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A leitura deste
E-Book trará a você,
investidor, todo
o conhecimento
necessário para
diversificar
sua carteira e,
principalmente, para
NÃO ERRAR!

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Sumário
Introdução....................................................................................... 04
O que são os Fundos Imobiliários?.........................................05
Origem dos Fundos Imobiliários..............................................06
Tipos de Fundos Imobiliários....................................................07
Como investir nos Fundos Imobiliários?...............................30
Considerações Finais.....................................................................41

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Introdução
Os Fundos Imobiliários, também chamados de FIIs, são uma excelente
alternativa para todo investidor que deseje começar na renda variável.
Há, inclusive, um ditado no mercado financeiro que diz: “Os fundos
imobiliários são a renda fixa dentro da renda variável”.

Por mais que esta frase seja bastante utilizada, temos que deixar claro
que os fundos imobiliários são classificados como ativos de renda
variável, junto com as ações, derivativos, dentre outros. Porém, os FIIs
possuem algumas características que os fazem ser considerados de
menor risco que os demais ativos citados. Discutiremos no decorrer
deste e-book todas as peculiaridades dos fundos.

Os Fundos Imobiliários podem muito bem substituir o investimento

direto em imóveis. E possuem muitas vantagens para isso. Eles também
podem fazer parte de uma carteira diversificada de investimentos,
agregando em valorização e segurança, além de gerar um fluxo mensal
de renda proveniente de seus rendimentos. Estes últimos, inclusive, são
os grandes atrativos deste tipo de ativo.

A leitura deste e-book trará a você, investidor, todo o conhecimento

necessário para diversificar sua carteira e, principalmente,
para NÃO ERRAR. Acreditamos fielmente na premissa de que “Ataques
ganham jogos. Defesas ganham campeonatos”. Portanto, sabendo
como os FIIs funcionam e como escolhe-los corretamente você
formará uma sólida base para se beneficiar ao máximo desta classe de
investimentos.

Então, aproveite!

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O que são
Fundos Imobiliários?
Fundos Imobiliários são fundos de investimentos coletivos em
negócios imobiliários, regulados e fiscalizados pela CVM, geridos por
um administrador e por um gestor e são constituídos sob forma de
condomínio fechado. Isto que dizer que o fundo não aceita resgate.
Caso o cotista queira se desfazer de suas cotas terá que vendê-las no
mercado secundário.

Os fundos imobiliários, apesar de estarem estruturados no mercado

de capitais, possuem um lastro real. Isto é, seus investimentos estão
alocados em negócios imobiliários, não necessária e diretamente
apenas em imóveis. Abaixo estão listados os investimentos permitidos
aos FIIs:

• Empreendimentos imobiliários: Shoppings, edifícios

corporativos, galpões, hospitais, dentre outros;

• Série de valores imobiliários: CRI, LCI, LH, LIG, Fundos de renda
fixa, Títulos públicos, etc;

• Cotas de outros fundos imobiliários;

• Ações e Debêntures (desde que as atividades das companhias
tenham objetivo no mercado imobiliário).

Por mais que exista uma gama de possíveis investimentos, os FIIs

normalmente são criados com especificidade em determinado grupo
de ativos.

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Isto permite que os fundos sejam classificados de acordo com seus
segmentos de atuação. Vale ressaltar, porém, que esta classificação
não restringe seus investimentos. Por exemplo, existe fundos que
possuem muitos shoppings em sua carteira e também uma pequena
parcela de CRIs e demais títulos de renda fixa.

Origem dos
Fundos Imobiliários?
O fundos imobiliários foram criados no Brasil no ano de 1993,
seguindo os moldes dos Real Estate Investiment Trust, os REITs
americanos. Os REITs são empresas que possuem ou operam
imóveis rentáveis. Eles foram criados em 1960, mas começaram a
ganhar notoriedade somente cerca de 25 anos mais tarde.

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Atualmente, os REITs representam a terceira classe de ativos
mais importante dos EUA. No Brasil, os anos de 2004 e 2005
ficaram marcados pela criação de duas leis (11.033 e 11.196,
respectivamente) para regulamentação dos FIIs.

Juntas, elas decretaram a isenção de imposto de renda sobre

rendimentos de vários instrumentos, como CRIs, LCIs, LHs e,
principalmente, fundos imobiliários. Contudo, esta isenção de IR
sobre rendimentos de FIIs somente é possível se o fundo respeitar
as regras listadas abaixo. (Vale ressaltar que a imensa maioria dos
FIIs respeitam estas regras.)

• Nenhum cotista deve deter mais de 10% em cotas do fundo;

• O fundo deve conter no mínimo 50 cotistas em sua base;

• O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3);

• O fundo é obrigado a distribuir, sob forma de rendimentos,

no mínimo 95% de seu lucro semestral.

Atualmente, existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliários,

sendo que mais de 160 deles estão listados em nossa bolsa de
valores, a B3. Ao todo são quase 300 mil investidores de fundos
imobiliários no Brasil.

Tipos de
Fundos Imobiliários?
Os fundos imobiliários podem ser divididos de acordo com
algumas classificações que podem ser em relação ao tipo de
gestão que o fundo recebe. Elas se referem aos tipos de ativos
que o fundo investe; ou até mesmo ser conforme com o objetivo
genérico do fundo.

