FRONTINI Titularidade de Direitos Imobiliários Por Entes Despersonalizados

33
US
TITULARI
ITULARIDADE DE DIREITOS IMOBILIÁRIOS POR ENTES
DOS: PARADOXO NO ORDENAMENTO JURÍDICO PÁTRIO
DESPERSONALIZADOS
ESPERSONALIZAD
ESPERSONALIZA
ESPERSONALIZADOS
O
TITULARITY
ULARI Y OF REAL ESTATE RIGHTS BY DESPERSONALIZED:
PARADOX IN THE LEGAL BRAZILIAN SYSTEM
EX
ANA PAULA FRONTINI

CL
Mestranda em Direito Político
olítico e Econômico na Universidade Presbiteriana Mackenzie. Especialista em
ontifícia Universidade Católica de São PPaulo. Especialista em Direito
Direito Notarial e Registral pela Pontifícia
aulista da Magistratura. 1ª Vice Presidente do C
Processual Penal pela Escola Paulista Conselho de Direção da
Academia Notarial Brasileira. Tabeliã
abeliã do 22º TTabelionato de Notas da Capital de São Paulo.
anapaulafrontini@gmail.com
US
Recebido em: 26.09.2017

Aprovado em: 26.09.2017
IV
ÁREAS DO DIREITO: Imobiliário e Registral; Civil
RESUMO: Sistemas jurídicos são sistemas lógicos ABSTRACT: Legal systems are logical systems that
O
que objetivam manter a ordem social por meio aim to maintain social order through the esta-
do estabelecimento de normas que regulam as blishment of norms that regulate relationships
relações jurídicas e os fatos da vida. A atividade and facts of life. The notarial
notarial activity,, as a public
TJ
notarial, que é prestação de serviço público, de- service, must be able to respond to the challen-
ve estar apta a responder aos desafios de uma ges of a complex society, allowing political, social
sociedade complexa, permitindo o desenvol- and economic development, by providing choices
vimento político, social e econômico por meio end stabilizing expectations,, acting as a promo
promo-
DF
da viabilização de escolhas e da estabilização ter of legally assured rights. The theme discusdiscus-
de expectativas, atuando como promotora dos sed in this article is based on an everyday fact
direitos legalmente assegurados. O tema dis- in the Real Estate Registry Offices of the whole
cutido no presente artigo baseia-se num fato country: the impossibility of registration without
cotidiano nos Cartórios de Registros de Imóveis a unanimous decision of the condominial As- As-
T
de todo o país: a impossibilidade de registro sem sembly,, of the acquisition of condominial units
decisão unânime da Assembleia condominial, da adjudicated in auction by the condominium, in
aquisição de unidade condominial adjudicada case of lack of payment of construction price
em leilão pelo condomínio edilício, no caso de installments by such units (hypothesis of § 3º of
falta de pagamento das prestações do preço da article 63 of Law 4,591/64). This article presents
construção (hipótese do § 3º do artigo 63 da Lei a study about depersonalized entities (such as
4.591/64). O presente artigo apresenta um estu- the condominium) in Brazilian law, considering
do sobre os entes despersonalizados (entre eles o the practical difficulties related to the exercise
FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

despersonalizados: paradoxo no ordenamento jurídico pátrio.
Revista de Direito Imobiliário. vol. 83. ano 40. p. 33-47. São Paulo: Ed. RT, jul.-dez. 2017.
34 REVISTA DE DIREITO IMOBILIÁRIO 2017 • RDI 83
condomínio) no direito brasileiro, considerando of property rights by these entities, despite the
as dificuldades práticas relativas ao exercício do legal provisions that guarantee such rights.
US
direito de propriedade por esses entes,, a despeito
do reconhecimento pelo ordenamento jurídico
de sua capacidade para titularizar direitos.
PALAVRAS-CHAVE: Entes despersonalizados – Con
Con- KEYWORDS: Despersonalized Entities – Condomi-
O
domínio edilício – Unidade adjudicada em leilão – nium – Units adjudicated in auction – Authoriza-
Desnecessidade de autorização pela Assembleia. tion by the Assembly.
EX
SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Sujeito de direitos e pessoa jurídica: a necessária distinção.
3. Entes despersonalizados e capacidade jurídica. 3.1. A capacidade processual dos entes
despersonalizados e a sua implícita previsão legal. 4. O condomínio edilício e a adjudicação
de bens. 5. Considerações finais acerca dos entes despersonalizados e titularidade de direi
direi-
tos: paradoxo no ordenamento. 6. Referências.
CL
1. INTRODUÇÃO
US
Em um Estado Democrático de Direito, eito, a atividade extrajudicial, enquan

enquan-
to prestação de serviço público, deve demonstrar-se apta a dar respostas aos
desafios de uma sociedade em rápida transformação, impulsionando o desen desen-
volvimento político, social e econômico, viabilizando escolhas, estabilizando
IV
omotora dos direitos

