TCC2 - BrunoKammelCarrer

UNIVERSIDADE DO VALE DO RIO DOS SINOS - UNISINOS
UNIDADE ACADÊMICA DE GRADUAÇÃO

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
BRUNO KÜMMEL CARRER
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA PARA EXECUÇÃO DE

LOTEAMENTOS
São Leopoldo
2016
BRUNO KÜMMEL CARRER
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA PARA EXECUÇÃO DE

LOTEAMENTOS
Trabalho de Conclusão de Curso

apresentado como requisito parcial para
obtenção do título de Bacharel em
Engenharia Civil, pelo Curso de
Engenharia Civil da Universidade do Vale
do Rio dos Sinos - UNISINOS
Orientador: Prof. Dr. Marco Aurélio Stumpf Gonzalez
São Leopoldo
2016
Dedico aos meus pais e aos meus irmãos,
razão da minha alegria e motivação.
“O dinheiro não nos traz necessariamente a felicidade. Uma pessoa que tem
dez milhões de dólares não é mais feliz do que a que tem só nove. ”
Lewis H. Brown
RESUMO
A construção civil é um ramo comercial no qual há uma grande quantidade de

valores envolvidos desde sua concepção à sua entrega, tendo uma participação
significativa na economia do país. As empresas que atuam no setor de construção
civil e imobiliário têm como uma de suas atividades o parcelamento do solo, que
abrange empreendimentos como loteamentos. Considerando-se o crescimento
populacional e a maior facilidade de crédito no país tais empreendimentos ganham
destaque quando se trata de análise para investimentos, consequência do aumento
da demanda deste mercado e da capacidade de compra facultada por instituições
bancárias. Dessa forma o objeto de estudo desta pesquisa é verificar a viabilidade
econômico-financeira de um loteamento situado no interior do estado do Rio Grande
do Sul através de um estudo de caso. O trabalho se desenvolveu a partir de um estudo
de caso no qual foram efetuadas pesquisas de mercado, descrição das etapas do
projeto e definição de prazos, planejamento de custos e desenvolvimento de
indicadores econômicos de viabilidade para alguns cenários de fluxos de caixa
considerando a frequência de venda dos lotes. O estudo demonstrou que o processo
de regularização do projeto não depende apenas da lei federal, mas também de
normas municipais integradas ao plano diretor de cada cidade, e que a composição
de custos e planejamento das fases necessárias para legalização e liberação do
loteamento são fundamentais no estudo de viabilidade. Para análise de viabilidade do
loteamento do caso estudado foram utilizados indicadores como payback, valor
presente líquido e taxa interna de retorno que apontaram em diversos cenários que o
investimento no empreendimento em questão pode trazer retornos financeiros
consideráveis. O estudo contribui para a compreensão da organização econômica
deste tipo de empreendimento.
Palavras-chave: Loteamento. Análise Econômica. Custos.

LISTA DE SIGLAS
ABNT Associação Brasileiro de Normas Técnicas

EVEF Estudo de Viabilidade Econômico-financeiro
TIR Taxa Interna de Retorno
TMA Taxa Mínima de Atratividade
VPL Valor Presente Líquido
APP Área de Preservação Permanente
6
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 10
1.1 DEFINIÇÃO DO TEMA OU PROBLEMA ............................................................ 11
1.2 DELIMITAÇÕES DO TRABALHO ....................................................................... 11
1.3 OBJETIVOS ........................................................................................................ 11
1.3.1 Objetivo Geral ................................................................................................. 11
1.3.2 Objetivos Específicos ................................................................................... 12
1.4 JUSTIFICATIVA .................................................................................................. 12
2.1 LOTEAMENTO.................................................................................................... 14
2.1.1 Aspectos Legais ............................................................................................. 15
2.1.2 Aspectos Ambientais ..................................................................................... 16
2.1.3 Aspectos Urbanísticos................................................................................... 17
2.1.4 Aspectos Técnicos ......................................................................................... 17
2.1.5 Aspectos Econômico-Financeiros ................................................................ 18
2.1.6 Aspectos de Comercialização ....................................................................... 18
2.2 PLANEJAMENTO DE LOTEAMENTO ................................................................ 19
2.3 ANÁLISE DE INVESTIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL ................................. 20
2.3.1 Modalidades de investidores ........................................................................ 21
2.3.2 Tipos de Investimento.................................................................................... 22
2.3.3 Tipos de Projetos ........................................................................................... 23
2.4 VIABILIDADE ECONÔMICA ............................................................................... 23
2.4.1 Avaliação de Bens e Indicadores de Viabilidade ......................................... 24
2.4.1.1 Payback......................................................................................................... 25
2.4.1.2 Fluxo de Caixa .............................................................................................. 26
2.4.1.3 Valor Presente Líquido (VPL) ........................................................................ 27
2.4.1.4 Taxa Mínima de Atratividade (TMA) .............................................................. 27
2.4.1.5 Taxa Interna de Retorno (TIR) ...................................................................... 28
2.4.1.6 Teoria da Decisão ......................................................................................... 29
3 METODOLOGIA .................................................................................................... 30
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES ........................................................................... 36
4.1 PESQUISA DE MERCADO ................................................................................. 36
4.4 CUSTOS ............................................................................................................. 40
4.5 PLANEJAMENTO FINANCEIRO ........................................................................ 41
7
4.6 SIMULAÇÕES ..................................................................................................... 46

5 CONCLUSÃO ........................................................................................................ 61
BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................ 63
8
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Região do empreendimento na cidade de Encantado (RS) ...................... 30

Figura 2 - Projeto Loteamento Encantado com detalhe p/ o Loteamento Estudado . 31
Figura 3 – Questionário utilizado em pesquisa com população local de Encantado . 33
Figura 4 – Fluxograma de etapas de estudo ............................................................. 35
Figura 5 – Evolução populacional cidade de Encantado (RS) .................................. 37
Figura 6 – Dados compilados de questionário aplicado a população de Encantado. 39
Figura 7 – Diagrama de Gantt para etapas do processo de loteamento ................... 42
Figura 8 – Distribuição de custos com o loteamento (2016-2018) ............................ 44
Figura 9 - Cenários de vendas .................................................................................. 47
Figura 10 - Gráfico comparativo de indicadores de viabilidade econômica para
simulações ................................................................................................................ 59
9
LISTA DE TABELAS
Tabela 1- Investimento x Rentabilidade, Liquidez e Segurança ................................ 23

Tabela 2 - Divisão de área para loteamento ............................................................. 32
Tabela 3 – Evolução Populacional ............................................................................ 36
Tabela 4 – População residente e domicílios 1970- 2010 ......................................... 37
Tabela 5 - Dados de custos relativos por etapa ........................................................ 41
Tabela 6 - Custos estimados por etapa e mês (período: 2016) ................................ 43
Tabela 7 - Custos estimados por etapa e mês (período: 2017) ................................ 45
Tabela 8 – Preço de venda segmentado ................................................................... 46
Tabela 9 – Descrição de simulações de vendas e fluxos de caixa............................ 46
Tabela 10 – Simulação 01 de vendas e fluxo de caixa ............................................. 49
Tabela 11 - Simulação 02 de vendas e fluxo de caixa .............................................. 51
Tabela 15 - Simulação 05 de vendas e fluxo de caixa - continuação ........................ 58
Tabela 16 – Indicadores de viabilidade Econômica para simulações ....................... 59
10
1 INTRODUÇÃO
Como consequência do crescimento populacional brasileiro estimado em

média de 18% nos últimos 30 anos (THE WORLD BANK, 2016) e o aumento da taxa
de urbanização, que segundo censo demográfico de 2010 (IBGE , 2016) aumentou
no país de 55,92% para 84,36% entre 1970 e 2010, a construção de loteamentos
tomou proporções significativas no mercado da construção civil. A alta demanda de
consumidores, subsídios governamentais, como o programa social Minha Casa,
Minha Vida que até 2016 já contratou mais de um milhão de moradias, e tem como
objetivo atender a meta de 2,3 milhões até o fim de 2017 (PROGRAMAS DO
GOVERNO, 2016) e a facilidade de acesso ao crédito, abrem oportunidades
interessantes para o mercado imobiliário.
Loteamentos é o tema mais requisitado pelos membros do Ministério Público

devido aos problemas que o crescimento urbano acarreta, tendo em vista a
necessidade de reestruturação dessas áreas e as dificuldades encontradas para
lotear (MPSC - MINISTÉRIO PÚBLICO DE SANTA CATARINA, 2010) considerando
que a execução de um empreendimento deste porte prevê aspectos ambientais,
técnicos e jurídicos.
Para empresas e pessoas que trabalham no ramo de parcelamento de solo ou
que tem a intenção de investir no mesmo, o conhecimento dos gastos e prazos que
demandam o projeto, desde a regularização até a comercialização dos lotes é
imprescindível. Dessa forma, é coerente afirmar que estudos de viabilidade
econômica com desenvolvimento de indicadores claros que possam ser avaliados em
diversos cenários e situações são significativos para auxiliar na tomada de decisão.
A tomada de decisão exige posicionamento estratégico do investidor que
satisfaçam parâmetros clássicos empresariais, como o retorno esperado do
investimento e o risco associado a ele (BALARINE, 2004) e é o elemento chave para
se obter rendimentos concebíveis no mercado imobiliário.
Para que um estudo de viabilidade seja realizado com exatidão e gere
resultados assertivos, é necessário domínio de aspectos que nele influenciam, como
custos, receitas e fatores externos. Para Casarotto Filho e Kopittke (2008) mesmo
existindo o conhecimento amplo de dados do projeto, o comportamento incerto no
11
futuro não pode ser negligenciado, pois esse fator comprometeria severamente o
retorno financeiro do empreendimento. Então a associação de indicadores
econômicos com a capacidade de reconhecimento de riscos do mercado de atuação
garante uma avaliação objetiva que determina a viabilidade de um projeto.
O presente trabalho de conclusão de curso verifica a viabilidade de um
loteamento localizado no Rio Grande do Sul a partir de um estudo de caso no qual se
faz a identificação de elementos que agregam custo na execução do loteamento e se
analisa indicadores econômicos em alguns cenários, a fim da maximização de lucros
e identificação de riscos.
1.1 DEFINIÇÃO DO TEMA OU PROBLEMA
Viabilidade econômico-financeira de loteamentos.
1.2 DELIMITAÇÕES DO TRABALHO
Análise de viabilidade, com ênfase no quesito econômico-financeiro, para

execução de loteamentos no estado do Rio Grande do Sul.
1.3 OBJETIVOS
Os objetivos do trabalho estão descritos a seguir, divididos em Objetivo Geral

e objetivos Específicos.
1.3.1 Objetivo Geral

12
O objetivo geral desta pesquisa é verificar a viabilidade econômico-financeira

de um loteamento executado no estado do Rio Grande do Sul, na cidade de
Encantado.
1.3.2 Objetivos Específicos
a) Identificar os principais elementos que agregam custos a execução do

loteamento.
b) Elaborar e analisar indicadores para diferentes condições do fluxo de caixa.
1.4 JUSTIFICATIVA
O desenvolvimento das cidades acaba por trazer uma necessidade de espaço

físico para que aconteça essa expansão urbana, e para isto é necessário que sejam
criados loteamentos, os quais serão a base para a criação de novos bairros, e
expansão de outros já incorporados.
Segundo Ribeiro (2015) há no Brasil, um preocupante problema relacionado à
expansão urbana, com as chuvas vindas nos primeiros meses do ano que acarretam
destruição através de enchentes e desmoronamento, nos quais os responsáveis por
isso não são apenas os fenômenos naturais, mas também a relação direta entre o
crescimento demográfico da população urbana e a criação de loteamentos irregulares,
utilizando o solo de forma desordenada, com falta ou ineficácia de planejamentos
eficazes.
Para a execução de um loteamento de forma correta é necessário um projeto,
o qual é criado da ideia da projeção de um retorno financeiro e sua avaliação de custos
(DANTAS, 1996).
A integração de extensas áreas à vida urbana das cidades não ocorre sem um
investimento vultuoso, considerado pelo próprio valor das terras, complementando
com a tomada dos valores de infraestrutura e as edificações de benfeitorias sobre o
lote já urbanizado (CAIRES, 1984). Goeink (2009) afirma que a arte de lotear é um
13
negócio com ciclo financeiro e operacional bem longo e, como a lei está sujeita a sofrer
alterações constantes, esse investimento causa incerteza.
Com o objetivo de diminuir os custos não previstos, tentar reduzir esse risco ao
mais próximo, possível de nulo, se deve trabalhar em um estudo detalhado com
análise de viabilidade econômico-financeira dos terrenos onde se tem a intenção de
se lotear, com o devido tempo antecedendo esta atividade.
14
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
A revisão bibliográfica abrange os aspectos necessários para o entendimento

