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2006 - Monografia Avaliações de Bens (Evitando A MICRONUMEROSIDADE)
2006 - Monografia Avaliações de Bens (Evitando A MICRONUMEROSIDADE)
Monografia
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2006
Autor: César de Souza Rodrigues
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2006
RESUMO
This research had the objective to demonstrate the value of following the rules of
assets appraisal NBR 14.653 part 1 – General procedures and part 2 – Appraisal
of urban real estate, through a critic evaluation of 8 (eight) cases of assets
appraisal made by engineers hired by a bank. The critic evaluation shown that the
cases were not in conformity to the rules of assets appraisal. At the end, the
research came with a proposal which is a check list of the rules procedures, in
order to simplify the job of the engineer, during the assets appraisal and to make
sure that it had the observance of the rules of assets appraisal NBR 14.653, parts
1 and 2.
1. INTRODUÇÃO 9
1.1 Apresentação do tema e do problema 9
1.2 Estruturação do trabalho 11
3. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 14
3.1 Apresentação do laudo de avaliação completo 14
3.1.1 Identificação do solicitante 15
3.1.2 Finalidade do laudo 15
3.1.3 Objetivo da avaliação 15
3.1.4 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes 15
3.1.5 Identificação e caracterização do imóvel avaliando 15
3.1.6 Diagnóstico de mercado 16
3.1.7 Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) 17
3.1.8 Especificações das avaliações 18
3.1.9 Tratamento dos dados e identificação do resultado 20
3.1.10 Resultado da avaliação e sua data de referência 21
3.1.11 Qualificação legal 21
3.2 Método comparativo direto de dados de mercado 22
3.2.1 Planejamento da pesquisa 22
3.2.2 Identificação das variáveis do modelo 22
3.2.2.1 Variáveis quantitativas 23
3.2.2.2 Variáveis qualitativas 24
3.2.3 Levantamento de dados de mercado 30
3.2.4 Tratamento de dados 30
3.3 Conceitos científicos 31
3.3.1 Inferência Estatística Aplicada 31
3.3.2 Procedimentos para utilização modelos de regressão linear 33
3.3.2.1 Micronumerosidade 34
3.3.2.2 Linearidade 35
3.3.2.3 Normalidade 38
3.3.2.4 Homocedasticidade 40
3.3.2.5 Não autocorrelação 42
3.3.2.6 Multicolinearidade 44
3.3.2.7 Pontos influenciantes ou outliers 46
3.3.2.8 Significância dos regressores 48
3.3.2.9 Poder de explicação 52
3.3.2.10 Intervalo de confiança 56
3.3.2.11 Campo de arbítrio 56
3.3.2.12 Códigos alocados 56
4. METODOLOGIA 58
4.1 Procedimentos metodológicos 58
5. ESTUDOS DE CASOS 60
5.1 Apresentação dos casos 60
5.2 Análise dos casos 89
7. CONCLUSÃO 106
1. INTRODUÇÃO
Além disso, objetiva-se, com base na citada NBR 14.653, formular proposições,
as quais resultem em melhoria e facilitação na execução e validação de laudos de
avaliação de bens imóveis urbanos por engenheiros avaliadores contratados e por
analistas técnicos, respectivamente.
3. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
Grau
Item Descrição
III II I
Completa quanto a Completa quanto às
Caracterização do imóvel Adoção de situação
1 todas as variáveis variáveis utilizadas no
avaliando paradigma
analisadas modelo
Características
Características conferidas por Podem ser utilizadas
2 Coleta de dados de mercado conferidas pelo autor do profissional características
laudo credenciado pelo autor fornecidas por terceiros
do laudo
6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
Quantidade mínima de dados de
3 número de variáveis número de variáveis número de variáveis
mercado, efetivamente utilizados
independentes independentes independentes
Apresentação de Apresentação de Apresentação de
informações relativas a informações relativas informações relativas
Identificação dos dados de
4 todos os dados e aos dados e variáveis aos dados e variáveis
mercado
variáveis analisados na efetivamente utilizados efetivamente utilizados
modelagem, com foto no modelo no modelo
Admitida para apenas
Admitida, desde que:
uma variável, desde
a) as medidas das
que:
características do
a) as medidas das
imóvel avaliando não
características do
sejam superiores a
imóvel avaliando não
100% do limite
sejam superiores a
amostral superior, nem
100% do limite
5 Extrapolação Não admitida inferiores à metade do
amostral superior, nem
limite amostral inferior
inferiores à metade do
b) o valor estimado não
limite amostral inferior
ultrapasse 10% do valor
b) o valor estimado não
calculado no limite da
ultrapasse 10% do valor
fronteira amostral, para
calculado no limite da
as referidas variáveis,
fronteira amostral, para
simultaneamente
a referida variável
Nível de significância
α (somatório do valor das duas
6 caudas) máximo para a rejeição 10% 20% 30%
da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nível de significância máximo
7 admitido nos demais testes 1% 5% 10%
estatísticos realizados
Tabela 3.2: Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de
utilização de modelos de regressão linear
Graus III II I
Pontos Mínimos 18 11 7
3, 5, 6 e 7, com os
Itens obrigatórios no grau 3, 5, 6 e 7 no mínimo no Todos, no mínimo
demais no mínimo
correspondente grau II no grau I
no grau II
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno
≤30% 30%-50% >50%
do valor central da estimativa
Nota: Observar 9.1 a 9.3 desta Norma.
