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Vigésima Sétima Câmara Cível Consumidor

Apelação Cível Nº 0412790-60.2011.8.19.0001

Apelante: Adiel Empreendimentos Imobiliários Ltda

Apelado: Thiago Ferreira da Silva
Relatora: Des. Maria Luiza De Freitas Carvalho

DECISÃO MONOCRÁTICA
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.
RESILIÇÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE
FORMULADA EM DISTRATO. POSSIBILIDADE DE
RETENÇÃO DE VALORES PELA CONSTRUTORA A
TÍTULO DE PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE
ABUSIVIDADE NO MONTANTE RETIDO,
CONSIDERANDO-SE A PARTE PRECLUSA DA
SENTENÇA. QUITAÇÃO VÁLIDA E EFICAZ.
IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS.
A quitação formulada em distrato de promessa de compra e
venda de imóvel, quando envolver relação de consumo,
pode ser desconsiderada caso o percentual de retenção
seja considerado abusivo. Precedentes do TJRJ.
Precedentes do STJ que admitem a retenção de até 25%
(vinte e cinco por cento) do valor pago pelo consumidor à
construtora a título de ressarcimento quando da sua
restituição nas hipóteses em que não houve imissão na
posse, sendo que as perdas e danos, segundo os
precedentes da Corte Superior, englobam principalmente os
custos arcados com despesas de comercialização,
divulgação, publicidade e comissão de corretagem.
No caso dos autos, transitada em julgado parte da sentença
que exclui a comissão de corretagem do total a ser
considerado para verificação do percentual de retenção, não
há qualquer abusividade no valor devolvido na forma do
distrato pactuado, devendo prevalecer como valida e eficaz
a quitação ali firmada.
Improcedência total da demanda autoral.
Artigo 557, § 1º-A, do CPC. PROVIMENTO DO RECURSO.

Na forma do permissivo regimental, adoto o relatório do juízo

sentenciante, assim redigido:

“TIAGO FERREIRA DA SILVA propôs a presente ação

em face de ADIEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA., sustentando, em síntese, que em 21/12/2009
firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e
Venda de imóvel com demandada; que foi
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MARIA LUIZA DE FREITAS CARVALHO:000016078 Assinado em 03/02/2016 15:43:40

Local: GAB. DES(A) MARIA LUIZA DE FREITAS CARVALHO
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expressamente estabelecida a capitalização de juros; que

em 14/03/2011 procurou a mesma com o intuito de
rescindir o contrato, haja vista que as obras do
Empreendimento Liber Residencial Clube não tinham
previsão de entrega; que foi induzido a assinar o distrato
contratual, sendo certo que do valor de R$5.996,01 pago,
apenas lhe foi devolvida a quantia de R$560,00.
Requer a inversão liminar do ônus da prova, a
apresentação pela demandada de planilha contendo os
valores de todas as prestações pagas, a devolução de
todas as prestações pagas, devidamente corrigidas,
totalizando o montante de R$7.881,68, seja adequado o
contrato às normas de proteção contratual e demais
garantias estipuladas pela Lei 8.078/90 e a confirmação
dos termos da liminar eventualmente concedida.
Com a inicial de fls. 02/37 vieram os documentos de fls.
38/86.
Regularmente citada, a demandada compareceu à
audiência de conciliação, realizada nos termos do art.
277 do CPC, que restou infrutífera, conforme assentada
de fls.151. Na oportunidade, apresentou contestação
tempestiva (fls.152/168) e documentos (fls.169/276).
Manifestação da parte autora às fls. 278/280.
É o relatório. Decido”.

