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DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO

MERCADO IMOBILIRIO
Informativo Bimestral
Edio n 04 - Julho/Agosto 2013
www.msproperties.com.br

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Editorial
O mercado imobilirio vive um processo de manuteno de estoques e preos. Os preos no mercado imobilirio tm, basicamente, acompanhado a inflao, de acordo com os dados da FGV. Neste perodo, com o aumento do volume de entregas, a elevao dos distratos que so os cancelamentos de vendas acompanham este movimento. A gesto de estoques uma das prioridades das incorporadoras. Para reduzir estes estoques e acelerar a entrada de recursos em caixa, as empresas utilizam estratgias para atrair clientes e fechar negcios. Estes movimentos decorrem da caracterstica do setor imobilirio que cclico. Ainda assim, os preos seguem uma trajetria de manuteno. Na quarta edio do boletim informativo MS. Properties, brao da empresa de consultoria M.Stortti, especializado em solues e resultados para o mercado imobilirio, so abordados os nmeros do mercado imobilirio nos meses de julho e agosto com sua evoluo. O mercado imobilirio de logstica abordado como alternativa de renda, tanto no mercado fsico quanto na composio de fundos imobilirios. O segmento de alto padro comentado como uma possibilidade de ganhos pela diferenciao do produto no mercado, ganhando fora aps uma onda de grandes investimentos em empreendimentos voltados para a classe c.

Mercado imobilirio da logstica e indstria

Os gargalos de transporte e logstica no Brasil, gerados pela escassa infraestrutura do segmento consolidaram um novo conceito. As novas necessidades das empresas vm fazendo com que as mesmas troquem espaos maiores e mais antigos por estruturas onde possvel ratear os custos dos servios ofertados. Assim, crescente a demanda por condomnios logsticos excelente investimento no Brasil. Em So Paulo, por exemplo, a demanda por este perfil de empreendimento maior que a oferta. Este movimento se intensificou aps a restrio da circulao de caminhes. A maior procura por condomnios logsticos se d em torno do Rodoanel, mas a expanso deste mercado atinge regies mais afastadas que possuem importncia econmica e necessidade de distribuio no Estado.

Investimento em fundos imobilirios de logstica

Os fundos imobilirios podem investir em diversos tipos de imveis tais como agncias bancrias, escritrios, hospitais, hotelaria, instituies de ensino, residenciais, shoppings, recebveis e galpes. Esta ltima opo compe fundos imobilirios voltados para o setor industrial e de logstica. importante conhecer a composio destes fundos para avaliar as opes de rentabilidade e liquidez dos ativos. Em geral, o objetivo dos fundos obter rendimento com a locao ou arrendamento de empreendi mentos. Abai xo seguem os fundos comercializados com esta finalidade. Galpes quilla (AQL11B): Fundo de desenvolvimento imobilirio voltado para o setor industrial e de logstica, por meio de construes com a modalidade de contrato built to suilt. Atualmente, o fundo possui 3 terrenos na rodovia Presidente Dutra, RJ, um terreno no entorno do Arco Rodovirio no municpio de Japeri, RJ alm de outro terreno no distrito industrial de Terreno. No total, so 1.350.000 m de terreno, prontos para receber construes no modelo built to suit.

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Negcios e Resultados

M.Stortti Plano de Negcios o nosso negcio.