21
No tratamento dos dados pode ser utilizado o tratamento científico para tratar as
evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de
modelo validado para o comportamento do mercado.
O gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo deve ser
apresentado no laudo, conforme é solicitado na norma, demonstrando a
proximidade dos pontos em relação à bissetriz do primeiro quadrante.
22
• Quantitativas;
• Qualitativas;
24
Variáveis quantitativas são valores que representam as diferenças que podem ser
medidas diretamente em cada elemento da amostra, tais como: área, frente, n° de
dormitórios, etc. São aquelas que apresentam certa continuidade de valor, ou
seja, não são controláveis, podendo assumir qualquer valor dentro do campo dos
Números Reais.
Segundo Silva (2005), é importante que a amostra contenha dados com amplitude
e variação dos valores destas variáveis, dentro de limites aceitáveis, nos
conceitos consagrados em análises das diversas tipologias imobiliárias, evitando-
se mistura de dados de populações diferentes em uma mesma amostra. Assim,
uma amostra de terrenos que apresente amplitude de Áreas entre 200,00 m2 e
100.000,00 m2, possivelmente contém dados pertencente à população terrenos,
misturados com dados da população Glebas urbanizáveis. Estas duas populações
apresentam demandas completamente diferentes, em conseqüência, devem ser
estudadas separadamente.
Da mesma forma, se esta amostra contivesse dados com áreas variando entre
200,00 m2 e 220,00 m2, dificilmente comprovaria a influência desta variável na
variação dos valores de mercado, a não ser em casos muito específicos, ou por
transformações da escala de análise, decorrente de artifícios matemáticos, tais
como potenciação em níveis elevados, sem muita fundamentação neste caso.
• oferta/venda;
• esquina;
• frente para o mar;
• ocupação;
• elevador;
• garagem; etc.
27
• Baixo Padrão: PA = 1;
• Padrão Normal: PA = 2;
• Alto Padrão: PA = 3.
28
• Baixo Padrão: PA = 1;
• Padrão Normal: PA = 3;
• Alto Padrão: PA = 7.
29
De acordo com a Norma 14.653-2, essa alteração da escala não deve ser feita,
pois se tolera a utilização de códigos alocados quando são utilizados números
naturais em ordem crescente das características possíveis, com valor inicial igual
a 1 e sem a utilização de transformações.
Numa coleta de dados para compor amostra de lotes, foram pesquisados 3 (três)
bairros distintos - Bairro A; Bairro B e Bairro C. Para inferir a diferença entre o
valor médio praticado em cada bairro, pode-se analisar estas três situações (n=3),
através de duas (n-1) variáveis dicotômicas, ou seja:
30
Como vemos, não será necessária a inclusão de outra variável para identificar o
Bairro C, pois este bairro estará identificado nos dados em que tanto a variável
Bairro A como a variável Bairro B apresentam valor zero:
Bairro A = 0 e Bairro B = 0
O tratamento por fatores deve ser utilizado quando os fatores são indicados pelas
entidades técnicas regionais reconhecidas ou quando adotados fatores de
homogeneização medidos no mercado.
32
População
Amostra
Parâmetros
Estimador
Estimação
Estimativa
3.3.2.1 Micronumerosidade
n ≥ 3 (k+1)
3.3.2.2 Linearidade
Por outro lado, para que o modelo de regressão mostre-se consistente, enquanto
representativo dos valores médios praticados para imóveis com características
diferentes, torna-se necessário que a dispersão dos pontos em torno da equação
de regressão apresente-se o mais homogênea possível. Significando assim, que
a amostra colhida é aleatória, não apresentando distorções tendenciosas.
3.3.2.3 Normalidade
3.3.2.4 Homocedasticidade
1) análise gráfica dos resíduos versus valores ajustados, que devem apresentar
pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido;
2) pelos testes de Park e de White. Por não ser um teste muito utilizado, não será
abordado neste trabalho. Sugere-se como referência de estudo a bibliografia
Montgomery e Peck 1982 – John Wiley & Sons
Segundo Pelli Neto (2004), nas relações estatísticas que tratam de dados
microeconômicos, como no caso de avaliação de imóveis ou consumo e renda de
famílias" é possível a ocorrência da heterocedasticidade. Por exemplo, quando o
estudo estatístico trata sobre consumo e renda de famílias individuais. Neste
caso, o pressuposto de homocedasticidade não é muito plausível, uma vez que se
espera menor variação de consumo para famílias de mais baixa renda que para
famílias de renda alta. A níveis baixos de renda, o nível médio do consumo é
baixo e a variação em torno deste nível é restrita: o consumo não pode cair muito
abaixo do nível médio, pois levaria a inanição, e não pode subir muito acima da
média, pois o patrimônio e o crédito do interessado não o permitem. Tais
restrições não são tão válidas no caso de famílias que não possuem altas rendas.
