CARTILHA_SINDUSCON_PLANO-DIRETOR_IMPRESSO

ENTENDENDO
O NOVO PLANO DIRETOR

DE BELO HORIZONTE
LEI Nº 11.181, DE 8 DE AGOSTO DE 2019
FOTO: ARQ. MARCELO PALHARES

ENTENDENDO
O NOVO PLANO DIRETOR
DE BELO HORIZONTE
LEI Nº 11.181, DE 8 DE AGOSTO DE 2019
S616
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais; Associação Brasileira
dos Escritórios de Arquitetura Regional Minas Gerais.
Entendendo o novo Plano Diretor de Belo Horizonte - Lei 11.181, de 8 de Agosto de
2019. Belo Horizonte: Sinduscon-MG; AsBEA-MG. 2020.
64 p. il
1- Construção Civil 2- Licenciamento 3- Plano Diretor 4- Belo Horizonte

CDU: 911.375.6(815.1)
Catalogação na fonte: Mariza Martins Coelho – CRB-6 1637

EXPEDIENTE SINDUSCON-MG
TRIÊNIO 2018-2021
PRESIDÊNCIA E VICE-PRESIDÊNCIAS Diretoria Técnico Ambiental

Presidente Fernando Souza Fogli
Geraldo Jardim Linhares Júnior
Diretoria da Área Ambiental
1º Vice-presidente Carlos Eduardo Battesini Pereira
Lucas Guerra Martins
Diretoria de Loteamentos
Vice-presidente da Área Imobiliária
Flávio Guerra
Renato Ferreira Machado Michel
Vice-presidente de Obras Industriais e Públicas Diretoria Administrativa-Financeira

Ilso José de Oliveira Marcus Vinícius Viana de Sá
Vice-presidente de Política, Relações Diretoria de Comunicação Social

Trabalhistas e Recursos Humanos Arthur Engler Ribeiro Colares
Maria Fernanda Nazareth Menin Teixeira de Souza Maia Pedro Valadares Gontijo
Vice-Presidente da Área de Materiais, Diretoria de Relações Institucionais

Tecnologia e Meio Ambiente Werner Cançado Rohlfs
Eduardo Henrique Moreira
Diretoria da Área Imobiliária
Vice-Presidente Administrativo Financeiro
Ricardo Catão Ribeiro
Jorge Luiz Oliveira de Almeida
Vice-Presidente de Comunicação Social Diretoria de Projetos

Bruno Vinícius Magalhães Bráulio Franco Garcia
Diretoria de Legislação Urbana

DIRETORIA Athos Martins Bernardes
Diretoria de Programas Habitacionais
Bruno Xavier Barcelos Costa Diretoria de Política e Relações Trabalhistas
Raphael Rocha Lafetá
Diretoria de Relacionamento com a Caixa
Bruno Rocha Lafetá Diretoria de Obras Industriais
(Área de Montagens Eletromecânicas)
Diretoria de Concessionárias
Marcos Vieira Febronio
Francisco Drummond Júnior
Diretoria de Relações Municipais Diretoria de Obras Industriais (Área de Obras Civis)

Iago Marinho Monteiro Barbosa Marcelo Barbosa Abreu
Diretoria da Área de Materiais e Tecnologia Coordenador Sindical

Cantídio Alvim Drumond Daniel Ítalo Richard Furletti
EXPEDIENTE ASBEA-MG
BIÊNIO 2020-2021
Diretora Presidente
Fernanda Basques Moura Quintão
Diretora Administrativo/Financeiro
Cíntia Gontijo Campos
Diretora de Aperfeiçoamento Profissional

Denise Aurora Neves Flores
Diretor de Atividades Técnicas

Luiz Felipe de Souza Quintão
Diretora Comercial
Gisele Silveira Borges de Carvalho
Diretora de Comunicação e Marketing

Karla Jorge Abrahão
Diretor de Relações Institucionais

Júlio Guerra Tôrres
EQUIPE DE ELABORAÇÃO
COORDENAÇÃO TÉCNICA COORDENAÇÃO DO TRABALHO
Cíntia Gontijo Campos Renato Ferreira Machado Michel

Arquiteta / CAU A-38.055-5 Vice presidente da Área Imobiliária do Sinduscon-MG
Ieda Maria Pereira Vasconcelos

Assessora Econômica – Sinduscon-MG
ELABORAÇÃO
Angela Mendonça Evangelista

Arquiteta / CAU A-13.644-1 COLABORAÇÃO
Cíntia Gontijo Campos Luciano Lopes

Arquiteta / CAU A-38.055-5 Assessor de Comunicação – Sinduscon-MG
Juliane Martins Garcia

Arquiteta / CAU A-31.504-4
ARTE E DIAGRAMAÇÃO
Júlio Guerra Tôrres
Arquiteto / CAU A-18.371-7 Marcos Takamatsu
Designer
Luiz Antonio Gazzi Macedo
Arquiteto / CAU A-41.166-3
Sandra Fagundes Fernandino

Arquiteta / CAU A-31.571-0
PALAVRA DO PRESIDENTE
DO SINDUSCON-MG
O Sinduscon-MG, ao longo dos seus 83 anos de existência, sempre buscou

iniciativas que fortaleçam a produtividade, a eficiência e a sustentabilidade
das construtoras mineiras. Para isso, vem sistematicamente trabalhando na
estruturação de produtos e serviços capazes de promover a competitivida-
de de suas associadas.
Nesse contexto, elaboramos esta publicação. O objetivo é contribuir para que
as empresas tenham maior esclarecimento sobre as novas normas que agora
norteiam a política de desenvolvimento urbano da capital mineira.
Desenvolvimento é uma palavra que traduz os resultados da Construção Civil.
E é fácil compreender os motivos. O setor possui uma extensa cadeia produtiva
que é capaz de gerar renda e emprego por toda a economia. É preciso conside-
rar, ainda, que ele produz bens essenciais à qualidade de vida da população.
O Sinduscon-MG espera que esta publicação contribua com o planejamento de
atividades das empresas, que adquire cada vez mais importância no dia a dia das
construtoras. Num momento em que o País busca recuperar as forças da sua
economia e o setor procura restabelecer suas atividades, depois de um longo
período de quedas, o novo Plano Diretor de Belo Horizonte se apresenta como
mais um grande desafio. As novas regras e alterações, que devem ser seguidas
pelos construtores da cidade, exigem readaptação de atividades e busca de no-
vas oportunidades.
Importante ressaltar que o processo de elaboração e implementação das novas
regras urbanas de Belo Horizonte deixou claro que já passou da hora de se rea-
lizar uma grande união de esforços, de todos os agentes públicos e privados, na
construção de uma cidade melhor. Somente essa união será capaz de vencer
instabilidades e superar diferenças. Por isso, acreditamos na força do diálogo e
do entendimento como elementos de grande transformação.
Precisamos de mais eficiência para alcançar melhores resultados. E quando
a busca por essa eficiência é conjunta, certamente as chances de sucesso são
maiores. O Sinduscon-MG está, como sempre esteve, disposto a participar de
todas as iniciativas que promovam o bem-estar e o desenvolvimento contínuo
de Belo Horizonte.
Geraldo Jardim Linhares Júnior

Presidente - Sinduscon-MG
PALAVRA DA PRESIDENTE
DA ASBEA-MG
A AsBEA-MG (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura Regional MG) esteve envol-
vida com processo de elaboração e análise do Plano Diretor desde a Conferência Municipal de
2014. Um Plano, sem dúvida ousado, foi apresentado à comunidade em geral nesta conferência
deixando algumas lacunas referentes às respostas urbanísticas e de desenvolvimento econômi-
co da cidade com o planejamento proposto. A AsBEA-MG vem, desde então, realizando diver-
sos estudos de viabilidade técnica e econômica e simulações com os dados que eram disponi-
bilizados, além da participação efetiva nas discussões, audiências públicas e votações sobre tal
Plano. Ainda assim, agora, com a publicação completa das leis e decretos que regulamentam o
Plano Diretor de Belo Horizonte, o exercício da Arquitetura que será produzida ainda encontra
incerteza na capacidade de absorção do mercado imobiliário e da economia do município para
minimizar os impactos gerados.
A AsBEA-MG é uma associação que reúne arquitetos e urbanistas com visões plurais, pro-
fissionais que dividem a dedicação às suas atividades e empresas com o trabalho associativo.
Pautamo-nos no comprometimento com a cidade que queremos e com o desenvolvimento da
nossa profissão, analisando toda e qualquer proposta para as cidades sob o ponto de vista do
tripé técnico, econômico e social. Foi com esse comprometimento que estudamos as propostas
do novo Plano Diretor de Belo Horizonte, exercitamos seus números e chegamos a resultados
preocupantes como a expansão da periferia, o crescimento maior da Região Metropolitana em
detrimento da capital e a redução da já pequena parte do município considerada “cidade legal”.
Todos os resultados sugeridos na simulação do Plano indicavam um desdobramento de impac-
tos de mobilidade, encarecimento do produto imobiliário e baixa expectativa de desenvolvimen-
to econômico do mercado imobiliário.
Em busca de respostas para as lacunas expostas pelo novo Plano Diretor que a AsBEA-MG se
uniu a outras entidades da sociedade civil e do mercado imobiliário. Com essa união, criou-se
um elo de cooperação e força que impactou a capacidade de negociação do grupo e hoje resulta
na produção desse material, que irá ajudar os profissionais envolvidos com o mercado imobiliá-
rio a entender melhor os desafios e as oportunidades contidas nessa nova camada regulatória
que se imprime sobre Belo Horizonte.
Sabemos que a Construção Civil é uma engrenagem importante para a economia de um muni-
cípio. São muitos empregos, impostos e serviços gerados. O Plano Diretor impacta diretamente
o setor porque o mercado imobiliário é quem faz uso das regras e definições para a cidade, uma
vez que a “cidade ilegal” cresce e se desenvolve à revelia do Plano Diretor.
Agradecemos à equipe do Sinduscon-MG pela parceria, pela autonomia e protagonismo destinados
à AsBEA-MG na construção deste material e por valorizar os Arquitetos e Urbanistas que dedica-
ram seu tempo no desenvolvimento desse produto de excelente qualidade. Ver a competência e a
qualidade técnica da equipe AsBEA-MG é motivo de orgulho para a associação.
Enfrentaremos os desafios e as oportunidades desse novo Plano com muito otimismo e sabedo-
ria para a construção da cidade que queremos morar.
Fernanda Basques
Presidente - AsBEA-MG
MENSAGEM DO VICE-PRESIDENTE
DA ÁREA IMOBILIÁRIA DO SINDUSCON-MG
A Comissão da Indústria Imobiliária do Sinduscon-MG tem como objetivo

acompanhar as questões relativas ao segmento buscando sempre contribuir
para que o construtor mineiro fortaleça suas atividades com maior produtivi-
dade e eficiência. Para isso, diversas ações são realizadas. Reuniões mensais,
com análise da conjuntura econômica nacional e dos resultados do segmento
imobiliário da Região Metropolitana de Belo Horizonte, fazem parte do nosso
calendário de atividades que conta, ainda, com o “Congresso do Mercado Imo-
biliário”, o “Show da Casa Própria”, a divulgação de informativos, entre outras.
No contexto geral das atividades da Comissão da Indústria Imobiliária, elabora-
mos esta publicação em parceria com a AsBEA-MG para que as empresas e os
arquitetos possam acompanhar, de forma mais didática e objetiva, a nova legis-
lação urbana da cidade.
O atual Plano Diretor chega num momento em que o mercado imobiliário de
Belo Horizonte encontra-se com uma baixa oferta (estoque) de imóveis novos
disponíveis para comercialização. Conforme os dados do Censo do Mercado
Imobiliário, realizado pela Brain Consultoria para o Sinduscon-MG, a capital
mineira, que há pouco mais de quatro anos possuía cerca de cinco mil unidades
em oferta, apresenta atualmente um número bem inferior: cerca de três mil uni-
dades. A crise econômica que ceifou postos de trabalho com carteira assinada
elevou a taxa de juros e gerou uma instabilidade econômica nos últimos anos
ajuda a explicar este resultado. Além disso, a demora na aprovação de projetos
e as dificuldades burocráticas contribuíram para desestimular os investimentos.
Agora o construtor de Belo Horizonte tem mais um desafio: trabalhar com as novas
diretrizes urbanas considerando a falta de espaço para construção e o elevado pre-
ço dos terrenos. Neste contexto, cabe ressaltar que o Sinduscon-MG está ao lado
do construtor realizando atividades que permitam o contínuo desenvolvimento do
segmento imobiliário e da capital mineira.
Cabe destacar que o Sinduscon-MG sempre buscou soluções para dinamizar as
atividades do mercado imobiliário e que permitissem o desenvolvimento sus-
tentável do município de Belo Horizonte. E é dessa forma que a entidade conti-
nuará pautando as suas atividades.
Renato Ferreira Machado Michel

Vice-presidente da Área Imobiliária - Sinduscon-MG
Coordenador-geral do projeto desta publicação
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO............................................................................................................................................................. 20
O QUE A LEI 11.181/2019 REPRESENTA? ......................................................................................................... 21
O QUE É O PLANO DIRETOR E QUAL É SEU FUNDAMENTO? .................................................................. 21
COMO A LEI 11.181/2019 ESTÁ ESTRUTURADA?......................................................................................... 22
QUAIS OS CRITÉRIOS ADOTADOS PARA CLASSIFICAR O TERRITÓRIO URBANO? ....................... 23
O QUE É E QUAIS SÃO OS ZONEAMENTOS PREVISTOS NA LEI 11.181/2019? ................................. 23

- ZONAS DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL ...................................................................................................................................................23
- ZONAS DE OCUPAÇÃO MODERADA.........................................................................................................................................................24
- ZONAS DE OCUPAÇÃO PREFERENCIAL ...................................................................................................................................................24
- ÁREAS DE CENTRALIDADE ..........................................................................................................................................................................24
- ÁREAS DE GRANDES EQUIPAMENTOS .....................................................................................................................................................24
- ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL ...............................................................................................................................................25
- ÁREAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL ................................................................................................................................................25
- AEIS DE INTERESSE AMBIENTAL ................................................................................................................................................................25
- ÁREAS DE DIRETRIZES ESPECIAIS .............................................................................................................................................................25
- ÁREAS DE CONEXÕES AMBIENTAIS..........................................................................................................................................................25
- ÁREAS DE PROJETOS VIÁRIOS PRIORITÁRIOS ......................................................................................................................................25
QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE

POLÍTICA URBANA PREVISTOS NA LEI 11.181/2019? ............................................................................... 27
O QUE É PARCELAMENTO DE SOLO E QUAIS

SÃO AS MODALIDADES PERMITIDAS?............................................................................................................. 28
QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS PARÂMETROS

PARA PARCELAMENTO DO SOLO?..................................................................................................................... 28
COMO IDENTIFICAR OS LOTES APROVADOS NO MUNICÍPIO? ............................................................ 29
EM QUAIS SITUAÇÕES SÃO EXIGIDAS TRANSFÊRENCIA DE ÁREA AO MUNICÍPIO? ................... 30
QUAL É O PRAZO LEGAL PARA REGISTRO DE PARCELAMENTO?......................................................... 30
O QUE É E QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

DE UM PROCESSO DE LOTEAMENTO? ............................................................................................................. 31
DE UM PROCESSO DE DESMEMBRAMENTO? ............................................................................................... 32

DE UM PROCESSO DE PARCELAMENTO VINCULADO? ............................................................................ 32

DE UM PROCESSO DE MODIFICAÇÃO DE PARCELAMENTO? ................................................................ 33

DE UM PROCESSO DE REPARCELAMENTO? ................................................................................................. 33
QUAIS SÃO AS REGRAS PARA OCUPAÇÃO DO SOLO? .............................................................................. 34

- TAXA DE OCUPAÇÃO (TO) E TAXA DE PERMEABILIDADE (TP) .....................................................................................................34
- ESPAÇOS PARA VEÍCULOS ......................................................................................................................................................................35
- AFASTAMENTOS – FRONTAL, LATERAIS E DE FUNDOS ..................................................................................................................37
- ALTURA MÁXIMA NA DIVISA.................................................................................................................................................................39
- COEFICIENTE E QUOTA DE TERRENO POR UNIDADE HABITACIONAL ......................................................................................40
QUAIS SÃO OS INSTRUMENTOS PREVISTOS PARA SUPERAR O COEFICIENTE BÁSICO? ........... 43

- BENEFÍCIOS URBANÍSTICOS ..................................................................................................................................................................43
ÁREAS NÃO COMPUTADAS PARA CÁLCULO DA ÁREA LÍQUIDA DAS EDIFICAÇÕES ...................................................44
OUTORGA GRATUITA PARA SOLUÇÕES PROJETUAIS DE GENTILEZA URBANA ...........................................................45
- BENEFÍCIO DECORRENTE DA PRODUÇÃO DE HIS (HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL) – BPH ........................................47

- TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR – TDC ....................................................................................................................47
- OUTORGA ONEROSA - ODC ...................................................................................................................................................................48
O QUE É E QUAIS SÃO AS CARACTERÍSTICAS DO ESTOQUE

DE POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL (EPCA)?................................................................................. 50
QUAL SERÁ A DESTINAÇÃO DOS RECURSOS ARRECADADOS ATRAVÉS

DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR (ODC)? ............................................................. 50
COMO IDENTIFICAR A POSSIBILIDADE DO USO DO SOLO? .................................................................. 50
QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

DAS ÁREAS DE DIRETRIZES ESPECIAIS (ADE´S)? .......................................................................................... 52
QUAL É A POLÍTICA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO?...................................................................................... 55
O QUE É O PLANO DIRETOR DE MOBILIDADE

URBANA DE BELO HORIZONTE (PLANMOB-BH)? ....................................................................................... 56
QUAIS SÃO AS REGRAS PARA LICENCIAMENTO? ....................................................................................... 57
QUAIS SÃO AS DEFINIÇÕES E ESPECIFICIDADES DE EMPREENDIMENTOS DE IMPACTO E

COMO OCORRE O LICENCIAMENTO? .............................................................................................................. 57
COMO GARANTIR O CUMPRIMENTO DA LEGISLAÇÃO? ......................................................................... 59
O QUE GARANTE O DIREITO AO LICENCIAMENTO, CONFORME LEI 9.959/2010? ....................... 59
QUAL A REGRA DE TRANSIÇÃO DO COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO? .................................. 60
QUAIS SÃO AS ÁREAS DELIMITADAS PELAS OPERAÇÕES URBANAS,

INSTITUÍDAS PELA LEI 11.181/2019? ................................................................................................................ 61
QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS ALTERAÇÕES NA LEI 9.074/2005?............................................................... 61
QUAIS LEIS FORAM REVOGADAS PELA LEI 11.181/2019? ....................................................................... 62
QUAL O CRONOGRAMA DE ENTRADA EM VIGOR DA LEI 11.181/2019? .......................................... 62

INTRODUÇÃO
A capital mineira, Belo Horizonte, uma cidade com mais de 2,5 milhões de habitantes, conforme
os dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), possui um mercado imobiliário
atuante e que ao longo de décadas tem contribuído sistematicamente para o seu desenvolvimento
socioeconômico, ou seja, para a geração de renda e emprego. Vale destacar, ainda, que o produto do
segmento é essencial ao bem-estar da população: a casa própria. Por isso, compreender as regras de
construção na cidade é fundamental para todos os profissionais e empresas que exercem atividades
nesta área, pois são elas que possibilitam observar para onde o segmento vai caminhar.
Assim, este trabalho tem por objetivo destacar os principais conceitos do novo Plano Diretor de Belo
Horizonte. Buscou-se demonstrar o que é o Plano Diretor e quais são os seus fundamentos, como a
Lei 11.181/2019 está estruturada e o que ela representa, quais são os critérios adotados para a clas-
sificação do território urbano, quais os zoneamentos previstos, quais são os principais instrumentos
de política urbana que foram adotados e quais são os parâmetros para o parcelamento do solo. Além
disso, demonstrou-se quais são as regras para o licenciamento, quais são as principais características
de um processo de desmembramento, qual a regra de transição do coeficiente de aproveitamento,
entre outros aspectos importantes.
Realizada por uma equipe de arquitetos com relevante experiência na elaboração de projetos e
serviços no mercado imobiliário de Belo Horizonte, esta publicação objetiva, ainda, contribuir
com todos os profissionais e empresas que precisam de esclarecimentos imediatos diante da
nova legislação. Entretanto, ressalta-se que a leitura desta publicação deve, necessariamente,
ser acompanhada da Lei 11.181/2019 e de todas as demais Leis, Portarias e Decretos relativos
à nova legislação urbana da cidade. Assim, será possível ter uma visão completa e eficiente do
atual processo urbanístico da cidade.
Este novo instrumento de política urbana chega num momento em que a cidade concentra cerca de
30% dos lançamentos imobiliários da Região Metropolitana, conforme dados do Censo do Mercado
Imobiliário, realizado pela Brain Consultoria para o Sinduscon-MG. Este ambiente traduz preocu-
pação com a implementação do novo Plano Diretor, pois o baixo número de lançamentos reduziu
a oferta de imóveis novos para comercialização para um dos menores patamares já observados na
capital (cerca de 3.000 unidades). É diante desse cenário que o segmento imobiliário trabalhará com
as novas regras.
Estruturado no formato de perguntas básicas, este estudo somente foi possível de ser realizado
em função da importante parceria entre Sinduscon-MG e a AsBEA-MG, que não mediram esfor-
ços para que um completo levantamento de informações relevantes fossem destacadas. Desta
forma, as entidades buscaram prestar mais um serviço para os seus associados.
ENTENDENDO O NOVO PLANO

20 DIRETOR DE BELO HORIZONTE
O QUE A LEI 11.181/2019 REPRESENTA?
A Lei 11.181/2019, referente ao novo Plano Diretor de Belo Horizonte, foi promulgada no dia 08 de
agosto de 2019 e alterou completamente a legislação urbanística anteriormente vigente.
No novo Plano Diretor estão definidas as diretrizes da política de desenvolvimento urbano municipal,
além do Plano de Mobilidade Urbana (PlanMob-BH) e as regras de parcelamento, uso e ocupação do solo.
O QUE É O PLANO DIRETOR E QUAL É SEU FUNDAMENTO?
O Plano Diretor é o instrumento básico da política urbana do Município, instituído pela Constituição Fe-
deral de 1.988 e regulamentado pelo Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257/2001). Ele define as nor-
mas fundamentais de ordenamento da cidade para dirigir o desenvolvimento da cidade nos seus aspectos
econômico, físico e social, tendo como finalidade orientar a atuação do poder público e da iniciativa pri-
vada na construção dos espaços e oferta dos serviços essenciais, visando assegurar melhores condições
de vida para a população.
A política urbana do Município contempla questões vinculadas à estrutura e desenvolvimento urbano, ao
meio ambiente, à habitação social, ao patrimônio histórico e cultural, à mobilidade, bem como ao trata-
mento e a relação dos espaços públicos e privados.
A política urbana do Município é pautada em diretrizes, princípios, objetivos e regras previstos em
lei, que consolida:
• normas de ordenamento do desenvolvimento urbano e ambiental voltadas a uma configuração es-
pacial compacta, racional e eficiente da cidade;
• regras gerais e especiais de parcelamento, ocupação e uso do solo e de desenho urbano;
• diretrizes para a aplicação dos instrumentos de política urbana.
Os princípios, objetivos e diretrizes contidos no Plano Diretor fundamentam-se no princípio da Função

Social da Propriedade e da Cidade, nos termos do Art. 182 da Constituição Federal de 1988 e do Art. 2º
da Lei Federal nº 10.257/2001 - Estatuto da Cidade, bem como nas disposições da Nova Agenda Urbana
(NAU) e dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS).

DIRETOR DE BELO HORIZONTE 21
COMO A LEI 11.181/2019 ESTÁ ESTRUTURADA?
A Lei 11.181/2019, que institui o Plano Diretor do Município de Belo Horizonte, é composta por 14 títu-
los, cada um subdividido em capítulos, além de 32 anexos.
Em síntese, a Lei 11.181/2019 está estruturada da seguinte forma:
- Títulos:
- Anexos:
Até a data de entrada em vigor da Lei 11.181/2019, foram publicados a Lei 11.216, de 04 de fevereiro de
2020; e os seguintes decretos, regulamentando diversos itens da lei:
• Decreto nº 17.266, de 28 de janeiro de 2020;
• Decreto nº 17.272, de 04 de fevereiro de 2020;
• Decreto nº 17.275, de 04 de fevereiro de 2020.

QUAIS OS CRITÉRIOS ADOTADOS PARA
CLASSIFICAR O TERRITÓRIO URBANO?
O novo Plano Diretor de Belo Horizonte, com o objetivo de reorganizar o território, subdividiu e
classificou as áreas urbanas conforme características preponderantes de ocupação, sendo basica-
mente três classificações:
IMPORTANTE: o novo Plano Diretor tem a intenção de padronizar a legislação com instituição
do coeficiente de aproveitamento básico homogêneo, em praticamente todo o território, e ampla
aplicação dos instrumentos de política urbana.
O QUE É E QUAIS SÃO OS ZONEAMENTOS

PREVISTOS NA LEI 11.181/2019?
Zoneamento é um tradicional instrumento do planejamento urbano, caracterizado pela aplicação de um

sistema legislativo que procura regular de forma diferenciada o uso e ocupação do solo urbano de áreas
classificadas por meio de características sociais, geomorfológicas e de infraestrutura, que definem capa-
cidade e vocação específicas de desenvolvimento de suporte.
Considerando os objetivos do Plano Diretor, os zoneamentos previstos na Lei 11.181/2019 são descri-
tos nos artigos 89 a 115 e demarcados no Anexo I da Lei 11.181/2019, sendo:
- ZONAS DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL: porções do território municipal cuja possibilidade de ocu-

pação sofre restrições em decorrência da presença de atributos ambientais e paisagísticos relevantes, da
necessidade de preservação do patrimônio histórico, cultural, arqueológico, natural ou paisagístico, da
amenização de situações de risco geológico ou da necessidade de recuperação de sua qualidade ambien-
tal. Classificam-se em:
PA 1 PA 2 PA 3

- ZONAS DE OCUPAÇÃO MODERADA: porções do território municipal cuja possibilidade de ocupação
sofre restrições em função de baixa capacidade de suporte local ou de sua saturação; inserção em bairros
tradicionais ou conjuntos urbanos com relevância cultural e simbólica; busca pela manutenção de modelo
de ocupação destinado ao uso habitacional de interesse social ou de mercado popular. Classificam-se em:
OM 4 OM 3 OM 2 OM 1
- ZONAS DE OCUPAÇÃO PREFERENCIAL: porções do território municipal nas quais a ocupação é es-
timulada em decorrência de melhores condições de infraestrutura e de acessibilidade e de menores res-
trições topográficas e paisagísticas. Classificam-se em:
OP 1 OP 2 OP 3
- ÁREAS DE CENTRALIDADE: porções do território municipal onde se pretende direcionar maior aden-
samento construtivo e populacional e a concentração de atividades econômicas, complementarmente à quali-
ficação urbanística do espaço urbano. Classificam-se em centralidades locais e centralidades regionais.
CENT CENT
REG LOC
DESTAQUES:
• admitido adensamento construtivo superior, por meio da aplicação do CAcent;
• busca-se proporcionar o compartilhamento dos usos residenciais e não residenciais.
- ÁREAS DE GRANDES EQUIPAMENTOS: porções do território destinadas a implantação de grandes

equipamentos econômicos (AGEE´s) ou grandes equipamentos de uso coletivo (AGEE´s), nas quais é ad-
mitido adensamento construtivo elevado, com o objetivo de maximizar a utilização de terrenos para aten-
dimento das demandas da população.
AGEE AGEUC
DESTAQUES:
• proibido uso residencial em AGEE;
• admitido uso residencial em AGEUC, conforme diretrizes descritas no artigo 110.

- ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL: porções do território municipal ocupadas predomi-
nantemente por população de baixa renda, nas quais há interesse público em promover a qualifica-
ção urbanística por meio da implantação de programas habitacionais de urbanização e regularização
fundiária. Classificam-se em:
ZEIS-1: áreas ocupadas desordenadamente e de forma espontânea;
ZEIS-2: áreas ocupadas em que o Executivo tenha implantado conjuntos habitacionais de interesse social.
ZEIS-1 ZEIS-2
- ÁREAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL: porções do território destinadas à implantação de progra-

mas e empreendimentos de interesse social, com predominância do uso habitacional, conforme diretrizes
da Política Municipal de Habitação. Classificam-se em:
AEIS 1 AEIS 2
- AEIS DE INTERESSE AMBIENTAL: porções do território municipal subutilizadas, desocupadas ou

predominantemente desocupadas, dotadas de elementos ambientais relevantes, nas quais é possível a
compatibilização entre a proteção de atributos naturais e paisagísticos, a geração de espaços públicos de
lazer, a implantação de EUC e a produção de empreendimentos de interesse social.
AEIS
AMB
- ÁREAS DE DIRETRIZES ESPECIAIS: porções do território municipal que, em função de especificidades

urbanísticas, culturais ou ambientais, demandam a adoção de políticas específicas de parcelamento, ocu-
pação ou uso do solo de caráter restritivo em relação às normas gerais da legislação urbanística municipal.
As ADEs são aquelas tratadas nos capítulos I a IV do Título VIII e no Título IX e estão demarcadas no
Anexo III da Lei 11.181/2019.
- ÁREAS DE CONEXÕES AMBIENTAIS: porções do território municipal predominantemente linea-

res, cuja delimitação tem como objetivo a conformação de uma rede de qualificação ambiental volta-
da para a proteção de cursos d`água e nascentes e prevenção de processos erosivos, bem como para
a disponibilização de áreas vegetadas e permeáveis e espaços propícios ao exercício de atividades de
esporte e lazer. Dividem-se em conexões verdes e conexões de fundo de vale e estão demarcadas no
Anexo II da Lei 11.181/2019. A definição de parâmetros urbanísticos específicos para estas áreas
será realizada no âmbito do Plano de Estruturação Urbano-Ambiental (PEA), conforme regulamen-
tado pelos artigos 92 e 93 do Decreto 17.273, de 04 de fevereiro de 2020.
- ÁREAS DE PROJETOS VIÁRIOS PRIORITÁRIOS: áreas do Município destinadas à implantação de

Projetos Viários Prioritários (PVP), bem como vias cujos terrenos lindeiros estão sujeitos a recuo de ali-
nhamento quando da aprovação de projeto de edificação, com vistas à ampliação do sistema de circula-
ção, estão identificadas no Anexo IV da Lei 11.181/2019.

DESTAQUES:
• a camada de projetos viários prioritários vigente desde a publicação da lei, conforme artigo 410
da Lei 11.181/2019;
• conforme artigo 70 do Decreto 17.273 de 04 de fevereiro de 2020, a aplicação de parâmetros
urbanísticos diferentes do coeficiente de aproveitamento para os terrenos com recuo de alinha-
mento, não considerará a porção do terreno referente ao recuo.
INFORMAÇÕES IMPORTANTES:
- Nos lotes com porções inseridas em zoneamentos distintos, devem ser adotados os parâmetros
que permitam o maior adensamento construtivo, ressalvadas as seguintes situações:
• nos lotes parcialmente inseridos em ADEs, aplicam-se os parâmetros previstos para a ADE
a todo o lote;
• nos lotes parcialmente inseridos em zonas de preservação ambiental, conexões de fundo de
vale ou áreas de projetos viários prioritários, prevalecem seus respectivos parâmetros ape-
nas nas porções sobre as quais incidem;
• nos lotes parcialmente inseridos em conexões de fundo de vale ou em áreas de projetos viá-
rios prioritários, a não ocupação das porções inseridas nesses zoneamentos permite a con-
centração do potencial construtivo nas demais porções, considerando os parâmetros urba-
nísticos previstos para os demais zoneamentos em que se inserem.
- Nos lotes em que haja sobreposição de zoneamentos, os parâmetros urbanísticos das ADEs,
áreas de projetos viários prioritários, áreas de conexões de fundo de vale e operações urbanas
consorciadas prevalecem sobre aqueles dos outros zoneamentos; sempre prevalecendo os parâ-
metros urbanísticos mais restritivos dentre os previstos.
- Para os empreendimentos a serem implantados em terrenos parcialmente inseridos em áreas de
centralidades, aplicam-se os parâmetros previstos para as áreas de centralidades em todo o ter-
reno, exceto em lotes integralmente ou parcialmente inseridos em ADEs e as áreas de lotes sobre
as quais incidem zonas de preservação ambiental, conexões de fundo de vale ou áreas de projetos
viários prioritários. Porém, no caso das ADEs Vale do Arrudas, Bacia da Pampulha e Serra do Cur-
ral, aplicam-se os parâmetros de centralidades.

QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE
POLÍTICA URBANA PREVISTOS NA LEI 11.181/2019?
Os principais instrumentos de política urbana previstos na Lei 11.181/2019 são:

• parcelamento, edificação e utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo, desapropriação
com pagamento em títulos da dívida pública e consórcio imobiliário;
• direito de preempção;
• instrumentos para superação do coeficiente de aproveitamento básico, como outorga onerosa do
direito de construir, transferência do direito de construir, adoção de soluções projetuais de gentile-
za urbana e benefício decorrente da produção de Habitação de Interesse Social (HIS);
• operação urbana simplificada e operação urbana consorciada;
• reajuste de terrenos;
• concessão urbanística;
• convênio urbanístico de interesse social;
• estudo de impacto de vizinhança.
Os principais instrumentos de política urbana previstos na Lei 11.181/2019 estão detalhados no Título
II, artigos 38 a 81.
ATENÇÃO: os instrumentos de política urbana previstos na Lei 11.181/2019 são regulamentados

através da Lei Nº 11.216 e Decretos Nº 17.272 e Nº 17.273; todos de 04 de fevereiro de 2020.

O QUE É PARCELAMENTO DE SOLO E QUAIS
SÃO AS MODALIDADES PERMITIDAS?
Parcelamento do solo urbano é a divisão da terra (glebas; áreas indivisas) em unidades juridicamente
independentes, com vistas à edificação.
O parcelamento do solo pode ser realizado por meio de loteamento ou desmembramento, em conformi-
dade com a legislação federal (Lei 6.766/1979) e legislação municipal.
As alterações de parcelamento do solo podem ocorrer por meio de modificação de parcelamento
ou reparcelamento.
QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS PARÂMETROS

PARA PARCELAMENTO DO SOLO?
O parcelamento do solo deverá obedecer às diretrizes fornecidas pelos órgãos municipais licenciadores,
em conjunto com o órgão estadual competente, quando for o caso.
No parcelamento do solo, as áreas não parceláveis nos termos da legislação federal serão identificadas
como Unidades de Preservação (UP´s) e são caracterizadas por:
• declividade acima de 47%;
• áreas de inundação, assim delimitadas pela PBH em seu mapeamento;
Caso haja intervenções nestas áreas, determinadas como alagadiças ou sujeitas a inundações, deve ser
apresentado laudo de Responsável Técnico que ateste a viabilidade de ocupação da área, com medidas
necessárias e cuja responsabilidade de implantação seja do proprietário.
• não entram no cálculo da área total aprovada;
• são demarcadas e agregadas a um determinado lote.
No parcelamento do solo, as seguintes áreas não edificáveis poderão constituir parte integrante dos lo-
tes, sendo identificadas e descritas com indicação de sua natureza nas certidões de origem e nas plantas
de parcelamento, bem como consideradas para aplicação dos parâmetros urbanísticos de ocupação:
• APP’s – margem de 30,00m (céu aberto) ou 15,00m (canalizados) dos córregos ou cursos d’água.
• faixas de rodovias, ferrovias – 15,00m;
• faixas de servidão – Copasa e Cemig;
• entram no cálculo da área total aprovada – utilização dos parâmetros;
• são inseridas em um determinado lote.
O parcelamento do solo em áreas nas quais haja risco geológico, bem como naquelas com declividade
superior a 30% e inferior a 47%, é condicionado à emissão de laudo por responsável técnico que ateste a
viabilidade de se edificar no local.
Em Belo Horizonte, as condições gerais para parcelamento do solo são descritas no Anexo XII da Lei
11.181/2019, sendo:

Parâmetros para lotes e quadras
Área mínima de lote (m²)

Frente mínima Extensão
Via arterial Área máxima de Frente mínima de
Zoneamento Via local ou de lote (m)¹ máxima de
ou de ligação lote (m²) lote para EUC (m)
coletora quadra (m)
regional
PA-1 10.000 10.000 Não se aplica 5,0 10,0 200
PA-2 2.500 2.500 10.000 5,0 10,0 200
PA-3 1.000 1.000 10.000 5,0 10,0 200
OM-1 500 500 10.000 5,0 10,0 200
OM-2, OM-3,
OP-1, OP-2,
OP-3, Agee,
125 500 10.000 5,0 10,0 200
Ageuc e
Centralidade
Regional
OM-4 125 500 1.000 5,0 10,0 200
Aeis-1 125 500 10.000 5,0 5,0 200
Aeis-2 4
125 5
125 5
250 5
5,0 5,0 200
Zeis-14 e Zeis-2 405 405 2505 1,2 5,0 200
Como regras gerais, a Lei 11.181/2019 define:

- todos lotes devem confrontar-se com via pública. Lotes com frente exclusiva para via de pedestre são
aprováveis apenas em ZEIS, AEIS-2 e ELUPs;
- comprimento máximo de quarteirão permitido, entre duas vias transversais, é 200 metros, exceto em
processos de parcelamento vinculado:
• via de pedestre ou mista pode ser admitida como delimitadora de quarteirão, desde que promova a
ligação entre duas vias de hierarquia superior;
• ELUPs podem separar quarteirões, conforme descrito no artigo 126;
- sistema de circulação deve prever vias que se articulem com as vias adjacentes oficiais, existentes ou
projetadas, considerando as melhores situações de topografia, geologia e insolação de lotes;
- lotes de ELUP e EUC podem ter área superior à máxima definida para cada zoneamento;
- Áreas de propriedade pública em PA-1 podem ser parceladas – preferencialmente ELUP’s;
- ELUPs também podem ser acessados/compartilhados com EUC ou outro ELUP aprovado que tenham
frente para via;
- ELUPs implantados, mantidos e conservados pelo empreendedor até a entrega das obras.
COMO IDENTIFICAR OS LOTES APROVADOS NO MUNICÍPIO?

Os lotes aprovados, ou seja, aqueles que estão aptos a receber edificação, desde que regularizados no
cartório de registro de imóveis e com certidão de origem fornecida pelo Executivo, são:
• os lotes e partes de lote que possam ser identificados quanto à localização, o formato e a dimensão
na Planta Cadastral de Belo Horizonte de 1942, elaborada na administração Juscelino Kubitschek
de Oliveira;
• as partes de lote cujas edificações tenham recebido certidão de baixa de construção, tendo como
referência a planta de situação com as cotas de aprovação, constantes do Cadastro de Plantas (CP).

EM QUAIS SITUAÇÕES SÃO EXIGIDAS
TRANSFÊRENCIA DE ÁREA AO MUNICÍPIO?
Nos loteamentos e desmembramentos, é obrigatória a transferência ao Município de, no mínimo, 15%
(quinze por cento) da área da gleba descrita na matrícula, excetuada dessa a área correspondente às UPs,
para a instalação de EUC e implantação de ELUPs.
Diretrizes gerais:
- UP’s e APP’s podem entrar na conta da transferência desde que atinjam no máximo 5% do total parcela-
do, mas obrigatoriamente deve ser transferido o dobro da quantificação proposta para a conta dos 15%;
- Canteiros centrais ao longo das vias e as praças da rotatória – não são ELUP;
- EUC e ELUP podem ser transferidos fora da área em aprovação:
• quando houver interesse público;
• em área com compatibilidade de valores – baseado na tabela de ITBI. A área pode exceder, nunca faltar;
- A transferência pode ser feita em dinheiro:
• nas glebas até 10.000,00m²;
• se o lote oferecido resulte em metragem menor daquela permitida para o zoneamento onde está o imóvel;
• vale tabela ITBI.
Em caso de loteamento, além das áreas descritas acima, é obrigatória a transferência ao Município da
área correspondente à implantação do sistema de circulação do loteamento.
OBSERVAÇÃO: o parcelamento de solo de terrenos situados em AEIS e ZEIS possuem particula-

ridades descritas nos artigos 142 a 157 da Lei 11.181/2019.
QUAL É O PRAZO LEGAL PARA REGISTRO DE PARCELAMENTO?

Após aprovação do parcelamento, o empreendedor deve protocolar o projeto de parcelamento em car-
tório de registro de imóveis até 180 (cento e oitenta) dias após sua aprovação, sob pena de caducidade.
ATENÇÃO: De acordo com o artigo 8º do Decreto 17.273 de 04 de fevereiro de 2020, esta obri-
gatoriedade se aplica a todos os parcelamentos (loteamento e desmembramento) e alterações
(modificação de parcelamento e reparcelamento); sobrepondo à lei federal 6.766 de 1979, na qual
apenas loteamento e desmembramento são obrigados a cumprir tal prazo.

DE UM PROCESSO DE LOTEAMENTO?
De acordo com a Lei nº 6.766/79, loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação,
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.
As principais características de um processo de loteamento são:
• requer emissão de diretrizes para parcelamento de solo;
• requer licenciamento ambiental;
• obrigatória transferência de 15% de área para EUC e ELUP, além da área necessária para implanta-
ção do sistema de circulação do loteamento, cujas vias públicas devem receber classificação entre
as seguintes categorias: de ligação regional, arterial, coletora, local, mista, de pedestres ou ciclovia.
A tabela 1.2 do Anexo XII da Lei 11.181/2019 descreve as características geométricas das vias, sendo:
Via Arterial Via Coletora

Situação Via Local Via Mista Via de Pedestre
Primária1 Secundária1 Primária1 Secundária1
Regra
35,0 25,0 20,0 18,0 15,0 10,0 5,0
Largura geral
mínima da Zeis-1, Será definida pelo órgão responsável pela política municipal de
via (m) Zeis-2 e planejamento urbano ou pelo plano global específico – PGE – ou pelo plano 1,2
Aeis-2 de regularização urbanística – PRU.
Vias
10 15 20 20
classe I2 Sem limite. Acima
Rampa de 25, obrigatória
8 10
máxima (%) Vias classe implantação de
12 20 30 30 escada
II2
Rampa Todas as
0,5
mínima (%) vias
Largura O somatório das larguras das calçadas deve ter largura mínima equivalente a 40% da
mínima do Todas as largura total da via, podendo ser distribuído de forma diferenciada entre as calçadas,
somatório das vias incluindo o canteiro central. É obrigatória a obediência às condições estabelecidas
calçadas (m) no Código de Posturas do Município.
Todos projetos complementares referentes ao sistema de circulação devem ser elaborados e aprovados.
Também é necessário apresentar orçamento e cronograma para execução das obras de urbanização, que
devem ser executadas e custeadas pelo empreendedor.
As obras de urbanização devem ser garantidas à Prefeitura, através de caucionamento:
• em dinheiro;
• em títulos da dívida pública;
• por vinculação a imóvel situado na área parcelada ou fora dela;
• por seguro garantia;
• por fiança bancária.
Obras referentes a EUC e ELUP também são consideradas obras de urbanização.

