Terrenos sitos em Fonte Santa,

Quarteira
Dossier de Interessamento

(IMO´s 91156, 91157 e 91158)

AGPPI - abril 2019

Índice

1. Localização e Caraterização do Ativo

2. Enquadramento Urbanístico
3. Procedimentos Urbanísticos Realizados e em Curso
4. Informação Cadastral

2
1. Localização e Caraterização do Ativo

 O Banco Comercial Português, S.A. (BCP) é proprietário de um conjunto de 5 Parcelas de terreno sitos em Almargem, Fonte
Santa, com uma área total segundo Levantamento Topográfico de 327.503 m2, conforme planta abaixo:

Cadimo 91156

Cadimo 91157

Cadimo 91158

Coordenadas geográficas:

Latitude: 37º04’20.14’’
Longitude: 8º04’42.62’’

3
1. Localização e Caraterização do Ativo

 Relativamente à Parcela A considerou-se na planta em apreço a sua subdivisão em 3 devido à passagem de

arruamentos públicos no meio da mesma. Esta Parcela encontra-se separada pela Avenida da Fonte Santa ou estrada
municipal 527-2, pela rua do Almargem, tendo com limites a Volta da Fonte Santa, uma vala hidráulica e o restaurante
Marufo 1.

 Relativamente à Parcela B, esta encontra-se completamente vedada e grande parte circundada por arruamentos,
nomeadamente rua do Almargem, rua do Loulé Velho e rua da Fonte Santa.

 Relativamente à Parcela C a sua subdivisão em 2 na planta em apreço, resulta da existência de uma linha de marcos.

 Relativamente à Parcela D e parte da Parcela E estas encontram-se delimitadas por vedação, marcos e caminhos quer
a nascente e poente e a sul pela praia do Cavalo Preto, não existindo uma separação física entre as mesmas.

 Quanto à Parcela E a sua subdivisão na planta em apreço em duas sub-Parcelas, decorre da circunstância de se
pretender evidenciar que a parte a poente dessa Parcela se encontra em zona alagadiça e com água não existindo
limites físicos definidos, tendo a sua área sido apurada pela área da matriz correspondente.

4
1. Localização e Caraterização do Ativo

Concretamente, os terrenos em causa encontram-se assim identificados:

 1 Prédio misto c/ 3 artigos – 2 urbanos (Parcela A e B) e 1 rústico (Parcela C) – IMO 91156:

 Parcela A – artigo 12.306 – urbano com 30.943 m2;

 Parcela B – artigo 12.305 – urbano com 24.640 m2;
 Parcela C – artigo 4022 – rústico com 89.920 m2.

 2 Prédios rústicos correspondentes a 2 artigos rústicos (Parcelas D e E)

 Parcela D – artigo 4020 – rústico com 50.000 m2 – IMO 91157;

 Parcela E – artigo 4021 – rustico com 132.000 m2 (onde está incluída a frente de costa) – IMO 91158

5
2. Enquadramento Urbanístico
 Em 22 de fevereiro passado foi aprovada pela Assembleia Municipal de Loulé a proposta de estabelecimento de Medidas
Preventivas (MP) no âmbito do processo de revisão do PDM de Loulé e a suspensão da eficácia deste na área territorial
abrangida por aquelas medidas e delimitada na planta abaixo (cfr. Aviso n.º 4770/2019, publicado no Diário da República, 2.ª
série — N.º 56 — 20 de março de 2019):

- Área sem capacidade edificativa

- Área com capacidade edificativa
- Área com capacidade edificativa
- Área sem capacidade edificativa

6
2. Enquadramento Urbanístico

 Na área de intervenção das Medidas Preventivas foram identificadas 4 zonas com diferentes parâmetros urbanísticos. Assim:
 Na áreas identificadas como “A” e “D”, são interditas as seguintes operações:
 Operações de loteamento e obras de urbanização, de construção, de ampliação, de alteração e de reconstrução, com exceção das
que sejam isentas de controlo administrativo prévio;

 Trabalhos de remodelação de terrenos;

 Derrube de arvores em maciço ou destruição do solo vivo e do coberto vegetal.

