Estatuto da Cidade

Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001

Carolina Ribeiro de Oliveira | Letícia Castilhos Coelho

 Origem
 Movimento Nacional pela Reforma Urbana [termo desenhado na década de
1960, no contexto das reformas de base promovidas pelo governo João Goulart]
recuperado e ampliado na década de 1980 sob uma bandeira que ultrapassou a
questão da moradia/ habitação.

 Este movimento* executou pressões que conduziram a inclusão de um

capítulo sobre a política urbana na Constituição Federal de 1988, e
demandaram sua posterior regulamentação. Negociações e discordâncias a este
respeito se arrastaram por mais de uma década.

 Reivindicações populares históricas: pela 1ª vez inseridos assuntos referentes à

política urbana em uma Constituição brasileira.
Int roduç ão
 O Estatuto
O que é?

 Lei Federal que resultou da regulamentação do Capítulo II [da política

urbana], em seus artigos 182 e 183 [Constituição Federal de 1988].

O artigo 182 estabeleceu que a política de desenvolvimento urbano, executada

pelo poder público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei,
tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e
garantir o bem-estar de seus habitantes, definindo que o instrumento básico desta
política é o Plano Diretor.

O artigo 183, por sua vez, fixou que todo aquele que possuir, como sua, área
urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirirá o seu domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural. Este artigo abriu a possibilidade de regularização de
extensas áreas das cidades ocupadas por favelas, vilas, alagados ou invasões,
bem como loteamentos clandestinos espalhados pelas periferias urbanas,
Int roduç ão

transpondo estas formas de moradia para a cidade denominada formal.

 O Estatuto
Quais os objetivos?

Tendo em conta:
 o fortalecimento do município [esfera responsável pela elaboração e pela
aplicação da política urbana] após a Constituição de 1988.
 que no Brasil 81% da população vive em cidades.
 a leitura das cidades brasileiras [comprovada pela assimetria e
desigualdades de suas condições urbanísticas e acentuadas pelas pressões por
expansão]...

O Estatuto incorpora uma concepção de cidade com fins de promoção da justiça

social e redução das desigualdades.

Quais os princípios norteadores?

 Função social da propriedade;

 Desenvolvimento sustentável;
Int roduç ão

 Funções sociais da cidade;

 Igualdade e justiça social;
 Participação popular [no âmbito do planejamento e da gestão].
 Os Instrumentos

O Estatuto apresenta instrumentos que podem, conforme sua finalidade, ser

classificados em instrumentos de:

 Articulação da política urbana;

 Indução do desenvolvimento urbano;

 Regularização fundiária;

 Financiamento da política urbana;

Democratização da gestão urbana.

O Es tatu to
 De articulação da política urbana
 Plano diretor.

De indução do desenvolvimento
urbano
 Parcelamento, Edificação e Utilização compulsórios (arts. 5º e 6º);
 IPTU progressivo no tempo (art.7º);
 Desapropriação para fins de reforma urbana com pagamento em títulos
(art.8º);
 Direito de superfície (arts. 21 a 24);
 Direito de preempção (arts. 25 a 27);
 Outorga onerosa do direito de construir (arts 28 a 31);
 Operações urbanas consorciadas (arts. 32 a 34);
Os I ns trum ent os

 Transferência do direito de construir (art. 35);

 Consórcio Imobiliário (art. 46).
 De regularização fundiária
 Regularização de favelas e cortiços;
 Usucapião especial de imóvel urbano;
 Concessão de uso especial para fins de moradia;
 Concessão de direito real de uso;
 Instituição de ZEIS – zonas especiais de interesse social.

De financiamento da política urbana

Instrumentos de indução ao desenvolvimento, se bem aplicados, podem incidir na
capacidade de investimento dos municípios:
Os I ns trum ent os

 IPTU progressivo, Outorga Onerosa, ZEIS e Direito de preempção.