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De toda forma, a classificação nos auxilia no momento de escolha
para diversificação e até diz, resumidamente, como o fundo tende
a se comportar.

Existem três tipos globais de fundos imobiliários: Fundos

para Renda, Fundos para Venda e Fundos de Papel. Esta é a
classificação mais genérica que os fundos podem receber. Abaixo,
descrevemos o que são cada um deles.

• Fundos para Renda: Ganho com a exploração dos imóveis

na forma de aluguel.

• Fundos para Venda: Ganho com a exploração dos imóveis

na forma de comercialização.

• Fundos de Papel: Ganho com o investimento em títulos e

valores mobiliários.

As próximas duas classificações são dadas pela Anbima

(Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro
e de Capitais). A primeira delas separa os FIIs de acordo com
seu modelo de gestão. Existem fundos de gestão ativa, que
permitem a livre negociação de ativos que compõe a carteira de
investimento; e os fundos de gestão passiva, que especificam em
seus regulamentos os ativos da carteira.

A segunda classificação Anbima é de acordo com a política de

investimentos do FII, como mostrado a seguir.

• Desenvolvimento para Renda: acima de 2/3 do patrimônio

do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis
para fins de locação.

• Desenvolvimento para Venda: acima de 2/3 do patrimônio

do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis
para fins de venda.

• Renda: acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido

em imóveis prontos para fins de locação.

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 • Título e Valores Mobiliários: acima de 2/3 do patrimônio do
fundo está investido em títulos e valores mobiliários: CRI,
LCI, Ações, Cotas de outros FII, e demais.

• Híbridos: fundos em que não se observa alguma

concentração de investimento das classificações anteriores.

A combinação entre as duas classificações dadas pela Anbima

faz surgir uma segregação completa que une os tipos de
gestão às políticas de investimento. Cada um dos fundos acima
(classificados de acordo com os investimentos) se dividem em
dois, indicando se sua gestão é ativa ou passiva. Ao final, temos
dez classes de fundos imobiliários de acordo com a Anbima.

Por fim, a classificação mais usual utilizada é a segregação dos

FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido. Existem,
portanto, nove tipos de fundos imobiliários, os quais serão
detalhados a seguir.

Fundos de Papel
Os fundos de papel são aqueles que possuem a maior parte de
seu patrimônio investida em títulos ou valores mobiliários. Por
isso, eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa
e de Renda Variável.

Os fundos de papel de renda fixa investem em recebíveis

imobiliários, como CRIs, LCIs, LHs ou outros títulos de renda
fixa com lastro imobiliário. São fundos que geralemente tendem
a evitar alguns riscos do mercado imobiliário. Entretanto, por
mais que invistam em ativos de renda fixa, o FII deve ser sempre
classificado como um ativo de renda variável!

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Os fundos de papel de renda variável investem majoritariamente
em cotas de outros fundos imobiliários. Por isto, podem receber
o nome de Fundos Imobiliários, ou simplesmente, FOFII. Estes
fundos de fundos normalmente são utilizados como coringas
nas carteiras dos investidores. Investir em um FOFII é como
replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliários,
contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta
carteira.

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Fundos de
Lajes Corpotativas
Corporativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimônio
alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1), que
contam com diversos escritórios locados, as vezes, para uma
grande variedade de empresas.

Estes imóveis geralmente apresentam contratos típicos (prazo

de 5 anos com opção de renovação) e são facilmente adaptáveis
para um segundo locatário. Os empreendimentos recebem uma
classificação, dada por empresas de consultoria especializadas,
que traduzem qualidades como: Localização, área superior,
existência de ar condicionado central, área útil sem colunas,
recepção, elevados, dentre outras. As classes são divididas em
ratings, onde o nível superior é “AAA”, até a menor avaliação, “C”.

Figura 1. Edifício Brazilian Financial Center (BFC), classificado como AAA,

na Avenida Paulista, em São Paulo-SP.

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Fundos de Shoppings
Estes fundos imobiliários possuem seus investimentos voltados
para o ramo de shopping centers (vide Figura 2). Diferentemente
das lajes corporativas, os shoppings não recebem classificação. O
que realmente deve ser levado em consideração é se o shopping
está situado em uma localização coerente.

A grande vantagem que há em fundos de shoppings é a

diversificação. Um único shopping pode ter mais de 300 lojas e
inquilinos diferentes. E o contrato que é feito com estes inquilinos
é o chamado contrato de participação. Este acordo possui como
grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma
porcentagem da receita do lojista. Portanto, quem investe neste
fundo terá a fração ideal do total das receitas do shopping.

Figura 2. Shopping West Plaza, na zona oeste de São Paulo-SP.

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Fundos de Galpões
Estes fundos possuem em seu portfólio galpões (Figura 3),
isto é, imóveis de grandes áreas, utilizados principalmente por
empresas de logísticas, indústrias ou varejistas. De maneira geral,
estes imóveis ficam localizados em beira de rodovias e também
recebem classificação de consultorias especializadas (novamente
de “C” a “AAA”).

Os imóveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser

adaptados para um outro inquilino. Por este e outros fatores, os
contratos firmados tendem a ser do tipo Atípico, com validade de
10 anos, também com possibilidade de renovação.

