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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

 

Registro: 2013.0000257498

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0153818-51.2009.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARLENE FERNANDES, é apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP.

ACORDAM, em 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.

São Paulo, 7 de maio de 2013.

Viviani Nicolau RELATOR Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado VOTO Nº APELAÇÃO Nº : 0153818-51.2009.8.26.0100

PODER JUDICIÁRIO

SÃO PAULO

3ª Câmara de Direito Privado

VOTO Nº

APELAÇÃO Nº : 0153818-51.2009.8.26.0100

: 12143

COMARCA

: SÃO PAULO

APTE.

: MARLENE FERNANDES

APDO.

: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS

BANCÁRIOS

BANCOOP

JUIZ SENTENCIANTE:

MALDONADO

VALERIA

LONGOBARDI

“APELAÇÃO CÍVEL Promessa de compra e venda COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE

SÃO PAULO Afastada a caracterização de regime cooperado, tratando-se, em realidade, de negócio comum de venda e compra mediante pagamento parcelado Relação de consumo

caracterizada

Consumidor Trespasse do ajuste a terceiro, que não alcança contratos já firmados Ato jurídico perfeito Requerente, todavia, que confessa não haver pago a totalidade do preço estimado pelo imóvel Acolhimento parcial do pedido, para condenar a ré a outorgar a quitação do imóvel, desde que paga a diferença entre o preço estimado do imóvel e o preço pago pela autora, devidamente atualizado Recurso parcialmente provido.”(v. 12143).

Incidência das regras do Código de Defesa do

MARLENE FERNANDES ingressou com ação de indenização em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS BANCOOP, cujo pedido foi julgado improcedente (fls. 294/297). A r. sentença arbitrou a verba honorária em R$ 800,00.

Embargos de declaração (fls. 306/308)

acolhidos às fls. 309.

Inconformada, a autora apelou, sustentando, em síntese, que não era inadimplente, devendo ser convocada para a Assembleia na qual a requerida tratou da venda do empreendimento para OAS Empreendimentos. Alega que o acordo realizado em ação civil pública entre a apelada e a OAS Empreendimentos não pode atingir os cooperados. Aduz a

PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado ilegalidade da Assembleia, que convocou somente

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ilegalidade da Assembleia, que convocou somente 61 dos 327 cooperados, observando ainda que a deliberação demandava unanimidade dos cooperados e não somente voto majoritário dos presentes. Afirma que a obra não foi concluída, discordando do pagamento de eventual diferença no preço, pois se obrigou ao pagamento de preço de custo e não de mercado. Requer a procedência do pedido inicial (fls. 311/319).

preparo, o recurso foi

o processado e contrariado (fls. 324/333).

O recurso foi distribuído ao Desembargador FRANCISCO LOUREIRO (fls. 336). Em razão de sua promoção (fls. 352), os autos foram redistribuídos ao Desembargador ADILSON DE ANDRADE (fls. 355). Tendo em vista seu falecimento, os autos vieram conclusos a este Relator.

Efetuado

É O RELATÓRIO.

O apelo comporta parcial provimento.

A autora aderiu à Cooperativa ré para

unir esforços e construir quatro edifícios na seção Altos do Butantã pelo preço de custo. Tornou-se cooperada da ré ao

assinar Termo de Adesão e Compromisso de Participação do empreendimento em 25.10.2000 (fls. 13/21),

A unidade da autora foi entregue em

março de 2003. Até 12/05/2003, pagou à requerida o valor de R$ 54.359,05, momento em que para a requerida o preço de custo era de R$ 56.010,48.

Em 14/04/2009, houve a realização de Assembleia seccional, na qual foi deliberada a extinção da seção Altos do Butantã, a eliminação de 267 cooperados, sendo que 61 deles foram compelidos a pedir demissão, a transferência do terreno e acessões edificadas para a OAS Empreendimentos, a devolução pela nova proprietária dos valores pagos pelos cooperados com deságio de R$ 9.570,00 em fevereiro de 2009, cabendo receber o crédito em 36 parcelas com 12 meses de

PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado carência ou usar o saldo como

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carência ou usar o saldo como parte do pagamento do imóvel agora vendido pelo preço estipulado pela OAS, cerca de R$ 152.000,00. Houve a transformação do termo de adesão à cooperativa em contrato de compromisso de compra e venda.

