ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA 09/10/2022

EX:

CUSTO DE OBRA + TERRENO = 1,0 MM

CENÁRIO ADVERSO = PREÇO DE VENDA =1,3 MM (MARGEM DE CONSTRUTORA

QUE EXECUTA PARA ALGUÉM QUE TEM O TERRENO E QUER CONSTRUIR). TEMPO
ENTRE A COMPRA DO TERRENO E VENDA 24 MESES. CHEGANDO NESSE PRAZO,
MELHOR VENDER LOGO.

CENÁRIO ESPERADO =PREÇO DE VENDA= 1,5 MM (MARGEM DE INCORPORADORA

QUE COMPRA O TERRENO E VENDE).EM ATÉ 18 MESES ENTRE A COMPRA DO
TERRENO

CENÁRIO IDEAL=PREÇO DE VENDA= 1,8 MM (MARGEM DE INCORPORADORA QUE

COMPRA O TÉRREO E VENDE). VENDA DURANTE A OBRA OU NO FINAL DA OBRA.
VENDA EM ATÉ 12 MESES.

TRIBUTAÇÃO

6,7% - valor médio SOBRE A RECEITA BRUTA (LUCRO PRESUMIDO) PARA PESSOA
JURÍDICA. É RECOMENDÁVEL FAZER VIA PESSOA JURÍDICA PARA DAR MAIOR
PESO À INCORPORADORA. O VALOR DE R$ 63.750,00 É SE FOSSE NA PESSOA
FÍSICA.

SE FOR O CASO DE FINANCIAMENTO VIA BANCO, TEM QUE SER PELA PESSOA
FÍSICA
COMO SABER SE ESSES 361 MIL É BOM. DIVIDE A MARGEM DE LUCRO PELO
FATURAMENTO

RETORNO SOBRE PATRIMÔNIO LIQUIDO (O QUE FOI INVESTIDO)

PARA COMPARAR SE O DINHEIRO FICASSE NUMA APLICAÇÃO. UTILIZA-SE COMO
TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE TMA=150%CDI.

TEM QUE CONSIDERAR QUE DEPOIS DO MOMENTO ZERO (QUANDO CALCULAMOS

A VIABILIDADE) HAVERÁ VARIAÇÃO DO CUSTO DA CONSTRUÇÃO

O VALOR DO IMOVEL IRÁ TAMBÉM REAJUSTAR. ESSA É UMA TAXA MÉDIA

SE FOSSE NO CENÁRIO ADVERSO, SERIA :
ROE =20%
TABELA COMPARATIVA

PIOR CENÁRIO = 0,76% AO MÊS PIOR CENARIO; MELHOR 4,01% AO MÊS;

CONSIDERAR 1,73% NA ANALISE

AGORA VAMOS COMPARAR COM OPERAÇÕES DO MERCADO

NO CASO DE CONSTRUIR PARA ALUGAR TEM VACANCIA; MANUTENÇÃO, ETC QUE
TEM QUE CONSIDERAR

FAZ UM GRÁFICO DE COMPARAÇÃO. CONSTRUIR PARA VENDER EM 18 MESES É

BEM MELHOR
ESSE É UM CÁLCULO DE 04 CICLOS (6 ANOS). MAIS QUE TRIPLICA O CAPITAL
INICIAL.