Construção Civil na Bahia: uma análise prospectiva

Alex Gama Queiroz dos Santos1

Urandi Roberto Paiva Freitas2

Armando Affonso de Castro Neto3

Daniel Souza Costa4

1. Introdução

O objetivo deste trabalho é analisar os indicadores recentes da cadeia da construção

civil, cujo boom na segunda metade da década passada foi caracterizado por incremento
nas vendas, na produção, nos empregos do setor e consequentemente no valor
adicionado dos segmentos que o compõe. O esfriamento recente nos indicadores
mencionados seria sinal de uma possível inflexão na construção civil e mercado
imobiliário? Esta é questão central que o artigo propõe-se a avaliar.
Com um ambiente macroeconômico favorável, renda das famílias em constante
ascensão, a política de expansão dos financiamentos estimulou sobremaneira, a partir de
2005, o crescimento das vendas imobiliárias e da produção da construção civil. Tais
medidas de estimulo foram adotadas a partir da compreensão do enorme déficit
habitacional no país. O Plano Nacional de Habitação estipula uma necessidade de
produção de 28 milhões de unidades habitacionais até 2023.
O setor da construção civil tem como característica uma forte dependência do crédito
uma vez que os produtos comercializados por este setor normalmente têm preço
elevado, o que faz com que a maioria dos consumidores tenha que recorrer a operações
de financiamento. Nos últimos anos o Brasil tem apresentado um significativo
incremento nas suas atividades de financiamento imobiliário, ampliando a
disponibilidade de crédito. Neste sentido, o mercado imobiliário tem se mantido
aquecido apresentando números consistentes em termos de unidades lançadas e
vendidas, apesar dos impactos sofridos no período da crise econômico-financeira no
período entre 2008 e 2009.

A construção civil baiana segue a mesma tendência de expansão do setor observada no

País. De acordo com a Superintendência de Estudos Econômicos e Sociais da Bahia
(SEI) no ano de 2010, o valor adicionado do setor no estado cresceu 15,6%. Já em 2011
esse crescimento foi de 6%. No primeiro trimestre de 2012 o crescimento foi de 8,9%.

1
Mestre em Economia pela UFBA; técnico da Coordenação de Estatística da SEI; professor de Finanças e
Economia da Unime e Famec. alexqueiroz@sei.ba.gov.br
2
Mestre em Economia pela UFBA; coordenador de Estatística da SEI; professor de Estatística e
Econometria da Unifacs. urandifreitas@sei.ba.gov.br
3
Mestre em Economia pela UFBA e diretor de Pesquisas Sociais da SEI. armandocastro@sei.ba.gov.br
4
Mestrando em Economia pela UFBA e técnico da Coordenação de Pesquisas Sociais da SEI.
danielcosta@sei.ba.gov.br
Além desta introdução, o trabalho conta com outras cinco partes, correspondentes as
análises de valor adicionado do setor; evolução dos empregos; mercado imobiliário;
expectativas dos empresários da cadeia de construção civil e, por fim, os comentários
finais.

2. Desempenho do Setor de Construção Civil na Bahia e no Brasil

No que concerne ao comportamento do crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do

estado da Bahia e do Valor Adicionado (VA) da construção civil no estado, percebe-se
que a partir de 2005 o crescimento do VA da construção é superior ao do PIB,
apresentando uma taxa de 15,6% em 2010, contra 7,5% do PIB estadual. No ano de
2011 a construção civil continuou a estimular o PIB estadual, registrando crescimento
de 6%, ao passo que a taxa para o conjunto da economia baiana foi de 2%.

