CONCEITOS E INSTRUMENTOS DE
PLANEJAMENTO URBANO
CONCEITOS E INSTRUMENTOS DE
PLANEJAMENTO URBANO
“O parcelamento e a lei de uso e ocupação do solo
fazem parte do plano diretor, este, porém, como
vimos, busca abarcar pelo menos alguns dos
aspectos mais relevantes das dimensões urbanas”
Fábio Duarte
CONCEITOS E INSTRUMENTOS DE
PLANEJAMENTO URBANO
Como o território de uma cidade pode ser usado
diz respeito ao interesse público e privado;
Interesse coletivo deve prevalecer sobre o
individual e de grupos econômicos;
Uso da propriedade urbana deve ser regulado
pelo poder público com vistas a garantir o direito
da coletividade:
Exemplo: não deve-se ocupar com loteamentos áreas
de mananciais
CONCEITOS E INSTRUMENTOS DE
PLANEJAMENTO URBANO
Lei federal regula o Parcelamento do Solo Urbano
: Lei 6766/79 e alterações posteriores;
Lei municipal que regula o parcelamento do solo
urbano pode estar contida no plano diretor ou
estar separada deste;
Houve alterações feitas na lei 6766/79
principalmente pela lei 9785/99:
Exemplo:
6766/79: 35% das áreas destinadas ao poder público;
9785/99: Área destinada ao poder público proporcional à
densidade de ocupação e/ou constante na zona estabelecida
no Plano Diretor ou lei municipal;
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
(LEI)
Onde pode ser loteadas as glebas de terras para
fins urbanos?
Qual a dimensão mínima dos lotes?
Qual a testada dos lotes?
Quais os requesitos a serem obedecidos na
aprovação e implantação de um loteamento?
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
(PARÂMETROS URBANÍSTICOS)
EXEMPLOS:
Tamanho mínimo do lote e testada;
Faixas não edificáveis;
Áreas com impedimento ao parcelamento do solo
urbano;
Regulamentação dos documentos de compra e venda;
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
(CONCEITOS)
Perímetro urbano: limite entre a área urbana e a
área rural de um município;
Área urbana: parcela do território, continua ou
não, incluída no perímetro urbano;
Área rural: parcela do território destinada à
exploração agrícola, peciária, agroindustrial,
extrativista ou mineral;
Gleba: parcela de terra não loteada;
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
(CONCEITOS)
Loteamento:
Divisão da gleba em lotes, com abertura de vias,
destinados às edificações e áreas de uso comum;
Condomínio urbanístico:
Divisão da gleba em lotes, ou frações ideias,
destinadas às edificações e áreas de uso comum;
Licença ambiental:
Ato administrativo de órgão do SISNAMA que
estabelece condições e restrições de natureza
ambiental que devem ser obedecidas pelo
empreendedor ao implantar, alterar ou ampliar
parcelamento do solo para fins urbanos;
USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
URBANO:
Juntamente com a lei de Parcelamento so solo
urbano e da lei que define o perímetro urbano
constituem a legislação básica que todo município
deve ter para atingir o objetivo de ordenar seu
território;
Podemos para fins didáticos dividi-la em sua
duas partes:
Ouso do solo e a ;
Ocupação do solo;
USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
URBANO:
O Uso do Solo:
Juntamente com o zoneamento urbano vão
estabelecer quais os tipos de uso poderão ter em cada
lote ou edificação, conforme a zona que ele está!
Exemplo:
Em uma zona residencial serão permitidos usos compatíveis
com a moradia e que não causem grandes incômodos;
Em uma zona comercial serão permitidos uma amplitude
maior de usos tendo em vista se tratar de uma zona onde
predominam estabelecimentos comerciais;
Já em uma zona industrial os usos permitidos serão amplos,
mas pode haver a restrição para os usos incompatíveis como
o residencial.
OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO:
Ocupação do Solo:
Diz respeito à forma como o solo poderá ser ocupado
por uma edificação, qual a área máxima que poderá
ser ocupada pela projeção horizontal da edificação no
lote (taxa de ocupação)
Diz respeito a área máxima que poderá ser edificada
(área do lote x coeficiente de edificação);
Diz respeito ao gabarito máximo da edificação em
metros ou número de pavimentos;
Outras especificações como recuos laterais e frontal.
OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO:
Ocupação do Solo:
Exemplo :
Em um lote com 10 metros de testada (frente) por 30 metros
de profundidade está estabelecido pela leí de uso e ocupação
do solo urbano as seguintes diretrizes (normas):
Taxa de ocupação de 60%; do lote;
Coeficiente de aproveitamento (coef. de edificação) = 2;
Recuo frontal = 3 metros;
Recuos laterais = 1,5 metros;
Recuo de fundos = 2 metros.
OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO:
Ocupação do Solo:
30 m
1,5 m
7m
1,5 m
3m 25 m 2m
OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO:
Ocupação do Solo:
No nosso exemplo poderei construir 175 m² por andar
logo;
Construindo 3 andares terei uma área construída de
525 m² de um total permitido de 600 m² de área;
Assim ainda poderei construir 75 m² num quarto piso
ou;
Poderei construir 4 andares de 150 m² cada.
Isso respeitando-se o gabarito máximo permitido para
a via onde se localiza o lote.
O USO E A OCUPAÇÃO DO SOLO
URBANO:
O uso e a ocupação do solo urbano devem ser
trabalhados juntos configurando um tipo de
edificação compatível com os usos para qual ela
foi construída;
Exemplo:
Não se constrói um galpão para moradia familiar;
Não se constrói uma casa para abrigar uma farmácia;
O USO E A OCUPAÇÃO DO SOLO
URBANO:
No conjunto do Plano Urbanístico qual o perfil de
uso e ocupação se deseja para cada zona (ZR, ZC,
ZI) ;
Entre todas as atividades possíveis quais as
incompatíveis e quais as complementares?
O USO E A OCUPAÇÃO DO SOLO
URBANO:
Em relação aos usos podemos ter:
Usos permitidos;
Usos proibidos;
Usos permissíveis (que caberão ser avaliados segundo
seu grau de incomodidade ou impacto na zona
pretendida)
Um parâmetro importante que não podemos
esquecer é a taxa de impermeabilização máxima
do lote que recomenda-se não seja superior a
70%;