A sentença de fls. 299/302 resolveu o mérito, na forma do artigo 269,

inciso I, do CPC, com o seguinte dispositivo: “Pelo exposto, JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para condenar a ré a
pagar ao autor a diferença entre 90% (noventa por cento) dos valores por este
adimplidos (com exceção de fls. 42) e a quantia já devolvida (fls. 85/86), com
incidência de juros de 1% ao mês a partir da data da citação e de correção
monetária, pelos índices do TJRJ, desde a data de cada desembolso, tudo a
ser apurado em liquidação de sentença. Em razão da sucumbência recíproca,
as custas serão rateadas e cada parte arcará com os honorários de seu
advogado, observada a gratuidade de justiça concedida à parte autora”.

A ré interpôs recurso (fls. 303/315) aventando, preliminarmente, a

impossibilidade jurídica do pedido em razão da celebração de distrato com
quitação geral e irrevogável por parte do autor, razão por que não poderia ser
revista a cláusula de retenção prevista na promessa de compra e venda. Argui,
ainda, a inépcia da inicial. No mérito, alega, em síntese, que houve reembolso
de aproximadamente 72% (setenta e dois por cento) da quantia paga, uma vez
que as demais verbas referem-se á comissão de corretagem e ao valor pago à
CEF. Defende também que o demandante quedou-se inadimplente com

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diversas prestações. Pugna pela reforma do decisum para que os pedidos

sejam julgados integralmente improcedentes ou, subsidiariamente, seja
especificado no dispositivo o valor exato a ser restituído ao autor.

O autor, devidamente intimado, deixou de apresentar contrarrazões

(fl. 320).

Recurso tempestivo e preparado (fl. 318).

É O RELATÓRIO. DECIDO.

Impõe-se, de início, o exame das preliminares suscitadas.

No que concerne à alegada impossibilidade jurídica do pedido, tem-

se que, nos termos em que foi deduzida, envolve questão atinente ao mérito e
com este será analisada.

Quanto à inépcia da inicial, desde logo deve ser rechaçada

porquanto, a despeito da redação pouco clara, verifica-se que a peça exordial
de fls. 2/37, complementada pela emenda de fls. 95/96, atendeu aos requisitos
do art. 282 do Código de Processo Civil e foi corretamente instruída com os
documentos aptos a comprovar a existência de relação contratual entre as
partes em cumprimento ao art. 283 do mesmo diploma legal. Ademais, não
houve qualquer prejuízo à compreensão da causa de pedir e do pedido, tanto
assim que a ré pode deduzir eficientemente sua defesa.

Nesse sentido, cita-se julgado do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO

ESPECIAL. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE TÍTULOS.
VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA.
SÚMULA Nº 211/STJ. REEXAME DE FATOS. SÚMULA
Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO
COMPROVADO.
1. Não viola o artigo 535 do Código de Processo Civil
nem importa negativa de prestação jurisdicional o
acórdão que adota, para a resolução da causa,
fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida
pelo recorrente, para decidir de modo integral a
controvérsia posta.
2. Inviável a alegação de inépcia da petição inicial se
fornecidos satisfatoriamente os elementos
necessários para a formação da lide, com a narração
devida dos fatos, possibilitando-se a compreensão da
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causa de pedir, do pedido e do respectivo

fundamento jurídico.
3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo
implícito, dos dispositivos apontados como violados no
recurso especial, incide o disposto na Súmula nº
211/STJ.
4. Quando as conclusões da Corte de origem resultam da
estrita análise das provas carreadas aos autos e das
circunstâncias fáticas que permearam a demanda, não há
como rever o posicionamento em virtude da incidência da
Súmula nº 7/STJ.
5. Agravo regimental não provido.
(AgRg no AREsp 659.020/BA, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
18/06/2015, DJe 06/08/2015)

No mérito, cuida-se de ação em que promitente comprador de

unidade imobiliária, após firmado instrumento particular de distrato, pleiteia a
devolução de todas as prestações pagas ao fundamento de que houve
retenção excessiva por parte da ré quando da resilição da avença por
desistência da aquisição do imóvel.

