PROCEDIMENTOS TÉCNICOS DE

ENTREGA E RECEBIMENTO DE
OBRAS

Engo Civil Octavio Galvão Neto

Hely Lopes Meirelles
O Direito de Construir – 1961
“A responsabilidade pela perfeição da obra é o
primeiro dever legal de todo profissional ou
firma de Engenharia, Arquitetura ou Agronomia,
sendo de presumir em qualquer contrato de
construção, particular ou pública, mesmo que não
conste de nenhuma cláusula de ajuste. Isto
porque a construção civil é, modernamente, mais
que um empreendimento leigo, um processo
técnico de alta especialização, que exige, além da
“perithia artis” do prático do passado, a perithia
techinica do profissional da atualidade.”

3
 Cenário atual
da Construção Civil Brasileira
• Código de Defesa do Consumidor (1991)

• Código Civil (2002)

• Norma ABNT NBR 15575 Habitações Residenciais – Desempenho

(2013)

• Norma ABNT NBR 14037 Manual de operação, uso e manutenção

das edificações (2011)

• Norma ABNT NBR 5674 Manutenção de Edificações – Requisitos

para o sistema de gestão de manutenção (2012)

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 Código de Defesa do Consumidor

Art. 12 O fabricante, o produtor, o construtor,

nacional ou estrangeiro, e o importador
respondem, independentemente da existência de
culpa, pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos decorrentes de projeto,
fabricação, construção, montagem, fórmulas,
manipulação, apresentação ou acondicionamento
de seus produtos, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua
utilização e riscos.

5
 Código de Defesa do Consumidor

Art. 39 VIII Vedado colocar, no mercado de

consumo, qualquer produto ou serviço em
desacordo com as normas expedidas pelos
órgãos oficiais competentes ou, se normas
específicas não existirem, pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas ou outra
entidade credenciada pelo Conselho Nacional
de Metrologia, Normalização e Qualidade
Industrial – CONMETRO.
6
 Código Civil

Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifícios

ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de
materiais e execução responderá, durante o prazo
irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do
trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste

artigo o dono da obra que não propuser ação contra o
empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao
aparecimento do vício ou defeito

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 Norma ABNT NBR 15575 Habitações
Residenciais – Desempenho

• Parte 1: Requisitos gerais

• Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais
• Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos
• Parte 4: Sistemas vedações verticais internas e
externas
• Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas
• Parte 6: Sistemas hidrossanitários

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 Norma ABNT NBR 15575 Habitações
Residenciais – Desempenho
Não se aplica:

• Obras já concluídas
• Obras em andamento na data da entrada em
vigor
• Projetos protocolados até a data da entrada em
vigor
• Obras de reforma
• Retrofit
• Edificações provisórias
9
 Norma ABNT NBR 15575 Habitações
Residenciais – Desempenho

Introdução da parte 1 Foco:

Requisitos dos usuários para o edifício

habitacional e seus sistemas, quanto ao seu
comportamento em uso e não na prescrição
de como os sistemas são construídos.

10
 Norma ABNT NBR 15575 Habitações
Residenciais – Desempenho

Não substitui as normas prescritivas,

complementa.

Em caso de conflito ou diferença de critério

prevalece o mais exigente

11
Normas ABNT

Fonte: Sinduscon MG – CBIC

12
 Norma ABNT NBR 15575 Habitações
Residenciais – Desempenho

Todas as disposições contidas nesta Norma

aplicam-se aos sistemas que compõem
edifícios habitacionais, projetados,
construídos, operados e submetidos a
intervenções de manutenção que atendam às
instruções específicas do respectivo manual
de uso, operação e manutenção.

13
 Norma ABNT NBR 14037 Manual de
operação, uso e manutenção das
edificações

Estabelece o conteúdo a ser incluído no

Manual de operação, uso e manutenção das
edificações com recomendações para sua
elaboração e apresentação:

• Manual para unidades autônomas

• Manual para áreas comuns
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 Norma ABNT NBR 5674 Manutenção de
Edificações – Requisitos para o sistema de
gestão de manutenção
É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o
ponto de vista ambiental considerar as edificações como
produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por
novas construções quando seu desempenho atinge níveis
inferiores àqueles exigidos pelas normas ABNT NBR 15575
partes 1 a 6.

Isto exige que se tenha em conta a manutenção das

edificações, tão logo colocadas em uso.

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Procedimentos Técnicos de Entrega e
Recebimento de Obras: Motivação
Gestão:
• Qualidade
• Obrigação comercial

Cautelar:
• Ação preventiva do departamento de
assistência técnica
• Precaução quanto a eventuais ações
judiciais

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 Situações mais comuns
1. Construtora quer demonstrar (preservar a
memória) que está entregando (para seu
contratante) a obra em conformidade com o
contratado (projeto, memorial descritivo e
material publicitário)

2. Construtora quer apenas caracterizar o

estado (estágio) em que a obra se encontra.
 Situações mais comuns
3. Incorporador ou proprietário da obra quer que
um profissional (não integrante do seu quadro
funcional), com experiência em perícia, aponte
anomalias, falhas e inconformidades com o
propósito de exigir que sejam feitas correções
antes de formalizar o recebimento da obra, e
também demonstrar (preservar a memória) que
está entregando (para adquirente) a obra em
conformidade com o contratado (projeto,
memorial descritivo e material publicitário)
 Situações mais comuns
4. Construtora quer que um profissional (não
integrante do seu quadro funcional), com
experiência em perícia, aponte anomalias,
falhas e inconformidades com o propósito
fazer correções antes de formalizar a entrega
da obra, e também demonstrar (preservar a
memória) que está entregando (para
contratante) a obra em conformidade com o
contratado (projeto, memorial descritivo e
material publicitário)
 Situações mais comuns