1) pela análise do gráfico dos resíduos versus valores ajustados, que deve
apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido;
(3.1)
44
3.3.2.6 Multicolinearidade
A existência de pontos atípicos pode ser verificada pelo gráfico dos resíduos
versus cada variável independente, como também em relação aos valores
ajustados, ou usando técnicas estatísticas mais avançadas, como a estatística de
Cook (Montgomery e Peck – 1982) para detectar pontos influenciantes.
O ponto atípico deve ser analisado à parte, com bastante cuidado, pois pode ter
sido ocasionado por erro de medida, ou então por alguma mudança no
comportamento amostral. Para obter informações a respeito das suas influências
e também sobre o poder de explicação da equação de regressão, é bom que se
faça outro ajustamento excluindo-os, e comparando o novo modelo com o
anterior.
48
Outlier é um dado que contém grande resíduo em relação aos demais que
compõem a amostra. Como sugere a norma, estes pontos podem ser detectados
com facilidade através de uma análise gráfica dos resíduos padronizados versus
os valores ajustados correspondentes. Na figura 3,11, os pontos destacados
podem ser caracterizados como outliers.
Figura 3.12 : Pontos influenciantes Figura 3.13: Gráfico dos resíduos x variável
(3.2)
A estatística de teste é
(3.3)
(3.4)
com t (1-α/2; n – k – 1), que se encontra tabelado. Se tj* for superior a t (1-α/2; n – k – 1),
Uma maneira de testar a hipótese nula Ho, que considera que nenhuma variável
selecionada para a construção do modelo é importante para explicar a
variabilidade dos preços observados, contra a hipótese alternativa H1 de que pelo
menos uma variável escolhida contribui significativamente para a explicação do
fenômeno, ou seja,
52
(3.5)
é através da estatística
(3.6)
Segundo a norma, a explicação do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente
de determinação, sendo recomendado também considerar o coeficiente de
determinação ajustado.
Coeficiente de correlação ( R )
(3.7)
Segundo Maia Neto (1997), embora não seja obrigatória por norma, oferece
indicação sobre a escolha dos diversos modelos testados. É desejável que o
módulo do coeficiente de correlação seja próximo da unidade, sendo que a
bibliografia sugere os seguintes parâmetros indicativos, conforme demonstrado na
tabela 3.2:
COEFICIENTE CORRELAÇÃO
|r|=0 nula
0 < | r | ≤ 0,30 fraca
0,30 < | r | ≤ 0,70 média
0,70 < | r | ≤ 0,90 forte
0,90 < | r | ≤ 0,99 fortíssima
|r|=1 perfeita
Sinal positivo para R estabelece que as variáveis caminham num mesmo sentido,
e o sinal negativo em sentido contrário.
Segundo Pelli Neto (2004), um coeficiente de correlação igual a zero, indica que
não há qualquer correlação entre as variáveis, quando igual a um, significa uma
correlação perfeita, isto é, toda a variação foi explicada. Neste caso, há a
presença de uma função determinística, onde cada valor da variável
independente, apresenta um único valor para a variável dependente.
Coeficiente de determinação ( R² )
Segundo Maia Neto (1997), deverá se alertar para a adoção de modelos onde o R
calculado seja inferior a 0,75, pois resultará num coeficiente de determinação
( R² ) próximo de 50%, onde estará se explicando apenas metade do valor.
Segundo Silva (2005), este item recomenda que, para cada variável
independente incorporada ao modelo estatístico, seja verificado se o
acréscimo que a mesma incorpora no Coeficiente de Determinação é
suficiente para compensar a perda de um grau de liberdade decorrente de sua
inclusão no modelo.
Segundo Pelli Neto (2004), estes coeficientes, que indicam a influência de uma
variável, ou conjunto de variáveis, sobre a variação dos valores em torno da sua
média, não permitem uma conclusão apriorística sobre a consistência do modelo
de regressão, indicando apenas que parte da variação foi explicada e que as
variáveis apresentam alguma relação de causa e efeito.
Para Pelli Neto (2004), coeficientes mais elevados, podem ser decorrentes de
uma variação excessiva dos dados em torno da média, muito comum em
amostras heterogêneas, utilizadas na justificativa da variação do Valor Total de
imóveis em torno de sua média. A variação em alguns casos é tão elevada, que
qualquer variável pode explicar boa parte dela, mesmo que mal definida. Por
outro lado, coeficientes mais modestos podem indicar uma amostragem
homogênea, com pouca variação em torno do valor médio da amostra, ocorre
freqüentemente em amostras que utilizam Valor Unitário como variável
dependente, onde os dados apresentam características muito semelhantes. Em
ambos os casos, a análise dos demais indicadores estatísticos, principalmente
aqueles que dizem respeito à dispersão dos dados em torno da média estimada,
além dos testes de hipóteses, podem indicar consistência do modelo para
previsão de valores.
