MEMRIA DESCRITIVA E JUSTIFICATIVA

1. INTRODUO
A presente memria descritiva e justificativa, diz respeito ao Projeto de Arquitetura para a obra de
licenciamento de um empreendimento em Turismo no Espao Rural (TER) designado por Hotel Rural*****,
localizado junto a EN 231, localidade e freguesia de Loriga, municpio de Seia.

2. INSERO URBANA E PAISAGSTICA DA EDIFICAO

A rea de interveno localiza-se na vila de Loriga, situada na parte sudoeste da Serra da Estrela, encontrase a 20 km de Seia, 80 km da Guarda e 320 km de Lisboa. O terreno acessvel pela EN 231, Km 62, inserida
numa paisagem de montanha, entre as cotas 800m (acesso pela EN 231) e 817m, (cota de soleira). O Hotel
Rural de 5 estrelas, pretende com a sua traa arquitetnica e materiais aplicar, respeitar as caractersticas
dominantes da regio onde vai ser implantado. A rea total do terreno de 40.000m sendo a rea de
implantao de 500m e o terreno intervencionado cerca de 8.500m, pretendendo no restante terreno a
implementao de estruturas, equipamentos e servios complementares relacionados com a animao
ambiental, a visitao, o desporto de natureza e a interpretao ambiental de apoio ao hotel.

3. ENQUADRAMENTO DA PRETENSO NOS PLANOS MUNICIPAIS E ESPECIAIS DE ORDENAMENTO DO TERRITRIO VIGENTES

O prdio encontra-se afeto no mbito do PDM de Seia em Espaos Naturais em Zona de Reserva Ecolgica
Nacional, nas reas abrangidas pelo Parque Natural da Serra da Estrela (PNSE). Aplicam-se as disposies
decorrentes no captulo X, nmero 4 do artigo 25. do regulamento do PDM de Seia, ratificado na Resoluo
do Conselho de Ministros n. 121/97, publicado no D.R. n. 169/1997 de 24 de Julho.
Por ser abrangido pelo Parque Natural da Serra de Estrela (P.N.S.E.), a pretenso insere-se em rea de
Proteo Complementar onde se aplicam as disposies decorrentes na Seco III, Artigo 31. do Plano de
Ordenamento (P.O.) do Parque Natural da Serra de Estrela (P.N.S.E.), aprovado na Resoluo do Conselho de
Ministros n. 83/2009 publicada no D.R. n. 175/2009 de 9 de Setembro.
Por se tratar de um projeto concebido de forma ficar com o nmero superior a 20 camas, aplicam-se as
disposies decorrentes na alnea c) do ponto 12 do Anexo II do Decreto-Lei n. 197/2005 de 8 de Novembro,
o projeto est ser objeto do procedimento de Avaliao de Impacto Ambiental (AIA).

NO MBITO DO PLANO DE ORDENAMENTO DO NATURAL DA SERRA DE ESTRELA (POPNSE)

N. 3 Artigo 31. da Resoluo do Concelho de Ministros n. 83/2009

a) Apresenta-se em anexo desenho n. 1 com a cartografia dos valores naturais existentes;

b) A soluo projetada, procurou a melhor integrao no espao envolvente, atravs da integrao

