I

ANEXO I - DIRETRIZES COMPLEMENTARES

a) Diretrizes para as Macrozonas

VALENÇA

Macrozona 1 - Compreende um subespaço em processo intensivo de ocupação numa área

com restrições ambientais. Abriga o Loteamento Novo Horizonte e os bairros de
Dendezeiros e a Graça.

▪ Restrição à ocupação do loteamento Novo Horizonte;

▪ Implantação de universidade, que ofereça cursos afinados com a temática ambiental e
que possa transformar a área do manguezal/ restinga em laboratório natural de pesquisa;
▪ Barrar as pressões que a ocupação exerce sobre os recursos naturais do entorno dos
bairros de Dendezeiros e Graça e otimizar a infra-estrutura disponível e o sistema viário
implantado, estimulando a ocupação nas áreas mais adequadas e revertendo o processo
de ocupação dos terrenos impróprios;
▪ Implantação de Via Parque que sirva de barramento à expansão da ocupação na borda do
manguezal especialmente na faixa lindeira ao loteamento Novo Horizonte;
▪ Implantação da Via Parque interligando a Av. Maçônica com a Av. Dendezeiros.

Macrozona 2 - Compreende o loteamento Jardim Grimaldi e seu entorno, a URBIS e São

Félix (Vila Operária, Lava Pés e adjacências).

▪ Adensamento e expansão da área, sobretudo nos topos planos;

▪ Coibir a ocupação dos baixios alagadiços;
▪ Estímulo à ocupação no entorno da URBIS, onde se observam melhores condições para
ocupação pelas características do sítio e pela oferta de infra-estrutura e serviços;
▪ Promover a articulação direta da URBIS com o Jardim Grimaldi com a implantação de
um sistema simplificado de vias estruturais, com previsão de integração com o anel
rodoviário;
▪ Implantação dos projetos estruturantes do mercado ou centro comercial e dos parques do
SESI e São Roque Interligados por Via Parque com corredor de fauna.

Macrozona 3 - Corresponde ao quadrante sudeste, compreendendo a área central, o Tento

e a Bolívia.

▪ Melhoria da estrutura viária com correções e melhorias no traçado, mantendo as

características tradicionais de ocupação, mas promovendo melhores condições de fluidez
na circulação;
▪ Evitar a instalação de equipamentos, empreendimentos ou vias estruturantes, que
possam promover a intensificação da ocupação, especialmente nas áreas de restinga,
 II

cuja densidade atual já ultrapassa a capacidade de suporte do ambiente, da infra-

estrutura e equipamentos sociais disponíveis;
▪ Fiscalização permanente para coibir o avanço da ocupação sobre o manguezal.

Macrozona 4 – Nesta macrozona encontram-se localizados o mercado do peixe, a feira, o

mercado da carne, o mercado de grãos e um dos principais supermercados da cidade, além
de abrigar a Companhia Valença Industrial.

▪ Implementação de medidas operacionais para disciplinar as operações de carga e

descarga e, após a implantação do terminal de cargas na Macrozona 2, somente permitir
a circulação de veículos de carga de pequeno porte.
▪ Viabilização do acesso dos veículos de carga que transportam produtos da CVI através
da BA 542, pelo fundo da fábrica.
▪ Desestímulo ao adensamento da macrozona, com vistas a preservar as áreas de valor
ambiental e assegurar a qualidade do manancial de abastecimento de água da cidade.

Macrozona 5 - Definida pelos eixos rodoviários BA 001, trecho em direção a Taperoá, e

BA 542.

▪ Implantação de equipamentos estruturantes que confiram uma melhor articulação interna

e que provoquem aceleração da ocupação, revertendo a tendência atual de pressão nas
áreas de valor ambiental na Macrozona 3:
▪ Estádio com capacidade para 15.000 pessoas;
▪ Mercado e o terminal de cargas/centro de abastecimento, este mais periférico, pela sua
característica de entreposto de abastecimento regional.
▪ Implantação de eixos viários estruturantes articulados com o semi-anel rodoviário
proposto.