 De democratização da gestão urbana

 Conselhos – Órgãos colegiados de política urbana;

 Debates, audiências e consultas públicas;
 Conferências sobre assuntos de interesse urbano;
 Iniciativa popular de Projeto de lei e Planos, Programas e Projetos de
desenvolvimento urbano;
 O veto ao plebiscito e referendo;
 Gestão orçamentária participativa;
 Gestão participativa metropolitana;
 Estudo de impacto de vizinhança (arts. 36 a 38).
Os I ns trum ent os
 Plano diretor
Definido desde a Constituição federal como o instrumento básico de articulação
da política urbana.

Concepção de que os novos planos devem agregar o planejamento aliado à gestão

ao conceito de plano tradicional existente anteriormente [de cunho mais
normativo e de zoneamento].

O Capítulo III do Estatuto dedica seus artigos 39 a 42 aos assuntos relativos ao

Articu lação da p olí tica ur ba na

plano diretor:
 Finalidade [articulado ao plurianual, diretrizes orçamentárias e orçamento
anual];
 Abrangência [todo o território do município];
 Participação [elaboração, acompanhamento e revisão];
 Revisão [a cada 10 anos];
 Obrigatoriedade [mais de 20mil hab, região metropolitana ou aglomeração
urbano; áreas de interesse turístico; áreas de empreendimentos com impacto
ambiental];
 Conteúdo mínimo [delimitação de áreas e disposições no sentido da inclusão de
alguns instrumentos específicos; sistema de acompanhamento e controle].

OBS.: as áreas onde se pretenda aplicar os instrumentos deverão estar gravadas

no plano diretor como garantia para sua efetivação na prática.
 Parcelamento, Edificação e
Utilização compulsórios
Artigo 182 da Constituição: prevê que o poder público municipal pode exigir do
proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que
promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
- parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
- imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo;
- desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública.

 Conceito
- Com esse instrumento pode-se estabelecer, através de notificação ao
Indução do desenvolvimento urbano

proprietário, prazo para o parcelamento, edificação e utilização das áreas vazias

ou subutilizadas.
- Considera-se subutilizado o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao
mínimo definido no Plano Diretor ou em legislação dele decorrente.

 Objetivos
- Tem o objetivo de coibir a retenção especulativa de imóvel urbano.
- Considera-se que as áreas vazias na malha urbana são socialmente prejudiciais,
sendo atendidas por infra-estrutura urbana (implementada através de
investimentos públicos) devem servir às necessidades da população.

 Como implementar
- Deverá ser criada lei municipal específica para reger o parcelamento, a
edificação ou a utilização compulsórios, na qual serão fixadas as condições e os
prazos para implementação da referida obrigação, aplicando-se em área incluída
no Plano Diretor.
 IPTU progressivo no tempo
 Conceito
- Tributo de valor crescente (ano a ano) que busca punir os proprietários de
terrenos cuja ociosidade ou mal aproveitamento acarrete prejuízo à população.
- Aplica-se aos proprietários que não atenderam à notificação para
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios.

 Objetivo
- O objetivo é estimular a utilização socialmente justa e adequada desses
imóveis ou sua venda.
Indução do desenvolvimento urbano

 Como implementar
- A aplicação do imposto predial e territorial progressivo no tempo ocorrerá
mediante elevação da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos, tendo
como limite máximo 15% do valor venal do imóvel.

 Alertas
- Ocorrerão em municípios que possuam um adequado sistema de cobrança, sendo
necessário a permanente organização e atualização do cadastro imobiliário.
- Cabe avaliar se a cidade tem problemas decorrentes da ocupação
excessivamente dispersa.
- Trata-se de um instrumento relativamente sofisticado de gestão, portanto,
demanda que o governo municipal esteja capacitado para adotá-lo.
 Desapropriação com pagamento em
títulos da dívida pública
 Conceito
- Após 5 anos de cobrança do IPTU progressivo no tempo, sem que o proprietário
tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o poder
público municipal poderá desapropriar o imóvel, com pagamento em títulos da
dívida pública.