57
A norma preconiza:
4. METODOLOGIA
5. ESTUDOS DE CASOS
Informações complementares:
• Número de variáveis: 4
• Número de variáveis consideradas: 3
• Número de dados: 15
• Número de dados considerados: 15
Resultados Estatísticos:
Linear
• Coeficiente de correlação: 0,693004
• Coeficiente de determinação: 0,480255
• Coeficiente de determinação ajustado: 0,393630
• Fisher-Snedecor: 5,54
• Significância: 0,05
Não-Linear
63
Outliers do modelo: 0
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância
• Localização ln(x) 3,29 0,65
• Área do Terreno x -2,35 3,67
• Topografia
• Valor Unitário ln(y)
Equação de Regressão:
Valor Unitário = 79,733749 * Localização ^ 0,290803 * e ^ (-0,001633 * Área do
Terreno )
• Valor Unitário 49 69
Área do Terreno
• Valor Unitário -11 56
Resíduos
Valor Observado Valor Calculado Resíduo Resíduo Relativo- Resíduo sobre DP
12 57,69 71,78 -14,09 -24,42% -1,49
11 57,69 71,78 -14,09 -24,42% -1,49
10 58,59 72,25 -13,66 -23,31% -1,42
3 74,07 62,76 11,31 15,27% 1,13
2 80,00 70,36 9,64 12,05% 0,87
1 80,00 70,36 9,64 12,05% 0,87
5 62,50 69,97 -7,47 -11,95% -0,77
8 94,78 84,54 10,24 10,80% 0,78
9 93,02 83,99 9,03 9,70% 0,69
7 91,32 83,45 7,87 8,62% 0,61
6 60,00 65,01 -5,01 -8,35% -0,55
4 60,61 56,9 3,71 6,12% 0,43
15 60,00 57,52 2,48 4,14% 0,29
14 60,00 57,52 2,48 4,14% 0,29
13 63,88 66,28 -2,40 -3,76% -0,25
nr Endereço Área Const Área do Ter Cons Ocupação Loc Valor Unitário
1 Rua 2 - Vila de Furnas 64,71 203,76 2 0,31 3 231,80
2 Rua Projetada 1 - Pq Lago Sol 353,70 1620,00 4 0,21 1 424,08
3 Rua 13 - Vila de Furnas 64,71 273,00 2 0,23 3 309,01
4 Rua 13 - Vila de Furnas 64,71 469,36 2 0,13 3 278,16
5 Avenida da Matriz - Centro 60,00 270,00 3 0,22 1 466,66
6 Rua 6 - Vila de Furnas 84,56 267,66 3 0,31 3 295,64
7 Avenida 7 - Periférico 70,00 168,00 1 0,41 2 242,85
8 Rua 11 - Vila de Furnas 67,71 317,96 2 0,21 3 231,80
9 Alameda 2 - Periférico 66,77 355,00 4 0,18 2 299,53
10 Av Brasil - Vila de Furnas 64,71 318,58 2 0,20 3 200,89
11 Rua 11 - Vila de Furnas 169,12 279,74 3 0,60 3 412,90
12 Avenida 3 - Periférico 105,80 268,13 2 0,39 2 283,55
13 Av Minas Gerais - Periférico 299,32 596,40 2 0,50 2 167,04
14 R Frei Odorico Veiga - V.Furnas 84,56 377,20 3 0,22 3 342,95
15 Av.da Matriz - Centro 145,00 360,00 3 0,40 2 241,37
16 Rua 11 - Vila de Furnas 160,00 1000,00 3 0,16 3 437,50
17 Rua 11 - Vila de Furnas 181,74 924,62 3 0,19 3 357,65
18 Rua 11 - Vila de Furnas 72,00 360,00 3 0,20 2 416,66
19 Av.da Matriz - Centro 256,00 360,00 3 0,71 1 312,50
20 Av.da Matriz - Centro 62,55 357,65 1 0,17 2 191,84
Informações complementares:
• Número de variáveis: 6
• Número de variáveis consideradas: 6
• Número de dados: 20
66
Resultados Estatísticos:
Linear
• Coeficiente de correlação: 0,895018
• Coeficiente de determinação: 0,801058
• Coeficiente de determinação ajustado: 0,730007
• Fisher-Snedecor: 11,27
• Significância: 0,01
Não-Linear
• Coeficiente de correlação: 0,867810
• Coeficiente de determinação: 0,753095
Outliers do modelo: 0
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância
• Area Const x 5,21 0,01
• Área do Terreno x -4,97 0,02
• Conservação 1/x 4,69 0,03
• Ocupação x -4,30 0,07
• Localização 1/x -2,40 3,09
• Valor Unitário 1/y
• Ocupação 0,25
• Localização 2,00
Equação de Regressão:
Valor Unitário = 1 / ( 0,005186 + 0,000032 * Área Const - 0,000007 * Área do
Terreno +0,003065 * 1/Conservação - 0,010368 * Ocupação - 0,001502 *
1/Localização )
Área Const
• Área do Terreno 72 98
• Conservação -34 66
• Ocupação 45 97
• Localização 49 51
• Valor Unitário -7 81
Área do Terreno
• Conservação -34 61
• Ocupação -26 97
• Localização 30 44
• Valor Unitário -31 80
Conservação
• Ocupação -2 60
• Localização -18 41
• Valor Unitário 59 78
68
Ocupação
• Localização 28 40
