredores, elevadores e outros) de
um prédio de apartamentos pertencem a todos
os proprietários dos apartamentos dos prédios.
DO CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES
No dia 11 de julho foi publicada, e já está
em vigor, a Lei no 13.465/2017, que trouxe
importantes modificações para o Direito
Imobiliário. Relacionamos algumas, a seguir,
lembrando que por ser recente a Lei n o
13.465/2017 os seus efeitos e consequências
estão em fase de análise, inclusive já existem
algumas ações de inconstitucionalidade sobre
o novo texto jurídico.
1. Introdução do Direito Real de Laje no rol dos
direitos reais (art. 1.225 do Código Civil).
2. Tratamento do Direito Real de Laje no Código
Civil. A Lei menciona a cessão de superfície
e traz regras ampliadas, frente à medida
provisória anterior.
A Lei de Registros Públicos passa a ter o
seguinte comando:
Art. 176. § 9o A instituição do direito real de
laje ocorrerá por meio da abertura de uma
matrícula própria no registro de imóveis e por
meio da averbação desse fato na matrícula
da construção-base e nas matrículas de lajes
anteriores, com remissão recíproca. (NR)
3. Introdução do tratamento do condomínio de
lotes, no Código Civil, com a aplicação, no que
couber, das mesmas regras do condomínio
edilício.
4. Modificações na Lei no 6.766/1979. Obrigando
o pagamento das despesas de conservação
nos condomínios fechados (condomínio de
lotes).
5. Tratamento relativo aos conjuntos
habitacionais informais.
6. Tratamento do condomínio urbano simples,
com aplicação para habitações coletivas.
7. Regulamentação da arrecadação de imóveis
abandonados, na forma do art. 1.276 do
Código Civil.
CAPÍTULO IX
DA ARRECADAÇÃO DE IMÓVEIS
ABANDONADOS
Art. 64. Os imóveis urbanos privados
abandonados cujos proprietários não possuam
a intenção de conservá-los em seu patrimônio
ficam sujeitos à arrecadação pelo município
ou pelo Distrito Federal na condição de bem
vago.
 76
§ 1 o A intenção referida no caput deste
artigo será presumida quando o proprietário,
cessados os atos de posse sobre o imóvel,
não adimplir os ônus fiscais instituídos sobre
a propriedade predial e territorial urbana, por
cinco anos.
8. Revogação de todo o capítulo da Lei Minha
Casa Minha Vida, na parte em que tratava
da regularização fundiária, inclusive da
legitimação da posse e da usucapião
extrajudicial.
9. Mudanças na Lei no 9.514/1997, no
tratamento da alienação fiduciária em garantia
de imóveis. Alterações que, em uma primeira
análise, visam a proteção do mercado, em
detrimento do adquirente.
10. Mudança na redação do artigo que trata da
usucapião coletiva, no estatuto da cidade
(art. 10).
11. Criação do consórcio imobiliário, tratado no
Estatuto da Cidade.
Art. 79. A Lei no 10.257, de 10 de julho
de 2001, passa a vigorar com as seguintes
alterações:
Art. 46. O poder público municipal poderá
facultar ao proprietário da área atingida pela
obrigação de que trata o caput do art. 5o
desta lei, ou objeto de regularização fundiária
urbana para fins de regularização fundiária,
o estabelecimento de consórcio imobiliário
como forma de viabilização financeira do
aproveitamento do imóvel.
12. Modificações na Medida Provisória 2.220,
que trata da Concessão de Uso Especial.
Art. 77. A Medida Provisória no 2.220, de 4
de setembro de 2001, passa a vigorar com
as seguintes alterações:
Art. 1o Aquele que, até 22 de dezembro de
2016, possui como seu, por 5 (cinco) anos,
ininterruptamente e sem oposição, até
duzentos e cinquenta metros quadrados
de imóvel público situado em área com
características e finalidade urbanas, e
que o utilize para sua moradia ou de sua
família, tem o direito à concessão de uso
especial para fins de moradia em relação
ao bem objeto da posse, desde que não
seja proprietário ou concessionário, a
Unidade 8
qualquer título, de outro imóvel urbano
ou rural.
Art. 2o Nos imóveis de que trata o art. 1o,
com mais de duzentos e cinquenta metros
quadrados, ocupados até 22 de dezembro de
2016, por população de baixa renda ara usa
moradia, por cinco aos, ininterruptamente
e sem oposição, cuja área total dividida
pelo número de possuidores seja inferior
a duzentos e cinquenta metros quadrados
por possuidor, a concessão de uso especial
para fins de moradia será conferida de forma
coletiva, desde que os possuidores não sejam
proprietários ou concessionários, a qualquer
título, de outro imóvel urbano ou rural.
Art. 9 o É facultado ao poder público
competente conceder autorização de uso
àquele que, até 22 de dezembro de 2016,
possuiu como seu, por 5 (cinco) anos,
ininterruptamente e sem oposição, até
duzentos e cinquenta metros quadrados
de imóvel público situado em área com
características e finalidades urbanas pora
fins comerciais.
13. Modificação na Lei no 9.636/1998, que
trata da alienação de bens imóveis da União.
Facilitou-se a extinção da enfiteuse sobre
terras de marinha, por meio da remição.
DAS INCORPORAÇÕES
A incorporação imobiliária possui o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações. Essa atividade
é essencial na sociedade contemporânea, não
apenas pela sua função social que consiste
em promover o aumento da oferta de imóveis,
notadamente para moradia, mas também pelo
seu efeito multiplicador na economia.
Considera-se incorporador a pessoa física ou
jurídica, comerciante ou não, que, embora não
efetuando a construção, compromisse ou efetive a
venda de frações ideais de terreno, objetivando a
vinculação de tais frações a unidades autônomas,
ou que meramente aceite propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação.
Na dinâmica desse negócio, se a obra é
concluída, regularizada no Registro de Imóveis e
Unidade 8
entregue ao adquirente, presumivelmente todos
os interessados estarão satisfeitos, pois, para
averbar a construção, é preciso provar a quitação
das obrigações previdenciárias, com a Certidão
Negativa de Débito (CND) do Instituto Nacional
da Seguridade Social (INSS).
O número de registro da incorporação, bem como
a indicação do cartório competente, constará,
obrigatoriamente, de anúncios, impressos,
publicações, propostas, contratos referentes à
incorporação, salvo dos anúncios classificados.
Quando o incorporador contratar a entrega da
unidade a prazo e preços certos, determinados ou
determináveis, deverá informar obrigatoriamente
aos adquirentes, por escrito, no mínimo, de 6
(seis) em 6 (seis) meses, o estado da obra.
O incorporador responde civilmente pela execução
da incorporação, devendo indenizar os adquirentes
ou compromissários dos prejuízos que a estes
advierem do fato de não se concluir a edificação
ou de se retardar injustificadamente a conclusão
das obras.
É vedado ao incorporador alterar o projeto,
especialmente no que se refere à unidade
do adquirente e às partes comuns, modificar
as especificações ou desviar-se do plano da
construção, salvo autorização unânime dos
interessados ou exigência legal.
Após a autoridade administrativa conceder o
habite-se, o incorporador deverá requerer a
averbação da construção das edificações, para
efeito de individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os adquirentes
pelas perdas e danos que resultem da demora
no cumprimento dessa obrigação.
Da construção de edificação em condomínio
A construção de imóveis, objeto de incorporação,
poderá ser contratada sob o regime de empreitada
ou de administração.
Poderá ser designada, no contrato de construção,
ou eleita em assembleia uma comissão de
representantes composta de no mínimo 3 (três)
membros, escolhidos entre os contratantes,
para representá-los junto ao construtor ou ao
incorporador em tudo que interessar ao bom
andamento da obra.
