FACULDADE BRASILEIRA

CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM AVALIAÇÕES E

PERÍCIAS DE ENGENHARIA

BRUNO XAVIER PREZILIUS

LEONARDO FERNANDES DO NASCIMENTO

COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM PLANTA: ANÁLISE ECONÔMICA

FINANCEIRA EMPREGADA NO MERCADO IMOBILIÁRIO DE VENDAS DE
APARTAMENTOS EM CONSTRUÇÃO NA REGIAO DE ENSEDA DO SUÁ.

VITÓRIA 2013
CONTEÚDO

RESUMO..............................................................................................................................................7

ABSTRACT..........................................................................................................................................8

1 INTRODUÇÃO..................................................................................................................................9

1.1 OBJETO DE ESTUDO.............................................................................................................9

1.2 PROBLEMATIZAÇÃO............................................................................................................11

2 HIPÓTESE......................................................................................................................................12

3 OBJETIVOS....................................................................................................................................12

3.1 OBJETIVO GERAL.................................................................................................................12

3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS.................................................................................................13

4 JUSTIFICATIVA.............................................................................................................................13

5 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA.........................................................................................................16

5.1 HISTORICO.............................................................................................................................16

5.2 ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO...........................................................................................18

5.2.1 Método Comparativo Direto de Dados De Mercado:..................................................21

5.2.1.1 Coleta e crítica de dados do tratamento estatístico.................................................23

5.2.1.2 Tratamento dos dados Estatísticos............................................................................24

5.2.1.3 Apresentação dos dados.............................................................................................25

5.2.1.4 Análise e interpretação dos resultados......................................................................25

5.2.2 Engenharia Econômica...................................................................................................33

5.2.2.1 Método do Valor Presente Líquido – VPL.................................................................34

5.2.2.2 Taxa Interna de Retorno – TIR...................................................................................35

5.2.2.3 Tempo de Recuperação do Capital – PAYBACK...................................................35

5.2.2.4 Taxa Mínima de Atratividade – TMA..........................................................................35

5.2.2.5 Taxa Interna de Retorno Liquida – TIRL (ou Índice de Lucratividade)..................36

5.2.2.6 Valor Futuro (VF)..............................................................................................................37

5.3 INVESTIMENTOS...................................................................................................................37
 5.3.1 Modalidades de Investimento.........................................................................................38

5.3.1.1 Caderneta de poupança..............................................................................................38

5.3.1.2 Renda Fixa....................................................................................................................39

6 METODOLOGIA.............................................................................................................................41

6.1 INTRODUÇÃO........................................................................................................................41

6.2 DESCRIÇÃO DO MÉTODO..................................................................................................42

7 LIMITAÇÕES DA PESQUISA.......................................................................................................44

8 ESTUDO DE CASO.......................................................................................................................45

8.1 ANÁLISE DOS MODELOS ESTATÍSTICOS......................................................................46

8.1.1 Análise do Modelo de Apartamentos Usados x Imóvel em Planta...........................46

8.1.2 Análise do investimento do imóvel em planta..............................................................47

9 CONCLUSÃO.................................................................................................................................54

BIBLIOGRAFIA..................................................................................................................................55

ANEXO I – DADOS DE MERCADO APARTAMENTOS USADOS NOS BAIRRO ENSEADA

DO SUÁ..............................................................................................................................................59

ANEXO II – DADOS DE MERCADO APARTAMENTOS EM PLANTA NO BAIRRO

ENSEADA DO SUÁ..........................................................................................................................60

ANEXO III – DADOS DE MERCADO APARTAMENTOS NO BAIRRO ENSEADA DO SUÁ

2013.....................................................................................................................................................61

ANEXO IV – MEMÓRIA DE CÁLCULO E RESULTADOS ESTATÍSTICOS – MODELO 1....62

ANEXO V – MEMÓRIA DE CÁLCULO E RESULTADOS ESTATÍSTICOS – MODELO 2.....63

ANEXO VI – TABELAS FLUXO DE CAIXA IMÓVEL...................................................................64

ANEXO VII - TABELAS FLUXO DE CAIXA INVESTIMENTO....................................................65

ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1 - Gráfico da Lei da Oferta x Demanda......................................................................14

Figura 2 - Gráfico de Análise Regressão Linear Múltipla.......................................................22

Figura 3 - Distribuição Homocedástico...........................................................................................29

Figura 4 - Distribuição Heterocedástica.........................................................................................30

Figura 5 - Gráfico de Análise da Distancia de Cook – SISREN..................................................31

Figura 6- Gráfico de Análise de Comportamento da Variável imóvel em Planta......................47

ÍNDICE DE TABELAS

Tabela 1 – Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear27

Tabela 2 - Classificação para os Coeficientes de Correlação.....................................................28

Tabela 3- Classificação para os Coeficientes de Correlação......................................................32

Tabela 4 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de

regressão linear.................................................................................................................................33

Tabela 5 - Principais tipos de investimento e suas características............................................40

Tabela 6- Plano de Pagamento Gran Parc Residencial Resort..................................................48

Tabela 7- Plano de Pagamento Privilége - Ed. Diamond - Torre 02..........................................48

Tabela 8- Plano de Pagamento AQVA...........................................................................................48

Tabela 9- Plano de Pagamento Celebrity Residencial – Torre 01..............................................48

Tabela 10 - Série Histórica TR........................................................................................................49

Tabela 11 - Valores de Mercado dos imóveis...............................................................................50

Tabela 12 - Resumo Investimentos Financeiros por empreendimento......................................51

Tabela 13 - Resumo Análise Investimento Imobiliário.................................................................52

ÍNDICE DE EQUAÇÕES

Equação 1- Cálculo TMA..................................................................................................................36

Equação 2 Modelo de Apartamentos Usados x Imóvel em Planta.............................................46

RESUMO

Este estudo tem por objetivo avaliar e analisar a viabilidade econômica de investir
em imóveis em planta em face de alternativas que o mercado financeiro oferta. Para
tanto, focou-se os esforços no emprego de vários procedimentos metodológicos, sob
a ótica da microeconomia e da macroeconomia, bem como nas técnicas de
avaliação imobiliária. Cotejamos o valor de mercado de imóveis em planta e imóveis
prontos para aferir a rentabilidade obtida por investidores. Para obtermos os
resultados foram utilizadas ferramentas como inferência estatística, procedimentos
de avaliação de imóveis descritos nas normas da Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT) como o método comparativo de dados de mercado e princípios de
engenharia econômica para comparamos diferentes valores na mesma data.

Estudamos imóveis residenciais situados no bairro da Enseada do Suá, no município

de Vitória, devido principalmente ao comportamento observado nos imóveis desta
região e eventual queda nos preços.
ABSTRACT

This study wants to evaluate and analyze the economic feasibility of investing in real
estate in plant alternatives in the face of the financial market offer. Therefore, efforts
focused on the use of different methodological procedures from the perspective of
microeconomics and macroeconomics, as well as in real estate valuation techniques.
Compare the market value of real estate properties in plant and ready to measure the
return achieved by investors. To get the results we have used tools such as statistical
inference procedures described in property valuation standards of the Brazilian
Association of Technical Standards (ABNT) as the method of comparative market
data and principles of engineering economics to compare different values on the
same date.

We have studied residential properties located in the neighborhood of the Enseada

do Suá in Vitória, mainly due to the behavior observed in the properties of this region
and eventual fall in prices.
1 INTRODUÇÃO

1.1 OBJETO DE ESTUDO

O crescimento da indústria da Construção Civil no Brasil transformou os centros

urbanos das principais cidades brasileiras em um enorme canteiro de obras, com
lançamentos imobiliários para os mais variados públicos e bolsos.

De acordo com o 22° Censo Imobiliário do Espírito Santo (SINDUSCON-ES, 2012),

cerca de 35 mil novas unidades habitacionais estão em construção somente na
Grande Vitória no ano de 2012. Esse fator aliado ao ritmo de vendas, que continuam
aquecidas, reflete o bom momento vivido na construção civil do estado do Espírito.

Segundo CHAVES (2010) as construtoras apostam de conceito minimalista a

empreendimentos voltados para a classe alta da sociedade, sendo que o número de
oferta de imóveis chama atenção não só pela diversidade, mas principalmente pelos
preços praticados, inflacionados pelo afã do mercado e a facilidade de crédito.

Com base no índice da FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), os

últimos dois anos apresentou uma variação de 43% no preço médio de venda dos
imóveis comercializados nas principais regiões metropolitanas do o Brasil. No Rio de
Janeiro e em São Paulo, as principais metrópoles do país, o preço de venda dos
imóveis teve variação de 168% e 132%, respectivamente, entre janeiro de 2010 a
março de 2012, o que aponta, segundo especialistas, que o preço dos imóveis
residenciais e comerciais está com um crescimento ilógico e fora dos “parâmetros”
que deveriam reger o mercado deste setor. (SACHIDA e MENDONÇA, 2012)

Explorando o sonho da “casa própria” para atrair clientes, as incorporadoras

oferecem produtos agregados como: shows, móveis, eletrodomésticos, viagens,
carros, etc, tudo isso para vender o mínimo pelo máximo.

De modo geral, os lançamentos recentes oferecem áreas privativas menores a

preços absurdos e tentam reverter o impacto negativo de seus projetos equipando
áreas de uso comum com supérfluos que mais se comportam como mix promocional
de marketing, e quando concluída as obras certamente implicarão em altas taxas
condominiais.

O consumidor que está comprando esse imóvel com o intuito de moradia acredita
que está adquirindo um bom negócio, visto que a facilidade de crédito junto às
construtoras, aliada a baixas parcelas durante a construção, dão a impressão de
"custo" baixo. Entretanto a correção do saldo devedor e o financiamento pelo crédito
habitacional junto às instituições financeiras não são levado em conta por estes
potenciais clientes.

Em suma, aquisição de imóveis para fins de moradia é uma análise mais complexa,
sendo que a qualidade financeira da transação dependerá diretamente da forma e
do prazo de pagamento.

O investidor imobiliário analisa a ótica da transação sobre o viés financeiro. Para ele
a aquisição do bem é um negócio como outro qualquer, onde o verdadeiro objetivo é
obter o maior lucro possível dentro de um prazo tecnicamente definido, pois, caso
contrário, o investimento não se justificaria independente do imóvel ser novo ou
usado.

O comportamento dos investidores do mercado imobiliário varia de acordo com o

tipo de produto e com a localização e padrão dos empreendimentos que adquirem.

Segundo matéria publicada no dia 23/02/2012 do editorial Economia/Finanças

Pessoais no portal IG, 70% dos clientes que adquirem imóveis no mercado
imobiliário de São Paulo são investidores. (SORANO, 2012).

Basicamente, podemos dividir os investidores do mercado imobiliário em dois grupos

distintos: os pequenos investidores e os grandes investidores. Enquanto os grandes
investidores contam com a assessoria de consultores imobiliários e estão sempre
abertos a novas oportunidades, os pequenos investidores concentram seus
investimentos em regiões com as quais já possuem algum tipo de relação pessoal
ou profissional, tais como empreendimentos de bairro ou de regiões específicas.

Os pequenos investidores, geralmente, buscam o financiamento de longo prazo para

a compra dos imóveis, enquanto os grandes investidores costumam optar por um
período de pagamento mais curto, quitando grande parte ou mesmo a totalidade do
imóvel até a data de entrega. (ADVFN, 2013).

Conforme dados da Pesquisa de Demanda do 19° Salão do Imóvel (ADEMI, 2012),

82 % daqueles com intenção de comprar um imóvel como casa própria optaria pelo
financiamento bancário, contra apenas 10 % daqueles que optaria por pagamento
avista.

Em comum podemos dizer que os dois perfis de investidores prezam pela garantia
de entrega do imóvel e pela rentabilidade futura, tanto no caso de uma liquidação
imediata do bem para auferir lucros quanto para alçar novos patamares de moradia
utilizando-se do seu imóvel como moeda de troca ou capitalização.

