Engenharia Civil/Produção Civil

Direito Empresarial
Profa. Juliana Lamego Balbino

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Conceito: O desenvolvimento econômico brasileiro resultou num processo de

industrialização e urbanização acelerado, fazendo com que surgisse no país a
figurado do empresário imobiliário. Este empresário passou a organizar e
coordenar a construção de edificações para alienação de unidades autônomas
em regime condominial, recebendo a denominação de “incorporador”. É uma
figura que nasceu antes mesmo de existir uma disciplina jurídica a este
respeito, face às exigências do comércio social.

Lei 4.591/64: o sistema de incorporação imobiliária foi instituído pela Lei

4.591/64, de 16 de novembro de 1964, e, supletivamente, pela Lei 4.864/65
(Lei de estímulo à construção civil). Posteriormente foram editadas as medidas
provisórias nºs 2.221 e 2.223 e a Lei 10.931/04. O texto legal criado constitui
documento que espelha o equilíbrio entre a intervenção do Estado em defesa
do interesse coletivo e a necessidade de permitir a atuação da livre iniciativa.
Desta forma, relativou-se o princípio da autonomia da vontade, através da
inserção de disposições de ordem pública que definem o conteúdo do contrato.

Incorporador: Em seus artigos 28 e 29, a lei em estudo traz o conceito da

figura do incorporador. Necessário ter em mente que seu objetivo maior é o
lucro através do empreendimento a ser construído. A incorporação resulta da
atividade de um empreendedor que reúne interessados na produção de um
bem que, uma vez pronto, resultará em unidades autônomas que pertencerão a
cada uma das pessoas, na medida de sua participação. Para a produção são
mobilizados capitais do incorporador, dos adquirentes e, eventualmente, dos
financiadores. Embora cada um desses agentes tenha motivação diversa, há
entre eles um entrelaçamento de interesses, do qual depende o sucesso do
empreendimento.
O fato de ser ou não o construtor é indiferente para a tipificação do
incorporador, o que também ocorre com o nome dado ao ajuste em que se
prometem unidades autônomas futuras em regime condominial.

O art. 30 equipara ao incorporador os proprietários ou titulares de direitos

aquisitivos sobre o terreno que contratam a construção de edifícios que se
destinam à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações
antes da conclusão das obras. Isso não contraria o art. 32 desta lei, mas tão-
somente o desrespeita, devendo, neste caso, ser aplicado o art. 66, inciso I,
vez que se configurou a contravenção à economia popular por falta de
satisfação às exigências legais.

Caso haja mais de um incorporador em determinado empreendimento, eles

serão solidariamente responsáveis, independentemente de convenção ou
cláusula, porque a sua solidariedade resulta da lei, art. 31, §3º.

- Quem pode incorporar: Primeiramente, cumpre ressaltar que a obrigação

principal do incorporador consiste em transmitir a posse e o domínio de
unidade autônoma ao adquirente, pronta e acabada, nas condições pactuadas.
Para que essa obrigação possa ser cumprida faz-se essencial que o
incorporador tenha legitimidade para transmitir domínio.

Por isso, a lei exige seja o incorporador proprietário do terreno, promitente

comprador, promitente permutante ou cessionário daqueles últimos (art. 31,
“a”), ou ainda que, em sendo construtor ou corretor de imóveis, tenha recebido
mandato por instrumento público do proprietário ou do titular do direito à
aquisição, para alienar as frações ideais do terreno correspondentes às
unidades autônomas a serem construídas (art. 31, ‘b’). Neste último caso, a
promoção e a responsabilidade caberão exclusivamente ao incorporador, não
obrigando o mandante (art. 31, §1º). O incorporador recebeu do proprietário o
direito de fruir a propriedade do mandante, edificando prédio para alienação de
futuras unidades autônomas a terceiros adquirentes. O incorporador aliena a
construção em nome próprio e a fração ideal em nome do mandatário.
Deveres Gerais do Incorporador: Nenhum incorporador poderá oferecer e
negociar unidades autônomas sem ter, antes, arquivado no Cartório de
Registro de Imóveis a documentação completa, relativamente ao
empreendimento que promove. A documentação exigida vem arrolada nas
hipóteses do artigo 32 da Lei 4591/64.

Toda a documentação será conferida pelo Oficial do Cartório e, considerada

regular, será feito o arquivamento sob certo número de ordem, que se vinculará
ao empreendimento.

Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de

cessão de unidades autônomas são irretratáveis (de forma a não prejudicar
outros adquirentes, pois o valor pago é empregado no negócio) e, uma vez
registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito à
adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder,
inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

- Prazo de Carência: Uma vez passada a certidão, a mesma terá a validade de

180 dias, devendo a incorporação ser concretizada neste período. Em caso
contrário, o incorporador deverá adquirir uma revalidação do registro por igual
prazo, para que possa negociar as unidades autônomas.