 Objetivo
As áreas desapropriadas poderão servir para promoção de transformações na
Indução do desenvolvimento urbano

cidade, como:
-a implantação de unidades habitacionais ou a criação de espaços públicos para
atividades culturais, de lazer e de preservação do meio ambiente;
- destinação de áreas para atividades econômicas voltadas à geração de renda e
emprego.

 Como implementar
- Sua utilização somente se dará no caso de ineficácia das penalidades
anteriormente citadas.
 Direito de preempção
 Conceito
- Confere, ao poder público municipal, preferência para a compra de imóvel
urbano, respeitado seu valor no mercado imobiliário, antes que o mesmo seja
comercializado entre particulares.

 Objetivo
- Permite que o poder público tenha preferência na aquisição de imóveis de
interesse histórico, cultural ou ambiental, para que estes recebam usos
especiais e de interesse coletivo.
- Possibilita a aquisição de áreas para a construção de habitação popular; a
Indução do desenvolvimento urbano

implantação de atividades destinadas ao lazer e recreação coletivos; a realização

de obras públicas de interesse geral da cidade.
- O Município, a partir desse instrumento, pode constituir gradativamente uma
reserva fundiária ou estoque de terrenos, sem a necessidade de adoção de
medidas como a desapropriação, que muitas vezes acarretam problemas sociais e
jurídicos.

 Como implementar
- Lei municipal, baseada no Plano Diretor, deverá delimitar as áreas onde
incidirá a preempção.
- As áreas devem ser destinadas às finalidades: regularização fundiária;
programas e projetos habitacionais de interesse social; reserva fundiária;
ordenamento e direcionamento da expansão urbana; implantação de
equipamentos urbanos e comunitários; espaços públicos de lazer e áreas verdes;
unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
 Outorga onerosa do direito de
construir
 Conceito
- Fundamentada por dois princípios: direito de superfície [dir. prpop.≠ dir. constr.]
e função social da propriedade.
- Agrega ou subtrai valor a uma propriedade, em função de sua capacidade de
edificação [solo criado], concedido por legislação urbanística [através de
coeficiente de aproveitamento ou densidade básica].
- Proprietário poderá construir para além da relação estabelecida para a área,
porém, pagando ao poder público pelo direito concedido, com valor proporcional
ao custo do terreno.
Indução do desenvolvimento urbano

 Objetivos
- Maior controle das densidades urbanas; geração de recursos para investimentos
em áreas pobres; desaceleração da especulação imobiliária.

 Como implementar
- PD deverá fixar áreas nas quais o direito de construir e de alteração de uso
poderá ser exercido, estabelecendo índices adequados, compatíveis.
- PD deverá definir os limites máximos de construção a serem atingidos,
considerando a infra-estrutura existente e o potencial de densidade a ser
alcançado em cada área.
- PD poderá fixar um coeficiente de aproveitamento básico, único para toda a zona
urbana, ou nos casos necessários, adotar coeficiente diferenciado para áreas
específicas.

 Alertas
- As condições para a outorga onerosa deverão constar em lei municipal
específica [recomendável que seja o próprio plano].
- Às vezes adensamento construtivo não vem acompanhado de adensamento
 Operações urbanas
consorciadas
 Conceito
- Conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal,
com a finalidade de preservar, recuperar ou transformar um setor da cidade
contando com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes
e investidores privados.

 Objetivo
- O objetivo é viabilizar intervenções estruturais em maior escala, melhorias
sociais e a valorização ambiental de determinada área.

 Como implementar
Indução do desenvolvimento urbano

- Aplicação decorrente de estratégia estabelecida pelo PD [onde será implantada e

com que finalidade] e realizada leitura da área a tingida.
- Apresentada lei específica de aprovação do instrumento em plano de operação
urbana consorciada com: a área a ser atingida; programa básico de sua
ocupação; previsão de um programa de atendimento econômico e social
para a população diretamente afetada pela operação; as finalidades da
operação; um estudo prévio de impacto de vizinhança; a contrapartida a ser
exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em
função da utilização dos benefícios previstos na lei; e a forma de controle da
operação, obrigatoriamente compartilhada com representação da sociedade civil.
- Possibilidade de serem previstas a modificação de índices e de características do
parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo; as alterações das normas para
edificação; a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas
em desacordo com a legislação vigente; e a emissão, pelo município, de
certificados de potencial adicional de construção, a serem alienados em leilão.