do estudo e serão divididos em tópicos relacionados a loteamento e estudo de
viabilidade.
2.1 LOTEAMENTO
A definição de loteamento é encontrada na legislação brasileira nº 6.766, de 19

de dezembro de 1979 como a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação,
que necessita de prolongamento, modificação ou construção de vias e logradouros
públicos. Gleba é definida como a porção de terra que não tenha sido parcelada sob
a valia do regimento nº 6.766/79, ou área que não atenda as dimensões urbanísticas
definidas no plano diretor ou na lei municipal (BRASIL, 2016).
A norma de avaliações de bens que trata de imóveis urbanos - NBR 14653-2
(2011) define uma gleba urbanizável da seguinte forma: "terreno passível de receber
obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de
loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento".
Ambos conceitos relacionam loteamento como uma forma urbana de divisão
do solo e Vegni-neri (1979) define que as glebas que são possíveis de serem
urbanizadas são as situadas em zonas urbanas e se caracterizam por possuírem pelo
menos duas das seguintes características:
 Meio-fio, com canalização da água das chuvas;
 Disponibilização de água potável;
 Sistema de esgoto cloacal;
 Iluminação pública;
 Escola ou posto de saúde em um raio de 3km;
 Transporte coletivo
Entretanto, hoje em dia pode-se afirmar que para se caracterizar como
loteamento é necessário que todos esses itens estejam de acordo, após se analisar
as limitações da gleba, que pode excluir alguns destes itens, como conclui Amadei e
Amadei (2014).
15
Leão, Lima e Dério (2014) afirmam que existem vários benefícios gerados a
partir da atividade de loteamento como os empregos gerados com as construções
subsequentes ao loteamento, melhoria na qualidade de vida da população devido à
disposição de água potável, rede de energia elétrica, rede de esgoto e asfalto.
A revista Negócios PE publicou em agosto de 2015 que o mercado de
loteamentos é um dos setores da construção civil que não sofreu grande influência do
momento conturbado pelo que passa a economia nacional e que isso se deve ao custo
mais baixo para o investimento das incorporadoras (LAGO, 2015). Ainda na mesma
publicação, Lago (2015) avalia que os riscos de execução e orçamentos
ultrapassados são menores do que para outros projetos, como residenciais e
comerciais, apesar de não contar com linhas de financiamentos de bancos, pois a
atuação dessas instituições se restringe a antecipação de recebíveis do
empreendimento pretendido ou ainda de outro que a incorporadora já tenha carteira.
2.1.1 Aspectos Legais
Hirschfield (2000) resume a etapa relacionada com os aspectos jurídicos em

um empreendimento informando que nela é realizada o exame sobre a situação
jurídica da empresa, seus estatutos, ações, e aspectos da área do empreendimento.
Em um estudo de viabilidade de loteamentos, os aspectos legais e jurídicos
necessários para uma análise estratégica são amplos, por isso é necessário focar-se
nos principais elementos desse diagnóstico jurídico da viabilidade: a idoneidade do
titular da gleba a ser loteada, e da avaliação jurídica da propriedade (AMADEI e
AMADEI, 2014).
É necessário estar assegurado juridicamente para execução do
empreendimento, logo é necessário não apenas verificar a situação da gleba e a forma
de aquisição pelo atual proprietário (comprou, herdou, legado, etc.), mas também a
situação do proprietário diante esta gleba, confirmando que está livre para negociá-la
(AMADEI e AMADEI, 2014).
A lei regulamentadora de loteamentos no Brasil é disposta por quatro fases,
sendo estas a fase do projeto, aprovação de projeto, registro e execução (BRASIL,
2016) e nela verifica-se a concessão aos estados e municípios espaço para integrar
16
normas complementares ao parcelamento de solo urbano, lhes transferindo poder

para controlar e fiscalizar os projetos considerando aspectos locais.
A lei nº 1.566/91, de 30 de dezembro de 1991 institui o Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano do Município de Encantando e estabelece a implantação de
obras e serviços, arruamentos, loteamentos, desmembramentos e edificações na área
urbana (ENCANTADO, 2016). Este regimento define que a área mínima de cada lote
deve ser de 360 m² e prevê no artigo 32 que
[...] na área de preservação de matas ciliares, ao longo das sangas, arroios
e cursos d’água, será exigida uma área não edificada de 10 m (dez metros),
para cada lado, a partir do eixo, com exceção para sangas, arroios e cursos
d’água com largura maior que 10 m (dez metros), para os quais será exigida
uma área não edificada de 30 m (trinta metros) para cada lado, a partir do
eixo.
2.1.2 Aspectos Ambientais
Um diagnóstico ambiental é a próxima etapa para o parcelamento do solo,

segundo Amadei e Amadei (2014) que consiste em um estudo prévio que orienta a
utilização do solo para qualquer empreendimento.
Goeink (2009) indica que a primeira etapa dos processos básicos para realizar
um empreendimento imobiliário na forma de um loteamento é um levantamento
topográfico da área que se deseja lotear, realizando o cadastro de todos recursos
naturais existentes. A partir do levantamento destes dados, é elaborado um laudo
geológico e de cobertura vegetal a fim de se encaminhar o licenciamento ambiental
inicial.
Amadei e Amadei (2014) expõem que em um estudo de viabilidade ambiental
é necessário também realizar uma averiguação da área em questão a fim de verificar
se nela incidem limitações administrativas, que poderão se tornar uma unidade de
conservação, ou se o adensamento advindo da construção deste empreendimento
trará um impacto ambiental negativo a esta região.
17
2.1.3 Aspectos Urbanísticos
Segundo Goeink (2009), no quesito urbanístico, é necessário realizar o projeto

onde será demonstrada a implantação do empreendimento e sua aprovação na
prefeitura, quando será determinado o número de lotes e seu tamanho, o traçado das
ruas, a escolha das áreas públicas e o aproveitamento da área. Nesse projeto se deve
analisar o zoneamento, que é definido como um procedimento destinado a organizar
os usos adequados para as áreas do solo municipal (AMADEI e AMADEI, 2014).
Para análise do zoneamento deve existir diretrizes, projetos e aprovações,
definindo assim quais serão suas restrições de parcelamento, juntamente com as
realizadas em âmbito regional e estadual.
2.1.4 Aspectos Técnicos
Para realização de um estudo de viabilidade técnico são examinadas

localização, mão de obra, possíveis investimentos existentes, necessidades técnicas,
e por fim o custo de investimento e custo operacionais (HIRSCHFELD, 2000). Esses
aspectos técnicos em glebas são definidos por Amadei e Amadei (2014) como
infraestrutura do loteamento, que compreende rede de água, rede de esgotos, rede
elétrica, rede de telefonia, águas pluviais, vias de acesso, equipamentos urbanos
(escolas, creches, hospitais, postos de polícia, linhas de ônibus, posto de saúde, etc.).
O reconhecimento do local é essencial para que haja uma coleta de
informações relacionadas ao aspecto de infraestrutura, verificando quais desses itens
mencionados encontram-se no local e no seu entorno.
Um exemplo da importância da verificação desses aspectos no entorno do
empreendimento é a existência ou não de uma rede de água ou esgoto da prefeitura
na região que se pretende o empreendimento, pois a demanda de construção destas
redes aumenta significativamente os custos do empreendimento (GOEINK, 2009).
18
2.1.5 Aspectos Econômico-Financeiros
Os aspectos que tiverem caráter imponderável serão assumidos como custo,

de maneira direta, ou indireta para a execução do loteamento.
Para os aspectos financeiros, Hirschfield (2000) afirma que há necessidade de
se examinar o fluxo de caixa previsto para um empreendimento, dentro de um prazo
estipulado. É nesse prazo que se examina a viabilidade financeira de um
empreendimento comparando esse valor aplicado, com o mesmo valor aplicado a
taxas mínimas de atratividade, verificando-se viável caso nos instantes verificados os
benefícios resultantes sejam maiores do que os custos empregados.
Amadei e Amadei (2014) afirmam que o estudo de viabilidade econômico-
financeiro é essencial para a sustentabilidade de um negócio, e em um ambiente
competitivo as decisões acertadas trazem o sucesso, sendo o EVEF (Estudo de
Viabilidade Econômico-financeiro) como a ferramenta utilizada para minimizar riscos
e potencializar resultados.
É importante dimensionar os investimentos que serão necessários,
comparando com os recursos próprios, verificando se são necessários para atender
os gastos iniciais com as despesas preliminares, mais projetos, aprovações, sabendo-
se os investimentos que serão necessários no seu tempo determinado, caracterizando
as dificuldades (AMADEI e AMADEI, 2014)
2.1.6 Aspectos de Comercialização
Hirschfield (2000) chama os aspectos de comercialização de aspectos

mercadológicos e afirma que é necessário um exame de todos aspectos do mercado
com possíveis receitas e demandas operacionais.
Após efetuados as análises dos aspectos da gleba, executados os outros
estudos de viabilidade e estes sendo favoráveis aos interesses do empreendedor,
deve-se realizar um estudo de viabilidade comercial preliminar, devendo indicar o
poder aquisitivo do público-alvo, a concorrência local na região do empreendimento,
a forma e a maneira de distribuir a propaganda, e a viabilidade das vendas antes e
19
durante a execução da infraestrutura. É importante que a pesquisa da demanda seja

executada não apenas para o presente, mas também seja prevista uma projeção no
futuro, uma vez que o tempo para o loteamento ter condições de comercialização é
muito variável (AMADEI e AMADEI, 2014).
Os preços variam com o passar do tempo e os estudos são designados para
valores provisórios, agir contra o tempo é essencial sendo simples entender o porquê.
Quanto mais tempo passar para o projeto, a previsão fica mais difícil e a chance das
condições do mercado mudarem ou os eventos não previstos surgirem são maiores,
ficando assim mais complicado prever corretamente custos e receitas (BEAMAN,
2016).
Caires (1984) cita a publicação do jornal The Appraisal of Real Estate, editado
pelo American Institute of Real Estate Appraisers:
O valor de mercado de um bem imóvel é criado, mantido, modificado ou

anulado pela inter-relação das quatro grandes forças que motivam as
atividades humanas. Estas são ideais sociais e padrões, ajustes econômicos
e mudanças, regulamentos políticos e governamentais e forças físicas ou
naturais.
De acordo com a mesma fonte, alguns dos itens que interferem no valor de
mercado de imóveis são:
 Evolução ou declínio da população;
 Alterações na densidade da população;
 Educação e atividades sociais;
 Recursos naturais, qualidade e localização;
 Tendências de emprego e nível de salário;
 Disponibilidade de dinheiro ou crédito;
 Clima e topografia;
 Fatores públicos, tais como transporte, escolas, igrejas, parques;
2.2 PLANEJAMENTO DE LOTEAMENTO
Segundo Goldman (2004), o planejamento de um empreendimento atualmente

é um dos principais fatores para que este obtenha sucesso de maneira a canalizar
20
informações de diversos setores, direcionando-os de forma adequada a sua utilização

para a execução.
Para Lima Jr. (1998), planejar é o pilar que sustenta as decisões tomadas no
decorrer do empreendimento tomando como ação com um nível de informação que
permite ao empreendedor analisar cada etapa a ser decidida, reconhecendo seus
impactos diferenciados dos riscos para cada decisão tomada.
Marques Jr. (2000) define os objetivos que um empreendimento deve ter para
que esteja assim bem planejado, levando em conta que a empresa pode levar anos
gerindo-o. São eles:
 Prazos definidos (início e fim);
 Especificações técnicas;
 Orçamento;
 Organização e planejamento do empreendimento;
 Conjunto de procedimentos anteriormente testados;
O planejamento serve como base para tomada de decisões sobre o
empreendimento, sendo uma base para a tomada de decisões, permitindo uma visão
da obra de uma forma geral. É definido como uma maneira de decisão adotada para
antecipar ações futuras pretendidas, tendo como seu objetivo a redução de custos,
tempo de execução e incertezas associadas ao projeto. Essa é uma maneira de
finalizar o empreendimento, levando-o do seu estágio inicial ao seu desejado estado
final (ROCHA, 2015).
2.3 ANÁLISE DE INVESTIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL
Para que aconteça investimento na construção civil, mais especificamente na

