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CARLOS FERREIRA DE ALMElbA

DELEGADO DO PROCURADOR DA REPBLICA

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e
Teori~t dos Registos

LIVRARIA ALMEDIN A
COIMBRA -- 1966
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e
Teoria dos Registos
 CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA
DEU;;GADO DO l'H.OCTTItAnOU DA m:;r"BLlCA

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e
Teoria dos Registos
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LIVRARIA ALMEDIN A
COIMBRA'"-' 1966
 IIPAR 'IlE

PUBL ICID ADE REGISTRAL

 CAPITULO I

OS REGISTOS PBLICOS NA HISTRIA

E NO DIREITO ACTUAL

38. Razo de ordem

39. Classificao da publicidade quanto ao efeitos

40. Registos pessoais e registos reais

41. O registo predial- evoluo hist6rica

42. O registo predial- sistemas actuais

43. O registo comercial - evoluo histrica

44. O registo civil- evoluo histrica

45. Concluses sobre a evoluo histrica da publicidade

46. Notas sobre a histria dos registos em Portugal

47. Os registos no direito portugus vigente

P.-9
38. Razo de ordem

o estudo da publicidade registral deve ser precedido duma

panormica descritiva dos vrios tipos de registo e do seu
alcance prprio. Neste captulo abster-nos-emos pois de comen-
trios crticos, limitando-nos, em regra, simples apresentao
dos registos, quer na sua diversidade quanto ao objecto espe-
cfico que se propem, quer na sua varao de ordem jurdica
para ordem jurdica, determinada tanto por razes de ordem
histrica, como pelo gnio particular de cada legislao.
Quebrando embora a lgica da exposio, comearemos
pela apresentao das classificaes da publicidade quanto
aos efeitos, fornecidas pela doutrina, visto que em toda
essa II parte, e j neste captulo preliminar, teremos que fazer,
aqui e acol, distines quanto natureza ou regime da publi-
cidade, conforme se trate de um ou outro tipo.
Faremos de seguida a enunciao dos registos pblicos
classificados quanto ao objecto a que se referem. Cada um deles
deveria ser ento estudado na histria e no direito comparado.
No parece porm que tanto seja necessro. O sentido da
evoluo histrica pode captar-se perfeitamente pela observao
limitada aos registos predial, comercial e civil. Os restantes
registos pblicos ou no tm ainda prticamente histria ou
tm seguido na senda de um daqueles - assim por exemplo, os
registos de coisas mveis tm sempre herdado com maior ou
menor atrazo, as conquistas do registo imobilirio. Reduzire-
mos a comparao dos sistemas legislativos actuais ao registo
predial, por ser nele que ocorrem as diferenas mais impor-

- 1111 -
 PubZicidade registral

tantes. Nos restantes, as divergncias no so essenciais e sero

apontadas no decorrer dos captulos dedicados ao estudo da
estrutura e efeitos da publicidade registra!.
Do estudo da evoluo histrica ser possvel tirar algu-
mas concluses gerais que serviro de apoio suplementar
terminologia adaptada para as formas de publicidade.
Terminaremos o captulo com uma referncia aos registos
em Portugal, primeiro na histria e depois no direito vigente.

39. Classificao da publicidade quanto ao eleitos

As mais antigas classificaes so bipartidas. Publicidade-

- noticia aquela a que se sujeitam os factos que produzem
j os seus efeitos independentemente de tal formalidade; publi-
cidade - forma essencial aquela que necess-ria para que as
factos que lhe esto sujeitos produzam os seus efeitos(').
Por alguns autores, a publicidade-notcia foi chamada de
publicidade declarativa e a publicidade-forma essencial de publi-
cidade eonstitutiva (') .
Mas no tardou muito que os dois termos fossem designa-
dos comumente de publicidade no-necessria e publicidade
necessria, conforme produzisse ou no especiais efeitos em
relao ao acto publicado, vindo a distinguir-se dentro do
segundo tipo entre publicidade declarativa e constitutiva.
A publicidade declarativa, exterior ao prprio facto, levaria
produo de efeitos em relao a terceiros; a publicidade
constitutiva, elemento integrante do acto, seria pois sua forma
essencia!. A publicidade declarativa, publicidade de evidncia;
a constitutiva, publicidade de existncia C').
A pouca revelncia de efeitos da publicidade-notcia ou
no-necessria levou a que nas classificaes esse termo fosse
muitas vezes postergado. A distino mais comum passou a ser

(') _ E. GiantU'l'Ico, StudH e ricerche suBa trascriziO'I1e e sul diritito

ipotecario, in Opere giuridiche, voL 1, pg. 124.
C) -Assim, Barassi, ob.cit., pg.145.
C) - Ver, por todos, F. Ferrara J., ob. 'Cit., ,pgs. 18 a 23.

- 116 -
 Os regstos na histria e no direito actual

entre publicidade declarativa (condio de oponibilidade) e

publicidade constitutiva (condio de eficcia absoluta, sem
o qual o facto no produz quaisquer efeitos) (').
Mais modernamente, verificaram.se dois fenmenos neste
capitulo: por um lado, salientou-se que toda a publicidade que
actua sobre a extenso da eficcia do facto constitutiva (de
efeitos); e que a chamada at ento publicidade constitutiva
antes forma essencial do facto; por outro lado, acrescenta-
ram-se mais termos classificao, conforme os efeitos espe-
ciais de que a publicidade fosse capaz.
Surgiu assim uma classificao de base tripartida: publici-
dade-noticia, publicidade constitutiva e publicidade essencial('),
qUaJI se acrescentaram contudo outros termos ainda, como
os de publicidade reforativa ("), publicidade "anante C'), publi-
cidade notifi'cativa (') ou ainda a designao imprecisa de
publicidade ,com efeitos particulares,(").
, A anlise crtica desta terminologia ser feita nos capitu-
i los destinados aos efeitos da publicidade. Mas impese a acei-
tao a priori de uma das classificaes propostas, para que mais
fcilmente se relacionem os aspectos particulares da publici-
dade com os seus tipos. Assentaremos provisriamente na clas-
sificao que ainda hoje a mais comum: publicidade-noticia
(sem particulares efeitos no acto publicado) ; publicidade decla.
rativa (necessria para que os factos sejam eficazes em relao
a terceiros) e publicidade constitutiva (indispensvel para que
os factos produzam quaisquer efeitos); ou seja, uuma formu-

(I) -- Seriam inmeras as citaes. Basta dizer que sempre que se

contraLo'ern os ;sLstema's latino e germni'co de Tegis.to predial, Sle rf'ahza o
paralelo ,com a publicidade declarativa e conshtuttvR
(') - Assim, Pugliati, ob. 'Cit., ,pgs. 426, <t2S 'e 432; F. S. Gentile.
La trascri7.ione immobi'liare.
(3) -Pugliati, ob, cit., pg. 426; R. Oorrado, ob.cit., :pgs. 297/302;
Pavone La :Rosa, ob. cit . pg. 103.
(l) _ Ghiidini, ob. dt., pgs. 6:5/8; :R. Corrado, ob. dt., pgs. 3132/349;
pugliati, ob. dt., pgs. 4149 ,e seg.; uamglle y Rubio, Manual de derecho
merc81ntil espano!, Tomo I, pg. 890.
(") _..._. Pavone La Rosa, ob. cit., ipgs. 1111/8.
('i) _._ F. S. Genti'le, 'ob. 'cit., pgs. 4'33 e seg.

- 117 -
 Publicidade regstrllll

lao negativa: sem a publicidade.notcia, o facto plenamente

eficaz; sem a publicidade declaratva, o facto eficaz apenas
em relao a um nmero reduzido de pessoas, designadamente
os seus sujeitos ou partes; sem a publicidade constitutiva, o
facto no produz quaiquer efeitos, designadamente em relao
aos prprios sujeitos ou partes. Saliente-se que as definies
no procuram, neste momento da exposio, ser rigorosas, nem
a terminologia a mais defensvel. Trata-se pois de conceitos
aproximados e no fundamentados, necessrios contudo para
a exposio subsequente.

40. Registos pessoais e registos reais

Se excluirmos a tentativa de demonstrao doutrinria

de Bascual Marin Perez('), que julgamos isolada e perfeita-
mente original, de que o sistema registral ideal abarcaria todos
os factos referentes a objectos registveis, sempre a teoria e as
legislaes tm acordado na diversificao dos registos entre si.
Usaremos para a sua classificao aquele mesmo critrio
que mais difuso se encontra nos autores ('), ou seja, baseado
na diferenciao do prprio quid a que se reporta a situao
jurdica que a publicidade tem por funo dar a conhecer.
Assim, a primeira diviso consistir na separao dos
registos de situaes pessoais dos registo de situaes reais, para
depois os subdividir conforme a natureza das pessoas ou coisas
a que se referem.
Teremos deste modo, em esquema :

Comum a todas as pessoas fsicas

(registo civil)
Registos de situaes
pessoais
Especial para os comerciantes
(registo comercial)

(l) - lntroduceill a'I dereoho reglstral>.

e) ~Prof. Dias Marques, Lies 'Cit., ;pgs. 299/301; F. Ferrara J .
ob. cit., pgs. 29/3;1; M. Ghidini, lI registro deUe imlPrese , pgs. ilO/'13.

- 118 -
 Os regiatos na histria e no direito actual

f referente a coisas 1m6vei's

(.registo predial)

automveis

Regi8tos de situaes
reais

referente a coi'sas mveis

! .
navios

aeronaves

prop. industrial

referente a coisas
imateriais
prop. literria,
cientfica 8
art1sUca

Algumas reservas teremos contudo que pr simpli'Cidade

desta classificao: o registo de propriedade literria, cientfica
e artstica engloba, em certos sistemas, como no portugus, um
registo de carcter pessoal: o registo de nomes literrios ou
artsticos; por outro lado, alguns dos direitos sujeitos ao registo
da propriedade industrial (em Portugal) so tambm relativos
directa ou indirectamente a comerciantes - assim, o nome de
estabelecimento comercial e as firmas-denominao e, de algum
modo tambm, as marcas e recompensas.
A maior dvida que a 'Classificao efectuada pode levantar
consiste na incluso do registo comercial entre os registos
pessoais (') . De facto, alguns autores preferem consider-lo como
misto, na medida em que lhe esto sujeitos factos que modelam
juridicamente a pessoa, como a matricula, a autorizao do
marido para a mulher comerciante assumir responsabilidade ili-
mitada e outros, ao lado de alguns que tm natureza claramente
objectiva, como a transmisso de quotas, o seu penhor e
penhora e outros .
Note-se, porm, que o registo comercial tem como centro
a matricula de comerciantes em nome individual (pessoas fsi-

C) ~ Sobre a questo, cfr. IPavone La Rosa, 11 registro deUe imM

prese, pAgo 468 'e seguintes.

119 -
 PubZicidade registraZ

cas) e a matrcula das sociedades comerciais (pessoas jur-

dicas). Quaisquer factos que sejam reg'istados se referem a
algumas de'stas duas categorias de pessoas. Mesmo quanto s
sociedades, os factos registados marcam o seu nas'Cmento (facto
constitutivo), morte (falncia,-dissoluo) ou referem-se ainda
a qualquer transformao. Estas no so apenas as alteraes
de pacto, mas tambm todos aqueles factos que indirectamente
a afectam, inclusive portanto as alienaes de quota ou parte
social, que alteram a individualidade dos scios, ou a medida
de responsabilidade, como ainda os prprios direitos que sobre
elas incidem, na medida em que modelam os direitos dos scios.
No parece pois que seja distorcer a realidade a afirmao de
que todos os factos sujeitos ao registo comercial, ainda que eles
no tenham natureza subjectiva, incidem sobre as pessoas
(comerciantes), alterando-lhes a respectiva situao pessoal.

41. O registo predial- evoluo histrica

a) Antecedentes da publicidade nos povos antigos

No esto de acordo os autores sobre quais sejam os

antecedentes histricos do registo da propriedade imobiliria.
A grande maioria f-los remontar antiguidade, desta-
cando especialmente os direitos egpcio e grego (') . Pelo
contrrio, foi vigorosamente sustentado por N. Coviello(') no
existir relao entre as actuais formas de publicidade e as
formas jurdicas antigas invocadas geralmente como primrdios
da evoluo.
Para esse autor, s as instituies feudais da saisine e
<<uantissement apresentam j caractersticas assimilveis aos
registos modernos, na medida em que se verifica nelas a preo-
cupao de garantia dos direitos de terceiros.
Quer-nos parecer que, independentemente duma diver-

(') - Ver, por todos, PugHati, ob. :CLt., pgs. \315/6.

e) - DeHa trascl'izione, pgs. 15/7; em sentido s'eme~hante, Ema-
nuele Gianturco, ob. clt., pAg. 124.

120
 Os regstos na histria e no direito actual

gncia de essnc ia que poder talvez existir entre essas mani-

festa es e a public idade moder na, indepe ndente mente ainda
da influn cia histri ca que tenham desem penhad o nos regime
s
poster iores, se encon tram naque las forma s antiga s os caract eres
suficie ntes para pudere m ser denom inados de pr-pu blicida de, na
medid a em que do lugar, de modo mais ou menos perfeit o, mais
ou menos comple to, ao conhec imento efectiv o por terceir os de
certas situa es reais, ou mesmo de verdad eira public idade,
sempr e que esse conhec imento tenha sido procur ado, ainda que
sem finalid ade e tcnic a idnti,cas s das registo s actuai s.
E, como verem os, nalgun s casos a semelh ana to grande
com o registo imobil irio moder no que dificilm ente se poder
negar que tais proces sos conten ham em si uma public idade
registr al embrio nria.
Em muitos povos antigo s, a transf ernci a da propri edade
sobre as coisas de maior import ncia social revesti a-se de formas
solenes, as quais podiam consis tir no cumpr imento de um ~ito
comple xo na presen a de um funcio nrio pblic o (') ou de teste-
munha s n, na redu o a escrito do acto perant e funcio nrio C').
ou simple smente na sua realiza o pblic a, nomea damen te nos
merca dos(") . No concor dam contud o os autore s cerca do
signifi cado de tais prtica s, em especi al quanto interp reta
o
a dar presen a do funcio nrio ou das testem unhas, inclina n-
do-se alguns para a mera necess idade de cria o de meio proba-
trio (' J, outros para o carct er famili ar ou tribal do direito

(1) _ Manci ,pMio e in iure CCHsio, no direito romano ...

(") -- <<1Mancipati romana e aetos 't.rrans:miS'sivos do direito
de pro-
prie1d'a'de entl"le os hebreus (N. Govi-eHo, Del1a tmscriz
ione, 'pgs. 18/9;
PugHati , oh. dt., !pg. 56).
C') --- Direito eg.prcio: cfr. Pugliwt i, oh. cit., pg. 67;
N. CovielJIo,
oh. cit., pg. 22; e alguns aetos clt, direito grego: PugHat
i, oh. dt., pg. 71).
(') Assim, nos antig-os direitos indi'ano (!dt'.
_,_o

Pu~liati , ob. cit.,

pg. 73) e grego (id, ih., p:.g. 75).
(') - E. Giantur co, oh. cit., pg. 126.

- 121
 Publicidade registra.l

de propriedade nas suas origens, que teria deixado vestgios

externos e rituais para alm da sua subsistncia jurdica ('),
ou ainda para um sentido de autntica representao do povo,
ligado inteno de dar publicamente a conhecer os actos
celebrados (') .
Nalguns casos, o conhecimento por terceiros era assegurado
antes da realizao do acto, atravs da proclamao peridica
da inteno das partes de o efectuar, ainda que no seja lquido
que influncia sobre a validade ou eficcia do facto poderia
desempenhar a falta de tal requisito (').
Tambm os registos cadastrais mantidos pela maioria dos
povos da antiguidade com fins fiscais so aproximados dos
actuais cadastros da propriedade, e, se no desempenhavam
uma funo publicitria tpica, poderiam contudo vir a dar
um conhecimento de facto sobre a situao da propriedade(').
Citam-se ainda os arquivos de documentos, que, desempe-
nhando uma funo de prova dos actos celebrados, podem ser
comparados com os arquivos notariais da poca presente(').
So porm as instituies que seguidamente se indicam
que mais vementemente se tm procurado assimilar publici-
dade registral moderna:

1) As pedras de registo de confrontaes

No direito babilnico a propriedade imobiliria costumava

ser marcada por pedras, nas quais se transcrevia o contedo

(I) ~ N. CovieUo, oh. cit., pg. 16.

(') -~Neste
sentido, Pugli-ati, oh. cit.. .pg. 86, par'l direito hitita.
C) ~ No !direito assrio, a aquisio de bens imveis era rp~ecedlida
de pI'oc]amao da inteno das 'Partes, leV'lada a cabo por um arauto,
por 6 vezes no mesmo ms (Pug:Hati, ob. cit., p'gs. 50/2).
(-I) _. Na BabHni'a ('cfr. Pugliati, ob. 'Cit., rpgs. 4'4/6), na Assria
(id., ib., rg. 52), no Egipto (id., ib., pgs. 65/9), em Roma (id., ih.,
pgs. 92/4).
C) . Na Grcia, os digrafes, livros f . ] nos quais eram ano-
tadas as terras com a desigmao dos limites, extenso, produo e ainda
o nomo do proprietrio (N. Coviello, ob. dt., pg. 28). Igualmente exis-
tiram [tt'l!uivos documentais no Egipto, desde os tempos mais remotos
(Pug'liati, oh. dt.. pg. 64) e em iRoma (oh ,c1lt., pgs, 94/9).

- 122 -
 Os registos na histria e no direito actual

do docum ento de aquisi o da propri edade, que era, em geral,

escrito origin riame nte em tbuas de argila. Eram os Kudu r-
ru, palavr a que signifi ca letra limite . ]i provv el que a
finalid ade princip al de tais pedras fosse pr a aquisi o sob
a protec o dos deuses , mas, na verdad e, o object ivo conseguIdo
seria o respei to pela propri edade alheia, fundad o num senti-
mento religio so, respei to esse que era descon hecido desse povo,
como uma base meram ente jurdic a.
Os Kudu rru desem penhar iam assim uma funo de prova
durve l no tempo e, indirec tamen te, consti tuiriam meios de
public idade (') .

2) Os smbol os de hipote ca no direito grego (<<oras)

Usou-s e em Atena s a coloca o nos prdio s sobre que inci-

diam hipote cas de tabule tas de pedra, donde consta va a descri-
o do prdio , os nomes do credor e do devedo r e a quanti a
do dbito que a hipote ca garant ia ('). Fossem os orai sm-
bolos do poder do credor sobre a coisa, por mal se imagin ar
ento a existn cia do direito real sem faculd ade de dispos io
fsica e), ou fossem antes o reconh ecimen to pblic o do dbito
pelo devedo r, e portan to um aperfe ioam ento da garant ia ( '),
o certo que vinham dar um conhec imento de facto da exis-
tncia do direito do credor sobre a coisa, com a conseq uente
tutela da boa f de terceir os(').

3) Os angra fes

So tamb m prpri os do direito grego e consti tuam regis-

tos pblic os onde consta vam, por extrac to, os contra tos respei-

(' ).- Pugliat i, ob. cit., pgs. 48/50.

e) -E. Gfantur co, -oh. ciL, pgs. 'li26/7; N. CovieHo, oh. cit.,
pgs. 29/30;
Pugli'wti, ob. cit., pgs. 83/4. Refern cias em Memr ia sobre
a pubHcidaide
das hipotec as.. .., pg. 6, de Castro Neto Leite e Vasconc
elos.
(") -. N. Covicllo , loco 'Cit..
e) -. pugJiat i, loco cit..
C') -- Anlog a institui o existiu em Roma -- os t'abulro
(E. Gian-
tUI'CO, oh. 'cit., Ipg. '127).

- 123 -
 Publicidade registra!

tantes s tranformaes dos direitos da propriedade imobiliria.

O adquirente jurava perante o magistrado encarregado do
registo que o direito fora adquirido sem prejuizo para outrem,
sem 'simulao, nem fraude. E indubitvel que os angrafes
servisSBm para a prova autntica dos direitos. Parece contudo
que tero sido nalgumas cidades (Rodes) condio necessria
para a aquisio do direito (') ; noutras 'Cidades (Efcso), os actos
reais eram publicados em quadro exposto no templo de Diana
e cpias dos arquivos poderiam ser fornecidos a qualquer pessoa
que os pretendesse (').
Assim, este meio desempenharia uma funo publicitria
usando uma tcnica semelhante dos actuais registos (") .

4) As formas solenes no direito romano

As formas solenes de transmisso de propriedade no direito

romano so indicadas pela generalidade dos autores sem um
significado diferente, em matria de evoluo da publicidade,
daquele mesmo que pode ser atribudo a quaisquer formas
solenes dos povos mais antigos C').
Contudo, Colomi veio sustentar, em obra relativamente
recente ('), que a mancipatio e a in iure cessio reuniram caracte-
res nitidamente embrionrios dum sistema publicitrio. Os seus
argumentos resumem-se, no essencial, em trs: a correspon-
dncia de importncia social dos bens actualmente sujeitos aos
registos de coisas e os bens que, no direito romano, deviam
necessriamente ser transmitidos por algum daqueles meios

(1) _. Pugliati, ob, cit., pg. 78.

(') -- Loc. cU ..
e) -Sobre os angrafes, ver tambm N. Co'V'iello, ob. .cit., pgs. 2,7/28,
que se manifesta ,contra o s'cu carctcr de meio de publicidade.
(') -- . " Pugliati, 'Oh. 'dt., 'pg'S. 99 e seg.; PaScU'al Marin Percz, Intro-
dUc'Cin al derecho registral, pgs. 54 e segs.; Casso Romero, oh. cit.,
pgs. 31/3; Cos'sio y Corral, LeclCiones, ciL, pgs. 8/9; Azevedo Souto,
<<lRegisto IPred~al, pogs.9/12.
C') -- !Per Ia pubbUcit immobiliare e mobiliare, pgs. 18/1];1.

- 124 -
 Os registoR na h:;tria c no direito actual

(res mancipi) ('); O carct er de nomi nativid ade que era ligado
s coisas transm itidas (Color ni escrev e mesmo intes tate) por
aqueles meios, em 'contra ste com o anoni mato das rcs ncc
mancipi, em virtud e da solenid ade e public idade dos actos refe-
rentes s primei ras, contra postc simpli cidade e clande stini-
dade dos meios de transm isso das segund as CC); a certeza
e
object ividad e dos direito s que envolv iam pois as rcs mancip
i,
que assegu ravam a tutela da boa f de terceir os (") .

5) Os meios publicitrios egpcio-romanos

No Egipto , sob a domin ao roman a, assina la-se a exis-

tncia dum institu to que resulta da evolu o dum sistem
a
registr al nascid o na poca de influn cia grega naquel e pas.
Para a realiza o dum acto jurdic o de transm isso de
propri edade, ou para o estabe lecime nto de direito s reais de gozo
ou hipote ca, tornav a-se necess rio um pedido de autoriz ao
a um funcio nrio (corre sponde nte a um conser vador) que deti-
nha os livros fundi rios, donde consta va a situa o jurdic
a
da propri edade. O conser vador comun icava ao funcio nrio com
petent e (uma espci e de notrio ) se, em face do cadast ro,
era possv el a celebr ao do acto. Finalm ente, com base numa
das cpias do docum ento constit utivo, efectu ava-se no livro
respec tivo o registo daquel e acto (') .
Tem-s e feito notar, contra a nature za public itria deste
proces so, que ele servia uma organi zao interna , estran ha
ao
conhec imento das partes (') e ainda que se ignora m quais
os
efeitos depend entes daquel e registo (6).
No se poder contud o negar que dele deriva va em certa
medida uma garant ia para as prpri as partes e para terceir os,
anulan do as desvan tagens da clande stinida de ou da public idade

(') - VHtore Colorni , oh. cLt.,pgs . 34 esegs.

C) - Id., ih., pgs. 19/20 e n.
(") - Id., ib., pgs. 38 e 70/'1.
(4) _ Pugliati , oh. cit., pg. 110.
C') - F. Ferrara j., ob. .cit., pg. 56, nota (1).
(H) _ N. Coviello , ob. cit., ipg. 24.

- 125
 Publicidade registral

de facto, e tambm que ressalta com evidncia a similitude de

tcnica com o funcionamento dos registos modernos(').
6) Antigo direito germnico
No primitivo direito germnico, desconhecia-se a proprie-
dade imobiliria individual: todo o direito sobre imveis per-
tencia colectividade. Por isso, a transferncia de direitos
imobilirios individuais comeou por fazer-se na presena da
assembleia dos homens livres. O contrato consensual era insu-
ficiente, tornando-se necessrio um contrato real (sala ou tra-
ditio) feito publicamente, pelo qual se fazia a entrega de coisas
que simbolizassem o imvel, e ainda um acto executivo de
apropriao material (Gewere).
Da presena do povo necessria traditio (presena que
se reduziu mais tarde a 24 testemunhas). assim como das
caractersticas jurdicas prprias da gewere, na qual se quis
ver uma forma embrionria de proteco de terceiros, tm
alguns autores deduzido o seu carcter publicitrion. Esta
tese encontraria um especial apoio no facto de a evoluo
histrica directa destas instituies ter conduzido aOs registos
imobilirios germnicos medievais, antecedentes tambm direc-
tos da moderna publicidade imobiliria dos pases de lngua
alem(').

(') ---- Sobre as instituies imobilir'ias egipcias, vide o artigo de

Rafael Ramos Folqus, EI registro de la propl'iedad egLpcia secn la
literatura papirolgica I',egistral' egipcia, in Revista de derecho inmo-
biliario, ano 196'1, tomo XXX'IV, pgs. 3,'18/392.
(') - kcerca da geweI1e, ver sUIP,ra, I parte, TI." 22.
1

C) -- Para F. Ferrara j., ob. cit., pg. 57, o principio da publicidade

de origem relativamente moderna e surge no direito germnico. Tam~
bm os autores elipanhis se referem l:l antigas instituies germnicas,
como o inlCio do processo de evo:Iuo da pubHcidade. (Ve1:' Ca'sso Homero,
ob. cit.. pgs. 33 e sega.; iPascual Mar in Pere7., Inltro'du'Ccin ai derccho
regi'straI, P'g's. 64 e segs.). Pe~o Icontrrio, negam que a fraditto e a
ge--were primitivas tivesliem natureza propriamente publLcitria, E. Gian-
tUI'lCO, ob.cit., 'pg. 128, e N. Coviello. oh. cit., 'pgs. 35/6. Na obra citaJda
de Pugliati, a mais completa das consultadas sobre as origens histrIcas,
habitualmente to pormenorizada acerca das manifestaes de publi-
ctdade nos povos antigos, 'faz-se quase um completo silncio acerca do
di1fletto gennnico antigo (!cfr. 'pg. 160).

- 126
 Os registos na histria e no dirci.to actual

b) Institu ies feudais francesas e sua evoluo

A transfe rncia dos direito s imobil irios em F'rana, na

poca feudal, fez-se atrav s da investi dura, para a propri edade
feudal previle giada e atribu tiva de fune s pblic as, e da saisine,
para aS terras routo urire , sujeita s aO pagam ento de censo.
A parte as diferen as entre a invest idura e a saisine, em que
avulta a maior solenid ade da prime ira e o jurame nto de fideli-
dade que a acomp anhava , tinham de comum desdob rarem- se
em dois a'Ctos: a devest , deshritanee ou dcssaisinc, pelo qual
o senhor feudal se reassu mia na posse da coisa e a vest, hri-
tanee ou saisine, que invest ia na posse da coisa o adquir ente (,) .
Estas formal idades consti tuiam forma do acto transla tivo,
sem terem uma finalid ade espec fica de garant ia de terceir os.
O certo que delas resulta va um certo conhec imento efectiv
o,
o qUllil Se veio a compl etar, a partir do sculo XIII, como a ano-
tao das invest iduras em registo s especiais, nas chance larias
das cortes feudai s. Sobre tais registo s diz-se expres samen te
nos docum entos da poca qual fosse o ser object ivo: valent es
malitii s obviare, ct jus suum cuique salvum fore C')' e evitar
as fraude s e o estelio nato(') (').
Poster iormen te, quando as fune s de partici pao nos
actos transla tivos tinham j passad o do senhor feudal para fun-
cionrios de justia , a evoluo deu-se de modo a surgir em
dois sistem as, em que os fins de public idade so muito mais
eviden tes: o nanti sseme nt (no norte da Fran a e Blgica)
e a appro prianc e (na Bretan ha).
O sistem a de <<nantissement consis tia na aprese ntao
perant e o juiz do docum ento compr ovativ o do acto jurdic o
(const itutivo de direito de propri edade, servid o, usufru to, enfi-

(1) -N. Co:vieIlo, .ob. ,cit., pgs. 42/'3.

('t) -dito de Junho de 1284 do Impera dor Rudolfo ,
cit. por
N. Coviello , loco cit..
e) -Aoto de Carlos V, de 10 de Fev'crei ro de 1538
N. CovielIo ,
loco cit.) ,
(~) ---,'Sohr:e o assunto , ver tamb,m F. Ferrara
j., oh. 'Cit., pgs. 61/2;
e Pugliati , 'ob. 'Cit., pgs. 146/9.

- 127 -
 Publicidde registrwl

teuse ou hipoteca), de acordo com o qual o magistrado efectuava

a desinvestidura do alienante e investidura do adquirente.
A acta descritiva destas formalidades era sujeita a registo nas
chancelarias das cortes feudais. Tais registos eram semi-p-
blicos, j que a comunicao s era obrigatria a quem jurasse
ter necessida,de do seu conhecimento. Os efeitos da nantisse-
ment baseavam-se no prprio contrato, no se constituindo o
direito se ele fosse nulo por qualquer razo. Mas, sem o processo
de investidura e registo" as obrigaes nascidas solo consensu
seriam meramente pessoais. A eficcia erga omnes nascia
apenas com o nantissement ('). So portanto grandes as seme-
lhanas com um sistema de eficcia declarativa.
Algo diferente, e mais completo, era o sistema de
appropiance. O contrato transl'ativo era registado numa chan-
celaria prpria, aps o que se procedia entrega real da coisa,
na presena dum notrio que redigia uma acta. Seguia-se a
proclamao em trs domingos consecutivos, nos lugares habi-
tuais, dos actos j realizados. O oficial encarregado da ltima
operao apresentava-se ento ao juiz, que em audincia
pblica declarava o adquirente bem e devidamente apropriado.
A appropiance era necessria para a produo de efeitos
entre as prprias partes, tendo portanto eficcia constitutiva.
Em todas as suas fases se evidencia o propsito da publicidade
e garantia de terceiros,(').

c) As instituies germnicos nas Idades Mdia e Moderna

Sob o regime feudal, nos pases germnicos os actos

translativas de propriedade eram rea1izados perante um magis-
trado, que representava o senhor feudal. Este sistema vem
explicado pelos autores como tendo as suas razes no antigo
direito germnico. Por um lado, opera-se a fuso num s acto
da sala e da gwere, passando esta a ser ideal; por outro lado,

(I) -Pugliati, oh.cit., Ipgs. 150/3; N. Coviello" oh. cit., pgs. 43/;5;
F. Ferrara j., ob. cit., pg. 63.
e) - Pugliati, oh. 'oit., pgs. 153/4; N. Ooviello, ob. clt., pgs. 46/7.

128 -
 U,<f regiN tos na lti.-d1"in e
no dire ito actu al

o con sen tim ent o da com uni dad e

tran sfo rmo u-s e na aut oriz a o
de que m tom ara o seu lug ar -
o sen hor , que, por sua vez,
del ega va no juiz .
A par tir de cer ta poca, par ece
que do sc ulo XII I, os acto s
pas sar am a ser reg ista dos . Est es
reg isto s tinh am con tud o um a
fun o pro bat ria - pro va do
con sen tim ent o sen hor ial, neces-
sri o par a a val ida de do fac to -
, vin do mai s tard e, nas cida des
han se tica s, a ser vir par a a form
a o das list as dos con tri-
bui nte s e pes soa s eleg ivei s par a
car gos pblicos.
E des de o sc ulo XV que se per de
a ide ia de que a pre sen a
do fun cio nr io serv isse ao con
sen tim ent o, pas san do a sua
mis so prin cip al a con sist ir no reg
isto . No j o con sen tim ent o,
ma s a en tab ula o (') , se torn
ava nec ess ria , como elem ento
esse ncia l do acto . Os reg isto s,
so des de ent o, no s pro va
legal, ma s tam bm fac tore s inte
gra tivo s da pr pria con stit ui o
do fac to tran smi 'S'S ivo (').
Est e sist em a, cha mad os dos lan
dtaf eln , orig in rio da
Bo mia e da Mo rvia, veio a ser
este ndi do a out ras pro vn cias
ger mn icas , ent re elas a us tria
, e foi aco lbid o, na sua ess ncia ,
pelo cd igo aus tria co de 1811,
pelo que tam bm den om ina do
de sist ema autraco (') .
No utro s esta dos alem es , ma is
infl uen ciad os pelo dire ito
rom ano , a pub lici dad e imo bili
ria sur ge s no sc ulo XV II.
Em 1963, Fre der ico I ord eno u
que nas cid ade s pru ssia nas de
Col ni a e Ber lim se org ani zas se
o cad astr o de tod a a pro prie dad e
e torn ou obr iga tri o o reg isto
de tod os os acto s res pei tan tes
a dire itos sob re imveis. J no
sc ulo XV III (po r leis de 1722
e 178 3), o sist em a - cha ma do
pelo s aut ore s de pr uss ian o-
foi alar gad o a tod a a Pr ssia ,
ao mes mo tem po que era ape r-
feioado.
A ma tric ula dos pr dio s no livr
o fun di rio era con di o
sine qua non da con stit ui o
dos dire itos rea is. Ap s a
mat rcu la, tod os os fac tos mo
difi cati vos da sua situ a o

(') -Ac to de 'Pr no regi sto

(tab ula) .
(2) - Gian turc o, ob. cit.,
pgs. 129/ 130. Sob re o assu nto,
ob. clt., pgs. 57/5 8 e 'Pug liati N. Cov lello ,
, ob. cit., pgs. 160/ 2.
e) -- N. Cov iello , ob. cit., pg. ,58.