DE UM PROCESSO DE DESMEMBRAMENTO?
De acordo com a Lei nº 6.766/79, desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edifi-
cação, com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas
vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação daquelas já existentes.
As principais características de um processo de loteamento são:
• requer emissão de diretrizes para parcelamento de solo;
• obrigatória transferência de 15% de área para EUC e ELUP.
No caso da escolha por ELUP ser uma determinação da PBH/SMMA, é de responsabilidade do proprie-
tário a apresentação dos projetos necessários à sua implantação, a serem aprovados pela SMMA. Tais
projetos devem constar na planilha orçamentária das obras e devem ser implantados pelo proprietário.
A implantação das ELUP’s deve ser garantida pelo depósito, confiado ao executivo, do valor das obras,
projeto, etc apresentados e aprovados para a sua implantação.
As obras de urbanização devem ser garantidas à Prefeitura, por meio de caucionamento:
• em dinheiro;
• em títulos da dívida pública;
• por vinculação a imóvel situado na área parcelada ou fora dela;
• por seguro garantia;
• por fiança bancária.

DE UM PROCESSO DE PARCELAMENTO VINCULADO?
Parcelamento vinculado é a modalidade de destinação de parcelamento em que ocorre aprovação simul-
tânea do parcelamento e do plano de vinculação entre parcelamento, ocupação e uso do solo, em função
da necessidade de análise e de estudos da repercussão do empreendimento sobre o meio urbano.
O processo de parcelamento vinculado requer licenciamento urbanístico ou licenciamento ambien-
tal (se for loteamento).
É obrigatório o parcelamento vinculado:
• em parcelamentos e modificações de parcelamento que originem lotes com área superior a
10.000m² (dez mil metros quadrados);
• em parcelamentos que originem quarteirões com mais de 200 metros;
• em parcelamentos de glebas inseridas em AEIS-1 e em AEIS de Interesse Ambiental;
• em parcelamentos em PA-1 de propriedade particular;
• áreas em que esteja sendo modificada uma vinculação anteriormente existente;
• em parcelamentos nos quais a exigência de implantação de sistema viário seja substituída pela de-
marcação de faixa de recuo de alinhamento. Se houver nesse caso mudança de vinculação, a via
antes demarcada precisará ser implantada.

DE UM PROCESSO DE MODIFICAÇÃO DE PARCELAMENTO?
Modificação de parcelamento é a divisão ou alteração das dimensões de lotes aprovados, sem alteração
do sistema viário e áreas públicas – EUC e ELUP, previstas no parcelamento original.
Modificação de parcelamento é admitida nas seguintes situações:
• regularização de parte remanescente da desapropriação parcial de lote pertencente a parcela-
mento aprovado;
• incorporação de parte remanescente de implantação de vias a lote aprovado;
• regularização de parte de lote, sem a participação no processo dos proprietários das demais partes,
desde que a forma, as dimensões e a localização da parte em questão estejam claramente e correta-
mente caracterizadas no respectivo registro ou matrícula;
• interesse público devidamente justificado;
• alteração de vinculação de lote aprovado em parcelamento vinculado, exceto na hipótese prevista
no inciso V do art. 136 desta lei;
• lotes desafetados com mudança de destinação para a implantação de empreendimento de in-
teresse social;
• demais hipóteses que não impliquem aumento de desconformidade em relação à legislação urba-
nística vigente.

DE UM PROCESSO DE REPARCELAMENTO?
Reparcelamento é a divisão ou alteração das dimensões de lotes aprovados, com alteração do sistema
viário e áreas públicas – EUC e ELUP.
Características gerais:
• os percentuais destinados à área pública devem ser mantidos / assegurados;
• desafetação das áreas pela Câmara Municipal requer publicação DOM;
• aplicam-se ao reparcelamento as regras para modificação de parcelamento ou loteamento.

QUAIS SÃO AS REGRAS PARA OCUPAÇÃO DO SOLO?
A ocupação do solo é tratada por mecanismos de planejamento urbano, denominados parâmetros urba-
nísticos, que definem a maneira pela qual a edificação pode ocupar terreno urbano, em função dos índices
urbanísticos incidentes sobre o mesmo.
As edificações só podem ser construídas em terrenos que já foram parcelados e atendam a todos parâme-
tros urbanísticos, previstos em lei, tais como:
• Afastamento Frontal Mínimo (AFmin);
• Afastamento de Fundos Mínimo (AFUmin);
• Afastamento Lateral Mínimo (ALmin);
• Altimetria Máxima; Altura Máxima na Divisa (AMD);
• Coeficiente de Aproveitamento Mínimo (CAmin);
• Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAbas);
• Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CAmax);
• Coeficiente de Aproveitamento de Centralidade (CAcent);
• faixa de acumulação; número mínimo de vagas para veículos leves;
• número mínimo de vagas para carga e descarga;
• número mínimo de vagas para embarque e desembarque;
• Quota de Terreno por unidade habitacional (QT);
• recuo de alinhamento;
• Taxa de Permeabilidade Vegetada (TP);
• Taxa de Ocupação (TO).
Na Lei 11.181/2019, o Anexo XI traz informações conceituais referente aos parâmetros e as definições dos
parâmetros urbanísticos válidos para cada zoneamento são estabelecidas no Anexo XII e são aplicáveis tanto
a novas edificações, quanto a alterações em edificações regulares existentes.
A seguir, estão explicitados os principais parâmetros:
- Taxa de Ocupação (TO) e Taxa de Permeabilidade (TP): a demarcação das porções do território e
a definição de índices e regras de TO e TP estão definidas no Anexo II e tabela 11 do Anexo XII da Lei
11.181/2019, sendo basicamente:
Taxa de ocupação e taxa de permeabilidade

Taxa de permeabilidade
vegetada mínima – TP Taxa de ocupação
Observações
conforme porções territoriais máxima – TO
definidas no Anexo II desta lei
Nas porções territoriais com TP de 95%, a TP pode ser
flexibilizada para 70% e a TO para 25%, condicionado à anuência
prévia do Comam, e aplicável a:
95% 3% a) terrenos de propriedade privada;
b) terrenos públicos voltados à implantação de edificações e instalações
destinadas a equipamentos de cultura, lazer e esportes e às instalações
necessárias a serviço de apoio e manutenção das áreas.
70% 25%
30% 60%
Em terrenos com área menor ou igual a 360,0 m²
20% 80%
são admitidas TP de 10% e TO de 80%.

Principais alterações em relação à legislação anterior (Lei 9.959/2010):
• taxa de ocupação máxima, que era de 100% em sua maioria, reduziu para 80%, conforme
Anexos II e XII da Lei 11.181/2019;
• taxa de permeabilidade; a área correspondente à porcentagem mínima da área do terreno
deve ser mantida descoberta, em terreno natural, dotado de vegetação e arborização. Se co-
berta, será considerada, desce que a razão entre a profundidade e a altura da cobertura seja
menor ou igual a 1;
• caixa de captação deixou de ser permitida para cumprimento da taxa de permeabilidade mí-
nima. Permanece proibição de uso de piso intertravado, bem como outros tipos de pavimen-
tação drenantes;
• em edificações condominiais, a área permeável necessária para atendido à taxa mínima deve
ser implantada na área de uso comum do empreendimento.
ATENÇÃO:
• Em terrenos localizados em zonas de preservação ambiental – PA-1, PA-2 e PA-3, conexão de
fundo de vale, ADE de Interesse Ambiental, ADE Bacia da Pampulha, ADE Pampulha e ADE
Cidade Jardim, a TO é aplicável a todos os níveis da edificação, inclusive subsolos. Para as
demais situações, a TO é aplicável a todos os níveis da edificação, exceto subsolos localizados
integralmente abaixo do terreno natural.
• Conforme Decreto 17.273, de 04 de fevereiro de 2020:
• nos casos em que mais de uma taxa de permeabilidade vegetada (TP) incidir sobre o lote,
deverá ser adotada média ponderada, considerando o percentual de área recoberta
por cada taxa de permeabilidade diferenciada, exceto nos casos em que o lote estiver
parcialmente classificado como zona de preservação ambiental – PA-1;
• será exigida caixa de captação em todo território municipal, exceto para as ZEIS e AEIS;
cujos detalhes estão descritos nos artigos 75, 76 e 77 do referido decreto.
- Espaços para veículos: aas regras e exceções referentes aos espaços para veículos em edificações, es-
tão descritas nas tabelas 2 do Anexo XII da Lei 11.181/2019, sendo basicamente:
Número mínimo de vagas para veículos leves para novas edificações
Número mínimo de vagas

Situação
para veículos leves
Regra Geral 1 vaga para cada 3 unidades habitacionais
OP-3, Centralidade Regional ou

empreendimentos que pratiquem quota 1 vaga para cada 5 unidades habitacionais
Uso residencial inferior a 20, em qualquer zoneamento
1 vaga para cada 3 unidades habitacionais

Aeis-1 1 vaga de motocicleta para cada 10 unidades
habitacionais
1 vaga para cada 200,0 m² de área líquida não

Regra Geral
residencial 2 3 4
Uso não residencial
Edificações destinadas a serviços de
1 vaga para cada 5 unidades de alojamento
alojamento

Número mínimo de vagas para carga e descarga
Situação Número mínimo de vagas de carga e descarga
Uso não residencial ou Empreendimentos com área líquida não 1 vaga a cada 1.500,0 m² de área líquida não
parte não residencial residencial inferior a 3.000,0 m² residencial
dos empreendimentos Empreendimentos com área líquida não 1 vaga a cada 3.000,0 m² de área líquida não
de uso misto residencial igual ou superior a 3.000,0 m² residencial
Número mínimo de vagas para embarque e desembarque

Situação Número mínimo de vagas para embarque e desembarque
Escolas maternais, infantis, de ensino
1 vaga a cada 450,0 m² de área líquida, desprezando-se as frações
fundamental e de ensino médio
Hotéis, apart-hotéis, policlínicas,

hospitais, pronto socorros e 1 vaga
maternidades
Sem exigência de vagas para embarque e desembarque, podendo ser exigida em

Demais situações
processo de licenciamento urbanístico ou ambiental
Faixa de acumulação
Comprimento Número mínimo
Área de
Situação da faixa de de faixas de
estacionamento (m²)
acumulação (m) acumulação
≤ 1.000,0 5,0 1
1. Empreendimentos de uso não residencial ou
parte não residencial dos empreendimentos de > 1.000,0 e ≤ 2.000,0 10,0 1
uso misto, com mais de 60 (sessenta) vagas de > 2.000,0 e ≤ 5.000,0 20,0 1
estacionamento; > 5.000,0 e ≤
15,0 2
2. Empreendimentos que explorem estacionamento 10.000,0
de veículos como atividade econômica. > 10.000,0 25,0 2

• padronização de exigência de vagas de estacionamento, sem diferenciação por categoria viária;
• não é necessária vagas para veículos leves em: habitações unifamiliares; habitações de inte-
resse social (terrenos ZEIS ou AEIS-2, com área inferior a 1.000,0 m², destinadas a reassen-
tamento); locais de culto; edificações públicas destinadas predominantemente a serviço de
uso coletivo; edificações destinadas a uso não residencial ou parte não residencial de edifica-
ção de uso misto com área de até 500,0 m²;
• as vagas para veículos leves não podem implantadas sobre área computada no cálculo da
Taxa de Permeabilidade (TP);
• na ADE Avenida do Contorno e nas áreas de centralidades, a área situada junto à pista de ro-
lamento poderá ser utilizada como estacionamento de veículos, mediante recuo do meio-fio,
conforme artigo 405 da Lei 11.181/2019.
ATENÇÃO: para solicitação de manifestação em relação à dispensa de vagas de veículos leves,

flexibilização de vagas de edificação privada de uso coletivo, alteração em vagas de carga e descar-
ga e outras informações referentes aos espaços para veículos, consultar também o Artigo 79 do
Decreto 17.273, de 04 de fevereiro de 2020.

Exemplo prático
Comparativo - simulação de edificações e exigência de vagas
Quantidade de vagas exigida Quantidade de vagas exigida

Edificação
na Lei 9.959/2010 na Lei 11.181/2019
1 vaga para ser dividida

16 salas de 50m2 1 vaga por sala = 16 vagas
por 4 salas = 4 vagas
1 vaga pode ser dividida

8 aptos de 60m2 1 vaga por apto = 8 vagas
por 3 aptos = 3 vagas
8 aptos de 60m2 + 1 vaga pode ser dividida

1 vaga por apto = 8 vagas
450m2 de lojas em por 3 aptos = 3 vagas
10 vagas para lojas
via coletora Não é necessário vaga para lojas
8 aptos de
1 vaga pode ser dividida
60m2 – OP-3 e 1 vaga por apto = 8 vagas
por 5 aptos = 2 vagas
Centralidades
- Afastamentos – Frontal, Laterais e de Fundos: as regras referentes aos afastamentos mínimos, estão des-
critas nas tabelas 3 do Anexo XII da Lei 11.181/2019, sendo basicamente:
Afastamento Frontal Mínimo (AFmin)
Comparativo - simulação de edificações e exigência de vagas
Classificação da via Afastamento frontal mínimo (m)
Via de ligação regional ou arterial 4,0
Via coletora ou local 3,0
Via mista ou de pedestre sem exigência
Afastamento Laterais e de Fundos
Regra geral
Situação Afastamentos laterais e de fundos mínimos (m)
H < 8,0 m 1,5
H ≥ 8,0 m e ≤ 12,0 m 2,3
H > 12,0 m 2,3 + (H - 12,0) / B

• afastamento de 1,5m vale para edificações de até 8m e, em terrenos menos até 12m de frente,
exceto aqueles situados em ADE Santa Tereza, admite-se edificações de até 12m, desde que a
taxa de ocupação seja máxima de 50% e o ponto de referência para definição do H seja a cota
altimétrica média do passeio lindeiro ao alinhamento do lote;
• alteração no “b” da fórmula, sendo:
• B = 8 em áreas de centralidade regional, áreas de grandes equipamentos e OP-3;
• B = 6 em áreas de centralidade local;
• B = 4 nas demais situações;
• H = a distância vertical em metros entre a laje de cobertura de cada nível da edificação e a laje de
piso do nível térreo da edificação situado acima, abaixo ou na mesma cota altimétrica média do
passeio lindeiro ao alinhamento do lote;
• para terrenos formados por mais de um lote, deve-se adotar a cota altimétrica média do passeio
lindeiro à testada de cada lote;
• se houver unidades residenciais ou não residenciais em níveis abaixo da cota altimétrica média do
passeio lindeiro ao alinhamento do lote, o afastamento lateral e de fundos deverá ser respeitado
inclusive para os pavimentos nos quais estejam situadas tais unidades, hipótese em que o H cor-
responderá à distância vertical em metros entre a laje de piso de cada nível da edificação situado
abaixo da cota altimétrica média do passeio e esta mesma cota altimétrica.
ATENÇÃO:
O Decreto 17.273 de 04 de fevereiro de 2020, considera que:
• a definição do nível térreo da edificação deve ser feita conforme artigo 65 e aferição do valor
do H tem como referência as definições do artigo 66;
• a flexibilização do tratamento do afastamento frontal como prolongamento de passeio não
será admitida nos terrenos lindeiros às vias descritas no artigo 68.