Sustenta a autora que as alterações confirmadas pela assembleia não podem ser impostas a contratos anteriores, devendo ser reconhecido o inadimplemento contratual por parte da ré.

Firme nessa tese, formulou dois pedidos: a) seja a requerida condenada a outorgar a quitação do imóvel, suportando eventual diferença de preço face ao valor exigido pela nova proprietária, possibilitando que a OAS lhe outorgue a escritura definitiva do imóvel mediante o pagamento

de pequeno saldo devedor; b) alternativamente, fixado o preço de custo em R$ 56.010,48 em 05/03/2003, seja esse valor atualizado

o máximo a ser pago pela autora, cabendo-lhe suportar eventual

diferença durante o período das obras, condenando-se, ainda, a ré

a suportar qualquer diferença existente entre o preço de custo e o preço exigido pela nova proprietária.

Após o regular processamento do feito, houve por bem o magistrado antecipar o julgamento da lide, com base no permissivo legal contido no artigo 330, inciso I, do Código de processo Civil, lavrando decreto de improcedência do pedido.

Na fundamentação, consignou a MM. Juíza que a obra foi soerguida a preço de custo, sendo possível a apuração de haveres com a cobrança da diferença entre o valor cobrado do adquirente daquele efetivamente apurado no final da obra. Destacou que a questão referente à celebração de acordo para transferência da obra para a empresa OAS Empreendimentos, foi objeto de acordo homologado judicialmente. A deliberação foi submetida a assembleia de associados, que concordaram com os termos da avença, respeitando acordo firmado com o Ministério Público em ação que tramita perante a 7ª Vara Cível Central. Ratificou a validade da assembleia realizada e de seus termos, ressaltando que a vontade da maioria deve ser respeitada e acatada pelos demais

associados. PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado Ressalvado o posicionamento da magistrada

associados.

PODER JUDICIÁRIO

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3ª Câmara de Direito Privado

Ressalvado

o

posicionamento

da

magistrada de origem, o caso concreto comporta solução distinta.

Inicialmente, de rigor se deixar consignado que a forma como a OAS assumiu o empreendimento é, no mínimo, sui generis, ignorando, na prática, todos os contratos firmados com os cooperados, ao fundamento de que a incorporação havia sido feita a preço de custo, havendo saldo devedor em aberto de molde a inviabilizar o empreendimento nos termos primitivos.

De acordo com o Termo de Acordo para Finalização da Construção do Empreendimento Altos do Butantã (fls. 103), a BANCOOP e a OAS impuseram aos cooperados, sob pena de serem eliminados do grupo, na forma das cláusulas 7.1, 7.2 e 7.3 do referido acordo, dentre diversas exigências, tais quais demitirem-se dos quadros de associados, aceitarem a devolução dos valores devidos em razão dessa demissão e assinar um Termo de Adesão e um Contrato de Promessa de Compra e Venda, aceitando a alteração do novo preço da unidade habitacional e estabelecendo as formas de pagamento do novo saldo devedor (fls. 43/56).

É certo que os cooperados que não

tivessem interesse em permanecer com a unidade primitivamente designada, deveriam assinar um Termo de Acordo para recebimento dos valores pagos doze meses após a demissão ou eliminação, em trinta e seis parcelas, excluídos o Fundo Garantidor de Quitação e a taxa de demissão ou eliminação (cláusulas 6.1 e 6.1.1, letras a, b, c, d fls. 47).

O objetivo suposto do referido acordo

era o de providenciar a finalização das obras do empreendimento, que a cooperativa declara não ter sido terminado em razão do inadimplemento dos cooperados.

A justificativa é conhecida e tem se

repetido nas inúmeras ações movidas por cooperados de diversos empreendimentos tocados pela ré.

No feito, o que se constata, em verdade,

PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado é que a cooperativa, após constatar

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é que a cooperativa, após constatar déficit em seu caixa, realizou ao livre arbítrio a apuração final do custo de todas as apropriações de receitas sem realizar o empreendimento, informando o valor apurado, sem a participação da cooperada no rateio final e sem lastro em documentos idôneos, o que é inadmissível.