- 129
P.- 10
 Publicid ade registr-a l

jurdic a tinham de ser regista dos, sob pena de no produz irem

quaisq uer efeitos . O funcio nrio encarr egado deveri a proccd er
ao exame prvio de legalid ade do acto em si consid erado e de
acordo com os dados tabula res, s efectu ando o registo se ele
fosse admiss ivel em face de tais dados (') .

d) Situa o da public idade imobil iria no sculo XIX

A quando da Revolu o France sa, coexis tiam em Fran a

o sistem a de nanti sseme nt e de appro piance , assim como
outros meios de menor alcanc e e menos repres entativ os que
estes( '). Um decret o de Setem bro de 1790 e uma lei de 11 do
Brum rio do ano VII exting uem estes sistem as, criand o um
meio public itrio comum , que condic ionava a eficci a dos actos
no transc ritos aos efeitos inter partes . O 'cdigo napCilenico
porm veio estabe lecer, em termo s absolu tos, a aquisi o solo
consensu do direito de propri edade, fazend o desapa recer
quaisq uer requis itos espec ficos de public idade.
Nos pases onde vigora va o Cde CiviL. s veio a ser
e
estabe lecida a public idade imobil iria em 1851 (Blgi ca)
1855 (Fran a) C').
Em Itlia, onde se verific aram tentati vas divers as, mas
limitad as, de implan tao da public idade imobil iria!" ), s em
1865 vem ela a ser criada com carct er geral( ').
Em Espan ha, para alm de alguns registo s de alcanc e
reduzi do ("), a regula menta o hipote cria moder na data de
1861, com a public ao da iei hipote cria .
Na ustri a, como vimos, a entab ulao foi admiti da
pelo cdigo de 1811.

(') - N. Coviello , ob. cit., Ipgs. 60/2.

(1) -Sobr e estes meios, ver N. Coviello , ob.
cit., pgs. 48/51, ,e
Pugliat i, oh. cit., pgs. 154/7.
C') - N. Coviello , ob. cit., pgs. 51/4,
, ob. clt.,
(-') - Cfr. Pugliati , ob. dt., pgs. 120/144 ; N. Coviello
pgs. 36/40 'e 63/68; ,E. Gial1ltur co, oh. cit., pgs. 130/3.
C) .- N. Coviello , ob. clt., pg. 68.
(6) _ Sobre os anteced entes histric os da publicid
ade imobili ria
Idireito e~panhol l, V'el' Pascua l Marin Perez, ob. cit., rpgs. S3 e sege.;
no
'e Casso Homero , ob. cit., pgs. 58 e segs.

- 130 -
 Os regL~'l(),,,; na hist ria c no di're ito
actu al

o sist em a pru ssia no foi acolhido pelo Cd

Pr ssia de 1749 e, ap s len ta igo Civil da
evoluo, em 1872, qua tro leis
esta bel ece ram as linh as ger ais
da orie nta o do Cdigo Civil
alem o nes ta ma tri a (' ) .

42. O regi sto pre dia l- sist ema s actu

ais

Qu alq uer clas sifi ca o de sist em

as leg isla tivo s for osa -
men te arti fici al. Par a que se gan
he em clar eza , h- de per der -se
em pre cis o. Par a que se lim item
a red uzi do nm ero os tipo s
lega is, vo -se tam bm lim itar os
car act ere s com uns e apr ese nta r
alg uns como tal que s o so
ten den cial men te ou em cer to
aspecto. Con tud o, den tro des ta ord
em de idei as, no dei xar emo s
de apr ese nta r, a tra os larg os,
os sist em as cls sica men te
enu ncia dos de reg isto pre dia l(')
.
Ref erir emo s ape nas os ma is tpi
cos - o da tra nsc ri o
(fra nc s), o da en tab ula o (ale
mo ) e o sist em a To rren s
(au stra lian o). Num estu do ma
is des env olv ido e par ticu lar,
teri am de tom ar lug ar pr prio pelo
men os tam bm o aus tri'a eo,
o su o e o esp anh ol, que, se se
apr oxi mam do alem o, apr e-
sen tam con tud o esp ecia lida des
que lhe s con fere m aut ono mia .
a) Sis tem a de transcrio

o sist em a vig ent e na

Fra na e), Bl gica , Ho lan da e
Lux emb urg o; tam bm o dire ito
ital ian o se lhe ass eme lha
suf icie nte men te par a que seja
nele inte gra do pel a dou trin a.

(') - N. Cov ieIlo , ob. cit., p'g.

61/6 2.
(~) -Bi blio gra fia cons
ulLl da sobr e os sil:lt ema s de
E. Gian tufc o, ob. cit., pgs. regi sto pred i'al:
136 /]15 ; L. Covie'llo, <tDcl1e
pgs. 33/7 ; Cas8 0 Rom ero, oh.c ipot eche >,
it., pgs. 4'2/5 7; Cos sio y Cor
pgs. 15/2 1; Lo n Pag e, (La ral, ob. cJt.,
rfo nne Ide la publ i'cit' fOUleir
doso , .Regislto pred ial , :.ngs e; Lop es Car -
. 3i2/5 ; A1doIfo de Aze vedo
predia1. pgs. 13/4 5. Sou to, RegisJto
(") -- Ap s a refo rma fran cesa
de 1955 /56, algu ns dos prin
cls stco s da tran scri o fora cIpi as
m ahan don ados ness e pas .
cisa men te o que lhe deu o nom Ent re 'eles, pre-
e: a tran scri o inte gral dos
no regi sto, que aH s j no docu men tos
se fazi a nos mes mos term o's
desd e uma lei

- 131 -
 Publici<Uxde registraJ,

o registo predial, feito por reparties prprias, com

especfica competncia territorial, abrange apenas os actos
inter vivos referentes a direitos reais. O funcionrio admi-
nistrativo encarregado limita-se a um exame sobre os requisitos
extrinsecos ao acto (') e sobre a sua forma externa. No
verifica se o alienante ou devedor (quanto aos direitos reais
de garantia) possui legitimidade para a disposio do direito.
So admissveis a registo no s as hipotecas voluntrias, como
as legais, quer gerais quer especiais. A sujeio a registo
voluntria.
O registo requisito necessrio para a eficcia do aeto
em relao a terceiros, mas no sana quaisquer nulidades,
absolutas ou relativas, que o acto possua. As nulidades pro-
ventura existentes transferem-se para o adquirente, ao qual
podem ser opostas por via de excepo. pois um sistema
rigorosamente causal. O registo no concede presuno de
veracidade e legalidade. Facilita a prova, mas no inverte o
nus da prova.

b) Sistema da entabulao

o sistema vigente na Alemanha. Com algumas diferenas

tambm o que vigora na ustria, na Suia e na Espanha.
Tambm aqui as reparties registrais tm uma compe-
tncia definida territoriahnente. Todos os factos referentes a
direitos reais, quer inter vivos, quer mortis causa, esto
sujeitos ao registo. Este absolutamente real, isto , fundado
no prdio, existindo nos livros respectivos uma folha para cada
coisa registada. Existe uma relacionao estreita com o

de 19 21. As principais inovaes consistiram no aperfei'Oamento do cadas-

1

tro, na supresso da possibilidade de regi'sto das hipotecas gems e no

reforo da misso de contrl'e do funcionrio. Na essncia, contudo,
o si.stema manteve-se. Cfr. Lon Page, ILa reforme de la publicit fon-
cire.

(') _ Sobre a distino entre legalidade extrinseca e intrinseea, ver

infra n." 56.

- 132 -
 Os registos na histria e no direito actual

cadast ro da propri edade, funcio nando os mesmo s meios simul-

tneam ente para fins fiscais e para fins privad os. Aplica -se
sem excep o o princp io da especi alidade . O oficial registr ador
deve proced er a um exame prvio dos docum entos aprese nta-
dos pela verific ao da sua legalid ade, formal e substa ncial,
assim como a viabiU dade do registo em face dos dados
anterio res fornec idos pelos livros. O cedent e do direito deve
ser a pessoa que, segund o a situa o tabula r, seja o titular com
tal poder. O registo contud o formal , no sendo necess rio
dar a conhec er o acto causal que legitim a a. transfe rncia do
direito ou a conces so do poder; basta que seja eviden te o
consen timent o dado para o registo por quem com a nova
situa o sofra prejuz o efectiv o, isto , o sujeito passiv o. Este
caret er formal implic a que a aqui&io de direito s de algum
modo origin ria, no sendo oponv eis ao adquir ente as excepes
que afecte m direito s anterio res ao seu.
Os efeitos do registo so a consti tuio do prpri o direito ,
que no existe, nem mesmo como relao inter partes, antes
da entab ulao .
O registo consti tui prova da existn cia do direito , atrav s
da atribui o aO seu titular duma presun o legal de veraci dade
e validad e (' ) .

c) Sistema Torrens

Este sistem a, da autori a de Sir Rober t Torren s, vigora

na Austr lia desde 1858 e tem sido adopta do noutro s pases
e colni as da Africa , Amri ca e Ocean ia.
O registo efectu a-se numa repart io centra l comum a todo
o pas. A inscri o nesse registo volunt ria, mas uma vez

(l) - A distin o fundam ental entre o sistema alemo e o austrac

o
que este sistema causal, no' desapar ecendo COln
o registo o prprio
facto gerador do direito. Uma ,aplica o Ideste 'cawcter
causal consti-
tuda p:ela 'acessori'edade que os direitos de hipotec a mantm
em relao
aos poderes e Idevere's obrigac ionais reSpect ivos.
No sistema espanho l, que tambm 'causal, o registo no
consti-
tutivo, excepto quanto s hipotec as, pelo que os factos
no registad os
produze m eficcia inter ,partes.

133 -
 PubZicidade regiBtrQiZ

submetido a ele qualquer acto, nenhum outro acto respeitante

mesma coisa ter validade independentemente do registo.
O requerimento para o primeiro registo sobre um imvel
minuciosamente analisado pelo rgo competente, que aprecia
da legalidade do acto e da legitimidade do peticionrio. O pedido
de inscrio publicado atravs de anncios nos jornais e so
dirigidas notificaes aos vizinhos do prdio em causa. Segue-se
um perodo para possveis reclamaes de interessados, que,
a surgirem, serJo apreciada:s judicialmente.
No caso do registo estar em condies de ser efectuado,
ele lavrado em duplicado, sendo um dos exemplares entregue
ao titular do direito. Desse documento consta uma planta em
miniatura do prdio.
O ttulo assegura absolutamente a terceiros e ao prprio
titular a existncia inatacvel do direito, salvo o caso de dolo
do proprietrio.
Para a realizao de actos jurdicos de transferncia de
propriedade ou de outros que incidam sobre o prdio, existem
impressos prprios, bastando preench-los, reconhecendo as
assinaturas, e envi-los Repartio do Registo, com o ttulo
antigo. Ser emitido novo ttulo ou acrescentado no antigo a
meno dos encargos do prdio, enviando-se, neste ltimo caso,
um documento comprovativo do direito real menor ao titular
respectivo. .
A segurana dos direitos imobilirios e do crdito predial
so as finalidades essenciais prosseguidas pelo sistema.

43. O registo comercial - evoluo histrica

Os dados histricos concernentes ao registo comercial so

em muito menor nmero que aqueles que ao registo predial se
referem. Aquele registo obra da legislao moderna, ainda que
alguns antecedentes existam em pocas anteriores, mas limi-
tados e cheios de solues de continuidade (') .

e) - Biblliografiaconsulta:da sobre esta matria: PavoneLa Rosa,

lI registo de~le imprese, iP'g,s. 3,1:10; Pi'erre Eu!de, De regiS'tre de COffi-

- 134 -
 Os registos na histria e no direito actual

a) O registo das oorporaes

Com o nascim ento das corpor aes mediev ais surgiu tam-
bm a necess idade do registo (matri cula) dos comer ciantes que
delas faziam parte. Esse registo era consti tudo por listas muito
simples, com poucos elemen tos cerca de cada memb ro da cor-
porao. A sua finalid ade era de carct er admin istrativ o-poli-
tico: partici pao no conselho da comun a e no govern o da
cidade; exerc cio da funo legisla tiva; sujei o ao rgo de
justia prpri o para os assunt os comer ciis.
A partir do sculo XIII, quela s finalid ades veio acresc en-
tar-se um objecti vo de public idade de direito privad o. Assim ,
passar am a ser regista dos o signu m eredul itatis , a falncia, a
declar ao de que o pai se no respon sabiliz ava pelas dvida s
contra idas por filho menor .
O aparec imento das socied ades comer ciais trouxe consigo
o depsi to do pacto social e do signu m societa tis, ao mesmo
tempo que a respon sabilid ade dos scios pelas dvida s sociais se
mantin ha, enqua nto o seu nome no fosse cancel ado no registo .
parte este ltimo caso, no parece que os registo s tivesse m
porm qualqu er eficci a espec fica - tratav a-se de public idade-
-notcia, realiza da mais no interes se dos prpri os comer ciantes
do que no de terceiro's.
O conhec imento dos registo s limitav a-se classe cOmer-
ciante, devendo guarda r-se segred o em rela o s demai s pes-
soas.
O sc. XVI trouxe a decad ncia das corpor aes italian as e,
com ela, o desapa recime nto do registo comer cial em Itlia.

b) Do seuJ XVI aotualidade

Nestes quatro sculos, as manife stae s conhec idas de 1''0.

gisto de factos relativ os ao comrcio so fragm entri as e limi-
tadas.

merce franai s et le registre de commer cea'llem and, pgs.

9/21; Pugliat i,
ob. cit., pgs. 185/7; Langle y iRubio, ('Manual de derecho
mercan til 'espa~
no!, vol. l, pgs. 866/7; Hamel~Lagartde, Trait de droit
comlll'erci'Ub,
T, pgs. 338/343 .

- 135 -
 Publicidade registral

Em Itlia, h notcias dum dito do cardeal Barberini

(1620) que introduzia o registo. Mais tarde surge em Lucca um
liber magistrorum sociorum et puerorum.
,Em Espanha, havia em Bilbau, a partir de 1737, um registo
de contratos de sociedade.
Na Sua e na Alemanha, cujos contactos comerciais com
a Itlia tinham sido frequentes na poca florescente das mel"
canzia italianas, h conhecimento da existncia de instituies
de registo no sc XVIII.
Na Frana, um regulamento de 1763, de Estrasburgo,
criou um registo das sociedades comerciais, que cominava penas
de falsas declaraes para quem no fornecesse os elementos
necessrios ou os desse incorrectamente. A experincia durou
at 1832.
O cdigo comercial francs de 1808 previa o registo nos
Tribunais do Comrcio dos actos constitutivos das sociedades
em nome colectivo e em comandita e a afixao, nos mesmos tri-
bunais, da falncia, assim como do casamento, divrcio e sepa-
rao de pessoas e bens de comerciantes. A lei de 1919 estabe-
leceu, por forma ordenada, a publicidade dos factos referentes
ao direito comercial. Dominava contudo a simples publicidade-
-notcia. S um decreto de 1953 veio determinar que os efeitos
de tais actos em relao a terceiros dependiam da sua sujeio
ao registo.
Na Alemanha, o Cdigo de Comrcio de 1861 fixou um
registo 'comercial muito limitado; s o Cdigo de 1897 estabele-
ceu 'as bases duma publicidade comercial evoluida, que concede
a presuno da qualidade de comerciantes para as pessoas ins-
critas no registo e funciona como requisito de eficcia em rela-
o aOS factos a ele sujeitos.
O registo comercial hoje regulado em Espanha pelo Cd.
Comercial de 1885, em Itlia, pelo Cdigo Civil de 1942 e na
Sua, pelo Regulamento de Registo Comercial de 1937-
Aps a recente reforma francesa, no se poder j com pro-
priedade falar em sistemas registrais de direito comercial. A
publicidade declarativa passou a ser a regra. Alguns casos espe-
ciais em que o registo requisito de constituio de sociedades
comerciais (assm sucede, em parte, nos direitos alemo e ita-

- 136 -
 Os regi stos na h1,sir'ia e no
dire ito actu al

liano), no che gam par a um a car

acte riza o sui gen eris des-
sas legislaes. As dife ren as de
por me nor iro sen do ass ina -
lada s no dec orre r des ta II par te.

44. Reg isto civil -.- evo lu o hist

ric a

a) Ins titu i es da ant igu ida de

Os ant ece den tes do reg isto civil

na ant igu ida de so de doi s
tipos: a pub lici dad e res ulta nte ind
irec tam ent e da sole nid ade de
cer tas cer im nia s, rela tiva s ao
cas ame nto , ao nas cirn ento ,
pub erd ade e mo rte, ass im como do
pr prio nome de cad a pessoa,
e a pub lici dad e gar ant ida por
reg isto s de fac tos do esta do
civ il(') .
A enu mer a o daq uel as cer im nia
s ser ia longa, j que foi
hbito comum de qua se tod os os
povos que os mai s imp orta n-
tes fac tos da vid a de cad a indivd
uo, com rele vn cia par a a sua
inte gra o na vid a com uni tri a,
fossem rod ead os de rito s ou
fest ejos (').
Sobre a for ma pr -pu blic itr ia
que o uso do nome cons-
titu iu j diss emo s o suf icie nte
em cap tul o ant erio r (n." 19) .
Ref erir emo s poi s ape nas os reg isto
s pro pria me nte dito s.
Em Ate nas , em trs pocas dife
ren tes da vid a se pro ced ia
a reg isto s pes soa is: ap s ter pre
stad o jura me nto da leg itim i-
dade do filh o nas cido , o pai req
uer ia a sua insc ri o num
reg isto pr prio des tina do aos cid
ad os livr es. Nov ame nte , ao
che gar mai orid ade (18 ano s),
o aten ien se era reg ista do, ao
mesmo tem po que o seu nome se
com ple tav a. Aos vin te ano s,
quando o cida do atin gia a ple nitu
de dos seu s dire itos priv ado s
e pblicos pro ced ia-s e a nov o reg
isto . Est es reg isto s era m con-
servados por fun cio nr io pr prio
e esta vam selados, sen do du-
vidoso que pud ess em ser con sult
ado s!") .

(') -- Pug liatL oh. cit., -P'g. 16'6.

(') -'- Ace rca dess as cel'i mn
ias, entr e os hebr eus, greg os
nos, vMe 'Pug liati , oh. !Cit., Ipgs. e rom a-
'16-7 e slega.
C') -.~ Albe -rt Lesm aris , oh. cit.,
pgs. 22/3 ; Pug liati , oh. cit.,
Nu ovo Dig esto Itali ano , vol. pg. 168;
XIiI, 'PaI. ISt ato civiI e, pg.
844.

- 137 -
 Publicidade reg"istral

Em Roma, para alm de numerosos actos jurdicos influen-

tes no estado civil que eram rodeados de particular soleni-
dade ('), assinala-se a existncia das tabulae albi professionum
liberorum natorum, institudos pelas 1ex ae1ia sentia (ano
4 d. C.) e 1ex papa (ano 9 d. C.), que se estendam a todo o
Impro. Em livros escriturados por funcionrios municipais
eram registados o nascimento, emancipao, casamento, divr-
cio e morte. Pelos interessados eram fornecidos dados relativos
ao seu nome, filiao e data do facto. No parece que fosse obri-
gatrio o registo, mas o seu interesse prtico, pela fora pro-
batria que lhe era atribudo, devia conduzir ao efectivo registo
dos factos. Para o jus liberorum no se admitia prova dife-
rente das cpias das tabulae. Em relao aos outros direitos
ou factos, era contudo possvel a prova pela ]losse de estado
ou por testemunhas. A nstituio entrou em decadncia com a
prpria decadncia do sistema municipal (').

b) Os regist08 eclesisticos

A Igreja catlica comeou desde muito cedo a registar os

baptismos e, mais tarde, os casamentos e bitos. O casamento
obtinha tambm publicidade atravs dos banhos, proclama-
es do matrimnio a realizar-se feitas em trs dias de festa
consecutivos, destinados ao conhecimento pelo proco de qual-
quer impedimento, mas de que resultava uma publicidade efec-
tiva, ainda quc reduzida no tempo e no espao. Por outro lado,
estabeleceu-se o costume de ler periodicamente a lista daquelas
pessoas falecidas, que tivessem feito alguma doao parquia,
convento ou mosteiro, afim dos fiis rezarem por sua alma.
Destas listas (obituarii) derivava tambm o conhecimento efec-
tivo do falecimento, tanto mais que a ddiva necessria para se
ser beneficirio se foi reduzindo, tornando-se quase simblica,

(') - Ver Pugliati, ob. cit., pgs. 168/76.

("1 __ Piero Rasi, Note ,per la storia dei registri di stato civi'le,
o

pgs. 468/47'3.

- 138 -
 Os regi stos na hist ria e no
dire ito actu al

vindo a eng lob ar na pr tica que

m que r que tivesse mo rrid o
num a dad a par qu ia (' ) .
Est es meios esta vam longe de con
seg uir um a publicidade
per feit a do esta do civil. Os reg isto
s de bap tism o refe riam a dat a
do sac ram ent o e no a dat a do
nas cim ent o e) , e os pad rinh os
e no os pai s; os reg isto s de
fale cim ent o faz iam con star o
ent erro e no a pr pria mo rte;
mu itos fac tos de imp ort nci a
par a o esta do civil esta vam for a
do seu mb ito. E, prin cip al-
mente, os clrigos enc arre gad os de
os esc ritu rare m no tinh am
mu itas vezes a percepo clar a do
seu inte ress e civil, par a alm
do religioso, donde a exi stn cia
de imperfeies e dad os desne-
cessrios, ao mesmo tem po que falt
ava m alg uns ess enc iais (') ('J.
Bem se com pre end e ass im que os
poderes pblicos civis, ao
dar em- se com a do inte ress e no
religioso de tais reg isto s,
ten ham inte rfer ido na sua reg ula
men ta o, sem pre que as rela -
es com a Igr eja lho per mit iam
. Foi o que sucedeu nomeada-
mente em Fra na a par tir de 153
9.
:m des ta dat a a ordonnance de Villers-Cotter
se det erm ina va que os obi tu rios ets , na qua l
refe riss em a dat a do faleci-
mento e os reg isto s de bap tism o
a do nas cim ent o; que os regis-
tos eclesisticos fcs sem dep osit ado
s anu alm ent e em rep arti e s
do esta do; e que fosse per mit ida
a tod os a sua con sult a.
Em 1563, o Conclio de Tre nto pro
ibiu os cas ame nto s no
celebrados pub lica men te, in faci
e ecclesiae, e ordenou aos

e) - Os ob itua rib eram

gran des livro s com 365 folh as,
cada dia do ano, no qual se uma par a
lan ava o nom e de caida btm
folh a corr espo nden te data eficl rio na
do seu fale cim ento (Pie ro
pg. 475, nota 4). Ras i, ob. cit.,
C) - Exe mp1 0s 'bra dos de A. Lesm
aris , oh. 'cit., pg. 412: Nu m
vel, j que hav iaen to o hb acto
ito gene rali zado de cele brar
prim eiro s dias laps o nasc ime o baJptismo nos
nto. (A. Lesm
e) -Ex emp los tira dos de A. Les mat is, aris , ob. cit., pg. 42).
oh. cit., pg. 42: Nu m acto
de fale cim ento enco ntra mos
indi cado o deta lhe da cerim
men tos, o pre o, etc., no falta 'nia, os orna -
nad'a, sen o o nom e do fale
cri o num livro de regi sto de cido . Ins-
bap tism o: M. de Sain t Pau l
para ir jant ar com ele [ ... conv iaou -me
] Viva t ad mU'ltos ann os.
(.) - Pug liati , oh. cit., pgs.
179/ 180.

- 139 -
 Publicidade registrl1Jl

procos o registo dos nascimentos, baptizados e casamentos. A

ordennance de Blois, de 1579, estabelecia pelo poder civil o
que pela hierarquia religiosa fora disposto pelo Concilio.
A ordennance de Saint-Germain-en Laye (1667) criava
a obrigao de os procos enviarem aosescrives cpias dos
assentos dos livros. Os interessados poderiam requerer certi-
des dos actos quer nas parquias, quer junto dos escrives.
A declarao de 1736, alm de compilar a legislao ante-
rior, fez nascer um duplo registo, ficando um dos exemplares
do assento com o proco e o outro com o escrivo. A ambos era
dada a categoria de original.
Tendo sido admitido pelo D:l.ito de Nantes de 1598 que os
ministros protestantes lavrassem os registos dos baptismos,
casamentos e enterros dos seus fiis, um dito de 1787 vem
extinguir essa possibilidade, obrigando eontudo os clrigos cat-
lieos a registar os factos relativos ao estado civil dos protes-
tantes e judeus (') .

c) O registo civil laico antes da Revoluo Francesa

Alguns autores tm procurado provar que o moderno re-

gisto do estado civil no lana as suas raizes nos registos ecle-
sistieos, minimizaondo a sua importneia e lanando-lhe todas
as criticas, ao tempo que se sobreelevam as manifestaes
registrais laieas anteriores Revoluo Franeesa. No teria
sido pois o rompimento do Estado com a Igreja que teria deter-
minado o abandono ofieial dos registos eclesisticos e a sua
substituio por registos estaduais. Haveria j anteriormente
uma forte tradio, encontrando-se pois o registo laico do
sc. XIX no termo duma lenta evoluo(').
Um primeiro registo percursor do do estado civil teria sido
o das mileias citadinas das comunas italinas. A organizao

(') - A. Lesmaris, ob. cit., pgs. 45/61; Pugliati, ob. cit" pgs. 180/2.
(') -- Piero Rasi, ob. cit., onde .se procura tambm provar que o
Cdigo Napolinico no foi elemento decisivo na criao do registo do
estado civil em Itlia.

- 140 -
 Os 'reg1Bto sna hilria e no direito actual

militar , com subdiv iso por quarte ires, obriga va relacio na-
o de todos os seus babita ntes (') .
Com o andar dos tempo s, o reconh ecimen to do interes se
pblico do registo dos factos com relev ncia para o estado civil
levou a que se lanas sem em livros prpri os os baptiz ados, casa-
mento s e mortes . Numa primei ra fase, ter-se- ia mantid o ainda
estreit a conex o com os registo s paroqu iais, cabend o ao clero
fornec er as inform aes necess rias. Mas, pouco a pouco, os
registo s comun ais ter-se- iam autono mizado , pela possib ilidade
de os interes sados comun icarem os factos directa mente s auto-
ridade s civis. O costum e de recorr er quele s de prefer ncia a
estes difund iu-se lentam ente nos cidad os. No existia uma
obriga o de registo , j que a sua falta no impor tava sane s,
mas a necess idade de prova do estado civil, que pela cpia dos
livros de registo das autori dades civis se facilita va, j que
faziam f em juizo, era factor que influen ciava decisiv amente a
sujei o quele s meios (').
Por outro lado, os regist oscom unais alarga ram os factos
neles inserid os para alm dos trs clssic ament e public ados:
nascimento, casam ento e morte. Nas chance larias comunais
existir am muitos registo s especi ais: emanc ipao , tutela, morte
civil, lista dos velhos com mais de setent a anos, com os quais
se determ inava com maior precis o a capaci dade pblic a e pri-
vada dos cidad os (').
Para certos efeitos , os registo s laicos detive ram mesmo
monoplio probat rio. Assim , os livros de oiro, verda deiros
e prpri os registo s do estado civil da classe domin ante, a '110-
breza, os quais forne ciam a nica prova legal para estabe le-
cer a idade e a condi o dos nobres . A sua finalid ade imedia ta
era a determ inao .das pessoa s que podiam entrar no Grand e
Conselho (') .

(') - P. Rasi, ob. cit., ,pg. 474.

e) - P. Rasi, ob. cit., ,pgs. 475/481 .
C) - P. Rasi, ob, cit" pgs. 481/3.
(~) - P. Rasi, ob. cit., pgs, 488/9.

- 141 -
 Publicidade reg'istr<lJl

d) O registo civil depois da Revolw;;o Francesa

A Constituio Francesa de 1791 considerou o casamento

como contrato civil e consagrou o princpio de que o registo do
estado civil cabia ao poder civil. Uma ,lei regulamentar do ano
seguinte atribua, de facto, as funes de registo do estado civil
aos municpios!'). o cdigo civil de 1804, na mesma orientao,
prev um registo em duphcado dos nascimentos, casamentos e
mortes. As certides eram passadas a quem quer que as soli-
citasse e faziam prova plena, salva a arguio de falsidade(').
Os restantes factos do estado civil so publicados, segundo
o cdigo, de forma no unitria e desprovida de autntica efi-
c,cia("). Foram leis posteriores que vieram preencher as la:cu-
nas do Cde Civi! e aperfeioar o sistema, quer pela pro-
gressiva sujeio ao registo de todos os factos relevantes para
o estado 'Civil, quer ainda atravs de mtuas 'conexes efectua-
das entre os factos e que at ento eram absolutamente desco-
nhecidas (').
O sistema do Cdigo de Napoleo encontrou eco noutros
pases, designadamente em Itlia. Contudo, o registo do estado
civil continuou a fazer-se noutros pases pelas autoridades ecle-
sisticas. Na prpria Itlia, antes da unificao, o Cdigo Alber-
tino estabelecia o registo paroquial como registo de estado
civi'l (') (').

(') _ A. Lesmari's, oh.cit., pgs. 69/7,i1; pugliati, ob. ci't., pgs. 182/3.
e) ~ A. Lesmaris, ob. 'cit., pgs. 73/80.
C) ~ A. L'esmaris, ob. cit., pgs. 81/'118.
(I) - A. Liesmaris, ob. cit., pgs. 1'211"156. Segundo a lei de 17 de
Agosto de 118.97, o 'casamento ' a legitimao deviam ser avel"bados ao
nascimento; e estas men'e's Ideveriam ,ser feitas oficiosamente Ipelo fun-
cionrio.
(") --- Sobre a evoluo do registo .civil em Itlia aps a revoluo
francesa, ver PugUati, oh. cit., pgs. 183/4; e Nuov. Dig, H., loc, cit..
(") --- Acel'ca do regist'o do estado das 'Pessoas no direito cannico,
ver Pedro Herranz, Teoria jurdica registral cannica, in R'evi'Sta de
Derecho Privado, 1955, XXXIX, .pgs. 454/471.