GUAIBIM

Macrozona 1 – Compreende a entrada e a área central do Guaibim.

▪ Previsão de estacionamento e terminal rodoviário periférico para desafogar a área da

praça, cujo uso como estacionamento compromete a área central nos finais de semana;
▪ Previsão de espaço para um centro de abastecimento de médio porte;
▪ Integração viária com a Macrozona 2.

Macrozona 2 - Corresponde a área de expansão do Guaibim, cujo processo de

ocupação tem ocorrido unicamente sob a forma de loteamento.

▪ Consideração aos atributos ambientais da área implementando um modelo de

ocupação compatível com as suas características.
 III

▪ Implantação das intervenções viárias estruturais e dos projetos indicados com o

objetivo de melhor estruturar a área e ao mesmo tempo estimular a ocupação,
posto ser essa a área de expansão do Guaibim;
▪ Observação das as restrições impostas pelo aeroporto e pela APA antes da
aprovação de qualquer projeto para a área.

BONFIM

Macrozona Bonfim – Corresponde à área de Bonfim, contendo também diretrizes

para Derradeira.

Bonfim

▪ Implantação de sistema de saneamento básico;

▪ Implementação de medidas para melhorar a qualidade da água de abastecimento público;
▪ Implantação dos seguintes equipamentos:
 posto policial;
 praça que abrigue uma quadra polivalente e área livre para o lazer dos jovens e idosos;
 ampliação do cemitério e velório;
 creche
▪ Melhoria do acesso às localidades de Três Missas, Correnteza e Retiro;
▪ Implantação de rede elétrica na localidade do Retiro;
▪ Implantação de sistema adequado de limpeza urbana e coleta de resíduos;
▪ Correção do traçado viário, regularização das toponímias dos logradouros e numeração métrica
das unidades imobiliárias;
▪ Construção de escola para o trabalho do PETI.
▪ Colocação de serviço de iluminação pública e segurança.

Derradeira

▪ Implantação de sistema de saneamento básico;

▪ Implantação de sistema adequado de limpeza urbana e coleta de resíduos;
▪ Estímulo ao projeto de ecoturismo com a criação de parque;
▪ Implantação de equipamentos de lazer;
▪ Implantação de posto policial;
▪ Implantação de escola do ensino fundamental;
▪ Correção do traçado viário, calçamento e regularização das toponímias dos logradouros e
numeração métrica das unidades imobiliárias.

SERRA GRANDE

Macrozona Serra Grande – Corresponde à área de Serra Grande, contendo também

diretrizes para localidades do seu entorno.

▪ Melhoria das condições de acessibilidade para Valença e para Mutuípe;

▪ Implantação dos seguintes equipamentos:
 escolas de 5ª a 8ª série do ensino fundamental e de ensino médio para toda a região;
 IV

 posto dos correios;

 ampliação e estruturação do cemitério;
 hospital.
▪ Reestruturação da praça;
▪ Ampliação do posto médico;
▪ Estruturação e equipamento do posto policial;
▪ Controle efetivo e periódico do uso e ocupação do solo;
▪ Implantação de sistema de saneamento básico.

CAJAÍBA

Macrozona Cajaíba – Corresponde a Cajaíba e localidades do seu entorno.

▪ Implantação de sistema de saneamento básico;

▪ Implantação dos seguintes equipamentos:
 posto policial;
 posto de saúde na Boca da Mata;
▪ Implantação de praça que abrigue uma quadra polivalente e área para o lazer da população.
▪ Implantação de serviço de energia elétrica na Caixa d’água, Rua da Prainha, Porto do Casqueiro,
Aroeira e Ponte de Dona Maria.
▪ Correção do traçado viário e calçamento, especialmente no Loteamento Agenário, na Rua de
Baixo, na Rua dos Caveiros, na Rua do Porto de Arquimedes.
▪ Recuperação do manguezal;
▪ Controle e fiscalização da produção de dendê, de modo a garantir salubridade e qualidade
ambiental ao lugar.

b) Diretrizes para as Áreas Urbanas

VALENÇA

AUP 1 - Esta área abrange o bairro da Graça e Dendezeiros. No bairro denominado

Dendezeiros se concentram em maior número os empreendimentos comerciais de grande
porte. Além das habitações de bom padrão, existe uma ocupação informal que avança sobre
os manguezais que até o momento tem estado sob controle. A parte da Graça possui um
perfil mais consolidado e prioritariamente residencial, restando poucos lotes não ocupados.
Possui uma extensa margem com o Rio Una que deve ser resguardada visto que é
constituída em grande parte por manguezal. Possui padrões construtivos alto, médio e
baixo.

