CADERNO DE SÍNTESE TECNOLÓGICA – REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS

Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

Resumo
A reabilitação do património edificado constitui uma das prioridades da construção em Portugal,
atendendo ao estado de degradação de muitos edifícios. Nesta fase de transição de paradigma –
passagem da construção nova para a reabilitação – é imprescindível que o Estado contribua para
definir um plano estratégico (2015-2025). Sem uma estratégia de continuidade não é fácil ao mercado
encontrar uma dinâmica adequada.
Consideramos que as Universidades, Centros de Investigação, Laboratórios, Empresas, Associações
Profissionais e demais Instituições ligadas ao setor da construção têm o dever de contribuir para o
diagnóstico da situação, propondo medidas e preconizando o caminho a seguir. É crucial quantificar
as necessidades e os investimentos, propor medidas de caráter económico e financeiro, refletir sobre
o quadro regulamentar, bem como alertar para preocupações tecnológicas e de durabilidade das
soluções.
Um grupo de mais de 30 especialistas, de 15 instituições ou empresas, no âmbito do Grupo de
Trabalho da Reabilitação, da Plataforma Tecnológica Portuguesa da Construção (PTPC), elaborou o
“Caderno de Síntese Tecnológica – Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal” que
visa sensibilizar os decisores e atores da construção para a absoluta necessidade de se elaborar um
verdadeiro plano estratégico.

Palavras-Chave: Reabilitação; Plano Estratégico; Regulamentação; Financiamento; Tecnologia;

Durabilidade.

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 CADERNO DE SÍNTESE TECNOLÓGICA – REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

Índice

1  Introdução 1 
2  Património Edificado e sua tipificação 5 
2.1  Habitação 5 
2.1.1  Edifícios antigos 5 
2.1.2  Edifícios de 1960 a 1990 6 
2.1.3  Edifícios posteriores a 1990 7 

2.2  Habitação social 8 

2.3  Escolas 9 
2.4  Património Monumental 10 
2.5  Tribunais 11 
2.6  Um olhar sobre Lisboa 12 

3  Mercado imobiliário de habitação 13 

3.1  Enquadramento sócio-económico 13 
3.2  Panorama imobiliário 14 
3.2.1  Oferta e procura de imobiliário em Portugal 14 
3.2.2  Valorização do imobiliário 15 

3.3  Análise económica 16 

3.3.1 Custos diretos na promoção 16 
3.3.2 Custos indiretos na promoção 17 

3.4  Referenciais de custos de construção - Reabilitação 18 

3.5  Propostas para dinamização do setor imobiliário 19 
3.6  Programa “Reabilitar para arrendar” 20 

4  Especificidades da regulamentação para as operações de reabilitação 21 

4.1  Disposições arquitetónicas 21 
4.1.1  Regulamento Geral de Edificações Urbanas 21 
4.1.2  Regulamento de acessibilidades 22 

4.2  Segurança 23 

4.2.1  Eurocódigos e regulamentação portuguesa de estruturas 23 
4.2.2  Segurança contra incêndio em edifícios 24 

4.3  Conforto 25 

4.3.1  Regulamento de desempenho energético dos edifícios de habitação (REH) 25 
4.3.2  Regulamento de desempenho energético dos edifícios de comércio e serviços (RECS) 26 
4.3.3  Regulamento geral do ruído (RGR) 27 

4.4  Instalações técnicas 28 

4.4.1  Instalações elétricas e de telecomunicações 28 
4.4.2  Instalações de abastecimento de água e drenagem de esgotos e águas pluviais 29 

v
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Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

4.5  Sustentabilidade ambiental das intervenções 30 

4.5.1  Considerações iniciais 30 
4.5.2  Compras públicas ecológicas 31 
4.5.3  Avaliação ambiental de produtos e de edifícios 31 
4.5.4  Materiais reciclados/recicláveis 32 

5  Controlo público das operações de reabilitação urbana 35 

5.1  Os regimes gerais 35 
5.2  O Regime Excecional para a Reabilitação Urbana 36 
5.3  Regulamentação específica para a reabilitação 37 

6  Métodos de apoio à decisão 39 

6.1  Avaliação do ciclo de vida das intervenções 39 
6.2  Avaliação do risco 40 
6.3  Análise de custo-benefício 41 

7  Financiamento, incentivos e fundos de reserva 43 

7.1  Incentivos financeiros e fiscais 43 
7.2  Fundos de reserva 44 

8  Recomendações técnicas 45 

8.1  Reforço sísmico/estrutural 45 
8.2  Coberturas 46 
8.3  Paredes 47 
8.4  Fundações 48 
8.5  Vãos envidraçados 49 
8.6  Pavimentos 50 
8.7  Ventilação 51 
8.8  Energias renováveis 52 
8.9  Instalações 53 
8.9.1  Elétricas e de telecomunicações 53 
8.9.2  Águas e esgotos 54 

9  Reabilitação com durabilidade 55 

9.1  Vida útil 55 
9.2  Reabilitação por “camadas” 55 
9.3  Facilidade de inspeção 56 
9.4  Manutenibilidade 57 
9.5  Planeamento das ações de inspeção/manutenção 58 

10  Conclusões 61 

Bibliografia 63 

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Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

1 Introdução
Vasco Peixoto de Freitas | Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto

A construção é um setor de atividade indispensável às sociedades modernas e desenvolvidas. No

entanto, em cada momento é necessário ajustar as intervenções às necessidades. Contrariamente à
imagem errada que passa na opinião pública, há um futuro promissor para o setor da construção,
cujo contributo para o Produto Interno Bruto – PIB terá de ser sempre muito significativo. Nesta fase
de transição de paradigma – passagem da construção nova para a reabilitação – é fundamental que o
Estado contribua para definir um plano estratégico para um período alargado, que quantifique as
intervenções futuras, hierarquize as prioridades e calendarize o plano de ação. Sem uma estratégia
clara e de continuidade não é fácil ao mercado encontrar uma dinâmica adequada para a reabilitação
do património edificado. Se nada for feito, daqui a uma década, todos lamentaremos a falta de visão
que conduzirá a que vilas, cidades e infraestruturas se mantenham profundamente degradadas, num
país em que o turismo é um dos setores mais dinâmicos da imprescindível recuperação económica.
O extraordinário investimento, nas últimas décadas, na construção de novos edifícios conduziu a um
excesso de oferta e à não intervenção no património edificado existente, que teve como
consequência o abandono do centro das cidades. Por outro lado, há uma ideia não fundamentada de
que a reabilitação dos edifícios é cara, não permite satisfazer as exigências atuais de conforto e que
só intervenções muito intrusivas conduzem ao sucesso, o que tem de ser contrariado por não
corresponder à verdade.
A reabilitação urbana constitui um exercício complexo, que exige aos intervenientes um
conhecimento multidisciplinar sem o qual não é possível conceber e implementar as melhores
soluções. Não se deve também esquecer, que ao reabilitar o património edificado, estamos a
contribuir para a preservação de uma herança cultural, que não pode nem deve ser negligenciada,
bem como para um futuro mais sustentável, através da otimização da mobilidade e das
infraestruturas já existentes.
O investimento na construção de edifícios já teve uma inflexão que só pode conduzir a um maior
investimento na reabilitação. Em alguns países europeus a reabilitação atinge cerca de 50% do
investimento total do setor, enquanto em Portugal estamos muito longe desse número. Deve ainda
salientar-se as vantagens da reabilitação que são: mão-de-obra intensiva, aplicação de materiais
predominantemente nacionais, possibilidade de atuação em todo o território nacional e regeneração
urbana.
A reabilitação urbana exige que seja criado um conjunto de condições, que ainda não estão reunidas,
nomeadamente:
a) existência de um mercado para o setor da habitação, em que os privados sejam o motor dessa
dinâmica;
b) existência de um mercado efetivo de arrendamento;
c) desenvolvimento de conhecimento específico, atendendo a que se perdeu o conhecimento
empírico, validado pela experiência, e não há ainda informação consolidada suficiente a ser
transmitida nas escolas de ensino superior e formação profissional avançada, que permita
formar profissionais vocacionados para este desafio;
d) criação de regulamentação específica e flexível, que atenda à especificidade dos edifícios a
reabilitar, associada a um processo de licenciamento célere;
e) criação de um modelo de empréstimo bancário de suporte à reabilitação que nada tem a ver
com o modelo do passado, pelos valores envolvidos e respetivas garantias;
f) criação de um programa de incentivos financeiros e eventualmente fiscais à reabilitação;

1
CADERNO DE SÍNTESE TECNOLÓGICA – REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

g) criação de Alvarás específicos para empresas de reabilitação, que assegurem a qualidade das
intervenções.
O conhecimento técnico indispensável à reabilitação passa pela divulgação de metodologias
adequadas: caracterização e tipificação das soluções construtivas do passado; desenvolvimento de
termos de referência com as principais preocupações e exigências a satisfazer pelos diferentes
elementos construtivos (fundações, paredes resistentes, paredes divisórias, pavimentos, vãos
envidraçados e coberturas); proposta de uma abordagem exigencial na reabilitação; avaliação da
compatibilidade entre os principais regulamentos e documentos normativos e discussão da
adequabilidade dos regulamentos existentes à reabilitação de edifícios antigos; desenvolvimento de
estudos de diagnóstico e metodologias de intervenção (sistemas estruturais, elementos de madeira,
comportamento da pedra, comportamento higrotérmico, eficiência energética, sistemas de ventilação,
sistemas prediais de abastecimento e drenagem de águas residuais, etc.) e elaboração de projetos
de reabilitação com a adequada pormenorização e especificação.
Sem a imprescindível qualificação dos atores (engenheiros, arquitetos, empresas de construção, etc.)
não teremos intervenções com soluções técnica e economicamente otimizadas nem suficientemente
duráveis. Justifica-se sensibilizar a Sociedade que sem conhecimento nunca haverá qualidade,
inovação ou sustentabilidade. Aos engenheiros e arquitetos pede-se conhecimento técnico e
capacidade de gestão financeira, nunca dissociada de uma visão multidisciplinar, embora
especializada, para os quais poderão não estar totalmente habilitados. Por outro lado, às empresas
de construção exige-se que disponham de competências e experiência para executar os trabalhos
com sabedoria.
Só uma regulamentação específica para a reabilitação, quer para os edifícios antigos, quer para os
edifícios de estrutura porticada de betão armado, construídos entre 1960 e 1990, pode dar resposta
adequada ao problema da reabilitação dos edifícios existentes. Esse instrumento não existe e deve
ser publicado, tão breve quanto possível (2016/2017), de forma a evitar que a flexibilização
regulamentar introduzida pelo Regulamento Excecional de Reabilitação Urbana (RERU, 2014), possa
conduzir, por um longo período (até 2020), à reabilitação de edifícios cuja qualidade e desempenho
em serviço sejam muito dependentes da qualificação dos técnicos envolvidos.
Deve exigir-se, por isso, o desenvolvimento de uma regulamentação específica para a reabilitação
que envolva as universidades e os laboratórios de referência, as instituições do estado ligadas ao
setor da construção, as empresas e os organismos de controlo.
A banca não pode ser dissociada deste processo, pelo que se devem criar instrumentos diferentes
daqueles que foram utilizados no passado para apoio ao setor da construção. O que está em causa é
o somatório de pequenos, médios e alguns grandes investimentos que no seu conjunto são muito
relevantes.
O futuro da construção terá de passar pela reabilitação, o que exige uma nova abordagem e um
quadro financeiro, legal e estratégico estável. Certamente que uma estratégia de continuidade,
eventualmente suportada por um conjunto de apoios financeiros à reabilitação urbana é muito
desejável, mas como mínimo devemos pedir que o Estado não perturbe o processo de reabilitação
criando os instrumentos que facilitem a implementação dos projetos que envolvam a reabilitação
urbana.
O novo quadro comunitário tem na eficiência energética uma das suas palavras-chave. Em Portugal,
dos 3,5 milhões de edifícios existentes, cerca de 2,5 milhões foram construídos antes de 1990 – ano
da publicação do primeiro regulamento das características de comportamento térmico de edifícios –
antes do qual a aplicação de materiais de isolamento térmico era praticamente inexistente.
Consideramos que devemos aproveitar esta oportunidade para reabilitar muitos dos edifícios
degradados, implementando medidas de melhoria da eficiência energética.
No entanto, temos de ser muito criteriosos e “inteligentes” para entender que uma etiqueta energética
e ambiental (entenda-se certificação energética) é absolutamente fundamental para os países em que

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 CADERNO DE SÍNTESE TECNOLÓGICA – REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

o consumo de energia para o aquecimento é contínuo no período de inverno. A nossa realidade

climática, cultural e económica é diferente e, por isso, as opções técnicas têm de ter em
consideração, sobretudo, o conforto passivo, pelo que as soluções e o seu dimensionamento devem
ser, sempre, fundamentadas por critérios técnicos e económicos objetivos.
Não está em causa a importância da existência de uma etiqueta energético-ambiental que define o
consumo de energia primária para condições de conforto, quer no inverno quer no verão, e para
produção de águas quentes sanitárias em condições de referência, bem como a produção de
toneladas de CO2 por ano. Contudo, devemos quantificar as verdadeiras vantagens de procurar a
otimização da classe de certificação energética para as condições de utilização desses edifícios
durante a sua vida útil.
A conservação de energia, no período de inverno, conduz a muito fortes espessuras de isolamento
térmico (consubstanciada em exigências regulamentares crescentes) que se traduzem numa maior
complexidade construtiva e consequentes patologias/anomalias de caráter higrotérmico (aumento do
risco de condensações no interior dos elementos construtivos e na superfície exterior das fachadas
que aumentam o risco de degradação). Devemos questionar se em edifícios cujas famílias não os
aquecem, por razões económicas ou culturais, se justifica fortes espessuras de isolamento térmico,
cujo resultado prático será um acréscimo mínimo na temperatura interior, no inverno, e um
substancial aumento da temperatura no verão, quando se utiliza técnicas de isolamento pelo interior
que reduzem a inércia térmica.
Estudos desenvolvidos em vários países europeus evidenciaram a degradação dos elementos de
construção com isolamento térmico pelo interior, em particular dos elementos em madeira, resultante
da ocorrência de condensações internas, pelo que os estudos de caráter higrotérmico para avaliar os
riscos de patologias são fundamentais no sentido de determinar o equilíbrio entre a eficiência
energética, as patologias e a durabilidade das soluções a adotar.
Admitimos que as medidas de melhoria energética, para eventual financiamento, exijam uma redução
significativa no consumo de energia teórico e um período de amortização do investimento nessas
medidas da ordem de uma dezena de anos. Trata-se de um exercício que vamos ter de fazer mesmo
que assente numa “inverdade conveniente”, por não refletir as condições dos edifícios em serviço.
Sabemos que o forte isolamento térmico das coberturas e das empenas sem fenestração é
inquestionável, sendo o custo normalmente baixo e facilmente amortizável. Para outros elementos
construtivos esse isolamento pode ser questionável.
A utilização de energias renováveis e o paradigma de procurar que os edifícios reabilitados tendam
para um “balanço energético quase nulo”, adaptado à especificidade de cada país como
implicitamente refere a Diretiva, merecem um acordo de princípio dos intervenientes na construção.
Mas devemos ser prudentes quantificando o custo do investimento e de manutenção, a durabilidade e
o benefício energético conseguidos, sobretudo, quando tratamos edifícios existentes nos quais a
integração desses equipamentos é bem mais complexa. Por outro lado, a procura de edifícios de
“balanço energético quase nulo” pode transformar os edifícios em “mecanismos”. Esse caminho não é
um problema quando compramos um objeto efémero, mas será, do nosso ponto de vista, um
caminho que merece uma cuidada reflexão quando tratamos um edifício cujos proprietários –
condóminos de um edifício de habitação coletiva – não estão preparados para os manter a funcionar
convenientemente.
A eficiência energética pode ser um dos “motores” da reabilitação dos edifícios se soubermos
aproveitar, com “inteligência”, as oportunidades dos apoios financeiros que poderão ser colocados à
disposição, mas não devemos, como no passado, desperdiçar recursos em soluções que não sejam
as melhores para as reais necessidades do país e para as condições de serviço dos edifícios
intervencionados.
Os principais objetivos do “Caderno de Síntese Tecnológica – Reflexão sobre a estratégia para a
Reabilitação em Portugal” são os seguintes:

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CADERNO DE SÍNTESE TECNOLÓGICA – REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

 Refletir sobre a problemática da reabilitação de edifícios em Portugal;

 Contribuir para a tipificação do património edificado, nomeadamente: tipologia construtiva,
quantificação das necessidades, potencial de reabilitação e investimento necessário;
 Contribuir para enquadrar o mercado imobiliário de habitação no âmbito da economia
portuguesa e do setor da construção e imobiliário e apresentar propostas para sistematização
do custo da reabilitação;
 Abordar especificidades da regulamentação relativa a aspetos arquitetónicos, segurança,
conforto, instalações e sustentabilidade ambiental das intervenções;
 Apresentar as diferentes formas de controlo público das operações de reabilitação urbana, bem
como refletir sobre a necessidade de regulamentação específica para a reabilitação;
 Refletir sobre métodos de apoio à decisão: avaliação do ciclo de vida das intervenções,
avaliação do risco e análise de custo-benefício;
 Analisar o problema do financiamento da reabilitação;
 Alertar para preocupações técnicas na reabilitação de coberturas, paredes, pavimentos,
fundações, vãos envidraçados, instalações, ventilação dos espaços e energias renováveis;
 Contribuir para introdução do conceito de durabilidade nas decisões relacionadas com a
reabilitação do património edificado.
Este documento elaborado no âmbito do grupo de trabalho de reabilitação da Plataforma Tecnológica
Portuguesa da Construção (PTPC), visa sensibilizar os decisores e atores da construção para a
absoluta necessidade de se elaborar um verdadeiro plano estratégico, exaustivo, que quantifique as
necessidades e os custos, defina um plano e quantifique as metas a atingir, associadas a uma
estratégia financeira.
Deseja-se que este estudo seja útil e tenha a necessária continuidade em publicações específicas
sobre os diferentes temas abordados.

4
2 P
Património Edificad
do e sua tiipificação
o
2.1 Habitaçã ão
2.1.1
1 Edifício
os antigos
s
Rita Be
ento, Ana Simõ
ões | Instituto Sup
perior Técnico, Uniiversidade de Lisb
boa

Tipollogia constrrutiva
Os e edifícios anntigos apres sentam gerralmente es strutura
portaante de alve enaria de pe edra. A tipifficação do parque
habita acional em Portugal acompanha a evoluçã ão dos
edifíccios em Lissboa. O terrramoto de 1755 cons stitui a
separração entre os edifícios construídos ao longo de e vários
sécullos sem ordenamento
o o efetivo, o os edifícios
s Pré-
Pomb balinos, e os edifíc cios pós-te rramoto, edifícios
e
Pomb balinos, cara
acterizados pela
p presençça de uma es strutura
tridim
mensional em m madeira, denominada
d a gaiola pommbalina, [a]
que cconferia capa acidade sism mo-resistente
e à estrutura [a]. Os E
Edifícios Antig
gos
edifíccios Gaioleiro
os surgem no final do sé éculo XIX ma arcados
8,3%
%
pela substituição o das pared des de fron ntal pombalino por 5,0%
pared des de alven naria de tijolo
o e por pare
edes de tabique de 3,2%

pranccha ao alto. Os edifícios s de estrutu ra mista alvvenaria-

betão o armado ca aracterizam as décadass de 1930 a 1960
com a substituiçã ão dos pavim mentos de mmadeira por la ajes de
betão o armado e a incorporaç ção pontual de vigas e pilares 83,5%
em betão armado o. T
Total: 899 379

ntificação
Quan AML A
Algarve Açorres Outros

Existe
em em Portuugal 899 379
9 edifícios an
ntigos, consttituíndo [b]
25,4%
% do parque e edificado (INE, 2012)). Destes ed difícios, Estad
do de Conserrvação
16,5%
% localizam-se nas reg giões de ma aior risco sísmico:
5,5%
Área Metropolitan
na de Lisboa
a (AML), Algaarve e Açores [b]. 7,9
9%

ncial de rea
Poten abilitação
15,6%
De a acordo com o Censos 2011 2 (INE, 2012), 55,5 5% dos 44,5%
edifíccios antigos apresentam m necessidad des de repa aração:
5,5% classificad dos como muito deg gradados e 7,9%
necesssitavam de e grandes re eparações [[c]. Adicionaalmente
26,5
5%
estess edifícios antigos con nstituem objbjeto prioritá
ário de T
Total: 899 379
reabilitação estrrutural pelo inadequad do comporta amento Sem necesssidade de reparação
sísmiico. Acresce a necessida ade de prese ervar, requalificar e Necessida
ade de pequena as reparações
Necessida
ade de reparaçõões médias
revitaalizar os centtros histórico
os.
Necessida
ade de grandes reparações
Inves
stimento priivado neces
ssário Muito degrradado
[c]
Contaabilizando os
o custos de reabilitaçã ão proposto os pelo
progrrama RECRIA (2009) e os o custos asssociados ao reforço
sísmiico, estima-sse que a rea
abilitação do
os edifícios antigos
corre
esponda apro oximadamente 25 mil mil hões de euro os.

[a] Edifício anterior a 1755 (esquerdda) e edifício Po

ombalino (direita
a). [b] Número de edifícios anntigos em Portugal de acordo
com CCensos 2011 (IN NE, 2012). [c] Estado de con servação de ed difícios antigos em Portugal dde acordo com Censos 2011
(INE, 2
2012).

INE (20
012). Censos 2011
1 Resultados Definitivos – Portugall. Instituto Naciona
al de Estatística, Lisboa.
L

5
2.1.2 Edifícios de 1960 a 19
990
Rita Bento, An
na Simões | Instiituto Superior Técn
nico, Universidade
de de Lisboa

Tipologia c
construtiva
Os edifícioss de 1960 a 1990 repre esentam a p primeira fasee
das estruturas de betão arm mado. Este es edifícios s
apresentamm, maioritariamente, estruturas reticuladas s,
formadas po or sistemas mais ou men nos regulare s de pórticos
s
constituídoss por vigas e pilares de betão
b armad o [a]. Após a
implementa ação do Regulamento
R o de Soliccitações em m
Edifícios e Pontes (RSEP, 196 61), assiste
e-se a uma a
alteração ssignificativa das preocu upações com m a análise e
sísmica da a estrutura dos edifício os, o que resultou na a
publicação, em 1967, do d novo Reg gulamento dde Estruturas s [a]
de Betão AArmado (REB BA, 1967). As paredes d as caixas de e
Edifícios de 1960 a 1990
escadas e e elevadores passaram
p a ser
s executad das em betão o
armado e ccomeçaram a utilizar-se lajes fungiforrmes. Com o 8,5%
5,2%
aumento da a altura dos edifícios e do comprimen nto dos vãos s 2,3%
%
livres, aum
mentam as exigências com as ca aracterísticas
s
mecânicas do material; contudo, as a preocupa ações com a
durabilidadee do betão coontinuam a ser
s moderad as.
Quantificaç
ção 8
84,0%
76 534
Total: 1 57
De acordo com os Ce ensos 2011 (INE, 2012) existem em m
Portugal 1 5576 534 ediffícios constru
uídos entre 1
1960 e 19900, AM
ML Algarve Açores O
Outros

representan ndo 44,5% dod parque edificado. Ve erifica-se que

e [b]
16,0% desttes edifícioss se localiza am nas área as de maior
risco sísmicco [b]. Estado de Conservação
C
1,,5% 0,5%
Potencial d
de reabilitaç
ção 5,8%

A proporçã ão de edifíccios com neecessidade de grandes s 1

19,9%
reparações ou muito de egradados (INE, 2012) é de apenas s
2,0%, representando cerca de 31 3 500 edifíccios [c]. No o
uanto à reabilitação desta
entanto, as questões qu as estruturas
s
prendem-se e fundamentaalmente com
m o reforço síísmico. 72,4
4%

Investimen
nto privado necessário
n Total: 1 57
76 534
Sem
m necessidade de reparação
Atendendo ao estado de conserva ação dos eddifícios e às
s cessidade de pequenas repara
Nec ações
necessidades de reforçço sísmico, contabiliza-se
c e um total de
e Nec
cessidade de reeparações méd dias
cerca 18 mil milhões de euros necessárrios para a Nec
cessidade de grandes reparaç ções
Muiito degradado
o dos edifícios construído
reabilitação os entre 1960
0 e 1990.
[c]

[a] Edifícios de
e betão armado o de 1960 a 199
90. [b] Número o de edifícios de
e 1960 a 1990 em
e Portugal de acordo com Ce ensos
2011 (INE, 201 12). [c] Estado de conservação
o edifícios de 19960 a 1990 em Portugal de acoordo com Censoos 2011 (INE, 2012).

Decreto-Lei nº 44
4041/61 – Regula
amento de Solicita
ações em Edifícioss e Pontes (RSEP
P). Diário do Governo, I Série, Nº 2668 de 18/11/1961.
Decreto-Lei nº 44
4041/67 – Regula
amento de Estruturas de Betão Armmado (REBA). Diário do Governo, I Série, Nº 119 de 220/05/1967.

