BAIRROS, LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS

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Módulo 1

PARCELAMENTO
S DO SOLO
URBANOde
Anteprojeto
Loteamentos
Residenciais
Iára Regina Castello

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O que é um LOTEAMENTO ?
É o parcelamento do solo em unidades
espaciais menores, os QUARTEIRÕES,
separados entre si por VIAS PÚBLICAS.

Os quarteirões, por sua vez, são

subdivididos em unidades de espaço
normalmente regulares, os LOTES.

Os lotes são, usualmente, de uso

privativo de seus proprietários, enquanto
que as vias, estruturas de circulação, são
de propriedade e de uso público, assim
como as áreas verdes, praças e parques,
conhecidos genericamente como
ESPAÇOS ABERTOS.
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O que é um LOTEAMENTO ?

A grande maioria dos

loteamentos produzidos nas
cidades decorrem da
necessidade de ampliar as
áreas de moradia.

São voltados, portanto, para o

uso RESIDENCIAL com a
inclusão de equipamentos
complementares a essa função.

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Porque é importante
aprender a projetar um
LOTEAMENTO ?
Porque a cidade é uma “colagem” de loteamentos
implantados ao longo dos anos. É possível “ler” na planta da
cidade os princípios urbanísticos e conceitos que orientaram
as parcelas urbanizadas sob a forma de loteamento, assim
como os limites desses projetos.
Sendo assim, a forma assumida pela cidade e sua estrutura
física resulta, em parte, de um conjunto de projetos de
loteamentos elaborados, muitas vezes, sem observar padrões
mínimos de qualidade e critérios claros de organização
espacial, assumidos por incorporadoras orientadas a um
mercado pouco exigente e, sobretudo, à especulação
imobiliária.
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Anteprojeto de
Loteamento
É fazer arquitetura em escala urbana para
um perfil de clientela, um grupo social
previsto, um coletivo onde o espaço é
multi-finalitário.

Pontos importantes a serem considerados:

identificar parâmetros urbanísticos

definir e mensurar padrões de adequação do

espaço

formular instrumentos de controle do uso e da

ocupação do espaço.

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LOTEAMENTOS
em Porto Alegre

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LOTEAMENTOS em Porto Alegre (detalhe Norte)

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LOTEAMENTOS em Porto Alegre (detalhe

Sul)

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LOCALIZAÇÃO DE LOTEAMENTO
exemplo em Porto Alegre

LOCALIZAÇÃO
Área de ocupação intensiva
Zona Sul  área em
consolidação
BAIRROS do ENTORNO
 Vila Nova
 Cavalhada
 Ipanema
 Gleba a ser Loteada - área
limitada pelas avenidas
Cavalhada e Monte Cristo e
rodeada por urbanizações de
diferentes épocas e tipologias.

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SITUAÇÃO DA ÁREA A SER LOTEADA: exemplo em Porto Alegre

DISTÂNCIA / ACESSIBILIDADE
• 12 quilômetros da área central
• Acessibilidade razoável pela Borges/
Icaraí/Campos Velho/Nonoai/ Cavalhada,
tendendo a ampliar com a conclusão da
3ª perimetral

PROBLEMÁTICA AMBIENTAL
• Zona alta e seca, próxima ao Rio Guaíba
• Morro do Osso / Teresópolis
• Arroio Cavalhada
• Fonte de água mineral  Charrua

USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

• Zona com predominância residencial
• Área de produção agrícola  Vila Nova
• Área de lazer de verão  Ipanema

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ENTORNO: Características dos Bairros

MÉDIA
BAIRRO PESSOAS ÁREA (ha) DENSIDADE
DOMIC.

CAVALHADA 19.854 221,68 89,56 2,98

VILA NOVA 33.145 718,07 46,16 3,28
IPANEMA 16.877 582,50 28,97 3,33

Morr o do O sso

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ENTORNO: Características dos Bairros

ESCOLARIDADE
BAIRRO Anos de estudo responsáveis p/ DPP
Nº Resp. < 1ano estudo Total anos estudo Média
CAVALHADA 6.545 177 59.608 9,11
VILA NOVA 9.953 398 77.539 7,79
IPANEMA 4.834 156 48.970 10,13

DOMICÍLIOS
BAIRRO CONDIÇÕES GERAIS TIPOLOGIAS
TOTAL Particulares Coletivos Casas Apartamentos Comodos

CAVALHADA 6.657 6.561 96 3.529 53,9% 2.985 31

VILA NOVA 10.107 9.975 132 6.187 62,2% 3.755 11
IPANEMA 5.062 4.839 223 4.157 86,0% 639 38

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ENTORNO: Características dos Bairros

