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Hotel Planejamento 1
Hotel Planejamento 1
Hotel Planejamento 1
J.
profissionais.
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de implanta@ e equpamentos,
5UMRlo
Nclta do ed'itor, 7
gradecirnemCI, :'9
Prefeio, 1L
Iatroduo, 13
Um breve histdrico,, 16
Definio do produto, 26
tcalaaq, 36
Tipos de hotel, 42
0 projeto, 88
Parnrtros de custos, 234
Bibliografi-,,, 239
ndice gga1,,24!
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I
NOTA DO EDITOR
I
AGRADECIMENTOS
agt adecimentos
Queremos manifestar nossos profundos
ANcera.PAGLIUSOBASSO,peladedicaoeentusiasmoComquepartic
de aiuda, des-
pou desta empreitada, desdobrando-se sempre que precisamos
produo de
de o levantamento de informaes, escolha de ilustraes,
e outras que sequer
desenhos, copidesque, sugestes; algumas que pedamos
eiaborao des-
imagrnvamos. Enfim, uma arquiteta dos sete instrumentoslA
te livro teria sido bem mais difcil sem sua colabotao-
Os autores
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INTRODUO
An'liguidade a Bri'nia
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Pontos de paradas e de catavanas.
A HOTELARIA NO BRASIL
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o
problema da escassez de hotis no Rio de Janeiro, gu j acontecia
em meados do sculo xIX, prosseguiu no sculo )o(, levando o governo a
criar o Decreto nn 1160, de 23 de dezembro de 1907, que isentava por sete
anos, de todos os emolumentos e impostos municipais, os cinco primeiros
grandes hotis que se instalassem no Rio de Janeiro. Esses hotis vieram, e
com eles o Hotel Avenida, o rraior do Brasil, inaugurado em l-908. O Avenida,
com 220 quartos, maca, por assim dizer, a maioridade da hotelaria no Rio de
Ianeiro.
' A fixao do termo "hotel" no jatgo nacional se deu, definitivamente, em virtude da necessida-
de de anunciar o servio junto aos estrangeiros da cidade do Rio de Janeiro. A Gazeta do Rio de
-laneiro, por exemplo, taz, no ano de 181.7, anncio de um mesmo estabelecimento com denom!
nao de Hospedaria do Reino do Brasil e depois Htel Royaume du Brsil.
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
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24 HOTEL: pLANEJAMENTO E PROJETO
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DEMANDA E OFERTA
QUADRO
O MERCOSUL EM FACE DO TURISMO MUNDIAL
Indicadores Mercosul Mundo
1992 1995 2005* 1992 1995 2005*
Faturamento bruto (US$ bilhes) 7n oq 156,44 3,217 3,380 7,176
Empregos (milhes)
-7 tr,^
10,26 192 212 338
% do total 6,80 - <- 6,39 10,5 10,7 1 1,8
Consumo pessoal (US$ bilhes) 32,19 38.38 84,65 1,789 1,898 3,866
% do total 7.18 7,18 7,17 11,4 11,4 11 ,7
lmpostos (U5$ bilhes) 10,69 12,69 ?7 0? 627 656 1,405
% do total qq? ),4 | 5,43 11,3 11 ,1 11,6
* Estimativas
Fonte: WTTC (World Travel and Tourism Council). Artigo extrado do jornal Folha de S.
Paulo, 18 de fevereiro de 1996.
DEF|N|O DO PRODUTO 2s
do PIR regional e 6,4 por cento do emprego total, o que sugere um potencial
turstico ainda no suficientemente explorado nesses pases, inclusive, ou prin-
cipalmente, no Brasil.
A recuperao econmica da Espanha no perodo ps-Franco, quando
iniciou sua integrao efetiva na Comunidade Europia, foi possvel atravs
do turismo, que contirrua a ser o carro-chefe da economia do pas. Na diviso
e distribuio de atividades econmicas nacionais, no contexto da Comunida-
de Europia, Portugal teve sua economia vinculadabasicamente s atividades
tursticas.
A evoluo da hotelaria, a espinha dorsal do turismo, levou o sistema
hoteleiro a trabalhar a demanda de forma a canaliz-la e mold-la gradual-
mente a seus interesses. Do ponto de vista de mercado, a demanda passou a
ser trabalhada pot segmentos de mercado, processo que se mostrou o mais
adequado pata a orientao do crescimento hoteleiro.
SEGMENTO DE MERCADO
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;ff:, por execurivos de nvel intermedirio, tcnicos,
profissionais e vendedores que viajam a negcios e que preferem (ou
podem apenas) pag r tarlfas mais baixas. seu objetivo mais o con-
forto do que a sofisticao das instalaes e dos servios hoteleiros.
