Como delimitar e regulamentar ZEIS de vazios urbanos

SNH - Ministrio das Cidades Braslia, DF 2009

PARTE I CONTEXTUALIZAO
1. EXPERINCIAS PRECURSORAS 2. AS ZEIS E A NOVA POLTICA HABITACIONAL

Experincias precursoras
Irregularidade e autoconstruo como a forma predominante de moradia.
Poltica habitacional at a dcada de 80 remoo. 1979 6766 aponta a possibilidade de excees para HIS. PROMORAR. Recife e BH: pioneiros na criao de zoneamentos especiais para regularizao e consolidao de assentamentos precrios.
Recife 1983, reas urbanas onde so estabelecidos normas urbansticas especiais no interesse social de promover sua regularizao jurdica e sua integrao na estrutura urbana. 1987 PREZEIS. BH 1985, 128 permetros de favelas, PROFAVELA.

Experincias precursoras
1993 Habitar Brasil. 1999 instrumento foi citado pela legislao urbanistica federal, pela lei que alterou a 6766-79. Estabeleceu menores exigncias do loteador no tocante infra-estrutura em parcelamentos em ZHIS. Por outro lado a demanda por novos empreendimentos estava reprisada com a reduo do sistema SFH/BHN. Diadema foi pioneiro na aplicao desta nova forma do Instrumento: A ZEIS DE VAZIOS. (80% dos planos diretores aprovaram ZEIS, sendo que apenas 30% previram ZEIS de vazios)
Em 1994 o plano diretor aprovou 3% do territrio municipal como AEIS tipo1, e em 1996 a lei de uso do solo vinculou 80% dos terrenos das AEIS para HIS.

O Exemplo de Diadema

As ZEIS e a nova poltica habitacional e urbana

A partir de 2001, com a aprovao do Estatuto da Cidade, os municpios contam com bases mais solidas para implementao de ZEIS. Todavia, as ZEIS vazias tem tido maior dificuldade de implementao do que as ZEIS ocupadas.

2004 PNH: a) integrao dos assentamentos precrios b) produo habitacional c) integrao da poltica habitacional com a poltica urbana. Papel estratgico da poltica fundiria que adotando instrumentos que podem interferir na lgica de formao dos preos no mercado imobilirio.

As ZEIS e a nova poltica habitacional e urbana

Atualmente: Novo Patamar de recursos para produo de HIS:
2007 PAC urbanizao de favelas 2009 Minha casa Minha Vida

Identificar e reservar terra onde sero construdas novas HIS constitui o principal desafio dos programas habitacionais vigentes.

PARTE II IMPLEMENTAO PASSO A PASSO

Passo 01 conhecendo o que so as ZEIS?

01 so zonas urbanas destinadas ao uso habitacional dentro do permetro urbano do municpio. Devem possuir infra-estrutura ou garantir sua implantao. 02 Devem ser criadas por leis municipais, pois interferem nas possibilidades de aproveitamento do solo.

03 So reas sujeitas a regras especficas de parcelamento, uso e ocupao do solo, de forma a facilitar a produo de moradia de interesse social.

ZEIS de VAZIOS
Instrumento da poltica fundiria, num momento de retomada de investimentos pblicos em habitao popular e, por conseguinte, de aumento da demanda por terra urbanizada e de presso pela alta de preos.

Passo 2 primeiras providncias

2.1 Arranjo institucional: Criao de um grupo gestor 2.2 Levantamentos Bsicos: os municpios encontram-se em diferentes estgios de implementao das ZEIS
I no ter nenhuma referencia s ZEIS II ter ZEIS mencionadas no PD mas sem delimitao III ter ZEIS delimitadas, mas sem regulamentao IV ter ZEIS delimitadas e com regulamentao bsica

2.3 Justificativa e Contedos da ZEIS

2.3 Justificativa e contedo das ZEIS

Populao de baixa renda sistematicamente empurrada para as reas perifricas e menos adequadas urbanizao enquanto as reas com maior infra-estrutura perdem populao se o poder publico no exerce controle sobre os mecanismos de valorizao imobiliria do mercado.
O custo social da urbanizao descontrolada repassado ao conjunto da populao, e no apenas ao segmento de menor renda, especialmente no que diz respeito ao avano da urbanizao sobre reas frgeis. Maior crescimento dos assentamentos precrios em relao aos empreendimentos de HIS, fazendo com que as polticas habitacionais estejam eternamente enxugando gelo.