6
2.1.3
3 Edifício
os posterio
ores a 199
90
Rita Be
ento, Ana Simõ
ões | Instituto Sup
perior Técnico, Uniiversidade de Lisb
boa

Tipollogia constrrutiva
Os e edifícios possteriores a 1990, maio oritariamentee com
estruttura em betãão armado, beneficiaram
b m da modernização
da re egulamentaçção. O Reg gulamento d de Estruturaas de
Betão o Armado e Pré-Esforçado (REB BAP, 1983) e o
Reguulamento de Segurança e Acções e em Estruturras de
Edifíccios e Ponte
es (RSA, 198 83) definiram
m adequadam mente
os prrincípios e prrocedimentos de análise e e verificaçõ
ões de
segurrança de esstruturas. A elaboração dos Eurocó ódigos
Estru
uturais na dé écada de 19 990 uniformiizou os requ uisitos
[a]
dos edifícios, nomeadamen
n nte com o Eurocódigo o 2 -
ecto de estrutturas de betã
Proje ão (NP EN 1 992-1-1:2010) e o Edifício
os posteriores 1990
Euroccódigo 8 - Projecto
P de estruturas
e pa
ara resistência aos 6,5%
sismo os (NP EN 1998-1:2010). Os ediffícios tornara am-se 6,8%
6
3,1%
mais altos [a], maais robustos e mais resisttentes, dimin
nuindo
as prreocupações com a sua vulnerabilida
v ade sísmica.
ntificação
Quan
Os e edifícios possteriores a 1990
1 repressentam 30,1% do 83,7%
Tota
al: 1 068 476
parqu ue habitacional portug guês (INE, 2012). Destes
D
edifíccios, 16,3% localizam-s se na regiãoo de maior risco AML Alg
garve Açore
es Outros
sísmiico [b].
[b]
Poten abilitação
ncial de rea
Estado
o de Conserv
vação
O nú úmero de edifícios
e com necessid dade de grandes 1,2%
6
6,9% 0,3%
% / 0,1%
reparrações ou muito degradaados é residu
ual (0,4%) [c
c]. Por
outro
o lado, é expectável
e que
q os ediffícios constrruídos
depois de 1990 0 apresentem m adequado o comportam mento
sísmiico. Apontam-se apena as as nece essidades com a
manuutenção dos edifícios dee forma a a adiar intervenções
mais profundas a médio / long
go prazo. 91,6%

stimento priivado neces

Inves ssário Tota
al: 1 068 476
O innvestimento necessário para a reabilitaçã ão e Sem necesssidade de reparração
Necessidade de pequenass reparações
manuutenção anual dos edifíc
cios posterio
ores a 1990
0 é de Necessidade de reparaçõees médias
400 m
milhões de euros. Necessidade de grandes reparações
r
Muito degra
adado
[c]

[a] Edifícios de betão

o armado posteeriores a 1990. [b] Número dee edifícios poste
eriores a 1990 em Portugal de
e acordo com
Censoos 2011 (INE, 2012).
2 [c] Estad
do de conservaação de edifícios posteriores a 1990 em Portuugal de acordo
o com Censos
2011 (INE, 2012).

Decreto o-Lei n.º 235/83 – Regulamento de Estruturas de B Betão Armado e Pré-Esforçado (R REBAP). Diário d a República, I Sé érie, Nº 125 de
30/05/1983.
Decreto o-Lei n.º 349-C/83
3 – Regulamento de Segurança e A Acções em Estruturas de Edifícioss e Pontes (RSA).. Diário da Repúb blica, I Série, Nº
174, 7º Suplemento de 30/07/1983.
3
NP EN 1992-1-1:2010 – Projecto de estrutturas de betão. Paarte 1-1: Regras gerais
g e regras para edifícios. Instituuto Português da Qualidade.
NP EN 1998-1:2010 – Projecto
P de estrutturas para resistêência aos sismos.. Parte 1: Regrass gerais, acções ssísmicas e regras s para edifícios.
o Português da Qu
Instituto ualidade.

7
2.2 Hab
bitação soc
cial
Inácio Fialho d
de Almeida | Asssociação Portugue
esa de Habitação Municipal

Quantificaç
ção
No exaustivo levanttamento do o parque habitaciona al
municipal [aa], apresenttado no sem
minário para a esse efeito
o
realizado pela Assocciação Porttuguesa de e Habitação o
Municipal ((APHM), em m fevereiro dod corrente ano, foram m
mapeados ccerca de 118 8 000 fogos.. Destes, 43 % tem idade
e
superior a 30 anos, 10 0% tem entrre 20 e 30 anos e 36% %
entre 10 e 2
20 anos [b].
Potencial d
de reabilitaç
ção
Não obstante o esfo orço financeeiro desenvo olvido pelos
s [a]
municípios na reabilitaçção do seu património,
p e
em boa partee
alavancadoo no program ma PROHAB BITA, estimaa-se que háá
ntervir em ce
ainda que in erca de 100 000
0 fogos.
Assim, emb bora de forma um pouco simplista, po ode projetar-
se que dessses, cerca de e 40 000 tenham idades superiores a
30 anos, 100 000 tenham m idades superiores a 2 20 anos e oss
restantes 550 000 tenham idades superiores a 10 anos.
Naturalmen nte, para um m estudo ma ais acurado da situação o
seria necessário procceder-se a uma amosttragem com m
nicas a cada
visitas técn a um dos lo ocais a amo ostrar o quee < 5 anos
ainda não ffoi feito a nívvel nacional de forma a assegurar o 2%

tratamento dos dadoss. Todavia, esta aproxximação em m 5 a 10

anos
termos esttimativos já permite av valiar o im pacto destaa 9%
temática noo investimentto público.
> 30 anos
Investimen
nto público necessário
n 43%

Se tivermoss em conta o custo por fogo em ca ada uma das s 0 a 20

10
a
anos
faixas etárias dos edifícios acima a referidas, poderemos s 3
36%

ores de 8 000
admitir valo 0€, 6 000€ e 4 000€ paraa os 30, 20 e 20 a 30
a
anos
10 anos, o qque conduz a um valor de d 580 000 0000 €. A este
e 10%
valor deve erá ser adicionado o custo da manutenção o
preventiva que se situa na orde em dos 500 0 €/fogo/ano. [b]
Assim, o to otal a invesstir, ao longo de 10 an nos, será dee
Ano In
nvestimento [M
M€]
(118 000 x 500 x 10) + 580 000 000 resultando o um total de
e
1 116+59
investimento público de 1 170 000 000
0 € [c].
2 116+59
3 116+59
4 116+59
5 116+59
6 59
7 59
8 59
9 59
10 59

[c]

[a] Bairro do S
Sobreiro, Maia – registos fotog
gráficos, antes e depois das ob
bras de reabilita
ação. [b] Fogoss de habitação social
por idades, naa globalidade do
d território naacional. [c] Pla
ano de investim
mento a 10 ano os em reabilitaação de edifício
os de
habitação social.

8
2.3 Escolas
Vasco Peixoto de Freitas, Andreia Mota Miranda | Faaculdade de Enge
enharia da Univers
sidade do Porto
Rita Be
ento | Instituto Suuperior Técnico, Universidade
U de Liisboa

Tipollogia constrrutiva
Os eedifícios esccolares apresentam differentes tipologias
consttrutivas depe
endendo da altura da su
ua construçã
ão, que
podem agrupar-sse nos seg guintes tiposs: Liceu Histórico,
JCETTS, Base Liiceal; Base Técnica; T ipo Brandão o, Tipo
Bloco
os 3x3 e Tipoo Monobloco
o [a].
Quan
ntificação
Em PPortugal, exisstem mais de
e 1000 escollas públicas do 2º e
3º cicclos do Ensiino Básico (EB) e Ensin
no Secundárrio (ES)
de accordo com a Direção-Gerral de Estatíssticas da Educação [a]
e Ciê
ência (DGEEC, 2014).
500000
Poten abilitação
ncial de rea
450000
Os re esultados daas projeções demográfic as, realizadaas pelo 426M
Mil
Instituuto Nacionaal de Estatística (INE), iindicam que
e existe 400000
386Mil
uma tendência pa ara a diminu
uição da pop ulação jovemm (INE,
350000
2014). No mode elo de prev visão da po opulação estudantil 364Mil
337M
Mil
adota ado no esstudo efetuado pela Direção-Geral de 300000
Estattísticas da Educação e Ciência (DGEEC, 2013),
250000
verificca-se, para o período 2011-2018,, um aumento do 235M
Mil 214Mil
núme ero de alunoos no 3º ciclo do Ensino o Básico (EBB) e no 200000
Ensin no Secundárrio (ES) e umma evolução o negativa no
os 1º e 198M
Mil 203Mil

2º cicclos do EB [b
b]. 150000
131M
Mil 143Mil
Das ccerca de 1200 escolas existentes
e d o 2º e 3º cic
clos do 100000
Ensin
no Básico e Ensino
E Secu
undário, estim
ma-se que ce erca de
50000
1000 não foram intervenciona
i adas e mesm mo considerrando a
ução negativva do núme
evolu ero de alun nos (cerca ded 140 0
poderão vir a serr encerradas
s ou reestrutu
uradas até 2022)
2 é 22011/12 2017/18
escindível re
impre eabilitar nos próximos a anos mais de d 800 1º E
EB 2º EB
escollas. 3º E
EB ES regular

stimento público neces

Inves ssário ES outras

Conssiderando o custo unitá ário de 500 €/m2 e uma área [b]

média a de 6000 m2, é necessárrio um investtimento
a por escola Ano Investime
ento [M€]
total p
para a reabillitação das 800
8 escolas, de cerca de 2,5 mil 1 104,2
milhõões de euross. Propõe-se um plano de e investimen
nto a 10 2 208,3
anos, faseado, de d acordo com os va lores definid dos no 3 312,5
quadro anexo [cc]. Refira-se que se jusstifica elaborar um 4 312,5
estuddo aprofund dado durante 2016 qu ue permita melhor 5 312,5
fundaamentar estaa proposta. 6 312,5
7 312,5
8 312,5
9 208,3
10 104,2

[c]

[a] Esscolas de 4 tipo ologias construtivas diferentess. [b] Previsão da evolução número
n de alunnos nos diferen
ntes ciclos de
ensinoo. [c] Plano de in
nvestimento a 10
1 anos em reab bilitação de ediffícios escolares.

9
2.4 Patrrimónio Monumenta
al
Vasco Peixoto
o de Freitas, Clá
áudia Ferreira | Faculdade
F de Enggenharia da Unive
ersidade do Porto

Descrição
O Turismo é um dos se etores mais dinâmicos d da economia a,
pelo que see exige uma visão estratéégica que teerá de passar
pela reabilitação de muito
m do extraordinário
e o património o
monumenta al e museo ológico que dispomos [a]. Quer o
governo central querr as autarquias, gesttoras desse e
património, deveriam dispor de e uma ca aracterizaçãoo
construtiva, bem como o de estudo os de diagn nóstico e de e
monitorizaçção que permmitam planeaar e definir ass prioridades
s
das múltipla
as intervençõ
ões. [a]

Portugal diispõe de um apaz de dar

m sistema científico ca
1400
A funcionar Proje
eto Intenção Fechado
1200

resposta a este desa afio que é técnico, ma as que visa a, 1000

sobretudo, preservar a nossa he erança cultu ural criandoo, 800

600
simultaneammente, uma a economia dispersa p pelo território
o 400

nacional ge
eradora de em
mprego. 200

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Quantificaç
ção
[b]
Não é posssível, nesta a breve refle
exão, quantiificar todo o
N.º
N de
nosso vasttíssimo pattrimónio. No o entanto, a título de e Distritos
Mon
numentos
Aveiro 7
exemplo, d de acordo com
c o recennseamento dos museus s Beja 14
Braga 22
efetuado p pelo já extiinto Observ vatório das Actividades s Bragança 9
Castelo Branco 3
Culturais (O
OAC), em 20 010, Portuga
al contabiliza
ava mais de e Coimbra 28
Évora 38
1200 muse eus [b]. Mu uitos destes museus e encontram-se e Faro 12
Guarda 10
instalados e
em edifícios antigos ondde ações de e reabilitação
o Leiria
Lisboa
22
72
são impre escindíveis, exigindo um sab ber técnico o Portalegre
Porto
21
49
aprofundado. Santarém
Setúbal
29
10
V
Viana do Castelo 22

No mapa de Portuga al localizam

m-se os cerrca de 400
0 Vila Real
Viseu
8
21

os nacionais com espaço

monumento o interior [c]. Total 397
3

[c]
nto público necessário
Potencial e investimen
A reabilitaçção do património monumental re ecomenda a
criação de ccentros de saber
s e de um
m plano de iinvestimento o,
a médio pra azo, que possibilite aos gestores do o patrimónioo,
aos projetisstas e às empresas de co onstrução esspecializadas s
dinamizar a sua ativida ade [d]. É noossa profund da convicção o
que o inve estimento efeetuado no património
p cconstitui uma
a
aposta de grande rele evância para a Portugal, pelo que se e
recomenda a elabora ação de estudos econ nómicos que e
facilmente eevidenciarão
o a repercuss são positiva na economia a
do investimento na presservação do nosso patrim mónio.
Deve aindaa salientar-se
e que a qualificação pro
ofissional que
e
se atingiu, neste settor, permite antever u uma enorme e
capacidadee exportado ora de se erviços de alto valor
[d]
acrescentaddo.

[a] Exemplos de património monumental.

m [b
b] Museus em PPortugal (2000-2010). [c] Loca
alização dos moonumentos nacionais
nterior. [d] Monittorização, Inves
com espaço in stigação e Dese
envolvimento.

10
2.5 Tribunais
Joaquim Cardoso | Instituto de Gestão Financeira e Equipamentos da Justiça

Descrição
O atual parque judiciário é constituído maioritariamente por edifícios antigos, construídos para
tribunais, com uma conceção monometalista e rígida na sua distribuição funcional, incorporando por
vezes no seu interior vários espaços diferenciados de outras entidades. Existe ainda outro tipo de
edifícios adaptados para instalações das diversas instâncias, que por vezes têm algumas deficiências
ao nível da sua funcionalidade.
De uma forma geral os diversos edifícios encontram-se bastante degradados como consequência de
ausência de obras de manutenção e conservação durante muitos anos.
Quantificação
Atualmente e após a Reforma da Organização Judiciária (ROJ), os tribunais estão instalados em
cerca de 260 edifícios. Nos últimos três anos, cerca de 100 edifícios tiveram, ou estão a ter,
intervenções de requalificação. Tendo em conta que em cada edifício se deveria procurar satisfazer
diversos objetivos e respeitar as limitações orçamentais, estas intervenções poderão resumir-se em
três tipos:
a) Melhoria das condições de trabalho dos profissionais do Sistema Judiciário e das condições
de utilização dos cidadãos que acedem aos edifícios, nomeadamente ao nível da segurança,
da climatização, da acessibilidade e da funcionalidade, das redes elétricas e de comunicações
e da qualidade do ambiente;
b) Correção da patologia construtiva dos edifícios, consequência da ausência de obras de
manutenção e conservação durante vários anos;
c) Adequação dos edifícios ao Programa Funcional decorrente da ROJ, com criação de
novas valências judiciárias, mais salas de audiências, mais gabinetes e outras áreas
funcionais.
O valor das intervenções atrás referidas é de cerca de 48 milhões de euros.
De registar que não existe uma fronteira bem delimitada entre os vários tipos de intervenção, pois por
exemplo muitas das intervenções do tipo c) incluíam também intervenções dos tipos a) e b).
Potencial de reabilitação
Independentemente do trabalho desenvolvido nos últimos anos nos edifícios dos tribunais,
permanecem ainda grandes carências de investimento na manutenção, conservação, reabilitação e
adequação às novas exigências de funcionamento dos serviços.
Face ao anterior, está em conclusão um Planeamento Estratégico em que estão previstas cerca de
130 intervenções, sendo que algumas destas são em edifícios do Estado Português, que estão
desocupados e degradados, para serem adaptados para novos tribunais, e outras em edifícios que
foram intervencionados unicamente para adaptação ao Programa Funcional decorrente da ROJ.
Nos próximos três anos, está previsto gastar-se cerca de 40 milhões de euros em reabilitação de
edifícios de tribunais.

11
2.6 Um olhar sob
bre Lisboa
Teresa Duarte | Câmara Municiipal de Lisboa

A cidade de e Lisboa temm vindo a perrder habitanttes, situação

o que levou a Câmara Muunicipal de Lisboa
L
a definir esttratégias parra contrariar este movime
ento.
Efetivamentte, nos censsos realizado
os em 1960 a população de Lisboa era
e de 802 2330 habitante
es, em
1981 era de 807 937 habitantes,
h em
e 2001 era a de 564 6557 habitantess e em 20111 era de 5447 733
habitantes. Porém, é ded realçar que
q o núme ro de famílias clássicas
s aumentou ligeiramente nos
últimos censos, passand do de 234 4551 em 2001 para 243 892.
Esgotado q nicipal com as grandes intervenções realizadass nos anos 90 do
que está o território mun
século passsado, de que são exem mplo a Expo 98, a Alta de d Lisboa e o conjunto de iniciativa
as que
levaram ao o preenchimento da corroa norte do o território de
d Lisboa, foi
f dada priioridade à cidade
c
existente e, consequenttemente, à re
eabilitação u rbana.
Em 2010, fo oi apresenta ada a Carta Estratégica
E d
de Lisboa 20010/2024, po onto de partiida para a re
evisão
do Plano Diretor Municiipal (PDM) de d 1994, com m os cinco grandes eixos s de desenvoolvimento: Cidade
C
Amigável, Cidade de Oportunida ades, Cidad de Sustentá ável, Cidade e Competiti va, Inovado ora e
Internaciona alizável e Governo
G pró
óximo, rigorooso e particcipativo. Mais do que obras de grandeg
visibilidade,, difíceis de realizar
r na co
onjuntura atu
ual, deu-se prioridade
p à reabilitação
r uurbana.
Em 2012 fo oi aprovado o novo PDM M, que iden
ntifica quase toda a cidaade consoliddada como cidade
c
histórica. N
No mesmo anoa foi também aprovad da a delimita
ação da Área de Reabillitação Urbana de
Lisboa, que e abrange toda
t a cida ade consoliddada (60% do território o e 92% doo edificado),, com
fundamenta ação na Esstratégia de Reabilitaçã ão Urbana que define os program mas de ap poio à
reabilitação
o e o papel de cada ato or neste proccesso. Neste
e quadro, é programadoo um conjun nto de
incentivos e benefícioss fiscais, inte
egrados no programa R9,R programa a de incentivvos à reabilitação
urbana que e prevê, parra além de isenção de impostos co omo o IMI e o IMT porr um determ minado
período e dda redução do
d IVA, a isenção de taxa as municipaiis e parcerias com as ord
rdens profiss
sionais
envolvidas nnos projetos de reabilitaç
ção.
Por outro la espaço público e da me
ado, atravéss da requalifficação do e elhoria de accessibilidade
e e de
mobilidade bem como o da criaçã ão ou requ ualificação de equipam mentos, dessignadamentte de
proximidadee, estão a se
er criadas condições para
a a melhoria de vida da população.
p
A política d
da autarquia tem sido a de fixar po pulação. De
esignadamen
nte nos núcleeos histórico
os, os
planos de urbanização o em vigor bem como os planos de d pormenoor de reabilittação urban
na em
elaboração têm, como o grande desígnio, a mmanutenção da função residencial, e a revitalização
habitacionaal e funcional.
Pretende-se e assim cummprir um dos grandes objjetivos do no
ovo PDM – reutilizar,
r reaabilitar, rege
enerar:
atrair mais h
habitantes pa
ara a cidade
e.

12
3 M
Mercado imobiliário
i o de habittação
3.1 Enquadrramento sócio-econ
nómico
Luís Saraiva, Paulo Lobo, Cristina Ca
ardoso | Associaação dos Industria
ais da Construção Civil e Obras Púbblicas

Econ
nomia Portuguesa
O co
ontexto macrroeconómico o em que o Orçamento de Estado 2015 2 foi aprresentado e aprovado é
mais favorável qu
ue os dos annos anteriore
es, porque, embora seja
a mantido um
m contexto de
d rigor e de
e
enção orçam
conte mental, tambbém está p presente umma evolução mais favorrável do prroduto e do o
emprrego.
Em 22014, o invesstimento pre
evisto aprese
entou um creescimento de
e 1,6%. No eentanto, a sua evolução
o
recen
nte tem sido o muito conndicionada p pela crise económica
e e pelo elevaado endividamento dass
famíliias, das empresas e doo Estado, te ndo sofrido uma queda de 36,5% eentre 2008 e 2013. Porr
conseequência, o seu
s peso relativo no PIB B caiu de 21%
% para 15%.
Porémm, o contextto económicoo atual não é o único fattor que expliica um déficece de investim mento que o
País atravessa há largos anoos. Questõess como a ins stabilidade le
egislativa e ffiscal, a buro
ocracia e oss
os de contexxto, de que são exemp
custo plos evidentes a ineficiêência do Esstado na reg gulação doss
mercados ou os atrasos nos pagamenttos, são asp petos estrutuurantes que requerem intervençõess
concrretas e cap pazes de dinamizar
d o investimennto, designa adamente dee origem externa.e Em
m
conseequência, enntre os país
ses que ma is quotas de e mercado ganharam, P Portugal foi aquele que e
menoos investimento direto esstrangeiro attraiu nos últimos 10 ano os. Registem mos, contudo o, que foram
m
lança
adas, recenteemente, duaas iniciativass com resulttados muito importantes , sobretudo ao nível da a
capta
ação do inve estimento es
strangeiro pa ara o imobiliário naciona al, com eviddentes efeito os sobre umm
conju
unto muito alargado
a de setores de e atividade, o Regime de Tributaçção de Residentes Não o
Habittuais e o Reg
gime de Visto
os Gold.
Evolu obiliário em
ução do Settor da Construção e Imo m 2014
Apessar de, em 2014 ter-se registado u um crescime ento de 0,9% do PIB ee, simultane eamente, see
obserrvarem, na construção
c e imobiliário , os primeiro
os sinais po
ositivos num conjunto im
mportante de
e
indica
adores econnómicos que e permitem p perspetivar, para 2015, uma possívvel inversão do ciclo dee
crise prolongada, este foi, ainda, um ano d de crise paraa o setor.
O invvestimento eme construç ção observou u, em 2014, uma quebra de 4,3%,, e o VAB do ramo da a
Consstrução reduzziu-se 4,0%, face a 201 13. Na habittação, a que ebra do licennciamento é ainda maiss
acenttuada, atingiindo 7,9% naa construção
o nova, 8,1%% no número o de fogos, ccom apenas 6 785 fogoss
novoss licenciadoss em 2014, e 8,3% nas liccenças de re
eabilitação e demolição.
O coonsumo de cimento
c no mercado na acional, em 2014, terá totalizado
t ceerca de 2,3 milhões dee
tonela
adas, o que traduz uma quebra de 9 9,4%, face a 2013 e faz com que sejeja necessário recuar até
é
1970 para se encontrar um anoa com um m consumo de d cimento inferior ao reegistado nes
ste ano. Nãoo
ante, a opinião dos emp
obsta presários re lativamente à situação financeira ddas suas emmpresas temm
vindo
o a manter-se
e favorável, ao
a longo do ano corrente e, com um sa
aldo acumulaado de +7,9% % em 2014.

Fogos licenciad
dos em construções novas (INE, 2015)

13
3
3.2 Panorama imobiliário
erta e proc
3.2.1 Ofe cura de im
mobiliário em Portugal
Luís Saraiva, P
Paulo Lobo, Crisstina Cardoso | Associação dos IIndustriais da Con
nstrução Civil e Ob
bras Públicas

Em Portugal existe um ma situação o de exced ente habitac cional quantitativo. No entanto, im mporta
conhecer a atual ocu upação do parque hab bitacional, procurando-s
p e conhecerr de forma mais
aprofundada as caracte erísticas dos alojamentoss consideraddos vagos. A análise ela borada no Estudo E
Prospetivo do Mercado o da Habitaçção permite distinguir coontextos de crescimento
c , em que ex xistem
novas nece essidades de ecorrentes do
d aumento do número o de famílias s, e contexttos de contrração,
marcados p pela perda de d famílias e pela dimin nuição da prrocura globa al de habitaçção de resid dência
habitual. A evolução do número de famílias não o é homogénea em todo o território coontinental. Apesar
A
do crescime ento global observado,
o em
e 5 das 28 8 NUTS III o número de famílias dim minui: Alto Trá ás-os-
Montes, Be eira Interior Norte, Serra
a da Estrela , Pinhal Inteerior Sul e Alto
A Alentejoo. Esse fenó ómeno
traduz a maarcada difereenciação exisstente, para e
este indicadoor, entre o in
nterior e o litooral do contin
nente.
Enquanto a as NUTS III do interior e da costa a alentejana appresentam uma diminuiçção do núme ero de
famílias ouu aumentos inferiores a 6%, entre e 2001 e 20 011, as restantes NUT TS III aprese entam
aumentos b bastante maiss expressivoos, que chega am a atingir 22%.
Apesar de, claramente marcado pela diminuiçção do núme ero de famílias, no interrior do continente
português encontram-sse algumas exceções, corresponde entes aos municípios
m ccom os prin
ncipais
centros urbaanos. É o ca
aso de Bragaança (na NU T III do Alto Trás-os-Mon ntes), Vila R
Real (na NUT
T III do
Douro), Viseeu (na NUT III de Dão-Lafões), Covi lhã (na NUT T III da Cova da Beira), C Castelo Branc
co (na
NUT III da Beira Interio
or Sul), Évora (na NUT III do Alentejo Central) e Beja (na NUT III do Baixo
Alentejo), m
municípios on
nde se regissta um aume ento do número de famílias. O mesm mo acontece
e, mas
de uma forma menos expressiva,
e em
e Chaves e Mirandela a (localizadas s na NUT II I do Alto Trá
ás-os-
Montes) e nna Guarda (loocalizada NU
UT III da Beirra Interior Noorte). Nas árreas metropoolitanas do Porto
P e
de Lisboa, o
os aumentoss no número de famílias são mais sig gnificativos em
e municípioos periféricos s, mas
os municípiios centrais registam ain
nda um aum mento do núm mero de fam mílias, emborra em contex xto de
perda populacional.
Uma outra distinção poode ser feita a partir da idade dos alojamentos.
a Em Portugaal continenta al, em
2011, 37% dos alojame entos vagos correspond em a constrruções anterriores a 19600. Por outro o lado,
27% dos a alojamentos vagos correspondem a alojamentos construíd dos depois de 1990. Existe,E
m contraste entre contex
portanto, um xtos em que e os alojame entos vagos são mais anntigos e contextos
em que os alojamentos vagos são mais
m recentees. Contudo,, alguns dos alojamentoss vagos não estão
em condiçõões de seremm reocupados s, nem geram m oportunida ades de reabbilitação doss edifícios on
nde se
inserem. Emm Portugal continental,
c segundo
s os censos 2011, 4% dos alojamentos
a estão vagos s para
demolição. Em suma, é possível identificar, num quadro o geral de excedente hhabitacional e de
aumento do o número ded alojamentos vagos, diferentes intensidades e significaddos nos div versos
espaços doo continente. Situação que exige uma a análise dife
erenciada a cada
c contextoo local.

