fls.

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2011.0000032725

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 012205053.2008.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante MARIA LUIZA NUNES FERREIRA sendo apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO LTDA - BANCOOP.
Este documento foi assinado digitalmente por CARLOS TEIXEIRA LEITE FILHO. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0122050-53.2008.8.26.0000 e o cdigo RI000000AWAH9.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U. ", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmo. Desembargadores FBIO QUADROS (Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA. So Paulo, 7 de abril de 2011.

Teixeira Leite RELATOR Assinatura Eletrnica

fls. 2

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Voto n 12636
COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cobrana. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu muito depois de os cooperados terem quitado o valor avenado em contrato. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar de forma tcita a quitao. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso provido.

r.

sentena

(fls.

178/182)

julgou

improcedente pedido de nulidade de clusulas de compromisso de compra e venda formulado por Maria Luiza Nunes Ferreira. Esta, em suas razes de apelao (fls. 185/197) reitera que a Bancoop pretende cobrar valores sem qualquer critrio, com base em clusula confusa, anos aps dar quitao do imvel que tomou posse. Entende que a questo deve ser analisada conforme as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, e, em razo do pagamento integral do valor do contrato, deve a apelada outorgar a escritura do bem. Contra-razes s fls. 205/223. Este o relatrio. A cooperada adquiriu unidade autnoma de empreendimento denominado Conjunto dos Bancrios Torres da Mooca, sendo que sob a alegao de necessidade de reforo de caixa para concluir o empreendimento, a Cooperativa passou a lhe exigir a quantia de R$ 30.000,00.

Apelao n 0122050-53.2008.8.26.0000 - So Paulo - voto n 12636

Este documento foi assinado digitalmente por CARLOS TEIXEIRA LEITE FILHO. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0122050-53.2008.8.26.0000 e o cdigo RI000000AWAH9.

fls. 3

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo No caso, a Bancoop revestida da natureza jurdica de uma Cooperativa, sustenta que por operar essa modalidade de sistema que no visa o lucro, vislumbra, pela unio dos esforos dos cooperados, a construo do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, caso o montante final ora
Este documento foi assinado digitalmente por CARLOS TEIXEIRA LEITE FILHO. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0122050-53.2008.8.26.0000 e o cdigo RI000000AWAH9.

quitado fosse insuficiente cada cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade habitacional construda. Afirma, a legitimidade deste resduo pela concordncia dos cooperados em Assemblia Geral. Sucede que, ao contrrio, o que se nota dos autos que houve uma simples compra e venda de imvel, os cooperados nunca tiveram nenhum poder de deciso, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela apelante. Alis, em caso idntico, o Des. Relator Francisco Loureiro, no julgamento da Apelao Cvel n 994.08.018648-0 explicita: Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. Nesse mesmo sentido, explica o Ilustre Desembargador Jacobina Rabello: Em primeiro lugar, observe-se que, no obstante tenha a r procurado atribuir nfase ao fato de se cuidar

Apelao n 0122050-53.2008.8.26.0000 - So Paulo - voto n 12636

fls. 4

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo de uma cooperativa imobiliria, a merecer, portanto, outro tratamento jurdico, sobressai que os autores acabaram se associando apenas para celebrao do contrato imobilirio, de modo que se exclui, no caso, a aplicao da Lei n. 5764/71. A operao contratual, dessa maneira, deve ser decidida sob as regras do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa
Este documento foi assinado digitalmente por CARLOS TEIXEIRA LEITE FILHO. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0122050-53.2008.8.26.0000 e o cdigo RI000000AWAH9.

do Consumidor, pois, embora denominada como cooperativa, a r mais se aproxima de um consrcio, com o associado a aderir com o nico fim de aquisio da casa prpria, daquela podendo se desvincular. O entendimento acima vem sendo

pacificamente seguido pela jurisprudncia (JTJ 157/61, Rel. Des. Ruy Camilo; Agravo de Instrumento n. 223.789-4/0, Rel. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3 Turma do Egrgio Superior Tribunal de Justia, no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 387.392-SP, Relator o Min. Antonio de Pdua Ribeiro, assinalou que contrato a envolver o cooperado e a cooperativa habitacional est sob a gide do Cdigo de Defesa do Consumidor. (Apelao Cvel n 185.033.4/600) Logo, a pretenso cobrana de resduo, com base na lei das cooperativas no procede, at porque no comprovou a origem do dbito, limitando-se, com base em clusula puramente potestativa a exigir o pagamento. o que explica o Des. Enio Zuliani, em relao a venda de unidades autnomas de outro empreendimento que tambm no houve qualquer justificativa para a cobrana de resduo: No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida eu est exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato (artigo 421, CC) e na boa-f dos

Apelao n 0122050-53.2008.8.26.0000 - So Paulo - voto n 12636

fls. 5

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se
Este documento foi assinado digitalmente por CARLOS TEIXEIRA LEITE FILHO. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0122050-53.2008.8.26.0000 e o cdigo RI000000AWAH9.

encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu. (Apelao Cvel n 994.09.318995-8). Ademais, a relao jurdica estabelecida entre as partes est caracterizada como relao de consumo, submetendo-se s normas especiais de proteo ao consumidor, e, incontroverso que Maria Luiza pagou todas as parcelas referentes ao preo do imvel que adquiriu da cooperativa Ora, se ela pagou todos os valores a que se obrigou, o contrato deve ser declarado quitado, no se admitindo que seja cobrada indefinidamente de quantias que no tm qualquer relao com a compra de sua unidade. Portanto, a r.sentena deve ser reformada para declarar a inexigibilidade do dbito, e, condenar a cooperativa a outorgar a escritura do imvel para a compradora, entregar-lhe os carnes de IPTU. E, diante dessa soluo, fica invertida a sucumbncia. Ante o exposto, voto pelo provimento do recurso. TEIXEIRA LEITE Relator

Apelao n 0122050-53.2008.8.26.0000 - So Paulo - voto n 12636