- 142 -
 Os regi stos na hist ria e no
dire ito actu al

45. Con clus es sob re a evo lu o

hist ric a da pub lici dad e

1." - A ide ia da nec ess ida de

dos act os jur dic os priv ado s
serem con hec ido s par a alm das
pr pria s par tes est late nte
desde a mai s rem ota ant igu ida de,
sur gin do com ma ior cu me nor
fora, con form e as po cas , e det
erm ina do, que r pelo inte ress e
colectivo, rep rese nta do pel a adm
inis tra o pb lica , que r pelo s
inte ress es priv ado s de terc eiro s
afe ctad os por tais acto s.
2." - Em esq uem a, o con hec ime
nto obt ido por terc eiro s
desses fac tos sof reu , qua nto inte
n o, um a evo lu o em trs
fases: conhecimento espontneo
(de ten o ma teri al da coisa,
nome ind ivid ual ...); ocmhecirne
nto provocado, no esp ecif ica-
mente des tina do ao con hec ime nto
de terc eiro s, ma s com qua l-
quer out ro obj ecti vo prin cip al (arq
uiv os doc um ent ais, reg isto s
com fina lida de pb lica , reg isto s
das cor por a es med iev ais. .. ) ;
e conhecimento dirigido par a um
fim de pro tec o de terc eiro s
(<<nantissement e ap pro pria nce
, reg isto das soc ied ade s cc-
merciais pel as cor por a es, reg isto
s mo der nos ... ).
3." - Qu ant o aos efe itos no dire
ito priv ado , os acto s de
publicidade com ea ram por no
ter nen hun s esp ecf icos (pu bli-
cidade,notcia) (no me, det en o
mat eria l, arq uiv os e reg isto s
mais ant igo s ... ), ou ter efic cia
pro bat ria (fo rma s sole nes ),
par a dep ois se ace ntu ar esta fun
o (reg isto civil rom ano e
eclesistico, reg isto s de pro prie
dad e med iev ais) , man ten do- se
a de me ra not cia . S mai s tard e
com ea a sur gir a efic cia em
relao a terc eiro s (<<nantisseme
nt, appropiance ... ) e o
exclusivismo dos mei os de pro va,
ass im como as pre sun e s
legais (reg isto s ecle sis tico s e laic
os, a par tir de fase adi ant ada
da evoluo) .
4." - Qu alq uer das evolues apo
nta das no con tnu a,
nem de pro gre sso suc essi vo. A fase
s de um cer to adi ant am ent o
sucederam-se por vez es est dio
s de atra zo. A este pro ps ito,
fazemos not ar que em dua s po
cas da his tri a a pub lici dad e
atin giu um des env olv ime nto de
alg um mo do not ve l, que no
teve por m 'COntinuidade. Ref erim
o-n os ao fim da An tigu ida de

- 143 -
 Pnblicidade registral

Clssica, com o direito greco-egpcio-romano, onde G registo

predial tomou formas de quase perfeio tcnica, e o fim da
Idade Mdia, com os sistemas franceses de <mantissemenb>
e appropiance, o aperfeioamento dos registos das cerpora-
es e o progresso dos registos eclesisticos.
5." - Dum modo geral, a evoluo do registo predial prece-
deu a dos restantes registos em qua'lquer das 'Suas fases. Por
outro lado, a inteno especificamente publicitria do registo
do estado civil modernissima.
6." - A publicidade registral de tcnica aperfeioada data
do sculo XIX (para o registo prediai, fins do sculo XVIII),
com o registo predial prussiano, os cdigos comerciais alemo,
espanhol, portugus,... e com as legislaes sobre o registo
civil que resultaram do aperfeioamento do sistema do Cdigo
Napolenico.
Um quadro da evoluo histrica dos registos pblicos
ilustrar as concluses a que chegmos:

- 144 -
 Os registos na h'iBtria c no din:ito actual

MEIOS DE INTENAO DO EF'EITOS JUR-

I'JPOCA CONHECI- CONHECI- DICO-PRIVA-
MENT MENTO DOS

F'onnas sole-
ne::; PubU,cidade-
Antiguidad:e Nome Espontneo -notcia
- - Deteno Prova
materia'1

Proclamae:.;
-- Arquivos dp
Antiguidade
documentos
. Registos ca~
- Prova
du.sLl'ais
ProvocadO Puhlicidade-
-- Oras, kudurru
-noticia
--- Reg. dml COI'-
Idade Mdia
porac;es
-. Heg. eclcsis-
t.icos

Nantssement
A partir do Eficcia em
Appropri-ance
sc. XIV relaito a
Reg. de socie-
tGrce'il'os
dadp:l nas C01'- Dirigido
Sc. XIV/XV Presuno legal
poraes
..
~ de oxistncia e
I . Reg'. cclpsi~s-
Sc. XVI/XVU[ validade
Uco (~voluido

I Eficcia em
relao a
Dirigido, e
Sstclnas 1'12- t(~reeiros
obtido por
Sc. XIX/XX i;i3trais 1110- Eficcia abso-
meios evoludos
dernos luta
de tcnica
Monoplio pro-
registra!
batrio

1411
P.-ll
 Publicid ade registrClil

46. Notas sobre a histri a dos regis\o s em Portug al

semelh ana de quanto fizemo s para a evolu o histri ca

da public idade registr al em geral, tamb m ao particu lariz- la
para o caso portug uscir cunscr iverem os as nossas refer ncias
aos registo s predia l, comer cial e civil. De fa:cto, entre ns, os
restan tes registo s no se ,pode dizer que tenham histri a, pois
que na:sceram j neste sculo. Mesmo quanto aos trs tipos esco-
lhidos, procur ar antece dentes histri'cos , ao que parece , tra-
balho alis pouco frutuo so. Os nossos registo s, se except uarmo s
o 'civil, que a Igreja implan tou em Portug al como nos outros
paises , foram sempr e impor tados do estran geiro.

a) Regist o predial

I - Das origen s lei hipote cria de 1836

Nos primei ros tempo s da nacion alidade , a transfe rncia

-
da propri edade imobil iria fazia-s e manei ra da iex wisigo
thorum (que ento era a nica legislao, comum vigent e no
nosso pas), pelo mtuo consen timent o das partes , acomp anhado
da "tradi tio per cartam , isto , a entreg a do docum ento
ou
ttulo de alinha o ao adquir ente. E pois um sistem a que muito
longe se encon tra de qualqu er forma de public idade, por mais
prim ria que seja.
Na segund a metad e do sculo XIII, a tradit io per cartam
substi tuida por uma tradi tico rporal , consis tente na
ocupa o efectiv a da coisa, ou, pelo menos , nalgum acto que
simbol izasse essa apropr iao: entreg a de chave, de porta ou
de telha, para os prdio s urbano s; de pedra ou torro de terra
para os rstico s; de corda de sino, para as igrejas , etc.. A tradi-
o real era feita perant e oficial pblic o ou testem unhas e era
um mete r em posse, desdob rado em dois aetos distint os:
desin vestir. e inves tir, ou seja um abando no pelo aliena nte
e uma apropr iao efectiv a pelo adquir ente. E de notar a
semelh ana com o regime feudal franc s, em que esses actos,
.
como vimos, eram chama s parale lamen te devesb> e vest

- 146 -
 Os reg stos na hist ria e
rIO dire ito actu al

Con tud o, ao con trr io do que

suc ede u naq uel e pai s, em Por tu-
gal no se deu qua lqu er evo lu
o par a um reg ime pub lici tri o.
As Ord ena e s Afo nsin as aco lhe
ram tam bm a inst itui o
da traditio, em bor a des con hec
end o as for ma s ma teri ais e
sim bl icas que lhe hav ia dad o
o sen tim ent o pop ula r. Ma s elas
man tive ram -se pel os sc ulo s
adi ant e nos cos tum es juri dic
nac ion ais e Me lo Fre ire gar os
ant e que vig ora vam ain da no
sc ulo XV III (' ) .
Che gou -se poi s ao sc ulo XIX
sem que a pub lici dad e
pre dia l ten ha feit o a mai s tim
ida ou lon gn qua apa ri o ent
ns . Con tud o, refe rn cias a des re
cri es de terr as e ind ica o
dos seu s pro prie tri os, t-I as-
hav ido , com intu itos abs olu ta-
men te dife ren tes, no s fora is,
nos alv ar s de con ces so , nos
tom bos da Cas a Rea l, dos mun
icp ios, das ozd ens reli gio sas ,
das cas as prin cep esc as, dos reg
isto s das cha nce lari as, etc. (') .
Tam bm em 180 1, um alv ar
inc um biu aos cos m gra fos do
rein o a org ani za o do cad astr
o e livr o ger al da pro prie dad e,
sen do a insc ri o obr iga tri a
par a os seu s pos suid ore s, sob
pen a de apr een so ('l. O alv ar
no pas sou con tud o de letr a
mo rta.
Por out ro lado , a con stit ui o
de hip ote cas fez- se at 183 6
pelo sim ple s con sen tim ent o dos
inte ress ado s e adm itia m-s e aS
hip ote cas vol unt ria s ger ais (').
Ain da um a lei de 177 4 per mit ia
que as hip ote cas pud ess em cele
bra r-se por esc ritu ra pb lica
ou por esc rito par ticu lar ... de
pes soa qua lifi cad a(') .

e) -- Tod a a expo si o sobr e o assu nto ante

folh eto do Prof . Cab ral d'e cede nte deca l,c'a da no
Man cada , A trad itio e a
prop ried ade imo bili ria no tran sfer nc ia da
dire ito port ugu s (sc ulos
XII- XV) >>.
( " ) --< Cun ha
Gon alv es, Tr atad o de Dire
ito Civi l 'em com ent rio
ao Cd igo Civi l Port ugu s,
voJ. V, pg . 546.
(") - Aze vedo Sou to, ob. cit.,
pgs . 50/1 .
C) - Coe lho da Roc ha, Ins
titui es de Dire ito Civi l Port
II voI., pg . 632, ugu s,
C') - Id., ih. e Cas tro Neto Leit e
e Vast eonc elos , ob, ,cit., pg .
aqui a indi ca o de outr as 12. Ver
prov idn cias legi' sIati vas, s
que tenh am tido qua lque r intu quai s se neg a
ito depu bhci daJd e.

- 147 -
 PublicIdade n~yi8tr(1JI

II - Da lei hipotecria de 1836 actualUlild

At que um decreto de 26 de Outubro de 1836, chamado

pomposamente de lei hipotecria, com o fim de conserVar o
crdito da propriedade, para facilitar as convenes, evitar
fraudes, e moralizando a Nao, abrir novas fontes pblica
prosperidade ('), criou o primeiro sistema de registo predial
que o nosso legislador concebeu. O diploma, eivado de defeitos
que a crtica jurdica da poca no deixou passar('), tem
contudo algo de positivo e a seu favor o ter sido um pri-
meiro passo. Em resumo, e atendendo s alteraes e porme-
norizaes introduzidas por decreto do ano seguinte, a primeira
lei hipotecria portuguesa criava o seguinte sistema:
Um tabelio privativo em cada julgado era encarregado
do registo (art. V). Estavam-lhe sujeitos: os navios e pr-
diosC') sobre os quais incidisse hipoteca, usufruto ou aco
litigiosa sobre o domnio ou penhora (art. 2."). A competncia
da repartio determinava-se pelo lugar de situao dos
prdios ou matrcula dos navios, excepto quanto hipoteca
dos bens do marido pelo dote da mulher que se efectuava no
julgado do lugar da celebrao do matrimnio. A violao das
regras de competncia implicava nulidade do registo (art. 3.").
S eram admissveis como ttulos para o registo os autos de
conciliao ou transaco e as escrituras pblicas, acentuan-
do-se que se excluiam quaisquer escritos particulares (art. 6.").

(') - Prlogo do Decreto. No h dvidas que as intenes eram

boas e as aspirai3es bem longe de modestas.
e) - Castro Neto Leite e Vasconcelos, ob. cit.; Corr,a Tel'es, 'Dou-
trina das aces a-eomodadas ao foro de POfltugab de 18'57, cito por Lopes
Cardoso, ob. cit., 'pg. 3, (nota 2). Ver ainda Coelho da Rocha, ob. cU.,
pg. 635: A inconvenincia e o .desacordb entre ,as disposies, a falta
de deduo e de facilidade no seu desenvolvimento, o aca.nhamento e emba-
rao :da re.'daco ido Decreto de 26 de Outubro, l.lsss indi'cam ( foroso
diz-lo) q.ue o sleu autor no tinhaconscinr:ia do objecto sobre que foi
,chamado a :legislar. Mais no se podia ter dito ..
(") - O decreto, na sua terminologia incorrecta, declarava sujeitas
ao registo as prprias coisas.

- 148 -
 Os registo na histria e no direito actual

Para produzir os seus efeitos, os registos deviam ser renovados

de 10 em 10 anos, com excepo de alguns que se nomeavam
expressamente (art. 5."). No derivava do registo qualquer
eficcia probatria (art. 17.", 1." e 2."). Os registos deveriam
ser efectuados no prazo de 30 dias aps a celebrao do acto,
retroagindo os seus efeitos prpria data, se fosse feito dentro
do prazo, e possuindo eficcia ex nunc no caso contrrio
(art. 2.", 2.", art. 4." e Decreto de 1837, art. 6.") (').
A to criticada lei teve entre as suas consequncias ben-
ficas o despertar do interesse pelos assuntos do registo predial.
Nada menos de trs projectos se lhe seguiram, propondo-se os
seus autores elaborar sistemas que fugissem aos ataques que
a nvel legislao sofreu: O Projecto de Corra Teles, no
Digesto Portugus, o' Projecto de Castro Neto Leite e Vas-
concelos (") e o de Silva Ferro (") .
Assim surgiu a nova lei hipotecria de 1 de Julho de 1863,
baseada j no conhecimento da legislao estrangeira e na
esteira da melhor doutrina da poca. A lei hipotecria e o seu
regulamento, que entraram em vigor em 1 de Abril de 1867,
com a instalao das reparties necessrias, continham j em
si, em grande parte, os princpios que hoje regem o nosso
registo predial. Por isso, a uma enunciao compacta e
montona das suas caractersticas fundamentais, assim como
dos textos que se lhe seguiram no mesmo rumo, preferimos a
indicao em nota nos capitulos subsequentes dos regimes
jurdicos que estabeleceram, a propsito de cada um dos
princpios da publicidade registral. Para j, limitar-nos-emos a
seleccionar o que diz respeito eficcia do registo predial e ao
seu carcter facultativo ou obrigatrio, segundo os diferentes
diplomas que tm regulado o registo predial (') .

(') -~ Esta disposiO limita gmndemente o alcance do Deereto,

deixando uma porta aberta para as duplas hipotecas e fraudes, afinal
o que se prcten'dia evitar.
(~) - Ob. cit., pg. 27e sego
e) - S'Obre estes 'projectos, ver Azevedo Souto, ob. 'Cit., pgs. 55/65.
(') - Sobre a -evoluo do registo Ipredial portugus desde a lei htpo-
tecria de 1!863, Lopes Cardoso, ob. cit., pgs. 6/16; e Azeve'do Souto,
oh.cit., pgs. 67/94.

- 149 -
 Publicidade regi8tral

A lei hipotecria de 1863 impunha o registo como requisito

absoluto de eficcia('); sem ele, os factos que lhe ,estavam
sujeitos no poderiam sequer ser invocados em juizo entre as
prprias partes (art. 36.").
O Cdigo Civil de 1867 passou porm para um sistema
meramente declarativo, sendo o registo apenas condio de
oponibilidade dos actos em relao a terceiros (art. 951.").
O regulamento de 14 de Maio de 1868 nada altera a este respeito
e o regulamento de 28 de Abril de 1870 segue no mesmo rumo,
transcrevendo o preceito correspondente do Cdigo Civil
(art. 87."). O Regulamento de 20 de Janeiro de 1898 (art, 163."),
o Cdigo de Registo Predial de 1922 (Decreto n," 8 437, de
21 de Outubro de 1922) (art. 149.") e o. Cdigo de 31 de Maro
de 1928 (art, 296.") todos eles continuam a preceituar uma
eficcia declarativa do registo.
Contudo, o Cdigo de 29 de Setembro de 1928, de efmera
durao, volta ao regime da lei hipotecria de 1863 e estabelece
novamente um regime de eficcia absoluta, o que provocou o
aplauso de parte da doutrina (').
Mas logo no Cdigo seguinte (Decreto n." 17070, de 4 de
Julho de 1929) se volta ao sistema tradicional da mera eficcia
em relao a terceiros (art. 274."). A reforma de 1959 (Cdigo
de Registo Predial, aprovado pelo decreto-lei n." 42565, de
8 de Outubro de 1859) no alterou tambm o regime quanto
generalidade dos factos sujeitos a registo (arts. 6.", n." 1 e 7."),
mas abriu excepo para a hipoteca, a qual antes do registo
carece de eficcia inter partes (art. 6.", n.O 2).
A tradio portuguesa foi sempre no sentido do registo

(I) _ o preceito, 'como mais tarde o do Cdigo de ,Setembro de 19'28,

no muito claro. A inteflpretao que lhe damos coincide com a de
Pe'dro PUta (<<Anotaes e COmentrios ao ltimo Cdigo do Regi'Sto
Predial, pago 365). Estamos aqui longe de preceitocomlo o do art. 25."
do Cd. 'Registo Predial vigente que 'estabelece um mero obstculo ao
pI'Iossegutmento 'das Uices 'em juizo. (Cfr. infra rI." 76). No
preceito da lei hi'potecria, ao que parece, verifica-se autntica ininvoca
bilidade, na falta de registo.
el - P.eldro Pitta, loco cito

150 -
 Os registo na histria e no direito actual

faculta tivo, isto , ausnc ia de sane s que no fossem a falta

absolu ta ou relativ a de eficci a dos factos sujeito s a registo
e que efectiv ament e no fossem regista dos. O registo era pois
um nus e no um dever.
Porm , a partir de 1947, veio efectu ar-se, neste aspect o.
uma impor tante inova o. Pe'1o Decret o-Lei n." 36 505, de 11 de
Setemb ro de 1947, (art. 2.") criava -se um regime de obriga to-
riedade para os concel hos onde o cadast ro geom trico da
proprie dade estives se j efectu ado. A lei n." 2 049, de 6 de
Agosto de 1951, ao execut ar esse princp io, estabe leceu como
sano que as aces sujeita s a registo no poder o seguir
aps o termo dos articul ados sem que se junte ao proces so
documento compr ovativ o do registo (art. 37.").
O Decret o-Lei n." 40603 , de 18 de Maio de 1956, ao remo-
delar o sistem a de obriga torieda de do registo predia l, em
conexo com o cadast ro da propri edade, alargo u aquela sano ,
determ inando que no tivesse m seguim ento em juizo, nos
mesmos termos, no s as aces sujeita s a registo , maR tam-
bm todas as que se fundas sem em direito s sobre bens imve is
sujeito s a registo ' obriga trio (art. 6."), aditan do ainda sane s
de carct er penal para os faltoso s (arts. 23." e seguin tes).
O cdigo em vigor mante ve o regime (arts. 25.' e 278.").
Quer dizer, pois, que, quanto obriga torieda de do registo
predial, se vive hoje uma dualid ade de sistem as: obriga trio,
nos concel hos onde est j feito o cadast ro da propri edade;
faculta tivo, em todos os outros , que so ainda a maiori a.

b) Regist o comercial

O Cdigo Comer cial de 1833 criou um sistem a, ainda que

imperfeito, de registo comerc ial. Este funcio nava na secret aria
dos tribun ais de comrc io, a cargo do respec tivo secret rio
(art. 209."). Estava m sujeito s a registo certos actos relativ os
a todo aquele que de merca ncia faz profis so habitu al
(art. 208."). De livro especi al consta vam as matrc ulas dos
comerc iantes (art. 210."). Em outros tantos livros, eram
escritu rados os segun tes ttulos : escritu ras ou cartas de dote;

- 151 -
 Pub'licidade registral

escrituras de companhias, sociedades e parcerias comerciais;

autorizao, procurao ou poderes dados a feitores ou quais-
quer empregados na direco e administrao dos negcios
dos comerciantes; escrituras constitutivas de hipoteca comer-
cial (art. 211."). semelhana da lei hipotecria de 1836,
estabelecia-se um prazo para o registo, 15 dias (art. 214.").
Os efeitos do registo no eram unitrios: para o mandato e
pactos sociais, a falta de registo implicava a ineficcia <<inter
partes, mas poderiam terceiros invocar a seu favor os con-
tratos de sociedade (arts. 216." e 217.'). O registo de dote e
hipoteca era requisito para que esses encargos fossem tratados
preferencialmente em relao aos previlgios de categeria
inferior (art. 215."). A publicidade declarativa e a constitutiva
surgem assim lado a lado, varivel de acto para acto e sem
que resulte muito claro qual o regime estabelecido e qual a
causa das distines.
O moderno sistema de registo comercial nasceu com o
Cdigo Comercial de 1888 e respectivo regulamento. Estabe-
leceu-se a matrcula como condio para o registo de qualquer
faeto relativo ao comerciante (Cd. Comercial, art. 48.");
tornou-se obrigatria a matrcula das sociedades (art. 47.");
alargaram-se os factos sujeitos a registo (art. 49.') e deter-
minou-se um efeito comum para a falta de registo - a
ineficcia em relao a terceiros (art. 57."). A tcnica registral
moldou-se na do registo predial ento vigente (Reg. de 1870),
sendo alis aplicveis subsidiriamente os seus preceitos
(Reg., art. 89.").
At 1932, o registo continuou a fazer-se nas secretarias
dos tribunais de comrcio. A extino destes teve camo conse-
quncia a sua transferncia para as Conservatrias do Registo
Predial ou para Conservatrias prprias, nos concelhos mais
importantes.
Pelos Decretos-Leis n." 42644 e 42645 (Reg. Registo
Comercial), de 14 de Novembro de 1959, reformou-se a legis-
lao vigente. A tcnica aperfeioou-se e a principal inovao
consistiu na imposio de penas idnticas s do registo predial
obrigatrio para a falta de registo de constituio de socie-
dades e alteraes de pacto (decreto n." 42644, arts. 13." e 14.").

- 152 -
 Os reg ist o na his tr
ia e no dir eit o act ua
l
c) Re gi sto Civil

As no tc ias ma is an
tig as de re gi sto s de
v nc ia pa ra o es tad o fac tos com rel e-
civ il no no sso pa s da
D. Af on so IV (1 35 2) . tam do rei na do de
Te ria es te rei cri ad o
me nto s lav rad o em liv um re gi sto de ca sa -
ro pr p rio po r um tab
fre gu es ia on de se ce eli o res ide nte na
leb ras se o ac to. Co nh
que de ter mi no u a cri ec e-s e a ca rta r gi a
a o de ste s re gi sto s
des civis, ma s os liv ro a ca rg o de au tor ida -
s n o fo ra m nu nc a de
a or de m r gi a ch eg ou sc ob ert os , se qu e
a se r po sta em ex ec u
Ce rto qu e, ain da an o (') .
tes do conclio de Tr en
tia m em Po rtu ga l re to (1 56 3) , ex is-
gi sto s pa ro qu iai s. Po
de Ag os to de 1536, o r co ns tit ui o de 25
in fa nt e D. Af on so , ca
Lisboa, es tab ele ce u o rd ea l arc eb isp o de -
re gi sto de ba pt ism os
se ju lg a( '), ha ve ria (') . J an tes , ao qu e
na dio ce se de Co im br
zados, se gu nd o se de pr a re gi sto s de ba pti -
ee nd e du m cdice pe rte
de Sa nti ag o da qu ela nc en te fre gu es ia
cid ad e, on de co ns ta um
1510. reg ist o da tad o de
Fo i co ntu do po r fo r
a da Bu la de Pi o IV
ga da no fin al do Conc (1 56 3) , pr om ul-
lio de Tr en to, qu e se
Po rtu ga l os reg ist os de ge ne ral iza ram em
ba pti sm o e ca sa me nto
Romano de Pa ul o V cr . Em 1614, o Ri tu al
ia tam b m o re gi sto
disposies, fic ou se nd de b ito s. Po r es tas
o re gu lad a a ma tr ia,
go ve rn am en tai s de 18 at qu e de cre tos
59 e 18 62 (R eg ula me
quial) vie ram po rm en nto s do Re gis to Pa ro -
or iza r e ap er fe io ar
reg ist os (') . na tc nic a aq ue les
J an tes po rm , po r de
cre tos de 16 de M aio
Ju lho de 1835, se es tab de 18 32 e 18 de
ele ce ra qu e o re gi sto
sas se pa ra o pr ov ed or do es tad o civil pa s-
do s co nc elh os . Lo go
Ad mi nis tra tiv o re pu nh em 1836, o C dig o
a po rm as co isa s no
se u es tad o an te-

(J) ~ Pin a Ca bra

l, D a Ins titu i o
tug al , .p gs. 9/1 0 dos l'eg isto s par oq uia
e 15. is em Po r-
(') -. Co elh o da SH
va, R egu lam ent o
taJ>, pg . 5 e Pio u do R'e gis lo Pa roq uia
Ca bra l, ob. cit. , p g. l ano -
6.
(') -, PL oa Oa bra
l, oh. cit. , pg . ]2.
(~) - Co elh o ,du Sil va, ob.
cit. , pg . 6.

- 153 -
 Publicidade registral

rior, isto , estabelecia a competncia dos procos para o registo.

O Cdigo Administrativo de 1842, que nessa parte no foi porm
executado, dava competncia para o registo aos administradores
dos concelhos.
O Cdigo Civil, finalmente, lanou as bases do registo civil
em termos duma certa perfeio tcnico-jurdica e marcou
claramente a sua fora probrante (arts. 2441." a 2491."), o
que at ento os regulamentos no faziam. No foram porm
~riadas as reparties necessrias para a efectivao do regime.
Os Cdigos Administrativos de 1870 e 1878 voltaram a
obrigar os administradores de concelho ao registo do estado
civil, mas, na SUa execuo, limitou-se o registo pelas autori-
dades civis aos factos respeitantes aos cidados no catlicos
(Regulamento de 28 de Maio de 1878) (').
Ao implantar-se a Repblica, vigorava pois ainda funda-
mentalmente o Regulamento do Registo Paroqur! de 1862.
Em 1911, publica-se o primeiro Cdigo do Registo Civil,
completado pela lei de 10 de Julho de 1912.
O Registo era feito por funcionrios civis privativos (os
conservadores) e a nova legislao teve execuo imediata.
O Cdigo estabelecia a finalidade do registo-fixar autn-
ticamente a individualidade jurdica de cada cidado e servir
de base aos seus direitos civis (art. 1.'). Declarava-se a obri-
gatoriedade do registo (art. 2."), estabelecendo-se sanes pe-
cunirias para a sua falta (arts. 366." e segs.). Alm dos factos
tradicionahnente sujeitos ao registo (nascimento, casamento e
bito - art. 2.") eram tambm registveis o reconhecimento e
legitimao de filhos, os divrcios, declaraes de nulidade e
anulaes de casamento (art. 3."). Estabelecia-se o monoplio
probatrio do registo civil (art. 4."), mas a regra era grande-
mente limitada pela disposio do art. 5." (admissibilidade de
qualquer outra prova, no caso de omisso no registo).

(') ~ Carneiro Pacheco, Lics de Rcgi'sto do Estad Oivi'l, fei-

tas ao curso do 1." ano juridico de 193'2-3'3, na Faculdade de Direito de
Lisboa, pgs. 2 ,c 3, nata.

- 154 -
 Os regi sto na hist ria e no dire
ito actu al

No se esp ecif icav a qua lqu er out

ra con seq un cia par a a
falt a de reg isto , nom ead am ent e
a ine fic cia dos fac tos. A tc-
nica do ave rba men tc, faz no cd
igo a sua apa ri o, ain da que
em term os res trit os. Dec lara -se que
os reg isto s no so pblicos,
mas que o seu con ted o pod e ser
conhecido atra vs de cer ti-
des de tem ' ou de nar rati va e por
meio de bol etin s (art . 295.).
A pas sag em de cer tid es de
teo r era red uzi da a cer tas e
det erm ina das pes soa s com esp
ecial inte ress e no fac to (art .
297."), sen do nec ess ria a aut oriz
a o do Min ist rio Pb lico
par a que fos sem forn ecid as a
qua isq uer out ras (art . 298.).
Nas cer tid es de nar rati va, que
pod eria m ser pas sad as a
qua lqu er out ra pes soa (art . 303."),
om itia m-s e obr iga tri am ent e
cer tas circ uns tn cias , des ign ada
me nte a condio de leg itim i-
dade ou ileg itim ida de da filia o
(art . 302.)..
Est a legi sla o vig oro u at 193
2, dat a em que foi publi-
cado novo Cdigo, de tcn ica mai
s per feit a.
O obj ecti vo do reg isto dizi a-se
ser a <<inscrio de tod os
os fac tos rela tivo s ao esta do das
pes soa s, e que det erm ina m,
modificam ou ext ing uem a sua
condio jurdica>, (art . 1.") .
Alm dos fac tos j suje itos a reg
isto , pas sav am a s-lo tam bm
a ema ncip a o (art s. 364." e seg s.),
a tute la de men ore s e inte r-
ditos (art s. 369." e sgs .) e a mu dan
a de nac ion alid ade (art . 372."
e seg s.). Pre scr evi a-s e a obr iga
tori eda de do reg isto (art . 2.").
sob pen a de inc orre rem nas mu
ltas dos arts . 445. e seg s.
Os ave rba men tos e cot as de refe rn
cia so util izad os com ma ior
amplitude e per fei o. Qu ant o pub
lici dad e form al, rep rod uz- se
o pre ceit o do art. 295. do cd
igo ant erio r (art . 397."), ma s
permite-se a pas sag em de qua isq
uer cer tid es a que m que r
que as req uisi te, ind epe nde nte men
te de ser inte ress ado ou de
obter aut oriz a o esp ecia l (art
. 401.). S os fac tos por
nat ure za sec reto s, com o a per filh
a o de filh os esp rio s, fica m
fora do con hec ime nto pblico (art
s. 399." e 401.). O Reg isto
Civil pas sa a ser, em term os ger
ais, o nico meio adm iss vel
de pro va par a os fac tos que lhe
est o suje itos , com excepo
dos oco rrid os ant ero rme nte a 191
1 (art . 3."). No se refe re a
influncia do reg isto na efic cia
dos acto s, exc ep o do cas o
de reg isto de nac ion alid ade , que
req uisi to par a que a mu dan a
de nac ion alid ade pro duz a qua isq
uer efe itos (art . 372.).

- 155 -
 Publicidade registral

Posteriormente o decreto-lei n.' 30615, de 25 de Julho de

1940, introduziu algumas importantes modificaes no registo
de casamento, em virtude da concordata com a Santa S do
mesmo ano, em que o Estado Portugus reconhecia novamente
o matrimnio catlico como eficaz na ordem jurdica portu-
guesa, o que deixara de se verificar desde a implantao da
Repblica.
Em 1959, publica-se o Cdigo do Registo Civil vigente,
que, para alm dum aperfeioamento da linguagem usada pelo
Cdigo anterior e da prpria tcnica registral, acrescenta aos
factos sujeitos a registo as escrituras ante-nupciais (arts. 218."
e segs.) e a ausncia judicialmente verificada (arts. 253." e
segs.). Suprime-se o registo de nacionalidade que, entretanto,
fora organizado em moldes diferentes. Um preceito especial
(art. 3.") eleva o registo a requisito de invocabilidade dos factos
sujeitos a registo obrigatrio. De salientar, a primeira tentativa
feita no direito positivo registral de sistematizao das nuli-
dades do registo (arts. 93." e segs.).

47. Os registos no direito portugus vigente

Nas notas sobre a evoluo do registo em Portugal j se

fez referncia aos diplomas vigentes para os mais importantes
registos pblicos:
Registo Predial ~ Cdigo aprovado pelo Decreto - Lei
n." 42565, de 8 de Outubro de 1959. Deve entender-se que con-
tinuam em vigor as disposies substantivas do Cdigo Civil
que ao registo predial se referem e que no foram alteradas
por aquele Cdigo, nomeadamente quanto aos efeitos do
registo (arts. 523.", 526.", 527.", 952." e 953.").
Registo Comercial - As bases fundamentais constam do
Decreto-Lei n." 42 644, de 14 de Novembro de 1959, e o Regu-
lamento respectivo, do Decreto-Lei n." 42645, da mesma data.
A legislao subsidiriamente aplicvel o Cdigo do Registo
Predial (Decreto-Lei n." 42644, art. 19.', n." 1."). No isento
de dvidas se as disposies do Cd. Comercial relativas ao
registo continuam ou no em vigor aps a publicao dos

- 156 --
 Ot: rfOgi8to na histria (' no direito adual

decreto s citados . Em nossa opini o, o citado art. 19.", n." 1."

revogou implic itamen te os artigo s 45." e 61." do Cdigo Comer -
cial. Na prtica , no devem surgir particu lares proble mas, na
medida em que no existir em regra incom patibil idade entre
os precei tos do Cdigo Comer cial e os do Cdigo do Regist o
Predia l, que seriam subsid iriam ente aplicv eis (' l.
Regist o Civil - Cdigo aprova do pelo Decret o - Lei
n." 41967, de 14 de Janeir o de 1959.
Para alm destes , outros registo s existe m aetual mente em
Portug al:
Regist o de navios - Tem sido, desde 1833, regula do pelos
diplom as refere ntes a' registo comerc ial, sendo tamb m
comuns as repart ies e funcio nrios que proced em a um e
outro. Contud o, a nature za especi al do objeet o faz que o consi-
deremos isolada mente. Basta dizer que, como vimos, registo
real, enquan to o registo comer cial bsica mente um registo
pessoal. A legisla o aplicv el subsid iriam ente a do registo
predial (decre to-lei n." 42644 , art. 19.", n." 1) e tamb m as
norma s regula menta res da marin ha merca nte (cit. art.,
n." 2.") e).
Regist o de autom veis - A matrc ula dos veculos auto-
mveis feita nas Direc es de Viao (Cd. da Estrad a,
art. 44."). Todos os factos jurdic os refere ntes aos mesmo s
veculos so regista dos nas Conse rvatr ias do Regist o de
Automveis. Os diplom as regula dores so o Decret o-Lei
n." 40 079, de 8 de Maro de 1955, que estabe lece as bases gerais ,
e o Decret o-Lei n." 40080 , da mesma data (Regu lamen to do
Registo de Autom veis) . A estrut ura, tcnic a e efeitos so

(') _ No -sentido da revoga o dos preceito s do C6d.

Comerc ial.
Aponta me.ntos das lies ide Direito Comerc ial do Profess
or Femand o
Olavo ao 4." ano jurdic'O de 1959/60 , ',por Jos Eduartl
o Jardim e Luis
Braz Tei~eira, pgs. 281/2.
e) -" No oferece dvidas que o n." 1 do art." seja tambm aplic-
vel ao l'egisto de navios, estando a expres's o regi-stQ comerci
al empre-
ga:da de modo a englob -la tambm . De outro rnodo, no
se compre en-
deria 'que no n." 2." se usass'e a palavra ainda .

- 157 ~
 Publicidade registral

assimilveis ao registo predial, que subsidiriamente aplicvel

(Reg., art. 64.")" Esto sujeitos a registos os factos relativos
propriedade e direitos reais menores, assim como as aces
referentes aos mesmos direitos (decreto-lei n." 40079, art. 12.").
Registo de aeronaves-Decreto n." 20062, de 25 de
Outubro de 1930 (Regulamento de Navegao Area). Sujeita
as aeronaves(') a matrcula no Registo Aeronutico Nacional,
que funciona no Secretariado da Aeronutica ('). Tambm esto
sujeitos a registo os factos constitutivos e extintivos de hipo"
teca. Trata-se de um registo de tcnica muito imperfeita e
limitado alcance jurdico, como teremos ocasio de assinalar.
Registo da Propriedade Industrial - Nos termos da Lei
n." 1 972, de 21 de Junho de 1 938, e do Cdigo da Propriedade
Industrial, aprovado pelo Decreto n." 30679, de 24 de Agosto
de 1940, que a regulamentou, esto sujeitos a este registo as
invenes, os modelos de utilidade, modelos industriais e
desenhos industriais, as marcas, as recompensas, os nomes e
insgnias de estabelecimento e as denominaes de origem.
O registo funciona na Repartio da Propriedade Industrial,
do Ministrio da Economia. Os principios que regem a sua
tcnica e os seus efeitos sero brevemente estudados nos lugares
prprios.
Registo de denominaes - Semelhante ao anterior na sua
estrutura e efeitos o Registo Central de Denominaes, que
funciona na Repartio do Comrcio, do Ministrio da Eco-
nomia, e ae, qual esto sujeitas as firmas-denominaes. As
normas reguladoras contm-se no Decreto n." 7 868, de 5 de
Dezembro de 1921, Cd. Comercial, art. 162.", n." 4.", e Lei das
Sociedades por Quotas, art. 3.", 5.'.