Alojamenttos vagos no mercado por famílias (esquerda)) e alojamentos vagos construíídos antes de 19960 (direita) (IN
NE)

14
3.2.2 Valorização do imobiliário
Luís Saraiva, Paulo Lobo, Cristina Cardoso | Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas

Índice de Preços na Habitação

O índice de preços na Habitação registou, em 2014 uma subida de 4,9%, a primeira desde 2010. O
índice de preços na Habitação Nova regista uma variação ligeiramente superior (5,1%), face ao índice
de preços na Habitação Existente. Note-se que, não obstante esta evolução positiva, face a 2010,
regista-se uma queda acumulada de 9,61% neste índice.
Em termos de evolução do número de vendas, assinala-se um crescimento global de 5,6% em 2014,
para um total de 84 215 transações de habitação, o que resulta exclusivamente do aumento
verificado na Habitação Existente, 9,8%, uma vez que as transações de Habitação Nova caíram
6,2%, face ao ano anterior.

Índice de preços na habitação e vendas (INE, 2015)

Índice de Preços da Habitação Variação homóloga (%) Vendas (n.º) Variação homóloga (%)

Período Total  Total  Total  Total 
Existentes Novos Existentes Novos Existentes Novos Existentes Novos
nacional nacional nacional nacional
2010 100,0 100,0 100,0 0,8% 0,8% 0,7% 129.950 82.942 47.008 7,9% 9,2% 5,7%
2011 95,1 93,4 97,1 ‐4,9% ‐6,6% ‐2,9% 93.618 63.991 29.627 ‐28,0% ‐22,8% ‐37,0%
2012 88,4 86,1 91,0 ‐7,1% ‐7,8% ‐6,3% 76.398 54.961 21.437 ‐18,4% ‐14,1% ‐27,6%
2013 86,7 84,2 89,8 ‐1,9% ‐2,2% ‐1,3% 79.775 58.560 21.215 4,4% 6,5% ‐1,0%
2014 90,39 87,81 93,48 4,9% 4,9% 5,1% 84.215 64.311 19.904 5,6% 9,8% ‐6,2%
Fonte: INE

Avaliação Bancária na Habitação

O valor médio de avaliação bancária, realizada no âmbito da concessão de crédito à habitação,
situou-se em 1 008 €/m2 em 2014, valor que traduz uma subida de 0,3% (+2,2 €/m2) quando
comparado com o observado em 2013. Por tipo de edifício habitacional, verificou-se um aumento de
0,4% nos apartamentos e de 0,2% nas moradias, em termos homólogos. Por regiões destacam-se as
subidas de 0,6% na Área Metropolitana de Lisboa, e a descida de 8,3% na Região Autónoma da
Madeira.
2
Avaliação bancária na habitação, em €/m (INE, 2015)

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Global 1.144,58 € 1.163,33 € 1.120,33 € 1.039,50 € 1.006,08 € 1.008,33 €
Apartamentos   1.214,33 € 1.233,42 € 1.168,75 € 1.069,33 € 1.041,50 € 1.045,83 €
Moradias   1.029,33 € 1.042,42 € 1.045,58 € 989,00 € 944,50 € 946,08 €

Norte 965,92 € 987,17 € 966,00 € 913,33 € 879,42 € 883,33 €

Centro 948,42 € 970,33 € 946,67 € 880,00 € 840,25 € 841,08 €
A.M. de Lisboa 1.412,17 € 1.424,67 € 1.355,33 € 1.232,42 € 1.197,75 € 1.205,42 €
Alentejo 1.041,67 € 1.057,67 € 1.020,83 € 941,25 € 895,67 € 882,92 €
Algarve 1.459,33 € 1.476,83 € 1.427,00 € 1.320,50 € 1.246,67 € 1.223,42 €
R. A. dos Açores 1.072,92 € 1.110,42 € 1.082,92 € 970,83 € 966,58 € 940,67 €
R. A. da Madeira 1.368,25 € 1.423,42 € 1.411,00 € 1.325,17 € 1.264,83 € 1.159,67 €
Fonte: INE. Valores em euros/m2

15
3.3 Análise económica
3.3.1 Custos diretos na promoção
André Baptista, Joana Rodrigues | Teixeira Duarte

Um investimento imobiliário compreende várias fases: prospeção de negócios imobiliários, análise de

oportunidades de negócio incluindo análise de viabilidade, planeamento do investimento, pedido de
realização das obras de edificação, conceção/construção, licenciamento da utilização e
comercialização. Ao ciclo de vida de um investimento imobiliário, está associada uma escala temporal
alargada, onde se inclui, um grande número de rúbricas de custos, de naturezas muito variadas. Por
definição, custos diretos são custos, que podem ser identificados como consequência direta da
decisão de investir num empreendimento imobiliário, em particular.
Uma vez identificada uma oportunidade de negócio que tenha sido considerada viável, dentro dos
pressupostos do promotor, na fase de planeamento do investimento, identificam-se os seguintes
custos:
 Aquisição do terreno,
 Impostos, incluindo IMI e IMT.
O IMT representa um custo adicional para o promotor de 6,5% sob o valor da aquisição do terreno. O
encargo anual com o IMI poderá ser significativo, devido ao tempo que decorre entre o momento de
aquisição do terreno e a sua comercialização.
Na fase de pedido de realização das obras de edificação, destacam-se as seguintes rúbricas:
 Estudos e projetos,
 Taxas e compensações municipais.
Nestes estudos, incluem-se análises aos valores de parâmetros urbanísticos, de acordo com as diretrizes
da Câmara Municipal para a área que irá ser intervencionada e para que se cumpra o estipulado nos
instrumentos de gestão territorial. Sob esses parâmetros urbanísticos, o promotor remunera a Câmara
Municipal, com prestações pecuniárias e em espécie (taxas e compensações municipais), para conseguir
dar início à fase de conceção/construção. São exemplo de prestações em espécie: cedências de terreno a
título gratuito para o município, construção de espaços de equipamentos para usufruto da comunidade,
construção de infra estruturas como troços da rede de drenagem, estradas, etc. São exemplo de
prestações pecuniárias, taxas relativas ao reforço e manutenção de infraestruturas, taxas para emissão de
alvará, licenças de construção e de utilização, vistorias, cauções, etc.
Na fase de conceção/construção, as principais rúbricas de custos a suportar pelo promotor,
relacionam-se com a necessidade de dar resposta a exigentes requisitos técnicos, cumprindo a
regulamentação em vigor. Dentro da fase de construção, existem diversas áreas, como arquitetura,
instalações elétricas, telecomunicações, acústica, segurança contra incêndios, desempenho
energético, e em cada uma delas inclui-se custos com impostos, materiais, mão-de-obra e projetos. O
recente enquadramento legal e normativo, que na sua maioria resulta da transposição de Diretivas
Europeias tem-se manifestado prejudicial e oneroso para setor empresarial, pois, de uma forma geral
implica a aquisição de materiais mais onerosos, em maior quantidade, um maior número de projetos
e mais especializados, mais certificações, pareceres, mão-de-obra mais especializada, etc.
Com o objetivo de analisar o impacto destas exigências impostas ao setor da construção, analisam-se
indicadores chave, de dois investimentos imobiliários, um de 1995 e outro de 2015. Verifica-se que as
Áreas Brutas Privativas (ABP) sofreram um grande aumento nas tipologias menores (23%), e uma
variação pouco significativa nas tipologias maiores. Já a redução de 6% na eficiência, significa que
para a mesma Área Bruta de Construção (ABC) corresponde menos 6% de ABP, que é a área
efetivamente usufruída pelo comprador. Estes resultados poderão resultar dos espaços físicos
destinados aos equipamentos e instalações, bem como das larguras mínimas dos acessos requeridos
pelos regulamentos. Pelo facto de os valores estarem atualizados a 2015, a variação dos custos de
construção parece ser consequência da legislação existente. Analisando custos e valores de venda

16
por fração e tipologia, verifica-se que existe um impacto maior no aumento de custos para as
tipologias mais pequenas (51%), que não é acompanhado pelo aumento de valores de venda (45%).
Nas tipologias T3, a evolução dos valores de venda anda a par dos custos, 22% e 24%,
respetivamente. Somando todos os custos e tendo em atenção que são apenas as rúbricas
principais, compara-se o preço de custo da construção da habitação em Portugal com os valores de
venda.
2
Evolução do valor de áreas brutas privativas (m ) e da eficiência dos espaços

1995 2015
2 Δ (%)
Áreas brutas privativas (m ) Min. Máx. Média Min. Máx. Média
T2 98,5 103,2 100,9 119,9 128,0 124,0 23%
T3 149,4 149,4 149,4 144,3 157,7 151,0 1%
T4/T5 199,9 199,9 199,9 198,5 198,5 198,5 -1%
Eficiência dos espaços (%) 89% 84% -6%

Variação de custos de construção, IVA e preços de venda de 1995 a 2015 por tipologia

* Valores atualizados a 2015

T2 T3
1995* 2015 Δ (%) 1995* 2015 Δ (%)
Custo da Construção (€)
92 177€ 132 409€ 44% 136 552€ 161 240€ 18%
Taxa (%) 17% 23% 35% 17% 23% 35%
IVA
Valor (€) 15 670€ 30 454€ 94% 23 214€ 37 085€ 60%
Custos de Construção + IVA (€)
107 847€ 162 863€ 51% 159 765€ 198 325€ 24%
Valor de Venda (€)
182 159€ 265 000€ 45% 271 104€ 330 000€ 22%

Analisando a figura seguinte verifica-se que à exceção da Área Metropolitana de Lisboa (AML), da
Área Metropolitana do Porto (AMP), e Algarve, em 83% do território os valores de venda praticados
não absorvem sequer os custos de construção + IVA. A situação piora drasticamente quando
acrescentamos, custos com o terreno, encargos financeiros entre outros.

2 500 €/m2
2 000 €/m2 Valores Médios de Venda de Habitação
(3ºT 2014)
1 500 €/m2
1 000 €/m2 Custos de construção + IVA (€/m2) 
500 €/m2 (excluindo terreno, taxas adiministrativas 
e urbanísticas e custos com loteamento)
0 €/m2
AML AMP Norte Centro Alentejo Algarve

Valores Médio de Venda vs. Custos de Construção

3.3.2 Custos indiretos na promoção

André Baptista, Joana Rodrigues | Teixeira Duarte

Por custos indiretos entende-se os custos que não podem ser afetos diretamente a um investimento
imobiliário, pois são comuns a dois ou mais investimentos. De facto, o promotor tem uma estrutura que não
pode ser atribuída a um investimento em específico, mas que apresenta custos para a empresa, os quais
têm de ser contabilizados. Um investimento imobiliário é integrado em três enquadramentos distintos:
jurídico, comercial e técnico. Considerando as fases do investimento imobiliário, já enumeradas, e dentro de
cada um destes enquadramentos destacam-se as seguintes categorias de custos indiretos:
Custos indiretos

Enquadramento jurídico Enquadramento comercial Enquadramento técnico

Salários dos advogados. Salários com pessoal, stands de vendas, andar Salários de arquitetos, engenheiros e
Pessoal administrativo de modelo. Marketing - salários, merchandising, pessoal administrativo.
apoio ao corpo jurídico divulgação / promoção, incluindo eventos, outdoors, Também se inclui softwares e material
etc. informático.
Existem custos transversais a qualquer um dos enquadramentos, onde se inclui custos com escritórios, computadores,
eletricidade, água, softwares que apoiam tanto a parte técnica como comercial, consumíveis, manutenção do espaço e
manutenção do equipamento, incluindo material informático, fotocopiadoras, equipamento de ventilação, etc.

17
3.4 Referenciais de custos de construção - Reabilitação
António Gil Machado, Ricardo Guimarães | Confidencial Imobiliário

O problema
O acesso a informação sobre preços e custos é um dos fatores mais relevantes para o normal
funcionamento do mercado. Se a disponibilidade de informação fidedigna sobre preços de imóveis
tem sido um problema progressivamente resolvido, nomeadamente em termos de valores e volumes
de transação de mercado imobiliário, subsiste a falha de não existirem no mercado indicadores
estatísticos referenciais de custos de construção, com detalhe por tipo de obra e localização.
A proposta
O desenvolvimento de um sistema de informação de custos de construção é um problema complexo,
que exige a coordenação e reunião de melhores práticas, reunindo know-how especializado,
académicos, especialistas e entidades reguladoras. O objetivo de um sistema de informação é ter
referenciais sobre custos de construção agregados, sem detalhe por tipo de materiais ou por
atividade, mas antes partindo do valor global de adjudicação de obras para tipos de obras
devidamente tipificadas. Um tal sistema pode ter como fonte de informação as próprias empresas de
construção que para além de serem as produtoras primárias de dados são, em simultâneo, as
primeiras utilizadoras do sistema, assegurando a sua fiabilidade e continua atualização.
A solução
O sistema de informação de custos de construção realiza um primeiro esforço de tipificar intervenções
de construção, quer de obra nova quer de reabilitação. O critério será sempre o que permita a
comparabilidade de custos de construção, com um critério tão amplo que permita um cálculo
estatístico e tão estreito que seja relevante à tomada de decisão. Este equilíbrio é decisivo para o
sucesso da iniciativa. O segundo esforço é contratualizar com empresas de construção o
fornecimento regular e periódico dos valores de orçamentos de construção, enquadrando cada
orçamento num tipo de obra como previamente definido. A confidencialidade da informação é
essencial e é desde logo assegurada porque a empresa de construção nunca identifica uma obra em
concreto, optando por enquadrar cada obra concreta numa tipologia de obra pré-definida.
Um ponto essencial é o sistema focar-se no valor global de orçamento, com desagregação por fase
de obra. Ou seja, tem uma abordagem “top-down”, partindo do valor global de obra. Não se preocupa
assim com cada subatividade, ou em identificar custos unitário de materiais e / ou mão-de-obra. É um
esforço que o LNEC realiza através de Fichas de Custos Unitários, que são utilizadas a um nível
técnico de orçamentação.
Referenciais de custos de construção
Aponta-se como exemplo o Índice Confidencial Imobiliário, reportado mensalmente ao Banco de
Portugal que através do EuroSistema é utilizado pelo Bank of International Settlements – BIS (o
banco central dos bancos centrais). Gere sistemas de informação com base num conceito de
“coopetição”, promovendo a cooperação entre empresas que competem. Tal é possível graças ao
caráter de total independência e garantia de sigilo no tratamento da informação.
Entre estes sistemas, destaque para o Sistema de Informação Residencial (SIR), que reúne as
maiores redes de mediação imobiliária, a generalidade dos bancos nacionais e os maiores
promotores e investidores imobiliários. Permite hoje acompanhar a dinâmica de oferta e procura de
mercado imobiliário com um elevado grau de fiabilidade.
O Anuário Imobiliário e Energético monitoriza a dinâmica de licenciamento municipal, em colaboração
com a ADENE e mais de 20 municípios das áreas metropolitanas, incluindo os 10 maiores municípios
Portugueses.

18
3.5 Propostas para dinamização do setor imobiliário
Pedro Ministro | Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção

Atendendo o atual contexto económico-social nacional – designadamente, as alterações demográficas, a

evolução do stock habitacional, o estado de conservação e idade do parque habitacional, a alteração
ocorrida no acesso ao crédito para a compra de habitação, entre outras – a dinamização do setor
imobiliário no curto e médio prazo deverá passar em grande medida pela dinamização da reabilitação
urbana e do parque habitacional existente, podendo ser identificadas as propostas:
 Reformulação do atual instituto do fundo de reserva, alargando o seu âmbito e associando-o ao
valor patrimonial do imóvel e à sua vetustez, garantindo a existência de verbas disponíveis
para a conservação e manutenção do parque habitacional e permitindo que os municípios
possam aceder ao fundo em casos de realização coerciva de obras.
 Promoção da alteração do regime de constituição da propriedade horizontal, de forma a
permitir um mais ágil processo decisório do condomínio, designadamente quanto à
conservação e manutenção.
 Resolução do problema jurídico-legal do direito sucessório e dos fogos nas situações de
heranças indivisas.
 Divulgação e disseminação de boas práticas do Regime Excecional para a Reabilitação Urbana
(RERU), aprovado pelo Decreto-Lei nº 53/2014, de 8 de abril.
 Melhoria dos instrumentos dos municípios na promoção da reabilitação de edifícios degradados
ou em ruína, mediante uma discriminação fiscal negativa para os fogos e imóveis não
habitados e sem colocação no mercado e potenciar os incentivos fiscais à reabilitação de
edifícios antigos.
 Promoção do aumento da escala dos operadores económicos no mercado, designadamente
facilitando fiscalmente a transação de fogos e imóveis para fundos destinados a arrendamento.
 Promoção da diversificação das fontes de financiamento das empresas, através da inovação
financeira do acesso aos mercados de capitais, ao capital de risco e a fundos imobiliários,
designadamente facilitando a constituição de fundos fechados e abertos para arrendamento.
 Promoção da codificação do regime jurídico da construção, especialmente na vertente da
reabilitação urbana.
 Criação de instrumento de financiamento destinado a incentivar a reabilitação integral de
edifícios para habitação.
 Aumento das áreas urbanas abrangidas por Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e por
Operações de Reabilitação Urbana (ORU).
 Desenvolvimento de novas medidas para a regeneração de áreas urbanas carenciadas.
 Reponderação de alguns pareceres vinculativos de forma a facilitar a reabilitação de edifícios
habitacionais em zonas de proteção ou em imóveis classificados ou em vias de classificação
de particulares para a reabilitação dos edifícios destinados a habitação, em especial os
destinados ao arrendamento.
 Dinamização do mercado de arrendamento urbano.
 Consolidação do mercado social de arrendamento.
 Criação de condições para o desenvolvimento de produtos de seguros que incluam seguro de
renda, ou a criação de um fundo destinado a servir de garantia de renda.
 Reforma e incentivo à disseminação do regime de renda condicionada.
 Constituição de fundos de investimento que disponibilizem habitações para arrendamento.

19
3.6 Prog
grama “Re
eabilitar para
p arrend
dar”
Vitor Reis | IHR
RU - Instituto da Habitação
H e da Re
eabilitação Urbanaa, IP

A aposta no
o mercado do
o arrendame
ento urbano é decisiva pa
ara o sucesso da reabilitaação urbana
a.
A criação d do programa a Reabilitar para Arren dar – Habittação Acess
sível, destinaado a financiar a
reabilitação
o de edifícioss antigos pa
ara arrendam
mento com rendas aces ssíveis, surgge como uma das
iniciativas d
desenvolvida as pelo IHR RU, IP, pa ra dar respposta a umm conjunto de desafios s que
enfrentamos, designada amente:
 A rea
abilitação do parque habitacional antig
go que está muito degradado;
 A neccessidade de
e criar uma oferta
o habitaccional com re
endas acess
síveis;
 A imp
portância da regeneração
o urbana doss centros his
stóricos;
 A reccuperação e dinamização
o do mercado
o de arrenda
amento;
 A cria
ação de emp
prego no seto
or da constru
ução;
 O con
ntributo para
a um desenvo
olvimento su
ustentável.
Podem can ndidatar-se a este programa pesso oas singulare
es ou coletivas, de nattureza privad da ou
pública, que
e sejam propprietárias de edifícios ou de parte de
e edifícios a reabilitar, ouu que demon
nstrem
serem titula
ares de direitos e poderres sobre oss mesmos que q lhes perrmitam oneráá-los e agir como
donos de obbra no âmbitto de contrato
os de empre eitada.
São considerados elegíveis os ediffícios com id o superior a 30 anos, preferencialm
dade igual ou mente
localizados em Áreas de Reabilitaçãão Urbana, l ivres de ónu
us e encargos, destinadoos a arrendammento
al com rendass acessíveis e cujas ope rações de re
habitaciona eabilitação se
ejam viáveis e sustentáve
eis.
Até ao fina
al de setembro passado o, foram sub bmetidas 58
8 pré-candidaturas, que representam m um
investimento global de 11,5 milhõe es de euross, com maioor incidência territorial nnos municípios de
o Porto. Enccontram-se ainda
Lisboa e do a em proocesso de ap
presentação um conjuntoo de candida aturas
que já soma
am 107 milhõ ões de euros
s de investim
mento.
Este progra
ama, gerido pelo
p IHRU, IP, conta com
m o financiam
mento do Ba
anco Europeeu de Investim
mento
e do Banco de Desenvoolvimento do Conselho daa Europa.
Os interesssados podem m consultar o regulamen to e demais informações s sobre o prrograma no Portal
da Habitaçãão, como reccorrer ao novvo simuladorr para avaliaçção da suste entabilidade das operaçõ
ões de
reabilitação
o, que se enccontra dispon
nível na pági na criada pa
ara o efeito.

20
4 Especificidades da regulamentação para as operações de reabilitação
4.1 Disposições arquitetónicas
4.1.1 Regulamento Geral de Edificações Urbanas
João Branco Pedro, Vitor Campos | Laboratório Nacional de Engenharia Civil

Diplomas legais Dificuldades de aplicação

As principais dificuldades em cumprir o

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foi
disposto no RGEU nas obras em edifícios
aprovado pelo Decreto-Lei nº 38 382/1951, de 7 de agosto, existentes resultam do facto de algumas
tendo sido objeto de sucessivas alterações, a mais recente exigências obrigarem a trabalhos
das quais aprovada pelo Decreto-Lei nº 220/2008, de 12 de tecnicamente desaconselháveis, cujo
custo é desproporcionado ou que podem
novembro. O RGEU é a cúpula do sistema regulamentar da
ser prejudiciais à própria preservação do
edificação e define exigências relativas à construção, saúde, edifício e da sua imagem urbana.
segurança e estética das edificações urbanas.
De entre essas exigências destacam-se
Âmbito de aplicação as relativas:
1) ao dimensionamento dos espaços
O RGEU contém disposições técnicas que se aplicam: (i) às (e.g., largura e dimensões dos degraus
edificações localizadas nos perímetros urbanos; (ii) às das escadas, pé-direito mínimo livre
edificações localizadas fora dos perímetros urbanos em que dos pisos destinados a estabele-
essa aplicação seja tornada extensiva por regulamento cimentos comerciais, áreas úteis
mínimas dos compartimentos habi-
municipal e (iii) às edificações de caráter industrial ou de táveis);
utilização coletiva independentemente da sua localização.
2) às condições de salubridade (e.g.,
Obras em edifícios existentes altura máxima dos edifícios condi-
cionada pelo afastamento a edifícios
O RGEU inclui explicitamente no seu âmbito de aplicação fronteiros, condições de iluminação e
as obras nos edifícios existentes, pelo que não é possível ventilação natural de compartimentos
habitáveis, obrigato-riedade da cozinha
evocar o princípio da proteção do existente para justificar constituir um compartimento distinto da
eventuais desconformidades. Assim, as obras nos edifícios sala);
existentes devem satisfazer o disposto no RGEU como a 3) às instalações técnicas (e.g., número
seguir se indica: de elevadores).

1) Obras de conservação – estão isentas; A estas dificuldades específicas das obras

em edifícios existentes, acrescem outros
2) Obras de alteração – devem cumprir apenas nas problemas gerais do RGEU que são
partes alteradas; consequência da sua vetustez. Este
regulamento foi aprovado há mais de 60
3) Obras de ampliação – devem cumprir apenas nas anos e, apesar das alterações pontuais
novas partes construídas; entretanto introduzidas, algumas exigên-
cias encontram-se desatualizadas:
4) Obras de reconstrução – devem cumprir apenas nas 1) face aos atuais processos construtivos
partes reconstruídas. e aos materiais utilizados (e.g.,
exigências relativas a fundações, pare-
O RGEU e o RERU des e coberturas);

As obras abrangidas pelo RERU estão isentas de cumprir 2) face aos modos de vida e ao uso dos
espaços (e.g., obrigação de colocar
diversos artigos do RGEU (vd. 5.2). Enquanto vigorar este
um bidé na instalação sanitária, modo
regime excecional, estão mitigadas diversas das de divisão dos equipamentos sani-
dificuldades identificadas na coluna à direita nesta página. tários nas habitações de tipologia T3 e
Quando, ao abrigo do RERU, uma obra estiver dispensada T4);
de satisfazer integralmente o RGEU, é recomendável, pelo 3) face ao disposto em outros diplomas
menos, cumprir o disposto na Portaria nº 243/1984, de 17 legais entretanto aprovados (e.g.,
regulamentação de segurança contra
de abril, sobre condições mínimas de habitabilidade,
incêndio e normas técnicas de
aplicável a edifícios de génese ilegal suscetíveis de eventual acessibilidade).
reabilitação.

21
4.1.2 Regulamento de acessibilidades
João Branco Pedro, Vitor Campos | Laboratório Nacional de Engenharia Civil

Diplomas legais Dificuldades de aplicação

No caso dos edifícios e estabelecimentos

O Regime de Acessibilidades (RAcE) foi aprovado pelo
que recebem público, a aplicação do
Decreto-Lei nº 163/2006, de 8 de agosto, com as Normas RAcE às obras em edifícios existentes
Técnicas de Acessibilidade (NTA) a ele anexas. O RAcE não deve levantar dificuldades, na medida
estabelece os requisitos de acessibilidade a cumprir nos em que a lei admite que o cumprimento
das NTA não é exigível quando as obras:
edifícios e estabelecimentos que recebem público, na via
pública e nos edifícios habitacionais. 1) sejam desproporcionadamente difíceis;

Âmbito de aplicação 2) requeiram a aplicação de meios

económico-financeiros despropor-
A aplicação das NTA nas obras em edifícios existentes varia cionados ou não disponíveis;
consoante o uso e a data de construção. 3) afetem sensivelmente património
cultural ou histórico cujas caracte-
No caso dos edifícios e estabelecimentos que recebem rísticas morfológicas, arquitetónicas e
público: ambientais se pretendem preservar.