Os Galpões de melhor classificação, “AAA”, possuem altura do

pé direito superior a 12 metros, uma capacidade de carga do
piso acima de 5 ton/m², piso nivelado à laser, um grande pátio
para manobras, certificação ambiental, dentre outros atributos.
Ou seja, todas características perfeitas para empresas dos ramos
citados.

Figura 3. Galpão Logístico em Campinas-SP.

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Fundos de
Agências Bancárias
Estes fundos, que possuem em seu portfólio agências bancárias
(Figura 4), são contituídos geralmente a partir de operações Sale
& Leaseback ou Built to Suit. Isto significa que os imóveis são
feitos sob medida ao locatário. Portanto, são firmados contratos
atípicos e fica vedada a locação para concorrentes.

Figura 4. Agência do banco Santander.

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Fundos de Hospitais
Raros no Brasil, os fundos de hospitais (Figura 5) também
possuem restrição quanto a locação para um segundo inquilino.
Os contratos geralmente também são de participação e há riscos
pouco maiores em comparação com os fundos vistos até o
momento.
Por conta de sua função social, é extremamente difícil um FII
de hospital recorrer a alguma ação de despejo em caso de
inadimplência. E mesmo se por ventura a ação for concretizada, a
imagem do fundo ficará arranhada pós-operação (como despejar
os pacientes?).

Porém, existem analistas que vêm potencial em fundos de

hospitais. O crescimento do setor de saúde e a possibilidade de
hospitais recorrerem aos fundos para locação, ao invés de fazer
um hospital com capital próprio, são alguns dos argumentos
defendidos.

Figura 5. Hospital Nossa Senhora de Lourdes, em São Paulo-SP.

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Fundos de Hotéis
Os fundos de hotéis (Figura 6), como os FIIs de shopping,
também utilizam contratos de participação e podem ser boas
oportunidades dependendo da época do ano. Isto ocorre devido
a sazonalidade, que geralmente ocorre em hotéis, interfere
diretamente na receita do fundo, uma vez que esta é proporcional
aos ganhos obtidos pelos hotéis.

Figura 6. Hotel Blue Tree Towers, em São Paulo-SP.

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Fundos Educacionais
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os
empreendimentos a serem utilizados pelas universidades. Da mesma
forma que os hospitais, dificilmente haverá um segundo inquilino.
E também há um risco jurídico maior que nos demais fundos, uma
vez que não é possível mover nenhuma ação de despejo durante o
ano letivo.

Figura 7. Faculdade Anhaguera, em Valinhos-SP.

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Fundos de
Desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimônio
no desenvolvimento de imóveis seja para renda ou para venda. Os
fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imóveis
com o objetivo de locação, após a finalização do mesmo.

Já os fundos de desenvolvimento para venda, comuns para

construção de imóveis residenciais, não geram renda mensal e
possuem prazo determinado de existência (até a finalização do
último empreendimento). Oferecem um risco muito maior, quando
comparado aos demais tipos de fundos, porém possuem alta
projeção de rentabilidade futura.

Figura 8. Residencial Jardim América, em Goiânia-GO

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Vantagens de
se investir em FII
Gostamos de dizer que os fundos imobiliários se sustentam sobre
três pilares que cercam as vantagens de se investir em seus
ativos: Diversificação, Renda e Segurança. Cada um destes pilares
é composto por alguns benefícios, que norteiam estas vantagens
globais. Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo.

DIVERSIFICAÇÃO: A primeira vantagem dos fundos imobiliários

é a diversificação. Neste pilar, destacamos quatro benefícios que
a garante: o Fracionamento, a Facilidade, a Baixa Aplicação e a
própria Diversificação.

FRACIONAMENTO: Como já dito anteriormente, os fundos

imobiliários são formados por um conjuntos de investidores,
constituídos sob forma de condomínio fechado. A divisão deste
fundo entre seus investidores é feita através de cotas. Logo,
destacamos o primeiro benefício dos FIIs: o Fracionamento.

O Fracionamento nada mais é do que esta divisão do patrimônio

do fundo sobre a forma de cotas, facilitando a segmentação
entre os investidores, que agora os iremos chamar de Cotistas.
Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento
fazendo uma analogia com o investimento direto em imóveis.

Dependendo do imóvel a ser adquirido, torna-se extremamente

complexo a divisão deste entre um conjunto de investidores, por
exemplo. Em uma situação onde um destes proprietários resolve
se desfazer de seu investimento, não existe a possibilidade de
realizar a venda “parcial do imóvel”. Até pode-se encontrar outro
investidor, ou os demais “sócios” podem comprar a referida
porção. Porém, salvo casos de extrema sorte (e sim, será sorte),
dificilmente esta cisão será realizada de forma desburocratizada
ou até mesmo harmônica.

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Portanto, como os investimentos em fundos imobiliários são
realizados com a aquisição de cotas negociadas em bolsa, a
compra e a venda ocorrem da forma mais natural e ágil possível.
Basta o investidor realizar a operação via homebroker ou
plataforma de sua corretora de valores, a qual possua conta ativa.

Outra facilidade gerada pelo fracionamento, e que será melhor

detalhado adiante, é a possibilidade de reinvestimento dos
rendimentos. Se o investidor possui um imóvel, e recebe aluguel
mensal proveniente deste, como ele poderia reinvestir estes
rendimentos em seu imóvel pra que automaticamente o aluguel
do mês subsequente possa sofrer um reajuste? Não da para
ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais, por
exemplo, o valor do próximo vencimento.