expectativas e atuando como promotora dir legalmente assegurados.
Da mesma forma, o ordenamento jurídico deve procurar atender aos an an-
seios sociais, adequando-se, quando preciso for, mas mantendo a sua neces neces-
O
sária coerência interna. Sistemas jurídicos são sistemas lógicos que têm por
função procurar diminuir o arbitrário, as desordens sociais que possam decordecor-
rer da diferença de interesses entre os indivíduos.
TJ
Nesse esteio, as normas jurídicas podem ser tomadas como os conceitos

que regulam situações fáticas em que haja o conflito de interesses. Contudo,
não são somente as normas jurídicas que ordenam o sistema: a interpretação
DF
que delas se faz e a apreensão dos conceitos jurídicos que norteiam todo o
ordenamento também são relevantes quando da regulação de situações fáticas.
Os sujeitos de direito, ou sujeitos de relações jurídicas, são os entes titula
titula-
T
res de direitos e de obrigações. No direito brasileiro – por uma interpretação

doutrinária – são considerados sujeitos de direito apenas os seres dotados de
personalidade jurídica: a personalidade é a possibilidade de se encaixar em
suportes fáticos, que, pela incidência das regras jurídicas, se tornem fatos jurí-
dicos. Discordando dessa interpretação doutrinária, procura-se resgatar a con-
cepção dada por Pontes de Miranda acerca da constituição do sujeito como
titular de direitos, preliminarmente à concepção de personalidade jurídica.

DOUTRINA NACIONAL 35
Tendo isso em vista, o presente artigo pretende estudar a titularidade de direi

direi-
tos imobiliários por entes despersonalizados, tema de grande interesse ao direito
US
registral, porque toca a problema relativo ao exercício do direito de propriedade
desses entes, que, embora tenham a aptidão para titularizar direitos assegurados
pelo ordenamento jurídico, enfrentam restrição quando de sua prática.
O
A problemática discutida no presente artigo estabelece-se a partir de um
fato cotidiano nos Cartórios
Car de Registros de Imóveis de todo o país: a impos
impos-
sibilidade de lavrar escritura pública quando ocorree a adjudicação de unidade
pelo condomínio edilício (nas hipóteses do § 3º do artigo 63 da Lei 4.591/64),
EX
adquirida em leilão de unidade devedora das prestações do preço da construconstru-
ção, independentemente de decisão unânime da Assembleia para que o condo- condo
mínio adquira o bem.
CL
Muito embora os entes despersonalizados – entre os quais se inclui o con-
domínio edilício –, sejam titulares es de direitos
dir imobiliários, acabam sendo
vedados de exercê-lo sponte propria e, assim, impedidos de exercer os atos per-
tinentes ao proprietário, vedação que se relaciona intrinsecamente com a sua
US
natureza jurídica.
No caso do condomínio edilício, argumenta-se que, por se tratar de bem de
propriedade conjunta de todos os condôminos, arrematado como pagamento
de dívida, não podem ser constrangidos a adquirir coisa imóvel, já que a pro- pro
IV
priedade é fonte também de deveres e obrigações, razão pela qual – para parte
majoritária da doutrina – exige-se a decisão da Assembleia sobre a adjudicação.
Assim, na ausência de uma regulamentação completa a esse respeito, ficam
O
os cartórios registrais impedidos de realizar o registro quando da adjudicação,

e essa problemática perpassa a relevante questão da ausência de uma clara de- de
finição da natureza jurídica desses entes, que por essa razão foi escolhida como
TJ
objeto do presente estudo.
2. SUJEITO DE DIREITOS E PESSOA JURÍDICA: A NECESSÁRIA DISTINÇÃO

STINÇÃO
INÇÃO
DF
Entre os doutrinadores pátrios1, prevalece a teoria da personalidade jurídi

jurídi-
ca, que compreende que pessoa seria sinônimo de sujeito de direitos2, admitindo
T
1. Sílvio Rodrigues, Orlando Gomes, Caio Mário da Silva Pereira, Washington de Barros
Monteiro, Maria Helena Diniz, Sílvio de Salvo Venosa, Carlos Roberto Gonçalves,
Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho, entre outros.
2. SILVA, Claudio Henrique Ribeiro da. Apontamentos para uma teoria dos entes des-
personalizados. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 10, n. 809, 20.09.2005. Disponí-
vel em: [https://jus.com.br/artigos/7312]. Acesso em: 24.07.2016.

a existência de apenas duas categorias de pessoas: as físicas e as jurídicas, mas,

reconhecendo, entretanto, a existência dos entes despersonalizados, prevista
US
legalmente.
Washington de Barros Monteiro, seguindo essa corrente, assevera que: “na
obri-
acepção jurídica, pessoa é o ente físico ou moral, suscetível de direitos e obri
O
gações. Nesse sentido, pessoa é o sinônimo de sujeito de direito ou sujeito de
relação jurídica”3.
Sílvio Venosa,
enosa, por sua vez, aduz que:
EX
(…) no estágio atual do direito, entendemos por pessoa o ser ao qual se
atribuem direitos e obrigações. (...) A personalidade, no campo jurídico,
é a própria capacidade jurídica, a possibilidade de figurar nos polos da
relação jurídica4.
CL
Confirmando esse entendimento, Gagliano e Pamplona Filho afirmam que