1.2 PROBLEMATIZAÇÃO

A oferta de imóveis em planta gera um afã no mercado imobiliário, levado pelo

consumismo acarreta uma sobrevalorização dos preços praticados. Os problemas
com entrega das obras, aliado ao plano de pagamento durante a obra leva a muitas
perdas financeiras para o consumidor que empregou seu capital. Como investidor o
que se espera é um retorno financeiro do seu investimento e a perda do capital à
longo prazo indica a fragilidade do negócio.

Tradicionalmente o investimento em imóveis costuma ter baixa liquidez quando

comparado às demais alternativas de investimento disponíveis no mercado,
principalmente quando há excesso de ofertas como no momento atual. Nestes
casos, ainda há um agravante: enquanto o empreendimento não estiver com suas
unidades totalmente vendidas, o investidor terá que concorrer em preço e prazo
diretamente com a incorporadora, o que certamente não será uma vantagem
competitiva.

Outro aspecto financeiro relevante e constantemente ignorado pelos consumidores,

novos investidores do mercado imobiliário, é o impacto do Custo de Oportunidade de
Capital sobre a lucratividade do empreendimento, ou seja, o custo do dinheiro que o
investidor deixa de ganhar em alternativas que o mercado dispõe por estar
“investindo” em imóveis.
Dado os aspectos desse "plano de negócio" qual a viabilidade econômica do
emprego do capital em imóveis em construção (imóvel na planta)?

2 HIPÓTESE

Há uma infinidade de imóveis sendo comercializados na região da Grande Vitória,

ou comercializados em planta ou prontos para morar, entretanto qual a melhor
opção para o sonho da futura casa própria e/ou aplicar e obter um bom retorno
financeiro.

Partindo deste fato, verifica-se que muitos empreendimentos estão sendo

comercializados há algum tempo com uma baixa velocidade de venda e alguns
imóveis entregues com problemas de atrasos, vícios e defeitos de construções
sendo entregues ao comprador e gerando ações judiciais contra as construtoras.

Ao contrário do que divulga o mercado imobiliário também envolve riscos, portanto o

melhor para o investidor/consumidor desse negócio é investir em um planejamento
financeiro técnico para se resguardar de eventuais perdas financeiras.

3 OBJETIVOS

3.1 OBJETIVO GERAL

O objetivo geral deste trabalho consiste em analisar a viabilidade econômica de

investir em imóveis em planta em face de alternativas que o mercado financeiro
oferta, correlacionando o perfil do investidor imobiliário em face do investidor do
mercado financeiro e das possibilidades de rendimento que essa modalidade poderá
trazer.

3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Este trabalho tem como objetivos específicos:

Verificar a relação de valores mercado praticados de imóveis prontos em relação a
imóveis em planta, utilizando como data de referência a época em que os imóveis
foram lançados;

Verificar a rentabilidade obtida de imóveis em planta em relação a imóveis prontos;

Comparar a rentabilidade obtida pelo investidor com outras aplicações disponíveis

no mercado conforme o perfil do investidor;

Introduzir os conceitos básicos de educação financeira para os investidores do

mercado imobiliário quanto a tomada de decisão acerca da melhor opção de
investimento do seu capital;

4 JUSTIFICATIVA

A indústria da construção civil é o setor de maior importância econômica para a

economia brasileira. Encarregado por cerca de 70% dos empregos formais e com
1,7 milhão de pessoas trabalham na nas seis regiões metropolitanas englobadas
pela PME – Pesquisa Mensal de Empregos (IBGE, 2012) o setor se destaca como o
maior responsável por geração de emprego e renda. A significativa contribuição para
o Produto Interno Bruto – PIB do país fez com que o setor alcançasse uma
perspectiva de crescimento de 4 % para o ano de 2012, com potencial de
crescimento de 3,5% a 4% para o ano de 2013 (SINDUSCON-SP, 2012), enquanto
as projeções do mercado financeiro para o PIB do País fechou abaixo de 1,27%.
(FOCUS, 2012)

Segundo estudo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, os indicadores do

IBGE apontam para uma participação do chamado “construbusiness” (o macro setor
da construção) em torno de 18% do PIB, movimentando quase 200 bilhões de reais
por ano. Considerando dados apenas de 2009, o setor da construção isoladamente
participou com 10,3% do PIB, sendo responsável por 30,23% do produto industrial
brasileiro. (MOURÃO, 2009)

O grande "boom" verificado atualmente no mercado imobiliário está aliado

principalmente ao aumento do credito. Segundo dados do Banco Central, o estoque
de crédito habitacional com recursos livres somou R$ 16,660 bilhões em maio de
2012, alta de 73,9% na comparação com maio de 2011 quando a soma era de R$
9,579 bilhões (SINDUSCON-ES, 2012). Por consequência, incorporadores lançam
inúmeros empreendimentos no mercado, entretanto não se observa uma
preocupação com a absorção desses imóveis no mercado de consumo.

Os preços praticados mercado imobiliário é regido pela lei da oferta e da demanda.

Quando a oferta de um determinado produto é maior que a demanda do mercado,
seu preço tende a cair, em contra partida quando demanda passa a superar a oferta,
a tendência é o aumento do preço. Em uma estrutura de mercado de concorrência
perfeita essa lei sugere que quem determina o preço praticado são os
consumidores.

Figura 1 - Gráfico da Lei da Oferta x Demanda

Fonte: Blog http://vannevar.blogspot.com.br

A Figura 1 mostra um aumento na demanda (para as curvas em vermelho –

Dominado D) e o consequente aumento no preço e na quantidade para alcançar o
ponto de equilíbrio na curva de oferta (para a curva em azul – denominado S).

Entretanto a figura do investidor imobiliário desestabiliza essa conjuntura

inflacionando os preços e dissimula a realidade do mercado.

Segundo ARAÚJO (2012)os investidores são agentes financeiros mais qualificados

em tomadas de decisões dado ao seu poder econômico. Acrescenta ainda:
 “Eles funcionam como uma locomotiva, puxando o restante do
mercado. Quando compram em massa, criam uma sensação
de escassez para os demais consumidores. Se deixam de
comprar, ocorre o contrário. É uma cadeia psicológica forte."
(ARAÚJO, 2012)

De acordo com LIMA JUNIOR (2011) há uma evidência de bolha devido ao fato de o
preço dos imóveis residenciais estão acima do seu justo valor. Seguindo a linha de
raciocínio, Lima Junior acrescenta:

“Com os preços atuais, se contarmos os custos, as margens, a

estrutura tradicional de funding, com financiamento à produção
no SFH [Sistema Financeiro da Habitação], encontraremos
taxas de retorno desequilibradas para a atratividade do real
estate, nos padrões reconhecidos no mercado brasileiro (...).
Se os preços estão acima do preço justo, há um valor sem
lastro que está sendo comprado pelo mercado nesta
conjuntura” (LIMA JUNIOR, 2011).

Foi em um cenário próximo a esse que a atual crise financeira mundial teve inicio
nos EUA. Com a alta nos preços praticados pelo mercado imobiliário, banco Central
Norte-Americano (FED - Federal Reserve) proporcionou uma política de juros baixos
e de redução dos encargos financeiros, para que os intermediários financeiros e
imobiliários estimulasse uma clientela cada vez maior de investidores. Instaurou-se,
assim o sistema de empréstimos hipotecários de risco e taxa variável oferecida às
famílias de baixa renda, mas a necessidade de aumentar as taxas de juros em 2005
derrocou o sistema financeiro e provocou um efeito dominó na economia na quebra
de bancos que sustentavam as hipotecas. (REMONÉT, 2013)

Portanto o presente trabalho se justifica para desmistificar as ideais pré-

conceituadas de investimentos de imóveis de forma a dar subsídios para que haja
uma análise consciente evitando a banalização da aplicação do capital do investidor.

Com a correta educação financeira do consumidor para esse setor a regulação do

mercado poderá acentuar os preços praticados evitando a formação de “bolhas
imobiliárias” que quando rompidas acarretará em um impacto negativo na economia
do país.

Por fim esse trabalho pretende verificar a atual rentabilidade, dar novo viés de
análise imobiliária e buscar a solidificação da Engenharia de Avaliações como o
método mais seguro e objetivo para o emprego de capital no mercado imobiliário,
dando a bancos a agentes desse mercado mais uma ferramenta de assessoria a
tomadas de decisão.

5 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

5.1 HISTORICO

Originalmente, no Brasil, todas as terras foram públicas, por pertencerem à Nação

Portuguesa, por direito de conquista. Depois passaram a pertencer ao Império e à
República, sempre sendo domínio do Estado.

Em 1910, como consequência da promulgação da Lei das Terras, n° 601 de 1850

que cria a figura da propriedade particular sobre a terra, surgi à engenharia de
avaliações. Os primeiros trabalhos técnicos de avaliação somente vêm a público no
ano de 1918, enquanto que nos Estados Unidos já havia se iniciado no século 19.
(IBAPE SP, 2007)

Em 1941, Luiz Carlos Berrini, um dos maiores percursores da Engenharia de

Avaliações no Brasil, lançou o primeiro livro sobre o assunto – Avaliações de
Terrenos e, logo depois, o livro Avaliações de Imóveis. Berrini trouxe para o Brasil
conceitos que se utilizavam nos Estados Unidos da América desde meados do
século XIX. (DANTAS, 2005)

As primeiras sociedades civis aparecem em 1953 (Instituto de Engenharia Legal –

IEL) e no ano de 1954 (instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias – IBAPE) com a
finalidade de coordenar, estudar e defender os interesses dos engenheiros que
trabalham com Engenharia Legal e Engenharia de Avaliações. (IBAPE SP, 2007)

A avaliação imobiliária é importante por atingir não somente o cidadão comum como
também as grandes nações, a exemplo do Japão, em 1991. O estouro da bolha
nipônica fez despencar pela metade o patrimônio imobiliário japonês resultando na
quebra de varias empresas e bancos. (IBAPE SP, 2007)

Em 2003, com o corte de juros de 1% ao ano em junho de 2003, houve um “boom”

imobiliário no mercado Norte Americano. Empresas hipotecárias focaram no grupo
de clientes chamados “subprime” ou segunda linha, os quais representavam um
risco maior de pagamento e geravam retornos mais altos, isto é, devido aos juros
elevados do grupo “subprime”. Investidores passaram a recomprar títulos
hipotecários do grupo “subprime” gerando uma cadeia de venda de títulos baseada
na confiança do consumidor. Com o aumento da taxa de juros e dos imóveis, os
proprietários ficaram com dificuldades de manterem as prestações das hipotecas,
visto que os contratos previam correções Em face disso houve um aumento da
inadimplência gerando a perdas bilionárias. (DUPLIPENSAR.NET, 2013)

O Grupo Lehman Brothers, fundado em 1850, pediu concordata e outros bancos

como Citigroup e Merril Lynch perderam cerca de 10 bilhões cada um no 4º
semestre enquanto gigantes do setor hipotecários, Fannie Mae e Freddie Mac,
sofreram intervenção do governo. (UOL, 2008)

Apesar de leigos constantemente tentar adentrar nos setor de avaliações, inclusive

com algumas decisões na esfera politica e judicial, a engenharia de avaliações vem
ganhando reconhecimento, principalmente no quesito de prova pericial.

As manifestações técnicas escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações são de

responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente
habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia –
CREA; e pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU.

A Lei Federal 5194 de 24/12/1966 que regulamenta o exercício da profissão de

engenheiro, bem coma as Resoluções nos 205, 218 e 345 do CONFEA e pelo CAU
conforme Lei Federal n°. 12.378 de 31/12/2010, corroboram com a última assertiva.

Com a entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei n.º 8087,
houve uma mudança nas relações de compra e venda de bens e serviços no país.
Em face disso houve a consolidação da NBR 14653 Avaliação de Bens parte 1:
Procedimentos Gerais, 2001 e a NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis
Urbanos, 2011.