77
Cada contratante da construção só será imitido
na posse de sua unidade se estiver em dia com
as obrigações assumidas, exercendo o construtor,
o incorporador ou o condomínio o direito de
retenção sobre a respectiva unidade.
Da construção por empreitada
Na incorporação em que a construção seja feita
pelo regime de empreitada, esta poderá ser a
preço fixo ou a preço reajustável por índices
previamente determinados. Na empreitada a preço
fixo, o preço da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o
custo efetivo das obras e qualquer que sejam
suas causas. Na empreitada a preço reajustável, o
preço fixado no contrato será reajustado na forma
e nas épocas nele expressamente previstas, em
função da variação dos índices adotados, também
previstos obrigatoriamente no contrato.
Em toda a publicidade ou propaganda escrita,
destinada a promover a venda de incorporação com
construção pelo regime de empreitada reajustável,
em que conste preço, serão discriminados
explicitamente o preço da fração ideal do terreno
e o preço da construção, com indicação expressa
da reajustabilidade, dispensada essa exigência
nos anúncios “classificados” dos jornais.
Da construção por administração
Nas incorporações em que a construção for
contratada pelo regime de administração,
também chamado “a preço de custo”, será de
responsabilidade dos proprietários ou adquirentes
o pagamento do custo integral da obra.
No regime de construção por administração,
será obrigatório constar do respectivo contrato
o montante do orçamento de custo da obra e a
data em que esta efetivamente se iniciará.
Em toda publicidade ou propaganda escrita,
destinada a promover a venda de incorporação
com construção pelo regime de administração,
em que conste preço, serão discriminados
explicitamente o preço da fração ideal de terreno
e o montante do orçamento atualizado do custo
da construção, com a indicação do mês a que
se refere o dito orçamento, dispensada essa
exigência nos anúncios “classificados” dos
jornais.
 78
Das infrações
Pode-se estipular no contrato que a falta
de pagamento, por parte do adquirente ou
contratante, de três prestações do preço da
construção, depois de prévia notificação com
o prazo de dez dias para purgação da mora,
implique a rescisão do contrato e que, na falta
de pagamento, pelo débito respondem os direitos
à respectiva fração ideal de terreno e à parte
construída adicionada.
Não purgada a mora, no prazo de dez dias, poderá
ser promovida, em leilão público, a venda da
quota do terreno.
O contrato poderá dispor que o valor das
prestações, pagas com atraso, seja corrigível em
função da variação do índice geral de preços que
reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda
nacional.
É crime contra a economia popular: promover
incorporação, fazendo, em proposta, contratos,
prospectos ou comunicação ao público, afirmação
falsa sobre a construção do condomínio,
alienação das frações ideais do terreno ou sobre
a construção das edificações, punível com pena
de reclusão de um a quatro anos, e multa.
Na mesma pena incorre também o corretor de
imóveis, o incorporador, o construtor, os diretores
ou gerentes de empresa incorporadora, corretora
ou construtora que, em contrato, publicidade ou
comunicação ao público fizerem afirmação falsa
sobre a constituição do condomínio, alienação
das frações ideais ou sobre a construção das
edificações, ou que usar, ainda que a título de
empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros,
bens ou haveres destinados à incorporação
contratada por administração, sem prévia
autorização dos interessados.
LEI NO 6.766/1979 APÓS ALTERAÇÕES IMPOSTAS
PELA LEI NO 9.785/1999: DISPÕE SOBRE O
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DÁ
OUTRAS PROVIDÊNCIAS
O parcelamento do solo urbano poderá ser feito
mediante loteamento ou desmembramento.
Considera-se lote o terreno servido de infra-
estrutura básica cujas dimensões atendam aos
Unidade 8
índices urbanísticos, definidos pelo plano diretor
ou lei municipal para a zona em que se situe.
Considera-se desmembramento a subdivisão
de glebas em lotes destinados à edificação,
com aproveitamento do sistema viário existente,
desde que não implique a abertura de novas vias
e logradouros públicos, nem o prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes.
Consideram-se infraestrutura básica os
equipamentos urbanos de escoamento das águas
pluviais, iluminação pública, redes de esgoto
sanitário e abastecimento de água potável, de
energia elétrica pública e domiciliar e as vias de
circulação pavimentadas ou não.
Somente será admitido o parcelamento do solo
para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão
urbana ou de urbanização específica, assim
definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal.
Não será permitido o parcelamento do solo
em terrenos alagadiços e inundações, antes
de tomadas as providências para assegurar
o escoamento das águas; em terrenos que
tenham sido aterrados com material nocivo à
saúde pública, sem que sejam previamente
saneados; em terrenos com declividade igual ou
superior a 30% (trinta por cento), em terrenos
onde as condições geológicas não aconselham
a edificação; em áreas de preservação ecológica
ou naquelas onde a poluição impeça condições
sanitárias suportáveis, até a sua correção.
A Lei Municipal definirá os prazos para que
um projeto de parcelamento apresentado seja
aprovado ou rejeitado e para que as obras
executadas sejam aceitas ou recusadas.
Transcorridos os prazos sem a manifestação
do poder público, o projeto será considerado
rejeitado ou as obras recusadas, assegurada
a indenização por eventuais danos derivados
de omissão. Nos Municípios cuja legislação for
omissa, os prazos serão de 90 (noventa) dias
para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias
para a aceitação ou recusa fundamentada das
obras de urbanização.
Aprovado o projeto de loteamento ou de
desmembramento, o loteador deverá submetê-
lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento
e oitenta) dias, sob pena de caducidade
Unidade 8
da aprovação, acompanhado dos seguintes
documentos.
• Título de propriedade do imóvel ou certidão
da matrícula; certidões negativas de tributos
federais, estaduais e municipais incidentes
sobre o imóvel; de ações reais referentes ao
imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; de
ações penais com respeito ao crime contra o
patrimônio e contra a Administração Pública;
certidões dos cartórios de protestos de títulos,
em nome do loteador, pelo período de 10 (dez)
anos; de ações pessoais relativas ao loteador,
pelo período de 10 (dez) anos, de ônus reais
relativos ao imóvel; de ações penais contra
o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
e cópia do ato de aprovação do loteamento
e comprovante do termo de verificação da
execução das obras exigidas.
No Registro de Imóveis, far-se-á o registro de
loteamento, com uma indicação para cada lote
e averbação das alterações, da abertura de ruas
e praças e das áreas destinadas a espaços livres
ou a equipamentos urbanos.
O processo de loteamento e os contratos
depositados em cartório poderão ser examinados
por qualquer pessoa, a qualquer tempo,
independentemente do pagamento de custas ou
emolumentos, ainda que a título de busca.
São irretratáveis os compromissos de compra e
venda, cessões e promessas de cessão, os que
atribuem direito a adjudicação compulsória e,
estando registrados, os que confiram direito real
oponível a terceiros.
Os compromissos de compra e venda, as cessões
e as promessas de cessão valerão como título
para registro da propriedade do lote adquirido,
quando acompanhados da respectiva prova de
quitação.
Se aquele que se obrigou a concluir contrato de
promessa de venda ou de cessão não cumprir a
obrigação, o credor poderá notificar o devedor
para outorga do contrato ou oferecimento de
impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob
pena de proceder-se ao registro do pré-contrato,
passando as relações entre as partes a serem
regidas pelo contrato-padrão. Nesse caso, terão
o mesmo valor de pré-contrato a promessa de
cessão, a proposta de compra, a reserva de lote
ou qualquer outro instrumento, do qual conste a
79
manifestação da vontade das partes, a indicação
do lote, o preço e modo de pagamento, e a
promessa de contratar.
Aquele que adquirir a propriedade loteada
mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa
mortis, sucederá o transmitente em todos os
seus direitos e obrigações, ficando obrigado a
respeitar os compromissos de compra e venda
ou as promessas de cessão, em todas as suas
cláusulas, sendo nula qualquer disposição em
contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou
legatário de renunciar à herança ou ao legado.