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Caixa TRX Logstica Renda (CTXL11): O Fundo proprietrio de aproximadamente 20.000 m de rea construda em galpes logsticos e quase 85.000 m de terreno. Dentre os locatrios est o Grupo Schahin, atuante nos setores de Engenharia, Desenvolvimento Industrial, Telecomunicaes, De 3501 a 4500 Petrleo, Gs e energia e cujo imvel est localizado na cidade de Maca, RJ. A empresa de gesto e higienizao de txteis Atmosfera a locatria de um imvel localizado em Duque de Caxias (RJ). J a Ferla, maior produtora de aveia no mercado brasileiro, ocupa um imvel localizado em Itapevi (SP). CSHG Logstica FII (HGLG11): O CSHG Logstica FII foi criado com o objetivo de obter rendimentos mensais aos seus cotistas por meio de explorao comercial de empreendimentos imobilirios voltados primordialmente para operaes logsticas e industriais. O fundo detm dois imveis localizados na regio da Barra Funda, em So Paulo, um imvel em Coti (SP), seis imveis em Atibaia (SP), quatro imveis em Horlndia (SP), 35% de um condomnio industrial em Joinville (SC), 100% do Condomnio Empresarial Master Offices na zona sul de So Paulo, 100% do Edifcio os Lusadas situado no Condomnio Empresarial Baro de Mau (entre as cidades de Atibaia e Itatiba), alm de ter 100% do galpo logstico industrial Brascabos Rio Claro (SP). Os locatrios dos imveis so grandes empresas e multinacionais como IBM, British Telecom, Bosch Rexroth, DHL Express, DHL Logistics e a suia Firmenich. FII Europar (EURO 11): Em funcionamento desde 2003, o Europar foi o primeiro fundo a ter suas cotas negociadas na BM&FBovespa. Possui imveis nas cidades de So Paulo e Rio de Janeiro. Na capital paulista, o fundo dono da CDA (Centro de Distribuio Anhanguera), localizado no De 17da 8001 rodovia a 8500 Anhanguera, sentido interior. O centro km possui 3 galpes. O fundo tambm dono da torre de testes de elevadores localizada no bairro Interlagos, em So Paulo, que atualmente est alugada para a Atlas Schindler. No Rio de Janeiro, o fundo proprietrio do CD Rio (Centro de Distribuio do Rio de Janeiro), localizado prximo ao Aeroporto do Galeo e composto por dois galpes: o CDRio 1 e o CDRio 2. O fundo administrado pelo Banif. GWI Condomnios Logsticos (GWIC11): O objetivo do fundo a aquisio de terrenos e imveis industriais e comerciais de alto padro localizados em reas urbanas ou rurais, prontos ou em construo, ou ainda outros tipos de De 12200 a 12700 imveis com a finalidade de venda, locao ou arrendamento. O fundo possui um galpo logstico prximo

Industrial do Brasil (FIIB11): O fundo tem como objetivo captar recursos para a aquisio de imveis industriais, prontos ou em construo, com a finalidade de revenda, desenvolvimento de empreendimentos imobilirios ou locao. O empreendimento em que o fundo vem concentrando seus investimentos, denominado Perini Business Park, um condomnio industrial idealizado na forma de galpes industriais com reas que podem ser locadas em mdulos a partir de 509 m, sendo que as diversas despesas incorridas encontram uma base comum de rateio entre as empresas instaladas (locatrias). Dos imveis e benfeitorias que compem o Perini Business Park, o Fundo de Investimento Imobilirio Industrial do Brasil possui, em regime de condomnio, 277.714,50m de terreno e 101.832,00m de rea construda. O restante da rea e das benfeitorias pertencem ao FP. F. Andrmeda Fundo de Investimento Imobilirio e Perville Construes e Empreendimentos S/A. Entre os locatrios do empreendimento so a Whirlpool e a Shulz. TRX Realty Logstica Renda I FII (TRKL11): O fundo tem por objeto a aquisio de imveis de natureza comercial, construdos e destinados operao de armazns logsticos e plantas industriais. Atualmente proprietrio de sete imveis, sendo trs deles na cidade de Vinhedo, SP, locados para as empresas Magna, Ceratti e Iscar; UM NA Pavuna, RJ, Locado para a empresa 2 Alianas,; e um centro de distribuio locado Magazine Luiza em Navegantes, SC. Em So Paulo, so dois imveis: um locado para a Itamb e outro para a Pilikington.

Preo mdio do m sobe 7,3% neste ano

De acordo com o ndice FipeZap divulgado em agosto, o preo mdio por metro quadrado dos imveis residenciais no pas subiu 1,1% em julho ante junho, chegando a R$ 6,9 mil. De janeiro a julho, a alta chegou a 7,3% enquanto nos ltimos 12 meses encerrados em julho , houve aumento de 12%. As maiores altas no ano foram verificadas nas cidades de Curitiba (18,5%), Vitria (10,1%) e Rio de Janeiro (9,3%). Entretanto, em uma anlise de 2008 a 2013, o preo de venda dos imveis na cidade de So Paulo, por exemplo, cresceu 171%, segundo o ndice. Em igual perodo, de acordo com a Exame, a inflao medida pelo IPCA ficou em 34,5%. Em comparao, nos ltimos meses este descolamento entre o preo dos imveis e a inflao diminuiu significativamente. De acordo com os dados FipeZap, no acumulado do ano at maio, o preo dos imveis em So Paulo subiu 4,8% contra uma inflao de 2,9% em igual perodo.