A mesma tendência é verificada no Brasil: forte queda em 2009, em virtude da crise

internacional, forte recuperação em 2010, e nova queda nas taxas de crescimento em
2011. Ao longo dos 10 anos em análise, a taxa de crescimento do VA da construção civil
passa a ser positiva em 2004, atinge o máximo em 2010, e em 2011 volta ao nível de
2004 (6%), mantendo-se, porém, acima da taxa do PIB desde 2006.
O cenário e as políticas econômicas do país, nos últimos anos, têm colaborado com esse
quadro de aquecimento do setor da construção, uma vez que há estímulos para o setor e
para o mercado imobiliário, impulsionados pela tendência de redução dos juros, maior
flexibilização do crédito decorrente da ampliação nos prazos e da portabilidade bancária
desses financiamentos. Conforme dados do Valor Econômico, enquanto a renda média
do trabalhador brasileiro subiu 43% entre 2007 e 2011, o valor médio dos
financiamentos e aquisições de imóveis feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação
(SFH) aumentou 83%.

3. Evolução dos Empregos Formais da Construção Civil na Bahia

A construção civil tem apresentado um ótimo desempenho nos últimos anos na Bahia.
Esse superaquecimento do setor tem se refletido diretamente na contratação de mão de
obra. Conforme dados do CAGED, o setor começa a obter um desempenho mais
significativo e consistente, no que se refere a saldo de empregos formais, a partir de
2007. Em 2008 há uma breve queda devido à crise financeira mundial, contudo em 2009
e 2010 a construção civil apresenta um desempenho significativo. Nesses dois anos a
construção civil gerou 26.919 e 25.453 postos de trabalho com carteira assinada
respectivamente. Em contraste aos dois anos anteriores o setor apresentou uma forte
queda em 2011, quando foi apurado um saldo de 5.121 empregos formais. Em termos
percentuais isso implicou numa diminuição de 81% em relação a 2010. Para o primeiro
quadrimestre de 2012 pode-se observar um esboço de recuperação.
O subsetor que mais contribuiu para o desempenho da construção civil na Bahia foi a
Construção de Edifícios. Dos 77.026 postos de trabalho criados em todo período em
análise o subsetor foi responsável por 52% do saldo, mesmo considerando que em 2011
foi contabilizado um saldo negativo de 5.004 empregos formais. Em todos os anos, a
exceção de 2008 e 2011, esse foi o subsetor da construção civil que mais gerou postos
de trabalho. É bom frisar que o subsetor de Serviços Especializados está ligado ao de
Construção de Edifícios, haja vista que nesse subsetor estão categorias como:
Demolição e preparação do terreno, Instalações Elétricas e Hidráulicas em
Construções e Obras de Acabamento.

Do desempenho do subsetor da Construção de Edifícios cabe destacar positivamente os

anos de 2009 e 2010. Em 2009 o subsetor foi responsável por 52% dos 26.919
empregos gerados no segmento de Construção civil no estado da Bahia. Esse foi o ano
que a construção civil apresentou melhor desempenho, pois, outros dois subsetores,
Serviços Especializados e Obras de Infraestrutura tiveram seus melhores desempenhos.
Já em 2010, apesar do saldo total não ter superado o do ano anterior, o subsetor
Construção de Edifícios apresentou um saldo no montante de 20.487, que foi 47%
maior do que seu saldo de 2009 (13.900). Em 2010 esse subsetor teve uma participação
de 80% no saldo total da construção civil.
Além da geração de empregos da Construção Civil nos últimos anos estar concentrada
em grande medida na Construção de Edifícios, o saldo gerado por esse setor encontra-se
também sensivelmente concentrado geograficamente. A criação de novos postos de
trabalho nesse subsetor ocorreu majoritariamente em cinco municípios: Salvador,
Camaçari, Feira de Santana, Vitória da Conquista e Lauro de Freitas. Ainda assim cabe
frisar o desempenho extremamente superior de Salvador em relação aos outros
municípios. A capital do estado gerou 65% do total do saldo de empregos gerados pelo
subsetor de Construção de Edifícios no período.