área de loteamentos, é necessário que haja uma criteriosa análise para verificar a
possibilidade de implantação e o empreendedor saiba os riscos e os devidos retornos
que esse investimento irá trazer, baseado no mercado atual, na demanda existente e
poder aquisitivo dos público-alvo.
Casarotto e Kipittke (2008) analisam a engenharia econômica como uma
decisão de investimentos e afirmam que a decisão sobre os investimentos é realizada
21
sem analisar o custo empregado do capital de maneira adequada, sendo necessário

então um estudo econômico para confirmar essa viabilidade.
Um estudo de viabilidade econômica deve analisar os quesitos de viabilidade
jurídica, administrativa, comercial, técnica e financeira, estudos esses que devem ser
analisados no projeto, a fim de verificar sua justificativa. E o quesito financeiro refere-
se à avaliação em termos econômicos, de todas as formas planejadas (HIRSCHFELD,
2000).
Depois de analisar todos os quesitos de viabilidade é necessário avaliar se o
investidor, ou empreendedor deseja investir, e Lima Jr. (1998) assegura que essa
postura sobre o investimento é totalmente uma escolha do empreendedor, ou
investidor, e é necessário deixar claro os riscos que existem pela capacidade, ou falta
dessa, do empreendedor monitorar todas as variáveis existentes em um projeto dessa
magnitude. Jamais deve ocorrer uma manipulação dos dados a fim de conduzir o
empreendedor a uma condição mais favorável de forma tendenciosa.
Há duas formas de investimento, as com risco e as com incerteza, sendo as
com risco definidas como os investimentos que se conhece as distribuições de
probabilidade de entrada de dados, e os investimentos com incerteza onde se
conhece muito pouco a respeito dos dados de entrada (CASAROTTO FILHO e
KOPITTKE, 2008).
O investimento na área de engenharia civil, em especial na área de loteamentos
pode ser classificado conforme a maneira que o investimento for concebido, se
realizados estudos de viabilidade pode se classificar como risco, ou então ser
classificado na segunda forma, como um investimento de incerteza, caso o projeto for
direto para a execução sem um estudo de análise de viabilidade.
Risco, definido por Hirschfield (2000) é uma probabilidade de, mediante sua
decisão, se obter efeitos não satisfatórios, analisando as decisões tomadas de
maneira a se basear nos princípios técnicos adequados, auxiliando sua visualização
das alternativas econômicas tomando assim suas decisões de forma a se avaliar
estritamente o custo e retorno, seus fatores econômicos.
2.3.1 Modalidades de investidores

22
O público-alvo ou investidores podem ser identificados por meio de perfis

padrão, como conservador, moderado ou agressivo.
De acordo com análise do Banco Santander (2016) o investidor com o perfil
conservador é aquele que se dispõem a correr riscos para obter rendimentos mais
altos, porém possuem necessidade retirar seus recursos em um curto período de
tempo. Para esses investidores é fundamental manter seus investimentos em
produtos de baixo risco que ofereçam ganhos melhores a longos prazos. Para CEF
(CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, 2016), os investimentos apropriados para esse
perfil são os classificados como risco muito baixo, baixo ou médio com pouca chance
de perda.
O investidor com o perfil moderado geralmente procura ganhos elevados e
sente-se apto a correr riscos. Segundo análise da Caixa Econômica Federal (2016) o
investidor classificado como moderado tem conhecimento do mercado e busca
investimentos de médios e longos prazos.
Por fim, o perfil agressivo, de acordo com Santander (2016) é um perfil que tem
alta tolerância a riscos e baixa intenção de liquidez no curto e médio prazo.
2.3.2 Tipos de Investimento
Os investimentos podem ser classificados como empresariais ou pessoais, e

para o último são considerados ainda três tipos: recorrentes, estratégicos e por
solicitação (BRASIL, 2003).
Investimentos recorrentes são aqueles em que técnicas, metodologia e
comportamento de mercado são conhecidos, ou seja, há segurança para estimativas
de receitas (PEREIRA, 2006). Poupança e fundos de investimento com renda fixa
podem ser classificados como investimentos recorrentes.
Investimentos estratégicos são feitos geralmente por públicos que estão
começando a investir. Os rendimentos não são estimados com facilidade e o valor tem
maior volatilidade. São tipos de investimentos estratégicos: bolsa de valores, fundos
de Ações, câmbio, imóveis.
Os investimentos por solicitação são as aquisições realizadas para fins de uso
pessoal, como automóveis e residência.
23
O Banco do Brasil (2007) destaca que, ao se investir em determinadas

aplicações, elas apresentam comportamentos apresentados na tabela 1.
Tabela 1- Investimento x Rentabilidade, Liquidez e Segurança

Proporciona
Investimento em Em 1º lugar Em 2º lugar Em 3º lugar
Poupança Segurança Liquidez Rentabilidade
Renda Fixa Rentabilidade Segurança Liquidez
Ações Rentabilidade Liquidez Segurança
Imóveis Segurança Rentabilidade Liquidez
Fonte: Banco do Brasil, 2007
2.3.3 Tipos de Projetos
Projetos empresariais podem ser classificados como mutuamente excludentes,

não excludentes ou complementares, sendo mutuamente excludentes quando há a
realização de um, o outro é descartado (tecnologia disponível, variedade de
fornecedor), como não excludente quando a realização de um não descarta a
possibilidade de realização de outro ou complementares quando um projeto é
complementar a outro (ROSS e WESTERFIELD, 2013).
Em investimentos pessoais a classificação ocorre da mesma forma, porém,
devido à baixa quantidade de ativos que os investidores possuem eles se tornam
algumas vezes mutuamente excludentes.
2.4 VIABILIDADE ECONÔMICA
Ao realizarem suas atividades profissionais, tanto engenheiros, como

profissionais técnicos da área econômico-financeira, se deparam com a necessidade
de escolhas de alternativas econômicas, e não são raras as vezes que essas escolhas
são efetuadas sem a análise do custo do capital empregado, e apenas um estudo
24
econômico de viabilidade pode confirmar essas escolhas, afirma Casarotto Filho e

Kopittke (2008).
Hirschfield (2000) define estudo de viabilidade de um empreendimento como
um exame do projeto deste empreendimento para se justificar a construção, levando
em conta os aspectos financeiros, técnicos, jurídicos, comerciais e administrativos.
O estudo de viabilidade de um empreendimento é uma das mais fortes
garantias de sustentabilidade de um negócio, por isso a execução desse estudo é de
extrema importância para o sucesso empresarial (AMADEI e AMADEI, 2014).
Na execução de loteamento, Amadei e Amadei (2014) informa que não se pode
parcelar o solo sem que haja antes um estudo de viabilidade, este, dividido em
viabilidade legal, ambiental, urbanístico, econômico-financeiro e de comercialização.
Amadei e Amadei (2014) afirmam ainda que mesmo com esses estudos, há a
possibilidade de ser necessário um ajuste durante a execução dessas atividades, e
alerta para o fato desse ajuste poder ser exorbitante caso não sejam efetuados os
estudos mencionados anteriormente, pois esse ramo é regulamentado por diversas
leis, normas, decretos, que estão sujeitas a interpretação.
Casarotto Filho e Kopittke (2008) dividem a implantação de um projeto em três
critérios, econômicos (rentabilidade), financeiros (disponibilidade de recursos), e
imponderáveis (não conversíveis para dinheiro), afirmando que a análise
exclusivamente do EVEF pode não ser condição suficiente para a tomada de
decisões, e que para uma análise completa do investimento é necessário considerar
esses fatores chamados de imponderáveis, através de decisões intuitivas, ou
explícitas.
2.4.1 Avaliação de Bens e Indicadores de Viabilidade
A avaliação de bens pode ser realizada a partir de três metodologias: identificar

valor, custos e indicadores de viabilidade. Em todas metodologias é importante a
avaliação do cenário, que configura o conjunto de premissas a respeito do
comportamento de um mercado ou empreendimento (ABNT NBR 14653-4, 2002).
Segundo a norma 14653-4, 2002:
25
Os cenários aplicáveis devem refletir condições factíveis de operação do

empreendimento e de comportamento do mercado. Para a sua construção,
podem ser assumidas hipóteses variáveis de pessimistas a otimistas.
Previsões de cenários econômicos globais e setoriais agregam valor
econômico.
Indicadores de viabilidade são utilizados para determinar o resultado final das

análises de viabilidade econômica, podendo ser expresso em diversas formas, como
taxas internas de retorno (TIR), valor presente líquido (VPL), custo anual, períodos de
recuperação (Payback) e índices de lucratividade (ABNT NBR 14653-4, 2002).
Cada um dos indicadores de viabilidade fornece informações diferentes, mas
que podem se complementar umas às outras, sendo sugerida a utilização de VPL,
TIR e retorno de investimento, lembrando-se que é importante analisar os dados que
são fornecidos (RODRIGUES e ROZENFELD, 2008).
2.4.1.1 Payback
Payback é definido por Amadei e Amadei (2014) como o tempo para que o valor
aplicado no empreendimento retorne ao investidor sem considerar as taxas de juros.
Com o payback é obtido um número de períodos de fluxo de caixa nos quais o
somatório das despesas é igual ao somatório do valor retorno financeiro, ou seja, é o
tempo necessário para que os benefícios cubram as despesas investidas
(HIRSCHFELD, 2000).
Para a técnica de recuperação do capital existem duas abordagens
denominadas payback simples e payback descontado. Sousa (2003) define a técnica
de payback simples como a técnica na qual as entradas de caixa ocorram sem taxas
de desconto enquanto que na técnica do payback descontado as futuras entradas de
caixa são apresentadas sob valores presentes para fins de amortização inicial. Ambas
técnicas permitem determinar o tempo necessário para a recuperação do valor
investido e servem para sinalizar riscos, porém no caso específico do payback simples
o valor do dinheiro no tempo não é considerado. O payback estabelece a condição de
um período máximo de payback aceitável - PMPbA - como critério de aceitação, no
qual quando o payback é maior do que o PMPbA se rejeita a viabilidade do
investimento (SOUZA, 2003).
26
2.4.1.2 Fluxo de Caixa
A NBR 14653-4 (2002) define fluxo de caixa como “série de receitas, custos e
despesas de um empreendimento ao longo de um determinado período”.
Segundo Hirschfield (2000) o fluxo de caixa pode ser gráfico, ou analítico, das
apreciações envolvidas com essa caixa simbólica, ou seja, é um somatório dos
valores obtidos ao longo do tempo, com a dedução dos valores investidos. Quando se
trata de empreendimento, esse caixa deve ser composto de informações que
possuem grande probabilidade de acerto, das entradas e saídas de dinheiro que vão
compreender esse caixa.
O fluxo de caixa é importante para que haja a tomada de decisões em relação
ao investimento no empreendimento e essa decisão tenha base nos valores
relacionados a entrada e saída de recursos financeiros (SOUZA, 2003).
O fluxo de caixa pode ser utilizado para visualização da movimentação
financeira e para verificar o valor rentável de investimentos (GONÇALVES, 1999) e
para tanto é necessário calcular a equivalência dos valores de entrada e saída em
determinado período para o valor na data atual (HUHNEM e BAUER, 1996). Para
efetuar tal equivalência é necessário aplicar uma taxa ao período nos quais os valores
estão submetidos (CASAROTTO FILHO e KOPITTKE, 2008) e essa taxa deve
representar um valor de retorno mínimo esperado para o investidor. As taxas
geralmente utilizadas são as taxas de poupança, juros e inflação
A equivalência é feita de acordo com a equação 1 quando se deseja trazer o
valor para a data zero, ou com a equação 2 para levar o valor para a data necessária;
= ( )
(1)
= × (1 + ) (2)
Onde:
V0 = Valor na data zero
Vi = Valor na data na qual está se fazendo a equivalência com a data zero
27
i = Taxa na qual o valor está sendo submetido

n = Distância (ou passo) entre a data zero e a data a ser comparada
2.4.1.3 Valor Presente Líquido (VPL)
Segundo Amadei e Amadei (2014) o valor presente líquido é definido como o

valor que o patrimônio líquido da empresa será acrescido ao que tinha na data do
investimento.
O VPL é a diferença entre o valor presente das entradas de caixa - VPE- e o
valor presente das saídas de caixa - VPS -, ambos descontados a taxa mínima de
retorno aceitável pelo investidor - TMRA (SOUZA, 2003).
Hirschfield (2000) justifica esse método por ele determinar um valor em um
instante considerado como final, partindo-se do valor inicial do fluxo de caixa e
considera o valor presente líquido de um fluxo de caixa como a somatória algébrica
dos vários valores presentes envolvidos nesse fluxo de caixa, conforme a equação 3:
= (1 + ) (3)
Onde, VPLj = Valor presente líquido de um fluxo de caixa da alternativa j;

N = número de períodos envolvidos no fluxo de caixa;
Fn = cada valor envolvido do fluxo de caixa e que ocorre em n;
i = taxa de juros comparativa ou taxa mínima de atratividade;
O critério de decisão é o valor resultado do próprio VPL. O projeto é aceito
quando o VPL é maior do que zero e rejeitado quando o contrário.
2.4.1.4 Taxa Mínima de Atratividade (TMA)
Casarotto Filho e Kopittke (2008) definem a taxa mínima de atratividade como

a taxa na qual o investidor acredita estar tendo lucro investindo nesse projeto ao invés
28
de investir em outro, tendo esta taxa de juros equivalente a das aplicações correntes,
com pouco risco, enquanto que para Amadei e Amadei (2014) a TMA é a taxa mínima
que um empreendimento (nova proposta de investimento) deve render para ser
atrativa.
Segundo (SECURATO, 1993) a TMA é o custo da utilização do capital pela
empresa e é composta por três componentes que formam o cenário econômico-
financeiro:
 Custo de oportunidade: se trata de valores que poderiam ser obtidos em
outras oportunidades.
 Risco de negócio: o ganho com o investimento deve remunerar o seu
risco;
 Liquidez do negócio: pode ser definida como a velocidade com a qual
um ativo pode ser convertido em caixa;
2.4.1.5 Taxa Interna de Retorno (TIR)
Para Sousa (2003) pode-se conceituar a taxa interno de retorno como a taxa
que iguala o valor presente de entradas de caixa - VPE - com o valor presente das
saídas de caixa – VPS.
A taxa interna de retorno de um fluxo de caixa é a taxa para a qual o valor
presente do fluxo é nulo (CASAROTTO FILHO e KOPITTKE, 2008), ou seja, a TIR é
a taxa de desconto que zera o VPL (AMADEI e AMADEI, 2014).
A TIR pode ser obtida resolvendo-se a Equação 4 para o valor de k que torne
o VPL igual a zero (GITMAN, 2002).
VPL = 0 = ( )
− I (4)
Onde, FCt = valor presente das entradas de caixa;

I0 = investimento inicial;
k = taxa de desconto;
t = tempo de desconto de cada entrada de caixa;
29
n = tempo de desconto do último fluxo de caixa.