• Valor Unitário 12 75
Localização
• Valor Unitário -27 54
Resíduos
Dados coletados:
nr Endereço Área do Ter Área Total Idade Aparente Estado Cons Valor Unitário
1 Rua Itapagipe 300,00 200,00 15 2 650,00
2 Rua Iguaçu 360,00 300,00 50 1 316,67
3 Rua Aristides Ferreira 300,00 400,00 30 2 450,00
4 Rua Tapira 360,00 176,00 15 3 909,09
5 Rua Ituverava 300,00 325,00 25 3 584,62
6 Rua Trindade 400,00 350,00 50 2 328,57
7 Av Renascença 600,00 120,00 20 3 1083,33
8 Rua Itapeva 400,00 200,00 40 1 460,00
9 Rua Ciuru 300,00 150,00 50 1 400,00
10 Rua Iguassu 360,00 180,00 10 3 916,67
11 Rua Saldanha da Gama 343,00 226,00 10 3 884,96
12 Rua Jundiaí 400,00 217,00 22 2 599,08
13 Rua Araxá 300,00 200,00 50 1 325,00
14 Rua Tamboril 295,00 250,00 55 1 260,00
Informações complementares:
• Número de variáveis: 5
• Número de variáveis consideradas: 5
• Número de dados: 14
• Número de dados considerados: 14
Resultados Estatísticos:
Linear
• Coeficiente de correlação: 0,996758
• Coeficiente de determinação: 0,993527
• Coeficiente de determinação ajustado: 0,990651
• Fisher-Snedecor: 345,37
• Significância: 0,01
70
Não-Linear
• Coeficiente de correlação: 0,996894
• Coeficiente de determinação: 0,993798
Outliers do modelo: 0
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância
• Área do Terreno 1/x² -3,62 0,56
• Área Total 1/x 9,92 0,01
• Idade Aparente x -10,87 0,01
• Estado Cons x² 6,40 0,01
• Valor total
• Valor Unitário y½
Equação de Regressão:
Valor Unitário = ( 23,788122 - 228.378,463790 * 1/Área do Terreno² +
1.039,404389 * 1/Área Total - 0,174410 * Idade Aparente +0,497677 * Estado
Cons² ) ^ 2
Área do Terreno
• Área Total -42 67
• Idade Aparente 25 76
• Estado Cons -32 63
• Valor Unitário -47 77
Área Total
• Idade Aparente -27 91
• Estado Cons 22 88
• Valor Unitário 56 96
Idade Aparente
• Estado Cons -83 78
• Valor Unitário -91 96
Estado Cons
• Valor Unitário 87 91
72
Resíduos
Dados coletados:
73
nr Endereço Área privativa * Valor total Tráf Ped Ent/Centro * Local Valor Unitário
1 Av dos Andradas 82 2586,68 2 2 1 31,54
2 Av do Contorno 150 1199,61 1 1 1 7,99
3 Av do Contorno 67 2731,30 2 2 1 40,76
4 Rua Goitacazes 430 8180,00 2 2 1 19,02
5 Rua Mar de Espanha 58,5 691,49 1 2 1 11,82
6 Rua Mar de Espanha 101 1204,00 1 2 1 11,92
7 Rua Mar de Espanha 95 1400,00 1 2 1 14,73
8 Rua Mar de Espanha 94 1120,68 1 2 1 11,92
9 Rua Goitacazes 150,66 4150,00 2 2 1 27,54
* 10 Av Afonso Pena 355,85 12269,65 2 2 1 34,47
11 Av. Olegario Maciel 40,8 783,27 1 2 1 19,19
12 Campus Pampulha UFMG 12,5 265,14 1 1 2 21,21
13 Campus Pampulha UFMG 48,23 906,23 1 1 2 18,78
14 Campus Pampulha UFMG 65,8 1519,03 2 1 2 23,08
15 Campus Pampulha UFMG 205,95 2811,53 2 1 2 13,65
16 Campus Pampulha UFMG 56,4 1114,98 2 1 2 19,76
* 17 Campus Pampulha UFMG 205,95 1679,24 2 1 2 8,15
18 Campus Pampulha UFMG 25 626,72 2 1 2 25,06
19 Campus Pampulha UFMG 4 104,00 1 1 2 26,00
20 Campus Pampulha UFMG 57,41 1169,30 2 1 2 20,67
* 21 Av.Alfredo Balena 293,76 2035,95 2 1 1 6,93
Informações complementares:
• Número de variáveis: 6
• Número de variáveis consideradas: 4
• Número de dados: 21
• Número de dados considerados: 18
Resultados Estatísticos:
Linear
• Coeficiente de correlação: 0,817325
• Coeficiente de determinação: 0,668020
• Coeficiente de determinação ajustado: 0,596881
• Fisher-Snedecor: 9,39
• Significância: 0,01
Não-Linear
• Coeficiente de correlação: 0,817325
• Coeficiente de determinação: 0,668020
Outliers do modelo: 0
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância
• Área privativa x½ -3,81 0,14
• Valor total
• Tráfego Ped x 4,87 0,01
• Entorno/Centro x 2,48 2,37
75
• Localização
• Valor Unitário y
Equação de Regressão
Área privativa
• Tráfego Ped 33 74
• Entorno/Centro 36 64
• Valor Unitário -26 71
Tráfego Ped
• Entorno/Centro -11 57
