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ARTIGOS 941 A 945 COMENTADOS AO DE USUCAPIO

1. INTRODUO

O ordenamento jurdico brasileiro apresenta diversas modalidades de usucapio. A par da


previso constitucional da usucapio especial rural e da urbana, que em 2001 foi expressamente
reproduzida pelo Cdigo Civil, este ainda prev a usucapio ordinria e a extraordinria. Alm
dessas espcies, h tambm a usucapio coletiva, criada pela lei n 10.257/2001 Estatuto da
Cidade.
A ao de usucapio est regulada no captulo VII do Ttulo I do Livro IV do Cdigo de
Processo Civil, tratando-se, portanto, de procedimento especial de jurisdio contenciosa.
No obstante a previso legal no estatuto processual civil, no se pode compreender a ao de
usucapio sem realizar uma incurso em outro diploma legal que disciplina matria. Tal diploma
a Lei n 10.257/2001, denominada Estatuto da Cidade, que estabelece "normas de ordem
pblica e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da
segurana e do bem-estar dos cidados, bem como do equilbrio ambiental" 1.
Isso porque no Estatuto da Cidade esto inseridas normas de direito material que se referem
usucapio, como, por exemplo, a que estabelece a usucapio coletiva. E, alm disso, normas
processuais acerca do procedimento da ao de usucapio especial urbana. As normas
constantes no Estatuto da Cidade, consoante seu artigo 4, 1, devem ser aplicadas e
entendidas em consonncia com os demais dispositivos legais que tratam da matria.

2. COMENTRIOS AOS ARTIGOS


Art. 941. Compete a ao de usucapio ao possuidor para que se lhe declare, nos termos da lei, o domnio do
imvel ou a servido predial.

A legitimidade ativa da ao de usucapio pressupe o entendimento jurdico do que seja


possuidor e, para tal, impe-se compreender as figuras do mero detentor e do possuidor de um
bem.
Os artigos 1.196 e 1.198 do Cdigo Civil so extremamente elucidativos quanto ao que seja
possuidor e detentor, respectivamente. Assim, considera-se possuidor todo aquele que tem de
fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade. De outra banda,
considera-se detentor aquele que, achando-se em relao de dependncia para com outro,
conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instrues suas.
Compreendidos os conceitos, cumpre afirmar que possui legitimidade o possuidor do bem,
enquanto que o detentor no tem legitimidade ativa para a propositura da ao de usucapio.
A Constituio Federal e o Estatuto da Cidade so expressos em prever a possibilidade de
ajuizamento das demandas de usucapio somente em nome do marido ou da mulher, conforme
se verifica, respectivamente, da leitura dos artigos 183, 1, e 9, 1, desses diplomas legais.
A regra que marido e mulher tm capacidade para a propositura de aes em juzo, sem que
um necessite da autorizao do outro, ressalvadas as aes referentes a direitos reais
imobilirios, nas quais o cnjuge necessita do consentimento do outro. No h exigncia,
porm, que ambos sejam autores, apenas sendo imprescindvel o consentimento do consorte.
Assim, relativamente s pessoas casadas, o caput do artigo 10 do CPC traz uma restrio sua
capacidade processual. A outorga ou a autorizao, pois, so integrativas da capacidade
processual, e a sua falta, desde que no suprida pelo juiz, invalida o processo. 2
O art. 10, caput, do CPC, refere-se presena do cnjuge no plo ativo da demanda, vez que
nele consta a expresso propor aes que versem sobre direitos reais imobilirios. Para que
reste perfectibilizada sua legitimatio ad processum, necessrio ser apenas o assentimento de
seu consorte, sem necessidade de participao, como parte, no processo.
Direitos reais imobilirios, pelo princpio da tipicidade, so unicamente aqueles encartados em
lei como tais. Ou seja, so os constantes no rol do artigo 1.225 Cdigo Civil: a propriedade; a
superfcie; as servides; o usufruto; o uso; e habitao; o direito do promitente comprador do
imvel; o penhor; a hipoteca; e a anticrese. 3