O contrato particular pode ser transferido por
simples trespasse, lançado no verso das vias
em poder das partes, ou por instrumento em
separado, declarando-se o número do registro do
loteamento, o valor de cessão e a qualificação do
cessionário, para o devido registro.
A cessão independe da anuência do loteador,
mas, em relação a este, seus efeitos só se
produzem depois de cientificado, por escrito,
pelas partes ou quando registrada a cessão.
Vencida e não paga a prestação, o contrato será
considerado rescindido 30 (trinta) dias depois
de constituído em mora o devedor. Nesse caso,
a requerimento do credor, o devedor-adquirente
será intimado a satisfazer as prestações vencidas
e as que se vencerem até a data do pagamento,
os juros convecionados e as custas de intimação.
Purgada a mora, convalescerá o contrato.
Permanecendo a inadimplência, de posse da
certidão de não haver sido feito o pagamento
em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do
Registro o cancelamento da averbação.
Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento
do adquirente, as benfeitorias necessárias ou
úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão
ser indenizadas, sendo de nenhum efeito
qualquer disposição contratual em contrário.
Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em
desconformidade com o contrato ou com a lei.
Ocorrendo o cancelamento do registro por
inadimplemento do contrato e tendo havido
o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do
preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis
mencionará esse fato e a quantia paga, no ato
do cancelamento; somente será efetuado novo
registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada
a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular
 80
do registro cancelado, ou mediante depósito em
dinheiro à sua disposição junto ao Registro de
Imóveis.
É proibido vender ou prometer vender parcela
do loteamento ou desmembramento não
registrado. Verificado que o loteamento ou
desmembramento não se acha registrado, deverá
o adquirente do lote notificar o loteador para
suprir a falta, suspendendo o pagamento das
prestações restantes, mas efetuando o depósito
das prestações devidas junto ao Registro de
Imóveis competente. Regularizado o loteamento
pelo loteador, este promoverá judicialmente
a autorização para levantar as prestações
depositadas em cartório.
Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão
de contrato por inadimplemento do adquirente,
quando o loteamento não estiver regularmente
inscrito.
Constitui crime contra a Administração Pública dar
início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento
ou desmembramento do solo para fins urbanos,
sem autorização do órgão público competente,
ou em desacordo com as disposições desta
lei. Da mesma forma, constitui crime fazer, ou
veicular em proposta, contrato, prospecto ou
comunicação ao público ou a interessados,
afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento
ou de desmembramento do solo para fins
urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele
relativo. Em ambos os casos a pena é de reclusão,
de (um) a 4 (quatro) anos, e multa.
Aquele que registrar loteamento ou
desmembramento não aprovado pelos órgãos
competentes, registrar o compromisso de compra
e venda, a cessão ou promessa de cessão de
direitos, ou efetuar registro de contrato de venda
de loteamento ou de desmembramento não
registrado, será apenado com detenção de 1 (um)
a 2 (dois) anos, e multa.
LEI NO 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990:
DISPÕE SOBRE A PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR
E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS
Define-se como consumidor toda pessoa que
adquire ou utiliza produto ou serviço para uso
próprio ou de sua família. Portanto, a pessoa
física ou jurídica, que adquire ou utiliza produto
Unidade 8
ou serviço como destinatário final, que utiliza o
serviço em benefício próprio e que não revende o
produto para outrem, constitui-se em consumidor.
Por fornecedor entende-se toda pessoa física ou
jurídica que desenvolve atividades de produção,
montagem, criação, construção, transformação,
importação, exportação, distribuição ou
comercialização de produtos ou prestação de
serviços.
Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel,
material ou imaterial.
Compreende-se por serviço qualquer atividade
fornecida no mercado de consumo, mediante
remuneração, inclusive as de natureza bancária,
financeira, de crédito e securitária, salvo as
decorrentes das relações de caráter trabalhista.
O Código do Consumidor estabelece normas com
vistas à proteção e à defesa do consumidor.
DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO
PRODUTO E DO SERVIÇO
O fabricante, o produtor, o construtor, nacional
ou estrangeiro, e o importador respondem,
independentemente da existência de culpa, pela
reparação dos danos causados aos consumidores
por defeitos decorrentes de projeto, fabricação,
construção, montagem, fórmulas, manipulação,
apresentação ou acondicionamento de seus
produtos, bem como por informações insuficientes
ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.
Considera-se produto defeituoso quando não
oferece a segurança que dele legitimamente
se espera e não pelo fato de outro de melhor
qualidade ter sido colocado no mercado.
O fornecedor de serviços responde, independen-
temente da existência de culpa, pela reparação
dos danos causados aos consumidores por
defeitos relativos à prestação dos serviços,
bem como por informações insuficientes ou
inadequadas sobre sua fruição e riscos.
O fornecedor de serviços só não será
responsabilizado quando provar que, tendo
prestado o serviço, o defeito inexiste ou que o
defeito decorre de culpa exclusiva do consumidor
ou de terceiro.
Unidade 8
DA RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO
PRODUTO E DO SERVIÇO
Os fornecedores de produtos de consumo duráveis
ou não duráveis respondem solidariamente pelos
vícios de qualidade ou quantidade que os tornem
impróprios ou inadequados ao consumo a que se
destinam ou lhes diminuam o valor, assim como
por aqueles decorrentes da disparidade, com as
indicações constantes da oferta ou da mensagem
publicitária.
Ocorrendo o vício e não sendo sanado no
prazo máximo de 30 (trinta) dias, pode o
consumidor exigir, alternativamente e à sua
escolha, a substituição do produto por outro
da mesma espécie, em perfeitas condições de
uso; a restituição imediata da quantia paga,
monetariamente atualizada, sem prejuízo
de eventuais perdas e danos; o abatimento
proporcional do preço. O prazo de 30 (trinta) dias
poderá ser reduzido a 7 (sete) dias ou dilatado a
180 (cento e oitenta) dias.
O fornecedor de serviços responde pelos vícios de
qualidade que os tornem impróprios ao consumo
ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles
decorrentes da disparidade com as indicações
constantes da oferta ou mensagem publicitária,
podendo o consumidor exigir, alternativamente e
à sua escolha.
• A reexecução dos serviços, sem custo
adicional e quando cabível.
• A restituição imediata da quantia paga,
monetariamente atualizada, sem prejuízo de
eventuais perdas e danos.
• O abatimento proporcional do preço.
A reexecução dos serviços poderá ser confiada a
terceiros devidamente capacitados, por conta e
risco do fornecedor.
A ignorância do fornecedor sobre os vícios de
qualidade por inadequação dos produtos e
serviços não o exime de responsabilidade.
DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO
O direito de reclamar pelos vícios aparentes
ou de fácil constatação caduca em 30 (trinta)
dias, tratando-se de fornecimento de serviço
e de produto não duráveis; 90 (noventa) dias,
81
tratando-se de fornecimento de serviço e de
produto duráveis.
A reclamação comprovadamente formulada pelo
consumidor perante o fornecedor de produtos e
serviços até a resposta negativa correspondente,
que deve ser transmitida de forma inequívoca,
obsta a decadência do direito de reclamar dos
serviços aparentes.
Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial
inicia-se no momento em que ficar evidenciado
o defeito.
Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à
reparação pelos danos causados por fato do
produto ou do serviço prevista na Seção II do
Capítulo IV, desta lei, iniciando-se a contagem
do prazo a partir do conhecimento do dano e de
sua autoria.
DAS PRÁTICAS COMERCIAIS
Da oferta
Toda informação ou publicidade, oferecendo ou
apresentando produtos ou serviços, obriga o
fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar
e integra o contrato que vier a ser celebrado. A
oferta e a apresentação de produtos ou serviços
devem assegurar informações corretas, claras,
precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre
suas características, qualidades, quantidade,
composição, preço, garantia, prazos de validade
e origem, entre outros dados, bem como sobre
os riscos que apresentam à saúde e segurança
dos consumidores.