morfolgica do terreno e sua envolvente. Os materiais a ser aplicados, quer na construo quer nos
arranjos exteriores, sero tpicos da regio. O projeto ter como resultante uma arquitetura sbria,
de traa e materiais comuns aos edifcios existentes e aos edifcios do aglomerado da vila de Loriga.
No se v qualquer tipo de causalidade de prejuzo pblico e urbano para a obra que se prope,
permitindo uma plena integrao paisagstica.
c) Integrao paisagstica, com valorizao de elementos naturais, e da herana cultural e
arquitetnica;
Tratamento da envolvente trmica do edifcio, para reduzir as necessidades de energia e melhorar o
conforto;
Instalao de equipamentos eficientes na utilizao de energia e gua;
Valorizao dos recursos energticos endgenos (energia solar trmica e fotovoltaica);
Integrao de sistemas de climatizao e guas quentes para maximizar o aproveitamento de energia
trmica e desenvolvimento de sistemas inteligentes de gesto da energia e da gua;
Tratamento e reutilizao de guas pluviais para rega de zonas verdes;
Gesto de resduos, com prioridade para a reduo da produo e perigosidade dos resduos, e para a
recolha seletiva visando a valorizao e destino final adequado;
Mobilidade sustentvel, com nfase na promoo da circulao pedestre e dos veculos menos
poluentes;
d) O conceito de conservao da natureza tem vindo a evoluir precisamente no sentido de manuteno
da biodiversidade, assegurando a preservao de um ambiente de qualidade que garanta tanto as
necessidades estticas e de recreio como uma produo contnua de plantas e animais, mediante o
estabelecimento de um ciclo equilibrado de colheita e renovao.
O tipo de coberto florestal tem uma grande importncia na economia do setor primrio, na medida
em que existe um grande nmero de espcies e habitats dependentes, de certa forma, da sua gesto.
neste conceito que ira decorrer o plano de manuteno da biodiversidade, com o acompanhamento
do ICNB, I.P., adequando o projeto de arranjos exteriores a estas necessidades.
e) No mbito do funcionamento turstico, as unidades hoteleiras tm que dispor de equipamentos e
servios complementares, proporcionando aos hspedes, animao ambiental, a visitao, o desporto
de natureza e a interpretao ambiental. Estes servios sero assegurados por empresa especializada
nesta rea.

4. ADEQUAO DA EDIFICAO UTILIZAO PRETENDIDA

O presente projeto prev a construo de um edifcio para Hotel Rural de 5 Estrelas, do ponto de vista
funcional o novo edifcio estrutura-se em quatro pisos acima da cota de soleira e um abaixo, dando resposta
a um programa funcional detalhado, que engloba os seguintes setores;
Unidade de Alojamento, Zona de Utilizao Comum, Zona de Servio e Zona de Atividades Complementares.
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4.1. Unidade de Alojamento

Distribui-se em trs pisos (pisos 1, 2 e 3) com acessos verticais apoiados por um elevador, uma caixa de
escadas de emergncia para pblico, uma caixa de escada e um elevador (monta-cargas) de servio para os
funcionrios. composta por 16 quartos, instalao sanitria completa e varanda, com capacidade para 16
camas no total. Apresenta ainda, um quarto com uma cama para hspedes com deficincias motoras, com
casa de banho adaptada, e por fim duas sutes compostas por quarto, sala, instalao sanitria completa e
varanda, com capacidade para 1 cama cada.

4.2. Zona de Utilizao Comum

A zona comum consiste no trio (lobby), na receo/portaria e bengaleiro, zona de estar, servio de bar, sala
para exposies/convenes, que ter capacidade para 50 pessoas, um restaurante em que a sala de
refeies ter capacidade para 50 lugares, um conjunto de instalaes sanitrias gerais que contemplam as
especificidades para utilizadores com mobilidade condicionada.

4.3. Zona de Servio

Distribui-se pelos vrios pisos, sendo apoiada por um elevador (monta-cargas) e uma escada de servio para
os funcionrios. No piso 0 esta localizada a cozinha apresenta ligao direta ao restaurante repartida por,
zona de preparao, zona de confeco, copa limpa, copa suja e zona de lavagem, integradas em trs zonas
distintas, a referir, a zona de higienizao dos manipuladores, zona de preparao dos alimentos e zona de
confeo, a sua disposio permite estabelecer o principio do circuito de " marcha em frente ", apoiada por
uma srie de compartimentos tais como a copa, as instalaes frigorficas, a despensa do dia, o depsito de
vasilhame vazio e sada de lixos. A remoo do lixo feita pelos Servios Municipalizados de recolha,
apresentando um local prprio de depsito exterior para contentores e um circuito interior autnomo em
relao entrada de mercadorias.
No piso -1 est localizada a lavandaria, rouparia, armazm, entrada de servio, cais de descarga, instalaes
para o pessoal com balnerios separados por sexo, comportando chuveiros e retretes em cabinas separadas,
uma zona de vestirio com cacifos e ainda uma bancada de lavatrios, uma instalao para pessoal com
mobilidade condicionada e uma sala de refeies e convvio.
O estacionamento automvel privativo exterior com capacidade para 21 lugares, dois dos quais destinados
para pessoas de mobilidade condicionada, junto entrada do Hotel. Um dos lugares ser reservado para o
para o estacionamento de autocarros.