“a personalidade jurídica, portanto,
tanto, para a teoria geral do direito civil, é a ap
ap-
tidão genérica para titularizar dir direitos
direitos e contrair obrigações, ou, em outras
US
palavras, é o atributo necessário para ser sujeito de direito”5. Marcos Bernardes

Melo, no mesmo esteio, afirma que a regra geral é que a pessoa plenamente
capaz – sui juris – física ou jurídica, é que detém o direito de agir, por ser titular
do direito material6.
IV
Percebe-se, assim, que há na doutrina a equiparação entre as noções de

eito ou sujeito de relação
pessoa e de sujeito de direito elação jurídica.
A esse respeito, Claudio Henrique Ribeiro da Silva pondera que a ampla
O
aceitação e reprodução da doutrina segundo a qual pessoa e sujeito de direito

são uma única e mesma coisa – que ele denomina de teoria da equiparação –
conduz a dois caminhos sem saída: “(…) ou impossibilita a elaboração de
TJ
uma teoria dos entes despersonalizados ou a autoriza, desde que, em tal teo- teo
ria, os entes despersonalizados não sejam alçados à qualidade de sujeitos de
direito”7.
DF
3. MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil. Parte Geral. São Paulo:
Saraiva, 2003. v. I. p. 62.
T
4. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. Parte Geral. São Paulo: Atlas, 2003. v. I.
p. 147.
5. GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil.
Parte Geral. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 88.
6. MELO, Marcos Bernardes. Teoria do fato Jurídico. Plano da Eficácia. 1ª parte. 2. ed.
rev. São Paulo: Saraiva, 2004. p. 125-126.
7. SILVA, obra citada.

Essas, a nosso ver, são hipóteses estéreis já que não encaminham a qualquer
solução o problema existente quanto à titularidade e exercício de direitos dos
US
entes despersonalizados, especialmente dos dir direitos imobiliários.
Muito embora a concepção de sujeito de direito como pessoa tenha prevaleprevale-
cido na doutrina civilista durante bastante tempo, há corrente doutrinária a ela
O
contrária, e não se trata propriamente de uma nova corrente: retomando a con con-
cepção de sujeito de Direito apresentada por Pontes de Miranda, Simone Eberle
informa que ser sujeito de direito não é atribuição apenas a quem é titular de
EX
direito, mas também a quem o seja de dever ou de qualquer situação jurídica8.
observa que só se deve tratar das pessoas depois de tra-
Pontes de Miranda observa
tar dos sujeitos de direito,
eito, ser pessoa é a possibilidade de ser sujeito de direito,
ter personalidade é a possibilidade de se encaixar em suportes fáticos, que,
CL
pela incidência das regras jurídicas se tornam fatos jurídicos, e, portanto, a

eito9.
possibilidade de ser sujeito de direito
Marcos Bernardes Melo assevera que ser sujeito de direito é ter titularidade,
e não ser pessoa: o conceito de sujeito de direito precede o de pessoa, de modo
US
que somente se deveria falar desse após aquele10. Essa concepção, também,
remonta ao entendimento de Pontes de Miranda, para quem:
Ser pessoa é fato jurídico: com o nascimento com vida, o ser humano en- en
IV
tra no mundo jurídico, como elemento do suporte fáctico em que o nascer

é núcleo. Esse fato jurídico tem a sua irradiação de eficácia. A civilização
contemporânea assegurou aos que nela nasceram o serem pessoas a ter o
O
fato jurídico do nascimento efeitos da mais alta significação. Outros direitos,

porém, surgem de outros fatos jurídicos, em cujos suportes fácticos a pessoa
se introduziu e em tais direitos ela se faz sujeito de direito.11
TJ
Pontes de Miranda prossegue, assegurando que são as condições sociais de cada

momento histórico que irão determinar a personalidade, ou seja, aqueles que têm
a possibilidade de serem sujeitos de direito e deveres no ordenamento jurídico12.
DF
8. EBERLE, Simone. A capacidade entre o fato e o direito.. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris,
T
2006. p. 56. A autora defende que ser sujeito de direito, em verdade, é figurar ativamente
na relação jurídica fundamental ou nas relações jurídicas que são efeitos ulteriores.
9. MIRANDA, Pontes de. Manual de Direito Constitucional. Coimbra: Coimbra, 1983.
t. 1. p. 129.
10. MELO, obra citada, p. 125.
11. MIRANDA, obra citada, p. 153.