Da publicidade
A publicidade deve ser veiculada de tal forma que
o consumidor, fácil e imediatamente, a identifique
como tal, sendo proibida toda publicidade
enganosa ou abusiva.
É enganosa qualquer modalidade de informação
ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou
parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo,
mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o
consumidor a respeito da natureza, características,
qualidade, quantidade, propriedades, origem,
preço e quaisquer outros dados sobre produtos
e serviços.
 82
É abusiva, dentre outras, a publicidade
discriminatória de qualquer natureza, a que incite
à violência, explore o medo ou a superstição,
se aproveite da deficiência de julgamento e
experiência da criança, desrespeita valores
ambientais ou que seja capaz de induzir o
consumidor a se comportar de forma prejudicial
ou perigosa à sua saúde ou segurança.
A publicidade é enganosa por omissão quando
deixar de informar sobre dado essencial do
produto ou serviço.
O ônus da prova da veracidade e correção da
informação ou comunicação publicitária cabe a
quem as patrocina.
DAS PRÁTICAS ABUSIVAS
É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços,
entre outras práticas abusivas.
• Condicionar o fornecimento de produto ou de
serviço ao fornecimento de outro produto ou
serviço, ou seja, praticar a venda casada.
• Recusar atendimento às demandas dos
consumidores, na exata medida de suas
disponibilidades de estoque, e, ainda, de
conformidade com os usos e costumes.
• Enviar ou entregar ao consumidor, sem
solicitação prévia.
• Prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do
consumidor, tendo em vista sua idade, saúde,
conhecimento ou condição social, para
impingir-lhe seus produtos ou serviços.
• Repassar informação depreciativa referente
a ato praticado pelo consumidor no exercício
de seus direitos; colocar, no mercado de
consumo, qualquer produto ou serviço
em desacordo com as Normas Técnicas
Convencionadas.
• Recusar a venda de bens ou a prestação de
serviços, diretamente a quem se disponha a
adquiri-los mediante pronto pagamento.
• Elevar sem justa causa o preço de produtos
ou serviço.
• Deixar de estipular prazo para o cumprimento
de sua obrigação ou deixar a fixação de seu
termo inicial a seu exclusivo critério.
• Aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso
do legal ou contratualmente estabelecido.
Unidade 8
O fornecedor de serviço será obrigado a entregar
ao consumidor orçamento prévio discriminando
o valor da mão de obra, dos materiais e
equipamentos a serem empregados, as condições
de pagamento, bem como as datas de início
e término dos serviços. Salvo estipulação em
contrário, o valor orçado terá validade pelo prazo de
10 (dez) dias, contados de seu recebimento pelo
consumidor. Uma vez aprovado pelo consumidor, o
orçamento obriga os contraentes e somente pode
ser alterado mediante livre negociação das partes.
O consumidor não responde por quaisquer ônus
ou acréscimos decorrentes da contratação de
serviços de terceiros, não previstos no orçamento
prévio.
DA COBRANÇA DE DÍVIDAS
Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente
não será exposto a ridículo, nem será submetido
a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
O consumidor cobrado em quantia indevida tem
direito à repetição do indébito, por valor igual ao
dobro do que pagou em excesso, acrescido de
correção monetária e juros legais, salvo hipótese
de engano justificável.
DA PROTEÇÃO CONTRATUAL
Os contratos que regulam as relações de consumo
não obrigarão os consumidores se não lhes for
dada a oportunidade de tomar conhecimento
prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos
instrumentos forem redigidos de modo a dificultar
a compreensão de seu sentido e alcance. As
cláusulas contratuais serão interpretadas de
maneira mais favorável ao consumidor. O Código
de Defesa do Consumidor (CDC) protege o
consumidor antes, durante e após a elaboração
do contrato.
As declarações de vontade constantes de escritos
particulares, recibos e pré-contratos relativos às
relações de consumo vinculam o fornecedor.
O consumidor pode desistir do contrato, no prazo
de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do
ato de recebimento do produto ou serviço, sempre
que a contratação de fornecimento de produtos
e serviços ocorrer fora do estabelecimento
comercial, especialmente por telefone ou a
domicílio. Se o consumidor exercitar o direito de
Unidade 8
arrependimento previsto neste artigo, os valores
eventualmente pagos, a qualquer título, durante o
prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato,
monetariamente atualizados.
A garantia contratual é complementar à legal e
será conferida mediante termo escrito.
DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS
São nulas de pleno direito, entre outras, as
cláusulas contratuais relativas ao fornecimento
de produtos e serviços que:
• impossibilitem, exonerem ou atenuem a
responsabilidade do fornecedor por vícios de
qualquer natureza dos produtos e serviços;
• subtraiam ao consumidor a opção de
reembolso da quantia já paga, nos casos
previstos neste código;
• transfiram responsabilidades a terceiros;
• estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor
em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
• estabeleçam inversão do ônus da prova em
prejuízo do consumidor;
• determinem a utilização compulsória de
arbitragem;
• deixem ao fornecedor a opção de concluir
ou não o contrato, embora obrigando o
consumidor;
• autorizem o fornecedor a cancelar o contrato
unilateralmente, sem que igual direito seja
conferido ao consumidor;
• possibilitem a renúncia do direito de
indenização por benfeitorias necessárias.
A nulidade de uma cláusula contratual abusiva
não invalida o contrato, exceto quando de sua
ausência, apesar dos esforços de integração,
decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.
As multas de mora decorrentes do inadimplemento
de obrigações no seu termo não poderão ser
superiores a dois por cento do valor da prestação.
É assegurada ao consumidor a liquidação
antecipada do débito, total ou parcialmente,
mediante redução proporcional dos juros e demais
acréscimos.
83
Nos contratos de compra e venda de móveis ou
imóveis mediante pagamento em prestações,
bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas
que estabeleçam a perda total das prestações
pagas em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato
e a retomada do produto alienado.
DOS CONTRATOS DE ADESÃO
Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas
tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidas unilateralmente
pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem
que o consumidor possa discutir ou modificar
substancialmente seu conteúdo.
As cláusulas que implicarem limitação de direito do
consumidor deverão ser redigidas com destaque,
permitindo sua imediata e fácil compreensão.
LEI NO 8.245 – DE 18 DE OUTUBRO DE 1991:
DISPÕE SOBRE AS LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS
URBANOS E OS PROCEDIMENTOS A ELAS
PERTINENTES
LEI NO 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009:
ALTERA A LEI NO 8.245, DE 18 DE OUTUBRO
DE 1991, PARA APERFEIÇOAR AS REGRAS E
PROCEDIMENTOS SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
URBANO
DA LOCAÇÃO EM GERAL
A locação de imóvel urbano regula-se pelo
disposto nesta lei. A locação pode ser residencial
e não residencial. São reguladas pelo Código Civil
ou leis especiais os imóveis públicos, as garagens
autônomas, os espaços destinados à publicidade,
os apart-hotéis, hotéis.
As partes podem ajustar um contrato de locação
por qualquer prazo, dependendo de autorização
conjugal, se igual ou superior a dez anos. Ausente
a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado
a observar o prazo excedente.
Durante o prazo estipulado para a duração do
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
alugado, mas o locatário poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada ou judicialmente
estipulada.
 84
A ação do locador para reaver o imóvel é a de
despejo. O locatário poderá denunciar a locação
por prazo indeterminado mediante aviso por
escrito ao locador, com antecedência mínima de
trinta dias.
Se o imóvel for alienado durante a locação, o
adquirente poderá denunciar o contrato, com
prazo de noventa dias para a desocupação,
salvo se a locação for por tempo determinado e
o contrato contiver cláusula de vigência em caso
de alienação e estiver averbado junto à matrícula
do imóvel.
