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2. EQUIPE TCNICA
LEONARDO FERNANDES DO NASCIMENTO
Presidente da Comisso de Avaliao Imobiliria
THOMAS FELIPE DIETER
Membro da Comisso de Avaliao Imobiliria
SANDRO PANDOLPHO DA COSTA
Assessor Especial da Gerncia de Patrimnio Estadual
FERNANDA NUNES DE FREITAS
Supervisor da Gerncia de Patrimnio Estadual
3. REVISO DE TEXTO
SANDRO PANDOLPHO DA COSTA
Assessor Especial da Gerncia de Patrimnio Estadual
APRESENTAO
A Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos SEGER o rgo Pblico
do Estado do Esprito Santo ao qual cabe a gesto do patrimnio pblico estadual e das
atividades que a aliceram.
Assim sendo, o Estado do Esprito Santo, por meio da SEGER, tem reconhecido a
relevncia dessa atividade cientfica, primando pela utilizao de servios tcnicos
profissionalizados de Engenharia de Avaliaes e Percias para subsidiar as relevantes
operaes de movimentao patrimonial onde o valor cientfico seja imprescindvel,
em mercado vigente, promovendo segurana tcnica e jurdica aos ordenadores de
despesas, aos rgos Pblicos Estaduais e ao errio.
Dessa forma, a utilizao crescente que o Estado do Esprito Santo tem feito dos
trabalhos tcnico-cientficos de Engenharia de Avaliaes e Percias, em detrimento de
metodologias pessoais de avaliao, espelha a eficincia tcnica e a Transparncia
Administrativa que ocasionaram o seu vertiginoso crescimento no contexto nacional
nos ltimos anos.
Dessa forma, esperamos que este trabalho seja um valioso instrumento de colaborao
para a continuidade do crescimento dos nveis de excelncia do Servio Pblico
Estadual que o tornaram modelo de gesto para o Brasil, levando em conta que a
Transparncia Administrativa e o zelo para com a proteo ao errio so instrumentos
imprescindveis nesse processo, no qual as atividades cientficas da Engenharia de
Avaliaes e Percias se inserem.
LISTA DE TABELAS
TABELA 1 Tipo de Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados ..........19
TABELA 2 Clculo de Percentual de Trabalho Executado ...............................39
SUMRIO
APRESENTAO ......................................................................................................3
LISTA DE TABELAS .................................................................................................6
SUMRIO ....................................................................................................................7
RESUMO ......................................................................................................................9
1
2
3
INTRODUO
10
REFERNCIAS NORMATIVAS 12
DEFINIES 14
3.1 CONCEITOS ....................................................................................................14
3.2 ABREVIATURA ..............................................................................................17
3.3 HABILITAO PROFISSIONAL ..................................................................18
PROCEDIMENTOS TCNICOS 22
4.1 ATIVIDADES PRELIMINARES ....................................................................22
4.2 VISTORIA ........................................................................................................24
4.3 LEVANTAMENTO DOS DADOS DE MERCADO ......................................26
4.4 METODOLOGIAS ...........................................................................................28
4.4.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado ..........................29
4.4.2 Mtodo Involutivo .................................................................................30
4.4.3 Mtodo Evolutivo ..................................................................................30
4.4.4 Mtodo da Capitalizao da Renda .....................................................31
4.4.5 Mtodo do Custo ....................................................................................32
4.5 TRATAMENTO DE DADOS ..........................................................................32
4.5.1 Tratamento por Fatores ........................................................................34
4.5.2 Tratamento Cientfico ...........................................................................34
4.6 ESPECIFICAO DA AVALIAO ............................................................36
5
6
7
DISPOSIES GERAIS 55
8.1 ALINHAMENTO ESTRATGICO DAS DEMANDAS DE AVALIAO .56
8.2 OBSERVAES FINAIS ................................................................................59
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
62
RESUMO
O Estado do Esprito Santo possui cerca de 1.500 imveis em seu patrimnio,
distribudos por toda a sua extenso territorial, que necessitam constantemente de
avaliaes, ora para encontrar o valor venal do bem, ora para subsidiar aes de
locao de imveis.
