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um retrato
da última década
 SUMÁRIO

03 Cenário
10 Déficit Habitacional:
Por que Cresce?
17 Programas Habitacionais
29 A Evolução
36 Desafios do Futuro

H A B I TAÇÃO S O C IA L U M R ETR ATO DE ÚLT I MA D ÉCA DA 02

 C E N Á R I O
De acordo com dados do último Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
(IBGE), referentes a julho de 2019, a população brasileira foi estimada em
210,1 milhões de habitantes dividida em 5.570 municípios.

Uma moradia digna com acesso a saneamento básico, segurança e

iluminação é o sonho de muitos desses brasileiros. Porém, apesar
de estarem previstas como direito de cada habitante do país, essas
condições ainda não são reflexo da realidade social.

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 Muitas vezes,
a localização do domicílio
influencia em outras
questões, como a qualidade
de vida das pessoas,
o acesso à educação
e à saúde, além de
oportunidades profissionais
de desenvolvimento
e crescimento.

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 Paralelamente,
o déficit habitacional foi estimado em 7,77 milhões de moradias no ano de 2017,
com o ônus excessivo aplicado ao aluguel de 42,3% e também na coabitação familiar,
que chegou em 41,3%.

Ainda, de acordo com os dados levantados pela Associação Brasileira das Incorporadoras (ABRAINC),
juntamente com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), em 2017, haviam no Brasil, aproximadamente 1,11
famílias residentes por habitação com a renda até um salário mínimo.

No extremo oposto,
existiam também as
famílias que estavam
na faixa acima de dez
salários mínimos, e isso
seria apenas o excedente
por família.

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 Em outros países, como os Estados Unidos da América (EUA),
essa realidade já é bem diferente: de acordo com o Census Bureau, existiam 126,2 milhões
de domicílios e 82,8 milhões de famílias, o que gerava em torno de 52,4% de excedente
de domicílios no estoque com relação ao total de famílias.

O que se vê muito no Brasil, é que essa relação está bem distante do que
observado em países de primeiro mundo.

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 Os programas habitacionais, direcionados para a população de renda mais baixa,
foram criados justamente com o objetivo de minimizar a deficiência do estoque de domicílios.

O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV),

que é atualmente o principal programa
de habitação popular no país, por exemplo,
entregou, desde seu início em 2009 até julho de
2018, pouco mais de 1,8 milhão de unidades na
Faixa 1 e 5,4 milhões no total.

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 “O principal ponto de destaque é o fato de realmente a habitação
social ter ganho um protagonismo que refletiu em um
programa da dimensão do MCMV. Embora o Governo Federal
tenha mobilizado mais recursos, pois teve grandes impactos também
em termos federativos e municipais, o estado de São Paulo e o
município realizaram diversas parcerias conseguindo dinamizar ainda Esta publicação
mais o programa. Isso também deu uma importância à questão muito do Mapa da Obra,
grande”, ressalta Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos justamente no ano em que
da Construção da Fundação Getúlio Vargas (FGV).
o programa protagonista da
habitação social faz aniversário,
chega para trazer dados que
levantam discussões importantes
para o desenvolvimento
socioeconômico do nosso país.

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 Entenda
o que foi feito até aqui
durante os últimos
dez anos, e quais as
perspectivas para o futuro
da habitação social.

Na intimidade dos barracos (2011), Obra de Rocha Maia, Rio das Ostras / RJ Rio de Janeiro, Brasil

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 Por que cresce?

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 De acordo com a Tese de Impacto Social em Habitação, publicada recentemente pela instituição
Artemisia, 87,7% – o mesmo que 5,572 milhões dos domicílios – com déficit quantitativo estão
situados em áreas urbanas e as famílias possuem renda de até três salários mínimos (84%).

Esse déficit, de acordo com a publicação, está dividido em duas frentes:

o quantitativo,
que aponta 7 milhões de moradias
sem condições de serem adequadas para os
seus moradores e, consequentemente, com
a necessidade de se construir novas casas;
e o qualitativo,
com 11 milhões de moradias sem condições desejáveis ou ideais,
mas sem a necessidade de novas moradias - a opção seria
apenas adequá-las por meio de melhorias que impactem
diretamente na qualidade de vida de seus moradores.

