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EDIÇÃO MAIO 21

O IMPACTO DO PLANO
DIRETOR ESTRATÉGICO
para as incorporadoras
 ÍNDICE

03 Contexto

07 A importância do
planejamento das cidades

11 Revisões do plano diretor e

impacto sobre incorporadoras

16 Autoria

17 Fontes e explicações

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 02

 O conceito do Plano Diretor Estratégico (PDE) é
reproduzido no artigo 40, do Estatuto da Cidade,
legislação que surgiu como forma de efetivar o direito
fundamental ao desenvolvimento urbano saudável
assegurado pela Norma Constitucional, sendo o principal
marco legal para o avanço das cidades, regulando o
uso da propriedade em benefício da coletividade, para
priorizar a segurança e o bem-estar dos cidadãos, bem
como visando o equilíbrio ambiental.

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 03

 O plano diretor busca que os municípios cresçam de modo ordenado,
minimizando a degradação do meio ambiente mediante a utilização da
política urbana para o desenvolvimento sustentável e equilibrado.

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 04

 Além disso, busca assegurar moradia, segurança e locomoção adequada
aos indivíduos, bem como a prevenção de acidentes naturais decorrentes
da expansão rápida das cidades, como enchentes e deslizamentos.

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 05

 Toda construção deve seguir o plano diretor do seu respectivo município.
No caso de São Paulo, o município possui um Código de Obras e
Edificações, o qual segue, necessariamente, as diretrizes do plano
diretor da cidade. Basicamente, além de não conseguir o licenciamento
para construir, os proprietários de imóveis, incluindo incorporadoras e
construtoras, que não seguirem as normas administrativas instituídas
pelas municipalidades – como o Código de Obras e Edificações da
cidade de São Paulo, por exemplo – estarão sujeitas às penalidades
previstas na legislação, como multas, embargo (ordem de cessão das
atividades) e, em determinadas situações, interdição das obras.

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 06

 do planejamento
das cidades

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 07

 Pode-se dizer que o plano diretor é o mecanismo central do planejamento
das cidades, com abrangência territorial de todo o município, consistente
em legislação municipal definindo as prioridades, regras, incentivos, ações e
diretrizes orçamentárias para assegurar o desenvolvimento urbano daquela
cidade, que deve ser revista, pelo menos, a cada dez anos.

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Nos termos do Estatuto da Cidade, o plano diretor é
obrigatório para cidades que atenderem um dos seguintes
requisitos:
• Possuírem mais de vinte mil habitantes;
• Integrem regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
• Onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os
instrumentos previstos no §4º do art. 182 da Constituição[1];
• Integrem áreas de especial interesse turístico;
• Estejam inseridas na área de influência de empreendimentos
ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito
regional ou nacional;
• Estejam incluídas no cadastro nacional de municípios com
áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande
impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou
hidrológicos correlatos.
Para cidades com mais de quinhentos
mil habitantes, é obrigatório, ainda, a
elaboração de um projeto de transporte
urbano integrado, compatível com o
plano diretor ou nele inserido.
O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 09
 As diretrizes definidas pelo plano diretor são tidas como prioridade, posto sua
previsão constitucional e garantia a efetivação de direitos fundamentais, sendo que
os demais instrumentos de planejamento de governo devem incorporar as definições
nele contidas. As metas fundamentais do plano diretor englobam a garantia ao
atendimento das necessidades da cidade, de uma melhor qualidade de vida, a
preservação ambiental e regularização fundiária.

O zoneamento é um dos principais instrumentos dentro do plano diretor, figurando

como um limitador às iniciativas privadas ou individuais, definindo o conjunto de
regras para uso e ocupação do solo, fixando as atividades que podem ser instaladas
nos diferentes locais da cidade e como as edificações devem estar implantadas
de forma a proporcionar a melhor relação com a vizinhança, estabelecendo, por
exemplo, uma região como comercial, industrial ou residencial[2].

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 10

 diretor e impacto
sobre incorporadoras

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 11

 O Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, de 31 de
julho de 2014, é uma lei municipal de nº 16.050/14, que orienta o
desenvolvimento e o crescimento da cidade até 2030, contudo,
há previsão de que seja renovado neste ano de 2021.

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 12

 O documento contempla, além
do
ordenamento territorial por m
eio da
estruturação das zonas munic
ipais, a
definição dos seguintes objeti
vos para a
cidade de São Paulo:

• Melhorar a mobilidade urban

a;
• Orientar o crescimento nas p
roximidades
das regiões com transporte pú
blico;
• Implementar política habitac
ional para
os mais necessitados;
• Fortalecer a participação po
pular nas
deliberações;
• Preservar patrimônio históric
oe
incentivar iniciativas culturais.

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 13

 Talvez a principal influência do plano diretor
sobre as ações de incorporadoras e construtoras
seja a definição das áreas ou zonas residenciais,
comerciais e mistas, bem como as restrições
aplicáveis a cada área ou zona, limitando o que
pode ser construído.

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 Na cidade de São Paulo,
exemplificativamente, o valor cobrado
dos proprietários dos imóveis para que
possam construir além do potencial
construtivo básico do imóvel – o que
se denomina por outorga onerosa – é
significativo e, por isso, tem impacto
direto no preço dos imóveis oferecidos
à venda no mercado.

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 Autoria
E-book elaborado em uma parceria Mapa da Obra com o
autor Dr. Mario Conforti, advogado e líder da área cível
do escritório Marcos Martins Advogados.

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 16

 e explicações
[1] “§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano
diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou
não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

I - parcelamento ou edificação compulsórios;

II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;

III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente
aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e
sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.”

[2] https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/licenciamento/noticias/index.php?p=200794

O IMPACTO DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO PARA AS INCORPORADORAS 17

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