5.2 ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO

Engenharia de Avaliações é uma especialidade da engenharia que reúne um

conjunto amplo de conhecimentos na área de engenharia e arquitetura, bem como
em outras áreas das ciências sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de
determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de
reprodução. (DANTAS, 2005)

De acordo com Abunahman,

“Avaliação é o processo e resultado de uma tentativa de

responder a uma ou mais perguntas específicas sobre valores
definidos das partes de um imóvel, sua utilidade ou
conformação e possibilidade de venda.” (ABUNAHMAN, 2000)

A Engenharia de Avaliações não é uma ciência exata, mas sim a arte de estimar os
valores de propriedades específicas em que o conhecimento profissional de
engenharia e o bom julgamento são condições essenciais. (URBETINI, 2006)

Os objetos de avaliações são bens de natureza tanto tangível como intangível, mas
que possuí uma grandeza definida por uma medida de valor passível de
mensuração. (CALDAS, 2006)

Em face disso podemos tomar como princípio básico que o objeto de estudo desta
ciência é a quantificação monetária de um bem (tangível ou intangível) junto ao
mercado no qual ele está inserido, ou seja, o valor de mercado.

Dentre as diversas definições no meio acadêmico sobre o que é valor de mercado,

podemos elencar algumas, como a citada pelo Engenheiro de Avaliações Sérgio
Abunahman,

“Valor de mercado é o preço pago por um comprador

desejosos de vender, mas não forçado, a um vendedor
desejosos de vender, mas também não compelido, tendo
 ambos, pleno conhecimento da utilidade da propriedade
transacionada.” (ABUNAHMAN, 2000)

Ou ainda a significado conforme Suprema Corte do Estado da Califórnia, EUA,

“Valor de Mercado é o maior preço em termos de dinheiro que

o imóvel pode ter uma vez posto à venda, abertamente, por um
tempo razoável para encontrar comprador, o qual deverá ter
conhecimento de todos os usos, propósitos e utilidades, para
que ele, comprador, tenha capacidade de utilizar o imóvel”.
(ABUNAHMAN, 2000)

Assim, o conceito de valor acima citado refere-se aos entes tangíveis ou não,
passíveis de medição de valor. Essa medição se baseia em uma escala ditada pelo
mercado de trocas do bem que se está avaliando.

Pela NBR 14653 Avaliação de Bens parte 1: Procedimentos Gerais, 2001, as

principais finalidades de uma avaliação são: transferência de propriedade,
financiamento e crédito, Justa indenização no caso de desapropriação, tomada de
decisões sobre bens imóveis, base para impostos, aplicações securitárias e justo
valor locativo.

De acordo com a finalidade o valor a ser estudado assume uma denominação. O

valor de mercado de um bem imobiliário é em função de sua utilidade, distinguida
pelo mercado, ou seja, a conceituação pode diferir de um agente de um mercado
particular para um corporativista.

Portanto, é necessário que a avaliação de ativos e os relatórios resultantes para

propósitos contábeis, estabeleçam a diferença entre os valores reconhecidos no
mercado.

Conforme a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP:2011, o Valor

pode ser definido como:
 a) Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria com
conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigentes.Se for solicitada a
determinação de outra referência que não o valor de mercado ou fração do
mesmo, esse fato deve ser destacado junto ao respectivo valor.

b) Valor patrimonial: Somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais

equipamentos de um imóvel. Para que o mesmo represente o valor de
mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercialização com base
em informações de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de
caráter regional, previamente publicada.

c) Valor em risco: Valor para fins de seguros de um determinado imóvel,

representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações,
conforme objeto da apólice ou da contratação, observada a máxima
depreciação.

d) Valor econômico: Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na

aplicação do método da capitalização da renda.

e) Valor de liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória,

típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando
utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado.

f) Valor de custo: Total dos custos necessários para se repor o bem, com
explicitação do estado em que se encontra ou sem considerar eventual
depreciação.

g) Valor de indenização: Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado,

destinado a ressarcimento de débitos, desapropriações ou congêneres.

São várias as ferramentas técnicas utilizadas na Engenharia de Avaliações, dentre

elas as que mais se destacam para a determinação do valor de um bem são:

 Inferência Estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair

conclusões sobre a população a partir de amostra. A abordagem dessa
técnica está fundamentada na utilização do “Método Comparativo Direto de
 Dados de Mercado”, que visa analisar elementos semelhantes ou
assemelhados ao objeto avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de
formação de seus preços com a análise de dados de eventos similares. Os
procedimentos normativos descritos pela NBR 14653 Avaliação de Bens parte
1: Procedimentos Gerais, 2001 e NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2:
Imóveis Urbanos, 2011.
 Engenharia Econômica: parte da engenharia que compreende os métodos, as
técnicas e os princípios necessários para se tomar decisões entre alternativas
de investimentos, relativas à aquisição e à disposição de bens de capital,
tanto de empresas, como de particulares ou de entidades do governo,
indicando a mais econômica.

5.2.1 Método Comparativo Direto de Dados De Mercado:

A NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos, 2011, indica como
métodos para avaliação de imóveis urbanos, isto é, identificar o valor de um bem, de
seus frutos e direitos, os seguintes métodos: Método Comparativo de Dados de
Mercado, Método Involutivo, Método da Renda, Método Evolutivo.

Método Comparativo de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem

por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra. (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS,
2001).

Para utilização do método comparativo de dados de mercado é necessário à

utilização da ferramenta matemática inferência estatística, cujo tratamento científico
se dá por modelos de Regressão Linear Múltipla.

O modelo clássico de regressão teve origem nas pesquisas elaboradas por Johann
Carl Friedrich Gauss, matemático e físico alemão, que em seus estudos e trabalhos
de astronomia desenvolveu essa metodologia. (DANTAS, 2005)

Essa técnica é adequada quando se deseja estudar o comportamento de uma

variável dependente em face de uma variável independente na formação de seu
valor. Já o modelo de regressão múltipla linear múltipla deve ser utilizado quando
mais de uma variável independente influência na formação do valor. (DANTAS,
2005)

Quando modelo é composto por duas variáveis independentes os pontos estão

dispostos no espaço formado por três eixos cartesianos, como exposto abaixona
Figura 2.

Figura 2 - Gráfico de Análise Regressão Linear Múltipla

Fonte: Deaful do Gráfico de Análise do Modelo de Regressão do Software SISREN

Primeiramente é necessário conhecer a Estatística que é uma parte da Matemática

Aplicada que fornece métodos para coleta, organização, descrição, análise e
interpretação de dados e para a utilização dos mesmos na tomada de decisões.
(TOREZANI, 2004)

Atualmente com a utilização de computadores tornou menos oneroso a coleta e o

tratamento de uma grande quantidade de dados, trabalho que costuma ser cansativo
e tedioso.

Inferência Estatística, sendo uma parte da Estatística, é o estudo de técnicas que

possibilitam a extrapolação, a um grande conjunto de dados, das informações e
conclusões obtidas a partir de subconjuntos de valores, usualmente de dimensões
muito menores. Se tivermos acesso a todos os elementos que desejamos estudar,
não é necessário o uso das técnicas de inferência estatística; entretanto, elas são
indispensáveis quando existe a impossibilidade de acesso a todo o conjunto de
dados, por razões de natureza econômica, ética ou física. (TOREZANI, 2004)
Podemos notar a impossibilidade de tratarmos todos os dados disponíveis no
mercado imobiliário devido a quantidade, dificuldade de obtenção de informação,
inviabilidade econômica disponível e temporal. Portanto faz indispensável a
utilização de inferência estatística para obtenção de informação de valores de
mercado da população através de utilização de uma amostra obtida no mercado
imobiliário.

A realização de um trabalho estatístico está fundamentada em cinco principais

etapas, que são: Coleta e crítica de dados; Tratamento de dados; Apresentação,
Análise e interpretação dos resultados; e por fim conclusão da modelagem proposta.

5.2.1.1 Coleta e crítica de dados do tratamento estatístico

A amostra é um subconjunto finito de uma população. No mercado de imóveis

normalmente trabalhamos com amostras e com base nos dados da amostra que
podemos inferir sobre a população. (TOREZANI, 2004)

Antes de escolher a amostra é preciso definir os critérios que serão utilizados para
obtenção dos dados que podem levar a amostras menores e com maior nível de
precisão, isto é, com um maior caráter de representatividade do todo. Quando mais
complexa for à amostragem, maior deverão ser os cuidados tomados nas análises
estatísticas utilizadas.

É importante evitar amostras tendenciosas devido a obtermos conclusões erradas

sobre a população e é preciso entender que é possível mentir utilizando estatística,
porém mente mais e melhor, sem estatística. As opiniões pessoais, sem base em
dados, levam em geral, a conclusões muito mais erradas. (TOREZANI, 2004)

As técnicas de Inferência Estatística pressupõem que as amostras utilizadas no

estudo sejam probabilísticas, o que muitas vezes não se pode conseguir. Nesses
casos, o bom senso deverá indicar quando o processo de amostragem, mesmo não
sendo probabilístico, pode ser, para efeitos práticos, considerado como tal. (LIMA,
2004).

Uma amostra probabilística implica que todos os elementos da população devem ter
probabilidades conhecidas e diferentes de zero, de fazer parte da amostra; caso
contrário, a amostragem será chamada de não-probabilística. A amostragem
probabilística sugere um sorteio com regras bem determinadas, cuja realização
somente será possível se a população em estudo for finita e totalmente acessível.
(LIMA, 2004)

Em certas ocasiões é difícil a obtenção de amostras probabilísticas, apesar das

técnicas de inferência estatística pressupor tal fato, logo o bom senso dever indicar
quando o processo de amostragem, mesmo não sendo probabilístico, pode ser, para
efeitos práticos, considerado como tal. (LIMA, 2004)

A NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos, 2011 determina que
deve haver uma aleatoriedade na amostra obtida no mercado imobiliário, para
consideração de uma amostra probabilística e evitarmos a obtenção de amostras
tendenciosas.

Segundo Marcelo Menezes Reis,

“Fazer uma afirmação probabilística sobre uma característica

qualquer é associar à declaração feita uma probabilidade de
que tal declaração esteja correta (e, portanto, a probabilidade
complementar de que esteja errada). Quando se usa uma
amostra da população SEMPRE haverá uma probabilidade de
estar cometendo um erro (justamente por ser usada uma
amostra): a diferença entre os métodos estatísticos e os outros
reside no fato de que os métodos estatísticos permitem calcular
essa probabilidade de erro. E para que isso seja possível a
amostra da população precisa ser aleatória.” (REIS, 2013)

5.2.1.2 Tratamento dos dados Estatísticos

Posterior à coleta de dados é necessário organizar, resumir e apresentar os dados

de forma a permitir uma análise e uso destas informações.

As características ou parâmetros dos dados obtidos são chamados de variáveis,

porque possuem valores que tendem a exibir certo grau de variabilidade ao
realizarmos mensurações sucessivas. (TOREZANI, 2004)
Deve se conhecer as distribuições amostrais para fazer inferências sobre os
parâmetros do modelo probabilístico da população.

O modelo, por ser uma representação simplificada do mercado, deve ter na sua
elaboração cuidados científicos, desde a preparação da pesquisa, trabalho de
campo e exame final dos resultados. Deve se verificar o poder de predição do
modelo a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores
estimados pelo modelo na ordenada. (TOREZANI, 2004)

5.2.1.3 Apresentação dos dados

A ABNT NBR 14653-2:2011 recomenda a sumarização das informações obtidas sob

a forma de gráficos que mostrem as distribuições de frequência para cada uma das
variáveis, bem como as relações entre elas. Etapa importante para verificação do
equilíbrio da amostra, a influencia das variáveis que presumivelmente expliquem a
variação nos preços, a forma desta variação, possíveis dependência entre as
variáveis, identificação de pontos atípicos.

5.2.1.4 Análise e interpretação dos resultados

Após a organização da pesquisa, é necessário buscar um modelo explicativo do

mercado, com a utilização das técnicas de inferência estatística.

Conforme já expostos a formação do valor de uma variável dependente no mercado

imobiliário se faz por mais de uma variável independente. Durante a modelagem há
uma série de análises que são necessárias, tais como: significância de variáveis,
tendências estatísticas, erros aleatórios, etc. (DANTAS, 2005)

Para auxiliar nesses procedimentos é necessário lançar mão de um sistema de

tratamentos de dados por regressão computacional.