• Valor Unitário 55 79
Entorno/Centro
• Valor Unitário 9 55
76
Resíduos
Dados coletados:
77
nr Endereço Setor Área Total Área Tér/Área Total Tráf Ped Valor Unitário
1 Rua Tupinambás 1 340,00 0,82 2 1.000,00
2 Rua da Bahia 1 250,00 0,80 2 1.200,00
3 Rua da Bahia 1 140,00 0,50 2 1.428,57
4 Rua Guajajaras 1 440,00 1,00 1 1.227,27
5 Av Contorno 1 282,00 1,00 1 1.248,22
6 Rua Cláudio Manoel 1 280,00 1,00 1 1.035,71
7 Rua Cláudio Manoel 1 260,00 1,00 1 1.000,00
8 Rua Olegário Maciel 1 1.500,00 0,29 2 1.333,33
9 Rua Tome de Souza 2 150,00 0,50 1 1.200,00
10 Av Contorno 1 396,00 1,00 2 1.136,36
11 Rua Paraíba 2 165,00 1,00 1 1.787,87
12 Rua Bernardo Guimarães 1 220,00 1,00 1 1.000,00
13 Rua Francisco Sales 1 126,00 0,53 1 1.230,16
14 Rua Santa Rita Durão 1 130,00 1,00 1 1.230,77
15 Rua Sergipe 2 580,00 1,00 1 1.896,55
16 Rua Alagoas 2 150,00 1,00 1 1.600,00
17 Rua Gonçalves Dias 1 300,00 1,00 1 1.333,33
18 Av Contorno 1 120,00 0,66 1 1.208,33
19 Rua São Paulo 1 60,00 0,66 2 3.000,00
20 Rua Bernardo Guimarães 2 1.160,00 0,50 1 1.099,13
21 Av.Alfredo Balena 2 680,15 0,90 2 1.470,26
Informações complementares:
• Número de variáveis: 5
• Número de variáveis consideradas: 5
• Número de dados: 21
• Número de dados considerados: 21
Resultados Estatísticos:
Linear
• Coeficiente de correlação: 0,900997
• Coeficiente de determinação: 0,811796
• Coeficiente de determinação ajustado: 0,764744
• Fisher-Snedecor: 17,25
• Significância: 0,01
Não-Linear
• Coeficiente de correlação: 0,900997
• Coeficiente de determinação: 0,811796
Outliers do modelo: 1
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância
• Setor x 3,53 0,28
• Área Total 1/x² 7,63 0,01
• Área Tér/Área Total x² 1,92 7,23
• Tráf Ped x 2,00 6,23
• Valor Unitário y
79
• Setor urbano 2
• Área total 1.576,22
• Área térrea/total 0,27
• Tráfego p+v 2
Equação de Regressão:
Valor Unitário = 121,851305 + 384,201712 * Setor + 6.524.921,098298 * 1/Área
Total² + 302,763415 * Área Tér/Área Total² + 221,337376 * Tráf Ped
Setor
• Área Total -16 64
• Área Tér/Área Total 0 37
• Tráf Ped -22 45
• Valor Unitário 21 66
Área Total
• Área Tér/Área Total -27 48
• Tráf Ped 19 37
• Valor Unitário 79 89
Tráf Ped
• Valor Unitário 23 45
Resíduos
nr Endereço Área const * tér/Total Setor * Pad * Est * Oi Pav * V Total V unit
1 R Nestor Vieira de Gouveia 40,00 1,00 1 2 3 1 1 270,00 6,75
2 Av Presidente Vargas 88,00 1,00 2 1 2 1 1 400,00 4,55
*3 Av Presidente Vargas 100,00 1,00 2 2 2 1 1 780,00 7,80
*4 R Dr Rubem Borichá 91,00 1,00 2 2 3 1 1 1040,00 11,43
5 R Dr Rubem Borichá 204,50 1,00 2 2 3 1 1 1020,00 4,99
6 R Dr Rubem Borichá 132,00 1,00 2 2 2 1 1 600,00 4,55
7 R Dr Rubem Borichá 54,25 0,74 2 2 2 1 1 270,00 4,98
8 R Dr Rubem Borichá 54,25 0,74 2 2 2 1 1 390,00 7,19
*9 R Dr Rubem Borichá 103,75 1,00 2 2 2 1 1 300,00 2,89
*10 R Dr Rubem Borichá 55,00 1,00 2 2 2 1 1 200,00 3,64
11 R Dr Rubem Borichá 99,00 0,00 2 2 2 1 2 300,00 3,03
12 R Nestor Vieira de Gouveia 252,00 0,50 1 2 3 1 1 750,00 2,98
13 Av Presidente Vargas 60,00 0,50 2 1 1 1 1 390,00 6,50
14 Av Presidente Vargas 69,00 1,00 2 2 3 2 1 360,00 5,22
15 Av Presidente Vargas 84,00 1,00 2 1 1 1 1 300,00 3,57
16 Av Presidente Vargas 153,75 1,00 2 2 2 1 1 700,00 4,55
*17 R Dr Rubem Borichá 30,00 1,00 2 2 1 1 1 390,00 13,00
*18 R Dr Rubem Borichá 21,00 1,00 2 2 1 1 1 390,00 18,57
*19 R Dr Rubem Borichá 21,00 1,00 2 2 1 1 1 300,00 14,29
20 R Dr Rubem Borichá 600,00 1,00 2 2 2 1 1 1700,00 2,83
21 R Dr Rubem Borichá 120,00 0,00 2 3 3 1 2 330,00 2,75
OBS: * elementos desabilitados
Informações complementares:
• Número de variáveis: 9
• Número de variáveis consideradas: 4
• Número de dados: 21
• Número de dados considerados: 14
Resultados Estatísticos:
Linear
• Coeficiente de correlação: 0,871447