4.4. Acessos

Entrada principal para hspedes.

Entrada de servio para funcionrios.

Uma escada para clientes (de emergncia).

Um elevador para os hspedes.

Uma escada de servio para funcionrios e um elevador (monta-cargas).

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4.5. Zona de Atividades Complementares

Esta zona surge como complemento, contribuindo assim para a valorizao do empreendimento. No piso -1,
temos o SPA, prtica ligada sade e ao bem-estar dos hspedes, compreendendo piscina com jacuzzi,
ginsio, sala de massagens, banho turco e sauna.

5. ADEQUAO S INFRAESTRUTURAS E REDES EXISTENTES

O acesso ser feito atravs da EN 231. O abastecimento da rede de gua ser feito atravs de um contador
ligado rede pblica de guas da Cmara Municipal de Seia. A rede de guas residuais ser drenada e ligada
ao coletor pblico da rede de saneamento da Cmara Municipal de Seia. A rede de guas pluviais ser
drenada para a valeta existente uma vez que no local no existe rede de guas pluviais. A rede eltrica ser
ligada rede pblica existente no local. A rede de telefone ser ligada rede existente. O abastecimento da
rede de gs ser feito atravs de colocao de um depsito de gs propano ou butano enterrado no subsolo
do logradouro.

6. PLANO DE ACESSIBILIDADES
O plano de acessibilidades foi executado de acordo com Decreto-Lei n. 163/2006 de 8 de Agosto.

6.1. Percurso Acessvel no Exterior

Os passeios a construir deveram cumprir as normas da acessibilidade, sobretudo no que respeita largura
mnima. O passeio ser inclinado, pelo que exige a criao de uma zona de transio para garantir a
continuidade do percurso acessvel na propriedade privada. O ponto 4.3.1 do anexo do referido Decreto-Lei
especifica 1,20 m como largura mnima livre desimpedida de quaisquer elementos obstrutores para percursos
pedonais, sendo 1,50 m, o especificado no ponto 1.2.1 para passeios adjacentes a vias principais e vias
distribuidoras. Independentemente da considerao da natureza das vias pblicas no caso concreto, a largura
livre de 1,50 m, garantida pela no previso da instalao de mobilirio urbano sobre o passeio, ou outra
forma de obstruo do percurso acessvel.
No se preveem elementos que obstruam uma altura mnima livre de 2,40 m, tal o especificado no ponto
4.5.1, assim como objetos salientes colocados nos muros que ponham em causa a largura e a altura mnimas
livres. Neste caso no se aplica o especificado na seco 4.6 porque no se preveem objetos salientes.
Em relao aos revestimentos dos pisos, este dever ser durvel, tal o exigido na seco 4.7. As juntas das
peas no devero ter profundidades ou ressaltos superiores a 0,005 m. O pavimento dever permitir ainda
uma rpida drenagem das guas pluviais. No se preveem ressaltos no piso que comprometam a continuidade
do pavimento, pondo em causa as condies de acessibilidade do mesmo.

6.2. Percurso Acessvel no Interior

Todas as reas comuns da unidade hoteleira, so acessveis a para utilizadores com mobilidade condicionada.
A zona comum consiste no trio (lobby), na receo/portaria e bengaleiro, zona de estar, servio de Bar,
Sala para Exposies/Convenes sala de refeies (restaurante), SPA e instalaes sanitrias.
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6.3. Quartos
No feita, nas normas tcnicas, qualquer referncia especfica aos estabelecimentos hoteleiros, nem
estipulada uma percentagem obrigatria de quartos acessveis mas depreende-se claramente que a regra
a existncia de quartos acessveis. Da leitura conjugada dos pontos 2.1.1 e 2.1.2 resulta que nem todos os
quartos de um hotel tm de ter acesso pelo percurso acessvel, foi garantido o acesso a todos os quartos.
6.4. Instalaes sanitrias
Como o DL 163/06 no refere se devem ser acessveis todas as IS dos quartos ou apenas algumas (e nesse
caso, a quantidade), depreende-se que o princpio a aplicar neste caso dever ser o de pelo menos um,
i.e., neste contexto foi projetados dois quartos com uma I.S. cada acessvel dando tambm resposta a
normas contidas na Seco 2.9.
6.5. Anexo ao Plano
Peas desenhadas n. 11.