A participação do subsetor de Construção de Edifício no saldo de empregos em

Salvador tem um comportamento muito semelhante ao da Bahia. Ele é o principal
gerador de oportunidades de trabalho no período, tendo um bom desempenho em 2007 e
decaindo em 2008 em função da crise. Em 2009 e 2010 apresenta saldos expressivos
caindo sensivelmente em 2011, porém não chega a apresentar um saldo negativo como
foi registrado no estado.
Nos anos de melhor desempenho, 2009 e 2010, o subsetor Construção de Edifícios foi
responsável por 53% e 86% do saldo de empregos formais na construção civil
respectivamente. Apesar de em 2009 ter gerado 469 empregos a mais, sua participação
relativa foi menor em função dos outros dois subsetores terem apresentado ótimos
desempenhos. Já em 2010, embora a Construção Civil tenha tido um bom resultado,
esse se deveu majoritariamente à construção de edifícios, que se encarregou de gerar
86% dos postos formais de trabalho na construção civil em Salvador.
4. Mercado Imobiliário

Com base nos dados do Banco Central do Brasil (BACEN), houve uma evolução
significativa, nos últimos anos, no montante de recursos destinados aos financiamentos
imobiliários no estado da Bahia para a construção, compra de material de construção,
reforma e ampliação. Em 2002 este valor correspondia a aproximadamente R$ 13
milhões, crescendo de forma exponencial, chegando a R$ 3,12 bilhões no ano de 2012.

Observa-se também que o financiamento para a aquisição de imóveis (comerciais e

residenciais) cresceu sensivelmente nos últimos anos. Enquanto que em 2002 o
montante de financiamentos para aquisição era de quase 26 milhões de reais, passou
para 1,5 bilhões em 2011. Estes dados são consequência de uma política agressiva do
Governo Federal, de financiamento, redução juros e carga tributária, aliado a uma
política de expansão da renda, incentivando sobremaneira a aquisição de imóveis, cujo
impulso é dado pelo programa Minha Casa Minha Vida.
Quanto à evolução das unidades vendidas e lançadas, também houve um crescimento
expressivo entre os anos de 2005 a 2008. Sendo que em 2009, decorrente da crise
financeira nos mercados internacionais, há um arrefecimento. Apesar da crise nesse ano
a demanda manteve-se aquecida fazendo com que as unidades vendidas ultrapassassem
os lançamentos pela primeira vez na série analisada. No ano de 2010, há uma
recuperação momentânea decorrente de flexibilizações de financiamentos imobiliários
com objetivo de alavancar o setor de atividade, mas logo depois em 2011 ocorre uma
nova inflexão.

Os intervalos entre as curvas azul e vermelha representam a diferença entre as unidades

lançadas e vendidas em cada ano, portanto o hiato entre a oferta e a demanda de
imóveis. Como se pode observar, é a partir de 2006 que passa haver um descolamento
cada vez maior entre oferta e demanda, culminando em 2008 quando a diferença chega
a 3.246 unidades lançadas a mais que as vendidas. Embora tenha havido um
descolamento, tanto a oferta quanto a demanda crescem no período, a diferença reside
no fato da primeira ter crescido com mais intensidade.

Em 2009, como já ressaltado, em função da crise o número de unidades lançadas cai

drasticamente e graças às políticas de indução ao consumo as unidades vendidas têm
uma queda mais branda, fazendo com que estas superem a quantidade de imóveis
lançados em 5.001 unidades. A crise de 2008 surtiu um efeito adverso sobre o mercado
imobiliário baiano, uma vez que contribui para equalizar a diferença cada vez maior
entre unidades lançadas e vendidas. Somando a diferença de 2006 a 2008, vê-se que o
estoque de unidades não vendidas foi de 5.939 unidades. A partir de 2010 o número de
unidades lançadas volta a superar o de unidades vendidas chegando a 3.013 unidades de
diferença em 2011, segundo maior hiato da série. Apesar da diferença positiva, observa-
se nesses dois anos uma tendência diferente da apresentada nos anos pré-crise. Qual
seja, tanto o número de unidades lançadas quanto vendidas estavam em declínio,
indicando um arrefecimento do setor. No entanto, de janeiro a abril de 2012 foram
vendidas 3.034 unidades, ao passo que foram lançadas 1.477, o que indica redução de
estoque e reaquecimento do setor, que pode ser corroborado pelo crescimento do
otimismo dos empresários do setor no primeiro trimestre do ano, como será visto mais
adiante.