Existem diversos sistemas disponíveis no mercado, tais como: GLIM ®, Microsat®,

SPSS®, Regre®, SISREN®, INFER®, AVALIEN® e outros.

Utilizaremos como ferramenta de sistema o SISREN ®, Sistema de Redes Neurais,

Regressão Linear e Inferência Estatística aplicada a avaliações comparativas, da
Pelli Sistemas.
Através de gráficos e índices podemos verificar os principais aspectos na análise da
modelagem que melhor vai representar o mercado. Dentre os fatores da teoria de
decisão estatística que iremos analisar estão:

a) Teste de hipóteses e Propriedade dos Regressores

Segundo DANTAS (2005) considera-se como hipótese uma afirmação condicional

sobre a população, ou seja, quando levam em conta pressupostos sobre o valor de
determinado parâmetro e este nos retorna a aceitação dos pressupostos, quando a
informação amostral evidencia a favor da hipótese, ou a sua rejeição.

As hipóteses de uma afirmação condicional sobre uma população trabalhas com a

nulidade da mesma ou com a alternativa da hipótese de pesquisa, ou seja as
nulidades são o inverso das hipóteses de pesquisa. (DANTAS, 2005)

Por exemplo, espera-se que o valor unitário de venda de um apartamento aumente

na medida em que se eleva o pavimento onde está localizado. A nulidade dessa
hipótese seria que o pavimento onde está localizado o apartamento não é uma
variável importante na formação dos preços deste tipo de bem.

As diversas variáveis que influenciam na formação de um valor, são denominadas

de regressores, onde as propriedades desejáveis são: não tendenciosidade, quando
sua distribuição amostral possuí média igual ao parâmetro estimado, eficiência e
consistência, quando um estimador se aproxima do verdadeiro valor do parâmetro.
(DANTAS, 2005)

Para se analisar os regressores verificando sua consistência e importância na

inferência poderá ser utilizada a distribuição “t” de Student, que é a distribuição mais
importante das distribuições para a inferência de médias populacionais com desvios-
padrões desconhecidos, quando sua amostra apresenta normalidade em sua
população. (OLIVEIRA, 2011)

O nível máximo (tcrítico), segundo a NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis
Urbanos, 2011 é aquele, cujo nível de significância máximo para cada regressor,
atinja as recomendações contidas no Subitem 9.2.1, para os Graus de
Fundamentação, conforme exposto abaixo na tabela 1.

Tabela 1 – Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear

Grau
Descrição
III II I

Nível de significância (somatório do valor das duas 10% 20% 30%

caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de
cada regressor (teste bicaudal)

Fonte: ABNT NBR 14.653 Avaliações de Bens parte 2: Imóveis Urbanos

b) Teste da equação

Espera-se que a variável dependente siga certa lógica quanto ao seu crescimento
ou decrescimento em função das variáveis explicativas (regressores), efetivamente
utilizadas na modelagem estatístico proposta, ou seja, deve-se observar qual é o
efeito provocado nas estimativas oferecidas pela equação. (ASSOCIAÇÃO
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2011)

Por exemplo, espera-se que o valor unitário de venda de um apartamento aumente

na medida em que se eleva o pavimento onde está localizado, ou seja a relação de
crescimento do regressor “Pavimento” é diretamente proporcional ao valor unitário.

c) Coeficiente de Correlação

Segundo DANTAS (2005), o coeficiente de correlação informa o nível de relação

linear entre a variável explicada (no caso o valor unitário) e a explicativa.

Sua variação está entre -1 à +1,sendo que, em módulo, quanto mais próximo do
valor de 1 maior será a interdependência entre as variáveis.
Em PEREIRA (1970) , foi proposto a seguinte classificação para os coeficientes de
correlação:

Tabela 2 - Classificação para os Coeficientes de Correlação

Coeficiente Correlação
|r| = 0 Nula
0 < |r| ≤ 0,30 Fraca
0,30 <|r| ≤ 0,70 Média
0,70<|r| ≤ 0,90 Forte
0,90<|r| ≤ 0,99 Fortíssima
|r| = 1 Perfeita
Fonte: Engenharia de Avaliações – uma introdução à Metodologia Científica – 2ª Edição- PINNI

d) Coeficiente de determinação e o poder de explicação do modelo

Segundo OLIVEIRA (2011) o quadrado do coeficiente de correlação resulta no

coeficiente de determinação, que indica o percentual de varância que o modelo
inferido explica, ou seja poder de explicação do modelo, em função dos regressores
estudados.

e) Análise Gráfica: distribuição de resíduos, Pontos Atípicos (outlier e pontos

influenciantes)

Conforme o Engenheiro Rubens Dantas,

“O primeiro passo para se analisar o comportamento dos

preços em relação a uma determinada variável influenciante, é
analisar o gráfico de dispersão.” (DANTAS, 2005)

Na análise desses gráfico é possivel observar a tendencia da amostra, intensidade

dos dados e a forma funcional da nuvem aleatória.

Os erros aleatório de uma amostra em face do valor eperado são de variação

constante e não devem provocar tendenciosidades nos demais coeficientes de
importancia para regressão.
Para esta verificação existem vários métodos analíticos, sendo que a análise gráfica
dos resíduos (ei) em função dos valores ajustados pelo modelo de regressão (Y i)
plotados na horizontal, passando pelo valor 0 (zero), facilita essa análise. (DANTAS,
2005)

É possível observar a forma de aceitabilidade da hipotese de variança dos erros

constantes na Figuras 3, que mostra a disposição homocedástica, conforme
disposto abaixo:

Figura 3 - Distribuição Homocedástico

Fonte: Apostila do Curso Básico de Avaliações de Bens – inferência – RGO Engenharia de
Avaliações e Perícias

Quando o modelo é heterocedático, os erros dos estimadores de mínimos

quadrados não possuem menor variância, o que significa que os parâmetros são
tendenciosos, tornado incorreta as inferências realizadas sobre essa amostra.
(DANTAS, 2005)

A disposição gráfica da nuvem de dispersão de erros para dados heterocedásticos é

conforme a Figura 4.
Figura 4 - Distribuição Heterocedástica
Fonte: Apostila do Curso Básico de Avaliações de Bens – inferência – RGO Engenharia de
Avaliações e Perícias

Nos mesmo gráfico é possivel análizar aqueles dados que possuam um grande
resíduo (erro em relação a média dos valores ajustados) em relação aos demais
dados que compõe a amostra.

Conforme NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos, 2011, os dados
que apresentarem resíduos padronizados superior ao módulo de 2,00, pode ser
caracterizado como ponto discrepante dos demais. (DANTAS, 2005)

Alguns dados se distanciam dos demais quanto em relação aos demais dados da
amostra, mesmo com resíduos relativos baixos, e alteram a tendencia natural do
mercado.

Na regressão ocasionalmente alguns subconjuntos de observações influênciam

demais nas modelagens e este pode controlar as demais propriedades do modelo,
provocando grande impacto na utilização do modelo e distorcendo seus resultdados.
(OLIVEIRA, 2011)

Umas das ferramentas estatísticas mais utilizadas na de observação desses

fenômenos é a medida da “Distância de Cook”, medida idealizada por Dennis R.
Cook, que é representada graficamente no software SISREN ®, conforme
demonstrado na Figura 5.

Figura 5 - Gráfico de Análise da Distancia de Cook – SISREN

Fonte: Deaful do Gráfico de Análise do Modelo de Regressão do Software SISREN

NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos, 2011, prevê a análise
destes pontos influenciantes, em sua Anexo A – Subitem A.2.1.6 (ASSOCIAÇÃO
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2011)

f) Normalidade dos resíduos padronizados

Os resíduos relativos devem ser uniformizados. Sendo uma distribuição

probabilística contínua e essa padronização pode ser apresentada em diversas
formas, dentre as mais conhecidas temos a Normal (ou Guassiana), “t” de Student,
de Snedecor, Normal Inversa, Log-Normal, Qui-quadrado e Gama. (DANTAS, 2005)

Na prática o diagrama de distribuição de frequência para os preços observados no

mercado é desejável que se aproxime da distribuição normal, sendo a sua escolha
se dá pelo fato de garantir maior confiabilidade à modelagem, visto que à medida
que o tamanho da amostra cresce a distribuição amostral das médias se apresentam
conforme a descrita no Teorema do Limite Central. (DANTAS, 2005)

Conforme previsto na NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos,

2011, Anexo A – Subitem A.2.1.2., a disposição da normalidade dos dos
residuos,sdeve seguir os seguintes parâmetros:
  68% dos dados devem estar entre -1,00 e +1,00 desvios padrões da média;

 90% dos dados devem estar entre -1,64 e +1,64 desvios padrões da média;

 95% dos dados devem estar entre -1,96 e +1,96 desvios padrões da média.

g) Verificação da multicolinearidade

Conforme previsto na NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos,

2011, Anexo A – Subitem A.2.1.5. o modelo de regressão necessita que os
regressores independentes não possuam correlações inesperadas entre si.

Por exemplo: o estado de conservação de um apartamento não tem influência

nenhuma no número de quartos desde imóvel.

Quando esse pressuposto é transgredido é apontado a colinearidade entre as

variáveis. Se há uma relação subjacente entre as variáveis independentes na
modelagem de uma população, elas guardam relação linear exata, a qual mascara
as conclusões aparentemente concistente. (OLIVEIRA, 2011)

Há ocorrência de multicolinearidade (correlação entre três ou mais variáveis) não

interfere no resultado da modelagem, no entanto a situação inversa é bastante
prejudicial às conclusões do modelo.

Em OLIVEIRA, (2011) é proposto a seguinte classificação para as correlações entre

duas variáveis:

Tabela 3- Classificação para os Coeficientes de Correlação

Coeficiente Correlação entre as Variáveis

Até 70 % Aceitável
Até 80% Preocupante
Pode ser
Acima de 85%
prejudicial
Fonte: Apostila do Curso Básico de Avaliações de Bens – inferência – RGO Engenharia de
Avaliações e Perícias

h) Intervalo de confiança
 A amplitude de valores onde um evento tem a probabilidade de conter o valor
verdaderio de uma população é denominado estimativa intervalar ou intervalo de
confiança. (NASSER, 2011)

O intervalos de confiança é um bom indice de concistencia do modelo estatístico e a

NBR 14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos, 2011define a amplitude do
intervalod e confiança em um enquadramento denominado “Grau de Precisão”,
conforme exposto na tabela, item 9 e sub-itens 9.2.3.

Tabela 4 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de

80% em torno do valor central da 30% 40% 50%
estimativa

Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50 %, não há

classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no
diagnóstico do mercado.

Fonte: ABNT NBR 14.653 Avaliações de Bens parte 2: Imóveis Urbanos

i) Interpretação, Explicação dos resultados e Elaboração do Laudo de

avaliação.

Escolhido a modelagem estatística e com a devida interpretação dos parâmetros

acima proposto deve-se analisar os aspectos do comportamento econométrico do
mercado e a elasticidade modelo. (NASSER, 2011)

Para que o relatório de avaliação seja considerado completo NBR 14653 Avaliação
de Bens parte 2: Imóveis Urbanos, 2011, define que o mesmo seja elaborado com o
detalhamento da memoria de cálculo devidamente explicadas além de disponibilizar
todos os gráficos e resultados estátisticos gerados pelo software SISREN ®.
(ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2011)

5.2.2 Engenharia Econômica

As instituições financeiras para fomentar o crédito imobiliário necessitam da
engenharia de avaliações para determinação do valor de mercado dos imóveis a
serem financiados. Conforme lei federal 5.194/66 e resoluções CONFEA número
218/73 e 345/1990, determinam as atribuições de engenheiros e arquitetos e
ratificada pela ABNT NBR 14653, a atividade de engenharia de avaliações é
realizada por engenheiros e arquitetos respeitando suas atribuições profissionais. A
norma de avaliações define os critérios mínimos e quais a ferramentas a serem
utilizadas em avaliações.