7. REA

DE CONSTRUO, VOLUMETRIA, REA DE IMPLANTAO, CRCEA E NMERO DE PISOS ACIMA E ABAIXO DA COTA DE

SOLEIRA, NMERO DE FOGOS E RESPETIVA TIPOLOGIA

7.1 Dados Quantitativos

rea da Propriedade: 40.000,00m2
rea de Implantao: 500,00m2
rea de Bruta de Construo: 2.460,80m2
rea de Construo acima da cota de soleira: 1.914,01m2
rea de Construo abaixo da cota de soleira: 546,79m2
Volumetria: 8.612,80m3
N Pisos acima da cota de soleira: 4
N Pisos abaixo da cota de soleira: 1
Crcea: 15,75m
7.2 Tipo Estabelecimento Hoteleiro
Grupo: Hotel Rural
Categoria: 5 Estrelas
7.3 Classificao
N. de Unidades de Alojamento: 22
N. total de camas: 40
N. de camas individuais: 4
N. de camas duplas: 36
N. de lugares para restaurante: 50
N. de lugares para a sala de exposies/convenes: 50

7.4 Requisitos e pontuao nos termos da Portaria n. 327/2008 de 28 de Abril (Anexo I)

Requisitos Obrigatrios: 224 Pontos
Requisitos Opcionais: 193 Pontos
Total de Pontos Previstos em Sede de Projeto: 417 Pontos
7.5 Dados quantitativos relativos s infraestruturas propostas no projeto
rea para Court Tnis: 519.27m
rea para Espao Verde: 3.634,19m
rea para Passeios: 676,81m
rea para Arruamentos e Estacionamento: 2.678,20m
N. de Lugares de Estacionamento para automveis: 18
N. de Lugares de Estacionamento para autocarros: 1
N. de Lugares de Estacionamento para pessoas com mobilidade condicionada: 2

8. SISTEMA DE CLIMATIZAO E DE ENERGIAS RENOVVEIS

O sistema de climatizao, ventilao e exausto para arrefecimento da unidade Hoteleira ser objeto de
projeto de AVAC com recurso a automao de forma a otimizar o sistema e que leve em conta as
necessidades operacionais do estabelecimento. Os benefcios da automao incluem a reduo do consumo
de energia com o condicionamento de ar, que num hotel chega a representar em mdia de 10% a 15% da
demanda energtica total.
O aquecimento do edifcio e produo de guas quentes sanitrias (AQS), prev-se a colocao de uma
caldeira a gs a definir posteriormente em projecto de clculo trmico, e de potncia nominal superior a 25
KW, o que ser objeto de projeto trmico no mbito do RSECE.
Para contribuio dos sistemas solares na preparao de guas quentes sanitrias (AQS), prev-se a colocao
de 12 mdulos (24,8 m), Modelo de coletor: Baxi Roca PS 2.0, Inclinao 20 - Azimute Sul colocados na
cobertura.

9. SEGURANA CONTRA INCNDIOS EM EDIFCIOS

O edifcio ser enquadrado nas Utilizaes-Tipo VII Hoteleiros e Restaurao e ser da 2. categoria de
risco, portanto objeto de projeto especfico, conforme prev, n. 2 do art. 17. do Decreto-Lei 220/2008 de
12 de Novembro, o qual ser apresentado em sede de especialidades.

10. INSTALAES
O abastecimento de gua ser feito atravs de um contador ligado da rede pblica de guas da Cmara
Municipal de Seia e de acordo com os projetos a apresentar em altura oportuna. Ser criada uma rede de
guas frias e quentes, executada em material PEX, com a seco conveniente.
A rede de esgotos ser executada em material P.V.C. rgido homologado pelo LNEC e posteriormente
drenados para o coletor pblico de rede de guas residuais da Cmara Municipal de Seia e de acordo com os
projetos a ser entregues.
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A rede de gs ser executada de acordo com as normas e leis em vigor, sendo o seu abastecimento feito
atravs de depsito de gs butano ou propano.
A rede eltrica ser ligada rede existente no local. A instalao ser executada de acordo com o projeto a
ser entregue.
A rede de telefones (ITED) ser ligada rede existente no local e executada de acordo com os projetos a
apresentar.