RENDIMENTO Médio Mensal

BAIRRO
em R$ em SM

CAVALHADA 1.160,34 7,7

VILA NOVA 821,60 5,4

IPANEMA 4.834,00 32,0

CONDIÇÕES SÓCIO-ECONÔMICAS
BAIRRO FAIXAS DE RENDA - responsáveis DPP (em SM = R$ 151,00)

Resp até 1 1-3 3-5 5-10 10-15 15-20 > 20 s/rend c/rend

CAVALHADA 6.545 411 1.447 1.158 1.881 608 442 373 225 6.320

VILA NOVA 9.953 830 3.023 2.150 2.227 605 367 264 487 9.466

IPANEMA 4.834 283 831 531 918 399 447 1.270 155 4.679

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ENTORNO: LoteamentosRenda média mensal do Responsável pelo domicílio

Condomínio Jardim do Sol R$ 9.000,00
Loteamentos classe média-alta R$ 5.000,00
Loteamentos classe média
R$ 2.500,00
Loteamentos classe média-baixa
Loteamentos habitação popular R$ 1.000,00
Loteamentos DEMHAB R$ 500,00
SÃ O V I CEN TE
V. A SSU N ÇÃ O MA R T I R -C 180
A V. CA VA LH A D A 100 534
56 A
1 00- 0-B
70 167 10
81 242
293
J ARDI M CA MA Q U A 0-D
10
V.D O S B A N CÁ R I O S

TR I STEZA
P A R Q U E SA LO MO N I

LO T. CA V A LH A D A
TI TO FER R A R I 612
R .A TÍ LI O SU P ER TI
Morr o do O sso
VI LA CO N CEI ÇÃ O 56-A

P ED R A R ED O N D A CO N D .J A R D I M D O SO L
361
155-A 216-15
328 247 MO N TE CR I STO 216-18
J A R D I M V I LA N O V A
VI LA I ZA B EL R ECA N TO D O SA BI Á 545

384 335

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ENTORNO CODSETOR PESSOAS ÁREA DENS

MÉD.
DOM.
Informações
431490205001138 694 6,35 109,23 3,17

Setores Censitários 431490205001139 648 2,65 244,08 2,89

Dados IBGE, Censo 2000 431490205001140 385 23,80 16,17 3,41
431490205001141 155 1,87 82,99 1,01

1302 1079 1081 1055

1103 1056 1058
1104 1080 1084 1083 1059
1108 1078 1085 1000 1001 1002
1109 1115 1077 1086
1110 1116 1060
1114 1087
1091
1063 1062
1113 1088
1112 1117
1092 1061
1090 1064
1111 1004
1093
1089
1118 1125 1094
1119 1065
1124
1096 1005 1003
1068

1126
1067 1007
1012
1120 1127 1095
1013
1135 1006
1123 1014
1128 1136
1015
1121 1016
1122 1010
1017
1011 1008

Mor ro do O sso 1009 1211

1131 1130 1133

1212
1129 1138

1137
1139 1019 1027
1132 1134 1018

1028 1034
1030

1140 1020
1032

1152 1026 1031

1029
1142 1141 1033
1144 1208
1151
1023 1035
1025 1022

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Dados do IBGE
desagregados por Setor Censitário

Formação do código Setor Censitário

código do código do
Município Subdistrit
o

4314902050011
38
código da código do código do
Unidade da Distrito Setor
Federação
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Censitário
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Dados do IBGE
Desagregados por Setor Censitário

POPULAÇÃO CONDIÇÕES SÓCIO- INFRAESTRUTURA

Domicílios ECONÔMICAS - Abastecimento de
- Nº de pessoas - Número de água
Rede
- Área do setor em ha responsáveis por Poço
- Densidade domicílio outra forma
residencial bruta - Faixas de renda dos - Instalações sanitárias
responsáveis p/ DPP c/ banheiro
- Média domiciliar s/ banheiro
até ½ SM
- Nº de domicílios banheiros adequados -
½ a 1 SM
- Condições gerais %
1 a 2 SM
domicílios 2 a 3 SM - Coleta lixo
Particulares 3 a 5 SM c/ coleta
Particulares s/ coleta
5 a 10 SM ESCOLARIDADE
permanentes 10 a 15 SM anos de estudo
Improvisados 15 a 20 SM
responsáveis p/ DPP
> 20 SM
Coletivos sem rendim
- nº responsáveis
com rendim. - < 1ano estudo
- Tipologias dos
- Renda mensal - Total anos estudo
domicílios
TOTAL em RS$ - Média
Casas
Rendimento Médio
Apartamentos
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ENTORNO 1 2
2 4050
1
3
5004
1
4034 8016
4048
PDDUA – Regime
1
1
3
5 2
4 4