1) Se o início de construção é posterior a 22 de agosto A dispensa do cumprimento das NTA

deve ser justificada pelo requerente e
de 1997 devem cumprir integralmente as NTA.
aceite pela entidade licenciadora.
2) Se o início de construção for anterior a 22 de agosto No caso dos edifícios habitacionais, o
de 1997, podem ser adaptados de modo a cumprirem cumprimento das NTA não deve também
as NTA até 8 de fevereiro de 2017. Porém, se em levantar dificuldades, na medida em que
aos edifícios anteriores à entrada em
2006 os edifícios e estabelecimentos que recebem
vigor do RAcE se aplica o princípio da
público estavam em conformidade com o disposto no proteção do existente. Apenas em
Decreto-Lei nº 123/1997, de 22 de maio, (diploma situações muito pontuais poderão surgir
com requisitos de acessibilidade que precedeu o atual dificuldades em cumprir disposições
obrigatórias das NTA (e.g., no caso de
RAcE), têm apenas que cumprir esse diploma.
reconstrução total de edifício em prédio
No caso dos edifícios habitacionais: com dimensões muito reduzidas, que não
permite a construção de escadas e
1) Se o pedido de licenciamento ou comunicação é ascensor como definido nas NTA).
posterior a 8 de fevereiro de 2007 devem cumprir as
NTA nos espaços comuns e nos fogos acessíveis. A
percentagem de fogos acessíveis no total de fogos de
cada edifício aumentou de 12,5% em 2007 para
100% em 2014, com incrementos de 12,5% em cada
ano intermédio.
2) Se o pedido de licenciamento ou comunicação é
anterior a 8 de fevereiro de 2007 aplica-se o princípio
da proteção do existente (vd. secção 5.1).
O RAcE e o RERU
As obras abrangidas pelo RERU estão isentas de cumprir o
RAcE (vd. 5.2). Assim, eventuais dificuldades em cumprir o
RAcE estão mitigadas enquanto vigorar este regime
excecional, desde que devidamente justificadas pelo
projetista. Quando, ao abrigo do RERU, uma obra estiver
dispensada de satisfazer integralmente as NTA, é
recomendável que sejam cumpridas todas as disposições
que o puderem ser, atentas as características do edifício
existente.

22
4.2 Segurança
1 Eurocó
4.2.1 ódigos e re
egulamenttação porrtuguesa de
d estrutu ras
Mary M
Mun | Laboratórioo Nacional de Eng
genharia Civil

Princ
cipais preoc
cupações
As eestruturas devem ser construídas de modo a que
possa am suportarr, com grau us de fiabiliidade aproppriados,
todass as ações e influências ambienta ais suscetív
veis de
ocorrrer durante a execução da
d obra e no período de vida
v útil
previssto [a]. O projeto de estruturas d deve satisfaazer as
exigê
ências de resistência a mecânicca, utilizaç ção e
durabbilidade defin
nidas na regu
ulamentaçãoo de estruturaas [b].
Nívell de interven
nção mínimo
o
[a]
O R RERU dispensa as obras em ed ifícios ou frações f
existe
entes do cumprimento
c o de deterrminadas normaisn
técniccas supervenientes à co
onstrução oriiginária, des sde que
as ob bras não dimminuam as condições d de segurança e de
salubbridade do edifício exis
stente e em m particular as de
segurrança sísmicca. Considerra-se, no enttanto, que de eve ser
feita uma verifica
ação da seguurança do ed difício existe
ente, se
este tiver sido objeto de intervençõe es estruturais que
configgurem um auumento da sua vulnerabi lidade sísmic ca.
[b]
Nívell de interven
nção impostto pela regu
ulamentação
o
O RG GEU especifiica no artigo o 17 que “as edificações devem
ser cconstruídas e intervencio onadas de modo a garrantir a
satisffação das exigências s essenciaiss de resistência
mecâ ânica e esta
abilidade…” Da interprettação deste artigo,
depre eende-se qu ue as interrvenções de e reabilitaçã
ão, de
edifíccios não abrrangidos pelo RERU, de evem contem mplar a
reabilitação estrutural, incluind
do a reabilita
ação sísmicaa.
Princ
cipais dificu ação das medidas
uldades de implementa
impoostas pela re
egulamentaçção
O cum mprimento desta
d exigênc cia coloca d ificuldades a vários
níveiss: nas fasess de inspeçã ão e avaliaçção da estru utura e
fundaações do edifício existen
nte e na fase e de avaliaç ção das [c]
soluçções de interrvenção maiis adequada as, tendo em m conta
os coondicioname entos e os objetivos
o da intervenção [c] [d].
Acressce ainda quue uma interrvenção de rreabilitação sísmica
s
tem de ser feita a a nível do o edifício e não da fra ação, e
idealmmente a níve
el do quarteirrão e não do
o edifício isola
ado.

[d]

[a] Po
ontão danificado o por corrosão dos
d elementos metálicos. [b] Edifício
E sos fragilizado ppelo acréscimo sucessivo de
de 3 pis
novos pisos. [c] Intervvenção minimalista num edifíci o de valor patrim
monial. [d] Abertura de janela dde inspeção.

23
3
4.2.2 Segurança contra
c incêndio em edifícios
António Leça C
Coelho | Laborattório Nacional de Engenharia
E Civil

Principais preocupaçõ
ões
Os principaais problema as que se colocam
c em
m matéria dee
segurança a ao incêndio em edifícioss [a], sobretu
udo dos maiss
antigos, sãoo muitos e vão desde as a difíceis ccondições de
e
acessibilida
ade das via aturas dos bombeiros [b] até à
ausência de e compartimentação inte erior, passanndo pelo mauu
estado dass instalaçõe es [c], pelaas elevadass cargas de e
incêndio [d], pela aussência de qualificação a ao fogo doss
elementos estruturais e dos mate eriais de co onstrução e,
e
ainda, pelass deficientes condições de
d evacuação o.
Nível de inttervenção mínimo
m
[a]
Para que nnão se comp prometa a viabilidade dee reabilitação
o
de muitos edifícios, no
omeadamentte dos maiss antigos, as s
condições dde segurançça destes nã ão podem sser iguais àss
dos novos. Contudo, o nível miním mo de intervvenção deve e
conduzir a soluções em e que o tempo nece essário para a
evacuar o edifício é innferior ao te
empo durantte o qual as s
condições ambientais existentes s nesse e edifício não o
representamm um sério risco para a vida dos o ocupantes. A
adoção desste critério para definir o nível de intervenção o
exige a conncretização de
d novas metodologias de apoio ao o [b]
projeto base
edas na engenharia de segurança
s ao
o incêndio.
Nível de inttervenção im
mposto pela
a regulamen
ntação
A atual regulamentação o nacional, embora
e penssada para os s
os edifícioss novos, apliica-se às op perações de reabilitação
o.
Porque esssa legislaçã ão tem exigências qu ue excedem m
largamente a que revogou e a existente noutrros países, o
nível de intervenção que q resulta da sua apli cação a um m
edifício exisstente é extre
emamente elevado.
Principais dificuldades de implem
mentação d
das medidas
s [c]
impostas ppela regulam
mentação
Porque na a generalida ade dos casosc não é possíve el
implementa ar as medidass previstas na
n legislação
o, a aplicação
o
desta é um exercício de e resolução praticamente e impossível,
conduzindoo a soluçções casuíísticas sem m qualquer
fundamenta ação científfica. As soluções de projeto o
encontradass são, muitas vezes, exc cessivamentee onerosas e
desadequad das ao perig
go de incêndio do edifíciio que está a
ser interveencionado, pois decorrrem da a plicação de e
medidas co ompensatória as que resultam do bom m senso dos s [d]
intervenienttes no processso de licenc
ciamento.

[a] Vista parcial do interior de edifício após incêndio. [b] V

Vista de arruam
mento sem conddições para aceesso de viatura
as dos
bombeiros. [c]] Vista de insta alação elétrica profundamente e degradada. [d
d] Vista de esp
paço interior coom elevada carga de
incêndio.

24
4.3 Confortoo
1 Regulamento de desempe
4.3.1 enho energ
gético dos
s edifícioss de habita
ação
(REH)
Carloss Pina dos Santoos | Laboratório Nacional
N de Engennharia Civil
Rui Fraagoso | Agência para a Energia

Princ
cipais preoc
cupações
Melhoorar o conforto [a] e a eficiênc ia energéticca dos
sistem
mas técnicoos dos ediffícios sujeito
os a interv
venção.
Prommover a utilizzação de sistemas de aproveitameento de
fontes de energia
a renovável.
Nívell de interven
nção mínimo
o
Cump primento doss requisitos mínimos (e envolvente opaca e
enviddraçada [b], renovação
r de ar). Adapta ores de
ação de valo
referêência adeq quados às tipologiass construtiv vas a
intervvencionar, asssociando diiferentes áre
eas e necesssidades
de re
eabilitação.
Utilizaação de eq quipamentoss e sistemaas com nív veis de
desem mpenho en nergético ele
evados [c], confirmado os por
certifiicação idóne
ea e com manutenção reggular assegu
urada.
[a]
Nívell de interven
nção impostto pela regu
ulamentação
o
gTmáx Zona climática
c
Cump primento ded requisito
os mínimo os de qualidade Classe de
V1 V2 V3
(envo
olvente, reno
ovação do ar e sistem mas técnicos) e de Inércia
Fraca 0,15 0,10
0 0,10
valore
es máximoss de necessidades ene ergéticas no ominais
Média 0,56 0,56
0 0,50
(aqueecimento, Ni; arrefecimento, Nv; e en
nergia primá ária, Nt)
Forte 0,56 0,56
0 0,50
ajusta
ados em função do ano de d construçãão do edifício
o.
[b]
Contrribuição de sistemas de e aproveitam
mento de fon ntes de
Classe de
d eficiência
energgia renováveel, os quais devem satissfazer requis
sitos de mínima
m
Tipo dee
eficiê
ência, de qua
alidade e de manutençãoo. equipamennto após
atual
31 dez 2015
Coefiicientes de redução
r aplicáveis a gra andes intervenções
(1)
em fu
unção do ano o de construção do edifíccio [d]. Caldeiraa B A
1 - Classe A, caso as te emperaturas de
Princ
cipais dificu ação das medidas
uldades de implementa funcionamentto da instalação não
n permitam o
aproveitamennto da energia libertada pela
impoostas pela re
egulamentaçção condensaçãoo dos gases de coombustão.

Custo o das soluçções que visam

v satisfa
azer os req quisitos [c]
energ géticos regulamentares e respetiva vviabilidade técnica-
Ano de Nic / Ni Nvc / Nv Ntc /Nt
econó ómica face aos padrõ ões reais (n não nomina ais) de construção

utiliza
ação dos edificíos. Anterior Não Nã
ão
1,50
a 1960 aplicável aplic
cável

Entre
1960 e 1,25 1,2
25 1,50
1990
Posterior
1,15 1,1
15 1,50
a 1990
[d]

[a] Reeabilitação de vãos envidraçad dos. Correção d do fator solar, com

c imediata melhoria
m de connforto interior. [b
b] Fator solar
máximmo admissível, em e função da lo ocalização climáática e da inércia térmica interio
or do edifício (R
REH). [c] Requisitos mínimos
de eficciência energética de caldeiras (REH). [d] Rel ação entre os valores
v das necessidades nom minais (Nic, Nvc, Ntc) e limites
(Ni, Nvv, Nt ), de edifíccios sujeitos a grrandes interven
nções (REH).

25
5
4.3.2 Regulamento de desempenho energético dos edifícios de comércio e
serviços (RECS)
Armando Pinto | Laboratório Nacional de Engenharia Civil
Rui Fragoso | Agência para a Energia

Principais preocupações
O RECS visa promover a eficiência energética em edifícios Zona Climática
de comércio e serviços, atendendo aos aspetos de Portugal Continental
Zona corrente da envolvente I1 I2 I3
viabilidade técnica e económica. Nas intervenções de Elementos opacos verticais
0,70 0,60 0,50
reabilitação o RECS tem exigências para a qualidade exteriores ou interiores
Elementos opacos horizontais
0,50 0,45 0,40
térmica da envolvente, para níveis mínimos de eficiência exteriores ou interiores
Vãos envidraçados exteriores
energética das instalações e equipamentos de AVAC, de (portas e janelas)
4,30 3,30 3,30
águas quentes sanitárias, de iluminação, de elevadores e Regiões Autónomas
dos sistemas de monitorização e gestão de energia [a] [b]. Zona corrente da envolvente I1 I2 I3
Elementos opacos verticais
1,40 0,90 0,50
Além dos aspetos construtivos, o RECS tem exigências exteriores ou interiores
Elementos opacos horizontais
para a qualidade do ar interior, para a instalação, condução exteriores ou interiores
0,80 0,60 0,40
e manutenção das instalações. O RECS valoriza o Vãos envidraçados exteriores
4,30 3,30 3,30
(portas e janelas)
aproveitamento de energia renovável. No âmbito de
[a]
aplicação do RECS, os requisitos aplicáveis aos pequenos
edifícios de serviços são menores do que as dos grandes Zona Climática
edifícios. V1 V2 V3
Fator solar do vão (sem
dispositivos de 0,25 0,20 0,15
Nível de intervenção mínimo sombreamento)

Devem ser adotados pelo menos os níveis mínimos da

[b]
regulamentação.
Nível de intervenção imposto pela regulamentação Elemento em zona Zona Climática
corrente da envolvente I1 I2 I3
Nas grandes intervenções de reabilitação as exigências de Elemento opaco vertical 1,75 1,60 1,45
eficiência energética aplicáveis são semelhantes às dos Elemento opaco horizontal 1,25 1,00 0,90

edifícios novos, sendo o valor limite 50% superior ao valor [c]

do Indicador de Eficiência Energética de referência (IEEref) gTmáx por zona climática
dos edifícios novos. Se existirem incompatibilidades de V1 V2 V3
ordem técnica, funcional ou de valor arquitetónico, podem 0,56 0,56 0,50

ser adotadas soluções alternativas. [d]

Os requisitos mínimos (coeficiente de transmissão térmica

máximo – Umax e o fator solar máximo – gTmáx) aplicam-se
apenas aos elementos intervencionados devendo, na
medida do possível, ser extensíveis aos restantes
elementos [c] [d].
Principais dificuldades de implementação das medidas
impostas pela regulamentação
Para pequenos edifícios de comércio e serviços a
metodologia de verificação pode ser excessivamente
complexa.

[a] Coeficientes de transmissão térmica de referência. [b] Fator solar de referência para os vãos envidraçados. [c]
Coeficiente de transmissão térmica máximo para elementos da envolvente. [d] Fator solar máximo admissível para os vãos
envidraçados.

26
4.3.3
3 Regulamento geral do ruíd
do (RGR)
Odete Domingues | Laaboratório Nacional de Engenh
haria Civil
António Tadeu | ITeCons

Principais preocupações
O con nforto acústico
o, no âmbito do regime da a edificação, contribui
c
para a melhoria da a qualidade do o ambiente, ccom reflexos no
n bem-
estar e saúde doss habitantes. Neste sentido o, a legislaçã
ão atual
contempla disposiçções que visa am disciplinar e regular a vertente
v
do coonforto acústicco nos edifício
os. Em 1998 e entraram em vigor
v os
primeiros requisitoss acústicos, teendo-se tornaado num dos aspetos
mais iimportantes do conforto na habitação. Effetivamente, o carater
intrusivo do ruído, proveniente da d vizinhança a ou do exterior, vem
dando o lugar a um elevado núm mero de queixa as de incomo odidade,
mereccendo particular atenção os o seguintes a aspetos: Nos bairros
antigo
os o nível de ruído exterior é mais influeenciado pela reduzida
r
dimennsão dos espa aços exteriore
es do que pro opriamente pe elo nível
de ruído; O isolam mento das fac chadas em e difícios antigo os, com [a]
paredes espessas, depende ess sencialmente do desempen nho das
o artigo 2 do DL
Número 1 do D n.º 53/2014
as; Pavimentos com deficiente isolamento
janela o a sons aéreeos e de
percussão, em parrticular em edifícios antigoss com pavime entos de O preesente decreto--lei aplica-se a
edifícios de uuso habitacional e a operação
madeira (soalho assente
a sobree vigas de m madeira); Pare edes de uurbanística não
o deve originar
separração entre fog gos adjacentees com reduzid do isolamentoo a sons desconfformidades, nem agravar as
aéreoos, associado o a massa reduzida das paredes; Ru uído de existentes.
equipaamentos cole etivos, situaçção que afeta a mais os edifícios
e [b]
recentes, uma vez que a maioria a dos edifícios antigos não tem este
Alíneas a) a g) do númerro 1 do artigo
tipo dde equipame entos (ascens sores, hidroprressores, ven ntilação, 5.º do DL
D n.º 96/2008
outross). Pared
des exteriores e coberturas:
Nível de intervenç
ção mínimo D22m,nT,w ≥ 27 dB [z
zona sensível]
D2m,nT,w ≥ 33 dB
B [zona mista]
Para os edifícios objeto
o de reabilitação, foi p
publicado o Decreto-
D Parede
es interiores:
Lei n.ºº 53/2014, de 8 de abril (RE
ERU), que no seu âmbito ap plicativo DnT,w ≥ 50 dB
B [Fogo/Fogo]
isenta
a o cumprime ento dos requisitos legais [[a] [b]. É referido, no DnT,w ≥ 58 dB
B [Fogo/Comérc
cio e serviços]
entanto, que num ma linha de sustentabilid dade as operações Pavimentos:
urbannísticas não deeverão agrava ar as condiçõe
es existentes.
L´nT,w ≤ 50 dB
B [Fogo/Fogo]
Nível de intervenç
ção imposto pela
p regulame
entação L´nT,w ≤ 58 dB
B [Fogo/Comérc
cio e serviços]

mas de conforto acústico a plicadas aos edifícios

As exxigências mínim e [c]
são a as constantes do Regulame ento dos Req uisitos Acústicos dos
Edifíccios (RRAE), aprovado
a pelo
o Decreto-Lei n.º 96/2008, de 9 de
junho [c] [d]. Determina o RRA AE que a ediffícios habitaciionais e
mistoss e unidades hoteleiras, ob
bjeto de reab
bilitação e loca
alizados
em zzonas históriccas, é tolera ada uma re edução de 3 dB no
isolammento a sons aéreos
a e a sons de percusssão.
Principais dificuldades de implementaç
ção das medidas
m
imposstas pela regulamentação
o

A obrrigatoriedade de manter as
a condições existentes im mplica a [d]
caractterização da situação no sentido d de não ocorrrer um
agravamento. Fazz-se notar que a isen ção dos re equisitos
amentares, co
regula onforme o Dec
creto-Lei n.º 53
3/2014, de 8 de
d abril,
incide
e apenas nos elementos
e de construção ddos edifícios objeto de
reabilitação, devvendo a instalação de equipaamentos
potencialmente ruiddosos cumprir o estabelec ido na legisla
ação em
vigor (RRAE).
[a] Emm obras de reabilitação, aplica
a-se o Decreto--Lei n.º 53/2014
4 a paredes exxteriores e cobeerturas, parede
es interiores e
pavime entos. [b] Condições de is senção conformme o Decreto o-Lei n.º 53/201
14. [c] Exigênncias de confforto acústico
regulamentares. [d] A qualidade das janelas é funda
amental na redu ução da propagação do ruído ddo exterior para
a o interior dos
os
edifício

27
7
4.4 Instalações técnicas
4.4.1 Instalações elétricas e de telecomunicações
José Eduardo Neves dos Santos | Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto

Principais preocupações
Face à dispersão de regulamentação / orientações / disposições técnicas sobre segurança em
Instalações Elétricas (IE) de Utilização de Energia existente em Portugal até 1974, muitas IE poderão
ter sido concebidas por técnicos não especializados e poderão ter entrado em funcionamento
(quantas sem inspeção inicial e sem projeto?), sem que estivessem garantidos os níveis de
segurança adequados (mesmo para a época) da própria instalação e das pessoas. Ora, quantas
dessas IE ainda se encontrarão em exploração, sem terem sofrido qualquer intervenção /
manutenção? Elas estarão concerteza muito deterioradas, desatualizadas e provavelmente
inseguras.
A partir de 1975 (Decreto-Lei nº 740/1974, de 26 de dezembro), com a entrada em vigor dos
Regulamentos de Segurança de Instalações de Utilização de Energia Elétrica (RSIUEE) e de
Segurança de Instalações Coletivas de Edifícios e Entradas (RSICEE) – revogados em 2006 – as
exigências passaram a ser bem maiores, mas manteve-se a dispensa da obrigatoriedade de projeto
para edifícios de “menor” importância (até um certo limiar de potência a alimentar).
Entretanto, no que se refere à inspeção inicial de IE, só a partir de 1999 (com o surgimento da
Associação Certificadora de Instalações Elétricas – CERTIEL) o processo – até aí assegurado pelo
Distribuidor de Energia e pela Direção Geral de Geologia e Energia / Direções Regionais de
Economia – se tornou universal, pois passou a abranger a generalidade das IE.
No que se refere à Regulamentação, a profunda alteração introduzida pelos atuais regulamentos em
vigor (Regras Técnicas das Instalações Elétricas de Baixa Tensão – RTIEBT, e Manual de
Infraestruturas de Telecomunicações em Edifícios – ITED) veio tornar desatualizadas e, em muitos
casos, inseguras (face aos padrões de segurança impostos pelas RTIEBT), instalações contruídas
há, apenas, poucos anos, tendo em conta que aqueles regulamentos são, ainda, “recentes”
(publicação das RTIEBT em 2006 e do Manual ITED, 1ª Edição, em 2004 e 3ª Edição em 2014).
Se, ao conjunto de circunstâncias “desfavoráveis” anteriormente referidas, acrescentarem-se algumas
realidades que surgiram nos últimos anos – progresso tecnológico acelerado ao nível da
aparelhagem elétrica / de telecomunicações; aumento do tipo e número de equipamentos elétricos
em uso na habitação; necessidade de maior conforto / funcionalidade na exploração da instalação
elétrica ou de telecomunicações; exigência de maior eficiência – pode-se admitir que, para uma parte
significativa das IE existentes (nomedamente de habitação), se justificaria uma reabilitação, mais ou
menos profunda, dependendo da idade / estado de conservação.
Nível de intervenção imposto pela regulamentação
Instalações Elétricas: Não havendo legislação específica que preveja a dispensa do cumprimento de
algumas normas das RTIEBT (mesmo o Decreto-Lei nº53/2014, de 8 de abril – RERU, é omisso no
que se refere às instalações elétricas), decorre que, nas operações de reabilitação, “deverão” ser
aplicadas, integralmente, as RTIEBT, o que poderá, em alguns casos, constituir um entrave à própria
reabilitação. É, pois, necessário estabelecer um compromisso entre a exigência do cumprimento de
certas normas de segurança (por exemplo, ao nível da proteção contra choques elétricos) e a
flexibilização de outras normas “menores” (por exemplo, prescrições de âmbito geométrico, entre
outras).
Infraestruturas de Telecomunicações: O Manual ITED (3ª Ed.) inclui um capítulo (4.3 – Projeto de
Edifícios Construídos) com prescrições específicas para edifícios a reabilitar. Entretanto, o próprio
RERU (artº 8º) estabelece um conjunto de princípios simplificados, admissíveis em edifícios de uso
habitacional com mais de 30 anos.

28
4.4.2
2 Instalaç
ções de ab
bastecime
ento de ág
gua e dren
nagem de esgotos e águas
pluviais
s
Paulo Sá | Indaqua, Inddústria e Gestão da
d Água

Princ
cipais preoc
cupações
Errad
dicação doss materiais que não podem esttar em
conta
acto com águ
ua potável (e
e.g.: chumbo ).
Elimin
nação das tubagens sujeitas a corrosão o e/ou
incrusstrações, nomeadamen
n nte por co orrosão elettrolítica
resulttante da utilizzação de diferentes mate
eriais.
Subsstituição dass tubagens encastrada s nas pare edes e [a]
elemeentos estru uturais ou executada as em materiais
inade
equados (e.gg. grés, fibroc
cimento, poliietileno de ba
aixa ou
médiaa densidade, etc.).
Eliminnação do
os equipamentos d
de aqueciimento,
reserrvatórios e eq
quipamentos s de bombaggem localizaddos em
ponto os de acessso condicionado, para a a manuttenção,
limpeeza e desinfeeção periódic
cas, sem ve ntilação e co
orreção [b]
das ffalhas de montagem (e.g. válvulas de descarga e de
segurrança) ou co onstruídos em materiais inadequado os (e.g.:
fibroccimento).
acidade de purga ou de vventilação de
Garantia da capa e todas
ondutas, confforme o siste
as co ema em quesstão.
Elimin
nação das ligações dire
etas, de redees situadas abaixo
da co
ota da ruas de acesso, aos coletorees da rede pública,
p
mesmmo que localizadas abaix
xo daqueles.
[c]
Eliminnação das ligações daas redes dee esgoto às s redes
pluvia
ais ou às lin
nhas de água e das red
des pluviais ou dos
sistem
mas de reb baixamento de nivel fre
eático ao sistema
s
públicco de saneamento.
Nívell de interven
nção mínimo
o
Atend dendo à relação custo//beneficio, a generalidad
de das
intervvenções nesttes sistemas
s são integra is.
Nívell de interven
nção impostto pela regu
ulamentação
o
O Reegulamento Geral
G dos Sistemas Púb
blicos e Pred
diais de
[d]
Distribuição de Água e de Dre
enagem de Á
Águas Residduais, o
Reguulamento Geral
G das Edificações Urbanas e os
Reguulamentos Municipais impõem o seu integral i
cump primento.
Princ
cipais dificu ação das medidas
uldades de implementa
impoostas pela re
egulamentaçção
O enorme impacto que qualquer in ntervenção nestes
mas tem sob
sistem bre os eleme
entos constru
utivos e tamb
bém na
[e]
próprria construçção que, por
p vezes, é impeditiiva do
cump primento da regulamenta
r ção.

[a] Inccrustações. [b] Corrosão galvâ

ânica. [c] Tubag
gem encastrada
a. [d] Reservató
ório de fibrocim
mento. [e] Desca
arga nas linhass
de águ ua.