O caput do art. 10 refere-se somente a aes que tm como objeto direitos reais imobilirios,
tanto prprios como alheios. Para as demais, desnecessrio o consentimento do cnjuge.
Tratando-se de pressuposto processual, o juiz, diante da ausncia de consentimento, suspender
o processo e marcar prazo razovel para que o defeito seja sanado (CPC, art. 13). No o sendo,
o processo ser extinto sem julgamento do mrito (CPC, art. 267, IV).
Embora a ao de usucapio possa ser proposta apenas por um dos cnjuges, sem que o outro
precise figurar juntamente como autor, haja vista que o direito do cnjuge que no figurar como
autor restar assegurado pelo regime de bens, no h dispensa da autorizao do outro cnjuge.
Isso porque no se pode olvidar que a usucapio uma das modalidades de aquisio de
propriedade. Destarte, uma demanda que tem como objeto direito real imobilirio.
O fato que uma parcela das demandas de usucapio so efetivamente contestadas pelos
proprietrios do imvel objeto da ao que, por vezes, logram xito em demonstrar a
inexistncia de posse ad usucapionem.. Nesses casos, a sentena de improcedncia da demanda
acaba por atingir negativamente o cnjuge do autor. Nesse sentido, do interesse de ambos os
cnjuges provar na ao de usucapio a sua posse mansa, pacfica, ininterrupta e com nimo de
dono, razo pela qual, prudente o ajuizamento da ao em nome de ambos os cnjuges ou, no
mnimo, haver consentimento expresso de um dos cnjuges, nos termos do caput do artigo 10
do Cdigo de Processo Civil.
Da mesma forma, no restar prejudicado o direito do companheiro quando a ao for proposta
apenas em nome de um dos conviventes. Entretanto, pelos motivos acima referidos, convm
seja a ao de usucapio proposta em nome de ambos os companheiros nos casos de composse
iniciada conjuntamente.
Art. 942. O autor, expondo na petio inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imvel, requerer a
citao daquele em cujo nome estiver registrado o imvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital,
dos rus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art.
232.

Como se verifica da leitura do dispositivo, o artigo 942 do Cdigo de Processo Civil determina
que inicial seja juntada planta do imvel. No obstante haja corrente jurisprudencial e
doutrinria que defenda que a ao deva ser proposta com planta detalhada assinada por

profissional habilitado para tal, a jurisprudncia dos tribunais ptrios vem se assentando no
sentido de que no constitui requisito essencial para a ao de usucapio a apresentao de
planta do imvel firmada por profissional habilitado, sendo possvel a sua substituio at por
croquis elaborados pela prpria parte, bastando apenas a apresentao de elementos hbeis
localizao e individualizao do imvel.
Endossa essa posio o doutrinador Jos Carlos de Moraes Salles 4, para quem "havendo na
planta elaborada pelo prprio usucapiente (ou por sua ordem) ou at mesmo no croqui que
apresentar elementos suficientes para que o imvel usucapiendo esteja perfeitamente
caracterizado, com sua descrio, confrontaes, localizao, rea e denominao, se, rural,
ou logradouro e nmero, se urbano, estar atendida a exigncia do art. 942 do CPC." .
No caso de imvel devidamente matriculado e que no faz parte de um todo maior, o memorial
descritivo e a prpria planta podem ser dispensados.
Ocorre que, na prtica, a situao pode ser complexa. Primeiramente por que os juizes de
primeira instncia costumam acolher parecer do Ministrio Pblico exigindo a apresentao de
documento assinado por profissional habilitado. Nesse caso, do despacho que determina a
emenda da inicial para acostar memorial descritivo e levantamento topogrfico, talvez no haja
tempo suficiente para a confeco dos documentos e sua juntada, cabendo, portanto, agravo de
instrumento contra a deciso que determinou a juntada.
H que se ter em conta, ainda, que a maioria dos imveis objeto de usucapio so fruto de
ocupao irregular e desordenada, sendo praticamente impossvel sua individualizao correta a
no ser por profissional habilitado.
Assim, a prudncia recomenda sejam ajuizadas as aes de usucapio instrudas desde o
ajuizamento (j que o art. 942 do CPC deve ser analisado conjuntamente com o art. 282 do
mesmo diploma) com o memorial descritivo e o levantamento topogrfico do imvel realizado
por profissional habilitado.
Quanto ao plo passivo, segundo Tupinamb Miguel Castro do Nascimento5, a ao de
usucapio no demanda movida contra um ru determinado; sim, contra todas as pessoas, a
coletividade, motivo pelo qual a petio inicial no proposta contra algum, apenas
postulando-se a citao do proprietrio e dos confinantes, que formam um litisconsrcio passivo
necessrio simples, por disposio legal.