1 INTRODUO
Este estudo definido pela ABNT NBR 14653-1:2001 como uma anlise tcnica,
realizada por engenheiro de avaliaes, que serve para subsidiar tomadas de decises a
respeito do valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica para determinada finalidade,
situao e data.
Seu escopo de atuao contempla bens tangveis de qualquer natureza, como: imveis
(casas, terrenos, apartamentos, lojas e salas comerciais, etc.) mquinas e
equipamentos, automveis, mveis e utenslios, semoventes, culturas reprodutivas,
jazidas, instalaes e empreendimentos de base imobiliria (parques industriais,
shoppings, portos, aeroportos, cinemas, hotis etc.) e outros que demandem o estudo
cientfico de bens.
2 REFERNCIAS NORMATIVAS
Para cada tipo de trabalho a ser realizado, necessrio que o avaliador conhea as
normas e legislaes vigentes.
3 DEFINIES
3.1 CONCEITOS
NBR14653-1 e Item 3 da
3.2 ABREVIATURA
Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens,
utilizam-se as seguintes Siglas e Abreviaturas:
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas;
ART Anotao de Responsabilidade Tcnica;
CAI Comisso de Avaliao Imobiliria;
CAM Comisso de Avaliao Mobiliria
CND Certido Negativa de Dbitos;
CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
CUB Custo Unitrio Bsico da Construo Civil;
GEPAE - Gerncia de Patrimnio Estadual;
MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,
Comisso de Avaliao Imobiliria do Estado do Esprito Santo CAI, Abril, 2011, 1. Edio.
Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens e para
melhor subsidiar a Administrao Pblica, seguem na TABELA 1 (Tipo de
Avaliaes e Profissionais Legalmente Habilitados) as principais avaliaes e percias
relacionadas s principais habilitaes:
Profissional Legalmente
Habilitado
Arquiteto
Eng.Civil
Arquiteto
Eng. Civil
Eng. Agrcola
Eng. Civil
Arquiteto
Arquiteto
Urbanista
Eng. Civil
Eng. Civil
Eng. Agrcola
Eng. Civil
Eng. Civil
Eng. Agrcola
Pontes e Grandes Estruturas
Eng. Civil
Aeronaves, Instalaes, Operao Eng. Aeronutico
e Transporte Areo
Levantamentos Topogrficos,
Eng. Agrimensor
Batimtricos, Geodsicos e
Aerofotogramtricos
Glebas Rurais, Construes para Eng. Agrnomo
fins rurais, Irrigao e Drenagem Eng. Agrcola
para fins Agrcolas,
Agropecuria, Culturas
Gerao, Transmisso,
Eng. Eletricista
Distribuio e Utilizao de
Energia Eltrica
Materiais Eltricos e Eletrnicos Eng. Eletrnico
Inventrio Florestal, Ecologia,
Eng. Florestal
Defesa Sanitria Florestal,
Recursos Naturais
Renovveis, Ordenamento e
Manejo Florestal
MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,
Comisso de Avaliao Imobiliria do Estado do Esprito Santo CAI, Abril, 2011, 1. Edio.
4 PROCEDIMENTOS TCNICOS
4.1 ATIVIDADES PRELIMINARES
recomendvel que o profissional, ao ser designado para desenvolver uma avaliao,
esclarea eventuais dvidas junto ao rgo Solicitante, para que o escopo do trabalho
fique completamente elucidado. O avaliador deve estar previamente ciente dos
aspectos essenciais envolvidos na prestao do servio tcnico, tais como:
da
sua
finalidade:
compra,
venda,
locao,
4.2 VISTORIA
A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer
e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado.
anomalias
construtivas,
proximidade
de
plos
valorizantes
ou
Por outro lado, no havendo a convico, concludo e entregue o laudo sem definio
de valor do bem, contendo a respectiva justificativa. No caso de trabalhos tcnicos
elaborados por empresas terceirizadas, dever seguir o item 5 deste manual,
Orientaes Tcnicas Gerais para Laudos Terceirizados, conforme Tabela de Clculo
do Percentual de Trabalho Executado.