Já com os FIIs, o investidor poderá reinvestir os rendimentos

ganhos em novas cotas deste FII, ou em cotas de outros Fundos.
Assim, estará aumentando os rendimentos recebidos mês a mês.

Dentro do Top Fundos de Investimentos você recebe relatórios

sobre as FIIs que ajudam você a aumentar seus ganhos e
impulsiuonar suas cariteiras. Para saber mais clique na imagem
abaixo.

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Facilidade
A facilidade em investir nas FIIs está presente não somente
na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o
horário de funcionamento do pregão), mas também na gestão e
administração do investimento, quando comparado novamente a
compra de um imóvel.

O investimento em fundos imobiliários exclui do investidor

deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenção
de imóveis. O investidor não precisa se preocupar com escrituras,
certidões, reformas, cobrança e outros feitios de caráter
documental. Os FIIs contam com uma equipe (administrador do
fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalços.

Também, existe o time de gestão do fundo, que está sempre

atento as boas oportunidades do mercado. Portanto, além do
investidor se ver livre das obrigações burocráticas dos imóveis,
ainda terá a seu favor uma equipe que buscará sempre as
melhores alternativas para rentabilização do fundo.

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Baixa aplicação
De forma geral, os fundos imobiliários permitem qualquer um
começar a investir no mercado imobiliário com poucos reais. Ao
comprar um apartamento, um escritório ou uma casa deve-se
despender um alto valor, que pode chegar facilmente as cifras de
R$ 200 mil, R$ 500 mil ou até R$ 1 milhão, R$ 10 milhões, R$ 100
milhões...

Atualmente, existem fundos imobiliários de alta qualidade

com cotas de 10, 50 ou pouco acima de 100 reais. A Tabela
1 exemplifica, sem qualquer tipo de recomendação, a grande
variedade dos preços de cotas de alguns fundos.

Tabela 1. Exemplos de valores de cotas.

(*valores referentes no fechamento do dia 10/05)

Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar

que pode-se investir em vários segmentos diferentes de qualquer
preço. Os FIIs FIVN11 e RBGS11 são do setor de Shoppings. Já
o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11
e BBFI11B, respectivamente) contém em seus portfólios Lajes
Corporativas. Por fim, o FII BBPO11 é do segmento de Agências
Bancárias.

Vale salientar, que não existe lote padrão e nem mercado

fracionário para os fundos imobiliários, como há em ações. O
investidor pode, se for de seu desejo, adquirir uma única cota por
vez.

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Diversificação
Na opinião geral, a diversificação é a grande vantagem dos
fundos imobiliários.

A diversificação é de suma importância na hora de investir no que

quer que seja. Vale a velha premissa: “Não se deve colocar todos
os ovos em uma única cesta.” Ao se diversificar, o investidor reduz
o chamado risco não sistêmico, que é aquele risco que pode
atingir um determinado setor, classe ou um ativo individualmente.

Como já vimos, os fundos imobiliários podem ser classificados

como “multi-ativos”. Estes fundos possuem em sua carteira uma
variedade de ativos. E muitas vezes não somente de imóveis, mas
uma composição de CRIs, LCIs, cotas de fundos, dentre outros já
citados anteriormente.

Portanto, ao se investir em um único Fundo Imobiliário, o

investidor já estará investindo em pequenas parcelas de inúmeros
ativos. Acreditamos que ao se formar uma carteira com sólidos
FIIs de segmentos diferentes, os riscos chamados não sistêmicos
se reduzem a próximo de zero.

Renda
Os fundos imobiliários podem gerar renda a seus cotistas de três
formas diferentes: através dos Rendimentos, do Ganho de Capital
ou de Amortização. Discutiremos logo abaixo um pouco melhor
sobre cada um deles.

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Rendimentos
Os rendimentos, sem sombra de dúvida, são os grandes
diferenciais dos fundos imobiliários. Os rendimentos advém da
distribuição de parte dos lucros gerados pelos fundos em um
determinado período.

E, como já foi comentado no início deste e-book, os fundos são

obrigados a distribuírem, no mínimo, 95% de seu lucro semestral
para desfrutarem da isenção de imposto de renda. Portanto, a
grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs é que estes
são livres, ou seja, são isentos de imposto de renda!

Todo este montante, de no mínimo 95% dos lucros semestrais,

reservado para a distribuição entre os cotistas é dividido pelo
número totais de cotas existentes. Para quem não está habituado,
verá que os rendimentos são, então, anunciados com seu valores
por cota (exemplo: O fundo “X”– fictício – distribuirá R$ 0,23 /
cota no mês de julho de 2019).

O que podemos observar, rapidamente, é que quanto maior

for o lucro de um fundo, ou quanto menor for o número de
cotas, maior serão os rendimentos. O número de cotas, porém,
afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante, que é a
liquidez.

Os lucros dos fundos advém da renda de seus ativos, seja através

de aluguéis dos imóveis, de rendimentos de outros FIIs, os quais
o fundo investe ou de juros dos certificados de recebíveis (CRIs),
das letras de crédito (LCIs) ou de outros títulos de renda fixa.