Ser sujeito de direito significa ser titular de direito ou de dever,

er, de pretensão
ou de obrigação, de ação ou situação de acionado, de exceção ou de situação
US
de executado ou, também, de ser autor,, réu, embargante, opoente, assistente
ou, apenas, recorrente, ou, mais amplamente, de alguma situação jurídica ((lato
sensu),
), seja como termo da relação jurídica, seja como detentor de uma sim sim-
ples posição no mundo jurídico13.
O
universa
Assim, sujeito de direito é todo ente, seja grupo de pessoas, sejam universa-
lidades patrimoniais, a que o ordenamento jurídico atribui capacidade jurídica,
EX
e que, por isso, detém titularidade de posição como termo, ativo ou passivo,
em relação jurídica de direito material, independentemente de ser pessoa ou
não. A compreensão desse ponto de vista é crucial para o entendimento do
que virá a seguir, sobree a constituição e natur
natureza dos entes despersonalizados.
CL
3. ENTES DESPERSONALIZADOS
DOS E CAPACIDADE
C
CAPAC
CA JURÍDICA
Entes despersonalizados ou pessoas
pessoas formais são coletividades de seres hu hu-
US
manos ou de bens que, conforme a doutrina majoritária, não possuem perso perso-
nalidade jurídica própria, porque não há a intenção de estar junto com objetivo
comum (affectio societatis), sendo que o seu objetivo seria atender, meramente,
às necessidades internas de organização dos seus integrantes (como o condo condo-
IV
mínio, o espólio, a massa falida, a herança jacente, por exemplo), fato altamen
altamen-
te controverso se consideradas as complexas relações jurídicas que tais entes
travam com terceiros, como se verá.
O
A ordem jurídica dotou os sujeitos não apenas de personalidade mas tam tam-
bém de capacidade jurídica, que é a capacidade para a aquisição de direitos e
para o seu exercício. Jorge Miranda explicita que a capacidade de direito é a
TJ
eitos, a possibilidade de ser titular de dir

capacidade de ter direitos, eitos14.
direitos
obri
A personalidade determina a suscetibilidade de ser titular de direitos e obri-
15
gações, enquanto a capacidade representa o parâmetro dessa aptidão . É ne-
DF
cessário se demarcar com clareza a distinção conceitual entre a personalidade

e a capacidade, para dar-lhes autonomia; uma vez que a capacidade não possui
a rigidez dos conceitos jurídicos, mas apresenta flexibilidade conforme visa
se adequar ao sujeito de direito ao qual é atribuída capacidade, torna possível
T
13. MELO, obra citada, p. 125-126.

15. ASCENÇÃO, José de Oliveira. Direito Civil. Teoria Geral. 2. ed. Coimbra: Coimbra,
2000. p. 143-245.

trabalhar
abalhar melhor a ideia dos entes despersonalizados, já que eles, embora não
tenham personalidade (como o próprio nome esclarece), possuem capacidade
US
jurídica.
Simone Eberle16 elucida que, onde houver personalidade jurídica, necessa
necessa-
riamente haverá capacidade jurídica, mas o inverso, contudo, não é verdadei-
verdadei
O
ro: é possível haver capacidade, sem haver a personalidade jurídica. Os entes
despersonalizados, mesmo não registrados, possuem condições de estabelecer
relações jurídicas com quaisquer pessoas ou entes e, apesar de não configu-
configu
EX
rarem, sob um aspecto normativo-dogmático, pessoas de direito, são consi-
derados sujeitos de direito.
eito. Os entes não personificados detêm direitos que
são atribuídos pelo ordenamento jurídico, a fim de poder ingressar em juízo,
através da presentação ou representação de outras pessoas, mas ingressam em
CL
nome próprio, como a massa falida, o espólio, a herança jacente e a vacante,

as sociedades irregulares, o condomínio, nascituro, as sociedades de fato, entre
outros17. Mister demonstrar que a restritiva teoria da personalidade jurídica,
encampada por uma interpretação – a nosso ver – equivocada, de que os entes
US
despersonalizados não podem ser alçados à qualidade de sujeitos de direito,

acaba por negar-lhes direitos assegurados pelo próprio ordenamento jurídico,
dade, inexistente no ordenamento. Diversos
fazendo surgir incoerência, em verdade,
são os dispositivos no ordenamento jurídico pátrio que asseguram direitos às
IV
pessoas formais ou aos entes despersonalizados, como se verá.

Esse entendimento restritivo, baseado na teoria da equiparação, nos parece
O
dissonante com o que o próprio ordenamento jurídico estabelece em relação

ecendo de uma melhor análise e
aos direitos dos entes despersonalizados, carecendo
reflexão.
TJ
3.1. A capacidade processual dos entes despersonalizados

sonalizados e a sua implícita
previsão legal
DF
A despeito das posições doutrinárias que acabam por desconsiderar a apap-

tidão dos entes despersonalizados para a titularidade de direitos assegurada
pelo ordenamento jurídico, a identificação e aceitação da legitimação desses,
T
no espectro do direito, parece não encontrar problemas.
16. EBERLE, obra citada, p. 52-53.

17. GORDILHO, Heron José de Santana; SILVA, Tagore Trajano de Almeida. Animais em
juízo: Direito, personalidade jurídica e capacidade processual. Revista de Direito Am-
biental: RDA, v. 17, n. 65, jan./mar., 2012. p. 349-350.