(') _ o termo aeronave designa qualquer :aparelho que possa

estar no ar ou navegar no ar, consider'andO-.se como tal o's bales cati-
v's ou livres, pUipagaios, ,dirigveis, avies e hidrovies (art. 1."). Esto
excludos do Registo Aeronutic'O Nacional as aeronaves militares.
C') - Ao tempo da 'PubliC'uo do Regulamento o registo fiazia-se
na. Secretaria Tcnica do Cons:elho Nacional do Ar, que funcionava junto
d[, Presidncia do Conselho.

- 158 -
 Os rfjgisto na hdl'la fj no direito actual

Regi,~to da propriedade literria, cienNfica e artstica.

- O Decreto-Lei n." 13725, de 25 de Maio de 1927, sujeitou
a registo 1." Todos os actos de transmisso da propriedade
literria ou artstica, total ou imperfeita; 2." Os contratos de
constituio de penhor; 3." As penhoras ou arrestos (art. 107.")
e ainda os nomes literrios ou artsticos (art. 112."), sendo
facultativo (') o registo de domnio a favor do prprio autor
ou seus herdeiros (art. 107.", 1.", n fine). Tal registo est
hoje a cargo da Conservatria da propriedade cientfic,\,
literria e artstica, que funciona no Ministrio da Educao
Nacicnal (decreto-lei 37461, de 30 de Junho de 1949, art. 1.") (').
A legislao reguladora deste registo consta dos Decretos-
-Lei n."" 13724 e 13725, de 25 de Maio de 1927, assim como o
antigo regulamento do registo de propriedade literria (dec.
n." 4 114, de 17 de Abril de 1918), aplicvel por fora do art.
107.', 1.", do segundo daqueles decretos. Por sua vez, o Regula-
mento (art. 83.") remete para a legislao do registo predial
para integrao da lei.

(') ~ Na terminologia imperfeita do decreto, facultativo1- significa

que a sua falta no impede a oponibiUd'ade em relao a terceiros (publi-
cidade-noticia) .
t") -- Quando o registo em causa se limitava .prOlp:riedade liter-
ria, efeetuaVia-se eJ'e na BLbl101teca Nacional (Reg. Propriedade Liter-
ria, -art. L"). O decreto-lei n." 13724 criou o lugar de conservador da
propriedade literria, cientfioa e artistica, na Biblioteca Nacional, colo-
cand'o-o na dapenJdJnda do Ministrio da Justia, atrav'S da Direco
Geral dos Servios de Registo e Notariado.

- 159 -
 CAP1TULO V

EFEITOS DA PUBLICIDADE:

EFICCIA EM RELAO A TERCEIROS

64. Efeitos da publicidade registra!
65. Eficcia em relao a terceiros ('orupo de uplicao; aspecto
positivo e aspecto negativo

!."

Oponibilidade
66. Oponibilidade e presuno de conhecimento
67. Actuao da oponibilidade no tempo
68. Princpio da prioridClde

2."

Inoponibilidade
69. A inoponibilidade como ineficcia contra terceiros
70. Outros limites subjedivos

71. Limi tes obj ecti vos

72. lnoponibilidade e boa f

3."

73. Se o reqisto meio de transmisso da propriedade

 64. Efeitos da public idade registr a!

Na sequn cia do nosso estudo , depois de analisa das a

estrut ura e nature za da public idade registr al, assim como a sua
confor midad e com a lei, cabe-nos agora aborda r o tema des
seus efeitos .
Os efeitos do registo so de estrito direito positivo (').
Havem os pois de fazer ressal tar a divers idade dos regime s, de
ordem jurdic a para ordem jurdic a, e, dentro de cada uma
delas, de registo para registo , tendo em muito especial aten o
o direito portug us.
Contudo, possv el e at indispensivel para o nosso
objecti vo, agrup ar tais efeitos , sistem atizand o-os. Assim,
como j tivemo s ocasi o de assina lar, existem: fundam ental-
mente duas forma s de publicidade, quanto aos seus efeitos :
a public idade dita declar ativa, definid a por ser requis ito
da eficci a do facto public ado em 'relao a terceir os; e a
public idade chama da consti tutiva, caract erizad a por ser rcqui-
sito absolu to da eficci a do facto. O estudo dos efeitos da
public idade que vamos fazer ser separa do, antes de mais,
enquan to condio de oponibilidade e enquan to requis ito
(absol uto) de invocabilidade.
Tamb m j, de passag em, referim os que a public idade
ilegal, por nulida de extrn seca ou intrns eca do prpri o facto,
no absolu tamen te insusc eptve l de efeitos . Captu lo especial
ser dedicado ao prOblema, chama do clssic ament e na doutri na
de f pblic a registr a!.

(') - M. Ghidini , 11 registro . ., dt., pg. 51.

251 -
 Publicidade registral

Um efeito comum a todas as formas de registo a sua

capacidade probatria. Ser tambm objecto da nossa ateno.
Finalmente, agruparemols num derradeiro capitulo sobre os
efeitos aqueles que s o so atipicamente, isto , de um ou outro
l'egisto especial, ou mesmo s de alguns factos sujeitos a
registo.
O estudo dos efeitos da publicidade registra I ter pois a
seguinte ordem:
Capo V - Eficcia em relao a terceiros
Capo VI - Eficcia absoluta
Capo VII - F pblica registral
Capo VIII - Valor probatrio dos registos
Capo IX - Efeitos especiais e excepcionais da publicidade

65. Eficcia em relao a terceiros: campo de aplicao; aspecto

positivo e aspecto negativo

A eficcia em relao a terceiros a consequncia jurdica

mais comum da publicidade registra!. No direito portlgus,
gozam de tal eficcia, e no de eficcia absoluta, o registo
predial (Cd., art. 6.", n." 1, e art. 7.") ('), o registo comercial
(arts. cits., por fora do decreto-lei n." 42644) ('), o registo de
automveis (decreto-lei n." 40079, art. 13."), o registo da
propriedade literria, cientfica e artstica (decreto-lei n." 13725,
art. 106.") e os registos de transmisso de direitos de proprie-
dade industrial (Cd., arts. 25.", 68.", 121.", 137." e 158.") (').
frequente na doutrina a dissecao da eficcia em rela-
.o a terceiros em dois aspectos :um positivo, outro negativo,
ou seja, a anlise dos efeitos em relao a terceiros da publi-
cidade, comparada com a eficcia limitada ou nula dos factos

(') '- Com excepo do registo de hipoteca (Cd., art. 6., oU.O 2),
que requisito absoluto de eficcia.
(") --Ou por fora do art. 57." do Cd. Comercial, se se entender
que continua em vigor. O regime no ser contudo diferente no essencial.
(') Os registos primrios relativos aos mesmos direitos so cons-
titutivos. alguns; sem quaisquer efeitos especiais, outros. Ver infra
n."" 75, c) e 89.
 Eficcia em relaiio a terceiros

sujeitos a registo, mas que no foram publicados. Faz-se mesmo

notar com razo(') que o estudo do efeito negativo que faz
realar a funo do efeito positivo.
O princpio positivo assim enunciado: os factos registados
presumem-se conhecidos. O princpio negativo: os factos no
registados presumem-se no conhecidos(').
Estas frmulas no nos parecem as mais correctas, pois
que declaram os fundamentos dos efeitos da publicidade e no
que contedo tenham. Preferimos antes: principio positivo--
os factos registados so oponveis a terceiros; principio nega-
tivo - os factos no registados so inoponveis a terceiros(').
Estudaremos sucessivamente o aspecto positivo (oponibi-
lidade), o aspecto negativo (inoponibilidade) e, finalmente,
uma questo ligada a ambos e muito discutida na doutrina-
se a publicidade declarativa meio de transmisso da
propriedade.
Fazemos ainda notar que, apesar de o presente captulo
ser dedicado especialmente publicidade declarativa, o seu
aspecto positivo - a oponibilidade - de algum modo comum
ao aspecto positivo da eficcia constitutiva - a invocabilidade.
Realmente, pressuposta a existncia do registo, o facto ser
absolutamente eficaz em qualquer dos casos, sem importar
saber se, sem o registo ou antes dele, o facto registado possuia
ou no alguma eficcia. Os problemas estudados neste par-
grafo primeiro, ainda que pensados particularmente para a
eficcia declarativa, so tambm aplicveis constitutiva,
razo por que no nos coibiremos de referir exemplos atinentes
a registos de eficcia absoluta.

(L) _ Pavone La Rosa, ob. cit., pg. 126.

(2) - N. Coviello, ob. cit., pg. 375; F. Ferrara J., oh. cit., pg. 25;
Ghi'dini, ob dt., pg. 53; Rubio, ob. cit" ipgs.884/6.
C) - - R. Corrado, ob. cit., pg. 3'12, usa uma frmula em que se
inclui, a um tempo, prprio efeito e o seu fundamento. S por lapso,
alis desfeito logo na pgina seguinte, se ,pe o princpio positivo pelo
negativo e vice-versa. Note~se que, para este autor, "os dois princpios so
passveis de crticas que lhes destroem por completo o significado (pgs.
313/5). Adiante se procurar 'provar 'que tais criticas so infundadas,

- 2'53 -
 Pub lic'id ade regi stra l

I. "

Op oni biU dad e

66. Oponibilidade e pre sun o de
conhecimento
o fun dam ent o da oponibilidade do fac to
pre sun o de que ele conhec reg ista do a
ido - esta um a afir ma o
pr tica me nte inc ont esta da na
dou trin a ('). Sob re a conexo
ent re a efic cia dos fac tos e o
seu con hec ime nto , efec tivo ou
pre sun tivo , j esc rev emo s, em
term os ger ais, no lug ar
pr prio (') .
Hav emo s de dis cut ir ago ra to
sm ent e se tal pre sun o
i1idve lou inilidvel.
Jul gam os que o prim eiro reg ime
se enc ont ra ape nas no
dire ito alem o( "), sen do reg ra em
tod os os out ros dire itos que
se no adm ita a pro va de des con
hec ime nto por par te daq uele s a
que m o fac to opo sto ('). De
fac to, a pub lici dad e - emb ora
forn ea um a sr ia pos sibi lida de
de con hec ime nto - nem sem pre
per mit e con cre tam ent e que o fac
to seja conhecido por que m tem
inte ress e em sab er da sua exis tnc
ia, por mai s dili gen te que seja .
Mas a adm iss o da pro va con tra
tal pre sun o viri a per tur bar
larg am ent e aqu ela cer tez a de dire
itos que tem em vis ta esta -
belecer. cer to que a pub lici
dad e ins titu to de terc eiro s,
cria do par a a sua pro tec o, e a
pre sun o abs olu ta de conheci-
men to ped e act uar con tra eles. Vej
a-se por em que, con stit uin do
um pes ado nu s par a o titu lar
da situ a o a reg ista r, red un-
dar ia, ou pod eria red und ar, em
gra ve inju sti a, se, dep ois de
cum prid o ess e nus, o titu lar da
situ a o no esti ves se ain da
pro teg ido con tra qua lqu er eve
ntu alid ade e pud ess e sur gir
alg um a pre ten der que o fac to
reg ista do lhe fos se inoponvel,
por no ter tido dele um con hec
ime nto real .
(I) -E m sent ido cont rrio
, Go rla- ver .sup ra, n." 9-
Ros a, oh. cit., Ipg s. 130/ 2. e Pav one La
Ver ai a dis.c uss o dos fund
ele cham a efi cci a noti fica ame ntos do que
tiva .
C') -' r Part e, capo Ir.
C) -- Ohid ini, ob. ciL, pg . 53;
P. Eud e, ob. dt., pg . 80.
(') - Ghid lni, Ioc. clt.; N.
Cov ieIlo , ob. ciL, Ipg. 432;
R ubio , ob. 'Clt., pg . 886. Lan gle y

- 254 -
 Eficcia em relao a terceiros

Nem havendo dolo, ou coaco, de algum que tenha impe-

dido um terceiro de conhecer o registo, se poder admitir que
a presuno seja ilidida. Se A vende um prdio a B, que regista,
c posteriormente o mesmo A vende o mesmo prdio a C, con-
vencendo-o dolosamente de que o prdio est registado a
seu favor ou de que a primeil'a venda no foi publicada, o
desconhecimento de C no, pode por ele ser invocado contra B.
Doutro modo, este, sem qualquer culpa, veria frustrados os
efeitos da sua diligncia em registar, sendo certo que a C fica-
ria sempre a possibilidade de conhecer directamente a situ'ao
do prdio (') .

67. Actuao da oponibilidade no tempo

Desde quando produz efeitos o registo - desde a sua

data ou desde a data da verificao do facto registado?
O problema no se pe em relao queles casos em que o
registo surge necessriamente com o nascimento do prprio
objecto (por exemplo, nos registos de constituio de direitos
da propriedade industrial).
No direito portugus, a soluo para os registos predial,
comercial, de automveis e da propriedade literria, cientifica
e artstica est resolvida expressamente na lei - a publicidade
actua ex nunc, desde a data do registo (C6d. Registo Predial,
art.O 7:\ n.O 1, aplicvel aos registos comercial e de automveis;
decreto-lei n." 13 725, de 25 de Maio de 1927 - para o registo
da propriedade literria, cientfica e artstica) (') e (').

(I) _ Ofr. N. Coviello, loco cit.. A soluo poder ser duVidosa - e

mesmo diferente - se no dolo, ou coaco, tiver intervindo B. Mas a
hiptese, na prtica, diJficilmenrte se dar. O caso seria talv'ez de assimilar
~quele que referiremos a propsito da m f na inoponibilidade -- cfr.
infra n." 72.
e) ~ A data do regi'sto a data da apresentao - C6d. Reg1.sto
Prf'Jdial, art. 77.", n." 1.
C') ----',S assim no foi na primeira Lei Hipotecria portuguesa e DO
Cdigo ComerctaI de 1833, desde que o registo fosse feito dentro de
certo prazo. M'as logo a Lei Hipotecria de 1863 e o Cdigo ComerciaI
vigente estabeleceram o regime da efi'ccia ex nunc.

- 255 -
 Publicidade regd t'al

E no registo civil? S se contempla expressamente () caso

do casamento. A regra a retroactividade (Cd., art. 217.",
n.' 1), ainda que sujeita a limitaes (art. 217.", n." 2).
A disposio do -art. 3." nada ajuda, porque, se ddine
claramente que, sem o registo, os factos a ele sujeitos no
podem ser invocados, no diz se, uma vez possvel a invoca-
bilidade (pelo registo), os efeitos comeam desde a data deste
ou desde a data do facto.
Contudo, a anlise, caSo a caso, dos diversos factos sujeitos
a registo civil obrigatrio dissipar a dvida. Em relao
emancipao, no se pe " problema - se ela voluntria, ser
feita na repartio competente para o registo, que o iavrar
imediatamente (Cd., art. 248."); se decretada pelo tribunal
de menores, ser registada oficiosamente no prazo de einco
dias aps aquele em que foi decretada (art. 249."). Qua"to ao
registo de tutela e curatela, tambm a dvida se no poder
levantar: a eficcia da declarao de demncia, surdez-mudez ou
prodigalidade anterior prpria sentena (Cd. Processo
Civil, arts. 956.", n." 2, e 962.", n." 1) ; pelo contrrio, os efeitos
da sentena que declare a curadoria definitiva por ausncia
comeam s quatro meses depois da sua publicao (prazo
maior que aquele dentro do qual o registo deve ser feito oficio-
samente - v. Cd. Processo Civil, art. 1107.", n.' 1 e Cd.
Registo Civil, art. 254.", n." 1). Quanto aos registos de nasci-
mento e de bito, para alm do absurdo que resultaria da sua
irretroactividade, deduz-se que operem ex' tu:nc vistos os prazos
j

marcados na lei para a sua realizao. Finalmente, o registo

de filia.o, quando separado do de nascimento (perfiihao,
legitimao) opera tambm retrc'activamente, conforme sem-
pre se tem entendido pacificamente no primeiro caSO _. por
exemplo, efeitos da sentena na aco de investigao de pater-
nidade ilegtima -- e resulta expressamente da lei, quanto ao
segundo caso (Cd. Civil, art. 119.", 3.").
Quer dizer: no h, quanto aos factos sujeitos ao registo
civil, nenhum caso de rretroactivdade da publicidade, se
excluirmos a excepo prevista, para o casamento, no cito
art. 217.", n." 2.

- 256 -
 Eficcia em 'relao a terceiros

Se repararmos bem, esta excepo s o aparentemente.

De facto, da referncia, caso a caso, dos tipos de publicidade
registral, induz-se que a irrectroactividade a regra nos regi8-
tos patrimoniais e a retroactividade a regra nos regi,stos
pessoais (registo civil). Ora, tambm no caso do matrimnio,
a irretroactividade surge s para ressalvar os direitos de
terceiros, desde que sejam compatveis com os direitos e
deveres de natureza pessoal dos cnjuges e dos filhos. Eis pois
afinal a confirmao da regra - se aos direitos de terceiro se
sobrepuserem direitos pessoais, os efeitos do registo de casa-
mento retroagiro data da sua celebrao.
E bem se compreende que assim seja: a retroactividade
contende com as espectativas de terceiros e deve ser pois afas-
tada como regra ('); mas quando o conflito for entre direitos
patrimoniais e a prpria existncia ou definio do estado
civil da pessoa ou as consequncias imediatas dessas situaes,
h-<1e ceder o interesse ontolgicamente menos importante.

68. Princpio da prioridade

A oponibilidade do facto operada pela publicidade est,

nos registos relativos a direitos sobre coisas, sujeita a uma
condio: a inexistncia de registo anterior incompativel (') .
aquilo a que se chama princpio da prioridade, que, no nosso

(1) -Contra alguns casos de reoacltiv;i'daJd'e previstos no nosso pri-

meiro idilp'loma de registo pre'dial (,a lei hipotecria de 1836 - cfr. art. 4.",
2.") se insurgia j Jos M. de Castro Neto Leite e V:asconcelos, na sua
(i!Memri'U sobre a pubJ,i'Cidade das hipotelcas e de outros contratos ... ,
pg. 2rl, 'porque 'U <3.dn~isso dum pl'iaW ,para o r'egisto Identro do qual e'st'e
retroagiria data do facto pennitiria a prtica de "qualquer das frau-
des, que estabelecimento dos registos pretlende ervitar.
C) - Ao 'crit'car o sentido atribudo ao porincJJio !positivo da opo-
nib'i'lidade, Corrado, ob. cit., pg. 314, faz notar que uma inscrio regis-
tra! no tornar o facto oponvel, se uma anterior ,existir relativa
ao mesmo facto. Nada se tem a opor, como bvio, quela observao.
O que no 's'e ,compreend-e que a existncia desta condio de actuao
da oponibiUdade d,estrua o alcance da formulao 'Positiva daquele prin-
ctpio.

- 257 -

P.-18
 Publicidade regiBtral

direito positivo, se define do seguinte modo: Os direitos em

primeiro lugar inscritos prevalecem sobre os que, por ordem
de data do respectivo registo, se lhe seguiram relativamente
aos mesmos bens (Cd. Registo Predial, art. 9.", n." 1) (').
Essa incompatibilidade de direitos, que a prioridade per-
mite resolver, pode ser de direito ou de facto: existe incompa-
tibilidade de direito, sempre que a transmisso dum direito
impede absolutamente a transmisso do mesmc ou de outro
direito sobre a mesma coisa. Assim, por :exemplo, a transmisso
sucessiva do direito de propriedade sobre um prdio ou uma
quota de sociedade. Ento, o princpio da prioridade obrigar,
em princpio, recusa pelo conservador do segundo facto cujo
registo se pretende, por ser absolutamente nulo (art. 241.",
n." 1, b), Cd. Regristo Predial). Existe incompatibilidade de
fllccto, quando, sendo vlida a constituio sobre a mesma coisa
de direitos idnticos ou diferentes, puder, na prtica, verifi-
car-se a impossibilidade de realizao de todos os direitos.
o que sucede quando se constituem diversos direitos reais
de garantia sobre OI mesmo prdio ou coisa, todos eles vlidos,
mas que, de facto, se mostraro incompatveis, na medida em
que o valor da coisa inferior ao da soma das dvidas que
aqueles direitos reais garantem. Neste caso, admitir-se- a
subsistncia no registo de todos os factos, mas a sua ordem de
prevalncia na execuo ser a ordem dos registos.
Quando existe incompatibilidade de direito, contudo pos-
svel a coexistnca nos livros de registo de factos potencial-
mente geradores de direitos que se excluem entre si. Tal situa-
o pode derivar de uma de duas causas: 1." - os pedidos de

(l) - Sobre o princpio da prioridade: !Leonardo Coviello, Dlle

~poteche nel diritto civile itaUano, ,pga. 2164 e segs.; Gonzlez y Mar-
tinez, ob. clt., pga. 289 e segs.; Casso Homero, 'ob. cit., pgs. 131/4; Cassio
y CorraI, Lec'Ciones... , cit., pgs. 86/88; 'Nussbaum, ob. cit., pgs. 30/5,;
M. VWars Pico, 'Principias 'hIpotecarias... , cit., pgs. 88/9. A neces-
sidade da aplicao rigorosa da ,prioridade no registo predial ,era j
apontada no s'culo passado, no nosso 'pai's, como uma das principais
condies Ipara a eficincia do registo predial. Cfr. LeHe e Vasconcelo'S,
ob. cit., pg. 24.

- 258 -
 h,'ficcia em relao a terceiro&
--- ----------

registo de direitos incClmptveis a favor de diversas pessoas

sero aceites e a apreciao, em face dos titulos apresentados,
ser apenas realizada pelo conservador no momento prprio, o
da deciso registral; s aps uma deciso de admisso a
registo definitivo de um dos factos, os posteriores sero recu-
sados. A apresentao nunca ser recusada, desde que o reque-
rimento seja dirigido ao funcionrio e respeite a actos de
registo predial (Cd., art. 136.", n." 1); 2." - Os registos pro-
visrios, por dvidas, e mesrnc, por natureza, nalguns casos,
como o do art. 176.", a), de' Cd. Registo Predial, no impedem
a subsistncia de outros registos provisrios, ou mesmo defi-
nitivos, posteriores, com objecto juridicamente incompatvel.
Alis, a prioridade entre registos provisrios convertidos em
definitivos e registas definitivos estabelece-se considerando
como data dos primeiros a que tinham como provisrios
(art. 9.", no" 3).
Quando exista incompatibilidade de facto, a coexistncia
de diversos registos sobre o mesmo objecto possvel per
natureza, como j dissemos. A prioridade que as respectivas
datas estabelecem no porm absolutamente inaltervel.
Podem voluntriamente os interessados modificar a sua posio
relativa, <> seu posto, para usar terminologia de origem
espanhola. No direito alemo, admitem-se duas formas de excep-
o ac' princpio de prioridade registral: reserva da ordem do
registo e troca da ordem do registo('). O primeiro consiste na
possibilidade, concedida contratualmente ao devedor, de per-
mitir que a um direito real de garantia posteriormente estabele-
cido sobre a mesma coisa seja atribuda uma posio registral
anterior; o segundo efectiva-se pelo negcio firmado entre dois
credores concorrentes sobre a mesma coisa, pelo qual
permutam as respectivas posies registrais(').

(') _ NuS'sbaum, ob. cit., pgs. 36/40.

(') - Sobre as reservas e permutas de prioridade, no direito espa-
nhol, Gonzlez y Martinez, ob. 'Cit., pgs. '294/31,3; Cas'so Romero, ob. cit.,
pgs. 150/5; Cossio y Corral, Lecdones.. . , dt., pgs. 89/90; no direito
italiano, Leonardo Covieilo, DeUe i'poteche nel dirtttocivHe italiano>, pga.
272/283.

- 2lS9 -
 Publicid ade registra l

No nosso direito positivo, prev-se expres samen te a

sujei o a registo , por averba mento (Cd. Regist o Predia l,
art. 188." aI. d), da cesso do grau de priorid ade do registo de.
hipote ca (art. 2.', n.' 1, aI. g) pelo seu titular a favor de qual-
quer credor hipote crio poster iormen te inscrit o (art. 9.",
n.' 4).(').

2.'

Inopo nibili dade

69. A inopon ibilida de como inefic cia contra terceiro s

o aspecto negati vo da eficc ia em relao a terceir os

enuncia-se assim: os factos sujeito s a registo e no regista dos
so inoponveis a terceir os.
A regra assim formu lada precis a de ser analisa da, antes
de mais, quanto sua amplit ude: a favor de quem se aplica,
contra quem se aplica, a que se aplica. Vejam os primei ramen te
a quem se aplica favor velme nte, isto , quem pode invoca r
a falta de registo para que o facto lhe no seja oponvel. A regra
di~10 - terce iros; mas quem so terce iros?
A este respeit o abund ante a doutri na, mesmo a portu-
guesa, habitu almen te silenciosa sobre os proble mas registr ais
ou que com a publicidade se ligam. Contudo a perspe ctiva em
que a quest o se coloca mutas vezes no me parece ser a mais
correc ta. Confere-se-lhe, primei ro que tudo, demas iada impor-
tncia , como se a sua resoluo acarre tasse o esclare cimen to
absolu to dos temas public itrios ('); para alguns coloca-se

(t) _ A semelha na com a cesso de oridito ' evidente . De acordo

ao deve-
com o art. 7.89. do C6d. Civil, para que produza efeitos em relao
rio que lhe 'seja noU.fica da por modo autnttc o. O registo
dor, necess
o de conhe-
no realiza tal notifica o, mas fi,c'a 'existind o uma ,presun
cimento , operada .por meio autnti'c o.
(~} - A bibliog rafia sobre o ,conceito de terceiro , em especia l no
a obra
registo predial, inmer a; pelo menos: entre o's espanh is. nenhwn
qu1e 'Se lhe no refira largame nte. Todas aJa decar cter geral
se es'creve
lviment o.
que ternos citado tratam o assunto ,com maior ou menOr desenvo

- 260 -
 Eficcia em relao a terceiros

mesmo no fulcro do registo predial, incluindo neste captulo

problemas que lhe esto absolutamente fora do mbito ('); e
usa-se por demais o raciocnio dedutivo, procurando encaixar
na lei um conceito previamente determinado de terceir,), em
vez de partir das normas para o construir!,). Ns faremos a
induo da lei de quais as pessoas a quem o principio da inefi-
ccia da publicidade declarativa se aplica. As concluses pode-
ro assemelhar-se s que tm sido fornecidas, mas o caminho
ser diferente e diferente portanto a base justificativa.
No direito portugus, o art. 6.", n." 1, do Cdigo de Registo
Predial (aplicvel aos registos que o tomam por modelo e que
reeebem subsidiriamente as suas normas) o preceito que
nOs diz em relao a que pessoas a publicidade declarativa
no condio de eficcia, ou, o mesmo dizer, contra quem

Acrescentese agora: Nufiez Lagos, Tercero y fraudeen el registro de la

propriedad, separata da 'Revista general de legislacin y jurispruden
da, 'Maio, 19150. A contrstar, menor importncia lhe atribuda peloS
autores italianos. Iremos, em nota, indicando os ,que consultmos sobre
o problema. No direito portugus, 'existe uma obra recente, 'que trata .o
assunto, esgotantemente: Manuel J. G. Salvador, Terceiro e os efeitos
dosados ou contrato'S. A boa f nos 'contratos,

C) - Assim, na doutrina hipotecarista espanhola, com frequncia,

o conceito de terceiro usado para aglutinar os .problemas juI1di,cos da
extenso da incwonibilidade. A frmula que se usa para detenninar se
certo acto ou no oponvel em relao a alguma pessoa se
essa !pessoa ou no terceiro em relao a 'ele. Ver, por todos, Casso
Romero, ob. citada, pAgo '268, onide se inicam, entre outras, como condi-
es para se ser t,erceiro estar de boa f e ser adquirente a ttulo oneroso.
So problemas que devem ser tratados autonomamente, em relao 'com
o Upo .de presuno de ignorncia que a falta de registo estabelece e o
mbito objectivo da inoponibilida!de, respe'ctivamente, e no ine1uIdos na
conceituao de terc.ei:ro. Com tal mtodo, perdese em ,clareza e em
lgi'ca.
C) - Com razo, se ipoderia muitas vez'es dizer desta doutrina o
que Gonzlez 'y Martinez 'escrev,eu ido Supremo Tribunal de Justia espa-
nhol: atr~bui ou nega um pouco s cegas o carcter de terceiro, pala-
vra que nas discuss'es hipotecrias serve de frmula mgica com que
s'e fazem surgir ou ,se destroem as defesas extraordinrias do sistema
(de reglsto ,predial). (Gb, cit., pg. 195).

- 261 -
 Publtcidade registral.

os factos sujeitos a registo podem ser invocados, mesmc, sem

terem sido efectivamente registados, ou ainda, quem no
terceiro.
Pertencem elas a uma de trs categorias: as partes, os seus
herdeiros e os seus representantes. Ou seja aqueles que esto
ou estiveram com o titular do direito em situao tal que
conhecem esse direito ou se lhes substituiram na posio em
relao coisa.
A palavra herdeiros deve estender-se pois de modo a
englobar os legatrios; e representantes emprega-se aqui
por sucessores, isto , aqueles que, em virtude dum facto juri-
dico de transmisso, vm assumir a posio subjectiva do
transmitente. De facto, para os representantes, no sentido de
mandatrios, vigora preceito especial (art. 7.", n." 3). Por fora
deste preceito, os factos no registadcs so oponiveis em
relao queles que tivessem tido obrigao de promover o
registo, que so portanto os representantes em virtude da lei,
assim como os mandatrios a quem, pc,r via de contrato, incumba
tal obrigao. A previso especfica desta situao impe que
se entenda que no art. 6." se consideram os sucessores ou ento
far-se-ia previso idntica nas duas normas.
Mais nenhuma excluso feita pela lei. Havemos pois de
concluir que todos os autros so terceiros, aqueles a que se
refere o art. 7.", n." 1, em relao aos quais os factos s pro-
duzem efeito aps o registo.
O que sucede porm que, na prtica, eSse conceito lato
de terceiro se pode reduzir, conforme se verifique a possibili-
dade ou impcssibilidade lgica e juridica de situaes relativas
entre as pessoas, em que a oponibilidade ou inoponibilidade
tenham relevncia. O conceito chamado restrito ou tcnico de
terceiro no nasce de disposi da lei, nem dele resulta um
alargamento das pessoas a quem os factos podem ser opostos,
mesmo sem registo, isto , uma restrio do alcance da publi-
cidade declarativa, que seria alis impossvel sem apoio nas
normas juridicas. O conceito tcnico de terceiro deriva da
observao da vida jurdica real, que mostra que s em relao
a um nmero limitado de pessoas se pode pr o problema da
inoponibilidade.

- 262 -
 Eficcia em relao ao terceiros

Para justificarmos, faamqs uma distino preliminar dos

factos sujeitos publicidade declarativa.
L" Factos relativos constituio ou transmisso de
direitos sobre coisas (prdios, navioo e automveis) ou sobre
direitos coisificados (quotas de sociedade por quotas, partes. de
capital de sociedades em nome colectivo, aces de sociedades
annimas, direitos intelectuais e industriais) (') ;
2." Outros factos juridicos, geradores de capacidades cu
incapacidades, qualidades especiais, direitos ou deveres, no
relativos a coisas (').
Ora bem, em relao ao 2." grupo, nenhuma restrio se
pode fazer ao conceito de terceiro. Qualquer pessoa que no
seja parte, seu herdeiro ou representante, no acto jurdico
sujeito a registo pode invocar a sua ignorncia e consequente-
mente valer-se do benefcio da inoponibilidade que a lei lhe
concede. Basta que entre em relao jurdica com o titular da
situao no registada pam que apele desse desconhecimento.

(I) _ Esses factos concretamente so todos .os sujeitos ao regimo

predial (C6d., art. 2.", n." 1); todos os factos sujeitos ao registo da pro-
priedade literria, ci-entiflca ou 'artstica (dec.lei n."13 725, arts. 10'7." e
11'2."); todos os factos sujeitos ao registo de automveis (dec. ,40 079, art.
12."); todos os factos suJeitos ao registo de navios (dec. 42644, art. 4.");
no registo comercial, a transmisso da propriedade ou usufruto de quotas,
diviso de quotas, 'e 'cedncia de partes de cajpitalso,eal de sociedades
em nome colectivo (dec. 42644, art. 3.", h), Ipenhor, arresto e penhora
d~ quotas (art. 3.", m), a transmisso de aces c obrigaes de certas
socieda-des (art. 3.", g), a propositura de aces e 'aS respectivas deci
ses finais relativas aos mesmos factos (art. 5.", a) e e), a Ipropositura
de aces e as reSlpe'ctivas decises finais que tenham por fim a anula-
o de 'deliberaes sociais e os respectivos actos PTeiparatrios de sus-
penso, desdie qrue 'essas Ideliberaes se refiram aos mesmos fa;ctos (art.
5.", d) e e); e os registos de transmisso de direitos de propriedade
industrial (Cd., arts. '25,", 68,", 12'1.", 1,37," e 158. 0 ) .
(2) - S' todos os factos sujeitos ao Iregisto comercial que no
foram indicados na nota anterior e cuja .pubUcidade seja declarativa
(dec. n,"42644, 'ant. 3,", a), b), c). d), e), f), i); art, 5."}. Acrescente-se
ainda que tambm os factos do I." grU\po sero de incluir no segundo,
quando interessarem para o conhecimento dumaC'erta qualidade do Seu
titular .......-o assim a transmisso de 'quotas ou partes de capital, na me~
didaem que o direito sobre essas 'coisas atribui a qualidade de scio.

