G U I A P A R A

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Zacarias, Maricá - RJ, Brasil
INTRODUÇÃO A COMUNIDADE DE ZACARIAS MARICÁ, RIO DE JANEIRO, BRASIL
Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) obtidos através do censo realizado em A Região de Maricá tem uma ocupação histórica
2022, nosso "País tem 90 milhões de domicílios", evidenciando um crescimento de 34% em relação aos 60 no período pré-colonial. A comunidade de Zacarias
milhões existentes em 2010. Todavia, ainda em 2019, segundo dados do Ministério de Desenvolvimento Regional: é uma das comunidades tradicionais de pescadores
dos 60 milhões de domicílios urbanos existentes 50% possuíam alguma irregularidade jurídica, ou seja, não que se estabeleceram na região entre a costa e a
tinham todas as documentações necessárias para garantir aos seu moradores o direito à posse da terra. lagoa de Maricá.

Com base em pesquisas e visitas realizadas na região, essa cartilha destina-se à população de Zacarias,
situada entre a lagoa e a costa de Maricá, município do estado do Rio de Janeiro, Brasil. Uma comunidade
pesqueira que está estabelecida na região desde o século XIX e em função de irregularidades técnicas e
jurídicas, corre o risco de expropriação de seu território.

Este guia ilustrativo compromete-se em informar e conscientizar seu leitor sobre as possibilidades e conceitos LAGOA DE MARICÁ
de regularização fundiária que condizem com a realidade da região em destaque. Procura-se - desta maneira -
despertar o direito constitucional à moradia.
DIREITO À MORADIA
R. Theodoro José de Marins, 40 - Zacarias, Maricá - RJ, 24915-140
0 1Km 2Km N

No Artigo Sexto da Constituição Brasileira está claro que é dever do Estado promover DENSIDADE ETÁRIA LOCAL - Maricá, RJ Composta por cerca de 200 famílias, a pesca sempre
políticas públicas que garantam o acesso à moradia adequada e com infraestrutura foi uma atividade importante para a economia local e a
60+ anos 18.2% 18.2%
0 a 20 anos
básica de serviços públicos essenciais. subsistência das famílias da região. No entanto, com o
20% 20% passar dos anos, as lagoas e os rios foram sendo afetados
pela urbanização e crescimento populacional. Atualmente,
A divulgação dessa cartilha alinha-se ao aconselhamento técnico e jurídico, nas áreas de arquitetura, urbanismo
com o aumento do interesse imobiliário pela região,
e engenharia, procurando facilitar a implementação do direito constitucional a todos.
especulações sobre a implantação de complexos
O direito à moradia pode ser garantido por meio de políticas públicas como: programas de habitação popular e 30% 40%
27.3% condominiais poderão afetar diretamente as atividades
assistência técnica, regularização fundiária e financiamento habitacional.
40 a 60 anos 20 a 40 anos
36.4% vivenciais do povoado, além de causar impactos ambientais
Um lar não é uma simples moeda de troca. É uma necessidade humana. É um Direito. significativos na região da restinga, uma área de proteção
ambiental.

LINHA HISTÓRICA DA COMUNIDADE.

PRÉ-COLONIAL

Séc. XVIII 1856 Anos 1960 Anos 1990 Anos 2000 Maio 2023
Ocorreu a instalação Foi inaugurada a Estrada Maricá pasou por um Foi criado o Parque O conflito se intensificou. A STJ suspendeu obras
de engenhos de União e Indústria, que processo acelerado de Estadual da Serra da construção do do empreendimento,
açúcar e exploração liga Petrópolis ao Rio de urbanização e Tiririca, que abrange empreendimento foi suspensa entretanto disputa
da pesca na região. Janeiro e passa por crescimento parte do território em diversas ocasiões, mas territorial ainda
Maricá. populacional. maricaense. não foi cancelada. continua.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 PRESENTE

Séc. XVI Séc. XIX Anos 1940 1975 Anos 1990 2010
Os portugueses iniciaram A pesca tornou-se atividade Foi construída a rodovia Ocorreu a Grande Mortandade Foi proposto um projeto Turístico- Foi inaugurado
PERÍODO

o processo de importante para a economia Amaral Peixoto, que liga na Lagoa de Maricá, causa Residencial no território onde a o Aeroporto
colonização e exploração local. Foi fundada a comunidade Niterói à Região dos que impacto ambiental comunidade está estabelecida. Internacional de
da região de Maricá. de pescadores de Zacarias. Lagos e passa por Maricá. significativo na região. Zacarias se mobiliza contra o projeto. Maricá.