29
9
4.5 Sustentabilidade ambiental das intervenções
4.5.1 Considerações iniciais
José Silvestre, Jorge de Brito, Manuel Duarte Pinheiro | Instituto Superior Técnico, Universidade de Lisboa

Com o parque edificado urbano (e de infraestruturas) existente, nos próximos anos a reabilitação dos
edifícios e zonas urbanas vai ser mais importante do que a execução de novas construções. Parece
inquestionável que estas ações de reabilitação devem ser viáveis em termos económicos: garantindo
não só o retorno necessário para pagar a intervenção, mas criando também valor ao longo da sua
vida (ciclo). A intervenção de reabilitação deve ser ainda efetuada para assegurar valor social, sendo
o cuidado no uso dos recursos ambientais (energia, água, solo, resíduos, qualidade do ar) também
um valor incontornável.
Assim, será desejável que a aposta na reabilitação para este ciclo (até 2020) assegure que as
intervenções resultem em edifícios com um desempenho melhorado em termos ambientais, sociais e
económicos, o que se pode designar por uma reabilitação sustentável de edifícios e de zonas
urbanas.
Em termos legislativos, vários requisitos legais nacionais têm vindo a integrar a procura de melhoria
do desempenho ambiental em aspetos específicos (energia, resíduos, impactes ambientais):
 nos resíduos, o Decreto-Lei n.º 46/2008 para Resíduos de Construção e Demolição (RCD),
obriga, desde logo no projeto de execução, a um Plano de Prevenção dos RCD e dá
orientações para fomentar a redução e reciclagem, na prática, por reduzida fiscalização e
suporte à sua execução, a procura da reciclagem ainda é marginal;
 na energia, o Sistema Nacional de Certificação Energética (SCE) 1, definido pelo Decreto-Lei
n.º 118/2013, de 20 de agosto, que segue a EPBD, define que, independentemente da potência
térmica nominal, os edifícios de habitação passam a estar abrangidos pelo REH e os de
comércio e serviços pelo RECS.
A nível municipal, é progressivamente dada importância à reabilitação embora a consideração da
sustentabilidade seja efetuada de forma avulsa caso a caso e, por vezes, sem uma abordagem que
considere efetivamente as três dimensões da sustentabilidade ou o ciclo de vida. Entre os casos que
procuram caminhar nesse sentido, é de referir o Município de Santarém que integrou no Regulamento
Municipal uma redução de taxas de operação urbanística de 25% para a construção sustentável.
Quando se equaciona a razão pela qual estas abordagens de reabilitação, e nomeadamente de
reabilitação sustentável, são ainda reduzidas, importa referir: o défice de informação e sensibilização
do consumidor e também dos profissionais, começando desde logo pelo défice de conhecimento dos
engenheiros e arquitetos, bem como uma ótica de curto prazo (ou oportunista) dos promotores.
Os mecanismos financeiros disponíveis têm limitado a aposta na reabilitação (veja-se o caso do
programa Jessica 2 ) e sobretudo não consideram estruturalmente a sustentabilidade e a sua
potencialidade de criação de valor, não contribuindo para uma efetiva reabilitação sustentável.
Se bem que, por enquanto, apenas alguns consumidores procurem a reabilitação com uma lógica de
sustentabilidade, existe já uma consciência generalizada de que não se pode promover (no público e
no privado) soluções com desempenho inaceitável.

1
Implementado desde 2006 pelo agora revogado Decreto-Lei n.º 78/2006 de 4 de Abril, aprova o Sistema Nacional de
Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios (SCE) que transpôs parcialmente para a ordem jurídica
nacional a Directiva n.º 2002/91/CE, do Parlamento Europeu, de 16 de Dezembro, relativa ao desempenho energético dos
edifícios. O SCE é um dos três requisitos sobre os quais assenta a nova legislação relativa à qualidade térmica dos edifícios
em Portugal.
2
JESSICA - Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (Apoio Europeu Comum para o Investimento
Sustentável em Zonas Urbanas) é uma iniciativa da Comissão Europeia, desenvolvida em colaboração com o Banco
Europeu de Investimento (BEI) e o Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa (BDCE). Promove a regeneração e o
desenvolvimento urbano sustentáveis, através de mecanismos de engenharia financeira.
http://ec.europa.eu/regional_policy/thefunds/instruments/jessica_pt.cfm#1 http://www.fundojessicaportugal.org/.

30
A procura de um bom desempenho ambiental na reabilitação vai sendo progressivamente
considerada nas orientações e requisitos. No entanto, ainda é reduzida a abordagem de forma
integrada do desempenho equilibrado entre aspetos ambientais (em sentido restrito), económicos e
sociais. Apesar disso, a reabilitação sustentável perspetiva-se (nas orientações comunitárias e
nacionais) como o caminho a desenvolver.

4.5.2 Compras públicas ecológicas

No âmbito das aquisições públicas, foi definida uma estratégia Nacional 3 de Compras Públicas
Ecológicas (CPE) 2008-2010. Esta estratégia tem metas ultrapassadas que abrangiam a construção
e referenciavam o objetivo de cerca de 50% das compras terem em consideração critérios
ambientais. Na sua maioria, a aplicação destes critérios ambientais foi feita de forma avulsa pelo que
o resultado foi limitado e é discutível se atingiu as metas pretendidas.
A aplicação das compras públicas ecológicas teve no entanto casos interessantes, como a
reabilitação da sede do Ministério do Ambiente na Rua do Século que foi construída seguindo o
sistema LiderA4 de apoio à procura da sustentabilidade. Este foi um dos exemplos selecionados para
o projeto comunitário ECOPOL5 como demonstração de boas práticas, mostrando que é possível
atingir um bom desempenho sem acréscimos de custos significativos.

4.5.3 Avaliação ambiental de produtos e de edifícios

Para que seja possível avaliar as várias dimensões da sustentabilidade, incluindo a ambiental, de
edifícios novos e de intervenções de reabilitação, encontram-se em finalização e tradução para
Português (através das comissões CEN CT 350 e CT 171 do IPQ, respetivamente) as Normas
Europeias relacionadas com a avaliação da sustentabilidade dos edifícios. Estas normas incluem o
enquadramento e métodos de cálculo para a avaliação integrada das dimensões ambiental,
económica e social de cada edifício novo ou a reabilitar, incluindo também especificações
relacionadas com a Avaliação do Ciclo de Vida (ACV) ambiental de produtos e edifícios.
Declaração ambiental do Tipo III: Declaração Ambiental de Produto
A avaliação e certificação do desempenho ambiental centram-se, a nível europeu, nos materiais ou
soluções construtivas. O Regulamento dos Produtos da Construção6 (RPC), em vigor desde 2013,
acrescenta um sétimo requisito básico para as obras de construção relacionado com a “utilização
sustentável dos recursos naturais”. Este requisito inovador obriga a que as obras de construção
sejam concebidas, realizadas e demolidas de modo a assegurar: a reutilização ou reciclabilidade das
mesmas, dos seus materiais e das suas partes, após a demolição; a sua durabilidade; a utilização de
matérias-primas e materiais secundários compatíveis com o ambiente. Quando disponível, é através
de uma declaração ambiental do Tipo III – Declaração Ambiental de Produto – DAP, (Environmental
Product Declaration – EPD) que é possível avaliar a utilização sustentável de recursos e o impacte
das obras de construção no ambiente. A DAP, que tem de ser baseada num estudo de ACV do
material ou da solução construtiva, é desenvolvida de forma voluntária e apresenta informação
ambiental quantificada relativa ao ciclo de vida do produto.
A metodologia de ACV foi destacada pela Comissão Europeia como uma importante ferramenta de
suporte à Política Integrada de Produto e as DAP são definidas como um meio normalizado de
apresentar informação quantitativa relativa ao ciclo de vida de um produto. A elaboração da DAP
permite analisar todo o ciclo produtivo e apoiar a verificação do cumprimento das exigências
ambientais legais.

3
Resolução do Conselho de Ministros n.º 65/2007, de 07 de maio (Documento 27998 Versão 1, em vigor desde 07 de maio)
4
http://www.lidera.info/?p=MenuContPage&MenuId=19&ContId=57
5
Projeto comunitário no âmbito das compras públicas ecológicas - http://www.ecopol-project.eu/en
6
Regulamento (UE) Nº 305/2011, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 9 de março de 2011.

31
A DAP de um material ou solução construtiva pode ser registada no programa nacional DAPHabitat7,
sendo necessária a verificação da mesma por terceira parte para esse registo se efetivar. Este
programa está inserido na ECO-Platform 8 , uma organização internacional fundada em 2013 que
aglutina operadores europeus de programas de registo de DAP do sector da construção. O objetivo
da ECO-Platform é apoiar o fornecimento de informação científica verdadeira, credível e imparcial em
DAP para produtos do sector da construção que se pretende que tenham reconhecimento mútuo
pelos programas de registo europeus pertencentes a esta associação (ECO-DAP). Esta iniciativa da
ECO-DAP Europeia irá reduzir o esforço dos fabricantes, permitindo que a indústria comunique a
informação ambiental relevante dos seus produtos num formato harmonizado e reconhecido entre os
países europeus.

4.5.4 Materiais reciclados/recicláveis

Uma das vias mais eficazes para garantir a sustentabilidade ambiental das intervenções de
reabilitação é diminuir os impactes associados aos materiais utilizados. A reciclagem dos materiais
não é a melhor solução num contexto de sustentabilidade, sendo preferível implementar estratégias
de prevenção da criação de resíduos (aumentando, por exemplo, a vida útil das construções) ou de
reutilização (dos próprios edifícios, ou dos seus componentes/elementos ou materiais). Na prática,
vários fatores (por exemplo, o caráter químico de muitas ligações dos materiais compósitos como o
betão) limitam fortemente a aplicação dessas estratégias, sendo normalmente a reciclagem a melhor
das soluções praticáveis.
Sempre que não se consiga prevenir a produção de resíduos, os níveis de reciclagem possíveis (por
ordem decrescente de interesse ambiental) são: reciclagem numa aplicação direta, numa aplicação
fora do edifício, ou fora da indústria da construção. A reciclagem de materiais pode ainda adotar
várias formas: reciclagem (propriamente dita) - o material é utilizado com a sua função original (ex.:
sucata usada para produzir aço; agregados reciclados de betão usados para fazer betão); down
cycling – o material é utilizado para uma função menos nobre que a original (ex.: mistura de
agregados usada como sub-base de estradas); up cycling – o material é utilizado para uma função
mais nobre que a original (ex.: cinzas volantes usadas em argamassas ou betões).
Na reabilitação, a reciclagem de materiais só é possível se as demolições parciais forem seletivas. No
entanto, esta opção tem custos adicionais de mão-de-obra, exige equipamentos mais ligeiros e,
sobretudo, aumenta a duração do processo. A demolição seletiva tem, no entanto, além das
vantagens ambientais, benefícios económicos: mais emprego direto e indireto, novos nichos de
mercado (venda direta de novos produtos) e centrais regionais e nacionais de armazenamento e
distribuição; redução de custos em taxas ambientais e em transporte e deposição em aterro;
praticamente inevitável se forem impostas taxas mínimas de recuperação de materiais ou máximas
de deposição em aterro.
Para promover a reciclagem, existem hoje ferramentas informáticas para avaliar o potencial dos
edifícios, das quais um exemplo é o sistema SMARTWaste9. Este sistema permite determinar os tipos
e quantidades de resíduos, as causas e custos dos mesmos, a geração de resíduos ao longo do
tempo, em termos globais ou por produto, os níveis de reciclagem e os produtos reciclados chave.
Para o fazer, considera: aspetos técnicos como a desconstrutibilidade 10 física de componentes
específicos de forma a tornar a sua reutilização direta possível; o desenvolvimento de ferramentas
existentes ou necessárias para implementar a desconstrução; os custos de ciclo de vida para
recuperação de componentes e materiais, tendo em consideração receitas previsíveis e valores

7
www.daphabitat.pt
8
www.eco-platform.org
9
Hurley, James; Goodier, Chris; Garrod, Elizabeth; Grantham, Rob; Lennon, Tom; Waterman, Anthony, Design for
Deconstruction - Tools and Practices, Proceedings of CIB TG 39, Design for Construction and Materials Reuse, CIB
Publication 272, Karlsruhe, 2002, pp. 139-173.
10
O nível até ao qual a conceção de um edifício facilita a sua reutilização, como um todo ou fragmentado em partes, e a
reciclagem dos materiais não suscetíveis de serem diretamente reutilizados.

32
correntes de mercado, oferta e procura atuais e a facilitação do seu potencial de mercado; os aspetos
de legislação como a recertificação de componentes e materiais para reutilização e up cycling.
Em peritagens efetuadas pelo Building Research Establishment (BRE) com recurso a este sistema
constatou-se que: é possível efetuar uma peritagem de um edifício e do seu conteúdo em situações
de tempo e custo limitados; se a peritagem for efetuada antes da elaboração do caderno de
encargos, existem fortes hipóteses para a reutilização e reciclagem de componentes e materiais; os
clientes podem escolher o empreiteiro com a melhor oferta tendo em conta não só a construção como
a desconstrução; a localização, os equipamentos, o tempo, o espaço e a procura terão um papel
importante na seleção da decisão de reutilizar, reciclar ou levar a vazadouro; o cliente deveria incluir
uma peritagem nos documentos levados a concurso para que os empreiteiros de demolição a tenham
em conta na sua proposta; todas as propostas deveriam incluir um levantamento dos materiais e
componentes que serão recuperados para reutilização, reciclagem ou recuperação de energia,
incluindo a fixação de metas.
Em resumo, a utilização de materiais reciclados/recicláveis deve ser fomentada na reabilitação de
edifícios mas existem alguns obstáculos a vencer, entre os quais: a cultura de desconfiança
relativamente aos materiais “em segunda mão”; a inexistência de um mercado estabelecido de
recolha e revenda deste tipo de materiais; as baixas taxas ambientais associadas à deposição em
vazadouro de materiais com potencial de reciclagem e à extração de novas matérias-primas.

33
5 Controlo público das operações de reabilitação urbana
5.1 Os regimes gerais
Vitor Campos, João Branco Pedro | Laboratório Nacional de Engenharia Civil
O controlo público das operações de reabilitação urbana
insere-se no âmbito lato do controlo público das operações
urbanísticas e assenta em dois regimes gerais:
 Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação;
 Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.
O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE),
originalmente aprovado pelo Decreto-Lei nº 555/99, de 16
de dezembro, foi sucessivamente objeto de alterações, a
mais recente das quais aprovada pelo Decreto-Lei
nº 136/2014, de 9 de setembro.
O diploma classifica as obras em edifícios existentes em
cinco tipos: reconstrução, alteração, ampliação,
conservação e demolição. A realização destas obras pode
depender de controlo prévio ou estar isenta desse controlo.
O controlo prévio pode assumir as modalidades de licença,
comunicação prévia ou autorização de utilização.
Independentemente da modalidade, todas as obras devem
cumprir as normas legais e regulamentares aplicáveis.
Esta determinação não é todavia absoluta. Para permitir a
conservação e reabilitação do património construído, o
RJUE estabelece o princípio da “proteção do existente”,
segundo o qual uma pretensão para realizar obras em
edifícios existentes, mesmo que seja desconforme com
normas legais ou regulamentares supervenientes à
construção originária, não pode ser recusada caso se
verifiquem certas condições (vd. nota específica sobre o
princípio da “proteção do existente” nesta página).
O Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU) foi
originalmente aprovado pelo Decreto-Lei nº 307/2009, de 23
de outubro e alterado pelo Decreto-Lei nº 32/2012, de 14 de
agosto.
O diploma introduz as noções de “operação de reabilitação
urbana”, de “Área de Reabilitação Urbana” (ARU) e de
“entidade gestora”, distinguindo entre “reabilitação urbana” e
“reabilitação de edifícios” e entre “operações simples” e
“operações sistemáticas”, e estabelece os modelos e os
instrumentos de execução, bem como os procedimentos
técnicos e administrativos a seguir em cada uma delas.
Além de estabelecer o regime específico aplicável em áreas
que contêm património cultural imóvel classificado ou em
vias de classificação, incluindo as respetivas zonas de
proteção, o diploma integra e desenvolve o princípio da
“proteção do existente”, ampliando a sua aplicação.
O princípio da proteção do existente
Este princípio é uma peça-chave na aplicação
dos regulamentos técnicos da construção às
obras realizadas em edifícios existentes. A sua
aplicação não é isenta de subjetividade, o que
coloca uma exigência acrescida aos técnicos
responsáveis pelos projetos e aos municípios
responsáveis pelo respetivo controlo prévio.
Nos termos do RJUE, uma pretensão para
realizar obras em edifícios existentes, que seja
desconforme com normas legais ou
regulamentares supervenientes à construção
originária, não pode ser recusada caso se
verifique uma das seguintes condições:
 as obras não originarem nem agravarem
desconformidades com essas normas;
 apesar de originarem ou agravarem
desconformidades, as obras terem como
resultado a melhoria das condições de
segurança e de salubridade da edificação.
O princípio da proteção do existente não é
todavia absoluto. É uma regra geral, mobilizável
quando a legislação específica não dispuser de
forma diferente. Se as normas legais e
regulamentares explicitamente incluírem no seu
âmbito de aplicação as obras em edifícios
existentes, elas devem ser cumpridas e o
princípio da proteção do existente não se
aplica. A possibilidade de invocar este princípio
varia também com o tipo de obra.
A invocação do princípio da proteção do
existente deve ser feita no termo de
responsabilidade do técnico autor do projeto,
através da identificação das normas legais e
regulamentares que não foram observadas e da
indicação das razões objetivas da sua não
observância.
O RJRU acolhe o princípio da proteção do
existente mas introduz alterações relativamente
ao RJUE.
Além da já referida ampliação da sua aplicação,
ao admitir que a melhoria das condições de
desempenho funcional da edificação pode
justificar a criação ou agravamento de
desconformidades com as normas legais e
regulamentares aplicáveis, o RJRU admite
ainda a aplicação do princípio da proteção do
existente nas obras de ampliação e de
construção que visem a substituição de edifícios
preexistentes nas ARU.
A possibilidade de invocar este princípio em
função do tipo de obra também não é
coincidente no RJUE e no RJRU. Do mesmo
modo, nos termos do RJRU, a fundamentação
das razões de não observância de normas
legais e regulamentares apenas é exigida nas
obras de construção e ampliação, em
determinadas condições. O RJRU salvaguarda
também, explicitamente, que a aplicação do
princípio da proteção do existente não pode
prejudicar a adoção de opções de construção
adequadas à segurança estrutural e sísmica do
edifício.
35
5.2 O Regime Excecional para a Reabilitação Urbana
Vitor Campos, João Branco Pedro | Laboratório Nacional de Engenharia Civil
Pedro Ministro | Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção

O Regime Excecional para a Reabilitação Urbana (RERU) Questões suscitadas pelo regime
excecional
foi aprovado pelo Decreto-Lei nº 53/2014, de 8 de abril, para
vigorar até 9 de abril de 2021. A iniciativa de dispensar as obras de
reabilitação do cumprimento de um
conjunto alargado de normas técnicas
O diploma veio dispensar da sujeição a determinadas suscitou dúvidas no meio técnico.
normas técnicas as obras de reabilitação “em edifícios ou
Uma das questões prendeu-se com a
frações, cuja construção tenha sido concluída há pelo opção legislativa em si. Estava em causa
menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação saber se o principal obstáculo à
dinamização da reabilitação urbana
urbana, sempre que se destinem a ser afetos total ou residia na desadequação das normas
predominantemente ao uso habitacional”. técnicas da construção. Interrogava-se
também se a correta aplicação do
Entre os motivos invocados para justificar a aprovação do princípio da proteção do existente não era
suficiente para ultrapassar eventuais
RERU destacam-se o elevado número de edifícios em dificuldades relacio-nadas com a
deficiente estado de conservação, a especificidade dos desadequação das normas técnicas às
intervenções sobre os edifícios existentes.
edifícios antigos não ser tida em conta pelo atuais
regulamentos técnicos da construção e o nível de exigência Outra questão, suscitada pelas Ordens
profissionais dos arquitetos e engenheiros
destes regulamentos ser excessivo face aos recursos e por uma associação científica do
atualmente disponíveis. domínio da engenharia sísmica, baseou-
se no ponto de vista de que as
O RERU abrange todos os tipos de obras – as obras de intervenções de reabilitação são uma
oportunidade para melhorar o desem-
ampliação e construção apenas são abrangidas quando penho do parque edificado, em particular
satisfaçam cumulativamente certas condições – e ainda as no que respeita à segurança estrutural e
sísmica.
alterações de utilização.
Os defensores deste ponto de vista
Os domínios regulamentares abrangidos são seis: preconizaram que o RERU deveria
estabelecer normas sobre o reforço estru-
 Regulamento Geral das Edificações Urbanas – tural dos edifícios, a cumprir nas
intervenções de reabilitação urbana, em
dispensa de alguns artigos; particular nas zonas do país mais
expostas ao risco sísmico.
 Regime de Acessibilidades aos Edifícios e
Entre os fundamentos desta posição
Estabelecimentos que Recebem Público, Via Pública destacam-se:
e Edifícios Habitacionais – dispensa total;
 Grande parte dos edifícios sujeitos a
 Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios intervenções de reabilitação não tem
condições mínimas de segurança estru-
– dispensa total;
tural face a um sismo, pelo que não basta
 Regulamentos aplicáveis em matéria de certificação manter o nível de segurança existente;

energética e de qualidade do ar dos edifícios –  Sem garantir condições mínimas de

dispensa alguns requisitos; segurança sísmica, as intervenções de
reabilitação vão colocar mais pessoas e
 Regulamentos referentes às instalações de gás – bens em risco e criar uma falsa ideia de
dispensa total; segurança;

 Com um reduzido aumento no custo das

 Regime aplicável às Infraestruturas de intervenções de reabilitação podem ser
telecomunicações em edifícios – dispensa alguns realizados trabalhos que melhoram
requisitos. significativamente as condições de
segurança estrutural dos edifícios;
O RERU salvaguarda explicitamente que as obras em
 Sem assegurar condições mínimas de
edifícios existentes não podem diminuir as condições de segurança estrutural, as intervenções de
segurança e de salubridade e reitera o princípio da proteção reabilitação são um investimento de
do existente, não admitindo que das obras resulte uma recursos nacionais estrategicamente
redução da qualidade do parque edificado existente. discutível.

O debate sobre esta questão prossegue.

36
5.3 Regulam
mentação específica
e a para a re
eabilitação
o
Vasco Peixoto de Freitas | Faculdade de Engenharia daa Universidade do
o Porto

A reg gulamentaçã ão é frequentemente ap pontada com mo um

obstááculo real à reabilitaçã ão. A legisla ação do se etor da
consttrução, publicada em Portugal nos últimos ano os, nas
áreass da segurrança e do conforto, nomedamen nte, no
domínio da térm mica de ed difícos [a], dda acústicaa e da
segurrança contra a incêndios, foi concebid
da em períod dos nos
quaiss a reabilitaçção não era relevante te endo, por iss
so, sido
pensa ada para a construção nova. Por outro lado, a sua
interp
pretação não o é fácil daada a enorm me quantida ade de [a]

docum mentos pro oduzidos, qu ue muitas vezes não estão

comp patibilizados.
Para responder a este prob blema foi puublicado o Regime
R
Excecional para a Reabilitaç ção Urbana (RERU), em m 2013, [b]
que veio flexibilizar a verific
cação de a algumas exig gências
SEG
GURANÇA CONT
TRA INCÊNDIO
regulamentares em e edifícioss ou fraçõess, cuja cons strução Decreto-Lei n.º 220/2008 – Regime Jurídico da
Segurança Contraa Incêndio em Ediffícios; Portaria n.º
a sido concluída há pe
tenha elo menos 3 30 anos e que q se 1532/2008 – Reguulamento Técnico de Segurança contra
destin
nem predom minantemente e ao uso haabitacional, por
p um Incêndio em Eddifícios; Despacho n.º 2074/2009 –
Critérios técnicos para determinação da densidade de
perío
odo de 7 anos que termin na em 2020. A flexibilizaç
ção era carga de incêndio modificada.

necesssária mas corremos o risco da d desregulame entação CONFOR

RTO TÉRMICO, VENTILAÇÃO
V E
CONSERVAÇÃO O DE ENERGIA
conduuzir a uma diminuição da qualidad de da cons strução. Decreto-Lei n.º 1118/2013 – Sistema a de Certificação
Energética dos Eddifícios, Regulamento o de Desempenho
Devee ainda dize er-se que a interpretaçã ão do RERU nem Energético dos Ed Edifícios de Habitaçã ão e Regulamento
semppre é consen nsual, o que se traduz emm dificuldade
es para de Desempenho E Energético dos Edifíccios de Comércio e
Serviços; Decretoo-Lei n.º 194/2015 – Alteração ao DL
os vá
ários atores envolvidos
e naa construção
o. n.º 118/2013 e aao DL n.º 53/2014; Portaria n.º 349-
B/2013 – Metodoologia de determinação da classe de
desempenho eneergético para a tipologia t de pré-
Conssideramos que é impres scindível deesenvolver, a curto certificados e ccertificados SCE e requisitos de
comportamento téécnico e de eficiên ncia dos sistemas
prazoo, regulamen ntação espe ecífica para a reabilitaçã
ão que técnicos dos edifíccios novos e edifícios
s sujeitos a grande
intervenção; Portaaria n.º 349-D/2013 3 – Requisitos de
consttitua um documento compatibilizado o elaboradoo numa conceção relativoss à qualidade térmic ca da envolvente e
à eficiência dos ssistemas técnicos do os edifícios novos,
lógica
a exigencial e que atend da à especifficidade dos
s vários dos edifícios sujjeitos a grande in ntervenção e dos
edifícios existentees; Despacho n.º 15793-D/2013 –
tipos de edifícioss a intervir. Propomos
P qu
ue seja criadda uma Fatores de convversão entre energia útil e energia
primária a utilizarr na determinação das necessidades
comisssão de tra abalho que envolva as universidad des, os nominais anuais de energia primárria; Despacho n.º
15793-E/2013 – R Regras de simplifica ação a utilizar nos
laborratórios, as associações profission nais, as enttidades edifícios sujeitos a grandes interven nções, bem como
existentes; Despaacho n.º 15793-F/20 013 – Parâmetros
municcipais e os departamenttos governam mentais liga
ados ao para o zonameento climático e respetivosr dados;
Despacho n.º 157793-H/2013 – Regras de quantificação
setorr da construçção, de form ma a fazer u uma adaptação da e contabilização do contributo de e sistemas para
regulamentação atual. Não está em ca ausa criar algo
a de aproveitamento dde fontes de energ gia de fontes de
energia renováveiis, de acordo com o tipo de sistema;
novo, mas sim transformar as centena as de págin nas de Despacho n.º 157793-I/2013 – Metodo
para determinar aas necessidades no
ologias de cálculo
ominais anuais de
regulamentos, po ortarias e despachos exxistentes [b]] e [c], energia útil para aaquecimento e arrefecimento ambiente,
as necessidadess nominais de ene ergia útil para a
num vverdadeiro código
c da con nstrução. produção de águuas quentes sanitá árias (AQS) e as
necessidades noominais anuais glo obais de energia
primária; Despaccho n.º 15793-J/2013 - Regras de
A urggência desta a ação pres ssupõe um ccalendário realista,
r determinação daa classe energética a; Despacho n.º
15793-K/2013 – P Parâmetros térmicos para o cálculo dos
mas celere, que permita em 2016 produ uzir um docuumento valores que integraram o presente despa acho.

base, que deve sers validado antes de pu ublicação em

m 2017. ACÚSTICA
Se naada fizermoss as conseq quências serrão a realizaação de Decreto-Lei n.º 099/2007 – Regulamento geral do ruído
(RGE); Declaraçã ção de Retificação o n.º 18/2007 –
muita
as operaçõe es de rea abilitação se em a necessária Retificação do DLL n.º 09/2007e revo ogação do DL n.º
292/2000; Decretoo-Lei n.º 278/2007 – Altera o DL n.º
qualid
dade, o que não é vanta ajoso nem p ara os prom motores, 09/2007; Decreto--Lei n.º 129/2002 – Regulamento dos
Requisitos Acústiccos dos Edifícios (RRAE); Decreto-Lei
nem para os utilizzadores. Só uma regulam mentação fle
exível e n.º 96/2008 – Proocede à primeira altteração ao DL n.º
129/2002; Decretto-Lei n.º 182/2006 6 – Proteção dos
especcífica para a reabilitação será útil ao país. trabalhadores cont
ntra o ruído.