Idêntico direito terá o promissário comprador e o
promissário cessionário, em caráter irrevogável,
com imissão na posse do imóvel e título registrado
junto à sua matrícula. A denúncia deverá ser
exercitada no prazo de noventa dias contados
do registro da venda ou do compromisso,
presumindo-se, após esse prazo, a concordância
na manutenção da locação.
A locação também poderá ser desfeita por mútuo
acordo; em decorrência da prática de infração
legal ou contratual; em decorrência da falta de
pagamento do aluguel e demais encargos; ou para
a realização de reparações urgentes determinadas
pelo poder público.
É livre a convenção do aluguel, mas não pode ser
estipulado em moeda estrangeira, nem vinculado
à variação cambial ou ao salário-mínimo. Só pode
ser cobrado adiantamento em caso de locação
por temporada, ou se não foi dada garantia.
O aluguel está sujeito aos reajustes por vontade
das partes, mas não havendo acordo pode ocorrer
reajuste judicial, a cada três anos.
O locador é obrigado a:
• entregar ao locatário o imóvel alugado em
estado de servir ao uso a que se destina;
• garantir o uso pacífico do imóvel locado,
responder pelos vícios ou defeitos anteriores
à locação;
• fornecer ao locatário descrição minuciosa do
estado do imóvel quando de sua entrega;
• fornecer ao locatário recibo discriminado dos
pagamentos, pagar as taxas de administração
imobiliária e de intermediações, inclusive
as despesas necessárias à aferição da
idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
• pagar os impostos, taxas e o seguro, salvo
disposição expressa em contrário no contrato;
Unidade 8
• pagar as despesas extraordinárias de
condomínio que não se refiram aos gastos
rotineiros de manutenção do edifício.
O locatário é obrigado a:
• pagar pontualmente o aluguel e os encargos
de locação;
• servir-se do imóvel para o uso convencionado
ou presumido e tratá-lo com o mesmo cuidado
como se fosse seu;
• restituir o imóvel no estado em que o recebeu,
salvo as deteriorações decorrentes de seu
uso normal;
• não modificar a forma interna ou externa do
imóvel sem o consentimento prévio e por
escrito do locador;
• pagar as despesas de telefone e de consumo
de força, luz e gás, água e esgoto;
• permitir a vistoria do imóvel pelo locador,
cumprir integralmente a convenção de
condomínio e os regulamentos internos;
• pagar o prêmio de seguro de fiança;
• pagar as despesas ordinárias de condomínio,
necessárias à sua administração.
Convencionado que cabe ao locatário a
responsabilidade pelo pagamento dos tributos,
encargos e despesas ordinárias de condomínio,
o locador poderá cobrar tais verbas juntamente
com o aluguel do mês a que se refiram.
No caso de venda, promessa de venda, cessão
ou promessa de cessão de direitos ou dação
em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade
de condições com terceiros. Nesse caso, deve
o locador cientificar o locatário através de
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio
de ciência inequívoca.
O direito de preferência do locatário deverá ser
exercido de maneira inequívoca no prazo de trinta
dias. Não se aplica o direito de preferência nos
casos de perda da propriedade ou venda por
decisão judicial, permuta, doação, integralização
de capital, cisão, fusão e incorporação.
O locatário preterido no seu direito de preferência
poderá reclamar do alienante as perdas e
danos ou, depositando o preço e demais
despesas do ato de transferência, haver para
si o imóvel locado. O prazo para tal é de seis
Unidade 8
meses, a contar do registro do ato no Cartório
de Imóveis, desde que o contrato de locação
esteja averbado pelo menos trinta dias antes
da alienação do imóvel.
Havendo condomínio no imóvel, a preferência
do condomínio terá prioridade sobre a do
locatário.
O locador pode exigir do locatário, como garantia,
a prestação de caução, fiança, ou seguro de
fiança locatícia, sendo vedada mais de uma
modalidade de garantia num mesmo contrato de
locação. Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até
a efetiva devolução do imóvel.
Não estando a locação garantida por qualquer das
modalidades, o locador poderá exigir do locatário
o pagamento do aluguel e encargos até o sexto
dia útil do mês vincendo.
Constitui contravenção penal exigir o pagamento
de quantia ou valor além do aluguel e encargos
permitidos, exigir mais de uma modalidade
de garantia num mesmo contrato de locação
e cobrar antecipadamente o aluguel, salvo os
casos de locação para temporada ou locação
sem garantia.
DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo
igual ou superior a trinta meses, a resolução
do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso. Findo
o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse
do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada
a locação por prazo indeterminado, mantidas
as demais cláusulas e condições do contrato.
Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido
o prazo de trinta dias para desocupação.
Quando ajustada verbalmente ou por escrito
e como prazo inferior a trinta meses, findo
o prazo estabelecido, a locação prorroga-se
automaticamente, por prazo indeterminado.
Nesse caso, somente pode ser retomado o
imóvel:
• nos casos de mútuo acordo das partes;
85
• decorrentes da prática de infração legal ou
contratual;
• decorrentes da falta de pagamento do aluguel
e de demais encargos;
• para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo poder público;
• decorrentes de extinção do contrato de
trabalho;
• se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver
relacionada com o seu emprego;
• se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge
ou companheiro, ou para uso residencial
de ascendente ou descendente que não
disponha, assim como seu cônjuge ou
companheiro, de imóvel residencial próprio;
• se a vigência ininterrupta da locação
ultrapassar cinco anos.
DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
Locação para temporada é aquela contratada
por prazo não superior a noventa dias destinada
à residência temporária do locatário, para prática
de lazer, realização de cursos, tratamento de
saúde etc.
O locador poderá receber de uma só vez e
antecipadamente os aluguéis e encargos,
bem como exigir do locatário, como garantia,
a prestação de caução, fiança, ou seguro de
fiança locatícia, sendo vedada mais de uma
modalidade de garantia num mesmo contrato
de locação.
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer
no imóvel sem oposição do locador por mais de
trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação
por tempo indeterminado, não mais sendo
exigível o pagamento antecipado do aluguel e
dos encargos.
DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
Na locação comercial, o locatário terá direito
à renovação do contrato, caso tenha sido ele
celebrado por escrito e com prazo determinado.
Nesse caso, o prazo mínimo do contrato a renovar
ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos deve ser de cinco anos, e, caso esteja
o locatário explorando seu comércio, no mesmo
 86
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três
anos.
Ação renovatória é a modalidade da ação
destinada a fazer valer o direito de renovação
do contrato locatício, e deve ser proposta no
interregno de um ano, no máximo, até seis meses,
no mínimo, anteriores à data da finalização do
prazo do contrato em vigor.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato
se:
• por determinação do poder público, tiver que
realizar no imóvel obras que importarem na
sua radical transformação;
• o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio
ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor
da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente. Nesse caso, o
imóvel não poderá ser destinado ao uso do
mesmo ramo do locatário, salvo se a locação
também envolvia o fundo de comércio, com
as instalações e pertences.
Nas locações de imóveis utilizados por hospitais,
unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como
de estabelecimento de saúde e de ensino
autorizados, o contrato somente poderá ser
rescindido nos casos de mútuo acordo; em
decorrência da prática de infração legal ou
contratual; em decorrência da falta de pagamento
do aluguel e demais encargos; para a realização
de reparações urgentes determinadas pelo poder
público; se o proprietário pedir o imóvel para
demolição, edificação, licenciada ou reforma
que venha a resultar em aumento mínimo de
cinquenta por cento da área útil.
Quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel
se destinar ao uso de seus titulares, diretores,
sócios, gerentes, executivos ou empregados
considerar-se-á a locação como sendo não
residencial, de forma que as disposições que
serão aplicadas são da locação comercial.