O critério de decisão a ser utilizado para o caso da TIR é a comparação entre
o valor resultante da TIR e a TMA aceita para o projeto. O projeto é aceito quando a
TIR resultante é maior do que a TMA.
2.4.1.6 Teoria da Decisão
A análise da viabilidade de um investimento deve considerar a teoria da

decisão, para verificar as possibilidades e escolher a melhor alternativa para um
determinado momento e situação. A decisão deve ser sistemática e embasada em
uma cadeia metodológica de análise e valor que sinalize a melhor opção de
investimento. Conforme Oliveira (2009) a teoria da decisão tem por objetivo maximizar
a utilidade, otimizar os recursos, e agregar valor.
Um investidor eficaz deve tomar decisões a partir de processos metódicos, com
elementos definidos e ordenados que satisfaçam seu projeto de gestão (HARVARD,
2001).
Casarotto Filho e Kopittke (2008) justificam a utilização dos métodos de tomada
de decisão para situações que apresentem as seguintes características:
 Quando a decisão não é óbvia, é necessário organizar o problema;
 O aspecto econômico é significativo e influenciará na decisão;
30
3 METODOLOGIA
A proposição básica deste trabalho se trata de um estudo de caso de um

empreendimento localizado na microrregião de Lajeado-Estrela, na cidade de
Encantado, Rio Grande do Sul, no bairro Porto XV.
A empresa que está executando o empreendimento é uma incorporadora de
pequeno porte com sua matriz na cidade de Garibaldi, e será mantida anônima.
O empreendimento trata-se de um loteamento no qual o terreno total, que pode
ser visualizado na figura 1, possui uma área de 63.369,99 m² de acordo com a
matrícula número 4790 do Registro de imóveis da comarca de Encantado.
Figura 1 - Região do empreendimento na cidade de Encantado (RS)
Fonte: https://www.google.com.br/maps/place/Encantado
Para a execução do loteamento apenas 27.282,52 m² podem ser loteados devido

à existência de um acordo com a empresa dona da área em questão. O acordo
determina que uma parcela da área total que ainda está sendo utilizada para outros
fins pela empresa não pode ser loteada, assim como a área de preservação
31
permanente (APP), que faz limite com o Rio Taquari, pois é necessário 100m de
distância entre o rio e a obra.
Além dos fatores citados anteriormente, para a execução do loteamento a
prefeitura de Encantado exige que 30% da área total seja dividida entre área verde e
infraestrutura para mobilidade urbana, totalizando em 8.220,52 m². Dessa forma 70%
da área total, correspondente a 19.062,00 m², poderá ser utilizada como área útil para
divisão entre os 49 lotes previstos em projeto, como mostra a figura 2.
Figura 2 - Projeto Loteamento Encantado com detalhe para o Loteamento Estudado
Fonte: Imagem fornecida pela Empresa responsável pelo loteamento
A distribuição de áreas do terreno pode ser verificada detalhadamente na tabela

2. Dividindo-se a área útil para loteamento em 49 unidades cada lote poderá conter,
em média, aproximadamente 389 m².
32
Tabela 2 - Divisão de área para loteamento

Descrição Área (m²) Área (%)
Área para Loteamento 27.282,52 100,00%
Área Verde 2.352,52 8,62%
Estradas 5.868,00 21,51%
Lotes 19.062,00 69,87%
Fonte: Empresa que executará o loteamento em estudo
O estudo iniciou com uma pesquisa de mercado que foi dividida em três etapas:
I. A primeira etapa consistiu em um levantamento de dados populacionais a
partir de pesquisas de censo. Buscou-se verificar dados como evolução populacional,
pirâmide etária, rendimento domiciliar per capita, evolução do número de domicílios e
IDH. Esses dados permitiram avaliar as condições socioeconômicas da cidade e
consequentemente a disponibilidade da população para investimentos.
II. Na segunda etapa apurou-se informações sobre valores de lotes já
existentes na região a partir de imobiliárias da cidade. Com esta etapa foi possível
estipular uma faixa de valores de venda para os lotes do empreendimento.
III. A terceira etapa compreendeu uma pesquisa de campo de modo informal
na região, com o objetivo de averiguar possíveis investidores e avaliar a capacidade
econômica da população local. A pesquisa foi realizada entrevistando-se 20 pessoas
com base em um questionário de 16 questões que pode ser verificado na figura 3 e
que possibilitou classificar a modalidade de investidores, assim como refinar a faixa
de valores de venda dos lotes.
33
Figura 3 – Questionário utilizado em pesquisa com população local de Encantado
Fonte: do Autor
Após a realização da pesquisa de mercado foram coletados dados de custos e

etapas do projeto com a incorporadora que está executando o loteamento. Pelo
projeto estar em fase inicial de execução alguns dados foram retirados do fluxo de
caixa da empresa enquanto outros foram obtidos a partir de estudos de viabilidade
coletados para loteamentos na região próxima ao empreendimento, conseguindo
assim informações mais precisas em relação ao custo real versus o custo estimado,
amparando-se também, quando necessário, em tabelas de custos e suprimentos da
revista PINI (2016).
As informações coletadas a partir do contato com a empresa são as seguintes:
 Forma de aquisição do terreno (compra, permuta, etc.)
 Estudo de viabilidade dos respectivos terrenos.
 Tempo de aprovação de projetos.
34
 Planilha de áreas do loteamento.

 Cronograma físico-financeiro.
 Planilha de custos (levantamentos planialtimétricos, avaliação
ambiental, documentações, planta, terraplenagem, movimentação de
solo, água, esgoto, iluminação pública, eletrificação, sondagem do solo,
alvarás do loteamento, pavimentação)
 Dificuldades na execução do loteamento.
Os dados foram buscados com a intenção de avaliar onde há a possibilidade
de diminuir custos, e onde geralmente se encontram os maiores problemas financeiros
na execução de um loteamento e na obtenção de retorno desse empreendimento.
Após a coleta de dados com a empresa, entrou-se na fase de planejamento
financeiro, na qual foi realizada a divisão de cada etapa de projeto e avaliado os custos
envolvidos para cada mês dentro do período envolvido desde sua concepção à
entrega. Neste passo o planejamento foi definido a partir do caminho crítico definido
pela empresa, ou seja, a partir da sequência de atividades que deveriam ser
concluídas nas datas programadas para que o projeto pudesse ser concluído dentro
do prazo final para entrega da obra concluída assim como o período para conclusão
de vendas das 49 unidades. Os avanços das diferentes atividades do projeto foram
ilustrados em um diagrama de Gantt.
A partir da pesquisa de mercado, das avaliações de custo e do planejamento
financeiro, estipulou-se o preço de venda dos lotes e calculou-se o preço segmentado
dos lotes por mês de compra. Com os valores de venda definidos foram simulados
cinco fluxos de caixa considerando diferentes períodos de venda. Em cada simulação
variou-se o número de unidades vendidas em cada mês e o período estipulado para
vendas (custos com marketing). Nesse ciclo de simulações foram calculados os
indicadores econômicos para cada proposta, no qual se utilizou um TMA de 2% ao
mês – valor de aproximadamente 3 vezes o valor de rendimento da poupança, que é
considerado um dos investimentos mais seguros. Após a simulação de vendas
realizou-se uma avaliação comparativa de cada caso na qual foi possível verificar as
vantagens econômicas de cada situação.
Na figura 4 pode-se verificar o fluxograma com as etapas seguidas para o
estudo de viabilidade econômica do loteamento.
35
Figura 4 – Fluxograma de etapas de estudo
Fonte: do Autor
36
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES
Neste item serão apontados os resultados da pesquisa, aplicados os métodos

previamente descritos.
4.1 PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado foi realizada a partir da coleta e análise de dados

populacionais da cidade em que o loteamento está localizado, comparação de valores
de empreendimentos similares na região e questionário socioeconômico aplicado a
população local.
Conforme censo realizado em 2010 pelo IBGE, a população da cidade de
Encantado (RS) possui uma população de 20.510 habitantes, sendo possível observar
um aumento populacional médio de 3,2% a cada três anos, conforme verificado na
tabela 3.
Tabela 3 – Evolução Populacional

Ano Encantado Rio Grande do Sul Brasil
1991 18.156 9.138.670 146.825.475
1996 19.225 9.568.523 156.032.944
2000 18.528 10.187.798 169.799.170
2007 19.536 10.582.840 183.987.291
2010 20.510 10.693.929 190.755.799
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 1991, Contagem Populacional 1996, Censo Demográfico 2000,
Contagem Populacional 2007 e Censo Demográfico 2010.
Na figura 5 é possível verificar o gráfico da evolução populacional da cidade de

Encantado e sua linha de extrapolação para o período de 10 anos, no qual indica que
em 2020 a população será de aproximadamente 21.700 habitantes.
37
Figura 5 – Evolução populacional cidade de Encantado (RS)

22.000
21.000 y = 501,9x + 17685
20.000
19.000
18.000
17.000
16.000
1991 1996 2000 2007 2010 2013 2016 2020
Fonte: Adaptado IBGE
A população de Encantado é formada por aproximadamente 66,4% de

habitantes com idade entre 15 e 59 anos, sendo que o rendimento domiciliar per capita
é de 1 a 2 salários mínimos para 40,71% da população e de 2 a 3 salários mínimos
para 23,68% da população (IBGE, 2010). É possível verificar na Tabela 4 que nos
últimos 40 anos ocorreu um aumento expressivo na razão entre o número de
domicílios e população.
Tabela 4 – População residente e domicílios 1970- 2010