A avaliao dever ser embasada na rea ad mensuram, ou rea aferida in loco, ser
apresentada parte o resultado da avaliao considerando a condio original, bem
como os custos para regularizao da rea no regularizada documentada, para fins de
subsdio.
Esse estudo o ponto mais importante em uma avaliao, pois a partir dele que se
obtm uma amostragem vlida, confivel e representativa do mercado imobilirio
local. Portanto, esse levantamento deve ser realizado com plenos conhecimentos da
situao fsica, econmica, mercadolgica e outros possveis aspectos que possam
estar influenciando no valor do imvel (variveis).
Dever compor anexo obrigatrio ao laudo uma tabela dos dados pesquisados, onde os
elementos amostrais sero perfeitamente descritos (endereo, caractersticas, detalhes,
atributos utilizados como variveis ou como fatores de homogeneizao, etc.), com
respectivas datas e informao das fontes (nome, telefone ou outro contato de fcil
acesso). As fontes citadas devem ser obrigatoriamente as originais.
4.4 METODOLOGIAS
A metodologia aplicvel depende da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes que possam ser
colhidas no mercado estudado.
A sua escolha deve ser justificada e obedecer aos preceitos da ABNT NBR 14653 e
suas partes, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
A homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de
procedimentos matemticos consagrados, dentre os quais se destacam o tratamento por
fatores e a inferncia estatstica.
O valor de mercado do bem baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnicoeconmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do
bem e com as condies de mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios
viveis para execuo e comercializao do produto.
Na utilizao deste mtodo, deve-se dar preferncia, pela ordem:
a) Modelos dinmicos com fluxo de caixa, conforme NBR 14653-4;
b) Modelos dinmicos com equao de frmulas pr-definidas;
c) Modelos estticos, com frmulas simplificadas, apenas para pequenas glebas,
absorvveis em curto prazo.
Para a utilizao do mtodo involutivo, consultar as partes 1 e 2 da NBR 14.653. No
devem ser utilizadas tabelas prvias e genricas de fatores de gleba.
Vi = (Vt + Vb) x FC
Para aplicao deste mtodo, o valor do terreno deve ser calculado em comparao
com outros, o valor da benfeitoria por meio do mtodo do custo e o fator de
comercializao obtido no mercado, comparando-se com imveis que tenham as
mesmas caractersticas e propores similares de terrenos e benfeitorias. Este fator de
comercializao pode ser maior ou menor que uma unidade, em funo das condies
de mercado.
considerando-se
cenrios
viveis.
utilizado
nas
avaliaes
de
Regresso Linear;
Tratamento por Fatores;
Regresso Espacial;
Anlise Envoltria de Dados;
MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,
Comisso de Avaliao Imobiliria do Estado do Esprito Santo CAI, Abril, 2011, 1. Edio.
Outras ferramentas analticas, tais como redes neurais, regresso espacial e anlise
envoltria de dados podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto
de vista terico e prtico.
Variveis dicotmicas;
Variveis Proxy (CUB, ndice Fiscal, IDH, etc.);
III.
Cdigos Ajustados;
IV.
Cdigos Alocados.
II.
IV.
5 ORIENTAES
TERCEIRIZADOS
TCNICAS
GERAIS
PARA
LAUDOS
I.
II.
III.
IV.
analisadas
as
etapas
de
servio
executadas
conforme
VII.
VIII.
ETAPAS DO SERVIO
NDICE
(PERCENTUAL)
Vistoria
25%
Pesquisa de Mercado
30%
Tratamento de Dados
10%
Redao do Laudo
30%
Editorao
Entrega
do
5%
Trabalho
Esta tabela ser utilizada com base nos valores referenciais utilizados pela Administrao e conforme as tipologias de
servio, sendo vedado o pagamento integral por atividades parciais.
6 LAUDO DE AVALIAO
O Laudo deve ser: claro, objetivo, conciso, preciso, conclusivo e correto (no s na
percia propriamente dita, mas tambm na linguagem apresentada).