A IMPORTÂNCIA DO COLETIVO
Esses processos podem ser feitos de maneira individual, sem uma associação ou comunidade, entretanto, quando dividimos interesses, também dividimos responsabilidades. Coletivamente, nos tornamos mais fortes.

POSSIBILIDADES DE REGULARIZAÇÃO
REURB USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
A Lei n° 13.465, de 2017, "REURB" é um conjunto de medidas jurídicas que compreendem o urbanístico, ambiental e social. Esta medida é destinada à incorporação A usucapião é um modelo de aquisição de propriedade após um período de tempo continuo.
dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. A União, Estados, e Municípios são legitimados a solicitar a REURB, Portanto a posse deve ser exercida sem qualquer oposição dos pares. Os prazos são os seguintes:
assim como seus benificiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações e certas Usucapião urbano (especial): 5 anos de posse ininterrupta.
organizações sociais. Usucapião rural: 5 anos de posse ininterrupta.
Usucapião ordinário: 10 anos de posse ininterrupta.
A lei de REURB abrange duas modalidades:
1. Regularização Fundiária de Interesse Social (REURB-S): Essa modalidade é voltada para áreas ocupadas por população de baixa renda. visa garantir o direito dos Recomendasse para a localidade o pedido de Usucapião Urbano, suas características são essas:
cidadãos à moradia. O custeio de projeto de obras de infraestrutura é de reponsabilidade do poder público, tendo também estudos técnicos para áreas ambientais O imóvel deve ser urbano, com área de até 250 metros quadrados.
menos rigorosos e isenção de taxas de cartório para diversas etapas. O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
O imóvel deve ser utilizado como moradia própria ou de sua família.
2. Regularização Fundiária de Interesse Específico (REURB-E): Essa modalidade, é aplicado à áreas ocupadas por pessoas em que a regularização não se enquadra nos O possuidor não pode ter pago aluguel ou qualquer outra forma de contraprestação pelo uso do imóvel.
critérios da REURB-S. Todo custeio de projeto e obras de infraestrutura é repassado para os beneficiários. Seus estudos técnicos e ambientais são mais rigorosos, suas
etapas requerem comprovação de taxas e as cobranças de cartório são necessárias.
O pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial deverá ser processado diretamente no cartório de registro de imóveis da