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Segundo o estudo “Análise das
Necessidades Habitacionais e
Tendências para os próximos 10 chegou-se à conclusão que,
anos”, realizado pela Associação apesar dos esforços por meio
Brasileira de Incorporadoras da aplicação de programas
Imobiliárias (ABRAINC) em sociais, o déficit habitacional
colaboração com a FGV, - que indica a necessidade
de novas moradias - cresceu
7% em dez anos, batendo
recordes ao atingir 220 mil
imóveis entre 2015 e 2017.

Já de acordo com a Agência de Habitação Popular (AGEHAB) o conceito de déficit habitacional,

independente das variantes metodológicas, está se referindo à estimativa de deficiências
no estoque de moradias frente às necessidades básicas das famílias.

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 De acordo com a FGV,
a demanda por novos domicílios funciona da seguinte maneira:

As necessidades apresentadas são definidas tanto em termos

físicos ((características construtivas dos domicílios)
quanto socioeconômicas ((coabitação indesejada,
comprometimento excessivo de renda com aluguel, etc.).

Pode se estimar tanto a necessidade de reposição do domicílio

quanto a necessidade de ampliação do estoque de moradias.

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 Já a necessidade de ampliação ou incremento do estoque de
domicílios abrange os domicílios improvisados e a coabitação
involuntária,, isto é, a convivência indesejada de mais de uma família
no mesmo domicílio.

Devem-se acrescentar ainda os cômodos cedidos ou alugados,

impropriamente ocupados como domicílios, o que caracteriza
adensamento excessivo.

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 De acordo com o estudo divulgado recentemente pela ABRAINC,
o acréscimo necessário na reserva de domicílios chegará a,
aproximadamente, 12 milhões de unidades ou 1,2 milhão de novas
2027.
habitações a cada ano, até 2027

Como também ressaltado no estudo, o perfil socioeconômico

dessas famílias está dependendo do cenário macroeconômico,
uma vez que a renda está diretamente relacionada ao cenário mais
ou menos favorável de crescimento da economia.

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 Quando a gente olha para o déficit habitacional
percebemos a evolução. Vemos que em alguns
componentes, o programa MCMV teve uma
importância decisiva. Mas entra também a parte
negativa, que ele não conseguiu dar conta de todo esse aspecto
do déficit habitacional, e o maior problema é o uso excessivo
do aluguel, onde se tem as famílias que ganham até três salários
mínimos e estão nos grandes centros urbanos, cedendo mais
de 30% da sua renda com o aluguel.

A dificuldade de chegar aos grandes centros

urbanos e atingir essas famílias foi o principal
problema no programa, mas falando
genericamente na questão da habitação
social, ocorreram avanços nesses últimos dez
anos, que foram indiscutíveis.”

ressalta a
coordenadora da
FGV.

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 o que fez
a diferença?

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 Por se tratar de um bem de raiz, a compra de um imóvel configura um dos valores mais elevados
monetariamente a serem adquiridos por famílias ao longo da vida, o que acaba demandando recursos
financeiros fora do orçamento e exige um ato não-convencional nas famílias brasileiras: o poupar.

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 Por isso, a decisão de comprar um imóvel envolve diversos fatores e até mesmo o risco
de endividamento por conta do comprometimento da renda em longo prazo.

Com isso, o acesso à moradia digna se torna possível

para muitas famílias de baixa renda, somente por meio de
financiamentos subsidiados pelo Estado, ou seja, com taxas
de juros menores do que as aplicadas no mercado imobiliário.