Todas as pginas dos trabalhos devero ser rubricadas e/ou assinadas pelo responsvel
tcnico. A numerao das pginas do trabalho obrigatria, podendo ser aposta por
meios informatizados.
Alm dos requisitos mnimos previstos nas normas pertinentes (ABNT NBR 14653 e
suas partes), devem ser impressas e anexadas ao laudo: fotografias do bem avaliando,
plantas e croquis, imagens areas, memoriais descritivos, manuais de orientao,
planilha com as referncias de mercado (elementos amostrais), memria de clculo,
cpia da documentao do bem, cpia da respectiva ART, dentre outros que
enriqueam o trabalho.
MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,
Comisso de Avaliao Imobiliria do Estado do Esprito Santo CAI, Abril, 2011, 1. Edio.
Como capa padronizada, os laudos completos devem utilizar uma Ficha Resumo,
conforme modelo em anexo. Exceto essa Ficha Resumo, todas as demais folhas do
corpo do laudo e, se possvel, dos anexos, devero conter o nome ou logotipo da
empresa.
7 PROCEDIMENTOS ESPECIAIS
7.1 DESAPROPRIAES
7.1.1 Definio
Desapropriao ou Expropriao o ato de extinguir o direito de posse sobre a terra ou
sobre qualquer outra propriedade privada. um procedimento pelo qual o Poder
Pblico retira compulsoriamente um determinado bem de um particular, assim a
propriedade de quem foi desapropriado passa a ser do poder pblico, de acordo com o
Princpio da Supremacia do Interesse Pblico sobre o privado (fins sociais).
7.1.2 Conceitos
Para os efeitos deste Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliaes de Bens,
aplicam-se para este procedimento especial as definies constantes do Item 3 da
NBR14653-1 e Item 3 da NBR14653-2. Por conseguinte, seguem conceitos
complementares pertinentes ao entendimento dos usurios deste manual:
I.
Quando
as
construes
existentes
no
forem
atingidas
pela
as
h) Nos casos em que houver uma faixa de desapropriao que compreenda mais
de um objeto avaliando, o laudo dever ser apresentado como laudo completo em uma
via, compreendendo toda a caracterizao da regio onde esto inseridos os objetos
avaliados, estudo mercadolgico, estatstico e com a devida explicao de cada
mtodo avaliatrio utilizado.
I.
II.
III.
I.
II.
III.
I.
II.
b) A obteno da taxa de remunerao global, ou para as parcelas de capitalterreno e capital-benfeitoria, obtida com pesquisa especfica para cada caso, pois
varia para cada tipo de imvel, localizao e tambm ao longo do tempo, dependendo
da conjuntura econmica.
Entretanto, ser realizada a avaliao para auferir o valor de mercado de locao para
o bem nos seguintes casos:
7.3 SERVIDES
7.3.1.1 Aproveitamento
Quando no utilizado mtodo comparativo, caso seja pertinente, considerar eventual
sub ou super aproveitamento do terreno.
8 DISPOSIES GERAIS
Essa dinmica permitir a gesto otimizada dos recursos e insumos de avaliao por
meio do planejamento integrado das diligncias, criando assim um ambiente favorvel
para a consolidao de demandas.
Para tal, ser necessrio que todos os rgos/Entidades clientes daquela estrutura
trabalhem com planejamento das suas demandas, encaminhando-as estrutura de
avaliao do Estado em no mximo 60 (sessenta) dias de antecedncia necessidade
do rgo, com a Ficha de Avaliao de Bens Imveis devidamente preenchida.
Assim sendo, de forma clara e objetiva, enumeramos abaixo observaes gerais a que
os trabalhos tcnicos de avaliao de bens imveis do Poder Pblico Estadual ou de
seu interesse esto submetidos, alm das demais orientaes constantes deste manual:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
9 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS NBR14653-1.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS NBR 14653-2.
BALLOU, RONALD H. Gerenciamento da cadeia de suprimentos Logstica
empresarial. 5 ed. So Paulo: Bookman, 2005.