 Nas áreas identificadas como "B'' e "C" na ' planta de delimitação, aplicam-se as seguintes regras: ·

 Os loteamentos, as construções isoladas e os empreendimentos turísticos abrangidos pelo Regime Jurídico dos Empreendimentos
Turísticos, devem cumprir os seguintes parâmetros:
• Densidade populacional ≤ 60 habitantes por hectare;

• Coeficiente de ocupação do solo (COS) ≤ 0,20;

• Coeficiente de afetação do solo (CAS) ≤ 0,15;

• Coeficiente de impermeabilização do solo (CIS) ≤ 0,25;

• Altura máxima das construções - 6,5 m;

• Afastamento mínimo das construções a todos os limites do terreno - 6,5 m.

 Excetuam-se do disposto na alínea anterior as parcelas de terreno destinadas a moradias unifamiliares, ficando a sua ocupação
sujeita aos seguintes parâmetros:
 Coeficiente de ocupação do solo (COS) ≤ 0,15;

 Coeficiente de afetação do solo (CAS) ≤ 0,10;

 Coeficiente de impermeabilização do solo (CIS) ≤ 0,15;

 Altura máxima das construções - 6,5 m;

 Afastamento mínimo das construções a todos os limites do terreno – 5 m.

7
2. Enquadramento Urbanístico

 As parcelas de terreno destinadas a moradias unifamiliares com a área de construção inferior a 250 m2 ficam isentas do
cumprimento dos parâmetros fixados nas subalíneas i), ii) e iii) do ponto anterior.

 De acordo com o Regulamento das Medidas Preventivas, o estabelecimento destas Medidas Preventivas e a suspensão do PDM
para a referida área ocorre pelo prazo de 2 anos, prorrogável por mais um ano (caso tal se mostre necessário) ou até à
entrada em vigor da revisão do PDM.

 Na área identificadas como “B” e “C” as ações previstas em termos urbanísticos estão sujeitas a parecer prévio vinculativo
das seguintes entidades: CCDR do Algarve; APA/ARHA e ICNF.

 Aos alvarás de loteamento válidos, inseridos na área identificada como “B”, aplicam-se os parâmetros urbanísticos previstos
nos mesmos e na ausência de parâmetros urbanísticos aplicam-se os previstos nas Medidas Preventivas em apreço.

 Na área territorial abrangida pela presente suspensão e correspondentes Medidas Preventivas mantém-se em vigor o Plano
de Ordenamento da Orla Costeira de Vilamoura-VRSA (POOC).

8
2. Enquadramento Urbanístico

 Da sobreposição da área de intervenção das Medidas Preventivas antes descritas com as áreas das Parcelas do Banco
medidas pelo Levantamento Topográfico, conforme planta infra:

Limites dos terrenos

do Banco

9
2. Enquadramento Urbanístico

 conclui-se que:

 a) A Parcela A correspondente à Parcela A1 com a área de 9.623,34m2 está fora da área de intervenção das MP;

 b) As parcelas A2 e A3 e a Parcela B estão abrangidas pela área identificada como B (zona rosa) na planta de
delimitação das MP;

 c) Parte da parcela C correspondente a 7.066,54 m2 está abrangida pela área identificada como B (zona rosa) na
planta de delimitação das MP;

 d) O remanescente da parcela C correspondente a 82.853,91 m2 está abrangida pela área identificada como A (zona
verde) na planta de delimitação das MP;

 e) A totalidade das parcelas D e E estão abrangidas pela área identificada como A (zona verde) na planta de
delimitação das MP.

10
2. Enquadramento Urbanístico

 Ainda nos termos das Medidas Preventivas e conforme referido antes, na área territorial abrangida por estas Medidas
Preventivas mantém-se em vigor o POOC, regulamento administrativo este que estabelece regimes de salvaguarda de
recursos e valores naturais.

 Da sobreposição da planta síntese da área de intervenção do POOC com as das Parcelas do Banco verifica-se o seguinte:

 As Parcelas A e B encontram-se fora da área de intervenção do POOC;

 Da Parcela C uma área correspondente a 3.032,21 m2 da Parcela C1 encontra-se em Espaços Urbanizados-Espaços

Turísticos, área de aptidão preferencial para implantação de equipamentos turísticos, maioritariamente de ocupação
hoteleira, conforme disposto no artigo 18º do RPOOC.

 O remanescente da Parcela C e as Parcelas D e E encontram-se inseridas em áreas protegidas sem capacidade edificativa.