Como já ressaltado, a construção civil tem recebido grandes incentivos que estão
resultando em expansão do setor tanto pelo lado da oferta quanto da demanda. Apesar
do aquecimento do setor ter resultado na expansão do valor adicionado e geração de
empregos formais vê-se por outro lado um aumento significativo no atraso do
pagamento das parcelas dos contratos de financiamentos habitacionais.

Conforme o gráfico, vê-se que na Bahia, a partir de 2006, o número de contratos com
parcelas em atraso aumentaram consideravelmente. Enquanto em dezembro de 2002
haviam 1.963 contratos com parcelas atrasadas (com até 3 meses e com mais de 3
meses) no mesmo período de 2011 esse número passou para 5.943, o que representou
um crescimento de 203%. Nota-se também que houve uma mudança na natureza desses
atrasos. Enquanto que em 2002 as parcelas com mais de 3 meses em atraso
representavam 58% do total, em 2011 sua participação caiu para 13%. Através do
gráfico pode se observar que no período o número de contratos em atraso com até 3
meses foi o que obteve um crescimento expressivo. Apesar desse aumento relevante da
inadimplência na Bahia, deve-se ressaltar que esse fenômeno se dá em âmbito nacional.

O padrão do aumento dos contratos firmados até 1998 com parcelas em atraso no Brasil
seguem a mesma tendência do caso baiano, só que com uma variação ainda mais
radical. Assim como na Bahia, a partir de 2006, o montante de contratos em atraso passa
a crescer de forma mais aguda. Porém tal montante, no caso brasileiro, passa de 25.329
contratos com parcelas em atraso em dezembro de 2002 para 154.342 em 2011. Em
termos percentuais isso representa uma variação de 509%. Do total, 89% consiste em
contratos com parcelas com até 3 meses de atraso.

Os consumidores baianos que firmaram contratos a partir de Junho de 1998 têm tido
uma dificuldade crescente em honrar suas parcelas. É interessante notar que, embora
número de contratos em atraso na Bahia tenham crescido 203% eles apresentaram uma
diminuição na participação relativa dentro do contexto nacional.

Enquanto que em dezembro 2002, a Bahia era responsável por 7,8% do total dos
contratos em atraso no Brasil, em 2011 esse percentual passa para 3,9%. Isso implica
que se em 2002 a Bahia era o terceiro estado com o maior número de contratos em
atraso, ela passou a ser o sexto em 2011 ficando atrás de: São Paulo ,Rio de Janeiro,
Minas Gerais, Rio Grande do Sul e Paraná.

Com base nos dados do Banco Central pode-se perceber que a inadimplência (parcelas
atrasadas há mais de 90 dias) para diversas outras categorias de crédito além do
financiamento habitacional estão crescendo no Brasil. Todas as modalidades,
registraram variações positivas a partir de 2005, decrescendo em 2010 e voltando a
aumentar em 2011 e no primeiro quatrimestre de 2012. A exceção foi o crédito pessoal
que drecesceu por toda a série e, assim como as outras, voltou a crescer em 2011 e
2012.

O fato da inadimplência estar aumentando em diversos tipos de crédito que não somente
o habitacional, implica que a renda está cada vez mais pressionada. Caso os incrementos
na renda não acompanhem o crescente volume de crédito, a inadimplência tende a
crescer mais, trazendo no médio prazo sérias consequências.

O forte fomento ao consumo via a facilitação do crédito e cortes tributários, como a

redução do IPI, têm provocado um aumento na inadimplência tanto na Bahia quanto no
Brasil. Contudo, tal inadimplência vinha sendo compensada por constantes aumentos
no rendimento real. Conforme os dados da Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED)
realizada pela SEI e que abrange a região metropolitana de Salvador , de 2002 a 2010 o
rendimento médio real anual acumulou constantes variações positivas. Nesse período o
redimento médio real registrou uma variação positiva de 9,7%. Entretanto vê-se que em
2011 e 2012 (os quatro primeiros meses) o rendimento vem decrescendo
significativamente. Comparando 2010, período em que se apurou o maior rendimento
real médio anual da série, com 2012, vê-se que houve uma variação negativa de 14%.
Caso a tendência de queda do rendimento se confirme ao longo do tempo, as pressões
sobre a inadimplência ficarão cada vez maiores o que irá rebater na economia com um
todo. Setores como a construção civil que operam com financiamentos de longo prazo
tendem a sentir esses efeitos de forma bastante aguda.