BARROS, M. M. B. Metodologia para a implantao de tcnicas construtivas
racionalizadas na produo de edifcios. So Paulo, Tese (doutorado)
Escola Politcnica, Universidade de So Paulo, 1996.
BUERY, ROSSANA PIGNATON; COSTA, SANDRO PANDOLPHO. Programa de
Gesto Patrimonial Integrada. GEPAE/SUBAD/SEGER: 2010.
IBAPE/SP - Norma para Avaliao de Imveis Urbanos.
IBAPE/SP - Cartilha: Avaliao o que como contratar.
Caixa Econmica Federal - Caderno de Orientaes Tcnicas COT Avaliao
de imveis e outros bens.
BANDES - MTA - Manual de Orientaes Tcnicas de Avaliaes de Bens.
(Rua, Quadra, Lote, n, Bairro, Municpio, CEP, etc.) - Informar tambm onde
esto os comprovantes dessa informao no processo Fls. xx
02 Indicao do responsvel que permitir o acesso ao imvel e disponibilizar
as chaves: (NOME/TELEFONE) Informar tambm se h comprovantes no
contratual) - fls. xx
07 OUTRAS INFORMAES: (preenchimento opcional) As informaes em cada campo so textuais. Sempre que houver anexao de informaes e documentos que os comprovem,
esta informao complementar dever ser tambm informada no campo remetendo s fls. em que os documentos localizam-se.
INFORMAES IMPORTANTES
01 O preenchimento deste documento indispensvel previamente ao
encaminhamento do processo Comisso de Avaliao de Imveis CAI, para fins de
avaliao de imveis.
02 O no preenchimento, incorreo, impreciso ou insuficincia de informaes
poder prejudicar ou impossibilitar a celeridade do atendimento ao rgo ou Entidade
solicitante da avaliao.
03 Anteriormente avaliao, recomenda-se verificar a disponibilidade do imvel,
condies de habitabilidade e de segurana, existncia de HABITE-SE e demais
condies necessrias para a sua ocupao, para no demandar avaliaes
desnecessrias, evitando acarretar atrasos a todas as demais.
04 Anteriormente avaliao, recomenda-se verificar as condies documentais e de
regularidade fiscal conforme sejam aplicveis ao imvel e ao proprietrio, para no
demandar avaliaes desnecessrias, atrasando todas as demais.
05 No caso de renovao de contrato, o rgo ou Entidade dever atentar para a
forma de reajuste pactuada no contrato, que poder gerar, anteriormente avaliao, a
necessidade de orientao jurdica quanto possibilidade de utilizao de laudo de
avaliao. Clculos de correo por ndice ou outros de natureza contbil ou financeira
no so elaborados pela Comisso de Avaliao Imobiliria.
06 O Laudo de Avaliao de Imveis um instrumento tcnico com a finalidade de
estudo do valor de mercado de bens imveis. Questes de natureza jurdica,
oramentria, financeira, patrimonial e de quaisquer outras naturezas no so de
responsabilidade da Comisso de Avaliao Imobiliria.
07 Recomenda-se o encaminhamento dos processos Comisso de Avaliao
Imobiliria com no mximo dois meses de antecedncia necessidade de elaborao
do laudo de avaliao, para possibilitar o cumprimento de todas as rotinas e diligncias
necessrias ao processo avaliatrio, bem como o retorno do processo ao
rgo/Entidade solicitante em tempo hbil para o seu rito processual interno.
08 - Especialmente nos casos de renovao de contrato, locao ou aquisio de novo
imvel os rgos ou Entidades tero mais facilidade para planejamento prvio das
suas demandas de avaliao, evitando transtornos para si prprios e para a estrutura de
avaliao do Estado.
09 A consolidao de demandas por meio do seu alinhamento estratgico e dos
cronogramas que as dirigem possibilitar a otimizao da gesto dos recursos e
MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,
Comisso de Avaliao Imobiliria do Estado do Esprito Santo CAI, Abril, 2011, 1. Edio.