- Altura Máxima na Divisa: as regras referentes à altura máxima permitida na divisa, estão descritas
na tabela 5 do Anexo XII da Lei 11.181/2019, sendo basicamente:
Regra geral
Situação AMD (m)
Via local ou coletora 5,0
largura da via ≤ 15,0 m 5,0

Via arterial ou de ligação regional
largura da via > 15,0 m 10,8

• altura máxima na divisa será referenciada pelo levantamento da Prodabel, dispensando a apre-
sentação de levantamento planialtimétrico;
• novas regras para terrenos em aclive e declive e altura em divisas que contenham edificações com
Baixa e Habite-se.
ATENÇÃO: conforme artigo 67 do Decreto 17.273 de 04 de fevereiro de 2020, a largura final

da via para aplicação da altura máxima na divisa, é a indicada na Informação Básica de Edificações
(Ibed), sendo que nos casos em que houver previsão de recuo de alinhamento, deverá ser conside-
rada a largura final da via.

- Coeficiente e Quota de Terreno por Unidade Habitacional: a Lei 11.181/2019, define coeficientes de
aproveitamento mínimo, básico e máximo, bem como quota habitacional para os diversos zoneamentos
do município. Como conceito, temos:
• Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAbas): índice que, multiplicado pela área do terreno, defi-
ne o potencial construtivo inerente ao mesmo, a ser exercido por empreendimento público ou pri-
vado de forma gratuita;
• Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CAmax): índice que, multiplicado pela área do terreno, de-
fine o potencial construtivo máximo aplicável ao mesmo. Sua efetivação é condicionada à aquisição
de potencial construtivo adicional por meio da outorga onerosa ou gratuita do direito de construir
ou da transferência do direito de construir;
• Coeficiente de Aproveitamento Centralidade (CAcent): índice que, para os imóveis inseridos em
área de centralidade, substitui o CAmax. Sua efetivação é condicionada à aquisição de potencial
construtivo adicional por meio da outorga onerosa ou gratuita do direito de construir ou da trans-
ferência do direito de construir;
• Quota de Terreno por Unidade Habitacional (QT): índice que, utilizado como divisor em equação
que tenha como dividendo a área total do terreno, indica o número máximo - ou mínimo, em caso de
centralidades - de unidades habitacionais que podem ser implantadas no mesmo. A QT somente é
aplicável a edificações residenciais e na parte residencial das edificações de uso misto.

Os índices referentes a coeficientes e quotas, estão descritos na tabela 10 do Anexo XII da Lei 11.181/2019,
sendo basicamente:
Coeficiente de aproveitamento e quota de terreno por unidade habitacional

QTcent
Zoneamento CAmin CAbas CAmax CAcent QT (m²/un) Observações
(m²/un)
1. O CAbas igual a 0,3 é válido apenas para
terrenos de propriedade privada;
2. A superação do CAbas em terrenos
Não se públicos é condicionada à anuência prévia
PA-1 0,05/0,3 0,3 0,3 2.500 2.500
aplica do órgão municipal responsável pela política
de meio ambiente, sendo admitida apenas
na implantação de edificações e instalações
previstas no §3° do art. 176.
Não se
PA-2 0,5 0,8 0,8 1.250 1.250
aplica
Não se
PA-3 0,8 1,0 1,0 500 500
aplica
OM-1 0,2 1,0 1,2 1,5 100 35
OM-2 0,2 1,0 1,3 1,6 40 30
OM-3 0,3 1,0 1,5 2,0 40 30

Não se Não se 1. Terrenos com área superior a 220m²;
OM-4 1,0 1,2 50¹ e 25² 25
aplica aplica 2. Terrenos com área igual ou inferior a 220m².
OP-1 0,3 1,0 2,0 2,4 30 23
OP-2 0,3 1,0 3,5 3,6 17 15
Não se Sem
OP-3 0,5 1,0 5,0 Sem limite
aplica limite
Centralidade Não se Sem
0,5 1,0 5,0 Sem limite
Regional aplica limite
Sem A aplicação do coeficiente de aproveitamen-
AGEUC 0,3 1,0 4,0 4,0 Sem limite
limite to deve obedecer ao art. 110.
1. A superação do CAbas é admitida apenas
Não se Não se para terrenos com área superior a 720,0 m².
AGEE 0,5 1,0 4,0 4,0
aplica aplica 2. A aplicação do Coeficiente de Aproveita-
mento deve obedecer ao art. 110.
O Plano Global Específico (PGE)poderá
ZEIS-1 e Não se Não se Não se Sem alterar sem restrição todos os parâmetros
1,0 Sem limite
ZEIS-2 aplica aplica aplica limite urbanísticos desta tabela, exceto CAmax e
CAcent, os quais ficam limitados a 2,8.
Para superar o CAmax até o CAcent, 10 a 15%
2,5 2,8 da área construída do empreendimento de
1,7 (área Sem
AEIS-1 0,5 (área (área Sem limite interesse social deve ser destinado ao uso não
bruta) limite
bruta) bruta) residencial voltado para o logradouro público,
com fachada ativa.
O Plano de Regularização Urbanística (PRU)
poderá alterar ou determinar novos parâ-
metros urbanísticos para as áreas de Aeis-2,
obedecidos os seguintes limites:
Não se Não se Não se
AEIS-2 1,0 25 25 a) CAmax e CAcent menores ou iguais a 2,8;
aplica aplica aplica
b) QT (m²/un) nas ADEs Santa Tereza e Ven-
da Nova maior ou igual a 40;
c) QT nas ADEs Trevo e Buritis maior ou igual
a 60.

• instituição do coeficiente homogêneo = 1,0 em todo território municipal, exceto em áreas de pre-
servação ambiental (PA-1; PA-2; PA-3) e Áreas de Especial Interesse Social (AEIS-1);
• quotas de terrenos por unidade habitacional mais permissivas;
• instituição de Quota de Terreno mínima em áreas de centralidades regionais;
• relação área x pé-direito: se o pé-direito do compartimento de edificação não residencial for maior
que 4,5m, a área do ambiente é multiplicada por 2,0 para cálculo do potencial construtivo. A tabe-
la 6 do Anexo XII da Lei 11.181/2019 e o artigo 80 do decreto nº 17.273 de 04 de fevereiro de
2020 descrevem detalhes sobre a relação área x pé-direito.
ATENÇÃO:
REGRA DE TRANSIÇÃO – COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
• Coeficientes descritos no Anexo XII entrarão em vigor em 05/02/2023.
• No período de 05/02/2020 a 04/02/2023, são válidos os coeficientes de transição, confor-
me Anexo XVII; demais parâmetros conforme Lei 11.181/2019.
REGRAS DE OCUPAÇÃO - INFORMAÇÕES IMPORTANTES:

• Áreas demarcadas como centralidades, Áreas de Diretrizes Especiais (ADE´s), conexões
de fundo de vale, operação urbana e projetos viários prioritários possuem regras especiais,
com parâmetros prevalentes. Para tal, consultar Anexo XII da Lei 11.181/2019;
• Áreas demarcadas como AEIS e ZEIS possuem regras específicas, conforme descrito nos
artigos 162 a 172 e Anexo XII da Lei 11.181/2019;
• Anexo XII da Lei 11.181/2019 traz ainda parâmetros especiais para hospitais e edifi-
cações horizontais;
• A emissão de diretrizes de ocupação do solo em AEIS de Interesse Ambiental, caberá ao
órgão municipal responsável pela política de planejamento urbano e terá início a partir de
requerimento específico de um ou mais proprietários, conforme regulamentado pelo arti-
go 94 e do Decreto 17.273, de 04 de fevereiro de 2020.

QUAIS SÃO OS INSTRUMENTOS PREVISTOS
PARA SUPERAR O COEFICIENTE BÁSICO?
De acordo com a Lei 11.181/2019, a superação do coeficiente de aproveitamento básico pode ocorrer por meio de:
Benefícios urbanísticos:
- Áreas não computadas para cálculo da área líquida das edificações: caracterizadas por não serem
contabilizadas no cálculo de área líquida computável. São classificadas como acréscimo à área líquida
construída, portanto não geram novos acréscimos, como vagas.
Benefício/Acréscimo
Fator Gerador
Área não computada no potencial construtivo
a) Área líquida construída nas unidades autônomas 0,7 m² de área edificada para cada 1,0 m² de área líquida construída
da edificação nas unidades autônomas da edificação.
b) Área de estacionamento adicional exigida em

processo de licenciamento urbanístico Totalidade da área adicional exigida.
ou ambiental.
c) Exigência de atendimento às regras

Área exigida exclusivamente para
de acessibilidade e prevenção e
atendimento à exigência legal.
combate a incêndio
Área construída no nível térreo da edificação,

d) Inserção em área de risco de inundação
exceto áreas de estacionamento de veículos.
e) Adequação da edificação residencial a medidas

Um nível térreo da edificação, definido em projeto, destinado a
de resiliência e sustentabilidade – solução projetual
áreas de uso comum, exceto áreas de estacionamento de veículos.
de gentileza urbana
f) Adoção de fachada ativa no nível térreo em Um nível térreo da edificação, definido em projeto, destinado
edificação de uso misto ou não residencial – solução ao uso não residencial e às áreas de uso comum, exceto área de
projetual de gentileza urbana estacionamento de veículos.

IMPORTANTE:
Conforme Decreto 17.273, de 04 de fevereiro de 2020:
• Áreas não computadas para cálculo de área líquida:
• nos empreendimentos de uso não residencial e na parte não residencial dos empreen-
dimentos de uso misto,
• o coeficiente de aproveitamento será obtido pela divisão do coeficiente de aproveita-
mento bruto da edificação por 1,7 (um vírgula sete), tendo como base a área bruta da
edificação, contabilizando, de forma única, a área líquida construída nas unidades autô-
nomas e o acréscimo de área não computada no potencial construtivo a ela referente;
• nos casos de regularização de edificação e de modificações de projeto aprovado sob
a égide de legislação
• anterior, o cálculo dos parâmetros urbanísticos será realizado de acordo com o disposto
na Lei nº 11.181, de 2019.
• Inserção em área de risco de inundação: conforme descrito no artigo 81, até a publicação de
regulamentação específica sobre os critérios para acréscimo do nível térreo como área não
computada em edificações em área identificada como de risco de inundação, será facultado
ao responsável legal pelo empreendimento utilizar esse benefício nas áreas identificadas na
Ibed como passíveis de risco de inundação.
• Adequação da Edificação Residencial a Medidas de Resiliência e Sustentabilidade: para con-
cessão deste benefício deverão ser adotadas soluções técnico-construtivas no empreendi-
mento em licenciamento, conforme disposto no artigo 88 e Anexo I desse Decreto.
• Fachada ativa: corresponde à ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios
públicos por uso não residencial com acesso aberto à população e abertura do logradouro. O
Decreto nº 17.273 de 04 de fevereiro de 2020, regulamenta que a fachada ativa deverá estar
atrelada ao uso não residencial, com no mínimo 50% do somatório da extensão das fachadas
frontais e apresentar permeabilidade visual conforme artigo 82 do mesmo decreto.
Projeto EID Architecture, China
Fachada ativa - imagem ilustrativa

- Outorga gratuita para soluções projetuais de gentileza urbana: as áreas decorrentes deste benefício
constituem área líquida, adquiridas sem ônus financeiro e serão computadas no potencial construtivo,
gerando novos acréscimos, como vagas e 70% de área de uso comum.
Fator Gerador Benefício
a) Área permeável no afastamento frontal, em terreno 1,0 m² de área líquida edificada outorgada gratuitamente
natural, vegetada e arborizada. para cada 1,0 m² de área permeável.
b) Área permeável em porção do terreno coincidente com

1,0 m² de área líquida edificada outorgada gratuitamente
área de vegetação relevante, independente da localização
para cada 1,0 m² de área permeável.
no terreno.
1,0 m² de área líquida edificada outorgada gratuitamente

c) Área de fruição pública. para cada 1,0 m² de área de fruição pública implantada
contígua ao logradouro público.
CONCEITO: área permeável no afastamento frontal: utilização condicionada a no mínimo 50% da

exigência legal relativa à taxa de permeabilidade, em terrenos com testada<=15m e 80% em terre-
nos com testada >15m.
Área permeável no afastamento frontal - imagem ilustrativa

CONCEITO:
• Área permeável em porção do terreno coincidente com área de vegetação relevante: utilização
de benefício condicionada a reconhecimento pelo órgão municipal responsável pela política de
meio ambiente.
• Área de fruição pública: área para uso público, que privilegie o pedestre e promova o desenvolvi-
mento de atividades sociais, culturais e econômicas. Deve estar localizada no pavimento térreo,
contígua ao logradouro, dotada de infraestrutura e mobiliário, com características regulamentadas
pelos artigos 83, 84 e 85 do Decreto nº 17.273 de 04 de fevereiro de 2020.
Projeto Torres Miranda Arquitetura; Imagem Tearte

Fruição pública - imagem ilustrativa

• os benefícios urbanísticos trouxeram o fim dos descontos, definidos em leis anteriores.
ATENÇÃO:
• Caso haja coincidência de fatores geradores, em mesma porção de terreno, o benefício será
concedido apenas 1 (uma) vez.
• Em terrenos com área >=750m2, localizadas em Centralidades, é obrigatória destinação de
no mínimo 15% do terreno para fruição pública.

Benefício decorrente da produção de HIS (Habitação de Interesse Social) – BPH
A implantação de unidades habitacionais destinadas a famílias com renda inferior a um salário e meio
propicia potencial construtivo adicional transferível, outorgado gratuitamente, cujo valor de venda será
definido pelo Executivo.
1m2 de HIS gera 1m2 de área líquida para superação do CAmax

ou do CAcent em terreno receptor.
• Limitada a 10% do CAmax ou CAcent do terreco receptor.