- 263 -
 Publicid ade regi8tra l

Assim, por exemplo, em l'elao ao registo da autoriz ao do

marido para a mulhe r ser comer ciante (dec. n." 42644, art. 3.",
a), ou das ,escrit uras antenu pciais relativ as a casam ento em
que um dos cnjug es seja comer ciante (art. 3.", b), ou do
manda to comercial escrito (art. 3.", c), etc., etc., no h que
estabe lecer qualqu er sentid o restrit ivo de terceir o; o nico limite
que se venha a estabe lecer uma rela o que seja afeeta da.
ou possa s-lo, pelos direito s ou deveres que o facto fez nascer
e que no foram levados a registo (').
A anlise dos factos do 1." grupo levar"nos- a concluses
difere ntes:
S ptlder. ter relev ncia a incompatibilidade quando o
terceir o tenha interes se no facto, ou melhor, na subsis tncia
ou insubs istnci a do direito que esse facto causa. Esse interes se
pode ser imediato, quand o tal direito seja incompatvel n com
direito de terceir o, ou media to, quando dele resulte apenas um
prejuiz o de carct er econmico (") .
Quant o aO interes se mediato, o proble ma coloca-se caract eri-
zadam ente em relao aos credor es do titular do direito .
Pergun ta-se: -lhes oponvel o facto sujeito a registo e no
regista do? Punha mos esquem ticam ente a hipte se: A, pro-
priet rio dum prdio, vende-o a B, no se fazendo o registo
desta transm isso. Se o facto for oponvel aos credores, s os
credor es de B podero obter pagam ento em execuo pelo valor

(') ~Por i'8oo que neste grupo de factos se integra a maioria

dos
sujeitos ao registo comerci al, os comerc ialistas ignoram normal
mente um
sentido restrito de terceiro 'para 'efeitos de registo. Clr. Pavone
La Rosa,
ob.cit., pg. 154, onde se conside ra como exacta, ainda que
formal, uma
co-qcepo segundo a qual terceiro toda a pessoa diferen te
daquela s que
so8uje itos dia situao juridica suscept ivel de registo . Veremo
s porm
que o sentido tcnico de terceiro ,aplicvel ,ao registo comerci
al, quanto
aos a'ctos de constitu iao de direitos sobre coisas, ou sua
transmi sso.
e) ~ Se o terceiro tem sobre a 'Coisa di'reito que
compat lvel com
o direito no registad o, no chega a 'existir interess e l"ectproc
o nas situa-
es respecti vas, que no se elimina m nem compl1 mem.
(3) ~ Cfr. Prof. Paulo Cunha, Lies cits., pgs. ,378
,e 's'egs., onde se
fazem distin es aJgo diferent es, mas substan cialmen te
converg entes
com 'esta.

- 264 -
 Efic cia em rela o a terc
eiro s

do pr dio . Se o fac to foi ino pon

vel aos cre dor es, ser o os
cred ore s de A que ben efic iar o
de tal gar ant ia. Pos to ass im
o caso, a solu o afig ura -se
difcil, por sere m dif ceis de
val ora r com par ativ ame nte os inte
ress es dos cre dor es do tran s-
mit ent e e do tran smi ss rio (' ).
A que sto no se equ acio na
porm des te modo. O inte ress
e dos cre dor es de A e dos
cred ore s de B, como de qua isqu
er cred ore s, um inte ress e
pot enc ial, que s ter rele vn cia
se as div ida s no vie rem a
ser pag as e se se vie r a pro ced er
exe cu o. Os cre dor es, mes mo
qui rog raf rios , tm sob re o pat rim
ni o dos dev edo res inte ress es
de car ct er rea l, ou mel hor , se se
che gar fas e da efe ctiv a o
da resp ons abi lida de no cum prim
ent o da obr iga o , o seu
inte ress e vai exp rim ir-s e na exe
cu o de cer tos e det erm ina dos
bens. An tes da pen hor a, no h
ver dad eiro inte ress e sob re as
cois as con cre tam ent e con side rad
as e por tan to no h con flit o
de dire itos . Ap s a pen hor a, pas
sam a exi stir dire itos incom-
pat veis sob re a me sma cois a (na
hip tes e, a pro prie dad e de B
e o dire ito rea l de gar ant ia dos
cre dor es de A ou este dire ito
e o dos cre dor es de B). A situ a
o vem a reso lve r-se por tan to
~a exi stn cia de ver
dad eira inc om pat ibil ida de de
atra vs dum inte ress e ime dia to dire itos ,
de terc eiro s (').
Ora vej amo s o pro ble ma ma is
de per to - a pen hor a
fact o suj eito a reg isto (Cd. Reg
isto Pre dia l, art. 2.", n." 1, j),
decreto-lei n." 426 44, art. 3.", m),
dec reto -lei n." 400 79, art. 12.",
n." 5, dec reto -lei n." 137 25, art.
107.", n." 3.).
Os cas os pos sve is que se pod em
dar , na hip te se pos ta,
em que a tran smi ss c- de A a
B no foi reg ista da, so os
seg uin tes:

(1) - Por ter post oo prob lem a dest a form a simp lific
J., oh. cit., pgs . 20/1 , deu- ada, F. Fer rara
se con ta de toda s as suas dific
tando na ,solu o. ulda des, hesi -
e) - [Par ece por dem ais sim plis ta a
just ifica o dad a por N. Coviello
ob. cit., pg s. ,379 /380 : Os cred ,
ores quir ogra fri os no tm
dade que no se1-a a de exer outr a facu l-
cita r os dire itos e ac es que
prp rio deve dor. Ora Se este no caib am ao
'Pode excJpcionar a falt a de regi
aeto em 'que tenh a sido palite, sto dum
no o pod ero igua lme nte os
dore s quir ogra frio s. Os cred ores seus cre
com uns surg em assi m com o que
sent ante s do seu deve dor, o que rep re-
bast ante disc utIv el.

- lI66 -
 Publici.dade regiBtral

- Nem os credores de A, nem os credores de B, registaram

a penhora: os seus direitos potenciais no assumem qualquer
relevncia, no havendo portanto conflito.
- S os credores de A registaram a penhora: se o registo
definitivo, prevalece o direito dos credores de A, segundo as
regras gerais.
- S os credores de B registaram a penhora: segunda as
regras gerais do trato sucessivo, o registo definitivo depen-
dente do registo de transmisso de A a B, e estamos ento fora
da nossa hiptese; se o registo feito provisoriamente (e s-lo-
se a transmisso de A a B no o estiver - Cd. Registo
Predial, art. 176.", j) para que se transforme em definitivo,
prev-se, em disposio especial (art. 219."), o reatamento de
trato sucessivo, atravs da declarao de A de que os bens j
no lhe pertencem, ou um silncio que a lei como tal interpreta.
Afinal, substancialmente, os credores de B s podero registar
definitivamente a penhora, desde que a transmisso do prdio
para B esteja registada, ou pelo menos conste no registo a
existncia do facte no registado (art. 219.", n." 2).
- Registaram quer os credores de A, quer os de B: se o
registo dos credores de A definitivo (isto , feito aps a
efectivao da penhora-Cd. Registo Predial, art. 176.", i),
prevalecer o seu direito, j que o registo dos credores de B
necessriamente provisrio. Se todos os registos so provi-
srios, tudo se passa como no caso anterior: ou feito poste-
riormente o registo de transmisso ou este se substitui pela
declarao prevista no al't. 219.", n." 2.
Parece, portanto, que no se poder concluir de modo
diferente do seguinte: tambm' os interesses mediatos, em
matria de registo, relevam apenas enquanto transformados
em imediatos, sob pena de no se vislumbrar qualquer conflito,
e portanto qualquer prejuizo.
A primeira aproximao que podemos fazer quanto ao
conceito restrito, ou melhor, prtico, real, de terceiros, que
ho-de ter um direito incompatvel com o direito do titular.
Vejamos agora uma outra hiptese: A transmite sucessi-
vamente a B e a C um mesmo prdio ou quota. Os interesses
de B e C so claramente incompatveis.

- 266 -
 Eficci a em relao a terceiro8

Supon hamos que B no regista a transm isso, mas que

C o faz. De acordo com as regras da inopon ibilida de, a
trans-
misso de A a B ser ininvocvel contra C, preval ecendo o direito
deste sobre o direito de B, ainda que adquir ido poster iormen te.
Aqui no se levant am dvida s.
Imagin emos agora que nem B nem C regista ram. Como
B no foi parte, ou seu herdei ro, ou repres entant e, no acto de
transm isso de A a C, dir-se- ia que tal facto lhe inoponveI.
Parale lament e seria inopcnivel a C a transm isso de A a B.
Contudo, de acordo com os princp ios gerais , a propri edade
prevalecente seria a de B por deriva r de facto anteri or (Cd..
Civil, art. 1580." ) ('). Conclu ir-se-ia : a transm isso de A a B
oponvel a Ce), conclu so essa que contra ditria com o
princpio da inopon ibilida de para a falta de registo , consag rado
na lei registr a!. A contra dio surge s porque a afirma o no
verdad eira: a transm isso de A a B no oponvel a C.
certo que num mome nto dade', em que nem B
nem C
regista ram, a propri edade do prdo ou da quota se diz per-
tencer a B. Contud o para que um acto seja opon vd a algum,
necessro que seja capaz de plena actu.ao de efeitos em
relao a essa pessoa. E, na nOSSa hipte se, tal no sucede.
E tanto assim que C contin ua a poder transm itir vlida mente
a
coisa a D, que adquir ir a sua propri edade, se regist ar as suces-
sivas transm isses de A a C e de C a D. Mais ainda: se a
propriedade sobre a coisa for declar ada judicia lmente a favor
de B, C poder ainda fazer regist ar o facto pelo qual A lha
transm itiu e adqur ir a propri edade.
Antes do regsto , a situa o define -se por uma recproca
inoponbilidade. Mas, porque existe a necess idade de regula r
a proprie dade das coisas indepe ndente mente do regsto , quando
este no consti tutivo, a lei estabe lece que, na falta de reyisto,
a priorid ade da aliena o determ nar o domnio. Quest o de

(') - Veremo s adiante que no se trata prpria mente de preval

ncia
de propriedade. lafr. infra n." 73.
C) ~ Neste sentido, R. 'Carrada, oh. cit., pg. 314, .pelo que infere
da que no seja verdadeiro o princtp io negativ o da oponibiU
dade, j que
nem sempre a falta de regiso acarret aria inoponjblidade.

- 267 -
 Publicidade registral

propriedade num momento dado, no questo de eficcia

erga omnes, de oponibilidade(').
Concluso a tirar: irrelevante a inoponibilidade quando
um dos interessados no tenha registado o seu direito. Ao con-
ceito prtico de terceiro h-de se acrescentar um outro ele-
mento: que o seu direito conste do registo.
Em ltima anlise: o conceito rigoroso de terceiro para
efeitos de registo o conceito lato que se deduz da lei: terceiro
quem no seja parte, seu herdeiro ou representante. Na prtica,
em relao a factos relativos constituio ou transmisso de
direitos sobre coisas ou sobre outros direitos, a categoria de
terceiro reduz-se quelas pessoas que tenham direito incompa-
ti1Jel com o do titular e que tenham submetido a rcgisto esse
direito (') (').
Definido o que se deve entender por terceiros, precisemos
mais ainda: a ineficcia em relao a terceiros uma inefic-
cia total, ou os factos podero ser invocados por terceiros
quando os favoream?
Tcdo o espirito do instituto da publicidade a defesa dos
interesses de terceiros. No se v razo para que os factos no
registados no possam ser invocados por terceiros, quando com
eles beneficiam. :m alis nesse sentido a prpria letra da lei:
Os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra tercei-

(l) - Julgamos ter assim demonstrado no serexacta a critica ao

princpio negativo da oponibi'lidade, formulada por R. Corrado.
(Z) - Dispensmo~n{)ls assim de considerar a categoria ha:bituM-
mente chamada de estranhos. O exemlplo que se costuma dar este:
o mesmo prdio foi vendido por A a B e p6r d a D. Neste caso, B e D
rio sero terceiros entre si, prevalecendo, das duas vendas, aquela que
tenha sido (se alguma o foi) pelo verdadeiro prOprietrio (Manuel de
Andrade, Teovia geral do facto jurdi'co, pg. 2 1). Pensamos que o
1

problema 'es,t um 'pouco 'desfo'cado. Nesta hiptese, rio se !pode pr uma

questo de oponibili:dade, masS'im de nulidade. A inoponi'biUdade regis-
traI e, portanto, o que s~am terceiros rpara o registo, s fle'leva quantlo os
direitos incompatveis sejam igualmente vUdos. Cfr. neste sentido, ainda
que fazendo apelo ao 'conceito de estranho, Manuel J. G. Salvador, ob. cU;;
pg.1'17.
(8) -As concluses a que chegmos, ainda 'que por via diferente,
aproximam-se 'bastante das de N. CO'viel1o, oh. cit., pg. 39:1.

-- 268 -
 Eficcia em relaao ao terceiros

ros depois da data do respectivo registo (Cd. Registo Predial.

art. 7.". n." 1) (').
Esta afirmao no tem particular alcance em relao aos
factos constitutivos ou de transmisso de direitos sobre coisas
(1." grupo), j que a inoponibilidade s tem, quanto a eles, rele-
vncia se houver uma incompatibilidade de direitos. Mas, quanto
aos restantes factos (2." grupo), j assim no . Pensemos, por
exemplo, na preferncia que tenha um determinado credo.. ou
devedor duma sociedade comercial em invocar a alterao da
sede social para efeitos de lugar de pagamento ou competncia
de tribunal; ou ainda a autorizao do marido para a mulher
assumir responsabilidade ilimitada; ou o mandato comercial,
quando qualquer destes factos no tenha sido registado.

70. Outros limites subjectivos

Vimos quem beneficia da inoponibilidade. Procuraremos

agora saber contra quem se aplica, ou seja, quem seja o sujeito
passivo da inoponibilidade (').
A este respeito, dizem alguns: quem tenha o dever de regis-
tar('); dizem outros - quem tenha legitimidade para o
registo (' ) .
A nosso ver, nenhuma destas posies correcta. No a
primeira, porque o dever pode recair sobre um rgo estadual
(registo oficioso) e, se este no o cumprir, poder sofrer pena

(l) - Nos tex;tos legais, a propsito dos efeitos do registo, ora se

fala em ineficcia para com terceiros ,(lei hipotecria de 1863, art. 36.;
C6d. Civil, art. 9'51."; Reg. Registo Predial, de 1870, art. 87."; CId. Comer-
cial, art. 57."; de c-lei n." 1'372'5 (prop. lit. cient. e artist.), art. 106."; dec.-Iei
n." 40079, art. 13.), ora em ineficcia contra terceiros ('Reg. Registo
Predial de 1898, art. 1'63."; Reg. Registo Predial de 1922, art. 149.";
Cd. Registo Predial de 1-92'8, art. 274."; Reg. Registo Propriedade Lite-
rri'&~191B--art. 63."). Dum modo geral, 'Pode notar-se que, a partir
de 1898, raros 'so os textos que no indicam llteralmente que a ineflccia
dos factos no reglstaJdos contra terceiros.
(2) -Terminologia de ,Pavone La Rosa, ob. 'cit., pg. 1-56.
C' ) - N. Coviello, ob. clt., pgs. ~29/4eO.

(4) --Pavone La 'Rosa, ob. cit., pga. 156/8.

- 269 -
 Publicidade registral

disciplinar ou pecuniria, poder ser responsvel civilmente

pelo dano causado, mas nunca suportar efeitos directos da ino-
ponibilidade do acto, ao qual absolutamente alheio; mais ainda
- se o dever couber a representante legal ou voluntrio, tam-
bm ele no sofrer propriamente com a ineficcia do acto,
salva a respcnsabilidade que lhe possa caber; se o tutor dum
menor no regista a transmisso a favor deste dum predio que
posteriormente vendido a algum, que regista a transmisso,
o menor ver-se- despojado do predio, mas o tutor no sofrer
qualquer prejuzo directo; o mesmo se diga do gerente duma
sociedade comercial que da sua negligncia em registar s
poder sofrer o prejuzo parcial que lhe caiba como, mero scio.
Mas no mais exacta a segunda doutrina: a legitimidade
no coincide tambm com a qualidade de sujeito passivo da ino-
ponibilidade. Basta atentar novamente no exemplo dado para a
representao e acrescentar ainda que o transmitente tam-
bm parte legitima para requerer o registo e nada poder per-
der, s poder ganhar, com a inoponibilidade do facto de trans-
misso.
A dificuldade aqui mais aparente do que real: a lei no
distingue - afirma apenas que os factos no registados no
produzem efeitos contra terceiros. O prejuzo resultante dum
tal regime sobre quem recai? Em primeiro lugar, sobre as par-
tes, na medida em que tenham recebido do facto algum direito
ou qualidade privilegiada. Seguidamente sobre os seus sucesso-
res e herdeiros. So portanto as pessoas a que se refere o art. 6.
0
,

n.O 1, os que no so terceiros" que so o sujeiti passivo da

inoponibilidade, com excluso dos representantes legas ou
voluntrios.
Mas fica por resolver uma outra questo que com esta se
liga: e os terceiros que tenham interesse mediata no facto?
Podem ser prejudicados com a inoponibilidade?
J vimos que a dvida no surge quanto aos factos que
importem constituio ou transmisso de direitos sobre coisas
(l." grupo), visto que o conflito, quando existe, se vem sempre
a resclver em conflito directo, em incompatibilidade de direitos.
Nunca pois, nesta sede, se pode pr o problema de saber se a
inoponibilidade &e aplica entre terceiros.

- 270 -
 Eficcia em relar10 a. terce'(),";

Mas a hipte se surge aguda mente quanto aos factos que

impliquem a existn cia duma qualid ade especi al. Punha mos um
exemplo, julgam os que o mais caract eristic o: um scio duma
sociedade por quotas , remiss o no pagam ento da sua quota,
excluido da socied ade, mas o facto no publica do, como o
deveria ser por fora do art. 3.", j), do dec.-lei n." 42644 . Os cre-
dores do ex-scio tero interes se em invoca r a sada da
sociedade, ao passo que os credor es da socied ade tero, interes se
em que esse facto lhes no seja oposto ('). Esto em jogo
interes ses contra postos : o prime ro fliado no facto real de o
seu devedo r no ser j scio e portan to no ter respon sabili-
dade pelas dvida s socais ; o segund o apoiad o na situa o
aparen te da socied ade tal como ela consta do registo : os cre-
dores do scio, se o facto nc, for oponvel, sofrer o injusta -
mente as conseq uncia s da omiss o dum dever que lhes no
compe tia; os credor es da socied ade, se o facto for oponvel,
vero gorada a sua espect ativa legitim a de execu o da parte
social daquel e scio. H que hesita r na soluo do conflit o,
para a qual foram j susten tadas as duas posi es possiv eis.
A valoriz ao de um ou de outro interes se como predom i-
nante de poltic a legisla tiva e na lei se h-de encon trar essa
soluo.
Parece que no direito positiv o se atende r preval ente-
mente situa o registr al e o facto ser oponv el mesmo entre
terceir os, j que, como j dissm os, nenhu ma restri o se faz
literal mente inopon iblida de, sempr e que a invoca bilidad e
possa prejud icar algum que no as prpri as partes (') .

C) - Aqui o ,conflito , diferen te do cOnflito (potenc ial) entre cre-

dores de alienan te e troosmi ssrio. Neste ,caso, o conflito
h~de trans-
formar- se, em acto, na incidn cia de direitos reais de gozo sobre
a mesma
coisa. No 'caso present e, o conflito real quanto a um grupo
indeten ni M
nado de bens, que pode at ser constitu do por coisas mveis
no regisM
tveis.
e) ~A favor da inoponibilidade entre terceiro s, Ghidini, ob. cit.,
pgs. 57/,58; ontra, Pavone 'La IRosa, ob. clt., pgs. 158;161
.

- 271
 Publicidade registral

71. Limites objectivos

A que factos se aplica a inoponibilidade por falta de

registo? Eles so previstos expressa e taxativamente nas nor-
mas registrais. J atrs os deixmos enunciados, em geral.
Cuidamos agora de saber se, em certas situaes objectivas,
a regra da inoponibilidade no funcionar.
O problema foi posto j pelos comercialistas para os
factos relativos a situaes sobre as quais no existe qualquer
facto anterior publicado. Por exemplo: se a revogao ou
renncia do mandato comercial no publicado so inopol1veis,
se o prprio acto constitutivo do mandato no foi registado.
A tese que conclui pela oponibilidade baseia-se fundamen-
talmente em que, neste caso, no haver contrastc entre a
situao tabular e a situao real, no criando o registo em
terceiros qualquer aparncia que merea proteco(').
Este entendimento, alis sem qualquer possvel apoio
legal no nosso direito, no de aceitar mesmo de jure con-
dendo, porquanto a base do regime da inoponibilidade
registral no a divergncia entre o registo e a realidade, mas
antes, mais geralmente, a impossibilidade de conhecimento por
terceiros da situao juridica e a presuno de que a ignoram.
Esta tese esquece ainda que os terceiros podem conhecer
efectivamente os factos no registados, terem-nos em conta
e at aproveitarem-se deles a seu favor, pelo que a oponibilidade
dos factos modificativos - que poderiam ignorar - viria
redundar em seu prejuizo efectivo. Manda o sistema de publi-
cidade declarativa que os terceiros invoquem ou no as
situaes no registadas e invoquem igualmente ou no os
factos modificativos de tais situaes, se tambm o no
foram(') .
Tambm no domnio do registo dos factos de transmisso
de direitos sobre coisas, se tem feito uma importante limitao
ao campo de actuao da inoponibilidade. Diz-se que no existe

e) - Ghidini, ob. cit., pgs. 54/5.

e) -No mesmo sentido, Pavone La Rosa, ob. cit., pgs. 139/145.

27~
 fi,'f:cia em rda,o {/- terceiros

inoponibilidade quando se trata da eficcia de factos que

concedem direitos incompatveis, nenhum dos quais registado,
e, particularmente, quando nenhum dos direitos alguma vez
incidentes sobre a mesma coisa tenha sido publicado. Faz-se
notar que o conflito sc resolve por regras de prioridade dos
actos e no prioridade dos registos que no existem, ou i"opo-
nibilidade dos factos no registados (' ) .
J referimos e exemplificmos o problema, tendo ento
concluido que se trata dum recproca inoponibilidade, que, por
assim dizer, se anula nos seus efeitos (ou melhor, na sua falta
de efeitos).
Mas se estes limites gerais estabelecidos pela doutrina
inoponibilidade no so de ter como aceitveis, outros h que
resultam da lei (Cd.' Registo Predial, art. 7.", n." 2) e que se
situam alis na lgica dos princpios.
Repare-se j que nem todos os casos do citado preceito
tm a caracterstica de excepes: a alnea c) estabelece
precisamente que a eficcia declarativa do registo tem que
resultar expressamente da lei, sob pena de a sua falta no
possuir cominao especial, isto , tratar-se de mera publici-
dade-notcia. pois regra geral e no excepo. A alnea b)
estabelece uma restrio sujeio a registo da enfiteuse e
das servides. Constitui lmite ao enunciado lteralmente nos
arts. 2." e 3.", mas so verdadeira excepo. Como tal so
apenas de considerar as alneas a) e d). A primeira preceitua,
entre os possveis factos constitutivos de direitos reais, um
cuja eficcia se no sujeita a registo: a prescrio aquisitiva.
Bem se compreende que assim seja, sendo certo que a usucapio
prefere ao prprio direito de propriedade registado; por
maioria da razo, h-de preferir ao no registado, sendo por-
tanto invocvel em quaisquer condies (').
Segundo a alnea d), os factos referentes a bens indeter-
minados, enquanto no forem devidamente especificados

(') __ o Ciro R. Corrado, oh.cit., pgs. 3'14 e 'segs.

(') - V. N. Coviello, oh.cit., pg, 383.

- 213 -
 Publicidade regi8tra~

e detenninados produzem efeitos independentemente do

registo (').
consequncia necessria do princpio da especialidade,
condio tcnica indispensvel para a publicidade registra!.
Seria uma contradio que um facto de registo impossvel
. estivesse condicionado na sua eficcia precisamente a tal
registo. O caso mais importante que cabe no mbito desta
excepo a transmisso mortis causa, enquanto de no
fizer a partilha (').

72. Inoponibilidade e boa f

Dissemos j que a presuno de ignorncia de terceiros

pode ser afastada por eles prprios, se for da sua convenincia.
Os factos inoponveis no podem ser invocados contra terceiros,
mas pod-lo-o ser por estes a seu favor.
E os titulares dos direitos no registados? Podero ilidir
a presuno de ignorncia, provando que eles foram efectiva-
mente do conhecimento de terceiro ou terceiros? Noutros ter-
mos - em matria registral, os terceiros para beneficiarem da
inopooibilidade devero estar de boa f?
Aqui tambm as posies doutrinais se dividem em terre-
nos opostos: para uns, a presuno de ignorncia presuno
absoluta, juris et de jure, sendo irrelevante a boa ou m
f de terceiros; para outros, pelo contrrio, admissvel, em
tennos mais ou menos latos, a prova do conhecimento efec-tivo
do facto por terceiros, ou seja a sua m f, a qual ter como
consequncia a oponibilidade do facto.
Alguns sistemas legislativos resolvem expressamente a
questo ou pem-na de modo a suscitar unidade de vistas na
doutrina respectiva. Assim, a admissibilidade de prova do
conhecimento efectivo, com a consequente oponibilidade do acto

(I) - 'dJi'sposio que vem j do Cdigo Civil (efr. art. 951.,

nieo).
e) -- Sobr-e a no sujeio a registo da trasmisso mortis causa,
antes da partilha, ver Gonzlez y Martinez, ob. dt., pgs. '124/7; e Cossio
y CorraJ1, ob. clt., Ipgs. 179 e sega.

274 -
 Efic cia em rela o a terc
eiro s
-----_.
no reg ista do, a reg ra par a o
reg isto comercial ale m o(') ,
ital ian o(') e fran cs , aps a refo
rma de 195 3(') . Pelo con trr io,
no reg isto comercial espanhol
(') e, dum modo ger al, nos
reg isto s imobilirios C'), a opini
o pre val ent e pel a inadmis-
sibi lad e de ilid ir a pre sun o de
conhecimento.
O pro ble ma ; pos to na sua per
spe ctiv a ver dad eira do
seg uin te modo: a publicidade dec
lara tiva req uisi to de oponi-
bilidade de cer tos fac tos jur dic os.
Pod er tal condio de efi-
ccia ser sub stit uid a, como fac to
equivalente, pelo conhecimento
efectivo de terc eiro s ,ist o , ter
a inoponibilidade como lim ite
a boa f de terc eiro s?
Em term os ger ais, os arg um ent
os a fav or de um a e de
out ra das tese s alin ham -se ass im:
Par a uns, a publicidade ins
titu to de boa f, isto
des tina -se a que os fac tos jur
dic os no sej am oponveis a
terc eiro s, enq uan to eles no tom
are m deles conhecimento. Se
sucede por m que tal conhecime
nto ocorre, ind epe nde nte men te
dos reg isto s, a fun o da publici
dade deixa de ope rar com tal
finalidade, j que no h lug ar
pro tec o dum a ign or nci a
de terc eiro s, que se pre ssu pe no
exi stir . A m f de terc eiro s

(') -P . Eud e, ob. cit., pgs. 80/1

.
e) -Gi hidi ni, ob. ,cit., pg. 52; Cor rado ,
adm ite-s e tam bm que haja no ob. ,cit., pg. 373. Con tudo ,
regi stoc ome rcla l itali ano IC'liS
que no seja adm itida a prov a S em que
do conh ecim ento !por terc eiro s (pub licid
chamaJda noti fica tiva ), ao lado ade
de outr os caso s em que a ,preSlUn
vel (pub licid ade cham ada decl o i1idfM
arat iva) . QueI'1 dize r, na segu nda
o fact o dado a conh ecer , 'cri hip tese ,
ando~se 'Uma pres un
men to ; na prim eira hiptes'es, o lega l do conh eci-
a pubH cida de func iona ria com o
notiflicao, equi vale ndo jur is aut ntic a
et de jure ao conh ecim ento "tom
V'amente. Cfr. Pav one La Ros a, ado efec ti-
oh. cit., Ipgs. 107 e 137 a 139.
(') - Ham el-L agar de, ob. dt., pg.
34,2.
(4) _ Langl'e y Rum o, ob.
cit., rpg. 885.
e) - Esp ecia lme nte na dou trin a itali ana: N.
e segs .; F. :Fer rara J., ob. cit., Coviello, ob. cit., pgs. 416
pg. 24, nota e); R. Cor rado
pgs. 367/~74. No mes mo sent ido, , oh. cit.,
par a o regi sto de hipo teca s, L.
ob. cit., pg. 195. Algo conf usa Coviello,
, a este respeLto, a dou trin a
- v. as obra s que tm vind espa nho la
o a ser cita das ,e, espe cial
Lag os, Te rcer o y frau de ,en men te, Nuf ez
'el regi stro de prop ried ad, sep
R'e vista de legi slac i6n y juri spru arat a da
den cia) , Mai o de 1950.

- 275 -
 Publ'id4ade registral

anula a necessidade duma condio de eficcia que na boa f

se baseia.
Para outros, o fundamento da publicidade no ba f,
mas antes a segurana e tranquilidade de terceiros em relao
aos direitos ou qualidades de outrem que podem ter relevncia
para os seus prprios interesses. Ora, a admisso da prova do
conhecimento como substituto da publicidade, para alm de
obrigar a indagaes de natureza psicolgica sempre difceis,
impediria a subsistncia dessa certeza, j que as situaes
registrais estariam sempre sujeitas a ser transformadas em
face da oponibilidade de actos no publicados, mas efectiva-
mente conhecidos pelos titulares dos direitos segundo os
registos (') .
Retircmos da balana de valorao o argumento da
dificuldade da indaga.o psicolgica do conhecimento efectivo.
Tal dificuldade no seria nunca objeco bastante para a acei
tao da tese que considera incompatveis a inoponibilidade
e ,a m f de terceiros.
Sobre qual seja o fundamento essencial da publicidade,
inclinamo-nos francamente, como se depreen/le da prpria
incluso do fenmeno publicitrio no fenmeno jurdico do
conhecimento, para a primeira tese. Poderamos at dizer,
contra a terminologia habitual, que o conhecimento efectivo
no equivalente, ou sucedneo, da publicidade. Esta que
uma substituio legal do conhecimento. Na impossibilidade
prtica de fazer depender a oponibilidade de certos factos do
conhecimento real de todos os sujeitos da ordem jurdica, a
lei estabelece um modo que permite em principio o conheci-
mento, impondo um nus de diligncia para os interessadcs;
mas vai mais longe ainda e cria uma autntica fico de
conhecimento, para impedir embaraos ao trfico jurdico.
A proibio da clandestinidade, ou pelo menos, a impos-

(L) _ Ver a comparao e crtica de uns e de outros argumentos nos

autores indicados e locais cados na nota anterior. A contraposio dos
valores positivos de ,ambas as posi.es evid'enciada Ipor R. Carrada, ob.
cit., pg.370, ao assinalar o rigor da segunda tese em oposio maleabi-
lida'de da primeira.