CAPA:
FICHA-RESUMO DA AVALIAO
LAUDO MODELO COMPLETO
Solicitante:
Interessado:
Processo Administrativo:
Nmero da O.S.:
Finalidade:
Objetivo:
Objeto:
Endereo:
Cidade/UF:
Proprietrio:
rea Construda:
rea de Terreno:
Valor de Mercado:
Liquidez:
Metodologia:
Tratamento de Dados:
Especificao:
Data do Laudo:
Nome:
Formao:
CREA:
IBAPE:
CPF:
Nome:
Endereo:
CREA:
CNPJ:
Representante Legal:
CPF:
IDENTIFICAO
Governo do Estado do Esprito Santo
SEGER
00000000
AVA-09: 001/2011
Levantamento Patrimonial
Determinao do Valor Venal de Mercado
Imvel Urbano - Prdio Comercial
Av. Governador Bley, n 236, Ed. Fbio Rusch, CEP 29010-150
Vitria/ES
Estado do Esprito Santo
0,00m
0,00m
RESULTADO DA AVALIAO
R$0,00 (valor por extenso)
Mdia / Normal
MCDDM Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Inferncia Estatstica
Grau de Fundamentao / Grau de Preciso
DD/MM/AAAA
DADOS DO AVALIADOR
Nome Completo
Arquiteto e Urbanista
ES-000000/D
ES-000
000.000.000-00
DADOS DA EMPRESA
Nome Completo
Endereo Completo
00000
000.000.000/000-00
Nome Completo
000.000.000-00
INFORMAES RELEVANTES
Carimbos e Assinaturas
MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,
Comisso de Avaliao Imobiliria do Estado do Esprito Santo CAI, Abril, 2011, 1. Edio.
CORPO DO LAUDO:
1. SOLICITANTE
Governo do Estado do Esprito Santo
SEGER / SUBAD / GEPAE / CAI
Processo Administrativo: 00000000
Ordem de Servio: AVA-09: 001/2011
2. INTERESSADO
SEGER Secretaria de Estado de Gesto e Recursos Humanos
(Citar o Interessado informado pelo Solicitante)
3. PROPRIETRIO
Estado do Esprito Santo
(Informar, sempre que possvel, o proprietrio do imvel, citando a fonte da informao: escritura,
informao do interessado, informao obtida no local, etc.)
4. OBJETO DA AVALIAO
(Descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o imvel e/ou mquinas e
equipamentos avaliandos, incluindo endereo completo e CEP, conforme exemplo abaixo.)
4.1 Tipo do Bem: Imvel Urbano Prdio Comercial
4.2 Descrio Sumria do Bem: Trata-se de um Prdio Comercial localizado na Av. Governador
Bley, n 236, denominado Edifcio Fbio Rusch, Centro, Vitria/ES, CEP: 29010-150.
rea construda: 0,00m
rea do terreno: 0,00m
4.3 Ocupante e Tipo de Uso: (Exemplo: pelo proprietrio, para uso institucional)
6. OBJETIVO DA AVALIAO
Determinao do Valor Venal de Mercado
(Outros: valor locativo, custo de reproduo, valor de liquidao forada, etc.)
9. DIAGNSTICO DO MERCADO
- Neste item, so informadas as caractersticas e tendncias principais do segmento de mercado em
que se insere o bem avaliando, como o grau de concorrncia, a estrutura, a conduta e o desempenho;
- So analisados tambm aspectos relativos viabilidade de comercializao, citando-se possveis
facilitadores e/ou dificultadores para sua efetiva negociao, quando houver;
- Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador em relao ao
desempenho do avaliando no mercado, contemplando elementos auxiliares finalidade do laudo, tais
MANUAL DE AVALIAES DE BENS IMVEIS DO ESTADO DO ESPRITO SANTO,
Comisso de Avaliao Imobiliria do Estado do Esprito Santo CAI, Abril, 2011, 1. Edio.