Urbanístico
1

5010
43 5
1
5006 2
2
3
1
2
5012

Códigos UEU - SubUEU

6 2
1
5008
5 1 5

5002 4 3
1 2

1
3
1 2
7 50201
5 6
5022
PARA A DIVISÃO TERRITORIAL 3
5018
1

2 1

1º ESPAÇO - Código da Macrozona 5016

7
7 9
1 1
5
2 5 8

2º ESPAÇO - Código da Unidade de Estruturação Urbana -

UEU
3º ESPAÇO - Código da Sub-Unidade

REGIME URBANÍSTICO PARA A EDIFICAÇÃO

1º ESPAÇO - Código do Regime das Densidades Brutas
2º ESPAÇO - Código do Regime de Atividades
3º ESPAÇO - Código do Índice de Aproveitamento, Solo
Criado e Quota Ideal Mínima de terreno por economia
4º ESPAÇO - Código do Regime Volumétrico
Anexo 4 Anexo 5 Anexo 6 Anexo 7
Macro Sub Densidades Índice Volumetria
UEU Atividade Observações
Zona Un. Brutas aprov.* Edificações
5 010 1 3 1 3 1 Terreno
5 010 2 3 3 3 5 Entorno Imediato
5 010 3 9 7 9 17 Av. Cavalhada

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PDDUA REGIME URBANÍSTICO ANEXO 1.2

DIVISÃO TERRITORIAL REGIME URBANÍSTICO

DENSIDADES ÍNDICE VOLUMETRIA OBSERVAÇÕES
MACRO ATIVIDADE
UEU SUBUNIDADE BRUTAS APROV.* EDIFICAÇÕES
ZONA Anexo 5
Anexo 4 Anexo 6 Anexo 7

5 4 1 3 1 3 1 Limite norte
5 4 3 9 7 9 17 Av. Cavalhada
5 8 1 3 1 3 1 Limite Oeste
5 8 2 9 7 9 17 Av. Cavalhada
5 8 4 3 1 3 1 Loteamento
5 8 5 25 - 25 25 Cavalhada

5 8 6 3 1 3 1 Jardim do Sol
5 8 7 9 7 9 17 Av. Cavalhada
5 10 1 3 1 3 1 Terreno
5 10 2 3 3 3 5 Entorno Imediato
5 10 3 9 7 9 17 Av. Cavalhada
5 12 1 3 1 3 1 Limite Nordeste
5 12 2 3 3 3 5 Limite Leste
5 18 1 3 1 3 5 Limite Sul
5 18 3 25 - 25 25 Av. Cavalhada
5 20 1 3 1 3 5
5 20 2 25 - 25 25 Lot. DEMHAB

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ENTORNO MZ UEU Sub Dens

Informações  140 hab/ha
5 010 1 3
 280hab/ha +
DENSIDADE 5 010 3 9 SC
S
[105hab/ha]
2 4050 5004 4034
1 2
1
3
1
8016
4048
1
1

3
5 2
4 4
1

43 5
1
5006 2
3 5010
5010
1
2
5012
2 6
1 2
5008
5 1 5

5002 4 3
3
1
1 2

1
3
1 2
7 50201
5 6
1
5022
3
5018 2 1

5016
7
7 9
1 1
5
2 5 8

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ENTORNO MZ UEU Sub IA

Informações  1,3
5 010 1 3
 3,0 c/SC
APROVEITAMENT 5 010 3 9
O
2 4050 5004 4034
1 2
1
3
1
8016
4048
1
1

3
5 2
4 4
1

43 5
1
5006 2
3 5010
5010
1
2
5012
2 6
1 2
5008
5 1 5

5002 4 3
3
1
1 2

1
3
1 2
7 50201
5 6
1
5022
3
5018 2 1

5016
7
7 9
1 1
5
2 5 8

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ENTORNO MZ UEU Sub Vol. Edif.

Informações h=9m
5 010 1 1  TO = 66,6 %
ALTURA
OCUPAÇÃO TERRENO
5 010 3 17  h = 27m
c/base
 TO = 75 a 90
2 4050 5004 4034 %
1 2
1
3
1
8016
4048
1
1

3
5 2
4 4
1

43 5
1
5006 2
3 5010
5010
1
2
5012
2 6
1 2
5008
5 1 5

5002 4 3
3
1
1 2

1
3
1 2
7 50201
5 6
1
5022
3
5018 2 1

5016
7
7 9
1 1
5
2 5 8

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RESUMO DOS ÍNDICES URBANÍSTICOS