Censos 1970 1980 1991 2000 2010
Domicílios 3.354 4.077 5.036 5.662 7.078
População 18.605 17.801 18.156 18.528 20.510
Razão Domicílio/população 18,03% 22,90% 27,74% 30,56% 34,51%
Fonte: IBGE, Censo Demográfico 1970/2010.
Segundo o último censo realizado pelo IBGE o índice de desenvolvimento

humano - índice que mede o grau de desenvolvimento econômico e qualidade de vida
da população - da cidade de Encantado é de 0,767, maior que o IDH do Rio Grande
do Sul (0,746) e do Brasil (0,727).
Os dados demonstram que a cidade de Encantado possui um grau de
desenvolvimento econômico elevado quando comparado com outras regiões do Rio
Grande do Sul, e que possui maior parte da população ativa economicamente e com
rendimentos relativamente altos. Tais condições sugerem que a população pode
possuir recursos financeiros para investimentos.
Após coleta de dados a partir do IBGE realizou-se uma consulta em imobiliárias
da cidade, as quais dispunham de informações referentes a loteamentos próximos ou
38
da mesma região. Verificou-se que os lotes localizados na região mais próxima do

empreendimento do estudo custavam em média R$ 55.000,00 e possuíam uma área
de 360 m², o que resulta em um preço de R$ 152,78/m². Não foram encontrados lotes
disponíveis para venda deste empreendimento.
Em uma região mais afastada, porém na mesma cidade verificou-se a
existência de lotes de 360 m² pelo valor de R$ 130.000,00 (R$ 361,11/m²) e de lotes
de 803 m² por R$ 169.000,00 (R$ 210,46/m²). A diferença de valor deve-se ao padrão
mais elevado de casas que constituem o bairro do último loteamento.
A última etapa da pesquisa de mercado foi realizada por meio de questionário
com a população local em outubro de 2016. É possível verificar os resultados
compilados da pesquisa na figura 6.
39
Figura 6 – Dados compilados de questionário aplicado a população de Encantado
Fonte: do Autor
Com os dados adquiridos do questionário realizado foi possível verificar que o

público alvo é formado por investidores em sua maioria do tipo conservadores, pois
prezam por segurança e procuram por investimentos com riscos baixos nos quais há
poucas chances de perda. Apesar de 85% dos entrevistados possuírem residência
própria, 60% optaria por construir um imóvel a comprar um pronto, o que demandaria
aquisição de um terreno.
40
Quanto aos tipos de investimentos atuais da população pode-se dizer que são
do tipo recorrente, porém percebe-se que 60% dos entrevistados estariam aptos a
fazer investimentos do tipo estratégicos, o que inclui o ramo imobiliário.
Analisando os valores sugeridos verifica-se que o público teria intenção em
investir valores maiores para lotes com fim comercial e que pagariam em torno de R$
91.000,00 por um terreno residencial naquela localidade.
Quanto à forma de pagamento, a grande maioria dos entrevistados conseguiria
dar um valor de entrada para compra do lote visto que possuem aplicações em outros
investimentos e não tem necessidade de guardar quantias para imprevistos como por
exemplo saúde e automóvel.
A partir de tais dados estipulou-se um valor final de venda para os lotes de
R$65.000, aproximadamente R$167,00/m², considerando os seguintes fatores:
 Não há mais terrenos disponíveis para venda no loteamento vizinho;
 O valor de venda dos lotes na mesma região foi em média de
R$152,78/m²;
 A população sugeriu no questionário um valor médio de
aproximadamente R$90.000,00 para o bairro em questão;
4.4 CUSTOS
Os dados de custos e etapas do empreendimento informados pela empresa

que está executando o loteamento encontram-se na tabela 6. Alguns dados de custos
não foram orçados diretamente pela empresa e foram definidos a partir de dados
publicados na revista Pini.
Itens como estação de tratamento de esgotos, adução e reservação de água
potável e muros de fechamentos não estão previstos em projeto pois não são
necessários.
41
Tabela 5 - Dados de custos relativos por etapa

Etapas Custo % Custo por Etapa
APROVAÇÃO E LICENCIAMENTOS R$ 14.365,00 0,898%
Concessionária água e esgoto R$ 1.715,00 0,107%
Registro Loteamento R$ 250,00 0,016%
Registro Terreno R$ 11.600,00 0,725%
Aprovação projeto Prefeitura R$ 800,00 0,050%
COMERCIALIZAÇÃO E MARKETING R$ 33.000,00 2,063%
Marketing e Vendas R$ 33.000,00 2,063%
IMPLANTAÇÃO R$ 1.512.400,00 94,550%
Galerias de águas pluviais R$ 187.900,00 11,747%
Instalações provisórias e administração da obra R$ 45.000,00 2,813%
Pavimentação asfáltica/PAVs R$ 330.000,00 20,631%
Rede coletora de esgotos sanitários R$ 86.000,00 5,376%
Rede de distribuição de água potável R$ 37.000,00 2,313%
Rede de energia elétrica e iluminação pública R$ 150.000,00 9,378%
Terraplenagem: Abertura de vias e homogeneização das
R$ 37.500,00 2,344%
quadras
Demarcação de lotes/logradouros públicos/ruas R$ 14.000,00 0,875%
Aquisição do terreno R$ 625.000,00 39,073%
PROJETOS R$ 38.304,00 2,395%
Documentação - Aprovação Prefeitura R$ 4.772,00 0,298%
Levantamento Planialtimétrico/Cadastral R$ 3.200,00 0,200%
Projeto elétrico R$ 1.600,00 0,100%
Projeto paisagístico R$ 1.000,00 0,063%
Projeto rede coletora de esgotos R$ 3.500,00 0,219%
Projeto sistema de água R$ 3.500,00 0,219%
Projeto Terraplenagem/Drenagem/Pavimentação R$ 1.400,00 0,088%
Projeto Urbanístico/Quadra e Lote/Perfis Long. R$ 16.000,00 1,000%
Registro de hipoteca (Lotes do loteamento) R$ 3.332,00 0,208%
TAXAS E EMOLUMENTOS R$ 1.500,00 0,094%
Taxa de fiscalização da prefeitura R$ 1.500,00 0,094%
Total Geral R$ 1.599.569,00 100,000%
Fonte: Empresa responsável pela execução do loteamento, adaptado pelo autor.
O custo básico total do loteamento é de R$1.599.569,00, sendo o custo de

compra do terreno representado por 39% desse montante. Estudos de viabilidade
técnica e ambiental foram realizadas anteriormente por outra empresa e por esse
motivo não estão presentes nas projeções de custos dos investidores atuais.
4.5 PLANEJAMENTO FINANCEIRO

42
O planejamento das atividades necessárias está apresentado no diagrama de

Gantt na figura 7 abaixo, tendo sua primeira atividade prevista para ser realizada em
janeiro de 2016 e a finalização de instalações em julho de 2017.
Na gestão do projeto foi calculado um caminho crítico de 30 meses até a
finalização do projeto – conclusão de venda e entrega de todos os lotes -
considerando algumas dificuldades eventuais, como atraso da liberação da prefeitura
devido o terreno estar inicialmente como área rural e não poder receber a divisão em
glebas.
Figura 7 – Diagrama de Gantt para etapas do processo de loteamento
Aquisição do Terreno
Projeto sistema de água
Levantamento Planialtimétrico/Cadastral
Projeto Urbanístico/Quadra e Lote/Perfis Long.
Projeto Terraplenagem/Drenagem/Pavimentação
Projeto rede coletora de esgotos
Projeto elétrico
Projeto paisagístico
Documentação - Aprovação Prefeitura
Aprovação projeto Prefeitura
Registro Terreno
Registro Loteamento
Concessionária água e esgoto
Instalações provisórias e administração da obra
Taxa de fiscalização da prefeitura
Terraplenagem
Marketing e Vendas
Galerias de águas pluviais
Rede de distribuição de água potável
Rede coletora de esgotos sanitários
Rede de energia elétrica e iluminação pública
Pavimentação asfáltica/PAVs
Registro de hipoteca (Lotes)
Demarcação de lotes/logradouros públicos/ruas
10/01/2016 16/09/2016 24/05/2017 29/01/2018
O planejamento financeiro para o projeto foi efetuado com base no exemplo de

Goldmann (2004), no qual são tabeladas as estimativas de custos para cada atividade
do empreendimento e são alocados os valores em reais em seus respectivos meses
conforme apresentado nas tabelas 6 e 7.
43
Tabela 6 - Custos estimados por etapa e mês (período: 2016)

Discriminação Jan-16 Fev-16 Mar-16 Abr-16 Mai-16 Jun-16 Jul-16 Ago-16 Set-16 Out-16 Nov-16 Dez-16
Aquisição do Terreno 625.000,00
Projeto sistema de água 3.500,00
Levantamento planialtimétrico
3.200,00
cadastral
Projeto Urbanístico, Quadra e Lote,
16.000,00
Perfis Long.
Projeto Terraplenagem, Drenagem,
1.400,00
Pavimentação
Projeto rede coletora de esgotos 3.500,00
Projeto elétrico 1.600,00
Projeto paisagístico 1.000,00
Documentação - Aprovação Prefeitura 4.772,00
Aprovação projeto Prefeitura 800,00
Registro Terreno 11.600,00
Registro Loteamento 250,00
Concessionária água e esgoto 1.715,00
Instalações provisórias e
3.461,54 3.461,54 3.461,54 3.461,54 3.461,54 3.461,54 3.461,54
administração da obra
Taxa de fiscalização da prefeitura 1.500,00
Terraplenagem 18.750,00 18.750,00
Marketing e Vendas 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78
Galerias de águas pluviais 187.900,00
Rede de distribuição de água potável 37.000,00
Rede coletora de esgotos sanitários 43.000,00
Rede de energia elétrica e iluminação
150.000,00
pública
Pavimentação asfáltica/PAVs
Registro de hipoteca (Lotes)
Demarcação de lotes e logradouros
públicos
TOTAL 631.700,00 20.900,00 7.372,00 12.650,00 1.715,00 3.461,54 23.711,54 23.646,32 192.796,32 84.896,32 4.896,32 154.896,32

44
Na tabela 6 é possível verificar os custos previstos para 2016 estratificados por

mês. Planeja-se investir em torno de R$ 677.798,54 no primeiro semestre do projeto,
o que corresponde aproximadamente 43,54% do custo total, enquanto que no
segundo semestre de 2016 estão inclusos 31,15% do custo total da obra, um valor de
R$484.843,14.
Para o primeiro semestre de 2018 foi planejado apenas um custo mensal de
R$1.434,78, também referente a etapa de marketing e vendas, totalizando em
R$8.608,68 de gastos para esse período.
Na figura 8 é possível verificar a distribuição de gastos dentro do período de
janeiro de 2016 a junho de 2018.
Figura 8 – Distribuição de custos com o loteamento (2016-2018)

R$ 700,00
Milhares
R$ 600,00
R$ 500,00
R$ 400,00
R$ 300,00
R$ 200,00
R$ 100,00
R$ 0,00
jul-16
jul-17
mar/17
fev-16
jun-16
set-16
abr/17
mai/17
jun/17
set-17
fev-18
jun-18
mar-16
mai-16
nov-17
mar-18
jan-16
ago-16
out-16
nov-16
dez-16
fev/17
ago-17
out-17
dez-17
mai-18
jan-18
abr-16
jan/17
abr-18
Fonte: Empresa responsável pela execução do loteamento, adaptado pelo autor
Os gastos para o ano de 2017 estão representados na tabela 7, considerando

que no primeiro semestre serão efetuadas etapas que correspondem a 24,2% do
custo total da obra, somando um montante de R$376.709,92 e que no segundo
semestre haverá apenas dispêndios de R$1.434,78 mensais referente a etapa de
marketing e vendas.
45
Tabela 7 - Custos estimados por etapa e mês (período: 2017)

Discriminação Jan-17 Fev-17 Mar-17 Abr-17 Mai-17 Jun-17 Jul-17 Ago-17 Set-17 Out-17 Nov-17 Dez-17
Aquisição do Terreno
Projeto sistema de água
Levantamento Planialtimétrico,
cadastral
Projeto Urbanístico, Quadra e Lote,
Perfis Long.
Projeto Terraplenagem, Drenagem,
Pavimentação
Projeto rede coletora de esgotos
Projeto elétrico
Projeto paisagístico
Documentação - Aprovação
Prefeitura
Aprovação projeto Prefeitura
Registro Terreno
Registro Loteamento
Concessionária água e esgoto
Instalações provisórias e
3.461,54 3.461,54 3.461,54 3.461,54 3.461,54 3.461,54
administração da obra
Taxa de fiscalização da prefeitura
Terraplenagem
Marketing e Vendas 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78
Galerias de águas pluviais
Rede de distribuição de água
potável
Rede coletora de esgotos sanitários
Rede de energia elétrica e
iluminação pública
Pavimentação asfáltica/PAVs 165.000,00 165.000,00
Registro de hipoteca (Lotes) 3.332,00
Demarcação de lotes e logradouros
14.000,00
públicos
TOTAL 169.896,32 169.896,32 22.228,32 4.896,32 4.896,32 4.896,32 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78 1.434,78

46
4.6 SIMULAÇÕES
Com base na pesquisa de mercado realizada foi tomado um valor inicial de

venda para cada lote de R$ 59.576,00 e acrescido no decorrer do tempo a uma taxa
de 0,3 % ao mês, conforme apresentado na tabela 8.
Tabela 8 – Preço de venda segmentado