Descrio
Pontos
III
II
Caracterizao do
imvel avaliando
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
Adoo de situao
paradigma
Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
3 (k+1), onde k o
nmero de variveis
independentes
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e variveis
analisados na modelagem,
com foto e caractersticas
observadas no local pelo
autor do laudo
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e variveis
analisados na modelo
Apresentao de
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente utilizados no
modelo
Extrapolao
Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
No admitida
10%
a) as medidas das
a) as medidas das
caractersticas do imvel
caractersticas do imvel
avaliando no sejam
avaliando no sejam
superiores a 100% do limite
superiores a 100% do
amostral superior, nem
limite amostral superior,
inferiores metade do limite nem inferiores metade
amostral inferior
do limite amostral inferior
b) o valor estimado no
ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da
fronteira amostral, para a
referida varivel, em
mdulo
b) o valor estimado no
ultrapasse 20% do valor
calculado no limite da
fronteira amostral, para as
referidas variveis, de per
si e simultaneamente, e
em mdulo
20%
30%
Nvel de significncia
mximo admitido para a
rejeio da hiptese
nula do modelo atravs
do teste F de Snedecor
1%
2%
5%
Pontuao Total:
16
Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de
regresso linear.
Graus
III
II
Pontos Mnimos
16
10
3, 4, 5 e 6 no Grau III e os
demais no mnimo no Grau
II
2, 4, 5 e 6 no mnimo no
Grau II e os demais no
mnimo no Grau I
Descrio
Amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno do
valor central da estimativa
III
II
30%
40%
50%
Limite Inferior do
Intervalo de
Confiana
Estimado
Limite Superior do
Intervalo de
Confiana
Mx. do Campo de
Arbtrio
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-15,00%
-0,00%
+0,00%
+15,00%
Resultados
Valor Unitrio
(R$/m)
Amplitude do
Intervalo
Tendo em vista a caracterizao fsica descrita no item 7 deste laudo de avaliao, e com base no
cenrio imobilirio vigente diagnosticado no item 8, entendemos que o imvel avaliando apresenta
uma liquidez "normal".
17. ANEXOS
(Exemplo)
I Relatrio Fotogrfico
II Imagens Areas
III Planta de Situao
IV Documentao Apresentada
V Espelho de Cadastro Imobilirio
VI PDU de Vitria (Zoneamento e ndices)
VII Pesquisa de Mercado
VIII Memria de Clculo
IX ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica)
GEP AE
( Responsvel
Tcnico
CREA),
com
objetivo
de
Determinar
valor
de
mercado
localizados
(Locali zao),
com
de
(Objeto
objet ivo
de
avaliando) ,
(Objetivo
da
que
esto
Avaliao
conforme a demanda) .
2 AUTO RI A DO L AUDO
laudo
apresentado
pela
(rgo
Demandant e)
f oi
elaborado
por
3 METODOLOGI A
5 RESULTADO
No laudo analisado, no se obser vou nenhum ato que no est eja de acordo
com as normas tcnicas, ou seja, a NBR 14653 e suas partes, pois todos
os procedimentos esto suf icientemente explicados nos Laudos. Portanto ,
o Laudo de Avaliao pode ser aceito tecnicamente. O valor de avaliao
mensurado f oi de:
Descreve- se o val or da avaliao, bem como, se necess rio for, os
limites do campo de arbtrio ou o i ntervalo de valores admiss vei s
(para valor de mercado ou faixa de preos, conforme NBR 14.653
Partes 2).
1-O valor de avaliao considerado nest e parecer ref ere-se ao imvel livr e
e desembaraado de quaisquer nus e gravames, desocupado e nas
condies atuais de mercado.
adotados no
RESPONSVEL PELA
ANLISE TCNICA
CARGO PBLICO
NMERO DO REGISTRO
CREA
*( N B R 1 4 6 5 3 - 1 i t e m 3 . 4 4 v a l o r d e me r c a d o : q u a n t i a ma i s p r o v v e l p e l a q u a l s e
n e g o c i a r i a v o l u n t a r i a me n t e e c o n s c i e n t e me n t e u m b e m, n u ma d a t a d e r e f e r n c i a , d e n t r o
d a s c o n d i e s d o me r c a d o v i g e n t e . )