2.3 Justificativa e contedo das ZEIS

O gargalo que o acesso terra representa efetivao do direito moradia.
O carter injusto e constrangedor da atitude omissa da sociedade brasileira em relao ao controle da valorizao especulativa do solo urbano, fazendo com que a poltica habitacional assuma funes corretivas ao invs de induzir solues adequadas. A nova ordem jurdico-urbanstico vigente que atribui ao Plano Diretor de cada municpio a funo de determinar em que condies a propriedade cumpre sua funo social com base nas exigncias de ordenao da cidade as quais devem contemplar uma oferta de terra urbana compatvel com a demanda.

Passo 3 Demarcao e regulamentao das ZEIS

3.1 Tipos de ZEIS e critrios para demarcao 3.2 Vinculao das ZEIS ao uso habitacional de interesse social * 3.3 Definio bsica de HIS * 3.4 Normas especiais para produo de HIS * 3.5 Usos do solo complementares HIS

3.2 Vinculao das ZEIS ao uso habitacional de interesse social

De acordo com a experincia de municpios que j aprovaram as ZEIS de vazios, a vinculao ao uso habitacional de interesse social varia entre 50 e 80% podendo ser aplicada :
rea do terreno rea passvel de ser edificada no terreno de acordo com o coeficiente de aproveitamento aplicvel.

3.3 Definio bsica de HIS

necessrio definir (1) qual tipo de moradia ser produzido e (2) a quem esta moradia se destina. A maioria dos municpios que j regulamentou esta questo a definio de HIS foi estabelecida mediante a articulao:
Do padro da moradia caracterizado por rea til (i.e min 30 max 50m2), numero mximo de um banheiro e de uma vaga de garagem. Da faixa de renda das famlias beneficirias, estabelecidas at o mximo de 6 s.m. (sendo que 84% do dficit habitacional at 3 s.m. e 6,5 de 3 a 5s.m.) O municpio pode ainda regulamentar o preo mximo das unidades e as condies de comercializao. OBS. MCMV: R$45.000 para apto e R$41.000 para casa na modalidade de 0 a 3 s.m.

3.4 Normas especiais para produo de HIS

Enorme distncia entre o padro urbanstico resultante da aplicao da legislao com o padro existente nos assentamentos precrios. OBS ver exerccio grupo 01. Necessidade de disciplinar um padro intermedirio para reduzir o custo da produo de HIS, e ampliar a oferta de moradia digna regularmente inserida no espao urbano, e atendida por infra-estrutura e servios.

3.4 Normas especiais para produo de HIS

As normas devem contemplar:
Para lotes individuais
Dimenses mnimas e mximas dos lotes / Testada dos lotes

Para conjuntos habitacionais

Dimenso mxima do terreno / Nmero mximo de unidades / rea mnima e mxima da quota parte do terreno por UH

Caractersticas do Sistema Virio Infra-estrutura mnima a ser exigida do loteador Porcentual de reas pblicas reas no edificveis (legislao ambiental) Condies de ventilao, insolao, salubridade, recuo, abertura, p direito, captao de gua pluvial. Gabarito Vagas para estacionamento Condies para uso no habitacional

Como uma ZEIS se torna oferta de HIS?

Passo 4 Articulao dos instrumentos de poltica urbana com as ZEIS

4.1 Mecanismo de incentivos:

a)Transferncia do direito de construir

- facultar ao proprietrio do imvel que doarem integralmente seus imveis ao poder pblico.

b)Operao Urbana Consorciada c) Consrcio Imobilirio

- o proprietrio transfere ao poder pblico o seu imvel e aps a realizao das obras recebe unidades imobilirias devidamente urbanizadas ou edificadas.

d) Outorga Onerosa do Direito de Construir (solo criado)

- iseno do pagamento da outorga para empreendimentos de HIS.

