TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Registro: 2013.

0000257498

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 0153818-51.2009.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante MARLENE FERNANDES, apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP. ACORDAM, em 3 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento parcial, nos termos que constaro do acrdo. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmo. Desembargadores DONEG MORANDINI (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES. So Paulo, 7 de maio de 2013. Viviani Nicolau RELATOR Assinatura Eletrnica

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3 Cmara de Direito Privado

VOTO N : 12143 APELAO N : 0153818-51.2009.8.26.0100 COMARCA : SO PAULO APTE. : MARLENE FERNANDES APDO. : COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS BANCOOP JUIZ SENTENCIANTE: MALDONADO VALERIA LONGOBARDI

APELAO CVEL Promessa de compra e venda COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO Afastada a caracterizao de regime cooperado, tratando-se, em realidade, de negcio comum de venda e compra mediante pagamento parcelado Relao de consumo caracterizada Incidncia das regras do Cdigo de Defesa do Consumidor Trespasse do ajuste a terceiro, que no alcana contratos j firmados Ato jurdico perfeito Requerente, todavia, que confessa no haver pago a totalidade do preo estimado pelo imvel Acolhimento parcial do pedido, para condenar a r a outorgar a quitao do imvel, desde que paga a diferena entre o preo estimado do imvel e o preo pago pela autora, devidamente atualizado Recurso parcialmente provido.(v. 12143).