• Devem ser relocadas as edificações residenciais implantadas sobre o manguezal e em

situação de risco, mantendo os moradores em áreas próximas, necessariamente na
mesma AUP.
• Fiscalização rigorosa das ocupações na área;
• Demarcação formal que indique a área non aedificandi;
• Restrição a instalação de cais e marinas, admitindo-se no máximo, a instalação de píer,
desde que aprovado pelo CODEMA;
 V

• Os empreendimentos privados já consolidados e implantados sobre o manguezal terão a

obrigatoriedade de apresentar proposta de medida de compensação social no prazo de
06 (seis meses) a ser submetida à apreciação e aprovação do CODEMA, sob pena de
implicar em demolição do imóvel.

AUP 2 - Esta área abrange a gleba pertencente ao SESI, a URBIS e a área de expansão ao
fundo desse conjunto habitacional. A área do SESI vem sendo progressivamente invadida, e
para a qual devem ser tomadas medidas de forma a proteger seu entorno. Originária de um
projeto habitacional, a URBIS se consolidou como bairro e sofreu inclusive extensões a
partir de sua estrutura original, que devem se alongar no sentido Noroeste. A parte voltada
para a BA 001 da URBIS, possui um padrão de ocupação mais precário, junto ao Jacaré,
mais denso e com menos infra-estrutura, e outro de melhor padrão em forma de
condomínio. A área atrás da URBIS dispõe de solo adequado para construção apesar de
possuir declividades um pouco mais acentuadas. É uma área pouco ocupada, porém
propensa ao adensamento. Abrange também a área do Jardim Grimaldi e entorno. Esta área
é recente em relação ao tecido urbano central, e constitui um dos principais vetores de
expansão, caracterizado principalmente por moradia em alto padrão. Nesta região se
verifica também uma crescente especulação imobiliária, onde ainda deverão ser
comercializados muitos terrenos. Junto à BA 001 se configura um perfil comercial, ao lado
de algumas moradias menores de famílias que se beneficiam com a constante passagem de
veículos.

• Área a ser densificada.

• Estímulo à ocupação nesta área por tratar-se de espaço favorável à ocupação intensiva.
• Consideração às limitações impostas pela topografia acidentada em partes da área,
evitando-se nestes casos a realização de cortes profundos e a conseqüente
desestabilização das encostas.
• No entorno da poligonal do SESI, propõe-se uma ocupação de transição com baixo
índice de ocupação de forma a criar um cinturão no seu entorno da área do SESI. Esse
cinturão deve possuir no mínimo, a largura de 300m. Dentro dessa faixa de proteção
deve estar prevista ciclovia e canteiro que possibilitem a articulação com a área do
Mirante de São Roque.
• A ocupação na zona deve resguardar os limites impostos pela servidão da rede de alta
tensão.
• Deve ser elaborado Plano Urbanístico para a área.
• Nas áreas de cotas baixas recomenda-se uma ocupação rarefeita com baixa densidade.

AUP 3 - Incorpora as nucleações do Bate Quente, Baixa Alegre, Alto do Cemitério, Areial
e Estância Azul. Esta área é pouco ocupada e sujeita a uma maior densificação e expansão
atrás do cemitério, nas áreas dos parcelamentos Jardim Emarc, Estância Azul e do Village
Estância Azul, além dos espaços não ocupados na direção Sudoeste e ao longo da BA-001
que cruza a cidade, que vêm se caracterizando pela instalação de edifícios comerciais e de
serviços de grande porte. É uma área pouco ocupada e sujeita a uma maior expansão uma
vez que já vem sendo implantada a infra-estrutura básica. Entretanto, possui extensa área
caracterizada por baixadas aluvionares, propensa a alagamento.
 VI

• Área a ser densificada.