O conceito de aquisição de imóveis em planta passa por um planejamento

econômico-financeiro. Segundo Engenheiro Francisco Maia Neto:

"É mais barato comprar um imóvel na planta ao invés de já

pronto (...) permite ao comprador planejar os pagamentos,
alterar as especificações de acabamento, fazer modificações
internas e programar a entrega." (MAIA NETO, 2012)

A escolha do melhor investimento do capital é baseada em fatores econômicos

como:

 Taxa interna de retorno (TIR);

 Taxa Interna de Retono Liquida (TIRL);

 Valor Presente Líquido (VPL);

 Pay-back (período de retorno do investimento);

 TMA (Taxa Mínima de Atratividade);

 Taxa de risco do capital;

 Análise de sensibilidade (Análise do efeito de variações dos parâmetros do

modelo adotado, no resultado da avaliação).

 Custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros auferível no mercado

em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de
montante investido e prazo, a um dado nível de risco.
5.2.2.1 Método do Valor Presente Líquido – VPL

É a diferença entre os fluxos futuros provenientes do capital inicial, atualizados por

uma taxa igual ao custo de oportunidade. (IBAPE SP, 2007)

Sendo o VPL ≥ 0, o fluxo é viável economicamente, isto é, o projeto apresenta um

retorno maior ou igual ao retorno exigido, sendo aceito o investimento, caso
contrario é rejeitado.

5.2.2.2 Taxa Interna de Retorno – TIR

É a taxa de desconto que faz com que as receitas futuras, descontada a esta taxa,
se igualem ao investimento inicial. Em outras palavras, é a taxa que produz um VPL
= 0.

A TIR é utilizada para comparar a taxa (t) apurada pelo projeto e a taxa mínima de
atratividade do investidor, onde para TIR > t, aceita se o projeto, rejeitando em caso
contrário.

Em suma, a regra para tomada de decisão sobre TIR de projetos independentes

pode ser escrita da seguinte forma:

 Se o TIR > TMA: o projeto é considerado rentável e passiveis de análise;

 Se o TIR < TMA: Rejeitar o projeto

5.2.2.3 Tempo de Recuperação do Capital – PAYBACK

É o período de tempo exato necessário para a empresa recuperar o investimento

inicial de um projeto. (VIEIRA, 2008)

Sendo o payback inferior ao período máximo aceitável, o projeto é aceito, caso

contrario é rejeitado.

Quanto menor o período do payback, melhor é o projeto, isto é, maior a liquidez do

projeto.

5.2.2.4 Taxa Mínima de Atratividade – TMA

Segundo o livro Engenharia de Avaliações (IBAPE SP, 2007):

É a conjugação da taxa de remuneração (r) com a taxa de risco (w), através da
expressão:

Equação 1- Cálculo TMA

Quanto maiores forem os riscos, maior deve ser a taxa mínima de atratividade que o
acionista deve esperar.

O estudo de viabilidade técnico-econômica é avaliação destinada a diagnosticar a

viabilidade técnico-econômica de um empreendimento, com a utilização de
indicadores de viabilidade.

O fluxo de caixa descontado, ou discounted cash flow (DCF) é uma das ferramentas
mais poderosas na avaliação de empreendimentos, onde a aplicação de métodos
diretos de determinação de valor é inviável ou impossível.

5.2.2.5 Taxa Interna de Retorno Liquida – TIRL (ou Índice de Lucratividade)

É a taxa liquida da operação financeira, ou seja, é a relação definida pelo benefício

do custo.

Essa taxa sinaliza o eventual incremento líquido da operação ocorrida no prazo

estipulado pelo fluxo de caixa do empreendimento. (VIEIRA, 2008)

Compreende a relação entre o valor presente líquido do projeto e o módulo do valor

presente dos desembolsos desse projeto.

Capitalizam-se as entradas e as saídas de caixa para um mesmo instante à taxa de

remuneração, considerando as receitas acumuladas como benefícios e as despesas
com o investimento como custo. (NETO, 2009)

A relação definida pelo benefício/custo irá sinalizar o eventual incremento líquido da

operação ocorrida no respectivo prazo.

O critério para utilizar Taxa Interna de Retorno Líquida, é o seguinte:

  Se TIRL > 0: Aceita projeto;

 Se TIRL < 0: Rejeita projeto.

5.2.2.6 Valor Futuro (VF)

É o valor que se terá no futuro, se aplicarmos um dado capital, a uma dada taxa de
juro, por um dado período e segundo um dado regime de capitalização. De modo
análogo ao valor presente e capital, também o valor futuro é, freqüentemente,
tomado como sinônimo de montante.

5.3 INVESTIMENTOS

O sistema financeiro brasileiro é composto por um conjunto de instituições

financeiras públicas e privadas, e tem como órgão normativo máximo, o Conselho
Monetário Nacional. (NETO, 2003).

As principais aplicações financeiras são: Caderneta de Poupança, Certificado de

Depósito Bancário (CDB), Títulos Públicos, Fundos Imobiliários, Debêntures, ações,
títulos privados.

Em 1957 surgiu o primeiro fundo de investimento no Brasil com a euforia

desenvolvimentista que marcou o início do governo de Juscelino Kubitschek. O
Fundo CRESCINCO, como era chamado, nasceu porque seus administradores
viram no Brasil oportunidades parecidas com as que administradores holandeses,
ingleses e franceses viram no fim do século XIX, isto é, grandes projetos que
necessitavam de financiamento. Na carteira do CRESCINCO havia ações da Willys-
Overland do Brasil, a primeira fábrica de motores a gasolina do País, e de outras
representantes da nascente indústria automobilística brasileira.

A maior parte do período pós-guerra no Brasil caracteriza se pelo controle de taxa

de juros devido, num primeiro instante, a Lei da Usura, que limitava os juros
cobrados sobre empréstimos ao máximo de 12% ao ano, ao mesmo tempo em que
se desenvolvia um processo de inflação acelerada. (CASTRO, 1979)
Até 1964, o mercado financeiro nacional era muito incipiente. Foi somente com a Lei
da Reforma Bancária, daquele ano, que se criaram instituições como o Conselho
Monetário Nacional (CMN) e o Banco Central.

Em 1964 foi criado o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Banco Nacional da

Habitação (BNH), através da Lei nº 4.380, de 21/08/1964. O Decreto nº 2.291/86
extinguiu o BNH, sendo sucedido pela Caixa Econômica Federal (CEF). Nasceram
também o Conselho Monetário Nacional (CMN) e o Banco Central do Brasil (BCB),
através da Lei nº 4.595, de 31/12/1964, a qual regulamentou o Sistema Financeiro
Nacional (SFN). O CMN assumiu a função normativa do Sistema Financeiro da
Habitação. O Banco Central do Brasil substituiu a SUMOC. A Lei nº 4.728, de
14/07/1965, regulamentou o mercado de capitais.

5.3.1 Modalidades de Investimento

5.3.1.1 Caderneta de poupança

Pode-se dizer que a poupança foi criada juntamente com a Caixa Econômica
Federal, através do Decreto 2.723, de 12-01-1861. Tal dispositivo legal autorizou a
“criação de uma Caixa Econômica que tem por fim receber a juro de 6% as
pequenas economias das classes menos abastadas, e de assegurar, sob garantia
do Governo Imperial, a fiel restituição do que pertencer a cada contribuinte, quando
este o reclamar”. (MOREIRA, 2013)

Desde a criação dos depósitos de poupança, vários foram os dispositivos legais que
promoveram algum tipo de mudança no sistema, mas a alteração mais significativa
foi introduzida pela Lei 4.380, de 21-08-1964, que instituiu a Correção Monetária
para tais depósitos. Assim, além da remuneração anual de 6%, os valores
depositados passaram a ser atualizados mensalmente pela Correção Monetária
conforme índices definidos pelo Banco Central do Brasil.

É o investimento mais tradicional, conservador e popular entre os brasileiros,

principalmente entre os de menor renda. Qualquer cidadão munido de CPF,
documento de identidade e comprovante de renda e residência pode se dirigir a uma
agência bancária para abrir a sua poupança.
A rentabilidade era calculada a partir de uma taxa de juros de 0,5% ao mês, aplicada
sobre os valores atualizados pela TR (Taxa Referencial), creditada mensalmente na
data de aniversário da aplicação.

Atualmente, a nova regra prevê que, quando a taxa básica de juros for menor ou
igual a 8,5% ao ano, os rendimentos da caderneta serão fixados em 70% da taxa
Selic. Anteriormente, o critério de remuneração da poupança era 6,17% ao ano mais
a variação da Taxa Referencial (TR).

Vantagens:

 Liquidez imediata

 Não há prazos, mas valores mantidos por menos de um mês não recebem
remuneração.

 Transação de baixo risco. Aliás, investimentos de até R$ 60 mil em uma conta

poupança são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito. O que significa
que em caso de falência ou liquidação de uma instituição financeira este valor
não será perdido.

 Para Pessoas Físicas há isenção de Imposto de Renda. Pessoas Jurídicas

sofrem incidência de IR sobre os rendimentos com as seguintes alíquotas.

Desvantagem:

Por ser uma aplicação altamente conservadora, seu rendimento é menor até mesmo
do que outras aplicações conservadoras. Nos primeiros 100 dias de 2011, o
rendimento da poupança oscilou entre 0,5% e 0,67%. No mesmo período, a inflação
registrada pelo IBGE nos primeiros meses do ano esteve acima deste patamar, o
que torna este tipo de aplicação pouco atraente, na avaliação de especialistas.

Em 03/05/2012, o governou anunciou mudanças na caderneta de poupança,

diminuindo a rentabilidade quando a taxa básica de juros for igual ou menor que
8,5%, quando a poupança assume 70% da SELIC (GLOBO.COM)

5.3.1.2 Renda Fixa

Podem ser:

a) Títulos:

São papeis onde sabe se antecipadamente qual será o retorno (pré-fixado) ou com
ganho atrelado a um índice como o CDB (Certificado de Depósito Bancário), RDB
(Recibo de Depósito Bancário) ou a taxa básica de juros, a Selic (pós-fixados).

Eles podem ser privados, isto é, emitidos tanto por empresas de capital aberto como
pelas instituições financeiras ou públicas quando emitidos pelos governos federal,
estadual e municipal.

Os títulos públicos são emitidos pelo governo, logo são considerados de risco zero
pelo mercado, por que o investidor empresta dinheiro ao Governo Federal, que o
emissor da moeda nacional.

b) Fundos:

São fundos cujo recurso aplicado é usado para investimentos em títulos de renda
fixa. Normalmente pertencem a instituições financeiras que aplicam o recurso em
aplicações mais arriscadas, tomando para si os lucros ou perdas decorrentes dessa
operação.

c) CDB – Certificado de Depósito Bancário

Instrumento de captação dos bancos, com o objetivo de financiar suas atividades,

isto é, o investidor empresta dinheiro aos bancos em troca de uma rentabilidade,
sendo geralmente anexada ao DI.

Tem como característica o risco baixo, devido a aplicações até R$ 70 mil serem
garantidas pelo fundo Garantidor de Credito, ampla rede de bancos emissores e um
retorno esperado, visto que o percentual do CDI é preestabelecido no ato da
compra.

d) Imóveis

Por ser um ativo real, isto é, não suscetível à variação de humor do mercado,
transmite uma sensação de segura maior ao investidor. A rentabilidade pode vir pela
valorização do bem ou através de arrendamento. Os riscos ficam na possibilidade de
depreciação do imóvel (enchente, desgaste, incêndio) na sua baixa liquidez. (Salles,
2008).