• ÚNICO benefício que permite a superação do CAmax ou CAcent
• Permite a superação do CAmax ou CAcent
• Deverá ser aplicado à área correspondente ao BPH índice
multiplicador dado pela divisão do valor do metro quadrado
do terreno gerador pelo terreno receptor, tal como dispostos
na planta de valores imobiliários utilizada para cálculo do ITBI.
ALG (m2) x VG (reais/m2) = ALR (m2) x VR (reais/m2)
IMPORTANTE:
• Não admite-se utilização por terrenos situados em PAs.
• A utilização do BPH está condicionada à emissão da certidão de baixa de edificação do imó-
vel gerador, conforme regulamentado através do Capítulo III do Decreto 17.272, de 04 de
fevereiro de 2020.
Transferência do Direito de Construir - TDC

A TDC é o instrumento pelo qual o proprietário de imóvel urbano é autorizado a construir ou vender
seu direito de construir, alienar ou a exercer em outro local o direito de construir previsto nesta lei
relativo ao CAbas.
A autorização prevista deve ser formalizada por meio de certidão.

SÃO IMÓVEIS PASSÍVEIS DE GERAÇÃO DE TDC AQUELES CONSIDERADOS NECESSÁ-
RIOS PARA:
• Ao atendimento ao interesse cultural – imóveis tombados, em bom estado de conservação,
atestado por laudo técnico emitido pelo órgão municipal específico, podem transferir poten-
cial construtivo para outro imóvel;
• o atendimento ao interesse ambiental – imóveis com relevância ambiental, condicionados
à sua preservação ou recuperação, atestada por meio de laudo técnico emitido pelo órgão
municipal específico, podem transferir potencial construtivo para outro imóvel. Terrenos si-
tuados em PA-1 poderão gerar TDC, desde que implantada reserva particular ecológica, de
caráter perpétuo e aberta ao público;
• a implantação de EUC;
• a implantação de Projetos Viários Prioritários (PVP) – imóveis que contenham áreas atin-
gidas por PVP, que transfiram a propriedade do terreno ao Município e celebrem TCU pelo
proprietário do terreno com o Município, no qual estarão estabelecidas as condições para
sua efetivação.
A norma específica sobre o procedimento de TDC foi regulamentada pelo Capítulo VI da Lei
11.216 e Capítulo IV do Decreto 17.272, ambos de 04 de fevereiro de 2020.

• no mínimo 10% da diferença entre o CAbas e o CAmax definidos pelo zoneamento para o
terreno no qual se insere DEVERÃO ser adquiridos por meio da TDC;
• 100% da área que extrapolou o CAbas, até o limite do CAmax ou CAcent, pode ser adquiridos
por TDC.
• TDC livre: qualquer zoneamento pode gerar e/ou receber TDC.
Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODC)

“A ODC é o instrumento de política urbana que permite o exercício do direito de construir acima do CA-
bas, mediante contrapartida do responsável legal pelo projeto licenciado ao Executivo em função do ônus
decorrente da carga adicional na estrutura urbana.”
A norma específica sobre o procedimento de TDC foi regulamentada pelo Capítulo V da Lei 11.216 e
Capítulo II do Decreto 17.272, ambos de 04 de fevereiro de 2020.
- A forma de pagamento regulamentada é:
• 10% na aprovação do projeto de arquitetura, como condição para emissão do Alvará de Construção;
• 90% no comunicado de início de obra [máximo de 1 (um) ano após a emissão do Alvará de Construção].
- valor da outorga, pós período de transição de 3 (três) anos:
CT = 0,50 x ( CAof x At x V )
Valor da Fator de Coeficiente Área do Valor do m²
outorga Redução oneroso terreno do terreno
utilizado pelo ITBI

- valor da outorga, pós período de transição de 3 (três) anos:
Se o CAbas <= 1,0
CT = 0,50 x ( CAof x At x V )
Coeficiente Valor do m²
Valor da Fator de Área do
oneroso do terreno
outorga Redução terreno
utilizado pelo ITBI
Se o CAbas > 1,0

CT = ( CAof x At x V ) / CAbas
Coeficiente Valor do m² Coeficiente
Valor da Área do
oneroso do terreno Básico de
outorga terreno
utilizado pelo ITBI Transição
- exemplos numéricos:
EXEMPLO 01 EXEMPLO 02
CAbas 1,0 2,7
CA não oneroso utilizado 0,35 0,35
CA total utilizado 2,0 5,0
CAof (coeficiente
0,65 1,95
oneroso utilizado)
Área do Terreno 1.000,00 m² 1.000,00 m²
Valor do ITBI R$2.000,00 / m² R$10.000,00 / m²
0,65 x 1.000 x 2.000 x 0,50 = 1,95 x 1.000 x 10.000 / 2,7 =
VALOR A SER PAGO R$650.000,00 para a compra de 650 m² R7.222.222,22 para compra de 1.950 m²
R$1.000,00 / m² R$3.703,70 / m²
EM SÍNTESE, A SUPERAÇÃO DO COEFICIENTE BÁSICO DE UM TERRENO, É POSSÍVEL, DA

SEGUINTE FORMA:

O QUE É E QUAIS SÃO AS CARACTERÍSTICAS DO ESTOQUE
DE POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL (EPCA)?
O EPCA é a quantidade, em metros quadrados, de área que pode ser edificada em uma região do muni-
cípio de acordo com a capacidade de suporte que apresenta; sendo calculado e reavaliado com base em
estudo técnico desenvolvido pelo órgão municipal responsável pela política de planejamento urbano.
Conforme Capítulo V do Decreto 17.272, de 04 de fevereiro de 2020, o monitoramento do estoque de
potencial construtivo adicional será efetuado pelo órgão municipal responsável pela política de planeja-
mento urbano a partir de cada unidades territorial indicada nos Anexos I e II do referido decreto e deverá
considerar a existência de impacto urbanístico vinculado à saturação do sistema viário, ao risco de inun-
dação e à vulnerabilidade climática.
Para instituir limitação de EPCA, o Executivo deverá dar publicidade ao estoque disponível para su-
peração do CAbas de cada unidade territorial com, no mínimo, 6 (seis) meses de antecedência do
início do controle.
O impacto na infraestrutura e no meio ambiente decorrente da concessão da ODC, TDC e do BPH deverá
ser monitorado permanentemente pelo Executivo, que tornará públicos os relatórios periódicos de moni-
toramento sobre o EPCA de referência e sobre as unidades territoriais com limitação de EPCA.
QUAL SERÁ A DESTINAÇÃO DOS RECURSOS

ARRECADADOS ATRAVÉS DA OUTORGA
ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR (ODC)?
Fundo de Desenvolvimento Urbano das Centralidades (FC) e Fundo Municipal de Habitação Popular (FMHP).
Os recursos obtidos através de ODC vinculada a terrenos em áreas de centralidades ou áreas de grandes
equipamentos terá a seguinte destinação:
• 25% destinados ao FMHP, para investimento em HIS nas centralidades ou em sua vizinhança imediata;
• 75% destinados ao FC, com gestão a cargo do Executivo, para melhorias urbanas nas áreas de centralidade.
Os recursos obtidos através da ODC vinculada aos terrenos situados nos demais zoneamentos serão
destinados ao FMHP.
COMO IDENTIFICAR A POSSIBILIDADE DO USO DO SOLO?
O uso do solo urbano divide-se nas categorias residencial, não residencial e misto.
Os usos residenciais são classificados em unifamiliares ou multifamiliares.
Os usos não residenciais são classificados em comércio; serviço; indústria; serviço de uso coletivo; e agri-
cultura urbana.
Os usos não residenciais são classificados, de acordo com o potencial de geração de incômodos atribuído
a cada atividade, em:
I - grupo I - atividades compatíveis com o uso residencial, sem potencial de geração de repercussões
negativas e cuja instalação não está condicionada ao cumprimento de medidas mitigadoras ou à
limitação de área utilizada pelo empreendimento;

II - grupo II - atividades compatíveis com o uso residencial, com potencial de geração de incômodos
de pouca relevância, cuja instalação está condicionada ao cumprimento de medidas mitigadoras ou
à limitação de área utilizada pelo empreendimento;
III - grupo III - atividades potencialmente causadoras de maior impacto urbanístico ou ambiental e
que, por sua natureza, têm potencial de geração de incômodos de maior relevância, bem como de
maior atração de veículos e pessoas;
IV - grupo IV - atividades com alto potencial de geração de incômodos, que geram riscos à saúde ou
ao conforto da população ou que sejam de difícil compatibilidade com o funcionamento das ativida-
des urbanas na maioria dos locais.
A classificação das atividades econômicas é prevista no Anexo XIII da Lei 11. 181/2019.
Todas atividades exercidas em um empreendimento, inclusive as auxiliares, são obrigadas a licenciamento.
“A localização dos usos não residenciais é disciplinada pela conjugação da classificação de cada atividade, pre-
vista no Anexo XIII da Lei 11. 181/2019, com a classificação do logradouro público quanto à permissividade
em relação à instalação de usos não residenciais, da seguinte forma:
I - vias preferencialmente residenciais - VR, nas quais são admitidas atividades de baixo impacto urbanís-
tico, predominantemente de apoio ao cotidiano da vizinhança;
II - vias de caráter misto - VM, nas quais são admitidas atividades de médio impacto urbanístico, pre-
dominantemente conviventes com o cotidiano da vizinhança, com potencial de polarização de outras
atividades econômicas;
III - vias preferencialmente não residenciais - VNR, nas quais podem ser instaladas todas as atividades
admitidas no Município.”
“Artigo 177 - Independentemente da classificação quanto à permissividade em relação à instalação de usos

não residenciais, é permitido:
I - ao profissional autônomo exercer na sua residência as atividades inerentes à sua profissão;
II - o estabelecimento e o funcionamento de empresas na residência de seus titulares, limitados ao exer-
cício de atividades específicas, previstas no Anexo XIII desta lei.
§ 1º - A aplicação do disposto no inciso II do caput deste artigo deverá observar os limites de área dispostos
em regulamento.
§ 2º - As possibilidades previstas no caput deste artigo são admitidas:
I - em residências unifamiliares;
II - em unidades residenciais com entrada direta pelo logradouro público pertencentes a edificações
multifamiliares;
III - em unidades residenciais com entrada por área de uso comum pertencentes a edificações multifa-
miliares, desde que garantido pelo profissional autônomo ou pelos titulares da empresa o atendimento à
convenção de condomínio a que estão sujeitos.
§ 3º - O disposto no caput deste artigo aplica-se às ADEs, a não ser que tratado de forma diversa em suas
normas específicas.”
ZEIS e AEIS possuem características peculiares de uso do solo, descritas nos artigos 181 a 184 da Lei
11.181/2019.

QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
DAS ÁREAS DE DIRETRIZES ESPECIAIS (ADE´S)?
As Áreas de Diretrizes Especiais (ADE´s) são classificadas e subdivididas em:

• áreas de interesse ambiental: ADEs demarcadas como de interesse ambiental têm foco na preservação am-
biental, onde existe interesse público, devido à presença de atributos ambientais relevantes ou necessidade
de qualificação ambiental das unidades de vizinhança. São 3 (três) ADE´s com este principal foco:
- ADE de Interesse Ambiental da Izidora;
- ADE Barragem Santa Lúcia;
- ADE da Bacia da Pampulha.
• áreas de diretrizes especiais prioritariamente destinadas à manutenção da ambiência residencial:

- ADE´s Belvedere, Belvedere III, Estoril, Mangabeiras, São Bento e Santa Lúcia: têm como objetivo
garantir a manutenção da ambiência predominantemente residencial destas regiões, sendo que, no
setor 2 da ADE São Bento e na ADE Estoril, admite-se o uso residencial multifamiliar.
- Nas demais, o uso residencial admitido é exclusivamente unifamiliar em edificações horizontais.
- Nas áreas destinadas a grandes equipamentos, incluídas nessas ADE´s, é permitido uso não
residencial. Na ADE Santa Lúcia é admitido uso não residencial nos lotes lindeiros à Avenida
Raja Gabaglia.
- As ADE´s Belvedere, Belvedere III, Mangabeiras e São Bento possuem ainda classificação específi-
ca para suas vias em relação à permissividade de uso não residencial, conforme Anexos VII.2, VII.3,
VII.4 e listagem do Anexo XIII da Lei 11.181/2019.
• ADE Buritis: tem como objetivo restringir o adensamento construtivo e populacional desta região, di-
vidida em setor 1, de uso exclusivamente residencial multifamiliar e setor 2, no qual são permitidos os
usos residencial multifamiliar e não residencial; conforme Anexo VII.5 e listagem do Anexo XIII da Lei
11.181/2019;
• ADE Serra do Curral: corresponde à área de proteção da Serra do Curral, incluindo a área tombada e a
área de entorno, definidas conforme deliberação do Conselho Deliberativo do Patrimônio Cultural do
Município de Belo Horizonte - CDPCM-BH. A área de abrangência está demarcada no Anexo III da Lei
11.181/2019;
• ADE Mirantes: são áreas de elevado nível topográfico, demarcadas com o objetivo de se estabelecer
espaços de uso coletivo, bem como restringir a verticalização do entorno. Estão divididas em setor 1,
destinado à implantação dos Espaços Livres de Uso Público – ELUP´s e edificações de apoio para a
atividade e setor, destinado à limitação da altimetria da ocupação do entorno para garantir as visadas
para observação paisagística a partir do setor 1. As áreas atingidas estão demarcadas no Anexo VII.6 da
Lei 11.181/2019 e sua ocupação fica condicionada ao atendimento das diretrizes emitidas pelo órgão
municipal responsável pela política de planejamento urbano;
• ADE Distrito da Moda: dividida nos setores Barro Preto e Prado, tem o objetivo de garantir medidas