Convm, ainda, referir, que, de acordo com o artigo 12 do Estatuto da Cidade, so legitimados
para atuaram como autores da ao de usucapio coletiva, ordinariamente, aqueles que forem
possuidores da rea pretendida. Assim, podem os possuidores ingressarem conjuntamente ou
pode cada possuidor pode demandar isoladamente, pois na usucapio coletiva tem-se um
litisconsrcio facultativo (depende unicamente da vontade de quem ajuiza a demanda) e simples
(se um dos autores no preencher os requisitos, a ao ser improcedente apenas para ele e no
para os autores que vierem a preencher os requisitos para a procedncia da demanda).
Porm, se apenas um dos possuidores ajuizar a ao, dever indicar na petio inicial quem so
os demais possuidores, qualificando-os, j que o autor estar figurando como substituto
processual, na condio de legitimado extraordinrio.
Alm dos possuidores ocupantes da rea, que podem ajuizar a ao conjunta ou isoladamente,
est legitimada, como substituta processual, a associao de moradores da comunidade, desde
que regularmente constituda, com personalidade jurdica, e explicitamente autorizada pelos
representados.
Pertinente referir que, quando usada como matria de defesa, a usucapio coletiva no importa
em litisconsrcio entre os possuidores (listisconsrcio facultativo) e tampouco entre o
proprietrio-autor e os confinantes (litisconsrcio legal) por falta de expressa determinao legal
nesse sentido.
Quanto legitimidade passiva, a ao de usucapio coletiva deve ser proposta em face do
proprietrio da rea usucapienda e dos proprietrios dos terrenos confinantes, semelhana do
que ocorre com a usucapio individual.
Art. 943. Sero intimados por via postal, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda
Pblica da Unio, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territrios e dos Municpios.

At o Estatuto da Cidade, o procedimento de todas as aes de usucapio encontrava-se


insculpido no Cdigo de Processo Civil, onde est previsto procedimento especial que, aps
alterao legislativa ocorrida em 1994, dispensa a audincia de justificao prvia da posse, a
qual configurava entrave celeridade da ao. Com a modificao do artigo 942 do Cdigo de
Processo Civil atravs da Lei n. 8.951/94, a posse do autor passou a ser provada no curso da
demanda e o rito passou a ser o ordinrio, com algumas particularidades.

Entretanto, o Estatuto da Cidade, determina que a usucapio especial urbana (individual ou


coletiva) deve adotar o procedimento sumrio. Tal procedimento privilegia a celeridade
processual, em detrimento do formalismo constante no procedimento previsto nos artigos 941 e
seguintes do Cdigo de Processo Civil, o qual confere nfase segurana jurdica, ao
contraditrio e ampla defesa.
A sumarizao do rito da ao de usucapio especial urbana pela Lei n 10.257/2001 implica
significativas modificaes processuais, considerando o procedimento constante no estatuto
processual civil. Com efeito, o rito do Cdigo de Processo Civil prev a apresentao de
documentao (planta do imvel), a citao do proprietrio e dos confinantes do imvel
usucapiendo, alm da dos eventuais interessados. Determina tambm a intimao da Unio, do
Estado e do Municpio para manifestarem seu interesse na causa.
De outra banda, o procedimento sumrio, como consta nos arts. 275 do CPC e ss. estabelece
audincia no prazo de 30 (trinta) dias, com citao do ru em 10 (dez) dias de antecedncia, cuja
ausncia resulta em revelia, dispensando dilao probatria. Prev, ainda, a possibilidade de
contestao oral, alm de vedar a interveno de terceiros e a ao declaratria incidental.
Destaca-se que a problemtica no se restringe em saber se adequada, diante dos princpios
constitucionais e da complexidade do direito, a aplicao imediata e irrestrita do procedimento
sumrio e to-somente analisar suas conseqncias. Considerando que o artigo 14 do Estatuto
da Cidade refere-se apenas usucapio especial urbana, preciso tambm discutir acerca da
possibilidade de o procedimento sumrio poder ser utilizado nas demais modalidades de
usucapio em face aos princpios e garantias constitucionais e s normas processuais.
O processo, como ferramenta de natureza pblica indispensvel para a realizao da justia e da
pacificao social, tem que ser compreendido como instrumento de realizao de valores e
especialmente de valores constitucionais, impondo-se consider-lo como direito constitucional
aplicado.
A espinha dorsal do processo o procedimento. ele que confere legalidade aos atos
jurisdicionais, posto que o processo no pode ser concebido sem organizao e um mnimo de
ordem, contendo em si as determinaes dos deveres e faculdades das partes e do juiz, e que
coordena a relao que se estabelece entre os envolvidos. Isso, porm, no significa que o
procedimento deva ser entendido como uma mera sucesso de atos processuais.