24
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo
de contrato firmado com os inquilinos, pode haver, ou não, uma
constância do valor dos rendimentos distribuídos, como nos
contratos de participação por exemplo (vide subseção “Fundos
de Shopping”). Fundos de shoppings (não somente) tendem a ter
rendimentos de maior sazonalidade.

E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliários, vale

ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos
mensalmente, semelhante ao recebimentos de aluguéis quando
se investe em imóveis diretamente. O bônus vêm realmente da
isenção de imposto de renda.

Ganho de Capital
O ganho de capital é a segunda maneira de se gerar renda
por meio dos fundos imobiliários. Este ganho está atrelado
diretamente a valorização do valor da cota do fundo. Portanto,
quando se vende uma cota por um valor superior ao preço de
compra, há um lucro na operação, o que chamamos de ganho de
capital.

Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimônio do

fundo, como elas são negociadas em bolsa, seu preço segue as
variações do mercado. Esta é a razão dos FIIs serem classificados
como renda variável.

No Brasil, os fundos imobiliários raramente utilizam-se de

alavancagem, isto é, de endividamento para compra de ativos.
Esta é uma das razões que fazem com que o valor das cotas não
sofram com tantos fatores especulativos. Portanto, os preços não
fogem muito de seu valor patrimonial.
Os ganhos de capital, diferentemente dos rendimentos, não
possuem isenção de imposto de renda. Todo lucro com a venda
de cotas sofre incidência de 20% de imposto de renda, que deve
ser recolhido pelo cotista via DARF. Aos prejuízos não há esta
incidência, e eles podem ser utilizados como abatimento de
imposto nos lucros obtidos.

25
Amortização
Por fim, temos a terceira forma de geração de renda com FIIs: a
Amortização.

Amortização são pagamentos referentes a devolução do

capital investido inicialmente no fundo. Existem dois tipos de
amortização: Parcial e Total

A amortização parcial é a liquidação de parte do patrimônio do

fundo. Quando o fundo, por exemplo, realiza a venda de um de
seus imóveis, este ganho de capital auferido é distribuído sob
forma de amortização aos cotistas. Se houver a venda de um
imóvel de R$ 100 milhões, e este FII possui 10 milhões de cotas,
então será distribuída uma amortização de R$ 10,00 por cota.

A amortização total é a liquidação do patrimônio total do fundo.

Quando um FII é encerrado (por razões diversas), o cotista
receberá como amortização a parcela correspondente a sua
porcentagem de cotas do fundo. Então, se o FII possui um
patrimônio de R$ 1 bilhão e 10 milhões de cotas no total, haverá a
distribuição de amortização no valor de R$ 100,00 por cota.

Segurança
O último pilar de vantagens a ser destacado é o da Segurança,
composto pela Transparência, pela Gestão Profissional e pela
Liquidez.

Antes de falarmos sobre estes três benefícios citados, reforçamos

que a segurança transmitida ao investidor em fundos imobiliários
advém principalmente da regulamentação e fiscalização
praticadas pela CVM.

26
Como já discutimos anteriormente, todas as leis e instruções
criadas serviram ao longo da história, e ainda servem, como
mecanismos de segurança aos investidores, permitindo que cada
vez mais pessoas ou instituições apliquem seus recursos nos FIIs.

Transparência
No final do ano de 2011, a CVM publicou a instrução de número
516. Esta instrução dispõe da elaboração e divulgação das
demonstrações financeiras dos FIIs. A partir dela os fundos
são obrigados a mostrarem seus balanços patrimoniais, seus
demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa.

Estas e outras informações são compiladas e divulgadas aos

investidores, não somente, mas por meio dos relatórios mensais.
Cada fundo tem sua própria maneira de construir estes relatórios.
Porém, podemos encontrar um padrão comum de informações,
compostas pelos itens abaixo.

• Fala do gestor: resumidamente diz as opiniões do gestor

sobre o mercado imobiliário, sobre os ativos, sobre as
estratégias do fundo e etc.

• Investimentos: mostra como está alocado o patrimônio do

fundo, ou seja, em quais ativos o FII está investindo.

• Resultados Financeiros: apontam as receitas, as despesas,

os lucros e os rendimentos distribuídos em determinado
período.

Portanto, somente estes três itens já traduz ao cotista, ou ao

futuro investidor, muitas informações que o norteia sobre os
fundamentos e movimentações do FII.

Por fim, os fundos também são obrigados a divulgarem informes

e fatos relevantes. No geral são informações que possam direta,
ou indiretamente, induzir o cotista a manter ou rever suas
participações ou instigar algum investidor em comprar cotas
deste fundo.

27
Gestão Profissional
De maneira geral, um bom FII conta com um administrador e um
gestor conhecedores do mercado imobiliário, que acompanham
as tendências e conseguem estar atentos às boas oportunidades.
Eles sempre buscam agir em benefício ao fundo.

Na maioria das vezes, o proprietário de um imóvel de aluguel não

tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado, e
as vezes nem mesmo do próprio imóvel. E contratar alguém ou
uma equipe para realizar estas funções, além de ter que traduzir
certa confiança, torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos.
A vantagem de um FII é que este possui escala e recursos
suficientes para contratar esses profissionais, especializados no
setor de atividade do fundo.