MÊS DE VENDA VALOR UNITÁRIO MÊS DE VENDA VALOR UNITÁRIO
1 R$ 59.576 16 R$ 62.323
2 R$ 59.755 17 R$ 62.510
3 R$ 59.935 18 R$ 62.698
4 R$ 60.116 19 R$ 62.887
5 R$ 60.297 20 R$ 63.076
6 R$ 60.478 21 R$ 63.266
7 R$ 60.660 22 R$ 63.456
8 R$ 60.842 23 R$ 63.647
9 R$ 61.026 24 R$ 63.839
10 R$ 61.209 25 R$ 64.031
11 R$ 61.393 26 R$ 64.224
12 R$ 61.578 27 R$ 64.417
13 R$ 61.763 28 R$ 64.611
14 R$ 61.949 29 R$ 64.805
15 R$ 62.136 30 R$ 65.000
Fonte: Do autor.
Após fixados os valores dos lotes em cada mês foram realizadas cinco
simulações de tempos de venda das 49 unidades. Os parâmetros de cada simulação
são os apresentados na tabela 9.
Tabela 9 – Descrição de simulações de vendas e fluxos de caixa

SIMULAÇÃO DESCRIÇÃO DOS PARÂMETROS
01 Vendas progressivas e constantes a partir de agosto de 2016
02 Vendas progressivas e constantes a partir de maio de 2017
03 Vendas progressivas e constantes a partir de fevereiro de 2016
04 Vendas progressivas e intermitentes a partir de agosto de 2016
Vendas progressivas e intermitentes a partir de maio de 2017 a ponto da TIR se
05
igualar a TMA em um período de 60 meses
Fonte: Do autor.
47
Nas quatro primeiras simulações foi considerado que todos os lotes foram
vendidos em um período máximo de 30 meses a partir do início do projeto e para a
última simulação foi verificada em qual situação de tempo de venda seria possível
zerar o VPL.
A simulação 3 corresponde a estimativa original da empresa construtora,
enquanto a 1, 2 e 4 possuem cenários variáveis quanto ao início de venda dos lotes,
fator que leva em consideração possíveis atrasos de liberação dos terrenos pelos
órgãos responsáveis. A quinta simulação trata do pior cenário, no qual as vendas
iniciariam no período mais tardio e levariam mais tempo para finalizar.
As curvas de vendas são apresentadas na figura 9.
Figura 9 - Cenários de vendas

6
5
Unidade de Lotes Vendidos
4
1
3 2
3
2 4
5
1
0
out/16
out/17
out/18
out/19
out/20
jan/16
jan/17
jan/18
jan/19
jan/20
jan/21
jul/16
jul/17
jul/18
jul/19
jul/20
abr/16
abr/17
abr/18
abr/19
abr/20
Fonte: do Autor.
Para cada simulação foi estruturada uma tabela na qual é possível verificar em
cada coluna os seguintes itens:
 1ª Coluna: Mês de referência;
 2ª Coluna: n (mês de referência – 1);
 3ª Coluna: Número de unidades vendidas no mês de referência;
 4º Coluna: Valor por unidade vendida conforme tabela de preço
segmentado;
 5ª Coluna: Receitas
 6ª Coluna: Dispêndio
48
 7ª Coluna: Dispêndio descontado calculado a partir de uma TMA de 2%

ao mês
 8ª Coluna: Fluxo de Caixa
 9ª Coluna: Fluxo de caixa descontado calculado a partir de uma TMA de
2% ao mês
 10ª Coluna saldo do projeto, que consiste no somatório acumulado dos
fluxos descontados
A tabela 10 a seguir apresenta a simulação 01, considerando vendas
progressivas e constantes a partir de agosto de 2016. Os dispêndios foram calculados
conforme planejamento financeiro, no qual os custos com Marketing e vendas também
estão previstos a partir de 08/2016.
49
Tabela 10 – Simulação 01 de vendas e fluxo de caixa

Un. Dispêndio Fluxo de Caixa Fluxo Descontado Saldo de Projeto
Mês n Valor/unidade R$ Receitas R$ Dispêndio R$
Vendidas descontado R$ R$ (n=0) (n=0)
Jan-16 0 0 59576,22 0,00 631.700,00 631.700,00 -631.700,00 -631.700,00 -631.700,00
Fev-16 1 0 59755,49 0,00 20.900,00 20.490,20 -20.900,00 -20.490,20 -652.190,20
Mar-16 2 0 59935,29 0,00 7.372,00 7.085,74 -7.372,00 -7.085,74 -659.275,93
Abr-16 3 0 60115,64 0,00 12.650,00 11.920,38 -12.650,00 -11.920,38 -671.196,31
Mai-16 4 0 60296,53 0,00 1.715,00 1.584,39 -1.715,00 -1.584,39 -672.780,70
Jun-16 5 0 60477,96 0,00 3.461,54 3.135,22 -3.461,54 -3.135,22 -675.915,93
Jul-16 6 0 60659,94 0,00 23.711,54 21.055,17 -23.711,54 -21.055,17 -696.971,10
Ago-16 7 1 60842,47 60.842,47 23.646,32 20.585,54 37.196,15 40.256,93 -656.714,17
Set-16 8 1 61025,55 61.025,55 192.796,32 164.549,80 -131.770,77 -103.524,26 -760.238,43
Out-16 9 1 61209,17 61.209,17 84.896,32 71.037,44 -23.687,15 -9.828,27 -770.066,70
Nov-16 10 1 61393,35 61.393,35 4.896,32 4.016,69 56.497,03 57.376,67 -712.690,03
Dez-16 11 1 61578,09 61.578,09 154.896,32 124.577,39 -93.318,23 -62.999,30 -775.689,32
Jan-17 12 1 61763,38 61.763,38 169.896,32 133.962,09 -108.132,94 -72.198,71 -847.888,03
Fev-17 13 1 61949,23 61.949,23 169.896,32 131.335,38 -107.947,09 -69.386,15 -917.274,19
Mar-17 14 1 62135,63 62.135,63 22.228,32 16.846,29 39.907,31 45.289,35 -871.984,84
Abr-17 15 1 62322,60 62.322,60 4.896,32 3.638,04 57.426,28 58.684,56 -813.300,28
Mai-17 16 1 62510,13 62.510,13 4.896,32 3.566,70 57.613,81 58.943,43 -754.356,85
Jun-17 17 2 62698,23 125.396,45 4.896,32 3.496,77 120.500,13 121.899,68 -632.457,17
Jul-17 18 2 62886,89 125.773,77 1.434,78 1.004,57 124.338,99 124.769,20 -507.687,97
Ago-17 19 3 63076,12 189.228,35 1.434,78 984,88 187.793,57 188.243,47 -319.444,50
Set-17 20 3 63265,91 189.797,74 1.434,78 965,57 188.362,96 188.832,17 -130.612,32
Out-17 21 3 63456,28 190.368,85 1.434,78 946,63 188.934,07 189.422,21 58.809,89
Nov-17 22 3 63647,22 190.941,67 1.434,78 928,07 189.506,89 190.013,60 248.823,49
Dez-17 23 3 63838,74 191.516,22 1.434,78 909,87 190.081,44 190.606,35 439.429,83
Jan-18 24 3 64030,83 192.092,50 1.434,78 892,03 190.657,72 191.200,46 630.630,30
Fev-18 25 3 64223,50 192.670,51 1.434,78 874,54 191.235,73 191.795,97 822.426,26
Mar-18 26 3 64416,75 193.250,26 1.434,78 857,39 191.815,48 192.392,86 1.014.819,13
Abr-18 27 3 64610,59 193.831,76 1.434,78 840,58 192.396,98 192.991,17 1.207.810,30
Mai-18 28 4 64805,00 259.220,00 1.434,78 824,10 257.785,22 258.395,90 1.466.206,20
Jun-18 29 4 65000,00 260.000,00 1.434,78 807,94 258.565,22 259.192,06 1.725.398,26
50
Para os dados da simulação 01 é possível calcular um payback de

aproximadamente 20,7 meses, ou seja, em 1,72 anos o investimento inicial e o lucro
líquido acumulado igualam-se. O valor presente líquido foi de R$ 1.725.398,26,
enquanto a TIR foi de 5,37%.
A simulação 02, apresentada na tabela 11 abaixo, estipulou vendas
progressivas e constantes a partir de maio de 2017, quando a obra estaria finalizada
segundo o planejamento. Os dispêndios foram alterados considerando que o
investimento em marketing e vendas também só ocorreria a partir desta data. O valor
total com a etapa de marketing e vendas estabelecido anteriormente no planejamento
financeiro foi mantido e apenas redistribuído neste novo período.
Calculando-se o payback para os dados da simulação 02 verifica-se o valor de
22,6 meses (1,89 anos). Para este caso o valor presente líquido foi de R$
1.748.732,86, e a TIR foi de 4,55%.
51
Tabela 11 - Simulação 02 de vendas e fluxo de caixa

Dispêndio Fluxo de Caixa Fluxo Descontado Saldo de Projeto
Mês n Un. Vendidas Valor/unidade R$ Receitas R$ Dispêndio R$
descontado R$ R$ (n=0) (n=0)
Jan-16 0 0 59576,22 0,00 631.700,00 631.700,00 -631.700,00 -631.700,00 -631.700,00
Fev-16 1 0 59755,49 0,00 20.900,00 20.490,20 -20.900,00 -20.490,20 -652.190,20
Mar-16 2 0 59935,29 0,00 7.372,00 7.085,74 -7.372,00 -7.085,74 -659.275,93
Abr-16 3 0 60115,64 0,00 12.650,00 11.920,38 -12.650,00 -11.920,38 -671.196,31
Mai-16 4 0 60296,53 0,00 1.715,00 1.584,39 -1.715,00 -1.584,39 -672.780,70
Jun-16 5 0 60477,96 0,00 3.461,54 3.135,22 -3.461,54 -3.135,22 -675.915,93
Jul-16 6 0 60659,94 0,00 23.711,54 21.055,17 -23.711,54 -21.055,17 -696.971,10
Ago-16 7 0 60842,47 0,00 22.211,54 19.336,48 -22.211,54 -19.336,48 -716.307,58
Set-16 8 0 61025,55 0,00 191.361,54 163.325,23 -191.361,54 -163.325,23 -879.632,81
Out-16 9 0 61209,17 0,00 83.461,54 69.836,88 -83.461,54 -69.836,88 -949.469,69
Nov-16 10 0 61393,35 0,00 3.461,54 2.839,67 -3.461,54 -2.839,67 -952.309,36
Dez-16 11 0 61578,09 0,00 153.461,54 123.423,44 -153.461,54 -123.423,44 -1.075.732,81
Jan-17 12 0 61763,38 0,00 168.461,54 132.830,77 -168.461,54 -132.830,77 -1.208.563,58
Fev-17 13 0 61949,23 0,00 168.461,54 130.226,25 -168.461,54 -130.226,25 -1.338.789,83
Mar-17 14 0 62135,63 0,00 20.793,54 15.758,90 -20.793,54 -15.758,90 -1.354.548,74
Abr-17 15 0 62322,60 0,00 3.461,54 2.571,98 -3.461,54 -2.571,98 -1.357.120,71
Mai-17 16 2 62510,13 125.020,26 6.000,00 4.370,67 119.020,26 120.649,59 -1.236.471,12
Jun-17 17 2 62698,23 125.396,45 6.000,00 4.284,98 119.396,45 121.111,48 -1.115.359,65
Jul-17 18 2 62886,89 125.773,77 2.538,46 1.777,33 123.235,31 123.996,45 -991.363,20
Ago-17 19 3 63076,12 189.228,35 2.538,46 1.742,48 186.689,89 187.485,87 -803.877,33
Set-17 20 3 63265,91 189.797,74 2.538,46 1.708,31 187.259,28 188.089,43 -615.787,90
Out-17 21 3 63456,28 190.368,85 2.538,46 1.674,81 187.830,39 188.694,03 -427.093,87
Nov-17 22 4 63647,22 254.588,90 2.538,46 1.641,98 252.050,44 252.946,92 -174.146,95
Dez-17 23 4 63838,74 255.354,96 2.538,46 1.609,78 252.816,50 253.745,18 79.598,23
Jan-18 24 4 64030,83 256.123,33 2.538,46 1.578,22 253.584,87 254.545,11 334.143,35
Fev-18 25 4 64223,50 256.894,01 2.538,46 1.547,27 254.355,55 255.346,74 589.490,09
Mar-18 26 4 64416,75 257.667,01 2.538,46 1.516,93 255.128,55 256.150,08 845.640,17
Abr-18 27 4 64610,59 258.442,34 2.538,46 1.487,19 255.903,88 256.955,15 1.102.595,32
Mai-18 28 5 64805,00 324.025,00 2.538,46 1.458,03 321.486,54 322.566,97 1.425.162,30
Jun-18 29 5 65000,00 325.000,00 2.538,46 1.429,44 322.461,54 323.570,56 1.748.732,86
52
Na tabela 12 são apresentados os dados da simulação 03. Nesta simulação foi

assumido que as unidades começariam a ser vendidas a partir do segundo mês do
investimento, ou seja, fevereiro de 2016. Para tal, considerou-se que os custo com
marketing e venda também foram iniciados nessa mesma época e o valor total
planejado foi redimensionado para os demais meses.
A partir do fluxo de caixa foi possível calcular um payback de aproximadamente
18,7 meses (1,56 anos). O valor presente líquido foi de R$ 1.700.507,65 e uma taxa
interna de retorno de 6,99%.
Após a simulação 03 efetuou-se a penúltima simulação considerando também
os 30 meses até a finalização do empreendimento.
53