Esse segmento gerou o aparecimento dos hotis econmicos, atual-
mente objeto de uma grande expanso no Brasil.
o contingente de mercado caracterizado por executivos, polticos e
artistas que procuram hotis de alto nvel, que ofeream mais discri-
o e preservem o hspede. So hotis menores, mas bastante sofisti-
cados nos servios e nas instalaes.
o pblico que procura descanso e fortalecimento fsico e mental em
ambientes isolados, com paisagens ricas e caractefsticas. Essa deman-
da o contraponto vida trbana moderna, que provoca tenso e
estresse. Gerou o aparecimento de resorts e, como seu desdobramen-
to, os spas, mais voltados para recondicionamento fsico.
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30 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
38
INTRODUO
HOTEL CENTRAL
. Tem como objetivo ficar ou no centro da cidade,ou o mais prximo possel.
. Restries quanto ao uso e ocupao do solo.
. Compatibilidade entfe o preo do terreno, o pote e o padro do empreendi-
mento. O custo do terreno no pode ultrapassar o valor determinado pelos
estudos de viabilidade econmico-financeira.
. Facilidade de acesso ao aeroporto e s principais vias da cidade.
. Existncia de redes de infra-estrutura confiveis (gta, esgoto, energia eltrica,
telefones).
. Localizao em via sem congestionamento de trnsito.
. Localizao de fcil ..lentificao na cidade.
HOTEL ECONOMICO
. Localizao na principal via de ligao entre a rodovia regional de acesso
cidade e o centro urbano.
. Localizao de fcil visualizao e identificao em relao cidade e rodovia.
. Terreno de custo baixo e com dimenses adequadas para petmir ptio de estacio=
namento e uma consffuo horizontal ou, no mXimo, de trs pavimentos.
. Terreno servido por redes de infra-estrutura (drenagem, gta, esgoto, energia
eltrica, comunicaes).
HOTEL DE CONVENEs
. Localizao em cidades caracterizadas como impofiantes centros de negcios
e de servios.
. Existncia de redes confiveis de infra-estrutura urbana'
. Localiza"o de fcil identificao na cidade.
. Dimenses de terreno que permita implantar reas de estacionamento de veculos.
HOTEL DE SELVA
HOTEL-CA55INO
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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
44
TNTRODUAO
pedes, fez surgir, ao longo do tempo, muitos tipos de hotel, Com caractesli-
ao qual
cas prpfias em funo da sua localizao e do segmento do mercado
esto voltados.
(lazer.
O extraordinrio desenvolvimento do turismo e sua diversificao
eo
negcios, Congressos, etc.), ocorridos nas ltimas dcadas paralelamente
encuftamento das distncias e ao barateamento das viagens proporcionados
pela evoluo dos tfanspoftes, vem criando a necessidade de novos tipos de
hotel, dirigidos aos nichos de mercado que vo sendo criados ou aos
preexistentes.
Com isso, novas Cadeias hoteleiras tm surgido, e cadeias mais antigas
manter
passafama ofefecer novos pfodutos, visando ampliat ou, pelo menos,
sua particiPao no mercado.
Por exemplo, a Holiday Inn, cadeia ameficarla com hotis no Brasil'
diferentes
oferece um coniunto de produtos diversificados que visam atender
tipos de clientes pof meio da ofetta de instalaes e servios diferenciados
com pfeos variados. Entre os Holiday Inn Express, de preo mais baixo'
e os
Holiday Inn crown e Plaza, de preo mais alto, h os Holiday Inn Garden
court, de padro mdio e pfeos moderados, os Holiday Inn Hotel, tambm
de padro mdio e com uma gama mais completa de serwios, e os Holidar-
Inn Sunspree Resort.
A Choice, outfa cadeia internacional, opera os padres Sleep Inn. ne
inter-
faixa maisbarxa de tarrfas, os Comfort Inn e os Quality Inn, nas faixas
medirias, e os Clariofr, na categoa luxo. Outras cadeias americanas
e eurcF
pias operam tambm hotis devtias categorias' A Accor, uma cadeia
frances;
que tamb m a't)a no Brasil, opefa desde os hotis de padro econmico
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TIPOS DE HOTEL
HOT15 CENTRAIS
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t a festaufantes, bares, cinemas, teatfos, lojaS, SedeS de empresas, etc. NaS gran-
ii des metrpoles, o conceito de tea central deve ser ampliado pan abtanger
ll os diversos subcentros - oS chamados centros expandidos - ou algumas re-
l gies particulares das cidades, como as faixas de praias no Rio de Janeiro ou
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Recife, por exemplo.