MARLENE FERNANDES ingressou com ao de indenizao em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS BANCOOP, cujo pedido foi julgado improcedente (fls. 294/297). A r. sentena arbitrou a verba honorria em R$ 800,00. Embargos de declarao (fls. 306/308) acolhidos s fls. 309. Inconformada, a autora apelou, sustentando, em sntese, que no era inadimplente, devendo ser convocada para a Assembleia na qual a requerida tratou da venda do empreendimento para OAS Empreendimentos. Alega que o acordo realizado em ao civil pblica entre a apelada e a OAS Empreendimentos no pode atingir os cooperados. Aduz a
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ilegalidade da Assembleia, que convocou somente 61 dos 327 cooperados, observando ainda que a deliberao demandava unanimidade dos cooperados e no somente voto majoritrio dos presentes. Afirma que a obra no foi concluda, discordando do pagamento de eventual diferena no preo, pois se obrigou ao pagamento de preo de custo e no de mercado. Requer a procedncia do pedido inicial (fls. 311/319). Efetuado o preparo, o recurso foi processado e contrariado (fls. 324/333). O recurso foi distribudo ao Desembargador FRANCISCO LOUREIRO (fls. 336). Em razo de sua promoo (fls. 352), os autos foram redistribudos ao Desembargador ADILSON DE ANDRADE (fls. 355). Tendo em vista seu falecimento, os autos vieram conclusos a este Relator. O RELATRIO. O apelo comporta parcial provimento. A autora aderiu Cooperativa r para unir esforos e construir quatro edifcios na seo Altos do Butant pelo preo de custo. Tornou-se cooperada da r ao assinar Termo de Adeso e Compromisso de Participao do empreendimento em 25.10.2000 (fls. 13/21), A unidade da autora foi entregue em maro de 2003. At 12/05/2003, pagou requerida o valor de R$ 54.359,05, momento em que para a requerida o preo de custo era de R$ 56.010,48. Em 14/04/2009, houve a realizao de Assembleia seccional, na qual foi deliberada a extino da seo Altos do Butant, a eliminao de 267 cooperados, sendo que 61 deles foram compelidos a pedir demisso, a transferncia do terreno e acesses edificadas para a OAS Empreendimentos, a devoluo pela nova proprietria dos valores pagos pelos cooperados com desgio de R$ 9.570,00 em fevereiro de 2009, cabendo receber o crdito em 36 parcelas com 12 meses de
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carncia ou usar o saldo como parte do pagamento do imvel agora vendido pelo preo estipulado pela OAS, cerca de R$ 152.000,00. Houve a transformao do termo de adeso cooperativa em contrato de compromisso de compra e venda. Sustenta a autora que as alteraes confirmadas pela assembleia no podem ser impostas a contratos anteriores, devendo ser reconhecido o inadimplemento contratual por parte da r. Firme nessa tese, formulou dois pedidos: a) seja a requerida condenada a outorgar a quitao do imvel, suportando eventual diferena de preo face ao valor exigido pela nova proprietria, possibilitando que a OAS lhe outorgue a escritura definitiva do imvel mediante o pagamento de pequeno saldo devedor; b) alternativamente, fixado o preo de custo em R$ 56.010,48 em 05/03/2003, seja esse valor atualizado o mximo a ser pago pela autora, cabendo-lhe suportar eventual diferena durante o perodo das obras, condenando-se, ainda, a r a suportar qualquer diferena existente entre o preo de custo e o preo exigido pela nova proprietria. Aps o regular processamento do feito, houve por bem o magistrado antecipar o julgamento da lide, com base no permissivo legal contido no artigo 330, inciso I, do Cdigo de processo Civil, lavrando decreto de improcedncia do pedido. Na fundamentao, consignou a MM. Juza que a obra foi soerguida a preo de custo, sendo possvel a apurao de haveres com a cobrana da diferena entre o valor cobrado do adquirente daquele efetivamente apurado no final da obra. Destacou que a questo referente celebrao de acordo para transferncia da obra para a empresa OAS Empreendimentos, foi objeto de acordo homologado judicialmente. A deliberao foi submetida a assembleia de associados, que concordaram com os termos da avena, respeitando acordo firmado com o Ministrio Pblico em ao que tramita perante a 7 Vara Cvel Central. Ratificou a validade da assembleia realizada e de seus termos, ressaltando que a vontade da maioria deve ser respeitada e acatada pelos demais
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associados. Ressalvado o posicionamento da magistrada de origem, o caso concreto comporta soluo distinta. Inicialmente, de rigor se deixar consignado que a forma como a OAS assumiu o empreendimento , no mnimo, sui generis, ignorando, na prtica, todos os contratos firmados com os cooperados, ao fundamento de que a incorporao havia sido feita a preo de custo, havendo saldo devedor em aberto de molde a inviabilizar o empreendimento nos termos primitivos. De acordo com o Termo de Acordo para Finalizao da Construo do Empreendimento Altos do Butant (fls. 103), a BANCOOP e a OAS impuseram aos cooperados, sob pena de serem eliminados do grupo, na forma das clusulas 7.1, 7.2 e 7.3 do referido acordo, dentre diversas exigncias, tais quais demitirem-se dos quadros de associados, aceitarem a devoluo dos valores devidos em razo dessa demisso e assinar um Termo de Adeso e um Contrato de Promessa de Compra e Venda, aceitando a alterao do novo preo da unidade habitacional e estabelecendo as formas de pagamento do novo saldo devedor (fls. 43/56). certo que os cooperados que no tivessem interesse em permanecer com a unidade primitivamente designada, deveriam assinar um Termo de Acordo para recebimento dos valores pagos doze meses aps a demisso ou eliminao, em trinta e seis parcelas, excludos o Fundo Garantidor de Quitao e a taxa de demisso ou eliminao (clusulas 6.1 e 6.1.1, letras a, b, c, d fls. 47). O objetivo suposto do referido acordo era o de providenciar a finalizao das obras do empreendimento, que a cooperativa declara no ter sido terminado em razo do inadimplemento dos cooperados. A justificativa conhecida e tem se repetido nas inmeras aes movidas por cooperados de diversos empreendimentos tocados pela r. No feito, o que se constata, em verdade,