Os programas de financiamento popular surgiram para apoiar a população de baixa renda

em várias dimensões, gerando impacto social ao promover o acesso à moradia e criar
oportunidades de desenvolvimento ao diminuir custos de transação, além de:

Possibilitar o Reduzir condições Fortalecer a

aumento de renda de vulnerabilidade cidadania

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 Conheça os principais programas habitacionais atuantes no país:

Habitar Brasil/BID:
O programa Habitar Brasil (BID) incentiva a
geração de renda e o desenvolvimento em
assentamentos de risco ou favelas, para melhorar
as condições habitacionais. São promovidas, por
exemplo, as seguintes ações: construção de novas
moradias, implantação de infraestrutura urbana e
saneamento básico, além da recuperação de áreas
ambientalmente degradadas.

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 CDHU:
A Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo
(CDHU) surgiu em 1989, e é um programa
organizado pelo Governo do Estado em
parceria com a Secretaria de Habitação.

A principal meta desse programa é construir

casas e apartamentos em todo território do
estado de São Paulo.

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 Minha Casa Minha Vida (MCMV)
O programa MCMV foi lançado em 25 de março de
2009, pelo então presidente, Luiz Inácio Lula da Silva,
e disponibiliza para as famílias com renda de até
R$ 9 mil, taxas de juros menores para financiamentos
na aquisição de imóveis, além de subsídios que
chegam a 90% do valor do imóvel.

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 Programa Morar Melhor
Mantido com recursos do Orçamento
Geral da União (OGU), o Morar Melhor
visa promover as condições de habitação
e infraestrutura urbana, ampliando a
cobertura de serviços de saneamento
básico e ambiental.

Além de promover o desenvolvimento

urbano, dá a população carente, o direito
à cidadania.

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 Habitat para a Humanidade Brasil
Habitat para a Humanidade Brasil é uma
organização global não-governamental, sem fins
lucrativos, que tem como causa a promoção da
moradia como um direito humano fundamental.
No Brasil há 26 anos, a organização já
desenvolveu projetos em 11 estados e
transformou a vida de mais de 76 mil pessoas.

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 Nossa Casa: O novo programa habitacional do
Governo de São Paulo

O Nossa Casa foi lançado no final de setembro de

2019, pelo Governo do Estado de São Paulo, como uma
nova modalidade de habitação social que é destinada a
famílias com renda de até cinco salários. Ele foi dividido
em três frentes: Nossa Casa CDHU, Nossa Casa Apoio e
Nossa Casa Preço Social.

O Governo pretende destinar R$ 1 bilhão para a

construção de 60 mil residências até o ano de 2022.

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 De acordo com dados divulgados pela Secretaria Estadual da Habitação,
a primeira fase conta com 27 mil unidades que já estavam em andamento e que irão movimentar
R$ 450 milhões, o que deve gerar 81 mil empregos nos próximos dois anos.

As moradias devem ter valor estimado entre R$ 100 mil

e R$ 180 mil, variando de acordo com o tamanho,
modalidade e também localização.

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 Conheça cada modalidade:

Serão destinados aportes de até R$ 40 mil para cada unidade por meio de um cheque-
Nossa Casa
moradia, de acordo com a renda de cada família onde as prefeituras devem ceder terrenos
CDHU para a construção de projetos por meio de licitações públicas.

Nossa Casa Dentro dessa modalidade, os terrenos virão de empresas que irão destiná-los para o programa
e também serão responsáveis pela construção do empreendimento. O governo entra com
APOIO
subsídio de até R$ 40 mil para auxiliar as famílias na aquisição.

Essa tipologia é a que mais se aproxima do programa como foi idealizado, onde as prefeituras
Nossa Casa
cedem seus terrenos e a construção é realizada pela iniciativa privada e as famílias
PREÇO SOCIAL que deverão habitar as residências são sorteadas ao final do empreendimento pronto.

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A prioridade é que tais empreendimentos estejam
localizados em regiões centrais para atingir uma
parcela negligenciada pelo programa anterior,
ou seja, aquelas famílias que ainda dependem
do aluguel e que precisam destinar quase toda a
renda para tal finalidade, o que acaba gerando
um impedimento para aquisição da casa própria,
além de minimizar o adensamento populacional ao
consolidar parcerias com empresas que
tenham terrenos nos grandes centros
urbanos, possibilitando a construção
de empreendimentos próximos de
regiões que concentram grande parte
da população e também de empresas,
facilitando a locomoção da população
para o trabalho.