PDDUA DENSI DADES BRUTAS ANEXO 4

DENSI DADE BRUTA - 85% DE CONSOLI DAÇÃO
ÁREA DE SOLO PRI VADO SOLO CRI ADO TOTAL
CÓD. ZONA
OCUPAÇÃO hab/ha econ./ha hab/ha econ./ha hab/ha econ./ha
(moradores + empregados)
Predom. Residencial, Mistas,
03 Predom. Produtiva
140 40 - - 140 40
I NTENSI VA Corredor de Centralidade e
09 de Urbanidade
280 80 105 30 385 110
25 Área Especial Conforme projeto específico
Área de Proteção ao
RAREFEI TA 33 Amb.Nat.
7 2 - - 7 2
I NT./ RAR. 41 Área Especial Conforme projeto específico

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RESUMO DOS ÍNDICES URBANÍSTICOS

PDDUA Í NDI CES DE APROVEI TAMENTO ANEXO 6

Í NDI CES DE APROVEI TAMENTO (I A) I A máximo por terreno
ÁREA DE (índice aprov. + índice alienável Quota I deal
CÓD.
OCUPAÇÃO ZONA IA adens.) (QI )
(I A + I AA)
Predom. Residencial, Mistas, Predom.
03 1,3 1,3 + índice de ajuste 75m²
Produtiva
I NTENSI VA Corredor de Centralidade e de
09 1,3 3,0 + índice de ajuste 75m²
Urbanidade
25 Área Especial regime urbanístico próprio
5.000,00
RAREFEI TA 33 Área de Proteção do Ambiente Natural 0,1 -
m²
Regime urbanístico próprio definido por Lei
I NT / RAR 41 Área Especial -
Específica

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RESUMO DOS ÍNDICES URBANÍSTICOS

PDDUA REGI ME VOLUMÉTRI CO EM FUNÇÃO DAS UEUs ANEXO 7.1

ÁREA DE ALTURAS (m) TAXA DE
CÓD. USOS
OCUPAÇÃO MÁXI MA DI VI SA BASE OCUPAÇÃO
01 Predominantemente Residencial 9,00 9,00 - 66,6%
INTENSIVA 05 Predom. Residencial / Mistas 18,00 12,50 4,00 75%
17 Corredor de Centralidade - Mistas 27,00 12,50 e 18,00 4,00 e 9,00 75% e 90%
Área de Proteção do Ambiente Natural
/ Área de Desenvolvimento
INTENSIVA/ 21 9,00 9,00 - 20%
Diversificado / Área de Produção
RAREFEITA Primária
25 Especial Regime urbanístico próprio.

Módulo 1 - PARCELAMENTOS DO SOLO URBANO - Anteprojeto de Loteamentos Residenciais Direitos Autorais Reservados 25
 BAIRROS, LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS Módulo 1
BAIRROS,
Elementos para o Projeto de Novos Territórios Habitacionais IÁRA PARCELAMENTOS
REGINA CASTELLO
DO SOLO URBANO
Anteprojeto de loteamentos residenciais

LOTEAMENTOS E Módulo 2
NOÇÕES DE CARTOGRAFIA
Relevo - Declividades Curvas de Nível

CONDOMÍNIOS Módulo 3
CORREÇÃO DE CURVAS DE

Elementos para o Projeto de NÍVEL

Movimentos de Terra

Novos Territórios Módulo 4

PARCELAMENTOS RESIDENCIAIS

Habitacionais
Modelos e exemplos

Módulo 5
UNIDADE DE VIZINHANÇA NO MOVIMENTO
MODERNO
Modelos e exemplos

Módulo 6
A ESTRUTURA DO ESPAÇO URBANO
Elementos de Composição

IÁRA REGINA CASTELLO Módulo 7

SISTEMA VIÁRIO
Elementos da Estrutura Urbana

Módulo 8
ESPAÇOS ABERTOS
Equipamentos - Elementos da Estrutura Urbana

Módulo 9
LOTEAMENTOS X CONDOMÍNIOS PÚBLICO & PRIVADO
Mecanismos de Controle Legal - Critérios Urbanísticos -
Controle Social
Módulo 10
LOTEAMENTOS RECONFIGURADOS
Mecanismos de Controle Legal - Critérios Urbanísticos - Controle Social

Módulo 11
CONDOMÍNIOS POR UNIDADES AUTÔNOMAS
Mecanismos de Controle Legal - Critérios Urbanísticos -
Controle Social

Módulo 12
LOTEAMENTOS CONFIGURADOS POR CONDOMÍNIOS
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Módulo 1 - PARCELAMENTOS DO SOLO URBANO - Anteprojeto de Loteamentos Residenciais Direitos Autorais Reservados 26