11. SOLUO CONSTRUTIVA

Todos os trabalhos seguidamente referidos sero executados mediante as regras da boa construo, sendo os
materiais a utilizar compatveis em qualidade e fiabilidade com a funo a desempenhar, no pondo em
causa a qualidade da construo.

11.1. Demolies
No se verificam demolies a efetuar, uma vez que se trata de uma construo de raiz.
11.2. Caboucos
Sero abertos at ao firme assegurando-se a remoo e transporte dos produtos da escavao.
11.3. Fundaes
Sero em beto ciclpico conforme determina o projeto de estabilidade, sendo convenientemente
hidrofugadas para efeito de impermeabilizao. Ainda de acordo com o projeto de estabilidade sero em
beto armado as fundaes correspondentes aos pilares estruturais.
11.4. Pavimentos
Os pavimentos em contacto com o terreno sero em betonilha assente sobre camada de brita com espessura
de 0.15m bem calcada e massame de beto impermeabilizado com cimento hdrofugado e camada de
Flintcote. Os restantes pavimentos sero em laje de beto armado conforme especificado no projeto de
estabilidade posteriormente apresentado.
11.5. Alvenarias
Todas as alvenarias sero em tijolo cermico vazado.
Paredes exteriores - Preenchendo a estrutura, todas as paredes exteriores tero uma espessura de 0,40m no
limpo prevendo a execuo de uma caixa de ar, bem como o seu preenchimento parcial com material
isolante tipo poliestireno extrudido) ou semelhante.
Paredes interiores - Os tijolos sero assentes a cutelo e nas espessuras indicadas nas peas desenhadas,
sendo que a maioria das paredes interiores tero uma espessura de 0,15m no limpo.
11.6. Revestimentos
Revestimento de paredes - Todas as paredes sero rebocadas para permitir o desempeno, utilizando para isso
argamassa de cimento e areia ao trao de 1:4, sendo posteriormente esboadas com uma argamassa de
cimento e areia fina ao trao 1:3; sendo utilizado um aditivo hdrfugo do tipo Melitol.
Revestimento de paredes exteriores em pedra de xisto, nos pisos 0 e -1, sendo os restantes paramentos em
painis de madeira compsita de fachada.
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Revestimento de muros O muro de suporte da cave (ducto de luz) ser em beto ciclpico conforme
determina

projeto

de

estabilidade,

sendo

convenientemente

hidrofugadas

para

efeito

de

impermeabilizao e revestidos em pedra de xisto.

11.7. Guarnecimento de vos
Caixilharia exterior - Em PVC de cor com vidros duplos incolores de 6mm.
Porto de garagem - Em painel almofada, ati-pinamento de ao zincado, estampado e lacado tipo sandwich
com ncleo poliestireno expandido, com acabamento de cor preto, com telecomando.
Porta de entrada - Estrutura em PVC de cor preto.
11.8. Proteo de vos
Todos os vos envidraados de iluminao da unidade Hoteleira tm proteo interior blackout opaco cor
clara. Em alguns vos sero apenas introduzidos estores de lminas ou telas com comando pelo interior.
11.9. Cantarias
Todas as portas e janelas exteriores assentaro soleiras em granito amarelo da regio serrado e bujardado a
pico fino.
11.10. Serralharias
Guarda corpos em ao inox com enchimento das aberturas do caixilho composto de banda de vidro laminar
incolor de 3+3 mm com bordos polidos.
11.11. Escadaria interior
A escada interior ser executada em laje de beto armado e revestida a mosaico cermico antiderrapante. O
corrimo ser em ao inox cor natural.
11.12. Cobertura
Como revestimento ser aplicada a chapa de zinco titnio, acabamento prepatinado-pro cinza grafite,
assente em estrutura metlica (conforme projeto de estabilidade), incluindo isolamento em poliestireno
extrudido. Nos encontros com paredes de chamins levar uma proteco consistindo no cobrimento em
chapa zincada com pintura a tinta de esmalte.

12. OMISSES
No omisso dever-se-o respeitar as normas legais que vigoram na data e atender sempre ao conceito
harmonioso da forma, patente nas peas desenhadas.
Qualquer alterao a este projeto no poder ser efetuada sem o acordo do tcnico autor do projeto, nos
termos da legislao em vigor.