 Alertas
-Incidir em áreas já valorizadas, expulsando usos, atividades e populações.
 Instituição de ZEIS [ou AEIS]

 Conceito
- Produtos das lutas dos assentamentos irregulares pela não remoção, melhoria das
condições urbanísticas e regularização fundiária.

 Objetivo
-Inclusão de parcelas marginalizadas da cidade nas regras legais; introdução de serviços e
infra-estrutura onde não chegavam; regulação do mercado de terras pela redução da
diferença dos preços; aumento da arrecadação do município [áreas regularizadas podem
passar a ser tributas]; aumento oferta de terras para o mercado de baixa renda.

Como implementar
- Em função do uso e ocupação da área urbana, identificar assentamentos irregulares onde
Regula riz açã o fund iária

haja interesse público de promover sua regularização.

- Delimitação de áreas; poder público articular parcerias para construção de moradia popular;
adoção de índices e parâmetros urbanísticos diferenciados; definição de formas de
participação da iniciativa privada [proprietários dos terrenos, promotores imobiliários e
associações de moradores].

OBS.: áreas de especial interesse urbanístico [Lei nº 6.766/79] para definir áreas inseridas
em zona rural. Há também possibilidade de criação de AEI ambiental, histórico, cultural,
paisagístico...
 Conselhos – Órgãos colegiados de política urbana

 Conceito
- Órgão em que representantes do governo + diversos setores da sociedade civil [instituições
do poder público, universidades, entidades sindicais, associações de moradores, ongs]
participam do planejamento e da gestão cotidiana da cidade.

 Objetivos
De mocr atizaçã o da g estão ur ba na

- Incluir setores não especializados no debate das políticas urbanas.

- Interceptar relações tradicionais entre executivo e legislativo.

 Como implementar
- Proposta e aprovação de lei pela Câmara municipal instituindo o Conselho.
- Lei deverá definir: suas competências; seu caráter [consultivo ou deliberativo]; sua
composição [número e proveniência]; o modo de escolha dos representantes.
- Executivo deve prover infra-estrutura mínima [sala reuniões, linha telefônica, forma de
circulação de informações e convocações].

 Alertas
- Drenagem dos recursos destinados a estes órgãos são formas de enfraquecê-los.
- Linguagem técnica dificulta uma participação popular ampla.
- Garantia de idoneidade nos processo de escolha dos representantes [eleições].
 Discussão e Apresentação
a pauta projetual para a Barra do Ribeiro e os instrumentos do Estatuto
da Cidade
Temas m ais r ecorrente s p ara a tivida de co le tiva

[O Estatuto ajuda a pensar a gestão municipal, possibilitando imaginar como as

idéias de projeto podem ser viabilizadas por uma política urbana conjunta.]

01. integração espacial no interior do município [redes, interfaces]

02. vida comunitária; associações; cooperativas
03. políticas setoriais: saúde, educação, geração de renda

04. mobilidade urbana [intra & inter]

05. áreas de especial interesse [urbanístico | cultural | ambiental]
06. contenção expansão especulação periférica + adensamento área central
07. agrovilas | hortas comunitárias | cooperativas | economia solidária
08. indústria e comércio [criação ou fortalecimento de pólos];
09. pesquisa [técnica e universitária]
10. turismo [ecológico | rural | de esportes aquáticos]

11. áreas de interesse social

→ Em grupos, discutir e identificar quais instrumentos ou pressupostos

existentes no Estatuto poderiam ser aplicados para viabilizar as pautas
elencadas [“demarcar” onde; explicitar como será utilizado e o que se
busca atingir através do instrumento, por exemplo].