- 27& -
 Eficcia em relao a te'rce'iros

sibilidade de derivar certos efeitos dos factos subtrados

ao conhecimento geral, vem criar um regime legal, forado,
de boa f nos negcios jurdicos referentes aos mais importantes
valeres de ordem econmica. Postas assim as coisas, quando
publicidade se antepe aquele elemento que ela procura criar
- o conhecimento efectivo - , no se descortinam razes para
que tal requisito continue a ser indispensvel para a eficcia
plena dos factos.
A segurana e certeza dos direitos no porm valor que
esteja alheio aos fins da publicidade. Ao mesmo tempo que o
conhecimento real dos direitos e qualidades jurdicas de
outrem com quem se entra em relao postula a criao duma
boa f (em sentido negativo) na contratao, esse mesmo
conhecimento assegura a tranquilidade, na medida em que
evita as surpresas de conflitos com quem possua tambm
direito, e dreito incompatvel, com o objecto do negcio, ou
ainda na medida em que impede a anulao des actos por
incapacidade ou indisponibilidade que se ignoravam, e a altera-
o das garantias que legitimamente se julgava possuir.
A certeza no pois, a nosso ver, a funo essencial,
tipica, da publicidade, mas uma consequncia de grande
importncia, que no tambm licito fazer gorar.
Vejamos, exemplificando, em que medida estes dois valores
- boa f e segurana - podero colidir entre si:
1." hiptese: A vende sucessivamente a B e C o mesmo
prdio. B no regista o facto, c C, sabedor da transmisso
anterior, promove o registo da transmsso posterior. Conforme
a pcsio tomada, assim a venda feita por A a B seria ou no
oponvel a C e, portanto, prevaleceria a primeira ou a segunda
das transmisses.
Ora bem, se o caso se limitar ~ simplicidade deste esquema,
em tese geral, no vemos como se pode admitir a prevalncia
do direito de C, de m f. Essa preferncia basear-se-ia na
certeza das transaces, mas desde que C conhece o contrato
anterior no regstado, no existe para ele nenhuma aparncia
de legalidade do segundo contrato, em que ele prprio foi
comprador. Nada mas justo que o prmero facto lhe seja

- 277 -
 Publlold ade registra !
-----~--

oponivel; O valor-c erteza s atendi vel quando se ignore

o facto gerado r daquel e direito que pode vir a entrar em
conflit o com o prpri o direito adquir ido.
2." hipte se: A, comer ciante, casou com B, segund o o
regime de separa o absolu ta de bens, mas a escritu ra ante-
-nupci al no foi regista da. C, conhec edor do regime de bens do
matrim nio, vende a A, a crdito , um qualqu er object o desti-
nado ao seu comrcio. A aceita r a tese da imposs ibilida de de
prova do facto no regista do, este seria inoponivel a C, que
teria o seu crdito garant ido como se o regime matrim onial
fosse o de comun ho. O valor seguran.a preval eceria contra o
ccnhec imento efectiv o de C, quando o certo que para ele no
haveri a qualqu er aparn cia dum regime de absolu ta comuni-
cabilid ade de divida s.
Acresc entem os agora elemen tos novos a ambas as hip-
teses: na primei ra, C vende o prdio a D, que regista esta nova
transm isso, ignora ndo aquela que foi efectu ada entre A e B.
Ento j se compr eende que o primei ro facto no seja oponivel
a D, preval ecendo o seu direito , j que ele confiou na situa o
registr al anteri or (propr iedade de C sobre o prdio ). Na
2." hipte se, C cede o seu crdito a D que descon hece a escritu ra
ante-n upcial de A e B. Justo igualm ente que a D se no possa
opor esse facto, sendo a garant ia do crdito regula da como se
o regime matrim onial do devedo r fosse o de comunho.
Em ambos os casos, a oponib ldade do facto no regista do
ao terceir o de m f j no afecta r a posi o do terceir o de
boa f.
Julgam os assim que no existe autnt ico conflit o entre
a boa f e a tranqu ldade ou segura na de terceir os, j que s
parece ser merec edor de protec o este valor quando se apoia
numa aparn cia dada pelo registo . Essa aparn cia no com-
pative l com o conhec imento efectiv o dos factos , ainda que no
regista dos. O preju zo que possa result ar da oponibldade de
um facto no public ado limita- se quele s terceir os que estejam
de m f, no colidindo pois com os possiv eis direito s que
venha m a ser adquir idos por terceir os de boa f.
Em tese geral, defend emos pois que os factos, mesmo
quando no regista dos, poder o ser oposto s a quem deles tenha

- 278 -
 Eficci a em relao a terceiro 8

conhecimento, mas s a eles, com exclus o portan tol tamb m

dos terceir os de boa f que tenham adquir ido o direito (em
conflit o) de terceir os de m f.
Esta opini o no assimi lvel quela que entend e sempr e
possivel a rescis o media nte aco paulia na dum facto regis-
tado, quand o o titular do respec tivo direito e o seu transm itente
tenham tido a inten o de defrau dar o anterio r adquir ente do
mesmo direito , que no registc u o facto consti tutivo (').
Para alguns , a inten o de defrau dar existir ia sempr e que
o segund o adquir ente tivesse tido conhec imento do primei ro
facto (no regista do), j que eviden te seria o prejuz o
que resulta ria para o primei ro adquir ente da valida de do
segund o facto. Isto , o conhec imento efectiv o no chegar ia por
si para se substi tuir publicidade, mas implic aria uma inten-
o de prejuz o de terceir os que acarre taria a possib ilidade de
rescis o dos factos que entras sem em conflit o com direito s no
regista dos, mas conhecidos.
Esta tese, alician te prime ira vista, no resiste a uma
anlise mais profun da:
- A aco paulia na meio prpri o do direito das obriga -
es, enquan to que o conflit o em foco perten ce ao domn io dos
direitos reais;
- A aco paulia na pressu pe a existn cia dum crdito
anteri or ao acto rescind vel (Cd. Civil, art. 1033." ), enquan to
que, neste caso, o aliena nte poder j ter cumpr ido a obriga o
que resulta do primei ro acto: a entreg a da coisa;
-l1i condi o da aco paulia na que tenha resulta do do
acto rescind vel a insolv ncia do devedo r; ora a insolv ncia
no resulta necess riame nte duma dupla aliena o da mesma
coisa;
- Na aco paulia na, a rescis o do a:cto impe a devo-
luo do que foi pago ou entreg ue ao patrim nio do devedo r;

(') _ Assim, fUcei, cito por L. Coviello , ob. cit., ,pg. 195;
e Tro-
'P'long, cito 'Por Gonzl ez y Martine z, ob. cit., pg. 192, nota
(1).
 Publicidade regi8tral

no caso em anlise, verificar-se-ia a aquisio da propriedade

pelo primeiro alienante (') .
Alis, segundo esta doutrina, tratar-se-ia da resciso dum
acto, quando, segundo a posio que defendemos, se pe o pro-
blema antes da oponibilidade do facto no registado. No cui-
damos de saber directamente da subsistncia do segundo facto;
antes verificamos se o primeiro facto (o no registado) ou
no oponvel. Se o for prevalecer sobre o segundo, por este ser
posterior. E tanto assim , que no caso da alienao do adqui-
rente de m f a terceiro de boa f, o facto no publicado ser
j inoponvel em relao ao ltimo, permanecendo como eficaz
o acto de transmisso em que teria havido defraudao.
O processo prprio para a resoluo do conflito pois uma
aco de declarao e no de resciso; no se atacar a subsis-
tncia da segunda alienao, antes se far prevalecer o direito
resultante da primeira, por se decidir a oponibilidade do seu
facto constitutivo.

' 3.'

73~ Se o registo meio de transmisso da propriedade

Nos sstemas de publicidade declarativa dos direitos reais

imveis (ou assimilados, quanto sua eficcia) tm-se dividido
em dois grupos as opinies cerca de o registo funcionar ou no
como meio de transmisso da propriedade.
A tese afirmativa observa que, antes do registo, o direito
do adquirente no oponvel erga omnes, mantendo-se sem-
pre possvel que venha a ser registada uma posterior aqui sio
por terceiro, vlida, que lhe possa ser oposta, sendo esta sim
oponvel erga omnes. A comparao das situaes dos adqui-
rentes solo consensu com os adquirentes segundo o registo
evidenciaria que s aps a publicidade haveria autntico
direito real.
- - ,-

(') -- Os argumentos apresentados constituem o resumo dos.f]e Mira-

belli, Del diritto dei terzi , t. I, pgs. 145 e segs.,eit . .por GonzJez y
Martinez, loco cit., e N. Coviello, ob. cit., pgs. 420 e sega ..

- 2SO -
 Eficcia em relao a tcrceil'O, s

Esta tese encont ra-se porm em dificul dade para explic ar

o' fenm eno, que consti tui a base da tese contr ria: que,
antes do registo , o direito do adquir ente tem de ser respei tado
por todos e preval ece sobre os que tenham deriva do de aquisi-
es poster iores, tamb m solo consen su.
Por sua vez, a tese negati va, que admite a transm ipso
consen sual da propri edade, v-se em embar aos para explic
ar
como pode um direito de propri edade no ser oponiv el
a
terceir os. Houve quem falasse ento em propri edade relativ
a
L propri edade absolu ta, consis tindo a primei
ra no numa rela-
o obriga cional ou soma de relae s obriga cionai s determ ina-
das, lnas numa relao cu soma de relae s que, embor a no
import ando uma obriga o de absten o da parte de qualqu
er
terceir o, tende todavi a para esta obriga o geral de absten o
e uma fase transit ria de forma o (').
Dificu ldades iguais persis tem para a tese negati va para
pr em termos compr eensv eis o fenm eno de transfo rma
o
que se verific a quando propri edade consen sual de determ inada
pessoa se sobrep e, preval eeendo , a propri edade registr al
de
terceir o. Diz-se que o facto gerado r da propri edade consen sual
se exting ue e substi tudo pelo gerado r da propri edade
regist raI('), ou que se verific a a revoga o do. primei ro facto
pelo segund o("), ou a resolu o('), ou ainda que no adquir ente
solo consen su faltari a a legiti mao em rela o a terceir os,
que s o registo conced eria C,) (").

(P) Barassi , em diversa s obras, cit. por R. Corrado , ob.

_.
cit.)
pAgo 3~15,nota (2'5), e Mirabel li, Dei diritto dei terzb, cito e critlcad
o
por F'. S. Gentile, La trascriz ione ....;;., pgs. 48 e sega..
(') ---Mori ttu, d-{cvisl one deUa doctrin a !'lU alc'lIni pl'incipi
i t'onda-
menta1i rigual"d anti la trascriz ione, cit. por R. Carrada
, pg. 32'1.
C) - Maiorca , Della trascriz ione, pgs. 139 E' segs., cit.,
tambm
por R. Corrado , pg. 323.
(~) - Pugliat i, ob. cit., pg. 434.
C') - Rav, CiI1cul azionc giur1dic a e raplpres cntanza
indireH a,
Milano, 1953, n."-' 13 e segs. dt., por Pugliat l, ob. cit.,
pg. 435.
(';) - Para F. S. Gentilc) La trascriz ione immobi liaria,
pags. 6'1
e segs.) 'O registo efectua ria uma aquisi o origlni'l ria,
compat vel com a

281 --
 Publicidade 1'egistral

Levar-nos-ia muito longe a anlise descriminada de todas

estas doutrinas; faremos j de seguida a exposio daquela
que nos parece que resulta da observao do fenmeno em si.
A tese da transmisso da propriedade solo consensu
contrariada pelos factos. Na alienao sucessiva da mesma
coisa pela mesma pessoa, a segunda alienao vlida, no
a non domino, visto que o seu registc, anterior conceder ao
transmissrio a propriedade plena. Esta circunstncia incon-
cilivel com a qualidade de proprietrio no primeiro adquirente,
que no tenha registado.
O que sucede na realidade o seguinte: os factos transla-
tivos de direitos reais, quando no publicados, isto , nlera-
mente consensuais, transferem nma srie de poderes, que per-
tencem ao contedo do direito de propriedade. Este contedo
pode considerar-se dividido, em poderes de gozo, exercidos
directa ou indirectamente sobre a coisa ('), e poderes de
disposio (') .
Ora bem, no exemplo j dado de alienao sucessiva a
pessoas diferentes da mesma coisa ("), A transfere consensual-
mente a B os poderes de gozo sobre a coisa, mais os poderes de
disposio, mas estes com a reserva de o alienante conservar
tambm cumulativamente tais poderes. Quando A vende
novamente a coisa a C, f-lo, na medida em que lhe ficaram
reservados tais poderes de disposio. C adquire esses poderes,
ainda sob reserva dos poderes de disposio de A continua a

a'quisio a non domino pelo segundo adquirente de sucessiva alienao

pela meSilTIa p'essoa, A tese no subsiste se notarmos que os vcios: dos
propri,etrios, de que o adquirente segundo o regi'sto suceSSIOr, se trans-
mitem aos actos posteriores e lhe Ipodem ser opostos.

(1) ~lConsideramos poder de gozo ,cada uma das faculdad'es de utHi-

zao que 'conferem, ou tendem a 'conferir, 'Vantagens de ordem econ6-
mica, podendo consistir tanto no uso material ida coisa, como na sua
execuo.
e) - Consideramos poder de disposio aquela faculdade consiB~
tente na legitimidade para alienar.
e) - A, proprietrio segundo os I'egistos, vendeu sucessivamente
a B e C um mesmo prdio e nenhum dos adquirentes registou o facto.

- 282 -
 Eficci a em relao a terceiro8

mante r, no recebendo porm quaisq uer podere s de gozo que

ficaram perten cendo integr almen te a B.
Aquilo que era o direito de propri edade sobre a coisa ficou
pois cindido: os podere s de gozo em B, e os de dispos io em
A, B e C (e eventu almen te em futuro s adquir entes de
A e de C) (').
Esses podere s no so outros tantos direito s reais, mas
sim outros tantos tomos dum direito real uno. Os poderes
de gozo so contudo oponveis erga omnes, j que existe uma
obriga o geral de absten o em rela o a eles (a sua leso
seja por quem for, inclusive o aliena nte ou o 2." adquir ente,
podem fazer incorr er em respon sabilid ade penal) .
Mas os mesmos poderes, todos eles, mant m uma capacidade
intrns eca de expan so at ao dreito real pleno donde saram .
Esta potenc ialidad e passa a acto atrav s do registo . Qualq uer
titular de algum destes podere s que promo va o registo do facto
de aquisi o a seu favor vem o seu poder expand ir-se at ao
direito de propri edade plena, expans o essa que implica neces-
sriam ente a extin o de todos os podere s que com ele sejam
incompatveis. Se for B a regista r, a expans o consis tir s no
desapa recime nto da reserv a do aliena nte quanto aos poderes
de transm isso, com a conseq uente eliminao dos poderes de
disposio de A e daquel es que ele tenha transm itido; se for
C a regista r, a expans o ser maior, incluindo tamb m
os
podere s de gozo que lhe faltav am; a consequncia para ter-
ceiros ser a eliminao dos podere s de gozo de B, e dos de
disposio de A e de quanto s este tenha transm itido.
Centra lizado novam ente numa s pessoa (o titular regis-
traI) o direito de propri edade, poder iniciar -se novo processo
de ciso e de expans o, e assim sucess ivame nte.
Esta explic ao permi te verific ar o parale lismo de aotua-
o do registo quanto aos factos e quanto aos direito s: quanto

I
(') - Por isso, o verdade iro sentido duma senten a declara tiva
sohre
a situa o de B em relao ao prdio no que ele seja 'seu
prorprle trio,
mas que tenha os poderes de gozo e poderes de di~posio,
cumula tiva-
mente com A e aqueles a quem este oS tenha .ahenado.
I
~
- 283 -
 Publicidade registral

aos factos, torna-os de inoponveis em oponveis; quanto aos

direitos transforma simples poderes expansivos em direitos
absolutos. O facto inoponvel cria o poder limitado; o facto
oponvel erga omnes, o direito real.
A doutrina tem posto o problema s quanto ao direito de
propriedade, mas esta construo aplica-se tambm aos direitos
reais menores: as primeiras alienaes solo consensu so
alienaes dos poderes de gozo e de disposio, com reserva
de o alienante fazer futuras alienaes do poder de disposio.
O registo provoca a expanso desses podcres at plenitude do
respectivo direito real.
Reconhecemos O inslito da construo. Mas parece ser
esta mesma que se impe em face da lei. O registo , de algum
modo, elemento perturbador do mecanismo da constituio dos
direitos reais, tal como em regra apresentadv.

- 284 -
 OAPITULO VI

EFICCIA ABSOLUTA

74. Publicidade constitutiva e publicidade essencial; publicidade

de eficcia absoluta

75. A publicidade de eficcia absoluta no direito portugus

76. Se o registo predial obrigatrio registo de eficcia absoluta
77. Concluses sobre a publicidade de eficcia bsoluta
74. Publicidade constitutiva e publicidade essencial; publicidade
de eficcia absoluta'

Vimos que para a maioria dos autores, e essa a terminolo-

gia que temos adoptado, a publicidade constitutiva, quando seja
requisito do facto publicado, sem a qual ele no produz quais-
quer efeitos.
Para outros (Pugliati, Gentile, Pavone La Rosa) sempre
que a publicidade seja necessria para a produo de deter-
minados efeitos, os quais no existiro sem tal requisito, ela
contitutiva.
Para a primeira orientao, o carcter constitutivo da
publicidade surgiria quando ela fosse concausa da produo de
todos os efeitos do facto, da sua plena eficcia; para a segunda
orientao, tal qualificao ser-lhe-ia de atribuir sempre que ela
fosse concausa da produo de quaisquer efeitos do facto. No
primeiro caso, opor-se-ia declarativa (requisito de oponibili-
dade) , no segundo, no-necessria ou publicidade-notcia.
Para os escritores defensores da segunda acepo de publi-
cidade constitutiva, ela poderia ser ainda parcialmente consti-
tutiva ou absolutamente constitutiva, ou essencial, desempe-
nhando a primeira uma funo de coligao com outra fattis-
pecie (a do facto), e a segunda, a de integrao dentro duma
fattispecie (facto+publicidade) (').
Ambos os entendimentos so sustentveis dentro das res-
pectivas construes, mas a terminologia susceptvel de criar
confuses sobre os conceitos. A publicidade chamada esser:cial
poderia parecer que arrastaria consigo a sua incluso como

(l) - Pugliati, oh. cit., pgs. 4'29 e 432.

~ 287 -
 Publioid ade registra l

elemen to (forma l) do prpri o facto. certo que no e8se o

seu alcanc e num sistem a como o de Puglia ti, mas a expres so
foi tamb m usada por quem via tal forma de public idade como
elemen to intrins eco (forma l) do prpri o acto (por ex: Pavon e
La Rosa).
A public idade chama da consti tutiva, segund o o entend i-
lnento comum, provoc aria o equvocc' de entend er que ela funcio
-
nasse como elemen to de consti tuio do prpri o facto (e o
afasta mento da tese da public idade corno forma desaco nselha
a termin ologia que para a possa tender ) ou da constit uio do
direito de que o facto public ado causa (e tamb m j mostr -
mos que, mesmo neste caso, o direito preexi stiu public idade,
embor a despro vido absolu tamen te de eficc ia).
No admira , alis, que a expres so sugira qualqu er destes
concei tos, porqua nto alguns deles andam norma lmente ligado s
aos autore s que a utiliza m.
Ternos vindo, na sequn cia da nossa exposi o, a estabe -
lecer a destrin a fundam ental dos tipos de public idade quanto
aos efeitos , confor me os factos que lhes esto sujeito s produ-
zem, sem public idade, eficc ia relativ a (em relao s partes
e pessoa s s partes assmi ladas) ou eficci a nula (com exclus o
das prpri as partes ).
O acto sujeito a registo e no regista do ou acto plena-
mente eficaz (e ento a funo da public idade simple smente
dar notcia do facto, sem conten der com os seus efeitos ), ou
inefica z - absolu tamen te inefica z (public idade chama da cons-
titutiv a 04 essenc ial) ou relativ ament e inefica z (public idade
chama da declar ativa ou parcia lmente consti tutiva) . Exclu da
por agora a publicidade~notcia, o registo opera, na primei ra
hipte se, a passag em da inefic cia total eficci a total, e, no
segund o caso, a passag em da inefic cia parcia l (ou eficci a
parcia l) eficc ia total.
A distin o resulta assim dos efeitos da public idade, ou
seja da sua falta, j que, positiv ament e, como se fez notar,
o efeito da public idade a plena eficc ia dos actos jurdic os
que lhe esto sujeito s.

- 288 -
 h,,'jiccia absolut a

Por isso, a termin ologia exaeta seria: publicidade de efi-

ccia absoluta, isto , que se insere no proces so de produ o
de todos os efeitos, e publicidade de eficcia relativa, isto , que
se insere no processo' de produ o de alguns efeitos (oponibili-
dade). Sincop ando as expres ses, embor a com risco de as
tornar tamb m ambg uas, teremo s pUblici4de absoluta e publi-
cidade relativa.
Contud o, e na sequn cia da orient ao aprior istica que
atrs tomm os (n." 39) no deixar emos de usar, ainda que
sabend o da imprec iso de termos , publici4de declarativa e
publici4de cart8titutiva, por ser termin ologia j com foros de
direito s adquir idos.

75. A public idade de e'iccia absolu ta no direito portug us

A public idade absolu ta surge, em regra, nos estdio s mais

adiant ados da evoluo dos sistem as registr ais. No direito
portug us, o proces so est ainda longe da plena maturi dade,
pelo que so excepc ionais os casos de public idade com eficci a
absolu ta.

a) Regist o de hipoteca

No registo de direitc s imobil irios, os sistem as germ ni-

cos opem-se aos latinos , como vimos, pelo caret er consti tutivo
dos primei ros e pelo carct er declar ativo dos segund os.
Em Portug al, parte uma experi ncia legisla tiva, que
durou ?-e Setem bro de 1928 a Julho de 1929 ('), a orienta o foi
sempr e a eficci a meram ente declar ativa do registo predia l. A
primei ra excepo aberta a do art. 6.", n." 2, do. Cd. do Re-
gisto Predia l de 1959, segund o o qual a eficc ia dos factos cons-
titutiv os de hipote ca est dep~ndente do registo , mesmo para
a invoca bilidad e entre as prpri as partes , seus herdei ros ou
repres entant es.
O sentid o jurdic o deste precei to no levant a particu la-
res dificul dades: sem estar efectu ado o registo respec tivo, o

(l) - E ainda na vigncia do Reg, Reg, Pred, de 1863.

- 289 -
P.-20
 PubUcidade rvgistral

facto juridico constitutivo da hipoteca no produz quaisquer

efeitos, sendo absolutamente ineficaz o direito real nascido
daquele facto. O seu alcance melhor ressaltar da comparao
COm o regime vigente antes do actual Cdigo:
Antes de 1 de Janeiro de 1960, uma hipoteca no registada
poderia ser invocada pelo credor, que adquiria solo consensu
poderes de gozo e de disposio paralelos aos do adquirente do
direito de propriedade, no registado. Poderia pois fazer penho-
rar o prdio para pagamento do seu crdito, independentemente
da faculdade em regra concedida ao devedor da escolha dos
bens a executar (Cd. Processo Civil, art. 835."), desde que no
houvesse conflito com outros credores. Tinha ainda a possi-
bilidade de transmitir esse mesmo direito a outrem, que, por sua
vez, o poderia invocar perante o devedor. Gozaria tambm do
regime do art. 901.", do Cd. Civil, tornando-se imediatamente
exigivel o seu crdito, no caso de diminuio do valor do pr-
dio, a que se no tenha seguido um reforo de hipoteca. Mais:
no caso de morte do devedor, transferindo-se o prdio hipote-
cado para um s herdeiro, o credor poderia exigir a divida s a
ele tambm, e proceder execuo sobre o prdio, no caso da
falta de pagamento ('). Contudo, o principal poder concedido ao
credor hipotecrio com o seu direito registado (a preferncia
em relao aos outros credores) no lhe assistiria, j que, por
ser o seu direito inoponivel a terceiros, seria para com eles cre-
dor quirografrio.
Desde a vigncia do actual Cd. Registo Predial, o credor
hipotecrio no-registral no poder fazer executar o prdio
objecto 'da hipoteca, aparecendo perante o devedor como qual-
quer outro credor comum. No poder ainda valer-se da facul-
dade do art. 864.", n." 1, b), do Cd. Processo Civil e portanto
concorrer na execuo promovida por outrem, o que seria admis-
sivel num regime declarativo, desde que no houvesse prejuizo
de terceiros. No gozar igualmente de todas as outras facul-
dades invocveis contra <> devedor ou seus sucessores.
Contudo, no essencial, a preferncia relativa aos outros

(') - Cfr. L. Oovlello. ob. clt., rpgs. 37/8 e 479.

- 290 -
 Eficcia absoluta

credores no pagamento em caso de execuo, que serve de ele-

mento definidor d0 prprio direito (Cd. Civil, art. 888."), num
sistema declarativo ou num constitutivo, no diferem entre si.
Na verdade, a defesa dos interesses de terceiros est assegu-
rada tanto por um como por outro dos regimes, desde que
cumpram o nus do registo. O credor hipotecrio com o seu cr-
dito registado est, na legislao vigente, to seguro do seu
crdito e da prevalncia sobre outros possveis no registados,
como estava j no tempo da legislao anterior.
Por qu ento a alterao? Que vantagens possui o registo
de eficcia absoluta sobre o registo de eficcia relativa, em
matria de hipoteca?
A possibilidade de invocar o facto perante o devedor e seus
sucessores fornecia ainda, como vimos, algumas vantagens ao
credor, o qual, descurando a importncia da ineficcia em rela-
o a terceiros ou desconhecendo o perfeito alcance desse limite,
poderia ser levado, por incria ou ignorncia, a no realizar o
registo, ficando assim sujeito surpresa de ver o seu direito
(potencial) perder toda a eficcia perante um direito poste-
rior registado anteriormente. O regime actual, tornando o
registo indispensvel para a produo de quaisquer efeitos,
impe que ao facto constitutivo de hipoteca se siga sempre a
publicidade correspondente.
Por outro lado, a falta efectiva de registo constitui um
incentivo fraude, na medida em que anima o devedor cons-
tituio sucessiva de mais do que uma hipoteca sobre o mesmo
prdio, por dvidas que ultrapassem o valor real do objecto.
A segurana suplementar que o sistema constitutivo vem,
na prtica, dar aos credores hipotecrios factor (ou pode
s-lo) de alargamento do crdito predial, com os corresponden-
tes benefcios na economia em geral.
A publicidade absoluta, enquanto tal, no portanto insti-
tuto especificamente destinado proteco de terceiros, mas
segurana dos prprios contraentes. Os interesses a cujo ser-
vio se pe (segurana e combate fraude) so, de modo mais
imediato, interesses de ordem pblica.

- 291 -
 Publicidade registraJ

Quanto caracterizac;o da situac;o jurdica das partes,

antes do registo constitutivo, mas aps a celebrac;o do acto,
nada ocorre acrescentar ao que j atrs ficou dito (pgs. 209
e 210).
A guisa de resumo e concluso, apenas se aditar que existe
nesse estdio preliminar uma faculdade de tornar plenamente
eficaz o facto vlidamente constitudo (') .

b) Registo civil

o registo requisito absoluto de invocabilidade dos factos

do estado civil, que devam obrigatriamente ser publicados
(Cd. Registo Civil, art. 3.'). Quanto sua eficcia, no h
tambm pois que distinguir entre oponibilidade e eficcia para
com o prprio titular do estado civil I'espectivo. A ineficcia
absoluta em relac;o a todos, antes do registo.
Este regime de ineficcia absoluta na falta de publicidade,
que parece ser o mais rigido de quantos existem no nessa
direito, sofre contudo fortes limitac;es no seu alcance, por duas
ordens de razes: por um lado, a eficcia intrnseca dos prprios
factos pode, em circunstncias especiais, emergir dos subterr-
neos da vida jurdica para a superfcie visvel, reagindo tais
factos sobre a ordem jurdica, independentemente do registo
(assim, o casamento anterior no dissolvido e no transcrito
como impedimento de matrimnio ulterior); por outro lado, a
regra, 'lue neste campo domina, da retroactividade dos efeitos
do registo, a qual se compreende, como explicmos, pela preva-
lncia dos direitos pessoais sobre os patrimoniais, atenua for-
temente aquela rigidez.
Uma ",ez mais a publicidade de eficcia absoluta no se
baseia na necessidade de protecc;o de terceiros, que seria asse
gurada pela simples publicidade declarativa. A causa h-de
encontrar-se no forte estmulo que assim dado ao impulso

(I) _ Para Rubino, L'ipoteca immobiliare e mobiliare voI. XIX

J

do Trattato di diritto civile e comerciale diretto dai professori Antonio

Cicu c Francesco Messineo, p~. 229, haveria um direito pessoal
hipoteca, ou um direito a a'dlquirir a hipoteca. Segundo o m'esmo autor,
essa a opinio comum. Loc. 'cit., nota (10).

- 292 -
 Eficcia ab80luta

registral dos interessados, de modo a obter uma correspondn-

cia em princpio perfeita entre as realidades registral e extra-
-registral, que nesta matria do estado civil tem uma impor-
tante funo pblica. Pela mesma razo, eem absoluta con-
gruncia, se explica o monoplio dos registos para a prova do
estado civil (art. 5.) e o exclusivo das aces de registo para
ilidir essa mesma prova (art. 4.").

c) Regsto de direitos de inovao de propriedade imdus-

trial

Em relao aos direitos privativos de propriedade indus-

trial, enquanto direitos primrios ou originais, isto , quando
sejam considerados antes duma sua transmisso, no faz sen-
tido uma destrina entre eficcia em relao a terceiros e efi-
ccia absoluta. De facto, nascendo eles independentemente de
negcio jurdico e tendo a sua relevncia coincidente com a efi-
ccia erga omnes, antes do registo, ou so j plenamente
eficazes ou no tm qualquer eficcia. No se poder, neste
campo, considerar uma publicidade como requisito de oponibi-
lidade, mas to 8mente publicidade constitutiva ou mera publi-
cidade-notcia.
Necessrio que se distinga nos direitos privativos de
propriedade industrial aqueles que produzem um efeito e tm
uma finalidade de individualizao, para os quais o registo, no
produz eficcia especfica, mas sim de simples notcia, daqueles
outros que consistem numa inovao ou criao de algum meio
de produo ou modelo industrial('). Para estes, o registo fun-
ciona como meio de publicidade constitutiva. No nosso direito
positivo, esse o caso da patente de inveno e do depsito de
modelos de utilidade ou desenho industrial.
Hist6ricamente, para o nascimento de tais direitos impu-
nha-se uma interveno estadual, que tinha o sentido de au-
tntica concesso ('). A funo de administrao de direito pri-

(') -efr. Paul Roubier, Le droit de la proprit industrielle>,

pgs. 15/9.
(2) -F. Ferrara j., ob. 'cit., ;pAgo 308.

- 293 -
 PubliGiae registra.l

vado no se dirigia a dar forma legal e autenticidade (como

sucede com o notariado), nem mesmo a atribuir eficcia,
atravs do conhecimento pblico (como na generalidade
dos meios publicitrias), mas em constitutivo da prpria for-
mao do direito. Reconhecido porm que os direitos privativos
no poderiam estar dependentes, em regra, de razes de opor-
tunidade, mas que se impunham por fora da proteco aos
frutos do trabalho humano, desde que ligado a uma actividade
lcita, o Estado trocou a sua interveno de concesso por uma
de simples controle (princpio de legalidade) dos requisitos
indispensveis sua existncia. A publicidade constitutiva tem
nesta matria uma caracterstica prpria - no se trata de
eficcia dum facto, mas da formao do prprio direito. Antes
do registo, existe ,apenas um direito moral, que ao seu autor
cabe como consequncia necessria e pessoal do seu labor inte-
lectual; o direito privativo como tal, que direito de explora-
o exclusiva('), s existe aps o registo. Autntica publici-
dade constitutiva, mais do que concessora de eficcia abso-
luta a um facto existente e vlido, como nos casos anteriormente
referidos, geradora do prprio direito.
A demonstra.o legal de que seja este o regime de direito
portugus implicaria a anlise pormenorizada do sistema de
propriedade industrial, o que est para alm do alcance deste
- trabalho: dir-se- em resumo, porm, que esta a consequn-
cia necessria de duas observaes - positivamente, a necessi-
dade de patente ou depsito para que seja possvel a explora-
o em exclusivo das respectivas criaes; negativamente, a
falta de proteco legal de invenes no registadas.
Assimilvel a este regime, o de registo das marcas indus-
triais. Podemos consider-lo tambm como publicidade cons-
titutiva, na medida em que antes do registo, no existe um
verdadeiro direito, j que se no verifica uma proteco do
uso de facto. Contudo, o regime tem o seu qu de hbrido, que
foge aos quadros normais da tcnica registral regular, visto
que se admite um certo prazo para que se faam valer situa-
es de uso de facto de marca no registada (Cd. Propriedade

(1) - Cfr. Paul Roubier, ob. cit., pgs. 86/8.

- 294 -
 lCficcia ab8o~ta

Indust rial, art. 85.') e ainda a protec,o da chama da marc a

nO'tria desde a peti,o do registo , mas antes da deciso de
admissibilidade (art. 95.' e nico) .

76. Se o registo predial obrigatrio registo de eficx:i a absolu ta

Como vimos no incio desta II Parte, existem no direito

portug us actual dois regime s de registo predia l: o registo obri-
gatrio ' vigent e nos concelhos onde existe j cadast ro geom-
trico da propri edade, e o registo faculta tivo, vigent e nos res-
tantes concelhos. Dissemos ento tamb m que, no primei ro
regime, a falta de registo dos factos a eles sujeito s implicava
para as partes sane s de carct er penal. Foi com base na exis-
tncia ou inexist ncia de sanes deste tipo que, mais adiant e,
distinguimos, em termo s gerais , o registo obriga trio do facul-
tativo.
Existe m, para o caso do registo predia l obriga trio, duas
disposies legais em face das quais se poder hesita r sobre se
ele declar ativo ou consti tutivo, se requis ito de eficci a rela-
tiva ou absoluta.
Segundo o art. 25.' do Cd. Regist o Predia l, no tero
seguimento, aps os articul ados, as aces que se fundem em
direito s sobre bens imveis sujeito s a registo obriga trio, sem
que se junte ao proces so documento compr ovativ o do respectivo
registe (n." 1). So excepes ao princpio "os casos em que o
direito ao registo depende da procedncia da aco (n." 2) e as
aces sujeita s a registo (n." 3) (').
Numa anlise superf icial, poder-se-ia daqui deduzi r que
registo predia l obriga trio era constit utivo, j que, sem ele,

adquir ente de um direito no poder faz-lo preval ecer em
juzo, mesmo contra o alienan te, se o facto no tiver sido
regista do. A inefic cia resulta nte da falta de registo estend er-
-se-ia pois s prpri as partes .
Por outro lado, o art. 71.' do Cdigo do Notari ado faz
depend er a celebrao de instrum entos refere ntes a factos

(J) _ De verdade , s o caso do n." 3 autntic

a excep o, porque
o do n." 2 era imposto 'pela prpria Ilgi'ca.

- 295 -
 Publicidade registral

sujeitos a registo p'redial obrigatrio da prova prevIa de duas

circunstncias: 1.") Que o prdio em causa esteja descrito na
ccnservatria competente e conste de matriz predial('); 2.")
Que, segundo o registo predial, o direito transmitido ou a pro,
priedade do prdio sobre o qual se constitui encargo perten-
am a quem ne- acto surge como seu titulare). A exigncia no
se estende em termos to rigorosos aos testamentos (art. 74.").
Concluir-se-ia daqui que, neste regime, a falta de registo
paralizaria absolutamente a eficcia do facto, na medida em
que aquele poder de disposio que vimos ser caracterstico
dos titulares de direitos no registados, e portanto sempre exis-
tente numa publicidade declarativa, no nasceria antes do
registo.
E, contudo, entendemos que o registo predial obrigatrio
se inclui ainda no mbito da publicidade declarativa, pelas
razes que seguidamente alinhamos:
1.') - O art. 25." do Cd. Registo Predial no importa a
ineficcia absoluta de actos no registados: a improcedncia da
aco no significa que o acto no seja eficaz <<inter partes -
o juiz no diz ineficaz, mas sim abstenho-me de conhecer
do fundo da questo. Punhamos um exemplo: A vende a B
um prdio, sem se efectuar o registo (por hiptese, obrigat-
rio). Por qualquer motivo, fundado ou infundado, A prope
contra B uma aco de reivindicao daquele mesmo prdioC').
Findos os articulados, no se juntam documentos comprova-
tivos do registo, que no se tinha efectuado. O juiz abstem-se,
portanto, de conhecer da causa. Contudo, se o facto vlido,
ser tambm eficaz entre A e B. E dizemos que o , porquanto

e) - Ou a 'prova de que se requereu a inscrio na matriz de prdio

omisso.
(2) - As excepes ao principio impem-se pela lgica: instru-
mentos de justificao notarial re~peitantes a prdios no descritos (n." 3)
" acio'S de partilha, transmisso de direitos ou de 'constituio de encargos
outorgados pelos titulares dos bens partilhados, transmitidos ou OIIlera-
dos no 'prprio instrumento de aquisio (n." 4).
(") -.A situao idntica se A quem prope a aco de reivindi-
cao.