• Empreendimentos Residenciais

• Empreendimentos Comerciais (escritórios)

• Edificações especiais (shopping centers)

• Empreendimentos industriais e logística

• Áreas comuns – áreas privativas

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Procedimentos de Entrega e Recebimento
de Obras: Norma
 Procedimentos

• Preliminares
• Vistoria
• Análises das constatações e observações
feitas in loco
• Elaboração do laudo
 Preliminares
Preliminarmente à realização da (s)
vistoria (s) devem ser conhecidas e
estudadas as especificações e demais
diretrizes de natureza técnica ou
informativa contidas na documentação
disponibilizada pelo contratante – que
deve ser explicitada no laudo.
 Preliminares
• Projeto legal (Municipalidade e CB)
• Projetos executivos (arquitetura;
hidráulica e elétrica – afins)
• Alvará de construção
• Memorial descritivo
• Material publicitário
 Preliminares
Nos casos em que a obra já tenha sido
concluída, conforme a natureza do objeto,
devem, ainda, ser previamente estudados e
conhecidos:

• Manual de Uso, Operação e Manutenção

da Área Comum

• Manual do Proprietário
 Vistoria

• Existem cerca de 900 normas

técnicas que são aplicáveis à
construção civil

• Inspeção (observação) visual

 Vistoria
Os trabalhos serão desenvolvidos sempre
por meio de observação visual de
elementos, componentes e sistemas
aparentes, e, quando necessário, com
auxílio de equipamentos e instrumentos,
tais como: binóculos; níveis de bolha;
níveis de mangueira; trenas; clinômetros,
entre outros.
ABNT 15575 - Edifícios habitacionais de
até cinco pavimentos - Desempenho

Todas as disposições contidas nesta Norma são aplicáveis

aos sistemas que compõem edifícios habitacionais de até
cinco pavimentos, projetados, construídos, operados e
submetidos a intervenções de manutenção que atendam às
instruções específicas do respectivo manual de operação,
uso e manutenção.
 Vistoria
Retratação do Estado Físico

Nos casos em que o objetivo seja apenas e tão

somente retratar o estado físico da obra
devem ser observados e caracterizados todos
os sistemas passíveis de visualização, devendo
também ser inspecionados todos os
elementos que sejam acessíveis ao vistoriador.
 Vistoria
Identificação de anomalias e não
conformidades visando correção

Quando se tratar de obra ainda não concluída

deve haver identificação do foco da vistoria:
se parcial, vinculado a sistemas específicos, ou
se total, abrangendo todos os sistemas.
 Vistoria
Identificação de anomalias e não
conformidades visando correção

• Eventualmente podem ser realizadas vistorias

intermediárias complementares norteadas por check
lists com o propósito de verificar a realização de
reparos e correções.

• Não cabe ao vistoriador indicar soluções técnicas de

reparação
 Vistoria
Identificação de anomalias e não
conformidades visando correção

• É recomendável que sejam evitadas

observações de caráter amostral.
Nos casos em que essa prática seja
efetivamente necessária o vistoriador deve
explicitar essa condição no laudo de vistoria.
 Análise
• Confrontar as observações feitas com as
referências consideradas

• Constatações relatadas e retratadas através

de relatório fotográfico

• Anomalias inconformidades: registros

fundamentados e caracterizados
 Análise: Tolerâncias
Código de Obras e Edificações de São Paulo

3.J.2 Poderão ser aceitas alterações que não

descaracterizem o projeto aprovado, nem
impliquem em divergência superior a 5 %
(cinco por cento) entre as metragens lineares
e ou quadradas da edificação, constantes do
projeto aprovado e as observadas na obra
executada.
 Análise: Tolerâncias
Código de Obras e Edificações de São Paulo

3.J.2.2 Excetuados os espaços destinados a

circulação e segurança, as dimensões previstas
em projeto para os diversos compartimentos
poderão apresentar divergência superior à
permitida, desde que a porcentagem de 5 %
(cinco por cento) seja respeitada em relação às
dimensões mínimas previstas nos Capítulos 10,
11, 13 (Estacionamento), 14 e 16 do COE (Código
de Obras e Edificações – Lei 11.228).
 Análise: Tolerâncias
Código Civil
 Laudos
• Objeto
• Finalidade
• Objetivo
• Identificação do solicitante
• Localização
• Data(s) da(s) vistoria(s)
• Descrição técnica da obra e dos sistemas
vistoriados
• Diretrizes e procedimentos adotados
 Laudos
• Documentos de referência
• Vistoria – Constatações
• Análise das observações feitas
• Relatório fotográfico
• Conclusão – Considerações Finais
• Condições limitantes
• Encerramento com data da emissão e assinatura
do(s) profissional (ais) responsável (eis),
acompanhado do Nº. do CREA/CAU e Nº. do IBAPE.
 Condições específicas ou
particulares

Situações específicas ou particulares

que eventualmente impossibilitem a
integral aplicação dos procedimentos
prescritos na norma devem ser objeto
de justificativa que indique com clareza
as limitações enfrentadas.
Octavio Galvão Neto

11 3085-6141
ogalvao@contactoconsultores.com.br