11
2. Enquadramento Urbanístico - Resumo

 Atento tudo o exposto, em termos de edificabilidade, aos terrenos do Banco é atualmente possível uma edificabilidade
máxima estimada de 11.367 m2, com os seguintes parâmetros urbanístico
Instrumento Gestão
Tipo de Usos do Solo Parcela A Parcela B Parcela C Parcela D Parcela E TOTAL
Territorial Em Vigor

Espaço Urbano - Areas Urbano-Turísticas PDM Loulé 7 845 7 845

Espaço Agricula - Áreas de Agricultura Condicionada II 1 778 1 778
Zona Tipo A Medidas Preventivas 82 854 50 000 132 000 264 854
dos quais: Areas húmidas e Areas Ameaçadas por Cheias/ POOC 82 854 50 000 132 000 264 854
Espaços de Proteção e Espaços Agrícolas
Zona Tipo B Medidas Preventivas 21 319 24 640 7 067 53 025
dos quais: Espaço Urbanizado - Espaços Turísticos POOC 3 032 3 032

TOTAL 30 942 24 640 89 920 50 000 132 000 327 503

Parâmetros Edificativos aplicáveis durante a vigência das MP

Area Edificável para habitação, Serviços, Empr. Turísticos 29 164 24 640 3 032 56 836
Coeficiente de Ocupação do Solo (ABC) 0,20 0,20 0,20 0
Total ABC Máxima Permitida 5 833 4 928 606 11 367

 Não sendo possível determinar qual a área da Parcela C a que será atribuído aproveitamento urbanístico no PDM revisto, faz-
se notar que o regime de utilização do solo previsto nas MP será, tendencialmente, o regime a verter em sede de Revisão do
PDM e de incorporação do POOC, o que apontaria no sentido de uma área edificável estimada para a Parcela C de cerca de
7.000 m2. Se a esta área acrescentarmos a das Parcelas A e B, chegaremos a um total de ABC máximo de até 12.174 m2.

12
3. Procedimentos Urbanísticos Realizados e em Curso

 Para as Parcelas A e B foi submetido pelo anterior proprietário em 2012 e aprovado em reunião de Câmara em julho de 2014
Pedido de Informação Prévio (PIP) para licenciamento de operação de loteamento com o nº de processo 46/2012IP,
instrumento este que vincula as entidades competentes na decisão sobre eventual pedido de licenciamento ou comunicação
prévia no prazo de um ano após decisão favorável.

 Tendo em vista a consolidação de direitos construtivos, o anterior proprietário, em dezembro de 2015, voltou a submeter
novo PIP com o nº 64/2015IP similar ao anteriormente aprovado, cuja proposta urbanística, conforme memória descritiva, se
encontra estruturada em 3 momentos:

 Num primeiro momento, e separado da restante área de intervenção pela EM, está o Lote 01 destinado a Serviços. Este lote
configura uma implantação peculiar, sobretudo pelas condicionantes que nele intercetam: a faixa de proteção à EM e a faixa de
proteção à Ribeira da Fonte Santa. Este Lote integra um corpo, que se desenvolve de forma irregular ao longo da EM e considera
uma ABC de 2.500 m², acima da cota de soleira e de 2.500 m² abaixo e com um polígono máximo de implantação de 3.862 m².
No seu prolongamento, e com acesso pela EM está a zona destinada ao estacionamento com capacidade para 40 lugares na
superfície, três dos quais se destinam a pessoas com mobilidade condicionada e os restantes 85 lugares localizam-se no Piso -1.

 No segundo momento e do outro lado da EM estão consideradas 2 bandas de moradias unifamiliares, com 2 pisos e distribuídas
por 11 Lotes. Estes Lotes têm um polígono de implantação com cerca de 212,50 m², onde é integrada uma piscina. A área bruta
de construção é de 200 m² por piso, perfazendo uma área total de 400 m² acima do solo e de 200 m² abaixo do mesmo.

13
3. Procedimentos Urbanísticos Realizados e em Curso

O acesso a uma das bandas é feito através da via que as separa, sendo a outra banda, que é constituída por 6 Lotes, acessível
pela estrutura viária existente, que também serve as construções pré-existentes e que culmina na Rotunda que faz a ligação à
EM. É através da referida estrutura viária que se acede à Parcela de Cedência, destinada a Equipamentos de Utilização Coletiva.
Esta Parcela, designada por EQUC01 tem 1.450,00 m² de área.