5. Expectativas empresariais da cadeia da Construção Civil

Para analisar as expectativas dos principais segmentos da cadeia da construção civil 5

quanto ao desempenho futuro de suas empresas, adotou-se uma metodologia baseada no
Indicador de Confiança do Empresariado Baiano (ICEB), calculado pela
Superintendência de Estudos Econômicos e Sociais da Bahia (SEI). Foi elaborado um
indicador trimestral específico do empresariado ligado a cadeia da construção civil, a
partir dos critérios metodológicos do ICEB 6, contudo se baseou somente nas respostas
às questões setoriais dadas pelas seguintes instituições: ADEMI (Associação de
Dirigentes do Mercado Imobiliário da Bahia), SINDUSCON (Sindicato da Indústria da
Construção Civil) SINPROCIM (Sindicato da Industria de Produtos de Cimento),
SECOVI (Sindicato da Habitação) e Sindicato do Comércio Atacadista de Materiais de
Construção da Cidade de Salvador.

O questionário da Pesquisa de Confiança do Empresariado Baiano divide-se em duas

partes: a primeira é referente às Variáveis econômicas (PIB, câmbio, inflação e juros) e
a segunda ao Desempenho das empresas (vendas, crédito, situação financeira,
emprego, exportação, capacidade produtiva e abertura de unidades). Todas as questões
buscam identificar o cenário esperado para os doze meses seguintes. Para construção do
5
Foram considerados setores da cadeia de construção: produção de cimento; construção de edifícios;
comercialização de imóveis e comercialização de materiais de construção. Haga (2008) apresenta as
diferentes classificações para construção civil. Em anexo um quadro da representação da cadeia da
construção civil extraído de Ramos (2010) e FGV (2007).
6
As questões versam sobre o grau de otimismo em relação a temas específicos. As respostas qualitativas do
questionário são pontuadas de acordo com a confiança explicitada pelo entrevistado: atribui-se o valor 1000
para a resposta mais otimista; 500 para resposta confiante; 0 para a intermediária; - 500 para a não
confiante e -1000 para a mais pessimista. Desta maneira, é possível calcular o indicador de confiança por
variável analisada e por setor, sendo o Indicador de Confiança do Empresariado Baiano (ICEB) igual a média dos
indicadores de confiança setoriais ponderados pelo valor adicionado dos setores no PIB estadual.
indicador de confiança da cadeia da construção, foram consideradas somente as
respostas quanto ao desempenho das empresas dos segmentos selecionados. Devido ao
pequeno número de observações, o indicador foi elaborado levando em conta as
respostas acumuladas de três meses, portando, um indicador trimestral. O mesmo
método precisou ser empregado para gerar o indicador trimestral de desempenho das
empresas de toda economia baiana, considerando 60 sindicatos patronais ou associações
empresariais de todos os setores econômicos.

Fonte : SEI

Conforme o gráfico, a confiança dos empresários da cadeia da construção civil saiu de

410 pontos no segundo trimestre de 2010, para 104 pontos no primeiro trimestre de
2012. Cabe frisar que o ICEB começou a ser elaborado a partir de março de 2010. Essa
queda representa em termos qualitativos que a confiança do empresariado baiano ligado
à construção civil e ao setor imobiliário passou de um cenário de otimismo para
otimismo moderado. De fato, o nível de confiança quanto ao desempenho futuro do
conjunto das empresas do ramo, apresentava-se em elevadíssimos patamares nos
primeiros trimestres, sendo o principal setor no crescimento da confiança geral. A queda
registrada faz com que, no quarto trimestre de 2010, o otimismo dos empresários da
construção civil baiana fique abaixo do nível geral de otimismo quanto ao desempenho
futuro das empresas do ramo. A partir de 2011 o indicador para o setor volta a estar
acima do nível indicador geral, evidenciando a importância da cadeia da construção
civil na formação das expectativas gerais no ambiente econômico do estado. Após
consecutivas quedas em 2011, que apontavam um possível esfriamento do setor, o
indicador volta a apresentar crescimento no primeiro trimestre de 2012.