Nos demais casos de locação não residencial,
o contrato por prazo determinado cessa,
de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
Findo o prazo estipulado, se o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias
sem oposição do locador, presumir-se-á a
Unidade 8
prorrogada a locação nas condições ajustadas,
mas sem prazo determinado.
O contrato de locação por prazo indeterminado
pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
concedidos ao locatário trinta dias para a
desocupação.
LEI NO 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973:
DISPÕE SOBRE OS REGISTROS PÚBLICOS, E
DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS
DAS ATRIBUIÇÕES
Os registros públicos objetivam conferir
autenticidade, segurança, publicidade e eficácia
aos atos jurídicos. Seguem as modalidades de
registro público.
• Registro civil de pessoas naturais.
• Registro civil de pessoas jurídicas.
• Registro de títulos e documentos.
• Registro de imóveis.
Com esse intuito, existem os cartórios de
registro:
• de nascimentos, casamentos e óbitos, a
quem cabe registrar os atos relacionados às
pessoas naturais;
• de registro de títulos e documentos, a quem
cabe registrar os atos relacionados às pessoas
jurídicas e ao registro de títulos e documentos;
• de registro de imóveis, a quem cabe registrar
os atos relacionados aos imóveis.
O serviço cartorial começará e terminará às
mesmas horas em todos os dias úteis, mas o de
registro civil de pessoas naturais funcionará todos
os dias sem exceção. É nulo o registro lavrado fora
das horas regulamentares ou em dias em que não
houver expediente, sendo civil e criminalmente
responsável o oficial que der causa à nulidade.
Os oficiais do registro terão direito, a título de
remuneração, aos emolumentos fixados nos
Regimentos de Custas, os quais serão pagos,
pelo interessado que os requerer, no ato de
requerimento ou no da apresentação do título.
Os oficiais são civilmente responsáveis por
Unidade 8
todos os prejuízos que, pessoalmente, ou
pelos prepostos ou substitutos que indicarem,
causarem, por culpa ou dolo, aos interessados
no registro.
DA PUBLICIDADE
Os oficiais e os encarregados das repartições em
que se façam os registros são obrigados a lavrar
certidão do que lhes for requerido e a fornecer às
partes as informações solicitadas.
Qualquer pessoa pode requerer certidão do
registro sem informar ao oficial ou ao funcionário
o motivo ou interesse do pedido. No caso de
recusa ou retardamento na expedição da certidão,
o interessado poderá reclamar à autoridade
competente, que aplicará, se for o caso, a pena
disciplinar cabível.
DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS
Serão registrados no registro civil de pessoas
naturais os nascimentos, os casamentos, os
óbitos, as emancipações, as interdições, as
sentenças declaratórias de ausência, as opções
de nacionalidade e as sentenças que deferirem
a legitimação adotiva.
Serão averbados, à margem do registro, as
sentenças que decidirem a nulidade ou anulação
do casamento, a separação, divórcio ou o
restabelecimento da sociedade conjugal, os atos
judiciais ou extrajudiciais de reconhecimento de
filhos, as escrituras de adoção e os atos que a
dissolverem, e as alterações ou abreviaturas de
nomes.
Não serão cobrados emolumentos pelo registro
civil de nascimento e pelo assento de óbito,
bem como pela primeira certidão respectiva.
Os reconhecidamente pobres estão isentos
de pagamento de emolumentos pelas demais
certidões extraídas pelo cartório de registro civil.
DO REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS
No registro civil de pessoas jurídicas serão inscritos
os contratos, os atos constitutivos, os estatutos
ou compromissos das sociedades civis, religiosas,
87
pias, morais, científicas ou literárias, bem como
o das fundações e das associações de utilidade
pública, as sociedades civis que revestirem as
formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as
anônimas, e os atos constitutivos e os estatutos
dos partidos políticos.
A existência legal das pessoas jurídicas só começa
com o registro de seus atos constitutivos.
DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS
No registro de títulos e documentos será feita
a transcrição dos instrumentos particulares,
para a prova das obrigações convencionais de
qualquer valor ou, facultativamente, de quaisquer
documentos, para sua conservação.
Para surtir efeitos em relação a terceiros,
estão sujeitos a registro no registro de títulos
e documentos, entre outros, os contratos de
locação de prédios, os contratos de compra e
venda em prestações, com reserva de domínio
ou não, os de alienação ou de promessas de
venda referentes a bens móveis e os de alienação
fiduciária, as quitações, recibos e contratos de
compra e venda de automóveis, bem como o
penhor destes, os instrumentos de cessão de
direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação
em pagamento.
O registro integral dos documentos consistirá
na trasladação destes, com a mesma ortografia
e pontuação, com referência às entrelinhas
ou quaisquer acréscimos, alterações, defeitos
ou vícios que tiver o original apresentado, e,
bem assim, com menção precisa aos seus
característicos exteriores e às formalidades
legais.
O oficial deverá recusar registro a título e a
documento que não se revistam das formalidades
legais.
O oficial, salvo quando agir de má-fé, devidamente
comprovada, não será responsável pelo danos
decorrentes da anulação do registro, ou da
averbação, por vício intrínseco ou extrínseco do
documento, título ou papel, mas, tão somente,
pelos erros ou vícios no processo de registro.
O oficial será obrigado, quando o apresentante o
requerer, a notificar do registro ou da averbação
os demais interessados que figurarem no título,
 88
documento, ou papel apresentado, e a quaisquer
terceiros que lhes sejam indicados, podendo
requisitar dos oficiais de registro em outros
municípios, as notificações necessárias. Por esse
processo, também, poderão ser feitos avisos,
denúncias e notificações, quando não for exigida
a intervenção judicial. O serviço das notificações
e demais diligências poderá ser realizado por
escreventes designados pelo oficial e autorizados
pelo juiz competente.
DO REGISTRO DE IMÓVEIS
No registro de imóveis, serão feitos o registro
e a averbação dos títulos ou atos constitutivos,
declaratórios, translativos e extintos de direitos
reais sobre imóveis reconhecidos em lei,
inter vivos ou causa mortis, quer para sua
constituição, transferência e extinção, quer para
sua validade em relação a terceiros, quer para a
sua disponibilidade.
Nesse sentido, serão feitos os seguintes registros.
• Da instituição de bem de família, das
hipotecas, dos contratos de locação de
prédios, das penhoras, arrestos e sequestros
de imóveis, dos contratos de compromisso de
compra e venda de cessão, das incorporações,
instituições e convenções de condomínio.
• Dos contratos de promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas condominiais, dos loteamentos
urbanos e rurais, da compra e venda pura
e da condicional, da alienação fiduciária em
garantia de coisa imóvel etc.
• Das averbações de extinção dos ônus e direitos
reais, das cláusulas de inalienabilidade,
impenhorabilidade e incomunicabilidade
impostas a imóveis, do contrato de locação,
para os fins de exercício de direito de
preferência, da notificação para parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios de
imóvel urbano etc.
Por via de regra, todos os atos de registro ou
averbação previstos no art. 167 da Lei de
Registros Públicos são obrigatórios e deverão ser
efetuados no território da situação do imóvel.
O registro e a averbação poderão ser provocados
por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas
respectivas.
Unidade 8
Em todas as escrituras e em todos os atos
relativos a imóveis, bem como nas cartas de
sentença e formais de partilha, o tabelião ou
escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao
registro anterior, seu número e cartório.
Deverá constar obrigatoriamente nas escrituras e
nos autos judiciais a indicação com precisão, os
característicos, as confrontações e as localizações
dos imóveis, mencionando os nomes dos
confrontantes e, ainda, quando se tratar só de
terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar
do logradouro, em que quadra e a que distância
métrica da edificação ou da esquina mais
próxima, exigindo dos interessados a certidão do
registro imobiliário.