- 296 -
 Eficcia absol'Uta

no poder deixar se se entender que A no poder usar da

coisa, cometendo mesmo crime de furto ou dano (satisfeitos os
demais requiSitos) se retirar frutos do prdio ou se lhe causar
prejuizos; c ainda que, se A alienar posteriormente o prdio a
C que registe a transmisso, cometer crime de burla e dever
l

indemnizar B pela evico. Se o facto fosse ineficaz tambm

inter partes, cs efeitos da transmisso estariam absoluta-
mente paralizados e tudo se passaria como se o acto no tivesse
sido praticado - A poderia usar o prdio e alien-lo livremente
sem quaisquer sanes.
2.' - Para promover o registo obrigatrio concede ". lei
um prazo (90 dias - art. 15."). Se o registo fosse constitutivo,
os efeitos, mesmo inter partes, s nasceriam aps o registo e
portanto o cumprimento integral da lei no afastaria a iIJefi-
ecia absoluta do facto at realizao do registo. S haveria
uma forma de tornar o acto eficaz inter partes desde o incio
- era regist-lo imediatamente aps a sua celebrao, o que
algo mais do que a lei exige.
3.') - Sendo o registo predial de natureza patrimonial e
dentro duma lgica de eficcia absoluta, o registo obrigatrio,
se fosse constitutivo, no produziria efeitos <<inter partes,
como no os produz para com terceiros, a no ser desde a data
do registo, no actuando retroactivamente. Ora no poder
deixar de se entender que, para efeitos do art. 25.' interessa
que o registo tenha sido efeduado e no quando tenha sido
efectuado, se o conflitc no for com terceiros. No exemplo dado
atrs, se a transmisso de A a B foi registada mesmo depois de
proposta a aeo, o juiz conhecer do fundo da questo e, se
o acto em si vlido e eficaz, considerar improcedente a aco
se ela foi proposta. por A, e procedente, se B, quem reivindica
o prdio.
4.') -Tambm o art. 71.' do Cd. do Notariado no impe
por si s que o registo predial obrigatrio tenha eficcia abso-
luta. Basta observar que aquelas exigncias no abrangem os
testamentos, o que levaria a considerar que o registo fosse ora
declarativo ora constitutivo, conforme o ttulo gerador do
direito fosse um testamento ou outro qualquer facto. Inde-

- 297 -
 Publicidade registral
------- -~- --- - - - - - - - ----~----

pendentemente de tal considerao, para a ineficcia absoluta

da falta de registo predial obrigatrio havia de se entender que
os instrumentos celebrados pelo notrio sem a observncia do
art. 71.' seriam nulos. Ora uma tal nulidade no se refere nos
respectivos preceitos reguladores (Cd., arts. 82." a 85."). O
art. 71.' estabelece pois uma obrigao para o funcionrio p um
fundamento de recusa da celebrac' do aeto; mas, se ele for real-
mente lavrado, as sanes no recaem sobre o acto, nem
sobre as partes, e sim to 8mente sobre o notrio, que no cum-
priu cabalmente o seu dever.
5.') - Os preceitos reguladores dos efeitos do registo
(arts. 6.' e 7.') esto colocados no Cdigo numa seco deno-
minada Princpios gerais, de tal modo que nada leva a crer
que no sejam aplicveis tambm ao registo obrigatrio. Para
este regulam pois tambm aqueles artigos - o facto no regis-
tado eficaz inter partes (art. 6.", no" 1) e inoponvel a ter-
ceiros (art. 7.', n.' 1).
6.') - Finalmente, no foi inteno do ,legislador dar fora
constitutiva ao registo obrigatrio. L-se no Relatrio do
Cdigo: quanto aos efeitos do registo, a orientao que tem
prevalecido na legislao nacional , como vimos, a que atribui
ao registo funo meramente declarativa. O novo cdigo
no se afasta desse regime. Logo de seguida se refere a excep-
o ao mesmo regime - e s se indica o caso da constituio
da hipoteca.
Em resumo: o registo predial obrigatrio possui tambm
eficcia declarativa, como o facultativo. Sucede porm que o
legislador, desejoso de encaminhar decisivamente os interessa-
dos ao registo, no se satisfaz neste caso,como fez, por exemplo,
no registo de sociedades comerciais, com as sanes penais; foi
mais longe, criando desvantagens suplementares a quem no
regista e srios obstculos para a efectivao de direitos deri-
vados de factos no registados. Contudo, a caracterstica essen-
cial da obrigatoriedade no deixa de ser a sano penal, nem
as prescries suplementares chegam para fazer do registo
requisito absoluto de eficcia.

- 298


Ejjccla absoluta

77. Concluses sobre a publicidade de eficcia absoluta

No nosso direito, temos que distinguir duas zonas para

a publicidade chamada constitutiva: para o registo civil e
registo de hipoteca, trata-se de publicidade de eficcia absoluta,
naqueles precisos termos que acima ficaram definidos - facto
jurdico verdadeiro ou vlido, mas desprovido de qualquer efi-
ccia, a qual lhe concedida pelo registo; porm, para o registo
de direitos privativos da propriedade industrial (direitos pri-
mrios de inveno), O fen6meno consiste numa perfeita cons-
tituio do direito, o qual nasce com a publicidade. Em qualquer
dos casos, antes do registo existe uma Ineficcia absoluta em
sentido lato, que na ltima hiptese inexistncia do direito.
Encontrmos pcrm um elemento negativo a ligar ambos os
casos: a publicidade, nesta sua forma, no se justifica pela
proteco de terceiros. No queremos significar que no realize
a proteco de terceiros, mas f-lo enquanto a ininvocabilidade
absoluta inclui em si uma inoponibilidade. Tudo quanto h a
mais (a ineficcia quanto ao sujeito ou s partes, ou a inexis-
tncia do direito) tem a sua razo de ser em interesses de ordem
geral que no se identificam com os princpios da boa f e a
necessidade de conhecimento da existncia e validade desse
mesmo facto para quem possa por ele ser afectado.
Por isso ll)esmo, no se pode aqui considerar o conheci-
mento efectivo de terceiros como equivalente publicidade.
De facto, tal no se compreenderia se tivermos em conta que
a ininvocabilidade se estende s prprias partes ou sujeitos, que
do facto tm, em princpio, conhecimento(')" indagao psi-
col6gica sobre a m f de terceiros sobrepe-se a correspon-
dncia entre a realidade e o registo.

(L) "_ Esse conhecimento pode no existir quanto a eertos factos

naturais (filiao) ou a algumas cirounstncias deles (nascimento); e
ainda quanto a actrS jurdicos praticados atravs de representante ou
mandatrio.

- 299 -
 OAP ITU LO VII

F P BL IC A REGISTRAL

78. Pre sun o de inte gra lida de e

exa ctid o de que goz am os
reg isto s pb lico s
79. Sen tido pos itiv o da f pb lica
regi stra ]
80. Con di es de apl ica o
81. A f pb lica no dire ito por tug
us
 78. Presuno de integralidade e exa
ctido de que gozam os
registos pblicos

As div erg nc ias ent re a rea lida

de ext ra-r egi stra l e a
rea lida de tab ula r no der iva m ape
nas de no ser em levados a
reg isto todos os fac tos a eles suje
itos . A cau sa do des faz a-
me nta pode ser a con trr ia a
esta : con star em dos reg isto s
fac tos nulos, ou fac tos cu dire itos
que de ver dad e no existem.
Ac ons equ nc ia ma is imp orta nte
da falt a de publicidade - j
o vimos - a ine fic cia (rel ativ
a ou abs olu ta) dos fac tos no
reg ista dos . Debruamo-nos ago ra
sob re o pro ble ma de sab er
qua is so os efe itos do reg isto de
obj ecto s ine xis ten tes ou nulos,
qua l o reg ime aplicvel ine xac tid
o tab ula r.
Tr s sist em as podem ser seg uid
os qua nto div erg nc ia
ent re reg isto e rea lida de.
1) Pre val nc ia abs olu ta
da rea lida de, isto , abs olu ta
ine fic cia da publicidade de fac tos
nul os ou ine xis ten tes;
2) Pre val nc ia abs olu ta da situ
a o reg istr al sobre a
no -reg istr al, ou seja , a ina dm
issi bili dad e tota l de pro va de
que os fac tos no cor resp ond em
rea lme nte queles que os
reg isto s do a con hec er;
3) Pre sun o de ver dad e e legalid
ade das situ a es reg is-
trai s, pre sun o ess a que ced er
per ant e a dem ons tra o da
ine xac tid o dos reg isto s, com a sua
con seq uen te rec tifi ca o (' ) .
De qua nto esc rev emo s a pro ps
ito do principio da legali-
dade, pod e concluir-se que o lti mo
sist em a aquele que vig ora
na qua se gen era lida de das ord ens
jur dic as, e des igu ada me nte
o sist em a do dire ito portugus.

(' ) - Cas so Rom ero, ob.c it., pAga.

144/ 5,

- 303 -
 PnbHddade registral

A unidade de regime quanto presuno de existncia e

legalidade das situaes registrais e possibilidade de rectifi-
cao dos registos pblicos no impe contudo unidade dc
regime quanto s consequncias da divergncia at que a recti-
ficao se processe. As ordens jurdicas positivas diferem
largamente entre si neste aspecto.
De facto, a presuno de verdade e legalidade concedida
aos registos implica duas consequncias de alcance muito dife-
rente. Por um lado, existe a presuno de que o registo
integral, isto , que nada existe para alm dele; por outro lado,
que exacto, isto , conforme com a realidade extra-registral (').
Esta dupla presuno aquilo a que se tem chamado na dou-
trina f pblica registral, a qual possui portanto um aspecto
negativo (integralidade) e um aspecto positivo (exactido) (C).
Ora, se o princpio negativo encontra defesa geral na dou-
trina e apoio em toda legislao que se afasta duma mera publi-
cidade-notcia, j que falta de publicidade se alia uma inefi-
ccia pelo menos em relao a terceiros, j o princpio positivo
nem sempre se considera como desejvel em teoria e raramente
encontra base na lei. Existe como que uma certa repugnncia em
admitir que possua efeitos um acto, que, se no nulo em si,
constitui a transmisso cognitiva de acto nulo ou inexistente,
relutncia pois em conferir eficcia ao que assenta em algo que
no existe ou no exste vlidamente. Se a publicidade forma
de factos, ou meio de conhecimento deles, ou elemento de
fattispecie complexa de que o facto faz parte, ou condio
desse facto, como pode, por si s, sem o facto em vista elo qual
existe, produzir quasquer efeitos?
Por isso, se o aspecto positivo da f pblica registral
largamente admitido pela doutrina alem e espanhola sobre o

(') -- E comum na 'doutrina espanhola a concesso destes ois

aspectos presuno registra!. Ofr. Gonzlez y Martinez, oh. cit., pg. 159;
Casso Romero, ob. dt., Ipg. 119; Cassio y Corral, ob. cit" pg. 111.
e) -,Sobre os aspectos positivo e negativo da .f pblica registra.il.,
Gonzlez y 'Martinez, loco cit.; Pavone La Rosa, ob. cit., !pg. 168; Langle
y Rubio, ob. cit., pgs. 890/1.

- 304 --
 F pb lica rreg istra l

reg isto pre dia l ('), ma iore s so j

as dv ida s par a os comercia-
list as em ger al ('), enq uan to que
os aut ore s ital ian os que foca-
ram a publicidade em ger al ou
a tra scri zio ne imm obi liar ia
em par ticu lar lhe no faz em refe
rn cia (8).
7~. Sen tido positivo da f pb lica regi
stra ]

A exp ress o f pb lica reg istr

a! est con sag rad a na
dou trin a que a util iza par a des
ign ar por excelncia o seu
aspecto positivo. 11: nes te sen tido
que a em pre gar em os tam bm ,
quando out ra pre cis o se lhe no
der.
Diz-se poi s que um sist em a reg istr
al dot ado de f p(lblica,
sem pre que a pub lica o de um fac
to ine xist ent e ou nulo ~ por
si s cap az de pro duz ir efeitos, os
qua is con sist iro na inv oca
bilidade do fac to reg ista do.
A f pb lica reg istr al dist ing ue- se
cla ram ent e da cha ma da
publicidade san ant e. Est a pro duz
a convalidao de tod os ou
de alg uns dos vcios, elim ina ndo
ou aten uan do a div erg nc ia
com a rea lida de na me did a em que
tran sfo rma a pr pria rea li-
dade ext ra-r egi stra !. Pel o con trr
io, com a f pb lica reg istr al
nenhum vcio se san a, nem se
pro duz qua lqu er apr oxi ma o
ent re reg isto e rea lida de. O que
se ate nua so os efe itos dum a
divergncia, quando ela gan har
rele vo com a rec tific a o.
A publicidade san ant e rem di
o par a os vcios, a f pblica
remdio par a os prejuzos.
As par tes ou suj eito s do fac to no
ben efic iam poi s com est a
presuno, des tina da pro tec o
da boa f de terc eiro s. A invo-
cabilidade do fac to reg fsta doc ons
iste con cre tam ent e na invo-
cabilidade por terc eiro s. Em con
sequncia, este s UBaro da f

(1) - Nus sbau m, ob. dt.,

pg s. 40/5 ; e todo s os hipoteca
nhis que tm vindo a ser cita dos. rista's espa -
e) - Pav one La Rosa, oh.
dt., pg s. J.68 /191 ; Ghidini,
pg . 54/5 6. Con tra a adm OO .cit. ,
issib ilida de I'egal da f pb lica
tiva ) no regi stoc ome reia l espa regl stra l (pos i-
nhol, Lan gle y Rubio, oh. clt.,
(8) ~ Ass im em toda s as
pg . 891.
obr asco nsu Itad as. F. S. Gentile,
pg. 6130, diz e:lqpressamente: ob. clt.,
Be o ado ineXistente ou
efic cia lhe acre scen ta o regi sto nulo, nen hum a
.

305 -
P.- 21
 Publicidade registral

pblica registral, na medida em que sejam beneficiados, podendo

optar pela invocao da realidade extra-registral, se ela lhes for
mais favorvel, e se desta alternativa no resultar prejuizos
para outros terceiros.
A publicidade constitutiva tambm beneficia da f pblica,
na medida em que se contm em si um efeito de oponibilidade.
A divergncia entre a realidade e o registo, por defeito da
primeira, tanto pode ser inicial como superveniente. Porm s
se verificar posteriormente ao registo, por vir a ser declarado
nulo o acto jurdico. Quando se trata antes de inexistncia
superveniente, isso quer dizer que o facto inicial foi alterado
por outro que o modificou ou extinguiu, e ento no se por a
questo da f pblica registral (positiva), mas da inoponibili-
dade do acto no registado(').
A f pblica registral s atribuida aOs prprios factos
que foram registados e no a quaisquer outros de que
aqueles dependam necessriamente, mas que no sejam eles
prprios objecto de reglsto (2).
Assim, se o cessionro de crdito hipotecrio nulo, mas
registado, regista o seu direito antes da anulao do facto,
poder beneficiar da f pblica registral enquanto a nulidade
se referir ao direito real de hipoteca, mas no assim Se viciar
o prprio negcio obrigacional. Nem to pouco concedida s
qualidades pessoais que constam dos assentos como seu requi-
sito, mas cuja publicao se no insira dentro da funo do
respectivo registo(3). Assim, a maioridade constante errada-
mente da matricula de comerciante em nada poder beneficiar
terceiro que com ele contrate fora da influncia de tal qualidade
nas relaes jurdicas comerciais, visto que a atribuio em
geral de f pblica sobre essa qualidade s poder resultar do
registo do esbdo civil.

(') --Pavone La Rosa, ob. cit., pg. 169.

(~) ~Ofr. GQnzlez y 'Martinez, ob. cit., pg. 1612; Oossio y CorraI,
ob. cit., pgs. ]17 ~121.
e) - efr. Cassio y CorraI, ob. .cit., Ipg. 114.

- 306 -
 F pblica registral

ao. Condies de aplicao

existncia dum registo de facto nulo ou inexistente no

se segue necessriamente, mesmo em tese geral, a sua invoca-
bilidade por terceiro. Duas condies se exigem que se engre-
nam na prpria fundamentao e funo da f pblica registra!.
A primeira, de ordem objectiva, consiste na capacidade
do registo para criar seriamente em terceiros a confiana na
veracidade e legalidade do assento, isto , que o registo no seja
evidentemente nulo. Portanto, se este contraditrio nos seus
termos, ou se d a conhecer elementos suficientes para concluir
pela sua nulidade, deixa de existir razo para uma proteco
de terceiros, que no podero chegar a fazer nascer em si
alguma legitima espectativa (').
A segunda condio, de natureza subjectiva, impe a boa
f de quem pretende invocar o registo nulo. Se se conhece a
realidade ext,ra-registral, sabendo que o facto tal como emerge
do registo falso ou que possue algum vcio ou condio abso-
lutamente paralisante da sua eficcia, cessa igualmente a causa
da f pblica registra!. A sua actuao, existindo m f, faria
nascer benefcios injustificados, em vez de evitar prejuzos.
Para alm destes dois requisitos apresentados unnime-
mente por quem aborda o problema, outros h que so por
vezes tambm referidos. A lei hipotecria espanhola exige
expreSBamente que s possa invocar a f pblica quem tenha
adquirido direito de titular segundo o registo, de boa f e a
ttulo oneroso, e que tenha registado o seu direito(').
A principal dificuldade que nesta matria pode surgir a
de saber se condio para o regime de f pblica registral
(positiva) a culpa do titular segundo o registo.
O problema liga-se com o prprio fundamento da f pblica
registra!. Ainda que sejam variadas as teorias a esse respeito,
podemos agrup-Ias em volta de dois plos fundamentais:
Para uns, a invocabilidade dos factos nulos por terceiro

(1) -Segundo o C6d. Reg. Civil, estes so fundamentos da prpda

inexistncia jurfdJca do registo (Cfr. art. 93.", n." 1, a) ).
(2) - V'er Cossio y Corral, 'ob. clt., pgs. 130/4.

- 307 -
 Publicidade registral

baseia-se na responsabilidade, assumida perante a generalidade

das pessoas, pela veracidade e legalidade das declaraes
feitas perante o registo. Tal responsabilidade exigiria pois
a existncia de culpa no declarante, ou, pelo menos, dum nexo
de causalidade entre a declarao e o registo, que existiria
mesmo que houvesse um erro desculpvel (').
Para outros, a f pblica registral deriva das prprias
caractersticas do registo pblico, o qual concederia aos factos
publicados uma aparncia de serem verdadeiros e vlidos, ou
noutra terminologia, estabeleceria uma presuno de exactido.
Para as construes deste tipo, no haveria que falar em res-
ponsabilidade de quem tomou a iniciativa do registo, mas sim
da confiana nascida para terceiros cerca das situaes
tabulares (') .
O primeiro entendimento parece-nos inexacto. A f pblica
registral funcionaria apenas quando existisse conexo entre a
declarao do particular e a inexactido registral, excluindo do
seu campo de aplicao todos os registos oficiosos e aqueles
em que a divergncia proviesse de negligncia ou erro do oficial
pblico. Uma tal limitao deixaria sem proteco os terceiros
de boa f perante um grande nmero de situaes e frustaria
afinal a confiana que O sistema registral pretende criar. Ela
s ser de admitir se a lei positiva a estabelecer, por ser con-
trria estrutura e objectivo da publicidade. Sem nos metermos
a fundo na controvrsia, que obrigaria apreciao de proble-
mas mais gerais, como o da aparncia dos factos juridicos,
julgamos que a razo est - conforme o plano em que coloc-
mos o problema da f pblica registral- com as doutrinas que
explicam o fenmeno por potencialidades prprias do registo e
negamos assim que uma ltima condio para a aplicao do
princpio - a culpa do titular segundo o registo - seja de
admitir em geral.

(l) -~ Pavone La Rosa, ob. cit., pgs. 173/B.

(I) - Id., ib., pgs. 178/193. Ai se 'esboa uma panormica das diver~
sas teorias, mas julgamos que o elemento comum o .que fica apontado:
justificao pela prpria natureza do registo.

- 308
 F pblica registra l

81. A i pblica no direito portugus

Tudo quanto se vem escrevendo o tem sido independente-

mente de saber se, e em que medida, o direito positivo portug us
,admite o princp io positiv o da f pblic a registr a!. Realm ente
trata-s e de uma consequncia que cabe perfei tamen te na lgica
dos sistem as registr ais, mas, porque vem atribu ir efeitos a
factos inexis tentes ou nulos, seria ousadi a demas iada conce-
der-lhe aplicao sem uma base legal( '). Vamos pois proced er
pela interp reta o dos precei tos que ao proble ma se referem .
Faam os antes uma advert ncia: os registo s juridic ament e
inexis tentes excluem absolu tamen te a f pblica registr a!.
]i que ento no s o acto ser nulo ou inexist
ente, como O
registo no ter existn cia. Do nada (facto nulo ou inexist ente)
mais registo (ainda que nulo) alguns efeitos se poder o tirar,
se a tal obriga a justia e a boa f de terceir os. Mas do nada
mais nada (regist o inexis tente), nada se poder tirar, mesmo
que haja algum a aparn cia de realida de.
Regist os inexis tentes so os referid os no art. 93." do Cd.
Registc, Civil, cuja aplicabilidade a todos os outros registo s,
feitas as consequentes redues, j dissmos que se impe r)

a) Regist o prelUal e de propriedade literria, cientfca

e artistca

Num e noutro caso, encont ramos precei to expres so: Cd.

Regist o Predia l, art. 83.", e Reg. Regist o Propri edade Liter ria,
art. 65." (aplicvel hoje ao registo da propri edade literr ia,
cientif ica e artsti ca, por fora do decreto lei n." 13725 ,
art. 107.", V). A letra dos artigo s muito semelh ante, com

C) - No pode deixar de causar admira o que se tenha t'scrito

a
propsi to do preceito 'corresp ondente ao art. 83." do Cd.
do Reg. Predial
(o art.276 ." do Cdigo de 1929) que fosse disposi o
desnece ssria..
(P. Pitta, Anota es e coment rios ... cit., pgs. 367/8).
e) - o n." 1, a), do referido artigo contem pla um caso ;em que no
haveria f pblica registra l, mesmo que no provQocasse
a inexist ncia
do registo. Tal resultar ia dos p'rprioa princp ios bsicoo
do institut o.

- 309 -
 PubllC'ldade regiatral
----------------

pequenas diferenas de redaco que no correspondem a qual-

quer divergncia de sentido. Faremos a anlise da disposio
do Cd. Registo Predial, para concluirmos depois por idntico
alcance da do Reg. Registo Propriedade Literria.
A nulidade do registo ou do seu cancelamento somente
desde a data do registo da competente aco prejudica os direi-
tos de terceiros que ao tempo desse registo no se achavam
ainda inscritos.
A primeira dificuldade esta: qual o mbito da aplicao
do artigo? O que se entende por nulidade do registo ou do seu
cancelamento?
A colocao do artigo imediatamente a seguir ao art. 82."
(onde se estabelece que a nulidade do registo por ine",actido
ou omisso de alguns dos seus requisitos s existe quando hou-
ver <<incerteza sobre os sujeitos ou o objecto da relao jurdica
a que o acto registado se refere, ou envolverem a possibilidade
de conhecer quaisquer outros elementos fundamentais do acto
inscrito ou averbado) poderia introduzir pela interpretao
em rigorosa correlao com o preceito anterior. O regime de
proteco dos direitos de terceiros existiria s quando a nuli-
dade do registo resultasse das circunstncias previstas no
art. 82.", n." I.", isto , quando se verificasse a nulidade
extrinseca do registo, por certas causas: incerteza do sujeito
ou objecto ou impossibilidade de conhecimento dos elementos
fundamentais.
Fcilmente se poder constatar contudo que um regime de
proteco a terceiros tambm aplicvel aos registos que, na
nomenclatura do Cdigo, so considerados como registos erra-
dos. Basta atentar no art. 240.", onde se determina que: A rec-
tificao de erros do registo no poder prejudicar as pessoas
inscritas em quaisquer outros registos que afectem o mesmo
pl1dio e no hajam sido notificadas, nos termos previstos no
art. 230.", salvo se posteriormente nele conccrdarem. Isto ,
quando existir desconformidade entre o contedo do assento
e os ttulos apresentados (art. 223."), a notificao posterior,
feita judicialmente, no poder causar prejuzos a quem tenha
algum direito sobre o mesmo prdio e, portanto, designada-

- 310 --
 F pblica registral

mente quem, de boa f, tenha adquirido um direito de titular

segundo o registo, mas que no o era segundo os documentos.
Uma interpretao possvel seria que a f pblica no registo
predial portugus s existisse pois nos casos de nulidade
extrnseca do registo e ainda naqueles de nulidade intrnseca
que resultassem evidentes da documentao apresentada. Para
os registos errados, aplicar-se-ia o art. 240.", para as nulidades
extrnsecas previstas no art. 82.", n." 1, o art. 83.'.
No entendemos que seja assim, visto que o art. 83.' se
h-de considerar como abrangendo todas as causas de nulidade,
quer elas provenham da legalidade na actividade registrai, quer
provenham da nulidade ou inexistncia do prprio facto regis-
tado. Apoiamo-nos nos seguintes argumentos:
1) Se a nulidade no fosse a sano para o registo de
actos nnlos, havia de se entender que tais registos eram vli-
dos, o que 'absurdo, e contende at com a possibilidade incon-
troversa de os rectificar, cancelar ou anular.
2) No Cdigo do Registo Civil, de teNllinologia mais
clara e correcta a este respeito, prev-se como causa de nulidade
do registo a sua falsidade (art. 95.", n."l, a), que deriva entre
outros factores, da inexistncia do facto registado, ou do ttulo
transcrito (art. 96.", c) e d), assim como a falsidade do titulo,
a qual se pode consistir na inexistncia do facto constante do
ttulo (art. 97.", c).
3) Se o art. 83." fosse aplicvel apenas aos casos do
art. 82.", n." 1, a sua esfera de aco coincidiria com aqueles
casos em que mais difcil a existncia de qualquer prejuizo
de terceiro, causado pela nulidade do registo, j que sobre as in-
certezas da sitnao tabular prevista no artigo anterior no se
poder seriamente assentar uma espectativa. No ser mesmo
muito fcil que as nulidades do art. 82.', n." 1, possam justificar
um regime de f pblica (positiva), atendendo a que se no
verificar em regra aquela condio objectiva da possibilidade
de confiana no registo, que se entende comumente necessria
para a eficcia da publicidade de actos nulos.
4) O art. 83." refere-se, na sua letra, nulidade do
registo ou do seu cancelamento. Ora no se pode imaginar com

- 311 -
 Publicidade registral

facilidade que num cancelamento existam os elementos de incer-

teza previstos no art. 82.', n.' 1, j que ele se efectua em
estreita ligao com o registo que cancela, donde resultar, por
hiptese, a certeza sobre os elementos da situao.
5) O Cd. Registo Predial em vigor no nos diz quando
seja nulo um cancelamento. Mas di-lo expressamente o Cdigo
Civil (art. 999.") :
1." Quando se julgar nulo ou falso o ttulo, em virtude
do qual foi feito;
2.' Quando se der erro que no possa ser emendado, ou
se provar que houve fraude (segue-se disposio idntica
do art. 83.' do Cd. do Registo Predial).
O preceito no absolutamente claro, mas ressalta com
evidncia que a nulidade do cancelamento poder resultar da
inexistncia ou nulidade do facto que provocou tal cancelamento.
Ora o art. 999.' do Cd. Civil deve considerar-se em vigor,
j que O Cd. do Registo Predial no revogou expressamente
as disposies relativas ao registo contidas no Cd. Civil,
tendo s revogado aquelas que contrariem o Cd. Registo
Predial, e, portanto, o sistema de f pblica aplica-se aos factes
nulos que provocaram o cancelamento por fora do cito art. 999.".
Mas mesmo que o preceito citado no. estivesse j em vigor,
haveria de se entender que o estava pelo menos ao tempo da
publicao do Reg. Registo Predial de 1870, que expressamente
invocava subsidiriamente o Cd. Civil (art. 1."), e de ento
data a tradio da integrao de preceito idntico ao art. 83."
do actual Cd. (Regulamento de 1870, art. 154."; Regulamento
de 1898. art. 165."; Cd. de 1922, art. 151."; cd. de 1929,
art. 276."). Podemos pois concluir que desde o Cd. Civil se
consideram como nulos cs cancelamentos baseados em factos
inexistentes ou nulos.
Mas, se assim , seria absurdo que se contemplasse tal
hiptese para o cancelamento e no se previsse para qualquer
espcie de registo. H que concluir, por um lado, que a nulidade
ou inexistncia dos factos registados arrasta a nulidade do
registo; c, por outro lado, que a toda a espcie de nulidades,

- 312 -
 F pblica. registral

e portanto tambm s que chammos intrinsecas, aplicvel

o disposto no art. 83. 0
No ficam por aqui as dvidas da interpretao do artigo,
cuja redaco realmente infeliz.
Desde que momento cessa o beneficio da f pblica? Di-lo
expressamente o artigo: Desde a data do registo da competente
aco, aco essa que a aco de anulao do registo, con-
forme se escreveu literalmente no cito art. 65." do Reg. Registo
Propriedade Literria.
Prossegue o preceito: prejudica os direitos de terceiro
que ao tempo desse registo no se achavam inscritos.
De que registo se trata agora? Do registo nulo, ou do
registo de aco de nulidade? Tem que se entender que seja o
registc de aco de nulidade, j que os terceiros cujo direito
estivesse j registado antes do registo nulo que no poderiam
nunca ser afectados por um registo posterior, isto , no lhes
interessaria a aparncia duma situao registral, divorciada
da real, na medida em que os prejudicados pela anulao do
registo seriam antes os adquirentes de direito, em consequncia,
ou na sequncia, do facto nulo.
Mais grave nas suasconsequncias ainda a dvida que
suscita o saber-se se o alcance do preceito que a nulidade no
prejudica os direitos de terceiros no inscritos ao tempo do
registo da aco de nulidade, prejudicando todos os outros
terceiros; ou antes se, aps o registo referido, a nulida,rle do
registo no afecta ainda assim quem tivesse o seu direito j
registado.
A primeira interpretao conduziria ao absurdo de prote-
ger mais quem no tivesse registado do que quem o tivesse
feito. Ter-se- assim que entender que o registo da aco de
nulidade deixar de conceder o benefcio da f pblica registral,
ficando porm ressalvados os direitos adquiridos entretanto
por terceiros com base no registo nulo, desde que tenham sido
registados entretanto. Exemplificando: A, proprietrio segundo
(l registo, vende um prdio a B, fazendo-se o registo de trans-

misso, que contudo nula. C, de boa f, adquire, por sua vez,

o direito registado a favor de B, registando-o. Posteriormente,

- 313 -
 Publicidade registral

declarada judicialmente a anulidade do acto de transmisso

de A a B. Independentemente das obrigaes que podero dai
resultar para A ou para B, o direito real de C inatacvel.
Em concluso: o art. 83.' significa que aos registos nulos
concedido o privilgio da f pblica registral (positiva) desde
a sua data at data do registo de propositura da aco de
anulao, sucedendo contuda que os direitos registados que
sejam consequncia do facto nulo registado permanecero
independentemente da anulao do registo ('). Igual regime
aplicvel quando se trata de nulidade que no resulta do facto
registado, mas da ilegalidade extrinseca do prprio registo.
Para ocaso especial de erro no registo, existe ainda a dis-
posio do art. 240.', que consequncia das regras gerais sobre
o caso julgado: s pessoas que no tenham intervindo no
processo de rectificao no ser aplicvel a respectiva sen-
tena. Mas mesmo que tenham sido notificadas, a notificao
no operar contra direitos que tenham adquirido pela con-
fiana no registo errado. Tal regista tambm registo nulo
(se o erro for substancial) e -lhe portanto aplicvel o art. 83.".
Este preceito de natureza substantiva, enquanto o art. 240."
de natureza processual.

b) Registo cmnercial e de automveis

o Cd. Registo Predial aplica-se subsidiriamente ao re-

gisto comercial (Dec.-lei n." 42644, art. 19.", n." 1) e ao registo
de automveis (Reg., art. 64."). Na ausncia de disposio
expressa que regule a matria ou que seja incompatvel com o
art. 83.", dever este vigorar pois tambm para os registos
comercial e de automveis (").

(') --:E':: idntica a inteIip.retao dada ao art. 276." do ed. 'Reg.

Pred. de 1929 (correspondente ao aetual art..83. 0 ) por 'Lopes Cardaso, ob.
cit., pg. 363. S admira que a justificao consista em pouco mais do que
a afirmao de que assim.
e> -Na vigncia do .Regulamento do Registo Comercial de 1888,
existia disposio 'expressa, o art. 66.", com redaco idntica do
art. 83.", do Cd.Reg. Predial.