A legitimação ordinária, que, no plano do direito material, significa a ca

ca-
pacidade do titular dos direitos discutidos no processo para estar em juízo, é
US
processualistas.
incontestável para os pr
Em consonância com o artigo 75 do recente Código de Processo Civil18,
Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015, a massa falida, a herança jacente, a
O
herança vacante, o espólio, a sociedade irregular e o condomínio têm capacapa-
escla-
cidade processual, tanto no polo passivo quanto no ativo. Entretanto, escla
reça-se que esse dispositivo não é novo no ordenamento jurídico pátrio: tal
EX
previsão legal já existia na Lei 5.869, de 11 de janeiro de 1973, o então Có
Có-
digo de Processo Civil, muito embora a redação do artigo em vigência tenha
sido reformulada.
transitó-
A massa falida e o espólio decorrem de situações eminentemente transitó
CL
rias, com termos finais definidos em lei. A capacidade processual do espólio é

confirmada por dispositivos do próprio Código de Processo Civil que determi-
determi
nam que ele pode figurar tanto no polo ativo (propositura de ação por parte do
US
18. Art. 75. Serão representados

esentados em juízo, ativa e passivamente:
I – a União, pela Advocacia-Geral da União, diretamente ou mediante órgão vincu-vincu
lado;
IV
procuradores;
procurador
ocuradores;
II – o Estado e o Distrito Federal, por seus procuradores;
III – o Município, por seu prefeito ou procurador;
ocurador;
IV – a autarquia e a fundação de direito público, por quem a lei do ente federado
O
designar;
V – a massa falida, pelo administrador judicial;
VI – a herança jacente ou vacante, por seu curador;
VII – o espólio, pelo inventariante;
TJ
VIII – a pessoa jurídica, por quem os respectivos atos constitutivos designarem ou,
não havendo essa designação, por seus diretores;
IX – a sociedade e a associação irregulares e outros entes organizados sem personali
personali-
dade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens;
DF
X – a pessoa jurídica estrangeira, pelo gerente, representante ou administrador de sua

filial, agência ou sucursal aberta ou instalada no Brasil;
XI – o condomínio, pelo administrador ou síndico.
§ 1º Quando o inventariante for dativo, os sucessores do falecido serão intimados no
T
processo no qual o espólio seja parte.

irregu
§ 2º A sociedade ou associação sem personalidade jurídica não poderá opor a irregu-
laridade de sua constituição quando demandada.
§ 3º O gerente de filial ou agência presume-se autorizado pela pessoa jurídica estran-
geira a receber citação para qualquer processo.
§ 4º Os Estados e o Distrito Federal poderão ajustar compromisso recíproco para
prática de ato processual por seus procuradores em favor de outro ente federado,
mediante convênio firmado pelas respectivas procuradorias.

espólio prevista no artigo 600 do CPC/2015), quanto no polo passivo (o artigo

799 do CPC/2015 permite que a execução seja pr promovida contra o espólio).
US
A herança jacente e a herança vacante, previstas respectivamente nos arti arti-
gos 1.819 e 1.820 do Código Civil, bem como a sociedade e a associação irre irre-
gulares e outros entes organizados, sem personalidade jurídica, configuram-se,
O
também, como entes despersonalizados, que têm a capacidade processual as as-
segurada. A sociedade em comum, por sua vez, compr compreende as figuras doutri-
nárias da sociedade de fato, que é aquela que não possui atos constitutivos, e
EX
egular,, que é aquela que possui atos constitutivos, mas estes
da sociedade irregular,
não foram registrados (conforme o enunciado 58 do Conselho Federal de Jus- Jus
tiça19), e, também, tem sua capacidade processual
pr assegurada.
Entree as exigências para a existência da capacidade processual, Vicente Gre
Gre-
CL
co Filho define a capacidade de ser parte como a aptidão para figurar no polo,
ativo ou passivo, de uma relação jurídica de direito material, ou ter direitos.
Essa exigência refere-se à chamada capacidade de direito, isto é, a condição de
ser pessoa natural ou jurídica, porque
que toda pessoa é capaz de direitos. É capaz
que
US
de ser parte quem tem capacidade de direitos

direitos e obrigações nos termos da lei
civil. Todavia, em caráter excepcional, a lei dá capacidade de ser parte para
tas entidades sem personalidade jurídica20.
certas
Daniel Amorim Assunção Neves21 explica que a capacidade de ser parte diz
IV
respeito à capacidade do sujeito de gozo e exercício de direitos e obrigações,

isto é, a personalidade jurídica, prevista no artigo 1º do Código Civil, existindo
O
para as pessoas físicas, pessoas jurídicas, pessoas formais e para a maioria dos
tigo 75 do Código de Processo
entes despersonalizados (artigo ocesso Civil).
Civ
Cândido Rangel Dinamarco, considera que “capacidade de ser parte é a
TJ
qualidade atribuída a todos os entes que possam tornar-se titulares das situasitua-
ções jurídicas integradas na relação jurídica” e afirma que:
A lei do processo vai além e confere mera personalidade processual a alguns
DF
outros entes que, sem serem pessoas físicas ou jurídicas em sentido integral,
são admitidas no processo como partes (...). O que há em comum entre as
T
19. Enunciado 58: “A sociedade em comum compreende as figuras doutrinárias da socie socie-
dade de fato e da irregular”. CFJ. Enunciado 58 da I Jornada de Direito Civil.. Disponí-
Disponí
vel em: [www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/763]. Acesso em: 18.07.2016.
20. GRECO FILHO, Vicente. Direito Processual Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2008.
v. I. p. 103.
21. NEVES, Daniel Amorim de Assunção. Manual de Direito Processual Civil. 2. ed.
rev. atual. e ampl. São Paulo: Método, 2010. p. 53.