• Nos terrenos de cotas baixas recomenda-se ocupações menos intensivas com densidade
baixa.
• Execução de obras de drenagem para adequar a área (baixadas aluvionares) à ocupação,
necessariamente de baixa densidade.
• Estímulo à ocupação nas áreas de topo e nos espaços ao longo da BA 001.
• Respeito à faixa de domínio da rodovia, o suficiente para a implantação de via
marginal, onde se recomenda maior densidade de ocupação, inclusive com
verticalização, a exceção da área do entorno do cemitério.

APC 1 - Esta zona corresponde a uma parte da cidade bem estruturada e consolidada, que
tem como ocupação originária o conjunto da Vila Operária ao qual se acrescentou um
comércio de bairro. Inexistem praticamente lotes vazios, no entanto há uma tendência em
densificar os lotes existentes, vindo a tomar inclusive os fundos de quintal e elevar o
gabarito (aumento do número de pavimentos). Deve haver, portanto, a definição de critérios
rigorosos quanto a ampliação das edificações e densificação construtiva, posto que a área
constitui uma agradável e homogênea paisagem urbana, além de um testemunho histórico
particularmente rico.

• Recomenda-se a manutenção dos padrões urbanos médios atuais, com baixa densidade.
• A área da Vila Operária deve ser objeto de estudo específico com vistas a sua proteção
enquanto patrimônio histórico, sendo vedada a verticalização na área e entorno.

APC 2 - Corresponde ao Centro e Tento. No núcleo central da cidade é onde se registra

uma maior concentração de comércio e serviços. Existem poucos lotes livres e nessa área o
processo mais intenso é o de substituição de estruturas, havendo uma rápida mudança de
perfil urbano, apresentando-se de forma problemática a introdução da verticalização sem
parâmetros e sem um estudo detalhado. Uma grande perda tem se registrado em termos do
patrimônio histórico arquitetônico da cidade, assim como da ausência de medidas para
articular porções mais antigas da cidade com as mais novas de forma a manter uma maior
harmonia de paisagem, inclusive porque no espaço se encontra um dos principais cartões
postais da cidade. O Tento é caracterizado por uma ocupação prioritariamente residencial
de padrão médio. A maior parte da área se encontra ocupada, mantendo uma certa unidade
paisagística urbana. Registra-se ainda um significativo número de estaleiros, que estão em
processo de desaparecimento, e congregam em torno de si a habitação destes trabalhadores
e pescadores, formando assim uma comunidade específica. Verifica-se que a margem do
Rio Una não possui um tratamento adequado, mesmo junto ao CEFET que constitui o
estremo leste desta área. Esta área ressente-se também da falta de espaços públicos como
praças, áreas destinadas a equipamentos, etc. A presença de elementos de relevância
histórica, cultural e paisagística coloca-se como condicionantes à ocupação e por isso são
definidas as seguintes diretrizes:

• A densidade líquida ficará limitada a padrões médios.

 VII

• Deve ser vedada a verticalização (edificações acima de 8m) em toda a área, até a
realização de Plano Urbanístico que defina com rigor as áreas aonde a verticalização
não venha comprometer o patrimônio localizado na área. De antemão, não se
recomenda a verticalização nas quadras marginais ao Rio Una no núcleo central
inclusive a Praça da República e o Calçadão.
• As intervenções na área ficarão sujeitas à aprovação por parte do Conselho de
Desenvolvimento Urbano, que poderá contar, se necessário, com o concurso de
profissional habilitado e cadastrado pelo órgão para auxiliá-lo na emissão de parecer,
cujo pagamento de honorários correrá às custas do interessado.
• Devem ser desenvolvidos programas específicos onde sejam observadas e apoiadas
iniciativas para conservação dos edifícios históricos, de arborização e de melhoramento
e manutenção de praças.