[c]

[a] Certificação. [b] Exigências e des

sempenho. [c] R
Regulamentação.

37
7
6 Métodos de apoio à decisão
6.1 Avaliação do ciclo de vida das intervenções
Maria João Falcão da Silva, Filipa Salvado | Laboratório Nacional de Engenharia Civil

Na sequência da adesão à Comunidade Económica Europeia em 1986, Portugal beneficiou de

importantes fundos estruturais que proporcionaram um forte desenvolvimento do setor da construção
civil e obras públicas. Entre 1990 e 2000 este setor apresentou um forte dinamismo motivado pela
execução de grandes projetos e pela aceleração da atividade económica, o que incentivou a
construção e compra de habitação nova. Mais recentemente, fruto da conjuntura económico-
financeira que o país atravessa, a construção nova tem vindo a decair drasticamente tendo-se
começado a apostar no mercado da reabilitação de edifícios existentes.
O impacto dos edifícios a diversos níveis é cada vez mais importante nas sociedades
contemporâneas, pelo consumo de energia e de recursos durante a sua fase de utilização, mas
também pelas fases de construção e demolição. A atividade da reabilitação de edifícios existentes
envolve a execução de inúmeros trabalhos com diversas especificidades técnicas e custos
associados, considerando-se necessário a existência de informação atualizada e adaptada à
realidade, que acompanhe a constante evolução do setor. A gestão e a disponibilização dessa
informação relacionada com a reabilitação constituem um elemento essencial de apoio ao meio
técnico em geral e às entidades diretamente envolvidas no setor. A complexidade dos
empreendimentos e das intervenções de reabilitação, bem como a consequente necessidade de
comunicação entre os diversos intervenientes no processo de decisão, conduz a que a utilização de
sistemas de gestão da informação (nomeadamente a metodologia BIM) assuma cada vez mais
importância. Torna-se assim indispensável dispor de elementos de informação técnica e económica
detalhados que permitam identificar objetivamente as intervenções de reabilitação em edifícios
existentes e sua evolução ao longo do tempo. Por esse motivo, e devido à complexidade de todos os
processos envolvidos, surge a necessidade de serem desenvolvidos estudos com base na Avaliação
do Ciclo de Vida (ACV).
Nascida a partir da preocupação de racionalizar a fatura energética dos edifícios, a ACV evoluiu para
um conceito mais abrangente que integra todos os impactos ambientais. A maioria das intervenções
de reabilitação disponíveis no mercado requer um conjunto variado de processos de produção,
distribuição, utilização e rejeição, durante o seu ciclo de vida. Cada um destes processos produz uma
diversidade de emissões, tendo cada uma destas emissões o seu efeito específico sobre o ambiente.
A ACV constitui o procedimento que permite analisar, formalmente, a complexa interação de um
sistema com o ambiente, ao longo de todo o seu ciclo de vida, caracterizando o que se tornou
conhecido como enfoque do "berço ao túmulo" (cradle-to-grave), partindo da premissa de que todos
os estágios da vida de um produto geram impacte ambiental e devem ser analisados. A ACV é
reconhecida internacionalmente como uma técnica holística analítica para a avaliação dos impactes
ambientais associados a um produto (sistema, intervenção ou serviço), durante a totalidade do seu
ciclo de vida, tendo aplicabilidade prática direta, por exemplo no planeamento estratégico de
intervenções de reabilitação.
As normas internacionais da série ISO 14 040 de Gestão Ambiental padronizam os procedimentos a
adotar numa ACV. Segundo a Agência Europeia do Ambiente em qualquer estudo de ACV
(extensível a intervenções de reabilitação de edifícios existentes) deverão ser desenvolvidos os
seguintes passos: i) definição de objetivo e alcance, ii) inventário do ciclo de vida (LCI), iii) avaliação
de impactes potenciais e iv) interpretação de resultados. Uma abordagem integrada ACV permite
avaliar diversos aspetos a partir da quantificação de indicadores ambientais, sociais, económicos,
funcionais e técnicos, surgindo ainda como base para os conceitos de Ecodesign. Cada vez mais os
intervenientes no processo de decisão estão a estabelecer metas para melhorar o desempenho de
sustentabilidade de empreendimentos ao longo do seu ciclo de vida.

39
6.2 Avaliação do risco
Maria João Falcão da Silva, Filipa Salvado | Laboratório Nacional de Engenharia Civil

No cenário atual em que a internacionalização e a globalização das empresas assumem um papel

cada vez mais relevante, torna-se essencial que as empresas sejam competitivas e desenvolvam
estratégias otimizadas de produção. O setor da construção enfrenta cada vez mais desafios, que se
apresentam de uma forma complexa no que diz respeito às exigências de Qualidade.
A reabilitação de edifícios apresenta um conjunto de características muito específicas que a
distinguem de todas as outras áreas de atividade dentro do setor da construção. Cada projeto é
independente e único, sendo por estas razões propício à ocorrência de riscos. A ocorrência de uma
falha normalmente acarreta, para além de custos normalmente elevados, um incumprimento dos
prazos estabelecidos para execução do empreendimento. Por esta razão, em concursos públicos,
começou a surgir como exigência a aplicação de Análises do Risco aos projetos apresentados. Para
além do referido, muitas organizações empresariais começam a sentir necessidade de implementar
métodos e a desenvolver ferramentas de Análise de Risco para apoio à decisão.
A Análise do Risco funciona como uma confiança depositada na empresa por parte do cliente, uma
vez que para a deteção de eventuais falhas e tomada de medidas preventivas é necessário fazer um
estudo pormenorizado de todo o projeto, garantindo assim um desenvolvimento detalhado de todas
as etapas do processo construtivo. Com uma adequada Análise do Risco é possível intervir de forma
a influenciar a probabilidade de ocorrência e ajustar o projeto para assegurar que as probabilidades
estão a favor dos intervenientes no processo de decisão.
As metodologias de Análise do Risco mais conhecidas correspondem a: i) Diagrama de causa efeito,
ii) Failure Modes and effects analysis (FMEA), iii) Árvore de falha, iv) Hazard analysis and critical
control points (HACCC), v) Hazard operability analysis (HAZOP), vi) Preliminary hazard analysis
(PHA), vii) Método de Monte Carlo. Todos os métodos indicados permitem ajudar na busca de
potenciais falhas, contudo dependendo do método utilizado é possível chegar a soluções díspares ou
mesmo pouco precisas. Para uma melhor Análise do Risco podem ser criados métodos iterativos
programáveis; contudo, para a qualidade do trabalho final é imprescindível a análise criteriosa de um
engenheiro experiente.
No setor da construção e na área da reabilitação de edifícios existentes, o método FMEA apresenta,
tal como para outras áreas de atividade, grandes vantagens relativamente aos restantes pelo facto
de: i) detetar falhas antes que se inicie o processo, procurando diminuir a probabilidade do produto ou
processo falhar, aumentando a confiança no processo e ii) classificar e comparar todas as falhas
encontradas, ordenando-as por prioridade na tomada de medidas preventivas. Numa abordagem
mais completa do FMEA, conhecida por FMECA (Failures Mode, Effect and Critically Analysis), para
além da análise do modo de falha também é feita uma análise do impacto crítico que a falha pode ter
sobre o sistema. A divulgação do método FMEA deve-se em parte à referência feita nas normas ISO
9000: 2000.
Tendo em conta a conjuntura que o país atravessa e que se supõem que continue por alguns anos,
torna-se fundamental apostar na reabilitação dos edifícios existentes, em detrimento da construção
nova, no sentido de potenciar o desenvolvimento económico nacional. É de todo o interesse o Estado
promover apoios e incentivos destinados ao setor. A posição do Estado na matéria de Análise do
Risco deverá passar por prestar um maior auxílio ao setor nesta particularidade. De facto, seja por
intermédio de nova legislação que coloque a Análise do Risco como pré-requisito obrigatório de
qualquer obra, ou de incentivos à maior participação nos concursos públicos, é certo que o Estado
possui margem de atuação para imprimir um impacto muito positivo no setor num futuro não muito
distante.

40
6.3 Análise de custo-benefício
Maria João Falcão da Silva, Filipa Salvado | Laboratório Nacional de Engenharia Civil

A indústria da construção é uma atividade responsável por uma parcela significativa dos impactos
ambientais negativos em termos de consumo final de energia (42%), emissão de gases com efeito de
estufa (50%) e produção de resíduos (22%). Neste quadro, a União Europeia tem vindo a estabelecer
metas e a definir políticas com vista à preservação ambiental e racionalização dos recursos [2]. A
procura de soluções para atingir estas metas no setor da construção conduz a uma forte aposta na
reabilitação de edifícios existentes. A reabilitação de edifícios existentes assume um papel importante
no aumento da sustentabilidade do ambiente, constituindo uma alternativa à realização de
construções novas ou à demolição e reconstrução, pois reduz o consumo de materiais novos e a
produção de resíduos.
A Análise de Custo-Benefício (ACB) de projetos de investimento é explicitamente exigida pelos novos
regulamentos da União Europeia que regem os Fundos Estruturais, o Fundo de Coesão e o
Instrumento Estrutural de Pré-Adesão, no caso de projetos cujos orçamentos excedam,
respetivamente, 50, 10 e 5 milhões de euros. A ACB permite determinar se os benefícios futuros das
estratégias de reabilitação consideradas serão suficientes para justificar os custos atuais do projeto,
assentando na conversão a valores monetários de todos os custos e benefícios, e respetivas
correções, mesmo quando são de caráter intangível.
A Análise Custo-Benefício (ACB) consiste num método para avaliar o impacto económico líquido de
um projeto de investimento, podendo ser utilizada para uma diversidade de intervenções. No que se
segue, considerar-se-á a sua aplicação a projetos de investimento. Nestas circunstâncias, o objetivo
de uma ACB consiste em determinar se um projeto é viável sob o ponto de vista do bem-estar social
através da soma algébrica dos seus custos e benefícios descontados ao longo do tempo. Neste
sentido revela-se essencial: i) prever os efeitos económicos do projeto, ii) quantificar esses efeitos,
iii) transformar, sempre que possível, os efeitos em unidades monetárias e iv) calcular a sua
rentabilidade económica por via de um indicador preciso, que permita formular uma opinião concreta
em relação ao seu desempenho esperado. A ACB assenta na conversão a valores monetários de
todos os custos e benefícios, mesmo quando são de caráter intangível, passando por várias
correções, nomeadamente: i) Distorções de preços, ii) monetarizações de impactos não monetários,
iii) inclusão de efeitos indiretos e iv) utilização de taxa de atualização social diferente da financeira.
Em Portugal, torna-se urgente desenvolver estudos de base económica, que permitam fundamentar
as intervenções de reabilitação. A decisão de reabilitar é complexa, uma vez que os custos
associados exigem uma apreciação a diferentes níveis, dada a sua relevância para as partes
interessadas no processo de decisão, e nem sempre facilmente quantificáveis. Na sequência das
decisões recentes da União Europeia, torna-se essencial e urgente a realização de estudos para
fundamentar as estratégias a adotar. Neste quadro, a utilização de metodologias com base em ACB
permitem estudar a viabilidade de projetos de reabilitação e avaliar os seus impactos com base na
comparação dos custos e dos benefícios num determinado horizonte temporal.

41
7 Financiamento, incentivos e fundos de reserva
7.1 Incentivos financeiros e fiscais
Dinis Isidoro Rodrigues | Agência para a Energia

No início de 2015 foi aprovado o Acordo de Parceria que norteia a utilização dos fundos estruturais
até 2020, sendo que o domínio relacionado com a Sustentabilidade e Eficiência no Uso de Recursos
(SEUR) prevê apoios para a promoção da eficiência energética e energias renováveis. Assim, a
dotação orçamental disponível para apoiar projetos relacionados com a promoção da eficiência
energética e das energias renováveis é de cerca de 2.000 milhões de euros por forma a apoiar
diferentes tipologias de projetos, de acordo com as diferentes prioridades de investimento
estabelecidas no Programa Operacional Sustentabilidade e Eficiência no Uso de Recursos
(POSEUR) bem como em cada um dos Programas Operacionais Regionais.
A prioridade de investimento “4.2”, destinada a apoiar projetos de promoção de eficiência energética
e de energias renováveis no setor das empresas, e a prioridade de investimento “4.3”, destinada a
apoiar projetos de promoção de eficiência energética no setor público (central e local) e no setor da
habitação (social e particular) concentram a generalidade dos apoios que serão canalizados para
apoiar projetos de eficiência energética em edifícios.
As dotações orçamentais associadas a cada uma das prioridades de investimento podem ser
encontradas nos programas operacionais regionais sendo que no caso específico de projetos no
âmbito da administração central toda a informação se encontra disponível no POSEUR. Esta
informação está disponível através da página de internet do Portugal 2020 em www.portugal2020.pt.
Importa referir que o Regulamento Específico para o domínio Sustentabilidade e Eficiência no Uso de
Recursos (Portaria n.º 57-B/2015, de 27 de fevereiro) prevê que os projetos a apoiar em edifícios
sujeitos à aplicação do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, devem resultar num aumento de,
pelo menos, duas classes no certificado de desempenho energético, e gerar benefícios líquidos
positivos, sendo que o apoio à promoção de energias renováveis nas referidas prioridades de
investimento, apenas será possível quando integrar igualmente soluções que visem a promoção da
eficiência energética.
De salientar que os apoios a conceder, e contrariamente ao que aconteceu no Quadro de Referência
Estratégica de Nacional (QREN), relativo ao período 2007-2013, serão reembolsáveis, com exceção
dos apoios a conceder para a habitação social. Assim, no caso das empresas e da habitação
particular os apoios serão 100% reembolsáveis, sendo que no caso da administração central e local,
estas terão de partilhar anualmente, com a entidade financiadora, 70% do valor das economias de
energia geradas.
Todas as candidaturas submetidas deverão ser precedidas de um diagnóstico energético ou auditoria
energética, nos termos que venham a ser estabelecidos nos Avisos, sendo que os custos incorridos
com estes estudos serão financiados a fundo perdido nos casos em que os projetos sejam
implementados pelos promotores, tendo em consideração eventuais custos de referência ou custos
máximos que venham a ser definidos para o efeito.
Nesta medida estão criadas condições para que, num futuro próximo, se possa iniciar a atribuição de
apoios a projetos integrados de promoção da eficiência energética e das energias renováveis
contribuindo de forma efetiva para o cumprimento das metas estabelecidas no Plano Nacional de
Ação para a Eficiência Energética e no Plano Nacional de Ação para as Energias Renováveis e para
a existência de um parque edificado mais eficiente.

43
7.2 Fundos de reserva
Vasco Peixoto
o de Freitas, And
dreia Mota Miranda | Faculdade de Engenharia da
a Universidade do
o Porto

A conjunturra económicca do nosso país permitte antever que as famílias terão maais dificuldad de em
adquirir novvos apartame entos, pelo que
q se justiffica uma refleexão sobre a reabilitaçãão dos edifícios de
habitação ccoletiva existtentes constrruídos entre 1960 e 1990, bem como o sobre a esstratégia técnica e
financeira p
para os reab bilitar. Foram construídoss nesse perííodo mais de
e 1,5 milhõess de edifícioos dos
quais cerca de 200 000 são edifícios s de habitaçã
ão coletiva em
e propriedaade horizontaal.

Edifícios construídos em
m Portugal por época
é (INE, 2012)

A figura de fundos de reserva

r foi criada
c pelo D
Decreto-Lei n.º 268/94. Apesar
A da coonstituição de
d um
fundo de re eserva ser obrigatório (10%
( do orççamento anual do cond domínio), naa prática não o tem
permitido a capitalizaçã
ão das adminnistrações do
os condomínnios para reaalizar as neccessárias obrras de
o e conservaçção.
reabilitação
Justifica-se criar um sisstema de cá álculo do va lor da prestação anual para o funddo de reserva que
esteja ajusstado ao valor do edifíc cio e ao se eu estado de
d vetustez.. Recomendda-se a alte eração
progressivaa até 2020, do fundo de e reserva an nual dos condomínios, crucial para assegurar a sua
manutenção o e reabilitaçção. Seria de
esejável que
e em 2020 o fundo de reserva anual fosse de 0,5 5% do
valor patrim
monial e que, em compen nsação, o esstado/autarqu
uias ajustass
sem o valor ddo IMI, reduz
zindo-
o também d de forma prog gressiva.
Preconiza-sse a criação
o de um modelo
m de ffinanciamentto aos privaados de moodo a perm mitir à
administraçção dos cond
domínios – constituída ccomo entida
ade jurídica – contrair em
mpréstimos nesta
fase transitó
ória.
Por outro la
ado, há maiis de 1 milh hão de edifíccios posterio ores a 1990, muitos del es em regim me de
propriedadee horizontal, que no perríodo 2015-2 2025 necess sitarão de obras
o de reaabilitação, se
em as
quais muita
as dessas fraações ficarão o inutilizáveiss. Atendendo ao esforçoo financeiro ddas famílias, para
amortizar os empréstimmos bancário os inerentes à compra de essas fraçõe
es, será deciisivo que a banca
encontre umm modelo fle exível que permita
p efetu
uar o investimento neces ssário à reaabilitação, qu
ue é a
única formaa de garantir a continuida
ade de ocupa ação de muiitas das habitações e, coonsequentem mente,
satisfação d
dos comprom missos banc cários. Se esste problema a não for en
ncarado muiitas frações ainda
não compleetamente am mortizadas, toornar-se-ão i nabitáveis, com
c consequuências paraa as famíliass, para
a banca e p
para a socieddade como um todo.
Todos os ed difícios construídos antess do primeiro
o regulamento da térmica a de edifícioss (1990), cerrca de
2,5 milhõess, não apressentam desempenho té érmico e eficciência enerrgética adeqquados. Dev verá o
Estado criaar um fundo de eficiência energétic a efetivo, qu ue incentive a reabilitaçção energética da
envolvente dos edifício os. Estima-sse que a re eabilitação da
d envolvente (coberturras, caixilharrias e
fachadas) e das zona as comuns seja
s da orddem de 5 a 10% do valor v patrimoonial, pelo que
q a
reabilitação
o dos edifícios em prop priedade horrizontal cons stituirá, prov
vavelmente, a maior fattia do
investimento da reabilitaação em Porrtugal no perríodo de 20155-2025.

44
8 R
Recomend
dações té
écnicas
8.1 Reforço sísmico/e
estrutural
Rita M
Moura | Teixeira Duarte
D
Rita Be
ento | Instituto Suuperior Técnico, Universidade
U de Liisboa
Paulo B. Lourenço | Escola
E de Engenha aria da Universidaade do Minho

Soluç
ção construtiv
va
Os ed difícios com necessidades de reforço sísmico/estrutural em
2 – Escolha da exigência de
Portuggal apresentamm: paredes de alvenaria e paavimentos de madeira,
m 1 - Recolha de inforrmação do
edifício
desempenho

estrutu
ura mista alven
naria-betão ou estrutura de b
betão armado. 1.1 – Definição do nível
n de 3 – Escolha do método de
conhecimento análise

dologias de intervenção / preocupaçõe

Metod es 1.2 – Factor de confiança 3.1 – Definição do modelo
numérico

A meetodologia do EC8-3 para a avaliação e para a reab bilitação 4 – Análise e avaliação de resu
ultados

sísmicca de edifício
os existentes é uma metod
dologia compo
osta por
5 – Decisão de intervenção estrutural
etapas bem definidas [a]: SIM

6 – Dimensionamento da solução de reabilitação

1. Insspeção estrutu
ural e diagnós stico: Levanta mento da estrutura e
caractterização de materiais
m (p. ex.
e com recursso a macacos s planos [a]
[b]); Testes de vibração
v amb biental in-situ
u para a calibração
dinâmmica da estrutu
ura [c]; ou outrros.
2. Avvaliação da segurança da estrutura a existente: Análise
Dinâmmica linear (ADL)
( modal por espectrro de resposta ou,
preferrencialmente, estática não linear. A açã
ão sísmica é 75-90%
do valor adotado paara estruturas novas (EC8-33-Anexo Nacio
onal).
3. Proojeto de reabbilitação e/ou reforço: Solu ções sem ac créscimo
significativo de ma assa; Privilegiar técnicas e materiais similares
s [b]
e/ou ccompatíveis com
c al; Património cultural:
os da esttrutura origina
respeitar princípio da
d reversibilid
dade; Soluçõe es com acrésc cimo de
resistêência, de ductilidade
d e//ou de diss ipação de energia;
e
Reparração/reforço de elemen ntos vulnerávveis, em particular
elemeentos verticaiis, paredes e pilares; E Eventual refo orço de
fundações; Assegu urar uma res sposta global , efeito eficie ente de
[c]
gem ao níve
cintag el dos pavim mentos e me elhorar ligaçõões dos
pavimmentos às pa aredes e lig gações entre paredes; Soluções
S
redunndantes evitan ndo o colaps so total ou d desproporcion nado da
estruttura face a açõ
ões extremas..
aliação da solu
4. Ava ução reabilitaç
ção e/ou reforrço [a].
Preoccupações: (i) coeficiente
c de comportamen nto adequado, quando
[d]
se rrecorre a ADL; (ii) efe eito dos e edifícios adjacentes;
(iii) comportamento das
d paredes para
p fora do pllano [d].
Avalia
ação técnico-económica
Os custos de reforçoo sísmico (estru utural) situam-sse tipicamente entre 20
e 50 € €/m̹2, podendoo atingir valorres superioress em estrutura as muito
vulnerráveis. Sendo necessário
n o re
eforço de fundaações o valor esperado
e
será d € ̹ 2. O agrava
de 50 a 100 €/m amento do seg guro para commportar o
risco ssísmico em ediffícios anteriores a 1990 é de ccerca 2 €/m̹2. [e]

[a] Mettodologia para avaliação

a e reabilitação de edifíciios existentes - EC8-3
E (Bento, 2015). [b] Caracteerização mecânica de paredes
de alveenaria em edifíccios antigos de alvenaria – enssaios com maca acos planos: alv
venaria de pedraa (esquerda) de e tijolo (direita)
(Simõees et al. 2015). [c] Trabalho Experimental in situu para identificaçção modal de Estruturas: Aceleróómetro (esquerda); Sistema de
Aquisiçção Granite com m 12 canais (centro); Acelerómeetros fixos a pla aca de aço paraa posicionar e nnivelar (direita) (projeto QRen
EpiCidaade). [d] Reforçço de pisos (esqquerda) e de ligaações de pisos-paredes (direita)). [e] Evitar o coolapso dos edifíc cios devido ao
comportamento das pa aredes para fora do plano.
Bento, R., 2015: “Reabilitação sísmica de edifícios antigoos de alvenaria”, Seminário Paredes de Alvenariaa: Reabilitação e Inovação, P.B.
Lourençço et al. (eds.), Re
eitoria Universidad
de Nova, Lisboa, Portugal.
Simõess A., Bento, R., Ga ago, A., Lopes, M. 2015: “Mechaniccal Characterizatio
on of Masonry Wa
alls with FlatJack T
Tests”, Experimen
ntal Techniques,
John W
Wiley & Sons, Artig go publicado online
e. DOI: 10.1111/eext.12133
Moura, R., Castro Calda as, J., 2015 – “R
Relatório Final doo “EPI-CIDADE - Desenvolvimento de Métodos de Reforço e de An nálise Dinâmica
Experim
mental de Edifícioss de Alvenaria” Prrojeto Individual d e SI ID&T da TEIX
XEIRA DUARTE financiado
f pelo Q REN.