Jan-16 0 0 59576,22 0,00 631.700,00 631.700,00 -631.700,00 -631.700,00 -631.700,00
Fev-16 1 1 59755,49 59.755,49 22.037,93 21.605,81 37.717,56 38.149,67 -593.550,33
Mar-16 2 1 59935,29 59.935,29 8.509,93 8.179,48 51.425,36 51.755,81 -541.794,51
Abr-16 3 1 60115,64 60.115,64 13.787,93 12.992,67 46.327,71 47.122,97 -494.671,55
Mai-16 4 1 60296,53 60.296,53 2.852,93 2.635,67 57.443,60 57.660,86 -437.010,68
Jun-16 5 1 60477,96 60.477,96 4.599,47 4.165,88 55.878,49 56.312,08 -380.698,60
Jul-16 6 1 60659,94 60.659,94 24.849,47 22.065,62 35.810,47 38.594,32 -342.104,28
Ago-16 7 1 60842,47 60.842,47 23.349,47 20.327,12 37.493,00 40.515,35 -301.588,93
Set-16 8 1 61025,55 61.025,55 192.499,47 164.296,44 -131.473,92 -103.270,90 -404.859,82
Out-16 9 1 61209,17 61.209,17 84.599,47 70.789,05 -23.390,30 -9.579,88 -414.439,70
Nov-16 10 1 61393,35 61.393,35 4.599,47 3.773,17 56.793,88 57.620,19 -356.819,51
Dez-16 11 1 61578,09 61.578,09 154.599,47 124.338,64 -93.021,38 -62.760,55 -419.580,06
Jan-17 12 1 61763,38 61.763,38 169.599,47 133.728,02 -107.836,09 -71.964,65 -491.544,71
Fev-17 13 1 61949,23 61.949,23 169.599,47 131.105,91 -107.650,24 -69.156,68 -560.701,39
Mar-17 14 1 62135,63 62.135,63 21.931,47 16.621,31 40.204,16 45.514,32 -515.187,07
Abr-17 15 1 62322,60 62.322,60 4.599,47 3.417,47 57.723,13 58.905,13 -456.281,94
Mai-17 16 2 62510,13 125.020,26 4.599,47 3.350,46 120.420,79 121.669,80 -334.612,14
Jun-17 17 2 62698,23 125.396,45 4.599,47 3.284,77 120.796,98 122.111,68 -212.500,46
Jul-17 18 2 62886,89 125.773,77 1.137,93 796,73 124.635,84 124.977,04 -87.523,42
Ago-17 19 2 63076,12 126.152,23 1.137,93 781,11 125.014,30 125.371,12 37.847,70
Set-17 20 2 63265,91 126.531,83 1.137,93 765,79 125.393,90 125.766,03 163.613,73
Out-17 21 2 63456,28 126.912,56 1.137,93 750,78 125.774,63 126.161,79 289.775,52
Nov-17 22 2 63647,22 127.294,45 1.137,93 736,06 126.156,52 126.558,39 416.333,91
Dez-17 23 2 63838,74 127.677,48 1.137,93 721,63 126.539,55 126.955,85 543.289,77
Jan-18 24 3 64030,83 192.092,50 1.137,93 707,48 190.954,57 191.385,02 734.674,79
Fev-18 25 3 64223,50 192.670,51 1.137,93 693,60 191.532,58 191.976,91 926.651,69
Mar-18 26 3 64416,75 193.250,26 1.137,93 680,00 192.112,33 192.570,26 1.119.221,95
Abr-18 27 3 64610,59 193.831,76 1.137,93 666,67 192.693,83 193.165,09 1.312.387,03
Mai-18 28 3 64805,00 194.415,00 1.137,93 653,60 193.277,07 193.761,40 1.506.148,44
Jun-18 29 3 65000,00 195.000,00 1.137,93 640,78 193.862,07 194.359,22 1.700.507,65
54
Na simulação 04, apresentada na tabela 13, foi verificada a possibilidade de

vendas intermitentes considerando os custos conforme planejamento financeiro.
O payback para a situação do caso 04 é de 1,65 anos, com um o valor presente
líquido foi de R$ 1.583.571,90, e uma TIR de 5,79%.
Considerando os 4 cenários que propunham o mesmo tempo máximo para
finalização de vendas das unidades verifica-se que, de fato, o terceiro cenário de
vendas, que é o esperado pelo empreendedor, possui uma taxa interna de retorno
significativamente maior que os cenários 1, 2 e 4, e menor payback, representando
um período de tempo necessário menor para recuperar as despesas de investimento
do que as demais situações.
55

Jan-16 0 0 59576,22 0,00 631.700,00 631.700,00 -631.700,00 -631.700,00 -631.700,00
Fev-16 1 0 59755,49 0,00 20.900,00 20.490,20 -20.900,00 -20.490,20 -652.190,20
Mar-16 2 0 59935,29 0,00 7.372,00 7.085,74 -7.372,00 -7.085,74 -659.275,93
Abr-16 3 0 60115,64 0,00 12.650,00 11.920,38 -12.650,00 -11.920,38 -671.196,31
Mai-16 4 0 60296,53 0,00 1.715,00 1.584,39 -1.715,00 -1.584,39 -672.780,70
Jun-16 5 0 60477,96 0,00 3.461,54 3.135,22 -3.461,54 -3.135,22 -675.915,93
Jul-16 6 0 60659,94 0,00 23.711,54 21.055,17 -23.711,54 -21.055,17 -696.971,10
Ago-16 7 3 60842,47 182.527,41 23.646,32 20.585,54 158.881,09 161.941,87 -535.029,23
Set-16 8 0 61025,55 0,00 192.796,32 164.549,80 -192.796,32 -164.549,80 -699.579,03
Out-16 9 3 61209,17 183.627,52 84.896,32 71.037,44 98.731,20 112.590,08 -586.988,95
Nov-16 10 0 61393,35 0,00 4.896,32 4.016,69 -4.896,32 -4.016,69 -591.005,64
Dez-16 11 3 61578,09 184.734,27 154.896,32 124.577,39 29.837,95 60.156,88 -530.848,76
Jan-17 12 0 61763,38 0,00 169.896,32 133.962,09 -169.896,32 -133.962,09 -664.810,85
Fev-17 13 3 61949,23 185.847,68 169.896,32 131.335,38 15.951,36 54.512,30 -610.298,55
Mar-17 14 0 62135,63 0,00 22.228,32 16.846,29 -22.228,32 -16.846,29 -627.144,84
Abr-17 15 3 62322,60 186.967,80 4.896,32 3.638,04 182.071,48 183.329,77 -443.815,07
Mai-17 16 0 62510,13 0,00 4.896,32 3.566,70 -4.896,32 -3.566,70 -447.381,77
Jun-17 17 4 62698,23 250.792,91 4.896,32 3.496,77 245.896,59 247.296,14 -200.085,64
Jul-17 18 0 62886,89 0,00 1.434,78 1.004,57 -1.434,78 -1.004,57 -201.090,21
Ago-17 19 4 63076,12 252.304,46 1.434,78 984,88 250.869,68 251.319,58 50.229,37
Set-17 20 0 63265,91 0,00 1.434,78 965,57 -1.434,78 -965,57 49.263,81
Out-17 21 4 63456,28 253.825,13 1.434,78 946,63 252.390,35 252.878,50 302.142,30
Nov-17 22 0 63647,22 0,00 1.434,78 928,07 -1.434,78 -928,07 301.214,23
Dez-17 23 5 63838,74 319.193,70 1.434,78 909,87 317.758,92 318.283,83 619.498,06
Jan-18 24 0 64030,83 0,00 1.434,78 892,03 -1.434,78 -892,03 618.606,02
Fev-18 25 5 64223,50 321.117,51 1.434,78 874,54 319.682,73 320.242,97 938.849,00
Mar-18 26 0 64416,75 0,00 1.434,78 857,39 -1.434,78 -857,39 937.991,60
Abr-18 27 5 64610,59 323.052,93 1.434,78 840,58 321.618,15 322.212,34 1.260.203,94
Mai-18 28 0 64805,00 0,00 1.434,78 824,10 -1.434,78 -824,10 1.259.379,84
Jun-18 29 5 65000,00 325.000,00 1.434,78 807,94 323.565,22 324.192,06 1.583.571,90
56
Para a quinta situação buscou-se simular vendas de forma que a taxa interna
de retorno se igualasse a taxa mínima atrativa, definida como 2% incialmente. Dessa
forma distribui-se a venda das 49 unidades no dobro do período de tempo previamente
planejado, ou seja, 60 meses.
Na tabela 14 são apresentados os dados da simulação 05 na qual as vendas
iniciaram em maio de 2017 e finalizaram em janeiro de 2021. Para atingir uma TIR de
2% assumiu-se que as vendas deveriam ocorrer de maneira intermitente inicialmente
e nos últimos 18 meses ocorreriam de maneira constante e progressiva. Neste caso
considerou-se que os custo com marketing e venda foram similares ao caso da
simulação 02, acrescidos de uma parcela de igual valor para cada um dos meses 30
meses adicionados no planejamento.
O preço de venda de cada lote foi calculado utilizando uma extrapolação com
a mesma taxa de 0,30% ao mês utilizada na tabela de preços de venda segmentada.
O fluxo de caixa para este caso indicou um payback de aproximadamente 49,3
meses (4,11 anos) e um valor presente líquido foi de R$ 1.977.769,93.
57

Dispêndio Fluxo de Caixa Fluxo Descontado Saldo de Projeto
Mês n Un. Vendidas Valor/unidade R$ Receitas R$ Dispêndio R$
descontado R$ R$ (n=0) (n=0)
Jan-16 0 0 59576,22 0 631.700,00 631.700,00 -631.700,00 -631.700,00 -631.700,00
Fev-16 1 0 59755,49 0 20.900,00 20.490,20 -20.900,00 -20.490,20 -652.190,20
Mar-16 2 0 59935,29 0 7.372,00 7.085,74 -7.372,00 -7.085,74 -659.275,93
Abr-16 3 0 60115,64 0 12.650,00 11.920,38 -12.650,00 -11.920,38 -671.196,31
Mai-16 4 0 60296,53 0 1.715,00 1.584,39 -1.715,00 -1.584,39 -672.780,70
Jun-16 5 0 60477,96 0 3.461,54 3.135,22 -3.461,54 -3.135,22 -675.915,93
Jul-16 6 0 60659,94 0 23.711,54 21.055,17 -23.711,54 -21.055,17 -696.971,10
Ago-16 7 0 60842,47 0 22.211,54 19.336,48 -22.211,54 -19.336,48 -716.307,58
Set-16 8 0 61025,55 0 191.361,54 163.325,23 -191.361,54 -163.325,23 -879.632,81
Out-16 9 0 61209,17 0 83.461,54 69.836,88 -83.461,54 -69.836,88 -949.469,69
Nov-16 10 0 61393,35 0 3.461,54 2.839,67 -3.461,54 -2.839,67 -952.309,36
Dez-16 11 0 61578,09 0 153.461,54 123.423,44 -153.461,54 -123.423,44 -1.075.732,81
Jan-17 12 0 61763,38 0 168.461,54 132.830,77 -168.461,54 -132.830,77 -1.208.563,58
Fev-17 13 0 61949,23 0 168.461,54 130.226,25 -168.461,54 -130.226,25 -1.338.789,83
Mar-17 14 0 62135,63 0 20.793,54 15.758,90 -20.793,54 -15.758,90 -1.354.548,74
Abr-17 15 0 62322,6 0 3.461,54 2.571,98 -3.461,54 -2.571,98 -1.357.120,71
Mai-17 16 1 62510,13 62.510,13 6.000,00 4.370,67 56.510,13 58.139,46 -1.298.981,25
Jun-17 17 0 62698,23 0 6.000,00 4.284,98 -6.000,00 -4.284,98 -1.303.266,23
Jul-17 18 0 62886,89 0 2.538,46 1.777,33 -2.538,46 -1.777,33 -1.305.043,56
Ago-17 19 0 63076,12 0 2.538,46 1.742,48 -2.538,46 -1.742,48 -1.306.786,03
Set-17 20 1 63265,91 63.265,91 2.538,46 1.708,31 60.727,45 61.557,60 -1.245.228,43
Out-17 21 0 63456,28 0 2.538,46 1.674,81 -2.538,46 -1.674,81 -1.246.903,25
Nov-17 22 0 63647,22 0 2.538,46 1.641,98 -2.538,46 -1.641,98 -1.248.545,22
Dez-17 23 0 63838,74 0 2.538,46 1.609,78 -2.538,46 -1.609,78 -1.250.155,00
Jan-18 24 0 64030,83 0 2.538,46 1.578,22 -2.538,46 -1.578,22 -1.251.733,22
Fev-18 25 1 64223,5 64.223,50 2.538,46 1.547,27 61.685,04 62.676,23 -1.189.056,98
Mar-18 26 0 64416,75 0 2.538,46 1.516,93 -2.538,46 -1.516,93 -1.190.573,91
Abr-18 27 0 64610,59 0 2.538,46 1.487,19 -2.538,46 -1.487,19 -1.192.061,10
Continua
58
Tabela 15 - Simulação 05 de vendas e fluxo de caixa - continuação