Nenhum registro poderá ser feito sem que o
imóvel a que se referir esteja matriculado.
O registro, enquanto não cancelado, produz todos
os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se
prove que o título está desfeito, anulado, extinto
ou rescindido.
A instituição do bem de família far-se-á por
escritura pública, declarando o instituidor que
determinado prédio se destina a domicílio de sua
família e ficará isento de execução por dívida.
Resumo
• A Lei no 4.591/1964 dispõe sobre o condomínio
em edificações e as incorporações imobiliárias.
–– Condomínio: a mesma coisa ou mesmo
objeto pertence a mais de uma pessoa, ainda
em estado de indivisão; copropriedade.
–– Incorporação imobiliária: o intuito é a
promoção e realização de construção, para
alienação total ou parcial de edificações.
–– Incorporador: pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que se compromete ou
efetiva a venda de frações ideais de terreno.
–– A construção de imóveis, objeto de
incorporação, poderá ser contratada sob
o regime de empreitada – realizada a preço
fixo ou reajustável por índices previamente
determinados – ou de administração – ficando
sob a responsabilidade dos proprietários ou
adquirentes o pagamento do custo integral
da obra.
–– Infrações: rescisão de contrato pela falta de
pagamento por três meses consecutivos;
Unidade 8
venda em leilão público da quota do terreno
caso não seja purgada a mora, no prazo de
dez dias; crime contra a economia popular,
punível com pena de recursão de um a quatro
anos, e multa, a promoção de incorporações
sob afirmações falsas.
• A Lei no 6.766/1979 dispõe sobre o parcelamento
do solo urbano e dá outras providências.
–– Parcelamento pode ser realizado mediante
loteamento – terreno servido de infraestrutura
básica cujas dimensões atendam aos índices
urbanísticos, conforme plano diretor ou
lei municipal – lote; desmembramento –
subdivisão de glebas em lotes destinados à
edificação, com aproveitamento do sistema
viário existente, sem modificações da
infraestrutura existente.
–– A Lei Municipal definirá os prazos para que
um projeto de parcelamento apresentado seja
aprovado ou rejeitado e para que as obras
executadas sejam aceitas ou recusadas.
–– Aprovado o projeto de parcelamento, deve ser
registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
no prazo de 180 dias sob pena de caducidade
da aprovação.
–– Irretratáveis são os compromissos de compra
e venda, cessões e promessas de cessão,
os que atribuem direito a adjudicação
compulsória e, estando registrados, confiram
direito real oponível a terceiros.
–– Possibilidade de transferência do contrato
particular por simples trespasse ou por
instrumento em separado.
–– O não pagamento de prestação leva à rescisão
do contrato, após 30 dias de constituído em
mora o devedor. Purgada a mora, convalescerá
o contrato.
–– A inadimplência permanecendo, de posse
da certidão do não pagamento em cartório,
o vendedor requererá ao oficial do registro o
cancelamento da averbação.
–– Proibida a venda ou a promessa de venda
do loteamento ou desmembramento não
registrado.
–– Verificada a irregularidade, o adquirente, após
notificar o loteador para suprir a falta, deverá
suspender o pagamento das prestações
restantes, depositando-as no Cartório
de Registro de Imóveis competente, que
autorizará judicialmente o levantamento das
prestações, após regularizado o loteamento.
–– Nula de pleno direito será a cláusula de
rescisão de contrato por inadimplemento do
89
adquirente, quando o loteamento não estiver
regularmente inscrito.
–– Crime contra a Administração pública o
loteamento ou desmembramento do solo
para fins urbanos, sem autorização do órgão
público competente, ou em desacordo com as
disposições desta lei (no 6.766/1979), punido
com detenção de 1 a 2 anos, e multa.
• Código de Defesa do Consumidor.
–– Consumidor: toda pessoa física ou jurídica
que adquire ou utiliza produto ou serviço para
uso próprio ou da família.
–– Fornecedor: toda pessoa física ou jurídica
que desenvolve atividades de produção,
montagem, criação, construção,
transformação, importação, exportação,
distribuição ou comercialização de produtos
ou prestação de serviços.
–– Produto: qualquer bem, móvel ou imóvel,
material ou imaterial.
–– Serviço: qualquer atividade fornecida no
mercado de consumo, inclusive as de natureza
bancária, financeira, de crédito e securitária,
salvo as decorrentes das relações de caráter
trabalhista.
–– Fornecedor, independentemente da existência
de culpa, responde pela reparação dos
danos causados aos consumidores por seus
produtos ou serviços.
–– Fornecedor de serviços só não será responsa-
bilizado quando provar que, executado o
serviço, o defeito inexiste ou decorre de culpa
exclusiva do consumidor ou de terceiro.
–– Fornecedor, de produtos ou de serviços,
responde por vícios dos produtos ou
desserviços pelos vícios de qualidade ou de
quantidade que os tornem impróprios ou
inadequados ao consumo.
–– Consumidor pode exigir a substituição do
produto caso o vício não seja sanado no
prazo máximo de 30 dias ou à reexecução dos
serviços, sem custo adicional, ou restituição
da quantia paga, atualizada ou abatimento
proporcional do preço.
–– A decadência da prescrição ocorre em 30 dias,
para fornecimento de serviços e de produtos
não duráveis; em 90 dias, quando duráveis.
–– As práticas comerciais referem-se à oferta
de produtos e serviços, assegurando
informações claras, precisas e ostensivas em
língua portuguesa, sobre suas características
e demais informações obrigatórias e à
publicidade, veiculada de forma fácil e
 90
acessível ao consumidor, proibindo-se a
enganosa ou abusiva.
–– Algumas práticas comerciais são
consideradas abusivas e são proibidas, como,
por exemplo, a compra casada; a recusa de
atendimento às demandas do consumidor,
quando há condições para tal; envio ou
entrega de produto ao consumidor sem
solicitação prévia, entre outras.
–– Na cobrança de dívidas, o consumidor
inadimplente não será exposto a ridículo nem
a constrangimento ou ameaça.
–– O Conselho de Defesa do Consumidor (CDC)
protege o consumidor antes, durante e após
a elaboração do contrato, que não poderá
obrigá- -lo, caso não lhe tenha sido dada a
oportunidade de conhecimento prévio de
seu conteúdo, ou se os instrumentos tenham
sido redigidos de modo a dificultar-lhe a
compreensão.
–– As cláusulas contratuais abusivas são nulas
de pleno direito.
–– Contrato de adesão: aquele cujas cláusulas
tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidos unilateralmente
pelo fornecedor.
• A Lei do Inquilinato, alterada pela Lei n o direito à renovação, caso realizado com prazo
12.112/2009, dispõe sobre as locações dos
imóveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes.
–– Locação de imóvel urbano pode ser residencial
e não residencial.
–– A locação pode se dar por qualquer prazo,
dependendo de autorização conjugal, se igual
ou superior a dez anos.
–– O locador não poderá reaver o imóvel alugado,
durante o prazo acordado; o locatário poderá
devolvê-lo, pagando a multa pactuada.
–– Despejo: ação do lacador para reaver o imóvel,
em situações como falta de pagamento do
aluguel e de demais encargos.
–– Imóvel alienado durante locação: adquirente
poderá denunciar o contrato, com prazo
de noventa dias para a desocupação, salvo
contrato por tempo determinado e existência
de cláusula de vigência averbada junto à
matrícula do imóvel.
–– Idêntico direito terá o promissário comprador
que poderá concordar com a manutenção da
locação.
–– A locação também poderá ser desfeita por
mútuo acordo.
Unidade 8
–– É livre a convenção do aluguel, mas não pode
ser estipulado em moeda estrangeira, nem
vinculado à variação cambial ou ao salário-
-mínimo.
–– Tanto locador como locatário possuem
algumas obrigações em relação à locação do
imóvel.