No obstante, parece no ser possvel, a partir da disposio do artigo 14 do Estatuto da Cidade


Lei n 10.257/2001, que estabelece que nas aes de usucapio especial urbana o rito
processual a ser observado o sumrio, a aplicao pura e irrestrita do rito sumrio constante no
artigo 275 e ss. do Cdigo de Processo Civil. Caso contrrio, ter-se-ia como dispensada, por
exemplo, a citao dos entes pblicos e acolhida a idia de decretao de revelia e seus
consectrios ao proprietrio citado e silente, independentemente de prova do tempo de posse
alegado.
Com efeito, parece que a nica forma de conceber a utilizao da disposio constante no artigo
14 do Estatuto da Cidade conjugando-o com o princpio da adequao do procedimento, que
deve ser utilizado como instrumento eficaz de ajuste.
No se pode olvidar que a legislao, antes mesmo do Estatuto da Cidade, j havia estabelecido
procedimento diferenciado e mais clere do que o ordinrio para as aes de usucapio,
demonstrando preocupao em conferir maior efetividade a essas demandas, uma vez que a
prtica forense sempre demonstrou que os processos de usucapio apresentavam uma tramitao
bastante demorada. Prova disso o artigo 5 da Lei 6.969/81, que estabeleceu o procedimento
sumarssimo para as aes de usucapio especial previstas naquela lei.
Consoante esse dispositivo legal, a planta do imvel era dispensada, bastando a individualizao
do imvel pelo autor da demanda. Alm disso, havia previso de cientificao, por carta, da
Fazenda Pblica (Unio, Estado e Municpio), cujo prazo para manifestarem interesse na causa
era de 45 (quarenta e cinco) dias.
O princpio da adaptao do procedimento, tambm chamado princpio da adaptabilidade,
fundamenta-se na necessidade de se emprestar maior efetividade possvel ao direito processual
na realizao do direito material.
O reconhecimento, como princpio geral do processo, do princpio da adequao formal,
facultando ao juiz a possibilidade de amoldar o procedimento especificidade da causa por
meio da prtica de atos que melhor se prestem apurao da verdade e acerto da deciso,
prescindindo dos que se revelem inidneos para o fim do processo, sempre que a tramitao
processual prevista na lei no se adapte perfeitamente s exigncias da demanda aforada,
prtica consagrada em outros ordenamentos jurdicos.
A conjugao do procedimento sumrio com o princpio da adaptao do procedimento
demonstra ser a soluo ideal, isso por que o direito processual o direito constitucional

aplicado, a significar essencialmente que o processo no se esgota dentro dos quadros de uma
mera realizao do direito material, constituindo, sim, mais amplamente, a ferramenta de
natureza pblica indispensvel para a realizao da justia e pacificao social 6.
Assim, no descabida a idia de aplicao de rito diferenciado nas demandas de usucapio.
Isso por que um procedimento como o sumrio privilegia a celeridade processual, em
detrimento do formalismo excessivo do procedimento previsto nos artigos 941 e seguintes do
CPC, o qual confere nfase exacerbada segurana jurdica, ao contraditrio e ampla defesa.
Art. 944. Intervir obrigatoriamente em todos os atos do processo o Ministrio Pblico.

Dispe o artigo 246 que " nulo o processo, quando o Ministrio Pblico no for intimado a
acompanhar o feito em que deva intervir", sendo que, "se o processo tiver corrido, sem
conhecimento do Ministrio Pblico, o juiz o anular a partir do momento em que o rgo devia
ter sido intimado". No obstante, cabe ao Ministrio Pblico, como fiscal da lei, manifestar-se
sobre a necessidade ou no de sua interveno no processo, e se houve ou no prejuzo parte
relativamente aos atos praticados anteriormente sua interveno, no podendo a nulidade
decorrente da falta de sua interveno ser decretada de ofcio. Trata-se de caso em que a
decretao da nulidade depende de argio do Ministrio Pblico.
Anulado o ato, reputam-se de nenhum efeito todos os subseqentes, que dele dependam;
todavia, a nulidade de uma parte do ato no prejudica as outras, que dela sejam independentes
(art. 248).
O juiz, ao pronunciar a nulidade, declara que atos so atingidos, ordenando as providncias
necessrias, a fim de que sejam repetidos, ou retificados (art. 249, caput, CPC).
Art. 945. A sentena, que julgar procedente a ao, ser transcrita, mediante mandado, no registro de imveis,
satisfeitas as obrigaes fiscais.

