PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 8 Cmara de Direito Privado

Registro: 2011.0000155457 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0120962-53.2008.8.26.0008, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelado ROBERTO CESAR DOS SANTOS. ACORDAM, em 8 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Desembargadores CAETANO LAGRASTA (Presidente) e ROSSI. So Paulo, 24 de agosto de 2011. Theodureto Camargo RELATOR Assinatura Eletrnica Exmos. SALLES

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 8 Cmara de Direito Privado

Apelao N 0120962-53.2008.8.26.0008 Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop Apelado: Roberto Cesar dos Santos (Voto n 3374)

EMENTA: AO DE COBRANA SALDO RESIDUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FALTA DE PROVA DA ORIGEM DO DBITO INADMISSIBILIDADE CLUSULA ABUSIVA NO PARTICIPAO DO PROMISSRIO COMPRADOR DO RATEIO FINAL VALORES CALCULADOS DE FORMA UNILATERAL VIOLAO DO PRINCPIO DA BOA-F OBJETIVA E DA FUNO SOCIAL DO CONTRATO - SENTENA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO.

Cuida-se de apelao, respondida e bem processada, por meio da de qual fls. quer ver o apelante julgou reformada a r. o

sentena pedido e

318/322, a autora

que no

improcedente das

condenou

pagamento

despesas

processuais e honorrios advocatcios de 15% do valor da condenao, nos termos do 3 do art. 20 do CPC.

Irresignado, procedncia.

recorre em

autor que

pugnando no h

pela as

Afirma,

resumo,

entre

partes relao de consumo e sim ato cooperativo. Alega ser possvel a cobrana do saldo residual nos termos do contrato firmado entre as partes. Pleiteia, tambm, a

reduo dos honorrios advocatcios (fls. 325/349).

Apelao n 0120962-53.2008.8.26.0008

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 8 Cmara de Direito Privado Comprovado o recolhimento do preparo (fls. 351/352), o recurso foi recebido nos efeitos devolutivo e

suspensivo (fls. 355).

Contrarrazes s fls. 358/373.

o relatrio.

1.- DA CONTROVRSIA

Cuida-se de ao de cobrana

ajuizada por Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo ter o de BANCOOP ru contra Roberto o Csar dos de a Santos. e

Alega

inadimplido

termo com

adeso

compromisso autora,

participao a uma

firmado unidade

cooperativa no

referente

habitacional

empreendimento Mirante do Tatuap. Sustenta ser credora do montante de R$ 42.583,28, a ttulo de custo

adicional/reforo de caixa, previsto contratualmente.

O pedido foi julgado improcedente.

2.- DO DIREITO

O recurso no merece provimento.

Bancoop,

revestida

da

natureza

jurdica

de

uma

cooperativa, operando esse sistema que no visa lucro, vislumbra, pela unio dos esforos dos cooperados, a

construo do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, entende que caso o montante final quitado seja insuficiente para pagar o custo da obra, cada cooperado estaria obrigado a arcar com o custo real da unidade habitacional construda.

Nessa condio, firmou Termo de Adeso e Compromisso

Apelao n 0120962-53.2008.8.26.0008

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 8 Cmara de Direito Privado de Participao com o ru (fls. 61/69) para a aquisio de unidade habitacional, localizada no empreendimento

Mirante do Tatuap, na Rua Pedro Bellegarde 208, Tatuap, So Paulo.

Afirma a legitimidade da cobrana do resduo pela previso contratual e pela concordncia dos cooperados em Assemblia Geral.

Ao que tudo indica, no entanto, houve compra e venda de imvel, desvirtuando a figura da cooperativa,

alardeada pela apelante, pois os cooperados nunca tiveram poder de deciso, sempre aderindo aos termos do contrato imposto unilateralmente pela apelante.

Nesse sentindo, por sinal, a C. 4 Cmara de Direito Privado deste E. Tribunal de Justia de So Paulo teve oportunidade de decidir que Parece evidente que ocorreu ao longo de da alguns BANCOOP, anos que verdadeira deixou de migrao expressar das o

atividades

verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores (Ap. 994.08.018648-0, rel.

Des. Francisco Loureiro, j. 11.03.2010).

Assim, a operao contratual narrada na inicial deve ser decidida segundo as regras do Cdigo Civil e
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do

Apelao n 0120962-53.2008.8.26.0008

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 8 Cmara de Direito Privado Cdigo de Defesa do Consumidor.

De fato, a clusula 16 do referido termo de adeso prev o rateio final dos custos extras obtidos durante o empreendimento.