pessoas físicas, as jurídicas e esses entes personalizados exclusivamente para

fins processuais é a sua capacidade de serem titulares das situações jurídicas
US
processuais – e, daí, a capacidade de serem partes22.Da mesma forma, Hum-
berto
to Teodoro Júnior reconhece a capacidade processual das pessoas físicas,
jurídicas e das pessoas formais23.
O
Ainda que não proponham uma verdadeira teoria dos entes despersonali
despersonali-
zados, os processualistas, a nosso ver, aproximam-se mais da adequada inter-
inter
pretação dos dispositivos que tratam dos entes despersonalizados, porquanto
EX
coesa com a determinação legal que reconhece, aos entes despersonalizados, a
qualidade de sujeitos de direito,
dir inclusive no plano material, que é a tese que
se quer demonstrar.
Diversos são os exemplos de entes despersonalizados, como já se mencio-
CL
tratar
nou acima, mas especialmente trataremos do condomínio edilício.
4. O CONDOMÍNIO EDILÍCIO E A ADJUDICAÇÃO

ADJUD
ADJUDIICA
DJUD
DJUDIC DE BENS
US
O condomínio edilício, regulamentado pelo Código Civil, nos artigos 1.331

a 1.538, é instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório
indivi-
de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, a discriminação e indivi
dualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras
IV
e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,

relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as unidades se destinam.
Uma vez instituído, o condomínio edilício, representado pelo síndico, e
O
com prévia autorização da assembleia geral, que é seu órgão deliberativo, atua
na vida jurídica, podendo contratar serviços, celebrar contratos, contratar fun
fun-
cionários, não se confundindo com a pessoa dos condôminos. Essa equipa equipa-
TJ
ração, contudo, não faz dos condôminos sócios, porque que o que existe é uma
propriedade especial, em que a propriedade é o fundamental e a copropriedade
meramente instrumental24.
DF
Na fase de incorporação imobiliária, é permitido ao condomínio edilício ad- ad

quirir direitos e obrigações dos adquirentes faltosos, nos termos do artigo 63,
T
22. DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de Direito Processual Civil. São Paulo:
Malheiros, 2009. v. II. p. 287.
23. THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Teoria Geral do
Direito Processual Civil e Processo de Conhecimento. São Paulo: Forense, 2014.
24. VIANA, Marco Aurélio S. Manual do Condomínio Edilício. Rio de Janeiro: Forense,
2009. p. 5.

§ 3º, da Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964, e adjudicar ao condomínio

esses bens, nos termos da Lei:Art.
t. 63. É lícito estipular no contrato, sem pre-
US
juízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente
ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas
inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso,
depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora,
O
implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta
de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal
de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se
EX
outra forma não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da
Comissão de Representantes,
esentantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, auto-
rizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma
CL
que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão
da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como
ogação do contrato de construção.
a sub-rogação
ina
§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo ina-
US
dimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e

as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça
no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior
lanço apurado, ainda que inferior àquele total (V
(Vetado).
IV
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio,

por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com
adjudi
terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudi-
O
cados ao condomínio.
A problemática a ser discutida no presente artigo estabelece-se a partir da

TJ
adjudica
impossibilidade do registro da transferência do domínio quando da adjudica-
ção de unidade pelo condomínio edilício (nas hipóteses do § 3º do artigo 63
da Lei 4.591/64), adquirida em leilão de unidade devedora das prestações do
preço da construção, fato que depende de decisão unânime da Assembleia pa pa-
DF
ra ser consumado, o que gera, ao próprio condomínio, ônus e maiores riscos

financeiros, posto que o ato que poderia dar a segurança necessária acaba por
ser postergado em razão da necessidade de decisão do órgão gão deliberativo.
T
Isso porque, muito embora o condomínio edilício seja titular de direitos

imobiliários, é vedado exercê-los sponte propria,, isto é, sem a interveniência
da Assembleia. Fica impedido o condomínio de exercer os atos pertinentes
ao proprietário, porque, tratando-se o bem de propriedade conjunta de todos
os condôminos, arrematado como pagamento de dívida, estes não podem ser
constrangidos a adquirir coisa imóvel, porque a propriedade é fonte além de
direitos, também de deveres e obrigações. Esse é o entendimento majoritário