5. Comentários Finais

Podemos inferir, a partir dos dados analisados, que o esfriamento ocorrido na

construção civil e no mercado imobiliário no segundo semestre de 2011, não pode ser
caracterizado como um movimento solidificado de inflexão, uma vez que as estatísticas
observadas no período, ainda que em movimento de perda de força, apresentam-se em
patamares muito superiores as observadas ao longo da série, podendo ser classificadas
como de bom desempenho: de janeiro a maio de 2012 os financiamentos na Bahia
totalizaram R$ 1,1 bilhão; as vendas estavam em 3 mil unidades e os lançamentos em
1,5 mil, o que implica em redução do estoque de unidades, gerados pelo excesso de
lançamentos que se acumulou entre 2006 e 2011 apesar do alto crescimento das vendas
no período.

Considerando que em todo o ano de 2003 foram vendidas 1,9 mil unidades e em 2004
foram 2,3 mil, as 3 mil vendas dos primeiros cinco meses de 2012 não podem
caracterizar um período de esgotamento do boom imobiliário. Um indicador do bom
momento do setor é o crescimento da construção civil, que é altamente correlacionado
com o mercado imobiliário, de 8,9% no primeiro trimestre de 2012.

Pode-se enfatizar também que as expectativas do setor são positivas, uma vez que há
continuidade das políticas de incentivo, além dos já anunciados investimentos públicos
e privados, inclusive em infraestrutura, com rebatimentos diretos no setor da construção
civil e efeitos indiretos no mercado imobiliário. Adicionalmente, sabe-se que o déficit
habitacional é extremamente elevado na Bahia, que existe expectativa de crescimento da
renda da população e também que há um otimismo comprovado dos empresários do
setor, fatores que inequivocadamente atuam no sentido de estimulo ao desempenho da
cadeia da construção civil.

Referências

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ADEMI-BA. Número de unidades lançadas e vendidas na Bahia. Disponível em: http://
www.ademi-ba.com.br/. Acesso em 11 maio 2012.

BANCO CENTRAL DO BRASIL. Financiamento Habitacional. Rio de Janeiro: Bacen,

jun.2012. Disponível em:http://www.bcb.gov.br/. Acesso em: 14 jun.2012.

CADASTRO GERAL DE EMPREGO – CAGED – MTE. Geração de empregos

formais. Disponível em: http// www.mte.gov.br. Acesso em 15 maio, 2012.

FGV (2007)

HAGA (2008)

JORNAL VALOR ECONÔMICO. Descompasso entre preço do imóvel e renda afeta

mercado. Disponível em http://www.valor.com.br/. Acesso em 13 jun. 2012.

MINISTÉRIO DAS CIDADES. Plano Nacional de Habitação. Brasília, 2012.

Disponível em www.cidades.gov.br. Acesso em: 13 de junho, 2012.

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Região Metropolitana de Salvador. Salvador, 2012. Disponível em
http://www.sei.ba.gov.br. Acesso em: 10 maio 2012.

RAMOS (2010)

SUPERINTENDÊNCIA DE ESTUDOS ECONÔMICOS E SOCIAIS DA BAHIA.

Índice de Confiança do Empresariado Baiano – ICEB. Salvador, SEI: 2012.
SUPERINTENDÊNCIA DE ESTUDOS ECONÔMICOS E SOCIAIS DA BAHIA.
Produto Interno Bruto do Estado da Bahia. Salvador, SEI: 2012.