–– Em caso de venda, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel, em igualdade de
condições com terceiros.
–– O locatário preterido no seu direito poderá
reclamar as perdas e danos, ou depositar o
preço e demais despesas de transferência,
havendo para si o imóvel locado, no prazo de
seis meses.
–– O locador pode exigir do locatário, como
garantia: caução, fiança ou seguro de fiança,
vedada mais de uma modalidade num mesmo
contrato.
–– Locação para temporada: prazo não superior
a noventa dias, para residência temporária,
lazer etc.; aluguel poderá ser realizado
antecipadamente, de uma só vez, bem como
os encargos.
–– Locação não residencial: locação comercial;
determinado, por cinco anos se o locatário
estiver explorando comércio, no mesmo ramo,
por prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
–– Imóveis utilizados por hospitais, unidades
sanitárias oficiais, asilos, bem como
estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados: rescisão de contrato somente
por: mútuo acordo; infração legal, falta de
pagamento, reparos determinados pelo poder
público, demolição, edificação ou reforma.
• Lei no 6.015/1973: dispõe sobre os registros
públicos, e dá outras providências.
–– Das atribuições: conferir autenticidade,
segurança, publicidade e eficácia aos atos
jurídicos.
–– Modalidades de registro público:
a. registro civil de pessoas naturais;
b. registro civil de pessoas jurídicas;
c. registro de títulos e documentos;
d. registro de imóveis.
–– Existem cartórios de registro:
a.
de nascimento, casamento e óbitos
(pessoas naturais);
Unidade 8
b. de títulos e documentos (pessoas
jurídicas);
c. de imóveis.
–– Da publicidade: obrigatoriedade de lavrar
certidões e fornecer informações solicitadas.
–– Do registro de pessoas naturais: além dos
atos já citados, incluem-se emancipações,
Exercícios
interdições, sentenças declaratórias
de ausência, opções de nacionalidade,
legitimação adotiva.
–– Averbados à margem do registro: nulidade ou
anulação de casamento, separação, divórcio,
restabelecimento da sociedade conjugal,
reconhecimento de filhos, escrituras de
adoção ou sua dissolvição, alterações ou
abreviatura de nomes.
–– Do registro de pessoas jurídicas: contratos,
atos constitutivos, estatutos ou compromissos
das sociedades civis, religiosas, pias, morais,
científicas, literárias; bem como fundações e
associações de utilidade pública.
–– Do registro de títulos e documentos:
transcrição dos instrumentos particulares
– contrato de locação de prédios, compra e
venda em prestações, quitações; recusa do
registro caso o título ou documento não se
revistam das formalidade legais.
–– Do registro de imóveis: títulos ou atos
constitutivos, declaratórios, translativos
e extintos e direitos reais sobre imóveis
reconhecidos em lei.
–– Serão feitos os registros:
a) da instituição de bem de família, hipotecas,
contratos de locação de prédios, penhoras,
arrestos e sequestros de imóveis, compra e
venda, cessão, incorporações, instituições
e convenções de condomínio;
b) dos contratos de promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas condominiais, loteamentos
urbanos, rurais, compra e venda pura
e condicional, alienação fiduciária em
garantia de coisa imóvel etc.;
c) das averbações de extinção dos ônus e
direitos reais, cláusulas de inalienabilidade,
impenhorabilidade e incomunicabilidade
impostas a imóveis, contrato de locação,
para fins de exercício do direito de
preferência, notificação de parcelamento,
edificação ou utilização compulsório de
imóvel urbano.
–– Nenhum registro poderá ser feito sem que o
imóvel a que se referir esteja matriculado.
91
–– O registro, enquanto não cancelado, produz
os efeitos legais ainda que, por outra maneira,
se prove que o título está desfeito, anulado,
extinto ou rescindido.
I – Responda.
O que dispõe cada uma das leis citadas a seguir?
1. Lei no 4.591/1964:
______________________________________
______________________________________
2. Lei no 6.766/1979:
______________________________________
______________________________________
3. Lei no 8.078/1990:
______________________________________
______________________________________
4. Lei no 8.245/1991:
______________________________________
______________________________________
______________________________________
5. Lei no 6.015/1973:
______________________________________
______________________________________
______________________________________
II – Relacione os aspectos apresentados, a seguir,
à lei a que se refere:
(A) Lei no 4.591/1964:
(B) Lei no 6.766/1979:
(C) Lei no 8.078/1990:
(D) Lei no 8.245/1991:
(E) Lei no 6.015/1973:
1. ( ) “Considera-se lote o terreno servido de
infraestrutura básica cujas dimensões
atendem aos índices urbanísticos, definidos
pelo plano diretor ou lei municipal para a
zona em que se situe.”
2. ( ) “Em todas as escrituras e em todos os
atos relativos a imóveis, bem como nas
cartas de sentença e formais de partilha,
o tabelião ou escrivão deve fazer referência
à matrícula ou ao registro anterior, seu
número e cartório.”
 92
3. ( ) “O incorporador responde civilmente
pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes ou
compromissários dos prejuízo que
a estes advierem do fato de não se
concluir a edificação ou de se retardar
injustificamente a conclusão das obras.”
4. ( ) “É livre a convenção do aluguel, mas
não pode ser estipulado em moeda
estrangeira, nem vinculado à variação
cambial ao salário-mínimo.”
5. ( ) “O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de
culpa, pela reparação dos danos causados
aos consumidores por defeitos relativos
à prestação do serviços, bem como por
informações insuficientes ou inadequados
sobre sua fruição e riscos.”
III – Responda: Qual a importância, para o TTI, do
conhecimento das normas jurídicas tratadas
neste estudo?
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
Unidade 8
Confira suas respostas
I – 1. Lei no 4.591/1964: dispõe sobre o condomínio
em edificações e as incorporações imobiliárias.
2. Lei no 6.766/1979: dispõe sobre o parcelamento
do solo urbano e dá outras providências.
3. Lei no 8.078/1990: dispõe sobre a proteção do
consumidor e dá outras providências.
4. Lei no 8.245/1991: dispõe sobre as locações
dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes.
5. Lei no 6.015/1973: dispõe sobre os registros
públicos e dá outras providências.
II – 1. (B)
2. (E)
3. (A)
4. (D)
5. (C)
III – Sua resposta é pessoal, baseada em sua experiência;
entretanto, alguns aspectos não devem ser
desconsiderados, como, por exemplo: a atuação do TTI
deve estar amparada pela legislação em vigor no país,
sob o risco de prática de atos ilegais, puníveis com
detenção e multas; por isso, conhecer e compreender
as principais normas jurídicas relacionadas às
transações imobiliárias torna-se essencial para o
profissional da área.
 REFERÊNCIAS

BALEEIRO, Aliomar. Direito tributário brasileiro. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015.
BEVILÁQUA, Clóvis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado. 10. ed. São Paulo: Livraria
Francisco Alves, 2002.
BITTAR, Carlos Alberto. Teoria geral do Direito Civil. Rio de Janeiro: 2. ed. Forense Universitária, 2007.
BORGES, Nelson. Breves considerações sobre direito adquirido, ato jurídico perfeito e coisa julgada.
Curitiba: Juruá, 2000.
BRASIL. Código Civil (2002). Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília: Senado, 2002.
______. Lei 13.105, de 16 de março de 2015.
______. Código de Processo Civil. Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Brasília: Senado, 1973.
______. Lei do Inquilinato. Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991. Brasília: Senado, 1991.
______. Lei no 4.591/64 – de 16 de dezembro de 1964.
______. Lei no 12.744 – 19/12/2012. Quase toda revogada pela Lei 10.931/2004.
______. Lei no 6.015/73 – de 31 de dezembro de 1973.
______. Lei no 6.766/79 – de 19 de dezembro de 1979. (Não consta revogação expressa)
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