E para ver-se livre dos prejuízos, optou

a BANCOOP por reparti-lo entre seus cooperados, efetuando o

repasse das obrigações para conclusão da obra a terceiro, sob condições que vilipendiam os direitos de cooperados que

cumpriram ou vinham cumprindo as obrigações assumidas no contrato primordial, como é o caso da recorrente.

De cooperativa, aliás, a ré só tem o nome, como tem sido sistematicamente decidido por esta Corte:

“Após julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rótulo de regime cooperativo, lançou dezenas de empreendimentos imobiliários, com promessa de entregar milhares de unidades autônomas, expressiva parte dela não cumprida, lesando uma multidão de adquirentes. Não vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de adesão preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes são cooperados e associados em um empreendimento do qual não tinham controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam.” (AC 0158529-07.2006.8.26.0100 - Relator(a):

FRANCISCO LOUREIRO - 4ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 24/03/2011).

Mais grave, ainda, é o que a ré-apelante declara no acordo firmado com a OAS Empreendimentos claúsula 5.5 “Que há saldo credor nesta seccional, utilizado como empréstimo solidário para outros empreendimentos, mas que será devidamente liquidado, conforme estipulado na cláusula 9.1 c” (fls. 47).

Esse empréstimo só vem corroborar que

a cooperativa deixou de cumprir com as obrigações que assumiu

PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado perante a autora-apelada, não se pautando

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perante a autora-apelada, não se pautando pelo efetivo espírito cooperativo, o qual deveria predominar nessa entidade.

Não restam dúvidas, também, de que a autora não tinha controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuou, o que corrobora a descaracterização da entidade “cooperativa”.

O eminente desembargador LUIZ AMBRA, em precedente da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento da Apelação nº 0153814-14.2009.8.26.0100, em que a BANCOOP ingressou com ação buscando o cumprimento de termo de adesão relativo a contrato imobiliário do Conjunto Altos do Butantã, bem explicou as reprováveis nuances da manobra empreendida com a assinatura do acordo: “Na prática rasgando os contratos, ao fundamento de que a incorporação havia sido feita a preço de custo, e havia saldo devedor em aberto de molde a inviabilizar o empreendimento nos termos primitivos, a OAS se propôs devolver tudo quanto os adquirentes haviam pago, em modicíssimas 36 vezes. Inclusive em relação aos já contemplados, forçados a pagar de novo o que já haviam pago. A partir daí, inventou duas soluções. Além da devolução pura e simples do dinheiro a perder de vista, facultou a manutenção na empreita daqueles que assim o preferissem; mas por novos preços, de mercado, que livremente estabeleceu. Dele abatido o valor já pago, na prática mais do que dobrando o valor do negócio.”

Apesar das condições desfavoráveis, os termos do acordo foram aprovados em Assembleia seccional realizada em 14 de abril de 2009 (fls. 103).

Contudo, a avença não pode vincular todos os cooperados, pois a eles é dada a prerrogativa de manter o contrato primitivo ou não. Nesse contexto, remetemo-nos novamente ao julgado acima mencionado, de relatoria do ilustre Desembargador LUIZ AMBRA: “Afirma-se a nulidade da assembleia em exame, por irregularidades formais, isso evidentemente não tem como ser discutido aqui. Mas é certo que,

PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado irregular ou não, não podia vincular

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irregular ou não, não podia vincular todos os cooperados, a estes era dado manter o contrato primitivo ou não”.

Recentemente, esta 3ª Câmara de Direito Privado, no julgamento da Apelação nº 9000059- 74.2010.8.26.0100 realizado em 19 de fevereiro de 2013, onde foi Relator o ilustre Des. BERETTA DA SILVEIRA, tendo participado o eminente Desembargador EGÍDIO GIACOIA e o subscritor deste acórdão, assim também decidiu:

“Explica-se: seria bastante confortável à ré BANCOOP, descumpridora de suas primitivas obrigações, transmitir as tarefas à ré OAS sem qualquer ônus para si, carreando-se o dano a que deu causa aos ditos “cooperados”, representado pela imoderada elevação do valor do preço de cada unidade.

Pior. Mencionada transferência só criou direitos às apeladas e deveres aos “cooperados”, o que não pode ser referendado pelo Judiciário.”