Tabela 5 - Principais tipos de investimento e suas características

Principais tipos de investimento e suas características

Tipo de Investimento Rentabilidade Risco Liquidez
Ações de grandes
empresas Média Médio Alta
Ações small caps Alta Alto Média
Muito
CDB/RDB Baixa baixo Média
Debêntures Média Baixo Média
Derivativos Muito alta Muito alto Alta
Dólar ou outras moedas Média Alto Muito alta
Fundos de ações Alta Médio Alta
Fundos de private equity Alta Alto Baixa
Fundos de Renda Fixa Baixa Baixo Média
Fundos Multimercado Média Médio Média
Muito
Imóveis Média Baixo baixa
Obras de arte e Muito
antiguidades Baixa Médio baixa
Ouro Média Médio Alta
Muito
Poupança Muito baixa baixo Muito alta
Previdência Privada Média Baixo Média
Títulos Públicos Baixa Baixo Alta
Fonte: Folha online, 2008

Os fundos de renda fixa possuem como vantagem rentabilidade superior a

poupança, entretanto possuem como desvantagem taxas administrativas superiores
e necessitam de um período maior de aplicação, isto é, não possuem a liquidez da
caderneta de poupança, logo necessitam de um período mínimo de aplicação.

6 METODOLOGIA

6.1 INTRODUÇÃO

O método depende do objeto que estamos pesquisando, já que a averiguação dos

fatos advém de um problema observado, logo para se detalhar a metodologia
utilizada é importante definir os aspectos que vão fornecer os subsídios necessários
na busca do resultado para a hipótese pesquisada e que vá influenciar a escolha da
referida metodologia. (BERVIA e CERVO, 1983)

6.2 DESCRIÇÃO DO MÉTODO

O método que será utilizado nesse trabalho segundo seus objetivos, irá abordar o
mercado imobiliário com a coleta de uma amostra representativa com o objetivo de
determinar a relação de valores mercado de apartamentos prontos em face àqueles
imóveis em planta com preço tabelado pelas construtoras no ano de sua concepção
e lançamento.

A pesquisa de mercado utiliza informações coletadas, organizadas e sistematizadas

de acordo com as técnicas apropriadas para aquela ciência aplicada, a fim de
auxiliar o processo de decisão. (LAKATOS e MARCONI, 2003)

Nessa etapa da pesquisa que envolve os dados referentes aos apartamentos

prontos (habitualmente chamado de usados) no ano de 2011 foram obtidos através
de corretores imobiliários, proprietários das unidades, jornais e sites de imobiliárias
que posteriormente à sua coleta foi armazenada em uma planilha, conforme exposto
no Anexo I – Dados de Mercado Apartamentos Usados nos bairro Enseada do Suá.

A pesquisa dos valores praticados nos imóveis em planta no ano de 2011 foi
realizada junto ao setor de representação de vendas das Construtoras com a
obtenção da tabela de preços e suas condições de pagamento até a entrega das
chaves do imóvel. Os imóveis pesquisados estão situados nos 04 (quatro)
empreendimentos de maior impacto da região do bairro Enseada do Suá e região,
sendo eles: Grand Parc Residencial Resort; Edifício Adva, Celebrity Residencial e
Privilège. Essa pesquisa também foi devidamente armazenada em uma planilha,
conforme exposto no Anexo II – Dados de Mercado Apartamentos em Planta no
bairro Enseada do Suá.
Para comparar a rentabilidade obtida pelo investidor com outras aplicações
disponíveis no mercado conforme o perfil do investidor é de suma importância obter
o valor do bem após a conclusão da obra, visto que o capital investido está
imobilizado e o final do ciclo para o investimento se dá na liquidação do imóvel. Para
isso foi necessário realizar mais uma pesquisa imobiliária com referências aos
preços praticados após os términos dos empreendimentos que datam do ano de
2013. Essa pesquisa está em uma planilha, conforme exposto no Anexo III – Dados
de Mercado Apartamentos no bairro Enseada do Suá 2013.

A pesquisa pode ser classificada em dois grupos de: a pesquisa aplicada que tem
por finalidade encontrar princípios científicos que promovam o avanço do
conhecimento para um determinado fim, e a pesquisa pura, que eventualmente
poderá proporcionar conhecimentos de aproveitamentos práticas (MARCONI, 2001).
Podemos então classificar as pesquisa utilizadas nesse trabalho como aplicadas,
visto que essas têm por finalidade gerar conhecimentos para aplicação prática
dirigida à solução de problemas levantados por essa tese.

Após a coleta e tabulação desses de dados partiu-se para a etapa de tratamento

científico conforme preceitos estatísticos normatizados pela NBR 14653 Avaliação
de Bens parte 2: Imóveis Urbanos, 2011. De acordo com LAKATOS E MARCONI
(2003), “antes da análise e interpretação, os dados devem seguir os seguintes
passos: seleção, codificação, tabulação”.

O tratamento dos dados coletados e os cálculos para obtenção de um modelo

estatístico representativo aos mercados estudados foram realizados com o auxílio
®
do software de regressão linear e inferência estatística SISREN 1.98, da Pelli
Sistemas. Com este software analisamos as variáveis de maior relevância na
formação do valor de mercado e os demais índices estatísticos para a validação do
modelo de inferência estatística proposta, conforme diretrizes da pela NBR 14653
Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos, 2011.

O primeiro modelo estatístico proposto analisará a relação dos preços praticados

entre os “imóveis usados” x “imóveis em planta”, com a inclusão do atributo/variável
“IMÓVEL EM PLANTA”, utilizando as pesquisas tabuladas no Anexo I e II. O estudo
dessa variável irá nos mostrar se há valor agregado ao imóvel por estar em
construção e qual é o incremento real no preço praticado de mercado para a época
de sua construção. Os resultados estatísticos desse modelo estatístico estão
disponíveis no Anexo IV – Memória de Cálculo e Resultados Estatísticos – Modelo 1.

O segundo modelo estatístico vai retratar o valor de mercado de venda praticado

para os imóveis da região após as conclusões e consolidação dos empreendimentos
na região utilizando a pesquisa exposta no Anexo III. Com esse modelo será
projetado uma das unidades tipo dos 04 (cinco) empreendimentos estudados, no
pavimento intermediário de cada edifício. Esse resultado será o valor de liquidação
do bem, com esse valor será fechando o fluxo de caixa do ciclo do investimento
realizado na aquisição do imóvel em planta. Os resultados estatísticos desse modelo
estatístico estão disponíveis no Anexo V – Memória de Cálculo e Resultados
Estatísticos – Modelo 2.

Tendo em vista que para os imóveis em planta as construtoras ofertam diversos

planos de pagamento até a data prevista de entrega do empreendimento, na análise
do fluxo de investimento optou-se por adotar as formas de pagamentos
apresentadas pelas construtoras nos 04 (quatro) empreendimentos utilizados como
objeto dessas pesquisas conforme apresentadas no ao final do Anexo II.

Por fim de posse das aplicações realizadas na forma de pagamento para a aquisição
do imóvel em construção e sua liquidação no mercado concretizado iremos
comparar a sua rentabilidade com as outras aplicações financeiras disponíveis no
data de referência do início do investimento.

As aplicações correntes escolhidas foram: Fundo de investimento e Poupança.

Em termos de procedimentos técnicos (GIL, 2002), focamos nos seguintes

procedimentos: Pesquisa bibliográfica e levantamento de campo.

Os procedimentos para elaborar a pesquisa bibliográfica partiram de material técnico

já publicado em bibliográfica consagrada, artigos e notas técnicas de entidades
conceituadas, publicações em jornais (muitas delas encontradas na internet), teses e
dissertações acadêmicas.
O levantamento de campo amostral seguiu os parâmetros determinados pela NBR
14653 Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos, 2011. A coleta de dados se deu
através de anúncios de classificados, junto ao setor de representação de vendas das
Construtoras e complementada por entrevistas com corretores imobiliários.

7 LIMITAÇÕES DA PESQUISA

O mercado imobiliário é heterogêneo, varia de região para região e em função do

tempo, logo a pesquisa irá se limitar nas principais plantas comercializadas no
mercado de Apartamentos do bairro de Enseada do Suá, em Vitória, Espírito Santo,
com início no ano de 2011, quando os empreendimentos ainda estavam em
construção, ou seja, não estavam em plena condição de habitabilidade e com as
documentações e registros de liberação dos órgãos públicos, condição essa exigida
para o financiamento junto ao programa de financiamento habitacional.

Essa análise será realizada sob a ótica dos ditos “pequenos e médios investidores”,
agentes do mercado que concentram seus investimentos em regiões com as quais
já possuem algum tipo de relação pessoal ou profissional, tais como
empreendimentos de bairro ou de regiões específicas.

Foi utilizada uma amostra para inferir os resultados da população com um nível de
confiança de 80 % para determinação dos valores de mercado das unidades.

Para efeito de cálculo não foi abordado por esse trabalho a renda advinda de
locação para os imóveis usados, visto que um dos objetivos desse estudo é analisar
os rendimentos obtidos nos investimentos imobiliários face ao seu valor de mercado
de venda. Portanto os imóveis expostos na pesquisa disponível no Anexo I – Dados
de Mercado Apartamentos Usados nos bairro Enseada do Suá; foram considerados
vazios e sem produzir renda durante os meses de concepção dos imóveis em
planta. Bem como as despesas com a manutenção do imóvel e taxas condominiais
que não serão utilizadas na apresentação do fluxo de caixa desse estudo, pois são
de difícil especificação junto às administradoras do condomínio. Entretanto essas
são despesas inerentes do investimento nesse portfólio e em uma análise final serão
abordadas nas conclusões do trabalho para a decisão do melhor investimento.
Os custos para a regularização da aquisição do imóvel como corretagem, ITBI
(Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e taxas cartoriais serão
contabilizados na análise dos investimentos.

8 ESTUDO DE CASO

Neste capítulo iremos proceder as análise da hipótese propostas e responder os

objetivos geral e específico desse trabalho.

Conforme exposto no Capítulo 6 a fundamentação desse estudo de caso tem como

base as pesquisas de mercado disponíveis nos Anexos I – Dados de Mercado
Apartamentos Usados nos bairro Enseada do Suá, II – Dados de Mercado
Apartamentos em Planta no bairro Enseada do Suá e Anexo III – Dados de Mercado
Apartamentos no bairro Enseada do Suá 2013.

E exploração cientifica para a interpretação das respostas emuladas no tratamento

dos dados considerados no estudo de caso está embasada conforme revisão
bibliográfica descrita no Capítulo 5.

8.1 ANÁLISE DOS MODELOS ESTATÍSTICOS

8.1.1 Análise do Modelo de Apartamentos Usados x Imóvel em Planta

Utilizando as duas pesquisas dispostas nos Anexos A e B buscou-se considerar os

atributos mais significativos na formação dos valores mercado para os imóveis.

O detalhamento da memoria de cálculo com análise dos resultados estatísticos

estam devidamente explicadas no Anexo IV – Memória de Cálculo e Resultados
Estatísticos – Modelo 1.

Um dos objetivos específicos propostos é verificar a relação de valores mercado

praticados de imóveis prontos em relação a imóveis em planta, utilizando como data
de referência a época em que os imóveis foram lançados, no ano de 2011.

Com o auxilio do software SIREN 1.98, obteve-se então o seguinte equação para a
modelagem estatística para avaliação de Apartamentos Usados x Imóvel em Planta,
que nos retornou a seguinte Função Estimativa:
 Equação 2 Modelo de Apartamentos Usados x Imóvel em Planta

Valor Unitário = e^( +8,224179373-248,23573 / Índice Fiscal

+14,95949636 / Área Privativa +0,147169422 * Dormitórios
+0,1180993365 * ln (Pavimento) -352,1774744 / Padrão
Acabamento +0,1422593932 * Equipamentos -0,01455048346
* Idade Aparente-0,0617574596 * Imóvel em Planta)

É possível observar que o atributo “Imóvel em Planta” contribuiu negativamente na

formação do valor unitário, ou seja, para aquela região da Enseada do Suá os
imóveis ofertados em planta não estavam sobrevalorizados em face aos imóveis já
consolidados.

Figura 6- Gráfico de Análise de Comportamento da Variável imóvel em Planta

Fonte: Deaful do Gráfico de Análise do Modelo de Regressão do Software SISREN

Esse comportamento do mercado é de fácil comprovação, visto que no ano de 2011

a região do bairro da Enseada do Suá já contava com alguns empreendimentos no
conceito residencial resort, como o Edifício Victória Bay, Edifício Giorno e Novitá.