314 -
 F pblica. registral

Uma dificuldade se poder contudo levantar qU\lnto ao

primeiro. Aquele preceito prev na sua letra (in fine) a invoca-
o dos direitos de terceiros que beneficiam da f pblica regis-
tra!. Como vimos, no registo comercial tanto se inscrevem fac-
tos de transmisso como outros que atribuem determinadas qua-
lidades, ou implicam certos regimes especiais de responsabili-
dade por dvidas, ou publicam circunstncias relativas ao comr-
cio, mas que no atribuem propriamente direitos. Poder-se-ia
pois entender que o art. 83." s seria aplicvel ao registo comer-
cial, quando se trata de factos de transmisso (registo de
navios e transmisso de quotas, de partes de capital ou certas
aces) .
Pc.rm, como vimos, a referncia prvia inscrio de direi-
tos por terceiros no implica uma condio necessria para o
benefcio da f pblica, mas um requisito para a inatacabilidade
dos direitos registados com base em registo nulo, mesmo depois
da sua declarao de nulidade. No h, pois, objeco para a
aplicabilidade do preceito a todos os factos sujeitos a registo
comercia!.
Assim, por exemplo, os credores de comerciante casado
segundo o regime de separao absoluta de bens, mas cerca do
qual consta no registo erradamente o regime de comunho de
adquiridos, podero invocar a responsabilidade dos bens do
casal por dvidas comerciais, nos mesmos termos em que o
fariam se o registo fosse vlido, enquanto no for proposta a
aco de nulidade do registo; ou invocar a qualidade de gerente
de determinado scio conforme consta de registo nulo, por ser
nula a nomeao ou falso o documento em que o registo se
baseou.
Acrescente-se que, em relao constituio de sociedades,
irrelevante a f pblica registral, j que a irregularidade da
sociedade sempre mais favorvel para terceiros que a vali-
dade do respectivo contrato, visto que a irregularidade arrasta
consigo a responsabilidade pessoal, solidria e ilimitada. Ora,
como a f pblica registral um benefcio para terceiros e no
pode pois ser invocado contra eles, no haver, em regra, que
se pr o problema nesta matria.

- 315
 Publicidade registral

c) Registo da Propriedade lru1Justrial

Nenhuma disposio regula expressamente a eficcia dos

registos nulos. Parece pois que se ter que entender que a f
pblica registral (positiva) no seja aqui de invocar. O regime
no alis de estranhar, j que a presuno de legalidade e
veracidade resultante deste registo no tem, em regra, to
grande extenso como nos restantes registC's (Cd., arts. 6.",
46. e 74.", L").
0

d) Registo Civil

Tambm aqui no h preceito expresso e generlCo cerca

do problema. Contudo, algumas indicaes poderemos colher
num ou noutro artigo.
Para o caso da sanao in radice ou convalidao simples
do casamento cannico nulo, mas transcrito, estabeleceu-se que
o cancelamento do assento nulo no prejudicar direitos de ter-
ceiro (art. 204.", n." 3). Temos pois aqui uma consagrao
expressa da f pblica registral, mas limitada a um caso espe-
cial, em que se verifica, para mais, a convalidao do acto nulo.
O art. 95.", n." 2, reza que a nulidade do registo no pode
ser invccada para efeito algum antes de declarada por deciso
judicial transitada em julgado. : o reverso do monoplio pro-
batrio do registo civil (art. 3.") e uma consequncia da impos-
sibilidade de ser ilidida a prova resultante do registo (art. 4.").
A consagrao da f pblica no contudo evidente, j
que tanto se pode entender nesse sentido o preceito, como num
outro bastante diferente: que a nulidade do objecto no releva
se no for alterado o registo, mas que a declarao de nulidade
retroagir os seus efeitos prpria data do registo nulo.
O caminho para a soluo, que de modo nenhum incontro-
versa, talvez se encontre na observao do efeito retroactivo do
registo civil. Concluimos no lugar prprio que a regra nos
registos patrimoniais a irretroactividade e nos registos pes-
soais a retroactividade, e ainda que no registo civil a actuao
ex nune se sobrepor eficcia ex tune, quando da no resultar

- 316 -
 F p.blica registral

a ofensa de direitos pessoais. Seguindo o mesmo raciocnio, a

invocabilidade da nulidade dos registos ser retroactiva, quando
a tal obrigue a prevalncia de direitos pessoais com direitos
patrimoniais, em conflito; pelo contrrio, se o conflito sc no
puser, a declarao de nulidade dos registos no ter efeito
retroactivo, isto , beneficiaro os terceiros da f pblica regis-
tra!.

- 317 -
 OAP ITU LO VIII

VALOR PROBATRIO DOS RE

GISTOS

82. A cap acid ade pro bat6 ria, com o

efei to da pub lici dad e
83. Fun dam ent o gen ric o
84. Tem a da pro va regi stra !
85. Sist ema s de pro va regi stra l
86. O valo r pro bat6 rio dos reg isto
s no dire ito por tug us vig ente
87. Com o se ilid e a pro va regi stra
I
82. A ,oapacidade probatria, como efeito da publicidade

Em relao a alguns registos pblicos (os do estado civil),

tem entendido uma importante parte da doutrina que desem-
penham uma funo meramente probatria('). No julgo porm
que se lhe pc'ssa deixar de atribuir. como fizemos. tambm uma
outra func,. prtfcamente talvez menos visvel, dada a nor-
malidade da sujeio a registo dos factos relevantes para o
estado civil. mas de importncia fulcral- a de condio de
invocabilidade. Estamos mesmo com Pugliati. quando afirma(')
que essa seja. tambm no registo civil, a sua funo primria e
essencial. No obsta que histOricamente tenha sido a necessi-
dade da criao, duma fonte probatria do estado civil que tenha
levado sua criao e desenvolvimento('), ao passo que os
registos de objecto predominantemente patrimonial tenham tido
a sua razo de ser directamente na oponibilidade, e o valor pro-
batrio um mero aproveitamento l6gicamente posterior.
Por outro lado. em muitas obras da especialidade. parti-
cularmente aquelas que se reportam ao registo predial, comer-
cial ou semelhantes. faz-se um silncio quase absoluto volta da
publicidade como prova, Impossvel ccntudo negar que os regis-
tos pblicos - quaisquer que sejam - se no limitam a conferir
uma presuno de conhecimento, oferecendo tambm aos inte-
ressados a possibilidade de. em maior ou menor grau, provar
em juzo a existncia e validade dos seus direitos.
Tal funo , na circunstncia, secundria e no se integra
mesmo na natureza dos registos como meios de conhecimento

(J) Ciro pugl1ati, ob. clt., pg. 212.

(') ~--Loc. cit., e pg. 4506.
e) -- ,Pugliati, ob. dt., pg. 165.

- 321

P.-22
 Publicidade -registral

em sentido tcnico (vide n."" 1 e 15), mas somos obrigados a

inclui-la como efeito comum, ainda que adjuvante, a todos os
tipos de publicidade. Por outro lado, ao incluir a criao de
fontes de prova entre os efeitos dos factos jurdicos, exorbita-
mos daquela concepo restrita, e tecnicamente mais rigorosa,
segundo a qual os efeitos jurdicos so o nascimento, modifica-
o e extino das relaes jurdicas, que impliquem alterao
dos direitos ou obrigaes correspondentes ('). Usmos um
contedo para a expresso efeitos jurdicos, que melhor se
conteria numa outra mais vaga de consequncias jurdicas,
j que ao criar uma fonte de prova, o facto nenhuma aiterao
cria nos direitos e obrigaes, fazendo apenas surgir na ordem
jurdica uma faculdade de demonstrao em juzo desses direi-
tos ou obrigaes.

83. Fundcrmenlo genrico

Os registos pblicos so lavrados por oficial pblico.

, No se trata de resultado de actividade privada, mas de uma
funo pblica (administrativa), rodeada de particulares exi-
gncias legais. Constam de livTOs pblicos, isto , existentes em
reparties do Estado, com forma obrigatria disposta por
lei, legalizados em regra pela autoridade judicial e, em relao
aos quais, se providencia pormenorizadamente pela sua guarda
e conservao.
O interesse pblico que os assentos realizam, a regulamen-
tao vinculada da sua escriturao, assim como de toda a
actuao dos respectivos conservadores, e os cuidados com a
sua manuteno, simuitneamente com a insero dos registra-
dores no aparelho estadual, so factores que justificam, e at
implicam necessriamente, que tais assentos, na convico
geral e na vontade do legislador, sejam merecedores de crdito
especial.
Os registos pblicos podem assim desempenhar uma
funo legitimadora que estabelece uma dupla presuno:

(') - PugHati, ob. cit., pg. 4l11.

- 322
 Valor probatrio dos registos

1." - que o contedo dos assentos verdadeiro ou exacto;

2. o _ que os direitos que deles resultam existem e correspon-
dem ao titular segundo os registos (') .
No direito portugus, Os documentos lanados nos regis-
tos de todas as reparties pblicas so documentos autnticos
oficiais (Cd. Civil, art. 2423.", e C.P.C., art. 525.", n." 2), aos
quais a lei confere fora probatria especial.
O princpio da legitimao est consagrado expressamente
no C6d. do Registo Predial: O registo definitivo faz presumir
no s que os direitos I'egistados existem, mas que pertencem
pessoa em cujo nome esto inscritos nos precisos termos em
que o registo os define (art. 8:') (').
Estes princpios gerais no esclal'ecem mais, que o funda-
mento genrico da capacidade probat6ria dos registos. Mas,
dentro destes limites, diverso pode ser o seu valor e diverso o
regime juridico.

84. Tema da prova registral

O tema da prova registral est relacionado com o objecto

da publicidade. Os registos hc"de poder provar <<aquilo que
em si mesmo contiverem.
Dissemos que havia que distinguir o objecto da publicidade
como relao de conhecimento (a situao juridica) do objecto
do processo publicitrio (o facto juridico). Esclarecemos que
o modo concreto e real por que a publicidade atinge as suas
finalidades em regra o registo de factos; so eles que so
dados a conhecer ao oficial pblico; so eles sobre cuja admis-
sibilidade recai a deciso final do registador; pelo estabeleci-
mento de conexes que a publicdade vai mais longe no seu
alcance, permitindo o conhecimento das situaes pessoais ou

(') -C~'-sso Romero, oh. cit., pg. IH; Cassio y Corr3Jl, Leccio-
nes .. , pg. 9:1.
(2) - li: princpio tradiciona,l no registo predial portugus. Ver: Regu-
lamento de 1890, art. 149."; Regulamento doe 1898, art. 1'57."; Cd. de 1922,
art. 1130."; Cdigo de 1929, art. 26,7.".

- 323
 Publioidade -registral

reais, sendo elas que constituem o objecto prprio e tpico da

relao publicitria.
Fcil pois de concluir que a capacidade probatria dos
registos se estenda quer aos factos quer s situaes. Enquanto
prova de factos juridicos, na sua existncia e validade, os
registos so prova de .9." grau, visto que se no referem imedia-
tamente aos prprios factos, mas a uma fonte de conhecimento
deles (as declaraes ou os documentos) ('). Enquanto prova
de situaes juridicas ('), sejam elas qualidades ou estados, ou
sejam antes direitos ou deveres, os registos so prQVa indirecta,
porque ou do materialmente a conhecer um facto de que a
qualidade ou estado consequncia necessria (exerccio do
comrcio - qualidade de comerciante; casamento - estado de
casado) ou do materialmente a conhecer um ou mais factos
rela:cionados dos quais resultam direitos, deveres e a extenso
ou compresso deles (constituio de hipoteca - direito real
de hipoteca; doao de um prdio a favor de A+incluso desse
prldio no dote de A = direito de propriedade de A sobre o prdio,
com proibio de alienao).

85. Sistemas de rrova reqistral

Sob um primeiro aspecto, a prova dos factos sujeitos a

registo pode fazer-se por qualquer meio em geral admitido, ou
estar limitada documentao extrada dos assentos registrais
respectivos. O primeiro sistema pode dizer-se que constitui a
regra, sendo o segundo sistema prprio do registo civil e da
propriedade industrial.
No direito portugus, como noutros direitos, o apareci-
mento do registo civil no trouxe consigo essa limitao (cfr.
Cd. Civil, arts. 2441." e 2443."). O Cd. Registo Civil de 1911

(') -- Sobre a corn1parao entre documentao de 2." gr:au (regis-

traI) e de 1." grau (notarial), v. Pavone La Ro's'e, ob. cit., (pgs. 80/1.
e) . - Em consequncia do que atrs se 'escreVeu em relao ao
objecto do processo no registo de constituio de di'reitos da propriedade
industrial, o tema :da prova , neste caso, sempre ,a situao jurdica.

- ~4 -
 Valor probatrio dos regi8'to8

estabelecia (art. 4.") que o estado civil S se poderia provar

peles registos, mas logo o art.. 5." abria tal brecha nessa regra,
que se pode entender que a inadmissibilidade de meio diferente
dos registos para prova do estado civil no era ainda determi
nada. O monoplio probatrio dos factos do estado civil ao
registo civil est contudo consagrado pelo art. 5." do Cdigo
em vigor.
Tambm o registo da propriedade industrial constitui o
meio exclusivo de prova dos respectivos direitos (Cd. Proprie
dade Industrial, art. 100.").
Sob outre prisma, se podem agrupar os sistemas proba-
trios registrais - o valor que lhes atribudo, ou melhor, o
tipo de presuno que dos assentos nasce.
Uma presuno juris et de jure nunca foi estabelecida por
qualquer sistema registral: resta sempre a possibilidade de
arguir de falsidade o registo ou os documentos em que se
baseou.
A presuno pode ser legal (juris tantum) ou simples
(hominis), isto , pode o registo fazer prova, se no for demons-
trado o contrrio, ou constituir apenas um elemento de prova
(princpio de prova, como lhe chama N. Coviello) (') a consi
derar pelo julgador segundo o seu arbtrio.
Nalgum destes dois casos se h de incluir, em regra, a
fora probante dos registos e no muito fcil fazlos corres
ponder a este ou quele sistema legislativo, j que em regra as
disposies do direito positivo no so suficientemente expl
citas, dando lugar a controvrsias doutrinais e jurisprudenciais.
Ainda assim, h casos em que indubitvel a existncia
de presuno legal(') e, duma ma.neira geral, notase uma ten
dncia para que as presunes simples evoluam para presun
es juris tantum C') .

(') - Db. cit., pg.s. 215/6.

e) - Assim, no registo prec':ial efpanhol -- Cfr. Casso Romero, oh.
cit., pgs. '112/4; Cossio y Corral, Lecciones .. ,, pgs. 90/91; no reglsto
comercial sUo~ efr. Pavone La Rosa, oh. cit., pg. 78.
C') ..- Neste sentildo, a modificao operada no registo comerc,ial
francs pela reforma de 1953 -- Ver Hamel-Lagarde, ob. cit., pgs. 339
e 361/2.
 Publicidade registral

Um modo de certa maneira intermdio entre a presuno

inilidvel e a presuno ilidvel se verifica quando, embora
seja possvel a prova em contrrio do registo, se admite apenas
a arguio de falsidade do mesmo, ou ainda quando, sendo
facultados outros meios de ataque presuno registral, se
exige como condio para essa refutao o pedido de cancela-
mento do registo respectivo.

86. O valor probatrio dos registos no direito portugus vigente

As disposies que no nosso direito se referem especifi-

camente capacidade probatria dos registos limitam-se a assi-
nal-Ia, sem indicarem que espcie de presuno estabelecem.
A nica excepo o art. 4." do Cd. Registo Civil, onde se
l que a prova resultante do registo civil ( ... ) no pede ser
ilidida por qualquer outra, excepto nas aces de registos.
Quer dizer que se trata duma presuno legal, que s admite
como refutao a declarao de inexistncia ou nulidade do
prprio assento (' ). a forma de presuno de grau mais forte
que conhece o nosso direito registra!.
Afora este caso especial do registo civil, nada se diz para
alm de que o registo faz presumir a existncia dos direitos
(Cd. Registo Predial, art. 8." e decreto lei n." 40 079 ~ registo
de automveis - art. 15.") e que tais direitos pertencem
pessoa a favor de quem esto inscritos (Cd. Registo Predial,
cit. art. e Regulamento do registo da propriedade literria,
art. 58.") ou que o registo comercial constitui presuno jurdica
da qualidade de comerciante (decreto-lei n." 42644, art. 7.")
ou, ainda mais vagamente, que a prova dos direitos se faz pelos
ttulos do registo (Cd. Propriedade Industrial, art. 190.").
Mas que valor tem esta prova? Que ferma de presuno
estabelece?

(') _ A arguio de falsidade no se far alis nos termos do pro M

cesso ,especial dos arts. 360." e segs. do Cd. de Proc. CivH, mas sim con-
fo.nue os arts. '293." e 'segs. do .ed. Reg. Civil (arts. 95.", n." 1, a) e b)
e 283.", TI,''" 2 e 3) - processo de justificao judiciall ou processo ordi-
nrio de declarao.

- 326 -
 vcaor probatrio dos registos

A resposta h-de ser encontrada nos preceitos de carcter

geral do Cdigo Civil e do Cdigo de Processo Civil.
J vimos antes que os assentos registrais so documentos
autnticos oficiais, cuja fora lhes hoje concedida pelo
art. 526.' do Cd. Processo Civil.
Podemos desde j observar que ao nosSo legislador no
possvel fazer as crticas que, com toda a razo, se dirigiram
j a quem no distingue entre a prova da declarao do fun-
cionrio registrador, por um lado, e a prova da veracidade e
validade do facto ou situao quc censtituem o contedo de tal
decla,rao, per outro (').
Na verdade, em relao ao primeiro aspecto - declarao
do oficial pblico - os documentos autnticos fazem prnva
plena, salva a possibilidade de se demonstrar a sua falsidade.
E isso, quer quanto sua origem (art. 526.', n.' 1), quer quanto
quilo de que o funcionrio teve conhecimento directo (n." 2) r).
Diferentemente, se se atesta a existncia de factos (vera-
cidade) de que tomou conhecimento indirecto, existe ainda
uma presuno (juris tantum), contra a qual se admite pois
qualquer espcie de prova (n." 3).
Uma lacuna, contudo, se descortina neste regime; que
espcie de presuno se estabelece quante validade dos factos
constantes dos assentos?
As disposies j citadas do registo predial, da proprie-
dade automvel, industrial e literria falam porm em direitos,
o que pressupe que a presuno se estende tambm validade
dos factos registados. Em relao ao registo predial, sempre

(')~. Pavone La Rosa, ob. cit., 'pgs. 79/80.

(') -Comparando o art. 526." do actual Ctldigo com o art. 530."
do Cdigo revogado nota-se uma alIterao de rcdaco: substituiu-se a
expresso factos 'que se passavarn na sua presena ou ,de que ele se
cerUficou e podia certific:ar~se por esta outr:a factOlS ao alcanee das
suas percepes. Parece que o sentido do preceito se mantm, mas a
nova frmula acentua ainda mais a necessidade de o conhecimento ser
directo (materialmente) -- percepo implica captao pejos sentidos mais
do que pela inteligncia.

- 327 -
 Publicidade registrol

se tem entendido que se trata de presuno legal e no sim-

ples presuno hominis ('). Julgo certo esse modo de ver e
no vejo razes para que se no estenda aos outros casos.
Essa presuno baseia-se na observncia da legalidade pelos
registradores, com os limites que no lugar prprio se expuseram.
Se os conservadores se devem, em principio, recusar a registar
actos nulos, lgico que aqueles que admitem gozem duma
forte presuno de legalidade (') .
H-de porm entender-se, como consequncia de serem
admissveis a registo os actos jurdicos anlveis, que, se a
controvrsia for de nulidade relativa e no de nulidade abso-
luta, no conceder o registo qualquer presuno especial a
favor de quem os alega.
A prova pelo registo no se faz directamente atravs dos
assentos - que so fontes de prova - mas por meio de
dccumentos deles extrados: em geral, pelas certides;
em especial, pelos certificados e notas de registo (Registos
Predial e ComerciaI), boletins, cdulas pessoais e bilhetes de
identidade (Registo Civil), ttulos de patente, depsito ou
registo (Registo da Propriedade Industrial). A prova que destes
documentos resulta pode ser refutada no s pela negao de
veracidade ou validade dos factos ou situaes constantes dos
assentos, comc, pela alegao da infidelidade dos meios de
prova (Cd. Processo Civil, art. 529.").

87. Como se ilide a prova registral

A prova registral pode ser atacada fundamentalmente por

trs meios:
a) arguio de inexistncia jurdica ou nulidade do
registo;

(') -Pedro Pitta, Anotaes e comentrios ao ltimo Cdigo do

Registo Prediab (Decreto n." 17070, de 4 de Julho d~ 19'28), pgs. 3'54.
e) - Em ordens jurtdicas registrais semelhantes nossa, alguns
autores no entendem ,que seja esta sUf'ciente razo, visto que consideram
que o registo sja apenas presuno simpl'es (lpuVone La Rosa, ob. cit.,
pg. 84), facilitao da prova (Ghidini, ob. cit., Ipg. 68). No sentido
do texto, porm, toda a doutrina espanhola consult,ooa.

- 328 -
 Valor pl'obatrio dos regstos

b) arguio da infidelidade dos documentos que foram

apresentados comc, meio de prova (certides, etc.) -- cfr.
art. 529. o do Cd. Prc'cesso Civil;
c) arguio directa da inexistncia juridica ou nulidade
do facto ou situao registados.
No ltimo caso, 'a lei exige, por vezes, que a impugnao
seja acompanhada do pedido de cancelamento do assento res-
pectivo (Cd. Registo Predial, art. 12."). Esta condio desti-
na-se a assegurar o mximo de correspondncia entre a ver~
dade tabular e a extra-registra\.
NC'utros casos, e vimos j que assim sucede no registo
civil, s o primeiro processo de refutao se admite. S indi-
rectamente, pela alterao do prprio registo, se pode provar
que ele no seja verdadeiro ou vlido.
A prova de que o registo inexistente ou nulo sempre
admissvel e c resultado a extino do valor probatrio do
documento registral apresentado. No o entendem assim alguns
autores ('), defendendo a opmio de que a impugnao da prova
registral se devera fazer sempre, para que atingisse o fim
em vista, pela demonstrao directa da inexistncia ou ilega-
lidade dos factos. Cremos contudo que, se se provar a nulidade
do regsto, anda que essa nulidade advenha de ilegalidade
extrinseca, no se ter provado o facto contrrio ao registado,
mas ter-se- destrudo a presuno legal que dele emanava.
Na sequncia de tal demonstrao, a prc,va caber a uma ou
outra das partes, nos termos gerais. Isto , se o facto foi ale-
gado por quem apresentou o documento registral, caber-Ihe-
o nus da prova, alterando-se a situao inicial. Mas se a prova
registral foi oferecida em contra-alegao, a demonstrao da
nulidade do registo no impede que a situao inicial se man-
tenha: o nus da prova caber a quem alegar.
Mutatis mutandis, o mesmo regime aplicvel, quando se
tenha impugnado, com xito, a fidelidade de certido ou
documento semelhante.

( ') - Gonzlez y Martinez, ?b. ci L, pg. 148.

--' 3'29 -
 CAPITULO IX

EFEITOS ESPECIAIS E EXCEPCIONAIS

DA PUBLICIDADE

88. Razo de ordem

89. Publbdade-notcia

90. Publicidade sanante

91. E~eitos especiais da publicidade

88. Razo de ordem

Neste captulo referiremos brevemente os efeitos especiais

e excepcionais da publicidade registra!.
A primeira aluso no ser propriamente a efeitos espe-
ciais, mas sim queles casos em que se no verifica um dos
efeitos considerados como mnimos para a publicdade: a eficcia
em relao a terceiros.
Trataremos seguidamente dum caso de excepo nos efeitos
da publicidade, no porque ele seja possvel no direito positivo
portugus, mas por ser comumente estudado pela doutrina e
para concluir precisamente que seja alheio ao nosso sistema
registra!.
Finalmente, enunciaremos, e no mais, aqueles efeitos que,
embora importantes nc, respectivo campo, so privativos dum
ou de outro dos tipos de registo, cujo estudo no cabe portanto
em trabalho de ndole geral com este pretende ser.

89. Publiddade-notcia

A publicidade-noticia, ou seja, aquela que no exerce qual-

quer efeito sobre a eficcia do facto registado, tem-se vindo
a tornar excepcional. A publicidade tende a possuir como efeito
mnimo a opcnibilidade em relao a terceiros, e essa a regra
quase geral no nosso direito. Por esta razc" ao longo de toda
esta II Parte, descurmos geralmente a referncia a este tipo
de publicidade, como excepo maioria dos princpios que
foram sendo afirmados. A publicidade-notcia est hoje em
franca decadncia, inclusive no pas que, durante longos anos,
dela fez tipo fundamental de publicidade: a Frana.

- 338 -
 Publicid ade l'egistra l

No direito portug us h ccntud o ainda alguns casos em

que os efeitos de direito da public idade se limitam facilid ade
probat ria conced ida aos respec tivos interes sados. Assim :
- No registo predia l:
Os factos refere ntes a direito s de enfiteu se, consti tudos
antes de 1 de Abril de 1867, e as servid es que se revele m
por sinais visvei s e perma nentes (Cd., art. 7.", n." 2, b);
- No registo comer cial:
a) A emiss c de aces , obriga es, cdula s ou
escrito s
de obriga o geral das socied ades ou de particu lares e sua
amorti zao, ordin ria ou extrao rdinr ia (decre to-lei n." 42644
,
art. 3.", f) ;
b) A autoriz ao para o nome ou apelido de scio,
que
se retira ou falece, ser mantid o na firma social (j);
c) Os balan os das sccied ades annim as e das socied ades
por quotas que exera m o comrc io banc rie (l);
De facto, no concebvel lgica mente a oponib ilidade ou
inopon ibilida de de tais factos em relao a terceir os, a no ser
que a falta de registo implic asse a respon sabilid ade pessoa l,
solid ria e ilimita da dos scios (sendo a socied ade faltosa de
respon sabilid ade limitad a), o que parece ser sano dema-
siada. O interes se da public idade de tais factos reduzi r-se-
presun o de veraci dade e legalid ade, na medid a em que seja
releva nte na prtica , e ao conhecimente- que permit e ao pblico
em geral, o qual poder exerce r influn cia sobre o credito ou
descr dito do comer ciante a que o facto se refere.
- No registo da propri edade literr ia, cientf ica e arts-
tica: a propri edade a favor do prpri o autor ou seus herdei ros
no necess ita de estar regista da para ser oponv el a terceir os
(decret o-lei n." 13725 , art. 107.", in fine);
~ No mgisto da propri edade indust rial:
Como acentu mos, os direito s privati vos primr ios so
lgicam ente suscep tveis apenas das forma s extrem as de publi-
cidade : consti tutiva e notcia . Possu ndo public idade cons-
titutiv a apenas as inven es e marca s, todos os outros direito
s
esto sujeito s a mera public idade notcia :
a) Nome e insign ia de estabe lecime nto, na medid a em
que a sua garant ia como direito s no pressu pe prvio regsto

- 334 -
 Efeitos especiais da publicidade

(cfr. Cd. Propriedade Industrial, art. 146." e Conveno da

Unio de Paris de 20 de Maro de 1883, art. 8.") ;
b) Recompensas - cfr. Cd. Propriedade Industrial,
art. 129.": ,,0 uso de recompensas legitimamente obtidas
permitidc independentemente de registo;
c) Denominaes de origem, direitos que so consequncia
dum certo condicionamento de facto concatenado ou no com
uma regulamentao administrativa (cfr. Cd. Propriedade
Industrial, arts. 165." e 166."), sendo a sua proteco indepen-
dente do registo (art. 169.");
- No registo de aeronaves: no Regulamento respectivo
prev-se como sujeito a registo apenas a matricula de aero-
naves e a hipoteca. A matricula produz um efeito especial, a
que adiante nos referiremos; entre C'8 documentos necessrios
para a sua efectivao, exige-se um que seja comprovativo de
que a propriedade pertence pessoa que requer a matricula ('),
mas no se prevm as sucessivas transmisses de aeronave.
registo destes factos absolutamente facultativo, no deri-
vando dele quaisquer efeitos especiais; o que necessrio que
a aeronave esteja matriculada, em nome seja de quem for.
Quer dizer, que os factos de transmisso produzem todos os
seus efeitos juridicos, independentemente do registo.
Por outro lado, a constituio de hipotecas e o seu cance-
lamento esto tambm sujeitos a registo (arts. 205." e 206."),
mas no se define qualquer sano para a sua falta, nem mesmo
as multas aplicveis por fora do art. 211." a outros casos.
Trata-se portanto tambm de uma publicidade-notcia alm de
facultativa.

90. Publicidade sanante

A expresso corrente na doutrina e nasceu com

Ehrenberg, que distinguiu uma publicidade sanante absoluta

(') --- A lei fala em facturas ou contratos de compra e venda de

aeronaVe (art. 48.", 3."), mas evidente que a causa de a'quisio pode
ser diferente da 'compra e venda e nem por i'sso se poder recusar a
matricula.

- 335 --
 Publicid ade registra l

duma relativ a, confor me o efeito consis tisse na conval idao de

todos ou de alguns dos vcios dos actos regista dos('). Em
relao aos actos em que a public idade produz tal efeito no
se poderi am pois invoca r essa nulida des, quando tivesse m sido
devida mente public ados.
Os exemp los fornec idos pelos autore s so os seguin tes:
a) Acto consti tutivo de socied ades comerc iais, o
qual
depois de pUblicado no registc comerc ial, no pode no direito
italian o ser j declar ado nulo, na medid a em que a forma de
extin o da socied ade a sua liquida o, que o meio norma
l
do termo das socied ades vlida s ('). Este regime alheio ao
direito portug us (Cd. Comer cial, art. 120.").
b) Outra forma de public idade sanant e seria a aquisi
o
do direito real pelo segund o transm issrio dum mesmo alie-
nante, desde que regista sse antes do primei ro adquir ente(" ).
A explica o que demos para o mecan ismo desta situa o no
implic a, como vimos, de modo algum , que haja qualqu er sana
tria do aeto, pela razo simple s de que no nulo, antes da
public idade, mas relativ ament e inefica z (ver n." 79).
c) Tamb m as situa es que caract erizm os como
deri
vadas do aspect o positiv o da f pblic a registr aI foram tidas
por alguns autore s como de public idade sanant e (').
d) Outro exemp lo seria a eficci a retroa ctiva da sana o
de actos nulos, desde que regista dc's, a partir da data do
respec tivo registo ("), , no nosso direito , o caso tpico atrs
citado do art. 204.", n." 3, do Cd. Regist o Civil, que ento
tivemo s por consag rao tamb m da f pblic a registr a!.

(') _ F. Ferrara j., ob. cit., p.g. 26 e nota (2).

C) --- M. Ghidini, ob. cit., pgs. 65/68; Pavone La Rosa,
ob. cU.,
pgs. 121/3; contra - R. Carrada , oL. cit., pgs.34 2/4 e
Pugliati , oh. cit.,
pg. 453.
(") -Morit u, Revisi one delJa dctrin a ... dt., pg. 95,
cito por
R. Corrado , oh. cit., pg. 341/2, onde .se faz tambm
a critica daq.uele
entendi mento, ainda que por raz'es diferen tes das nossas.
(~) --"R. Corrado , oh. cit., pgs. 346/8.
Oontro., Pavone La Rosa,
ob. cit., pgs. 345/6.
C) -R. COl1rado, ob. clt., pgs. 34'5/6.

- 336 -
 Efeitos especiais da publicidade

e) Um ltimo exemplo seria a aquisio por prescrio, no

caso do registo de titulo (nulo) (cfr. Cd. Civil, arts. 526.",
n." 2, e 527.") (').li: evidente porm que no h aqui nenhuma
convalidao, mas apenas a reduo dum prazo(').

91. Erreitos especiais da publicidade

a) A publicidade predial, desde que respeite a facto de

transmisso de propriedade sem condio suspensiva, tem, como
efeito 'adicional aos estudadcs, a transmisso da posse para
o respectivo titular registral (Cd. Civil, art. 953."). Por outro
lado, o registo de facto nulo abrevia o decurso do prazo de
usucapio (Cd. Civil, arts. 526.", n." 2, e 527.").
As relaes entre o registo predial e a posse levantam
problemas de vria ordem, entre os quais avulta o do conflito
que se pode estabelecer entre a posse tabular e a no-tabular.
Existe sobre o assunto abundante bibliografia C').
b) Discute-se na doutrina se o registo de sociedades
comerciais ter como efeito a criao da respectiva personali-
dade colectiva. A soluo positiva adoptada, por expressa
disposio da lei, em relao s sociedades de capitais, no
direito italiano(').
c) A presuno da qualidade de comerciante atribuida
pelo registo comemial (cfr. decreto-lei n." 42644, art. 7.") tam-

(') - F. Ferrara J., oh. cit., pg. 27.

e) ---- Assim: lPugliati, oh. dt., pg. 4501; R. Corrado, ob. eit., pg.s.
340/1.
t~) ~ Prof. Dias Marques, Prescrio aquisitiva .. . , dt., vaI. lI,

pgs. 41/51 e 280/7; Nussbautn, ob.cit., pgs. 50 e SgB.; Gonzlez y

Martinez, oh. cit.., pgs. 150/8; C'aH,So Homero, ob. cit., rpgs. 134/144;
Cossio y Corr1al, 1nstitucioncs .. ., cit., pgs. 181/9 e 227/245;
E. Gimenez Arnau, Lu. ini'ieripcin de- posscssin, l:leparata da
Revista general de legislacin y jurispl'udenc1a, Abril de 1945; Nudez
Lagos, Realidad y registro, cito
e) _._-. V. Pugliati, ob. clt., pg:-i. 4-18/9; M. Ghidini, oh. cit., 'Pgs.
6'2/5; Langle y Rublo, ob. cit., pg. 889.

337

P.-23
 Publicid ade Tegistra l

bm d lugar a contro vrsia s cerca dos efeitos do registo em

rela o a tal qualidade (').
d) A matric ula de navios, aerona ves e autom
veis
condio sine qua non para que esses veiculos possam
circula r. Para os navios, decreto-lei n. 42 644, art. lO.'; para
O

as aeronaves, Reg. da navega o area, art. 47.'; para os

automveis, Cd. da Estrad a, art. 43.', n.' 1, a).

(l) - --" P. Eude, ob. cit., Ipgs. 3;2/3.

888
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TIPOGRAFIA GUERRA -- VISEU