da doutrina sobree a correção da exigência de decisão da Assembleia sobre a

adjudicação para que, somente então, possa ser praticado o ato registral.
US
Contudo, as atuais características e necessidades dos condomínios edilícios
fizeram com que o legislador perdesse a oportunidade de dotá-los de uma per per-
sonalidade jurídica
jurídica integral, e não somente aquela destinada ao atingimento
O
das relações jurídicas de seu peculiar interesse, pois estamos diante de um
emamente fluido, já que, de uma parte, as relações e inter-rela-
conceito extremamente inter-rela
ções que essa modalidade de propriedade atinge, atualmente, vão muito além
EX
de relações internas entre seus participantes, exteriorizando-se e irradiando-se
onteiras da comunidade de copr
além das fronteiras coproprietários25.
Mais ainda quando pensamos no condomínio edilício como um sujeito de
direito capaz de figurar emem relações jurídicas um tanto complexas, como a
CL
aquisição ou venda de bens, sejam móveis ou imóveis. Acrescente-se que é

possuidor de capacidade postulatória própria, sendo-lhe concedida a possi- possi
bilidade de estar em juízo, tanto no polo ativo como no polo passivo de uma
demanda. Sem dúvida alguma, isso isso só é permitido com um extremo apego à
US
ficção em um sentido laico, e não em sentido jurídico, já que, até os dias atuais,
a tradicional doutrina não visualiza a personificação jurídica da comunidade
oprietários em condomínios em edificações26.
de proprietários
Consta, entree os enunciados do Conselho Federal de Justiça (CFJ), o enun-
enun
IV
ciado 90, que, tratando do condomínio edilício, admite a personificação ju- ju

rídica da comunidade do condomínio, e explicita que “deve ser reconhecida
O
personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes

às atividades de seu peculiar interesse”. Em minuciosa pesquisa desenvolvi-
da como tese se doutoramento sobre condomínio em edificações, Frederico
Henrique Viegas de Lima27 reconhece a possibilidade de personificação jurídi
TJ
jurídi-
ca da comunidade do condomínio.
Já em 1976, José Lamartine Correia de Oliveira28, em estudo realizado na Uni-
Uni
inti
versidade de Freiburg e no Instituto Max Planc de Droit Privé em Hamburgo, inti-
DF
tulado “A dupla crise da pessoa jurídica”, admitia a completa personificação do

condomínio de coproprietários existente em condomínios especiais em edificação.
T
25. LIMA, Frederico Henrique Viegas. Condomínio em Edificações. São Paulo: Saraiva,
2010. p. 41-42.
26. Idem.
27. LIMA, obra citada, p. 41-42.
28. OLIVEIRA, José Lamartine Correia de. A dupla crise da pessoa jurídica. São Paulo:
Saraiva, 1979.

O Registro de Imóveis é órgão pacificador de conflitos, e destina-se a dar

garantia da segurança jurídica do tráfego imobiliário, procurando estabilizar
US
o direito de propriedade por meio da fé-pública registral e da legitimação. A
primeira função consiste em atribuir eficácia e higidez ao registro em face das
pessoas que não possuam títulos registrados, a segunda função refere-se à pre-
pre
regis
sunção relativa de que o proprietário possui os direitos publicizados no regis-
O
tro, inclusive no que concerne à sua extensão.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
EX
FI AIS
FINAI
AIS ACERCA
ACERC DOS ENTES DESPERSONALIZADOS E
ACERC
REIITOS: PARADOXO
TITULARIDADE DE DIREITOS
RE
REITOS PA
PA
PAR NO ORDENAMENTO
Consoante demonstrado n no
o presente estudo, a tese que se pretende defen
defen-
CL
der é a de que, independentemente do reconhecimento da necessidade da per- per
sonificação do condomínio edilício enquanto um dos entes despersonalizados,
proprieda
que se soma à jovem ideia sobre uma nova modelação do direito de proprieda-
de, já haveria condições de se permitir a adjudicação de imóveis por parte do
US
condomínio edilício com base em uma interpretação mais moderna e audacio audacio-
sa, muito embora sustentada em entendimentos tradicionalíssimos como o de
Pontes de Miranda.
As teorias hoje sustentadas pela doutrina, ainda que consideradas contro-
IV
versas, partem todas da premissa da equiparação, premissa essa equivocada

a nosso ver. Na falta de uma teoria dos entes despersonalizados que afirme o
princípio de que sujeito de direitos é gênero, cujas espécies são a pessoa e o
O
ente despersonalizado29, busca firmar-se o entendimento – consoante Pontes

de Miranda – de que ser sujeito de direito significa ser titular de direito ou de
dever,, e que isso independe da atribuição de personalidade.de.
TJ
Restou claroo pela análise empreendida que os entes despersonalizados são

verdadeiros sujeitos de direitos. Ainda que possam ser objeto do dir direito de
propriedade alheio (pessoas jurídicas, animais etc.), o gênero no qual há de se
DF
inserir a espécie ente despersonalizado é o do sujeito de direito.30