Há, na hipótese, evidente relação consumerista, subsumindo-se às

normas do Código de Defesa do Consumidor que, em seu art. 14, consagra a
responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, bastando para tanto a
demonstração do fato, do dano e do nexo causal, sendo prescindível a
presença da culpa, bem como prevê, em seu art. 6º, o dever de correta
informação sobre os compromissos a serem assumidos pelo consumidor
(inciso III), com o direito de reconhecimento da nulidade de cláusulas abusivas
(inciso IV) ou modificação das que estabeleçam prestações desproporcionais
(inciso V), o qual resta complementado pelas disposições específicas do art.
51, notadamente seu inciso IV e seu § 1º, III.

Segundo a ré, ora apelante, são dois os argumentos para a

improcedência dos pleitos autorais: o primeiro seria a quitação geral e
irrevogável dada no distrato celebrado (fls. 85/86), enquanto o segundo seria a
ausência de abusividade na retenção formalizada pelo aludido distrato, em
relação ao qual fora restituída a quantia de R$ 560,00 (quinhentos e sessenta
reais).

No tocante ao primeiro ponto, deve-se ressaltar que a quitação

formulada em distrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando
envolver relação de consumo, pode ser desconsiderada caso o percentual de
retenção seja considerado abusivo, o que não é o caso em apreço.
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Nesse sentido assenta-se a jurisprudência desta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E

VENDA DE TERRENO. INADIMPLÊNCIA.
ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE DETERMINA A
RETENÇÃO DE TODAS AS PARCELAS PAGAS.
Contrato de promessa de compra e venda do terreno
situado em Itaboraí, comprometendo-se o réu ao
pagamento do valor total de R$ 7.650,00, restando,
todavia, inadimplente em R$ 3.007,58. Pretensão do
promitente vendedor de reintegração da posse do imóvel,
com a perda das parcelas pagas e pedido contraposto do
promitente comprador de devolução dos valores
adimplidos. É abusiva a cláusula do distrato de
promessa de compra e venda que estipula a retenção
integral das parcelas pagas pelo promitente-
comprador, cabendo, de apenas, uma parte.
Observadas as peculiaridades do caso em tela, deve
ser retido 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a
título de ressarcimento contratual e pelo tempo de
ocupação do imóvel. Precedentes jurisprudenciais.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NA FORMA DO
ART. 557, §1º-A DO CPC.
(0012302-70.2012.8.19.0023 - APELACAO - DES.
ELISABETE FILIZZOLA - Julgamento: 20/10/2015 -
SEGUNDA CAMARA CIVEL)

Por outro lado, é direito da promitente vendedora obter o

ressarcimento das perdas e danos decorrentes da desistência na manutenção
do vínculo contratual quando esta não resultar de comportamento ilícito de sua
parte, ante a frustração de sua legítima expectativa e pela vedação ao
enriquecimento sem causa dos promitentes compradores.

Por tais razões, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça

admite a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo
consumidor à construtora a título de ressarcimento quando da sua restituição
nas hipóteses em que não houve imissão na posse, sendo que as perdas e
danos, segundo os precedentes da Corte Superior, englobam principalmente
os custos arcados com despesas de comercialização, divulgação, publicidade e
comissão de corretagem.

Veja-se:

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AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL.

AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.
INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA.
DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR.
VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25%
(VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL
PROVIMENTO.
1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que
aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas
que em sentido contrário aos interesses da parte.
2. A desistência do promitente comprador, embora
admitida por esta Corte, rende ao promitente
vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por
cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título,
desde que não supere o contratualmente estipulado.
3. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso
de compra e venda por simples desistência dos
adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre
as mesmas serão computados a partir do trânsito em
julgado da decisão." (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008).
4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento.
(AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
14/02/2012, DJe 28/02/2012)

CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E

VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DOS
ADQUIRENTES. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO.
VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA.
PERDAS E DANOS. INEXISTÊNCIA. REEXAME DO
CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7-STJ
PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR.
OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO.
USO. DESGASTE. CDC. ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL
DE RETENÇÃO. MULTA. AFASTAMENTO. SÚMULA N.
98-STJ.
I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta
as questões essenciais ao julgamento da demanda,
apenas com conclusão desfavorável à parte.
II. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja

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recurso especial" - Súmula n. 7-STJ.