para o incremento de geração e renda, considerando o potencial relacionado aos setores têxtil, de de-
sign e produção de moda da região. As áreas de abrangência estão demarcadas no Anexo VII.8 da Lei
11.181/2019;
• ADE Vale do Arrudas: tem o objetivo de reverter a condições degradadas ou subutilizadas das áreas
demarcadas, através da qualificação urbanística, em função da localização estratégica e importância
como eixo simbólico, histórico e de articulação viária. A área de abrangência está demarcada no Anexo
III da Lei 11.181/2019;
• ADE Avenida do Contorno: tem como objetivos reforçar a identidade da área central por meio da pro-
teção e valorização do patrimônio arquitetônico, cultural, ambiental e paisagístico; valorizar o centro
principal do Município, estimulando e fomentando a convivência entre atividades econômicas de seus
diversos setores; estimular os usos residencial e misto; estimular o retrofit; promover o espaço urbano
sustentável e acessível a todos.
Na ADE Avenida do Contorno, estão incluídos 7 setores, sendo: Hipercentro, Floresta, ADE Residen-
cial Central, ADE Rua da Bahia Viva, ADE Savassi, ADE Distrito da Moda – subsetor Barro Preto e parte
da ADE Vale do Arrudas, com características descritas nos artigos 219 a 223 da Lei 11.181/2019.
Na área de OP-3 da ADE Avenida do Contorno, para os projetos de adaptação de edificações existentes
na data da publicação da Lei 11.181/2019, estão previstos parâmetros flexibilizando a ocupação dos
edifícios, conforme artigo 218 da referida lei.
Os empreendimentos de interesse social que forem implantados na ADE Avenida do Contorno pode-
rão utilizar a legislação referente a AEIS-1 e o coeficiente de aproveitamento máximo de OP-3.
A área de abrangência da ADE Avenida do Contorno, com identificação dos diversos setores, está de-
marcada no Anexo VII.7 da Lei 11.181/2019;
• ADE Pampulha: tem como objetivo a proteção e a valorização do patrimônio arquitetônico, cultural,
ambiental e paisagístico e o fomento ao potencial turístico e de lazer da área. São permitidos usos resi-
denciais e não residenciais, sendo que:
- setor Lagoa da Pampulha: vedado uso residencial multifamiliar, tem limite demarcado no Anexo
VII.9B da Lei 11.181/2019;
- uso não residencial é permitido conforme classificação viária incluída no Anexo VII. 9B, definições
do artigo 230 e listagem do Anexo XIII da Lei 11.181/2019;
• ADE Trevo: tem como objetivo a preservação da paisagem das proximidades da Lagoa da Pampulha e
dos atributos ambientais relevantes dessa porção do território municipal. A área de abrangência está
demarcada no Anexo III da Lei 11.181/2019;
• ADE Santa Tereza: tem como objetivo a proteção da ambiência, da paisagem e das edificações que re-
montam às primeiras décadas do século XX, bem como a preservação do modo de vida local, além do
incentivo ao exercício de atividades vinculadas a economia criativa e solidária e alojamento. São admi-
tidos usos residencial e não residencial, conforme Anexo VII. 10, definições dos artigos 236 e 237 e
listagem do Anexo XIII da Lei 11.181/2019;
• ADE Região da Lagoinha: tem como objetivos proteger, valorizar e restaurar o patrimônio arquitetô-
nico, histórico, cultural, ambiental, arqueológico e paisagístico da região, bem como proporcionar a re-

qualificação de áreas degradadas existentes e implementar corredor cultural na Lagoinha e no Bonfim
e valorizar as visadas cênicas dos percursos de pedestres; estimular o desenvolvimento de atividades
econômicas, culturais e de turismo, compatíveis com a vocação da região; desenvolver plano local que,
dentre outros objetivos, promova a ocupação e uso de imóveis não edificados, subutilizados e não uti-
lizados, melhore as condições de circulação, priorize a instalação de empreendimentos de uso residen-
cial e misto e incentive a permanência das atividades tradicionais do local e o exercício de atividades
vinculadas a economia criativa e solidária e alojamento.
A ADE Região da Lagoinha é subdividida nos setores 1 (um) a 5 (cinco), demarcados e identificados
conforme o Anexo VII.11 da Lei 11.181/2019.
• ADE Cidade Jardim: tem como objetivo geral a proteção e a valorização do patrimônio cultural, arquite-
tônico e paisagístico local de caráter predominantemente modernista. Na ADE Cidade Jardim, a insta-
lação de usos não residenciais é disciplinada pela conjugação da classificação das vias incluída no Anexo
VII.12, definições dos artigos 248 e 249 e listagens constantes do Anexo XIII da Lei 11.181/2019;
• ADE Venda Nova: tem como objetivo resguardar o traçado original desta porção territorial, bem como
compatibilizar a proteção do patrimônio cultural com a permanência do uso residencial e com o desen-
volvimento de atividades econômicas. Na ADE Venda Nova, a implantação de empreendimentos de
qualquer natureza em terrenos com área igual ou superior a 500m² (quinhentos metros quadrados) é
condicionada à avaliação do órgão municipal responsável pela política de planejamento urbano. A ADE
Venda Nova é subdividida nos setores 1 (um) a 4 (quatro), de acordo com a restrição altimétrica vigente
para cada porção de seu território. Tais setores, assim como a área demarcada como ADE Venda Nova
podem ser identificados no Anexo VII.13 da Lei 11.181/2019;
• ADE Primeiro de Maio: tem como objetivo preservar os traços da ambiência original dos espaços pú-
blicos e a tipologia característica da ocupação e do uso local, através da valorização da centralidade
formada pelo centro comercial ao longo da Rua Ladainha nos bairros Primeiro de Maio e Providência;
da requalificação urbana da área e das fachadas de edificações de interesse cultural, com integração ao
Parque Ecológico Primeiro de Maio; e da instituição do perímetro de proteção do patrimônio cultural.
A área demarcada como ADE Primeiro de Maio pode ser identificada no Anexo III da Lei 11.181/2019;
• ADE dos Quilombos: constituem porções do território municipal sujeitas a políticas específicas de pre-
servação cultural, histórica e ambiental que visem a reforçar a identidade territorial das comunidades
quilombolas. As áreas reconhecidas são ADE Quilombo do Luízes, ADE Quilombo dos Mangueiras e
ADE Quilombo Manzo Ngunzo Kaiango e estão identificadas no Anexo III da Lei 11.181/2019.

QUAL É A POLÍTICA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO?
Para promover a habitação de interesse social, o Título X da Lei 11.181/2019 (arts. 257 ao 290) define
parâmetros e procedimentos especiais para regularização e ocupação de áreas de assentamentos pre-
cários (Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS), para o aproveitamento de edificações subutilizadas e
para promover a implantação destas habitações em áreas dotadas de infraestrutura e serviços.
A Lei propõe formas de parcerias entre agentes públicos e privados por meio de um termo de compromis-
so, um título executivo extrajudicial, onde todas as condições da parceria serão definidas.
São diretrizes para a produção habitacional de interesse social em Belo Horizonte:
• promover a implantação de unidades habitacionais em áreas inseridas na malha urbana, dotadas
de infraestrutura e de equipamentos comunitários;
• promover a adequação de edificações não utilizadas ou subutilizadas, visando à provisão de mora-
dia para a população de baixa renda;
• incentivar parcerias do Executivo com a iniciativa privada, cooperativas, associações ou entidades
habitacionais;
• estimular a implantação de unidades habitacionais por meio da especificação de parâmetros de
parcelamento, ocupação e uso do solo que visem ao melhor aproveitamento da capacidade de
suporte e inserção urbana;
• fomentar a atuação de cooperativas, associações ou entidades habitacionais com utilização de
processos de autogestão e assessoria técnica especializada;
• garantir que a produção habitacional se instale com a predominância do uso residencial, permitin-
do usos não residenciais de forma a contribuir para a integração à cidade e a criação de oportuni-
dades de trabalho e renda para os moradores;
• promover a regularização fundiária na implantação de novos empreendimentos;
• privilegiar processos construtivos que garantam maior qualidade e menor custo da produção da
habitação de interesse social;
• promover a construção de moradias com características de adaptabilidade às condições de acessi-
bilidade de pessoas com mobilidade reduzida;
• buscar modelos de moradia adequada à composição das famílias;
• incentivar soluções construtivas que reduzam o consumo de água e de energia e contribuam para
o controle das mudanças climáticas;
• promover a implantação de unidades habitacionais nas centralidades e na área central;
• incentivar a implantação de unidades habitacionais em empreendimento que as associem a usos
não residenciais;
• incentivar a implantação de unidades habitacionais em empreendimentos que incluam diferentes
faixas de renda.

O QUE É O PLANO DIRETOR DE MOBILIDADE
URBANA DE BELO HORIZONTE (PLANMOB-BH)?
O PlanMob-BH tem por finalidade atender as necessidades de mobilidade da população do Município,
bem como orientar as ações relativas aos modos de transporte, serviços e infraestrutura viária e de trans-
porte, responsáveis por garantir o deslocamento de pessoas e cargas em seu território.
O Título XI da Lei 11.181/2019 (arts. 291 ao 338) estabelece conceitos, premissas e objetivos para o pla-
no de mobilidade urbana de Belo Horizonte. Define premissas para garantir a sua integração com a ocu-
pação e o uso do solo e com o meio ambiente, assim como a garantia de atendimento da sua função social.
A partir destas premissas, o detalhamento técnico do PlanMob-BH deverá ser elaborado pelo Executivo.
Os principais objetivos estratégicos do PlanMob-BH são:
• ampliar o percentual de viagens em modos de transporte coletivos em relação ao total de viagens
em modos motorizados, tendo como meta tornar o transporte coletivo mais atrativo do que o trans-
porte individual;
• promover a melhoria contínua dos serviços, equipamentos e instalações relacionados à mobilidade;
• promover a segurança no trânsito;
• assegurar que as intervenções no sistema de mobilidade urbana contribuam para a melhoria da qua-
lidade ambiental e estimulem o uso de modos não motorizados de transporte;
• tornar a mobilidade urbana um fator positivo para o ambiente de negócios da cidade;
• tornar a mobilidade urbana um fator de inclusão social.

QUAIS SÃO AS REGRAS PARA LICENCIAMENTO?
Todas obras de parcelamento do solo e/ou de edificação, bem como a instalação de atividades econômi-
cas, devem ser licenciadas pelo Município e obter alvará específico, seguindo as normas previstas nesta
lei e também em leis estaduais e federais pertinentes.
QUAIS SÃO AS DEFINIÇÕES E ESPECIFICIDADES

DE EMPREENDIMENTOS DE IMPACTO E COMO
OCORRE O LICENCIAMENTO?
Empreendimentos de impacto são aqueles, públicos ou privados, que possam causar relevante alteração no
ambiente natural ou construído, ou venham a sobrecarregar a infraestrutura urbana básica.
Tais empreendimentos são sujeitos a procedimento específico de licenciamento urbanístico ou ambiental, sendo:
• licenciamento ambiental pelo Conselho Municipal de Meio Ambiente (Comam), nos casos em que o em-
preendimento ou intervenções urbanísticas implique repercussões preponderantemente ambientais;
• licenciamento urbanístico pelo Conselho Municipal de Políticas Urbanas (Compur), nos casos em que o
empreendimento ou intervenções urbanísticas implique repercussões preponderantemente urbanísticas.
“Art. 344 Submetem-se a licenciamento ambiental pelo Comam os empreendimentos que contemplem o exercício
das seguintes atividades:
I - extração ou tratamento de minerais;

II - barragens para contenção de rejeitos ou resíduos;
III - indústrias;
IV - terminais rodoviários, ferroviários e aeródromos;
V - terminais de minério, de produtos químicos e petroquímicos;
VI - oleodutos, gasodutos, minerodutos;
VII - interceptores de esgoto;
VIII - aterros sanitários e usinas de reciclagem de resíduos sólidos e estação de transbordo de resíduos;
IX - unidades de incineração de resíduos;
X - autódromos, hipódromos e estádios esportivos;
XI - cemitérios e crematórios;
XII - estabelecimentos prisionais;
XIII - ferrovias, subterrâneas ou de superfície;
XIV - linhas de transmissão de energia elétrica, acima de 230kV (duzentos e trinta quilovolts);
XV - usinas de geração de eletricidade, qualquer que seja a fonte de energia primária, acima 10MW (dez megawatts);
XVI - intervenções em corpos d`água, como barragens, canalizações e retificações de coleções de água, e em diques;
XVII - estações de tratamento de água;
XVIII - estações de tratamento de esgotos sanitários;
XIX - garagem de empresas de transporte de passageiros e de cargas;
XX - postos de abastecimento de veículos e de revenda de combustíveis;
XXI - loteamentos que impliquem abertura de novas vias de circulação ou prolongamento das existentes;
XXII - parcelamentos destinados a uso industrial;

XXIII - helipontos, exceto os localizados em edificações que abriguem serviços de uso coletivo caracterizados como
de interesse público;
XXIV - tipologias de atividades e empreendimentos arrolados pelo Conselho Estadual de Política Ambiental - Copam,
como modificadoras do meio ambiente, sujeitas ao licenciamento ambiental.”
“Art. 345 Submetem-se ao licenciamento urbanístico pelo Compur, mediante elaboração de EIV, os seguintes em-
preendimentos e intervenções urbanísticas:
I - edificações com área de estacionamento maior que 10.000m² (dez mil metros quadrados) ou com mais de 400
(quatrocentas) vagas;
II - edificações com mais de 20.000m² (vinte mil metros quadrados) de área total edificada;
III - edificações com mais de 300 (trezentas) unidades habitacionais;
IV - atividades classificadas como serviço de uso coletivo, identificadas no Anexo XIII desta lei;
V - casas de shows e espetáculos, discotecas e danceterias, identificadas no Anexo XIII desta lei;
VI - hipermercados, conforme o Anexo XIII desta lei;
VII - parcelamentos vinculados, que originem lote com área superior a 10.000m² (dez mil metros quadrados) ou
quarteirão com dimensão superior a 200m (duzentos metros);
VIII - intervenções viárias significativas;
IX - operações urbanas consorciadas.”
“Os empreendimentos de impacto concomitantemente sujeitos a licenciamento ambiental e urbanístico deverão
observar os procedimentos vinculados ao primeiro, hipótese em que devem ser acrescidos ao escopo do licencia-
mento ambiental os requisitos da avaliação de impacto urbanístico a eles aplicáveis.”

• “O Compur e o Comam poderão convocar qualquer empreendimento ou conjunto de empreen-
dimentos em instalação, construção, ampliação ou funcionamento para avaliação de impactos,
com o objetivo de estabelecer medidas para a mitigação deles.”
• na legislação anterior, qualquer edificação destinadas a serviço de uso coletivo com área su-
perior a 6.000 m² era caracterizado como empreendimento de impacto. A Lei 11.181/2019
restringe o enquadramento à apenas 6 atividades identificadas no Anexo XIII. Escolas, casas
de festas e clínicas são exemplos de atividades de uso coletivo que estão de fora do novo
recorte de enquadramento;
• os parcelamentos que não impliquem abertura de novas vias ou prolongamento das existentes,
como no caso decorrente de alargamento de vias e hospitais também estão dispensados dos li-
cenciamento ambiental.
ATENÇÃO:
• os procedimentos para licenciamento de empreendimentos ou intervenções urbanísticas de
impacto são regulamentados através do Decreto nº 17.266, de 28 de janeiro de 2020;
• a composição do Compur é regulamentada através do Decreto nº 17.275, de 04 de fe-
vereiro de 2020.