A sentena de procedncia das aes de usucapio de natureza declaratria, uma vez que a
propriedade no se constitui pela sentena, que apenas declara que o fato (posse) foi
transformado em direito pelo decurso do tempo. A aquisio da propriedade pela usucapio se

d no momento em que o usucapiente rene todos os requisitos legais para usucapir, ou,
segundo alguns doutrinadores, pelo simples fato da posse, possuindo sempre efeitos ex tunc, j
que declara direito preexistente.
A sentena que declara o direito usucapio no ttulo constitutivo do direito, mas constitui
ttulo hbil para ser registrado no Cartrio de Registro de Imveis, conferindo-se, assim, a
propriedade ao usucapiente.
Considerando tratar-se a ao de usucapio de demanda declaratria com carga mandamental
(declara a aquisio da propriedade pelo decurso do tempo e ordena, via mandado, o registro da
sentena no Registro Imobilirio), necessria a postulao da declarao da aquisio da
propriedade e de expedio de mandado para registro da sentena, que constitui ttulo hbil, no
Cartrio de Registro de Imveis.
A usucapio especial coletiva de imvel urbano ser declarada pelo juiz, mediante sentena, a
qual servir de ttulo para registro no cartrio de registro de imveis.
Na sentena de procedncia, o juiz atribuir igual frao de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimenso do terreno que cada um ocupe, salvo hiptese de acordo escrito
entre os condminos, estabelecendo fraes ideais diferenciadas.
O condomnio especial constitudo pela sentena da usucapio coletiva indivisvel, no sendo
passvel de extino, salvo deliberao favorvel tomada por, no mnimo, dois teros dos
condminos, no caso de execuo de urbanizao posterior constituio do condomnio.
As deliberaes relativas administrao do condomnio especial sero tomadas por maioria de
votos dos condminos presentes, obrigando tambm os demais, discordantes ou ausentes.
A usucapio coletiva pode e deve ser alegada como defesa (art. 13 do Estatuto da Cidade),
bastando que o ru alegue tal matria, ainda que no formule pedido expresso de declarao de
aquisio da propriedade, para que o juiz profira sentena declarando a prescrio aquisitiva em
favor do demandado.
A eficcia da sentena das aes de usucapio coletiva e a autoridade da coisa julgada quando o
direito invocado como defesa, so institutos que tambm foram atingidos pelo Estatuto da
Cidade.

Anteriormente edio do Estatuto da Cidade, a doutrina e a jurisprudncia, a exemplo, de Jos


Carlos Moraes Salles7, sustentavam que a sentena que reconhecia o direito usucapio em sede
de defesa no possua efeito "erga omnes", sendo necessrio a propositura de ao de usucapio
prpria para o deferimento de ttulo hbil para registro.
No obstante, a sumarizao do rito, acabou por afastar, em primeira anlise, qualquer bice ao
reconhecimento da sentena que acolhe a exceo de usucapio como ttulo hbil para registro.
Alm disso, a introduo do artigo 13 pelo Estatuto da Cidade corrobora esse entendimento,
admitindo-se o registro da sentena de usucapio reconhecida em sede de defesa em face de os
seus efeitos, a partir do Estatuto da Cidade, serem "erga omnes".
Assim, evidenciada a ampliao dos efeitos da sentena e dos limites da autoridade da coisa
julgada quando a usucapio reconhecida em sede de defesa.
Quanto coisa julgada, importante observar que se a ao de usucapio for julgada
improcedente sem julgamento de mrito, haver meramente coisa julgada formal, podendo o
usucapiente, aps superado o bice apontado pelo juiz, ingressar em juzo com nova demanda.
Se a ao for extinta ou julgada improcedente por falta de implementao do lapso temporal,
poder o autor ingressar com nova ao, depois de implementado o tempo necessrio para a
aquisio da propriedade, pois nesse caso a causa petendiser outra, qual seja, fato temporal
diverso da demanda anterior. E ento, no h que se falar em infrao aos limites objetivos da
coisa julgada.
Nas demais hipteses de julgamento de mrito, a improcedncia da demanda impede a
propositura de nova ao em face da ocorrncia de coisa julgada material.
Finalmente, relativamente necessidade da satisfao das obrigaes fiscais, cumpre colacionar
o pargrafo 2 do artigo 12 do Estatuto da Cidade, que dispe que o autor ter os benefcios
da justia e da assistncia judiciria gratuita, inclusive perante o cartrio de registro de
imveis.