III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito
à restituição das parcelas pagas, porém não em sua
integralidade.
Elevação do percentual de 10% para 25% sobre o
valor pago, a título de ressarcimento das despesas
administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem na alienação, nos
termos dos precedentes do STJ a respeito do tema
(2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros
Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma,
REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha,
unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n.
723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior,
unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros).
IV. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a
desistência, porém já após a entrega da unidade aos
compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a
proporcionar enriquecimento injustificado se não
reconhecida à construtora compensação mais ampla,
situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida,
um ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em
liquidação de sentença.
V. É de se afastar a procrastinação do feito, quando
constatada a mera intenção, nos aclaratórios, de
viabilizar o acesso às instâncias nacionais ad quem
(Súmula n. 98-STJ).
VI. Recurso especial conhecido em parte e, nessa
extensão, provido.
(REsp 712.408/MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO
JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2007, DJe
24/03/2008)

Não obstante, qualquer debate acerca da legitimidade da cobrança à

parte da comissão de corretagem e, consequentemente, do montante a tal
título ser considerado no percentual de retenção fora sepultado, uma vez que a
sentença expressamente excluiu a comissão do total do preço pago e não
houve recurso da parte autora nesse sentido.

Fixadas tais premissas, verifica-se que, de um total de R$ 5.374,68

(cinco mil, trezentos e setenta e quatro reais e sessenta e oito centavos) pagos
pelo autor, descontando-se do preço, na forma da sentença, a comissão de
corretagem, conforme recibo de fls. 42, no valor de R$ 4.725,00 (quatro mil
setecentos e vinte e cinco reais), o total entregue a ré, para fins de verificação
do percentual de retenção, perfaz o montante de R$ 649,68 (seiscentos e
quarenta e nove reais e sessenta e oito centavos).
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Nessa linha de ideias, a quantia de R$ 560,00 (quinhentos e

sessenta reais) restituída por meio do distrato representam 86,19% (oitenta e
seis vírgula dezenove por cento) do total acima mencionado, superior, portanto,
ao mínimo estipulado pela jurisprudência.

Sendo assim, resta ausente qualquer abusividade no proceder da ré,

devendo prevalecer o estabelecido no distrato, afigurando-se válida e eficaz a
quitação dada.

Vale citar, quanto ao ponto, precedente deste Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO

INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA. APELO DA AUTORA. Embora a
controvérsia trazida aos autos trate acerca do percentual
de retenção quando da rescisão da promessa de compra
e venda do imóvel, verifica-se que houve distrato
anteriormente realizado por escritura pública, no qual foi
dada quitação ampla, plena e geral, sem direito de
arrependimento. Ausência de violação a norma de ordem
pública. Distrato que deve ser preservado, observando-se
a segurança jurídica. Negado seguimento ao recurso da
autora. Sentença mantida.
(0001103-07.2014.8.19.0209 - APELACAO - JDS. DES.
KEYLA BLANK - Julgamento: 15/12/2015 - VIGESIMA
QUARTA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR)

Ante o exposto, com fundamento no art. 557, § 1º-A, do CPC, DOU

PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ para julgar integralmente improcedentes
os pedidos autorais, extinguindo o processo na forma do art. 269, I, do Código
de Processo Civil. Condeno o autor nas despesas processuais e honorários
advocatícios, os quais, ante a baixa complexidade da causa e o razoável zelo
dos patronos da demandada, fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais) na forma do
art. 20, § 4º, do CPC, suspensa a execução nos termos do art. 12 da Lei nº
1.060/50, face à gratuidade de justiça deferida.

Rio de Janeiro, 21 de Janeiro de 2016.

DES. MARIA LUIZA DE FREITAS CARVALHO

Relatora

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