APC 3 - Congrega a área do Amparo e incorpora dois núcleos distintos: a parte baixa,
comporta a fábrica de tecidos e a área de mercado, além de uma significativa margem com
o Rio Una à montante, e a parte alta, estritamente residencial de bom padrão construtivo,
margeada pela BR-542, separada da outra por uma acentuada cisão geológica e situada em
seu topo. As suas partes estão articuladas por uma faixa de vegetação significativa. Deve se
observar que esta área possui diversos elementos a serem protegidos, como as igrejas ou a
centenária árvore, inclusive o aspecto paisagístico, não apenas como lugar a partir do qual
se tem belas perspectivas da cidade, mas sobretudo, como local que participa decisivamente
na construção do imaginário da cidade. Impõe neste sentido, restrições à ocupação,
sobretudo quanto a altura dos edifícios nesta região. A presença de elementos de relevância
histórica, cultural e paisagística colocam-se como condicionantes à ocupação e por isso
devem ser consideradas as seguintes diretrizes:
• A densidade líquida ficará limitada aos padrões atuais;
• Deve ser vedada a verticalização (edificações acima de 8m) em toda a área, até a
realização de Plano Urbanístico que defina com rigor as áreas aonde a verticalização
não venha comprometer o patrimônio localizado na área. De antemão, não se
recomenda a verticalização nas quadras marginais ao Rio Una, no entorno das
edificações de valor histórico, no entorno da castanheira, no topo e na base da encosta
do Amparo.
• As intervenções na área ficarão sujeitas à aprovação por parte do Conselho de
Desenvolvimento Urbano que poderá contar, se necessário, com o concurso de
profissional habilitado e cadastrado pelo órgão para auxiliá-lo na emissão de parecer,
cujo pagamento de honorários correrá às custas do interessado.
• Devem ser desenvolvidos programas específicos onde sejam observadas e apoiadas
iniciativas para conservação dos edifícios históricos, de arborização e de melhoramento
e manutenção de praças.

AUS 1 - Esta área é fortemente influenciada pela presença da BR-542. A ocupação presente
é descontínua da área urbana consolidada, o que a confere uma condição pouco favorável à
expansão, sendo, além disso, a área mais precária no que se reporta à infra-estrutura,
estrutura viária e de serviços. O parcelamento existente foi condicionado por condições
geomorfológicas com altas ondulações, resultando em ocupação pouco densa. Constitui um
bairro com aspectos culturais próprios, arraigados a padrões rurais.
 VIII

• Elaboração de plano urbanístico.

• Recomenda-se para novas ocupações que a densidade seja baixa, e o incentivo a
parcelamento para instalação de chácaras, permitindo-se, entretanto, parcelamentos em
lotes menores ao longo das rodovias para empreendimentos não residenciais.

AUS 2 - A ocupação dessa área estará condicionada à elaboração de Plano Urbanístico e

implantação de infra-estrutura e estrutura viária básica. Até a efetivação de tais condições,
qualquer parcelamento será considerado e enquadrado como ocupação especial e portanto
sujeito a exigências especiais.
• Elaboração de plano urbanístico.
• As condições ambientais permitem uma ocupação mais intensiva, inclusive com
verticalização.
• Nas áreas de cotas baixas a densidade líquida deve se baixa e a ocupação rarefeita.

AUC 1 - Área em processo rápido de ocupação apesar da falta de infra-estrutura.

• Não devem ser admitidos novos parcelamentos na área, ficando novas ocupações
restritas ao loteamento Novo Horizonte, etapa 1. Nos loteamentos clandestinos
implantados, a Prefeitura não deverá licenciar construções nem conceder habite-se.
• No loteamento Novo Horizonte – etapa 1, deve ser exigido ao proprietário a
implantação da infra-estrutura.
• Recomenda-se ocupação inferior à metade da área do lote e restrição rigorosa a
verticalização.
• Levantamento rigoroso das atuais áreas dos terrenos do loteamento Novo Horizonte e
estabelecimento de condições de ocupação.