• Coeficiente de determinação: 0,759420
• Coeficiente de determinação ajustado: 0,687246
• Fisher-Snedecor: 10,52
• Significância: 0,01
Não-Linear
• Coeficiente de correlação: 0,867627
• Coeficiente de determinação: 0,752777
Outliers do modelo: 0
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância
• Área Const 1/x² -4,26 0,05
• setor x -1,99 6,34
• Pav x 2,96 0,88
• V unit 1/y½
83
Equação de Regressão:
V unit = 1 / ( 0,556181 - 325,670668 * 1/Área Const² - 0,072599 * setor +
0,102846 * Pav ) ^ 2
Área Const
• setor -37 60
• Pav -20 48
• V unit -69 80
setor
• Pav 17 43
• V unit 1 53
Pav
• V unit 56 68
84
Resíduos
Dados coletados:
85
Informações complementares:
• Número de variáveis: 5
• Número de variáveis consideradas: 5
• Número de dados: 23
• Número de dados considerados: 20
Resultados Estatísticos:
Linear
• Coeficiente de correlação: 0,753163
• Coeficiente de determinação: 0,567254
• Coeficiente de determinação ajustado: 0,451856
• Fisher-Snedecor: 4,92
• Significância: 0,02
Não-Linear
• Coeficiente de correlação: 0,753163
• Coeficiente de determinação: 0,567254
Outliers do modelo: 0
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância
• Área eq 1/x² 3,19 0,51
• Testada 1/x² -1,95 6,69
• Tráfego x 2,45 2,47
87
Equação de Regressão
V unit = 3,482491 + 3.318,342312 * 1/Área eq² - 36,749013 * 1/Testada² +
2,936605 * Tráfego + 1,455394 * Oferta/loc
Área eq
• Testada 71 78
• Tráfego -7 22
• Oferta/loc 20 15
• V unit 44 64
Testada
• Tráfego -26 6
• Oferta/loc 31 25
• V unit 1 45
Tráfego
• Oferta/loc -38 42
88
• V unit 46 53
Oferta/loc
• V unit 5 28
Resíduos
Valor Observado Valor Calculado Resíduo Resíduo Relativo- Resíduo sobre DP
11 8,33 12,04 -3,71 45% -1,68
16 15,90 11,92 3,98 25% 1,80
17 9,79 12,18 -2,39 -24% -1,08
4 7,50 9,33 -1,83 -24% -0,83
21 7,50 9,23 -1,73 -23% -0,78
5 13,88 11,00 2,88 21% 1,31
13 10,61 8,57 2,04 19% 0,92
18 14,70 11,93 2,77 19% 1,26
8 7,60 9,02 -1,42 -19% -0,64
19 8,75 10,26 -1,51 -17% -0,68
2 9,40 11,00 -1,60 -17% -0,72
10 10,00 8,93 1,07 11% 0,48
9 12,50 11,41 1,09 9% 0,49
12 8,33 7,66 0,67 8% 0,30
14 8,30 8,93 -0,63 -8% -0,29
6 11,14 10,44 0,70 6% 0,32
15 11,11 11,79 -0,68 -6% -0,31
7 10,91 10,36 0,55 5% 0,25
1 10,67 10,83 -0,16 -1% -0,07
23 18,33 18,43 -0,10 -1% -0,04
Dados coletados:
89
Informações complementares:
• Número de variáveis: 5
• Número de variáveis consideradas: 5
• Número de dados: 16
• Número de dados considerados: 16
Resultados Estatísticos:
Linear
• Coeficiente de correlação: 0,898637
• Coeficiente de determinação: 0,807548
• Coeficiente de determinação ajustado: 0,737565
• Fisher-Snedecor: 11,54
• Significância: 0,01
90
Não-Linear
• Coeficiente de correlação: 0,863021
• Coeficiente de determinação: 0,744805
Outliers do modelo: 0
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância
• Padrão 1/x 2,99 1,23
• Testada x -1,40 18,91
• Área Total ln(x) 4,43 0,10
• Setor x -4,15 0,16
• Valor unit 1/y
Dados do imóvel avaliado:
• Padrão 3,00
• Testada 37,00
• Área Total 438,09
• Setor 2,00
Equação de Regressão
Valor unit = 1 / ( 0,075647 + 0,108753 * 1/Padrão - 0,001621 * Testada +
0,039580 * ln(Área Total) - 0,070259 * Setor )
91
Padrão
• Testada -51 9
• Área Total 8 46
• Setor 16 51
• Valor unit 54 67
Testada
• Área Total 12 45
• Setor -27 46
• Valor unit -23 39
Área Total
• Setor 21 72
• Valor unit 50 80
Setor
• Valor unit -32 78
Resíduos
Valor Observado Valor Calculado Resíduo Resíduo Relativo- Resíduo sobre DP
3 6,92 8,54 -1,62 -23,36% 1,11
6 3,86 4,67 -0,81 -20,94% 1,83
10 8,00 6,52 1,48 18,51% -1,16
8 6,79 5,61 1,18 17,35% -1,26
15 10,00 8,56 1,44 14,41% -0,69
14 5,00 5,63 -0,63 -12,51% 0,91
9 6,00 6,73 -0,73 -12,11% 0,73
12 4,78 4,23 0,55 11,44% -1,10
11 6,25 5,91 0,34 5,47% -0,38
5 6,93 6,57 0,36 5,24% -0,32
4 7,50 7,85 -0,35 -4,65% 0,24