COMO GARANTIR O CUMPRIMENTO DA LEGISLAÇÃO?
Com o objetivo de cumprir as obrigações legais da sociedade, a fiscalização do atendimento aos parâme-
tros da lei cabe à administração pública, através de seus agentes.
A identificação de edificação ou atividade com características divergentes dos preceitos de lei, constitui infra-
ção, sujeita a penalidades, além de sanções civis e penais cabíveis, tais como multa; apreensão de produto, de
equipamento ou do documento de licenciamento; cassação das licenças urbanísticas e ambientais; demolição;
embargo de obra ou serviço; interdição do local, do equipamento, da atividade ou do estabelecimento; recom-
posição do dano causado; suspensão da atividade; suspensão de novo licenciamento.
O QUE GARANTE O DIREITO AO LICENCIAMENTO,

CONFORME LEI 9.959/2010?
Os seguintes projetos poderão ser licenciados com base na legislação urbanística 9.959/2010, desde que
protocolizados antes do dia 05/02/2020, data de entrada em vigor desta lei:
• aprovação de edificações;
• parcelamento do solo;
• os empreendimentos de impacto em licenciamento urbanístico cujos estudos de impacto de vizi-
nhança tenham sido protocolizados no órgão municipal responsável pela política urbana;
• os empreendimentos de impacto em licenciamento ambiental cujos estudos de impacto ambiental
tenham sido protocolizados no órgão municipal responsável pela política de meio ambiente;
• o empreendimento para o qual foi emitido parecer de enquadramento como de interesse social.
ATENÇÃO:
• caso o protocolo efetuado até a entrada em vigor desta lei não seja acatado ou qualquer
indeferimento nos processos de licenciamento implicam em reapresentação do projeto com
base nas regras de parcelamento, uso e ocupação do solo da Lei 11.181/2019;
• quando necessária a emissão de diretrizes para parcelamento do solo, para garantir trâmite
conforme Lei 9.959/2010, o documento deverá estar de seu prazo de validade;
• o parecer de enquadramento de interesse social terá validade de um ano, podendo ser reno-
vado uma única vez, por igual período;
• informação básica e OLEI, mesmo que dentro do prazo de validade não garantem direito a
licenciamento conforme Lei 9.959/2010.
IMPORTANTE - Itens vigentes desde a data de publicação da lei, em 9 de agosto de 2019:

- regras de enquadramento de empreendimentos de impacto urbanístico e ambiental;
- instituição da operação urbana simplificada Vila Monte São José – OUS-MSJ;
- mapa de projeto viário prioritário: camada específica no Anexo IV;
- anexo V: mapa de hierarquização viário e permissividade de uso não residencial em vias;
- regras de flexibilização para:
. empreendimentos no bairro Olhos d’Água;
. atividades econômicas na ADE Belvedere;
. saliências, lajes em balanço, revalidação de alvará e outros itens do Código de Edificações;
. acessibilidade das edificações de assistência social.

IMPORTANTE - Itens vigentes no período de vacância (09/08/2019 a 04/02/2020):
- renovação antecipada de alvará de construção, com pedido de revalidação no período de vacân-
cia, sendo que:
. se vencimento do alvará ocorrer até 05/02/2020 e o pedido for anterior ao vencimento, o
alvará terá a validade de 4 anos a partir de 05/02/2020;
. se vencimento do alvará ocorrer após 05/02/2020, o alvará terá a validade de 4 anos a partir
de 05/02/2020;
. se vencimento do alvará ocorrer até 05/02/2020 e o pedido for posterior ao vencimento, o
alvará terá a validade de 4 anos a partir de seu vencimento;
- revogação das AEIS instituídas pelas Leis nº 10.065/2011 e 10.716/2014.
QUAL A REGRA DE TRANSIÇÃO DO

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO?
Durante o período de 3 (três) anos a partir da entrada em vigor desta lei, aplicam-se os coeficientes de
aproveitamento básico previstos no Anexo XVII – Coeficientes de Aproveitamento Básico de Transição,
da Lei 11.181/2019.
A utilização dos instrumentos de superação do Coeficiente de Aproveitamento Básico e demais parâme-
tros urbanísticos aplicados serão conforme Lei 11.181/2019.

QUAIS SÃO AS ÁREAS DELIMITADAS PELAS OPERAÇÕES
URBANAS, INSTITUÍDAS PELA LEI 11.181/2019?
As operações urbanas consorciadas, instituídas pela Lei 11.181/2019, são delimitadas por:
I - áreas destinadas à OUC do Corredor Antônio Carlos/Pedro I e do Eixo Leste-Oeste;
II - áreas destinadas à OUC da Via 710;
III - áreas destinadas à OUC do Vetor Norte.
A delimitação das áreas é estabelecida no Anexo IV da Lei 11.181/2019 e, até a aprovação de suas leis
específicas, prevalecem os parâmetros e condições estabelecidos nos artigos 364 a 371 da mesma lei,
com validade de 2 anos a partir de 05/02/2020 (data de entrada em vigor da Lei 11.181/2019) e não se
aplicam exclusivamente a AEIS e aos empreendimentos públicos ou de comprovado interesse público.
Fica ainda instituída a operação urbana simplificada Vila Monte São José – OUS-MSJ, com o objetivo
de promover a qualificação urbanística da Vila Monte São José; promover a preservação do patrimô-
nio cultural do Bairro Cidade Jardim; desenvolver estratégias e ações voltadas para a qualificação da
Região da Izidora.
As áreas da OUS-MSJ compreendem:
• os lotes 3A e 4A da quadra 14 da Zona Fiscal 125, de propriedade do Município, bem como os lotes
7 e 12 a 15 da mesma quadra;
• o Conjunto Urbano Bairro Cidade Jardim;
• a Vila Monte São José;
• as áreas identificadas como de interesse social na Região da Izidora.
A OUS-MSJ tem validade de 5 (cinco) anos, a partir da data de sua publicação e está descrita nos artigos
372 a 382 da Lei 11.181/2019.
De acordo com artigo 95 do Decreto 17.273, de 04 de fevereiro de 2020, quando se tratar de empreen-
dimento situado em áreas destinadas à operações urbanas consorciadas, o enquadramento como em-
preendimento de interesse público e a emissão de diretrizes para a superação do coeficiente de aprovei-
tamento básico – CAbas, caberão ao órgão municipal responsável pela política de planejamento urbano.
Tal enquadramento constitui condição para o protocolo de licenciamento de projeto arquitetônico.
QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS ALTERAÇÕES NA LEI 9.074/2005?

Os parcelamentos do solo e as edificações comprovadamente existentes na data de publicação da Lei
11.181/2019 podem ser regularizados, conforme Lei 9.074/2005.
Independente do zoneamento e uso, qualquer edificação situada em terreno que faça parte de par-
celamento aprovado é passível de regularização.
O valor venal de edificação, ou conjunto de edificações, de uso exclusivamente residencial, para re-
gularização de caráter social e pública, passa a ser 2,5 (duas vírgula cinco) vezes o valor venal do
terreno, considerado para isenção de IPTU no ano de abertura do processo.
Para regularização simplificada, o valor venal da edificação, ou conjunto de edificações, não pode
ultrapassar 4 (quatro) vezes o valor venal do terreno, considerado para isenção de IPTU no ano de
abertura do processo.

QUAIS LEIS FORAM REVOGADAS PELA LEI 11.181/2019?
Na data de entrada em vigor da Lei 11.181/2019, ficam revogados:

I - a Lei nº 6.831, de 17 de janeiro de 1995;
II - o inciso II do art. 4º e o parágrafo único do art. 5º, ambos da Lei nº 6.978, de 16 de novembro de 1995;
III - a Lei nº 7.165/96;
IV - a Lei nº 7.166/96;
V - a Lei nº 7.277, de 17 de Janeiro de 1997;
VI - a Lei nº 7.620, de 12 de dezembro de 1998;
VII - a Lei nº 8.137, de 21 de dezembro de 2000;
VIII - a Lei nº 8.407, de 30 de julho de 2002;
IX - a Lei nº 9.037, de 14 de janeiro de 2005;
X - o art. 26 da Lei nº 9.074/05;
XI - a Lei nº 9.506, de 24 de janeiro de 2008;
XII - a Lei nº 9.563, de 30 de maio de 2008;
XIII - VETADO;
XIV - os arts. 6º, 6º-A e 15 da Lei nº 9.814, de 18 de janeiro de 2010;
XV - a Lei nº 9.959/10, excetuados:
a) os capítulos III e IV do Título II das Disposições Transitórias;
b) o Título III das Disposições Transitórias;
c) os anexos XXVII a XXIX, XXXI e XXXII;
XVI - o artigo 1º da Lei nº 10.378, de 9 de janeiro de 2012;
XVII - a Lei nº 10.628, de 5 de julho de 2013.
QUAL O CRONOGRAMA DE ENTRADA

EM VIGOR DA LEI 11.181/2019?
A vigência da Lei 11.181/2019 está acontecendo da seguinte forma:
* Ver artigo 410 da Lei 11.181/2019

Realização
Parceiros Institucionais Sinduscon-MG
ASBEA-MG SINDUSCON-MG
Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura Regional Minas Gerais Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais
Rua Francisco Deslandes, 971, Sala 412, Anchieta. Rua Marília de Dirceu 226, 3º e 4º andares, Lourdes.
CEP: 30310-530 - Belo Horizonte/MG CEP: 30170-090 – Belo Horizonte/MG
Telefone: (31) 3275-3570. Telefone (31) 3253-2666
www.asbea-mg.org.br www.sinduscon-mg.org.br

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ENTENDENDO

O NOVO PLANO DIRETOR

FOTO: ARQ. MARCELO PALHARES

1- Construção Civil 2- Licenciamento 3- Plano Diretor 4- Belo Horizonte

Catalogação na fonte: Mariza Martins Coelho – CRB-6 1637

PRESIDÊNCIA E VICE-PRESIDÊNCIAS Diretoria Técnico Ambiental

Vice-presidente de Obras Industriais e Públicas Diretoria Administrativa-Financeira

Vice-presidente de Política, Relações Diretoria de Comunicação Social

Vice-Presidente da Área de Materiais, Diretoria de Relações Institucionais

Vice-Presidente de Comunicação Social Diretoria de Projetos

Diretoria de Legislação Urbana

Diretoria de Relações Municipais Diretoria de Obras Industriais (Área de Obras Civis)

Diretoria da Área de Materiais e Tecnologia Coordenador Sindical

Diretora de Aperfeiçoamento Profissional

Diretor de Atividades Técnicas

Diretora de Comunicação e Marketing

Diretor de Relações Institucionais

COORDENAÇÃO TÉCNICA COORDENAÇÃO DO TRABALHO

Cíntia Gontijo Campos Renato Ferreira Machado Michel

Ieda Maria Pereira Vasconcelos

Angela Mendonça Evangelista

Cíntia Gontijo Campos Luciano Lopes

Juliane Martins Garcia

Sandra Fagundes Fernandino

O Sinduscon-MG, ao longo dos seus 83 anos de existência, sempre buscou

Geraldo Jardim Linhares Júnior

A Comissão da Indústria Imobiliária do Sinduscon-MG tem como objetivo

Renato Ferreira Machado Michel

O QUE A LEI 11.181/2019 REPRESENTA? ......................................................................................................... 21

O QUE É O PLANO DIRETOR E QUAL É SEU FUNDAMENTO? .................................................................. 21

COMO A LEI 11.181/2019 ESTÁ ESTRUTURADA?......................................................................................... 22

QUAIS OS CRITÉRIOS ADOTADOS PARA CLASSIFICAR O TERRITÓRIO URBANO? ....................... 23

O QUE É E QUAIS SÃO OS ZONEAMENTOS PREVISTOS NA LEI 11.181/2019? ................................. 23

QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE

O QUE É PARCELAMENTO DE SOLO E QUAIS

QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS PARÂMETROS

COMO IDENTIFICAR OS LOTES APROVADOS NO MUNICÍPIO? ............................................................ 29

EM QUAIS SITUAÇÕES SÃO EXIGIDAS TRANSFÊRENCIA DE ÁREA AO MUNICÍPIO? ................... 30

QUAL É O PRAZO LEGAL PARA REGISTRO DE PARCELAMENTO?......................................................... 30

O QUE É E QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

O QUE É E QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

O QUE É E QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

O QUE É E QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

QUAIS SÃO AS REGRAS PARA OCUPAÇÃO DO SOLO? .............................................................................. 34

QUAIS SÃO OS INSTRUMENTOS PREVISTOS PARA SUPERAR O COEFICIENTE BÁSICO? ........... 43

- BENEFÍCIO DECORRENTE DA PRODUÇÃO DE HIS (HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL) – BPH ........................................47

O QUE É E QUAIS SÃO AS CARACTERÍSTICAS DO ESTOQUE

QUAL SERÁ A DESTINAÇÃO DOS RECURSOS ARRECADADOS ATRAVÉS

COMO IDENTIFICAR A POSSIBILIDADE DO USO DO SOLO? .................................................................. 50

QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

QUAL É A POLÍTICA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO?...................................................................................... 55

O QUE É O PLANO DIRETOR DE MOBILIDADE

QUAIS SÃO AS DEFINIÇÕES E ESPECIFICIDADES DE EMPREENDIMENTOS DE IMPACTO E

COMO GARANTIR O CUMPRIMENTO DA LEGISLAÇÃO? ......................................................................... 59

O QUE GARANTE O DIREITO AO LICENCIAMENTO, CONFORME LEI 9.959/2010? ....................... 59

QUAL A REGRA DE TRANSIÇÃO DO COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO? .................................. 60

QUAIS SÃO AS ÁREAS DELIMITADAS PELAS OPERAÇÕES URBANAS,

QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS ALTERAÇÕES NA LEI 9.074/2005?............................................................... 61

QUAIS LEIS FORAM REVOGADAS PELA LEI 11.181/2019? ....................................................................... 62

QUAL O CRONOGRAMA DE ENTRADA EM VIGOR DA LEI 11.181/2019? .......................................... 62

ENTENDENDO O NOVO PLANO

O QUE É O PLANO DIRETOR E QUAL É SEU FUNDAMENTO?

Os princípios, objetivos e diretrizes contidos no Plano Diretor fundamentam-se no princípio da Função

ENTENDENDO O NOVO PLANO