AUC 2 - Constitui uma das áreas mais densamente povoadas da cidade, com sérios
problemas por falta de infra-estrutura. Os padrões construtivos são de médio a baixo,
ocorrendo favelas avançando sobre os manguezais que margeiam pelo menos 70% do seu
perímetro. As construções são em grande número, porém não há verticalização, apenas um
segundo pavimento, registrado em trechos dos Loteamentos Bahia I e II, assim como
também construções de maior porte. Não há suficientes áreas públicas como praças ou
áreas de encontro com equipamentos. Os assentamentos periféricos exercem fortes pressões
sobre o manguezal, que devem contar com proteção especial para evitar que ocorra a
expansão. A proximidade com o Canal de Taperoá coloca a área também vulnerável à
implantação de estaleiros, marinas e criatórios. Recomenda-se, portanto:

• Manutenção da densidade atual da ocupação e reurbanização de áreas para qualificar os

assentamentos existentes.
• Delimitação da área ocupada e implantação do Parque de Borda.
• Restrição a equipamentos de porte e que provoquem impactos ao ecossistema de
manguezal (marinas, estaleiros, hotéis, criatórios de peixes e crustáceos, etc.).
• Preservação da área do Porto de Mutá e todas as demais áreas de restinga envoltas por
manguezal.
 IX

AUN - Por se tratar de área com fragilidades ambientais e fortemente pressionada para a
ocupação, recomenda-se o estabelecimento de parâmetros restritivos de ocupação,
delegando ao CONDURB e ao CODEMA poderes para negociar os parâmetros
urbanísticos para a área.

Áreas Urbanas do Guaibim

AUC - Corresponde a área de expansão Oeste do Guaibim. O processo de ocupação tem,

ocorrido através da implantação de loteamentos descontínuos ou implantação de
edificações isoladas. Esse vetor de expansão deve ser desestimulado em vista das
limitações impostas pela presença do aeroporto e também da falta de infra-estrutura, por
isso recomenda-se:
• Restrição do gabarito (altura das edificações) a no máximo 8 m.
• Densidade de ocupação baixa.
• Melhoria nas condições de circulação para pedestre, com implantação de calçadas,
particularmente na rodovia de acesso à localidade.
• Preservação das áreas úmidas.

AUP 1 - Compreende o núcleo central do Guaibim, cuja expansão de deu a partir do

expraiamento da mancha original da antiga vila de pescadores, e de parcelamentos que
sucederam à modalidade inicial de ocupação, quando o veraneio se intensificou na
localidade. Recomenda-se nesta área:
• Densidade média.
• Restrição de gabarito a no máximo 8 m.
• Garantia da permeabilidade do solo nos novos parcelamentos, de no mínimo 40%.

AUP 2 - Trata-se da área que nos últimos anos sofreu processo mais intenso de ocupação.
Os loteamentos têm sido implantados com fracionamento exíguo (aproximadamente 200
m2) se consideradas as condições do solo, que posteriormente ainda são desmembrados de
acordo com as demandas do mercado e sem aprovação da Prefeitura. A ocupação desta área
deve ser estimulada, atentando-se para a exigência de implantação de soluções adequadas
de infra-estrutura. Recomenda-se assim:
• Densidade média.
• Restrição de gabarito a 8m para o lote mínimo permitido, podendo chegar a até 12
metros a medida do aumento da permeabilidade do solo conforme dispuser o Código
Urbanístico e Ambiental.
• Reserva de áreas públicas (praças, equipamentos públicos e sistema viário) não inferior
40%.

AUS - Área atualmente utilizada para atividades agrícolas, sujeita à ocupação no médio
prazo. A sua ocupação ficará condicionada a elaboração de Plano Urbanístico e a
implantação da estrutura viária básica. Recomenda-se:
• Densidade baixa.
 X

• Elaboração de plano urbanístico com previsão de área para parque.

• Restrição de gabarito a no máximo 8 m para a fração mínima de lote podendo chegar a
12 m a medida do aumento da permeabilidade do solo e da largura da via.