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 do Minha Casa
Minha Vida

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 O programa Minha Casa Minha Vida
é um dos programas que fazem parte do SFH e foi lançado em 2009.

Atualmente, é o principal projeto de habitação popular do país, responsável por 77,2% dos
lançamentos e 67,5% das vendas de imóveis do segmento imobiliário em 2018, de acordo com
estudo apresentado recentemente pela Smartus.

Existem alguns critérios para entrar no programa, predefinidos pela Caixa Econômica Federal,
que é a subsidiária direta do MCMV. Entre eles, podemos citar a eficiência energética e tudo
aquilo que possa refletir em altos custos de manutenção do imóvel.

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 Com base nos dados pesquisados,
os investimentos realizados contribuíram para a Apesar dos problemas enfrentados
geração de renda e empregos no país desde 2009, desde o lançamento, os principais
quando foi lançado. aspectos de destaque do programa
Minha Casa Minha Vida estão
diretamente relacionados aos seus
impactos sociais: foram mais de 5
milhões de famílias beneficiadas, sendo
que o grupo mais favorecido foi aquele
que compõe o perfil das famílias com
pouco ou nenhum acesso a recursos do
mercado imobiliário.

Essa ação implicou na redução de

componentes do déficit e impediu
o seu crescimento em ritmo maior ao
que efetivamente foi verificado
entre 2009 e 2017.

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 “A consciência com relação a O presidente da Abrainc, Luiz França, também destaca
essas questões cresceu muito
a importância do programa.
justamente porque o programa MCMV
promoveu isso e essa discussão, hoje mais do
que nunca, está em pauta. Mas, paradoxalmente “O MCMV foi um exitoso
a isso, a gente hoje tem problemas ao pensar na programa que amenizou
continuidade de uma política habitacional em bastante o déficit.
função de que o Governo Federal não tem mais O programa propiciou a
recursos”, construção de 5,5 milhões de
alerta Ana Maria moradias e atendeu 24 milhões
Castelo. de brasileiros. Entretanto, dado
as condições socioeconômicas do
país, os programas de habitação
deveriam ser atualizados”,
ressalta.

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 Regras do Minha Casa Minha Vida

O programa Minha Casa Minha Vida é dividido em faixas de rendas e cada uma delas tem
benefícios que auxiliam nas possibilidades de aquisições de moradias.

Para famílias com renda de até R$ 1.800; Para famílias com renda de até R$ 4.000; subsídio
FAIXA 1 financiamentos de até 90% do valor do empreendimento, FAIXA 2 de até R$ 29 mil, em unidades de R$ 240 mil; os juros
que não pode custar mais de R$ 96 mil; não há juros; ficam entre 5,5% e 7% ao ano;

A renda familiar deve ser de até R$ 2.600; com aportes Para famílias com renda de até R$ 9.000; não há
FAIXA 3 subsídio, com juros abaixo do mercado de até 9,16%,
FAIXA 1.5 de até R$ 47,5 mil, em imóveis de até R$ 144 mil; taxa
de juros de 5% ao ano; em unidades de até R$ 300 mil.

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 De acordo com dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção
(CBIC), entre maio de 2009 a dezembro de 2018, o MCMV contratou
a construção de 5.567.032 milhões de habitações, com recursos da
ordem de R$ 463,7 bilhões, sendo aproximadamente R$ 160,8 bilhões
em subsídios provenientes do Orçamento Geral da União (OGU) e do
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Do total de unidades
contratadas, 84% já foram concluídas e 16%
estão em fase de produção.