Passo 4 Articulao dos instrumentos de poltica urbana com as ZEIS

4.2 Instrumentos de induo:

a) Parcelamento, edificao e utilizao compulsrios

Deve ser previstas a aplicao do instrumento nas ZEIS vazias tendo em vista que tendo em vista a urgncia de medidas que facilitem as condies de acesso terra urbanizada.

b) Direito de Preempo e desapropriao

Desapropriao por utilidade publica ou interesse social mediante previa e justa idenizao em dinheiro est prevista desde 1941. A disponibilidade de recursos um srio entrave. Direito de preempo confere ao poder publico preferncia na aquisio do imvel urbano que esteja sendo comercializado entre particulares.

Dficit Habitacional
Dficit habitacional bsico de 122.988 unidades na RMF.
Dficit de 77.625 unidades em Fortaleza Destes 85% refere-se co-habitao, 2,5% domiclios improvisados, e 12,5% rsticos
Dficit habitacional Fortaleza por faixa de renda
faixa de renda 0-3 sm percentual do deficit total 80,28%

3 a 5sm

5 a 10sm

mais de 10sm

9,78%

6,58%

3,37%

Porque no estamos produzindo habitaes nesta proporo?

Caracterizao scio-econmica do Bairro Cajazeiras

rea: rea destinada a preservao ambiental (PDP2008): Domiclios: 2454 Pop residente : 8646 Apartamentos: 4852 Casas: 3653 Cmodos:95 Domiclios em setores subnormais: 0,0 Densidade: Renda Nominal Mensal do Chefe de famlia (media): Media moradores por domicilio: 3.5 Acesso a infra-estrutura: Fcil acessibilidade Poucos equipamentos comunitrios Malha viria: Loteamentos descontnuos vinculados em sua maior parte avenida Paulino Rocha Topografia: grande poro do territrio com cotas baixas e pouca declividade

Evoluo reas ambientalmente protegidas

rea protegida PDDU 1992 rea protegida PDP 2009

ZEIS Cajazeiras

ZEIS X Loteamentos

O trabalho ETAPA 02
2 Etapa Elaborao do programa de necessidades e plano de interveno Durante esta etapa o aluno ser capacitado a elaborar um texto apresentando com clareza quais os pontos de partida eleitos para o projeto e por que. O texto dever conter um discurso argumentado criticamente, caracterizando o objeto de interveno A GLEBA a partir de uma aproximao terica. Dever traar as diretrizes do projeto vinculadas s pautas de anlise e aos argumentos prvios. Ter como elemento fundamental o programa de necessidades do projeto a ser conduzido na etapa posterior. A fim de capacitar o aluno para conduzir tal tarefa, o contedo desta etapa incluir: - O modo de produo do espao urbano brasileiro. - Os instrumentos induo do desenvolvimento equilibrado com nfase nas zonas especiais de interesse social (ZEIS). - As normas urbansticas para habitao de interesse social. - O perfil da demanda habitacional de Fortaleza. - As intervenes pblicas em urbanizao de favelas e projeto de habitao de interesse social. - Pesquisas de obras anlogas no sentido de aumentar o repertrio do aluno. importante que o estudo de obras anlogas se d tanto em revistas especializadas, como na produo imobiliria local.

O trabalho ETAPA 02
Definir: Dupla, rea terreno (6ha)
Texto: condicionantes para a interveno (memorial descritivo) Programa da interveno:
Quantidade de UH / Densidade Hierarquia viria Tipologias habitacionais Localizao e dimensionamento equipamentos comunitrios, reas livres, reas comerciais.

O trabalho ETAPA 02

 MORETTI, R. de S.. Normas urbansticas para habitao de interesse social: Recomendaes para elaborao. So Paulo: Finep/ IPT/ Ministrio do Planejamento. Governo Federal, 1997. MARTINS, M. L. R. Moradia e Mananciais: Tenso e Dialogo na Metrpole. So Paulo: Fauusp / Fapesp, 2006. Concurso Caixa IAB : http://www.iabdf.org.br/premiocaixaiab/resultados.html Concursos diversos: http://www.vitruvius.com.br/institucional/institucional.asp Bienal Lisboa 2008 http://www.ideasbiau.es/biau2008/16-galeria.html