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Alto Padro atrai lanamentos

Os empreendimentos de alto padro vm ganhando fora no mercado aps uma fase de grandes investimentos em imveis do perfil do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida onde muitas construtoras investiram pesado em imveis para o segmento baixa renda. Com o aumento da renda mdia dos brasileiros aliado aos estoques de imveis para vender no segmento de baixa renda resultantes de cancelamentos de contratos, as incorporadoras esto investindo em lanamento de imveis de alto padro. A concentrao deste perfil de empreendimento ocorre nas duas maiores cidades do pas: So Paulo e Rio de Janeiro, onde o preo do metro quadrado chega a superar o valor de R$10 mil. Analistas de mercado estimam que a margem bruta do setor de alta renda de 30 a 35%, enquanto o ganho dos empreendimentos voltados para o programa Minha Casa, Minha Vida menor, entre 20 e 25%. O otimismo de construtoras e incorporadoras com o setor contrasta com o ambiente econmico. O produto interno bruto (PIB) brasileiro ruma para o terceiro ano consecutivo de crescimento abaixo dos 3%. Para as companhias, o nimo se apia no movimento de crescimento da renda das famlias e nos nmeros do setor.

LANAMENTOS

Atelier Mozaik Bairro: Vila Snia Comrcio: Lojas de Convenincia Habitarte Bairro: Brooklin Comrcio: Supermercado Motion Avanhandava Bairro: Bela Vista Comrcio: Lojas The Gardens Spring Bairro: Tatuap Comrcio: Mall Smiley Home Resort Bairro: Butant Comrcio: Padaria, revistaria e salo de beleza Unlimited Ocean Front Cidade: Santos Comrcio: Supermercado
Fonte: O Estado de S. Paulo

Tendncia: Lojas e apartamentos em empreendimentos de alto padro

Os prdios de uso misto que foram tendncia no mercado de So Paulo nos anos 50 e 60 esto de volta. Estes prdios contemplam lojas comerciais no trreo e apartamento residenciais nos andares superiores. No entanto, a tendncia atual que o comrcio esteja alinhado com as necessidades dos moradores e o padro do empreendimento. O diferencial destes prdios de uso misto a facilidade de ter, distncia de uma corrida de elevador, lojas de convenincia e supermercado. Em alguns casos, este modelo de empreendimento torna-se necessrio tambm para o proprietrio do terreno, podendo negociar ao invs de um apartamento, um espao de loja em um mall comercial. De 12200 a 12700

Imvel de luxo em Paris atrai mais brasileiros

Cresce o nmero de compradores de imveis, como alternativa de investimento em Paris. Segundo matria do jornal O Globo, as estatsticas dos tabelies de Paris apontam que os brasileiros esto em terceiro lugar entre os estrangeiros que mais adquiriram apartamentos nos bairros do 6 e 7 distritos, atrs apenas de italianos e americanos. O perfil predominante de executivos ou acionistas na faixa etria de 40 a 50 anos em casal, com ou sem filhos que buscam imveis tanto de luxo, utilizados como residncia secundria, quanto a apartamentos mais modestos, como alternativa de fonte de renda por meio de aluguel de temporada. O perfil procurado de apartamentos de 120 a 200 m em locais prximos s avenidas Champs Elyses, Montaigne e George V; na parte do 16 distrito com vista para a Torre Eiffel e em Saint Germain des Prs com preos do metro quadrado que variam entre 15 e 20 mil euros, num valor total entre 3 e 3,5 milhes de euros.