Novamente, há uma instrução da CVM (número 472) que

regulamenta as obrigações e, principalmente, as vedações ao
administrador do fundo. Isto reforça ainda mais o argumento de
que a gestão profissional é um benefício que traz mais segurança
ao investidor. No entanto, cabe a este investidor avaliar muito
bem o histórico e o pensamento desta equipe de gestão. Caso
contrário, de nada valerá os bons fundamentos que um FII venha
possuir.

Como já falamos anteriormente, o Top Fundos de Investimento,

além de recomendar a compra das melhoras FIIs, você também
receberá recomendações para atualizar suas carteiras de
investimentos de acordo com seu perfil.

28
Liquidez
A última vantagem a ser destacada é a Liquidez. Ela nada mais
é do que a quantidade de negociação de cotas de um ativo que
ocorre em um determinado período.

Ao pegarmos o exemplo de um imóvel, vemos o quão importante

torna-se a liquidez de um ativo. Se um investidor, que possui um
apartamento como investimento, necessita se desfazer deste
ativo por motivos de urgência, é quase certo que terá problemas.
A demora na venda de um imóvel pode chegar a meses (ou
anos!).

A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diária. Ou seja,

diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando
as cotas. Portanto, se acaso o cotista deseje se desfazer de sua
posição, em questão de segundos poderá negociar suas cotas via
homebroker e, após o período de liquidação da bolsa de valores
(2 dias úteis), o dinheiro estará disponível para saque em sua
conta na corretora.

Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer

tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda
em caráter de urgência. No mais, mesmo os FIIs possuindo boa
liquidez de seus ativos, não recomenda-se que estes sejam
utilizados como reserva de emergência, uma vez que trata-se de
renda variável.

Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer

tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda
em caráter de urgência. No mais, mesmo os FIIs possuindo boa
liquidez de seus ativos, não recomenda-se que estes sejam
utilizados como reserva de emergência, uma vez que trata-se de
renda variável.

29
COMO
INVESTIR
NOS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS?
Antes de perguntarmos “Como ganhar dinheiro com Fundos
Imobiliários?”, devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta:
“Como não perder dinheiro com Fundos Imobiliários?”.

Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina,

o estudo e a paciência são as bases para qualquer tipo de
investimento a longo prazo.

Portanto, antes de mais nada, separamos alguns parâmetros

abaixo para, primeiro, não perder dinheiro com fundos
imobiliários. Ressalta-se, no entanto, que não se trata de alguma
“fórmula mágica”, tampouco são voltados para o curto prazo.
Também, não se trata de recomendação de investimento. São
apenas algumas bases para a montagem de uma carteira sólida
com riscos reduzidos.

30
Saber o perfil
O primeiro passo é saber qual o perfil do investidor e quais
são os objetivos almejados com esse investimento. Isto ditará,
primeiramente, se os ativos de renda variável são os mais indicados
a este investidor. Em caso afirmativo, também norteará quais tipos
de FIIs se encaixarão melhor em sua carteira.

Para investidores de caráter moderado e que não possuem

disponibilidade para dedicar muito na avaliação de diversos
FIIs, talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de
fundos. Estes fundos já possuem uma carteira bem diversificada e
contam com uma equipe de gestão sempre ativa na busca de boas
oportunidades.

Diversificação
A diversificação é a grande aliada do investidor. A partir dela,
conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e,
ainda, estender a abrangência para ativos que possam gerar
maior rentabilidade.

No caso dos fundos imobiliários, a diversificação pode ocorrer

tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada
segmento separadamente. Diversificar a carteira entre bons
fundos de lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings,
dentre outros setores já garante boa segurança na busca de
rendimentos e rentabilidade.

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Imobiliários, mas também tem interesse em procurar outros tipos
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31
Evitar fundos monoativos
e monolocatários
Este parâmetro também se relaciona com a diversificação, porém
mais voltada ao próprio fundo. Um FII com uma gama de ativos
tendem a ser mais seguros, de forma geral, que fundos cujos
patrimônios estão concentrados em um único ativo. Portanto,
evitar fundos monoativos é uma boa opção principalmente aos
investidores moderados e/ou iniciantes.

O mesmo pensamento é válido para os fundos monolocatários.

Investir em um fundo que possui a dependência de apenas um
inquilino (não importa quem for) elevará os riscos da carteira
de forma desnecessária. Existem muitos bons FIIs multi-ativos
e multilocatários para formar um portfólio seguro e com boa
rentabilidade.

32
Procurar fundos
com liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo,
problemas pessoais de caráter emergenciais podem ocorrer de
forma repentina. Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez
permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos
segundos e, após o prazo de liquidação da bolsa (2 dias úteis),
realizar o saque do montante, que estará disponível na conta de
sua corretora.

Estudar os fundos
Novamente: Disciplina, estudo e paciência são as bases para bons
investimentos. Portanto, é imprescindível que haja um estudo
aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir. Por mais
que o investidor não demande de muito tempo para a realização
deste estudo, deve-se, no mínimo, conhecer os objetivos do FII,
sua equipe de gestão e avaliar outros pontos que destacaremos
daqui em diante.

Avaliação dos FIIs

Ao decidir investir em fundos imobiliários, chega a hora de avaliar
os fundamentos, os objetivos e descobrir quais serão os fundos
em que devemos realizar nossos aportes. Existem, portanto,
alguns parâmetros que devemos ficar atentos para realizar
uma boa análise de um fundo imobiliário. Abaixo, listaremos
alguns destes procedimentos, ressaltando novamente que não
é algo “mágico”. São apenas algumas perguntas que, se bem
respondidas, irá garantir bons fundamentos a uma carteira de
fundos imobiliários.