 Num outro momento, e localizado mais a Sul, estão previstos 11 Lotes, dotados de grandes áreas para a implantação de 11
moradias unifamiliares. Estes edifícios são definidos volumetricamente por construções de 2 pisos acima do solo e têm um
Polígono de Implantação com cerca de 237,50m².

A área bruta de construção que os define é de 225 m² por piso, totalizando uma área de 675 m², distribuídos então por 2 pisos
acima e um abaixo da cota de soleira. São Lotes caracterizados pela sua privilegiada localização e pela sua área, que desta
forma irão permitir uma adequada implantação, tirando partido e usufruto das grandes áreas verdes que os enquadra,
promovendo uma leitura valorizada com as construções envolventes que os circundam. São lotes que integram também, a
implantação de uma piscina.

O acesso viário a estes lotes é feito através da via existente que será reperfilada e que irá englobar bolsas de estacionamento
que serão devidamente enquadradas às necessidades apontadas.

 Na totalidade da proposta, são considerados 9 lugares de estacionamento destinados a pessoas com mobilidade condicionada,
conforme se demonstra na Planta de Acessibilidades PIP-009-R02.

14
3. Procedimentos Urbanísticos Realizados e em Curso

 Por fim referir que parte da Parcela A, a totalidade da Parcela B e parte da Parcela C estão abrangidas na área do Alvará de
Loteamento n.º 5/71 (objeto de aditamentos), sendo que de acordo com a respetiva planta síntese:

 As Parcelas A (parte incluída) e B não são lotes, não têm qualquer uso definido nem quaisquer parâmetros de edificabilidade e
não são áreas de cedência (serão áreas remanescentes);

 A Parcela C (parte incluída) embora não seja qualificada como lote, tem assinalado um polígono com a designação “Hotel”,
sendo que em memória descritiva de 21.05.1970 se remete para estudo a desenvolver posteriormente.

15
4. Informação Cadastral

 Em termos cadastrais as áreas registadas na matriz estão em conformidade com as registadas na Conservatória do Registo
Predial, num total de 336.268 m2. Esta área é contudo superior em 8.765 m2 (2,6%) à área medida no âmbito de
Levantamento Topográfico (LT) realizado aos terrenos do Banco em janeiro passado, o qual evidenciava uma área total de
327.503 m2 (vide cópia do LT em anexo). Assim:
Nº Descrição Nº Artigo Área na Matriz Area no Registo Área Medida
Nº Imóvel Parcela nº Tipo Descrição do Prédio na Matriz Onus
CRP Matricial Predial (m2) Predial (m2) pelo LT (m2)

Parcela de terreno enquadrada na alínea

91156 Parcela A 10640 12306 urbano d) do nº 1 do art. 6 do CCA "Outros" 37 329 37 329 30 943

Parcela de terreno enquadrada na alínea

91156 Parcela B 10640 12305 urbano d) do nº 1 do art. 6 do CCA "Outros" 24 642 24 642 24 640

Terra de Areia Improdutiva com

91156 Parcela C 10640 4022 Rustica Pinheiros, Alfarrobeiras e Mato 92 290 92 290 89 920
154 261 154 261 145 503

Terra de Areia Improdutiva com Pinheiros Servidão de

91157 Parcela D 4586 4020 Rustica e Mato 50 000 50 000 50 000 passagem (*)
Terra de Areia Improdutiva com Pinheiros Servidão de
91158 Parcela E 4587 4021 Rustica e Mato 132 007 132 007 132 000 passagem (*)

TOTAL 336 268 336 268 327 503

_____________________
(*) De referir que as parcelas D e E têm um ónus de servidão, referente a passagem, por uma faixa de terreno com 6m de largura desde o lado poente do Eucaliptal até à
praia e outro ónus de servidão de uma passagem perpendicular a este, de uma faixa com 6m de largura, até ao extremo norte.

16
4. Informação Cadastral

 Encontra-se registada a favor do prédio descrito na CRP com o nº 10.640 (parcelas A, B e C) uma servidão que veda a
edificação com mais de 1 cave e de 1 piso nos prédios que dele foram desanexados (lotes). O BCP deu o acordo ao
proprietário de um dos lotes (Lote 7) para alterar a servidão de modo a permitir a construção até 2 pisos, considerando a
realidade existente, sendo os custos a suportar integralmente por este. Porém, até ao momento, o mesmo não promoveu o
procedimento de alteração da servidão.

17