No entanto, a autora no comprovou de forma cabal os gastos realizados na obra e, em consequncia, a origem do dbito cobrado na inicial. Isto porque, para que eventual saldo devedor seja exigvel, necessria a apresentao dos demonstrativos relacionados com o dbito em aberto.

Ademais, a despeito de o saldo, a ttulo de apurao final, estar previsto no pargrafo nico da clusula 4 do termo de adeso, firmado entre as partes (fls. 61), essa disposio contratual nula de pleno direito,

porque de difcil compreenso, ferindo, tambm, a boa-f objetiva, que deve nortear os contratos, na medida em que desrespeita o dever acessrio de esclarecimento, que

obriga ambas as partes a, na vigncia do contrato que as une, informarem-se mutuamente de todos os aspectos

atinentes ao vnculo, de ocorrncia que, com ele, tenham certa relevncia e, ainda, de todos os efeitos que, da execuo contratual, possam advir (cf. ANTNIO MANUEL DA ROCHA E MENEZES CORDEIRO. Da boa-f no direito civil. Coimbra: Ed. Almedina, 2007, p. 605), acarretando, por via de consequncia, a no vinculao do consumidor, ante a falta de informao e de transparncia na transao (CDC, art. 46).

No arbtrio

caso, a

cooperativa final

realizou do custo

ao de

seu

livre as
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apurao

todas

Apelao n 0120962-53.2008.8.26.0008

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 8 Cmara de Direito Privado apropriaes de receitas e despesas realizadas e futuras do empreendimento, final no de art. sem a participao em do cooperado no ao o

rateio

responsabilidade, 489 do CC, que

inobservncia ser nulo

disposto

dispe

contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio de uma das partes a fixao do preo.

A propsito, assim decidiu a C. 6 Cmara de Direito Privado verbis: do E. Tribunal de Justia compra e de So Paulo, in

Compromisso

de

venda.

Imvel.

Construo pelo sistema cooperativo. Obra entregue, com saldo a finalizar. Cobrana. Impossibilidade. Hiptese em que no h comprovao do valor da extenso em dos custos e nem Ao

aprovao

exigido

assemblia.

improcedente. Sentena mantida. Recurso improvido (Ap. 602.217.4/4-00, rel. Des. Vito Guglielmi, j. 11.12.2008).

No mesmo sentido: Ao de cobrana Habitacional (Bancoop) promissrio comprador do preo

Cooperativa

Unidade condominial entregue ao Resduo conta de apurao final Sentena mantida Exame

Ao improcedente

da clusula 16 do contrato Cdigo Civil Recurso

Aplicao do art. 489, do 'Apurao final do

improvido.

preo, que ficou a cargo exclusivo da r, sem um critrio pr-estabelecido ou previso de fiscalizao por

assemblia geral' (TJ-SP, 10 Cm. Dir. Priv., Ap. n 599.558.4/5-00, rel. Des. Octavio Helene, j. 16.12.2008).

Sem

divergir

dessa

orientao, pela C. 4

outro Cmara fez a

no de

foi

entendimento Privado,

sufragado

Direito

noutra

oportunidade:

No

Cooperativa,

como lhe competia, prova da regularidade da dvida que

Apelao n 0120962-53.2008.8.26.0008

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 8 Cmara de Direito Privado est exigindo do cooperado. O sistema contratual,

centrado na funo social do contrato (art. 421, do CC) e na boa-f dos contratantes (art. 422, do CC), reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutido o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorre (Ap. 994.09.318995-8, rel. Des. Enio Zuliani, j.

25.11.2010)

Logo,

diante

da

ofensa

aos

princpios

da

boa-f

objetiva e da funo social do contrato, de rigor, a manuteno da r. sentena.

3.- DOS HONORRIOS ADVOCATCIOS mantida a r. sentena no tocante

Por fim, deve ser condenao ao

pagamento da verba honorria, uma vez que levou em conta o grau de zelo do profissional (CPC, art. 20, 3), que, no dizer de HLIO TORNAGHI, est ligado pessoa: ele se traduz no cuidado, no no interesse, (cf. na dedicao, ao cdigo na de

vigilncia,

desvelo

Comentrios

processo civil. So Paulo: RT, 1974, vol. I, p. 168). No caso presente, patente a ateno do patrono do apelado.

Dessa

forma,

considerando

trabalho

gerado

pela

ao proposta, bem como a necessria e diligente atuao

Apelao n 0120962-53.2008.8.26.0008

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 8 Cmara de Direito Privado do patrono do apelado, a fixao no equivalente a 15% do valor da condenao deve ser mantida.

4.- CONCLUSO recurso.

Da por que se nega provimento ao

Theodureto Camargo RELATOR Assinatura Eletrnica

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