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que a cooperativa, aps constatar dficit em seu caixa, realizou ao livre arbtrio a apurao final do custo de todas as apropriaes de receitas sem realizar o empreendimento, informando o valor apurado, sem a participao da cooperada no rateio final e sem lastro em documentos idneos, o que inadmissvel. E para ver-se livre dos prejuzos, optou a BANCOOP por reparti-lo entre seus cooperados, efetuando o repasse das obrigaes para concluso da obra a terceiro, sob condies que vilipendiam os direitos de cooperados que cumpriram ou vinham cumprindo as obrigaes assumidas no contrato primordial, como o caso da recorrente. De cooperativa, alis, a r s tem o nome, como tem sido sistematicamente decidido por esta Corte: Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. (AC 0158529-07.2006.8.26.0100 - Relator(a): FRANCISCO LOUREIRO - 4 Cmara de Direito Privado Data do julgamento: 24/03/2011). Mais grave, ainda, o que a r-apelante declara no acordo firmado com a OAS Empreendimentos clasula 5.5 Que h saldo credor nesta seccional, utilizado como emprstimo solidrio para outros empreendimentos, mas que ser devidamente liquidado, conforme estipulado na clusula 9.1 c (fls. 47). Esse emprstimo s vem corroborar que a cooperativa deixou de cumprir com as obrigaes que assumiu
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perante a autora-apelada, no se pautando pelo efetivo esprito cooperativo, o qual deveria predominar nessa entidade. No restam dvidas, tambm, de que a autora no tinha controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuou, o que corrobora a descaracterizao da entidade cooperativa. O eminente desembargador LUIZ AMBRA, em precedente da 8 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, no julgamento da Apelao n 0153814-14.2009.8.26.0100, em que a BANCOOP ingressou com ao buscando o cumprimento de termo de adeso relativo a contrato imobilirio do Conjunto Altos do Butant, bem explicou as reprovveis nuances da manobra empreendida com a assinatura do acordo: Na prtica rasgando os contratos, ao fundamento de que a incorporao havia sido feita a preo de custo, e havia saldo devedor em aberto de molde a inviabilizar o empreendimento nos termos primitivos, a OAS se props devolver tudo quanto os adquirentes haviam pago, em modicssimas 36 vezes. Inclusive em relao aos j contemplados, forados a pagar de novo o que j haviam pago. A partir da, inventou duas solues. Alm da devoluo pura e simples do dinheiro a perder de vista, facultou a manuteno na empreita daqueles que assim o preferissem; mas por novos preos, de mercado, que livremente estabeleceu. Dele abatido o valor j pago, na prtica mais do que dobrando o valor do negcio. Apesar das condies desfavorveis, os termos do acordo foram aprovados em Assembleia seccional realizada em 14 de abril de 2009 (fls. 103). Contudo, a avena no pode vincular todos os cooperados, pois a eles dada a prerrogativa de manter o contrato primitivo ou no. Nesse contexto, remetemo-nos novamente ao julgado acima mencionado, de relatoria do ilustre Desembargador LUIZ AMBRA: Afirma-se a nulidade da assembleia em exame, por irregularidades formais, isso evidentemente no tem como ser discutido aqui. Mas certo que,
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irregular ou no, no podia vincular todos os cooperados, a estes era dado manter o contrato primitivo ou no. Recentemente, esta 3 Cmara de Direito Privado, no julgamento da Apelao n 900005974.2010.8.26.0100 realizado em 19 de fevereiro de 2013, onde foi Relator o ilustre Des. BERETTA DA SILVEIRA, tendo participado o eminente Desembargador EGDIO GIACOIA e o subscritor deste acrdo, assim tambm decidiu:
Explica-se: seria bastante confortvel r BANCOOP, descumpridora de suas primitivas obrigaes, transmitir as tarefas r OAS sem qualquer nus para si, carreando-se o dano a que deu causa aos ditos cooperados, representado pela imoderada elevao do valor do preo de cada unidade. Pior. Mencionada transferncia s criou direitos s apeladas e deveres aos cooperados, o que no pode ser referendado pelo Judicirio. da Carta Constitucional o comando brandido a respeito da proteo conferida ao ato jurdico perfeito contra a lei nova (art. 5, XXXVI), a irradiar por natural obviedade seus efeitos a outros atos jurdicos. Se o negcio realizado entre as apeladas no lhes satisfaz ou contm qualquer condio financeira imprpria, cabe a elas redesenharem o ajuste, que, torne-se a dizer, res inter alios acta, no cabendo vulnerar o regular contrato celebrado entre o apelante e a r BANCOOP.