33
Qual o perfil
do fundo?
Se na seção anterior falamos sobre o perfil do investidor, agora
temos que descobrir qual o perfil do fundo. É um fundo focado
na venda de imóveis? Ou é um fundo voltado para exploração
de empreendimentos para renda? Também, deve-se ficar atento
sobre quais os ativos que compõe o porfólio do fundo.

O objetivo deste procedimento não é descobrir se um fundo

de lajes é melhor que um fundo de shopping, por exemplo. É
simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor
ao investidor.

Qual o histórico
do fundo?
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar
informações sobre o gestor do FII, devemos também analisar
como o fundo tem se comportado com o passar dos anos.
Análises sobre a rentabilidade do fundo (em relação ao IFIX, por
exemplo, pode ser uma boa), sobre quantas emissões de cotas o
fundo já realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do
fundo são bons argumentos para a decisão sobre uma possível
compra de suas cotas.

34
O preço da
cota está caro?
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante
chamado de “P/VPA”. Já adiantando, este indicador reflete qual
a relação entre o preço da cota (P) com o valor patrimonial por
cota (VPA), que é o patrimônio do fundo dividido pelo número
total de cotas.

Este indicador é um bom parâmetro (não o único!) para se

analisar se o preço da cota está sub ou supervalorizado. Isto
porque o VPA indica qual é o real preço que vale cada cota de
um FII, ou seja, se o fundo cessasse seu funcionamento, seria este
valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas.

Portanto, valores de P/VPA superiores a 1, indicam que o valor

da cota está acima de seu valor patrimonial. O inverso também
é válido, indicando a desvalorização das cotas em relação ao seu
valor contábil (real). Porém, ressaltamos: Este parâmetro não
deve ser analisado separadamente. Ele serve apenas como uma
base de comparação de preços.

Rendimentos
Como já dissemos no início deste e-book, os rendimentos
mensais são os grandes atrativos dos fundos imobiliários. O
investidor, portanto, deve estar atento sobre qual é o histórico
de rendimentos do fundo e está adequado aos seus objetivos.
Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua
distribuição de rendimentos. Porém, há outros em que a
sazonalidade é um fator bem presente no pagamento destes
proventos.

35
Não pretendemos, com este procedimento de análise, julgar se
um fundo é melhor ou pior que outro somente por conta da sua
distribuição de rendimentos. Isto sempre terá que estar de acordo
com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente.

Indicadores
Os indicadores são formados por alguns números que auxiliam
o investidor a realizar uma análise mais quantitativa dos fundos
imobiliários. Esta seção irá mostrar os mais importantes a serem
utilizados nesta avaliação, sendo o primeiro deles (P/VPA) já
comentado na subseção acima de “O preço da cota está caro?”.

Dividend Yield
O Dividend Yield é um parâmetro que deve ser utilizado para
comparação entre os rendimentos pagos pelos FIIs. Ele é
calculado de acordo com a fórmula abaixo. Para entendermos
melhor sua utilizados, vejamos o seguinte exemplo:

36
Somente a análise fria dos rendimentos nos faria tender para a
compra de cotas do fundo Y, visto que dentre os dois é o que
paga o maior valor em proventos. Porém, o dividend yield nos
mostra que, comparativamente, é o fundo X quem distribui mais
rendimentos. Ou seja, ao comprarmos 20 cotas do fundo X,
teríamos investido o valor de R$ 2000,00 e receberíamos, em
nosso exemplo, R$ 10,00 mensais em proventos (mais que os R$
8,00 distribuídos pelo outro fundo).

Portanto, o indicador do Dividend Yield nos dá maior

embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos
fundos imobiliários.que não está sendo ocupada, ou seja, que não
está gerando rendimento. Portanto, FIIs com alta taxa de vacância
devem ser analisados com maior cuidado, pois indicam que uma
grande parte de seu portfólio não está gerando receita através de
seus aluguéis.

Vacância dos imóveis

Pela sua definição, a palavra “Vacância” indica “Aquilo que não
se encontra ocupado”. Sua aplicação na análise dos FIIs pode ser
separada em duas classes: vacância financeira e vacância física.

• Vacância Financeira: porção dos ativos de um fundo

imobiliário que não estão gerando rendimento. Nesse
sentido, é a fração daquele portfólio, alugado ou não, que
não está rentabilizando o capital do fundo através do
aluguel ou arrendamento.

• Vacância Física: Área de um imóvel, ou conjunto de imóveis,

que não está sendo ocupada ou alugada. Seu cálculo pode
ser feito de acordo com a formulação abaixo.

Taxa de Vacância = 100 x (Área não locada)/(Área Bruta Locável

(ABL))%.

37
A taxa de vacância vai nos dar a informação de qual é a
porcentagem da área total locável dos imóveis de um fundo
que não está sendo ocupada, ou seja, que não está gerando
rendimento. Portanto, FIIs com alta taxa de vacância devem ser
analisados com maior cuidado, pois indicam que uma grande
parte de seu portfólio não está gerando receita através de seus
aluguéis.