REURB-S
1. Diagnosticar o núcleo urbano e identificar
a modalidade correta:
Primeiramente deve-se mapear a área ocupada
e identificar seus ocupantes para a criação de
uma planta poligonal. O Engenheiro Agrimensor
é o responsável pela criação destes
documentos. Após isso, o governo terá um
período de até 6 meses para identificar em
qual modalidade (REURB-S ou REURB-E) projeto
se adequa.
3. Elaboração do Projeto de Regularização
Fundiária:
Com base nas informações levantadas, será
elaborado pelo município um projeto que
contemple a regularização fundiária da área.
que consiste em um conjunto de projetos de
topografia, situação jurídica, preparação
urbanística e cuidado ambiental. Esses projetos
darão uma estrutura sólida para a criação de
uma restruturação urbana.
5. Análise e aprovação do projeto:
Seguidamente o cadastramento, o projeto
de regularização fundiária será submetido
aos órgãos competentes para análise e
aprovação, de maneira pública. Nesses
órgãos podem ser inclusos: a prefeitura, o
Ministério Público, o órgão estadual de
habitação, entre outros.
2. Etapa de notificações:
Após a passagem da planta para o
cartório da respectiva região, e a
identificação de que não há problemas
em outros órgãos públicos, haverá um
período de notificação aos envolvidos no
projeto. O prazo deste período é de 30
dias.
4. Cadastramento:
Confirmado a produção dos projetos
será feito um cadastramento dos
beneficiários. Serão coletados todas as
informações disponíveis como: RG,
profissão, estado civil, filiação, renda
familiar e tempo de ocupação da terra.
6. Registro do projeto:
Com a aprovação juntamente aos órgãos
públicos, o projeto deverá ser registrado no
Cartório de Registro de Imóveis competente,
que deverá efetuar todos os atos até a
constituição. Esse registro será fundamental
para conferir segurança jurídica aos ocupantes
regularizados.
REURB-E
1. Levantamento cadastral :
O primeiro passo será identificar e delimitar a
área. Assim será possível elaborar um
levantamento detalhado das famílias residentes
no local. Uma planta poligonal permitirá o
desenvolvimento de uma pesquisa cartorária
completa. O levantamento cadastral será
realizado coletando informações sobre a
situação socioeconômica de cada uma das
famílias.
3. Requerimento à Prefeitura:
Após a formulação da documentação
necessária será feita a apresentação de um
requerimento junto a prefeitura, onde será
definido um prazo para manifestação dos
ocupantes da área e seus confrontantes. Será
enviada uma notificação para ambos os
envolvidos no processo de regularização,
contendo informações sobre os seus direitos e
deveres.
5. Aprovação do projeto:
O projeto de regularização fundiária será
submetido aos órgãos competentes para
análise e aprovação. Nesses órgãos podem ser
inclusos: a prefeitura, o Ministério Público, o
órgão estadual de habitação, entre outros.
circunscrição em que o imóvel estiver situado. O requerimento do usucapiente deverá ser apresentado por um advogado. Caso todas as
conformidades sejam atendidas, será iniciado o registro do imóvel. É preciso para realizar o procedimento documentos específicos junto ao
requerimento do usucapiente, os requisitos de petição inicial são de acordo com o ART. 319 do Código de Processo Civil.
2. Projeto de Regularização Fundiária:
Com base nas informações levantadas, será
formulado um projeto que contemple a
regularização fundiária da área, incluindo as Documentos necessários para petição são: Documentos específicos agregados são:
melhorias urbanísticas necessárias e as ações
a serem realizadas para a regularização
documental dos solicitantes.
1 - O juízo a que é dirigida; 1- Depoimento de testemunha ou do
usucapiente, contendo informações como o
nome do atual possuidor do imóvel
2 - Os nomes, pronomes, estado civil,
usucapindo.
existência de união estável, profissão, número
de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas
4. Audiências públicas:
ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica,
Serão promovidas audiências para que os
moradores e demais interessados possam
endereço eletrônico, o domicílio e a residência
2- Identificação do imóvel (características,
participar ativamente do processo, do autor e do réu. Não dispondo de todas as
localização, área e eventuais acessões ou
apresentando suas demandas, informações, poderá requerer ao Juiz
benfeitorias).
esclarecendo dúvidas e contribuindo para a diligências necessárias a sua obtenção, caso
definição das medidas a serem adotadas. não houver todas as informações, seja por
dificuldade excessiva ou ausência das
mesma, poderá ser possível havendo a citação
do réu; 3- Nomes dos confrontantes e, se possível,
de eventuais titulares de direitos reais e de
outros direitos incidentes sobre o imóvel.
3 - O fato e os fundamentos jurídicos do pedido;
6. Registro do projeto:
Com a aprovação juntamente aos órgãos
públicos, o projeto deverá ser registrado no 4 - O pedido com as suas especificações;
Cartório de Registro de Imóveis competente. 4- Tempo de posse exercido pelo
Esse registro será fundamental para conferir usucapiente e por eventuais antecessores e
5 - O valor da causa;
segurança jurídica aos ocupantes a forma de aquisição da posse do imóvel
regularizados.
pelo usucapiente.
6 - As provas com que o autor pretende
demonstrar a verdade dos fatos alegados;

7 - A opção do autor pela realização ou 5- Eventual questionamento ou impedimento