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TIPOS DE HOTEL 47
Localizao
Umaspectoimpoftanteaobsevaffiaescolhadoterreno,a|mdefor-
ma,dimenses,topo'IafiaeoutrosatributosnofmalmenteConsiderados,so e forne-
e visitantes, de prestadofes de servio
as flras de acesso de hspedes
Cedofes.Amodedireodasruaspodecriardificuldadesptfoadequado
posicionamentodasdiferentesentradasedosfluxosdesejados.Poressara-
zo,etambmpofqueasmosdedireoestosujeitasamldanas,dese-
jvel,semprequepossvel,escolherumterrenonoqualaadequadasoluo
paf^oSaCeSSoS.fl.,*o,decirculaodeveculosindependadosentidodo
trfego.
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TIPOS DE HOTEL 51
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TIPOS DE HOTEL 55
Caractersticas do lobby
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56 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
Estacionamento
Enr So Paulo, a legislao qlre ege a construo de hotis (Lei 8.006/74) exige vffra- vaga para
cada dois quartos com fienos de 50 rrretros quadrados, Llna vaga para cada quarto maior do que
i0 metros quadrados, alm de vagas adicionais para cada 100 metros quadrados de rea de
restaurantes e afins. e para cada 10 metros quadrados de reas de reunio.
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
)
QUADRO 3
HOTIS CENTRAIS: SNTESE
Localizao Asreasdeintensaatividadecomercial,denegocios'derecreaoede
lazer so as mais adequadas.
evitadas'
a As reas em processo de decadncia devem ser
mercado com requisi-
a A oreferncia de atendimento a nichos especiais de
tos particulares de localizao deve estar predefinida'
, construo de um
A legislao de uso do solo no local deve possibilitar a
hote|comtamannocompatve|comorndicadoporestudosprviosde
mercado.
,opreodoterrenodeveestarsituadodentrodosparmetrosindicados
pelo estudo de viabilidade'
, proporcionar acessos e condi-
As dimenses e a fOrma do terreno devem
esdecirculaoadequadosparahspedes'visitantes'funcionriose
ornecedores, e para os veculos de passeio e de carga'
Tamanho e oAreatotaldeconstruofunodareadeterrenodisponve|eda
diversidade das legislao de uso do solo.
instalaes .onmerodeapartamentosdeveserdefinidope|osparmetrosindicados
em estudo Prvio de mercado'
.Aouantidadederestaurantes,bares,|ocaisparareunio,etc'deveser
definidaemfunodonmerodeapartamentosedaconcorrnciacom
estabelecimentos similares disponveis nas imedtaes
Estacionamento r So necessrias poucas vagas para hospedes, pois a maioria dos hspedes
dos hotis centrais utiliza o avio como meio de transporte predominante.
O nmero de vagas, respeitada a legislao, deve ser dimensionado em
funo das reas do hotel destinadas aos demais freqentadores das suas
instalaes, como restaurantes, bares, locais de reunio, etc.
A disponibilidade de vagas pode constituir-se em importante fator estra-
tgico para a captao de eventos e freqentadores das instalaes so-
ciais do hotel.
r Devem ser previstas algumas vagas proximo entrada principal do hotel
para visitantes de curta permanncia.
HOTIS NO-CENTRAIS
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Localizao
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62 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJEO
Caractersticas do lobby
Estacionamento
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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
64
QUADRO4
HOTIS NO-CENTRAIS: SNTESE
. de terreno disponvel e da
Tamanho e A rea total de construo f uno da rea
diversidade das legislao de uso do solo'
nstaraes'
*:n:ff:,':.":'i.,::,:: ::::J;:',i.i:;:
tos,maioracapacidadedohote|desuportardeterminada|ocaIizao.
de restaurantes, bares, locais para reunio'
etc' deve ser
A quantdade
e dos usurios potenci-
definida em funo do nmero de apartamentos
captar'
ais de regies limtrofes que o hotel'pretenda
Estacionamento . so necessrias mais vagas para hspedes do que nos hotis centrars,
tendo em vista a maror probabilidade de que um nmero significativo
deles utilize automveis, prprios ou alugados;
o nmero de vagas, respeitada a legislao, deve ser dimensionado em
funo tambm das reas do hotel destinadas aos demais freqentaoores
das suas instalaes (restaurantes, bares, locais de reunio)e em funo
da disponibilidade de transporte pblico.
so tambm menores as possibilidades de existir. nas proximidades.
estacionamentos alternativos.