É da Carta Constitucional o comando brandido a respeito da proteção conferida ao ato jurídico perfeito contra a lei nova (art. 5º, XXXVI), a irradiar por natural obviedade seus efeitos a outros atos jurídicos.

“Se o negócio realizado entre as apeladas não lhes satisfaz ou contém qualquer condição financeira imprópria, cabe a elas redesenharem o ajuste, que, torne-se a dizer, é res inter alios acta, não cabendo vulnerar o regular contrato celebrado entre o apelante e a ré BANCOOP.”

Tem-se, pois, que o contrato firmado com a OAS Empreendimentos não alcança o acordo firmado entre as litigantes.

No momento da assinatura do contrato, o preço estimado da cota a ser suportada pela requerente era de R$ 37.000,00, isso em 01/08/2000 (fls. 13/14). O valor sofreria reajuste pela variação do CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil) do SIDUSCON e após a entrega das chaves, pela variação do IGP-M, com juros pela Tabela Price de 12% a.a. (fls. 15).

O recibo de quitação apresentado pela autora não corresponde ao valor total estimado do bem (fls. 32).

PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado Segundo a inicial, até 12/05/2003, data

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Segundo a inicial, até 12/05/2003, data da entrega da unidade, a requerente pagou pelo bem o valor de R$ 54.359,05, momento em que para a requerida o preço estimado era de R$ 56.010,48. Havia, portanto, uma diferença de R$ 1.651,43, atualizada até aquele momento, não honrada.

Nesse passo, não se descura que o preço do empreendimento é estimado, permitindo assim a cobrança de resíduo, sendo que o preço do imóvel a ser adquirido é calculado com base no custo da construção do empreendimento.

Nada obstante, diante do confuso sistema de construção de quatro torres preconizado pela cooperativa, bem assim em relação à notícia de que o saldo em caixa serviu de empréstimo para outros empreendimentos, não é possível fixar, desde logo, o preço final do imóvel nos termos contratuais.

A requerida concorda que o valor de R$

56.010,48 corresponde ao valor do bem acrescido de correção monetária na data de 12/05/2003 (fls. 117), embora reclame que este não é o preço final do bem, o qual seria apurável somente após o término do empreendimento. E discordando dos valores efetivamente pagos pela requerente, nada acrescenta sobre o real montante ainda devido pela adquirente.

O que se observa é o claro descontrole

das contas referentes ao empreendimento, de tal forma a inviabilizar o conhecimento do preço final da obra e individualização dos custos de cada uma das unidades construídas, em virtude da má gestão dos recursos financeiros pela cooperativa habitacional.

Não é justo penalizar a requerente, que pagou quase a totalidade do preço estimado do bem, submetendo- a ao arbítrio da cooperativa que, sob a vazia e não comprovada alegação de existência de déficit, impõe sem qualquer respaldo comprobatório a cobrança de valores extraordinários.

Tendo em vista a ausência de critérios para a justa composição do preço estimado do bem, e considerando que a requerente adimpliu substancialmente, pagando quase a totalidade do preço do bem, é de se admitir que

PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado possa receber a quitação do imóvel

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possa receber a quitação do imóvel mediante pagamento dos valores confessadamente faltantes, devidamente atualizados nos termos do contrato.

Assim, deve-se dar parcial acolhida ao pedido, para condenar a ré a outorgar a quitação do imóvel, desde que paga a diferença entre o preço estimado do imóvel e o preço pago pela autora, correspondente a R$ 1.651,43, devidamente atualizados nos moldes contratuais, isto é, pela variação do IGP-M.

Ressalte-se que eventual obrigação de outorga de escritura do imóvel, após quitação do contrato, é afeta à requerida e não à OAS Empreendimentos, cujos efeitos do contrato entabulado com a cooperativa não atingem a requerente. Bem por isso, não há que se falar em indenização decorrente de valores eventualmente exigidos da requerente pela OAS Empreendimentos.

Vencedora a requerente, invertem-se os ônus da sucumbência, carreando à ré a responsabilidade pelo pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados por equidade em R$ 2.000,00.

Ante o exposto, dá-se parcial

provimento ao recurso.

VIVIANI NICOLAU

Relator