8. Emissão de títulos de propriedade: não de audiência de conciliação ou de ao exercício da posse pelo usucapiente.
8. Aspecto social: 7. Melhorias urbanísticas: Prontamente com a conclusão do registro do mediação.
7. Emissão de títulos de propriedade: É importante identificar que este trabalho Além do registro do projeto, podem haver projeto e das melhorias a serem realizadas,
Posteriormente a conclusão de todas as compreende uma ação conjunta de órgãos para melhorias urbanísticas necessárias na área serão emitidos os títulos de propriedade ou
etapas, serão emitidos os títulos de a inclusão social. Ele trás aos cidadãos que deverão ser realizadas para a emissão contratos de concessão de uso em nome dos
Após a aquisição de todas as documentações, deve-se indicar a modalidade requerida. O pedido de
propriedade regularizados, reconhecendo conscientização e inclusão nos aspectos mais dos títulos, como infraestrutura básica (água, ocupantes regularizados, reconhecendo
reconhecimento extrajudicial de usucapião será processado diretamente perante o cartório de registro de
formalmente a posse da terra e garantindo o básicos compreendidos na constituição esgoto, eletricidade), acessibilidade, formalmente a posse da terra e garantindo o
imóveis da circunscrição em que estiver situado o imóvel usucapindo, independentemente de que este possua
direito à moradia. Brasileira. saneamento, entre outras. direito à moradia.
origem tabular, a requerimento do usucapiente, representado por advogado.
O cartório de registro de imóveis deverá analisar a documentação apresentada pelo usucapiente e, caso
esteja em conformidade com a lei, procederá ao registro do imóvel em nome do usucapiente.
BIBLIOGRÁFIA
PROFESSORES ORIENTADORES
O conflito socioambiental no município de Maricá (RJ); Dissertação de mestrado de Suza Mara Sousa da Costa; 2019 Edson Maciel (http://lattes.cnpq.br/4575726802038221); Letícia Viana (http://lattes.cnpq.br/4575726802038221);
GENTE DAS AREIAS: História, meio ambiente e sociedade no litoral brasileiro Maricá-RJ 1975-1995; Livro por Marco Antonio da Silva Mello (Autor), Arno Vogel (Autor); 2017 Carlos Murdoch (http://lattes.cnpq.br/3854794136273028).
ALUNOS COLABORADORES
LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017; Regularização fundiária rural e urbana; Presidência da República, Secretaria-Geral, Subchefia para Assuntos Jurídicos; 2017 Ana Gabriela Richter Guimarães (anagrguima@gmail.com); Fernanda dos Santos Souto (soutofernanda6@gmail.com); Isac Nilton Bispo Costa de Oliveira
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973; Registros públicos e a usucapião extrajudicial;Regularização fundiária rural e urbana; Presidência da República, Secretaria-Geral, Subchefia para Assuntos Jurídicos; 1973 (isac.nilton.oliveira@gmail.com); Matheus Figueiredo Cardoso Maia de Castro (Matheusfigueiredo191@gmail.com); Raissa Santos Genaio (raissasgenaio@gmail.com).
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/26052023-Relator-suspende-obras-de-empreendimento-turistico-e-residencial-em-Marica--RJ-.aspx Acesso em: 1 jul. 2023.
País tem 90 milhões de domicílios, 34% a mais que em 2010. Disponível em: <https://censo2022.ibge.gov.br/noticias-por-estado/37238-pais-tem-90-milhoes-de-domicilios-34-a-mais-que-em-2010>. Acesso em: 1 jul. 2023.
Moodle USP: e-Disciplinas. : <https://edisciplinas.usp.br/pluginfile.php/4958418/mod_resource/content/0/S1.4%20Metade%20dos%20Imoveis%20no%20pais%20s%C3%A3o%20irregulares.pdf>. Acesso em: 1 jul. 2023.
AUTHORREHABITARE. Metade dos imóveis urbanos no país não tem escritura. Disponível em: <https://rehabitare.direito.ufmg.br/?p=2399>. Acesso em: 1 jul. 2023.
Densid etária populacional; Disponível em: https://cidades.ibge.gov.br/brasil/rj/marica/panorama Acesso em: 1 jul. 2023. CASA 9 ARQUITETURA