Outro fator preponderante para a formação desse mercado é o nível de oferta dessa
tipologia para a data estudada. Observamos no mercado que cerca de 80 % da
amostra coletada são de imóveis ofertados que estavam em construção, ou seja,
pela lei da oferta e da demanda quando a oferta de um determinado produto é maior
que a demanda do mercado, seu preço tende a cair.

8.1.2 Análise do investimento do imóvel em planta

Nessa parte iremos utilizar analisar o projeto de investimento de imóveis em planta

conforme os planos de pagamento até a presente data (Abril de 2013) com foco na
análise do fluxo de investimento apresentadas pelas construtoras nos 04 (Quatro)
empreendimentos: Grand Parc Residencial Resort; Edifício AQVA, Celebrity
Residencial e Privilège.

Com base nos cases de oferta das construtoras optamos pelas seguintes unidades e
planos de pagamentos:

Tabela 6- Plano de Pagamento Gran Parc Residencial Resort

Mensal 30/60 Anuais a

Parcela de 60 Mensais a
Área dias do Sinal partir
Apto Sinal Agosto partir de
(m²) Outubro 2011 01/08/2012
2011 (R$) 01/11/2011 (R$)
(R$) (R$)
702-
180,10 133.000,00 133.000,00 11.670,00 110.686,00
Torre I
Obs.: Os valores das obrigações contratuais serão corrigidos mensalmente pela variação do INCC-FGV, tomando-se
como base o índice do mês anterior à assinatura do contrato, observadas as condições contratuais.

Fonte: Tabela de Vendas – Incortel/Cirella – Agosto de 2011

Tabela 7- Plano de Pagamento Privilége - Ed. Diamond - Torre 02

Parcela do
Mensal 30/60
Parcela de 36 Parcelas Financiamento.
Área dias do Sinal
Apto Sinal julho Mensais, 1ª em Bancário 1ª em
(m²) Agosto
2011 (R$) 20-out-2011 (R$) 20-out-2011
2011(R$)
(R$)
1002 132,38 55.384,00 55.384,00 192,31 519.255,00
Obs.: As Parcelas de Ato são FIXAS, as outras parcelas serão atualizadas pelo índice INCCM até a expedição do habite-
se e após o índice indicado pelo agente financeiro, sempre como base o primeiro dia do mês da assinatura do contrato e
como atualização o índice do mês anterior a cada vencimento, na periodicidade e forma contratual. As Parcelas de Ato e
Mensais durante a obra são FIXA..

Fonte: Tabela de Vendas – Rossi/Lopes – Julho de 2011

Tabela 8- Plano de Pagamento AQVA

Mensal
Mensal Parcela do
Parcela 30/60/90
30/60 dias Financiamento
Área de Sinal dias a Entrega 10
Apto do Sinal . Bancário 1ª
(m²) Julho partir 10- Jul-2014 (R$)
Agosto em Dez-2011
2011 (R$) out-2011
2011(R$) (R$)
(R$)
 1102 243,75 74.525,00 92.402,00 74.518,00 998.527,00 8.940,00
Obs.: As Parcelas de Ato são FIXAS, as outras parcelas serão atualizadas pelo índice INCCM até a expedição do habite-se e
após o índice indicado pelo agente financeiro, sempre como base o primeiro dia do mês da assinatura do contrato e como
atualização o índice do mês anterior a cada vencimento, na periodicidade e forma contratual.

Fonte: Tabela de Vendas – COIMEX Capital- COMPROFAR Empreendimentos. – Julho de 2011

Tabela 9- Plano de Pagamento Celebrity Residencial – Torre 01

Parcela do
Mensal 30/60
Parcela de 36 Parcelas Financiamento.
Área dias do Sinal
Apto Sinal julho Mensais, 1ª em Bancário 1ª em
(m²) Agosto
2011 (R$) 20-out-2011 (R$) 20-out-2011
2011(R$)
(R$)
402 96,11 42.232,00 42.232,00 146,64 395.925,00
403 72,06 26.296,00 26.296,00 91,31 246.525,00
Obs.: As Parcelas de Ato são FIXAS, as outras parcelas serão atualizadas pelo índice INCCM até a expedição do habite-
se e após o índice indicado pelo agente financeiro, sempre como base o primeiro dia do mês da assinatura do contrato e
como atualização o índice do mês anterior a cada vencimento, na periodicidade e forma contratual.

Fonte: Tabela de Vendas – Rossi/Lopes – Julho de 2011

Para prosseguirmos a análise dos investimentos imobiliários em questão é

necessário compor o fluxo de caixa (cach flow) com as saídas e entradas de capitais
ao longo do tempo até o mês de Abril de 2013.

Conforme podemos observar nas planilhas com os planos de pagamento dos

imóveis, existem condicionantes de reajustes nas parcelas até o financiamento
bancário. Esses reajustes serão inseridos individualmente em cada plano de
pagamento conforme sua especificação e índice adotado e o financiamento bancário
utilizado será a do SHF (Sistema Financeiro Habitacional) cujo sistema de
financiamento é pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante).

Esse sistema de amortização tem como composição de pagamento uma dívida com
prestações periódicas, sucessivas e decrescentes em progressão aritmética, onde o
valor da parcela é Juros (Taxa SELIC corrente mais Taxa Referencial), conforme já
explicado no capítulo 5.

A taxa SELIC utilizada foi a de 11% a.a. e já a TR, por ser variável, acompanha a
série histórica descrita na Tabela 9.

Tabela 10 - Série Histórica TR

Mês Taxa de Referencial

 jan/11 7,15%
fev/11 5,24%
mar/11 12,12%
abr/11 3,69%
mai/11 15,70%
jun/11 11,14%
jul/11 12,29%
ago/11 20,76%
set/11 10,03%
out/11 6,20%
nov/11 6,45%
dez/11 9,37%
jan/12 8,64%
fev/12 0,00%
mar/12 10,68%
abr/12 2,27%
mai/12 4,68%
jun/12 0,00%
jul/12 1,44%
ago/12 1,23%
set/12 0,00%
out/12 0,00%
nov/12 0,00%
dez/12 0,00%
jan/13 0,00%
fev/13 0,00%
mar/13 0,00%
abr/13 0,00%

Fonte: Banco Central – Abril de 2013

O valor de entrada ao final do fluxo de caixa será aquele que foi aferido pelo modelo
de regressão, cujos resultados estatísticos e memoria de cálculo estão disponíveis
no Anexo V – Memória de Cálculo e Resultados Estatísticos – Modelo 2; que nos
retornou os seguintes valores:

Tabela 11 - Valores de Mercado dos imóveis

Estimativa Limite Superior

Endereço Limite Inferior Central.
Av. NS dos Navegantes, 581, R$ 758.544,20 R$ 892.404,94 R$ 1.026.265,68
Apto 702 Torre I, Grand Parc
Rua Almirante Soído esquina
R$ 537.053,40 R$ 631.827,53 R$ 726.601,66
Praça Cristóvão
Jaques,Privilége Residence
Rua Humberto Martins de R$ 1.277.824,53 R$ 1.503.322,98 R$ 1.728.821,43
Paula, n° 275, Apto 1102, Ed.
Aqva
Av. Nossa Senhora dos
R$ 340.662,99 R$ 400.779,99 R$ 460.896,99
Navegantes, n° 84, Apto 402,
Celebrity Residencial
Av. Nossa Senhora dos
R$ 265.883,65 R$ 312.804,29 R$ 359.724,93
Navegantes, n° 84, Apto 403,
Celebrity Residencial

Fonte: Projeções do Modelo de Regressão do Software SISREN

A união de todas essas informações gerou 05 (Cinco) tabelas de Fluxo de Caixa,

que está disponível no Anexo VI – Tabelas Fluxo de Caixa Imóvel.

Utilizando os planos de pagamentos propostos pelas construtoras como aportes

financeiros para capitalização de uma caderneta de poupança e de um fundo de
investimento, criamos 10 (dez) tabelas de fluxo de caixa que está disponível no
Anexo VII - Tabelas Fluxo de Caixa Investimento.

O fundo de investimento escolhido foi o HSBC FIC Renda Fixa Conservador II e é

destinado à aplicação dos recursos referentes às provisões constituídas pelo
montante das contribuições e operado pela HSBC S.A.

Possui taxa de administração de 1,5 % a.a., sendo descontado do saldo investido,

isto é, mesmo que ocorra prejuízo há recolhimento de taxa de administração. Além
de taxa administrativa há incidência de imposto de renda que varia em função do
tempo de aplicação, sendo: 22,5% para quem investir até 06 meses, 20% para
aplicações entre 181 e 360 dias, 17,5% para aplicações entre 361 e 720 dias e 15%
para aplicações acima de 720 dias.

Os fatores econômicos para a escolha do melhor investimento do capital, conforme

os planejamentos financeiros propostos estão resumidos conforme Tabela 12 e 13:

Tabela 12 - Resumo Investimentos Financeiros por empreendimento

Empreendimento Tipo de Investimento TIR Lucro IL (%)

Gran Park Residencial Poupança 0,485% R$ 52.253,52 6,79%
Resort -702- Torre I Fundo de Inv. 0,529% R$ 41.314,57 5,29%
Privilége - Ed. Poupança 0,492% R$ 24.179,44 8,09%
Diamond - Torre 02 -
Apto 1002 Fundo de Inv. 0,543% R$ 18.456,73 6,17%
 Poupança 0,488% R$ 55.488,46 7,93%
Ed.AQVA Apto 1102
Fundo de Inv. 0,528% R$ 41.179,43 5,89%

Celebrity Residencial Poupança 0,492% R$ 14.869,17 7,79%

– Torre 01 - Apto 402 Fundo de Inv. 0,543% R$ 11.278,24 5,91%
Poupança 0,492% R$ 11.489,72 8,09%
Celebrity Residencial
– Torre 01 - Apto 403 Fundo de Inv. 0,543% R$ 8.765,75 6,17%
 Tabela 13 - Resumo Análise Investimento Imobiliário

Limite Inferior do C.A. Estimativa Central Limite Superior

Empreendimento
TIR Lucro IL (%) TIR Lucro IL (%) TIR Lucro IL (%)

Gran Park Residencial

-0,113% -R$ 903.917,11 -54,37% 1,176% -R$ 770.056,37 -46,32% 2,259% -R$ 636.195,63 -38,27%
Resort -702- Torre I
Privilége - Ed. Diamond
3,837% -R$ 256.755,37 -32,34% 4,880% -R$ 161.981,24 -20,41% 8,160% -R$ 67.207,11 -8,47%
- Torre 02 - Apto 1002
Ed.AQVA Apto 1102 3,990% -R$ 381.248,25 -22,98% 5,052% -R$ 155.749,81 -9,39% 5,964% R$ 69.748,64 4,20%
Celebrity Residencial –
2,647% -R$ 264.613,65 -43,72% 3,698% -R$ 204.496,65 -43,72% 4,596% -R$ 144.379,65 -23,85%
Torre 01 - Apto 402
Celebrity Residencial –
4,106% -R$ 110.995,44 -29,45% 5,147% -R$ 64.074,79 -18,63% 6,037% -R$ 17.154,15 -4,55%
Torre 01 - Apto 403
Como podemos observar nos índices econômicos, utilizados para analisar o projeto
de investimento daqueles que optaram por adquirir imóveis em construção,
observamos perdas significativas de capital ao longo do tempo, conforme disposto
na tabela 13.

Em contrapartida, aqueles investidores que optassem por projetos de investimento

financeiros como a poupança ou o fundo de investimento proposto, obteriam um
ganho de capital significativo, devidamente exposto na tabela 12.

Mesmo a variação estatística do campo de arbítrio, estimada no modelo de

regressão, não observamos um grande retorno financeiro, exceto para a projeção do
Edifício AQVA que, para o limite superior do campo de arbítrio, apresentou um lucro
de R$ 69.748,64. Entretanto devido ao seu porte e padrão de acabamento o imóvel
citado, bem como a maior parte dos imóveis da região, apresentam uma baixa
liquidez para venda, o que acarretaria em mais perdas financeiras ao longo do
tempo até a sua efetiva liquidação.