Dados recentes da CBIC apontam também que o MCMV representa

dois terços do mercado imobiliário brasileiro e em dez anos,
o programa gerou também 1,2 milhões de empregos e injetou R$ 113
bilhões em subsídios para moradia entre os anos de 2009 a 2019. Porém,
para 2020, o previsto é que o orçamento da União reserve somente
R$ 2,71 bilhões, ou seja, 50% do valor dedicado a 2019, apenas para
manter as obras que já estão em andamento. Nesse período, cerca
de 16 milhões de cidadãos tiveram acesso à
moradia digna por meio do programa.

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 Até junho de 2018, o PMCMV já havia contratado 5.311.000 de unidades habitacionais, envolvendo
R$ 430.974 bilhões. A maior parcela das contratações foi direcionada para a faixa 2 do programa, que
abrangeu 51% das unidades e 62% dos recursos contratados até junho de 2018. A faixa 1,5, por ser mais
recente, responde pela parcela menor das contratações (119 mil unidades) e R$ 15 bilhões até 30 de julho
de 2018, ou 2% e 3% do total, respectivamente.

Em 2019, sob a gestão do novo governo, o programa tem sofrido graves

entraves devido a falta de repasse de verbas e, com isso, há hesitação por
parte das construtoras em seguir com investimentos neste nicho de mercado.
O ano de 2020, promete começar sob a incerteza do futuro do maior programa
habitacional até então, com o risco de reduzir empregos e também a possibilidade da
classe baixa e média realizarem o sonho da casa própria.

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 o que dizem os
especialistas

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 A habitação social se desenvolveu nos últimos anos,
mas ainda existe distância para a evolução.

“Entendemos ser necessário diminuir os

Para Luiz França, presidente da gastos do Governo dado a atual situação
Abrainc, é necessário manter o fiscal existente. Isso pode ser conseguido
volume de unidades produzidas. por meio da otimização no uso dos subsídios da União
que são direcionados para que o comprador obtenha um
desconto na aquisição do imóvel. É importante zelar pela
sustentabilidade do FGTS, garantindo seu papel de grande
investidor da habitação. Sendo que esse investimento
permite acesso à moradia e condições de vida mais
dignas para famílias de baixa renda”,

ressalta.

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Para Ana Maria Castelo, a melhoria
nas formas de produção de casas,
que contam diretamente com “Vejo o futuro hoje com preocupação,
pois existem ainda muitas incertezas
a evolução da produtividade e
a implementação de inovação, com relação ao que vai acontecer. O que é fato, é
que a gente ainda tem um déficit habitacional
também precisam ser consideradas
muito alto e necessidades muito elevadas
quando falamos em aumento de
para os próximos anos e precisamos de uma
volume de produção de unidades
política habitacional que dê conta dessas
habitacionais. Há também que se necessidades, senão o que vai acontecer é o
pensar em soluções para problemas aumento delas. Hoje a gente vê o quadro ainda
como a questão do aluguel. com muita incerteza porque não existe
ainda nenhum programa a ser colocado
Neste âmbito, ela cita a criação do para substituir o MCMV”
“aluguel social” como alternativa.

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 É importante pontuar também que a sustentabilidade do programa está
atualmente diretamente vinculada à capacidade do FGTS de se manter como
principal provedora dos subsídios para as faixas 1,5 e 2.

Dentro deste cenário, o FGTS é o único funding capaz de prover financiamento dentro das
condições necessárias, ou seja, custo e prazo, que possibilitem o financiamento dentro do
segmento de habitação social.

A Votorantim Cimentos apoia o

desenvolvimento social da construção
e, por isso, é parceira de uma das
iniciativas mais importantes do setor:
o Lab Habitação.

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REFERÊNCIAS TÉCNICAS
Artemísia, Abrainc, FGV e IBGE

LINKS EXTERNOS
www.cdhu.sp.gov.br

https://www.sunoresearch.com.br/artigos/sfh/

http://www.dominiopublico.gov.br/download/texto/mre000034.pdf

http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/estadual/programas_habitacao/index.asp

https://cbic.org.br/dez-anos-de-minha-casa-minha-vida-e-sua-importancia-para-a-economia/

FONTES CONSULTADAS
Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção da FGV;

Luiz França, presidente da Abrainc.

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