Mai-18 28 0 64805 0 2.538,46 1.458,03 -2.538,46 -1.458,03 -1.193.519,13
Jun-18 29 1 65000 65.000,00 2.538,46 1.429,44 62.461,54 63.570,56 -1.129.948,57
Jul-18 30 0 65195 0 2.538,46 1.401,41 -2.538,46 -1.401,41 -1.131.349,98
Ago-18 31 0 65390,59 0 2.538,46 1.373,93 -2.538,46 -1.373,93 -1.132.723,91
Set-18 32 0 65586,76 0 2.538,46 1.346,99 -2.538,46 -1.346,99 -1.134.070,90
Out-18 33 0 65783,52 0 2.538,46 1.320,58 -2.538,46 -1.320,58 -1.135.391,48
Nov-18 34 1 65980,87 65.980,87 2.538,46 1.294,69 63.442,41 64.686,18 -1.070.705,30
Dez-18 35 0 66178,81 0 2.538,46 1.269,30 -2.538,46 -1.269,30 -1.071.974,60
Jan-19 36 0 66377,35 0 2.538,46 1.244,41 -2.538,46 -1.244,41 -1.073.219,01
Fev-19 37 0 66576,48 0 2.538,46 1.220,01 -2.538,46 -1.220,01 -1.074.439,02
Mar-19 38 0 66776,21 0 2.538,46 1.196,09 -2.538,46 -1.196,09 -1.075.635,11
Abr-19 39 1 66976,54 66.976,54 2.538,46 1.172,64 64.438,08 65.803,90 -1.009.831,21
Mai-19 40 0 67177,47 0 2.538,46 1.149,64 -2.538,46 -1.149,64 -1.010.980,85
Jun-19 41 0 67379 0 2.538,46 1.127,10 -2.538,46 -1.127,10 -1.012.107,96
Jul-19 42 1 67581,14 67.581,14 2.538,46 1.105,00 65.042,68 66.476,13 -945.631,82
Ago-19 43 1 67783,88 67.783,88 2.538,46 1.083,34 65.245,42 66.700,54 -878.931,28
Set-19 44 1 67987,23 67.987,23 2.538,46 1.062,09 65.448,77 66.925,14 -812.006,14
Out-19 45 1 68191,19 68.191,19 2.538,46 1.041,27 65.652,73 67.149,92 -744.856,22
Nov-19 46 1 68395,77 68.395,77 2.538,46 1.020,85 65.857,31 67.374,91 -677.481,30
Dez-19 47 1 68600,95 68.600,95 2.538,46 1.000,83 66.062,49 67.600,12 -609.881,18
Jan-20 48 1 68806,76 68.806,76 2.538,46 981,21 66.268,30 67.825,55 -542.055,64
Fev-20 49 2 69013,18 138.026,35 2.538,46 961,97 135.487,89 137.064,38 -404.991,26
Mar-20 50 2 69220,22 138.440,43 2.538,46 943,11 135.901,97 137.497,32 -267.493,93
Abr-20 51 2 69427,88 138.855,75 2.538,46 924,62 136.317,29 137.931,14 -129.562,80
Mai-20 52 3 69636,16 208.908,48 2.538,46 906,49 206.370,02 208.001,99 78.439,20
Jun-20 53 3 69845,07 209.535,21 2.538,46 888,71 206.996,75 208.646,49 287.085,69
Jul-20 54 3 70054,6 210.163,81 2.538,46 871,29 207.625,35 209.292,53 496.378,22
Ago-20 55 3 70264,77 210.794,30 2.538,46 854,2 208.255,84 209.940,10 706.318,32
Set-20 56 4 70475,56 281.902,25 2.538,46 837,45 279.363,79 281.064,79 987.383,11
Out-20 57 4 70686,99 282.747,96 2.538,46 821,03 280.209,50 281.926,92 1.269.310,04
Nov-20 58 5 70899,05 354.495,25 2.538,46 804,93 351.956,79 353.690,31 1.623.000,35
Dez-20 59 5 71111,75 355.558,73 2.538,46 789,15 353.020,27 354.769,58 1.977.769,93
59
Comparando os indicadores de viabilidade econômica tem-se os dados da

tabela 15 para as cinco simulações:
Tabela 16 – Indicadores de viabilidade Econômica para simulações

Simulação TIR (%) VPL (R$) Payback (anos)
1 5,37 1.725.398,26 1,72
2 4,55 1.748.732,86 1,89
3 6,99 1.700.507,65 1,56
4 5,79 1.583.571,90 1,65
5 2,03 1.977.769,93 4,11
Fonte: do Autor.
A partir do gráfico da figura 10 pode se afirmar que a TIR da simulação 03 foi a

mais alta, e sugere-se que para se obter taxas internas de retorno maiores o indicado
é que se inicie com as vendas nos primeiros meses de projeto, mesmo que se venda
uma menor quantidade por mês. Para todas as situações simuladas a TIR foi
satisfatória e atende ao critério de aceite do projeto, que diz que a hipótese é viável
se TIR>TMA.
Figura 10 - Gráfico comparativo de indicadores de viabilidade econômica para

simulações
8 R$ 2.500
Milhares
7
R$ 2.000
6
5
R$ 1.500
Payback/Tir
R$ 1.000
3
2
R$ 500
1
0 R$ 0
1 2 3 4 5
Simulações
TIR (%) Payback (anos) VPL (R$)
Fonte: do Autor.
60
Para o indicador de payback a situação 03 também se mostrou mais favorável,

visto que o fluxo de caixa passa a ficar positivo em 1,56 anos, aproximadamente 2
meses antes do que a segunda melhor opção que seria a simulação 04, com 1,65
anos.
O VPL mais alto é obtido com a simulação 05, retornando um valor de 13% a
mais do que a segunda melhor opção para VPL (simulação 02), o que corresponde a
um valor de aproximadamente R$ 230.000. Comparando-se com o VPL da simulação
03 que possui melhores indicadores de payback e TIR, tem-se um valor 16% maior,
correspondente a R$ 277.000,00. A simulação 04 apresentou o VPL mais baixo, o que
condiz com o fato de as vendas terem sido definidas de maneira intermitente gerando
um fluxo de caixa ora positivo, ora negativo.
Pode-se sugerir a partir de tais indicadores que o ideal para o tempo de vendas
e marketing seriam os propostos na simulação 03 prioritariamente e após na
simulação 01, mantendo as vendas de maneira constante.
Para todas as situações o investimento pareceu viável, visto que todos os
indicadores atenderam aos seus respectivos critérios de aceitação.
61
5 CONCLUSÃO
O projeto parcial do loteamento nasceu a partir de regras impostas sobre o

terreno, visto que a divisão de áreas deveria atender a alguns critérios solicitados pela
Prefeitura da cidade pela legislação, e com base em estudos de mercado e
empreendimentos similares.
A pesquisa de mercado demonstrou que o empreendimento do estudo em
questão possui aceitação na região de Encantado e que está nivelado com a realidade
mercadológica no setor imobiliário.
Nas cinco simulações realizadas pode-se observar que todas apresentaram um
VPL positivo e que nas situações em que as vendas iniciavam mais rapidamente os
indicadores mostraram-se mais satisfatórios, com menor payback e maior taxa interna
de retorno.
Mesmo nas situações em que as vendas projetadas ocorriam mais tarde e até
mesmo intercaladas, o valor presente líquido manteve-se positivo e com uma taxa
interna de retorno próxima a 5% (cinco por cento).
Desta forma, pode-se sugerir que o estudo proporcionou um embasamento
razoável para definir o projeto como viável e alocá-lo num segundo momento
denominado de implantação dentro do viés comercial e empreendedor, atendendo ao
problema de pesquisa e sua temática, atingindo assim o objetivo principal de analisar
a viabilidade econômico-financeira deste empreendimento.
62
63
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UNIVERSIDADE DO VALE DO RIO DOS SINOS - UNISINOS

UNIDADE ACADÊMICA DE GRADUAÇÃO

BRUNO KÜMMEL CARRER

ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA PARA EXECUÇÃO DE

ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA PARA EXECUÇÃO DE

Trabalho de Conclusão de Curso

Orientador: Prof. Dr. Marco Aurélio Stumpf Gonzalez

A construção civil é um ramo comercial no qual há uma grande quantidade de

Palavras-chave: Loteamento. Análise Econômica. Custos.

ABNT Associação Brasileiro de Normas Técnicas

4.6 SIMULAÇÕES ..................................................................................................... 46

Figura 1 - Região do empreendimento na cidade de Encantado (RS) ...................... 30

Tabela 1- Investimento x Rentabilidade, Liquidez e Segurança ................................ 23

Como consequência do crescimento populacional brasileiro estimado em

Loteamentos é o tema mais requisitado pelos membros do Ministério Público

1.1 DEFINIÇÃO DO TEMA OU PROBLEMA

Viabilidade econômico-financeira de loteamentos.

1.2 DELIMITAÇÕES DO TRABALHO

Análise de viabilidade, com ênfase no quesito econômico-financeiro, para

Os objetivos do trabalho estão descritos a seguir, divididos em Objetivo Geral

1.3.1 Objetivo Geral

O objetivo geral desta pesquisa é verificar a viabilidade econômico-financeira

1.3.2 Objetivos Específicos

a) Identificar os principais elementos que agregam custos a execução do

O desenvolvimento das cidades acaba por trazer uma necessidade de espaço

A revisão bibliográfica abrange os aspectos necessários para o entendimento

A definição de loteamento é encontrada na legislação brasileira nº 6.766, de 19

2.1.1 Aspectos Legais

Hirschfield (2000) resume a etapa relacionada com os aspectos jurídicos em

normas complementares ao parcelamento de solo urbano, lhes transferindo poder

2.1.2 Aspectos Ambientais

Um diagnóstico ambiental é a próxima etapa para o parcelamento do solo,

2.1.3 Aspectos Urbanísticos

Segundo Goeink (2009), no quesito urbanístico, é necessário realizar o projeto

2.1.4 Aspectos Técnicos

Para realização de um estudo de viabilidade técnico são examinadas

2.1.5 Aspectos Econômico-Financeiros

Os aspectos que tiverem caráter imponderável serão assumidos como custo,

2.1.6 Aspectos de Comercialização

Hirschfield (2000) chama os aspectos de comercialização de aspectos

durante a execução da infraestrutura. É importante que a pesquisa da demanda seja

O valor de mercado de um bem imóvel é criado, mantido, modificado ou

2.2 PLANEJAMENTO DE LOTEAMENTO

Segundo Goldman (2004), o planejamento de um empreendimento atualmente

informações de diversos setores, direcionando-os de forma adequada a sua utilização

2.3 ANÁLISE DE INVESTIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Para que aconteça investimento na construção civil, mais especificamente na

sem analisar o custo empregado do capital de maneira adequada, sendo necessário

2.3.1 Modalidades de investidores

O público-alvo ou investidores podem ser identificados por meio de perfis

2.3.2 Tipos de Investimento

Os investimentos podem ser classificados como empresariais ou pessoais, e

O Banco do Brasil (2007) destaca que, ao se investir em determinadas

Tabela 1- Investimento x Rentabilidade, Liquidez e Segurança

2.3.3 Tipos de Projetos

Projetos empresariais podem ser classificados como mutuamente excludentes,

2.4 VIABILIDADE ECONÔMICA

Ao realizarem suas atividades profissionais, tanto engenheiros, como

econômico de viabilidade pode confirmar essas escolhas, afirma Casarotto Filho e

2.4.1 Avaliação de Bens e Indicadores de Viabilidade

A avaliação de bens pode ser realizada a partir de três metodologias: identificar

Os cenários aplicáveis devem refletir condições factíveis de operação do

Indicadores de viabilidade são utilizados para determinar o resultado final das

2.4.1.2 Fluxo de Caixa