HOTIS ECONOMTCOS
Algumascadeiashoteleirasinternacionaistmentreseusprodutoshotis
que'comalgumasVafiaes'enquadram-SenaCzltegoriz-dehotiseconmi-
cos aqui definida. A choice Hotels
International tem o produto sleep Inn' com
para construo em teffe-
unidaes de 6Za pouco mais de 700 apartamentos,
nos de cerc de 5 mil metros quadrados
a7 milmetros quadrados' A Holiday
InntemoprodutoHolidaylnnExpress;aAccor'oprodutolbis;eaMeh'o
produtoSolMeli.EssascadeiasComeamagot2-aserimplantadasnoBrasil,
caractersticas'
,"rpond".rdo demanda por hotis com essas
Algumastentativasanterioresdeimplantaodehotiseconmicosno
dificuldades' devido principal-
Brasil encontraram e continuam a encontrar
mente faltade investidores dispostos
a afcaf co{n os custos da construo
de hotis, necessria para garantir a
simultnea de uma quantidade mnima
(reservas' compras' treinamento
economia de escala ^ op.ruao do conjunto
atividades) com servios de qualidade
e
de pessoa l, centrahzzo de algumas
Le Canard, de Lages eJoinville, implan-
tanfasreduzidas. os hotis econmicos
ser considerados um sucesso patcial'
tados pof empfesas brasileiras, podem
Localizao
A|oca|tzaopreferencia|parahotiseconmicosprximoarodovi-
as,juntoaentradasdecidadesoujuntoaentroncamentosdeondederivam
acessosparamaisdeumacidade.Aimplantaoaolongodeumeixorodo_
vttiopodeadotatcomocritriode|oca|izao,a|mdarededecidades,
pontosconsideradosestratgicosparapandasemviagensdepercursomui-
tolongo,ComoSoPaulo_Brasia,Rio-Salvado,e[C.Emgrandescidades,
expandidos'
nos chamados centros
desejvel localtzatos hotis econmicos
de nibus'
prximo a estaes de trem' metr ou terminais
Tamanho e diversidade das instalaes
Tendoemvistaanecessriasimpltficaodosprocedimentos
preferivel-
hotis econmicos devem ter'
operacionais e de manuteno, os
entre 60 e 100' aproximadamen-
mente, nmero reduzido de apatamentos,
obrigatrio de elevadores, tanto p^ra
te. Para ev|t^f a insta|ao ou o uso predomi
desejvel que a construo seia
hspedes quanto p^f^ oservio,
estabelecem uma boarclao entre
nantemente horizntal. Dois pavimentos um
e as reas de terreno necessrias'
a desnecessidade do uso de e'lesradores
nmeromaiordepavmntoq-deveseradotadoapenasquandoopreodo
tefrenoouapoucadilporribilidadedeterrenosmaiorescomlocaltzao
adequada assim o recomendar'
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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
Caractersticas do lobbY
de
Nos hotis econmicos, o lobby limita-se a um pequeno ambiente
estar e reada recepo, em que o atendente pode ser o
prprio gerente, e de
onde tem total controle sobre o movimento de entada e sada dos
hspedes'
Estacionamento
reas ur-
Nos hotis econmicos, particularmente nos situados fora de
quantidade equi-
banas, importante dispor de vagas de estacionamento em
.uma vez que a clientela bsica
valente ao nmero de quartos, pelo menos,
constituda pot vraiantes com seus prprios automveis'
QUADRO 5
HOTIS ECONMICOS: SNTESE
so as
Localizao As reas s margens de rodovias proximo a entradas de ctdades
mais favorveis.
para paradas
Deve ser considerada a localizao em pontos estratgicos
em rotas de viagens longas.
Emcidades,foradareamaiscentra|,hotrseconmicosdevemser
de nibus'
localizados junto a estaes de trem, de metr, ou terminais
para a
Tamanho e As instalaes so reduzidas, limitadas a apartamentos, rea
recepo e sala para a administrao, sala para caf da
manh ou
diversidade
pequena lanchonete e dependncias para equipamentos'
das instalaoes
TIPOS DE HOTEL
HOTIS DE AEROPORTO
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HOTEL
SISTEI\,IA SUETERRNO
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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
72
QUADRO 6
HOTIS DE AEROPORTO: SNTESE
RESORTS
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TIPOS DE HOTEL
QUADRO 7
RESORTS; SNTESE
Antecedentes . Spas e casas de banho das antigas Grcia e Roma, que ressurgiram na
Renascena, aps perodo de inatividade na ldade Mdia.
Exemplos r Atlantis Paradise. Bahamas; Boca Raton Resort & Club, Flrida; Sonesta,
signif icativos3 Bermudas.
. No Brasil, Transamrica, llhus; Mediterrane, Bahia; Caesar Park Cabo
de Santo Agostinho, Pernambuco.
Tamanho e . O nmero de apartamentos deve ser suficiente para dar suporte econ-
diversidade mico ao conjunto de instalaes de recreao, esportes e eventos.
das instalaes . Para determinar o nmero de restaurantes, bares e outras instalaes
deve-se considerar o tempo mdio de permanncia dos hspedes e a
necessidade de oferecer alternativas devido ao isolamento do hotel.
. As instalaes para congressos e reunies ajudam a manter taxas
mdias de ocupao elevadas.
o Deve ser considerada a necessidade e/ou convenincia de aloiamento
para funcionrios e suas famlias.
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