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Indicadores Econmicos
Taxa Selic
Anual Acumulada Acumulada Anual Real Ano 12 meses Oficial 7,25 7,53 8,00 8,34 2,34 2,97 3,62 4,33 7,66 7,54 7,50 7,52 7,16 7,40 7,90 7,90

Ms abr/13 mai/13 jun/13 jul/13

Mensalizada 0,5769 0,6187 0,6346 0,6825

Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas

INDICADORES DE PREOS ndices de Preos

Ms IGP-M Variao % N ndice 480,229 485,140 488,342 494,891 501,957 506,804 506,926 506,795 510,252 511,977 513,467 514,526 515,276 515,299 519,153 520,508 Ms 0,85 1,02 0,66 1,34 1,43 0,97 0,02 -0,03 0,68 0,34 0,29 0,21 0,15 0,00 0,75 0,26 Ano 12 meses 1,47 3,65 2,51 4,26 3,19 5,14 4,57 6,67 6,07 7,72 7,09 8,07 7,12 7,52 7,09 6,96 7,82 7,82 0,34 7,91 0,63 8,29 0,84 8,06 0,98 7,30 0,99 6,22 1,74 6,31 2,01 5,18 N ndice 499,548 506,020 512,628 516,963 518,616 519,681 520,940 522,136 523,624 525,651 529,879 531,339 535,777 542,402 553,007 557,040 Ms 0,83 1,3 1,31 0,85 0,32 0,21 0,24 0,23 0,29 0,39 0,80 0,28 0,84 1,24 1,96 0,73 Ano 12 meses 2,30 7,94 3,63 7,16 4,98 7,03 5,87 7,31 6,21 7,48 6,43 7,55 6,68 7,59 6,93 7,3 7,23 7,23 0,39 6,94 1,19 7,35 1,47 7,25 2,32 7,25 3,59 7,19 5,61 7,88 6,38 7,75 INCC-M Variao % N ndice 893,606 896,823 897,540 901,400 905,096 910,255 915,625 921,119 928,396 936,380 941,998 946,426 951,631 955,152 957,635 957,923 Ms 0,64 0,36 0,08 0,43 0,41 0,57 0,59 0,60 0,79 0,86 0,60 0,47 0,55 0,37 0,26 0,03 Ano 12 meses 1,87 5,10 2,24 4,99 2,32 4,92 2,76 5,20 3,18 5,24 3,77 5,28 4,38 5,45 5,01 5,53 5,84 5,84 0,86 6,15 1,47 6,31 1,94 6,59 2,50 6,49 2,88 6,50 3,15 6,70 3,18 6,27 IPCA Variao %

abr/12 mai/12 jun/12 jul/12 ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 fev/13 mar/13 abr/13 mai/13 jun/13 jul/13

Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

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Glossrio de Termos
A seguir so apresentadas as definies dos termos utilizados nesta publicao. Mercado imobilirio Fundo Imobilirio: Fundo de Investimento formado por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negcios de base imobiliria, seja no desenvolvimento de empreendimentos imobilirios ou em imveis prontos, como edifcios comerciais, shopping centers e hospitais. Taxa de Vacncia: Porcentagem de escritrios vagos calculada em relao ao estoque total. ndice FipeZap: ndice de preos do mercado imobilirio a partir do levantamento realizado pela Fundao Instituto de Pesquisas Econmicas (Fipe), com base nos anncios de imveis de 16 cidades no site Zap. Distratos: Os distratos tm por finalidade extinguir as obrigaes estabelecidas em um contrato celebrado anteriormente. Comisso de Valores Mobilirios (CVM): Entidade que tem por objetivo regulamentar e fiscalizar o mercado brasileiro de valores mobilirios e informar ao pblico sobre quais as companhias emitiram estes valores. Tambm da responsabilidade da CVM zelar pelo bom funcionamento do mercado de aes e incentivar as aplicaes em aes no capital das companhias abertas. ndice Geral de Preos (IGP): ndice calculado pela Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor (IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participao de 30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil (INCC), com o peso de 10%. ndice de Preos ao Consumidor (IPC): ndice referncia para avaliao do poder de compra do consumidor. O ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de preos de um conjunto fixo de bens e servios componentes de despesas habituais de famlias com nvel de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais. ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice que representa as mudanas nos preos da construo civil devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos preos dos materiais como a variao no custo de mo de obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao Getlio Vargas (FGV). Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que remunera os investidores no negcio de compra e venda de ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies financeiras.

Indicadores econmicos Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores monetrios de todos os bens e servios finais produzidos em uma determinada regio, durante um perodo determinado, considerando apensas bens e servios finais, excluindo da conta todos os bens de consumo intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade econmica de uma regio.

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