No mesmo prazo de 180 dias, poderá o incorporador desistir do

empreendimento, denunciando o fato, por escrito, ao oficial, para que dê baixa
no respectivo registro, e comunicará por escrito aos interessados, sob pena de
responsabilidade civil e criminal. Neste prazo, deve o incorporador sondar e
averiguar as condições do mercado e verificar a viabilidade do negócio.

Caso haja mandatários do titular de direitos sobre o terreno, a lei devolve ao

outorgante da procuração, nos 05 dias subseqüentes ao escoamento do prazo
de carência, o direito de formalizar a denúncia. Se não o fizer, será
solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias
por este recebidas, de forma a ressarcir os adquirentes.
A denúncia gera uma dívida, imediatamente, para o incorporador quanto às
prestações ou quantias já arrecadadas dos candidatos à aquisição das
unidades: é ele obrigado a restituí-las. Esta restituição, por determinação legal,
deve ser feita no prazo de 30 dias, a contar da denúncia. Caso a devolução
não seja feita de forma espontânea, os adquirentes têm a faculdade de exigir
reembolso por via executiva e com direito ao reajustamento dos valores em
débito, mais juros de 6% ao ano.

- Ocupação do Imóvel: Art. 38 da Lei 4591/64: o estado de ocupação do imóvel

não pode ser apresentado pelo incorporador como razão determinante do
retardamento ou escusa para o cumprimento do contrato. Para isso, cabe ainda
ao incorporador fazer constar do ajuste, de forma obrigatória, o fato de
encontrar-se o imóvel ocupado, esclarecendo-se a que título se deve esta
ocupação e quais as condições de desocupação.

Obrigações do Incorporador para com o adquirente: O adquirente tem o

direito de celebrar o contrato. Assim, o incorporador tem o prazo de 60 dias, no
máximo, para promover a celebração do contrato relativo à incorporação, nos
moldes da minuta depositada no Cartório de Registro Imobiliário.
Prazo de denúncia: - se houver, ao final do prazo;
- se não houver, da data de qualquer documento de ajuste
preliminar.

Descumprida esta obrigação, a lei assegura a outra parte o direito de averbar a

carta proposta ou o documento de ajuste preliminar no registro de imóveis. A
partir da averbação, nasce o direito à obtenção compulsória do contrato
correspondente.

- Após o “habite-se”, o incorporador deverá requerer a averbação da

construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que
resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. O construtor tem esse
mesmo dever, com a imposição de solidariedade com o incorporador
responsável pela indenização.

Rescisão: Pode ser estipulado no contrato de incorporação que, na hipótese

de atrasar o adquirente o pagamento de parcela relativa à construção, os
efeitos da mora recairão não apenas na aquisição da parte construída, mas
também, sobre a fração ideal do terreno, ainda que já esteja totalmente pago.

Caso a cláusula resolutória não seja expressa, o incorporador deverá interpelar

o adquirente, pela via judicial, assinando-lhe o prazo para pagamento, sob
pena de resolução, e somente na falta de atendimento à notificação é que
poderá ter lugar a extinção do contrato.

Patrimônio de afetação: A critério do incorporador, a incorporação poderá ser

submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto da
incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ele vinculados,
ficarão separados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinados à consecução da incorporação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

O patrimônio geral separa-se do da afetação e só responde por dívidas e

obrigações à incorporação respectiva.

Tal patrimônio é constituído mediante averbação, a qualquer tempo, no

Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso,
também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Será aberta uma conta de depósito especificamente para o fim de manter e

movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação. Ele será extinto
pela averbação da construção, pela revogação em razão de denúncia da
incorporação e por liquidação deliberada pela assembléia.
Os efeitos da falência ou insolvência civil do incorporador não atingem os
patrimônios de afetação construídos. Os mesmos não farão parte da massa
falida. Neste caso, a Comissão de Representantes receberá mandato e será
decidido pela continuação da obra ou pela liquidação do patrimônio. Esta
comissão terá poderes para firmar o contato definitivo em decorrência dos
contratos preliminares, assim como transmitir o domínio aos adquirentes.

Os adquirentes têm responsabilidade subsidiária pelo pagamento das

obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo
patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da
decretação da falência, ou insolvência do incorporador. Se decidirem por dar
continuidade à obra, têm o prazo de 01 ano desta deliberação ou até a data da
concessão do “habite-se”, se esta ocorrer em prazo inferior, para estar
realizando este pagamento.

Infrações: Artigos 63 a 66 da Lei 4591/66.