Enquanto as pessoas possuem aptidão genérica para direitos, eitos, deveres
es e
obrigações, os entes despersonalizados possuem tal aptidão limitada tanto pela
T
legislação quanto por sua própria natureza. Tais entes, portanto, só podem ti ti-
tularizar direitos ou participar de relações jurídicas que o ordenamento expres
expres-
samente lhes autorize ou que se refiram diretamente à sua natureza e às suas

30. Idem.

finalidades31. Considerando isso, a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964,

autoriza, expressamente
expr em seu artigo 63, § 3º, a adjudicação ao condomínio.
US
Compreende-se
Compreende-se que a autorização legal para tal ato esteja dada nesse dispo-
dispo
sitivo legal, o que, dispensaria a necessidade da oitiva e da decisão da Assem
Assem-
bleia enquanto órgão deliberativo, facilitando, sobremaneira, o recebimento
O
por parte
te do condomínio daquilo que lhe é devido.
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VIANA, Marco Aurélio S. Manual do Condomínio Edilício. Rio, Forense, 2009.
IV
PESQUISAS DO EDITORIAL
ITORIAL
O
Veja também Doutrina

• A inﬂuência do Código Civil no registro imobiliário, de Frederico Henrique Viegas de
TJ
Lima – RDI 66/13-66 (DTR\2009\868); e

• Adjudicação pelo condomínio edilício: possibilidade e registro da carta, de João Pedro
Lamana Paiva – RDI 65/291-298 e Doutrinas Essenciais de Direito al 2/1087-
eito Registral
DF
1096 (DTR\2008\800).
T


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33

ANA PAULA FRONTINI

Recebido em: 26.09.2017

ÁREAS DO DIREITO: Imobiliário e Registral; Civil

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

Em um Estado Democrático de Direito, eito, a atividade extrajudicial, enquan

omotora dos direitos

Nesse esteio, as normas jurídicas podem ser tomadas como os conceitos

res de direitos e de obrigações. No direito brasileiro – por uma interpretação

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

Tendo isso em vista, o presente artigo pretende estudar a titularidade de direi

os cartórios registrais impedidos de realizar o registro quando da adjudicação,

objeto do presente estudo.

2. SUJEITO DE DIREITOS E PESSOA JURÍDICA: A NECESSÁRIA DISTINÇÃO

Entre os doutrinadores pátrios1, prevalece a teoria da personalidade jurídi

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

a existência de apenas duas categorias de pessoas: as físicas e as jurídicas, mas,

Confirmando esse entendimento, Gagliano e Pamplona Filho afirmam que

palavras, é o atributo necessário para ser sujeito de direito”5. Marcos Bernardes

Percebe-se, assim, que há na doutrina a equiparação entre as noções de

aceitação e reprodução da doutrina segundo a qual pessoa e sujeito de direito

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

pela incidência das regras jurídicas se tornam fatos jurídicos, e, portanto, a

tra no mundo jurídico, como elemento do suporte fáctico em que o nascer

fato jurídico do nascimento efeitos da mais alta significação. Outros direitos,

Pontes de Miranda prossegue, assegurando que são as condições sociais de cada

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

Ser sujeito de direito significa ser titular de direito ou de dever,

eitos, a possibilidade de ser titular de dir

cessário se demarcar com clareza a distinção conceitual entre a personalidade

13. MELO, obra citada, p. 125-126.

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

nome próprio, como a massa falida, o espólio, a herança jacente e a vacante,

despersonalizados não podem ser alçados à qualidade de sujeitos de direito,

pessoas formais ou aos entes despersonalizados, como se verá.

dissonante com o que o próprio ordenamento jurídico estabelece em relação

3.1. A capacidade processual dos entes despersonalizados

A despeito das posições doutrinárias que acabam por desconsiderar a apap-

no espectro do direito, parece não encontrar problemas.

16. EBERLE, obra citada, p. 52-53.

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

A legitimação ordinária, que, no plano do direito material, significa a ca

rias, com termos finais definidos em lei. A capacidade processual do espólio é

18. Art. 75. Serão representados

X – a pessoa jurídica estrangeira, pelo gerente, representante ou administrador de sua

processo no qual o espólio seja parte.

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

espólio prevista no artigo 600 do CPC/2015), quanto no polo passivo (o artigo

de ser parte quem tem capacidade de direitos

respeito à capacidade do sujeito de gozo e exercício de direitos e obrigações,

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

pessoas físicas, as jurídicas e esses entes personalizados exclusivamente para

4. O CONDOMÍNIO EDILÍCIO E A ADJUDICAÇÃO

O condomínio edilício, regulamentado pelo Código Civil, nos artigos 1.331

e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,

Na fase de incorporação imobiliária, é permitido ao condomínio edilício ad- ad

FRONTINI, Ana Paula. Titularidade de direitos imobiliários por entes

§ 3º, da Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964, e adjudicar ao condomínio

dimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio,

A problemática a ser discutida no presente artigo estabelece-se a partir da

ra ser consumado, o que gera, ao próprio condomínio, ônus e maiores riscos

Isso porque, muito embora o condomínio edilício seja titular de direitos