Verificamos que os apartamentos na região da Enseada do Suá tiveram, de uma

forma geral, alta nos preços praticados devido ao comportamento da variável “Data
do Evento” estudada no modelo de regressão linear, obtido com a utilização do
SISREN®.

Entretanto alguns empreendimentos apresentaram variação negativa nos preços

praticados devido a “descontos” oferecidos pelas empresas nas datas atuais, mas
seus valores unitários ainda estão acima dos valores unitários dos demais imóveis.

Outro fator importante a ser ressaltado é o comportamento do mercado em face da

Lei da Oferta e Demanda. Quando esses empreendimentos foram idealizados, a
região do entorno da Enseada do Suá não contemplava empreendimentos desse
porte, sendo essa vocação comercial amplamente explorada nos bairros vizinhos
como Praia do Canto.

Logo a oferta de bens dessa tipologia era baixa para uma demanda considerada
alta, devido ao afã do mercado imobiliário em 2011, portanto houve o consequente
aumento no preço para alcançar o ponto de equilíbrio na curva de oferta.
Com a consolidação desses e de novos empreendimentos na região, observou-se
um crescimento no número de ofertas que aliados ao aumento vertiginoso de
vacância das unidades já concluídas e a perda de poder de compra dos investidores
e potenciais clientes, o número de demanda reprimiu, o que ocasionou a baixa nos
preços praticados.

Portanto os valores praticados estavam acima do valor real na época devido à

“euforia” do mercado e as notícias vinculadas na imprensa, local dando a impressão
que imóveis seriam os melhores investimentos disponíveis o que não se concretizou
para aquela região.

9 CONCLUSÃO

Entendemos que o objetivo geral proposto por este trabalho foi alcançado, visto que
foi analisada a viabilidade econômica dos investimentos em imóveis em planta em
face de alternativas que o mercado financeiro oferta, empregando assim uma nova
ótica sobre o mercado imobiliário e suas nuances que podem provocar significativas
perdas financeiras caso não seja adotados critérios de análise consistentes antes de
empregar o capital.

Os resultados para os objetivos específicos também foram satisfatórios, pois foi

possível verificar a relação de valores mercado praticados de imóveis prontos em
relação a imóveis em planta e averiguar a rentabilidade obtida desses imóveis aos
imóveis prontos, bem como as remetidas por produtos financeiros disponíveis á
época.

Conforme o pressuposto no trabalho, alguns empreendimento imobiliários não

obtiveram a rentabilidade considerada apropriada, portanto devemos sempre buscar
formas cientificas de verificar a viabilidade de determinados investimentos em
relação a outros e não se deixar enganar aos incentivos para determinados produtos
com a orientação de leigos no assunto.
BIBLIOGRAFIA

ABUNAHMAN, S. A. Curso Básio de Engenharia Legal e de Avaliações. 2ª. ed.

São Paulo: Pini, 2000. 10 p. ISBN 85-7266-118-2.

ADEMI. Pesquisa realizada durante o Salão do Imóvel 2012. Associação de

Dirigentes de Empresas de Mercado imobiliário. Vitória,ES. 2012.

ADVFN. Perfil do investidor no mercado imobiliário. ADVFN Brasil, 07 Janeiro 2013.

Disponivel em: <http://br.advfn.com/educacional/imoveis/perfil-do-investidor>.
Acesso em: 2013 Janeiro 2013.

ARAÚJO, M. Investidores deixam mercado e intenção de compra de imóveis diminui,

revela pesquisa. Economia&Negócios, 21 Junho 2012. Disponivel em:
<http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,investidores-deixam-mercado-e-
intencao-de-compra-de-imoveis-diminui-revela-pesquisa,116866,0.htm>. Acesso em:
12 Dezembro 2012.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653 Avaliação de

Bens parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: ABNT. 2001.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653 Avaliação de

Bens parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT. 2011.

BERVIA, P. A.; CERVO, A. L. Metodologia Científica: para uso dos estudantes

universitários. 3ª. ed. São Paulo: MCCRAW-HILL do BrasiL, 1983.

CALDAS, L. S. Conceito de Valor de Mercado. IBAPE. Fortaleza, p. 1, 2 e 3. 2006.

IBAPE – XXII UPAV / XIII COBREAP.

CASTRO, H. O. P. D. Introdução ao Mercado de Capitais. Rio de Janeiro:

IEBMEC, 1979.

CHAVES, G. D. C. Vale a pena comprar imóveis em Planta? Site da G9

Investimentos, 09 Março 2010. Disponivel em:
<http://www.g9investimentos.com.br/artigos/ler/37/vale-a-pena-comprar-imovel-na-
planta.html>. Acesso em: 12 Dezembro 2012.

DANTAS, A. Engenharia de Avaliações: Uma Introdução à Metodologia Científica.

2ª. ed. São Paulo: Pini, 2005. ISBN 8572661603.

DOS SANTOS, M. C. Investimentos no Mercado Finaceiro: Um estudo de caso

do Unibanco S.A. Universidade Federal de santa Catarina. Florianópolis. 2006.

DUPLIPENSAR.NET. Duplipensar.net. Duplipensar.net, 2013. Disponivel em:

<http://www.duplipensar.net/dossies/crise-economica-mundial/como-surgiu-a-crise-
economica-mundial.html>. Acesso em: 03 Fevereiro 2013.
FOCUS. FOCUS - Relatório de Mercado. Banco Central do Brasil. Brasilia,DF, p. 2.
2012.

GIL, A. C. Como elaborar projetos de pesquisa. 4ª. ed. São Paulo: Atlas, 2002.
ISBN ISBN 85-224-3169-8.

GLOBO.COM. Globo.com. G1. Disponivel em:

<http://g1.globo.com/economia/noticia/2012/05/g1-responde-duvidas-dos-
internautas-sobre-mudancas-na-poupanca.html>. Acesso em: 10 Dezembro 2012.

IBAPE SP. Engenharia de Avaliações. São Paulo: PINI, 2007. ISBN ISBN 978-85-
7266-193-5.

IBGE. Pesquisa Mensal de Emprego. Instituto Brasileiro de Geografia e

Estatística, 06 Junho 2012. Disponivel em:
<http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/trabalhoerendimento/
pme_nova/default.shtm>. Acesso em: 12 Dezembro 2012.

INSTITUTO BRASILEIRO DE PERÍCIAS E AVALIAÇÕES DE SÃO PAULO. Norma

para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: 2011. São Paulo: IBAPE/SP.
2011. p. 5.

LAKATOS, E. M.; MARCONI, M. D. A. Fundamentos de metodologia científica.

São Paulo: Atlas, 2003. 311 p.

LIMA JUNIOR, J. D. R. Alerta de Bolha. Escola Politécnica da Universidade de São

Paulo. São Paulo. 2011. (25-11).

LIMA, P. D. C. G. D. Apostila de Estatística II. Pirassununga. 2004.

MAIA NETO, F. Fórum da Construção. Fórum da Construção, 18 maio 2012.

Disponivel em: <http://www.forumdaconstrucao.com.br/conteudo.php?
a=33&Cod=92>. Acesso em: 18 Dezembro 2012.

MARCONI, M. D. A. Introdução à metodologia do trabalho científico: elaboração

de trabalhos na graduação. 5ª. ed. São Paulo: Atlas, 2001.

MOREIRA, E. H. Economia e Finanças. Gazeta de Itauna, 2013. Disponivel em:

<http://www.gazetadeitauna.com.br/cadernetas_de_poupanca1.htm>. Acesso em:
02 Março 2013.

MOURÃO, L. C. Monografia sobre a Viabilidade de Empreendimentos

Residenciais. Belo Horizonte, p. 3. 2009.

NASSER, R. J. Avaliação de Bens - Princípios Básicos e Aplicações. 1ª. ed.

Vitória: LEUD, 2011. ISBN 8574562688.
NETO, A. Mercado Financeiro. 5ª. ed. são Paulo: Atlas S.A, 2003.

NETO, A. P. Apostila do Curso de Avaliações de Empreeendimentos

imobiliários, de Base Imobiliária e de Base Industrial. Pelli Sistemas Engenharia.
Belo Horizonte. 2009.

OLIVEIRA, R. G. Curso Básico de Avaliações de Bens - Inferência Estatística.

RGO Engenahria de Avaliações e Perícias. Vitória. 2011. Apostila do Curso de
Engenharia de Avaliações e Perícias, Turma 2011/2012.

PEREIRA, R. A Estatística e Suas Aplicações. 1ª. ed. Porto Alegre: Grafosul,

1970.

REIS, M. M. Informática - Universidade Federal de Santa Catarina. Informática -

Universidade Federal de Santa Catarina, 2013. Disponivel em:
<http://www.inf.ufsc.br/~marcelo/INE7002.html>. Acesso em: 05 Janeiro 2013.

REMONÉT, I. O epicentro da crise econômica mundial. Le Monde Diplomatique

Brasil, 6 Janeiro 2013. Disponivel em: <http://www.diplomatique.org.br/print.php?
tipo=ar&id=133>. Acesso em: 6 Janeiro 2013.

SACHIDA, A.; MENDONÇA, M. J. Existe Bolha no mercado imobiliário

brasileiro? Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada. Brasilia,DF, p. 7. 2012.
(1415-4765).

SALLES, Y. Folha de São Paulo. UOL, 18 janeiro 2008. Disponivel em:

<www1.folha.uol.com.br/mercado/364895-confira-os-principais-tipos-de-
investimento-e-saiba-como-aplicar.shtml>. Acesso em: 18 Janeiro 2013.

SINDUSCON-ES. Crédito imobiliário cresce com avanço de emissões do setor.

SINDUSCON-ES, 23 Julho 2012. Disponivel em:
<www.sinduscon-es.com.br/sinduscon/cgi-bin/reportagem.asp?id=1051>. Acesso
em: 12 Dezembro 2012.

SINDUSCON-ES. Sinduscon-ES divulga o 22º Censo Imobiliário. Sindicado da

Industria da Construção Civil do Espírito Santo. Vitória,ES. 2012.

SINDUSCON-SP. Cenário de Crescimento. Janela, 17 Dezembro 2012. Disponivel

em: <http://www.sindusconsp.com.br/msg2.asp?id=6092>. Acesso em: 11 Fevereiro
2013.

SORANO, V. Investidor é até 70% da clientela, dizem empresas. IG, 23 Fevereiro

2012. Disponivel em: <http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/investidor-e-
ate-70-da-clientela-dizem-empresas/n1597648473576.html>. Acesso em: 12
Dezembro 2012.
TOREZANI, W. Apostila de Estatística I. Vila Velha. 2004.

UOL. UOL Notícias Economia. UOL, 31 Março 2008. Disponivel em:

<http://economia.uol.com.br/ultnot/2008/03/31/ult4294u1176.jhtm>. Acesso em: 05
Fevereiro 2013.

URBETINI, S. Apostila de Avaliações e Perícias. Universidade Federal Rural do

Rio de Janeiro. Rio de Janeiro. 2006.

VIEIRA, J. D. Matemática Financeira. 7ª. ed. São Paulo: Atlas S.A, 2008. ISBN
978-85-224-2461-0.
ANEXO I – DADOS DE MERCADO APARTAMENTOS USADOS NOS BAIRRO
ENSEADA DO SUÁ
ANEXO II – DADOS DE MERCADO APARTAMENTOS EM PLANTA NO BAIRRO
ENSEADA DO SUÁ
ANEXO III – DADOS DE MERCADO APARTAMENTOS NO BAIRRO ENSEADA
DO SUÁ 2013
ANEXO IV – MEMÓRIA DE CÁLCULO E RESULTADOS ESTATÍSTICOS –
MODELO 1
ANEXO V – MEMÓRIA DE CÁLCULO E RESULTADOS ESTATÍSTICOS –
MODELO 2
ANEXO VI – TABELAS FLUXO DE CAIXA IMÓVEL
ANEXO VII - TABELAS FLUXO DE CAIXA INVESTIMENTO