45
5
8.2 Cob
berturas
Vasco Peixoto
o de Freitas, Anddreia Mota Miranda | Faculdade de Engenharia da a Universidade do o Porto
Dulce Franco H
Henriques | Instiituto Superior de Engenharia
E da Lissboa, Instituto Pollitécnico de Lisboa
a

Solução co
onstrutiva
Em edifícioos antigos, a cobertura mais comu m é do tipo o
inclinado ccom estrutu ura de mad deira [a]. E
Em edifícioss
recentes, a maioria dass estruturas é em betão o armado ouu
em elementos pré-fa abricados de betão p pré-esforçado
o
(inclinadas ou em te erraço) e/ou
u ainda em m elementos s
metálicos. O revestimento superiorr é de telha cerâmica ouu
de betão, re
egistando-se
e porém muitaas outras so
oluções.
Os valoress do coeficciente de transmissão térmica de e [a]
2
coberturas ssem isolame
ento são da ordem
o de 3 W
W/m .ºC [b]. Tipo de
Maciçaa
Aligeirada
Leve
L
ção
soluç cerâmica
Níveis de in
ntervenção W/(m2.ºC)
U [W 3,4 2,8 3,8

[b]
No que se refere à esttrutura de co obertura, se esta for em
m
madeira, oss níveis e metodologias
m nção passam
de interven m Zona II1 I2 I3
Umááx [W/(m2.ºC)] 1,,25 1,00 0,90
genericame ente pelo exxposto em 8.6. 8 No enta nto, a maior Ureef [W/(m2.ºC)] 0,,40 0,35 0,30
Ureff [W/(m2.ºC)]* 0,,35 0,30 0,25
necessidade de interve enção relacioona-se, em g geral, com o
* Após 31 dde dezembro de
e 2015
mau compo ortamento térmico ou deficiente esta anqueidade à
[c]
água. O ccoeficiente de transmis ssão térmicca (U) deve e
Nível de Qualidad
de Limites de
d U
satisfazer o
os valores máximos adm missíveis, parra cada zona
a N0 U > Ureef
climática [c]] e os níveiss de qualidad
de definidos em [d]. Comm N1 U = Ureef
N2 U = 0,75.Uref
base no vvalor de refe erência reguulamentar, m maximizar o N3 U = 0,60.Uref
desempenh ho térmico é sempre fav vorável, querr no inverno
o, N4 U = 0,50.Uref
quer no verão. [d]
Metodologias de interv
venção / pre
eocupações
s
Recomenda a-se a aplica
ação de isola
ante térmico sobre a laje e
horizontal p
para melhoria
a da eficiênc
cia energéticca do edifício
o
e otimizaçãão da inérccia térmica, quando há á elementos s
pesados [e]].
Avaliação ttécnico-eco
onómica
Qual é o p período de retorno do investimento o quando se e
aplicam 10 cm de isolam mento térmicco sobre a laaje horizonta
al U = 0,32 W
W/(m .ºC)
2

de uma co obertura quee se localizza no Porto a 94 m de e

[e]
altitude? Ad
dmitindo-se o custo do in nvestimento em 25 €/m2,
o custo da energia em 0,10 €/kWh, com variaçção anual de e
ação de 3% e aquecimen
4%, a taxa de capitaliza nto contínuo
o,
o período dde retorno é de 3 anos [ff]. A aplicaçã
ão dos 10 cmm
de isolamen nto na cobeertura corresponde a um ma poupança a
anual na ffatura da energia
e de mais de 10 000 €, se o
aquecimentto for perman nente durantte o período de inverno.
[f]

[a] Cobertura com estrutura eme madeira. [b] Valores de U para os três tip pos de solução possíveis da ccobertura. [c] Va
alores
de U máximo e de referênccia impostos pe ela regulamenta ação. [d] Níveiis de qualidade e em função ddos valores do U de
referência. [e] Solução constrrutiva da cobertu
ura fortemente vventilada. [f] An
nálise técnico ec
conómica da soolução.

46
8.3 Paredes
Fernan
ndo F. S. Pinho, Paulina Faria | Faculdade de Ci
Ciências e Tecnolo
ogia da Universida
ade Nova de Lisbooa
Paulo B. Lourenço | Escola
E de Engenha
aria da Universidaade do Minho

Soluç
ção constru
utiva
Pareddes de alvvenaria de pedra irreg gular argam
massada
(alven
naria ordinárria), com dan
nos importantes no caso de um
eventto extremo [a], caracte erizada sobrretudo por grande
heteroogeneidade [b]. A heterogeneid
h dade resulta da
diverssidade nos materiais e técnicas construtivas, dos
custoos dos mate eriais e seu transporte e da formação dos
operáários. As paredes possuemp ussualmente função
estruttural, podendo apresenttar irregularid métricas
dades geom
e cavvidades/vazios interiores s, principalm
mente nas paredes
p
de múltiplas folha
as.
Níveiis de interve
enção
Nos ttrabalhos de e reabilitação estrutural deve respeita ar-se as
caraccterísticas da solução consstrutiva, garanntir um desem
mpenho
adequado face às à ações mecânicas prrevistas, elim minar a
desag gregação das paredes e promove er uma ade equada [a]
interlig
gação a parredes transveersais, pavim mentos e cob berturas.
Deve ainda asseg gurar-se as boas
b práticass de conservvação e
reabilitação, incluuindo a co ompatibilidade entre materiais
m
existeentes e a aplicar,
a a durabilidade e a eficiên ncia da
intervvenção.
Meto
odologias de
e intervençã
ão / preocup
pações
Meto odologias: AsA principais técnicas
t de re eabilitação, a utilizar
em cada caso, co onstam de: re efechamento o de juntas; rebocos
r [b]
armad dos; confinaamento trans sversal (cone etores, pregagens);
injeçã
ão de caldas (por gravidad de ou sob prressão); desm monte e
reconnstrução; liga
ação entre paredes
p de fachadas pa aralelas;
ligaçã
ão pavimento o/parede; vigaa-cinta sísmicca; encamisa amento;
sistem
mas porticados em betão o armado; so oluções misttas, tais
como o rebocos armmados + confinamento tran nsversal + injeeção de
caldas; outras soluuções, tais co
omo: reticulad do de barras s/varões
de açço, aplicação de pré-esforçço vertical, disssipadores diaagonais
de ennergia, ou colocação de materiais
m colad dos na superfrfície.
Preocupações: Basear
B a inte
ervenção no s resultados
s de um
diagnnóstico adeqquado, que deve incluirr a verificaç ção de
possíível separaçção entre folh
has, a prese
ença de vazios e o
nível de seguran nça das fun ndações. Gaarantir a eficiência
higrométrica da parede
p após a intervençção, assegurrando a
sua ssecagem.
[c]
Avaliiação técn nico-económmica: As soluções podem
apressentar custos reduzidos, tipicamente € 2 de
e entre 30 €/m
paredde, para umma solução simples de e refechame ento de
juntass, até mais
m 2 €/m2 d
de 200 de parede para
encam misamento com
c armadurra e respetivvo acabamen nto.

[a] Daanos em sismoss recentes. [b] Paredes resisttentes de alven

naria de pedra. [c] Soluções dde reforço (rebo
oco armado e
injeção
o).

47
7
8.4 Fundações
Rita Moura | Teeixeira Duarte
Alexandre Pintto | Instituto Supeerior Técnico, Univversidade de Lisbooa
Fernando F.S. Pinho | Faculdaade de Ciências e Tecnologia da Unniversidade Nova de Lisboa

Identificaçã
ão do proble
ema
Uma das principais causasc de fendilhação
f em edifícioss
existentes ssão os movvimentos ao nível das ffundações. A
construção dde edifícios so
obre formações pouco com mpetentes, doo
ponto de vista geome ecânico, ass sociada à ausência de e
tecnologia adequada (especialmente em ed difícios maiss
nduz, por vezzes, a soluçõe
antigos), con es de fundaçãão aligeiradas
s
e improvisad das, que, co om frequência a, originam u
um deficientee
comportame ento estrutural. O acrréscimo de cargas (e e
sobrecargass), associado o a intervençõ ões com alteeração do uso o
da estrutura, poderá exig gir o reforço das
d fundaçõess. a.1) a.2)

Metodologias de interv
venção / pre
eocupações
s
A metodoloogia para a avaliação e para o reforço dee
fundações é compostaa pelas seg
guintes etap
pas (Coelho
o,
1996):
1. Inspeção estrutural e diagnóstico
d de
e anomalias: Levantamentoo
estrutural e geométrico,, complemen ntado por llevantamentos s
topográficos ou fotogramé étricos; Levan
ntamento e di agnóstico das
s
anomalias, nnos locais em que ocorram m fissuras, com
m medição de e
a.3)
aberturas e d
da respetiva extensão e evo olução.
2. Monitoriza
ação (acompanhamento) de e movimentos e de fissuras
s:
Terreno: in nstalação de calhas inclinométrica as; Edifícios s:
levantamentoos topográfiicos, fissurrómetros, ssensores de
e
deslocamentoos (elétricos, fib
bra ótica).
3. Prospeção o geológica e geotécnica, sempre
s que e exista suspeitaa
de deficientte comportam mento das fundações, de modo a
caracterizar a
as condições de fundação da d estrutura, ccontemplando o: a.4)
Sondagens g geotécnicas – caracterização do terreno o de fundação o
(resistência, permeabilida ade), incluind do cota do n nível freático
o;
Poços de recconhecimento – caracterização das funda ações, incluindo
o
profundidade,, geometria e materiais
m [a]. a.5)
4. Reforço dde fundações utilizando téc
cnicas compa
atíveis com os s [a]
condicioname entos de espaço e de acesso os existentes s
(alargamentoo das fun ndações; rec calce com recurso a
pegões/microoestacas, inje
eções de calddas de cimennto, silicatos));
reforço do solo (jet-grouuting, mistura
as de solos; misturas de e
cimento/cal) [b].

Avaliação ttécnico-eco
onómica
Os custos de reforço ded fundaçõe es podem se
er estimados
s
2
entre 80 a 1
120 €/m̹ de área (em pla
anta).

[b]

[a] Prospeção Geológica e Geeotécnica: a.1) Mapa geológicoo; a.2) Sondage

ens geotécnicas
s; a.3) Corte geoológico; a.4) Po
oço de
prospeção de fundações; a.55) Distância entre sondagens; [b] Reforço de Fundações: b.1) Microestacass; b.2) Colocaç ção de
microestacas e
em carga; b.3) Reforço
R de muro de contenção o.

Coelho S., 1996:: “Tecnologia de Fundações”,

F EPGE/ISEL.

48
8.5 Vãos env
vidraçado
os
Arman
ndo Pinto | Laborratório Nacional de
d Engenharia Civi
vil
Joana Almeida | Hilti

Soluç
ção constru
utiva
Os vãos envidraççados comprreendem o cconjunto con nstituído
pelass portas e jan
nelas e respe
etivos sistema
as de proteçã
ão solar
ou disspositivos de oclusão dos vãos e elem
mentos de fixa
ação.
Até a ao princípio dos
d anos 80, a solução p predominante e era a
utiliza
ação de janela as de madeirra e vidro sim
mples, com pe ersianas
exteriiores, portadaas exteriores ou interiores.. Nessas jane
elas era
pouco o frequente a utilização ded vedantes das juntas móveis.
m
Nos anos 90, foi generalizada a utilizaçã ão de caixilharia de [a]

alumíínio, bem com mo, de vedantes, vidro duplo e a ado oção de

áreass envidraçada as cada vez maiores. Ao o nível da proteção
p
solar, em diversoss casos, as persianas e portadas ex xteriores
foram m substituídass por estores venezianos
v oou telas.
Níveiis de interve
enção
O níível mínimo de interven nção deve sser o destin nado a
asseg gurar caracte
erísticas bás sicas de dessempenho comoc a [b]
estannquidade à água,
á a redução das in nfiltrações de
e ar, a
resisttência mecânnica e a man nobra normal das janelas s e das
proteçções solares.. A intervençã
ão pode conssistir em repa
arações,
aplica
ação de ja anela dupla ou poderá á correspon nder à
substtituição da ca
aixilharia, da proteção solar ou do dispositivo
de occlusão.
Nos casos de su ubstituição de
d janelas o ou de aplicação de
a dupla, devve ser asseg
janela gurada a uttilização de janelas
j [c]
que ssatisfaçam os requisitos aplicáveis, b
bem como de eve ser
asseggurada a sua adequada fixação ao vão, com so oluções
de caalços, vedaçção, buchas s e parafusoos adequadas aos
materiais do caixiilho e do vão
o.
odologias de
Meto e intervençã
ão / preocup
pações
No caaso da interveenção comprreender a sub bstituição de portas,
janela
as, dispositivo
os de proteçãão solar, devve ser assegu urada a
marca ação CE dos novos com mponentes e de que esttes têm
caraccterísticas com
mpatíveis com o perfil dee requisitos aplicável [d]
à obrra. Devem se er previstos ensaios de recceção e asse egurada
a admmissão de ar.
Avaliiação técnic
co-económic
ca
Atend dendo ao climma Português s e ao padrãoo de climatização, o
períod do do retorno
o do investimento em term
mos de poupa ança de
energ gia é muito longo. Contu udo, existem outros aspe etos de
confoorto e de va alorização doo patrimónioo que justific
cam as
[e]
intervvenções.

[a] Jan
nelas com infiltrração de água, com elevada peermeabilidade ao
a ar e degradaação dos perfis. [b] Aplicação de
d uma janela
dupla para melhorar o desempenho o do vão. [c] E
Ensaio de estan
nquidade à água in situ. [d] Inntegração de dispositivos de
admisssão de ar auto o-reguláveis na caixa de estorre e na parede e adjacente. [e]] Pormenor de fixação de caixilho em vão
envidra
açado.

49
9
8.6 Pavimentos
Dulce Franco H
Henriques | Instiituto Superior de Engenharia
E da Lissboa, Instituto Pollitécnico de Lisboa
a

Solução co
onstrutiva
Refere-se eesta secção aosa pavimenttos elevados com estrutu-
ra em made eira, por ser a grande maioria
m das ssituações noss
edifícios anttigos. A estru
utura é comp posta, em geeral, por vigas
s
dispostas em paralelo, com c afastam
mentos de 0,20 a 0,40 m, m
travadas po or tarugos queq impedem m a encurva adura e / ou u
torção das vigas. A liga ação às pare edes de apo oio faz-se por
encastrame ento simples das vigas em abertura as, pela sua a
pregagem a um frechal (muitas vez zes com enttalhe) e / ou u
pela sua fixa
ação à pared de por intermédio de ferroolhos [a].
[a]
Degradaçã
ão ou diminu pacidade fu ncional
uição da cap
Recomenda a-se a inspeeção visual cuidada
c e a avaliação de e
característiccas por equip
pamentos auuxiliares de d
diagnóstico.
As entregass degradam--se muitas ve ezes por açãão de fungoss
ou térmitass [b] devido à sua humidificação no o interior das
s
alvenarias. As vigas ded pavimento o também p podem exibir
degradação o ou defeitoss localizados
s no vão, quee reduzem a
sua capacid dade resisteente (galeria
as de carunccho [c], nóss,
[b]
fendas, enttre outros). Ainda
A que não
n degradaadas, podemm
apresentar baixa capa acidade resis stente ou ddeformação /
vibração exxcessivas, devidas
d a fluência e / ou ao sub-
dimensionamento dos elementos
e e do
d sistema.
Metodologias de interv
venção / pre
eocupações
s
Identificando
o degradação o por agentes s biológicos, é aconselhaa-
do, em ge eral, retirar a parte de egradada e reforçar ou u
reconstituir a secção ou o então co olocar uma prótese em m
substituição da parte retirada. Tratar com
c preservaador líquido a [c]
madeira rem manescente. Se se encon ntrar húmida,, deixar secaar
até atingir o teor em água de eq quilíbrio. Para
ra aumento /
reposição do os níveis de resistência
r ou
u de confortoo, as soluçõess
mais comuns passam pela coloca ação de em mpalmes (de e
madeira [d] ou metálicoss), de vigas in
ntermédias, d de travamento o
adicional co om tarugos [d], de vig gas transve ersais sob o
vigamento d do pavimento, entre outros s.
Muita atençção deve serr dada ao funcionamento o do sistemaa
estrutural co
onjunto, com
m especial ên
nfase no quee se refere às
s [d]
ligações enttre elemento
os e com a re
estante estru
utura.
Avaliação ttécnico-eco
onómica
É variável caso a caso o, mas em geral a ma nutenção daa
ntiga é mais económica que
estrutura an q a sua su
ubstituição.

[a] Ferrolho de ligação à parede exterior. Dependendo

D da
a forma como termina,
t pode ser
s de chaveta,, de esquadro ou de
dente. [b] Asppeto da degraddação por térmitas subterrâneeas. [c] Aspeto da degradação o por carunchoo grande, Hylottrupes
bajulus. [d] Co
olocação de dua
as linhas de taru
ugamento e em palmes de reforrço numa das vigas.

50
8.7 Ventilaçã
ão
Arman
ndo Pinto | Laborratório Nacional de
d Engenharia Civi
vil

Soluç
ção constru
utiva
A venntilação é rea
alizada por me
eios naturais (ventilação natural),
n Ventilação natural Venttilação mista

por mmeios mecân nicos perman nentemente lligados (sisteema de

ventilação mecân nico), ou por sistemas mmistos, nos quais os
ventiladores são ligados ape enas em alg guns períodos. Os
mas de venttilação podem
sistem m ser dotad dos de sistem mas de
recupperação de calor. As soluções de venttilação são diversas
d
[a]. A
As frações de e habitação estão norma almente dotaadas de
Ventilação mecânica
condu utas de evaccuação de ar situadas na cozinha e co ondutas Ventilaçãoo hibrida
Fluxo simples
ligada
as aos apa arelhos de combustão. Nas insta alações
sanitá
árias, a exauustão de ar é realizada ppor condutas ou por
janela
as. A admisssão de ar parra os aparelhhos de combustão é
norma almente realizada por grrelhas situadaas na cozinh ha, não
estanndo normalm mente previs sta a adm missão de ar a nos
comp partimentos principais
p para
a assegurar a renovação geral e
perma anente de ar das habitaçõões [b].
Ventilação m
mecânica essão de 20 a
Pre
Fluxo dupplo com 0 Pa,  0,03
30
Níveiis de interve
enção recuperaçãoo de calor W/(m3/h)

Deve garantir-se a adequad da ventilaçã ão das habitações,

respe etivos aparellhos de com mbustão e locais com fontes
especciais de vapor de água e odores
o (ex. instalações sannitárias,
estenndais, piscinass). Para tal, deve
d prever-sse admissões s de ar,
passa agens interioores e abertturas de exa austão. O nível
n de
intervvenção depen nderá das so oluções existtentes, mas poderá
[a]
consisstir na coloocação de aberturas
a dee admissão de ar
dediccadas, reabilittação das con ndutas de exa austão com eventual
e
colocação de extratores
e mecânicos
m ccaso não tenham
dimen nsões compa atíveis para ventilação
v nattural. Para melhorar
m
a eficciência energ gética e o conforto
c térmmico e acústtico, as
frinch
has na envolvvente (janelas s, caixas de estores, etc) devem
[b]
ser rreduzidas e a admissão de ar deve e ser efetuaada por
abertu uras dedicadas, com atenuação sonora a se necessáário.
Meto
odologias de
e intervençã
ão / preocup
pações
As inntervenções devem ser planeadas tendo em conta c a
necesssidade de e assegurar os caud dais mínimos de
renovvação de ar geral e permmanente, bem m como os caudais
c
de poonta de ventilação nas hotes, installações sanittárias e
apareelhos de commbustão. A metodologia
m REH e as normas
n
portuguesas dão indicações parap esse effeito. Deve existir
e a
preoccupação de prever
p admiss sões de ar (n na envolvente
e ou por
conduutas), passag
gens de ar intteriores e saíd
das de exaus
stão.
Avaliiação técnic
co-económic
ca
Atend dendo ao clima
c e aos padrões d de climatizaçção, as
intervvenções com viabilidade té
écnica e econ
nómica restringem-se
tipicamente à redu ução da permmeabilidade aao ar da envvolvente
e a co olocação de aberturas
a de admissão dee ar auto-regu
uláveis.

[a] Tip
pos de sistemass de ventilação. [b] Sistema de ventilação de habitação.
h

51
8.8 Energias reno
ováveis
João Hormigo | Energias de Porrtugal / Instituto Superior
S de Engennharia da Lisboa, Instituto
I Politécnic
co de Lisboa
Rui Fragoso | A
Agência para a En
nergia

Solução co
onstrutiva
Destacam-sse, para efeitos
e do presente ccaderno, as
s
seguintes soluções:
A – Solar F Fotovoltaico: Exploração do potenciall de geraçãoo
fotovoltaaica com insstalação de painéis em ccoberturas de
e
edifícioss ou em outro suporte adeq
quado.
B – Solar té
érmico: Instala
ação de siste
emas solares térmicos para
a
produçãão de AQS (Águas Quentes s Sanitárias). [a]

C – Biomasssa: Combustã
ão de materia
ais de origem vegetal como
o
fonte de
e calor.

Níveis de in
ntervenção
Das soluçções constrrutivas previstas, rea alçam-se os
s
seguintes aspetos a pre
ever numa intervenção:
[b]
equisitos leg
A, B, C – Re gais em vigorr.
A – Fotovoltaico: Adequa
abilidade da edificação
e à i nstalação dos
s
painéis..
B – Solar ttérmico: Ava aliação face ao dimensio
onamento do
o
agregad
do familiar e necessidades
n de AQS.
C – Biomasssa: Área (ou volume)
v a aqu
uecer do espa
aço que reque
er
condiçõ
ões de conforto.

Metodologias de interv
venção / pre
eocupações
s
A – Fotovolttaico e B – Solar
S térmico
o
 Adequ uabilidade do suporte para a a instalaçãoo dos painéiss; [c]
Dimen nsionamento das fixaçõ ões à ação o do vento o
regula
amentar e orientação adequada dos painéis s;
Manutenção dos sistemas;
s Qua
alificação doss instaladores
s;
Certifiicação das insstalações.

C – Biomasssa
 Instala
ação e integração no edifício; Man nutenção doss
sistem
mas; Capacid
dade do edifíício para a instalação do
o
sistem
ma, em especiial ventilação.

Avaliação ttécnico-eco
onómica
A – Fotovoltaico - calcular o retorno
o do investim
mento face ao
o
regime a considera ar (autoconsumo ou vend da à rede daa
a gerada).
energia
B – Solar té
érmico - conssiderar as re
eais necessida
ades de AQS
S
face ao agregado fam
miliar.
C – Biomasssa - estudar o perfil de utilização; consid
derar o caráte
er
sazonall de utilização.

[a] Sistema so olar fotovoltaico

o integrado em m cobertura incllinada de edifíc
cios. [b] Sistem
ma solar térmicco para água quente
q
sanitária instalado em cobertu ura horizontal. [c
c] O “Ciclo da B
Biomassa”. Fontte: www.casasddemadeirainformmacao.com.

52
8.9 Instalações
8.9.1 Elétricas e de telecomunicações
José Eduardo Neves dos Santos | Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto

Solução construtiva
Em muitos dos edifícios construídos, as infraestruturas de telecomunicações, ou não existem (pré-
RITA), ou terão sido concebidas, ainda, ao abrigo do Regulamento RITA, pelo que estão longe de
satisfazer os requisitos do Manual ITED, atualmente em vigor.
No que se refere às Instalações Elétricas (IE) (Utilização de Energia ou Instalações Coletivas) dos
edifícios existentes, elas poderão enfermar de parte, ou da totalidade, dos problemas seguintes
(dependendo da idade do edifício, da qualidade dos materiais e das soluções adotadas
originalmente):
 Deficiências ao nível do conforto (poucas tomadas; poucos pontos de luz; poucos pontos de comando da
iluminação; …);
 Deficiências ao nível da exploração (ausência de quadros parciais de piso; seletividade horizontal
insuficiente / inexistente; poucos circuitos; disparos frequentes);
 Ineficiência (circuitos funcionando próximo da carga máxima; inexistência de sistemas de comando
(automático) da iluminação; insuficiente segmentação da iluminação (espaços sem comandos
independentes por zonas); …);
 Insegurança / Risco de choque elétrico (tomadas, interruptores ou condutores em mau estado de
conservação (risco de contacto direto); mau estado (ou ausência) de ligações à terra ou de ligações
equipotenciais; circuitos sem condutor de proteção; sensibilidade não adequada (ou ausência) de
proteções diferenciais; …);
 Insegurança / Risco de incêndio (sobrecargas não detetadas por disjuntores de calibre desadequado;
sobreaquecimentos localizados, provocados por maus contactos; cabos envelhecidos, potenciando a
ocorrência de defeitos de isolamento / curto-circuitos; uso indiscriminado de extensões e de “fichas triplas”
subdimensionadas;…).

Níveis de intervenção
Se a IE enfermar da maioria dos problemas antes enunciados, será conveniente (independentemente
do nível de intervenção no edifício) proceder a uma reformulação profunda: substituição de
parte/todos os equipamentos e adoção de soluções que estejam (no essencial…) de acordo com as
Regras Técnicas das Instalações Elétricas de Baixa Tensão.
Pelo contrário, se forem identificados (diagnóstico por técnico especializado), “apenas”, alguns
problemas, então a intervenção poderá ser mais ou menos profunda, dependendo da severidade e
quantidade das patologias identificadas e ponderando o próprio âmbito da reabilitação do edifício. Por
exemplo, pode ser suficiente substituir “apenas” toda a aparelhagem terminal (tomadas e comandos
da iluminação), ou ir um pouco mais além, e substituir também os quadros elétricos, ou, porventura,
também os condutores…
Metodologias de intervenção / preocupações
Independentemente do nível de intervenção, caso a instalação enferme de problemas de segurança,
devem ser implementadas parte (ou a totalidade) das medidas seguintes:
 Instalação de, ao menos, um dispositivo diferencial na origem (sensibilidade adequada às ligações à
terra), em IE com deficiente proteção contra os contactos indiretos;
 Tanto quanto possível, realização do elétrodo de terra e instalação de condutores de proteção, em IE em
que eles não existam ou estejam degradados;
 Renovação total dos quadros elétricos antigos (invólucro e aparelhagem);
 Realização de ligações equipotenciais suplementares nos quartos de banho (contendo banheira / duche),
nas instalações em que elas não existam;
 Substituição de todos os materiais / equipamentos que contrariem o exigido atualmente (quadros
metálicos não ligados à terra; fusíveis (na habitação); disjuntores obsoletos; interruptores metálicos;
tomadas sem terra; etc.).

53
8.9.2 Ág
guas e esg
gotos
Paulo Sá | Indaaqua, Indústria e Gestão
G de Água

Solução co
onstrutiva
Os sistem mas de aba astecimento de água funcionam m,
mente, em pressão, cujo
obrigatoriam os valores po oderão variar
entre 50 kPPa e 600 kPa, sendo recomendávell, por razões s
de confortoo e durabilid
dade dos materiais,
m sittuar-se entre
e
150 kPa e 3300 kPa.
As redes d de drenagem m de águas residuais e pluviais são o
obrigatoriam
mente separa adas, sendo as primeirass dotadas de
e
sistemas dee ventilação primários e secundários.
s .
As drenage ens efetuada
as abaixo do
o nível dos aarruamentos
s,
mesmo que e acima doos coletores públicos, ttêm que ser
obrigatoriam
mente elevadas atravéss de bomba agem para o
nível do arru
uamento.
[a]
Níveis de in
ntervenção
O dimensio onamento do os sistemas deve ser fei to com base e
nos caudaiss de referênccia dos dispo
ositivos de uttilização e de
e
coeficientess de siimultaneidadde regulam
mentarmente e
definidos.
Em caso de remodelaçção ou reabilitação dos sistemas de e
abastecimento de água a deve comprovar-se a ssuficiência da
a
capacidade e hidraúlica das canalizzações e da as eventuaiss
instalações complemen ntares a mon
ntante. Nos sistemas de e
drenagem d de águas ressiduais deve
e ser efetuad
do de acordoo
com critério
os idênticos mas
m verificaddos para jusa
ante. [b]

O sistema d de drenagem m pluvial tem

m que ser d imensionado o
em função d de uma intennsidade de precipitação
p ccalculada em
m
função de uum tempo de e recorrênciaa mínimo de cinco anos e
uma duraçã ão da chuva ada de cinco minutos, d devendo ser
assegurada a capacidade e de transporrte nos tuboss de queda e
coletores prrediais e da ventilação
v doo sistema.
Metodologias de interv
venção / pre
eocupações
s
Em caso de intervvenção, normalmente é feita a
remodelaçãão e reabilita
ação integral dos sistem mas, já que o
balanço cussto/beneficio é claramentte positivo.
Avaliação ttécnico-eco
onómica
O custo d de remodela ação ou re eabilitação d de qualquer
instalação d
depende dass suas carac cterísticas inttrínsecas, de
e
qualquer moodo, poder-sse-á atribuir como valor d de referênciaa
para um apartamento T3 o valor de 5 000,00 €/ssistema.

bertura para o exterior de tubos de queda de águas residuais

[a] Esquema tipo de desenvolvimento em altura. [b] Ab
domésticas.