Cap rate
O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital
investido (ROIC) e sua análise é fundamental quando se trata de
investimentos voltados para renda, como é o caso dos fundos
imobiliários. O valor desta taxa representa a porcentagem do
rendimento gerado pelos aluguéis em relação ao preço do imóvel.
Portanto, ele é dado por esta fórmula mostrada abaixo.

Valor do M22 do aluguel

O último indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu m².
Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um
comparativo entre regiões, bairros, cidades, estados, etc. Para
calculá-lo, basta dividir o valor do aluguel mensal pela área do
imóvel, mostrado pela formulação abaixo.

38
Quanto rende um
Fundo Imobiliário?
Já sabemos que um fundo imobiliário faz parte da classe de ativos
de renda variável. Tanto é que suas cotas são negociadas na bolsa
de valores brasileira, a B3. Quando falamos em algo negociado em
bolsa de valores, sempre vem o questionamento: “Quanto rende?”.

Para efeito de demonstração, consideremos que um investidor

comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center
(PQDP11), no dia 17 de dezembro de 2011, a um preço de R$
1.265,00 por cota. Portanto, sem levar em consideração os custos
operacionais do investimento, o investidor aportou um total de R$
12.650,00.

A Figura 9 mostra o gráfico de quais foram as rentabilidades

obtidas neste investimento considerado.

Figura 9. Gráfico de rentabilidade do investimento simulado.

Fonte: www.clubefii.com.br/juros-compostos

39
A linha azul apresenta as variações do valor das cotas durante
o período de investimento até a data de 19 de junho de 2019. As
cotas, que no ínicio de nossa simulação custavam R$ 1.265,00,
passaram a valer aproximadamente R$ 3.145,00. Isto aponta para
uma rentabilidade total de 148,62%.

A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria

obtido no final do período citado. Somente com a valorização
da cota, o montante total seria de praticamente R$ 31.450,00. Se
considerarmos todos os dividendos distribuídos, o patrimônio
final acumulado chegaria a quase R$ 41.030,00 (rentabilidade de
224,32%). Ou seja, somente de renda mensal, o fundo distribuiu
R$ 9.576,23.

Agora, vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os

dividendos, a medida em que foi recebendo, em novas cotas
do fundo. Em 19 de junho de 2019, ele teria um patrimônio
avaliado em aproximadamente R$ 52.615,00! Representando uma
rentabilidade de 315,93% para o período! Isto, além de mostrar o
efeito dos juros compostos no longo prazo, ainda deixa explícito o
benefício do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo
dos meses.

Portanto, conclui-se que os fundos imobiliários podem compôr

qualquer carteira de investimentos. Utilizando as ferramentas e
metodologias adequadas para saber avaliá-los, os FIIs garantem
um fluxo de caixa mensal constante (talvez não uniforme, porém
contante), sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar
também com a valorização da própria cota.

40
Considerações finais
Este e-book teve como objetivo apresentar a você, investidor,
todos os argumentos necessários para iniciar seus investimentos
em fundos imobiliários. A partir daqui, é só abrir conta em uma
corretora de valores, realizar o depósito e utilizar na prática os
conceitos aqui discutidos para começar a investir.

As informações passadas neste documento te deram a base, te

munindo com as principais informações e técnicas para saber,
primeiro, a não ser como muitos investidores que começam
errado e terminam por perder bastante dinheiro.

Repito: Acreditamos fielmente em que não perder é o principal

fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento.
Portanto, estudar, se disciplinar e ter paciência são três fatores
que te levará ao sucesso a longo prazo no mercado financeiro.
Por fim, não deixe de acompanhar nossos relatórios sobre os
fundos imobiliários e demais ativos para continuar sempre se
atualizando e escolhendo as melhores opções.

No mais, lhe desejamos bons aprendizados e sucesso!

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Se você ficou com alguma dúvida, clique aqui e fale com a equipe
da Capitalizo.

Importante: Esse material é de cunho educacional e não

representa oferta, análise ou recomendação de investimentos.

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 Analistas Responsáveis

Daniel Karpouzas Barcellos,

CNPI EM-1855

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 Disclosure
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e não deve
ser considerado um relatório de análise para os fins do artigo 1º da Instrução
CVM nº 483, de 6 de julho de 2010. Este material tem caráter meramente
informativo, não constitui e nem deve ser interpretado como sendo material
promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de
qualquer ativo financeiro, investimento, sugestão de alocação ou adoção de
estratégias por parte dos destinatários. Os prazos, taxas e condições aqui
contidas são meramente indicativas. As informações contidas neste relatório
foram consideradas razoáveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas
de fontes públicas consideradas confiáveis. A Capitalizo não dá nenhuma
segurança ou garantia, seja de forma expressa ou implícita, sobre a integridade,
confiabilidade ou exatidão dessas informações. Este relatório também não
tem a intenção de ser uma relação completa ou resumida dos mercados ou
desdobramentos nele abordados. Os instrumentos financeiros discutidos neste
material podem não ser adequados para todos os investidores. Este material
não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira
ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem
obter orientação financeira independente, com base em suas características
pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A Capitalizo não se
responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com
base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade
por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da
utilização deste material ou seu conteúdo. Os desempenhos anteriores não são
necessariamente indicativos de resultados futuros. Este relatório é destinado à
circulação exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo. Fica proibida
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