2 5,00 4,83 0,17 3,47% -0,29
13 4,70 4,81 -0,11 -2,29% 0,19
16 3,68 3,74 -0,06 -1,66% 0,18
1 6,86 6,76 0,10 1,46% -0,09
7 5,00 5,05 -0,05 -1,10% 0,09
92
a) identificação do solicitante:
b) finalidade do laudo:
c) objetivo da avaliação:
Entende-se pela norma 14.653-2, item 10.1, que essa nota poderia ser
apresentada no subitem indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s).
f) diagnóstico do mercado:
h) especificação da avaliação:
Nos casos 01 e 07, os graus de precisão atingidos conforme a tabela 3.3 foram o
grau III. Não obstante, os avaliadores deveriam classificar as avaliações com
precisão II, devido as utilizações de códigos alocados nos modelos de regressões
que, segundo a norma 14.653-2(2004), a utilização de códigos alocados implica a
obtenção de no máximo grau II de precisão.
No caso 05, houve extrapolação de duas variáveis: área total e área ter/área total.
Neste caso, a pontuação no item 05 (extrapolação) da tabela de fundamentação
será 1 (conforme demonstrado na tabela 3.1), ficando o enquadramento global do
laudo com Grau de Fundamentação I.
No caso 01, o avaliador não atentou para o nível de significância do modelo que
foi calculado em 5% e que a pontuação no item 7 da tabela de fundamentação
95
(tabela 3.1) seria 2. Para atingir a pontuação 3, informada pelo avaliador, o nível
de significância deve ser de no máximo 1%.
Figura 3.17– Caso 08: Gráfico Valor Unitário x Área Total (transformadas)
Outra forma que poderia ser apresentada seria um gráfico dos resíduos
padronizados versus valores ajustados com pontos dispostos aleatoriamente, com
a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ], conforme foi apresentado no caso
02, demonstrado na figura 3.20:
98
Figura 3.20 – Caso 06: Gráfico dos resíduos padronizados versus valores ajustados
Nos demais casos a não autocorrelação foi demonstrada pela análise do gráfico
dos resíduos cotejados com os valores ajustados, que apresentou pontos
dispersos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido, conforme ocorrido no
caso 08 e demonstrado na figura 3.22:
Figura 3.22 – Caso 08: gráfico dos resíduos cotejados com os valores ajustados
No caso 3, existe uma correlação fortíssima entre a área total com a idade
aparente e o estado de conservação, considerando as influências das demais
variáveis e uma correlação forte entre a idade aparente e o estado de
conservação na forma isolada. Nestes casos, a norma, recomenda que sejam
tomadas medidas corretivas, como a ampliação da amostra ou adoção de
101
Em nenhum dos casos foi citada a presença de pontos influenciantes, que devem
ser retirados com a condição de apresentação de justificativas.
102
Neste caso, o coeficiente de correlação indica uma forte relação de causa e efeito
entre a variação da variável explicada (y) e as variações das variáveis explicativas
(x)
Figura 3.26: Caso 08: gráfico de preços observados versus valores estimados
O “check list” utilizado pelo avaliador deve ser entregue em anexo ao laudo, a fim
de que o contratante possa examinar e validar o trabalho apresentado.
Segue abaixo, a proposta de “check list” que deverá vir anexo ao laudo de
avaliação, criando um facilitador para a verificação dos procedimentos para a
utilização de modelos de regressão linear.
107
7. CONCLUSÃO
Neste sentido, a fim de minimizar os erros, cometidos pela não observância dos
normativos, o autor propôs um check list para garantir o atendimento dos
pressupostos básicos do anexo A da NBR 14.653-2, que deverá ser utilizado pelo
engenheiro avaliador durante a execução do trabalho, e entregue em anexo ao
laudo de avaliação.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
OLIVEIRA COSTA NETO, P.L. Estatística. São Paulo: Editora Edgar Blücher,
1977.