54
9 Reabilitação com durabilidade
Jorge de Brito, Inês Flores-Colen | Instituto Superior Técnico, Universidade de Lisboa

Para tornar as construções e as intervenções de reabilitação mais duráveis, a via mais eficaz é
aumentar o tempo de vida útil da construção / intervenção (durante a qual todos os requisitos
funcionais e económicos são cumpridos e a degradação física dos materiais é limitada). Acresce
ainda que este aumento de durabilidade permite diminuir o impacte ambiental anualizado do
património construído.

9.1 Vida útil

Os edifícios, tal como os seres vivos, têm um ciclo de vida, durante o qual “nascem”, “envelhecem” e
“morrem”. Logo após a sua colocação em serviço, um edifício e os seus sistemas e componentes
começam um processo gradual de perda de desempenho, até ao instante em que deixam de
conseguir dar resposta aos requisitos e às exigências para os quais foram concebidos (“morte” do
edifício, também caracterizada pelo fim da sua vida útil).
Assim, a vida útil é entendida, segundo a norma internacional (ISO 15686-1:2011 – Service Life
Planning)1 como o período de tempo, após a construção, no qual o edifício e seus elementos igualam
ou excedem os requisitos mínimos de desempenho. Esta norma identifica e estabelece os princípios
gerais para o planeamento da vida útil durante o ciclo de vida das construções, o qual inclui todas as
fases desde a conceção, construção, operação / manutenção, outras intervenções em serviço,
desconstrução, demolição e/ou reutilização / reciclagem.
Existem na literatura sobre o tema outras designações mas todas assentam na premissa de que o
edifício e os seus elementos devem satisfazer os requisitos essenciais para os quais foram
projetados. Os critérios que estabelecem o fim da vida útil do edifício são subjetivos, variando em
função do contexto social e económico da realidade em que o edifício se insere.
Existem, de facto, vários critérios que podem condicionar o fim da vida útil dos edifícios, entre eles
(Flanagan et al, 1989) 2 : (a) deterioração física; (b) obsolescência económica; (c) obsolescência
funcional; (d) obsolescência tecnológica; (e) alterações do contexto social; (f) obsolescência devido
ao contexto/enquadramento do edifício; (g) obsolescência legal; (h) obsolescência estética; (i)
obsolescência ambiental.
Todos os conceitos apresentados acima, concebidos para a construção de raiz, são aplicáveis às
intervenções de reabilitação. É frequente, na análise técnica de alternativas de reabilitação, ignorar
que essas alternativas têm uma vida útil distinta e que, assim sendo, não é necessariamente a
solução com os custos diretos mais baixos a mais económica a longo prazo, mesmo quando as
soluções comparadas têm o mesmo desempenho técnico ao longo da sua vida útil, o que muitas
vezes também não é verdade. Neste contexto, uma análise económica baseada nos custos iniciais e
futuros no ciclo de vida (LCC – Life cycle costing, segundo a ISO 15686-5:20083) é uma ferramenta
essencial para apoio no método de decisão assim como na integração de outras avaliações, como
por exemplo a de caráter ambiental (LCA – Life cycle assessment) (EN 15643-4:20124).

9.2 Reabilitação por “camadas”

Nos edifícios atuais, os sistemas e componentes não são geralmente concebidos para serem
separados, mesmo em situações em que é previsível que essa necessidade, num contexto de
reabilitação ou mesmo substituição, surja muito antes do fim do seu ciclo de vida. No entanto, um

1
ISO 15686-1:2011, Building and constructed assets: Service life planning - Part 1: General principles, International Standard
Organization, Geneva.
2
Flanagan R., Norman G., Meadows J., Robinson G. Life cycle costing: theory and practice, BSP Professional Books, Oxford,
UK, 1989.
3
ISO 15686-5:2008 - Buildings and constructed assets - Service life planning: Part 5, Life-cycle costing, International Standard
Organization, Geneva.
4
EN 15643-4:2012 - Sustainability of construction Work – Assessment of buildings – part 4: Framework for assessment of
economic performance, International Standard Organization, Geneva.

55
edifício corretamente concebido é efetivamente constituído por diversas “camadas” de sistemas e
componentes com diferentes vidas úteis, cuja substituição no fim de cada ciclo de vida é necessário
prever. Tal passa pela definição de níveis hierárquicos (edifício, sistemas e componentes) com
diferentes exigências em termos de desmontabilidade (um conceito que define a facilidade com que
um edifício e os seus componentes são desmontáveis). O potencial de desmantelamento do edifício
pode ser definido como a soma dos potenciais dos diferentes níveis.
Neste sentido, os edifícios podem ser classificados como (Durmisevic e Brouwer, 2002)5:
 estruturas fixas caracterizadas por: hierarquia de montagem não relacionada com a vida útil
expectável dos diversos componentes; montagens sequenciais (ao invés de paralelas); juntas
do tipo integral; utilização de ligações químicas;
 estruturas parcialmente decomponíveis;
 estruturas totalmente decomponíveis caracterizadas por: hierarquia aberta dos diferentes
módulos; utilização de juntas do tipo acessório; montagens paralelas; utilização de ligações
mecânicas (secas); modulação de componentes; componentes facilmente transportáveis.
A esmagadora maioria dos edifícios é concebida como estruturas fixas. De facto, as estruturas
monolíticas de betão, em particular as totalmente betonadas in situ, dificultam extremamente esta
tarefa. Recentemente, têm vindo a ser desenvolvidos sistemas de elementos pré-fabricados de betão
(paredes, pilares e pavimentos) conectados in situ e, desta forma, facilmente desmontáveis, ainda
que a sua segurança em zonas sísmicas possa levantar algumas objeções. Os elementos pré-
fabricados e modulares, na estrutura ou noutros elementos da construção, conjugados com sistemas
de ligação “secos” (em oposição às ligações “químicas” realizadas in situ – por exemplo, os betões e
argamassas) são aliás a solução que oferece maiores potencialidades para a reutilização.
Neste sentido, as intervenções de reabilitação ficam inapelavelmente condicionadas pela conceção
inicial dos edifícios. Não obstante, existem algumas orientações que poderão viabilizar o conceito de
reabilitação por “camadas” e, desta forma, facilitar intervenções posteriores sem afetar os elementos
de maior vida útil (Chini e Balachandran, 2002)6:
 minimizar o número de tipos de materiais diferentes;
 conceber para utilizar materiais de construção produzidos na área local do edifício;
 otimizar a utilização do espaço para minimizar o volume construído e, consequentemente, a
utilização de recursos para o construir e manter;
 pormenorizar para evitar o contacto com o solo e a decomposição dos materiais;
 evitar materiais problemáticos ou tóxicos;
 garantir que montagens inseparáveis são do mesmo material;
 evitar o uso de muitos sistemas de fixação diferentes;
 identificar sempre os tipos de material;
 conceber um plano de desmantelamento / reversão da intervenção.

9.3 Facilidade de inspeção

As inspeções devem, de uma forma geral, possibilitar o conhecimento, em permanência, do estado
dos sistemas e componentes do edifício que assegure a normal utilização, em condições aceitáveis
de segurança, e a minimização dos custos de manutenção. Estas inspeções permitem detetar,
atempadamente, o aparecimento de anomalias imprevistas, contribuindo, decisivamente, para aferir o

5
Durmisevic, Elma; Brouwer, Jan, Design Aspects of Decomposable Building Structures, Proceedings of CIB TG 39, Design for
Construction and Materials Reuse, CIB Publication 272, Karlsruhe, Abril 2002, pp. 82-104.
6
Chini, Abdol; Balachandran, Shailesh, Anticipating and Responding to Deconstruction through Building Design, Proceedings
of CIB TG 39, Design for Construction and Materials Reuse, CIB Publication 272, Karlsruhe, Abril 2002, pp. 139-173.

56
plano de manutenção elaborado na fase de projeto e planear novas ações de correção ou de
prevenção. Devem ser realizadas por técnicos qualificados e especializados que possuam
conhecimento da patologia das construções e dos métodos de inspeção e diagnóstico.
As inspeções poderão ser apenas visuais ou recorrer a meios auxiliares, mais ou menos complexos,
consoante a informação a obter. Durante a inspeção, deve ser recolhida informação que permita
caracterizar as anomalias principais, a sua extensão, as causas mais prováveis, as ações a seguir e o
seu escalonamento. A realização de ensaios complementares in situ permite reduzir a subjetividade
das inspeções visuais (muito dependente da formação e experiência do técnico que faz a inspeção) e
avaliar, com maior precisão, as efetivas necessidades de manutenção; permite ainda detetar
pequenas alterações que podem estar associadas a sinais de pré-patologia (fenómenos de alteração
anteriores ao aparecimento das anomalias que são visíveis a olho nu).
Os edifícios são, ainda hoje, concebidos como se não existisse a necessidade de serem
inspecionados e mantidos / reparados. Esta situação traduz-se pela ausência / inadequação de
acessos a zonas particularmente vulneráveis aos agentes agressivos como as coberturas (sobretudo
as inclinadas) ou as fachadas (pelo exterior), pela não previsão de galerias técnicas de acesso às
redes prediais e a construção de ductos verticais a cujo interior não é possível aceder, pela execução
de frequentes ligações químicas entre materiais que na prática impedem a sua inspeção / reparação /
substituição, entre outras ocorrências. Como a maioria dos edifícios não possui meios de acesso, por
vezes a inspeção é limitada ao piso térreo ou são necessários meios de acesso auxiliares. Também a
informação disponível é, muitas vezes, insuficiente (telas finais desatualizadas, desconhecimento das
características dos materiais aplicados e das intervenções anteriores, entre outras lacunas).
Determinadas intervenções podem ter o duplo cuidado de serem reversíveis / repetíveis sem afetar
os elementos menos perecíveis (ver §8.2) e de munir a construção existente de meios permanentes
de acesso / inspeção para viabilização / facilitação de futuras intervenções de inspeção e reabilitação.
São exemplos dessas ações focalizadas o encastramento de escadas de acesso a zonas não
acessíveis de coberturas planas ou inclinadas, a criação / reforço de caminhos de circulação em
coberturas inclinadas, a instalação de alçapões de acesso a desvãos não habitados, a elaboração de
procedimentos de acesso de futuras equipas de inspeção a locais específicos (chaveiros, armários
com equipamento leve elementar diverso), entre outras.
Os edifícios em serviço devem ter a compilação técnica (Artigo 16 do Decreto-Lei n.º 273/20037),
elaborada na fase de conceção e completada após a construção, sendo da responsabilidade do dono
da obra (proprietário no caso das intervenções de reabilitação). Este documento legal tem como
objetivo preservar a segurança e saúde de quem executa as intervenções na fase de utilização, tendo
em conta as condições os meios de acesso do edifício.

9.4 Manutenibilidade
O conceito de manutenibilidade, traduzido do termo original em inglês “maintainability”. Não é ainda
consensual a utilização de um termo em português para este conceito, existindo várias traduções
possíveis, nomeadamente mantenabilidade, manutenabilidade ou manutenibilidade, na abordagem
para manutenção industrial e sistemas informáticos.
Constata-se, assim, que o conceito de manutenibilidade ou capacidade de manutenção utilizado é
mais abrangente do que o conceito de manutenção, que é definido na ISO 15686-1 como “a
combinação de todas as ações técnicas e administrativas de modo a que o edifício e seus elementos
desempenhem, durante a vida útil, as funções para os quais foram concebidos”.
Na maioria das situações, a manutenção adotada é reativa, também denominada manutenção
resolutiva, curativa ou corretiva, e consiste em deixar operar o mecanismo de degradação do
elemento e depois intervir na ação de reparação das anomalias. Esta estratégia introduz custos
acrescidos ao empreendimento, ainda que, a curto prazo, pareça menos onerosa. A minimização
destes custos passa necessariamente pela implementação de procedimentos técnicos, apoiados em

7
Decreto-Lei n.º 273/2003 de 29 de Outubro de 2003, DR 251 - SÉRIE I-A.

57
fichas de diagnóstico que permitam obter respostas rápidas de solução para as anomalias dos
elementos. Em alternativa à manutenção reativa, uma estratégia de manutenção pró-ativa tem como
objetivo o planeamento da intervenção, antes da ocorrência de anomalias, reduzindo a probabilidade
de determinado elemento apresentar deteriorações que conduzem o seu desempenho abaixo das
exigências estabelecidas.
Em linhas gerais, a manutenção preventiva consiste na execução de atividades de manutenção,
como por exemplo limpezas, reparações e substituições pontuais, tratamentos de proteção e
repinturas, baseadas num planeamento e em periodicidades fixas. Por um lado, esta estratégia
permite planear as operações de manutenção e custos, reduzindo o incómodo da execução dos
trabalhos não previstos. Também permite uma maior satisfação dos utilizadores do edifício, já que
atua normalmente antes dos problemas ocorrerem (níveis adequados de desempenho), permitindo
otimizar recursos e custos. No entanto, exige um conhecimento do comportamento em serviço dos
sistemas e componentes do edifício, e uma maior consciência dos mecanismos de degradação que
serão predominantes durante o ciclo de vida. Para que esta estratégia seja enquadrada com as
condições em serviço, deve ser monitorizado o desempenho e as respetivas necessidades de
manutenção para cada sistema e componentes do edifício nas condições reais de utilização.
A manutenção preditiva ou condicionada consiste na execução de atividades de manutenção, em
função da análise do estado dos diversos elementos efetuada em inspeções planeadas. Por um lado,
há um aumento da capacidade para detetar quando e onde é necessária a intervenção, com redução
do número de anomalias imprevistas e com mais fácil implementação (apenas é efetuado o
planeamento das inspeções). Em contrapartida, esta estratégia depende de um método de
diagnóstico válido durante a inspeção e da experiência do inspetor, com a definição correta do estado
do elemento. Existe, também, a necessidade de otimizar os custos das inspeções, comparativamente
aos custos das reparações consequentes, de modo que aqueles sejam suficientes para disponibilizar
os meios necessários à obtenção de uma informação correta e eficaz.
Enquanto as ações de manutenção são pequenas intervenções para repor os níveis de desempenho
em serviço, face aos previstos em projeto, as intervenções de reabilitação consistem na execução de
atividades para melhorar as características iniciais, por modificação ou reforço de alguns sistemas /
componentes do edifício. Por um lado, estas intervenções permitem a melhoria das características
iniciais do elemento, aumentando a sua vida útil (benefício). Como desvantagens, pode referir-se os
custos e o fato de não existirem, por vezes, dados suficientes para uma correta intervenção,
nomeadamente a ausência de registos das intervenções anteriores ou das reclamações dos
utilizadores do edifício. Ultrapassadas estas dificuldades, as preocupações de compatibilidade entre
os novos materiais e os existentes devem ser transversais a todas as intervenções em serviço e
durante a vida do edifício.

9.5 Planeamento das ações de inspeção/manutenção

Na sequência das definições apresentadas, para obviar a custos e incómodos diversos associados às
intervenções de reabilitação assíduas e extensas, é fundamental fazer um planeamento adequado
das ações de inspeção / manutenção.
No planeamento das várias operações de manutenção preventiva, existe a necessidade de
caracterizar diversos parâmetros: vida útil de cada elemento; níveis mínimos de qualidade /
exigências; anomalias relevantes; causas prováveis; caracterização dos mecanismos de degradação;
sintomas de pré-patologia; escolha das operações de manutenção; análise de registos históricos
(periodicidade de intervenções, etc.); comparação com o comportamento em outros edifícios (antes e
após reparações); recomendações técnicas dos projetistas, fabricantes / fornecedores, etc.; custos
das operações.
Durante a fase de projeto, conhecidos os elementos constituintes, poderá iniciar-se o planeamento
das operações de manutenção: primeiro, para cada elemento (constituindo planeamentos parciais) e,
posteriormente, para todo o edifício (planeamento integrado). Esta metodologia pressupõe a
manutenção como uma etapa do edifício, que abrange diversas atividades, movimentando recursos e

58
custos, e deve ser aplicada às operações de reabilitação de grande monta, sobretudo quando a
conceção inicial a ignorou.
Existem dificuldades de implementação de uma estratégia de manutenção preventiva no contexto da
construção. Perante a necessidade de introduzir ações de caráter preventivo, utiliza-se, normalmente,
a estratégia designada preditiva, que se baseia no planeamento de inspeções aos elementos. A
execução destas inspeções pressupõe a existência de pessoal envolvido, com formação específica e
capacidade técnica para a recolha e tratamento de informações, com vista ao fornecimento de inputs
para uma atuação adequada.
No planeamento de inspeções, a realizar logo na fase de projeto, deverão ser identificados os
elementos a inspecionar, as atividades de inspeção, a sua duração prevista e periodicidade
aconselhada, em função da durabilidade média dos diversos elementos. Deve ter-se em conta, à
partida, a regulamentação, as recomendações dos fabricantes e outra documentação pertinente
(documentos de homologação / aplicação, normas, etc.). Na inspeção do estado do elemento, uma
estratégia de manutenção preditiva assenta na avaliação de parâmetros funcionais dos diversos
elementos do edifício, face a sintomas de anomalias e de pré-patologia. Estes últimos aparecem
antes da deteção visível das anomalias, constituindo os primeiros sinais de mudança nas
características do elemento.
A escolha da alternativa mais adequada depende da identificação de todas as características técnico-
económicas das possíveis alternativas, comparativamente com a opção existente. É feito depois o
controlo do trabalho, o registo e o tratamento de dados.
Em suma, o planeamento das inspeções e outras ações de manutenção constitui assim um meio
tecnicamente válido para controlar a degradação dos edifícios e impedir o envelhecimento precoce
dos seus sistemas e componentes. São aspetos determinantes para uma boa prática da manutenção
de edifícios os seguintes: 1) o desempenho global do edifício depende do desempenho de cada
sistema e componente constituinte; 2) as estratégias de manutenção a aplicar dependem do
conhecimento do desempenho em serviço de cada sistema e componente do edifício; a manutenção
baseada em inspeções deve ser seguida para os sistemas e componentes cujo desempenho seja
passível de ser monitorizado ao longo do tempo, com adequado diagnóstico; a manutenção
preventiva (ações de limpeza, reparação ou substituição pontual, tratamento de proteção, entre
outras) depende do conhecimento do ciclo de vida e da necessidade de manutenção durante a vida
útil dos vários elementos do edifício.

59
 CADERNO DE SÍNTESE TECNOLÓGICA – REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

10 Conclusões
Vasco Peixoto de Freitas | Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto

Este documento de reflexão permite apontar 10 medidas que se afiguram como cruciais para a
reabilitação em Portugal no período 2015-2025:
1- Necessidade de se elaborar um verdadeiro plano estratégico para a reabilitação em Portugal
(2015-2025), que defina as necessidades, os custos envolvidos e o plano de investimento na
reabilitação dos edifícios governamentais e municipais, nomeadamente: habitação social,
escolas, museus, património monumental, tribunais, etc.;
2- Necessidade de desenvolver uma regulamentação específica para a reabilitação, adaptando
a regulamentação existente;
3- Necessidade de compatibilizar a regulamentação, num código único que permita aos
profissionais uma compreensiva leitura das exigências;
4- Necessidade de se criar um modelo de financiamento aos privados, de modo a permitir a
reabilitação dos edifícios em propriedade horizontal, cujo volume de dinheiro envolvido por
fração é reduzido face ao valor patrimonial;
5- Necessidade de alterar, progressivamente, o fundo de reserva anual dos condomínios, de
forma a que em 2020 seja da ordem de 0,5% do valor patrimonial do edifício, crucial para
assegurar a sua manutenção e reabilitação;
6- Sensibilização dos vários intervenientes, públicos e privados, desde o promotor até ao
utilizador final, para a existência, sempre que possível, de um plano de manutenção periódica
que otimize o funcionamento do edifício e reduza a necessidade de intervenções de
reabilitação;
7- Necessidade de um modelo de ensino superior ajustado e de formação especializada em
engenharia civil e de promover a classificação profissional de todos os atores no processo de
reabilitação, indispensável à promoção da qualidade e durabilidade das intervenções;
8- Necessidade de utilizar os fundos comunitários associados à eficiência energética como
“motor” da reabilitação de edifícios, mas não esquecendo que a realidade dos países do sul
da europa é diferente do ponto de vista climático, económico e cultural;
9- Necessidade de se criar e implementar um modelo de inspeção de edifícios existentes, que
avalie as condições de segurança, conforto, acessibilidade, instalações disponíveis e
sustentabilidade;
10- Necessidade de promover um plano de publicação da informação técnica disponível.
A reabilitação de edifícios constitui um enorme desafio em Portugal, nos próximos anos, que
saberemos responder com eficácia, se o soubermos planear…

61
 CADERNO DE SÍNTESE TECNOLÓGICA – REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

Bibliografia
Livros
Aguiar, José; Cabrita, A.M. Reis; Appleton, João
Guião de apoio à reabilitação de edifícios habitacionais
LNEC, Lisboa, 2002. Volumes 1 e 2.

Appleton, João
Reabilitação de edifícios antigos. Patologias e tecnologias de intervenção
Edições Orion, Amadora, 2003.

Cóias, Vítor
Inspecção e ensaios na reabilitação de edifícios
IST PRESS, Lisboa, 2006.

Cóias, Vítor
Reabilitação estrutural de edifícios antigos. Alvenaria, Madeira. Técnicas pouco intrusivas
ARGUMENTUM,GECORPA, Lisboa, 2007.

Henriques, Fernando M. A.
A Conservação do património edificado
LNEC, Lisboa, 1991.

Lourenço, Paulo B.; Oliveira, Daniel V. (Tradutores)

Recomendações para a análise, conservação e restauro estrutural do património arquitetónico
Universidade do Minho e Icomos, Guimarães, 2004.

Machado, J. S.; Dias, A.; Cruz, H.; Palma, P.

Avaliação, conservação e reforço de estruturas de madeira
Edições Verlag-Dashofer, Lisboa, 2009.

Paiva, J. Vasconcelos; AGUIAR, José; PINHO, Ana (Coord.)

Guia técnico de reabilitação habitacional
INH-LNEC, Lisboa, 2006.

Peixoto de Freitas, Vasco; Guimarães, Ana; Ferreira, Cláudia; Alves, Sandro

Edifícios existentes. Medidas de melhoria de desempenho energético e da qualidade do ar interior
ADENE, Lisboa, 2011.

Peixoto de Freitas, Vasco et al.

Manual de Apoio ao Projeto de Reabilitação de Edifícios Antigos
Ordem Engenheiros Região Norte, Porto, 2012.

Pinho, Fernando. F. S.
Paredes de edifícios antigos em Portugal
LNEC, Lisboa, 2000.

Santos, S. Pompeu dos

A reabilitação estrutural do património construído. Aspectos básicos
LNEC, Lisboa, 2003.

63
CADERNO DE SÍNTESE TECNOLÓGICA – REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Reflexão sobre a estratégia para a Reabilitação em Portugal

Atas de Conferências
CONPAT 2015 “XIII Congresso Latino-Americano de Patologia da Construção”
Editado por Fernando Branco e Jorge de Brito
Instituto Superior Técnico, Universidade de Lisboa, Lisboa, 2015.

PATORREB 2003 – 1º Encontro Nacional sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios

Editado por Vasco Peixoto de Freitas e Vitor Abrantes
Porto, FEUP, 2003.

PATORREB 2006 – 2º Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios (Volume I e II)

Editado por Vasco Peixoto de Freitas, Vitor Abrantes e César Díaz Gomez
Porto, FEUP, 2006.

PATORREB 2009 – 3º Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios (Volume I e II)

Editado por Vasco Peixoto de Freitas, César Díaz Gomez, Paulo Helene e Vitor Abrantes
Porto, FEUP, 2009.

PATORREB 2012 – 4º Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios

Livro de Resumos editado por Colexio Oficial de Arquitectos de Galícia
Santiago de Compostela, 2012.

PATORREB 2015 – 5ª Conferência sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios

Livro de Resumos editado por Vasco Peixoto de Freitas, César Díaz Gomez, Eduardo Linhares
Qualharini, Eva Barreira, Nuno M. M. Ramos e Ricardo M. S. F. Almeida
Porto, FEUP, 2015.

Seminário Paredes de Alvenaria: Reabilitação e Inovação

Editado por Paulo B. Lourenço, Fernando Pinho, Graça Vasconcelos e Válter Lúcio
Universidade do Minho, Guimarães, 2015.

1.º ENCORE “I Encontro Nacional sobre Conservação e reabilitação de Edifícios”

AA. VV.
LNEC, Lisboa, 1985.

2.º ENCORE “II Encontro Nacional sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios”

AA. VV.
LNEC, Lisboa, 1994.

3.º ENCORE “III Encontro Nacional sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios”

AA. VV.
LNEC, Lisboa, 2003.

1.º SEMINÁRIO “A Intervenção no Património. Práticas de Conservação e Reabilitação”

Editado por Aníbal Costa, João Miranda Guedes, Paula Silva e Esmeralda Paupério,
Porto, FEUP, 2002.
2.º SEMINÁRIO “A Intervenção no Património. Práticas de Conservação e Reabilitação” (Vol. I e II)
Editado por Aníbal Costa, Augusto Costa, João Miranda Guedes, Paula Silva e Esmeralda Paupério
Porto, FEUP, 2006.

64