Tem-se, pois, que o contrato firmado com a OAS Empreendimentos no alcana o acordo firmado entre as litigantes. No momento da assinatura do contrato, o preo estimado da cota a ser suportada pela requerente era de R$ 37.000,00, isso em 01/08/2000 (fls. 13/14). O valor sofreria reajuste pela variao do CUB (Custo Unitrio Bsico da Construo Civil) do SIDUSCON e aps a entrega das chaves, pela variao do IGP-M, com juros pela Tabela Price de 12% a.a. (fls. 15). O recibo de quitao apresentado pela autora no corresponde ao valor total estimado do bem (fls. 32).

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Segundo a inicial, at 12/05/2003, data da entrega da unidade, a requerente pagou pelo bem o valor de R$ 54.359,05, momento em que para a requerida o preo estimado era de R$ 56.010,48. Havia, portanto, uma diferena de R$ 1.651,43, atualizada at aquele momento, no honrada. Nesse passo, no se descura que o preo do empreendimento estimado, permitindo assim a cobrana de resduo, sendo que o preo do imvel a ser adquirido calculado com base no custo da construo do empreendimento. Nada obstante, diante do confuso sistema de construo de quatro torres preconizado pela cooperativa, bem assim em relao notcia de que o saldo em caixa serviu de emprstimo para outros empreendimentos, no possvel fixar, desde logo, o preo final do imvel nos termos contratuais. A requerida concorda que o valor de R$ 56.010,48 corresponde ao valor do bem acrescido de correo monetria na data de 12/05/2003 (fls. 117), embora reclame que este no o preo final do bem, o qual seria apurvel somente aps o trmino do empreendimento. E discordando dos valores efetivamente pagos pela requerente, nada acrescenta sobre o real montante ainda devido pela adquirente. O que se observa o claro descontrole das contas referentes ao empreendimento, de tal forma a inviabilizar o conhecimento do preo final da obra e individualizao dos custos de cada uma das unidades construdas, em virtude da m gesto dos recursos financeiros pela cooperativa habitacional. No justo penalizar a requerente, que pagou quase a totalidade do preo estimado do bem, submetendoa ao arbtrio da cooperativa que, sob a vazia e no comprovada alegao de existncia de dficit, impe sem qualquer respaldo comprobatrio a cobrana de valores extraordinrios. Tendo em vista a ausncia de critrios para a justa composio do preo estimado do bem, e considerando que a requerente adimpliu substancialmente, pagando quase a totalidade do preo do bem, de se admitir que
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possa receber a quitao do imvel mediante pagamento dos valores confessadamente faltantes, devidamente atualizados nos termos do contrato. Assim, deve-se dar parcial acolhida ao pedido, para condenar a r a outorgar a quitao do imvel, desde que paga a diferena entre o preo estimado do imvel e o preo pago pela autora, correspondente a R$ 1.651,43, devidamente atualizados nos moldes contratuais, isto , pela variao do IGP-M. Ressalte-se que eventual obrigao de outorga de escritura do imvel, aps quitao do contrato, afeta requerida e no OAS Empreendimentos, cujos efeitos do contrato entabulado com a cooperativa no atingem a requerente. Bem por isso, no h que se falar em indenizao decorrente de valores eventualmente exigidos da requerente pela OAS Empreendimentos. Vencedora a requerente, invertem-se os nus da sucumbncia, carreando r a responsabilidade pelo pagamento das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios, arbitrados por equidade em R$ 2.000,00. Ante provimento ao recurso. VIVIANI NICOLAU Relator o exposto, d-se parcial

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